Nous vous remercions de la confiance que vous nous avez témoigné, en nous consultant sur

le régime de cession des composantes immobilières dans les établissements touristiques

Notre analyse est articulée autour de trois axes juridique, fiscal et comptable, dont le détail
suit :

Régime juridique
La composante d'habitation touristique dédiée à la cession, constitue une
unité architecturale intégrée comportant des parties et des commodités
communes au sens du paragraphe dernier de l’article 85 du code des
droits réels.
Ce cadre juridique implique que :
(a) Les unités d’habitation soient dotés titres de propriété indépendants
extrait du titre foncier initial, on relèvera que lorsque ce titre est grevé de
charges une main levée partielle est nécessaire car l’opération génère la
cession d’une partie du terrain
(b) Les propriétaires doivent constituer un syndicat et adopter un
règlement de copropriété selon le modèle du décret n° 98-1646 du 19
août 1998, ce règlement est déposé au siège de la collectivité locale dans
la circonscription de laquelle est située la composante ainsi conservation
de la propriété foncière
(c) Les contrats de cession doivent être rédigés soit par un avocat en
exercice, un notaire ou la conservation foncière (régie par le Décret n° 92-
2114 du 30 novembre 1992, fixant le montant des redevances perçues par la
conservation de la propriété foncière en contrepartie de la rédaction des actes) .

Régime fiscal
Les unités d’habitation sont qualifiées fiscalement d’immeuble à usage
d’habitation acquis auprès de particuliers, le régime fiscal de la cession se
résume comme suit :
(a) Taxe sur la valeur ajoutée : La cession est soumise au taux du droit
commun soit 19% à la date du contrat
(b) Impôt sur les sociétés : s’agissant d’un produit accessoire il est
soumis net de ses charges au taux normal soit 25%.
(c) Taxe plus-value: Le ministre chargé du tourisme définit au profit de
l'agence foncière touristique la plus-value financière résultante de
l'insertion de la composante complémentaire d'habitation touristique, cette
taxe n’est pas déductible, cette mesure à notre avis ne peut s’appliquer
que si initialement le terrain est propriété de l’AFH, et son volet
constitutionnel est discutable
(d) Enregistrement : Les acquéreurs procèdent à l’enregistrement selon
le taux du droit commun de 5%, auquel s’ajoute le droit d’inscription
foncière de 1% et éventuellement le droit d’enregistrement
complémentaire de 2% si la valeur la valeur équivaut à cinq cent mille
dinars et 4% si elle la dépasse
On note que les cessions réservées aux non-résidents bénéficient de
l’enregistrement au droit fixe de 25 dinars par page.

Traitement comptable
Les unités lors de la construction seront constatées comme constructions
en cours, et lors de la cession il devrait être tenu compte de la valeur du
terrain correspondante
Extrait législatif :
Décret n° 2007-457 du 6 mars 2007, relatif au classement des
établissements touristiques fournissant des prestations
d'hébergement
Art. 5 (bis) - Sont considérées comme étant prestation d'hébergement
touristique liée directement à l'activité hôtelière, la composante
d'habitation touristique dédiée à la cession et créée sur la même assise
foncière des établissements d'hébergement touristique cités aux articles 3,
4 et 5 du présent décret gouvernemental et établie au sein des zones
touristiques aménagées, et ce, conformément aux conditions suivantes :
1- La conservation de la capacité maximale d'hébergement du
lotissement, telle que mentionnée dans les plans d'aménagement urbain
ou les plans d'aménagement de détail approuvés.
A défaut de mention du taux de la capacité maximale d'hébergement dans
les documents d'aménagement précités, le taux qui sera fixé par l'agence
foncière touristique à la lumière des documents urbains disponibles sera
appliqué.
2- La répartition de la capacité maximale du lotissement concerné par le
projet selon les taux suivants :
* 70% hébergement hôtelier,
* 30% hébergement d'habitation touristique en adoptant une capacité
d'hébergement moyenne de cinq (5) lits par unité d'habitation.
Les taux de répartition précités seront appliqués au niveau du taux
d'occupation foncière, telle que mentionnée dans les plans
d'aménagement urbain ou les plans d'aménagement de détail approuvés
ou les documents urbains disponibles en tenant compte des espaces en
communs liés à l'unité d'habitation touristique.
3- La dotation des unités d'habitation touristique par des titres de
propriété indépendants conformément aux dispositions de l'article 85 du
code des droits réels, sans partage ni lotissement du l'immeuble sur lequel
sont édifiés les établissements d'hébergement touristique cités aux articles
3, 4 et 5 du présent décret gouvernemental.
4- Le calcul au profit de l'agence foncière touristique de la plus-value
financière résultante de l'insertion de la composante complémentaire
d'habitation touristique, et ce, conformément à des normes approuvées
par le ministre chargé du tourisme.
5- L'affectation de 50% au moins des unités d'habitation touristique pour
la vente au profit des non-résidents conformément à la législation en
vigueur.
6- La réponse aux normes minimales relatives aux dimensions qui seront
fixées par arrêté du ministre chargé du tourisme.
7- La soumission aux exigences d'entretien et de maintenance de
l'environnement extérieur des unités d'habitation touristique par la société
qui gère les établissements d'hébergement touristique mentionnées aux
articles 3, 4 et 5 du présent décret gouvernemental, et ce, conformément
aux règles de la gestion hôtelière.
8- L'obligation de faire bénéficier les acquéreurs des services fournis au
sein des établissements d'hébergement touristique auxquels sont ajoutées
les unités d'habitation touristique.
Art. 19 (bis) - Les dispositions de l'article 5 (bis) du présent décret
gouvernemental sont appliquées aux établissements d'hébergement
touristique concernés et couverts par les plans d'aménagement urbain et
de détail en vigueur à la date d'entrée en vigueur du présent décret
gouvernemental

Décret n° 92-2114 du 30 novembre 1992, fixant le montant des

redevances perçues par la conservation de la propriété foncière en
contrepartie de la rédaction des actes.
Article premier. - La conservation de la propriété foncière perçoit une
redevance fixe d'un montant de trente dinars (30 D) pour chaque acte
qu'elle rédige et dont l'objet ne dépasse pas en valeur ou en prix le
montant de trente mille dinars (30.000 D).
Art. 2. - Pour chaque acte qu'elle rédige et dont l'objet dépasse en valeur
ou en prix le montant de trente mille dinars (30.000 D) la conservation de
la propriété foncière perçoit la même redevance dite au titre des trente
mille dinars (30.000 D.) et un pourcentage de 0,2% de la tranche de la
valeur ou du prix mentionné située entre trente mille dinars (30.000D.) et
soixante mille dinars (60.000 D.), et 0,1% de la tranche supérieure à
cette limite. Toutefois le montant total de la redevance ne doit pas
dépasser trois cent dinars (300 D) qu'elle que soit l'augmentation de la
valeur ou du prix de l'objet de l'acte.

Code des droits réels

Art 85 § dernier : [Les dispositions de la copropriété] s'appliquent aux
ensembles immobiliers qui constituent une unité architecturale intégrée
comportant des parties et des commodités communes
Art 89 L'ensemble des propriétaires [...] sont constitués de plein droit et
en vertu de la présente loi en syndicat de propriétaires doté de la
personnalité civile, et d'un président qui en est le mandataire légal, chargé
de la représenter en justice en tant que demanderesse ou défenderesse,
ainsi qu'auprès des diverses administrations et entreprises publiques