Leçon 1 Le Champ d’application de l’impôt sur la

fortune immobilière

Section 1 : le fait générateur

Section 2 : les personnes imposables
Section 3 : Territorialité

Leçon 2 calcul de l’impôt sur la fortune

immobilière
Section 1 : Barème de l’IFI
Section 2 : Réduction d’IFI
Section 3 : Plafonnement de l’IFI

Leçon 3 Déclaration et contrôle au titre de l’IFI

A - Déclaration
B- Paiement
C - Contrôle et Contentieux
D- Pénalités
E- Les actifs imposables
F- Sort des biens grevés d’un droit d’usufruit,
d’habitation ou d’usage
G- Evaluation des immeubles
H- Déduction des dettes immobilières
I- Le plafond de déductibilité des dettes
immobilières

1
 Leçon 1 Le Champ d’application
de l’impôt sur la fortune
immobilière
Section 1 : le fait générateur
Le fait générateur de l’IFI est constitué, pour une
personne physique, par le fait d’être au 1er janvier de l’année, propriétaire d’actifs
immobiliers imposables, dont la valeur nette est supérieure à 1 300 000 €. Donc

Au 1er janvier, valeur nette d’actif immobilier détenu > 1 300 000

la variation du patrimoine immobilier (baisse ou hausse) après le 1er janvier n’a aucun incidence
(par exemple, une personne qui est, au 1er janvier, à la tête d’un patrimoine immobilier d’une
valeur de 900 000 n’est pas soumise à l’IFI. Si au 5 janvier son patrimoine immobilier passe à
1500 000 à la suite de l’achat d’une Maison par exemple , sa situation au regard de l’IFI ne
change pas, il demeure toujours non soumis pour cette année). C’est la même chose si la valeur
de son patrimoine immobilier baisse après le 1er janvier. Si par exemple au 1er janvier le seuil des
1300 000 était atteint et qu’ensuite le patrimoine immobilier passe en dessous des 1300 000 au
cours de l’année, suite à une donation par exemple, l’individu sera toujours soumis à l’IFI.

Cependant il y’a une exception. Les modi cations du patrimoine sont prises en compte
lorsqu’elles proviennent d’un événement qui produit un e et rétroactif (par exemple une vente
dont le transfert de propriété de la chose vendue est suspendu à la réalisation de certains
conditions, l’octroi d’un prêt par exemple)

Si la modi cation du patrimoine (par l’e et d’un événement survenu avec rétroactivité)
intervient après le dépôt de la déclaration annuelle d’IFI, le contribuable devra déposer
une déclaration recti cative auprès du service des impôts des particuliers destinataire
de la déclaration.

Exemple

Un actif immobilier fait l’objet d’une mutation (acte conclu le 14 novembre 2018) sous
condition suspensive (par exemple de l’octroi d’un emprunt) Par hypothèse, le prêt
n’étant pas obtenu au 1er janvier 2019, la condition suspensive n’est pas réalisée à la
date du fait générateur de l’IFI. Le régime applicable au 1er janvier 2019 est le
suivant :

A l’égard de l’acquéreur : l’actif imposable (acquis sous condition suspensive)

n’intègre pas son patrimoine, la condition suspensive n’étant pas survenue a la date du fait
générateur de l’IFI le 1er janvier) l’actif immobilier n’est donc pas inclus dans l’assiette IFI de
l’acquéreur. Partant l’acquéreur n’a pas à déclarer cet actif.

A l’égard du vendeur : le bien cédé sous condition suspensive demeure dans son
patrimoine au 1er janvier 2019. Il est donc pris en compte dans son assiette d’IFI et
doit être déclarer à ce titre.

Toutefois, en présence d’une convention prévoyant que l’accomplissement de la

condition suspensive rétroagit au jour du contrat (donc au 14 novembre 2018 dans notre
fi
fi
ff
fi
ff
 exemple) les parties doivent tenir compte de cette mutation au titre de l’IFI ayant son
fait générateur au 1er janvier 2019.
Ainsi, au titre de l ‘IFI 2019, l’actif immobilier doit
être inscrit dans l’assiette de l’acquéreur, comme s’il en avait été propriétaire dès le 14
novembre 2018. Réciproquement, l’actif ne doit pas être inclus dans le patrimoine du
cédant. Sur le terrain formel, lorsque la condition suspensive est réalisée
postérieurement à la souscription de la déclaration d’IFI 2019, les parties sont tenues
de souscrire une déclaration recti cative.

Section 2 : les personnes imposables

- seules les personnes physiques sont imposables à l’IFI, il s’ensuit donc que les personnes
morales ne sont jamais soumis à l’IFI

- les droits sociaux (actions ou parts sociales) représentant des actifs immobiliers et détenu par
des personnes physiques sont pris en compte dans la base de calcul de l’IFI

- Le seuil d’éligibilité de l’IFI à savoir les 1 300 000 € doit être apprécié à l’échelle du foyer
scal.

- Les couples mariés quel que soient leur régime matrimonial sont imposés ensemble à l’IFI ( ils
constitue donc un foyer scal). Lorsque le patrimoine du foyer scal excède le seuil
d’imposition de 1 300 000 €, alors ils sont redevables de l’IFI
Cette règle connaît deux exceptions :

Premièrement Lorsque les époux sont séparés de biens (1 ere condition) et ne

vivent pas sous le même toit (2e condition) et ;

Deuxièmement, lorsque les époux sont en instance de divorce ou de séparation

de corps (1er condition) et qu’ils ont été autorisés à vivre séparément (2e condition).

- De même les personnes liées par un Pacs et les personnes vivant en concubinage notoire
(c’est-a-dire au vu et au su de tous) sont imposables communément à l’IFI. De ce fait, l’assiette
de l’IFI est constituée par la valeur nette au 1er janvier de l’année d’imposition de l’ensemble
des actifs immobiliers imposables appartenant à chacun des concubins, dont l’un ou l’autre
dispose de l’administration légale des biens.

- il y’a toutefois une exception à l’imposition commune des personnes vivant en concubinage
notoire :
Lorsqu‘une personne vit en concubinage notoire et, est par ailleurs mariée à une autre
personne, les actifs immobiliers du concubin par ailleurs marié (ainsi que ceux des enfants
mineurs dont il à l’administration légale) doivent être rattachés à son foyer légal ( c’est à dire
celui composé avec son époux, donc le mariage domine le concubinage).

Il en va de même pour les actifs immobiliers de son concubin, si celui -ci est lui-même
marié. Dans le cas contraire (si le concubin n’est pas marié) lui et ses enfants mineurs,
dont il a l’administration légale des biens, constitue un foyer scal propre

- S’agissant des enfants, la règle est la suivante : les biens appartenant aux enfants
mineurs sont imposés avec ceux de leurs parents qui ont l’administration légale de leurs
biens. Il s’ensuit par exemple que formant un foyer scal unique, les parents et enfants
ne peuvent déclarer qu’une unique résidence principale (permettant de béné cier d’un
abattement) quand bien même l’enfant mineur ne vivrait pas dans la résidence
principale de ses parents.
Lorsque les parents des enfants mineurs font l’objet d’une imposition séparée à l’IFI
tout en exerçant conjointement l’autorité parentale (par exemple époux mariés sous le
régime de la séparation de biens et ne vivant pas sous le même toit), l’administration
scale admet que les biens des enfants mineurs puissent être répartis par moitié entre
les deux parents (50% des biens de l’enfant mineur sont donc à déclarer par chacun des
fi
fi
fi
fi
fi
fi
fi
fi
parents)

- les enfants majeurs ne sont jamais rattachés au foyer scal de leur parents
il s’ensuit qu’il n’est pas tenu compte du patrimoine immobilier des enfants majeurs,
même s’ils sont rattachés au foyer scal au titre de l’impôt sur le revenu (enfant majeur
poursuivant des études, dans certaines conditions).

- De même, le mineur émancipé doit souscrire une déclaration IFI distincte de celle de
ses parents (il n’est donc pas rattaché au foyer scal IFI de ses parents) Ces derniers
n’ayant plus l’administration légale des biens du mineur émancipé.

Section 3 : Territorialité
Quatre situations sont distinguées :

1. Quelques soit leurs nationalités, es personnes physiques domiciliées en France

sont imposables sur tous les actifs immobiliers qu’ils détiennent en France et à l’étranger,
En cas d’une double imposition (en France et à l’étranger), I’IFI dû en France est diminué de
l’équivalent d’IFI acquitté à l’étranger au titre des actifs immobiliers détenus à l’étranger

2. Les personnes non domiciliées en France sont imposables uniquement sur les
biens immobiliers situés en France.des parts ou actions possédées dans les sociétés
immobilières détenant de l’immobilier en France, des parts ou actions possédées dans des
sociétés immobilières détenant de l’immobilier en France ou à l’étranger, mais seulement à
hauteur des biens et droits possédés en France.

3. Cas ou les époux sont, pour l’un domicilié en France et pour l’autre être domicilié à
l’étranger. Dans ce cas, pour l’époux domicilié en France, est pris en compte son patrimoine
immobilier mondial. En revanche, si son conjoint n’est pas domicilié en France, seuls ses biens et
ses droits immobiliers localisés en France intégreront l’assiette taxable du foyer scal.

4. Cas des nouveaux résidents, personnes physiques ayant leur domicile scal en
France au titre de l’année N et qui n’ont pas été scalement domiciliées en France au
cours des cinq années civiles précédant celle au cours de laquelle elles s’y domicilient. Dans ce
cas. Dans ce cas, ils ne sont pas imposé à raison de leurs patrimoines immobiliers mondials.

Ex : Soit un contribuable domicilié à l’étranger au cours des années N-5 a N-1. Il devient
domicilié en France à partir de l’année N. Dans ce cas, le contribuable n’est pas soumis
à l’IFI à raison de son patrimoine immobilier mondial. Seuls sont inclus dans l’assiette de l’IFI les
biens et droit immobiliers situés en France et les parts ou actions représentatives de biens ou
droits immobiliers en France. Cette exception s’applique au titre de chaque année au cours de
laquelle le redevable conserve son domicile scal en France et cela jusqu’au 31 décembre de la
cinquième année qui suit celle au cours de laquelle le domicile scal a été établi en France
(jusqu’au 31 décembre N+5 dans notre exemple).

NB : En cas de changement de domicile scal en cours d’année, celui-ci est pris en compte au
1er janvier de l’année suivante pour l’IFI.

Leçon 2 calcul de l’impôt sur la

fortune immobilière
Section 1 : Barème de l’IFI
fi
fi
fi
fi
fi
fi
fi
fi
fi
Lorsque le patrimoine du foyer scal excède le seuil d’imposition de 1 300 000 €, la
valeur nette taxable du patrimoine est imposé comme suit :

Le barème de l’IFI comprend six tranches d’imposition, avec des taux allant de 0 à 1,5
%. Ainsi, même si le seuil d’assujettissement à l’IFI est établi à 1,3 M€, le calcul
commence à 800 000€

Soit un patrimoine taxable dont la valeur nette est de 17 millions d’euros au 1er janvier
2019. Liquidez l’impôt

Solution :

800 000 x 0% ==> 0€

(1 300 000- 800 000) x 0,50% = 2 500
(2 570 000 – 1 300 000) x 0,70% = 8 890
(5 000 000 – 2 570 000) x 1% = 24 300
( 10 000 000 – 5 000 000) x 1.25% = 62 500
(17 000 000 – 10 000 000) x 1,5% = 105 000

IFI Brut 203 190

Par ailleurs, l’article 977 prévoit un mécanisme de décoté (c’est à dire, un mécanisme scal
applicable lors du calcul de l’impôt, pour les foyers faiblement imposés). Cette décote réduit
l’impôt calculé.
Seuls béné cient d’une décoté les patrimoines nets taxables compris entre 1 300 000 et
1 400 000 €
Le montant de la décoté se calcule ainsi :

Décoté 17 500 – (1.25% valeur nette taxable)

Ex : calculer la décote d’un patrimoine net taxable au 1er janvier N du foyer scal de Mr
X évalué à 1 375 000€.
IFI Brut = 500 000€ x 0,5% +75 000 x 0,70% = 3 025€
Décote : 17 500 – (1 375 000 x 1,25) = 17 500 – 17187,50 =312,5arrondi à 313
IFI net 3 025 – 313 = 2712€

Section 2 Réduction d’IFI

Les redevables qui réalisent des dons, au pro t de certains organismes, peuvent imputer
une portion des sommes données sur le montant de leur IFI.
fi
fi
fi
fi
fi
 Le montant de la réduction d’impôt est plafonné à 50 000 € par an et à 75% des versements
(dons) e ectués.

Par ailleurs 2 conditions doivent être réunies

- 1er condition : Les dons ouvrant droit à réduction d’impôt ont pour objet un versement en
numéraire ou la pleine propriété des titres cotées

- 2e condition : Ces dons doivent avoir été e ectués au pro t notamment :

Des établissements de recherche ou d’enseignement supérieur ou d’enseigne artistiques
publics ou privés à but non lucratif)
Des fondations reconnues d’utilité publiques (les associations reconnues d’utilité
publiques ne sont pas visées)
Des entreprises d’insertion et des entreprises de travail temporaire d’insertion
Les associations reconnues d’utilité publiques ayant pour objet le nancement et
l’accompagnement de la création et de la reprise d’entreprises.

Section 3 : Plafonnement de l’IFI

IFI est plafonné de la manière suivante :

Le total formé par l’IFI et l’impôt sur le revenu ne doit pas excéder le plafond de 75%
des revenus de l’année précédente. En cas d’excédent, celui-ci vient en diminution de
l’IFI à payer. A n de savoir si le seuil de 75% des revenus est atteint (et donc si la
règle du plafonnement est applicable) il convient d’additionner les revenus mondiaux (y compris
les plus-values) nets de frais professionnels, de l’année précédente.

Leçon 3 Déclaration et contrôle

au titre de l’impôt sur
la fortune immobilière
Section 1 Déclaration et paiement d’IFI
A - Déclaration
La déclaration au titre de l’IFI (N2042 -IFI) doit mentionner le détail et l’estimation des biens
composant le patrimoine (et notamment, les dettes a érentes à ces biens. On rappellera
que cette évaluation est menée par le contribuable lui -même, sous réserve du contrôle
de l’administration scale.

Les biens exonérés ne sont pas à déclarer (faute de concourir à la formation de

l’assiette de l’IFI). En revanche les biens mixtes (i.e. ceux utilisés pour partie à usage
professionnel et pour partie à usage privé doivent être détaillés et répartis entre c es
deux usages.

B- Paiement
Les époux et les partenaires liés par un pacs sont solidaires pour le paiement de cet impôt
Le paiement de l’IFI doit intervenir dans les conditions suivantes :
ff
fi
fi
ff
ff
fi
fi
 Si le montant de l’IFI > 300€, seul le paiement par télérèglement est autorisé ;
Si le montant de l’IFI < ou = 300€ , le paiement peut être réalisé par télérèglement ou par
tout moyen de paiement traditionnel : numéraire, chèque…

Par ailleurs l’IFI peut être acquitté par dation en paiement, par la remise d’œuvre d’art, de
livres d’objets de collection ou d’immeuble (sous certaines conditions). Cette procédure
exceptionnelle de règlement des droits est subordonnée à l’autorisation préalable de
l’administration
scale.
La dation en paiement est un terme juridique employé en droit civil qui désigne le fait pour un
débiteur de donner une chose à son créancier en vue de se libérer de son obligation.

C - Contrôle et Contentieux
La procédure de contrôle prend 3 formes :

- Contradictoire et précédé d’une demande d’éclaircissements ;

- D’o ce pour défaut de souscription
- De répression des abus de droits
Délai de reprise :

L'administration a le droit de récupérer les impôts jusqu'à la n de la 6ème année après la

survenance de l'événement générateur de l'impôt. Par exemple, s’agissant de l’IFI au titre de
2021, le fait générateur correspond au 1er janvier 2021, le délai de reprise expire le 31 décembre
2027 (N+6).
Toutefois, un délai réduit de 3 ans est prévus et s’applique lorsque en matière d’IFI, le redevable a
respecté ses obligations scales c’est à dire procéder à une déclaration IFI, présentant le détail et
l’estimation des biens composant le patrimoine. Dans ce cas, le délai de reprise expire le 31
décembre 2024 (N+3) si le fait générateur correspond au 1er janvier 2021 par exemple

D- Pénalités
Défaut ou retard dans la soumission de la déclaration d'IFI = un intérêt de retard de 0.20% par
mois et une majoration de 10% pour soumission tardive.
Si la déclaration n'est pas déposée dans les 30 jours suivant la mise en demeure, la majoration
passe à 40%. En cas d'erreurs dans la déclaration d'IFI commises de bonne foi, un intérêt de
retard de 0.20% par mois est également applicable.

E- Les actifs imposables

Par principe tous les biens et droits immobiliers appartenant au contribuable aux membres de son
foyer scal entrent dans le champ d’application de l’IFI.

La notion de « biens et droits immobiliers » concerne :

- Les immeubles bâtis

- Les immeubles non bâtis
- Les droits réels immobiliers (usufruit, droit d’usage, droit du preneur d’un bail construction
notamment)
- Les contrats d’assurance-vie et de capitalisation rachetables, représentatifs de biens
immobiliers
- Immeuble par destination
- les parts ou actions de sociétés pour leur fraction représentative de tels biens ou droits
(ceux cités ci-dessus).
fi
ffi
fi
fi
fi
Ainsi sont concernés les parts ou actions des sociétés, peu importe qu’elles soient établies en
France ou à l’étranger.

Toutefois, s’agissant d’un impôt qui a pour assiette les actifs immobiliers, les parts ou actions
sont prises en compte uniquement à concurrence de la fraction de leur valeur représentative de
biens ou droits immobiliers détenus.
Concrètement, pour ce faire, il faut appliquer un rapport entre :
D’une part la fraction de la valeur vénale réelle de la société représentative des immeubles ou
droits immobiliers qui s’y trouvent ; D’autre part, la valeur vénale réelle totale de la société dont
les titres sont détenus

Exemple :
Valeur nette de la société = 2 000 000 €
Valeur vénale réelle de la société représentative d’immeuble 400 000 €
Le redevable détient : 100 000 actions, d’une valeur réelle au 1er janvier de 5 €
Base 100 000 x 5€ x fraction représentative d’immeuble (100 000 correspond au nombre
d’actions détenues, 5 € à la valeur unitaire de ces actions et la fraction représentative d’immeuble
correspond au rapport entre d’une part la valeur vénale de la société représentative d’immeuble,
et , d’autre part la valeur totale de cette société donc la Base : 100 000 x 5 x 400 000/2 000 000 =
100 000 €

En cas de chaîne de participation (un contribuable détient des actions dans une société mère, qui
détient les titres d’une liale, qui elle-même détient des participations dans une sous- liale
représentative d’actifs immobiliers… il convient de rechercher le rapport applicable à chaque
niveau en commençant par le niveau le plus bas et en remontant jusqu’à la société dont le
redevable détient les titres (mère par exemple)

Exemple :
M X détient 80% des titres d’une société A, qui elle-même détient 60% des titres d’une société B

1r étape :

Valeur réelle totale de la société B = 1 500 000 €

Valeur vénale réelle de la société représentative d’immeubles = 500 000 €
Valeur unitaire des titres de la société B =1 €
Rapport des droits de la société B = 33% (500 000 € /1 500 000 €)

2e étape :

Rapport des droits de la société B en tenant compte de la détention indirecte par l’intermédiaire
de A = 33% x 60% (60% correspond à la détention de la société B par la société A
Rapport des droits de la société B, en tenant compte de la détention indirecte par l’intermédiaire
de A= 0.198 (33% x 60%)

3e étape :

Rapport des droits de la société B, détenue indirectement par M.X= 0.198 x 80% (80%
correspond a la détention de M X dans société A) 0.158
Rapport des droits au titre de la détention indirecte par M X : 0.158
Assiette en raison des titres dans la société B : 1 200 000 e x 1 € x 0.158 = 189 600 €

F- Sort des biens grevés d’un droit d’usufruit,

d’habitation ou d’usage
En principe, les actifs immobiliers soumis à un usufruit, un droit d'habitation ou un droit d'usage
sont inclus dans le patrimoine de l'usufruitier ou du détenteur du droit pour leur valeur totale en
pleine propriété. Ainsi, le nu propriétaire n’a rien à déclarer au titre de l’IFl
fi
fi
 Par ailleurs, aucun abattement n’est applicable au titre du démembrement

G- Evaluation des immeubles

Les biens doivent être évalués d’après leur valeur vénale, à la date du fait générateur (ie au 1er
janvier de l’année considérée.
L’habitation principale béné cie d’un abattement forfaitaire de 30% sur sa valeur
vénale, sous réserve que le bien ne soit pas détenu par le biais d’une SCI de gestion.
Ainsi, en cas d’imposition commune à l’IFI (couple marié, pacsé ou concubinage notoire) un
unique immeuble béné cie de l’abattement de 30%.
Les résidences secondaires ainsi que les immeubles donnés en location ne béné cient pas de
l’abattement de 30%.
lorsque les époux font l’objet d’une imposition séparée (par exemple un couple marié
sous le régime de la séparation de biens et ne vivant pas sous le même toit) l’abattement de 30%
s’applique à la résidence principale de chacun des époux.
En principe un seul abattement par foyer scal est autorisé. L’abattement scal s’applique à la
résidence principale de chacun des époux.

H- Déduction des dettes immobilières

Pour être déductible, les dettes doivent respecter les 3 conditions :
- Exister au 1er janvier de l’année d’imposition
- Être à la charge personnelle d’un membre du foyer
- Être a érentes aux actifs imposables
Exemple : Soit un immeuble évalué 1 000 000 € au 1er janvier 2021, pour l’acquisition duquel un
emprunt de 500 000 € a été contracté. Au 1er janvier 2021, 200 000 € d’emprunt sont toujours à
rembourser.
Assiette brute : 1 000 000 x 70% = 700 000 € (application de l’abattement de 30%)
Passif déductible : 200 000 €
Assiette nette : 500 000 € (700 000 - 200 000)

I- Le plafond de déductibilité des dettes immobilières

La déduction du passif est légalement plafonnée
La règle est la suivante : lorsque la valeur des biens ou droits immobiliers et des parts ou
actions taxables excède 5 000 000 € (valeur brute) et que le montant des dettes admises en
déduction au titre d’une même année excède 60% de cette valeur, « le montant des dettes
excédant ce seuil (60% des actifs) n’est pas admis en déduction qu’a hauteur de 50% de
cet
excédent ».

Exemple :
Actif brut taxable : 8 000 000 €
Montant des dettes 5 000 000 €
La valeur des biens immobiliers taxables excède 5 millions € (8 M en l’espèce).
Les dettes représentent 62.5% (plus de 60% = 4 800 000) des actifs
L’Excédent (5 000 000 – 4 800 000) =200 000 € n’est déductible qu’a hauteur de 50% soit
100 000 €.
Le montant des dettes déductibles se trouve alors plafonné à 4 900 000 (4 800 000 + 100 000).
Ainsi, 100 000 €de passif ne sont pas admis en déduction.
Les dettes qui trouvent son origine dans la personnalité du préteur (prêt à soi même) sont
exclus du droit à déduction.
ff
fi
fi
fi
fi
fi