Notre guide pour

bien comprendre
la SCPI
Au sommaire

La définition de la SCPI
La réponse à de nombreux projets
Les formes capitalistiques
Les typologies de SCPI
Les risques associés
Les frais
Les rendements
À retenir
Glossaire

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NOTRE GUIDE POUR BIEN COMPRENDRE LA SCPI 2023

Qu’est-ce que la SCPI ?

Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est une société qui gère et
détient un portefeuille d’immeubles à usage locatif pour le compte
d’épargnants appelés « associés ». Chacun peut y investir à hauteur de sa
capacité, comptant ou à crédit, et devenir ainsi indirectement et
collectivement « propriétaire » de biens immobiliers. Il s’agit d’un placement de
long terme, 10 ans en moyenne.

La société de gestion se charge de tout pendant la durée de placement, en

contrepartie de frais de gestion annuels, et libère ainsi les associés de tous
tracas administratifs. Elle sélectionne attentivement des locataires, nationaux
ou internationaux, provenant de différents secteurs d’activité pouvant ainsi
atténuer le risque locatif.

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La SCPI, la réponse à de
nombreux projets
• Percevoir des revenus complémentaires, par exemple, pour préparer sa retraite
• Réaliser un projet de vie
• Financer les études de ses enfants
• Se constituer un patrimoine à moyen terme grâce au mécanisme du crédit
• Alléger sa fiscalité sur le revenu, voire son IFI
• Protéger sa famille, le conjoint survivant…
• Transmettre un patrimoine par le démembrement de propriété

Les SCPI regorgent de solutions patrimoniales efficaces, adaptées à un très grand nombre
de situations de la vie.

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Les formes capitalistiques
La SCPI à capital variable
La souscription se fait directement auprès de la société de
gestion, au prix d’émission.
À tout moment, la SCPI peut émettre des parts nouvelles
dans la limite de son capital maximum statutaire.
Quand un associé demande le retrait de ses parts, la SCPI
se charge de trouver une contrepartie.
Pour préserver la liquidité de la SCPI, la société de gestion
a la faculté de suspendre la variabilité du capital, après en
avoir informé les associés, en cas de blocage durable du
marché des parts.
2023
La SCPI à capital fixe
Toute demande de souscription se fait par inscription sur
le carnet d’ordre du marché secondaire de la SCPI.
Pour atteindre le capital plafond qui a été fixé par ses
statuts, la SCPI va procéder successivement à des
augmentations de capital d’un volume et d’une durée que
fixera la société de gestion.
Son capital va progresser par « à-coups » et, entre deux
augmentations de capital ou lorsque le plafond sera
atteint, le capital demeurera fixe.
Si un associé veut se retirer, il faudra trouver un acheteur
(ou plusieurs) qui reprenne(nt) ses parts de façon à ce que
le capital ne change pas.
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Les typologies de SCPI

LES SCPI D’ENTREPRISE LES SCPI FISCALES LES SCPI DE CAPITALISATION

Pionnières, elles sont les plus nombreuses soit Elles sont créées au gré des dispositifs fiscaux Plus confidentielles, leur objectif est de saisir les
plus de 94%, source IEIF (31/12/2021) de la mis en place en soutien à certains segments du marché opportunités d’achat dans l’immobilier résidentiel, dans
capitalisation totale du marché. immobilier (logements neufs, une optique de plus-value à la liquidation du patrimoine.
résidences de tourismes, zones rurales, biens à Ces SCPI ne donnent lieu ni à une distribution de
Leur objectif est de capter le potentiel rendement réhabiliter ou préserver…). revenus, ni à un avantage fiscal.
attractif des biens immobiliers d’entreprise (bureaux,
Leur objectif est d’apporter à leurs associés
commerces, locaux d’activités…).
une économie ou réduction d’impôt selon les dispositifs.
Pour ce faire, elles adoptent différentes stratégies
La durée de vie de ces SCPI est liée à la durée de
d’investissement ; majoritairement des bureaux,
l’avantage fiscal en question. Il s’agit de SCPI à capital
diversifiées, spécialisées sur une catégorie d’immeubles
fixe.
précise (immeubles ‘verts’, commerces, biens du secteur
de la santé…) ou encore sur une zone géographique
spécifique.
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Les frais de la SCPI

Tout investissement immobilier, en SCPI comme en
direct, implique des frais à l’acquisition et en gestion.

LA COMMISSION DE
LA COMMISSION
LA COMMISSION DE LA COMMISSION DE PILOTAGE DE LA
D’ACQUISITION OU DE
SOUSCRIPTION GESTION RÉALISATION DES TRAVAUX
CESSION D’ACTIFS

Incluse dans le prix de
souscription (prise sur la prime
d’émission), elle assure la
recherche des capitaux et
l’exécution des programmes
d’investissement.
Calculée annuellement sur la
base des recettes locatives et
financières, elle est perçue par
la société de gestion pour
l’administration de la société.
Calculée sur le montant de Calculée sur le montant des
l’opération en question, elle travaux effectués, elle rémunère
rémunère la société de gestion la société de gestion au titre de
au titre de sa mission. sa mission.

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RISQUE DE PERTE EN CAPITAL

Avant d’acquérir des parts de SCPI , il faut prendre en compte le risque de perte en
capital. En effet , celui-ci n'est pas garanti.

VARIATION DES REVENUS

Les performances passées des SCPI ne présagent pas des résultats futurs . De même, la
variabilité des revenus, à la hausse comme à la baisse, est à prendre en compte.

LES PRINCIPAUX LIQUIDITÉ

La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée à des
actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction

RISQUES ASSOCIÉS de l’évolution, à la hausse comme à la baisse, du marché de l’immobilier et du marché

des parts de SCPI. En cas de démembrement, les possibilités de retrait ou de cession des
parts sont limitées. Il est conseillé aux porteurs de parts démembrées de conserver leurs
droits pendant toute la période de démembrement.

SCPI À CRÉDIT

Le souscripteur ne doit pas compter uniquement sur les revenus de ses parts, qui
peuvent varier à la hausse ou à la baisse, pour rembourser son crédit. En cas de
défaillance sur les mensualités, l’associé pourrait être amené à vendre ses parts moins
chères que le prix d’achat, et il resterait redevable du reste du capital dû.

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Les rendements 4,6%

T AU X D E D I S T R I B U T I O N M O Y E N D E S S C P I C H E Z M O N I W A N E N 2 0 2 2

PERFORMANCES DES SCPI Moniwan sur 10 ans

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La Société de gestion encaisse les loyers et procède trimestriellement, à la fin

des mois de janvier, avril, juillet et octobre, ou semestriellement à une
distribution des revenus qui auront été générés sur la période au prorata du
nombre de parts détenues par les différents investisseurs.

En 2021, les SCPI ont délivré un taux de distribution de 4,45%. Ce rendement

s’affiche en hausse par rapport à 2020 et 2019, (source IEIF, décembre 2021).

Comme pour tout placement immobilier, la valeur de l’investissement et les

revenus distribués sont fluctuants et peuvent évoluer à la hausse comme à la
baisse en fonction de l’économie générale et des marchés immobiliers.

Les distributions passées ne sont pas un indicateur fiable des rendements

futurs.

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À RETENIR
La SCPI est une propriété collective d’un patrimoine divisé en parts détenues
par les associés (personnes physiques ou morales).

C’est une formule d’épargne attractive puisqu’elle permet :

• d’accéder à l’immobilier avec un effort d’épargne adapté,
• de percevoir des revenus potentiels distribués régulièrement,
• de bénéficier d’avantages fiscaux,
• d’éviter les soucis de gestion du propriétaire en direct.

Les SCPI répondent à de nombreuses problématiques patrimoniales.

La SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital, de variabilité

des revenus et de liquidité.

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Glossaire de la SCPI
Acompte : Revenu distribué de manière récurrente, tous les trimestres ou semestres.
Agrément : Autorisation qui permet à la société de gestion de la SCPI de faire offre au public. Cet
agrément est délivré par l’AMF, l’autorité de tutelle des SCPI et des sociétés de gestion, après
analyse complète de la société de gestion, de ses moyens et de son organisation.
Associé : Personne physique ou morale titulaire de parts de SCPI. On l’appelle également « porteur
de parts ».
Autorité des Marchés Financiers (AMF) : Autorité administrative indépendante désignée par la loi
pour être l’organisme de tutelle des SCPI et des sociétés de gestion. Elle a pour mission de
contrôler l’activité de chacune d’entre elles et de veiller à la protection des épargnants. L’AMF
est née de la fusion de la Commission des Opérations de Bourse (COB) et du Conseil de
Marchés Financiers (CMF) en 2003.
Bulletin d’information trimestriel : Document récapitulatif de l’activité de la SCPI diffusé quatre
fois par an à l’ensemble des associés.
Délai de jouissance : Délai entre la date de souscription ou d’achat et la date à laquelle les parts
commencent à générer des revenus à leur titulaire.
2023
Démembrement de propriété : Il s’agit de dissocier le nu-propriétaire de l’usufruitier des parts. Le
titulaire de l’usufruit dispose des revenus de la SCPI pendant toute la durée fixée, soit jusqu’à son
décès (usufruit viager), soit jusqu’au terme convenu (usufruit temporaire). A l’échéance, le nu -
propriétaire devient plein propriétaire et bénéficie des revenus.
Dissolution : La SCPI est dissoute en principe au terme fixé par ses statuts. Le patrimoine est alors
vendu. Le produit net de la liquidation est réparti entre tous les associés au prorata du nombre de
parts qu’ils détiennent.
Note d’information : Document réglementaire précisant les caractéristiques de la SCPI. Tout
nouveau souscripteur est destinataire d’un exemplaire de ce document avant d’acheter des parts.
Rapport annuel : Document établi à chaque fin d’exercice, contenant le rapport de gestion ainsi
que les projets de résolutions. Il présente également le bilan et le compte de résultat de la SCPI
pour l’exercice.
Société de gestion : La société de gestion gère et administre les SCPI. Elle doit au préalable obtenir
l’agrément de l’AMF pour exercer son activité.
Valeur de retrait : Montant revenant à l’associé sortant pour les SCPI à capital variable,
correspondant à la valeur de la part diminuée des frais de souscription.
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Moniwan.fr : un accès simplifié à l’investissement

pour le plus grand nombre
Pour que « franchir le pas » ne soit plus un saut dans l’inconnu, Moniwan souhaite offrir à ses utilisateurs une expérience d’investissement
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solutions historiques conservatrices, souvent à faible performance, Moniwan propose des placements offrant davantage de potentiel,
notamment au travers de l’immobilier, plébiscité par les français. Acteur responsable, Moniwan sélectionne aussi des supports d’investissement
prenant en compte les enjeux environnementaux et sociétaux pour qu’investir rime vraiment avec avenir.

Moniwan c’est aussi et surtout des services, qui se sont adaptés aux néo-investisseurs : simulateurs et outils d’allocation pour tester et
comprendre avant d’agir, souscription intégralement en ligne pour passer à l’action depuis son canapé, programmes d’abonnement pour planifier
ses investissements, et bien plus encore… tout en gardant la capacité de solliciter un conseiller expert pour celles et ceux souhaitant se faire
accompagner dans leur projet. Bref, un accès à l’investissement adapté aux modes de vie d’aujourd’hui et aux aspirations de l’époque : simple,
ludique, humain, éthique … délibérément différent de ce que proposent les acteurs traditionnels.

Créée en 2016, Moniwan gère aujourd’hui plus d’1.7 milliard d’euros d’encours pour le compte de près de 30 000 clients, un succès qui le
positionne ainsi comme un acteur de référence du secteur. Moniwan propose des placements variés, tels que la SCPI (en pleine propriété ou en
démembrement, comptant ou à crédit, etc), l’assurance-vie ou encore les produits de retraite (PER). La plupart de ces solutions sont accessibles
dès quelques dizaines d’euros d’abonnement mensuel et quelques centaines d’euros d’apport.

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Avertissements

Ce support a vocation à vous informer sur la SCPI et Moniwan. Les informations contenues dans ce guide ne constituent pas une offre ou une
sollicitation d’investir, ni un conseil en investissement ou une recommandation sur des investissements spécifiques.

L’investissement en parts de SCPI présente des risques, notamment de perte en capital ou d’absence potentielle de distribution. Les
performances passées ne sont pas un indicateur fiable des résultats futurs.

La SCPI est un placement de long terme (durée de détention recommandée = 10 ans minimum), à acquérir dans une optique de diversification
d’épargne. Avant d’investir, il convient de consulter la documentation des produits, notamment la note d’information, les statuts, les
caractéristiques principales ainsi que les CGUV disponibles sur Moniwan.fr.

Moniwan est une marque du Groupe La Française, exploitée par La Française AM Finance Services, Société par Actions Simplifiée au capital de
857 420 €, RCS PARIS 326 817 467 (www.infogreffe.fr) – 128, boulevard Raspail 75006 Paris. Entreprise d’investissement agréée par l’ACPR le 12
novembre 2008 sous le n°18673 (www.acpr.banque-france.fr) et enregistrée à l’ORIAS (www.orias.fr) le 4 novembre 2016 sous le n° 13007808 en
qualité de courtier d’assurance. Carte Professionnelle délivrée par la CCI Paris Ile-de-France sous le n°CPI 7501 2016 000 010432 (transactions sur
immeubles et fonds de commerce).

Moniwan.fr distribue notamment des SCPI gérées par La Française Real Estate Managers, société de gestion agréée par l’AMF (www.amf-
france.org) sous le N° GP-07000038 le 26 juin 2007 et agréée AIFM au titre de la directive 2011/61UE le 24 juin 2014.

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