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Rives de la baie de Monterey

RIVES DE LA BAIE DE MONTEREY

VILLE DE SABLE VILLE

Péninsule de Monterey, Californie

POINT DE L'ORDRE DU JOUR W10a

A­3­SNC­98­114 (SNG)
9 AVRIL 2014

AUDIENCE STIPULÉE EN VERTU DE

ENTENTE DE RÈGLEMENT

Une copie de ce livret d'information a été fournie au personnel du district de Santa Cruz.
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Rives de la baie de Monterey

AUDIENCE DE Renvoi EN VERTU DE L'ENTENTE DE RÈGLEMENT

• Approbation par la Commission de l'approbation du projet MBS avec les conditions que SNG peut accepter :

∙ Résoudre l'appel du permis de 15 ans au cours duquel les tribunaux ont annulé à deux reprises les refus de la Commission
concernant les versions antérieures du projet.
∙ Résultat : SNG rejette son dossier de mandat en cours et un procès distinct pour les recettes inversées/temporaires.

• L'autorisation de la Commission de s'installer sur la base d' un « plan conceptuel du site » a conduit à un accord de règlement.
(24/12/13) et accord du personnel pour recommander l'approbation sous conditions, conformément au site conceptuel
Plan et carte provisoire d’acquisition révisée (VTM)

• Les négociations de règlement avec le personnel ont abouti à :

­ Révisions approfondies du projet.

­ De nombreux compromis de la SNG sur les conditions.
­ Soumissions démontrant la cohérence du projet MBS avec le LCP de Sand City et les politiques d'accès public/de
loisirs du Coastal Act"

Demande de SNG : Approuver le CDP pour le projet MBS avec les conditions
d'approbation jointes à l'accord de règlement en tant que pièce « B ».

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UNE CARTE

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VUE AÉRIENNE DU SITE DU PROJET

Avec bord de mer et ville de sable adjacents

Rives de la baie de Monterey

Ecostation

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UTILISATION HISTORIQUE : OPÉRATION D'EXPLOITATION DE SABLE

(années 1920 à 1986)

« L’exploitation de l’extraction de sable a laissé le site dans un état

écologiquement dégradé, avec une fosse d’excavation près du milieu de la
propriété » – Cour d’appel (SNG c. California Coastal Commission)

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LES RIVES DE LA BAIE DE MONTEREY

PROJET ÉCORESORT

Simulation visuelle

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VUE DE PROFIL MBS DEPUIS FT. ORD

(Du sentier le plus proche du site)

Simulation visuelle

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DESCRIPTION DU PROJET MBS

Division du terrain de 39,2 acres en trois parcelles Projet

à usage mixte touristique et résidentiel, comprenant 368 unités :
­ 184 chambres d'hôtel
­ 92 unités de copropriété hôtelière [avec plan de lotissement] ­ 92
unités de copropriété résidentielles [avec plan de lotissement]
­ Restaurants, centre de conférence, spa, commerces de détail, piscines, installations
hôtelières, arrière­maison [801 306 pieds carrés pour toutes les unités et espace utilisable]
­ Éléments durables/Réutilisation des eaux grises/Certifié LEED (platine)
­ Parking public accès littoral (46 places en surface)
­ Restauration d'habitats et de dunes (20,56 acres)
­ Aménagement paysager vert, toits verts, murs verts, géothermie (5 acres)
­ Nivellement (680 000 cy) avec élimination du sable excédentaire de 385 000 cy [abaisse
le projet depuis les vues]
­ Espace ouvert, servitudes d'accès public, sentiers, belvédères,
servitudes de conservation, piste cyclable de classe II et supports à vélos
­ Stationnement souterrain du complexe (947 places) [économise plus de
12 acres de couverture de surface imperméable et le met sous terre]

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HISTORIQUE DU PROJET­15 ANS D'APPEL

• Années 1920­1986 – Exploitation commerciale d'extraction de sable de Lonestar.

• 1982 ­­ Certifié Sand City LCP (site MBS désigné pour VS commercial).

• 1993 – SNG acquiert une option d'achat de propriété.

• 1996 ­­ Protocole d'accord sur l'utilisation des terres côtières de Sand City – « Accord de paix côtier ». Sand City
s'engage à réserver 80 % des terres côtières à la préservation. State Parks accepte les
utilisations commerciales/résidentielles sur deux sites, y compris la propriété MBS comme propriété la plus grande.

• 1996 – CCC approuve à l'unanimité la LCPA 1­93, MOU joint en pièce justificative (à l'exclusion de MBS
propriété et un autre site d'une désignation de parc et d'espace ouvert).

• 1996 – S'appuyant sur les certifications LCP et « Peace Accord », la SNG achète la propriété de MBS.

• 1997 – CCC approuve à l'unanimité la LCPA 2­97 (clarifie les désignations LUP sur MBS
la propriété peut être mélangée, densité maximale de 650 unités, rapport spécifié entre les unités VS et les
unités résidentielles).

• 1998 – Sand City approuve le développement d'un complexe hôtelier à usage mixte de 496 unités.

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HISTORIQUE DU PROJET ­ Suite

• 1999 – L'approbation de Sand City fait appel à la CCC.

• 2000 – La CCC refuse le projet.

• 2008 – SNG contre CCC (« SNG I ») – l'avis publié par la Cour d'appel annule la décision de CCC (estimant que CCC ne peut
pas modifier le LCP lors d'un appel de permis et qu'il n'y a pas d'ESHA sur place).

• 2009 – CCC refuse à nouveau le projet modifié ; La SNG dépose une condamnation inverse et impose des actions.

• 2010 – L'opinion publiée par la Cour d'appel annule le refus d'accès à l'eau du Water Management District.
permis de distribution (le district approuve ensuite le permis).

• 2013 – SNG c. CCC (« SNG II ») – Le tribunal de première instance annule à nouveau la décision de CCC dans le cadre d'une action mandatée.

• 2013 – CCC fait appel de SNG II ; SNG modifie l’action inverse pour plaider « prise temporaire ».

• Audience de septembre 2013 – La CCC autorise les négociations de règlement avec SNG sur la base des
projet et plan conceptuel du site ; Accord pour l'audience de décembre 2013.

• 24 décembre 2013 – Entente de règlement signée, entente pour une audience en février 2014; D'abord
Amendement – audience de mars 2014 ; Deuxième amendement – audience d’avril 2014

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RÉSOLUTION DES LITIGES

• 6 procès dans lesquels SNG a eu gain de cause : CEQA, décisions relatives aux permis de distribution d'eau (2), une décision
relative aux droits d'eau et deux décisions de la CCC – SNG a eu gain de cause dans chacune d'elles.

• SNG c. CCC (« SNG I ») (2008) : avis publié par la Cour d'appel annulant la décision de 2000 du CCC refusant à SNG un
permis.
Décision : « La Commission n'a pas le pouvoir de réviser le contenu du LCP certifié de Sand City lorsqu'elle entend un appel
administratif contre l'octroi d'un CDP. »

Décision : Il n’y a pas de zone d’habitat écologiquement sensible (« ESHA ») sur la propriété MBS. « En déclarant le site
ESHA, la Commission a tenté de manière inacceptable de modifier une partie du LCP de Sand City.

• SNG c. CCC (« SNG II ») (juin 2013­en attente) : décision du tribunal de première instance et jugement annulant la décision de la Commission
de 2009 refusant à SNG un permis ; 38 000 $ de frais accordés. CCC a fait appel. Licencié par CCC ?

Décision : La Commission a commis une erreur sur des questions de refus liées à 1) l'adéquation de l'approvisionnement en eau,
2) l'établissement d'une ligne de recul d'érosion appropriée, 3) la déficience des vues publiques importantes depuis l'autoroute
One, et 4) l'adéquation de la protection des dunes et d'autres ressources naturelles.

• SNG c. CCC (« SNG III ») (en attente) : condamnation inversée (200 millions de dollars réclamés) et réclamation pour expropriation temporaire (50 $).
millions réclamés), les honoraires et frais d'avocat reportés dans l'attente des discussions de règlement.

• L'approbation du projet conformément à l'accord de règlement entraînerait le rejet par SNG de tous les projets en cours.
litige.
dix
 PLAN CONCEPTUEL DE SITE AUTORISÉ
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(« V4.3 »)*
Entente de règlement : « Le
directeur exécutif de la Commission a
*Non joint au rapport du personnel
accepté, comme indiqué dans le
présent accord, de préparer un rapport du
personnel recommandant l'approbation
d'un projet encore modifié Baie de Monterey

conformément au plan conceptuel

du site proposé par SNG (V4.3) et
aux plans révisés (carte provisoire
d'acquisition ( VTM) daté du 21
octobre 2013, feuilles TM­01 à TM­05),
inclus comme pièce A aux présentes,
et soumis à des conditions conformes
au LCP de Sand City et aux politiques
d'accès public et de loisirs de la loi
côtière, y compris les conditions dans
Pièce B aux présentes, à
laquelle le personnel de la Commission
et SNG sont d'accord (désignée dans
les présentes, ainsi que toute modification
acceptée par SNG par écrit ou
consignée dans le dossier de la
réunion de la Commission, sous le nom de « Projet modifié »). "

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 PLAN CONCEPTUEL DE SITE AUTORISÉ
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(« V4.3 »)

Toutes les soumissions de projet, y compris la carte provisoire d'acquisition (VTM), les rapports, les
plans et les conditions d'approbation proposées par SNG (jointes à l'accord de règlement), basées sur le plan
conceptuel du projet de règlement.

Principales caractéristiques du plan conceptuel

du site : • Crée un design curviligne (et non
carré) • Établit une « ligne de vue sur les dunes » – la ligne de hauteur maximale désignée par Staff 72'.
• Révise le projet – profil plus bas et encombrement et masse réduits. • Élimine les
structures dans le couloir de vue désigné par LCP. • Offre un retrait
important par rapport au couloir de vue désigné par le LCP et un plus grand espace ouvert. • Conforme à la
ligne de retrait d'érosion de 75 ans. • Préserve des vues
supplémentaires sur les eaux bleues depuis l'autoroute 1 en direction sud, au nord de la ligne de vue des
dunes. • Élimine tout ou partie de 11 étages tout au long du projet. • Élimine
un étage pour respecter la limite de hauteur de 45 pieds à partir du fond de l'ancienne « fosse » d'extraction de sable.
• Réduit la surface imperméable de plus de 12 acres [536 603 pieds carrés] en plaçant les garages
sous terre et en concevant des cours et des jardins intérieurs. • Fournit
un tunnel, au lieu d'un accès en surface, à l'entrée de la place du complexe pour permettre une formation de dunes
restaurée et cohérente . Tunnels de service et d'accès à la copropriété du côté nord sous la dune restaurée
pour préserver la vue et ajouter la restauration de l'habitat. •
Déplace le stationnement d'accès côtier plus en aval.

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MBS CONFORME AU SERVICE AUX VISITEURS

DÉSIGNATION D'USAGE RÉSIDENTIEL

La politique LUP 6.4 prévoit :

• Pour MBS, jusqu'à 650 unités

• Les usages peuvent être mélangés sous réserve d'un

plan d'aménagement du site

•
Si le résidentiel à densité moyenne est mélangé avec
du VS, un minimum de 2,7 unités VS requis
pour chaque unité résidentielle

MBS propose 368 logements, les usages mixtes respectent

le ratio de 2,7.

Le projet MBS est conforme au LCP.

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CARACTÉRISTIQUES DURABLES DE MBS

MBS Ecoresort : conçu comme l'éco­resort le plus « vert » de tous les complexes hôteliers au monde,
utilisant six éléments naturels : la terre, l'eau, l'air, la lumière, l'énergie et l'expérience humaine.

• Conçu pour dépasser la cote LEED Platine du US Green Building Council.

• Performance énergétique optimisée pour réduire la consommation d'énergie fossile et les émissions de CO2. • Énergie
renouvelable – chauffage et refroidissement géothermiques. • Éclairage naturel et
ventilation naturelle. • Économies d'eau car aucune
utilisation d'eau potable n'est utilisée pour l'irrigation ou l'aménagement paysager ; eaux pluviales
recharge la nappe aquifère, réutilisation des eaux grises.
• Toits verts avec des espèces de dunes indigènes non envahissantes pour se fondre dans la zone de dunes indigènes de la région.
les alentours. • Matériaux
à faibles émissions, biofiltration avec murs végétaux intérieurs. • Restauration de la formation
des dunes flandriennes et revégétalisation extensive pour valoriser la flore indigène et
faune.
• Végétalisation et stabilité étendues des dunes. • Utilisation de
matériaux de construction durables. • Accès public,
stationnement, sentiers reliant le système dunaire et la plage et piste cyclable régionale. • Centre spa bien­être et restaurant vert. • MBS
Environmental Trust – revenus réservés aux programmes de
conservation locaux visant à restaurer et à améliorer la communauté écologique de la région de la péninsule de Monterey. "Sand City se
joindra aux contributions de TOT". [HNE. 1 % des revenus locatifs nets des chambres d'hôtel et ½ % du TOT par Sand City
– est. stabilisé > 150 000 $/an]

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PLAN DE PROTECTION DE L'HABITAT

SNG c. CCC (« SNG I ») : Dans un avis publié, la Cour d’appel a statué :

• « La Commission n'a aucune autorité statutaire pour modifier un LCP pendant l'appel du CDP.
processus
» • Pas d'ESHA sur la propriété MBS.

Le Plan global de protection de l'habitat (« HPP ») est un élément majeur du projet révisé.

• 20,56 acres restaurés en avant­dune, dune secondaire, arrière­dune, zone humide et zone côtière.
habitat de bluff.

­ 15,65 acres ­­ espace ouvert ou servitude de conservation.

• 4,67 acres – servitudes d'accès public.

• Restauration des grandes dunes dégradées existantes, comme l'exige le LCP Figure 9.

• Préservation de 1,4 acres de broussailles de dunes côtières (y compris la zone où les plants de sarrasin
Seacliff seront évités), les plantes à glace retirées et environ 400 plants de sarrasin établis
pour offrir de meilleures possibilités d'utilisation au papillon bleu de Smith .

• Rétablissement de 3,7 acres d'habitat pour l'épine­fleur de Monterey.

• Évitement de l'habitat potentiel du pluvier neigeux de l'Ouest le long du littoral.

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RESSOURCES VISUELLES

Politique LUP 5.3.2 : « Les vues de la zone côtière de Sand City, de la baie de Monterey et de la péninsule de
Monterey doivent être protégées grâce à la fourniture de couloirs de vue, de points de vue, de limites de hauteur de
développement et de zones de restauration des dunes, comme indiqué sur la figure 9. » ]

• LUP La figure 9 montre le couloir de vue désigné dans la partie la plus au nord du
propriété (y compris un emplacement de point de vue désigné) et préservation des dunes, stabilisation,
restauration de la grande dune dégradée existante.

Politique LUP 5.3.8 : « En plus des couloirs de vue désignés sur la figure 9, encourager les nouveaux
développements à intégrer des couloirs de vue depuis l'autoroute 1 jusqu'à l'océan, dans la conception du projet,
conformément aux normes de la Ville en matière de couloirs de vue. De telles normes pour les couloirs de vue
devraient inclure diverses lignes de profil de toit ou de bâtiment, ainsi que des couloirs visuels à travers, entre
et/ou au­dessus des bâtiments jusqu'à la baie.

Politique LUP 5.3.10 : « Utiliser les dunes existantes ou artificielles dans la conception du projet pour améliorer les
ressources visuelles. »

Politique LUP 5.3.11 : « Dans les nouveaux développements, il faut prendre des mesures de stabilisation des dunes
lorsque cela est possible et là où elles stabiliseraient une dune non consolidée et/ou réduiraient la vue
sur le développement depuis l'autoroute 1. »
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RESSOURCES VISUELLES

LCP LUP Figure 9

Couloir de vue désigné par LCP 17
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RESSOURCES VISUELLES

Le projet MBS est conforme au LCP :

• Restauration, mise en valeur et consolidation d'une grande dune dégradée pour recréer une dune flandrienne
formation – tunnels, plutôt que surface, accès à l’entrée de la station.

• Aucun développement dans le couloir de vue désigné par le LCP.

• De nombreuses coupes transversales précises et techniques soumises sur VTM, y compris la « coupe transversale avec vue sur les dunes »

­­ Tous les aménagements situés sous la ligne de vue au nord de la « ligne de vue des dunes » aux élévations requises par le personnel
(indiquées sur le plan conceptuel du site, les VTM et autres documents soumis), tels que vus par le voyageur en direction sud à 5 pieds au­
dessus de l'autoroute 1 [voir la diapositive suivante] .

• Au­delà de la figure 9 du LCP, le projet MBS fournit des couloirs de vue supplémentaires pour préserver et augmenter de 14 % les vues sur
les eaux bleues de la baie de Monterey et de la ville de Monterey (au nord de la ligne Dune View).

• Aucune politique LUP n'exige un couloir de vue sur l'ensemble de la propriété ou la protection de toutes les vues sur l'eau bleue.

­ Si la Commission avait voulu une telle politique, elle aurait simplement pu le dire, mais elle ne l'a pas fait.

­ Cela n'aurait aucun sens que la Commission autorise jusqu'à 650 unités sur la propriété.

• Aucune politique LUP n'exige une protection visuelle depuis Fort Ord, qui était une base militaire lorsque le LCP était
agréé.
18
 RESSOURCES VISUELLES
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Autoroute 1 Avant/Après
Orientation des visuels

Avant Après

19
 RESSOURCES VISUELLES
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Autoroute 1 Avant/Après

Avant Après

Avant Après 20
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RESSOURCES VISUELLES
Ligne de vue sur les dunes du règlement et nouvelle ligne du personnel

Accord de règlement et ligne V4.3

Le personnel

Nouvelle ligne

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RESSOURCES VISUELLES
NOUVELLE ligne « Dune View » du personnel

• Le LCP n'a pas de ligne de « vue sur les dunes » ni de superposition de vue sur la majorité
du site, autre que le couloir de vue désigné par le LCP sur la figure 9 (coin nord­
ouest). • La Commission a autorisé le règlement sur la base de la ligne « vue sur les dunes »
Plan conceptuel du site V4.3.
• Aucune discussion sur la ligne différente de « vue sur les dunes » du personnel pendant la colonisation.
• Entente de règlement – Le personnel recommanderait l'approbation, conformément au plan conceptuel du site
et au VTM. • N'offre aucune vue sur la baie , qui montrent tous deux la ligne V4.3.
– traverse un grand bosquet de cyprès mesurant 108 pi de haut et 79 pi.
grande dune, dune de 91' de hauteur, obstruant toutes les vues.

• Détruirait le projet de centre de villégiature, la conception curviligne et créerait un hall

d'entrée avec des plafonds bas.

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RESSOURCES VISUELLES
VTM – Conditions problématiques du personnel

Zone tampon de stationnement

1(j)(2) ­ Passerelle de 5'
Accord de règlement
fournie ­ zone tampon
Le personnel et ligne V4.3 Chemin coupe­feu ­
supplémentaire de 5' 1(h) nivellement de l'avant­
impossible sans Nouvelle ligne dune à 32' également

5'­10' coupés dans la dune pour permettre un chemin

restaurée et le grand mur de soutènement visible. coupe­feu le long de la

façade du bâtiment.

Éclairage 1(m) ­
Poursuite de la conception de Parking 1(e) ­ Impossible
l'éclairage approuvé par le de se déplacer plus au
CCC sur Sand Dunes Drive sud jusqu'à l'entrée du tunnel ­
­ principalement en dessous bien en dessous du
du niveau du sol ­ essentiel niveau existant (~ 65') et non
pour la sécurité publique visible ­ le plus proche du
la nuit. sentier d'accès public, du
belvédère et de la plage.

Tunnels 1(d) – Tunnel d’entrée compact au lieu d’une route traversant une dune (autorisé
par le tribunal) – impossible de faire passer tous les accès des véhicules par le tunnel.
Signalisation 1(q) ­ Nécessaire
pour l'identification de la station Tunnel de condo accès principal pour les résidents au niveau 32' sous dune

et les panneaux d'annuaire ; restaurée – aucun autre accès.

visible mais subordonné à la Tunnel de service et BOH et déchets ­ accès uniquement pour les livraisons et les gros
dune restaurée, selon ASLP. camions avec retournement à l'intérieur du garage (au niveau 42'), bien en dessous
du niveau du sol sous une dune restaurée. Accès au parking réservé aux employés .
23
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RESSOURCES VISUELLES
Autoroute 1 Avant/Après

Avant Après

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RESSOURCES VISUELLES
COUPES TRANSVERSALES CLÉS DU PROJET

Coupe transversale du complexe nord – Juste au sud du chemin Condo Access.

Ligne de mire

40'

Allée/Stationnement

Service et accès au condo au niveau 42'

– 40 ' sous la ligne de vue

Coupe transversale de la ligne de vue sur les dunes

Ligne de mire

Allée/Stationnement
Route d'accès
Note existante

Les bâtiments sont sous la ligne de vue

2 routes d'accès nettement en dessous de la ligne de vue du bâtiment
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RESSOURCES VISUELLES
COUPES TRANSVERSALES CLÉS DU PROJET

Coupe transversale du centre de villégiature – juste au nord du tunnel principal

Ligne de mire

Note existante
Dune – Les bâtiments sont cachés

Bâtiments avec écrans de dunes

Bâtiments sous la ligne de vue

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RISQUES – ÉROSION CÔTIÈRE

ET LES REVENUS DU PROJET

• Politique LUP 4.3.4 : Les développements doivent être localisés et conçus pour minimiser les risques liés
risques géologiques et d’inondation.

• Politique LUP 4.3.5/IP 2.2 : Recul basés sur une durée de vie économique d'au moins 50 ans pour le
projet.
• Politique LUP 4.3.8 : refuser le développement si les dangers ne peuvent pas être atténués, et approuver
seulement si la densité du projet reflète le degré de risque sur le site.

• Politique LUP 6.4.1 : Les densités de développement du LCP sont des maximums et doivent être limitées pour
répondre de manière adéquate aux risques naturels.

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RISQUES – ÉROSION CÔTIÈRE ET

DÉCHETS DU PROJET
Le projet MBS est conforme au LCP :

• SNG accepte une ligne de retrait d'érosion conservatrice de 75 ans, indiquée sur le plan conceptuel du site et la carte provisoire
d'acquisition (VTM).
•
Tous les aménagements (à l'exception des sentiers, des belvédères et des escaliers) sont situés à l'intérieur de la ligne de
retrait de l'érosion à l'altitude 32'. Ligne de retrait située à plus de 360 pieds du MHTL.
• Faits spécifiques au site/uniques chez MBS :
­ Rapport CRSMP AMBAG 2008 : Site situé dans la « zone nulle » (là où le transport côtier net de North Monterey Bay et South Monterey Bay
se rencontrent), et a donc connu une érosion minimale du site.
­ Au cours d'une période d'enquête répétitive de 19 ans, MHTL s'est déplacé considérablement vers la mer dans certaines zones de la
plage. L'enquête de 2013 montre un mouvement important vers la mer par rapport à l'endroit où se trouvait le MHTL en 1995 ou 2003,
indiquant qu'aucune récession ne s'est produite sur le site MBS, mais plutôt une accrétion au cours des 19 dernières années.
­ MHTL s'est déplacé considérablement vers la mer d'env. 24 à 80 pieds. •
Aucune digue ou revêtement proposé.
• Fondation du complexe située et conçue conformément aux pratiques d'ingénierie et de construction typiques et normales pour un
tel projet, comme recommandé par les ingénieurs géotechniques, civils et structurels du projet incorporant des caissons et des
pieux profonds pour minimiser le tassement statique et dynamique des sables des dunes pendant la sismique, la liquéfaction, les
inondations ou les tsunamis maximisent la stabilité et assurent la sécurité publique pendant toute la durée du projet.
(Condition 1(s) de SNG). • Conditions
9(b) et (e) [acceptées par SNG] : Interdire les structures de protection du littoral si le développement est endommagé ou détruit par un
danger ou menacé d'endommagement ou de destruction, ainsi que l'enlèvement et le déplacement de la zone affectée
ou les structures requises.
• Le personnel recommande la suppression des bâtiments à moins de 50 pieds du sommet de la falaise et la suppression et
Plan de restauration (PRR). Le retrait de 50' et le RRP sont sans précédent, non étayés par des
faits, inutiles et inacceptables. 28
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FONDATIONS­Caissons et Pieux
Esquisse de la solution

Remarque : Des caissons simples ou des groupes

de pieux basés sur l'espacement des pieux 3D
seraient utilisés pour les solutions de fondations profondes.

Murs de soutènement de site typiques et fondations sur pieux et caissons requis pour le MBS
(Obligatoire quelle que soit l'action des vagues)
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ÉCLAIRAGE DE PROJET

LUP : Aucune politique concernant ou limitant l'éclairage intérieur d'un bâtiment.

• SNG accepte la condition 1(m) exigeant l'emplacement et la conception de l'éclairage extérieur pour limiter la
quantité de lumière et d'éblouissement visibles depuis les zones d'observation publique.

• Le plan d'accès, de signalisation et d'éclairage (2013) démontre le respect de cette directive.

exigence.

• Les politiques de vue de LUP répondent aux préoccupations concernant les impacts de vue uniquement à partir de l'autoroute 1.

• La vue des lumières « intérieures » du projet MBS depuis la station de la Garde côtière de
Monterey (près de Cannery Row de l'autre côté de la baie, à une distance de 15 480 pieds) ne
serait pas perceptible.

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ÉCLAIRAGE DE PROJET
VUE DE JOUR ET DE NUIT (crépuscule)

SITE MBS

BORD DE MER – VILLE DE SABLE

SITE MBS SUITES AMBASSADE

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UN NOUVEL ACCÈS PUBLIC IMPORTANT

Baie de Monterey

Baie de Monterey

Autoroute 1

32
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UN NOUVEL ACCÈS PUBLIC IMPORTANT

LUP 2.3 : Nécessite une piste cyclable faisant partie de la piste cyclable régionale, accès latéral et vertical, point de vue,
stationnement.

Le projet MBS est conforme au LCP et au Coastal Act :

Le projet offre pour la première fois un accès public complet au site MBS : • Pistes cyclables
de classe 2 reliant le sentier panoramique du sanctuaire de la baie de Monterey et la piste cyclable SR
1. • Accès côtier et stationnement pour vélos (46 places), 10 supports à vélos, poubelles et poubelles,
fontaine à eau, stationnement ADA et station pour
chiens. • Sentier d'accès vertical (promenade en bois de 5' de large sur sable) et point de vue distinct
désigné (promenade en bois, 3 bancs, panneau d'interprétation, bacs de recyclage et poubelles, station pour chien
• Accès latéral au pied des falaises de dunes (20' MSL), y compris lorsque le pied peut migrer vers l'intérieur des terres.
• Équipements d'accès public construits et mis à la disposition du public avant l'occupation. • Restaurants et spa ouverts au public.
• Servitudes d'accès au public et plan de gestion des accès au
public. • Aucune politique LUP ne traite des heures d'utilisation de l'accès public (Condition 5(f)).

­ Accès plage latéral – SNG : 5h à 0h Personnel : 24h/24 et 7j/7.

­ Sentier, belvédère, stationnement – SNG : 5h à 1h. après le coucher du soleil. Personnel : de 5h à 12h
Exemple de zone : Marina State Beach : « Fermé ½ heure après le coucher du soleil jusqu'à 8 heures du matin »

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Stationnement avec accès côtier

Calculs

EXIGENCE DE STATIONNEMENT
Politique LUP 2.3.10 :
Exiger la fourniture d' un Exigence Parking Publique

parking public dans le Type d'utilisation Nombre de stationnement Les espaces Espaces 10%
Chambres d'hôtel 184 184 18.4
cadre du développement 1 par chambre

Service aux visiteurs ­ Condo Hôtel 92 1,5 par unité 138 13.8
à un taux de 10 %
Copropriétés résidentielles 92 1,5 par unité 138 13.8
supérieur au
stationnement total requis par le projet.
TOTAL 368 460 46

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HAUTEURS DE BÂTIMENT

Politique LUP 6.4.5 : Limite de hauteur de 36, telle que mesurée à partir du niveau existant, avec les exceptions
suivantes : . . . (b) Les utilisations de l'hôtel ne doivent pas dépasser 45 pieds.

Le projet MBS est conforme au LCP :

• L'usage résidentiel ne dépasse pas 36 pieds au­dessus du niveau du sol existant.

• Les utilisations hôtelières (hôtels et copropriétés hôtelières) ne dépassent pas 45 pieds au­dessus du niveau du sol existant (site conceptuel
Plan & VTM).

• Les restrictions standard de la Commission concernant les copropriétés d'hôtel (Condition 11) limitent l'occupation par le propriétaire à MBS à 84 jours
maximum/an et exigent le placement des unités dans le pool de location d'hôtel ­ les unités de copropriété d'hôtel fonctionnent uniquement
comme une utilisation hôtelière transitoire pendant 281 jours, soit 77 % de l'année.

• Les audits exigés par la Commission sur les projets d'hôtels en copropriété approuvés démontrent que les unités sont achetées pour
investissement/revenu et la plupart des propriétaires n’utilisent pas les logements pendant 84 jours, voire pas du tout – l’utilisation des hôtels dépasse
largement les 77 %.

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HAUTEURS ET UTILISATIONS DES BÂTIMENTS

Domaines de programme du MBS

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LIMITES D’OCCUPATION DE L’HÔTEL

SNG n'accepte pas la demande supplémentaire du personnel concernant une limite de 14 jours entre le Memorial Day et
Fête du Travail et 29 jours par an parce que :

• LCP ne limite pas le nombre de jours autorisés. •

Cela constituerait de facto une modification de la LCP, ce que la Cour d'appel dans l'affaire SNG I a jugé n'est pas
permis.
• 14 jours n'ont aucun sens comme les « vacances côtières californiennes »
typiques. • Cela n'a aucun sens financier ou opérationnel.

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Utilisation de l'excès de sable

Le VTM, feuille TM­1 indique la manière dont le sable excédentaire sera éliminé :

• Stockage à la décharge de Marina pour nourrir les plages. • Les

impacts de la construction, des étapes et de la circulation pour le transport de 420 000 verges cubes de sable excédentaire
ont été entièrement analysés dans l'Addendum EIR (2008) avec la conclusion qu'aucun nouvel impact ne sera
généré. Un montant moindre ­ 385 000 cy ­ est désormais proposé. Tout le sable sera transporté à l'extérieur de la
zone côtière – Aucun CDP distinct n'est
requis. • Le rassemblement se ferait sur le site, loin des dunes et des zones d'habitat.

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Approbation supplémentaire de l'agence

Aucune autre approbation de l'agence n'est requise pour :

­ Département des parcs et des loisirs de Californie ­

Département de la pêche et de la faune de Californie ­
Service américain de la pêche et de la faune
­ District de gestion de l'eau de la péninsule de Monterey
(Permis de distribution d'eau délivré)
­ Ville de Sand City (uniquement ministériel)
­ Commission des terres de l'État
­ Sanctuaire marin de la baie de Monterey

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RIVES DE LA BAIE DE MONTEREY

EN CONCLUSION:

LE PROJET MBS PROPOSÉ EST CONFORME AU LCP ET AUX POLITIQUES

D'ACCÈS PUBLIC ET DE LOISIRS DE LA LOI CÔTIÈRE. LE PROJET MBS EST :

UNE STATION ÉCOLOGIQUE QUI FIXE LES

NORMES LES PLUS ÉLEVÉES EN CONCEPTION DURABLE
AMÉLIORE L'EXPÉRIENCE HUMAINE VALEURS
COMMUNAUTÉ LAISSE SON
HÉRITAGE EN TANT QUE GARDIEN DE L'ENVIRONNEMENT

NOUS DEMANDONS RESPECTIVEMENT L'APPROBATION DU CDP

PROJET COMME PROPOSÉ PAR SNG AVEC PIÈCE B

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