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UNIVERSITE CATHOLIQUE DU CONGO

FACULTE DE DROIT ET DES SCIENCES
POLITIQUES

COURS DE CIVIL II : LES BIENS

(Prof.: A. Gratien MOLE)

ANNEE ACADEMIQUE 2010-2011

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DROIT CIVIL II : LES BIENS

1. PLAN DU COURS

1. INTRODUCTION GENERALE

2. LES PATRIMOINES EN DROIT

1°) Les choses

2°) La propriété
3°) Les droits réels portant sur les choses d’autrui

I ère PARTIE : LA THÉORIE GÉNÉRALE DES BIENS

TITRE I : LA DIVISION DES BIENS EN EUX

CHAPITRE I : DE LA DIVISION DES BIENS EN EUX-MÊMES ET PAR

RAPPORT A LEUR OBJET

Section I : Patrimoine et droits patrimoniaux

Section II : Notion des biens

CHAPITRE II : DE LA DIVISION DES BIENS DANS LEUR RAPPORT AVEC

CEUX QUI LES POSSÈDENT

Section I : Domaines public et privé

Section II : Domaine public de l’État
Section III : Domaine privé de l’État
Section IV : Biens appartenant aux particuliers

TITRE II : LA POSSESSION ET LA DETENTION PRECAIRE

CHAPITRE I : LA POSSESSION

Section I : Notion de possession

Section II : effets juridiques de possession

CHAPITRE II : DETENTION PRECAIRE

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Section I : Notion de la détention précaire

Section II : Régime juridique de la détention précaire

TITRE III : LA PROPRIETE ET SES FORMES

CHAPITRE I : LA PROPRIETE

Section I : Aperçu historique

Section II : Définition et caractère de la propriété
Section III : Restriction légale au droit de la propriété

CHAPITRE II : LA COPROPRIETE

Section I : Copropriété ordinaire

Section II : Copropriété forcée
Section III : copropriété des immeubles à appartenant

CHAPITRE III : LA MITOYENNETE

Section I : Généralité

Section II : Acquisition de la mitoyenneté
Section III : Droits et obligations résultants de l’obligation
Section IV : Cessation de la mitoyenneté

TITRE IV : LA PROPRIETE ET SES DEMEMBREMENTS

CHAPITRE I : USUFRUIT

Section I : Généralité

Section II : Constitution
Section III : Droits et obligations des parties à la constitution de l’usufruit
Section IV : Fin de l’usufruit

CHAPITRE II : USAGE ET HABITATION

Section I : Généralité

Section II : Droits et obligations des usagers
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TITRE V : DIFFERENTES MANIERES DONT ON ACQUIETR LA PROPRIETE EN

GENERAL

CHAPITR I : MODES ORIGINAIRES D’ACCESSION A LA PROPRIETE

Section I : Occupation et invention

Section II : Accession, prescription acquisitive, possession de bonne foi

CHAPITRE II : MODES DERIVEES D’ACCESSION A AL PROPRIETE

II ème PARTIE : THEORIE SPECIALE DES DROITS REELS FONCIERS ET

IMMOBILIERS DU CONGO

TITRE I : REGIMES FONCIER : LA PROPRIETE FONCIER ET LES DROITS DE

JOUISSANCE FONCIERES

CHAPITRE I : PRINCIPE REGISSANT LA PRORIETE ET LES CONCESSIONS

FONCIERES

Section I: Principe de l’appropriation de tous les sols par l’Etat congolais

Section II : Principe de gestion du domaine foncier de l’Etat

CHAPITRE II : ETUDE DE CONCESSION FONCIERE

Section I : Concession perpétuelle

Section II : Concessions ordinaires
Section III : Gestion du domaine privé de l’Etat : procédure et règles de compétence en
matière foncière
Section IV : Servitude foncière

TITRE II REGIME IMMOBILIER : DROIT REEL

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CHAPITRE I : ETABLISSEMENT ET TRANSMISSION DES CONCESSIONS ET DES

DROITS REELS IMMOBILIER

Section I : Etablissement

Section II : transmission des concessions et des droits réels immobiliers

CHAPITRE II : CERTIFICAT D’ENREGISTREMENT

Section I : Définition et nature

Section II : Forme, notion des principes relatifs…

CHAPITRE III : CONDITION ET FORMES DES MUTATIONS

Section I : base des mutations en matière foncière et immobilière

Section II : Forme des mutations

CHAPITRE IV.OPPOSITION AU DROIT DU PROPRIETE OU DU CONCESSIONNAIRE

Section I : Personne susceptible de faire opposition

Section II : Effets juridiques d’opposition

CHAPITRE V. REMPLACEMENT DE CERTIFICAT D’ENREGISTREMENT

Section I : Cas d’inexactitude ou du certificat d’enregistrement incomplet

Section II : cas de perte ou de destruction du certificat d’enregistrement
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0. BIBLIOGRAPHIE

- CODE CIVIL FRANÇAIS, éd. Dalloz

- CODE CIVIL CONGOLAIS DES BIENS,
- P-FR. GIRAR, Manuel élémentaire de droit romain, Paris, Dalloz, 2003
- J-L. HALPERIN, Histoire du droit des biens, Paris, Economica, 2008
- P. COURBE, Introduction générale au droit, Paris, Dalloz, 2005
- G. MOLE, Les patrimoines des jeunes Eglises en République Démocratique du
Congo. Conditions juridiques de l’autonomie, Paris, Harmattan, 2010
- J-C. PERRISET, Les biens temporels de l’Eglise, Paris, Tardy, 1995
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1. INTRODUCTION GENERALE

Dans le plus court des recueils de JUSTINIEN, le manuel composé par son ordre pour les
étudiants sous le titre des « INSTITUTIONES », les matières suivent une disposition tripartite
emprunté aux contemporains des ANTONINS GIUS, qu’il avait lui-même certainement
trouvé chez un JURISCONSULTE plus ancien.
Après avoir donné quelques indications sur les sources, les définitions et les divisions du
droit, il propose en principe que tout droit se ramène au droit des personnes, au droit des
choses et au droit des actions. (Omne autem jus quo utimur vel ad personas pertinet vel ad res
vel ad actiones).
C’est dire qu’un droit quelconque suppose trios éléments:
- une personne qui en est le sujet,
- une chose qui en est l’objet sur laquelle il porte,
- une action, qui en est la sanction, à l’aide de laquelle on la fait connaître et la protège.
Cette division a eu une grande fortune dans l’enseignement et dans la doctrine qui est encore
dans les lois françaises où le Code civil correspond aux droits des personnes et aux droits des
choses ; et le Code des procédures au droit des actions, a été de nos jours très fortement
critiqué.
Il y a pourtant, croyons-nous des sérieux avantages didactiques à la conserver dans sa vieille
forme romaine. (Ubi societas, ibi jus).
Si le phénomène juridique qui englobe entre autre l’idée du patrimoine est universelle, la
conception du « droit de propriété » tel que catégorisé par les droits européens, l’est encore
moins ou pas du tout. Pour preuve, les juristes africains et / ou africanistes parviennent
difficilement à appliquer le concept quiritaire à des faits qui leurs sont étrangers.
Avant d’aller à l’essentiel de notre cours, quatre points méritent d’être présentés en vue d’une
meilleure intelligence de la matière. Il s’agit de :

2. OBJET ET INTERET DU COURS

Ce cours intitulé « Droit civil : Les Biens », se consacre à l’étude partielle de la loi : n° 73-
021 du 20 juillet 1973 portant régime général des biens, régime foncier et immobilier et
régime des sûretés, tel que modifié et complété par la loi n° 80-008 du 18 juillet 1980. Cette
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loi a abrogé le livre II du Code civil congolais ainsi que les textes législatifs relatif au droit
foncier pendant la période coloniale.
Dans le présent cours, nous examinerons uniquement les trois premières parties de la loi et
leurs dispositions transitoires. Si le législateur de 1973 a repris en majeure partie les textes
législatifs coloniaux, il leurs a donné un souffle nouveau pour répondre aux exigences de
développement d’un jeune Etat indépendant.
En effet, si la première partie de cette loi est une reproduction des décrets coloniaux, sa
deuxième partie relative au régime foncier et immobilier, met beaucoup plus d’accents sur la
mise en valeur du fonds désormais sous le contrôle permanent de l’Etat.
Le présent cours se propose d’étudier les principes et les règles qui régissent les biens en
excluant donc le domaine des biens n’appartenant pas aux particuliers. Il s’agit donc d’étudier
le droit commun des biens connus sous l’appellation de « droit civil des biens ».
L’étude des droits des biens est nécessaire en effet, « dans le droit civil, c’est le droit des
biens qui a le poids, parfois pesant : celui de la terre, des maisons, de la propriété, de la
richesse : tellement lourd que l’argent rend parfois bête et méchant » (MALAURIE &
AYNES, Le droit civil : Les biens) en gérant des conflits les plus complexes.
De plus il existe un lien naturel, psychologique, économique, sociologique entre la personne
et les biens. Le droit enregistre et organise ces rapports. Certains juristes estiment que les
biens ou les choses sont le prolongement de la personne. Dès lors, rien de plus intéressant que
d’étudier qu’ensemble des relations juridiques qui se tissent ainsi entre les personnes et les
choses. Ceci constitue la toile de fond d’un droit des biens au sens large.
De toutes les distinctions juridiques, la plus importante est celle qui est faite entre les
personnes et les biens. Plus qu’une simple distinction, il s’agit là d’une hiérarchie : la
personne humaine est plus grande que les richesses car elle a une valeur infinie : « Dieu créa
l’homme à son image, à l’image de Dieu il le créa, mal et femelle, il le créa. Dieu les bénit et
Dieu leur dit : soyez fécond et prolifique, remplissez la terre et dominez la. Soumettez les
poissons de la mer, les oiseaux du ciel et toutes les bêtes qui remuent sur la terre » (Gn 1,1-
31). C’est dire que les richesses (biens du monde) sont données à l’homme pour qu’il en soit
le maître.
On peut mesurer l’intérêt qu’il y a à étudier la législation congolaise en matière des biens de
deux points de vue :
- sur le plan théorique, il y a une exigence de connaissance de texte, et
- sut le plan pratique, c’est l’application.
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Au regard de l’ampleur des litiges relatifs aux droits immobiliers et fonciers ; et compte tenu
de la conception de la propriété en droit coutumier congolais, il devient intéressant de voir,
analyser, critiquer et apprécier le traitement que les Cours et Tribunaux réservent à toutes les
questions que leurs soumettent les justiciables.

3. APPROCHES METHODOLOGIQUES

Nous parlerons d’abord des méthodes Exégétiques. En plus de ces méthodes, « Il paraît
nécessaire, à une époque de sur réglementation, des dirigismes pointilleux, des
bouleversements techniques humains et sociaux et plus spécialement, à l’ère de l’informatique
de rappeler qu’il vaut mieux pour un juriste une tête bien faite qu’une tête pleine ; et que la
connaissance pure pour laquelle la mémoire humaine est supplantée par l’ordinateur, n’est
rien sans une conception générale du droit, un raisonnement et une méthode adéquate.
Ceux dont la société congolaise a besoin sont des juristes qui savent apporter des solutions
adaptées aux problèmes neufs, il faut donc que les apprennent non pas à reproduire des
solutions, des solutions adaptées à des problèmes très souvent dépassés ; il faut que les
juristes en formation apprennent à inventer, à trouver et à découvrir les nouvelles solutions.
Du reste, la réflexion et le travail personnel de l’étudiant sont déterminants dans la
compréhension et la maîtrise du cours. Cet effort devra tendre à compléter utilement les
information indicatives et donc non exhaustives, données par le professeur.

4. SOURCES ET FONDEMENTS DES DROITS RÉELS PATRIMONIAUX

Les biens sont faits pour être utilisés. Le droit des propriétés est lié à la vie et précisément aux
nécessités de l’existence de l’homme. Il est difficile de concevoir la vie d’un homme sans
« bien ». Les fondements ou les sources des droits réels patrimoniaux peuvent être ramenés
aux sources du droit subjectif.
Au sens large, c’est le droit objectif qui accorde aux individus des droits subjectif. C’est le
droit objectif qui constitue la source des droits subjectifs.
Dans un sens plus technique, les sources des droits subjectifs sont les mécanismes juridiques
qui donnent naissance suivant les règles des droits objectifs à des prérogatives individuelles
sanctionnées par l’autorité publique.
Le droit objectif reconnaît deux sources des droits subjectifs :
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- les Actes juridiques : qui sont la manifestation de la volonté destinés à produire des
conséquences juridiques. Ex. : une lettre de nomination, un testament, un contrat, etc.
- les faits juridiques : c’est tout événement auquel le droit attache les conséquences
juridiques. Ex. : la naissance, le mariage, la mort, etc.
De manière simple, les fondements des droits réels peuvent être ramenés aux sources
suivantes :
- le droit naturel
- les instruments juridiques internationaux ou conventionnels
- la loi
- la coutume et
- la jurisprudence.
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CHAPITRE PRELIMINAIRE : LA PROPRIETE : DOCTRINE HERITEE DU

DROIT ROMAIN ET DU CHRISTIANISME
ANTIQUE

Introduction

L’histoire du droit romain va de la fondation de Rome, placée par la chronologie

traditionnelle au VIII ème
siècle avant Jésus Christ, jusqu’à la mort de JUSTINIEN, au VI ème

siècle de l’ère chrétienne ; et dans cette intervalle, elle embrasse une évolution qui commence
presque au début de la vie sociale pour s’arrêter au déclin d’une civilisation vieillie.
En droit romain, l’étude du patrimoine comprend entre autres les éléments suivants :
a) les choses, la propriété, jura in re aliena
b) les obligations, les successions à cause de mort et les donations et dispositions
en vue du mariage.

I. Définition

La propriété, c’est la domination complète et exclusive d’une personne sur une chose
corporelle (plena in re potestas). La propriété est le droit réel par excellence, le droit le plus
étendu et le plus ancien de tous les droits. Certains commentateurs modernes disent qu’elle
entraîne positivement le droit de tout faire sur la chose et négativement le droit d’empêcher
les autres de rien faire sur elle.
Nos anciens auteurs en ont analysé les effets dans les trois droits : (Uti, Frui, Abruti), d’user,
de jouir et de disposer. Il convient d’ajouter que le droit du propriétaire d’agir à sa guise
implique aussi celui de ne pas agir, de négliger la chose, de la laisser périr ou se détériorer
faute de soin. 
Comme vous le remarquer, la propriété est sous tous ses rapports le droit le plus absolu que
l’homme puisse en avoir sur une chose ; mais pourtant, même à Rome, ce n’est pas quoi que
l’on ait dit parfois un droit illimité. Il comporte des restrictions.
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II. Restriction du droit de propriété

Ces restrictions principalement relatives aux immeubles, sont établies soit dans l’intérêt des
voisins (1), soit dans l’intérêt public (2).

1. Intérêt des voisins

Pour les propriétés immobilières, qui ne sont pas comme les meubles dépourvues des
situations fixes, qui ne sont que des parties artificielles du sol en conséquence toujours plus ou
moins limitrophes, le voisinage a fait apporter au droit absolu du propriétaire certaines
limitations désignées aujourd’hui du nom peu heureux de « servitude légale » qui ne porte pas
le nom de ce genre à Rome, mais qui existe déjà parfaitement et pour une bonne partie dès le
temps de XII tables.
- Le propriétaire construit sur son terrain ne doit pas astreindre, en ce faisant l’extrême
limite de son héritage. Il doit laisser à l’extrême limite un espace de deux pieds et
demi qui, point à la bordure symétrique de l’autre fonds, ménagera un chemin de cinq
pieds entre les deux (ambitus finis).
- Le propriétaire d’un fonds rural doit souffrir que l’arbre du voisin surplombe sur son
fonds pourvu que soit à une hauteur de 15 pieds (quidecim pédibus altius).

2. Intérêt public

Les délimitations établies dans l’intérêt public sont nombreuses. Nous citons seulement les
suivantes :
- le propriétaire riverain d’une cour d’eau doit subir l’usus publicus de sa rive (l’usage
public).
- Les propriétaires dont les immeubles bornent les routes et les rues sont dans une
certaine mesure astreints à leur entretien.
-
III. Histoire de la propriété humaine : doctrine héritée du droit romain
et du christianisme dès le Ier siècle

Confère l’ouvrage du professeur Gratien MOLE

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I ère PARTIE : THEORIE GENERALE DES BIENS

TITRE 1. LA DIVISION DES BIENS

CHAPITRE I : DE LA DIVISION DES BIENS EN EUX-MEMES ET PAR

RAPPORT A LEUR OBJET

La base légale est l’art. 1er, n° 1 de la loi n°73-021 du 20 juillet 1973 portant régime général
des biens, régime foncier et immobilier et régime de sûreté. Cet article énonce : « Les biens ou
droits patrimoniaux sont des trois sortes : le droit de créance ou d’obligation, les droits réels
et les droits intellectuels.»
Le « ou » utilisé par le législateur indique que le terme biens et droits patrimoniaux sont
synonymes dans le présent texte. Ce chapitre premier traite des notions de patrimoine et des
biens.

Section I : Patrimoine et droits patrimoniaux

§ 1. Définition du patrimoine

Le Code civil napoléonien et la loi foncière ne définissent pas le terme patrimoine et pourtant
cette notion est bien connue dans le langage populaire. Dans le langage populaire, le
patrimoine est ce que la personne a, ce qu’elle possède ou à d’autre terme, son avoir.
Si nous n’avons pas de définition de patrimoine dans le Code civil, cependant, deux textes en
parlent pourtant, et ces deux textes ont servi à la construction de la théorie du patrimoine. Le
sigle de ces deux textes est dans le titre XVIII ème
relatif au privilège et hypothèque. Il s’agit
des articles suivants :
- art. 2092 : « Quiconque s’est obligé personnellement, est tenue de remplir son
engagement sur tous ses biens mobiliers et immobiliers présents et à venir.»
- art. 2093 : « Les biens du débiteur sont les gages communs de ses créanciers ; et les
prix sont distribués entre eux par contribution à moins qu’il n’y ait entre créanciers
les causes légitimes de préférence. »
La notion du patrimoine a considérablement évolué depuis le II ème
siècle. Etant dans la lignée
du droit romain, le Code civil résonne principalement en terme des biens.
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Le patrimoine est l’ensemble de biens d’un « Père » de famille. D’où le mot « Patri  (Père) –
moine-». Il s’agit d’une conception objective et restrictive du patrimoine, d’autant qu’elle
n’intègre pas des dettes et ne constitue pas une universalité juridique liée à la personne.
La théorie classique du patrimoine retient toutefois une approche en rupture avec celle du
Code civil.
En effet, selon AUBRY et RAU, juriste français de la fin du XIX ème
siècle, l’idée du
patrimoine se déduit directement de la PERSONNALITE et le patrimoine est dans sa plus
haute expression, la personnalité de l’homme même considérée dans son rapport avec les
objets extérieurs.
La théorie du patrimoine d’AUBRY et de RAU fut d’abord conceptualisée par ZACHARIAE,
juriste allemand, ce dernier a fait de patrimoine une notion imminement subjectif :
universalité juridique unique, intégrant tous les biens et toutes les dettes, intimement liés à la
personnalité juridique de son titulaire.
Après cette mutation de la notion du patrimoine que l’on constate chez AUBRY et RAU, la
conception du patrimoine évolue encore chez JEAN CARBONNIER : « Le patrimoine est
l’ensemble des biens et des obligations d’une personne, envisagés comme formant un
universalité de droit. »
De manière générale, on utilise l’expression « droits patrimoniaux » par opposition aux droits
extra patrimoniaux droits que l’on ne peut apprécier en terme d’argent. En effet, qui dit
patrimoine, dit pécuniaire (du latin pecunia-argent). En conclusion, les droits patrimoniaux
sont des droits appréciables en argent.

§ 2. Composition comptable du patrimoine

Le patrimoine a des éléments comptables qui sont les éléments « actifs » et les éléments
« passifs ».

a) les éléments actifs du patrimoine

Les éléments actifs du patrimoine couvrent tous ses biens appréciables en argent, c’est-à-dire
droit de créance, droits réels et droits intellectuels. Il convient de noter que le patrimoine reste
distinctif de ses éléments actifs qui le composent à un moment donné de sa durée. Autrement
dit, le patrimoine demeure identique en lui-même malgré les fructuations de ses éléments.
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b) les passifs du patrimoine

Le patrimoine comprend aussi les éléments passifs. Les passifs du patrimoine sont tant des
dettes de la personne. Juridiquement, on dira les obligations appréciables en argent se
présentant sous plusieurs formes selon leur objet.
A propos du passif du patrimoine, on peut affirmer à la suite du doyen JEAN CARBONNIER
que c’est la présence de l’actif qui fait du patrimoine une universalité de droit et non
seulement une collection d’objet, une universalité de fait. A l’actif constitué des droits de
créance, droits des biens, s’amalgament des obligations, des dettes, des charges. Les deux
aspects sont indissociables : recueillir un patrimoine, ce n’est pas seulement devenir
propriétaire des biens qui le constituent, c’est encore devenir débiteur des dettes qui les
greffent. Pourtant, si l’actif dépasse le passif, on peut admettre que c’est le solde seul qui
forme la patrimoine ; si par contre le passif l’emporte sur l’actif, on ne dit pas que le
patrimoine n’existe pas. Il existe, mais il est négatif.

§ 3. La théorie classique du patrimoine

La théorie d’AUBRY et de RAU s’énonce en propositions complémentaires : d’abord, le

patrimoine es tune émanation de la personnalité, et ensuite, la patrimoine constitue une
universalité de droit.

a) la patrimoine : une émanation de la personnalité

Le rapport entre le patrimoine et la personne commande trois conséquences qui forment une
trilogie dans la doctrine :
- tout patrimoine suppose nécessairement à sa tête une personne,
- une personne a nécessairement un patrimoine,
- toute personne a nécessairement un seul patrimoine.
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1°) Tout patrimoine suppose nécessairement une personne à sa tête

Le patrimoine est rattaché à une personne, sujet des droits et qui en est le titulaire. C’est une
thèse qui ne conçoit pas de patrimoine sans une personne. La personne dont il est question,
peut être une personne physique qu’une personne morale de droit privé et de droit public.

2°) Toute personne a nécessairement un patrimoine

Le patrimoine n’implique pas nécessairement l’idée de richesse. C’est pourquoi il est

considéré comme un réceptacle idéal pouvant ne contenir que des dettes ou même rien
contenir du tout. Ce qu’il faut retenir : toute personne possède un patrimoine qu’il soit positif
ou négatif, dès sa naissance à sa mort.
Si aujourd’hui, on est pauvre, demain on peut être riche ou vice versa, et dans tout le cas, la
personne garde toujours son patrimoine parce que celui-ci, en puissance, s’identifie en la
personne de son titulaire, avec sa capacité d’acquérir.
Il résulte de cette affirmation que le patrimoine qui est distinct de ces éléments qui sont eux,
isolement ses cibles, est incessibles (qui ne peut être cédé) comme la personnalité. La
personne conserve son patrimoine de la naissance à sa mort.

3°) Une personne a nécessairement un seul patrimoine

Si on admet que la personnalité est indivisible d’une part, et d’autre part que le patrimoine est
l’émanation de la personnalité, on doit accepter en conséquence le caractère indivisible du
patrimoine. On voit donc pourquoi recueillir le patrimoine n’est pas seulement accepter de
devenir le propriétaire de ses éléments actifs, mais aussi devenir le débiteur des dettes.
En bref, le patrimoine est attaché à une personne, d’où son caractère d’incessibilité d’une part
et d’autre part, toute personne, sujet de droit doit avoir un patrimoine et doit avoir qu’un seul.

b) le patrimoine une universalité

En envisageant le patrimoine du point de vue de la comptabilité, nous avons dit qu’il est
composé d’éléments actifs et de passifs. Le patrimoine forme un ensemble cohérent, un tout
cohérent.
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1°) La cohésion se traduit d’abord par la corrélation de l’actif et du passif

La succession illustre bien cette proposition. En effet, un héritier ne peut prétendre à l’actif
qu’à la condition d’assumer le passif. Une universalité de droit est un ensemble dans lequel
l’actif répond du passif. D’où l’expression : « Il n’y a de patrimoine que sous déduction des
dettes qui les greffent. »

2°) la cohésion du patrimoine se traduit ensuite par l’équivalence de tous

les éléments d’actifs comme éléments du gage des créanciers

Les biens d’un débiteur constituent un gage général de ces créanciers. C’est -à- dire ses biens
peuvent répondre de ses dettes. En fait, ce qui est donné en garantie au créancier, ce sont les
éléments de l’actif du patrimoine du débiteur.

3°) la cohésion de l’ensemble se traduit en fin par la fongibilité des

Éléments actifs et des éléments passifs

Le professeur CORNU explique cette proposition en ces termes : « Introduisant un facteur

chronologique, cette notion donne au patrimoine un cadre temporel. Les patrimoines d’une
personne contiennent l’ensemble de ses biens présents et à venir. L’avenir s’intègre au
patrimoine, parce que le patrimoine s’étend aux biens à venir. En pratique, cela veut dire que
les biens qui entrent dans notre patrimoine répondent de nos dettes non encore acquittées.»

§ 4. Caractères des éléments du patrimoine

Ainsi qu l’on peut en déduire logiquement de la théorie juridique du patrimoine, les éléments
du patrimoines pris isolement présentent normalement trois caractères associés : la cessibilité,
la transmissibilité et la saisissabilité.

a) la cessibilité

il est important de noter d’emblée que le patrimoine en tant que l’émanation d’une personne
est incessible. En effet, on ne peut concevoir ni logique Ment ni encore moins juridiquement
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une personne sans patrimoine car à chaque personne sujet de droit correspond et doit
correspondre un et un seul patrimoine.
Le titulaire peut aliéner, céder des biens ou des droits faisant partie de son patrimoine. Il
s’agit bien d’éléments actifs du patrimoine et non de tout le patrimoine. La cession peut se
faire soit du vivant du titulaire soit à son décès. Dans le premier cas, l’on parle de la
cessibilité entre vifs ; dans le second, l’on parle de la transmissibilité pour cause de mort.
En d’autres termes, si le patrimoine est incessible, le titulaire peut aliéner les biens ou les
droits faisant partie de son patrimoine. On dire alors que ces biens sont « cessibles entre vifs »
ou sont dans le « commerce »

b) la transmissibilité

le patrimoine est inséparable de la personne et il est inconcevable de voir un patrimoine sans

titulaire car l’idée d’un patrimoine sans maître est étrangère au courant juridique napoléonien.
Dès lors, les biens qui sont dans le patrimoine d’une personne sont à sa mort, transmis à ses
héritiers. Cette transmission porte donc sur le patrimoine dans son intégralité : « avoir et
devoir » (droit et obligation).
On peut d onc constater que les biens patrimoniaux sont transmissibles à cause de mort et ont
un caractère héréditaire.

c) la saisissabilité

Outre les caractères de cessibilité et de transmissibilité, les éléments du patrimoine sont

saisissables. En effet, le patrimoine d’une personne est considéré comme un « gage général »
de ses créanciers. Ces derniers n’ont aucun droit actuel sur tel ou tel bien de leur débiteur tel
qu’il existe lors de la naissance de l’obligation.
Le droit de gage général sur le patrimoine de leur débiteur permet aux créanciers munis d’un
titre exécutoire de faire vendre les biens de leur débiteur, si celui-ci n’exécute pas ses
obligations à l’échéance.
Comme on peut le constater, la loi donne aux créanciers le droit de saisir par voie légale les
biens de leu débiteur, de les faire vendre judiciairement et d’en exprimer la valeur monétaire
pour se payer le produit de vente.
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§ 5. Le contenu juridique du patrimoine

Il est vrai que le patrimoine est réceptacle de tous les droits et obligations d’une personne : les
biens patrimoniaux. Quelle en est la base légale et que dire des implications juridiques qui en
découle ?

1°) la base légale

Le siège légal, c’est l’art. 1 de la loi n° 736021 du 20 juillet 1973 portant régime général des
biens, régime foncier et immobilier et régime de sûreté. Cette base légale est aussi appelée
« la loi fondamentale ». Au terme de l’alinéa 1 de cet article : « les biens des droits
patrimoniaux sont des trois sortes : les droits de créance ou d’obligation, les droits réels et les
droits intellectuels. » La loi limite le contenu du patrimoine dans ces trois droits.

2°) Portée et incidence des biens ou droits patrimoniaux

a) droits de créance

Le droit de créance est un droit personnel ou d’obligation. Il est défini de la manière suivante :
« L’obligation est un rapport juridique entre deux ou plusieurs personnes en vertu duquel
l’une d’elle appelée créancier a le droit d’exiger à l’autre appelé débiteur un certain fait ou
une certaine abstention. » (Le droit de faire ou de ne pas faire).
L’obligation, Ob-ligatus a pour effet de lier l’une à l’autre ; elle forme ce qu’on appelle un
lien de droit. Ce rapport s’appelle :
- créance quand on le considère du côté actif, en la personne du créancier qui est ainsi
titulaire d’un droit,
- dette quand on le considère du côté passif en la personne du débiteur. (la dette
constitue un élément passif du patrimoine du débiteur).
C’est en tenant compte de la répercussion du fait exigé dans le patrimoine des parties que le
législateur a adopté l’expression : le droit de créance ou de d’obligation.

b) droits intellectuels
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les droits intellectuels sont les droits exclusifs, d’exploitations de la pensée, d’une œuvre
intellectuelle, d’un nom, d’une clientèle appelée propriété incorporelle car ils se rapprochent
des droits réels.

1°) Propriétés littéraires et artistiques

Ce sont les droits reconnus à l’auteur d’une œuvre littéraire ou artistique relatif à la
publication, reproduction et à l‘exploitation de cette œuvre.
– la propriété littéraire et artistique est un droit patrimonial de l’auteur
– la propriété littéraire et artistique est un droit moral de l’auteur. Il s’agit par
exemple : d’un droit exclusif de décider, de publier l’œuvre et de veiller à ce
qu’aucune atteinte ne soit portée par une tierce ; à la manière dont elle a été
conçue et publiée. (droit au respect du nom, de la qualité, retrait ou de
modification.
N.B. : le droit moral d’auteur ne peut faire l’objet de renonciation même rémunérée.

2°) Propriété industrielle

Ce sont des droits appartenant à tout inventeur qui a inventeur qui a obtenu un brevet
d’invention à tout commerçant ou industriel sur son nom commercial, son enseigne, ses
marques, ses dessins et modèles ; et conférant protection et monopole d’exploitation.

3°) Droit de clientèle

Ce sont des droits reconnus aux commerçants, médecins, dentistes, architectes, agents
d’assurance, artistes, etc. de céder la clientèle à leur successeur. C’est l’élément essentiel du
fonds de commerce.

4°) office ministérielle

Du reste, parlant des droits intellectuels, il s’agit d’une catégorie du droit subjectif qui ne
constituent ni des droits réels (parce que ne porte pas sur les choses) ni des droits personnels
car ne s’analyse pas en obligation imposée à un débiteur). Cette catégorie de droit a été
 2

élaborée au cours de XIX ème siècle. Bien que couvrant des biens incorporels, elle échappe à la
classification aux droits personnels et réels, mais les droits intellectuels, parce qu’ils sont
opposables aux tiers, sont assimilés aux droits réels.

c) droits réels

Les biens sont les droits conférant à une personne (sujet de droit) un pouvoir direct sur une
chose (objet de droit). Les biens s’analysent en droit réel quand il s’exerce directement sur
une chose (res) et en droit intellectuel quand il porte directement sur une œuvre intellectuelle
ou sur un fruit d’un travail.

1°) droits réels principaux

Procurent à leur titulaire la maîtrise d’une chose. Ex. : droit de propriété. Le Code civil
français dans son art. 544 énonce : « La propriété est le droit de jouir et de disposer des
choses de manière la plus absolue, pour vue qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois
ou les règlements. » le droit de propriété est un droit perpétuel assurant à son titulaire une
maîtrise totale de la chose et il est caractérisé par trois attributs :
- usus : droit de se servir de la chose,
- frutus : droit d’en jouir, c’est-à-dire d’en percevoir les revenus : les fruits,
- abusus : droit de disposer de la chose en particulier de l’aliéner.

 Démembrement des propriétés

a) Usufruit (art. 578)

L’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété comme le propriétaire
lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance. En d’autres mots, c’est le droit en
vertu duquel, une personne, l’usufruitier bénéficie de l’usus et frutus sa vie durant, le nu-
propriétaire conservant le droit de disposer de la chose.
 2

b) Servitude

C’est le droit c’est le droit perpétuel établi sur un immeuble (fond servant) pour l’usage et
l’utilité pour un autre immeuble (fonds dominant) ainsi, la servitude de passage permet au
propriétaire du fonds enclavé (dominant) de passer sur un fond voisin (servant) pour y
accéder.

2°) Droits accessoires

Ce sont des droits réels qui sont l’accessoire d’un droit de créance dont il constitue la garantie
en cas d’insolvabilité du débiteur. Ce sont des sûretés : le débiteur affecte une chose
déterminée au payement de sa dette en conférant à son créancier un droit direct sur cette
chose.

a) Nantissement (art.2071)

C’est le contrat par lequel un débiteur remet une chose à son créancier pour sûreté de sa dette.
Le nantissement d’une chose mobilière s’appelle gage ; et le nantissement d’une chose
immobilière s’appelle antichrèse.

b) Hypothèque

C’est le droit réel conféré à un créancier sur un immeuble appartenant à son débiteur et que ce
dernier affecte à la garantie de sa dette, mais à la différence de l’antichrèse sans la déposséder.

3°) Les caractères des droits réels

Le droit réel est un droit  absolu. Ce droit en ce sens qu’il est opposable à toute personne. Ce
droit emporte le droit de suite dans la mesure où il implique un droit de suite dans la mesure
où en vertu du 1er caractère (absolu) son titulaire est habilité à revendiquer son droit entre les
mains de qui que ce soit. Ce droit emporte le droit de préférence, qui suppose en cas de
conflit l’opposant à d’autres personnes, le titulaire d’un droit réel est toujours préféré car il est
 2

considéré comme propriétaire. Or le droit de propriété a un fondement constitutionnel. Dès

lors, le propriétaire doit bénéficier d’une protection légale.

4°) l’énumération des droits réels

Cette énumération est légale. C’est dire qu’elle est le fait de la loi. la base légale est la
suivante : « L’article 1 de la loi n° 73-021 du 20 juillet 1973, portant régime général des
biens, régime foncier et immobilier et régime de sûreté.» C’est l’alinéa 2 qui énumère d’une
manière limitative les droits réels : « Les seuls droits réels sont : la propriété, la concession
perpétuelle, les droits d’emphytéose, de superficie, d’usufruit, d’usage et d’habitation,
servitude foncière, le gage, le privilège et hypothèque. »
Cependant, la loi n’étant pas toujours parfaite, il n’est pas impossible que cette énumération
soit incomplète. N.B. : la concession perpétuelle est la particularité de a loi foncière
congolaise sur la notion des propriétés.
Au de là des considérations historiques pour justifier la restriction qui caractérise cette
énumération, le législateur congolais marque son originalité en ajoutant un autre droit réel : la
concession perpétuelle. Et même alors, l’énumération n’est pas complète au regard des autres
dispositions de la loi foncière.
En effet, au terme de l’art. 6 de la dite loi, il dit : « Le sol et les mines sont immeubles par leur
nature. » Aussi bien que non reprises dans l’énumération de l’art. 1 n° 2, les concessions
minières et les concessions de chemin de fer sont également des droits réels.

Section II : Notions des biens

§ 1. Définition

« Bien » : substantif masculin ; bien du latin « bene », est pris substantivement. Bien, c’est
toute chose matérielle susceptible d’appropriation. Il est synonyme des « biens corporels » par
opposition à « droit ».
En droit, toutes les choses ne sont pas considérées comme des biens. Mais le concept de
« bien » désignerait les choses qui servent à l’usage de l’homme, qui ont pour lui une utilité et
une valeur, c’est-à-dire des choses susceptibles d’être appropriés par l’homme en vue de
 2

satisfaire ses besoins ou de lui permettre par leur valeur d’échanger, d’acquérir d’autres
choses dépendant à leur besoin.
On appelle chose, tout ce qui existe dans la nature, tout ce qui a une existence corporelle et
tangible, exception faite à l’homme. Autrement dit, pour qu’une chose soit considérée comme
bien, il faut qu’il ait une possibilité de s’en approprier. Ainsi, il y a des choses qui par leur
nature ne peuvent pas être des biens notamment l’air, la lumière, la haute mer, parce que leur
usage est commun à tous les hommes. Ces choses portent le nom de « res commune ».
Si toutes les choses ne sont pas des biens, tous les biens ne sont pas des choses.
En effet, des choses considérées comme des biens peuvent se présenter sous forme corporelle,
c’est-à-dire des objets que nous pouvons voir et toucher.
Le mot « bien » peut avoir un sens autre que la chose ; il peut désigner un droit qui porte sur
la chose.

§ 2. Classification des biens en immeubles et en meubles

De façon générale, on distingue deux catégories des biens : les biens meubles et les biens
immeubles. C’est la substance de l’art. 2 de la loi foncière qui précise : « Tous les biens sont
mobiliers ou immobiliers.» Mais entre ces deux catégories, plusieurs combinaisons sont
possibles.

1°) meubles et immeubles

La « summa divisio rerum » entre les biens meubles et immeubles nous vient du droit romain.
En droit congolais, le siège légal est sans doute les arts 2-8 de la loi foncière du 20 juillet
1973. Dans son arrêt du 1 octobre 1980, la Cour suprême de justice a confirmé que la
définition des biens meubles et immeubles ainsi que les droits qui s’y rapportent procède de la
loi. (Principe de la légalité).
On peut affirmer que l’immeuble dans le sens juridique se confond avec la surface de la terre
dont il va tirer son double caractère : celui de l’immobilité et celui de la perpétuité. L’art. 5 de
la loi du 20 juillet 1973 énonce : « Les choses sont immeubles soit par leur nature soit par
leur incorporation soit par leur destination. » Le législateur dans l’énumération de
l’immeuble a commencé par ce qui est naturel pour terminer par ce qui est artificiel ou fictif
 2

(Art. 5, 6 et 7) qui développent l’art. 5 en donnant les caractéristiques ou plutôt les contenus
de chaque catégorie de ces immeubles.

a) Immeuble par nature

Il y a deux sortes d’immeubles par nature : le sol et les mines. (Art. 6 de la loi foncière. En
nous basant ou nous référant au Code civil belge et français, l’Art.518 du Code civil français,
précise : « Les fonds de terre et les bâtiments sont immeubles par leur nature. »
Il va sans dire que l’Art. 6 du droit civil congolais est différent de celui du code civil belge et
français. Dans le Code civil congolais, le sol et les mines sont des véritables immeubles par
leur nature originelle.

b) Immeuble par incorporation

Il s’agit des biens immeubles corporels qui sont attachés au sol par immobilité et de manière
perpétuelle. Au terme de l’Art. 7 : « Sont immeubles par incorporation : 1. les bâtiments et
leurs accessoires nécessaires tels que les tuyaux servant à la conduite des eaux, de la vapeur
ou gaz ; et des fils conducteurs de l’électricité ; 2. toutes constructions inhérentes au sol ; 3.
les arbres et les plantes quelconques tant qu’ils ne sont pas détachés du sol ; 4. Les fruits et
récoltes, tant qu’ils n’ont pas d’existence séparée. »
Dans une affaire, la Cour suprême de justice a jugé qu’une maison acquise de l’office national
de logement (O.N.L.) est un immeuble par incorporation, tandis que le fonds sur lequel il est
bâti, est un immeuble par nature. Les droits qui s’y rapportent sont immobiliers.
Nous relevons que les matières citées dans cet article sont considérées dans le droit
napoléonien : un meuble par nature, parce que le Code napoléonien, plus vieux que le Code
civil congolais, ne connaît que deux catégories d’immeuble : par nature et par destination.
Certains auteurs considèrent que la qualification d’immeuble par nature ne convient qu’au sol,
tandis que les végétaux et les constructions ne sont immeubles normalement liés au sol.

c) Notion de meuble par anticipation

Les expressions « Tant qu’ils ne sont pas détachés » et « tant qu’ils n’ont pas d’existence
séparée », donnent les conditions exigées pour que certains biens corporels puissent être
 2

considérés comme immeubles. Mais tous, nos savons que les arbres, les plantes, les fruits et
les récoltes doivent tôt ou tard, soit naturellement soit par l’intention de l’homme, cesser
d’être liés au sol. La cessation de l’immobilisation peut résulter soit d’un fait naturel soit
d’une opération juridique réalisée en vue de cette cessation.

d) Immeuble par destination

« Sont immeubles par destination, les objets mobiliers placés par leur propriétaire dans un
immeuble qui lui appartient ou sur lequel il exerce un droit réel immobilier qui est de nature à
lui permettre d’user ou de jouir de l’immeuble soit pour les nécessité de l’exploitation du dit
immeubles soit à perpétuelle demeure pour son utilité ou son agrément.
Tels sont :
1°) les animaux attachés à la culture ou à l’exploitation agricole, les instruments et les
ustensiles aratoires, les animaux, machines, ustensile et autres objets nécessaires à
l’exploitation commerciale et industrielle ;
2°) Ces objets attachés par un travail de maçonnerie quelconque ; ceux qui ne peuvent être
détachés sans être fracturés ou détériorés ou sans briser ou détériorer la partie de l’immeuble à
laquelle ils sont attachés ; les glaces, tableaux et autres ornements lorsque l’intention du
propriétaire de les laisser en perpétuelles demeure résulte clairement de leur dimension et de
leur agencement dans l’immeuble.
L’immobilisation par destination, qui est l’œuvre d’un titulaire d’un droit réel, s’effectue dans
les limites de ces droits et prend fin lorsque celui-ci vient à expirer.
 2

CHAPITRE II : DE LA DIVISION DES BIENS DANS LEUR RAPPORT AVEC

CEUX QUI LES POSSEDENT

De bien, nous partons de la division des biens par rapport à ceux qui les possèdent. A titre de
rappel, un bien est une chose susceptible d’être appropriée. Le bien lui-même est confondu
avec le droit qui confère au possesseur ou au titulaire. L’on peut distinguer par rapport au
sujet de droit, des biens appartenant aux particuliers et ceux qui sont la propriété de l’Etat et
des organismes publics.
Par rapport aux biens appartenant à l’Etat, on peut distinguer les biens appartenant au
domaine privé de l’Etat et les biens du domaine public de l’Etat.

Section I : Biens appartenant à l’Etat

Les biens de l’Etat ressortissent soit du domaine privé soit du domaine public. Il convient en
présent de voir les particularités que la loi confère aux une et aux autres.

§ 1. Distinction domaine public et domaine privé

La distinction entre domaine public et le domaine privé est récente. Elle était ignorée de
l’ancien droit français et même du Code civil de 1804. Cette distinction date du XIX ème siècle.
En droit congolais, il s’agit d’un héritage du droit colonial. Aujourd’hui, la lecture attentive
des dispositions du chapitre II de la loi du 20 juillet 1973 relève que 5 articles sont consacrés
aux biens de l’Etat. La raison d’être de cette disposition est d’ordre historique : « En effet, le
Congo était la propriété personnelle du roi LEOPOLD II, avant que celui-ci le cède à la
Belgique en 1908. Dans cette perspective, il avait existé un domaine privé réservé au roi et un
domaine public »

§ 2. Domaine public de l’Etat

Pour bien saisir la nature juridique du domaine public de l’Etat, il semble indiqué de définir
d’abord la notion du « domaine public de l’Etat. »
A) Définition
 2

La notion du domaine public de l’Etat est controversée tant en doctrine qu’en jurisprudence.
Cette situation résulte du fait que la loi ne définit pas de façon claire ce que l’on peut entendre
par la notion du domaine public de l’Etat, de sorte que par désespoir de cause l’on recourt à la
doctrine.
Au bout du compte, nous pouvons retenir comme définir, les termes de l’article 10 de la loi
foncière de 1973 qui définit les biens du domaine public comme : « les biens de l’Etat qui
sont affectés à un usage ou à un service public sont hors commerce, tant qu’ils ne sont pas
régulièrement désaffectés. »
En définitive, l’on peut entendre du domaine public de l’Etat, l’ensemble des biens affectés à
l’usage de tous ou à un service public. Il s’agit des biens affectés à l’usage de la collectivité
publique qui en a la garde.
Le régime juridique des biens du domaine public de l’Etat est proche de celui de res
communes, bien à l’usage de tous, mais qui ne sont pas la propriété de personne.

B) Nature juridique du domaine public de l’Etat

Selon la loi, les biens qui relèvent du domaine public sont inaliénables, hors commerce, hors
propriété tant que ces biens sont dans le domaine public, ils sont inaliénables et hors
commerces. Pour qu’ils soient aliénés, c’est-à-dire pour qu’ils tombent dans le commerce, il
faut une procédure spéciale qu’on appelle la désaffectation. Celle-ci doit être régulière pour
sortir des effets de droit.

C) Régime juridique des biens du domaine public

Par régime juridique, nous entendons l’ensemble des règles applicables à une situation donnée
et en l’espèce, aux biens du domaine public. Ces règles se retrouvent dans les libellés de l’art.
10 de la loi du 20 juillet 1973.
- le siège légal : art. 9 et 10 de la loi du 20 juillet 1973.
Le principe qui sont tirés de ces dispositions, peuvent être résumés comme suit : « Les biens
de l’Etat affectés à un usage ou à un service, sont hors commerce tant qu’ils ne sont pas
régulièrement désaffectés (art. 10). Il n’y a que les choses qui sont dans le commerce qui
puissent être l’objet de la convention (art. 27 des obligations).
 2

- Les règles des procédures : l’entrée des biens dans le domaine public s’opère par une
décision de l’autorité compétente par laquelle celle-ci affecte en bien à un usage ou à
un service public.
- Composition du domaine public de l’Etat : à la lumière de la nature de bien en général,
il existe trois sortes de domaine public de l’Etat : le domaine public foncier,
immobilier et mobilier.

§ 3. Domaine privé de l’Etat

Avant de voir sa composition, le domaine privé de l’Etat doit être définit et le régime
juridique doit être établis.

A) Définition

Les biens du domaines privé de l’Etat sont définis comme étant « des biens qui appartiennent
à l’Etat et qui ne sont pas affecté à un usage ou à un service public. Il s’agit d’une définition
qui prend le contre-pied de la définition du domaine public.

B) Régime juridique des biens du domaine privé

La base légale est l’art. 11 de la loi de 1973 qui énonce : « Tous les autres biens de l’Etat
restent dans le commerce sauf les exceptions établies par la loi.» La nature d’un bien se
trouvant dans le commerce est qu’il peut être saisi, cédé, aliéné ou vendu sur ce bien, le
pouvoir public exerce un véritable droit de propriété et en l’absence d’une réglementation
particulière, les biens sont soumis au droit commun.

C) Composition du domaine privé de l’Etat

Tout comme le domaine public, le domaine privé de l’Etat comporte :

- un domaine privé foncier comprenant des terres appartenant à l’Etat et non affecté à
un usage public ou à un service public.
- un domaine privé immobilier composé des immeubles destinés au logement du
personnel de l’Etat des immeubles expropriés.
 3

- Un domaine privé mobilier constitué de tous les droits mobiliers comme : le titre et les
actions représentants les emprunts de l’Etat.

 Distinction entre domaine public et domaine privé de l’Etat

Domaine public Domaine privé

- inaliénable - aliénable
- hors commerce - dans le commerce
- usage public - usage privé ou non usage public

Section II : Biens appartenant aux particuliers

Les biens entendus comme droits patrimoniaux sont des choses appropriables. Sur le plan de
droits, il n’y a que des sujets de droit qui peuvent être titulaires des droits et des obligations.
Et parmi les sujets de droits, nous relevons les personnes morales et les personnes physiques.
Par « particulier », il convient d’entendre tout autre sujet de droit qui n’est pas l’Etat ou un
organisme public. Ainsi, les personnes physiques congolaises ou étrangères, les personnes
morales de droit privé sont-elles des particuliers.

A) Siège légal

C’est l’art. 9, alinéa 1 de la loi du 20 juillet 1973 : « Les particuliers ont la libre dispositions
des biens qui leurs appartiennent (sauf les modifications établies par la loi). Ces modifications
sont relatives (art. 14, al. 1) limitatif du droit de la personne.

B) Composition et régime juridique des biens appartenant aux

Particuliers
 3

Les biens qui appartiennent aux particuliers sont par opposition tous les biens qui
n’appartiennent pas à l’Etat ni aux personnes morales du droit public. En droit congolais, la
propriété des particuliers ne peut logiquement porter que sur les biens immeubles ou meubles.
Par rapport à l’art. 53, le sol et le sous sol appartiennent à l’Etat congolais, on conçoit mal en
droit congolais qu’un particulier soit le propriétaire foncier. Il ne peut être qu’un
concessionnaire perpétuel ou ordinaire. Aussi, en général, les biens de particuliers sont-ils
dans le commerce, aliénables, cessibles et saisissables.

TITRE II : LA POSSESSION ET LA DETENTION PRECAIRE

 3

En droit, posséder et détenir constituent deux concepts traduisant deux réalités toute à fait
différentes au regard de leur incidence sur la relation que l’on peut établir entre une personne
sujet et de droit et une chose objet de droit. Pourtant, celui qui possède ou détient est pris pour
propriétaire. C’est dire que l’apparence joue un rôle essentiel dans la qualité du possesseur ou
du détenteur.
Aussi, au terme de l’art. 658 du Code civil congolais livre III, n’est-il pas dit : « Un fait de
meuble la possession vaut titre. » Mais dans la culture juridique africaine, chercher à
circonscrire la portée juridique de ces concepts : possession et détention peut poser des
sérieuses difficultés. Posséder, détenir et avoir sont comme des termes équipollents,
équivalents.
En droit positif écrit, cela ne va pas de même. Certes, ces deux notions partagent quelques
attributs ou éléments de propriété, ce qui les rend proches et contribue tout aussi à la
confusion.

CHAPITRE I. LA POSSESSION

La possession dit-on, réalise l’image de la propriété. Cela lui vaut d’être proche de celle-ci et
même d’être prise de la propriété. En effet, en matière des biens meubles, la preuve de la
propriété se fait par le seul acte de possession (art. 658 du Code civil congolais, livre III).
En matière immobilière, la possession ne coïncide qu’avec l’habitation. Celle-ci n’est pas
forcement la preuve du droit de la propriété.

Section I : Notion de possession

§ 1. La base légale

C’est l’art. 622 du Code civil livre III. Cet art. se trouve ranger dans le titre XII du Code civil
livre III, relatif à la prescription et il énonce : « La possession et la détention ou la jouissance
d’une chose ou d’un droit que nous tenons ou nous exerçons par nous-même ou par un autre
qui la détient ou l’exerce à notre nom »

§2. La Théorie juridique

 3

La définition légale de la possession ne rencontre pas l’approbation d’une partie de la doctrine

en ce qu’elle paraît tantôt descriptive, tantôt prudente et superficielle, tantôt elle serait même
défectueuse. Deux raisons méritent d’être relevée :
- d’abord la possession est prise dans cette définition du point de vue technique en
l’opposant de détention,
- ensuite, cette définition pourrait laisser croire que la possession et la jouissance d’un
droit vont ensemble.

§ 3. Les éléments constitutifs de la possession

En définissant la possession, nous pouvons relever qu’il s’agit d’un pouvoir de fait exercé sur
une chose. En substance la possession suggère la présence d’un objet (corpus) et le fait pour le
sujet, la personne qui exerce un pouvoir de fait sur l’objet, peut de ce fait, se considérer
comme le titulaire du droit (animus).
Corpus est un mot latin qui signifie corps, objet, chose, c’est sur cette chose que le possesseur
exerce le pouvoir en y posant des actes déterminés.
Du point de vue juridique, la possession est définie comme étant l’exercice sur une chose des
actes qui correspondent au droit dont on a la possession. Il s’agit en fait de tout acte matériel
comme le fait de détruire une chose, de l’arranger, d’entamer une construction, d’habiter une
maison, etc. Tous ces actes dénotent de la part de la personne qui pose ces actes une certaine
prise sur les choses.
Il ne parait pas suffisant pour être possesseur, d’exercer un pouvoir de fait sur les choses,
d’avoir les choses sur son emprise. D’autres personnes peuvent les avoir à leur disposition,
qu’elles ne les possèdent pourtant pas. Ainsi, pour être considérer comme possesseur d’une
chose, il faut un plu s, agir comme si on en était le maître, c’est-à-dire avoir un esprit, une
mentalité ou un comportement de propriétaire, une âme de maître (animus).
Du reste, en matière de possession, l’animus domine, l’emporte sur le corpus possessionis.

CHAPITRE II : LA DETENTION PRECAIRE

 3

Le langage du droit se veut à précis et spécifique. Si de façon générale ou dans le langage

courant on ne distingue pas toujours posséder et détenir, en droit, ce concept posséder et
détenir, ont sens différent et spécifique.

Section I : Notion de détention précaire

Comme pour la possession, il serait vain de chercher le siège légal de cette matière dans la loi
du 20 juillet 1973. Ce sont les arts. 630-635 du Code civil Livre III qui régissent cette matière.
La détention est définie comme l’exercice d’un pouvoir de fait sur une chose soit avec la
permission et pour compte du propriétaire, soit en vertu d’une habilitation de la loi ou de la
justice. En fait, elle ne comporte pas dans la charge de la personne qui détient une chose la
volonté de tenir cette chose pour elle.
L’adjectif précaire accordé à la détention, veut signifier que le détenteur de la chose n’en est
pas propriétaire. Il détient en réalité pour autre.
- Propriété : usus + abusus
- Possession : corpus + animus
- Détention : corpus sans animus
Dans la détention, il y a l’obligation de restituer. Dans la détention précaire, il n’y a pas de
prescription parce qu’il n’y a pas d’animus.1

TITRE III : LA THEORIE CRITIQUE ET ANALYTIQUE DE LA PROPRIETE

1
J-L, HALPERIN, Histoire du droit des biens, p 3
 3

La propriété est un droit sacré par la constitution. L’art. 34 de la Constitution de la

République Démocratique du Congo énonce : « La propriété privée est sacrée. L’Etat garantit
le droit à la propriété individuelle ou collective, acquis conformément à la loi ou à la coutume.
Il encourage et veille à la sécurité des investissements privés, nationaux et étrangers. Nul ne
peut être privé de sa propriété pour cause d’utilité publique et moyennant une justice et
préalable indemnité octroyée dans les conditions fixées par la loi. Nul ne peut être saisi en ses
biens qu’en vertu d’une décision prise par une autorité judiciaire compétente. »
Notre étude porte sur les différentes formes de propriété qui sont légalement organisées :
propriété, copropriété.

CHAPITRE I : LA PROPRIETE

La propriété est étroitement rattachée à l’individu, à son environnement, à sa culture, à la

philosophie, à la société, bref à sa société. Il apparaît ainsi que cette notion ne connaisse pas
la même définition dans les différents systèmes de droit. Ceci explique le fait que le droit de
propriété est tributaire des influences culturelles, philosophiques et sociales qui la déterminent
en lui donnant un contenu et un sens précis et conforme.
De ce fait, il est important de noter tout comme le droit lui-même : « la notion de propriété
n’est apparue en droit congolais qu’avec la colonisation. » Les Congolais ont la conception de
la propriété qui reflète leur culture. (Confère la loi BAKAJIKA et la loi du 20 juillet 1973).

Section I : Définition et caractère de la propriété

Confère l’art. 14 de la loi du 20 juillet 1973. La définition de la propriété est le résultat d’une
longue évolution prenant sa source comme le droit hérité de la colonisation lui-même dans la
révolution française. Toutefois, nous relevons que la propriété privée n’est pas la seule forme
de propriété.
Les auteurs proposent différentes définitions. En droit congolais, aux termes de l’art. 14,
s’appesantit sur le droit de disposer pour qualifier le droit de propriété, contrairement à art.
544 du Code civil belge ou du code civil français, qui définit la propriété comme « Le droit de
jouir, de disposer des choses de la manière la plus absolue, pour vue qu’on en fasse pas un
usage prohibé par les lois ou par les règlements. » Faire le parallélisme entre l’art. 14 et 544
en droit congolais : Disposer ------» jouir
 3

Absolue et exclusive -------» la plus absolue

§ 2. Les caractères du droit de propriété

On peut relever quatre traits caractéristiques de la propriété :

- la propriété est un droit : Dans le rapport entre la propriété et la possession,
nous avons souligné que la possession consiste en un pouvoir de fait sur les choses, on
peut posséder sans en être propriétaire, tandis que la propriété est un pouvoir de droit,
une relation de droit entre la personne et la chose qui fait que celle-ci se trouve dans le
patrimoine du propriétaire qui peut aliéner ; le céder ou le détruire.
- Droit absolu : le propriétaire a un pouvoir absolu dans la chose ce qui n’est pas le
cas de la possession et de la détention précaire. Toute chose…D’une manière
absolue »
a) Dans le rapport possible entre la propriété et possession, nous avons souligné que la
possession consiste en « pouvoir de fait sur une chose. On peut posséder sans à n’être
propriétaire, alors que la propriété est un pouvoir de droit, une relation de droit entre
une personne et une chose qui fait que celle-ci se trouve dans le patrimoine du
propriétaire qui peut l’aliéner, le céder ou le détruire. Le propriétaire a un pouvoir
absolu sur la chose, ce qui n’est pas le cas de la possession ou de la détention précaire.
b) En droit congolais, on dispose d’une chose de la.
En droit français, c’est de la manière absolue
 Position extrême : les tenants de cette opinion pensent que la propriété est une liberté
par essence. Cette liberté est de principe. Or nous le savons, la liberté d’une personne
finit là où commence celle de l’autre.
L’absolutisme de la propriété ne doit pas occulter les restrictions qui s’imposent eut égard aux
droits des autres. Il est vrai que le propriétaire dispose des assez étendus sur son bien. Il peut
en user comme il l’entend mais sans pourtant porter atteintes aux droits des autres.
 Positions moyenne : cette opinion estime qu’il faille tenir compte des restrictions
prévues par la loi. Il s’agit d’une position qui relativise les choses. Ainsi, le terme
absolu ne doit pas être pris dans le sens « sans limite » plus tôt il signifie que le droit
de propriété est opposable à tous. Le propriétaire peut revendiquer et défendre son
droit à tout moment et à l’égard de tous.
 3

En dernière analyse, le caractère absolu de la propriété doit s’entendre comme le fait pour le
propriétaire de disposer de la chose soit en la consommant soit en la détruisant, soit en
l’aliénant ou enfin en la servant de droits réels au profit des tiers.

- Droit exclusif : l’on peut dire ici que le droit de propriété est un droit individuel, il
n’existe qu’au titulaire du droit lequel en jouit sans partage. En effet, au terme de la loi
du 20 juillet 1973, en son art. 15, il atténue ce caractère.
Il faut noter que l’atteinte au droit de propriété n’est autorisé qu’à des conditions strictes, un
danger imminent, plus grand que le dommage résultant à l’atteinte ; s’il y a préjudice, de qui a
profité de l’atteinte doit indemniser le propriétaire. L’atteinte au droit de la propriété est
qualifiée en droit « d’état de nécessité » qui suppose le chois de deux valeurs différemment
protégés mais dont l’une est supérieure à l’autre.
Le droit de propriété n’est pas toujours exclusif ou individuel. Il arrive que un titulaire se
trouve en concurrence avec d’autres. Il en est ainsi de la copropriété ou indivision. Dès cet
instant, on parle de la « propriété fractionnée.» En effet, dans la copropriété, il y a autant de
fraction de propriété qu’il y a de titulaires du droit qu’on appel « copropriétaires ».
Il n’est pas toujours vérifié qu’une personne puisse jouir de toutes les prérogatives de la
propriété, c’est-à-dire user, jouir et disposer. Une chose matérielle peut juridiquement être
divisée entre deux personnes, emportant de ce fait au profit de l’un quelques attributs, du droit
de la propriété.
Il en est ainsi du superficiaire ou de l’usufruitier qui a le droit de jouir de la chose (usus) et
d’en tirer tout avantage (fructus) sans être propriétaire (abusus). En effet, elle reste
juridiquement le moins éclater quand à ses attributs.
L’on désigne cette situation comme étant le démembrement de la propriété. Il y a d’un côté,
l’usufruitier avec l’ufruit (usus et fructus) et de l’autre le nu-propriétaire avec la nue-
propriété (abusus).
Il convient de noter que la propriété démembrée n’est pas la propriété fractionnée. Dans le
premier cas, la propriété est unique et individuelle. Il est évident qu’il n’y a que les attributs
qui sont partagés (usus et fructus). Dans le second cas, il y a pluralité de propriété avec tous
les attributs respectifs.

- Droit perpétuel : Confère la théorie du patrimoine d’AUBRY ET DE RAU

La propriété peut être cédée à un héritier
Superficiaire = propriétaire=destinataire=concessionnaire…
 3

§ 3. Attributs de la propriété

Nous avons trois attributs :

- Usus : Jus utendi (inf)
- Fructus : Jus fruendi
- Abusus : Jus abutendi

Section II : Restriction légales ou droit de propriété

Il faut rappeler qu’il existe trois sortes de propriété : mobilière, immobilière et foncière. Si
pour les deux premières, les particuliers peuvent en être titulaires (propriétaires, il n’y a que
l’Etat qui peut être propriétaire foncier en droit congolais.

Art. 12. — Toutes les choses sans maître appartiennent à l’État, sauf ce qui sera dit au sujet
du droit d’occupation.

Art. 13. — L’attribution des épaves terrestres, fluviales, lacustres et maritimes est réglée par
une législation spéciale.

TITRE II
DE LA PROPRIÉTÉ

CHAPITRE 1er
DES ATTRIBUTS DE LA PROPRIÉTÉ

Art. 14. — La propriété est le droit de disposer d’une chose d’une manière absolue et
exclusive, sauf les restrictions qui résultent de la loi et des droits réels appartenant à autrui.
Les restrictions du droit de propriété à raison des rapports de voisinage sont établies au titre
des charges foncières.

Art. 15. — Le propriétaire ne peut repousser l’atteinte à son droit si elle est indispensable
pour écarter un danger imminent incomparablement plus grand que le dommage qui doit en
résulter pour lui-même. S’il a subi un préjudice, il peut se faire indemniser par la personne
qui en a profité.

Art. 16. — Le lit de tout lac et celui de tout cours d’eau navigable, flottable ou non, font
partie du domaine public de l’État.

Art. 17. — Celui qui a dans sa concession une source ne formant qu’un simple filet
d’alimentation d’un cours d’eau peut en user à volonté. Celui qui a dans sa concession une
 3

source formant la tête d’un cours d’eau dont le lit est distinct des terres avoisinantes ne peut
en user que suivant les règles établies par les articles 18 et 19 ci-dessous.

Art. 18. — L’eau des cours d’eau et des lacs et les eaux souterraines appartiennent à l’État.
Sous réserve des dispositions légales ou réglementaires qui en déterminent la jouissance, et
des concessions particulières qui peuvent toujours être accordées par l’autorité publique,
la faculté d’en user est commune à tous.

Art. 19. — Nul ne peut corrompre l’eau ni en changer le cours.

Art. 20. — Sous réserve de ce qui sera dit à propos du régime foncier et immobilier, la
propriété d’une chose, soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit.
Les produits d’une chose continuent d’appartenir, après la séparation, au propriétaire de la
chose, à moins qu’il en soit disposé autrement par la loi.

Art. 21. — La propriété d’une chose, soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce
qui s’y unit et s’y incorpore, soit naturellement, soit artificiellement, sauf ce qui sera dit de la
propriété immobilière distincte de celle du sol, ou de la concession foncière.

Art. 22. — Le concessionnaire qui a fait des constructions, ouvrages ou plantations avec des
matériaux ou des végétaux qui ne lui appartenaient pas doit en payer la valeur; il peut aussi
être condamné à des dommages-intérêts s’il y a lieu; mais l’ancien propriétaire des
matériaux ou des végétaux n’a pas le droit de les enlever.

Art. 23. — Lorsque des constructions, ouvrages ou plantations ont été faits par un possesseur
de bonne foi, avec des matériaux ou des végétaux lui appartenant, l’État ou le concessionnaire
du fonds ne peut en exiger la suppression; il doit rembourser au possesseur, soit la valeur des
matériaux ou des végétaux et le prix de la main-d’oeuvre, soit la plus-value qui en est résultée
pour le fonds.

DROIT DES BIENS • Régime général

20 juillet 1973. – LOI
Édition 2003 – © Larcier Tome I 97

Si celui qui a fait les travaux est un possesseur de mauvaise foi ou un détenteur précaire,
l’État ou le concessionnaire a le choix ou d’exiger la suppression des constructions, ouvrages
et plantations, aux frais de l’auteur, et des dommages-intérêts, s’il y a lieu, ou de rembourser
soit la dépense, soit la plus-value, comme il est dit ci-dessus.

Art. 24. — Lorsque l’État ou le concessionnaire d’un fonds, en y faisant une construction ou
autre ouvrage a empiété de bonne foi sur le fonds du voisin, celui-ci peut exiger la
suppression de l’empiétement s’il est établi que le dommage qu’il éprouve est notablement
inférieur à celui que le constructeur subirait par suite de la démolition. En ce cas, le juge
attribue l’empiétement au constructeur à titre de droit réel moyennant une indemnité à payer
au voisin.

Art. 25. — Sera toujours présumé de mauvaise foi, celui qui aura empiété notamment:
1) sur un terrain urbain loti;
2) sur une terre rurale dont les limites étaient matérialisées par des signaux, poteaux, clôtures
ou autres moyens nettement perceptibles;
 4

3) en dépassant ses limites, alors que son terrain était loti et cadastré ou délimité comme il est
dit au 2o ci-dessus;
4) qui a obtenu sa concession par quelque fraude à la loi ou aux droits acquis des tiers.
Toute personne intéressée peut produire la preuve que l’empiétement est de mauvaise foi.

Art. 26. — L’atterrissement ou relais qui se forme à la rive d’un lac ou d’un cours d’eau
navigable ou flottable appartient à l’État. Celui qui se forme à la rive d’un cours d’eau non
navigable ni flottable appartient aussi à l’État.

Art. 27. — L’île ou îlot qui se forme dans le lit d’un lac ou d’un cours d’eau, navigable,
flottable ou non, appartient à l’État. L’île ou îlot qui se forme non par alluvions, dessèchement
ou exhaussement du lit, mais par un nouveau bras qui traverse et entoure le fonds d’un
concessionnaire riverain fait partie de la concession.

Art. 28. — Lorsque des choses mobilières appartenant à des propriétaires différents sont
réunies ou mélangées de telle sorte qu’il n’est pas possible de les séparer sans détérioration
notable ou qu’au prix de frais excessifs, les intéressés deviennent copropriétaires de
l’ensemble en proportion de la valeur qu’avaient ses parties au moment de la connexion ou du
mélange. Toutefois, si, dans la connexion ou le mélange de deux choses, l’une ne peut être
considérée que comme l’accessoire de l’autre, l’ensemble est acquis au propriétaire de la
chose principale.

Art. 29. — Lorsqu’une personne a travaillé ou transformé une ou plusieurs choses mobilières
appartenant à autrui, la chose nouvelle est acquise à l’ouvrier, si l’industrie a été plus
précieuse que la matière; sinon au propriétaire de celle-ci. Si l’ouvrier a été de mauvaise foi,
le juge peut attribuer la chose nouvelle au propriétaire de la matière.

Art. 30. — Le droit commun concernant les indemnités pour enrichissement sans cause et les
dommages-intérêts pour acte illicite reste applicable dans les cas prévus aux deux articles
précédents.

CHAPITRE 2
DE LA COPROPRIÉTÉ

Art. 31. — Sans préjudice des conventions particulières qui régleraient autrement l’usage, la
jouissance et l’administration des biens indivis, la copropriété est réglée par les dispositions
ci-après.

Art. 32. — Si une chose appartient à plusieurs personnes pour des parts indivises égales ou
inégales, chacun des copropriétaires peut user de la chose intégralement, mais en se
conformant à sa destination et pourvu qu’il ne mette pas obstacle à l’usage des autres. Les
fruits de la chose se partagent dans la mesure du droit de chacun. Chacun peut faire les actes
d’administration courante, tels que réparations d’entretien et travaux de culture. Les charges
sont supportées par chacun proportionnellement à sa part.

Art. 33. — Aucun des copropriétaires ne peut, sans le consentement des autres, changer la
destination de la chose commune, ni la grever de droits réels au-delà de sa part indivise.
 4

Art. 34. — Chacun des copropriétaires peut toujours demander le partage de la chose
commune, nonobstant toute convention ou prohibition contraire. Les copropriétaires peuvent
cependant convenir de rester dans l’indivision pendant un temps déterminé qui ne peut
excéder cinq ans; si la convention est faite pour un terme plus long ou pour une durée
illimitée, elle est réduite à ce terme.

Art. 35. — L’article précédent ne s’applique pas aux clôtures mitoyennes, ni aux puits,
citernes, cours, passages et chemins dépendant de plusieurs fonds.

Art. 36. — Les biens immobiliers indivis qui sont affectés, à titre accessoire et pour l’usage
commun, à plusieurs héritages distincts appartenant à des propriétaires différents ne sont pas
sujets à partage. Ils ne peuvent être aliénés, grevés de droits réels ou saisis qu’avec l’héritage
dont ils sont l’accessoire. Les charges de cette copropriété, et, notamment, les frais
d’entretien, de réparation et de réfection sont répartis en proportion de la valeur des héritages
principaux. Il est loisible, dans le cas prévu aux alinéas qui précèdent, à chacun des
copropriétaires, de modifier à ses frais la chose commune pourvu qu’il ne change pas la
destination et qu’il ne nuise pas aux droits de ses consorts.

Art. 37. — Lorsque les diverses parties d’une maison appartiennent à des propriétaires
distincts, les choses affectées à ces diverses parties, pour l’usage commun, tels que
fondations, gros murs, toit, cours, puits, corridors, escaliers, ascenseurs, canalisations et tous
autres, sont réputées communes et sont régies par le présent chapitre, spécialement par
l’article 36.

Art. 38. — Les règles particulières à la copropriété entre héritiers, entre époux et entre
associés sont établies aux autres livres du Code civil.

DROIT DES BIENS • Régime général

20 juillet 1973. – LOI
98 Tome I Édition 2003 – © Larcier

CHAPITRE 3
DE LA MITOYENNETÉ

Art. 39. — Sous les réserves ci-après établies, la mitoyenneté est réglée par les mêmes
dispositions que la copropriété forcée.

Art. 40. — Les fruits et les charges de la clôture mitoyenne se partagent dans la mesure du
droit de chacun. Cependant, hors du cas prévu à l’article 47, chacun des copropriétaires peut
se dispenser de contribuer aux réparations ou reconstructions en cédant le droit de
mitoyenneté, pourvu que le mur mitoyen ne soutienne pas un bâtiment qui lui appartient. La
cession n’est réalisée que par la mention qui en est faite sur les certificats d’enregistrement.

Art. 41. — Celui des voisins qui modifie la clôture mitoyenne soit pour la reconstruire ou
l’exhausser, soit à toute autre fin, doit la réparation de tous dommages causés par son ouvrage
qui excèdent les inconvénients normaux du voisinage. Tout voisin a la faculté de faire régler
par expert, à défaut d’entente, les moyens nécessaires pour que le nouvel ouvrage ne nuise
point à ses droits et l’indemnité due à raison des dégâts ou du préjudice subis.
 4

Art. 42. — Tout copropriétaire peut faire bâtir contre un mur mitoyen et y faire placer des
poutres ou solives dans toute l’épaisseur du mur à cinquante millimètres près, sans préjudice
au droit qu’a le voisin de faire réduire la poutre jusqu’à la moitié du mur, dans le cas où il
voudrait lui-même asseoir des poutres dans le même lieu, ou y adosser une cheminée.

Art. 43. — Tout copropriétaire peut faire exhausser le mur mitoyen; si le mur n’est pas en état
de supporter l’exhaussement, celui qui veut le faire exhausser doit le faire reconstruire en
entier à ses frais et l’excédent d’épaisseur doit se prendre de son côté. Dans ces cas, la
construction ou partie de construction nouvelle n’est mitoyenne que jusqu’à la hauteur de
l’ancien mur commun et à concurrence de son épaisseur.

Art. 44. — Le voisin qui n’a pas contribué à l’exhaussement peut en acquérir la mitoyenneté
en payant la moitié de la valeur de la construction nouvelle et de la portion du terrain pour
l’excédent d’épaisseur.

Art. 45. — Tout copropriétaire joignant un mur a la faculté de le rendre mitoyen, en tout ou
en partie, en remboursant au maître du mur la moitié de la valeur de la partie qu’il veut rendre
mitoyenne, ainsi que la moitié de la valeur du terrain sur lequel elle est bâtie. Cette faculté est
cependant refusée au propriétaire qui a cédé son droit de mitoyenneté conformément à l’alinéa
2 de l’article 40 ci-dessus.

Art. 46. — Dans les circonscriptions déclarées urbaines par les lois, tout propriétaire ou
concessionnaire est tenu de subir l’empiétement nécessaire à l’érection d’un mur ou d’une
clôture établis sur la limite séparative.

Art. 47. — Dans le lieu déterminé à l’article qui précède, tout concessionnaire peut
contraindre son voisin à contribuer aux constructions et réparations des clôtures qui séparent
les cours, jardins et passages attenants à des bâtiments. Le concessionnaire à qui la
contribution est demandée et qui, après mise en demeure, néglige d’y satisfaire peut être
contraint d’acquérir la mitoyenneté de la clôture qui serait élevée par le voisin diligent. La
forme et la hauteur des clôtures sont fixées par des règlements particuliers ou les usages du
lieu.

Art. 48. — Aucune renonciation ou convention contraire ne peut être invoquée à rencontre
des droits et obligations prévus par les articles 42, 43, 44, 45 et 46.

TITRE III
DES DIFFÉRENTES MANIÈRES
DONT ON ACQUIERT LA PROPRIÉTÉ EN GÉNÉRAL

Art. 49. — La propriété des biens s’acquiert et se transmet par donation entre vifs, par
testament, par succession et par convention.

Art. 50. — La propriété s’acquiert aussi par le travail de l’esprit, le travail artisanal et le
travail industriel.

Art. 51. — L’accession, l’incorporation, la prescription acquisitive, l’occupation des choses

perdues, la découverte d’une chose constituent d’autres modalités d’acquérir la propriété.

Art. 52. — Toutes ces modalités sont réglementées par des législations particulières.
 4

DEUXIÈME PARTIE
DU RÉGIME FONCIER ET IMMOBILIER
TITRE Ier
DU RÉGIME FONCIER

CHAPITRE 1er
DISPOSITIONS PRÉLIMINAIRES

Art. 53. — Le sol est la propriété exclusive, inaliénable et imprescriptible de l’État.

II ème PARTIE : LA THEORIE SPECIALE DES DROITS REELS FONCIERS ET

IMMOBILIERS CONGOLAIS
 4

1. Attachement naturel au foncier

De tout temps, l’existence de l’homme est liée à la terre et à ce qui sort de terre. Celle-ci revêt
une importance capitale en vie de l’homme et de la société tant qu’elle est source du
développement économique. La terre est le pouvoir dans la mesure où elle tient : l’agriculture,
l’élevage, l’habitation, les ressources minières et elle configure aussi l’étendu du pouvoir de
l’Etat (territoire).
Que des guerres, des conflits au tour de l’appropriation pour la maîtrise du sol, la quête de la
terre est toujours un problème social crucial. En effet, d’après la mythologie malgache : « La
terre est la femme du créateur.» Mieux, elle est « La première femme du créateur.»,
« Likambo ya mabele », il s’agit de la question de racine, allusion faite à l’endroit où on
enfouie le nombril. En bref, c’est pour dire : « pays natal ».
Chez nous au Congo, la terre occupe une place très importante que sur le plan social que sur
le plan politique.

2. Historique de l’appropriation foncière en droit congolais

Le régime foncier en droit congolais a son histoire, son importance et il a connu certaine
évolution (époque précoloniale : 1885-1908/9 ; époque coloniale : 1908/9-1960 et époque
post coloniale : 1960 à nos jours). Celle-ci a culminé avec la loi BAKAJIKA qui a consacré la
propriété foncière de l’Etat en exerçant toute appropriation privée du sol et du sous-sol
congolais.
C’est au tour de ce principe clé que le régime congolais est bâti, car cette législation
supprimait la propriété privative du sol avec comme conséquence que désormais les droits que
peuvent détenir les particuliers sur le sol sont des simples droits de jouissance appelés
concession perpétuelle ou ordinaire, sauf en ce qui concerne la constitution du 18 février 2006
qui édicte en son art. 9 : « L’Etat exerce une souveraineté permanente notamment sur le sol, le
sous-sol, les eaux et les forêts, sur les espaces aérien, fluvial, lacustre et maritime congolais
ainsi que sur la mer territoriale congolaise et sur le plateau continental. », toutes les autres
Constitutions depuis celle de Luluabourg à 1964, n’ont cessé de confirmer de façon claire et
sans équivoque le principe que le sol et le sous-sol est la propriété de l’Etat.
 4

Par ailleurs, le droit congolais a opté pour le système d’immatriculation et de la publicité

foncière héritée de l’Act Torrens. En effet, la propriété immobilière n’existe et n’est transmis
légalement que par l’établissement d’un certificat d’enregistrement constatant ce droit
(art.219) de la loi foncière. Tout autre mode de transmission, de création des droits réels
immobilier est inopérant à constater l’existence légale de ce droit.

3. Fondement légal

L’affirmation du principe de la propriété du sol de l’Etat est consigne dans deux textes
principaux :
- le premier est le texte de la Constitution du 18 février 2006
- et la loi du 20 juillet 1973.
Au terme de l’art. 9 de la Constitution du 18 février 2006 : «L’Etat exerce une souveraineté
permanente notamment sur le sol, le sous-sol, les eaux et les forêts, sur les espaces aérien,
fluvial, lacustre et maritime congolais ainsi que sur la mer territoriale congolaise et sur le
plateau continental. » Cette disposition a donné lieu à des controverses sur ce que les
constituant a véritablement voulu dire surtout quand on lit cet article en parallèle avec l’art. 53
de la loi du 2O juillet 1973, qui nous paraît claire, précise et sans équivoque.
En effet, cet article dispose que le sol est la propriété exclusive, inaliénable et imprescriptible
de l’Etat. Comme on peut le remarquer, cette formulation ne se prête pas du tout à des
interprétations d’ordre divers.
Le sol et le sous-sol congolais sont exclus de toute appropriation privative. D’où la distinction
entre la propriété foncière est exclusive au seul Etat congolais. Ce dernier peut cependant
posséder un droit de jouissance sur sol soit de façon perpétuelle en profit de congolais
(concession perpétuelle), soit temporairement pour les étrangers et personne morale
(concession ordinaire limité à 25 ans renouvelable au maximum).
En ce qui concerne les immeubles incorporés au sol, ils peuvent être les propriétés des
particuliers. Les propriétaires du dessus n’est plus le propriétaire, depuis le loi du 20 juillet
1973 également propriétaire du dessous.

TITRE I : REGIME FONCIER : LA PROPRIETE FONCIERE ET LE DROIT DE

JOUISSANCE FONCIERE
 4

L’examen du régime foncier congolais repose sur la distinction fondamentale que la loi du 20
juillet 1973 opère entre la propriété foncière et la concession alors que ces deux droits portent
en fait sur les mêmes biens ou les mêmes fonds.

CHAPITRE I : LES PRINCIPES REGISSANT LA PROPRIETE ET LES

CONCESSIONS FONCIERES

Le régime foncier congolais a connu une importante évolution qui a déterminé la

proclamation de la propriété foncière au seul et exclusif bénéfice de l’Etat congolais. Cette
appropriation comporte bien évidemment des conséquences étant entendu que avant cette
mesure, certains particuliers (nationaux et étrangers) étaient des propriétaires légalement
reconnus de fonds par eux occupés.
Il y a lieu de voir ce qu’il en est devenu au départ du principe ainsi consacré par la
Constitution de 1967 et reconduit par la loi de 20 juillet de 1973. En droit congolais, le sol et
le sous-sol congolais est la propriété de l’Etat congolais. Les particuliers ne peuvent en avoir
qu’un droit de jouissance appelé la concession.

Section I : Principe de l’appropriation de tout le sol par l’Etat ou la

propriété foncière de l’Etat

Au terme de l’art. 53 de la loi : « Le sol est le sous-sol est la propriété exclusive, inaliénable et
imprescriptible de l’Etat. » Le sol est donc la propriété de l’Etat.

§ 1. Traits caractéristiques de la propriété de l’Etat

 4

A. Propriété foncière de l’Etat en tant que « droit universel »

En effet, en parcourant l’évolution du régime foncier congolais, l’on note l’existence de

plusieurs catégories de terres : terre vacante, terre domaniale, terre indigène, terre concédée,
etc. De par l’art. 53 de la loi, en vertu d’autres dispositions légales, ces distinctions n’existent
plus. Toutes les terres, jadis catégorisées et distinguées sont désormais la propriété du seul
Etat congolais. Dans cette mesure, aucune portion de terre n’échappe à cette propriété d’où le
caractère d’universalité de ce droit de propriété.

B. Propriété foncière de l’Etat en tant que « droit exclusif »

Cette caractéristique résulte de la loi. Elle veut signifier qu’il n’existe plus désormais
l’appropriation privée ou individuelle du sol congolais et l’Etat congolais ne peut pas partager
ce droit avec d’autres personnes. Il s’agit d’un droit exclusif, sans partage, qui ne peut tomber
dans la copropriété de l’appropriation privée.

C. Propriété foncière de l’Etat comme « droit absolu »

La propriété de l’Etat n’est pas différente, sauf le droit disposer, de la propriété en général
avec tous les attributs que la loi reconnaît à celle-ci (art. 14). Lorsque l’Etat décide d’accorder
des concessions sur ses fonds, il en détermine la destination et il fait respecter cette
destination par la jouissance.
Son droit est également opposable à tous surtout qu’il résulte de la loi (la Constitution du 18
février 2006 art. 9 et la loi du 20 juillet 1973 art. 53). Cela signifie pour réaffirmer le fait
d’opposabilité erga omnes.

D. Propriété foncière de l’Etat comme « droit inaliénable »

Au terme de l’art. 9 de la loi, les biens qui appartiennent à des particuliers ne sont pas
administrés et ne peuvent être aliénés que dans les formes et suivant les règles qui les sont
particulières. Par ailleurs, les biens de l’Etat qui relèvent du domaine public sont hors
commerce tant qu’ils ne sont pas régulièrement désaffectés art. 10 de la loi. en conclusion,
tous les biens sont dans le commerce, sauf exception établie par la loi.
 4

E. Propriété foncière de l’Etat en tant que « droit imprescriptible »

Il n’y a que le bien qu’il y a dans le commerce (aliénable) qui puisse être prescrit. Ors, le sol
congolais n’y est pas et donc, juridiquement il est imprescriptible. De façon générale, l’on ne
peut par quelques manières que ce soit acquérir la propriété foncière de l’Etat, à fortiori par
prescription.

§ 2. Conséquences juridiques de l’appropriation du sol par l’Etat

La propriété de l’Etat sur le sol est exclusive. Or, il a existé des lois régulièrement acquis sur
le même sol par des particuliers. Sur le plan du droit, il y a un problème.

A. Droit foncier enregistré et acquis avant la loi du 20 juillet 1973

Il a existé différentes sortes des terres et des titres d’occupation avant la loi du 20 juillet 1973.
Il en est ainsi des terres indigènes, des circonscriptions urbaines régies par le livret de logeur
ou en titre administratif d’occupation. Dans la pratique, il se pose la question du droit
applicable à la suite de la réforme décidée par le droit public. Il s’agit là d’un conflit des lois,
en l’espèce un conflit des lois internes, lequel conflit est généralement régler par des
dispositions transitoires.
Ainsi, au terme des arts. 369 et 385 de la loi, pour au tant qu’il soit matérialisé par une mise
en valeur conforme à la loi, s’ils appartiennent à des congolais personnes physiques, ces droits
sont convertis en concession perpétuelle.
La loi oblige le détenteur de ce titre à le convertir en concession perpétuelle ou ordinaire. Au
terme de l’art. 390 de la loi à compter de l’entrée en vigueur de celle-ci, c’est-à-dire le 20
juillet 1973, le droit congolais d’occupation constaté par le livret de logeur ou tout autre titre
équivalent, délivré dans une ville ou une zone de la République Démocratique du Congo est
supprimé. C’est au tant dire que les droits acquis régulièrement et antérieurement sont
reconnus et reconduits qui à convertir les anciens titres ou à se voir octroyer un certificat
d’enregistrement.
A. Droit foncier acquis en vertu du droit coutumier
 4

Rappelons que la coutume est une des sources du droit positif congolais. La doctrine juridique
nationale devrait être sensible aux sources coutumières. Comme l’écrit un auteur, nous devons
être capables de manier au tant les principes coutumiers que les outils modernes du droit.
Au terme de l’art. 387 de la loi, les terres occupées par les communautés locales deviennent à
partir de l’entrée en vigueur de la loi du 20 juillet 1973 des terres « domaniales ».
En effet, ces terres sont celles qui sont occupées par ces dites communautés pour l’habitation,
la culture ou toute autre exploitation individuelle ou collective. Tout conflit relatif à ces terres
est porté devant les tribunaux de droit écrit à l’exclusion de ceux coutumier sans pour au tant
exclure les règles coutumières à ce conflit.
En vertu de l’art. 389 de l loi, les terres occupées par les communautés locales sont régies par
la coutume en attendant l’ordonnance qui devait en règlementer les dispositions. Au plan de
principe, l’option de l’appropriation du sol par l’Etat congolais semble rencontrer la pratique
de la plupart des congolais en ce sens que le sol a été toujours considéré comme un bien à
usage commun, certes, sous la surveillance d’une autorité clanique ou publique.
La conception congolaise de la propriété est que celle-ci est communautaire, alors qu’il n’est
pas exclu des droits individuels à l’intérieur de cette propriété. Voilà qui fait que le droit
foncier coutumier antérieurement à la loi du 20 juillet 1973 sont reconnus et soumis
également à conversion.

Section II : Principe de la gestion du domaine foncier de l’Etat

Nous avons vu que le patrimoine foncier de l’Etat comprend un domaine public et un domaine
privé. Le domaine foncier public est constitué de toutes les terres affectées à un usage ou à un
service public. Ces terres sont inconcessibles tant qu’elles ne sont pas régulièrement des
affectées. Toutes les autres constituent le domaine foncier privé de l’Etat art. 56 al. 1 de la loi.
La gestion du domaine privé (immobilier et foncier) de l’Etat revient au conservateur du titre
immobilier, à certaines autorités bien déterminées : ministre des affaires foncières (art. 181),
gouverneurs des provinces (art.183). Il reste cependant à se demander si, au regard du régime
juridique des biens du domaine public de l’Etat qui sont hors commerce peut imaginer une
certaine appropriation fut-elle celle de l’Etat.
Sur le sol qui est proclamé inaliénable, l’Etat peut cependant accorder des concessions. Le fait
pour celui-ci de conclure des contrats de concession perpétuelle sur une parcelle de terre avec
un particulier, ne transfère pas à ce dernier un droit de propriété. En vertu de l’art. 57 de la
 5

loi : « Les terres du domaine privé de l’Etat peuvent faire l’objet d’une concession
perpétuelle, d’une concession ordinaire et d’une servitude foncière. »

CHAPITRE II : LES CONCESSIONS FONCIERES

 5

Définition

Par concession, on entend le droit de jouissance que l’Etat entant que propriétaire du sol
reconnaît à une personne sur le fonds ainsi concédé. Au terme de la présente, (art. 61 de la loi
du 20 juillet 1973) la concession « est le contrat par lequel l’Etat reconnaît à une collectivité,
une personne physique personne morale de droit privé ou publique, un droit de jouissance sur
un fonds aux conditions et de modalités prévues par la présente loi et ses mesures
d’exécution. »
Les concessions sont consenties à titre gratuit ou à titre onéreux sur un fonds. Il peut y avoir
un ou plusieurs concessionnaires. Ils sont solidairement obligés envers l’Etat. Les concessions
foncières sont de deux types : la concession perpétuelle et la concession ordinaire.

Section I : La concession perpétuelle (art. 80)

§ 1. Définition

D’après l’art. 80 de la loi du 20 juillet 1973, la concession perpétuelle est le droit que l’Etat
reconnaît à une personne physique de la nationalité congolaise de jouir indéfiniment de son
fonds aussi longtemps que remplis les conditions de fond et de forme prévues par la présente
loi.

§ 2. La source de la concession perpétuelle

La concession perpétuelle a en réalité deux sources :

- elle peut être obtenue à la suite d’un contrat passé entre un congolais et l’Etat
congolais (art. 61),
- ou elle peut résulter de la conversion d’un droit acquis antérieurement à la loi (art.
369).

§ 3. La cause d’extinction de la concession perpétuelle

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La concession perpétuelle peut avoir pour causes :

- l’expropriation pour cause d’utilité publique
- le rachat par l’Etat lorsque la concession est à titre onéreux
- la renonciation expresse et écrite du titulaire du droit ou de ses ayant droits
- la résiliation conventionnelle ou judiciaire
- la reprise aux conditions contractuelles
- la déshérence successorale
- la prescription extinctive
- la conversion en un titre de concession ordinaire.

Section II : La concession ordinaire

§ 1. Définition

Les concessions ordinaires sont emphytéose, la superficie, l’usufruit, l’usage et la location. La

concession ordinaire est un droit accessible aussi bien aux congolais qu’aux étrangers,
personne physique ou morale de droits public ou privé.
Elles sont temporelles et les seules que peuvent obtenir les personnes physiques étrangères et
les personnes morales quelle que soit leur nationalité. Alors que les cinq textes n’interdisent
pas aux congolais personnes physiques d’acquérir une concession. Ils ôtent pourtant aux
autres la possibilité d’acquérir la concession perpétuelle. La discrimination est évidente. Cette
discrimination se justifie par l’intérêt de l’Etat.

§ 2. La source de la concession ordinaire

La concession ordinaire a les mêmes sources que celle de la concession perpétuelle : le contrat
et la convention.

Section III : La servitude foncière (art. 169)

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Une servitude foncière est une charge imposée sur un fonds pour l’usage et l’utilité d’un autre
fonds. La servitude n’établit aucune prééminence d’un fonds sur un autre. Elle découle soit de
la situation naturelle des lieux soit des obligations imposées par la loi ou des convention entre
l’Etat ou le concessionnaire du fonds ou encore entre concessionnaires.
On distingue la servitude naturelle, qui résulte de la situation des lieux ; celles qui sont
établies par la loi ou légales et de celles qui sont établies par la volonté des hommes ou
conventionnelles.

TITRE II : REGIME IMMOBILIER : DROIT REEL (arts 219, 220 et 221)
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Nous savons que le principe posé par l’art. 219 de la loi du 20 juillet 1973 est que le droit de
jouissance d’un fonds n’est légalement établi que par un certificat d’enregistrement du titre
concédé par l’Etat. Ainsi donc, seul le certificat d’enregistrement est le titre légal de propriété
ou constatant le droit de jouissance sur un fonds.
La transmission de ce droit ne se fait que par et avec certificat d’enregistrement. Dans cette
mesure, la jurisprudence a eu a confirmé le principe selon lequel :
- la preuve du droit de propriété et des droits réels qui en découlent est exclusivement le
certificat d’enregistrement. Ce mode de preuve par l’investiture officielle
d’enregistrement tend à assurer la sécurité juridique des biens immobiliers ainsi que le
crédit foncier qui en découle et il a un caractère d’ordre public.
- la preuve de droit de propriété dans un immeuble n’est établie que par un certificat
d’enregistrement.
- en l’absence d’un contrat de location ou d’un certificat d’enregistrement, tout autre
titre est inopérant pour transmettre ou établir un droit réel immobilier.
Le certificat d’enregistrement, objet, instrument ou cause du grand nombre des conflits
immobiliers n’a pas au sens strict une définition légale en droit congolais.
En droit français, le certificat d’enregistrement est défini comme étant l’acte par lequel un
fonctionnaire ou un agent public atteste l’existence d’un droit sur une chose ou sur une valeur.
N.B. : Il convient de prendre garde au recours au droit étranger pour définir certaines
institutions.
En effet, en droit congolais, l’autorité appelée à établir le certificat d’enregistrement est le
Conservateur des titres immobiliers. Celui-ci n’est un agent mais un fonctionnaire de l’Etat.
Aussi, préférons-nous la définition donnée par la Cour suprême de la justice selon laquelle,
« le certificat d’enregistrement est un certificat attestant le droit de propriété immobilière ou
de jouissance foncière enregistrée conformément à la loi par un fonctionnaire en l’occurrence
le conservateur des titres immobiliers ayant pour but d’établir et de transmettre la propriété
immobilière.

Poration
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Les actes d’usage et de juissance qui ne trouvent pas leur titre dans la loi sont sanctionnées
par l’art 207 d’une peine de 2 à 6 mois de prison et d’une amende ou d’une de ces peines
seulement. Les auteurs, co-auteurs et complices de cette infraction seront également punis.

Titre 2 LE REGIME IMMOBILIER

Chap1 Composition du patrimoine immobilier de l’Etat

Il découle de l’art 208 que le patrimoine immobilier de l’Etat porte sur les immeubles par
incorporation autre que les foret, arbres et plantes, fruits et recolte, sur les immeubles par
destination et sur le droit de créance tendant à acquierir ou à recouvrer un droit réel sur les
immeubles par incorporation et par destination.
Le patrimoine immobilier de l’Etat est selon l’art 209 divisé en un domaine public et un
domaine privé ; Le domaine immobilier public est constituer de tous les immeubles qui sont
affectés à un usage ou à un service public, ils sont ni saisible, ni succeptible de location tant
qu’ils ne sont pas reguliererment désaffectés.( art 209 et 210)

Chap2 Gestion du domaine immobilier et privé de l’Etat

Il découle de l’art 212 que les immeubles du domaine privés de l’Etat peuvent faire l’objet de
session ou de bail.
I. LA session
Elle est regit par l’art 213 à 215
Elle est l’acte par lequel l’Etat transmet son droit de propriété sur un immeub de son domaine
privé à un tiers quelqu’il soit. le sessionaire ( la pers à qui on a cedée) a tout les droits de
propriété sur les bines immobilier mais pas sur le fonds qui supporte l’immeub (art 215)

II. BAIL
L’Etat peurt donner ses immeub du domaine privé en location ( art 216) il s’agit d’une
location de droit commun.
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Titre 3 ETABLISSEMENT ET TRANSMISION DES CONCESSION ET DES DROIT

REELS IMMOBILIERS