DROIT FISCAL

FISCALITE DES PERSONNES PHYSIQUES

L’Impôt sur la fortune immobilière

(infos utiles, ces rappels ne sont pas exhaustifs mais comprennent les éléments les plus importants
du cours)

Chapitre 1 : les personnes imposables

Section 1 : les personnes physiques

Seules les personnes physiques sont redevables de l’IFI.

Les couples mariés, quel que soit leur régime matrimonial, sont soumis à une imposition
commune au titre de l'IFI, sauf dans deux cas :

• d'une part lorsqu'ils sont séparés de biens et ne vivent pas sous le même toit,

• d'autre part, lorsque, en instance de divorce ou de séparation de corps, ils ont été
autorisés à avoir des domiciles séparés.

Les personnes liées par un pacte civil de solidarité (Pacs) font également l'objet d'une
imposition commune à l'IFI.
Les personnes vivant en concubinage notoire (voir article 515-8 c.civ) (relations stables et
continues entre deux personnes, de sexe différent ou de même sexe, qui vivent en couple) sont
elles aussi soumises à une imposition commune, sauf si elles sont mariées par ailleurs, auquel
cas elles sont imposées avec leur conjoint légal.

Les biens appartenant aux enfants mineurs sont imposés avec ceux de leurs parents qui ont
l'administration légale de leurs biens.

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Ils peuvent être répartis par moitié entre les deux parents lorsque ces derniers font l'objet d'une
imposition séparée à l'IFI tout en exerçant conjointement l'autorité parentale.

Les biens appartenant aux enfants mineurs sont imposés avec ceux de leurs parents lorsque ces
derniers en ont l'administration légale. Cette règle trouve à s'appliquer que l'enfant soit placé
sous le régime de l'administration légale pure et simple ou de l'administration légale sous
contrôle judiciaire. Il en est ainsi même si l'enfant fait l'objet, en application des dispositions de
l'article 6, 2 du CGI, d'une imposition séparée au titre de l'impôt sur le revenu.

La composition du foyer fiscal s'apprécie au 1er janvier de l'année d'imposition.

Section 2 : les règles de territorialité

§1 : personnes physiques domiciliées en France

Quelle que soit leur nationalité, les personnes physiques ayant leur domicile fiscal (Article 4 B
CGI) en France sont soumises à une obligation fiscale illimitée et tous les biens leur
appartenant, qu'ils soient situés en France ou hors de France, entrent dans le champ
d'application de l'impôt.

Lorsque le redevable a son domicile fiscal en France, il convient d'examiner la situation de

chacune des personnes qui composent le foyer fiscal au regard des critères de domicile énoncés
par l'article 4 B, 1 du CGI, et de déterminer, par voie de conséquence, le champ d'application
de l'impôt au regard de chacun des membres du foyer.

RAPPEL les personnes qui ont leur domicile fiscal en France :

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Selon l’article 4B du CGI : sont considérées comme étant fiscalement domiciliées en France,
toutes les personnes qui ont (critères alternatifs) :

 CRITERE PERSONNEL - leur foyer ou leur lieu de séjour principal : ce n’est écrit
nul part, mais l’administration retient en principe une durée de 183 jours. Analyse au cas par
cas par le Conseil d’Etat (sur la notion de foyer et de durée). Le foyer désigne le lieu où le
contribuable est établi avec sa famille de manière permanente.

Depuis l’arrêt Larcher (CE, 03 novembre 1995, RJF 12/95, n°1332) le lieu du séjour principal
est devenu subsidiaire par rapport au critère du foyer. Le Conseil d’Etat a estimé que le foyer
était le lieu où le contribuable habite normalement et a le centre de ses intérêts familiaux. Il
convient de ne pas tenir compte des séjours passés à l’étranger pour des raisons professionnelles
ou des circonstances exceptionnelles.

 CRITERE PROFESSIONNEL - leur activité professionnelle exercée à titre principal

(et non pas à titre accessoire, sauf à vouloir se positionner hors du champ d’application de l’IR)

 CRITERE ECONOMIQUE - le centre de leurs intérêts économiques en France. Il

s'agit du lieu où le contribuable a effectué ses principaux investissements, où il possède le siège
de ses affaires, d'où il administre ses biens. Ce peut être également le lieu où le contribuable a
le centre de ses activités professionnelles, ou d'où il tire la majeure partie de ses revenus. Donc,
dans le cas de pluralité d'activités ou de sources de revenus, le Conseil d'Etat considère que
le centre des intérêts du contribuable se trouve dans le pays d'où l'intéressé tire la majeure partie
de ses revenus.

Les règles de territorialité s'apprécient au 1er janvier de l'année d'imposition.

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 §2 : personnes physiques domiciliées hors de France

Elles ne sont imposables qu'à raison de leurs biens situés en France.

Chapitre 2 : les biens imposables

Section 1 : composition du patrimoine

§1 : les biens imposables

A ) Biens et droits immobiliers non démembrés

L’ensemble des biens et droits immobiliers appartenant au contribuable entrent, en principe,

dans le champ d’application de l’IFI. Sont également assujettis à l’IFI les titres de sociétés ou
d’organismes possédés par le contribuable à hauteur de la fraction de leur valeur
représentative de biens immobiliers détenus directement ou indirectement – quel que soit le
nombre de niveaux d’interposition – par la société ou l’organisme

L’IFI est exigible sur l’ensemble des biens et droits immobiliers appartenant au 1er janvier de
l’année d’imposition au contribuable et aux membres de son foyer fiscal (CGI art. 965, 1o).
Est ici visé l’immobilier détenu directement par le contribuable (ou les membres de son
foyer). Par ailleurs, en l’absence de définition donnée par le texte des biens et droits
immobiliers, il convient de se reporter aux qualifications retenues par le Code civil. Sont
ainsi visés les immeubles non bâtis (terres agricoles, terrains à bâtir, bois et forêts, landes,
pâtures, etc.), les immeubles bâtis quelle qu’en soit l’affectation (habitation ou professionnel),
les immeubles en cours de construction et les droits réels immobiliers (usufruit, droit d’usage,
droit du preneur d’un bail à construction, etc.).

B ) Droits d’usufruit, d’habitation ou d’usage

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Le principe reste le même que celui applicable dans le cadre de l’ISF : les biens ou droits
grevés d’un usufruit (d’un droit d’habitation ou d’usage accordé à titre personnel) sont
compris dans le patrimoine de l’usufruitier (ou du titulaire du droit) pour leur valeur en
pleine propriété (CGI art. 968) ; corrélativement, le nu-propriétaire n’a rien à déclarer au titre
de l’IFI

Pour mémoire :
Exceptions majeures, dans lesquelles il y aura un partage de l’imposition entre le nu-
propriétaire et l’usufruitier, en application du barème forfaitaire prévu à l’article 669 CGI,
c’est-à-dire en fonction de l’âge de l’usufruitier :

- en cas de démembrement de propriété résultant des dispositions du code civil

concernant les droits des conjoints (pour des opérations antérieures à 2007 ou 2002)

- en cas de démembrement résultant d’une vente avec réserve d’usufruit à condition que
l’acquéreur ne soit pas une personne visée à l’article 751 CGI (héritier, descendant etc..)

C ) Titres de sociétés

Les parts ou actions des sociétés et organismes sont imposés à hauteur de la fraction de leur
valeur représentative des immeubles détenus directement ou indirectement par la société ou
l’organisme

EXCEPTIONS (les biens qui vont suivre sont donc hors champ) :

- Immobilier affecté à l’exploitation de la société qui les détient. Ne sont pas retenus
pour le calcul de la fraction de la valeur des titres imposable à l’IFI les biens ou droits
immobiliers qui sont affectés par la société (ou l’organisme) qui les détient à sa propre
activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale (CGI art. 965, 2o-
a). Sont visés aussi bien les immeubles détenus directement par la société dans laquelle
le redevable détient ses titres que ceux détenus par une filiale ou sous-filiale de cette
société. Les immeubles mis à disposition ou donnés en location ne sont pas couverts
par ce cas.

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 - Exclusion des participations de moins de 10 % dans des sociétés opérationnelles.
Lorsque le redevable détient, directement ou indirectement, moins de 10 %
du capital ou des droits de vote d’une société ayant une activité industrielle,
commerciale, artisanale, agricole ou libérale, ces titres échappent, en principe, à
l’imposition.

- Exclusion des placements boursiers de l’assiette de l’IFI.

§2 : les biens exonérés

Les biens affectés à l’activité professionnelle du redevable.

Sont exonérés les biens ou droits immobiliers ainsi que les titres représentatifs des mêmes biens
affectés à l’activité principale du redevable (de nature industrielle, commerciale, artisanale,
agricole ou libérale), que celle-ci soit exercée à titre individuel (CGI art. 975, I) ou dans
une société de personnes.

Lorsque l’activité est exercée dans une société soumise, de droit ou sur option, à l’impôt sur
les sociétés, les biens ou droits immobiliers détenus par le redevable ainsi que, en cas de
détention indirecte, la valeur de ses titres correspondant à la fraction représentative de ces
mêmes biens, sont également exonérés, sous réserve des conditions suivantes (identiques à
celles posées en matière d’ISF pour la qualification de biens professionnels :

• – l’activité de la société doit être de nature industrielle, commerciale, artisanale,

agricole ou libérale ;
• – le redevable doit exercer à titre principal dans la société une fonction de
direction. Ces fonctions doivent être effectivement exercées et donner lieu à une
rémunération normale. La rémunération doit représenter plus de la moitié des revenus
professionnels du redevable ;
• – une participation minimale de 25 % des droits de vote est en principe exigée des
gérants minoritaires de SARL et des associés dirigeants de sociétés anonymes. Ces
dirigeants sont toutefois dispensés de respecter ce seuil minimum de détention lorsque

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 la valeur brute de leur participation excède 50 % de la valeur brute du patrimoine du
redevable

• Autre bien exonéré : exonération à 75 % des BOIS ET FORETS

CGI art. 976, I et II
Lorsqu'ils ne constituent pas des actifs professionnels susceptibles d'être exonérés en totalité,
SELON LES CONDITIONS SUIVANTES : engagement d'appliquer une des garanties de
gestion durable pendant trente ans, production du certificat du directeur départemental des
territoires et d'un bilan de mise en œuvre du document de gestion durable et, pour les parts de
groupements forestiers acquises à titre onéreux, délai de détention minimum de deux ans et
engagement de reboiser friches et landes dans les cinq ans.

• Autre bien exonéré à 75% : parts de GFA (Groupements fonciers agricoles)

Conformément aux dispositions de l'article 976, IV-al. 2 du CGI, lorsqu'elles ne peuvent pas
être considérées comme des actifs professionnels, les parts de groupements fonciers agricoles
ou de groupements agricoles fonciers non exploitants sont, sous certaines conditions, exonérées
partiellement d'IFI :

CONDITIONS DE L'EXONÉRATION

En application de l'article 976, IV-al. 2 du CGI, les baux à long terme ou les baux cessibles
consentis par le groupement doivent répondre aux trois conditions :

- les statuts du groupement doivent lui interdire l'exploitation en faire valoir-direct ;

- les parts doivent être détenues depuis deux ans au moins, sauf si elles ont été attribuées en
rémunération d'apports d'immeubles agricoles lors de la constitution du groupement.
Il est précisé que l'exonération partielle d'IFI s'applique, toutes conditions satisfaites par
ailleurs, aux parts représentatives d'apports en nature constitués par des immeubles ou
des droits immobiliers à destination agricole.
BOI-PAT-IFI-30-20 n° 200, 8-6-2018

PORTÉE DE L'EXONÉRATION

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L'exonération partielle trouve à s'appliquer lorsque le bien rural donné à bail est loué à
des personnes autres que celles visées à l'article 976, III-al. 1 du CGI (voir ENR-XIII-16300 s.)
ou lorsque le bail est bien consenti à l'une de ces personnes, mais que celle-ci ne
l'utilise pas dans le cadre de sa profession principale.
En ce sens : BOI-PAT-IFI-30-20 n° 210, 8-6-2018

MONTANT DE L'EXONÉRATION

Les parts sont exonérées :

- à concurrence des trois quarts de leur valeur, lorsque la valeur totale des parts n'excède
pas 101 897 € ;
- pour moitié au-delà de cette limite.
Les biens en cause ne sont donc compris dans l'assiette de l'IFI qu'à concurrence du quart
ou de la moitié de leur valeur.

Lorsqu'une personne détient à la fois des parts de GFA et des biens ruraux donnés à bail,
la limite de valeur doit s'apprécier distinctement.
En ce sens : BOI-PAT-IFI-30-20 n° 210, 8-6-2018

Selon l'administration, seule la fraction représentative de la valeur vénale des biens donnés à
bail à long terme ou à bail cessible bénéficie de l'exonération partielle.
BOI-PAT-IFI-30-20 n° 210, 8-6-2018

Section 2 : l’évaluation du patrimoine

ACTIFS PARTICULIERS

- La résidence principale : Comme c’était le cas en matière d’ISF, le principe reste celui
de la taxation sur la valeur vénale réelle des biens réputée égale à leur valeur libre de
toute occupation. Par dérogation un abattement de 30 % est effectué sur la valeur
vénale de l’immeuble occupé à titre de résidence principale.

PASSIFS PARTICULIERS (dettes déductibles)

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Pour être déductibles, les dettes doivent, comme jusqu’à présent, être afférentes à des actifs
imposables, exister au1er janvier de l’année d’imposition et être contractées et effectivement
supportées par le redevable (ou un membre de son foyer fiscal).

La loi fixe désormais une liste des dettes déductibles. Il s’agit des dettes afférentes :
• – aux dépenses d’acquisition des biens ou droits immobiliers imposables ;
• – aux dépenses de réparation et d’entretien. En cas de location de l’immeuble, il s’agit
des dépenses effectivement supportées par le propriétaire ou supportées pour le compte
du locataire par le propriétaire dont celui-ci n’a pu obtenir le remboursement au
31 décembre de l’année de départ du locataire ;
• – aux dépenses d’amélioration, de construction, de reconstruction ou
d’agrandissement ;
• – aux impositions dues à raison des propriétés immobilières ;
• – aux dépenses d’acquisition des parts ou actions, au prorata de la valeur des actifs
immobiliers imposables.

Sont en particulier déductibles les emprunts bancaires, les sommes restant dues
aux prestataires de services ou aux entrepreneurs de travaux ainsi que le capital constitutif de
la rente viagère en cas d’acquisition moyennant le paiement d’une rente viagère.
S’agissant des impôts, seuls ceux qui sont dus à raison de la propriété des biens (c’est-à-dire
en pratique les taxes foncières, éventuellement la taxe sur les locaux vacants, la taxe sur les
bureaux en Ile-de-France et l’IFI lui-même) restent déductibles. Les impôts qui incombent à
l’occupant (comme la taxe d’habitation), de même que les impositions dues à raison des
revenus générés par les biens (revenus fonciers et BIC ainsi que les prélèvements sociaux) ne
le sont plus.
Les redevables qui ont acquis un immeuble par suite d’une donation ou d’une succession
devraient pouvoir également déduire les droits de donation ou de succession en instance de
paiement au 1er janvier.

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Plafond de déduction pour les gros patrimoines

Lorsque la valeur vénale du patrimoine taxable est supérieure à 5 millions d’euros et que le
montant des dettes excède 60 % de cette valeur, la fraction des dettes excédant cette limite n’est
déductible qu’à hauteur de 50 % de cet excédent.

Le patrimoine taxable s’entend de l’ensemble de l’immobilier imposable, y compris les titres

de sociétés. Il s’apprécie avant imputation des dettes afférentes à ces biens.

Chapitre 3 : la liquidation et le paiement

Section 1 : Liquidation

§1 : détermination de l’actif net

L’ACTIF BRUT représente la somme en valeur de l’ensemble des biens imposables.

Il faut ensuite retrancher les éléments du PASSIF pour obtenir l’ACTIF NET.

Le seuil d’imposition reste fixé à 1 300 000 €. Lorsque le patrimoine imposable excède ce
seuil, il est imposé conformément au barème fixé par l’article 977 du CGI (rigoureusement
identique à celui applicable pour l’ISF).

§2 : application du barème

FRACTION DE LA VALEUR NETTE TAXABLE TARIF

du patrimoine applicable

N'excédant pas 800 000 € 0

Supérieure à 800 000 € et inférieure ou égale à 1 300 000 € 0,50

Supérieure à 1 300 000 € et inférieure ou égale à 2 570 000 € 0,70

Supérieure à 2 570 000 € et inférieure ou égale à 5 000 000 € 1

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Supérieure à 5 000 000 € et inférieure ou égale à 10 000 000 € 1,25

Supérieure à 10 000 000 € 1,50

Cela donne L’IFI BRUT.

§2 : application des réductions d’impôt

Réduction au titre des dons à des organismes reconnus d’utilité publique

(associations…) ; ce sont les mêmes conditions que celles que vous connaissez en matière
d’impôt sur le revenu.

Les redevables qui effectuent des dons au profit de certains organismes peuvent imputer sur le
montant de leur IFI 75 % de leurs versements. Le montant de l'avantage fiscal au titre des
dons est plafonné à 50 000 € par an.

EXEMPLE

Le 5 janvier 2021, des époux donnent 100 000 € à un établissement d'enseignement supérieur. Sur
cette somme, ils choisissent d'affecter 40 000 € à la réduction d'IFI et 60 000 € à la réduction d'impôt
sur le revenu.
Au titre de 2021, les époux sont susceptibles de bénéficier d'une réduction d'IFI égale à : 40 000 €
× 75 % = 30 000 €.
La réduction d'impôt sur le revenu sera calculée sur une assiette de 60 000 €.

Section 2 : plafonnement de l’IFI (bouclier fiscal) – à lire pour mémoire (pas au

programme)

CGI art. 979

Le plafonnement a pour but d'éviter que le total formé par l'IFI et l'impôt sur le revenu n'excède
75 % des revenus de l'année précédente. En cas d'excédent, celui-ci vient en diminution de l'IFI
à payer.

Il y a lieu d'ajouter à l'IFI l'impôt sur le revenu calculé non seulement d'après le barème
progressif mais aussi à un taux proportionnel, les prélèvements et contributions

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additionnels à l'impôt sur le revenu (contribution exceptionnelle sur les hauts revenus,
prélèvements sociaux) ainsi que les prélèvements libératoires de l'IR

Le texte légal réserve le bénéfice du plafonnement aux seuls redevables de l'IFI ayant
leur domicile fiscal en France. L'administration l'accorde également aux non-
résidents lorsqu'ils perçoivent en France la totalité ou quasi-totalité de leurs revenus (BOI-
PAT-IFI-40-30-10 n° 20).

REVENUS SERVANT AU CALCUL DU PLAFONNEMENT

Il s'agit de la somme algébrique :

- des revenus mondiaux (plus-values incluses), nets de frais professionnels, de l'année

précédente après déduction des seuls déficits catégoriels dont l'imputation est autorisée pour
l'impôt sur le revenu ;
- des revenus exonérés d'impôt sur le revenu réalisés, en France ou hors de France, au cours
de l'année précédant l'année d'imposition à l'IFI ;

- et des produits soumis à un prélèvement libératoire de l'impôt sur le revenu réalisés, en

France ou hors de France, au cours de l'année précédant l'année d'imposition à l'IFI.

Les revenus et produits à retenir sont ceux des membres du foyer fiscal qui sont soumis à une
imposition commune au titre de l'IFI (et non pas au titre de l'IR).

Les plus-values ainsi que tous les revenus sont déterminés sans considération
des exonérations, des seuils, réductions et abattements prévus par le CGI (à l'exception de ceux
représentatifs de frais professionnels). C'est ainsi que les traitements et salaires et les
rémunérations des gérants majoritaires de SARL sont à retenir après déduction de l'abattement
de 10 % (ou des frais professionnels réels). En revanche, les pensions et rentes viagères à titre
gratuit sont retenues avant déduction de l'abattement de 10 % et les dividendes avant
application éventuelle de l'abattement de 40 %.

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 Section 3 : Déclaration et paiement

Les redevables doivent mentionner le montant de la valeur brute et de la valeur nette taxable
de leur patrimoine sur leur déclaration de revenus.

CGI art. 982

Les redevables dont la valeur du patrimoine immobilier taxable au 1er janvier de l'année
d'imposition excède 1 300 000 € doivent faire figurer le détail et l'estimation des biens
composant leur patrimoine (et, le cas échéant, des dettes y afférentes) sur une déclaration
spécifique n° 2042-IFI annexée à la déclaration d'ensemble de leurs revenus n° 2042 .
Aucun justificatif ne doit, en principe être joint à la déclaration mais le redevable doit être en
mesure de répondre aux demandes de l'administration (BOI-PAT-IFI-50-10-20 n° 40).

Le paiement interviendra donc au plus tard 30 jours après la réception de l’avis

d’imposition reçu.

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