Alain Bourdin. Géntrification

GENTRIFICATION : UN CONCEPT DCONSTRUIRE
Alain Bourdin
ERES | Espaces et socits
2008/1 - n 132-133
pages 23 37
ISSN 0014-0481
ISBN 2749209159
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Pour citer cet article :
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Bourdin Alain, Gentrification : un concept dconstruire ,

Espaces et socits, 2008/1 n 132-133, p. 23-37. DOI : 10.3917/esp.132.0023
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Une traduction acceptable du terme anglais gentrification, dabord utilis
par Ruth Glass au dbut des annes 1960, serait gentilhommisation

(plutt quennoblissement). Ce nologisme indique au lecteur francophone
ce que sont les connotations du mot anglais.
lorigine, il sagit de dcrire le processus travers lequel des
mnages de classes moyennes [ont] peupl danciens quartiers dvaloriss du
centre de Londres, plutt que daller rsider en banlieues rsidentielles selon
le modle dominant jusqualors pour ces couches sociales (BidouZachariasen, 2003, p. 10).
Cet investissement de quartiers anciens sinscrit dans une exaltation de
la valeur danciennet (associe lhistoire, lauthenticit) qui marque un
moment de la culture occidentale et dont Baudrillard (1968) et Perec (1965)
ont, chacun leur manire, rendu compte. Des diplms exerant des mtiers
Alain Bourdin, professeur lInstitut franais durbanisme de luniversit de Paris 8, chercheur au laboratoire TMU/CNRS
bourdin@msh-paris.fr
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intellectuels ou tertiaires dans des positions moyennes dveloppent un

style de vie qui reprend certains lments de celui de la classe de loisirs .
En redonnant de la valeur un habitat petit-bourgeois dgrad, ils se rapprochent gographiquement des lieux centraux de la consommation, en particulier celle des loisirs et de la culture, en mme temps que des hauts lieux
historiques de la distinction sociale : les quartiers aristocratiques de Londres.
Des gographes no-marxistes (Smith, Williams) se sont empars du
terme dans les annes 1980 pour dcrire tous les processus par lesquels, dans
un quartier plutt central, une population plus riche remplace une population
plus pauvre, en produisant un renchrissement des valeurs immobilires ;
dfinition trs large, qui permet de rassembler beaucoup de monographies
sous une tiquette assez floue.
En mme temps que la description slargit, la gentrification devient une
sorte de thorie. Catherine Bidou-Zachariasen insiste sur la rfrence au
modle daccumulation post-fordiste, ce dernier entranant lmergence
dun nouveau mode de vie urbain, dune nouvelle image urbaine et de nouveaux types de consommation (Bidou-Zachariasen, op. cit., p. 12). Cest
dans cette perspective que Neil Smith (2003) dveloppe sa thorie de la
gentrification gnralise. Pour lui, celle-ci regroupe un ensemble de processus de rnovation urbaine rsultant de laction des grandes forces conomiques mondiales, accompagnes parfois par les politiques publiques, et que
lon retrouve partout avec quelques nuances (moins clairement Moscou
qu New York). Pour lui, la gentrification produit maintenant des paysages
urbains que peuvent consommer les classes moyennes et moyennes suprieures les sans-abri sont rapidement vacus et qui contribuent la formation didentits de classe... (ibid., p. 58). Ainsi pour les classes
moyennes, reconqurir la ville implique beaucoup plus que daccder un
seul logement gentrifi. Une nouvelle gentrification complexe institutionnelle inaugure maintenant une rnovation urbaine dimension classiste (ibid., p. 64) qui est lorigine des politiques scuritaires. Tout cela
conduit dnoncer la dportation (comme auraient dit certains marxistes
franais) des couches populaires des quartiers centraux vers la priphrie, ce
qui est peut-tre politiquement lgitime, mais ne suffit pas faire une
recherche. Au passage, on donne aux terrains et aux travaux amricains une
valeur paradigmatique.
Tout cela nous permet-il davoir une meilleure comprhension des transformations urbaines ou des processus sociaux luvre dans la ville ? On
peut faire lhypothse inverse : ltiquette de gentrification est devenue un
masque qui nuit lanalyse des processus sociaux aussi bien que de la transformation des villes, et qui lenferme dans des dbats outrageusement simplificateurs. Le dbat social fortement aliment par les mouvements et les
sites internet militants anti-gentrification aux tats-Unis nest plus lori-
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gine dune dmarche de recherche qui prend son autonomie, mais lasservit
de la pire manire, cest--dire en cherchant non les effets de connaissance
mais les effets dimage et de communication.
Cette hypothse invite dconstruire la notion, en dissociant fortement ses diffrentes dimensions qui relvent pour les unes de lvolution des
villes et de loffre urbaine en particulier de logements , pour dautres des
transformations sociales de la population urbaine et pour dautres des usages
de la ville. Cest lobjectif que se fixe cet article.
Selon la thorie de la gentrification gnralise, sous leffet de la mondialisation servie par lintervention publique et les investissements privs, les
classes populaires seraient exclues du centre-ville et remplaces par les
classes moyennes . Est-ce toujours vrifi ? Rio de Janeiro, certains
quartiers dgrads comme Lapa font lobjet dun rinvestissement qui se traduit par des interventions publiques et par le dveloppement de lieux de loisirs notamment nocturnes ; cela nempche pas la proximit entre favelas et
quartiers riches de perdurer. moins que lon ne considre le relatif enrichissement de la population de certaines favelas qui conduit amliorer les
conditions dhabitat comme un phnomne de gentrification ! Dans les pays
de lEst, seules les villes qui connaissent un fort dveloppement conomique
et touristique ralisent ce schma. Ailleurs les choses ne sont pas aussi nettes.
Mme Berlin, les phnomnes de gentrification cohabitent avec des volutions tout fait diffrentes. Il faudrait donc sinterroger sur le panel des villes
dans lesquelles la thorie gnrale semble sappliquer. Peut-tre y dcouvrirait-on un ensemble de cas particuliers et lanalyse de ces particularits (conomiques, urbanistiques, immobilires, historiques, culturelles, politiques)
nous mettrait-elle sur la piste dautres interprtations.
Quen est-il du dpart des classes populaires ? Londres dans les annes
1960, il se faisait pour une bonne part en direction du cimetire, de lhpital
ou de la maison de retraite. Dans dautres cas, on a quitt souvent avec satisfaction un taudis du centre-ville pour un logement social plus grand, plus
confortable et situ la priphrie. Les populations concernes taient alors
avant tout ouvrires. Les mmes catgories sociales ont t prises dans le
grand mouvement daccession la proprit voulu par nombre dtats et qui
se ralisait essentiellement dans le logement neuf et dans les nouvelles zones
durbanisation. En France, la rforme Barre et la cration de lAPL (1977) ont
acclr le mouvement. Celui-ci sest parfois opr dans des conditions difficiles, jusqu produire des catastrophes, lorsque des vices de construction
importants perturbaient lusage, que le cot des transports faisait exploser le
budget des mnages, ou encore quand la baisse de lAPL en fonction de lge
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des enfants rendait les mensualits de remboursement insupportables.

Lexemple franais montre que les problmes se trouvent moins du ct du
dpart que de celui de larrive. Quitter des taudis au centre-ville pour aller
dans un quartier priphrique (par exemple daccession sociale) bien desservi,
solide et plutt agrable habiter na strictement rien voir avec quitter le
mme taudis pour aller habiter peine mieux mais beaucoup plus loin.
Dans les grandes villes occidentales daujourdhui, le dpart des classes
populaires correspond dabord une relle diminution de la population
ouvrire, en particulier de celle qui travaille dans les usines proches du
centre, puisque ces usines disparaissent. Pour ce qui concerne lle-deFrance, des travaux (Massot et Aguilra, paratre) ont mis en vidence les
stratgies douvriers peu qualifis qui vont chercher les emplois correspondants l o ils se trouvent, cest--dire notamment dans les industries localises dans les zones rurales et qui pour se garder une marge de manuvre
choisissent souvent de sinstaller la frontire de plusieurs zones demploi.
Cela na videmment rien voir avec le dpart dune population dartisans
ou de petits commerants vers leur rsidence de retraite ou vers des espaces
priphriques pour exercer leur activit dans des locaux plus rcents et adapts ; et encore moins avec le dpart de populations immigres pauvres et non
qualifies qui quittent les quartiers centraux o elles taient dabord arrives
pour se retrouver, soit en ascension sociale, soit en relgation dans des
quartiers priphriques. En Europe, des quartiers daccueil souvent centraux
et dgrads 1 ont t transforms par de grandes oprations de rhabilitation
et les nouveaux arrivants doivent aller dans des lieux plus priphriques, parfois trs inaccessibles et dans lesquels la vie est difficile 2. La question pertinente nest peut-tre pas de savoir qui occupe les anciens quartiers daccueil,
dont la constitution rsultait de la contingence historique, mais ce quil en est
aujourdhui des conditions de logement et dinsertion urbaine des arrivants
pauvres.
Quand on parle de remplacement par les classes moyennes, sagit-il de
jeunes diplms qui viennent occuper de petits appartements au centre-ville
en attendant de sinstaller en priphrie, et qui peuvent avoir un statut socioconomique relativement modeste, ou bien de professions librales aises qui
investissent des anciens locaux industriels pour y faire amnager des lofts
somptueux ? Parle-t-on des intermittents du spectacle et des artistes aiss qui
rsident parfois dans les mmes lieux ? Des trangers qui sachtent une rsidence secondaire de quelques dizaines de mtres carrs Paris ou ailleurs ?
1. Au sens prcis dune construction qui na fait lobjet daucun gros entretien depuis trs longtemps et qui a connu des dommages, pour cette raison, par exemple parce que les fuites deau
nont jamais t rpares ou en raison de travaux malencontreux.
2. Par exemple les grandes coproprits dgrades de Montfermeil o prolifraient les marchands de sommeil .
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Des fonctionnaires moyens qui sendettent lourdement pour vivre au centre,

des cadres dentreprise qui vendent leur villa une fois leurs enfants levs ?
Ces exemples sont franais, mais ceux que lon trouverait ailleurs montreraient la mme diversit des situations correspondant cet investissement par
la classe moyenne . Dautant que celle-ci investit galement ailleurs : elle
na pas cess de sinstaller dans les priphries pavillonnaires plus ou moins
chic, elle peut prfrer le centre urbain neuf de Louvain-la-Neuve aux quartiers anciens de Bruxelles et fait les beaux jours des dites gated communities
dans les priphries europennes ou amricaines.
La simplification conduit mler des phnomnes trs diffrents en les
rendant illisibles, sauf travers un prisme idologique. Ne faut-il pas au
contraire chercher rendre compte de la diversit des situations urbaines et
sociales, des mouvements dans les marchs du logement, des modes de vie ?
Ceux qui crivent sur la gentrification ne sont pas tous inconscients de ces
diversits, mais ils tendent les minorer, alors quil faudrait se demander si
elles ne nous entranent pas vers dautres interprtations qui dcouleraient
notamment dune analyse fine des parcours rsidentiels des diffrents types
dentrants et de sortants. La notion, au singulier ou au pluriel, de classe(s)
moyenne(s) ne rend peut-tre pas compte de grand-chose, dans la mesure o
elle prsente comme le comportement collectif dun groupe organis, ou au
moins dune catgorie homogne, des comportements individuels de choix
dune localisation en fonction des ressources dont on dispose, des contraintes
que lon subit et des prfrences que lon souhaite raliser. Ces processus peuvent entraner des effets agrgatifs ou sgrgatifs, en raison de la recherche de
voisins semblables ou de prfrences identiques pour le mme type de
contextes urbains. Lanalyse ncessairement micro de ces effets na
aucune raison de senfermer dans la lecture classiste recommande par
Smith.
Le parti pris dune approche globalisante entrane galement une simplification exagre de lanalyse des villes. Lide dune hirarchie simple des
villes lchelle mondiale est dangereuse : il existe une diversit de types de
villes correspondant une diversit de niches concurrentielles (villes portuaires, villes internationales, villes universitaires, villes aronautiques, villes
no-industrielles, villes-muses, etc.). Certaines ont plus de ressources que
dautres, mais sans que cela se rduise pour autant une hirarchie univoque,
au sommet de laquelle figureraient les villes mondiales. Enfin, mme si lon
admet une tendance mondiale une diminution du rle de ltat et des
acteurs publics dans les politiques urbaines, cela prend des formes bien diffrentes selon les pays : on ne peut mettre sur le mme plan les politiques
urbaines franaises, britanniques ou allemandes et celles qui prvalent aux
tats-Unis. Lide de villes qui toutes se battent pour grimper dans la hirarchie mondiale, se dchirent pour obtenir les vnements mondiaux, et gen-
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trifient leur centre-ville pour attirer la classe crative 3, les investisseurs et

les touristes est outrageusement simpliste.
Aprs la Seconde Guerre mondiale, sous limpulsion des thories conomiques et politiques dominantes, presque tous les pays occidentaux ont
massivement dvelopp laccession la proprit. Tous les systmes privilgiaient les primo-accdants et dlaissaient plus ou moins le march de loccasion, dailleurs souvent bloqu par des mesures de dfense des locataires
(loi du 1er septembre 1948 en France, dizaines dannes de moratoire des
loyers au Portugal). En outre, les grands propritaires institutionnels (compagnies dassurances par exemple), parfois pour des raisons lgales, nenvisageaient pas de se dfaire de leurs proprits, alors que les patrimoines
familiaux (linvestissement dans la pierre de certaines bourgeoisies europennes) se sont restructurs trs lentement aprs une priode dinertie. De
ce fait, hormis la reconstruction aprs les destructions de la guerre, leffort a
massivement port sur les constructions priphriques qui permettaient
davoir plus despace dans un contexte plus proche de la nature et que le
dveloppement de lautomobile (et secondairement de transports en commun
modernes) accompagnait efficacement.
Cette volution a entran la naissance dEdge City (Garreau, 1991),
cest--dire de zones plurifonctionnelles, denses et souvent socialement
exclusives dans la priphrie des villes. Ou encore, des dveloppements du
type de Silicon Valley, qui sont principalement pri-urbains. Tout cela na pas
cess dexister et les classes moyennes sy localisent volontiers.
Toulouse, lespace technopolitain qui sest dvelopp dans le sud de lagglomration, autour de Labge, garde pour les activits et pour la rsidence,
un pouvoir dattraction qui pse plus lourd que la gentrification facile
observer mais relativement anecdotique de la ville centre. Cette zone de
lagglomration toulousaine dispose de sa propre intercommunalit, ce qui
signifie quelle matrise compltement ses ressources fiscales. Tel est bien le
problme avec Edge City : la ville centre risque de perdre dimportantes ressources fiscales au profit de communes priphriques. Une solution consiste
obtenir la mise en place de pouvoirs dagglomration puissants ou au moins
de fortes prquations financires. Cela ne russit pas toujours et beaucoup
de communes centres se sont trouves de fait dans une situation de concurrence pour laccs aux ressources fiscales avec certaines communes priph-
3. Selon la formule employe par R. Florida (2002). Celui-ci contribue dailleurs dune autre
manire la mme vision dune hirarchie mondiale des villes, ce qui est une vision trs nordamricaine.
LA VILLE DE LA CONSTRUCTION DE MASSE
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riques. Notons quen France (comme en Espagne) il fut un temps o le total

de la population tait beaucoup plus dcisif quactuellement pour lattribution des ressources : on pouvait alors construire des logements sociaux au
centre sans trop risquer de sappauvrir. Ultrieurement, les implantations
dactivits sont devenues essentielles (la taxe professionnelle sur les entreprises reprsente peu prs 50 % des ressources des collectivits territoriales franaises). Aux tats-Unis, la fin des grands programmes sociaux
(particulirement ceux dvelopps sous ladministration Johnson) a chang
la situation des villes qui en bnficiaient. Quoi quil en soit dans diffrents
pays, les villes centres, ne serait-ce que face la croissance numrique des
priphries, ont cherch attirer les habitants et les activits en intervenant
sur lespace existant. Cela nest pas radicalement nouveau : dans les annes
1960 et en plein triomphe de ltat providence plusieurs grandes villes ont
commenc et plus ou moins ralis des oprations de rnovation urbaine
(Stockholm, Bruxelles, Paris). Celles-ci se sont rarement faites sans que
les populations rsidantes se trouvent dplaces (parfois leur grande satisfaction) et remplaces au moins partiellement par des populations plus aises
(Coing, 1966).
Une histoire dtaille de la monte en puissance des interventions sur le
parc immobilier existant au dtriment de la rnovation montrerait un nouvel
intrt pour lancien, particulirement net l o celui-ci pouvait se mettre en
scne : la dcouverte de grs colors sous les murs noirs de Glasgow ne pouvait quentraner lengouement et les villes historiques ont bnfici dun traitement de faveur, indissolublement li au dveloppement du tourisme. On y
verrait galement leffet de la mise en uvre de nouvelles technologies et de
nouveaux matriaux permettant de raliser des interventions trs modernes
dans un parc ancien, comme de stratgies plus flexibles (et plus productives)
dans les relations avec les propritaires et les habitants. Mais tout cela est rest
relativement marginal et exclusivement li laction publique tant que des
opportunits immobilires significatives ne se sont pas rvles.
LES FRICHES URBAINES CHANGENT LE JEU
Car le fait majeur des dernires dcennies est labandon des espaces centraux des villes par lindustrie, abandon provoqu par la disparition de
branches entires ou par les contraintes dune modernisation marche force,
encourag par les autorits publiques et acclr par diverses lgislations
(hygine, scurit, conditions de travail, transports et plus rcemment problmes lis lenvironnement). Dimmenses friches industrielles (pensons
Birmingham et aux villes des Midlands) sont apparues sur tous les continents, les grands ports ont migr en abandonnant tout ou partie de leurs installations traditionnelles au cur des villes. Les entreprises sous-traitantes les
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ont suivis. Ailleurs ce sont larme ou les chemins de fer qui ont libr de
vastes espaces centraux.
Aux Docklands de Londres ou dans les ports de Barcelone ou Gnes les
terrains utilisables exigeaient des investissements importants et la mise en
uvre de technologies complexes, sur le plan de la dpollution, de la dmolition, de lamnagement ; mais ils reprsentaient des opportunits foncires
qui, une fois libres la construction, pouvaient laisser attendre des profits
considrables. Do le choix dinterventions massives et chirurgicales :
on redcoupe la proprit, on refait les rseaux, on travaille le sol lui-mme
(en creusant, en remblayant, etc.). Cela nempche pas de jouer avec les btiments existants : Marseille avec les docks de la Joliette, Montral avec
toute une partie des installations portuaires transformes en logements ou en
locaux dactivits, ou encore Gnes. Mais cela na que lapparence dune
reconqute de lespace industrialo-portuaire existant par lhabitat, les services et les activits : il sagit plutt de nouvelles formes (que lon peut appeler post-modernes) de transformations radicales de lespace.
Pour une ville, parvenir transformer ses friches industrielles est une
manire de prouver son dynamisme conomique et politique. Arriver
prendre position sur ce march, cest pouvoir accder aux divers jeux concurrentiels qui se dveloppent entre les villes et peuvent croit-on beaucoup
rapporter. Cette mise en valeur des friches ne repose pas sur laction dune
catgorie dhabitants, mme encourage par des incitations publiques. Il
sagit dune mutation radicale et du dveloppement de valeurs totalement
nouvelles : les espaces ainsi crs correspondent des compositions qui nont
pas exist avant. Les centres anciens prennent une nouvelle coloration
ludique, commerciale, touristique. Les friches deviennent de nouveaux types
de quartiers et le jeu post-moderne avec des immeubles ou amnagement
existants ne doit pas tromper : il ny a l rien qui ressemble de la rcupration, de la rutilisation de la gentrification. Le quartier de Bercy Paris
a t dvelopp sur le site quoccupaient les lieux de stockage (chais) des
principaux ngociants en vins oprant Paris. On y a construit des logements, des bureaux, des htels, des commerces, cr un parc, un muse du
Cirque et mme rhabilit une partie des chais pour y faire un espace qui
associe commerce et loisirs. Pour autant, cela na aucun sens de parler de
gentrification : lespace antrieur, o nhabitaient que quelques gardiens et
clochards, a t remplac par un morceau de ville radicalement nouveau qui
senrichit juste des vocations de ce qui existait auparavant. On ferait le
mme raisonnement propos de la Potsdamer Plaz Berlin et de beaucoup
dautres endroits dans le monde.
Cette offre spcifique et importante despace intervient alors que la
demande volue fortement. Les activits de recherche-dveloppement, en
particulier dans les hautes technologies, ont souvent besoin de beaucoup
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despace, quelles trouvent dans des zones technopolitaines comme Silicon

Valley. Mais certaines dentre elles recherchent galement la proximit dun
ensemble de ressources urbaines. Le centre des nanotechnologies de
Grenoble (Minatec 4) sest install sur des friches relativement proches du
centre de la ville. Surtout, les activits tertiaires demandent relativement peu
despace et acceptent facilement quil soit vertical , alors quelles souhaitent accder un maximum de ressources urbaines avec facilit et sont souvent friandes de localisations forte teneur symbolique. Elles sintressent
donc facilement aux nouvelles oprations sur friches, partir du moment o
elles sont bien situes et bien desservies.
cet appel dair li aux transformations conomiques des villes et de

leur espace sen ajoute un autre, moins visible, produit par laugmentation du
march de loccasion dans le logement. En France, le march des logements
d occasion lemporte sur celui du neuf partir de 1987 5. Les nombreux
logements construits aprs 1960 sont maintenant sur le march de loccasion.
Le dstockage opr par les grands investisseurs contribue acclrer le
dynamisme de ce march. Cest ainsi qu Marseille, le parc haussmannien
de la rue de la Rpublique (environ 1 500 logements) appartenait des propritaires institutionnels qui se contentaient dune gestion locative trs prudente (minimum de travaux, minimum de changements de population, peu de
hausses des loyers, que lon se contente dencaisser ponctuellement). Aprs
quelques pripties, cet ensemble est devenu la proprit dun grand investisseur spcialis dans limmobilier qui, accompagn dun promoteur, sest
empress de lancer une importante opration de rhabilitation. Mme mene
sans trop de brutalit, celle-ci entrane un changement de population.
En France, comme ailleurs en Europe, la rglementation concernant les
logements anciens se fait de plus en plus prcise et contraignante. Dsormais,
on ne peut plus vendre un bien immobilier sans lui avoir fait subir un
ensemble croissant dexpertises qui ne sont pas totalement sans incidences
sur les cots. Les architectes vivent en partie de la mise en uvre de la rglementation et de la matrise duvre des gros travaux dans les immeubles
anciens. Leurs lobbies saisissent toutes les occasions (actuellement la qualit
environnementale est un excellent prtexte) pour augmenter la pression
rglementaire et la technicit quexige son application. Par ailleurs avec
4. Dont le dveloppement est trs li aux acteurs publics.

5. Selon la Comptabilit nationale, le volume total des transactions est de 33 milliards deuros dans le neuf contre 31 dans lancien en 1986, puis 35,5 contre 36 en 1987 et 64,7 contre
144,9 en 2005.
LES NOUVEAUX MARCHS DU LOGEMENT ANCIEN
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moins denthousiasme et defficacit on se proccupe de lutter contre les

locations abusives (celles qui font payer trs cher pour des locaux insalubres
ou trs petits). La lgislation portant sur le droit au logement sest enrichie de
la notion de logement indigne, qui nest pas dfinie par la perception des
habitants mais par des critres techniques. Tout cela dforme fortement le
march de lhabitat ancien et entrane presque mcaniquement des processus
de disparition du parc social de fait 6 , laugmentation des prix et la modification des produits.
Or, la branche de limmobilier commence timidement raisonner
comme lindustrie sur le dveloppement et la diversification des produits.
lchelle urbanistique, des thories comme celle du New Urbanism
(Ghorra-Gobin, 2006) se distinguent radicalement de thories antrieures en
ce quelles donnent naissance non des prototypes mais des produits (des
morceaux de ville) que lon peut dvelopper , cest--dire amliorer et
diversifier en fonction du contexte, de lexprience et des innovations technologiques. Cela diffre profondment de lurbanisme de catalogue (celui
des pavillons, des lotissements et des grilles dquipements) avec ses
quelques variations sur des modles immuables. lchelle de limmeuble
ou du logement, le fait dintervenir dans un contexte dhabitat existant renforce la diversification. Celle-ci correspond dabord au dsir de diffrenciation des clients et la diversit des modes de vie. Elle permet galement de
contextualiser loffre immobilire : si lon construit dans une ancienne zone
industrielle, on partira des entrepts que lon ne dmolit pas pour offrir
quelques lofts que lon compltera par des logements individuels organiss
de manire originale. Si lon construit dans une zone trs dense, on cherchera
imaginer des logements trs grande terrasse, etc. On sefforce (soit pour
respecter la lgislation, soit volontairement) de rpondre aux attentes de catgories spcifiques : handicaps, familles de cadres mobiles, personnes
ges Si rien de cela nest spcifique aux quartiers existants des villes,
ceux-ci sont particulirement concerns, alors que les nouvelles urbanisations restent avec quelques exceptions marques par la profusion de produits trs peu innovants et faiblement diffrencis (sauf en fonction de leur
taille et de limportance des quipements).
La composition des contextes urbains change et cela ne se comprend
vraiment quen prenant en compte lensemble de lorganisation urbaine et de
loffre urbaine, telle quelle sadresse aux habitants, aux arrivants, etc. Cela
6. Une critique pertinente de la politique de rhabilitation des quartiers anciens en France

consisterait non mettre en cause le processus de gentrification mais la disparition du parc
social de fait et labsence totale de rflexion sur les produits de substitution (tait-il vident
que la population concerne allait videmment et sans difficults rejoindre le parc social
ordinaire ?).
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AGRGATION-SGRGATION ET CHOIX RSIDENTIELS DANS LANCIEN

Existe-t-il des contextes urbains spcifiques qui favorisent lagrgation
dindividus ou de familles qui souhaitent se regrouper ? Dans quelle mesure
ces processus dagrgation reposent-ils sur le refus de lautre ? Quelles sont
les caractristiques qui rendent ces contextes urbains attractifs : est-ce un
niveau socio-conomique, la prsence (voire la jouissance exclusive) de certains quipements, un type dambiance ou encore le fait de se trouver dans
une situation pionnire ?
La monte des prix au quartier Latin a conduit certains intellectuels parisiens sinstaller par dfaut dans le 11e arrondissement (entre Bastille et
Rpublique). Dans la mme priode, la contrainte a conduit des mnages qui
souhaitaient a priori se loger dans Paris intra-muros se diriger vers certaines communes de la premire couronne de banlieue. Outre lanalyse des
modalits dvolution du march (y compris en confrontant les volutions
qualitatives de loffre et de la demande de logements) il faut sinterroger sur
ces choix par dfaut. Pourquoi le 11e ? Est-ce parce que ctait larrondissement le plus proche parmi ceux dans lesquels les prix taient accessibles ?
Est-ce pour dautres raisons ?
Parmi celles-ci trouve-t-on la recherche du Mme ou le refus de
lAutre ? Certains comportements sinscrivent explicitement dans une telle
logique : lisolement volontaire des plus riches mais en France (et pas seulement) cet isolement est toujours li la recherche dun cadre de vie exceptionnel, ce qui en modifie un peu le sens ; ou encore lexclusivisme observ
dans le pri-urbain ou dans des coproprits plus centrales : ici il sagit avant
tout de dvelopper une situation de club . Les cas observs en France
paraissent plutt relever dun prolongement de lethos du Samsuffit tel
quil tait dcrit il y a vingt ans par Christian Lalive dpinay (1987), autrement dit dune morale du petit possdant qui veut protger son bien par
se joue dans Edge City ou dans les espaces priphriques de polarisation

technopolitaine, mais galement travers les transformations de la ville
pri-urbaine , de la Zwischenstadt (Sieverts, 2004 [2001]).
Ainsi, du point de vue de lanalyse urbaine, la notion de gentrification
prsente-t-elle trois dfauts graves : elle accrdite lide dune unicit des
modles urbains ; elle isole artificiellement le destin dun type denvironnement urbain de lensemble des dynamiques urbaines au risque dentraner des
erreurs dinterprtation. Mais surtout, en ne mobilisant que des catgories
sociologiques, politiques et morphologiques trs classiques, elle sous-estime
compltement les mutations profondes des systmes urbains et ne nous aide
en rien les comprendre. En va-t-il autrement si lon se situe du strict point
de vue des modes de vie et des relations sociales ?
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des procds simples : la barrire hrisse autrefois, lexclusion des porteurs

potentiels de difficults aujourdhui. La recherche du mme nest pas toujours vidente. ric Maurin (2004), comme dautres, la voit partout luvre
de manire radicale. Mais il sappuie statistiquement sur les comportements
les plus extrmes, en donnant par exemple une vision univoque et sans
nuances des comportements lgard de lcole (chacun dans les classes
moyennes est suppos chercher la meilleure cole possible pour ses enfants
et non la premire bonne cole possible) et en considrant comme acquises
des hypothses trs lourdes, notamment celle-ci : les diffrentes catgories
sociales recherchent la meilleure localisation possible pour raliser un projet
de russite sociale dans une concurrence gnralise pour les meilleurs destins, laquelle sengage dsormais depuis lenfance (ibid.). Cette meilleure
localisation possible se dfinit par la recherche de lentre-soi, cest--dire la
fuite des catgories juste infrieures et la recherche de ses exacts semblables
ou de la catgorie juste suprieure.
Ces interprtations macro-sociales ne sont pas toujours fondes. Les
enqutes qualitatives montrent que les choix de localisation toujours sous
contrainte sont lis la constitution dun univers de matrise et de scurit.
Un des terrains que nous avons retenus lors dune enqute rcente (Bourdin,
Charmes, Lefeuvre et Ml, 2001) avait t explor par Catherine Bidou
vingt ans avant (Bidou, 1984). Nous y avons retrouv le mme got affirm
pour le mlange, la diversit de la ville et la richesse de son spectacle, mais
avec une accentuation plus forte sur ce qui permet de construire un univers
de scurit et de matrise dans lespace proche. Cette insistance conduit
rechercher des points dancrage dans les quipements, les services, les comportements des autres. Cela peut entraner des effets sgrgatifs, qui ne sont
faciles ni mesurer ni interprter. Par ailleurs, nombre de travaux empiriques mettent en vidence la recherche de vritables niches cologiques
correspondant des styles de vie. Les quartiers dartistes sont pour une part
constitus partir dopportunits immobilires (lexistence de locaux un
prix abordable, permettant dexercer lactivit de cration ateliers divers,
studios), mais ils correspondent galement un style de vie centr sur la cration. On le voit encore plus nettement pour les quartiers gays, et certains
quartiers ethniques peuvent entrer peu ou prou dans cette catgorie : il ne
sagit plus de manifester lappartenance une communaut avec laquelle on
a distendu les liens (par exemple en russissant dans le monde professionnel)
ni mme de se rfugier dans un quartier protecteur parce que lon y retrouve
des semblables, mais plutt de retrouver des ambiances, sons (y compris
langues), couleurs, odeurs, formes de civilit, des activits, des commerces
qui correspondent un style de vie.
On aborde alors les questions lies aux modalits de consommation de
la ville contemporaine.
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Pour cela, il faut abandonner lide dune association automatique entre

une niche et un groupe social. Cest ce quoi correspond lide de mode
doccupation (Bourdin, 1984). Un mode doccupation, comme un style de
vie, est une construction ralise par la conjonction dune diversit dacteurs
et de facteurs. Il se structure autour de grandes valeurs et dimages, associes
des comportements typiques que lon dveloppe dans un contexte urbain.
Les quartiers anciens sont notamment lobjet dune occupation culturelle ,
dune occupation communautaire , dune occupation ostentatoire
(ibid.) et ces modes doccupation peuvent coexister. Un mme mode doccupation peut plaire des individus appartenant des catgories sociales diffrentes. Ainsi les habitants qui sont venus sinstaller par got dans des
quartiers anciens en cours de restauration sans pour autant appartenir la
classe moyenne diplme et quitte occuper les logements que cette dernire
ne voulait pas. Bref, le mode doccupation nest pas la consquence de linstallation dun groupe, mais un style qui attire diffrentiellement des individus
aux appartenances et aux identits de groupe plus ou moins fortes.
On associe un espace donn avec un mode doccupation parce quil offre
une ambiance qui convient ce mode doccupation. Une ambiance est une
offre de sensations et de possibles. Lorganisation des cafs Starbucks associe
la possibilit demporter sa consommation (ce qui peut rassurer les consommateurs qui ne se sentent pas trs laise dans un caf), la prsence de la Wifi,
loffre de journaux la lecture et des fauteuils confortables. Cela permet aussi
bien de passer que de sinstaller pour consulter linternet ou soffrir un
moment de confort. Il sagit bien de crer le contexte qui favorise des types de
comportement. Lhabitat ancien des quartiers centraux offre un ensemble de
perceptions qui concernent la matrialit de lenvironnement urbain comme
ses caractristiques sociales. En caricaturant, une rue troite et un peu hors des
flux avec quelques commerces et des faades travailles est idale pour dvelopper des perceptions villageoises ou communautaires. Encore faut-il que les
usagers aient un comportement qui aille dans le mme sens : sils sont agressifs, ferms ou compasss, la perception risque dtre fausse.
La production de lambiance peut se faire de faon trs organise et procder des choix dune matrise douvrage qui est alors matrise de lusage.
Cest le cas dans les centres commerciaux. Un intrt de la notion de gentrification est de caractriser les situations dans lesquelles lambiance est cre
non par un dispositif de gestion, mais par des manipulateurs de symboles
innovants qui investissent un lieu pour y dvelopper un mode doccupation
(le style de vie dans lespace). Lambiance quils crent rend ce mode doccupation possible. On est trs loin des dfinitions classistes , ce qui ne veut
pas dire que lon ne retrouve pas des questions de rapports sociaux, mais dans
un autre schma de raisonnement.
LES MODES DOCCUPATION : UNE RECHERCHE INDIVIDUELLE
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Celui-ci part de la question suivante : qui souhaite pratiquer tel mode

doccupation et accder aux espaces qui offrent les ambiances correspondantes ? Les diffrences portent sur les catgories dge et la position dans le
cycle de vie, sur lorigine sociale, le niveau de formation, mais aussi les gots
(qui ne sont pas mcaniquement indexs aux facteurs prcdents), les orientations idologiques, etc. Quelles sont alors, parmi ceux qui le souhaitent, les
diffrences dans la capacit daccder ces lieux ? Outre les moyens financiers, les capacits danticipation des acteurs (savoir se mettre en position de
pionnier) et les interventions des autorits (par exemple pour faciliter linstallation de crateurs) sont autant de cls daccs.
En affinant lanalyse on pourrait sans doute montrer que lvolution dun
quartier en termes de march et en termes de satisfaction des modes doccupation nest pas la mme. Cest probablement dans des priodes intermdiaires sur le plan de lvolution des prix et de la composition sociale que les
ambiances recherches sont les plus adquates et que certains modes doccupation peuvent spanouir. Mais la situation nest videmment pas la mme
si lon raisonne sur un mode doccupation ostentatoire et sur un mode doccupation communautaire. Tout cela mriterait dtre mesur.
DE LTIQUETTE AU QUESTIONNEMENT
Quoi quil en soit, la recherche du semblable nest pas forcment ce
qui produit les phnomnes dagrgation sociale, phnomnes dont linterprtation doit dailleurs tre faite avec prudence et encore plus celle de
leurs effets sgrgatifs. Le semblable est moins ce que lon cherche que ce
que lon trouve au bout de processus qui mritent de ne pas tre mis entre
parenthses.
Pour la recherche, une question importante est de savoir comment sarticulent les choix objectifs pour accder des ressources urbaines mesurables (surface de logement, quipements, notamment cole, avantages de
localisation par rapport laccs au lieu de travail, aux commerces, aux loisirs, etc.), en mettant de ct les choix qui sont totalement contraints par les
caractristiques du march et des instruments de financement, et la recherche
dambiances pour y dvelopper des modes doccupation. Une deuxime
question est de savoir comment les phnomnes de valorisation immobilire
(et leur impact sur les parcours rsidentiels) interfrent avec cette mme
recherche de contextes caractristiques de modes doccupation.
Les villes contemporaines fonctionnent comme des structures doffre qui
se dcomposent notamment en un march du logement, un march des
ambiances et des modes doccupation. Cette offre se dveloppe dans le
contexte des transformations conomiques et sociales urbaines. Tous ces lments sont lis, mais nullement de manire simple et univoque. Il existe des
tendances mondiales, mais celles-ci ne sont ni plus ni moins importantes que
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les configurations locales et leurs spcificits. Lenjeu pour la recherche est

de rendre compte de la complexit de ces relations.
La notion de gentrification dans des usages culturels , minoritaires
mais proches de ses origines, pouvait devenir un outil pour contribuer cette
lucidation. Sa confiscation par une thorie assez lourde et une tendance
incontestable sen servir comme justification dune empirie anecdotique
rendent perplexe sur son utilit. Les chercheurs franais gagneraient en tout
cas se dbarrasser du poids que des raisonnements trs simplistes sur les
choix rsidentiels dans leurs relations avec le niveau socio-conomique et la
consommation de la ville font peser sur elle.
BAUDRILLARD, J. 1968. Le systme des objets, Paris, Gallimard.

BIDOU, C. 1984. Les aventuriers du quotidien, essai sur les nouvelles classes
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RFRENCES BIBLIOGRAPHIQUES

Alain Bourdin. Géntrification

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GENTRIFICATION : UN CONCEPT DCONSTRUIRE

Pour citer cet article :

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Bourdin Alain, Gentrification : un concept dconstruire ,

Distribution lectronique Cairn.info pour ERES.

Article disponible en ligne l'adresse:

Une traduction acceptable du terme anglais gentrification, dabord utilis

par Ruth Glass au dbut des annes 1960, serait gentilhommisation

Espaces et socits 132-133

intellectuels ou tertiaires dans des positions moyennes dveloppent un

Gentrification : un concept dconstruire

UNE THORIE TROP GNRALE

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des enfants rendait les mensualits de remboursement insupportables.

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trifient leur centre-ville pour attirer la classe crative 3, les investisseurs et

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Espaces et socits 132-133

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