المملكة المغربية Royaume Du Maroc وزارة التعمير وإعداد التراب الوطني Ministere l Urbanisme Et de l Amenagement Du Territoire

‫المملكة المغربية‬
ROYAUME DU MAROC
‫وزارة التعمير وإعداد التراب الوطني‬
MINISTERE L’URBANISME ET DE L’AMENAGEMENT DU TERRITOIRE
‫زعير‬-‫زمور‬-‫سال‬-‫والية جهة الرباط‬

WILAYA DE LA REGION DE RABAT-SALE-ZEMMOUR-ZAER
‫عمالة الرباط‬
PREFECTURE DE RABAT
‫الجماعة الحضرية للرباط‬

COMMUNE URBAINE DE RABAT
‫الوكالة الحضرية للرباط – سال‬

AGENCE URBAINE DE RABAT-SALE
‫مشروع تـصـمـيـم التـهـيئة والمحافظة على تراث مدينة الرباط‬
PROJET DE PLAN D’AMENAGEMENT ET

SAUVEGARDE DU PATRIMOINE DE LA VILLE RABAT
‫التقريراإلبثاتي‬
RAPPORT JUSTIFICATIF
VERSION CTL
JUILLET 2015
PPAS PATRIMOINE DE LA VILLE DE RABAT VCTL
2
Sommaire
1. Introduction 5
2. Les données de base 7
2.1. Histoire du secteur :........................................................................................................ 7
2.2. Organisation et dessin urbains : ................................................................................... 15
2.3. Les monuments historiques : ............................................................................................ 19
2.4. Le patrimoine bâti : ....................................................................................................... 22
2.5. Les habitants : ............................................................................................................... 31
2.6. L’habitat : ...................................................................................................................... 32
2.7. Les activités à caractère privé : ..................................................................................... 36
2.8. Administrations et équipements publics : .................................................................... 39
2.9. Espaces publics et pratiques sociales : ................................................................................ 43
2.10. Situation des infrastructures et de l’environnement : ........................................................... 45
2.11. Le foncier :..................................................................................................................... 46
3. Les enjeux stratégiques 47
3.1. Le centre ....................................................................................................................... 47
3.2. Le quartier Habous de Diour Jamaa .............................................................................. 58
4. La vision à 20 ans 60
5. Les orientations stratégiques 61
5.1 Le centre ville.................................................................................................................... 61
5.2 Diour Jamaa ...................................................................................................................... 64
6. Le plan d'aménagement et de sauvegarde de la ville de Rabat 65
6.1. Principes généraux ayant guidé l’établissement du PASP................................................... 65
6.2 Les principes d’aménagement........................................................................................... 67
6.3 Présentation des documents ............................................................................................ 69

3
4
1. Introduction
Le Plan d’Aménagement et de Sauvegarde du Patrimoine (P.A.S.P) couvre un territoire

discontinu constitué par deux des composantes de la ville de Rabat inscrites sur la Liste du
Patrimoine Mondial de l’UNESCO
 la Ville Nouvelle, 146 ha, qui fait partie de l’arrondissement de Rabat Hassan
 Le Quartier Habous de Diour Jamaa, 4ha situé au sein de l’arrondissement d’Agdal Ryad
Les termes de références de l’étude précisent que le PASP est ‟un document ambitieux sous-
tendu par une volonté forte, celle d’éviter la disparition ou l’atteinte irréversible à un noyau
historique de la ville de Rabat “. Ils rappellent que ‟ les enjeux économiques, le renouvellement
urbain et la spéculation immobilière exercent une forte pression sur le tissu du 20eme siècle“
et précisent qu’il “s’agit avant tout d’accompagner le devenir de la ville, afin d’assurer une
continuité avec le passé et d’inscrire durablement, dans l’espace et dans la mémoire collective,
la ville de demain“
Le PASP est un outil d’aménagement et de gestion urbaine qui articule l’ensemble des actions
de sauvegarde du patrimoine urbain, paysager et architectural et les accompagne des mesures
indispensables pour leur réalisation
A la suite d’un diagnostic circonstancié, comprenant notamment une importante partie

historique, le PASP a défini les principaux enjeux, élaboré une vision a long terme et précisé
les orientations stratégiques. Pour attendre les objectifs affichés dans ces orientations le PASP
à:
 Constitué une importante documentation concernant les édifices et les espaces publics
appartenant au secteur d’étude
 Défini l’ensemble des biens patrimoniaux et précisé les modalités diversifiées pour leur
protection
 Proposé les règles concernant la transformation des édifices ‟ordinaires“ ou la
réalisation de nouvelles constructions
 Déterminé les grands projets à réaliser pour permettre la mise à niveau du centre ville
et de Diour Jamaa, leur valorisation durable et leur mise en tourisme
 Proposé des modalités de gestion spécifiques ainsi que l’ensemble des actions
permettant de sensibiliser, d’associer et de mobiliser le secteur privé et la société civile
pour la réalisation des objectifs stratégiques
 Proposé des modalités et des moyens de marketing ouverts à la dimension
internationale

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Ce rapport justificatif est constitué de cinq parties :
- Les données de base

- Les enjeux stratégiques
- La vision à vingt ans
- Les orientations stratégiques
- Le Plan d’Aménagement et de Sauvegarde
 Les principes généraux ayant guidé l’établissement du PASP
 Les principes d’aménagement
 La présentation des documents
 Le document graphique
 Le règlement d’aménagement
 La stratégie de mise en œuvre et de communication
Il faut rappeler ici que l’établissement de ce Plan d’Aménagement et de Sauvegarde fait parti
des engagements pris par le Maroc dans le cadre de la demande formulée par le pays pour
demander l’inscription de ‟Rabat Capitale Moderne et Ville Historique, un Patrimoine en
Partage“ sur la Liste du Patrimoine Mondial de l’UNESCO. Aussi il est nécessaire qu’il puisse
être consulté comme un document à part entière à la fois spécifique et complémentaire du Plan
d’Aménagement unifié de la ville.

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2. Les données de base
2.1. Histoire du secteur :
2.1.1. La ville en 1912
Sur un site d’occupation très ancienne (les traces humaines découvertes dans le quartier
Qbibat datent de 160 000 ans avant J.C), comprenant d’une part de nombreux témoignages
d’une présence humaine continue notamment dans les grottes situées le long du littoral et
d’autre part les vestiges de la ville mauretanienne puis romaine, Rabat a été fondée en 1150
par le sultan Almohade Abdelmoumen (1147-1163). Après plus de 7 siècles d’une histoire
mouvementée, la ville, à l’avènement du protectorat est constituée de 2 parties :
- La Qasba des Oudayas édifiée sur un promontoire rocheux surplombant l’entrée du

Bouregreg et représentant le noyau initial.
- Une muraille longue de 5,2 kilomètres construite à la fin du 12ème siècle par le
souverain almohade Yacoub El Mansour ceinturant sur les côtés Ouest et Sud un
territoire quasi rectangulaire d’environ 420 ha comprenant :
 La médina
 Le quartier de Touarga
 La Tour Hassan
A l’extérieur de la muraille almohade, le site comprend :
- Le Chellah, réalisé sur des ruines romaines.
- Salé, disposée sur la rive droite du Bouregreg.
Rabat n’est qu’une petite cité de moins de 25000 habitants lorsque Lyautey en fait la
capitale politique et administrative du Protectorat Français.
2.1.2. Rabat capitale
Dès Juillet 1912, le Palais Royal et la Résidence Générale (d’abord installée à Fès),
déplacent leurs sièges à Rabat qui est choisie pour devenir la capitale du Pays. Les raisons
sont multiples :
- Impératifs de sécurité pour l’administration du Protectorat
- Position sur la cote, la mer étant considérée comme la principale voie pour les
échanges internationaux
- Plus grande centralité à l’intérieur du Maroc des plaines atlantiques
- A l’abri des pressions des milieux d’affaires concentrés à Casablanca
Rabat fait partie des 4 villes impériales du pays. Cette installation d’abord provisoire ne
ère
devient définitive qu’à la fin de la 1 guerre mondiale. Commence alors dans le
prolongement de la médina, la réalisation d’un ensemble urbain nouveau aux
caractéristiques remarquables.

7
2.1.3. Le 1er plan d’aménagement de la ville nouvelle de Rabat
Le premier plan d’aménagement de la ville

nouvelle de Rabat est adopté en 1917. Il porte sur
une aire urbanisable comprenant :
- Le territoire inséré à l’intérieur de la

muraille almohade
- Le quartier de l’Océan jusqu’aux limites des

campements militaires (actuel quartier
Lakbibate)
- La gare et le quartier de l’Agdal jusqu’à

l’actuelle avenue Ibn Sina
- La zone des Orangers
- Le Palais Royal et la zone boisée située au

sud de la muraille.
er
Notons que ce 1 plan représente déjà le quartier administratif et le jardin d’essais. Il
indique par ailleurs le tracé de l’avenue Hassan II, sur laquelle sera réalisé le quartier
Habous, comme une zone de commerce et d’habitation.
er
2.1.4. Contexte et principales orientations du 1 plan d’aménagement
a) Le centre
Pour le centre, il faut retenir :
- Une ville fonctionnaliste 15 ans avant la Charte d’Athènes (1933). La ville est
organisée en zones aux vocations bien définies (quartier administratif, zone de
commerces et d’habitations, quartier de plaisance, quartier universitaire, zone
industrielle...).
- Une cité jardin accordant une grande importance aux questions de l’hygiène urbaine.
Le plan de la ville prend en considération les recommandations de J.C.N Forestier
concernant la création de parcs pour Rabat. L’assainissement est obligatoire et les
questions d’hygiène sont traitées dans le dimensionnement des voies et des blocs
bâtis.
- Une ville mariant art urbain et science des réseaux. Le dessin de la nouvelle cité est
établi avec un art consommé de l’échelle permettant de maîtriser les rapports entre
le bâtiment (et ses dispositions propres, notamment la cage d’escalier et la cour), le
lot, l’ilot et le tracé des voies tertiaires, secondaires et primaires. L’ensemble des
réseaux est mis en œuvre simultanément accompagnant la création de la ville.
- Une ville mettant en scène la médina et les monuments des périodes antérieures par
la création de zones de recul, la mise en perspective, l’aménagement de voies
ouvertes sur des paysages ou encore en édictant des servitudes des hauteurs.

8
- Une représentation symbolique du pouvoir en situation de Protectorat voulant
figurer un équilibre mais marquant le pouvoir de la France, la résidence occupant le
point le plus haut de la ville, la colline des trois figuiers.
b) Diour Jamaa
- « Deux ordres de ville tous les deux respectables » selon l’expression du Maréchal
Lyautey, les musulmans doivent pouvoir disposer de quartiers respectant leur mode
de vie
- Une médina sans possibilité de s’étendre et nécessitant de réaliser des opérations à

distance
- Un essaimage de l’habitat des marocains sous forme de petits noyaux (réalisations

notamment le long de l’avenue Hassan II et au quartier de l’océan)
- Un tissu ancien constituant un modèle pour les formes architecturales et urbaines.
2.1.5. Des services et des lois
Des services et des lois marquent la phase de création de la ville (1912-1924)
- Des services :
 Le service des plans de villes, créé en 1913 auprès du Résident Général,

établit les plans de villes.
 Le service spécial d’architecture, créé en 1916, chargé de garantir la qualité

des bâtiments publics et la réalisation du complexe administratif de Rabat et
de la Résidence Générale.
 L’agence Henri Prost, appellation souvent utilisée pour les 2 services (qui sont
fondus en 1920). Les architectes qui la constituent sont en même temps
fonctionnaires et concepteurs exerçant comme des architectes privés.
 Le service chargé des monuments historiques combinant différentes missions

d’étude, de conservation puis de construction de palais impériaux et de
musées.
er
La réalisation du 1 plan d’aménagement de Rabat est rendue possible par la mise en
place d’un dispositif juridique important constitué notamment par :
- Le Dahir sur l’immatriculation foncière, 1913
- Le Dahir sur les servitudes d’alignement, les plans d’aménagement et d’extension,

1914
- Le Dahir sur l’expropriation pour cause d’utilité publique, 1914
- La Circulaire résidentielle portant règlement de voirie type, 1916
- Le Dahir sur l’organisation municipale, 1917
- Le Dahir sur les associations syndicales de propriétaires, 1917

9
er
2.1.6. Les transformations du 1 plan d’aménagement
er
Dix huit plans de transformation du 1 plan
d’aménagement ont été adoptés entre 1921 et 1952 dont
13 entre 1921 et 1930. Ils ont porté sur :
- La création, la suppression, la déviation ou

l’élargissement de voies publiques
- La limitation ou l’augmentation des hauteurs
- L’imposition d’une servitude de portique
- La préscription d’une servitude non aedificandi
- La création de jardins
- Le changement de zonage
Ils ont permis :
- D’ajuster le dessin urbain à la topographie exacte du lieu
- De mettre en valeur certains monuments ou de permettre des dégagements à

proximité d’équipements recevant un public nombreux
- De faire les ajustements rendus nécessaires par le passage d’un plan dessiné au
1/5000 (plan de 1917) à des documents opérationnels conçus au 1/1000 (plans
modificatifs)
- De tenir compte de l’évolution des besoins urbains
ème
2.1.7. Evolution du Centre ville et de Diour Jamaa tout au long du 20 siècle
L’évolution de la ville est rendue visible grâce :
- aux plans de la ville datés de 1924, 1929, 1933, 1935, 1939, 1946 et 1958
- aux photos aériennes de 1974, 1982 et 2009
- aux dates des avis conformes donnés par l’agence urbaine

10
a) Le centre :
 Le centre en 1924
Le plan de 1924 montre à cette date 3 zones

où la densité d’occupation est déjà importante :
- La partie basse du boulevard Mohammed

V entre la médina et la poste (déjà
réalisée).
- La zone axée autour de l’avenue Moulay

Ismail et notamment la partie proche de
la médina
- La zone de villas comprise entre la

Résidence Générale et les bâtiments de
l’administration militaire.
A l’extérieur du centre, on peut voir déjà une occupation très forte dans le quartier de
l’Océan et à l’Agdal autour du Jardin d’Essais et dans la partie située au nord de Charii Al
Abtal. On peut aussi remarquer que l’opération Habous à Diour Jamaa est déjà engagée.
La carte de 1929 montre que les parties

intermédiaires et hautes du Boulevard
Mohammed V sont engagées. A cette date, la
forme au sol de cette voie est totalement
déterminée. Les deux autres zones, déjà
fortement occupées en 1924, se sont densifiées.
L’occupation dans les quartiers de l’océan et de
l’Agdal s’est accrue de façon modeste et
quelques constructions supplémentaires ont été
réalisées le long de l’Avenue Hassan II.
La ville s’est fortement peuplée entre 1927 (37 848 habitants) et 1936 (83 000 habitants).
La carte de 1935 montre que :
- Les trois zones denses de 1924 font désormais parties d’un tissu général
homogénéisé. L’avenue Mohammed V est quasiment dans sa forme actuelle.

11
- De nombreux baraquements continuent
cependant à exister (ilots Théâtre
Mohammed V et Wilaya).
- La place de la Cathédrale Saint Pierre a

trouvé sa forme semi-circulaire et la Place
Piétri est libérée des quelques
constructions qui l’encombraient.
Il faut considérer qu’à partir de 1935,

l’essentiel de la forme urbaine du centre est
déterminé.
A l’extérieur du centre, on peut constater que :
- Le quartier de l’Océan s’est

considérablement densifié et l’Agdal a pris
quasiment sa forme actuelle.
- Des bidonvilles prennent place pour la première fois sur la carte : au sud, Douar
Doum et à l’ouest, les premiers baraquements de Douar Dbagh. La ville déborde des
limites du Plan d’Aménagement de 1917.
Dès 1937, le quartier Yacoub El Mansour va faire l’objet d’un plan d’aménagement qui
permet d’urbaniser cette zone.
- Le centre ville apparait quasiment dans le

même niveau d’occupation qu’en 1935.
- L’Agdal, le quartier de l’Océan et celui des

Orangers ont également très peu évolué.
De façon générale, aucune poussée
urbaine n’est enregistrée entre 1935 et
1946, période marquée par la 2ème
guerre mondiale. Seul Douar Dbagh s’est
beaucoup accru.
Entre 1946 et 1958, quelques changements peuvent être constatés :
- Le bâtiment de la Wilaya est réalisé et les anciens baraquements qui occupaient l’ilot
ont disparu.
- Les bâtiments formant la place de la cathédrale sont tous édifiés

12
- L’ilot situé au sud de la voie ferrée est à un niveau important d’occupation
- L’avenue Allal Ben Abdellah est quasiment achevée
 Les transformations des 50 dernières années
Ces transformations peuvent être approchées notamment à partir des photos aériennes
de 1974, 1982 et 2009. On peut ainsi noter :
1958 – 1974 :
- La réalisation de quelques bâtiments importants tels que le Théâtre Mohamed V, le

ème
cinéma 7 art, le bâtiment du Crédit Agricole (ancienne BNDE) ou le bâtiment de
l’Office des Changes.
- La transformation d’une partie des villas du sous - secteur 3 (voir définition des sous
secteurs en page ----) en immeubles.
1974 – 1982 :
- Erection de la tour Saada et de la tour de la CDG
- Densification dans le quartier administratif
1982 – 2009 :
- Réalisation du siège de l’Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre

et de la Cartographie et de celui de la MAP
- Densification du Parlement et du Ministère de la culture
- Réalisation de 2 parkings souterrains
b) Diour Jamaa
La littérature spécialisée date la réalisation du quartier Habous de Diour Jamaa entre

1931 et 1933. Les extraits des plans, ci-joints, montrent une réalité plus complexe.

13
- En 1924 la mosquée est réalisée mais une partie des habitations organisée autour de
2 voies perpendiculaires est également représentée (bâtiments réalisés ou en cours
de réalisation)
- En 1933, le premier ilot est achevé par la réalisation du Hammam et des

constructions privées situées le long des rues Ibn Bajah et Mohammed Abdouh. Un
deuxième ilot compris entre l’avenue Hassan II, la rue Ibn Bajah et la rue Kindi est
également réalisé.
- Ce n’est qu’en 1935 que le troisième ilot de Diour Jamaa est totalement figuré sur le
plan mais sans l’école qui n’est édifiée qu’après 1946.
2.1.8. Les plans d’aménagement des années 50, le plan d’aménagement de 1990
- Six PA ont été établis pour Rabat entre 1951 et 1953 portant sur les secteurs de
l’Aviation, Yacoub el Mansour, les jardins, le grand Agdal ouest, le grand Agdal sud, la
zone de Kebibat et de la gare de marchandises (gare de l’agdal).
- Le PA établit par l’Agence urbaine, homologué en 1998, concerne le centre et Diour

Jamaa. Il prend acte de leur dimension patrimoniale. Deux secteurs sauvegardés sont
créés au centre ville (quartier des ministères d’une part et le secteur délimité par Bab
Rouah, place de l’unité africaine, Bab Chellah et Bab el Had d’autre part). Diour
Jamaa, classé en zone M1, est assimilé à un tissu historique.
Le PA crée de nombreuses obligations pour l’intervention sur ces secteurs (permis de

démolir, constructions nouvelles soumises à la commission d’esthétique, inventaire par le
Ministère de la Culture, équipements publics conservés).
2.1.9. Les instances de gestion : 1924 – 2013
Après la phase de création 1912 – 1924, les structures de gestion du centre de la ville de
Rabat ont continué à s’adapter à l’évolution des problèmes posés. Quelques grandes étapes
peuvent être rappelées :
- 1924 : Le Service des Beaux arts et des Monuments historiques (BA MH) se voit
confier des prérogatives élargies en matière d’architecture et d’urbanisme
- 1935 : Le BA MH est supprimé et ses prérogatives sont divisées entre :
 Le Service de l’Administration Municipale (missions importantes en matière

d’urbanisme)
 La Direction Générale de l’Instruction Publique dont les missions seront
régulièrement transformées entre 1935 et 1955 (missions en matière de
patrimoine)
- 1955 : Création d’une Direction de l’Habitat et de l’Urbanisme
- A partir de 1956 : Les missions relatives à l’urbanisme sont intégrées dans différentes
configurations ministérielles.
- Au niveau local, pour la commune urbaine de Rabat Hassan, les dossiers en

14
autorisation de construire vont être instruits jusqu’en 2002 par l’autorité locale avant
que cette prérogative ne soit transmise à cette date au président de la commune
urbaine.
- L’Agence Urbaine de Rabat Salé est créée en 1994 et son avis conforme est
nécessaire pour tous les permis de construire.
2.2. Organisation et dessin urbains :
2.2.1. Le centre
a) Les îlots
Contrairement à d’autres manifestations de

l’urbanisme volontaire du 20ème siècle, le centre est
constitué de 104 ilots de formes et de tailles très
variées.
Sur les 104 ilots, 23 seulement ont des formes

rectangulaires
La taille des ilots se répartit en :
- 17 îlots de surface inférieure à 4000m²
38 îlots de surface comprise entre 4000 et 7000m²
- 25 îlots de surface comprise entre 7000 et 10000m²
- 24 îlots de surface supérieure à 1ha dont 10 de surface supérieure à 2ha
La taille des ilots est étroitement liée à la nature des activités projetées.
L’analyse fait apparaitre des formes d’ilots qui optimisent le rapport espace public/espace
privé tout en produisant une architecture et des lieux publics de type urbain.
A titre d’exemple, pour l’ilot 24 (représenté ci-dessous), l’espace public ne représente que
25% de l’ilot.

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b) Le parcellaire
Le centre possède un parcellaire très complexe malgré les procédures de remembrement

urbain qui avaient été mises en place. On peut noter :
- Des tailles de lots très différentes, allant de quelques hectares à des superficies
inférieures à 50m² et leur juxtaposition au sein d’un même îlot
- Des lots totalement enclavés sans accès apparent à partir de la rue ou reliés à celle-ci
par un passage étroit (des constructions donc sans façade sur rue)
- Des lots de formes extrêmement complexes possédant plus de 10 côtés
- Des lots étroits et très allongés
Trois types de lots permettent de produire des formes d’occupation intéressantes :
- Lot profond :
Ils permettent, au-delà du bâtiment sur rue, des formes d’occupation à l’arrière, sur cour.
En zone à rez de chaussée commercial, il débouche sur la création de cours d’immeubles
dédiées aussi bien à de l’activité (rez de chaussée) qu’à de l’habitat.
- Lot traversant :
De nombreux lots traversants (d’une voie à la voie parallèle) existent, notamment le long
de l’avenue Allah Ben Abdellah. Ils ont permis la création de galeries marchandes.

16
- Lot ilot :
Si certains lots ilots sont occupés par des équipements publics, un lot tel que celui de
l’immeuble Assaada a débouché au rez de chaussée sur la création d’un ensemble
commercial organisé autour d’allées piétonnes couvertes.
- Des lots à occupation mixte
Le centre ville de Rabat présente d’autres caractéristiques remarquables au point de vue

des modes d’occupation. Par exemple, les deux lots situés, en contrebas de l’Hôtel Balima,
sur le Boulevard Mohamed V, illustrent une volonté de lier dans une même parcelle, des
constructions à vocations variées.
- Le premier associe, outre des rez-de-chaussée dédiés au commerce, un immeuble

d’habitation à la façade ordonnancée ouverte sur le Boulevard à un immeuble
parking de facture moderne et à un hôtel, ouverts tous deux sur la rue Basra.
- Le deuxième mêle également un immeuble d’habitation ordonnancé sur le Boulevard

à des commerces ouverts sous portiques et au cinéma Le Colisée accessible par une
galerie sous l’immeuble.

17
c) L’ordonnancement architectural
L’ordonnancement architectural est un des instruments de l’urbanisme opérationnel. Il

est promu à Rabat pour assurer la cohérence des façades délimitant l’espace public.
L’avenue Mohamed V fait partie des nombreuses voies et places pour lesquelles l’arrêté
du Directeur Général de l’Instruction Publique, des Beaux Arts et des Antiquités DGIPBAA,
daté du 31 Mai 1924, considère qu’il est nécessaire d’assurer l’unité d’ordonnance
architecturale (cet arrêté porte sur 11 voies et places à Rabat, mais également sur des
espaces publics, en nombre moins important à Casablanca, Kenitra, Fes, Marrakech,
Mazagan, Meknès et Safi). Son ordonnancement va faire l’objet de trois arrêtés successifs du
ème ème
DGIPBAA datés du 4 Juin 1925, 18 Novembre 1925 et 29 Janvier 1926, le 2 et le 3
portant rectification du 1er et du 2ème. La réglementation mise en place vise notamment à
maitriser les façades des 2 blocs situés de part et d’autre de l’hôtel Balima, constitués pour
celui du bas de 2 lots ouvrant sur le Boulevard et pour celui du haut de 3 lots.
L’arrêté du DGIPBAA daté du 28 mai 1925 étend l’ordonnancement à toute la ville de

Rabat projetée dans le PA de 1917 à l’exception de la Médina et du quartier de l’Océan.
2.2.2. Diour Jamaa
Le secteur d’étude de Diour Jamaa comprend l’opération Habous, deux lotissements

privés réalisés à la même époque que l’opération Habous et une opération immobilière
récente.
L’opération Habous est constituée de 3 îlots. Le premier, réalisé dès 1924, est organisé
autour d’une place allongée, accessible à partir du Boulevard Hassan II. Les îlots 2 et 3,
réalisés à partir de 1931, mettent en œuvre un espace public, constitué de ruelles étroites.
De petites placettes, des corps de bâtiments sur rue et des arcs compartimentent cet espace
en séquences courtes. La rue Ibn Bajah, large et plantée de ficus, articule les 3 îlots.

18
2.3. Les monuments historiques :
2.3.1. Trois textes historiques :
Trois lois successives ont constitué au Maroc le fondement de l’activité de protection des
monuments historiques et des sites.
- Le Dahir du 13 Février 1914, relatif à la conservation des monuments historiques,

des inscriptions et des objets d’art et d’antiquité de l’empire chérifien, à la protection
des lieux entourant les monuments, des sites et monuments naturels.
- Le Dahir du21 Juillet 1945 relatif a la conservation des monuments historiques et des
sites, des inscriptions, des objets d’art et d’antiquité et à la protection des villes
anciennes et des architectures régionales.
- Le Dahir n° 1-80-341 portant promulgation de la loi n° 22-80 relative à la

conservation des monuments historiques et des sites, des inscriptions, des objets
d’art et d’antiquité.
Ces lois ont produit des instruments, la dernière a défini ceux actuellement en usage.
2.3.2. Des instruments :
- L’inscription
- Le classement
- Le déclassement
- Le registre de l’inventaire général des patrimoines culturels (tel que précisé dans le
texte d’approbation de la loi de 1980).
2.3.3. Les monuments classés:
Le centre comprend des monuments classés :
- Les murailles almohade et andalouse y compris les nombreuses portes qu’elles

possèdent
- La Mosquée Mouline
- Le Cinéma Royal
- Le Jardin Nouzhate Hassan
A ces monuments, il faut ajouter les deux périmètres de sauvegarde institués par le plan
d’aménagement de 1999 et les dispositions prises pour Diour Jamaa.
2.3.4. Monuments inscrits

19
L’arrêté du ministre de la culture n° 2354/11 du 20/06/2011 (BO n° 5972 du
25/08/2011) a permis l’inscription de 21 bâtiments de l’avenue Mohamed V.

20
2.3.5. Le plan de gestion du dossier de candidature à l’inscription de Rabat sur la
liste du Patrimoine Mondial de L’UNESCO
Le plan de gestion concerne l’ensemble des composantes du bien proposé à l’inscription.

Il comprend pour le centre du 20eme siècle un programme, échelonné sur 5 ans, composé
d’actions générales et d’actions spécifiques propres à la zone d’étude.
- Les actions générales
 Création de la Fondation pour la sauvegarde du Patrimoine culturel de Rabat

21

 Améliorer l’aménagement de l’espace public avec la mise en place de
mobiliers urbains ; responsable : Mairie
 Améliorer la circulation, le système de stationnement et les parkings

et encourager le flux piétonnier; responsable : non précisé
 Réalisation d’outils promotionnels sur l’ensemble du bien ; responsables : M.

de la Culture, M. du Tourisme, Office National Marocain du Tourisme
 Mise en place d’une signalétique adaptée et unifiée pour l’ensemble du bien ;

responsables : Agence Urbaine, M. Culture
 Analyse des publics des différents sites touristiques ; responsable : M. Culture
 Classement ou inscription au titre des monuments historiques et des sites de

bâtiments ou/et de sites ; responsable : M. Culture
- Les actions spécifiques au centre ville
 Ville européenne, compléter l’inventaire historique et architecturale ;

responsable : non précisé
 Ville européenne, diagnostiquer l’état des bâtis existants, répertorier les cas
délabrés, identifier les infractions et rajouts non compatibles à l’esprit des
lieux ; responsable : non précisé
 Restauration et réhabilitation de l’ancien siège du ministère de la

communication, datant de l’époque du protectorat, comme centre du
patrimoine de Rabat ; responsable : M. Culture
 Elaboration du projet scientifique et culturel du futur centre d’interprétation ;

responsable : M. Culture
 Etablissement d’un nouveau circuit touristique ; responsable : M. Culture
 Projet de mise en lumière du centre ville européen ; responsables : Wilaya,

Mairie
 Etablissement d’un plan de sauvegarde et de mise valeur et d’une charte

architecturale pour la ville européenne ; responsable : Agence Urbaine
2.4. Le patrimoine bâti :
2.4.1. Le centre
La zone d’étude comprend 850 lots/bâtiments réalisés sur 1 siècle. Le travail a permis
d’en fixer les principales caractéristiques architecturales.

22
Au début du XXème siècle, les architectes du protectorat ont eu pour mission d’inventer
des modèles urbains et architecturaux différents à la fois de ceux de la métropole et de ceux
des médinas.
Les emprunts à deux cultures radicalement différentes donnèrent naissance à une

architecture originale dont les aspects contradictoires ont été surmontés avec un bonheur
inégal mais souvent avec brio.
La vocation du centre ville et les grands équipements, destinés aux uns et aux autres,
qu’il comporte, expliquent que cette zone possède une très grande diversité et un éventail
élargi de styles dont certains témoignent d’une grande richesse décorative et d’un certain
éclectisme d’une façade à une autre et parfois dans un même édifice.
Ce mélange des formes n’a cependant pas effacé les styles architecturaux et l’existence
de constructions pouvant être clairement apparentées à tel ou tel courant.
- Le style art nouveau :
L'Art Nouveau est né à la fin du XIXème siècle et s’est développé au début du XXème. Il n’a
duré qu’une dizaine d’années. La diversité des matériaux utilisés (pierre, brique, bois, fer, cuivre,
verre), la référence aux formes animales et végétales comme sources privilégiées d’inspiration et
les lignes courbes le caractérisent. Les artistes se sont rendus compte que l’esthétique industrielle
les coupait de la nature qu’ils cherchaient éperdument à réintroduire dans leurs oeuvres. Très
rapidement, ce style connait une diffusion internationale fulgurante que se soit en art, éléments
décoratifs ou architecture. L’Art nouveau qui a éclos dans des villes comme Bruxelles ou Nancy a
rapidement gagné la plupart des pays européens en prenant à chaque fois des formes et des
dénominations spécifiques (Liberty, Jugenstill…) et en marquant d’une touche originale des villes
comme Vienne, Glasgow, Barcelone, Paris, Prague ou Istanbul. Cet art était rythmé, coloré, et
audacieux. A Paris, par exemple, le style Guimard reste attaché aux bouches de métro en fonte. A
Nancy, capitale de ce style, les ferronniers, ébénistes et verriers avaient fait la gloire de ce
mouvement en réalisant de réels chefs d’oeuvres architecturaux.
Le protectorat au Maroc s’installe en 1912 alors que l’art nouveau est déjà en recul. D’un
aspect plus sobre que son homologue français, il s’est distingué malgré son nombre réduit de
bâtiments par sa simplicité et ses éléments décoratifs où les courbes, les contre-courbes et les
sinuosités apparaissaient de manière répétitive. A Rabat les immeubles que l’on peut rattacher à
l’art nouveau sont rares. On ne peut citer que deux cas réalisés dans les années 20 et dont la filiation
paraît probable.
L’immeuble situé à proximité de la cathédrale et l’immeuble du « Jour et Nuit » situé à

proximité de la zone d’étude sur la place Melilia.

23
- Le style néo-traditionnel :
Il est né vers la fin du 19ème siècle et s’est épanoui pendant le 20ème. Répondant à une
volonté politique, architecturale et urbaine dirigée par la France en Afrique du Nord à partir 1830,
ce style a accompagné l’arrivée de l’urbanisme, comme discipline, dans les colonies. Les raisons de
l’apparition de ce mouvement sont multiples : l’essor d’une architecture régionaliste dite
arabisante et la volonté de conserver vivace un patrimoine artistique, de mettre à profit les
techniques et de faire advenir une architecture nouvelle à la couleur locale.
Le néo-traditionnel se caractérise par l’utilisation de volumes simples et sobres rehaussés

d’éléments décoratifs empruntés à l’architecture locale. Les multiples frises sont employées à
l’extérieur des édifices contrairement à la médina ou elles étaient exclusivement destinées à
l’intérieur des salons et patios. Cette architecture ‘’arabisante’’ adapte les figures du style
traditionnel à des fonctions nouvelles. Les arcs outrepassés ou brisés investissent les fenêtres de
taille modeste et les portes. Les encadrements se parent de motifs en pierre ciselée et les corniches
sont couronnées d’auvents rehaussés de tuiles vertes. Enfin, le plâtre sculpté, le zellige, les
moucharabiehs et les verres colorés prennent place à l’intérieur comme à l’extérieur des
construction.

24
Le quartier Habous de Diour Jamaa va constituer un exemple particulièrement intéressant d’une
architecture néo-traditionnelle
- Le style néo classique :
L’architecture néoclassique et remise à l’ordre du jour tout au long de la période comprise

entre 1750 et 1850. Elle va cependant continuer à être utilisée dans de nombreux pays européens
pour réaliser des bâtiments officiels jusque dans la 1ere moitié du 20 siècle.
Le style se caractérise par une organisation des façades – un ordonnancement – basée sur
des règles simples facilement reconnaissables, donnant une forte unité visuelle aux bâtiments. La
symétrie centrale s’appuie souvent sur un élément fort (avancée du bâtiment, fronton, coupole...).
Elle est complété par un marquage symétrique des ailes du bâtiment (une séquence plus décorée
ou largement en avant). Les étages sont différenciés, portiques ou bossage au rez de chaussée,
changement de la hauteur des fenêtres selon les étages, corniches et/ou acrotère à balustre pour
souligner la ligne de faite. Les baies sont alignées horizontalement et verticalement et leur
encadrement comprend de nombreux éléments décoratifs tels que colonnes et moulures
A Rabat le néo-classique est, dès l’amorce du Protectorat, largement utilisé. Il constitue avec le néo
traditionnel les deux styles employés en concurrence ou en complémentarité pour les bâtiments
officiels.
La partie centrale du Boulevard Mohamed V constitue, toute entière, un ensemble

d’inspiration néoclassique remarquable. La symétrie recherchée autour de l’hôtel Balima et la
symétrie parallèle du Parlement créent un ordre urbain d’un très grand classicisme. Cette partie de
l’avenue à fait l’objet d’un règlement très strict pour son ordonnancement et d’un suivi du service
des beaux-arts et des monuments historiques comprenant notamment l’élaboration de plans de
détails à respecter obligatoirement.

25
- Le style art déco :
L'art déco, qui apparaît vers 1910, est a son apogée dans les années 1920 avant de décliner
vers la fin des années 30. L’esthétique de ce style est plus sobre que celle de l’art nouveau.
Les façades restent en général classiques dans leur organisation (répétition, alignement, symétrie).
Mais elles prennent de l’épaisseur grâce aux encorbellements facilités par le béton. La volumétrie
s’épure et la verticalité est mise en valeur. De larges ou très hautes (sur plusieurs niveaux) baies
vitrées apparaissent. Mais de petites ouvertures rondes ou octogonales sont également utilisées.
Les bâtiments comprennent parfois de larges corniches ou auvents.
La décoration utilise des motifs géométriques répétés : chevrons, triangles, carrés, losanges,
cercles… réalisés dans la maçonnerie, en zelliges ou en stuc.
A Rabat de très nombreux bâtiments de ce style sont réalisés après la Première Guerre
Mondiale. Par le rythme de leurs encorbellements dessinés sur plusieurs niveaux ils donnent une
grande cohérence à la partie basse du boulevard Mohamed V.
- Le style moderne :
Ce style est exprimé par ce qu’il est convenu d’appeler le Mouvement Moderne. Sa date de
naissance peut être précisément liée à la création du Bauhaus en 1919 mais la 1ere expression
manifeste de ce mouvement date de 1927 avec la réalisation de la Weissenhofseidleng à Stuttgart.
Ce projet exposition réalisé à l’initiative de la Deutscher Werkbound eut un succès considérable.
Dix huit architectes allemands mais également néerlandais, belges, français… dont certains devenus
célèbres ( Mies Van Der Rohe, Gropius, Le Corbusier… ) y participent et réalisent 21 constructions
d’une très grande unité formelle constituant une véritable vitrine du mouvement. L’architecture
moderne est lancée.
Le style postule le primat de la fonction sur la forme. Celle-ci doit être simple et sans
ornementation. Les compositions ont une volumétrie affirmée. Quelques éléments
26
deviennent archétypiques de l’architecture moderne : la toiture terrasse, la fenêtre en bande,
les corniches ou auvents sans consoles. C’est souvent l’horizontalité qui est soulignée. La
couleur blanche est privilégiée. Certains critiques trouvent à cette architecture des références
en Afrique du Nord.
A Rabat – contrairement a ce qui à été souvent prétendu : l’architecture moderne ne

serait arrivée au Maroc qu’en 1946 avec Michel Ecochard – des bâtiments de ce style sont
autorisés et réalisés à partir de 1929.
- Le style brutaliste:
Le mot brutalisme est issu de l’expression “ béton brut“. Il indique une expression
architecturale s’appuyant sur l’utilisation de matériaux non traités, le béton brut de décoffrage
mais également la pierre, la brique ou le métal. Le mouvement né dans les années 50 connait des
réalisations importantes au début de la décennie suivante. Sans rien oublier de l’importance de
la fonction il s’oppose à la volumétrie lisse du style moderne et postule un retour à une
architecture expressive liée au social (mieux exprimée certaines fonctions) et au territoire.
A Rabat, les façades en béton comportent – à coté d’éléments particulièrement affirmés

tels que brises-soleil, poutres apparentes, porte à faux d’entrée – des références à l’architecture
traditionnelle par l’utilisation de zelliges ou pour l’immeuble de la Banque Populaire (ancienne
BNDE) de moucharabiehs en bois. Ce dernier est édifié en 1963 en même temps que les premières
réalisations en Europe.

27
- Le courant post moderne :
Il apparait au début des années 70 comme un dépassement du courant moderne dont il

remet en cause quelques postulats essentiels. Il n’est pas à proprement parler un style disposant
d’un vocabulaire et de règles pour l’utiliser. Dans la démarche postmoderne quelques aspects
nouveaux prennent de l’importance tels que la référence à l’histoire ou l’utilisation de signes et de
symboles puisés notamment dans l’imagerie commerciale et du loisir.
Contrairement à la volonté de pureté du mouvement moderne l’architecture postmoderne

assume des démarches ouvertes sur l’éclectisme, le collage, la juxtaposition, l’exagération, le clin
d’oeil ou l’humour.
Deux bâtiments du secteur d’étude, se faisant face, réalisés au cours des années 80, trouvent
leur inspiration dans ce courant.

28
- Une architecture officielle :
Au delà des styles et des courants évoqués ci-dessus il faut noter l’apparition à Rabat et de façon
plus générale au Maroc, d’une architecture tout à la fois néo-classique par l’organisation des
façades et le recours systématique à la symétrie et néo-traditionnelle par les éléments de décor
empruntés à l’expression locale. Cette architecture ne se réduit a aucun des styles auxquels elle
se réfère. Elle exprime ce qui peut être considéré comme l’architecture officielle du Protectorat.
Lyautey intégrant d’emblée comme une évidence les aspects néo-classiques l’évoque dans son
livre ’’Parole d’action’’ « Il y a un point, notamment, dont nous nous faisons quelque honneur.
C’est de nous être attaché à l’une des meilleures caractéristiques de la construction arabe, la
sobriété extérieure (…) la construction arabe met son point d’honneur à ne se manifester à
l’extérieur que par la ligne, la simplicité des contours et des façades. »
Cette architecture va se retrouver dans de nombreux bâtiments officiels.
2.4.2. Diour Jamaa
Quelques éléments caractéristiques marquent une architecture dans l’espace public

totalement inspirée des médinas et pouvant à ce titre être rangée dans la catégorie du
« néo-traditionnel » :
- Le recours à une volumétrie cubique

29
- L’utilisation de fenêtres sur rue, parfois jumelées et parfois dotées d’auvents en bois
- Un très fort intérêt pour les portes d’entrée
- Une mise en valeur de la base saillante des cheminées
La mise en exergue de l’arc réalisé en pierre pour compartimenter les rue

30
2.5. Les habitants :
2.5.1. Chiffres généraux
Les recensements de 1994 et 2004 donnent pour l’aire d’étude du centre ville les chiffres
suivants :
- 14 943 habitants répartis en 4193 ménages en 1994
- 11 592 habitants répartis en 3689 ménages en 2004
La perte de population en 10 ans est de 22,4%.
Le centre possède une densité générale de 82hab/ha et de 104hab/ha si l’on décompte

les 30ha du sous-secteur 4.
La population de Diour Jamaa a été estimée à 350 ménages et 1360 habitants.
2.5.2. Caractéristiques du centre ville
- Une population d’âge plus avancé que celui enregistré pour la ville ou le pays (plus
d’adultes notamment dans la tranche des 30 à 39 ans et plus de personnes d’âge
supérieur à 60 ans)
- Un niveau d’étude très élevé (50% des chefs de ménage issus de l’enseignement
supérieur)
- Un taux d’activité élevé 43,8% (36,8 pour le Maroc) et le chômage à un niveau

marginal (3,7%)
- 60,2% de propriétaires (52,1% pour le Maroc en 2004), des durées de résidence

élevées (les durées inférieures à 10 ans représentent 17,8% contre 22,5% pour le
Maroc
- Le lieu de travail est, dans 84,2%, hors quartier, la moitié des enfants est scolarisée à
longue distance. La vie au centre dépend des transports motorisés.
- Un niveau de satisfaction pour le logement élevé, mais des avis contrastés

(problèmes de stationnement, bruit de la circulation et bruits résultant de la
fréquentation des bars la nuit).
- 7 enquêtés sur 10 savaient que leur quartier avait été inscrit sur la Liste du
Patrimoine Mondial. Sa valorisation passe, pour eux, par plus d’hygiène et la création
d’associations de résidents.
2.5.3. Caractéristiques de Diour Jamaa
- Un âge des chefs de ménage très élevé, 53,6% ont 60 ans ou plus
- Un niveau d’instruction dans le supérieur 11,1% largement supérieur à la moyenne

nationale

31
- Une taille moyenne des ménages, 3,9 personnes, inférieure à celle de la ville de
Rabat
- Des actifs représentant 41,2% de la population mais un taux de chômage élevé

15,2%
- Diour Jamaa compte essentiellement des locataires
- Le niveau de satisfaction pour les maisons traditionnelles est comparable à celui

enregistré pour les appartements, environ 85%
2.6. L’habitat :
2.6.1. Evolution de l’appartement urbain
L’appartement urbain constitue 99% des logements de l’aire d’étude du centre ville.
L’analyse des plans entre 1920 et aujourd’hui montre 3 périodes caractéristiques :
- 1920 – 1939 :
 Les immeubles possèdent des caves divisées en box et n’ont ni garages ni

ascenseurs
 Les logements de 3 pièces sont constitués d’un salon, d’une salle à manger et
d’une chambre. Il existe beaucoup de garçonnières. Le bow window est
souvent utilisé et les balcons lorsqu’ils existent sont allongés.
- 1940 – 1959 :
 Les garages et les ascenseurs apparaissent dans les programmes
 Les appartements de 3 pièces sont constitués d’un living et de 2 chambres.

Les balcons sont conçus comme des loggias, la cuisine est parfois doublée
d’un office
- 1960 et au-delà :
 Les ascenseurs sont généralisés
 Les salons sont conçus pour recevoir un ameublement le long des murs. La
buanderie est généralisée, les appartements possèdent des toilettes
indépendantes et les balcons sont de petites dimensions
ème
L’appartement du centre ville s’adapte tout au long du 20 siècle à l’évolution
technologique, aux modes d’habiter et aux courants architecturaux.
2.6.2. Les résultats de l’enquête logement, le centre ville
- Les immeubles se caractérisent notamment par :
 Une très grande diversité de formes et de mode d’occupation de la parcelle

32
 60% des immeubles possèdent des commerces en rez de chaussée et/ou des
bureaux aux étages
 60% des immeubles n’ont pas de garage en sous-sol pour les résidents, 40%
n’ont pas de terrasse accessible, 40% n’ont pas d’ascenseur (11,5% des
ascenseurs existants sont en panne)
 1 immeuble sur 6 n’a pas de concierge
- Les appartements :
 L’organisation des appartements d’un coté, la forme et la taille des chambres

par ailleurs sont jugées satisfaisantes dans environ 85% des cas.
 De taille confortable (les ¾ ont plus de 80 m²) les appartements possèdent en

moyenne 3,52 pièces (les 3 et 4 pièces représentent 85% de l’échantillon). Le
salon, la chambre des parents, la cuisine et la salle de bains sont généralisés.
 Le branchement à l’assainissement d’une part, aux réseaux d’eau et

d’électricité, par l’intermédiaire d’un compteur individuel d’autre part sont
généralisés. L’eau chaude est produite dans 1 cas sur 10 grâce à des capteurs
solaires.
 1 appartement sur 4 souffre d’humidité dans les murs, environ 1 sur 6 de

fissures et 1 sur 10 de décollements d’enduit.
2.6.3. Les résultats de l’enquête logement, Diour Jamaa
Les principales données concernant les maisons traditionnelles entières ou fractionnées

peuvent être résumées à travers les indications suivantes:
- L’organisation des maisons d’un coté, la forme et la taille des chambres par ailleurs
sont jugées satisfaisantes par respectivement 19 et 20 ménages sur les 22 réponses
obtenues
- Le salon, la chambre parents, la cuisine et la salle de bain sont généralisées
- Si l’ensemble des logements est branché aux égouts, les compteurs individuels aux
réseaux d ‘eau et d’électricité sont au nombre de 27 et 24 sur 28 logements. 23
maisons possèdent l’eau chaude et 9 sur les 28 enquêtés (quasiment le tiers, soit 3
fois plus que les appartements du centre ville) l’obtiennent par l’intermédiaire de
capteurs solaires (plus grande appropriation de la terrasse que dans le cas des
immeubles)
- En dehors de l’humidité dans les murs qui concerne 60% des maisons et des
décollements d’enduit présents dans une maison sur 7, les autres types de désordres
(ferraillages apparents, fissures) n’ont pas été cités
2.6.4. Les résultats de l’enquête approfondie

33
Une enquête approfondie a été réalisée auprès d’un nombre restreint de ménages. Elle
révèle :
- Une très forte propension des ménages à ajuster le logement à leur mode de vie et à
leur statut social notamment à travers les modifications apportées aux salons.
- Un attachement important au centre et a Diour Jamaa notamment pour la présence

des services de proximité, la sécurité et ‘’l’ambiance’’.
- Une inscription au Patrimoine Mondial conceptualisée d’abord comme un moyen de

solliciter une amélioration des conditions générales de leur cadre de vie (plus que
leur implication propre ou que le patrimoine comme accélérateur d’un
développement urbain durable).
2.6.5. Habitat non réglementaire
Le centre abrite environ 130 logements non réglementaires occupés pour une partie par
des concierges et pour l’autre par des personnes ou des ménages sans rapport spécifique
avec l’immeuble (étudiants, jeunes employés…).
La carte ci-joint précise l’emplacement de l’immeuble et la position (terrasse ou cour) de

ces logements.

34
2.6.6. Transformations non réglementaires
De nombreuses transformations dont certaines dénaturant gravement l’architecture des

immeubles ont été recensées. Leur existence porte préjudice à la qualité paysagère générale
de l’ensemble inscrit sur la Liste du Patrimoine Mondial de l’UNESCO. Ces transformations
sont illustrées ci - dessous en 4 catégories :

35
2.7. Les activités à caractère privé :
2.7.1 Les caractéristiques générales:
Les données (fournies par la Direction Régionale des Impots) concenent l'ensemble des
activités patentées du périmètre d’étude au centre ville.
- Les activités ont été classées en 4 catégories :
 Professions libérales
 Services
 Commerces
 Métiers et services liés au tourisme
- Les dates de création ont été ordonnées en 5 phases :
 Les activités existantes en 1992
 Les activités créées entre 1993 et 1997
Les résultats sont résumés ci-après:
- La présence en 2012 de 1919 activités patentées dans le périmètre inscrit.
- La très grande importance des professions libérales qui représentent à elles seules
757 activités soit environ 40% du total (et encore les bureaux d’études techniques
très nombreux, ont été classés avec les services). Parmi ces professions libérales, on
note la présence de 199 médecins dont 99 spécialistes.
ème
- Les commerces viennent en 2 position avec 602 unités, soit 31,5% du total. Dans
cette catégorie, les magasins d’habillement se taillent la part la plus importante, soit
207 unités représentant plus du tiers des commerces.
ème
- Les services arrivent en 3 position avec 444 unités. Il faut remarquer dans cette
catégorie la part importante des services aux personnes, 147 (tailleurs, salons de
coiffure, photographes…).
- Enfin, la dernière catégorie concerne les métiers et services ayant un intérêt pour les
touristes avec seulement 116 unités. Nous noterons le nombre important de
restaurants, 46, et les 19 hôtels dont 14 étaient déjà ouverts en 1992.

36
- 52% des activités sont installées depuis plus de 20 ans.
2.7.2. Enquête approfondie
Elle a été réalisée sur un échantillon restreint (20 porteurs d’activité, 5 par catégorie). Les
principaux résultats peuvent être résumés comme suit :
- Dans 12 cas sur 20, les locaux se trouvent dans des rez de chaussée d’immeubles
directement accessibles à partir de la rue. Six activités occupent des appartements
dont les 5 professions libérales.
- Ces locaux ont fait l’objet de réaménagements dans 8 cas sur 20.
- Deux activités sur 20 seulement sont liées dans leur fonctionnement à des locaux
séparés. L’autonomie des activités et l’adaptation des locaux (sauf dans 2 cas où ils
sont jugés trop étroits) assurent un fonctionnement adéquat.
- Le nombre d’emplois créés varient d’un type d’activités à l’autre : 3 à 4 pour les
professions libérales, 2 pour les commerces, entre 2 et 8 pour les services et les
activités liées au tourisme.
- Dans l’ensemble les activités ne nécessitent pas de recours à des services de

proximité (18 sur 20). Elles ne provoquent ni pollutions, ni désagréments, ni risques
graves. Quatorze responsables sur 20 se disent satisfaits de se trouver au centre ville.
- Mais la position au centre de la ville pose de nombreux problèmes, y compris pour

ceux souhaitant y rester, notamment de circulation, de stationnement, d’accès des
véhicules de grandes dimensions (camions, autocars), de pollution sonore et de
multiplication des manifestations de grévistes. C’est les professions libérales qui sont
les plus insatisfaites (perte de clientèle venant des autres parties de la ville).
- Sept porteurs d’activités, seulement, sur 20 savaient que le centre ville avait été
inscrit à la Liste du Patrimoine Mondial, dont les 5 professions libérales.
- Treize responsables sur 20 considèrent que cette inscription n’aura pas d’effets
positifs sur leur activité dont les 5 professions libérales et les 5 services. Les
commerces et les activités liées au tourisme supposent de façon générale qu’ils
peuvent augmenter leur clientèle et sont prêts à agir dans ce sens (investissement,
recrutement, adaptation des produits).
- De très nombreuses propositions sont faites pour améliorer l’image et l’attractivité

du centre ville. Elles concernent :
 La création d’équipements à caractère culturel (musées, galeries d’art) et

l’organisation d’événements.
 L’encouragement à la réalisation de services de loisir (cinémas, théâtres,

boites de nuit).
 L’installation de malls commerciaux et de magasins de luxe.

37
 La promotion d’équipements touristiques (hôtels de luxe, restaurants de
qualité, circuits de visite).
 L’amélioration de la circulation, des transports en commun, la réalisation de

parkings et la création de voies piétonnes.
 Des efforts en matière d’hygiène, de propreté, et de lutte contre la pollution

sonore.
 La diminution des rassemblements de protestation.
 La lutte contre les marchants ambulants qui encombrent les trottoirs.
2.7.3. Quelques éléments de synthèse
- Comparée aux autres pôles à caractère central de Rabat, la zone étudiée possède la
palette d’activités privées la plus large. Plus de 150 types ont été répertoriés.
- Elle n’a pas reçu au cours des dernières années les commerces franchisés
représentant de grandes marques internationales.
- En tenant compte du nombre moyen d’emplois créés dans chaque catégorie

d’activités, le nombre d’emplois privés existant dans la zone d’étude du centre ville a
été estimé à environ 6600.
- Le centre est dans l’ensemble peu équipé en activités privées destinées au tourisme :
cinémas aux normes et à la programmation pouvant intéresser les touristes, théâtres
fonctionnant tous les jours, salles d’exposition privée, lieux de spectacles.
- Les difficultés rencontrées au centre sont citées de façon quasi unanime. Elles
concernent la circulation, le stationnement, la pollution sonore, l’hygiène et la
propreté, les manifestations et la multiplicité des marchands ambulants. Malgré ces
difficultés, on peut noter qu’une partie importante des activités privées reste
attachée au centre ville.
2.7.4. Les activités informelles
Il s’agit essentiellement de commerce. Il peut être rangé en deux catégories :
- La première est constituée :
 De kiosques à journaux
 De vendeurs de journaux et de livres à même le sol ou sur de petites estrades
 De vendeurs de bonbons disposant de voiturettes
Ils sont permanents, parfois très anciens, régulièrement répartis et disposent d’une
certaine reconnaissance (ils paieraient une taxe à la commune).

38
- La seconde correspond aux vendeurs à la sauvette exposant leur marchandise
(vêtements, maroquinerie, jouets) sur une toile qu’ils peuvent replier au moindre
contrôle.
Ils encombrent particulièrement la partie de l’avenue Hassan II, située entre la

muraille almohade, le jardin Nouzhate Hassan et le bas des avenues Mohammed V et
Allal Ben Abdellah. Ils rendent les déplacements particulièrement difficiles, surtout
pour les personnes handicapées.
2.8. Administrations et équipements publics :
2.8.1. Données générales
- 51,8 ha, soit 46% de la surface des îlots, leur sont dédiés auxquels il faut il ajouter
12ha de jardins.

39
2.8.2. Les équipements de niveau
national
- 56 équipements de niveau national ont été

identifiés (administrations, ambassades,
établissements publics).
Ils sont répartis en 3 pôles :
 Le quartier administratif
 Autour de l’angle des avenues

Moulay el Hassan et Patrice
Lumumba
 Dans le bas de l’avenue Mohamed V
2.8.3. Les équipements de la région, de la

ville ou de l’arrondissement de
Rabat-Hassan
- 33 équipements concernant la région, la ville

ou l’arrondissement de Rabat Hassan ont été
identifiés. Ils sont placés autour de la gare
dans un cercle d’environ 500 mètres de
rayon.
2.8.4. Les équipements de

proximité
- 30 équipements constituent cette

catégorie. Ils couvrent l’ensemble des
besoins en dehors d’une maison des jeunes
fonctionnelle (un projet existe), d’un foyer
féminin et de la dizaine de fours et
hammams nécessaires selon les normes. Un
centre de santé bien équipé est également
nécessaire.

40
- Ces équipements de proximité sont pour l’essentiel placés à l’extérieur du périmètre
d’étude, mais à des distances acceptables.
2.8.5. Les équipements publics à caractère culturel ou touristique
- Trois équipements sont en fonctionnement :
 Théâtre National Mohamed V
 Musée Archéologique
 Musée de la Monnaie
. Musée National des Arts Contemporains
- Un équipement est en cours de réalisation et accrédite la vocation culturelle du

centre :
 Conservatoire National de la Musique et des Arts Chorégraphiques
Le théâtre National Mohammed V a une programmation très faible et les 2 musées en

fonctionnement sont très peu fréquentés.
2.8.6. Diour Jamaa
La zone d’étude de Diour Jamaa, dont la population est d’environ 1360 habitants, devrait
disposer des équipements de proximité correspondant au 1er niveau de la grille de
l’urbanisme, soit une mosquée, un hammam, un four, des commerces de proximité et un
petit jardin. Ces équipements, à l’exclusion du jardin, ont bien été intégrés à l’opération tout
au long de sa réalisation. Le quartier comprend également une école primaire, un 2ème four
et une 2ème mosquée.

41
Par ailleurs, à proximité du quartier Habous existe un grand nombre d’équipements
correspondant aux seuils de 8000 et de 16000 habitants :
- Deux écoles primaires
- Trois collèges et lycées
- 1 dispensaire
- 1 grand jardin
- 1 cinéma
- De très nombreux commerces et services tout le long de l’avenue Hassan II dont

certains à large rayonnement.
Diour Jamaa est aujourd’hui un quartier parfaitement couvert en équipements et en

services.
2.8.7. L’enquête équipements publics
L’enquête réalisée auprès de 91 administrations et équipements publics situés au centre

ville a permis jusqu’à présent de recevoir les réponses concernant 16 bâtiments. Les
principaux résultats sont :
- Les travaux sur bâtiments sont courants : entretien, réparation mais également
réaménagements intérieurs.
- 3 administrations sur 16 ont l’intention de changer de quartier pour s’installer au

Souissi ou à Hay Riad;
- 10 administrations sur 16 devraient accroitre leur personnel au cours des 3

prochaines années.
- 15 établissements sur 16 saluent l’inscription du centre ville sur la Liste du

Patrimoine Mondial et considèrent qu’ils sont tenus pour valoriser la zone à :
 Un usage approprié des bâtiments
 Un entretien régulier et les réparations en temps utile
 La préservation de l’architecture ancienne de la façade
 La réhabilitation du bâtiment
 Le respect des règles de l’art en matière d’intervention
 Le respect des règlements de protection
A partir des résultats de l’enquête, le chiffre des emplois publics dans le centre ville a été
estimé à 15 000.

42
2.9. Espaces publics et pratiques sociales :
ème
Pendant la 1ère partie du 20 siècle, le centre est ressenti comme la ville des
européens. Il est en réalité l’espace des élites de l’administration et du secteur privé de haut
niveau. Les « petits blancs » habitent le quartier de l’océan au contact de la population
marocaine. Il est un lieu de représentation symbolique du pouvoir (infrastructures, mise en
scène des administrations, alignement, ordonnancement, « surfiguration » des monuments
anciens) en situation de Protectorat.
Au lendemain de l’indépendance, il devient un secteur essentiel pour ses enseignes

commerciales et ses lieux de loisirs. C’est sur l’avenue Mohamed V qu’il faut être vu. Il
enregistre la féminisation progressive de l’espace public.
Au début des années 2000, les commerces franchisés s’installent à l’Agdal puis à Hay
Riad. La plupart des cinémas ferment, les jeunes et la population aisée désertent le centre
ville. Il reste cependant dans l’imaginaire collectif le centre de Rabat. C’est lui qui abrite
toutes les manifestations publiques à caractère national (fêtes, marches, grèves...).
L’étude à permis d’analyser les éléments du mobilier urbain, le type de plantations, la

nature des revêtements des sols et des aménagements pour 22 sites du centre ville et de
Diour Jamaa particulièrement représentatifs de différentes catégories d’espaces publics. Elle
a permis d’établir quelques éléments de synthèse :
- Une remarquable diversité des espaces publics au centre ville comme à Diour Jamaa :
boulevards de mise en valeur des murailles, boulevards à portiques, simples avenues,
places d’aires et de morphologies variées, squares, ruelles piétonnes enveloppées,
sabas, impasses… et une “séquentialisation’’ forte qui assure un rapport constant à
l’environnement physique.
- La très grande richesse de la palette végétale utilisée : hauteur, volume, texture des
feuillages, couleur des fleurs ou des fruits, forme des troncs, réseaux des racines
apparentes … Deux arbres apparaissent de façon dominante le palmier Washingtonia
élégant et élancé et le ficus dense et “ ombrageant“. De nombreux arbustes sont
utilisés en petit volumes ou en haies. Les surfaces engazonnées bien que protégées
par des bordurettes en bêton sont en mauvais état dans tous les parcs et les places
où la fréquentation est importante. Des cheminements improvisés traversent
les pelouses. L’arrosage est assuré partout à partir du réseau public. Enfin il faut
noter le système de taille aberrant des ficus.
- Certains éléments du mobilier urbain sont récurrents : panneaux de signalisation,

téléphones publics, horodateurs. Les poubelles publiques se présentent dans 2
formes différentes. Les bancs sont plus variés (métal /bois, bêton, pierre). Le centre
ville comprend trois types de kiosques : kiosques à journaux, kiosques de fleuristes
et petits ateliers de peintres. L’éclairage public est assuré par une large gamme de
luminaires.
- En dehors des aménagements classiques que sont les chaussées et les trottoirs,
certains lieux comportent des murs de soutènement, des escaliers, des grilles
métalliques de délimitation ou de protection, des potelets en bêton ou métalliques (
accompagnés parfois de chaines épaisses) pour interdire l’accès des voitures aux

43
trottoirs, des socles porte-drapeaux en bêton … Dans les jardins les aménagements
comprennent les allées ( revêtues de pierre, de carreaux ou en béton reflué) et les
bordurettes en bêton permettant de délimiter les pelouses. De nombreuses
fontaines y ont été réalisées. Celle du square Essaouna possède une passerelle. La
multiplication des potelets pose des interrogations sur leurs commanditaires. S’agit-il
de la commune urbaine ou de personnes privées agissant délibérément dans l’espace
public ?
- Deux types de revêtement de sols sont très majoritaires au centre ville comme à
Diour Jamaa.
 Des dalles de pierre granitique ou calcaire
 Des carreaux de type rev-sol (que beaucoup d’industriels fabriquent

actuellement) de différentes dimensions (3333 cm, 4060 cm) et de surfaces
variées (rustique, striée, bosselée, à motif néo-traditionnels).
Malgré leur qualité, à de nombreux endroits, ces dalles ou ces carreaux sont en
mauvais état (cassés, disjoints, arrachés). Cette situation résulte probablement de la
mauvaise qualité du support (herissonage, dalle de bêton) dont l’affaissement, même
partiel, entraine automatiquement la dégradation du revêtement. D’autres types de
malfaçons, liés à la pose, peuvent également être rencontrés (jonction entre deux
types de revêtement mal réglée, réalisation de partie inclinée, seuil des
bâtiments, recouvrement des regards). Il faut également constater l’état de saleté
quasi-généralisée de la pierre par des produits collants de type chewing gum.
Malfaçons, détérioration des revêtements et état de saleté de certains d’entre eux
ne semble pas susciter de réaction.
- Le centre de Rabat compte un très grand nombre de panneaux publicitaires de grand

format (4m3m) ne correspondant nullement au type de supports en usage dans la
ère ème
1 partie du 20 siècle. Ces panneaux masquent souvent la vue sur des bâtiments
remarquables. Sur cette zone, où dès le début des années 20, de nombreuses
mesures réglementaires ont été prises pour que les enseignes soient les plus
discrètes possible (elles devaient être cantonnées sous les portiques) et qui est
désormais inscrite sur la Liste du Patrimoine Mondial de L’UNESCO, il est important
de revenir à des types de supports publicitaires mieux assortis au caractère
patrimonial des lieux. Les enseignes de certains équipements publics devraient, elles
également, être conçues dans des dimensions plus modestes.
- Des efforts ont été faits dans tout le centre pour réaliser des aménagements adaptés
au déplacement des personnes handicapées. Ces aménagements ne respectent pas
parfois les dimensions standards et l’encombrement de certains trottoirs
compliquent la présence des personnes en difficulté.
- Aucun aménagement spécifique pour les enfants, ni pour les adolescents, n’a été
rencontré. Pourtant, ils ont pu exister. Le square Washington, par exemple,
comportait un vaste bac à sable dans les années 70 et les enfants y jouaient
nombreux.
- La fréquentation par des promeneurs ou des touristes des places et squares est
surtout notable pour ceux se trouvant à proximité de l’avenue Mohamed V et
44
disposant de bancs publics. Les lieux plus éloignés, même lorsqu’ils comportent des
aménagements et des arbres remarquables, sont peu fréquentés. Les bancs publics,
lorsqu’ils existent, sont peu nombreux et ne permettent pas d’assurer une présence à
la hauteur des investissements consentis. Il est très surprenant qu’en dehors de
l’avenue Mohamed V, les voies du centre ville ne disposent pas de bancs publics
permettant à des promeneurs de faire des pauses ou de s’asseoir pour mieux
observer un bâtiment remarquable.
2.10. Situation des infrastructures et de l’environnement :
- Assainissement : le centre et Diour Jamaa sont totalement équipés. Le réseau est

ancien et pourrait nécessiter un diagnostic pour s’assurer de son étanchéité.
- Eau potable : le centre et Diour Jamaa sont totalement branchés au réseau. La

consommation des ménages parait élevée à Diour Jamaa (135 litres/personne/jour).
Des efforts pour améliorer le rendement technique ont été faits (5% d’amélioration
entre 1995 et 2012). Ils doivent être poursuivis.
- Electricité : le centre et Diour Jamaa sont totalement alimentés à partir du poste

source de l’Agdal. Les travaux d’enterrement du réseau BT doivent être poursuivis
(rue d’Essaouira, d’El Jadida, Moulay Ali Cherif, Tanger...) sur environ 2000m/l au
centre ville et 830 à Diour Jamaa.
- Eclairage public : Il représente 1,81% de la consommation d’énergie dans le centre et

4,86% à Diour Jamaa. Des efforts doivent être faits pour passer à un réseau à faible
consommation d’énergie (réduction de la consommation de 80%).
- Déchets solides : Un service en principe conforme aux normes (nettoyage tous les
jours) mais la question de l’hygiène apparait comme un problème récurrent dans
toutes les enquêtes.
- Qualité de l’air : une teneur en oxyde d’azote inquiétante en matière de santé

publique nécessitant un plan d’action pour réduire ce type d’émissions.
- Les bus : 41 lignes desservent le centre de Rabat provenant des autres parties de la
ville, de Salé et de Temara. Cinq d’entre elles pénètrent dans la zone d’étude. Dans
l’état actuel de la circulation, elles constituent une gène importante à certaines
heures. Diour Jamaa est desservie par les bus empruntant l’avenue Hassan II.
- Le train : 22600 voyageurs fréquentent chaque jour la gare de Rabat ville. Elle
focalise les taxis et s’articule à la ligne 1 du Tramway. Le trafic autour de la station
représente une gène pour la fluidité de la circulation.
- Le tramway : deux lignes traversent la zone d’étude. Elles représentent environ

100000 déplacements par jour (70000 pour la ligne 1 qui dessert la gare). Le tramway
est apprécié par les utilisateurs. L’allongement des lignes et la densification du réseau
devraient à long terme donner à ce mode de transport un caractère essentiel.
- Les taxis : 3000 taxis (grands et petits) sont en circulation à Rabat. Ils rendent des
services importants mais sont constitués d’un parc ancien et polluant. Certaines
45
stations (Nouzhate Hassan) représentent des gènes importantes pour la circulation.
2.11. Le foncier :
- L’immatriculation foncière est quasi-généralisée.
- 1 seul lot libre appartient au domaine de l’Etat et les Habous n’en possèdent aucun.
- Le centre comprend encore 10 lots libres.
- Les prix de l’immobilier (appartement et commerce) sont élevés et ont progressé au

cours des dernières années (notamment avec la réalisation du Tramway).

46
3. Les enjeux stratégiques
3.1. Le centre
3.1.1. Le potentiel de densification du centre ville
Partout dans le monde, les réflexions, menées actuellement sur les villes, appellent, dans
le cadre du développement durable, à créer de l’intensité urbaine c'est-à-dire à promouvoir
en même temps la densité d’occupation et la coprésence des principales fonctions urbaines.
Les données concernant la densité d’occupation par des résidents pour le centre ont été
établies dans la phase d’analyse : 82 habitants à l’hectare en rapportant la population à l’aire
d’étude en 2004.
Cette densité est faible pour un centre ville d’autant plus qu’elle a probablement baissé
entre 2004 et 2014.
A titre d’exemple quelques densités de grandes villes européenne :
- Paris 202hab/ha pour la ville intra muros soit sur 10500ha
- Barcelone 154hab/ha calculée sur 9760ha
- Berlin 103hab/ha calculée sur 10140ha
La ville de Rabat a une densité générale de 627 932 / 11 800 = 53 habitants à l’hectare et son
centre inscrit au Patrimoine Mondial a une densité de 87 habitants à l’hectare, inferieure à
celle calculée pour des villes dans les limites de leur périmètre urbain.
L’utilisation de la seule densité résidentielle est considérée par beaucoup de spécialistes

comme insuffisante pour mesurer la présence humaine dans des centres urbains ou la
concentration des emplois joue un rôle important. Ils lui substituent le concept de densité
humaine qui est défini comme le rapport entre : le nombre d’habitants plus le nombre
d’emplois et l’aire du secteur concerné.
Densité humaine = (habitants + emplois) / aire (en ha)
Le centre de Rabat comprend :
- 11991 habitants
- 21 650 emplois environ
La densité humaine pour le centre est de : (11 991+21 650) / 146 = 230
Cette densité humaine est également basse. A titre d’exemple elle est de :
- 677 à Manhattan
ème ème
- Comprise entre 388 (14 arrondissement) et 808 (2 arrondissement) pour
47
Paris intra muros
- 230 pour toute la ville de Genève
Il faut conclure que la densité résidentielle, comme la densité humaine sont faibles au
cœur de la ville de Rabat alors même que la fréquentation du centre-ville laisse penser
qu’elles sont très fortes. Ce sentiment résulte des problèmes de stationnement, des
difficultés de la circulation et de l’insuffisance des transports en commun.
Mais le centre de Rabat est-il densifiable ?
Il comprend des zones en immeubles urbains alignés de différentes hauteurs :
- B1 : R+5
- B2 : R+4
- B3 : R+3
- B4 : R+2
Il comprend également deux zones de villas de types D1 et D2 prévoyant dans les deux
cas la construction de maisons comprenant un étage sur rez de chaussée.
La comparaison entre les droits à construire et la réalité du terrain pour les zones
immeubles montre :
- Sur les immeubles existant un potentiel de surélévation égal en moyenne à 1,02

étage par bâtiment
- Une vingtaine de villas qui pourraient entre transformées en immeubles
Mais différents écueils s’opposent à cette densification
- Il est extrêmement difficile, voire strictement impossible d’ajouter un étage à un

immeuble fonctionnant en copropriété ou simplement habité
- L’inscription du secteur sur la liste du Patrimoine Mondial de L’UNESCO rend difficile

toute action de modification du zonage actuel de la villa vers l’immeuble
- Les problèmes actuels de circulation et de stationnement rendent cette perspective

injustifiable
On peut conclure que le seul potentiel réel de transformation concerne d’une part les
villas existant encore dans les parties du centre déjà prévues en immeubles et d’autre part
les bâtiments à caractère administratif sur lesquels des actions de densification/surélévation
peuvent être imaginées ( avec déplacement provisoire des bureaux sur un autre site…). Dans
ces deux cas toute transformation devra être évidement soumise au filtre patrimonial
En conclusion, malgré un vécu difficile, le centre de Rabat possède une faible densité.
Quelques possibilités théoriques de renforcement de l’intensité urbaine existent mais elles
sont difficiles à concrétiser et peu opportunes dans l’état actuel de fonctionnement de
48
l’ensemble urbain
3.1.2. Vocation du centre et fonctions urbaines
Situé à proximité du Palais Royal et attenant à la médina, le périmètre d’étude a été

pensé et projeté des le départ tout à la fois comme :
- Le principal centre de commandement et de gestion du pays (principales

administrations du Protectorat, commandement militaire)
- Le centre moderne de Rabat regroupant les équipements nouveaux rayonnant à

l’échelle de la ville dans un zonage général prévoyant habitat et commerce
Cette double emprise sur la gestion du pays d’un coté et sur celle de la ville par ailleurs
est la caractéristique principale, la vocation première du périmètre d’étude. De cette
position à la tête de 2 territoires ont résulté de nombreuses fonctions urbaines
- Une fonction administrative générale dont les échelles se sont avec le temps
diversifiées (pays, région, ville, arrondissement Rabat Hassan, quartier…) Cette
fonction est maintenant partagée avec d’autres parties de la ville (Agdal, Hay Ryad…)
mais le centre reste le siège de quelques ministères emblématiques : Intérieur,
Finances, Travaux Public, Agriculture, Santé… et du Parlement du pays
- Une fonction tertiaire supérieure matérialisée par le nombre important de sièges de

grandes sociétés, de banques, d’assurances… installés dans le secteur. C’est la que se
sont également concentrés dans un premier temps les avocats, les médecins
(notamment les spécialistes aussi nombreux que les généralistes), les architectes et
les bureaux d’études. Si ces services se diffusent actuellement aux autres parties de
la ville (Agdal, Ryad, Souissi…), à l’occasion de nouvelles installations, le centre
continue à concentrer l’essentiel des activités de ce niveau
- Le centre à longtemps été un lieu emblématique du commerce de haut niveau.

Malgré certaines difficultés évoquées dans la phase d’analyse (circulation,
stationnement, grèves et manifestations…) la fonction commerciale s’est étendue au
cours des 20 dernières années – le centre à accueilli notamment plus de 70% de
commerces nouveaux au cours de cette période – mais elle s’est transformée.
Quelques commerces de luxe se sont déplacés vers d’autres quartiers et de façon
plus générale le cœur de la ville n’a pas accueilli les grands enseignes internationales
qui, aujourd’hui, sont des marqueurs importants du dynamisme urbain
- L’analyse des activités privées patentées montre également que le centre continue à
concentrer de très nombreux services et des métiers relevant de l’artisanat moderne.
C’est le pole urbain de Rabat qui regroupe la plus grande diversité d’activités et c’est
là, notamment, que l’on trouve certains services rares par ailleurs tels que :
antiquaire, apiculteur, astrologue, bonnetier, couturier sur mesure, encadreur,
photographe, graveur, horloger, vendeur d’instruments de musique…
- La fonction résidentielle est affirmée dans le PA de 1917. Il est difficile d’en avoir une
ème
évolution chiffrée tout au long du 20 siècle. A une période de forte croissance liée
à la réalisation du centre et au prestige d’y habiter a succédé une période de décrue.
Les chiffres des recensements généraux de la population de 1994 et de 2004 sont
49
éloquents. La zone d’étude a perdu, dans cet intervalle de 10 ans, 2952 résidents soit
20% de sa population de 1994
- Le centre de la ville de Rabat a par ailleurs toujours occupé une place spécifique pour
la culture et les loisirs. C’est au sein du périmètre d’étude que se sont concentrés
cinémas, bars, boites de nuit, restaurants, galeries d’art, grandes librairies, centres
culturels français, espagnol ou allemand… C’est là que, dans les premières années du
Protectorat, se sont installés les hôtels dans leur très grande majorité. Cette activité
culturelle et de loisir a fortement régressée au cours des 2 dernières décennies
caractérisées par de nombreuses fermetures (notamment de cinémas)
un vieillissement des équipements et une programmation incertaine
incapable d’attirer le grand public et encore moins les touristes
Le centre est donc un espace multifonctionnel essentiel pour la ville de Rabat. Deux
fonctions : La fonction résidentielle en déclin et la fonction patrimoniale naissante vont faire
l’objet de développements spécifiques.
3.1.3. La fonction résidentielle
Comme il a été rappelé dans le paragraphe précédent, la population résidant dans le

secteur d’étude du centre ville (SECV) a baissé de 2952 unités entre 1994 et 2004, soit
environ de 20%. Cette population a aujourd’hui quelques caractéristiques spécifiques
(données établies par l’enquête ménage réalisée début 2013) du point de vue de
l’importance de certaines tranches d’âge.
SECV Maroc 2004
Enfants et adolescents jusqu’à 14 ans 14,6% 31,3%
15 à 19 ans 10,0% 10,6%
20 à 29 ans 13,5% 18,3%
30 à 39 ans 17,7% 13,8%
40 à 49 ans 15,3% 11,3%
50 à 59 ans 16,4% 6,7%
60 ans et plus 12,5% 8,1%
L’interprétation de ces chiffres indique que le centre accueille de manière privilégiée :
- Des personnes en activité dans la dernière tranche d’âge (le chiffre des 50 à 59 ans
est plus que le double de celui du Maroc) et des personnes de plus de 60 ans
particulièrement nombreuses dans le secteur (la proportion de cette catégorie est
50% plus élevée que pour le Maroc)
- Très peu d’enfants de 14 ans et moins. Leur pourcentage est inférieur à la moitié de
celui du Maroc. Il s’explique par l’importance des personnes âgées, les enfants ayant
déjà quitté leurs parents.
Le centre présente donc une population déséquilibrée du point de vue de la

représentation générationnelle. Cette situation peut entraîner sa propre aggravation et
aboutir à un secteur habité par une population de moins en moins nombreuse constituée de
personnes à la retraite et de jeunes cadres célibataires.
La désaffection des résidents a des explications multiples. Si les appartements possèdent

50
les qualités de confort essentielles – grandes surfaces, nombre de pièces important (85% de
3 et 4 pièces contre 43,7% pour le Maroc), cuisines et salles de bain généralisées,
branchements généralisés à l’ensemble des réseaux – les services collectifs offerts par les
immeubles posent problème : 60% n’ont pas de garage, 40% n’ont pas de terrasse accessible
et 40% pas d’ascenseur. Il faut ajouter aux insuffisances des immeubles les difficultés à
stationner le jour dans l’espace public, les bruits de la circulation et la mixité
logements/bureaux peu appréciée par certaines familles. Il faut également ajouter les
difficultés d’accès au centre ville (à certaines heures), le fait que les équipements de
proximité sont quasiment tous situés en périphérie de la zone d’étude et les manifestations
en tout genre qui ponctuent la vie des résidents (défilés, fêtes, grèves et rassemblements...)
La fonction habitat est particulièrement importante pour créer l’intensité urbaine

souhaitable. Elle permet que les quartiers centraux des villes ne se transforment pas en
déserts urbains à la fermeture des bureaux. Il faudra être attentif à cette question au
moment de l’élaboration des grandes orientations.
L’habitat pose par ailleurs un problème spécifique résultant de la présence d’environ 130
logements non réglementaires occupés soit par des concierges, soit par des personnes sans
attaches avec l’immeuble. Le plan de sauvegarde aura également à se préoccuper de cet
aspect.
3.1.4. La fonction patrimoniale

ème
Le centre du 20 siècle de la ville de Rabat a été conçu au cœur d’un territoire
fortement chargé en patrimoine. Il comprend ou est bordé par :
- Les murailles almohade, andalouse et alaouite (Touarga)
- Le Palais Royal
- Jamaa Essouna
- La médina
- La mosquée Molina
Un peu plus loin :
- Le Chellah
- La Tour Hassan
- La médina de Salé
- Les Oudayas
Beaucoup de ces sites et édifices anciens ont été classés monuments historiques. D’autres
51
ème
du 20 siècle l’ont été également (le Cinéma Royal, le jardin Nouzhate Hassan). Enfin, il
faut rappeler d’une part que le Plan d’aménagement de la commune urbaine de Rabat
Hassan, adopté en 1988, définit deux secteurs sauvegardés tous les deux compris dans le
centre ville, et d’autre part que 20 bâtiments du Boulevard Mohammed V ont été inscrits en
2011 (selon les termes de la loi de 1980).
Cette richesse patrimoniale n’a pas créé à proprement parler une fonction patrimoniale si
l’on accepte que ce concept de fonction repose généralement sur la présence au sein d’un
territoire (une ville, un secteur urbain), d’un ensemble d’activités, d’emplois et
d’équipements permettant le développement d’une dynamique économique spécifique.
L’inscription d’un ensemble urbain, d’un site ou d’un monument sur la Liste du
Patrimoine Mondial de l’UNESCO est souvent projetée par les autorités du lieu comme un
moyen de créer une dynamique de développement durable. De nombreux cas montrent que
des biens inscrits ont vu leur attractivité touristique augmenter de façon importante. Mais
cette perspective ne se réalise pas toujours, elle nécessite un engagement fort des acteurs
locaux.
L’inscription du centre de Rabat ouvre donc une perspective de développement durable

s’appuyant sur le tourisme (national et international) et la culture. Elle ne se réalisera que si
elle est portée par la création de nombreux services dans les domaines de la culture
(cinéma, théâtre, galeries d’art, musées, librairies spécialisées...), de l’hôtellerie, de la
restauration, du voyage (agences spécialisées, boutiques de cadeaux, location de véhicules,
promoteurs de manifestations...) et des loisirs (boites de nuit, salles de spectacles...).
Elle nécessite également d’améliorer l’hygiène, la circulation, le déplacement des piétons,

le stationnement (notamment pour les véhicules touristiques), les aménagements pour
personnes âgées ou en difficulté (handicapés notamment), d’assurer la sécurité et de lutter
contre toutes les formes d’harcèlement (faux guides, vendeurs...). Elle doit permettre le
développement durable d’un artisanat spécialisé fait d’objets de qualité. Elle doit s’appuyer
sur une forte sensibilisation des résidents, des associations et des professionnels du secteur.
Mais cette fonction patrimoniale doit évidemment d’abord s’appuyer sur la protection et
la valorisation du patrimoine dans tous ses aspects :
- Paysage général (par exemple vue à partir de l’ancienne Résidence Générale sur le
Chellah, la vallée du Bouregreg, Salé, les Oudayas, la médina...)
- Espaces publics emblématiques
- Bâtiments remarquables
Elle nécessite de définir des parcours (munis de panneaux multi-langues), de réparer et

d’entretenir les aménagements au sol et les plantations, de supprimer les grands panneaux
publicitaires, de réhabiliter, de réparer, d’entretenir et de mettre en valeur les édifices

52
(suppression des ajouts disgracieux, apposition de plaques informatives, réfection d’enduits
ou de peinture, suppression des excroissances non réglementaires, mise en lumière de
bâtiments ou de détails, élimination des enseignes attentatoires à l’expression
architecturale...). Pour les édifices, l’action de revalorisation pourra être facilitée par le
nombre important de biens appartenant au domaine de l’Etat.
Elle suppose enfin l’édition de nombreux documents, écrits ou audiovisuels, rappelant

l’histoire, explicitant l’intérêt du secteur, insistant sur les valeurs immatérielles, donnant
envie et intelligence aux visites.
3.1.5. Le paysage, le jardin, les végétaux
La phase d’analyse a montré que la prise en compte du site, la protection des jardins
existants, ou la création de nouveaux, et le recours aux végétaux de tout type – essences
locales et espèces acclimatées – comme des moyens de dessiner et d’aménager l’espace
ème
urbain, avaient été des préoccupations essentielles des urbanistes du début du 20 siècle.
Dans cette phase de synthèse quelques réflexions paraissent essentielles :
- Le centre de Rabat, malgré les préoccupations affirmées dès le départ pour le

paysage, les jardins et les végétaux et malgré les efforts réalisés au cours des
dernières années pour l’embellissement de la ville par les arbres et les fleurs, a
perdu :
 Un jardin très caractéristique des « arsates » traditionnelles cité notamment par

J.C.N. Forestier dans son rapport sur le Maroc et dessiné par Laprade.
 De nombreux alignements d’arbres, de ficus notamment, sur des axes

importants du centre ville tels que l’avenue Moulay El Hassan, ou une partie de
l’avenue Hassan II. La suppression de ces arbres est la conséquence de
l’élargissement des voies pour accueillir une circulation toujours plus dense.
 Des pelouses, des arbres et des arbustes en pleine terre qui occupaient le cœur
de nombreux îlots et parcelles, les haies surmontant les murs de clôture et les
surfaces plantées autour des villas, toute cette végétation, souvent remplacée
par des surfaces minéralisées, participait d’un écosystème urbain équilibré.
- Des efforts importants sont consentis en matière d’entretien des nombreux jardins
du centre ville ouverts sur l’espace public (dans des places, le long des murailles...).
mais ces efforts ne peuvent pas masquer l’état déplorable dans lequel se trouve le
jardin Nouzhate Hassan (ex Triangle de vue) pourtant classé monument historique.
Sa profondeur, son épaisseur, au lieu de le protéger, entrainent son peu d’entretien
et sa dégradation.
- Au niveau du grand paysage, la partie du centre inscrite au Patrimoine Mondial ouvre

visuellement à partir de certains points de vue, sur la vallée du Bouregreg, le Chellah,
les Oudayas, la Tour Hassan et la médina de Salé. On peut dire que le paysage
structure le centre mais il est également inscrit dans la zone tampon (telle qu’elle a
été modifiée suite aux remarques de l’UNESCO). Cette échelle du paysage nécessite
53
qu’à l’avenir une attention très forte soit portée :
 Au profil général du secteur (notamment la question de la hauteur des

bâtiments) mais également à celui de la zone tampon, de façon à ne pas
renouveler les erreurs que constituent la Tour Saada, la Tour de la CDG mais
également la tour de Maroc Telecom réalisée dans la zone tampon.
 Aux projets prévus dans la vallée du Bouregreg – cette vallée est un site classé –
qui devraient faire l’objet d’une vaste concertation engageant notamment le
Ministère de la Culture.
- L’inscription du centre au Patrimoine Mondial ne signifie ni sa muséification, ni sa

congélation dans une forme définitive. Elle nécessite une gestion réfléchie où l’aspect
patrimonial doit toujours être pris en considération, dans le respect des
engagements du Maroc. Le paysage er les jardins sont aujourd’hui une partie
importante et très riche du centre ville. Tout projet à l’avenir, bâtiment ou
infrastructure aura à les protéger, voire, le cas échéant, à les restaurer.
3.1.6. Le stationnement et la circulation
Les questions relatives au stationnement et à la circulation sont apparues tout au long de

l’étude et des enquêtes effectuées - résidents, porteurs d’activités - comme des points noirs
fortement ressentis et nuisant gravement à l’image du Centre Ville
Ces questions ont pourtant fait l’objet au cours de la dernière décennie de nombreuses
initiatives :
- Elargissement des voies automobiles parfois au détriment de l’aspect paysager
- Installation d’horodateurs
- Réalisation de 2 parkings souterrains
- Construction d’une nouvelle rocade (technopolis, Souissi, Hay Ryad) permettant

d’éviter le centre
- Installation d’une double ligne de Tramway
L’observation sur le terrain montre cependant que la circulation est problématique sur
quelques grands axes : avenue Moulay El Hassan, avenue Mohammed V (notamment à
proximité de la gare), avenue Moulay Youssef, avenue Hassan II, Avenue Yaacoub El
Mansour, rue Soekarno, rue Patrice Lumumba. Sa fluidification sur ces voies, qui
appartiennent pour l’essentiel à la structure primaire de la ville, ne peut trouver des
solutions que dans le cadre d’un plan de circulation pour l’ensemble de l’agglomération
même si des améliorations peuvent être faites dans le cadre du PASP.
La question du stationnement doit, elle, trouver des solutions efficaces et pérennes dans
le cadre du plan de sauvegarde.
L’offre actuelle en places de parking est constituée de :

54
- Parkings souterrains gardés
 Mamounia 448 places
 Place Moulay El Hassan 288 places
Soit 736 places
- Stationnement en plein air
 Dans les rues (géré par Rabat Parkings) 2100 places
 Dans la zone des ministères environ 300 places
 Parkings anarchiques (4 parcelles) environ 150 places
Soit 2 550 places
- Stationnement réservé
 Parlement
 Ministère de l’intérieur
L’offre publique de stationnement ouverte à tous, sous réserve de paiement, est

constituée d’environ 3 300 places.
Malgré l’impression de saturation fortement ressentie, les deux sociétés qui gèrent le
stationnement au centre de Rabat – la société Rabat Parking SA (horodateurs et Mamounia)
et la compagnie générale des parkings (place Moulay El Hassan) annoncent des taux de
remplissage élevés mais laissant des possibilités additionnelles.
Parkings Mamounia : taux de remplissage 60%
Parking Moulay El Hassan : taux de remplissage 80%
Stationnement en surface : taux de remplissage 75%
L’antinomie n’est qu’apparente. Le secteur central est vaste et il est extrêmement difficile
de se parquer dans certaines zones alors qu’il est possible de trouver des places dans
certaines ruelles en limite du secteur. Le stationnement dans les parkings souterrains est
plus cher – 6 Dhs/h pour le parking Mamounia et 5 Dhs/h pour Moulay El Hassan, l’heure
ère
étant totalement comptabilisée dès la 1 minute – que le parking de surface, 3 Dhs de
l’heure, consommé par tranches de 20 minutes. Si des possibilités de stationnement existent
elles ne sont pas à la bonne place ou ont un coût trop élevé. Les résultats en sont un
stationnement à distance tel par exemple le long au l’avenue Ibn Toumert, des voitures
arrêtées de longues minutes en seconde file et encombrant la chaussée et une circulation
accrue par des véhicules roulant à petite vitesse à la recherche d’une place libre.
Il est difficile d’établir avec précision les besoins en parkings. Le stationnement des
nombreux résidents qui ne disposent pas de garages particuliers, pour la nuit, ne pose pas
de problème. De nombreuses places libres existent dans les rues, à titre gracieux, après 19
heures. Mais les voitures ne sont pas gardées. Le parking de la place Moulay El Hassan
propose des abonnements mensuels couvrant le jour et la nuit aux habitants du quartier
Hassan pour un tarif de 625 Dhs.
Les besoins optimaux en stationnement en période de forte activité (les jours de semaine
55
entre 9h et 19h) peuvent être estimés de la façon suivante
 15 000 fonctionnaires, 50% de cadres; 1 cadre sur deux utilise une voiture
personnelle, 3750 places nécessaires
 1900 porteurs d’activités privées, 1 place par activité sauf pour les commerces
d’alimentation (1900 – 130) = 1770 places nécessaires
 Environ 1500 places pour les utilisateurs du centre (fréquentation des médecins,
dentistes, architectes, avocats, banques…)
Les besoins globaux en stationnement au centre ville peuvent donc être estimés à environ
7000 places soit le double de la capacité actuelle estimée à 3 300 places
A ces besoins il faut ajouter d’autres formes de stationnement aujourd’hui peu ou pas
pris en considération. Il faudra notamment promouvoir les aménagements permettant de
recevoir des cars de touristes (20 hôtels, le stationnement de groupes de touristes en visite
courte, le musée..) des motos et des bicyclettes. Il faudra par ailleurs réserver des
emplacements pour le stationnement des personnes handicapées
3.1.7. Recherche, éducation, formation, communication, gestion et marketing
Tout processus de protection et de valorisation du patrimoine, pour être durable,

nécessite d’entreprendre un ensemble de démarches qui appartiennent à la sphère de la
culture et de la gouvernance.
La convention du Patrimoine Mondiale (1972) y compris les orientations pour sa mise en

œuvre et les chartes de l’ICOMOS, à partir de la charte de Venise (1964), insistent sur la
nécessité :
- De développer les études et les recherches scientifiques et techniques

- De renforcer les programmes éducatifs à destination des jeunes, des habitants mais
également des responsables
- De proposer des formations professionnelles spécialisées notamment dans le
domaine de la conservation
- De développer l’information autour du patrimoine
- D’assurer des modalités de gestion spécifiques, le plan de gestion étant devenu une
pièce essentielle dans toute demande d’inscription d’un bien
- D’assurer la promotion touristique selon des programmes permettant aux visiteurs
de bien comprendre les caractéristiques patrimoniales du site
Rabat est inscrite sur la Liste du Patrimoine Mondial depuis 2 ans (Juillet 2012). Depuis force
est de constater que les actions entreprises dans les domaines de la culture, et de la
gouvernance sont circonscrites à :
- L’établissement des plans de sauvegarde du centre ville, de la médina et de Diour

Jamaa actuellement en cours par l’Agence Urbaine
- Une campagne de communication urbaine sur grands panneaux publicitaires
56
- Le travail actuellement en cours pour la réalisation de tables informatives à proximité
des monuments.
L’étude du Plan d’Aménagement et de Sauvegarde du Patrimoine (PASP) a permis, dans sa

phase diagnostic, de mesurer la sensibilisation des habitants, des porteurs d’activité et des
administrations (y compris établissements publics et ambassades) à l’inscription de Rabat.

L’information n’était connue que de :
- 7 résidents sur 10
- 3,5 porteurs d’activités privées sur 10
Mais cette information a suscité des réactions diversifiées :
- Les habitants l’ont surtout comprise comme un moyen d’obtenir, auprès des
autorités, une amélioration des conditions générales de leur cadre de vie, sans
nécessité d’engagement de leur part
- Les professionnels installés dans le secteur se sont montrés dans l’ensemble
indifférents à cette inscription, seule une minorité considère qu’elle est un moyen
d’accroître sa clientèle et est prête à prendre toute initiative (investissement,
recrutement, amélioration de la qualité des produits...) à cet effet.
- Les administrations ayant répondu au document d’enquête (seulement 13 sur 91)
ont montré une disposition plus forte à s’engager elle-même selon différentes
modalités, au processus de sauvegarde. Mais le nombre important de « non
réponse » doit certainement être interprété pour ceux là comme une indifférence à
l’égard de la question patrimoniale.
La question de l’information et de la sensibilisation des différents publics liés au centre

(résidents, porteurs d’activité, employés, usagers divers...) reste donc entière et doit faire
l’objet d’initiatives visant clairement à donner une information continue et claire, à écouter
et à mobiliser.
L’inscription de Rabat s’est faite sur la base d’un plan de gestion détaillant un ensemble de
mesures propres à assurer une gouvernance adéquate du bien. Comme précisé ci-dessus,
certaines de ces mesures sont en cours de réalisation. Mais beaucoup reste à penser et à
faire :
- Le système de prise de décision sur les projets d’investissement

- Le pilotage et la coordination des approches sectorielles
- Le traitement des dossiers en autorisation de travaux (qui ne peuvent pas obéir ici
aux dispositifs réglementaires courants)
ère
- L’incitation à la mise en valeur et à une réhabilitation dans l’esprit de la 1 moitié du
ème
20 siècle
- La création de produits labélisés
- L’animation culturelle
Il reste également à concevoir, à organiser et à porter toutes les actions relatives au

57
développement de la recherche scientifique et technique, à la formation des professionnels,
à l’éducation notamment des enfants et des adolescents et au marketing territorial.
3.2. Le quartier Habous de Diour Jamaa
La partie du quartier inscrite sur la liste du Patrimoine Mondial de l’UNESCO est constituée
 De l’opération ayant pour maitrise d’ouvrage l’administration des Habous et réalisée

entre 1924 et la fin des années 40 avec l’achèvement de l’école initialement destinée
aux jeunes filles
 De 2 lotissements privés accolés à l’opération et réalisés pour celui situé le long de la
rue Ibn Bajah des 1929
 D’une opération immobilière récente
C’est l’opération Habous conçue par Auguste Cadet (le nom de Brion n’apparait jamais sur
les plans d’époque qui ont pu être retrouvés) qui a justifié l’inscription au Patrimoine
Mondiale.
Elle doit être analysée comme une opération résidentielle à maitre d’ouvrage unique
comprenant des logements et les équipements de proximité nécessaires à la vie des
habitants. Elle a néanmoins, conformément aux vœux exprimés dans certains textes, réussi à
agglomérer à sa périphérie de nombreuses constructions de maisons traditionnelles
réalisées par des marocains musulmans, les deux lotissements privés accolés mais
également de nombreuses constructions réalisées la long de l’avenue Hassan II (ex avenue
Temara) ou de la rue Lamartine.

58
3.2.1. L’opération des Habous
Le diagnostic a relevé quelques aspects alarmants en ce qui concerne la population résidante
- 50% des chefs de ménage ont plus de 60 ans ce qui représente un taux tout à fait
exceptionnel
- L’école primaire pourrait être fermée en raison de la baisse importante du nombre
d’enfants scolarisés (enquête auprès d’un responsable de l’école)
Cette situation s’explique par un montant des loyers extrêmement bas engendrant
l’attachement des résidents locataires à leur logement. Elle a deux conséquences
- Certaines maisons sont vides, le locataire n’y réside plus mais paye le loyer et garde
la maison en “attendant de voir“
- Les vieux résidents peuvent rechigner à mener les travaux de maintenance
nécessaires pour des logements qui ont en moyenne autour de 80 ans (étanchéité
des terrasses, fuite d’eau dans les structures...)
En dehors de cette question essentielle l’opération Habous présente d’autres aspects

négatifs :
Les bâtis ont subi de nombreuses transformations destinées à accroitre la surface habitable
(adjonction d’espaces couverts sur la terrasse ou dans le jardin d’entrée pour les maisons en
disposant) ou à adapter les habitations au mode de vie contemporain (cloisonnement,
couverture des patios…)
Ces transformations ont aussi touché aux éléments de façade
- Agrandissement des fenêtres

- Enlèvement d’auvents en bois
- Revêtement de l’encadrement en pierre des portes d’entrée avec des carreaux
céramiques ou en passant une couche de peinture
Elles ont été réalisées sans l’agrément de l’administration des Habous et sans autorisation de
travaux obtenue selon les règlements en vigueur
Si l’espace public est réaménagé régulièrement, les choix opérés au cours des dernières
années suscitent des réserves :
- Pose de carreaux de type revsol qui se cassent rapidement quand le béton de pose
est mal réalisé
- Peinture des soubassements de murs dans une couleur agressive ne respectant pas
l’architecture du quartier
D’autres aspects nécessitent des aménagements spécifiques
- Il est nécessaire d’enterrer les fils électriques (830 m/l de fils apparents) et d’unifier
les luminaires et leur mode de pose
59
- Il faut interdire l’entrée des véhicules 4 roues (sauf ambulances et pompiers) dans
les rues et ruelles piétonnes
Les équipements de proximité – la mosquée, l’école coranique, les boutiques, le hammam et

l’école primaire – qui appartiennent aussi aux Habous, ont subi parfois des transformations
qui en dénaturent l’aspect. Il faudra procéder à leur restauration :
- Remettre les commerces à l’intérieur des boutiques et dégager les portiques existant
- Supprimer, pour le hammam, le bâtiment appendice destiné aux hommes et réalisé
selon une architecture grossière
- Supprimer les structures en tôle et plastique couvrant la cour d’entrée de la
mosquée
3.2.2. Les lotissements privés
Leur existence des le début des années 30 témoigne de l’intérêt rapide accordé par certaines
catégories de marocains musulmans – une bourgeoisie issue de la fonction publique et des
affaires – aux nouvelles formes urbaines.
Elle montre également leur aptitude à se conformer à de nouvelles normes en matière de

gestion
- Etablissement d’un plan par un architecte

- Demande d’une autorisation de construire aux services municipaux
- Réalisation devant respecter certaines règles édictées par l’administration (recul sur
la rue, matériaux de construction…)
Comme pour l’opération Habous les constructions réalisées sur ces lotissements ont subi de
nombreuses adjonctions ou modifications non réglementaires (construction dans les zones
de recul ou sur les terrasses, modifications de l’aspect des façades, ouvertures de boutiques
sur la voie publique….
4. La vision à 20 ans
La phase d’analyse et de diagnostic a montré que le secteur d’étude, centre ville et Diour
Jamaa, possède un patrimoine exceptionnel fait de parcs et de jardins, d’édifices et d’espaces
publics. Par ailleurs, elle a également souligné le fait que la ville du début du 20ème siècle se
trouve au cœur du Rabat historique, ceinte par les Murailles Almohade et Andalouse et à
proximité de la Médina, des Oudayas, du Chellah et de la Tour Hassan.
La sauvegarde de l’ensemble de ce patrimoine est essentielle. Celle du Centre ville et de

Diour Jamaa nécessite une attention particulière d’une part parce que leur “
Patrimonialisation “ aux yeux des citoyens n’est pas totalement acquise et d’autre part parce

60
que le Centre, cœur battant de la capitale, va continuer à être à la croisée d’enjeux multiples,
économiques, sociaux, politiques, symboliques…
Les deux prochaines décennies doivent permettre de protéger, de sauvegarder et

de conserver des monuments historiques, des édifices remarquables, des espaces
publics significatifs, des points de vue et des sites marquants, l’ensemble des parcs et
des jardins, et de leur assurer, dans le temps long, une gestion adaptée.
Cet objectif de sauvegarde doit s'accompagner d'une intensification de l’activité

dans le secteur central et à Diour Jamaa en maintenant la totalité des fonctions urbaines
existantes – notamment en stabilisant le nombre de résidents – et en développant de
nouvelles activités autour de la culture, du tourisme et des loisirs.
Sauvegarde du Patrimoine et intensification urbaine nécessitent d’agir avec détermination

pour réguler la circulation en voiture individuelle, accroitre la capacité et mieux organiser les
transports collectifs et créer des possibilités supplémentaires de stationnement en parkings
souterrains
Cet effort doit s’accompagner d’une mise à niveau des espaces publics permettant du
mieux relier la Médina à la Ville nouvelle dans une déambulation tranquille, le regard porté sur
la modénature des façades plutôt que sur les voitures et les feux rouges ou encore sur
les irrégularités (bosses, trous, carreaux cassés..) des trottoirs
Sans atteindre les chiffres de Paris (32 millions de touristes) ou de Venise (20 millions),
Rabat, qui accueille actuellement environ 700 000 visiteurs par an, a les attraits nécessaires
pour viser 1 million de touristes en 2020, 2 millions en 2025 et 5 millions dans 20 ans soit la
capacité actuelle de villes telles que Amsterdam ou Edimbourg
5. Les orientations stratégiques
Conformément aux termes de référence, tels que précisés dans le cahier de prescriptions
spéciales, les orientations stratégiques proposées ci-après prennent en considération :
- Les conclusions et la synthèse du diagnostic notamment sur les questions relatives à la

vocation du bien et aux principes de durabilité urbaine – mixité sociale et fonctionnelle,
développement d’activités adaptées aux lieux, respect de l’environnement, économie
dans la consommation d’énergie, préservation des risques... – devant être mises en
œuvre
- Les orientations stratégiques définies pour le centre ancien par le plan d’aménagement
unifié de Rabat actuellement en cours d’étude (phase 3 portant sur les orientations
stratégiques déjà adoptée)
- Les engagements pris par le Maroc dans le cadre de la demande d’inscription de Rabat
sur la liste du Patrimoine Mondial de l’UNESCO.
5.1 Le centre ville

61
Vingt propositions résument les orientations stratégiques pour le centre ville inscrit au
Patrimoine Mondial
1. Maintenir la mixité fonctionnelle du secteur tout en permettant quelques inflexions

quant à la nature des fonctions urbaines assurées par le centre ville.
2. Promouvoir un léger accroissement de la densité humaine (résidents+emplois) en

encourageant la réalisation – sur les parcelles libres, à l’emplacement des bâtiments
que le plan de sauvegarde propose de supprimer ou à celui des villas se trouvant en
zone immeuble (sauf villas à sauvegarder) – de constructions nouvelles.
3. Maintenir la fonction habitat à son niveau actuel tel qu’il sera précisé par le
recensement de septembre 2014 et promouvoir un habitat équilibré du point de vue
des générations résidentes et des catégories sociales en facilitant la réalisation des
équipements de proximité. Lutter contre les formes d’habitat non réglementaire.
4. Développer les fonctions patrimoniales, culturelles et de loisir en assurant dans le

secteur la promotion d’équipements, d’activités et d’emplois liés à ces fonctions.
5. En prolongement des orientations 2, 3 et 4, réserver prioritairement les capacités de

densification du centre à conforter la fonction habitat et les fonctions patrimoniales,
culturelles et de loisir.
6. Dans le cadre de la patrimonialisation du centre, y promouvoir le tourisme national et

international en développant ou en améliorant la qualité des services, la réalisation des
aménagements nécessaires et en créant une structure capable d’en assurer le
marketing.
7. Sauvegarder et mettre en valeur le patrimoine bâti en classant les bâtiments

emblématiques, en sauvegardant les édifices remarquables, en réparant, réhabilitant,
restaurant les constructions qui le justifient ou le méritent, en étudiant, en faisant
connaitre et en permettant la visite des éléments les plus significatifs.
8. Sauvegarder et mettre en valeur le patrimoine urbain constitué des espaces publics

marquants déterminés par le plan de Rabat de 1917 et ses plans modificatifs. On
retiendra ici que l’espace public est défini par ses aménagements au sol, ses façades
(les façades des bâtiments riverains), ses plantations et son mobilier.
9. Sauvegarder et mettre en valeur le patrimoine végétal existant dans ses différentes

formes : parcs fermés, jardins ouverts sur la voirie, arbres d’alignement, haies
végétales, plantations en cœur d’ilot ou de parcelle et ceci aussi bien dans le secteur
inscrit qu’à sa périphérie (jardins le long des murailles, espace vert constitutif de la
vue sur le Chellah), étendre les aires plantées sur de nouvelles parties du centre, les

62
restaurer le cas échéant (réalisation de parkings souterrains), en assurer un entretien
suivi et de qualité confié à des professionnels.
10. Réduire la circulation automobile sur les grands axes du centre ville (avenues Moulay
El Hassan, Mohamed V, Hassan II, Yaacoub El Mansour, rues Soekarno et Patrice
Lumumba), créer des possibilités supplémentaires de stationnement en parkings
couverts et surveillés, mettre en œuvre une politique de prix abordables pour les
ménages résidents dans la zone.
11. Améliorer l’accès au centre ville par le système des transports en commun propres
(train, tramway) densifié le réseau d’autobus mais privilégier des stations en limite du
secteur inscrit. Revoir l’emplacement des stations de grands taxis et les disposer, hors
centre, à l’aboutissement des axes desservis.
12. Améliorer la qualité environnementale : réduction des fumées, lutte contre le bruit,
emplacement des bacs à ordure, tri et ramassage régulier, nettoyage des
rues…Promouvoir des procédés durables notamment en matière de consommation
d’énergie (éclairage public). Gérer les dégradations touchant aux revêtements des
voies, trottoirs et espaces sous portiques.
13. Canaliser, gérer (proposer d’autres lieux de la ville) les manifestations sociales à
caractère revendicatif (sitting, défilés…) et empêcher qu’elles conduisent à une
désaffection pour le centre ville.
14. En dehors des espaces publics emblématiques pour lesquels tout bâtiment riverain
nouveau devra s’inspirer du patrimoine existant selon des règles qui seront définies par
le plan de sauvegarde, accueillir au sein de la zone inscrite au Patrimoine Mondial une
architecture de qualité, libre de son expression et permettant d’enrichir le secteur
d’œuvres avant–gardistes ou représentatives de la période contemporaine.
15. Pour tenir compte de la recommandation de l’UNESCO sur ‟les Paysages Urbains
Historiques″ et des chartes de l’ICOMOS, sauvegarder le profil général de la ville autour
du centre notamment au sein des tissus urbains accueillant les différentes parties de
Rabat inscrites au Patrimoine Mondial et de façon plus générale pour toute la
zone tampon. Maintenir absolument les cônes visuels ouverts sur le paysage par le plan
de 1917.
16. Renforcer l’intérêt des marocains, des rbatis, des résidents et des porteurs d’activités
installés dans la zone, pour le caractère patrimonial du secteur. Développer les
manifestations visant à éveiller ou a asseoir cet intérêt : conférence, visites guidées,
manifestations artistiques de rue…

63
17. Mettre en place des dispositifs institutionnels et réglementaires facilitant le
développement de la recherche sur le patrimoine architectural, urbain, vegetal et
paysager du centre ville. Créer un fonds documentaires portant sur le 20ème siècle.
18. Donner une identité forte à la zone du 20ème siècle inscrite au Patrimoine Mondial en
mettant en place un mobilier urbain spécifique, en créant un label et un site Web.
19. Développer les capacités techniques des professionnels intervenant dans les
opérations de sauvegarde (réparation, réhabilitation, restauration des bâtiments, tous
les corps d’état), dans l’entretien des parcs et jardins, dans la gestion du Patrimoine et
dans la conduite des visites selon les publics concernés.
20. Promouvoir un mode de gouvernance spécifique du secteur inscrit dont la gestion doit
aujourd’hui être conforme aux engagements pris par le Maroc, assurer un pilotage
multisectoriel et concerté, Modifier les règles d’instruction des dossiers en autorisation
de travaux et les règles de suivi.
5.2 Diour Jamaa
1. Valoriser la fonction habitat - maisons et équipements de proximité – et rééquilibrer la

structure générationnelle de la population résidente
2. Faire émerger et asseoir la dimension patrimoniale du quartier et développer des

activités de communication
3. Promouvoir un tourisme respectueux de l’aspect résidentiel du quartier et adressé à

des publics diversifiés (enfants, lycéens, architectes, amateurs d’histoire ou de villes
anciennes…) et créer les aménagements nécessaires à cet effet
4. Sauvegarder et mettre en valeur le patrimoine bâti de l’opération Habous et des

lotissements privés qui lui sont accolés en supprimant les ajouts non réglementaires et
en restaurant l’ensemble des façades
5. Mettre à niveau les espaces publics et les aménager notamment en vue de promouvoir
le tourisme
6. Sauvegarder et entretenir le patrimoine végétal
7. Renforcer l’intérêt pour le quartier en y organisant des événements culturels,

promouvoir la recherche et former des guides spécialisés.

64
6. Le plan d'aménagement et de sauvegarde de la ville de Rabat
Conformément aux termes de référence le plan d’aménagement et de Sauvegarde du

Patrimoine
de la Ville de Rabat est constitué de 5 documents:
 Un document graphique
 Un règlement d’aménagement et de sauvegarde
 Un document portant sur la stratégie de mise en œuvre et de communication
 Un rapport justificatif
 Un cahier des charges des prescriptions architecturales
6.1. Principes généraux ayant guidé l’établissement du PASP
L’ élaboration des 3 premiers documents – document graphique, règlement d’aménagement et

de sauvegarde, stratégie de mise en œuvre – s’est appuyée sur quelques principes généraux:
1. Protéger tous les éléments de la Ville Nouvelle et de Diour Jamaa ayant un caractère
patrimonial. Graduer les mesures de protection qui concernent des ensembles
architecturaux, des édifices, des espaces publics, des jardins et des arbres d’alignement.
2. Règlementer dans le cadre de zones à vocation spécifique (villas, immeubles, habitations

néo-marocaines) les secteurs et les édifices dits ordinaires.
3. Pour les zones de villas, d’immeubles et d’habitations néo-marocaines (à l’exclusion des

espaces publics, des édifices ou des arbres et jardins protégés qu’elles comprennent)
maintenir les droits d’utilisation des sols acquis tels que définis dans le Plan
d’Aménagement de la Commune Urbaine de Rabat-Hassan de 1998.
4. Proposer les actions susceptibles de valoriser le patrimoine, de le promouvoir et de faire

apparaitre le potentiel qu' il recèle en terme économique et de développement durable de
la ville de Rabat.
5. Autoriser des évolutions – réhabilitation, reconversion – sous certaines conditions

permettant de ne pas dénaturer les objets patrimoniaux et leur redonner des fonctions
utiles aussi proches que possible des fonctions anciennes.
6. Autoriser – sur les lots vides ou pour de nouvelles constructions – des architectures
innovantes sous réserve qu’elles respectent certaines règles permettant d’assurer la
cohérence des masses urbaines.
7. Mobiliser dans l’action le secteur privé, notamment pour la réalisation d’un certain nombre
d’équipements (parkings souterrains, superettes, garderies d’enfants…), les régies et
sociétés participant à la gestion et les administrations possédant des biens dans le
territoire couvert par le PASP.

65
8. Mener les actions nécessaires assurant une gestion durable de l’espace. Outre la valorisation
du patrimoine, entreprendre toutes les actions permettant de réduire les consommations,
d’économiser les ressources, d’assurer la salubrité et le “bien vivre" ensemble.
9. Traiter la question des habitations non réglementaires qui existent dans la zone en
proposant des solutions de relogement prenant en compte les situations spécifiques, faire
appliquer la loi en matière de syndics d’immeubles et de nettoyage des espaces communs
des édifices.
10. Organiser une communication permettant de faire adhérer des publics différenciés
(habitants, propriétaires, gérants, touristes, rbatis…) aux orientations générales, à la
réglementation et aux projets prévus par le PASP.
11. Assurer des modalités de gestion permettant tout à la fois un pilotage multisectoriel et
concerté et une attention soutenue au patrimoine et au respect des mesures de protection.
Favoriser la mise en place de services techniques aptes à conseiller, à autoriser et à
assurer la suivi de projets, de toute dimension, situés dans le secteur sauvegardé.
12. Promouvoir la recherche sur l’architecture, l’urbanisme et l’art des jardins de la 1ere
moitié du 20ème siècle au Maroc, constituer des archives et encourager la publication.

66
6.2 Les principes d’aménagement
L’élaboration du PASP s'est également appuyée sur quelques règles générales concernant les
aménagements proposés ou proscrits:
6.2.1 Les équipements
Le PASP propose la réalisation d’équipements à usage du public destinés à conforter la fonction

habitat et à développer les fonctions patrimoniales et touristiques : crèches, superettes,
médiathèques de proximité, centre de santé, musées spécialisés, parkings souterrains, centre
d’interprétation du patrimoine. Il est proposé que ces équipements soient pour l’essentiel
réalisés par le secteur privé. Le PASP ne définit ni foncier, ni édifice chargés de les abriter.
Ceux-ci doivent être identifiés et mobilisés par les promoteurs privés. C’est le cas également
du centre de santé et des 3 médiathèques de proximité qui doivent être réalisés et auxquels les
administrations de tutelle (Le Ministère de la Santé et le Ministère de la Jeunesse et du Sport)
doivent trouver un emplacement conforme aux normes de fonctionnement de ce type
d’équipements. A cette démarche de liberté et de souplesse deux exceptions ont été apportées:
 Les sites pouvant recevoir des parkings souterrains réalisables par le secteur
privé ont été identifiés. Aucun équipement de ce type ne pourra être réalisé en
dehors de ces sites. La délimitation exacte de l’aire des parkings sera négociée au
moment de l’étude de faisabilité.
 L’édifice qui abritait anciennement le Tribunal de Rabat puis le Ministère de
l’Information est choisi pour recevoir, après réhabilitation, le Centre
d’Interprétation du Patrimoine.
Par ailleurs l’ex-Résidence Générale est proposée pour loger la Fondation pour la Sauvegarde
du Patrimoine Culturel de Rabat.
6.2.2 Les espaces publics
La qualité des espaces publics dans la Ville Nouvelle comme à Diour Jamaa fait partie des
raisons qui ont fondé l’inscription de Rabat sur la Liste du Patrimoine Mondial de
l’UNESCO. Pour conforter cette qualité et donner du plaisir à fréquenter ou à visiter, le
PASP prend un ensemble d’initiatives tendant à "mettre en tourisme" et à accroitre la
place des piétons.
 Il propose le classement comme site historique (loi 22-80) de la partie centrale du

Boulevard Mohammed V et de la place El Joulane.
 Il crée une place publique à l’arrière du bâtiment de la gare en couvrant la voie
ferrée sur une longueur de 80 mètres et supprime la station de taxis située en face
de Bab Chellah.
 Il transforme la dalle située sur le parking souterrain Mamounia en jardin qu'il
prolonge sur le lot attenant à la muraille qui abritait les anciens bains-douches.
 Il interdit tout élargissement des plates-formes destinées à la circulation
automobile.

67
 Enfin il piétonnise la rue Ghazza et propose de piétonniser la partie basse du
Boulevard Mohammed V, la rue d’Alexandrie et tout ou partie de l’espace de
transition situé entre la Médina et la Ville Nouvelle sous réserve d’une étude
générale de circulation.
6.2.3 Les jardins et les arbres d’alignement
Le PASP a répertorié l’ensemble des jardins appartenant à l’espace public et des arbres
d’alignement de la Ville Nouvelle et de Diour Jamaa. Les arbres notamment les palmiers
washingtonia et les ficus plantés en même temps qu’était dessiné l'espace public et qui
appartiennent au patrimoine végétal, sont soumis à une procédure de sauvegarde.
Cette procédure concerne également les jardins dans toutes leurs composantes même si
certains ont été redessinés à plusieurs reprises.
6.2.4 Les circuits touristiques
Le PASP propose 4 circuits touristiques
 Un circuit architecture du XXe siècle permettant de contempler et le cas échéant

de visiter les édifices, les jardins et les espaces publics remarquables de la Ville
Nouvelle. Ce circuit permet notamment de voir une collection d’objets
appartenant à toutes les périodes du siècle dernier (art nouveau, art déco,
architecture néo-traditionnelle, architecture néo-classique, architecture
moderne, courant brutaliste, architecture postmoderne, architecture officielle)
 Un circuit Résidence Générale et Quartier des Ministères qui constituent une
entité conçue comme un ensemble d’édifices étroitement reliés et dont certains
ont une très grande qualité architecturale. Ce circuit pourrait se prolonger et
comprendre la Villa des Arts et le Musée des Arts Contemporains.
 Un circuit à accomplir en bus touristiques dédié aux vues paysagères et aux
murailles de Rabat. Ce circuit peut comprendre une promenade dans le Jardin
d’Essais.
 Un circuit à l’intérieur du quartier Habous de Diour Jamaa
Ces circuits touristiques qui peuvent être suivi en groupe ou individuellement nécessitent une
mise en valeur (fléchage, mobilier spécifique, tables informatives, plaques d’architectes…) et
la formation de guide de haut niveau (architectes ou étudiants en architecture)
6.2.5 L’architecture
Enfin le PASP postule comme principe d’aménagement l’accueil sur les parcelles de terrain qui
le permettent (parcelles libres, transformation autorisée de villa en immeuble) d’une
architecture créative, représentative des tendances contemporaines et susceptible de
prolonger la collection d’objets réalisés tout au long du XXe siècle. Le PASP précise les
conditions d’intégration des édifices nouveaux dans les masses urbaines existantes.
Par ailleurs le plan de sauvegarde recommande la transformation de quelques immeubles

existant qui nuisent à l’harmonie générale des espaces publics (très dégradés ou trop bas et
laissant voir les murs aveugles des immeubles voisins)
68
6.3 Présentation des documents
6.3.1 Le document graphique du PASP
Le document graphique du PASP est présenté à l’échelle de 1/1000 et comprend:
 2 planches pour la ville nouvelle

 1 planche pour Diour Jamaa
Le document graphique indique pour les édifices, les sites, les jardins et les alignements
d’arbres à protéger:
 Les édifices à conserver

 Les édifices proposés pour faire l’objet d’une procédure de classement “ Monument
Historique“.
 Un ensemble architectural proposé à l’inscription et dont toutes les habitations doivent
être conservées : l’ensemble des habitations de l’opération Habous de Diour Jamaa
 Un ensemble architectural proposé à l’inscription : le quartier administratif réalisé au
début du XXe siècle y compris le Ministère de la Santé et à l’exclusion du Ministère des
Finances et de l’ex-Résidence Générale proposés, eux, au classement.
 Deux sites urbains proposés au classement en tant que “Sites Historiques“ : la partie
centrale du Boulevard Mohammed V (EP 1) et la Place El Joulane (EP 2) .
 Les jardins à sauvegarder ( V 1 à V 10).
 Les jardins à créer (V 11, V 12, V 13).
 Les alignements d’arbres à sauvegarder
Il indique par ailleurs les zones de servitude situées le long de la muraille.
En dehors des éléments protégés de l’alinéa précédent le document graphique propose pour
les bâtiments et les espaces publics ordinaires un zonage constitué par :
 Des zones de villas, D, reparties sur deux types de secteurs D1 et D2 différenciés par le
type des villas accueillies : villas en bande ou jumelées pour D1, villas isolées pour D2.
 Des zones d’immeubles alignés, B, reparties sur 4 types de secteurs B1, B2, B3 et B4,
différenciés essentiellement par les hauteurs maximales autorisées.
 Deux zones d’habitations néo-traditionnelles NTS.
Par ailleurs le document graphique indique
 Les emplacements destinés à recevoir des parkings souterrains (PS 1 à PS 5)

 Les voies publiques à piétonniser (CP1)
 Le tracé des circuits touristiques à aménager
 L’emplacement de la place publique à créer à l’arrière de la gare (PL1)
 L’espace public, constitué actuellement par la station des grands taxis située à
proximité de Bab Chellah, à déclasser (V12).
 L’emplacement et l’édifice destiné à recevoir le Centre d'Interprétation du Patrimoine
(A2).

69
 L’emplacement et l’édifice destiné à recevoir le siège de la Fondation
pour la Sauvegarde du Patrimoine Culturel de Rabat (A31).
 Le cimetière à déclasser (C1).
Les autres équipements publics ou à usage du public - centre de santé, crèches, médiathèques
de proximité, superettes modernes, toilettes publiques - ne sont pas localisés et la parcelle ou
l’édifice qui doivent les accueillir devront être acquis ou mobiliser sur le marché privé ou
auprès de l’administration des domaines de l’Etat.
6.3.2 Le règlement d’aménagement
Il est organisé en 5 parties :
- Partie 1: Dispositions générales.

- partie 2: Dispositions relatives aux édifices, aux ensembles, aux espaces publics, aux
arbres et jardins protégés.
- Partie 3: Dispositions relatives aux modalités de protection.
- Partie 4: Dispositions spécifiques à l’urbanisme, aux constructions ordinaires et aux
nouvelles constructions
- Partie 5: Dispositions relatives à l’architecture et concernant la transformation des
édifices ordinaires et la réalisation de nouvelles constructions
Il comprend par ailleurs 2 documents annexés qui font partie intégrante du règlement
d’aménagement.
6.3.2.1 Les dispositions générales:

Elles rappellent les limites des deux composantes de la ville de Rabat couverte par le PASP et
en indiquent les principales zones constitutives.
6.3.2.2 Les dispositions relatives aux édifices, aux ensembles, aux espaces publics, aux
arbres et jardins protégés
Cette partie du règlement fixe:

 La liste des édifices proposés au classement “Monument Historique“
 La liste des ensembles proposés à l’inscription
 La liste des édifices à conserver
 La liste des espaces urbains proposés au classement
 La liste des jardins et alignements d’arbres protégés
 La liste des édifices à reconstruire ou à surélever.
6.3.2.3. Les dispositions relatives aux modalités de protection

Cette partie de règlement commence par établir dans quel sens doivent être compris, dans le
cadre du PASP, quelques principes d’actions clés : restauration, réhabilitation, reconversion,
réparation.
Les principales modalités concernant le classement et l’inscription (modalités précisées par

la loi n° 22-80) sont rappelées.

70
Les modalités, de “conservation des édifices“, de “ classement des espaces publics“, de “
sauvegarde des jardins et des alignements d’arbres “ appartenant à l’espace public, sont
précisées.
6.3.2.4 Les dispositions spécifiques à l’urbanisme, aux constructions ordinaires et aux

nouvelles constructions
Cette partie du règlement comprend 2 sous-parties:

- Une 1ère sous partie consacrée à des dispositions générales
 Types d’occupation interdits ou soumis à des conditions particulières
 Espaces publics créés, supprimés, à piétonniser et interdictions concernant
l’espace public
 Emplacement où des parkings souterrains peuvent être réalisés
 Rappel des servitudes de protection de la muraille
 Les équipements publics créés
- Une 2eme sous-partie précisant les dispositions relatives aux 4 zones urbaines
comprises dans le périmètre du PASP:
 La zone urbaine mixte (B) constituée essentiellement d'immeubles
alignés. Elle précise par secteur (B1, B2, B3, B4) le nombre d’étages et les
hauteurs autorisés. Elle indique par ailleurs les règles d’implantation et
celles concernant les garages, les caves, les toitures terrasses, les
ascenseurs et l' accès des handicapés, les plantations.
 La zone urbaine de bâti discontinu de petite échelle (D) constituée
essentiellement de villas.
 La zone urbaine de grands équipements (UGES). Elle regroupe les sièges
des principaux ministères du pays.
 La zone d’habitat néo-traditionnel (NTS) constituée d’habitations,
inspirées de la Médina, réalisées par des personnes privées à Diour
Jamaa.
6.3.2.5 Les dispositions relatives à l’architecture concernant la transformation des

édifices ordinaires et la réalisation de nouvelles constructions
Elles sont organisées en 4 chapitres, concernant les immeubles, les villas, les grands
équipements et les habitations néo-traditionnelles, qui précisent certains aspects liés à
l’architecture et permettant une bonne intégration dans le tissu urbain existant. Une 5ème
partie indique les règles concernant la façade des rez de chaussée commerciaux.
6.3.2.6 Les documents en annexes

Ils portent sur :
1. Les équipements publics existants ou à créer.
2. Les voies carrossables et piétonnes existantes.
6.3.3 La stratégie de mise en œuvre et de communication

Elle détaille, sous forme de fiches, les actions qu’il est nécessaire de mener – en complément
des prescriptions contenues dans le document graphique et le règlement du PASP – pour
atteindre les objectifs stratégiques définis. Conformément aux termes de référence elle a été
repartie en 2 sections:
 La stratégie de mise en œuvre
 La stratégie de communication et de sensibilisation
71
Les actions de la 1ere partie sont organisées en 5 catégories :
 Pilotage général et gestion du secteur sauvegardé
 Infrastructures, réseaux, transports collectifs
 Espaces publics
 Patrimoine bâti
 Habitat
 Mise en tourisme
La 2ème partie propose les actions concernant la communication, le marketing, la formation,

la recherche et la coopération.
Les fiches actions comprennent, outre le libelle de l’action, son objectif, sa description, son
principal responsable et les acteurs importants impliquées dans sa réalisation, les étapes de
son exécution comprenant notamment les tâches transitoire à mener, une estimation
sommaire et la désignation du responsable du financement ou du montage financier.
Les tableaux ci-dessous résument l’ensemble des fiches actions et précisent l'échéance de la
réalisation pour chacune d'elles.

72

المملكة المغربية Royaume Du Maroc وزارة التعمير وإعداد التراب الوطني Ministere l Urbanisme Et de l Amenagement Du Territoire

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‫المملكة المغربية‬

‫وزارة التعمير وإعداد التراب الوطني‬

MINISTERE L’URBANISME ET DE L’AMENAGEMENT DU TERRITOIRE

‫زعير‬-‫زمور‬-‫سال‬-‫والية جهة الرباط‬

‫الجماعة الحضرية للرباط‬

‫الوكالة الحضرية للرباط – سال‬

‫مشروع تـصـمـيـم التـهـيئة والمحافظة على تراث مدينة الرباط‬

PROJET DE PLAN D’AMENAGEMENT ET

PPAS PATRIMOINE DE LA VILLE DE RABAT VCTL

Le Plan d’Aménagement et de Sauvegarde du Patrimoine (P.A.S.P) couvre un territoire

A la suite d’un diagnostic circonstancié, comprenant notamment une importante partie

PPAS PATRIMOINE DE LA VILLE DE RABAT VCTL

- Les données de base

PPAS PATRIMOINE DE LA VILLE DE RABAT VCTL

2.1.1. La ville en 1912

- La Qasba des Oudayas édifiée sur un promontoire rocheux surplombant l’entrée du

A l’extérieur de la muraille almohade, le site comprend :

- Le Chellah, réalisé sur des ruines romaines.

- Salé, disposée sur la rive droite du Bouregreg.

2.1.2. Rabat capitale

- Impératifs de sécurité pour l’administration du Protectorat

- Plus grande centralité à l’intérieur du Maroc des plaines atlantiques

- A l’abri des pressions des milieux d’affaires concentrés à Casablanca

PPAS PATRIMOINE DE LA VILLE DE RABAT VCTL

Le premier plan d’aménagement de la ville

- Le territoire inséré à l’intérieur de la

- Le quartier de l’Océan jusqu’aux limites des

- La gare et le quartier de l’Agdal jusqu’à

- La zone des Orangers

- Le Palais Royal et la zone boisée située au

Pour le centre, il faut retenir :

PPAS PATRIMOINE DE LA VILLE DE RABAT VCTL

- Une médina sans possibilité de s’étendre et nécessitant de réaliser des opérations à

- Un essaimage de l’habitat des marocains sous forme de petits noyaux (réalisations

- Un tissu ancien constituant un modèle pour les formes architecturales et urbaines.

2.1.5. Des services et des lois

Des services et des lois marquent la phase de création de la ville (1912-1924)

 Le service des plans de villes, créé en 1913 auprès du Résident Général,

 Le service spécial d’architecture, créé en 1916, chargé de garantir la qualité

 Le service chargé des monuments historiques combinant différentes missions

- Le Dahir sur l’immatriculation foncière, 1913

- Le Dahir sur les servitudes d’alignement, les plans d’aménagement et d’extension,

- Le Dahir sur l’expropriation pour cause d’utilité publique, 1914

- La Circulaire résidentielle portant règlement de voirie type, 1916

- Le Dahir sur l’organisation municipale, 1917

- Le Dahir sur les associations syndicales de propriétaires, 1917

- La création, la suppression, la déviation ou

- La limitation ou l’augmentation des hauteurs

- L’imposition d’une servitude de portique

- La préscription d’une servitude non aedificandi

Ils ont permis :

- D’ajuster le dessin urbain à la topographie exacte du lieu

- De mettre en valeur certains monuments ou de permettre des dégagements à

- De tenir compte de l’évolution des besoins urbains

L’évolution de la ville est rendue visible grâce :

- aux photos aériennes de 1974, 1982 et 2009

- aux dates des avis conformes donnés par l’agence urbaine

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Le plan de 1924 montre à cette date 3 zones

- La partie basse du boulevard Mohammed

- La zone axée autour de l’avenue Moulay

- La zone de villas comprise entre la

La carte de 1929 montre que les parties

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