Ministère de l'Enseignement République de Côte d'Ivoire

Supérieur et de la Recherche
1 1
Scientifique

Union - Discipline - Travail

Année académique
2010-2011
UFR : SCIENCES DE L'HOMME
ET DE LA SOCIETE

Institut de Géographie Tropicale

(IGT)

THEME:
LE LOGEMENT ECONOMIQUE
A ABIDJAN

Présenté par: Encadreur:

DIHOUEGBEU Deagai Parfaite Pr. A TT A Koffi

Maître de conférences
 DEDICACE

Nous dédions ce travail à la famille DIHOUE qui a toujours eu pour souci d'offrir le
meilleur aux enfants.

2
 SOMMAIRE
SIGLES ET ABREVIATIONS 4
A V ANT PROPOS 7

RESUME 11
INTRODUCTION GENERALE 12
1- COMPREHENSION DU SUJET 12
II- REVUE DE LITTERATURE 15
III- PROBLEMATIQUE 44
IV- LES OBJECTIFS 46
V- METHODOLOGIE DE RECHERCHE 46
VI- LES DIFFICULTES 58

PREMIERE PARTIE: PRESENTATION DU CADRE DE L'ETUDE

ET DU CONTEXTE POLITIQUE DE L'HABITAT 61

CHAPITRE I : LES CARACTERISTIQUES PHYSIQUES, SOCIO-DEMOGRAPHIQUES

ET LES INFRASTRUCTURES ET EQUIPEMENTS DE LA VILLE
D'ABIDJAN 63
CHAPITRE II : LES ACTIVITES ECONOMIQUES ET LES PROBLEMES
DE LA VILLE D'ABIDJAN 91
CHAPITRE Ill: LA POLITIQUE DE L'HABITAT EN COTE D'IVOIRE 126

DEUXIEME PARTIE: LE LOGEMENT ECONOMIQUE A ABIDJAN:

UNE INSUFFISANCE CRIARDE 151

CHAPITRE I : PRODUCTION ET ACTEURS DU LOGEMENT

ECONOMIQUE A ABIDJAN 153
CHAPITRE II : UN DESEQUILIBRE PROFOND ENTRE LES BESOINS ET OFFRE
DE LOGEMENTS ECONOMIQUES A ABIDJAN 198

TROISIEME PARTIE : LES FACTEURS ET LES RETOMBEES

DE L'INSUFFISANCE DU LOGEMENT ECONOMIQUE
A ABIDJAN 234

CHAPITRE I: LES FACTEURS DE L'INSUFFISANCE DU LOGEMENT

ECONOMIQUE A ABIDJAN 236
CHAPITRE Il: LES CONSEQUENCES DE L'INSUFFISANCE DU LOGEMENT
ECONOMIQUE A ABIDJAN 265

CONCLUSION GENERALE 280

BIBLIOGRAPHIE 285
TABLES ET ILLUSTRA TI ONS 294
TABLE DES MATIERES 299
ANNEXES 306
 SIGLES ET ABREVIATIONS

ACD : Arrêté de Concession Définitive

ACP : Arrêté de Concession Provisoire

AERIA : Aéroport International d'Abidjan

AGEF: Agence de Gestion Foncière

AIFHB : Aéroport International Félix Houphouët Boigny

AOF : Afrique Occidentale Française

AUA : Atelier <l'Urbanisme d'Abidjan

AURA: Atelier <l'Urbanisme de la Région d'Abidjan

BCEAO : Banque Centrale des Etats de l'Afrique de l'ouest

BCEOM: Bureau Central des Etudes d'Outre-Mer

BHCI: Banque de l'Habitat de Côte d'Ivoire

BIAO : Banque Internationale de l'Afrique de l'Ouest

BICICI : Banque International pour le Commerce et l'industrie de Côte d'Ivoire

BIRD: Banque Internationale pour la Recherche et le Développement

BNEC: Banque Nationale d'Epargne et de Crédit

BNETD: Bureau National d'Etude Technique et de Développement

BSIE : Budget Spécial d'investissement et <l'Equipement

CAA: Caisse Autonome d' Amortissement

CCCE : Caisse Centrale de Coopération Economique

CCI : Crédit de Côte d'Ivoire

CDMH: Compte de Mobilisation de l'Habitat

CEDEAO: Communauté Economique des Etats de l'Afrique de l'Ouest

CPF : Certificat de Propriété Foncière

CTU : Compte de Terrains Urbains

4
DCGTX : Direction et Contrôle des Grands Travaux

DHU : Direction de l'Habitat et de l'Urbanisme

DU : Direction de ! 'Urbanisme

DUA : Direction de l'Urbanisme et de !'Architecture

DVI : Direction des Ventes Immobilières

EECI : Energie Electrique de Côte d'Ivoire

ENA : Ecole Nationale d' Administration

ENS : Ecole Normale Supérieure

FCF A : Franc Cfa

FIDES : Fonds d'investissement pour le Développement Economique et Social

FIT : Front Inter Tropical

FMI : Fonds Monétaire International

FSH: Fonds de Soutien à L'habitat

GFCI : Groupement Foncier de Côte d'Ivoire

GSPM : Groupement Sapeur Pompier Militaire

INS : Institut National de Statistique

LEM : Lotissement à Equipement Minimum

OHE : Office Des Habitations Economiques

ONPC : Office National de la Protection Civile

ONU : Organisation des Nation Unis

OSHE: Office de Soutien à l'Habitat Economique

PAA : Port Autonome d'Abidjan

PC : Permis de Construire

PC : Permis de Construire

PDU: Projet de Développement Urbain

RGPH: Recensement Général de Côte d'Ivoire

5
SCET ROC : Société Centrale d'Etude Technique Roland Olivier Conseil

SCI : Sociétés de Construction Immobilière

SEMA: Société <l'Economie et de Mathématique Appliquée

SETAP : Société pour l'Etude Technique et d' Aménagement planifié

SETU : Société <l'Equipement des Terrains Urbains

SGBCI : Société Générale de Banque de Côte d'Ivoire

SICOGI : Société Ivoirienne de Construction et de Gestion Immobilière

SIHCI : Société Immobilière d'Habitation de Cote d'Ivoire

SOGEFIHA: Société de Gestion Financière de l'Habitat

SOTRA : Société de Transport Abidjanais

SOTU : Société de Transport Urbain

SUCCI : Société d'Urbanisation et de Construction de Côte d'Ivoire

US-AID : Agence International de Développement

VRD: Voiries et Réseaux Divers

ZAD : Zone d' Aménagement Différé

6
 A V ANT PROPOS

La Côte D'Ivoire connait une urbanisation rapide. Celle-ci se traduit par une
dynamique démographique et spatiale des villes. Cette urbanisation accélérée pose de
multiples problèmes dont celui du logement. Les villes ivoiriennes sont manifestement
confrontées au problème de l'insuffisance du logement dont celui du logement
économique. Dans la principale agglomération du pays Abidjan, le problème se pose
avec acuité.
La mise en évidence de l'ampleur de l'insuffisance de logements économiques
dans la ville d'Abidjan constitue la tâche à laquelle se destine la présente étude.
Elle a nécessité dans sa phase de réalisation d'importants sacrifices financiers, matériels et
spirituels. De plus, le présent document est le fruit de nombreuses sollicitudes dont j'ai
bénéficié. Qu'il me soit de ce fait autorisé à manifester ici mon infinie reconnaissance à
tous ceux qui ont accepté de me donner un peu d'eux-mêmes et cela même au préjudice de

leur intérêt personnel.

Tout d'abord, je remercie du fond du cœur, Monsieur ATTA Koffi Maître de conférences
au département de géographie de l'Université de Cocody, qui en dépit de ses nombreuses
occupations académiques et parfois extra-universitaires a bien voulu me suivre et cela
depuis la licence. Il s'est surtout porté disponible pour cette thèse. Ce travail est aussi une
partie de lui-même de par ses conseils judicieux, ces corrections légitimes et ses
orientations. Il aura fait beaucoup dans l'élaboration de ce document. Qu'il soit infiniment
remercié et que le Dieu tout puissant veille sur lui encore pour longtemps.
A monsieur A TT A Koffi, je voudrais associer tous les enseignants de l'Institut de
Géographie Tropicale de l'Université de Cocody qui au cours de ma formation se sont
investis pour me faire partager leur savoir et leur expérience. Chers maîtres, que Dieu vous
rende au centuple tout ce que vous m'avez donné et fait pour moi.
Je tiens particulièrement à remercier le Dr. GOGBE Téré, maître assistant à
l'université de Cocody, "mon grand frère" pour son inestimable soutien moral et ses

encouragements.
Je remercie ensuite l'ensemble des sociétés immobilières enquêtées.
Mais durant mon enquête auprès de ces sociétés cibles, certains directeurs
généraux, des responsables commerciaux et du service technique ont fait preuve d'une

7
amabilité remarquable. Qu'il me soit permis de leur renouveler mon infinie
reconnaissance. Je pense particulièrement à:
Monsieur Kharsa Habib, Directeur de BATIM-CI
Le responsable commercial de BA TIM-CI
Monsieur SIDIBE Souleymane, Directeur de ORIBA T
Mademoiselle ASSA, Responsable commercial à ORIBA T
Monsieur AIE Jean-Marie, Directeur de CIM-CI
Monsieur DAHO, Responsable commercial à CIM-CI
Monsieur MOREAU Jean François, directeur de Promogim
le responsable commercial de PROMOGIM.
Monsieur Nelin Nogbou, Directeur de la société Habitat Belle-Cour,
Monsieur Yao responsable commercial de la société Habitat Belle-cour
Monsieur Konan Kouakou Roger, Directeur de ID SARL
Le responsable commercial de ID SARL.
Lors de mon enquête à l'AGEF et au Ministère de l'Urbanisme de la Construction
et de l'Habitat, dans les directions du domaine urbain, de l'habitat et de la copropriété, les
différents directeurs et certains sous-directeurs et collaborateurs m'ont démontré leur
disponibilité. En plus, i ls ont été sans retenus quant à la fourniture des informations
demandées .A ces personnes j'adresse mes sincères remerciements. Je pense ainsi à:
Monsieur BOTTY BI IRIE MICHEL, Directeur de l'habitat et de la copropriété.
Monsieur ADON Célestin, sous-Directeur du permis de construire.
Monsieur Yao Salomon, responsable du service promotion immobilière
Monsieur Bamba Y oussouf, Directeur du domaine urbain
Monsieur AHILE responsable du service administratif et financier du domaine
urbain.
Monsieur KOUAKOU Kouassi, sous-Directeur de la production des actes
administratifs.
Monsieur EBROTIE Kilimo, Directeur Général de I' AGEF
Monsieur SANOGO Mamadou, responsable de la cellule communication et relation

publique de l'AGEF.
Monsieur GUEU Gervais, chef du service ventes et marketing de l' AGEF
Monsieur AKP ANY de l' AGEF

8
 A tous les habitants des bidonvilles enquêtés que n'ai pu citer ici, je dis également
grand merci.
J'ai dédié cette thèse à mon fils KORE Jean Christ Emmanuel qui remplit ma vie de
joie et de réconfort. C'est lui qui m'inspire la volonté et le courage de me battre dans la
vie. Toute cette force et dévotion qu'ils provoquent en moi m'ont considérablement aidé
dans l'exécution du présent document.
Jean Christ, aucun mot ne pourra traduire fidèlement l'amour immense que je te
porte. Tout simplement que Dieu, le tout puissant maître de l'espace et du temps, veille sur
nous et nous accorde sa grâce infinie tout au long de nos vies.
Je voudrais tout spécialement remercier monsieur KPAN Valery à la fois mon
oncle et mon tuteur, sa femme et ses enfants qui ont accepté de m'héberger et de me
supporter durant de très longues années.
Grand merci à mes amies ENOH N'dah Cécile, BOLOU Géneviève, BOLOU Léa
et DIOMANDE Patricia pour leurs inestimables et indéfectibles soutiens. Leurs
encouragements permanents sont pour beaucoup dans la réalisation de ce document. Avec
de simples mots, je voudrais du fond du cœur leur renouveler ma profonde reconnaissance.
Les mots à la vérité ne peuvent réellement traduire les sentiments qui m'animent. Mais je
pense en me référant aux saintes écritures qu'ils sont au commencement de la vie même.
Dans cette logique, je dis tout simplement merci à mes grandes amies.
Mes parents n'ont pas lésiné sur les moyens pour me former et me soutenir tout au
long de ce long et difficile parcours en dépit de leur modeste condition. Mon père
Kouipleu Dihouegbeu a fait de son mieux, pour ma réussite. Il m'a permanemment
accordé un soutien financier et moral. Ses encouragements m'ont motivé et poussé à
finaliser ce document. Il a toujours été là pour moi dans mes moments de peine et de joie.
Qu'il soit infiniment remercié et que le seigneur lui accorde encore des dizaines d'années
de vie.
Ma mère KP AN Jeannette, mes frères et mes sœurs se sont également investis dans
la réalisation de ce document. Je ne les remercierai jamais assez pour leur soutien et leur
compréhension.
Il m'est arrivé de bénéficier du soutien indéfectible et de la serviabilité de
personnes qui a la vérité sont de vrais auteurs de ce travail. Elles sont intervenues dans ma
vie comme des messies au moment où tout semblait s'effondrer pour moi. Sans elles, je
n'aurais jamais pu avoir la force de faire cette thèse. Je pense tout particulièrement à

9
KORE Jean-Marie et KP AN Corine qui se sont mis à mes petits soins. A eux, je serai

redevable toute ma vie.

A ma jeune cousine, KP AN Raïssa Edwige, je tiens également à dire merci. Elle a
été très souvent à mes côtés pendant mes moments de disette. Je n'oublie pas mes amis
Semien Didier, Konan Pascal et Koné qui m'ont été d'un soutien inqualifiable lors de la

réalisation de ce document.
Enfin, à tous ceux qui ont apporté un quelconque concours à ma formation et aussi
à l'élaboration de cette œuvre et que je n'ai pu citer, je voudrais leur manifester mon
absolue gratitude. Grand Merci à tous, et que Dieu vous inonde d'abondance en retour de
tout ce que vous m'avez donné.
Merci à tous !

10
 RESUME

L'urbanisation en Côte D'Ivoire revêt un caractère accéléré. Dans le pays, Abidjan se

présente comme l'illustration principale de cette urbanisation rapide. De 1400 habitants en
1912 la population abidjanaise atteint 2 877 948 habitants en 1998 et est estimée en 2011
à 4231 588 habitants. Cette croissance vertigineuse pose de nombreux problèmes dont
celui du logement et singulièrement du logement économique.
L'objectif général de notre étude est de mettre en évidence l'ampleur de l'insuffisance de
logements économiques à Abidjan. Les objectifs spécifiques sont: faire l'inventaire
cartographique du logement économique à Abidjan et décrire les acteurs de cet habitat,
présenter et décrire l'évolution de la demande et l'offre de logements économiques à
Abidjan depuis 1960, déterminer les facteurs et l'impact du déficit du logement
économique dans la métropole.
Quatre hypothèses de recherche sont dégagées à savoir d'emblée le logement économique
ne couvre pas toute la ville et ses acteurs sont fonction des politiques de logement menées.
Il existe un déséquilibre entre les besoins et l'offre.la rigidité du code foncier urbain est à
la base du faible dynamisme du marché de logement économique à Abidjan. L'insuffisance
du logement économique est à la base de la prolifération de l'habitat précaire à Abidjan.
Pour la vérification des hypothèses, les variables d'analyse sont celles relatives au
logement économique et ses acteurs ensuite les variables décrivant le rapport besoins et
offre de logements économiques à Abidjan, celles liées au code foncier et au marché de
logements économiques ainsi que les variables qui décrivent l'insuffisance de logements
économiques et les quartiers précaires. Trois techniques de collecte des données ont été
adoptées. Il s'agit de la recherche documentaire, de l'observation directe dans cinq
bidonvilles et cinq quartiers construits par des promoteurs privés et de l'enquête menée
auprès de 15 sociétés immobilières, des directions du domaine urbain et de l'habitat et
de la copropriété ainsi qu'à l' AGEF.
Après traitement des données, l'analyse met en exergue des besoins excessifs de logements
économiques et une offre limitée nonobstant une politique de logement censée favoriser la
production de l'habitat économique. A la faveur de cette politique d'importantes
réalisations immobilières ont été faites par l'Etat et les promoteurs privés. L'habitat
économique réalisé se compose de maisons basses simples, de villas, de duplex et
d'immeubles dont les équipements sont d'un niveau minimum et vendus à 20 millions de
FCF A maximum. De 1960 à 2011 l'offre totale est de plus de 148 283 logements et le
déficit cumulé de plus de 3 00000 unités à Abidjan. De façon annuelle l'inadéquation est
profondément manifeste .De 21%en 1965, l'offre passe à 40% de satisfaction des besoins
en 1975. En 1988, elle ne répond qu'à 1,3% des besoins et est de moins de 1% en 2011.
De ce fait le déficit s'avère excessif et croissant au fil des années .De 11113 logements en
1965 le déficit passe à 11803 en 1975. En 1998, il atteint 17861 logements et grimpe à
28714 en 2011.Le cumul des déficits annuels est au delà de 300000 unités.
Cette insuffisance criarde de logements est imputable à l'urbanisation rapide, aux
insuffisances administratives et de la politique de l'habitat ainsi qu'aux difficultés
financières et à la cherté des matériaux de construction. Le problème a pour corollaire la
prolifération de l'habitat précaire, la spéculation et la flambée des prix fonciers et
immobiliers de même que le surpeuplement des habitations et la modification des
logements.

MOTS CLES : Abidjan , logement économique

11
 -
.INTRODUCTÎON GENERALE.

12
 1- COMPREHENSION DU SUJET

Située au sud-est de la Côte d'Ivoire, Abidjan, petite localité au début du XXe siècle, est
aujourd'hui une métropole. Sa croissance démographique et spatiale est impressionnante.
De 1000 habitants en 1900 la population est passée à 200.000 habitants en 1960 puis à
2.877.948 habitants en 1998. Abidjan est devenue au fil des années une agglomération

gigantesque étalée sur plus de 63.000 ha.

L'attractivité d'Abidjan est due à son potentiel économique principalement industriel et
commercial. En effet, la construction du port d'Abidjan suscite une densification des
activités économiques dans la ville .Partant, elle est prise d'assaut par d'innombrables
immigrants et nationaux venant du milieu rural en quête d'emplois, ce qui favorise la
croissance démographique vertigineuse.
Cette croissance est source de plusieurs problèmes. La ville est confrontée à de
nombreuses difficultés au nombre desquelles le problème de l'insuffisance du logement
notamment du logement économique. Ce problème connu bien avant l'indépendance
demeure encore aujourd'hui et de façon accentuée. Le logement économique moderne est
devenu rare dans la capitale économique ivoirienne depuis le désengagement de l'Etat de
la construction immobilière. En effet, hormis I a SICOGI, les sociétés immobilières à
participation publique ont disparu et les mécanismes publics d'accès au logement sont
inaccessibles à la grande majorité de la population urbaine. Les entrepreneurs privés, relais
encouragés par l'Etat, mettent sur le marché immobilier des logements aux normes élevées,
donc inaccessibles aux populations économiquement faibles. Le foncier, objet de
convoitises pour des valorisations résidentielles et de conflits multiples entre les autorités
coutumières, l'administration et des particuliers, se trouve maintenant au cœur d'une
intense spéculation dont les répercussions sur le coût du logement sont indéniables. En
conséquence, des logements insalubres et de statut foncier précaire, sont maintenant l'objet
de fortes sollicitations .Alors, interrogation : comment le logement économique est-il
produit? Où cette production est-elle localisée ? Quels sont les acteurs impliqués et les
bénéficiaires de cette production? Quelle est l'ampleur de son insuffisance? Quels sont les
problèmes générés par cette insuffisance ?
Pour répondre à ces interrogations, il sera question dans notre étude d'emblée de
faire l'inventaire cartographique des logements économiques ainsi qu'une description du

13
jeu des acteurs pour ensuite confronter les besoins et offre de logem ents économ iques à

Abidjan et enfin analyser les problèmes générés par cette production.

LA QUESTION DE DEP ART

La Côte d'Ivoire constitue l'un des pays les plus urbanisés d'Afrique .Fort d'une volonté
politique en effet l'Etat ivoirien dès l'indépendance décide de faire des villes les vitrines de
son développement .Dans cette optique, il s'est désigné maître de la création, de
l'organisation et de la gestion des espaces urbains encouragé en cela par la conjoncture
économique favorable. Partant l'on assiste à un boom des villes .D'une vingtaine de villes
à l'indépendance, le pays compte aujourd'hui plus de 400 centres urbains.
Mais ces villes sont confrontées à de nombreux problèmes dont celui de l'insuffisance de
logements. Dans les villes ivoiriennes trouver à se loger décemment s'avère difficile.
Abidjan la capitale économique du pays en est le parfait exemple. La crise du logement se
pose avec acuité dans la métropole. Le logement économique surtout est d'une insuffisance
notoire face à une demande en forte croissance.
Quelles sont les causes de cette insuffisance du logement économique à Abidjan ?

14
 II- REVUE DE LITTERATURE

La question du logement dans les villes est devenue un sujet préoccupant. Le thème
de notre étude en évoque un aspect, celui de l'insuffisance du logement économique à
Abidjan. Afin de traiter ce sujet, nous avons jugé bon de parcourir la littérature disponible
sur le problème. Notre revue de littérature s'articule autour de la définition du logement
économique, du problème de l'insuffisance du logement urbain, ses facteurs et son impact,
des politiques de logement menées en Côte D'Ivoire et des caractéristiques des logements
produits.

A- L'HABIT AT ECONOMIQUE : APPROCHE DEFINITIONNELLE.

L'habitat économique a plusieurs définitions émanant de différents auteurs.

La première définition est de Fadeuilhe J.J (1970) pour qui l'habitat économique
désigne l'habitat réalisé par les sociétés immobilières et ayant un niveau minimum
d'équipement .Ces logements ajoute l'auteur sont composés d'immeubles et de maisons
basse en bande.
Antoine (P), Dubresson (A), Manou (S .A) abondent dans le même sens .Ils affirment que
les logements économiques sont des constructions salubres bon marché réalisées par les
sociétés immobilières .Il est d'un niveau de confort et d'équipement minimum.
Pour Antoine (P) (1996),l'habitat économique est un habitat peu spacieux abritant des
familles de taille élévée .Selon lui ce sont des réalisations de sociétés immobilières
principalement constituées d'immeubles et d'unités d'habitat en continuité.
D'après Y API Diahou (1994), l'habitat économique désigne les logements à
équipement minimum produits par les sociétés immobilières. Ces logements aux prix de
vente et loyers étudiés sont donc dits sociaux selon l'auteur.
Manou Savina (A) (1987) appelle ce type de logement l'habitat social. D'après
l'auteur ce type est d'un loyer étudié et modéré.
Pour les auteurs BLANC (B), CHABORNNEAU (F), PARENTEAU (R) (1991)
l'habitat économique est un habitat moderne avec un niveau d'équipement limité. C'est un
habitat produit par les sociétés immobilières essentiellement. Ils précisent qu'à la base cet
habitat a pour cible la classe inferieure car les loyers devant être bas pour être à leur portée.

15
 Philipe Haeringer (2002) définit l'habitat économique comme étant un habitat
modeste aux loyers étudiés et normalement destiné aux classes défavorisées.
Soumahoro (C) (1997) quant à elle qualifie le logement économique d'habitat de
masse populaire. Pour l'auteur c'est un habitat modeste aux loyers modérés bâti par les
sociétés immobilières en vue de loger les économiquement faibles qui est plutôt accaparé
par les classes moyennes et même supérieures.
Selon Marcou (0, F) (1978), l'habitat économique est un logement moderne doté
d'équipements simples et de loyer faible.

B- LE PROBLEME DE L'INSUFFISANCE DE LOGEMENTS URBAINS

Dans les villes du tiers monde, le problème de l'insuffisance de logements est une réalité.
Selon le BNETD-BCEOM (1974), entre 1963 et 1973 le rythme de croissance de
logement à Abidjan est de 9% par an pendant que celui de la population est de 11,5% par
an, ce qui pose un problème de logement.
D'après Fadeuilhe (J.J) (1970), pendant la première décennie après l'indépendance
les sociétés n'abritaient que 10% de la population d'Abidjan. Il ressort une inadéquation
entre l'offre et la demande.
M'Bringah (M.F) (1981) quant à lui relève la faiblesse des capacités d'accueil des

quartiers d'Abidjan.
Quant à la Banque Mondiale ( 1990), elle dénonce le grand déficit de logements
urbains en Côte d'Ivoire surtout à Abidjan. Elle ajoute que les migrants ont des difficultés
à se loger décemment dans la ville.
Pour Marcou (O.F) (1978), la production de logement à Abidjan présente deux
aspects négatifs : elle est insuffisante, mais aussi inadaptée car les loyers ne sont pas à la
portée de la majorité des classes inférieures. L'auteur rapporte qu'entre 1963 et 1973, le
parc de logement abidjanais s'est accru de 86.000 unités, pour une augmentation de la
population de 520.250 personnes.
Dubresson (A) et Diahou (A,Y) (1988) évoquent une petite production immobilière
à Abidjan. Partant elle est loin de satisfaire la forte demande de logement dans la ville.
Yapi Diahou (A) (1989) illustre l'insuffisance de logements à Abidjan en montrant
que pour les migrants surtout étrangers trouver à se loger décemment est un véritable

casse-tête.

16
 Manou Savina (S) (1985) évoque également le problème du déficit de logement à
Abidjan. L'auteur précise que l'offre des productions immobilières dans la ville est limitée
alors que la pression démographique est forte.
Chapelle (K) (1993) abonde dans le même sens. Elle souligne également
l'insuffisance de logement comme étant une réalité à Abidjan. Pour elle le problème se
pose avec acuité dans la ville. L'auteur corrobore ses propos en mentionnant un besoin
neuf de logements de 2645 par an pour une offre annuelle possible de 1800 logements.
Ami en ( 1989) relève également la minceur de l'offre de logement dans la ville

d'Abidjan.
Antoine Philippe ( 1988) quand à lui parle de la crise de logement dans les capitales
africaines. L'auteur indique dans le cas d'Abidjan que l'habitat économique n'a jamais
abrité plus du quart de la population. Dans le même élan il souligne une inadéquation
flagrante entre la demande et l'offre de logements à Bamako la capitale malienne.
D'après De Dianous (S),(1998), la ville d'Abidjan connaît une grave crise de logement. Il
souligne que les programmes gouvernementaux de construction sont insuffisants pour
couvrir des besoins supérieurs à 100000 logements.
Kouadio Théodore, dans Fraternité Matin (2006), met en exergue la gravité de la
crise de logement urbain en Côte d'Ivoire. Il relève que le besoin sur l'ensemble du
territoire est de 40000 logements dont 20000 pour la seule ville d'Abidjan.
Gooré Bi Hué et Alfred (K), dans Fraternité Matin (2008), mentionnent
l'amplification de l'insuffisance de logements urbains en relevant que la demande
nationale annuelle est de 50 000 logements dont 25 000 pour Abidjan.
Diahou Martinien (W) (2010) met en exergue la crise de logement à Abidjan en
relevant que les besoins se chiffrent à 20 000 logements par an contre une offre annuelle
de 12 000 logements.

C- LES CAUSES ET CONSEQUENCES DE CE PROBLEME

1-Les causes
L'urbanisation rapide et ses facteurs
Plusieurs facteurs expliquent le problème de l'insuffisance de l'habitat urbain.
Pour Haeringer (P),(2000),le problème de logement dérive de la pression
démographique dans la ville d'Abidjan .Selon l'auteur , le taux de croissance de la
population abidjanaise est de 10% par an avant 1980.

17
 D'après US-AID/RHUDO (1983), la rapidité de la croissance démographique
urbaine provoque la promiscuité et l'insuffisance du logement dans les villes ivoiriennes.
Selon MANOU (S. A) (1985) la croissance rapide de la population abidjanaise a
entrainé l'insuffisance du logement. L'auteur indique que la population d'Abidjan est
passée de 125 000 habitants en 1955 à 937 000 en 1975.
Pierre Kipre (1988) indique que l'accroissement urbain pose Je problème de
logement. L'auteur souligne que l'exode rural massif en est un facteur.
L' ANDE soutient que la forte croissance démographique urbaine crée le problème
de l'insuffisance de logements.
Selon Je Ministère de l'Environnent (1996), et Je Ministère du Plan (1975), le
problème de logement en Côte d'Ivoire est lié à la population urbaine nombreuse.
Marcou (O.F) (1978) attribue Je problème de logement dans la ville d'Abidjan à la
forte croissance démographique liée à l'accroissement naturel et aux mouvements
migratoires.
Y API DIAHOU (1994) parle du problème de l'insuffisance de logements comme
étant lié à la forte migration. En effet les principales villes du pays et surtout Abidjan sont
les cibles de fortes migrations dont le point de départ est principalement la sous région.
Antoine Philipe (1996) précise également que la crise du logement en milieu urbain
est liée à la croissance rapide de la population dans les villes africaines. Concernant
Abidjan l'auteur mentionne que de 1963 à 1988, la population a été multipliée par huit. En
effet, de 258 650 habitants en 1963 la population est passée à 2 100 000 en 1968 et attient
1929075 habitants en 1988.
Quant à Mambo (P), (2009) il souligne que la pression de la demande de logement
à Abidjan dérive de la venue massive des déplacés de guerre depuis la crise sociopolitique
survenue en 2002.
Selon Prout (c), Roland (0) et Teticat (M) (1988), le développement des infrastructures
sociales ne suit pas l'évolution démographique explosive. Les auteurs affirment que Je
taux de croissance de la population abidjanaise dans les années 70 est de 10% par an soit
une augmentation de 200 000 personnes par an.
Pour Diahou (M) (2010) la dynamique démographique à Abidjan, essentiellement liée
à la migration interne et internationale, cause Je problème de logement.

18
 Selon M'bringah Takana(M .F) (1981), la capacité d'accueil des quartiers d'Abidjan
est de loin inferieure au nombre de postulants du fait de l'urbanisation rapide favorisée par
l'immigration et l'exode rural.

Causes économiques
Selon Georges HARDOY, les problèmes de l'habitat sont liés à la crise économique et
son corollaire la pauvreté.
Pierre VENNETIER affirme également que la paupérisation des populations africaines est
à la base des problèmes de l'habitat urbain.
Y API Diahou ( 1994) révèle que la récession économique depuis 1980 est un facteur de
déficit de logement à Abidjan. En effet la crise a occasionné l'abandon des programmes
immobiliers de l'Etat. Du fait des difficultés financières, plusieurs structures étatiques
intervenant dans le secteur de l'habitat ont été dissoutes à savoir la BNEC, la SOGEFIHA,
la SETU.
MANOU Savina (A) (1985) indique que la crise économique est à la base de
l'insuffisance de logements à Abidjan. L'auteur poursuit en indiquant qu'elle a entrainé la
dissolution de diverses structures foncières et immobilières.
Par ailleurs Antoine (Ph) (1996) rapporte que la crise économique depuis 1980 est à
la base du ralentissement de la production immobilière. L'Etat ivoirien, du fait des
difficultés financières, s'est désengagé du secteur de l'habitat et accordé le relais au privé
pour l'offre de logement. Il poursuit ensuite en relevant que cette même crise économique
a entrainé une baisse des revenus, ce qui limite les moyens d'accès aux logements décents.
Depuis la fin des années soixante-dix, les revenus stagnent voire diminuent. De nombreux
abidjanais ne peuvent plus faire face aux dépenses de logement.
Il mentionne également que la crise du logement est liée au fait que les logements
économiques ou sociaux soient devenus, du fait de leurs loyers faibles, la propriété des
classes moyenne et supérieure depuis les années soixante-dix.
Pour Antoine Philippe (1996), ( 1981) les difficultés d'accès aux logements dans
les villes africaines sont dues à la crise économique.

19
 Les causes politiques et administratives
Selon plusieurs auteurs la crise du logement est liée à la rigidité du régime foncier.
D'après la Banque Mondiale (1987) le régime foncier urbain ivoirien entrave l'accès aux
terrains et la production de logements. En effet, elle trouve que le code foncier par les
normes de constructions élevées est défavorable aux populations pauvres. Partant, la BIRD
a proposé une révision de cette politique urbaine dans les années 80.
BERGERON. R (1991) abonde dans le même sens. Il souligne l'impact néfaste du
code foncier sur les populations défavorisées à Abidjan. En effet les normes élevées de
construction et les critères d'acquisition des parcelles ne permettent pas aux populations
pauvres d'accéder aux logements décents. Il rapporte que cette réalité a été à la base de la
réorientation de la politique urbaine ivoirienne comme recommandée par la Banque

Mondiale.
DIAHOU (M) (2010) relève la complexité administrative dans la délivrance des
documents fonciers qui est de nature à ralentir les activités immobilières en Côte d'Ivoire.
L'auteur dénonce la longueur des dossiers, des procédures, l'intervention de nombreux
acteurs et la lenteur administrative en Côte d'Ivoire.
MANOU (S. A) (1985) à son tour précise que la rigidité du régime foncier ivoirien
défavorise l'accès des populations faibles au sol et aux logements décents.
D'après YAPI Diahou (A) 1994, la politique urbaine ivoirienne de l'habitat avant 1980
exclut les pauvres et donc leur participation à la production immobilière. En effet le régime
foncier est défavorable aux populations pauvres. L'Etat ivoirien dans son objectif de
promotion immobilière, produit des terrains équipés et donc les coûts des parcelles sont
élevés. Ce qui les rend inaccessibles aux classes inférieures dont les revenus sont faibles.
Par ailleurs, les normes élevées de logement exigées par l'Etat ne sont à la portée de
ces classes inférieures.
Selon Antoine (Ph) (1996), le régime foncier est l'un des principaux freins à
l'accession à la propriété légale, les prix des parcelles loties et immatriculées dépassent les
moyens de la plupart des ménages dans les villes africaines.
Blanc (B), Chabornneau (F) et Parenteau (1991) soulignent que dans un souci de
modernisation, la politique urbaine ivoirienne a opté pour le logement économique et
préconise des normes de logement élevées. Ce qui ne profite pas aux populations aux
revenus limités pourtant cibles initiales de ce type de logement.

20
 Kimou (A) et Yapi Diahou (A) (1990) parlent de la politique foncière ivoirienne
avant 1980 comme l'un des facteurs des problèmes de logement à Abidjan.
Yapi Diahou (1984); (1985) présente la politique urbaine en matière d'habitat
comme l'une des principales causes de la crise du logement à Abidjan.
Hearinger (PH) (2000) souligne les défaillances en Côte d'Ivoire de la commission
nationale chargée de la vente des terrains de la SETU. Il dénonce l'élitisme et le
favoritisme dans l'attribution des parcelles.
Quant à Karine (C) (1993) elle évoque la lenteur et la lourdeur administrative dans
le cadre de la délivrance des documents fonciers aux sociétés immobilières. L'auteur
considère que cette situation entraine le ralentissement des activités immobilières. Par
ailleurs elle mentionne que la coexistence du droit foncier et du droit coutumier engendre
une situation foncière incohérente qui n'assure aucune garantie à l'investisseur.
Pour Soumahoro Christelle (1996) les politiques de logement en Côte d'Ivoire sont
la cause de l'insuffisance du logement et de la prolifération des quartiers précaires.
DIAHOU M (2010) mentionne la faiblesse de la production foncière et
l'impuissance de l'Etat ivoirien devant l'accroissement de la demande de terrains à bâtir.
Il souligne l'incapacité de l' AGEF à constituer d'importantes réserves foncières et de
produire un grand nombre de terrains lotis.

2- Les conséquences

Au niveau social
Pour le Ministère de l'Urbanisme et de la Construction, le surpeuplement des
logements et la non satisfaction des locataires des logements sont des conséquences du
manque de logement en Côte d'Ivoire.
A TT A Koffi (1994) indique que l'insuffisance de logement entraine la
prolifération des bidonvilles à Abidjan. Il ajoute à ces conséquences les éboulements
d'habitats et les inondations dus à l'habitation des zones à risque. Plus grave, il y a souvent
des cas de pertes en vies humaines lors de ces drames.
Selon le Ministère de l'Environnement, en Côte d'Ivoire sur les sites dangereux
(pente, vallées, bord de lagune) en cas de grande pluie ou de vents violents l'on enregistre
des écroulements de maisons, des inondations. Dans ces dégâts l'on enregistre très souvent
des pertes en vies humaines.

21
 Par ailleurs, Karine Chapelle (1993) rapporte que le déficit de logements en Côte
d'Ivoire entraine des modifications des habitations afin de répondre aux besoins de la
famille. Elle relève deux sortes de modifications, celles qui n'entrainent pas le changement
de la configuration de l'habitat et celles qui affectent l'espace de l'habitation.
Pour Y API Diahou (A) 1994 l'insuffisance de logement urbain à Abidjan amène
les populations à vivre dans les quartiers précaires, ce qui entraine leur multiplication.
Amien (1989) affirme que plus de 21000 ménages à Abidjan vivent dans les
logements spontanés et y restent à cause de l'insuffisance de l'offre.
Antoine (P) 1996 évoque la promiscuité en milieu urbain comme ! 'une des retombées
négatives de l'insuffisance de logements dans les villes africaines.

Au niveau économique et du paysage urbain

Manou .S. A (1985) mentionne que l'insuffisance de logements à Abidjan a
entrainé une hausse des loyers. La demande étant de loin supérieure à l'offre du fait de la
croissance de la population abidjanaise, les loyers grimpent, on assiste à la cherté du loyer.
Selon De Dianous (S) ( 1998, la crise de logement à Abidjan a pour corollaire la
spéculation et la flambée des prix immobiliers.
En outre Antoine (P) ( 1996) montre que le surpeuplement des logements dans les
villes africaines émane de la crise de logement et de l'accroissement de la taille des

ménages
Pour Diahou (M) (2010) ,la crise de logement en Côte d'Ivoire a pour retombée la
spéculation foncière d'ailleurs accentuée ces dix dernières années.
Selon !'ANDE et le Ministère de l'Environnement en Côte d'Ivoire, la pénurie de
logement entraîne la hausse du loyer et la prolifération de l'habitat précaire.
D'après Y api Diahou (1994) la difficulté d'accès aux logements décents par les
pauvres entraine la prolifération des quartiers précaires à Abidjan.
D'après Hassan. A ( 1992) ! 'habitat précaire est la conséquence de l'incapacité des
pauvres de se procurer un logement digne.
Pour l' AUA (1992) la multiplicité des quartiers précaires à Abidjan relève de

l'insuffisance de logements modernes.

Bonnassieux (A) 1986 abonde dans le même sens en relatant que la prolifération
des bidonvilles dérive de l'insuffisance de logements à Abidjan.

22
 Pour Réjane (B) ANADE(F) et N'GUESSAN (S.M) (2000), le développement
d'habitats illégaux découle de l'échec de l'insertion urbain des nouveaux arrivants dont le
difficile accès aux logements décents en est un facteur.

D- LES POLITIQUES DE LOGEMENT MENEES EN COTE D'IVOIRE

Pour répondre aux énormes besoins de logements urbains en Côte d'Ivoire, il a été mis en
place une politique de l'habitat qui au fil des années a connu une évolution. De la période
coloniale à nos jours la politique de logement a subi une réorientation. Ainsi avons-nous :
-La politique coloniale de logement
-La politique étatique de logement dès 1960
-La nouvelle politique de logement

1 - La politique coloniale urbaine de logement

1-1-L'option politique
- Les principes de départ
D'après Manou S.A (1985), le projet urbain colonial est fondé sur le principe de la
ségrégation. Celle-ci a comme fonction d'assurer la sécurité des installations européennes
et la protection contre les épidémies. L'auteur mentionne que la politique urbaine coloniale
vise un aménagement hygiéniste. La circulation de l'air, la ventilation, l'aération sont les
composantes de l'hygiénisme. L'auteur affirme que ce projet est très restrictif avant 1945
et limité aux seuls européens.
Par ailleurs, l'auteur souligne que la politique coloniale revêt des normes de construction
élevées. En effet, il est recommandé de construire une maison en maçonnerie ou en bois
couverte de tuiles, d'ardoises ou toute autre substance employée dans les constructions
européennes.
Antoine (P), Dubresson (A) et Manou (S.A) (1985) indiquent que les conceptions
hygiénistes développées au XVIIIe et au XIXe siècle en Europe sont appliquées au projet
urbain colonial en Cote d'Ivoire. Les auteurs évoquent également une politique aux normes
de construction élevées. Ils indiquent que l'administration coloniale s'oppose à toute
construction qui nuit à l'hygiène publique et à l'image urbaine. Les règlementations
d'hygiène et de salubrité publique exigent la salubrité des constructions, l'alignement et les
servitudes d'esthétique. Les auteurs rapportent que l'immeuble devra être construit en

23
matériaux européens ; pierre de taille ou brique, mortier, chaux et ciment, couverture en
tôle ou en tuile ; l'emploi de murs en pisé et de couverture en chaume est formellement
interdit.
- L'évolution de la politique de logement après 1945
Manou (S.A) (1985) affirme que le projet urbain évolue après la seconde guerre
mondiale. La politique de logement mise en place vise la promotion de l'habitat social.
D'après Antoine (P), Dubresson (A) et Manou (S.A) (1985), le projet urbain évolue après
1945. Une politique d'habitat social est mise en œuvre. La politique est marquée par
l'engagement des pouvoirs publics dans le secteur du logement. Les auteurs mentionnent
que le principe du logement aidé apparaît en raison des faibles revenus des citadins. Selon
les auteurs, le programme de logement est orienté vers le logement économique.
Selon Bernadette (B), Parenteau (R) et Chabornneau (F) (1990) dès après la
deuxième guerre mondiale le sens que devrait revêtir la politique de l'habitat dans le cadre
du projet urbain est donné par le gouvernement colonial. Cette politique, soulignent les
auteurs, visait à imprimer un ordre au développement de la structure urbaine d'Abidjan et à
trouver des solutions au problème déjà important de logement des populations.
Les auteurs indiquent que le programme de construction mis en place est orienté vers le
logement économique.
Selon De Dianous (S), Le Cluziat (C) et Richard (S) (1998), le projet urbain
colonial se caractérise par la séparation entre les quartiers européens et africains.

1.2- Les moyens de la politique coloniale de logement urbain et les

productions immobilières
Selon différents auteurs, les moyens de la politique urbaine coloniale sont les plans
d'urbanisme, les structures de financement et les sociétés immobilières.
D'après De Dianous (S), Le Cluziat (C) et Richard (S) (1998), le plan Du Prey de
1928 fut le premier grand plan d'aménagement de la ville d'Abidjan. Ces auteurs indiquent
que ce plan entendait fixer et délimiter les zones d'activités et de résidence selon un
modèle colonial de ville ségréguée. Ils révèlent que ce schéma d'urbanisme a pour unique
objet la répartition spatiale du "loti" de la ville. Les exigences d'aménagement local, les
prévisions de servitude et d'équipements y sont globalement absentes.
Ces auteurs évoquent aussi le plan Badani de 1948 comme étant véritablement le plan qui
va s'attaquer à l'aménagement et la rationalisation de l'organisation de la ville d'Abidjan.

24
Selon ces auteurs, le plan Badani se veut à la fois dessin de la ville de demain et guide des
opérations d'urbanisme à mener à Abidjan.
D'après Manou (S.A) (1985), le plan Badani organise la croissance de l'espace urbain
abidjanais. Il prévoit l'extension des quartiers indigènes de Treichville et d'Adjamé ainsi
que la création de nouveaux lotissements à Koumassi.
Antoine (P), Dubresson (A), Manou (S.A) (1987), affirme que le plan Badani
adopté en 1951 constitue le second plan d'aménagement de la ville d'Abidjan. Pour eux, ce
plan organise le développement des quartiers que laisse prévoir l'ouverture du canal de
Vridi. Ils relèvent que ce plan sous-estime l'importance de la croissance démographique et
traduit la priorité de l'économie sur le social.
D'après Yapi (D.A) (1994), deux plans d'urbanisme ont été élaborés durant
l'époque coloniale en Côte d'Ivoire: les plans de 1928 et 1952. Le premier constitue le
plan Du Prey et l'autre désigne le plan Badani élaboré de 1948 à 1952. Selon l'auteur l'on
doit les principaux aspects du paysage urbain au plan Badani. Il fait ainsi allusion au
cloisonnement de la ville marquée par un profond déséquilibre Nord-Sud quant à la
répartition des emplois et de la population.
Pour Blanc (B), Chabomneau (F) et Parenteau (R) ( 1991 ), les premiers instruments
de la politique de logement sont les sociétés immobilières. Les auteurs citent d'abord
l'OHE (Office des Habitations Economiques) créé en 1926, pour toute l'AOF, dont les
objectifs sont la construction de logements salubres à bon marché orientés vers l'accession
à la propriété. Ils évoquent par la suite la SIHCI (Société Ivoirienne d'Habitation de Côte
d'Ivoire) créée en 1952 qui réalise près de 3750 logements. Ces constructions selon les
auteurs sont composées de caravansérails, des pavillons en localtion-vente et des
immeubles de logements locatifs. Ils mentionnent enfin la SUCCI (Société <l'Urbanisme et
de Construction de Côte d'Ivoire) créée en 1959 qui construit des logements individuels

bien équipés.
Antoine (P), Dubresson (A) et Le Clusiat (C) (1988) affirment également que
l'OHE, créé en 1926 et dont une section est instituée dans chaque territoire de l'AOF en
1949 et la SIHCI sont des instruments de promotion immobilière. Les auteurs précisent que
la SIHCI construit sur les extensions des quartiers d' Adjamé et de Treichville. Ils précisent
que le financement de l'habitat est l'œuvre de deux structures: le FIDES (Fonds
d'investissement pour le Développement Economique et siocial) et la CCFOM (Caisse de
Coopération de la France d'Outre-mer). Ces organismes ne participent pas directement à la

25
création de logement mais interviennent dans le capital des structures publiques comme
des sociétés immobilières.
Manou (S.A) (1985) abonde dans le même sens en relevant le rôle du FIDES et du
CCFOM dans le secteur de l'habitat. Elle indique que ces structures constituent les moyens
financiers pour réaliser les objectifs assignés à la politique urbaine coloniale. Par ailleurs,
en plus de la SJHCI et de la SUCCJ, l'auteur cite le GFCI (Groupement Foncier de Côte
d'Ivoire) comme étant un promoteur immobilier important.

2- La réorientation de la politique de logement dès l'indépendance

2.1-L'option politique
Selon Manou Savina (A), la politique de l'habitat urbain de l'Etat ivoirien
indépendant n'est qu'une redéfinition de la politique coloniale de logement.
Pour preuve Y API Diahou affirme que la politique de logement, héritée de la
période coloniale est celle d'une intervention des pouvoirs publics. Pour ce faire, l'Etat est
selon l'auteur lotisseur et promoteur immobilier.
Quant à Bernadette (B), Charbonneau (R) et Parenteau ( 1991 ), ils indiquent que la
politique de logement de l'Etat de Côte d'Ivoire est une poursuite de la politique coloniale.
Pour Haeringer (P) (1978) la politique ivoirienne de logement est celle d'un
engagement de l'Etat dans le secteur de l'habitat. En effet l'Etat se fait promoteur
immobilier.
Manou Savina (A) (1985) indique que dans le cadre de sa politique urbaine au
lendemain de l'indépendance, l'Etat ivoirien a opté pour la promotion de l'habitat social.
Fadeuilhe (J.J.) (1970) affirme quant à lui que la promotion de l'habitat économique est
l'option politique de la Côte d'Ivoire après l'indépendance en matière de l'habitat urbain.
D'après Bernadette (B), CHABORNNAU (R) et Parenteau (1991 ), la politique
urbaine de l'Etat ivoirien privilégie la production de logements économiques.
YAPI Diahou (A) (1994) souligne le choix porté sur l'habitat économique par la
Côte d'Ivoire dans le cadre de sa politique urbaine pendant les deux décennies après
l'indépendance.
Quant à Marcou (O.F) (1978), il évoque un Etat ivoirien bâtisseur après
l'indépendance avec une politique urbaine de logement axée sur l'habitat social.
Selon Karine (C) (1993), l'Etat s'est engagé dans la promotion immobilière de

1960 à 1979.

26
 D'après Antoine (P), Dubresson (A),Manou (S.A), (1988), la politique de l'habitat
urbain entreprise par l'Etat ivoirien est une politique d'accueil qui s'inscrit dans la
continuation de la politique coloniale lancée après 1950 avec la création de sociétés
immobilières. Ils précisent qu'elle s'en différencie par l'ampleur des moyens accordés par
l'Etat et les normes adoptées.La politique vise la production de logements économiques.
Selon le BCEOM/BNETD (1974) l'Etat dès l'indépendance a jeté son dévolu sur le
logement économique pour permettre aux classes défavorisées d'avoir accès aux logements

décents.
Prout (C), Roland (0) et Telicat (M) (1998) rapportent quant à eux que
l'investissement de l'Etat ivoirien dans le secteur de l'habitat dès l'indépendance a pour
vocation de répondre aux besoins de logements.
D'après Fadeuilhe (J.J.) (1970), l'engagement de l'Etat dans le secteur de l'habitat
date de quelques années après l'indépendance vu la faiblesse des productions immobilières
devant la forte pression de la demande de logements.
Pour Haeringer (P) (2000) l'engagement de l'Etat dans le secteur de l'habitat,
émane d'une volonté très forte de promotion sociale.

2.2-Les moyens de cette politique

2.2.1-Les instruments de la planification urbaine
- Les organismes et leurs actions
Selon Manou (S.A) (1985), de nombreuses études ont été faites en vue d'une
meilleure planification urbaine par différents organismes.
L'auteur mentionne trois études principales :
L'étude socio-économique de la SEMA (Société, Economique de Mathématique
Appliquée). L'auteur précise qu'elle a été entreprise dans le cadre des études
régionales lancées par le Ministère du Plan. L'étude permet d'établir des
perspectives de développement d'Abidjan et de déduire des actions à entreprendre.
L'étude des perspectives décennales d'Abidjan entreprise dans le cadre du premier
projet de développement urbain de la Banque Mondiale.
Pour l'auteur, Abidjan est une ville très suivie et son développement est guidé par des
documents d'urbanisme.

27
 Le groupem ent BCEOM /BN ETD (1974) évoque les études du BCEOM /BNETD et

de la SEM A sur la planification urbaine à Abidjan pour une meilleure orientation de la

croissance de la ville.
Y api DIAHOU.A (1994) abonde dans le même sens, il mentionne que des études de
planification ont été effectuées sur Abidjan par la SEMA, le groupement BCEOM/BNETD
et l' AURA (Agence <l'Urbanisme de la Région d'Abidjan).
Antoine (P), Dubresson(A), et Manou (S.A),(1988),indiquent que des organismes
spécialisées sont mis en place, des études nombreuses globales et régulières sont
entreprises par ces derniers afin de planifier la croissance et d'atteindre le modèle urbain
défini.
Différents plans d'urbanisme ont été élaborés pour définir le cadre de mise en œuvre de la
politique de logement à Abidjan.
Fadeuilhe J.J (1970) évoque le plan AURA dans le cadre de la planification
urbaine. L'auteur indique que ce plan est un schéma d'aménagement de la ville d'Abidjan.
Selon Manou S.A. (1985) le BNETD et l' AURA ont été créés pour réaliser des
études urbaines et des plans d'urbanisme sur Abidjan et d'autres villes de la Côte d'Ivoire.
L'auteur précise que le plan d'urbanisme se veut un moyen de contrôle et d'orientation de
la croissance urbaine. Il a pour fonction de prévoir l'extension de la ville et établir une
répartition des différents types d'occupation du sol.
Quant à Bernadette (B) Chabornneau (R) et Parenteau (1991 ), ils révèlent la
succession de plans d'urbanisme en raison de leur dépassement. Les auteurs citent:
Le plan SET AP de 1960 qui préconise une extension est-ouest sur les plateaux au
nord de la ville d'Abidjan. Les auteurs affirment que ce plan concrétise les
extensions prévues par un plan précédent : le plan Badani de 1952.
Les schémas d'extension de la SEMA qui prévoient le développement de zones
d'habitat à Yopougon, Abobo, Riviera et aux deux plateaux.
Le plan AURA de 1969 qui schématise des opérations de densification à Petit -
Bassam et des constructions de standing à Cocody et à Y opougon.
Le plan directeur de 1974 qui prévoit l'urbanisation de la totalité du plateau du
Banco.
Le plan MTPCU (Ministère des Travaux publics et des Transports de la Construction et de
l'Urbanisme) qui prévoit des opérations qui portent sur Abobo et Anyama.

28
 Yapi Diahou A (1994) abonde dans le même sens. Mais l'auteur ne cite que le plan
SETAP et le plan AURA parlant des plans élaborés après l'indépendance. L'auteur affirme
que le plan SET AP reprend et réalise les prévisions précédentes du plan Badani.
Quant au plan AURA, l'auteur souligne qu'il prévoit de marier l'emploi à l'habitat.
Selon Haeringer (P) (2000), la structure urbaine d'Abidjan émane des plans d'urbanisme.
De Dianous(s) (1998), indique que les études de planification durant les années 60
sont le fait de véritables bureaux d'études: la SETAP, la SEMA, et l'AURA.
Pour Bernadette (B), Charbonneau (R) et Parenteau (1991), l'armature urbaine et la
stratification sociale de la ville d'Abidjan résulte de la planification urbaine.

2.2-2- Le régime foncier

Selon Manou S.A. (1985) le régime foncier en Côte d'Ivoire est un régime
d'immatriculation, l'auteur indique que ce régime a été mis en place par l'administration
coloniale et qu'il a été progressivement amendé. L'auteur souligne que par ce régime l'Etat
a le souci de subordonner le droit de propriété à la mise en valeur du sol.
D'après Tribillon J.F (1980) la puissance publique a le monopole de la production
de terrains à bâtir et de la définition foncière des occupations urbaines.
Pour N'bringah TAKANA (O.M .. F), (1981), l'Etat a le contrôle de la terre et des
modalités de son utilisation. L'auteur ajoute que pour ce faire, l'Etat dispose de trois sortes
de techniques juridiques qui sont :
Une réglementation domaniale orientée vers l'urbanisme
Un régime foncier qui s'efforce de faire face au développement de l'urbanisme
Un cadaste polyvalent.
L'auteur souligne que le régime d'immatriculation sur le Livre Foncier est inspiré
du Livre Foncier allemand et du système de Torrens australien.
D'après Haeringer (P)., (1978), l'Etat est maître de la production foncière et de son
attribution.
Pour DEMBELE (0),(1994), l'Etat est propriétaire du foncier mais reconnait un
droit coutumier aux collectivités villageoises dans les périmètres du bâti du village.
L'auteur précise que l'Etat se réserve le droit de la production foncière, de l'accès au sol, et
du contrôle à priori et à postériori de la production de l'habitat dans la ville d'Abidjan. En
1960, un service de permis de construire est créé.

29
 Selon Fadeuilhe (JJ) (1970), pour constituer son domaine, l'Etat procède à la purge
des droits coutumiers par la paye d'une indemnité maximum de 150 000 F CF A par
hectare.
Quant à Karine (C) (1993), elle mentionne que le droit foncier ivoirien se
caractérise, par la coexistence le droit moderne et le droit coutumier. L'auteur ajoute qu'il
repose sur:
L'accès à la propriété par l'immatriculation
L'appartenance des terres non-immatriculées à l'Etat
L'appartenance de la terre à celui qui la met en valeur
Par ailleurs, l'auteur évoque les modalités de cession de terrains domaniaux. En effet la
procédure est échelonnée en trois phases :
La délivrance de la lettre d'attribution
La délivrance de l'arrêté de concession provisoire
La délivrance de l'arrêté de concession définitive
D'après l'auteur, l'accès au titre de propriété se caractérise par la lourdeur
administrative et une lenteur notoire.
Pour Y API DIAHOU (1994) la réglementation foncière est caractérisée par l'adoption
et la modification de plusieurs décrets relatifs au foncier. En outre l'auteur mentionne des
normes de construction élevées et des critères d'attribution de terrains sélectifs et
défavorables aux pauvres et étrangers.
Manou S.A. (1985) met l'accent sur le délai de mise en valeur des terrains urbains.
L'auteur relève que la réglementation fixe une durée de cinq (5) ans pour l'exploitation de
la parcelle, faute de quoi le terrain peut être retiré par l'Etat.
Selon Niamien (Z) et Kagnini (P.E). (2010), le délai de mise en valeur des terrains est
réduit à deux ans. Passé ce temps, le lot non exploité est retiré à l'acquéreur par l'Etat.
Diahou Martinien (2010) distingue deux types de droit foncier :
Le droit foncier rural qui s'applique en milieu rural et le droit foncier urbain qui lui
s'applique en milieu urbain. Ce dernier consacre la propriété du sol par immatriculation.

2.2.3- Les structures d'intervention

Notre documentation nous a permis de distinguer trois types de structures : les structures
de financement, les structures d'équipement et les structures de promotion et de gestion
immobilière.

30
 • Les structures de financement
Les auteurs distinguent deux types de financement de l'habitat: le financement
extérieur et le financement étatique.

Le financement extérieur
Selon Antoine (P),Dubresson(A), Manou (S.A), (1988), la CCCE, US-AID et la
Banque Mondiale furent les partenaires financiers des sociétés immobilières. Les auteurs
affirment que ces structures ont consenti des prêts à long terme aux promoteurs
immobiliers.
D'après Manou (S.A) (1985), les sociétés immobilières ont été financées en partie par
l'extérieur. L'auteur indique que la CCCE (Caisse Centrale de Coopération Economique),
structure française a accordé des crédits à long terme à la SICOGI.
D'après le BNETD-BCEOM (1974), la CCCE accordait des prêts de 25 à 30 milliards

par an aux sociétés immobilières.

Selon Marcou (O.F) (1978), la Banque Mondiale et l'US-AID (Agence Internationale
Américaine pour le Développement) ont accordé des financements pour les logements
sociaux.
Karine (C) (1993) évoque à son tour une autre structure extérieure de financement de
l'habitat en Côte d'Ivoire: la BCEAO (Banque Centrale des Etats de l'Afrique de l'Ouest).
L'auteur nous apprend que la banque a consenti des prêts immobiliers à long terme à la
SICOGI et à la SOGEFIHA.
Yapi Diahou (A) (1994) rapporte quant à lui que la CCCE a été d'un soutien financier
important à la SICOGI. L'auteur mentionne que la CCCE est devenue la CFD (Caisse
Française de Développement) en 1992.

Le financement étatique
Selon Haeringer (P) (2000) différentes structures de l'Etat se sont succédées dans le
cadre du financement de l'habitat. L'auteur évoque l'OSHE (Office pour le Soutien de
l'Habitat Economique) première structure de financement de l'habitat créé en 1968 par
l'Etat et alimenté par des recettes fiscales. L'auteur mentionne ensuite la BNEC
(Banque Nationale de !'Epargne et la Construction) qui hérite de la gestion des fonds
de soutien à l'habitat en 1977 après la dissolution de l'OSHE.

31
 Quant à Bernadette (B ), Chabornneau (R) et Parenteau ( 1991 ), ils rapportent que
l'OSHE a pour rôle de mobiliser les fonds nécessaires à l'équipement de terrains à bâtir et
à la construction de logements sociaux. Les auteurs soulignent que la BNEC créée en 1975
a pour mission de mettre en place les financements nécessaires au fonctionnement des
sociétés immobilières publique et semi-publique.
Pour Marcou (O.F) (1978), le crédit de Côte d'Ivoire est une banque ayant joué un rôle
de premier rang en ce qui concerne les prêts aux sociétés immobilières et aux particuliers
désirant acheter un logement.
Yapi Diahou.A (1994), parlant du financement de l'habitat par l'OSHE, relève trois
types d'intervention de la structure :
Les opérations de crédits consentis aux sociétés immobilières publiques
Des avances spéciales de préfinancement des VRD (Voiries et Réseaux Divers)
Des opérations de relais financiers
Selon Haeringer (P) (2000), l'OSHE et la BNEC sont des instruments financiers de
renforcement de la politique de logement.
L'auteur cite ensuite la BNEC et la CAA comme étant des structures de financement
après l'OSHE.
L'auteur mentionne que la BNEC successeur de l'OSHE pour la gestion du fonds de
soutien à l'habitat est un instrument de collecte et de mobilisation de l'épargne des
ménages pour financer l'habitat. Elle est créée sur recommandation du groupement
BCEOM/ BNETD.
L'auteur indique qu'à la suite du retrait de l'Etat de la BNEC en 1984, le fonds de
soutien à l'habitat a été transféré à la CAA (Caisse Autonome d' Amortissement) un
organisme financier étatique de financement des sociétés immobilières publiques.
Selon fraternité matin (2004) la CAA est devenue la BNI depuis 2004.

• Les structures de promotion et de gestion immobilières

Fadeuilhe (J.J) (1970) affirme que la SUCCI et la SIHCI ont fusionné en 1964 pour
donner naissance à la SICOGI (Société Ivoirienne de Construction et de Gestion
Immobilière) qui a poursuivi leurs actions et a hérité de leurs productions immobilières.
L'auteur évoque une autre société : la SOGEFIHA (Société de Gestion financière de

32
l'Habitat) créée en 1963. L'auteur ajoute que la SOGEFHIA et la SICOGI en 1969 avaient
produit respectivement 7 500 logements et 110 logements.
L'auteur rapporte que l'action des sociétés, certes non négligeable, étant limitée par
rapport à la pression de la demande, l'Etat a développé le financement de la SICOGI et de

la SOGEFHIA.
D'après Haeringer (P) (1978), l'Etat s'est fait promoteur immobilier à travers la

SICOGI et la SOGEFHIA.
Manou Savina (A) (1985) abonde dans le même sens en relevant que la SICOGI et
la SOGEFHIA sont les principaux outils de mise en œuvre de la politique de logement de
l'Etat ivoirien.
Selon Bernadette (B), Charbonneau (R) et Parenteau (1991), la SICOGI est une
société mixte et la SOGEFHIA une société d'Etat. Les auteurs précisent que les
participations au capital de la SICOGI sont majoritairement détenues par l'Etat (53%) et
par un organisme étatique chargé de gérer les cotisations et de fournir certaines prestations
sociales aux travailleurs : la Caisse Nationale de Prévoyance Sociale (27%).
En revanche Yapi Diahou (A) (1994) concernant la SICOGI affirme que l'Etat est
détenteur de 56% des actions contre 17% pour la CDC et 17% pour la CCCE (Caisse
Centrale de Coopération Economique) devenue depuis 1992 la CFD (Caisse française de
Développement). L'auteur indique par ailleurs qu'avec l'engagement de l'Etat dans la
production de !"habitat à travers la SICOGI et la SOGEFHIA on assiste à un boom du
logement économique. L'auteur relève qu'en 1984 la SOGEFIHA est liquidée suite à la
crise économique et à l'endettement excessif de l'Etat.
La Banque Mondiale (1987) souligne qu'elle a préconisé le désengagement de
l'Etat du secteur de l'habitat et la dissolution de structures d'intervention dont la
SOGEFHIA dès le début de la crise économique.
Antoine(P), Dubresson(A), et Manou (S.A),(1988),mentionnent la SICOGI et la
SOGEFIHA comme instruments étatiques de production de logements.
En outre, Yapi Diahou (A) (1994) mentionne qu'après la dissolution de la
SOGEFIHA, le suivi des opérations de vente des logements de son patrimoine a été confié
à la DVI (Direction des Ventes Immobilières) structure intégrée à la Direction et Contrôle
des Grands Travaux (DCGTX).

33
 • Les structures de mobilisation foncière

Selon Manou Savina (A) ( 1985) les structures de mobilisation foncière mise en
place par l'Etat sont d'emblée la DUH et ensuite la SETU (Société <l'Equipement de
Terrains Urbains). L'auteur indique que cette dernière constitue l'un des moyens de
renforcement de la politique de logement de l'Etat de Côte d'Ivoire et qu'elle a produit
plus de 3000 ha de terrains de 1973 à 1987.
Antione(P) ,Dubresson(A), Manou (S.A),(1988)rapportent que la SETU créée en
1791 a réalisé plusieurs types de lotissements .Ils soulignent que de 1974 à 1981 ,elle a
aménagé 1545 hectares ,soit 10813 parcelles au total dont 77% en lotissements évolutifs ou
lotissements à équipement minimum.
D'après Bernadette (B), Charbonneau (R) et Parenteau (1991 ), la SETU créée en
1971 est chargée de mettre à la disposition des sociétés immobilières des terrains viabilisés
nécessaires à la réalisation de leurs opérations. Les auteurs précisent que la SETU assume
trois types d'interventions.
La création de nouveaux lotissements
La restructuration des quartiers traditionnels ou spontanés
Les opérations de rénovation
Les auteurs ajoutent que durant sa première décennie d'existence la SETU a produit
1729 hectares de terrains à bâtir à Abidjan.
Haeringer (P) (2000) qualifie la SETU d'instrument majeur de la politique urbaine de
l'Etat. L'auteur affirme que 50% des terrains équipés par la SETU sont systématiquement
réservés aux opérations des sociétés immobilières et que la structure produit environ 300
hectares de terrains à bâtir par an. Il mentionne que le coût d'un lot de 600m2est de 1000
000 F CF A. Il ajoute par ailleurs que la SETU sera minée par la commission nationale
d'attribution de terrains. Pour l'auteur cette commission constituait un obstacle à
l'efficacité de la SETU.
Les désastres financiers provoqués par ces agissements vont conduire la structure à la
crise.
Yapi Diahou (A) (1994) révèle les types de lotissement réalisés par la SETU :
Le lotissement résidentiel
Le lotissement évolutif
lotissement à équipement minimum

34
 Le lotissement pour sociétés immobilières
Le lotissement mixte
L'auteur affirme qu'en 1987 la SETU avait à son actif 3000 hectares de terrains
équipés affectés à des opérations d'habitats à Abidjan.
Quand à Prout (C), Roland (0), et Titecat (M) (1988), ils mentionnent que jusqu'en
1987 la SETU avait réalisé l'équipement d'environ 3200 hectares sur Abidjan. Les auteurs
indiquent que la SETU mettait sur le marché des parcelles largement dimensionnées à des
prix en dessous des coûts réels de production. Les parcelles étaient vendues à environ
4500/5000F CF A le m2•
D'après Bernadette (B), Charbornneaux (R) et Parenteau (1991), la SETU a eu
recours aux emprunts internationaux (Banque Mondiale, US.AID) pour financer ses
opérations en plus des ressources mises à sa disposition par l'OSHE.
Y API (D.A) 1994 évoque la dissolution de la SETU en 1987 suite à son endettement
excessif et à des difficultés de trésorerie. L'auteur rapporte qu'après la liquidation de la
SETU, ses charges et prérogatives sont transférées à la Direction et Contrôle des Grands
Travaux (DC GTX). La DVI (Direction des Vente Immobilière) une structure créée au sein
de la DCGTX, se vit confier la vente des terrains à bâtir. Selon l'auteur avant la réaction de
SETU il était initié en 1966 par l'Etat une zone d'aménagement différée (ZAD) à Abidjan.
Cette dernière a créée une réserve foncière s'étendant à l'ouest sur l'ensemble du plateau
du Banco, au nord sur Abobo et à l'est sur Bingerville.
Selon Manou S. A ( 1985) les terrains équipés par la SETU sont dotés
d'infrastructures suivantes : adduction d'eau, électricité, voirie, réseau d'assainissement.
2
L'auteur précise les types de parcelles ainsi que les prix de vente par m :

2
Les parcelles de 800 à 1500m2 dont le prix au m est de 1500F en 1976 et de 3500F
en 1982
2
Les parcelles de 500 à 600m2 dont le prix au m est de 2900F CF A en 1982.
Les petites parcelles : les LEM (Lotissement à Equipements Minimum) de 100 à
225m2 en 1982.
L'auteur rappelle que de 1974 à 1981, la SETU a aménagé 1545 hectares, soit 10813
parcelles au total dont 571 hectares pour les sociétés immobilières publiques (77% ont été
attribués à l'habitat social).

35
 2.3-L'offre favorisée par cette politique

Selon le BNETD/BCEOM (1974), les premières réalisations dans le domaine de

l'habitat économique furent l'œuvre de la SIHCI (Société Immobilière d'Habitation de
Côte d'Ivoire) qui réalisa environ 3700 logements de type très économique entre 1952 et
1964 à Abidjan. Les auteurs mentionnent qu'en 1959 fut créée la SUCCI (Société
<l'Urbanisme et de Construction de Côte d'Ivoire). Ils poursuivent en rapportant que la
première grande opération de cette société fut l'ensemble des 220 logements qui
regroupent en réalité plus de 2000 logements à Abidjan.
Fadueilhe (J.J) (1970) affirme que la SICOGI et la SOGEFIHA en 1969 avaient réalisé
respectivement 7500 logements et 110 logements.
Y API Diahou .A (1944), relève que la politique d'habitat aboutit à un boom de logements
économiques. L'auteur indique que de 1965 à 1982 la SICOGI et la SOGEFIHA
construisent respectivement 35134 et 26852 logements, soit un total de 61986 logements.
Selon Bernadette (B), Charbornneau (R) et Parenteau (1991), plus de 60000
logements ont été produits par les sociétés immobilières publiques.

2.4- La remise en cause et la fin de la politique étatique de l'habitat

D'après YAPI DIAHOU.A (1994), la politique de l'habitat est élitiste et revêt des
normes de construction élevées partant les pauvres sont exclus .L'auteur pour expliquer
l'élitisme souligne que les commissions nationales chargées de l'attribution des terrains et
des lots faisaient preuve de sélection.
Cette sélection d'après l'auteur profitait à une poignée de personnes, la bourgeoisie
d'Etat.
Selon Manou Savina (1985) la politique de logement est rigide en raison des
normes de construction élevées. Pour l'auteur cette rigidité défavorise les classes
inferieures. Elle précise que la politique de promotion immobilière par l'Etat n'a duré que
deux décennies après l'indépendance parce qu'à partir de 1980 l'Etat se désengage du
secteur de l'habitat.
La Banque Mondiale (1987) indique qu'elle a recommandé la réorientation de la
politique urbaine de l'Etat en raison des difficultés financières occasionnées par la crise
économique de 1980. L'auteur souligne également la dénonciation de la rigidité du régime

36
foncier et son impact sur les populations pauvres par la banque. En effet les normes de
construction élevées et les critères d'attribution des parcelles étant défavorables aux
pauvres, ces derniers ne peuvent avoir accès aux logements décents.
Karine Chapelle (1993) précise que l'intervention de l'Etat dans le secteur de
l'habitat urbain s'est faite de 1960 à 1979. Après cette période l'Etat a du mettre fin à sa
politique. Pour l'auteur du fait de la conjoncture économique défavorable à partir de 1980
la politique de l'habitat urbain jugée couteuse n'a pu être maintenue.
Selon Yapi Diahou (A) (1994), l'Etat mit fin à sa politique suite aux
recommandations de la Banque Mondiale. En effet au vu de l'endettement excessif et les
difficultés de trésorerie des structures d'intervention de l'Etat (SOGEFHIA, SETU), le
retrait de la CCCE du financement de l'habitat et la crise économique en 1980, la banque a
préconisé à l'Etat la redéfinition de sa politique et son retrait du secteur immobilier au
profit de d'autres priorités.
Bernadette (B), Charbornneau (R) et Parenteau (1991), affirment que l'entrée en
scène de la Banque Mondiale à titre d'acteur principal en 1980 va influencer la direction
de la politique de logement du gouvernement ivoirien. En effet, moyennant appui
financier, la BIRD préconise la redéfinition de la politique de logement consistant à la non
subvention des services et des logements, la baisse des normes d'équipement et
d'aménagement des terrains et l'adoption de coût acceptable pour les bénéficiaires. Partant
une nouvelle politique de logement est adoptée, celle-ci accorde une participation
minimale à l'Etat et une plus grande place au secteur privé.
D'après la Banque Mondiale (1995), les insuffisances de la politique de logement de
l'Etat ivoirien ajoutées aux difficultés financières survenues depuis 1980 ont amené la
BIRD à recommander la redéfinition de cette politique.
En effet, elle préconise le retrait de l'Etat de la production immobilière au profit du privé.
Selon Yapi Diahou (A) concernant cette recommandation plusieurs gestes de bonnes
volontés ont été faits par l'Etat.
En effet, l'Etat procède à la dissolution des structures intervenant dans l'habitat.
Dès lors la filière de productions immobilières est abandonnée au secteur privé.
L'auteur précise que la SICOGI est privatisée.

37
 3- La nouvelle politique de logement
3.1- Présentation de cette politique
Selon la Banque Mondiale (1995), la politique de la promotion immobilière par le
secteur privé consiste pour ce dernier à assurer l'essentiel de la production immobilière.
Cette politique est adoptée à partir de 1980 par l'Etat ivoirien sur recommandation de la

banque.
Y API Diahou (1994) indique que dans les années 80, l'Etat s'est désengagé du secteur de
l'habitat au profit du secteur privé mais le choix de l'habitat économique comme option

politique demeure.
Karine (Chapelle) ( 1993) affirme que depuis 1980, l'essentiel de la production de
logement est assuré par les opérateurs privés. L'auteur ajoute que le désengagement de
l'Etat du secteur de l'habitat n'est pas total puisqu'il garde une intervention minimale.
Manou (S.A). (1985) rapporte que la politique nouvelle de logement a pour principe le
développement de l'initiative privée par rapport à l'initiative publique. La politique
privilegie la production de logements économiques.
Bernadette (B), Charbornneau (R) et Parenteau affirment que depuis 1980, la
production du logement est laissée presque totalement au secteur privé.
D'après Amien (1989) depuis 1980 la filière de production immobilière est détenue par

le secteur privé.

3.2- Les moyens de cette politique

Les moyens sont essentiellement financiers et fonciers
Bernadette (B), Charbornneau (R) et Parenteau (1991) évoquent la mise en place par
l'Etat du CTU (Compte des Terrains Urbains) qui finance l'équipement de terrains en
priorité pour l'habitat économique. Cette production foncière vise à satisfaire les besoins
fonciers des sociétés immobilières privées. Les auteurs parlent également de l'initiation
d'une aide au financement de l'habitat économique par l'Etat. Il s'agit de prêts acquéreurs
par le biais du CDMH (Compte De Mobilisation de l'Habitat).
Selon Alphonse Yapi Diahou (1994), le CDMH et le CTU sont crées avec le concours
financier de la Banque Mondiale et ont pour champ d'intervention respectif l'habitat et le

foncier.
L'auteur affirme que le CDMH a pour rôle de favoriser le financement de crédits
acquéreurs pour les logements sociaux. Les banques commerciales bénéficient en amont de

38
facilités de financement grâce au CDMH, en aval elles accordent des crédits acquéreurs à
des taux et durées souples.
L'auteur ajoute que les acquéreurs individuels, les sociétés immobilières et associations
vouées à la réalisation de logements économiques ou sociaux constituent la clientèle du
CDMH et aussi qu'il favorise l'accession à la propriété. Cependant l'auteur révèle que le
CDMH porte en lui la logique de l'exclusion vu le critère relatif au revenu mensuel. En
effet les populations pour accéder aux crédits acquéreurs doivent justifier un salaire
mensuel compris entre 150 000 et 200 000 F Cfa, ce qui n'est pas à la portée des classes

inférieures.
L'auteur relève une autre forme d'intervention il s'agit des allègements fiscaux, des
exonérations de charges, des exemptions sur certaines contributions (patentes, droits
d'enregistrement) faites aux sociétés immobilières pour des programmes portant au
minimum sur 500 logements économiques par an.
Karine Chapelle (1993) rapporte que pour le financement des programmes de
logements, les promoteurs privés usent de divers moyens
Le financement sur fonds propres
La technique du révolving qui consiste à utiliser les apports personnels des clients
( 10% à 20% du prix de vente) pour démarrer les travaux et de réutiliser les
bénéfices de la vente des premières maisons pour la continuation de l'opération
immobilière
Les crédits bancaires
Les prêts fournisseurs consistant pour les promoteurs à bénéficier de matériaux de
construction à crédit des fournisseurs partenaires
Concernant le foncier, l'auteur mentionne la production de terrains par les villageois.
Ces terrains sont caractérisés par une absence d'équipements qui seront au frais des futurs
acquéreurs.
Karine (C) évoque différentes sociétés privées de construction immobilière à savoir la
SICOGI la société SELMER et la PEBACI.
Marcou (O.F) (1978) parlant des promoteurs privés cite le GFCI, le PRODOMO et la

SOPIM.
Quant à Haeringer (PH) (2000), il énumère la SIPHO, la SIDECI et la SOPIM.
Selon Gosse (B.J) (2006) la Banque Mondiale et le CTU sont des structures ayant
financé la viabilisation des parcelles dont la vente était confiée au SVI (Service de Vente

39
Immobilière. Il souligne que les terrains étaient vendus à des prix allant de l 300F CF A le
m 2 à 15 OOOF CFA/m2•

3.3- Les initiatives du secteur privé et l'offre de logements

Fadeuihe (J.J) (1974) évoque les activités d'une société immobilière privée: le
GFCI. Il précise que cette société en 1971 avait déjà produit 1300 logements.
Manou Savina (1987) mentionne les productions assez importantes du GFCI. Elle montre
également la contribution de ce promoteur immobilier dans l'offre de logement à Abidjan.
Marcou (O.F) (1978) souligne les actions des sociétés privées à Abidjan. L'auteur
cite les promoteurs GFCI, la SOPIM, le PRODOMO. Il rapporte qu'en 1974, la société
PROMODO a réalisé 450 logements et 350 en 1973. Le GFCI a construit 166 logements
en 1974 et 110 en 1975. La SOPIM a réalisé 40 logements en 1974 et 150 en 1975.
Haeringer (2000) quant à lui parle des promoteurs privés que sont la SIDECI, la
SIPHO, et la SOPIM. L'auteur souligne que leurs productions sont destinées à satisfaire la
demande des classes défavorisées. Il qualifie ces promoteurs de sociétés immobilières
"champignons" pour faire allusion à la faiblesse de leurs moyens et de leurs productions.
Quant à Chapelle Karine ( 1993 ), elle mentionne que depuis 1980 les opérateurs
privés de la filière de construction assure l'essentiel de la production de logement. L'auteur
rapporte que de 1983 à 1984 ils auraient produits plus de 3700 logements à Abidjan.
Bergeron (R) (1991) caractérise les promoteurs privés à travers sa propre
classification. L'auteur distingue quatre ( 4) groupes :
Le premier, qualifié de promoteurs intégrés comprend des organismes tel le groupe
Norvégien SELMER. Il se caractérise par la capacité des entreprises à contrôler la totalité
des fonctions dans leur processus de production de la marchandise logement.
Le deuxième est qualifié de promoteurs institutionnels tels que la SICOGI et le
GFCI qui se distinguent par leur dépendance financière à l'égard de ses bailleurs de fonds.
Le troisième dit promoteurs associatifs est représenté par des groupes d'épargnants,
des entreprises ou des associations comparatives. Le promoteur définit les caractéristiques
des logements voulus pour ses membres qui constituent un groupe d'acheteurs.
Enfin le groupe des promoteurs opportunistes qui apparaissent et disparaissent au gré de la
conjoncture et des opportunités de financement à saisir pour réaliser un maximum de
profit.

40
 L'auteur rapporte que la production de ces quatre catégories atteint 10 000
logements entre 1984 et 1989.
Amien (1989) souligne qu'entre 1983-1984, le secteur privé aurait produit plus de
3700 logement à Abidjan;
En revanche, NENE BI Botti (2006) relève la faiblesse de l'offre de logements des
opérateurs privés. L'auteur montre que le marché immobilier est défaillant.

4- Les caractéristiques de l'habitat produit

4.1- Les caractéristiques des logements produits par l'Etat

Selon Fadeuilhe (J.J) (1970), les sociétés immobilières publiques ont produit deux
types de logement : les maisons basses en bande et en hauteur. L'auteur affirme que les
logements sont souvent groupés ou accolés. Concernant les immeubles, il précise qu'il
regroupe des appartements par bloc.
Pour Bernadette (B), Charbonneau (R) et Parenteau (1991) les logements produits
sont de types économiques et principalement concentrés à Abidjan. D'après ces derniers,
nous avons selon la qualité trois types de logements économiques :
Les logements dits "très économique"
Les logements dits "économique"
-Les logements dits "de moyen et bon standing
S'agissant des types de construction, les auteurs distinguent:
les villas
les duplex
les appartements dans les immeubles
les studios
Par ailleurs ces auteurs distinguent par rapport au statut d'occupation des logements, quatre
modes à savoir la location simple, La location vente, le bail, et l'accès direct à la propriété.
La Banque Mondiale (1994) rapporte que les normes de construction de l'habitat

réalisé sont élevées.

Antoine (P) ( 1996) souligne que les logements économiques destinés aux
économiquement faibles sont plutôt occupés par la classe moyenne.
Selon Bernus (E), (1962) les loyers des logements de la SIHCI représentent 15% à
20% du salaire des locataires.

41
 Selon Bernadette (B), Charbonneau (R) et Parenteau (1991) la SICOGI a hérité des
logements de la SIHCI et de la SUCCI dont elle est issue de la fusion. Les auteurs
précisent que les types de logements sont les caravansérails, les pavillons en location-vente
et les immeubles.
D'après Fadeuilhe (J.J) (1970) concernant les locations simples, les loyers de
logements économiques varient de 4400 à 18000 F CF A selon le nombre de pièces. Il
ajoute que s'agissant des logements en bande, le nombre de pièces va de deux à quatre
pièces et pour les duplex quatre à six pièces.
Selon Soumahoro (C) (1996), les productions des promoteurs à Abidjan sont
constituées de logements de deux à cinq pièces ainsi que de studios.
Elle mentionne une maximisation de l'occupation du sol par le bâti surtout par des
logements économiquement rentables.
Manou S.A (1985) affirme à propos des modalités de vente que dans le cas de la
location vente, l'apport personnel pour un cinq pièces en 1960 est de 127 OOOf CF A et le
loyer mensuel de 13 805 F pendant sept ans puis de 11 900F jusqu'à la quinzième année.
Haeringer, (PH) (2000) souligne que pour les logements de deux à trois pièces, le
loyer mensuel était de 12 000 F CF A en 1977.

4.2- Les caractéristiques des logements produits par le Privé

Selon Fadeuilhe (J.J) (1970), le GFCI a produit à Abidjan des logements sociaux
en bande dont le loyer pour les trois pièces en location simple est de 12 OOOF CF A par
mois.
D'après Yapi D. A (1994), la politique de promotion immobilière par le privé vise
plutôt l'accession à la propriété au lieu de la location simple. Il souligne que le coût des
logements économiques est plafonné à 15 millions.
Karine C. (1993) précise que le prix de vente d'un logement économique est plafonné à 15
millions. L'auteur indique que les logements économiques réalisés sont des constructions
en bande d'un étage, des duplex et les appartements dans les immeubles.
Selon Gosse Beauvien J. (2006), les productions des promoteurs privés à Abidjan
Marcory sont constituées de logements de deux à cinq pièces ainsi que de studios.
Pour Pierre Georges (1974), le paysage urbain est caractérisé par la morphologie
des constructions. En effet, selon lui les constructions individuelles aboutissent à un
ensemble hétérogène qui est trop souvent de plus déplorable aspect, d'anarchie et

42
médiocrité esthétique. Au contraire ajoute t-il les constructions des sociétés immobilières,
entreprises ou administrations diffèrent des constructions individuelles. L'auteur précise
qu'à l'hétérogénéité du lotissement répond l'harmonie de la cité.
Concernant le matériel de construction, ATTA KOFFI (1978) souligne qu'il est
moderne pour l'habitat de type européen. En effet, ce type est construit avec des matériaux
suivant : les tôles, les briques en dures, le ciment, la peinture etc.
Quant à CHAPELLE KARINE ( 1993 ), elle souligne que dans la construction de
logement il y a trois (3) éléments principaux: le ciment, l'acier, le bois.
Quant au nombre de pièces, la commission économique des Nations Unies pour
l'Afrique constate la prédominance des logements d'une pièce autour de 1960. Plus tard,
on enregistre des logements allant d'une à cinq (5) pièces. Mais la majorité oscille entre
trois (3) et quatre (4) pièces selon NOH ADAFFANA (1989). Au niveau de la grandeur
selon l'auteur, en Côte d'Ivoire les normes sont fixées par l'arrêté n°1313/MEF du 3 Juin
1970. Ces normes sont les suivantes :
2
Les surfaces des chambres doivent être de 9 à 12 m
La taille de la salle de séjour est comprise entre 14 et 17 m2 pour un logement de
deux (2) pièces. Ces superficies sont majorées de 2 m2 par pièce supplémentaire du
logement.
2
Le studio devra avoir pour surface 16 à 17 m •

2
Nombre de pièces Superficie (m )

1 16àl7
2 29 à35
3 40à49
4 5là63
5 62à77

Quant au BNETD (1974) les normes de construction sont le respect des conditions,
d'hygiène, de sécurité, d'esthétique et des règles d'occupation du sol.

43
 III- PROBLEMATIQUE

L'urbanisation en Afrique s'avère rapide. Amorcée essentiellement durant la

période coloniale, l'urbanisation du continent s'est accélérée au lendemain des
indépendances. Pour preuve, les capitales coloniales, alors petites villes ont connu une
extension rapide après 1960 et constituent désormais des métropoles. En outre, la
multiplication des villes sur le continent est remarquable. La Côte d'Ivoire n'échappe pas à
ce constat. Bien que récente, l'urbanisation du pays est accélérée.
Considéré en 1960 comme le pays le moins urbanisé en Afrique de l'Ouest, la Côte
d'Ivoire a rapidement rattrapé son retard. Elle occupe une place de choix parmi les pays
les plus urbanisés du continent. Le taux d'urbanisation du pays croît au fil des années. De
12,7% en 1960, ce taux est passé à 32% en 1975 ensuite à 39% en 1988, puis à 42,5% en
1998. De 1960 à 1998, le taux d'urbanisation à presque quadruplé.
De 26 villes en 1960, l'on passe 253 centres urbains en 1998 et à plus de 400 villes
de nos jours. L'explosion urbaine est indéniable. Cette urbanisation se caractérise
également par une croissance spatiale et démographique rapide.
Abidjan, capitale économique du pays est l'illustration parfaite de cette dynamique
urbaine. Petit village au début du XXe siècle, Abidjan est devenue en moins d'un demi-
siècle l'une des métropoles les plus importantes d'Afrique subsaharienne avec une
population nombreuse. En effet, choisi pour son site exceptionnel à la fois salubre et
favorable à la construction d'un port en eau profonde appelé à jouer un rôle économique
primordial dans le circuit des échanges coloniaux, Abidjan devient la capitale politique de
la colonie de Côte d'Ivoire le 01 Juillet 1934 après Grand Bassam et Bingerville. Choisi
également comme tête de ligne du chemin de fer devant servir à acheminer les produits
depuis le Niger vers le futur port pour l'exportation, Abidjan bénéficie de grands travaux.
Les constructions du chemin de fer, de Wharf, et du port entraînent le développement
d'activités portuaires, de négoce et industrielles dans la cité qui crée énormément
d'emplois. La quête de travail accentue les migrations vers la ville et amplifie la
dynamique démographique. A la veille de l'indépendance, Abidjan voit sa population se
multiplier par six (6), de 1960 à nos jours, la croissance est continue. Ainsi de 1400
habitants en 1912 la population abidjanaise passe à 200.000 habitants en 1960 puis à
2.877.948 en 1998. En 2011, cette population est estimée à 4.231558 habitants. S'étendant

44
sur 600 hectares en 1912, Abidjan couvre une superficie de plus de 63.000 hectares de nos
jours.
Une telle situation ne va pas sans problèmes. La ville est en proie à de nombreuses
difficultés. Au rang de ces problèmes nous avons l'insuffisance de logements notamment
de logements économiques. Le rythme de construction des logements ne suit pas celui de
la croissance démographique de la ville. Si la population connait une croissance rapide, les
productions immobilières restent limitées.
Un espace urbain, insuffisamment couvert par le logement économique moderne
face à une demande en forte croissance n'est -il pas problématique?
Quelle est l'ampleur de cette insuffisance ?
Quelles en sont les causes et l'impact?

45
 IV- LES OBJECTIFS

L'objectif général
L'objectif général est de mettre en évidence l'ampleur de l'insuffisance de
logements économiques à Abidjan.

Objectifs spécifiques
1. Faire l'inventaire cartographique du logement économique à Abidjan et décrire les
acteurs de cet habitat.
2. Présenter et décrire l'évolution de la demande et de l'offre de logements
économiques à Abidjan depuis 1960.
3. Déterminer les facteurs et l'impact du déficit de logements économiques à Abidjan.

V- METHODOLOGIE DE RECHERCHE

A. Les hypothèses de recherche

1- Le logement économique ne couvre pas toute la ville et les acteurs sont fonction
des politiques de logement menées.
2- Il existe un déséquilibre entre les besoins et l'offre.
3- La rigidité du code foncier urbain est à la base du faible dynamisme
du marché du logement économique à Abidjan.
4- L'insuffisance du logement économique est à la base de la prolifération de
l'habitat précaire à Abidjan.

B. Démarche
La méthode utilisée pour vérifier les hypothèses de recherche se fonde sur les
éléments suivants: l'identification des unités d'observation et des variables de recherche,
la technique de collecte des données et le traitement des informations recueillies.

46
 b- Les variables décrivant les acteurs
Variables qualitatives Variables quantitatives
-noms des structures d'intervention
-nature de la mission -Le nombre de structures mises en place
des structures d'intervention -Date de création de chacune des structures
-types de structures -Les dates délimitant la période de chaque
-domaines d'intervention de chaque structure politique
-caractéristiques des actions de chaque structure
-Le rôle de l'Etat - niveau de production de chaque structure

-localisation de la production de chacune des

structures
-caractéristiques de la politique de l'habitat

2-2-variables relatives au rapport besoins et offre de logements

économiques

a-variables relatives aux besoins

Variables qualitatives Variables quantitatives

-caractéristiques socio-professionnelles -niveaux annuels des besoins
de la population -niveau global des besoins
-types de logement économique -niveau d'évolution des besoins
demandés

-rythme d'évolution des besoins

48
 b-variables décrivant l'offre
Variables qualitatives
-Type des logements économiques offerts
-Caractéristiques des logements offerts
-Localisation des logements
-Typologie des promoteurs de logement
-noms des promoteurs
-noms des quartiers construits
-Modalités de vente ou de location des logements
-Evolution de l'offre depuis 1960
-Typologie des équipements dans les quartiers
construits
-Typologie des matériaux de construction -
-Le niveau de respect des normes de construction
-Les types de plans des logements
-Les caractéristiques socioprofessionnelles de la
clientèle
-Niveau d'équipement des logements
2-3 Variable décrivant les relations code foncier et faible dynamisme du marché de
logements économiques.
a- Les variables liées au régime foncier urbain.
Variables qualificatives
- typologie de l'habitat
- la nature des normes de construction
- les caractéristiques des terrains
- Les caractéristiques du régime foncier
- La nature des modalités de cession des terrains
-La nature et les types de structures de production
foncière
-La nature de la nationalité des acquéreurs des lots
-La typologie du site
-Les modalités de cession des terrains
-La localisation des lots
-La nature des dossiers pour les documents fonciers
- Le niveau d'équipement des terrains
-La typologie des équipements du terrain.
Variables quantitatives
-Nombre de logements économiques produits et
nombre de pièces des logements.
-Les prix de vente des logements.
-nombre de logements offerts par promoteur
-Superficies des logements économiques
- noms des quartiers construits
-Le rythme de croissance de la production
immobilière
/ -Le nombre annuel de logement offert
-Date de création des sociétés immobilières
-Nombre de sociétés immobilières
-La durée de mise en œuvre d'un programme de
construction
-Durée de construction d'un logement, nombre de
logements par quartier
-Le nombre d'équipement mis en place par quartier
/ -niveaux de revenus de la population abidjanaise
Variables quantitatives
-Prix des parcelles
-Taille des parcelles
-Nombre d'années maximum pour la mise en
valeur par terrains.
-Coût des redevances, durée pour l'obtention de
documents administratifs.
-Le nombre de lots produits par structure
foncière.
-Superficie de l'espace loti.
-Le niveau de production foncière
-Le rythme de croissance du lotissement.
-La date de création des structures de
mobilisation du sol
-Date de dissolution des structures foncières
-Nombre d'année d'existence de chaque structure
d'équipement de terrains.
49
 b- Les variables décrivant le marché du logement économique à Abidjan.
Variables qualitatives
-Typologie du logement économique offert
-Caractéristiques des logements offerts
-Localisation des logements
-Typologie des promoteurs de logement
-Modalités de vente ou de location des logements
-Evolution de l'offre depuis 1960
-Typologie des équipements dans les quartiers
construits
-Typologie des matériaux de construction -
-Le niveau de respect des normes de construction
-Les types de plans des logements
-Les caractéristiques socioprofessionnelles de la
clientèle
-La nature des fonds des sociétés
-Les stratégies de recherche de fonds adoptés
-Niveau d'équipement des logements
Variables quantitatives
-Nombre de logements économiques produits et
nombre de pièces des logements.
-Les prix de vente des logements.
-nombre de logements produits par promoteur
-Superficies des logements économiques
- noms des quartiers construits
-Coût des matériaux de construction
-Le rythme de croissance de la production
immobilière par rapport à celui de la population
-Le nombre annuel de logement offert par rapport
aux besoins.
-Date de création des sociétés immobilières
-Nombre de sociétés immobilières
-La durée de mise en œuvre d'un programme de
construction
-Le niveau de budget des sociétés
-Durée de construction d'un logement, nombre de
logements par quartier
-Le nombre d'équipement mis en place par quartier
-Le coût des terrains
-niveaux de revenus de la population abidjanaise
50
 2-4- Variables décrivant le rapport insuffisance de logements et
Prolifération des quartiers précaires

a. Variables de mesure du niveau d'insuffisance de logements à Abidjan.

Variables qualitatives
-Evolution des besoins de logements économiques
et de l'offre depuis 1960
-Le niveau de satisfaction de la demande
Variables quantitatives
-Niveau des besoins annuels de logements
économiques sur l'ensemble des besoins
-le niveau annuel des besoins par an à
Abidjan dans les besoins nationaux.
-Niveau annuel de l'offre de logement à
Abidjan et la part de logements économique

des \ -Rythme de croissance de la population

-Caractéristiques socio-économiques
abidjanaise
populations cibles du logement économique
Rythme d'évolution de l'offre de logements

socio-économiques des 1 -niveau global des besoins

-C aractéri stiq ues
-niveau d'évolution de l'offre
acquéreurs du logement économique
-niveaux annuels du déficit
-Typologie de logements offerts
-niveau global du déficit
-Caractéristiques des logements offerts
-Le montant des loyers et les prix de vente
de logements économiques.

b. Variables mettant en évidence la prolifération des quartiers précaires

VARIABLES QUANTITATIVES
VARIABLES QUALITATIVES
Le nombre de quartiers précaires à
Les noms des quartiers précaires
La nature des sites des quartiers précaires Abidjan
Rythme de croissance des bidonvilles
Leur localisation
Niveau d'évolution de la population des
Les types de construction
bidonvilles à Abidjan
Les types de matériaux de construction
La superficie des quartiers précaires
Les types de profession des résidents
La taille des ménages
Les types de nationalités des résidents
Effectif de la population des bidonvilles
Les causes d'habitation de ces quartiers
Le nombre d'années passées dans ce
Les types de difficultés des résidents
quartier
Le niveau de revenu du chef de ménage

51
 Ces données sont issues de travaux de recherche (thèses, mémoires), de documents
techniques et spécialisés (les plans d'urbanisme, documents d'orientation sur l'habitat
urbain, les textes de lois et décrets d'application, revues etc), des articles de journaux, des
résultats des différents recensements (1975, 1988, 1998) et estimations de l'INS, les
ouvrages généraux et spécialisés sur l'habitat économique et enfin des cartes relatives au
logement économique et aux bidonvilles à Abidjan. Différents détails relatifs aux
documents et ouvrages consultés sont mis en exergue grâce à la revue de littérature et notre

bibliographie.

a. Les sources de travaux de recherches, des documents spécialisés et des

ouvrages généraux.
Les travaux de recherche (Thèses et mémoires), les ouvrages généraux et certains
documents techniques ont été consultés dans différentes bibliothèques. Au nombre de ces
dernières nous avons les bibliothèques de l'IGT, de l'Université de Cocody, du BNETD,
de l'IRD et de l'INADES. Pour les lois et décrets, les services du Ministère de la
construction et du journal officiel ont été visités.

b. Les cartes
b.1. les cartes relatives au logement économique
Il s'agit des cartes de répartition et de localisation de logements économiques par
commune à Abidjan. Ce sont des cartes réalisées par le service de cartographie de l'INS-
urbanisation en 1991. Ces cartes ont été conçues à partir d'une échelle de 3/500.000. Nous
avons également des cartes réalisées par le BNETD à l'échelle de 1/5000 en 1976. Elles
nous permettent de faire le bilan des réalisations des sociétés civiles et d'évaluer le niveau
de l'offre face aux besoins à Abidjan.

b.2. Les cartes des quartiers précaires d'Abidjan

Il s'agit des cartes de concentration des quartiers précaires à Abidjan. Pendant
différentes années : ce sont des cartes réalisées à l'échelle 1/250.000 et confectionnées par
l' AUA en I 985 ; 1987 et par le BNETD en 1976. Elles nous permettent de suivre la
prolifération des bidonvilles et leur dynamique spatiale dans la ville. Ces informations
nous permettent de mesurer le niveau de l'impact de l'insuffisance de logements
économiques sur le paysage urbain.

53
 3.2 - L'observation directe
L'observation directe porte sur le bâti, sur cinq (5) quartiers construits par les sociétés
immobilières (Adjamé 220 logements, Port-Bouet Sainte-Anne, Star 16, cité BATIM, cité
palmeraie) sur cinq (5) bidonvilles (Gobélé, Yaossehi, Abattoir, Zoé-Bruno, Mossikro)
choisis par tirage simple. L'objectif escompté est d'une part de mesurer le niveau du bâti et
de caractériser les logements économiques produits par les promoteurs immobiliers.
D'autre part, il s'agit d'évaluer le niveau de prolifération des quartiers précaires et de
caractériser les habitations dans ces lieux. Il s'agit essentiellement de :
Identifier les types d'habitation et les sites de constructions,
Mesurer la qualité du logement,
Déterminer le nombre de pièces et le niveau de confort des logements
économiques,
Déterminer les matériaux de construction et le plan des quartiers,
Apprécier les conditions de vie des résidents,
Mesurer la taille des quartiers construits par les promoteurs et celle des
bidonvilles.
Nous avons parcouru la ville pendant six (6) mois pour collecter les informations.
Dans notre visite, nous avons faits des photographies des types d'habitat pour illustrer les
faits observés.

3.3- L'enquête
Elle s'est adressée aux structures d'Etat chargées de la mise en œuvre de la
politique de logement parce qu'elle dispose d'informations authentiques nécessaires à
notre recherche. Elle a également visé les promoteurs immobiliers pour leur rôle
déterminant de production de logements et donc mieux placés pour nous apporter les
informations pouvant permettre de caractériser l'offre de logements à Abidjan.
Deux types d'enquête ont été menés ; la première a été un entretien direct avec 15
promoteurs immobiliers et chacun des directeurs du domaine urbain, de l'habitat et la
copropriété, de l' AGEF et leurs collaborateurs. La seconde est une enquête faite auprès des
chefs de ménages vivant dans les bidonvilles.

54
 a. Les entretiens et leurs contenus
Les entretiens avec les responsables des sociétés immobilières visent à présenter le
marché de logement économique et à caractériser les logements construits. Nous nous
sommes entretenus avec 30 personnes comme échantillon reparties comme suit: deux
responsables par société dont un commercial et un responsable du service technique des 15
sociétés enquêtées.
L'échantillonnage des personnes enquêtées s'est fait comme suit:
- 1 cr niveau : il porte sur les 15 sociétés immobilières dans la ville. Ces choix ont
été faits par la méthode du tirage simple. Ce qui nous a permis d'identifier les promoteurs à

enquêter.
- ime niveau : il porte sur deux personnes à enquêter. Ils ont été choisis en fonction
des services clés intervenant dans le marché de logement : ce sont le responsable du
service technique qui est chargé des constructions et celui du service commercial qui
s'occupe de la commercialisation des logements produits.
Les entretiens ont porté sur les points suivants :
Les types de logements économiques produits
Nombre de logements produits
Type de plan, nombre de pièces des logements et les matériaux
Le nombre, le nom et les superficies des quartiers construits
Les prix et modalités d'offre des logements
Localisation des quartiers construits.
Les sources de financement des promoteurs.
L'entretien avec le Directeur du domaine urbain ainsi que ses collaborateurs a porté sur les
thèmes suivants :
Le régime foncier urbain(les modes de cession des terrains, les dossiers, les
procédures)
Le lotissement villageois.

L'entretien avec le Directeur de l'habitat et de la copropriété et ses collaborateurs s'est

articulé autour des axes suivants :

la politique de l'habitat urbain
Les sociétés immobilières et leurs productions
Les offres et besoins de logements à Abidjan

55
 Le permis de construire ( dossiers, procédure, normes de construction).

Avec le Directeur de l 'AGEF et ses collaborateurs, l'entretien porte sur les thèmes
suivants :
La constitution des réserves foncières pour l'Etat,
Les terrains produits et leurs caractéristiques
la vente des terrains,
les difficultés de l'AGEF.

b. L'enquête par questionnaire

L'enquête par questionnaire a pour but de déterminer les causes de la prolifération
des quartiers précaires à Abidjan. Elle permettra d'évaluer l'impact de l'insuffisance de

logements dans la ville.

L'enquête a été menée dans 9 quartiers précaires échantillons et a porté sur 45
personnes soit 5 par chacun des bidonvilles. L'échantillonnage de ces personnes enquêtées
s'est fait comme suit:
1 cr niveau : il concerne les quartiers précaires retenus dans la ville. Nous
avons identifié ces quartiers par la méthode du tirage simple.
2ème niveau: à l'intérieur de ces quartiers les personnes ont été choisies par

la méthode des itinéraires.

c. Le déroulement de l'enquête
Au niveau des entretiens
Nous avons d'abord distribué nos questionnaires (voir annexe) aux différents directeurs
des sociétés immobilières et aux différents directeurs du domaine urbain, de l'habitat et de

la copropriété et del' AGEF.

Nous sommes retournés les voir quelques semaines après pour échanger sur le contenu du
questionnaire. Nous précisons que les questionnaires adressés aux promoteurs immobiliers
s'articulent essentiellement autour de l'offre de logements économiques. Celui déposé à la
direction du domaine urbain porte sur le régime foncier urbain et le lotissement villageois.
Le questionnaire concernant la direction de l'habitat et de la copropriété est axé sur les
offres et besoins de logements urbains depuis l'indépendance et les politiques de logements

entreprises par l'Etat.

56
 En ce qui concerne la direction de l 'AGEF, le questionnaire a porté sur les
productions foncières de la dite structure et leur commercialisation.

Au niveau de l'enquête de causalité

Cette enquête a porté sur des résidents de quartiers précaires à Abidjan. L'administration
du questionnaire a été immédiate. Les personnes enquêtées ont répondu aussitôt à chacune
des questions que nous leurs avons posées dès notre rencontre.
Le questionnaire a porté sur les causes d'habitation des bidonvilles, leur ancienneté
sur les lieux. Les informations recueillies dans le cadre de cette enquête nous permettront
de déterminer les facteurs de la prolifération des bidonvilles à Abidjan.

4- La méthode de traitement des données

4.1-Le traitement des données

Le traitement de l'information consistera au dépouillement des données recueillies lors de
nos enquêtes et interview afin de les rendre plus expressives. Par ailleurs nous réaliserons
des cartes, des graphiques et des tableaux statistiques à partir des chiffres obtenus après

dépouillement.

4.1.1-Le traitement statistique

Les données chiffrées recueillies feront l'objet de traitement statistique. Ces données
concerneront le niveau de demandes en logements, le nombre de logements construits, les
coûts de logements, les loyers des logements, les superficies utilisées par type de logement
économique, le nombre de pièces. Ces informations traitées, nous permettront de faire des

tableaux et des graphiques.

4.1.2-Le traitement cartographique et photographique

Nous aurons recours au traitement informatique et à certains logiciels comme MAP INFO,
Adobe Illustrator et ARC View pour réaliser nos cartes relatives au logement économique.
Elles seront conçues sur la base des chiffres relatifs à la production de logements
économiques et leurs localisations à Abidjan. Les photos de logements économiques
prises lors de la visite sur le terrain seront scannées afin d'avoir des illustrations ou images

numériques.

57
 4.1.3-Le traitement analytique
Il traitera les informations recueillies par interview et les enquêtes perpétrées auprès des
ménages, sociétés immobilières d'une part et du Ministère de la Construction et de
l'Urbanisme et de l' AGEF d'autre part. Ce traitement sera fondé sur les informations
concernant les besoins et offre de logements économiques à Abidjan, le régime foncier

ainsi que la production foncière.

4.2-Les résultats
Le traitement nous permettra de dresser des tableaux, des cartes, des graphiques relatifs au
problème du logement économique à Abidjan.

VI- LES DIFFICULTES

Les principales difficultés rencontrées sont relatives à la quasi indisponibilité des
responsables enquêtés, à la réticence de certaines sociétés immobilières et surtout, à
l'acquisition de certaines données jugées confidentielles par les promoteurs, notamment les
données sur les chiffres de leurs productions et de leurs capitaux. A ces difficultés
principales, il faut ajouter la cherté de la recherche.

-La réticence et le quasi indisponibilité des promoteurs immobiliers.

La mise en chantier de tout travail de recherche dépend en grande partie de données
anciennes ou actuelles pour lesquelles le chercheur se propose de faire de la recherche
documentaire ou des enquêtes pour soutenir son argumentation.
Pour la présente étude quinze ( 15) sociétés immobilières ont été choisies comme cibles de
notre enquête. A ces promoteurs nous avons adressé des courriers ayant pour objet une
demande d'informations. Les réponses à ces courriers ont énormément tardé. Certaines
sociétés ont mis un mois avant de nous faire appel et nous fixer un rendez-vous pour
l'entretien, d'autres en n'ont mis plus. Ce retard est imputable aux multiples charges des
directeurs généraux ayant empêchés la lecture de nos demandes et autorisations de réponse
dans un délai bref. Les rendez-vous fixés pour l'entretien à travers les appels téléphoniques
tardifs des promoteurs n'ont généralement pas été respectés. La quasi totalité des
promoteurs enquêtés nous ont reçus qu'après deux à trois rendez-vous manqués. En
fonction du contenu du questionnaire, les directeurs généraux ont autorisé leurs
responsables commerciaux et techniques à nous fournir les informations tant attendues.

58
Ces derniers pour la plupart nous ont fixé à leur tour des rendez-vous parce qu'occupés au
présent moment. Ainsi avons-nous mis un à deux mois avant d'obtenir les informations au
niveau d'une société immobilière. Il faut relever que les informations données étaient
incomplètes. Certaines questions jugées sensibles n'ont pas fait l'objet de réponse par
quelques promoteurs. Il s'agit notamment de questions se rapportant à la totalité des
logements produits. Certaines entreprises après lecture de notre questionnaire ont plutôt
été réticentes. Elles ont refusé de façon catégorique de nous recevoir. Nous avons du
procéder à un nouveau tirage simple pour les substituer.

Le manque de moyens financiers

La crise économique actuelle aggravée par le climat sociopolitique rend la situation
financière des parents plus difficile. Dans ces conditions faire de longues études sans
soutien financier conséquent devient pour les étudiants de familles modestes un véritable
parcours de combattants. Les pressions sont énormes et la recherche coute excessivement
cher (les données, les déplacements, les enquêtes, le matériel, l'impression etc). Toutefois
avec l'aide de bonnes volontés et surtout de nos encadreurs, nous croyons avoir fait ce que
nous devions et pu produire ce document. Les critiques objectives et les suggestions bien
avisées que vous voudriez bien y apporter nous aiderons à le corriger.
La présente étude s'organise autour de trois grandes parties, elles-mêmes
subdivisées en sept (7) chapitres.

59
 LES QUESTIONS DE LA OBJECTIFS HYPOTHESES VARIABLES D'ANALYSES METHODE DE RESULTATS
PROBLEME
PROBLEMATIQUE SPECIFIQUES COLLECTE DES
CENTRAL
DONNEES
-L'insuffisance -Un espace urbain -Faire l'inventaire -Les logements l-variables décrivant les logements
du logement à insuffisamment couvert cartographique du économiques ne économiques et les acteurs Observation directe photos
Abidjan par le logement logement couvrent pas toute Cartes
1-1-variables caractérisant le
économique face à une économique et la ville et les
logement économique
demande ben forte décrire les acteurs acteurs sont
croissance n'est-il pas de cet habitat. fonction la politique 1-2-variables décrivant les acteurs Interview
problématique ? de logement menée
2-variables décrivant le rapport
besoins et offre de logements
-Décrire et économiques Tableaux
-Quelle est l'ampleur de présenter -Il existe un 2-1-variables décrivant les besoins
l'insuffisance de logement l'évolution des déséquilibre entre
à Abidjan? besoins et offres les besoins et 2-2-variables décrivant 1 'offre interview
de logement de l'offre. Graphiques
1960 à nos jours 3-Variables décrivant les relations Enquête par
codes fonciers et faiblesse du marché questionnaire
de logement
-Déterrniner les -La rigidité du code 3-1-les variables caractérisant le
-Quels en sont les causes causes et l'impact foncier urbain est à régime foncier urbain
et l'impact? du déficit de la base du déficit de Recherche Graphiques
logement logement 3-2- les variables décrivant le documentaire
marché de logement à Abidjan
-L'insuffisance de
4- les variables décrivant les rapports Enquête par
logement est à la
insuffisance de logements et questionnaire
base de la
prolifération des quartiers précaires
prolifération de
l'habitat précaire à 4-1- variables de mesure du niveau
Abidjan de l'insuffisance de logements à Recherche
Abidjan Observation directe documentaire
Photos
4-2- variables relatives à la
prolifération des bidonvilles

60
 PREMIERE PARTIE:

PRESENTATION DU CADRE DE
L'ETUDE ET DU CONTEXTE
' '

POLITIQUE DE L'HABITAT

61
 INTRODUCTION

Ex capitale politique de la Côte d'Ivoire, Abidjan constitue la principale ville du

pays. La rapidité de l'urbanisation de la cité est irréfutable. En moins de cinquante ans,
Abidjan, le petit village Ebrié au début du XXe siècle est devenue une agglomération
gigantesque .Cette métropole de son statut de capitale du pays bénéficie d'une attention
particulière de l'Etat dès l'indépendance. A la faveur du boom économique, Abidjan est la
cible privilégiée des investissements étatiques. Les réalisations occasionnées par les
investissements font d'elle une digne capitale, mais aussi un pôle de développement
économique véritable. Désormais, Abidjan devient un centre urbain d'une extrême
attraction. Partant la distinction de la ville des autres dans le pays est remarquable, son
importance aussi. La prépondérance d'Abidjan dans le pays est multidimensionnelle. Ville
macrocéphale, la spécificité d'Abidjan s'observe à divers niveaux. Elle est unique pour son
site particulier, sa population très nombreuse et ses infrastructures et équipements
impressionnants. Elle est prépondérante pour ses activités économiques d'envergure et
pour ses services administratifs de haute importance. Hélas, elle se démarque également
par ses problèmes de grande ampleur. Le problème de logement se pose tout de même
dans un contexte de politique l'habitat censé favoriser la production des constructions.

Dans notre étude il sera question d'emblée de donner les caractéristiques physiques
sociodémographiques d'Abidjan et les infrastructures et équipements. Ensuite nous
évoquerons les activités économiques et les différents problèmes rencontrés dans la ville.
Enfin nous présenterons la politique de l'habitat urbain en Côte d'Ivoire.

62
CHAPITRE I: LES CARACTERISTIQUES PHYSIQUES, SOCIO
DEMOGRAPHIQUES ET LES INFRASTRUCTURES
ET EQUIPEMENTS DE LA VILLE D'ABIDJAN

Appartenant, à l'ensemble ouest africain, la Côte D'Ivoire est un Etat qui s'inscrit
dans une aire de 6° en latitude et en longitude avec une ouverture sur l'océan atlantique.
L'explosion urbaine connue par le pays laisse entrevoir dans l'ensemble urbain une ville
macrocéphale : la métropole abidjanaise. Abidjan, la capitale économique se localise dans
la région des lagunes au sud du pays et constitue une agglomération gigantesque.
Cette ville née au début du 20eme siècle par la volonté du colonisateur connaît une
urbanisation rapide. Du site de Petit Bassam, la ville s'étend aux plateaux du nord. En
2007, la ville couvrait une superficie de 65240 hectares.
A cela s'ajoute une population sans cesse croissante et nombreuse. Cette ville au
dynamisme particulier reste fortement sous l'influence du milieu physique. Abidjan se
particularise par ses caractéristiques physiques et sociodémographiques.

1- LES CARACTERISTIQUES PHYSIQUES D'ABIDJAN

1.1 - Historique de la ville d'Abidjan

A l'instar de la plupart des villes tropicales Abidjan est d'origine récente. Situé au
sud-est de la Côte d'Ivoire sur le littoral, le site d'Abidjan fut choisi par la mission
Houdaille en 1899. En effet cette mission était chargée de déterminer le tracé du futur
chemin de fer Abidjan-Niger pour l'installation de la tête de ligne. A cet effet le site
d'Abidjan semblait se prêter favorablement à l'aménagement d'un port en eau profonde
sous condition toutefois de pouvoir relier la lagune à la mer par un canal navigable".
C'est surtout l'attrait de la rade d'Abidjan qui va décider d'un nouveau
changement de capitale. Une note du 16 mars 1896, rédigée par le gouverneur Binger,
vantait déjà le caractère exceptionnel du site lagunaire d'Abidjan : « en face de petit
Bassam, la côte se coude au nord. Dans l'entonnoir formé par les eaux à ce coude il y a une
telle profondeur que sur une zone d'un mille et demi de large environ, la sonde n'accuse
pas de fond, ou en accuse un trop considérable pour y laisser tomber l'ancre ( ... ) a ce

1 BNETD/BCEOM, 1974, Projet de développement urbain à Abidjan : politique d'habitat et de promotion

foncière, rapport n° 4, p4.

63
point, connu par les marins sous le nom de vallée profonde ou de trou sans fond, la plage
de sable qui sépare la mer de la lagune atteint quelques centaines de mètre de largeur ; à
divers points elle est tellement rongée qu'elle a à peine 150 mètres de largeur. Supposons
que la mer continue à ronger ou que par des travaux l'on mette la lagune en
communication avec la mer, nous aurions là une rade naturelle, toute trouvée, ayant une
superficie considérable avec des fonds naturels variant de 7à 13 mètres.v'
Mais c'est surtout la volonté métropolitaine de créer une ligne de chemin de fer reliant le
golf de guinée au fleuve Niger qui va décider du sort d'Abidjan. Le plateau et son plan
d'eau permettent la double implantation d'une gare et d'un pont, les conditions sont donc
idéales. Les travaux de construction de la ligne débutent en 1904 et l'année suivante un
premier percement de canal entre la lagune et la mer, à Port-Bouet, est entrepris. Mal
menée, cette tentative échoue, le chenal s'ensable et les travaux sont définitivement arrêtés
en 1907. Le chemin de fer, lui, avance. Déjà 80km de ligne sont construite en 1906, reliant
la gare d'Abidjan (plateau) à Agboville. C'est autour de la gare et de la zone portuaire du
plateau, aménagée pour recevoir les bateaux censés empruntés le canal, que se construit, ex
nihilo, la ville d'Abidjan. Ne préexistent à son édification que les petits villages d' Adjamé
au nord, de Locodjoro à l'ouest, de Cocody à l'est et Anoumabo au Sud.
Le colonisateur décide en 1923 de prolonger la ligne de chemin de fer jusqu'à la
côte. Un pont flottant (mis en place en 1930) relie d'abord le plateau à l'île de petit
Bassam. Le chemin de fer rejoint ensuite Port-Bouët grâce à une digue construite au sud-
est de l'île en 1934. La voie ferrée débouche enfin sur un wharf du même type que celui
de Grand Bassam. On parvient ainsi malgré l'absence de canal, à la réalisation du projet
d'origine: relier la côte à l'intérieur, assurer l'acheminement vers le Niger des
marchandises transportées par voie maritime. Logiquement, l'administration coloniale
décide bientôt de transférer son siège vers cet axe devenu l'épine dorsale de la Côte
d'Ivoire. Abidjan devient officiellement la nouvelle capitale le 1 juillet 1934.
Le projet de canal mer-lagune revient à l'ordre du jour à la fin des années 30. Des
études sérieuses sont entreprises pour éviter un nouvel ensablement. L'orientation nord-
ouest/sud-est du nouveau projet permet d'éviter le dépôt de sable provoqué par les courants
marins ouest-est (cause de l'ensablement du premier canal). "La deuxième guerre mondiale
interrompt les travaux entamés en 1938, qui ne s'achèveront qu'en Juillet 1950.
L'ouverture du canal de Vridi décide du boom démographique d'Abidjan. Long de 2,7km,

2 De Dianous (S), Décembre 1998, "Abidjan" in marches tropicaux et méditerranéens, hors série, p 20.

64
large de 3 70 mètres, il permet l'accès au site lagunaire à des bateaux de près de 15 mètres
de tirant d'eau. Le Warf de Port-Bouët est immédiatement abandonné au profit du port du
Plateau : les bateaux s'ancrent dans la lagune et les marchandises sont débarquées au
moyen de petites embarcations vers le port. L'aménagement d'un port en eau profonde est
décidé au cours des années 50. Dès 1956, celui-ci compte 1 km de quais par fonds de 10
mètres. Le trafic portuaire triple entre 1948 et 1958, passant de 430 000 tonnes à 1 300 000
tonnes tandis que la population d'Abidjan fait plus que doubler, passant de 48 000
3
habitants à quelque 120 000 habitants" .

Ce n'est qu'avec la mise en place du port en eau profonde en 1951 que commence
le développement véritable de la ville au niveau spatial et économique. En effet ce port va
entrainer une concentration des activités industrielles et commerciales qui vaut aujourd'hui
à la ville le statut de capitale économique de la Côte d'Ivoire.

1.2 -Le site d'Abidjan

Avec une superficie de 65240 hectares, le site d'Abidjan est l'un des plus
pittoresques de la Côte d'Ivoire. Il se compose de deux éléments : les zones lagunaires et

les plateaux continentaux.

1.2.1- Les zones lagunaires

C'est la présence de la lagune Ebrié qui caractérise principalement le site
d'Abidjan. Cette lagune qui s'étend d'est en ouest sur 120 km isole le continent au nord et
le cordon littoral au sud". Entre les deux, la lagune est parsemée d'îles telles que, à Abidjan
l'île de Petit Bassam à l'est et l'île Boulay à l'ouest. Ces îles délimitent le bassin
d'évolution du port qui présente une superficie de 1000 ha avec moins de 10 m de fond.
Le cordon littoral et les îles sont constitués de matériaux sableux, d'origine alluvionnaire
récente. Le site est plat et peu élevé ce qui fait que certains endroits sont périodiquement
inondables. Le cordon littoral abrite les quartiers Vridi, Port-Bouët. C'est un terrain
favorable aux installations portuaires et industrielles.
L'île de Petit Bassam a une surface d'environ 3000 ha. Sur cette île sont localisés
les quartiers de Marcory, Koumassi, Treichville, Zone 4, Biétri, le port et la zone

industrielle.

3 De Dianous (S), Décembre 1998, "Abidjan" in marchés tropicaux et méditerranéens, hors série, p 20.
4
BNETD/BCEOM, 1974, op. cit, pl 1

65
 L'île Bouley est peu habitée. Elle a une vocation touristique d'ailleurs peu exploitée
et elle abrite le cimetière des bateaux (tous les anciens bateaux). La lagune reçoit
d'importants apports d'eaux de ruissellement à cause des précipitations qui dépassent
souvent 2000 m par an. Aussi est-elle parcourue de courants notables surtout depuis
l'ouverture de l'exutoire direct vers la mer que constitue le canal de Vridi. Les baies qui
jalonnent la lagune sont très polluées en raison des dépôts d'ordures ménagères et de
déchets industriels déversés dans l'eau. En effet les baies étant fermées, l'eau y est
stagnante ce qui entraîne le maintien de ces déchets qui polluent les zones lagunaires. Les
zones marécageuses contenues dans ce site constituent un obstacle pour l'urbanisation.
Elles ne sont pas propice aux opérations d'habitat .De plus, l'assainissement des zones
littorales n'est pas chose facile car l'absence de pentes ralentit le ruissellement, complique
la construction et le fonctionnement des réseaux d'égouts et en accroît singulièrement le
coût. L'assainissement de ses zones est un sujet de préoccupation constante pour les
pouvoirs publics et freine parfois l 'urbanisatiorr',

1.2.2- Les plateaux continentaux

Au nord de la lagune s'étendent plusieurs plateaux d'est vers l'ouest. Ainsi nous
avons le plateau du Banco, le plateau proprement dit, le plateau de Cocody et celui de la
Riviera. Tous ces plateaux se rejoignent pour former un plateau principal qui culmine à
110 m au nord d 'A bobo vers Ayama. Ces plateaux sont parcourus par de petites vallées.
La partie centrale du système urbain d'Abidjan est constituée par le Plateau, une sorte de
presqu'île entre deux baies étroites: la baie de Cocody à l'est celle du Banco à l'ouest.
Cette dernière est particulièrement profonde avec une longueur d'environ 5,3 Km.
Le plateau du Banco, très vaste (environ 5000 ha) voit son urbanisation limitée au
nord par la forêt classée du Banco. Il abrite le quartier Y opougon. Cette zone a connu une
urbanisation rapide et abrite une zone industrielle.
Le plateau de la Riviéra, situé à l'est de Cocody, est une zone résidentielle et vouée
à des fins de loisir et de tourisme. On y trouve des hôtels importants dont le Golf Hôtel.
La Riviéra s'étend jusqu'aux confins de Bingerville, capitale du pays de 1900-1934.
Enfin vers le nord dans la zone d' Abobo nous avons une urbanisation très active.
Les zones continentales décrites sont caractérisées par une certaine élévation au dessus du
niveau de la mer qui leur assure une meilleure ventilation.

5
BNETD/BCEOM, 1974, op. cit, pl2

66
 Parcourues de Vallons, les pentes dans ces plateaux sont variables. Les falaises du
rivage isolent une succession de plateformes plus ou moins étendues qui servent de zones
d'urbanisation. Les pentes quant à elles sont favorables à l'évacuation des eaux usées et de
pluie. Toutes ces caractéristiques favorisent l'urbanisation. En effet, ces plateaux
présentent des avantages énormes. Ce site est propice à l'urbanisation par son caractère
salubre du à la présence de plateaux élevés et aérés permettant d'échapper à l'humidité. De
plus, il favorise l'extension de la ville eu égard l'absence de rupture dans ces plateaux. De
Dianous .S (1998) affirme d'ailleurs qu'en raison de ce site de tout premier ordre, sans
transition ni coupure avec la ville, l'extension de l'urbanisation au nord est préconisée".
L'expansion de la ville de manière horizontale est également facilitée. En outre, les vallons
et thalwegs favorisent le drainage des eaux de ruissellement partant ils présentent des

avantages d'assainissement.
Par contre les pentes provoquent une érosion assez importante de par les flots de

ruissellement d'eaux abondantes.

Bâti sur un site pittoresque, Abidjan est de ce fait une ville à structure spatiale
éclatée. Cette ville est composée de 10 communes.

1-2-3-Les dix communes d'Abidjan: une ville fragmentée

Agglomérat de dix communes depuis 1980, Abidjan a vu se développer, au fil des années,
une répartition fragmentée de son urbanisation. La complexité de la ville tient au fait que
non seulement les dix communes présentent une physionomie, un dynamisme et des
populations fortement contrastées.
"Au sud-est, la commune de Port-Bouët est la seule des dix communes à s'étendre le
long du littoral maritime, sur près de 30Km d'est en ouest. Elle se partage en trois secteurs.
Port-Bouët Est abrite les zones d'habitats précaires de Jean-Folly et Adjoufou, la zone
aéroportuaire et les collectivités villageoises d' Abouabou, Amangoua, Mafiblé. Port-Bouët
Centre est essentiellement constitué de logements HLM, décrépis et insalubres. Port-Bouët
Ouest se confond avec la très active zone industrielle de Vridi, aux marges de laquelle sont
venues s'agglutiner les populations les plus pauvres de la ville. La commune de Port-Bouët
7
s'étend, à l'ouest, au-delà du canal de Vridi,jusqu'au lac Braké" .

6
De Dianous (S), Décembre 1998, "Abidjan" in marchés tropicaux et méditerranéens, hors série, p 22
7
De Dianous (S), Décembre 1998, "Abidjan" in marchés tropicaux et méditerranéens, hors série, p 8.

67
 Au nord de port-Bouët se situe la grande île lagunaire de petit Bassam, divisée en
trois communes: "Koumassi à l'Est, Marcory au centre et au Sud, Treichville à l'ouest.
Koumassi est la commune d'Abidjan à la plus forte densité de population : plus de 350 000
habitants sur une superficie de 874 hectares. Aujourd'hui un immense dortoir, qui compte
deux zones d'habitats précaires particulièrement peuplées : le village d' Akromiabla à
l'extrême nord et la zone de « Grand campement» à l'est, qui pourrait abriter quelque
100 000 habitants, vivant dans des conditions d'insalubrité particulièrement préoccupantes.
Au sud-est se trouve une zone industrielle, un des trois zones que compte Abidjan:".
La commune limitrophe Marcory se partage entre des quartiers résidentiels aisés
(Marcory-résidentiel, zone 4, Biétry), de nombreuses activités industrielles le long du
boulevard Giscard d'Estaing et en zone ainsi que des commerces de grande surface. Elle
compte aussi des quartiers populaires, entre l'avenue de Marcory et le boulevard Giscard
d'Estaing. Au nord de la commune, les villages d' Anoumabo-Alliodan abritent des zones
d'habitat mixte où apparaissent des villas résidentielles.
La commune de Treichville, qui fait face au quartier d'affaires du Plateau, recouvre
le vieux quartier populaire d'Abidjan. C'est le quartier historique du PDCI, ex-parti
unique. C'était, jusqu'à son incendie en 1997, le siège d'un très important marché de
vivres, tissus, objets de consommation courante. Ces commerçants, en majorité des
femmes, se sont déplacés vers l'est, le long du boulevard Charles de Gaulle. Les
commerces du centre de Treichville sont en grande partie tenus par la communauté syro-
libanaise et marocaine, près de la moitié de la zone portuaire, qui s'étend tout le long de la
rive ouest, depuis le pont Houphouët et Charles de Gaulle, se trouve la péninsule du

plateau.
Ce spectaculaire centre d'affaires et d'administration, avec ses hautes tours de béton
et de verre, évoque Istanbul et son quartier de Beyoglu, davantage que la presqu'île de
Mathattan à laquelle elle est souvent comparée. La population résidente est de moins de
12 000 habitants, contre plus de 300 00 en journée''. A partir de 18-19h le quartier se vide

presque totalement.
A l'ouest du plateau s'étend la verdoyante commune de Cocody, qui occupe à elle
seule un cinquième du territoire abidjanais pour seulement 5% de sa population. Cocody
abrite en majeure partie les villas et luxueuses résidences de la haute société ivoirienne et

8 De Dianous (S), Décembre 1998, "Abidjan" in marchés tropicaux et méditerranéens, hors série, p 8.
9 De Dianous (S), Décembre 1998, "Abidjan" in marchés tropicaux et méditerranéens, hors série, p 8.

68
des expatriés européens. Au sud de la route menant à Bingerville se sont construits les
quartiers de Riviéra, zones résidentielles réparties de part et d'autre du splendide parcours
de golf. Mais Cocody compte aussi des quartiers défavorisés, peuplés des familles du
personnel domestique des quartiers huppés, que l'on tente de «déguerpir» en raison de
l'insalubrité de leur conditions de vie et de leur occupation illégale du sol. Les quatre
communes nord et est d'Abidjan rassemblent plus des deux tiers de la population de la
ville. Essentiellement constituée de quartiers populaires, elles présentent cependant des
caractéristiques différentes. Adjamé, dans le prolongement nord du plateau, abrite une
intense activité commerciale. L'attraction de son marché a quelque peu remplacé celle du
marché de Treichville après son incendie. Adjamé est aussi le siège de la gare routière
d'Abidjan, totalement saturée aujourd'hui et dont le site va être déplacé. Attécoubé, à l'est,
est une commune à cheval sur deux rives de lagune, dont la population, particulièrement
défavorisée et pauvre, vit aujourd'hui dans des conditions sanitaires difficiles. La plupart
des rues sont en terre, le bitumage ne concernant que les grands axes. La forêt du Banco,
qui s'étend au nord appartient au territoire administratif de la commune. Les communes de
Yopougon à l'est et d'Abobo au nord constituent les deux grandes cités dortoirs d'Abidjan.
Y opougon est la moins pauvre des deux et la plus étendue de la ville. Quartier populaire à
l'animation nocturne proverbiale (la rue Princesse), Y opougon abrite aussi nombre de
fonctionnaires et d'employés, constituant le gros des classes moyennes d'Abidjan. La
plupart de ses habitants travaille en dehors de la commune : au plateau, à Vridi (zone
industrielle de Port-Bouët) ou dans la zone industrielle située au nord de la ville, en

bordure de la forêt du Banco.

C'est en fait à Abobo, commune géante d'au moins 900 000 habitants'", située à
l'extrême nord de la ville, que se rassemblent les populations les plus modestes d'Abidjan.
La nourriture et les loyers y sont moins chers qu'ailleurs, suscitant une forte attraction des
plus démunis. Sans activité industrielle (hormis la petite zone A GRIP AC, au km 18.

10 De Dianous (S), Décembre 1998, "Abidjan" in marches tropicaux et méditerranéens, hors série, p I O.

69
 En effet Initialement localisée sur l'ile de petit Bassam, la dynamique de la ville
d'Abidjan s'est axée d'emblée sur le site entouré de lagune dans le sud de ladite ville .la
colonisation aidant, la ville coloniale s'est progressivement étendue. Du fait de la
ségrégation au sein de la ville coloniale à l'époque, le plateau constituait la partie occupée
par les colons français .Cette zone est dite ville blanche et les zones de Treichville et
4
d' Adjamé, habitées par les indigènes, représentaient la ville africaine 1 . Jusqu'à la veille de
15
! 'indépendance en 1960 la croissance urbaine a un sens sud-nord .Cependant seulement
une maigre frange des plateaux du nord et de l'ile de petit Bassam est occupée. Disons que
durant l'époque coloniale, la dynamique urbaine est faible .La croissance spatiale de la
ville est lente.
A partir de 1960, la croissance urbaine devient galopante. Avec l'urbanisation accélérée,
l'extension de la ville se fait à un rythme vertigineux.
A l'indépendance, les tendances du développement spatial de la ville sont
dessinées par des plans : le plan Badani mis en œuvre en 1928 et terminé en 1952 et le plan
SETAP de 196016• La croissance de la ville est donc réglementée par des plans
d'urbanisme.
Le plan Badani prévoyait la consolidation de la fonction administrative du plateau et
la structuration de nouvelles zones d'habitat: Adjamé Nord,Cocody,Marcory et
Koumassi 17. La vocation résidentielle de la zone de Cocody et l'extension sur le Banco
définies par ce plan sont confirmées en 1960 par le plan SETAP. Ce dernier accélère et
concrétise les directions données par le plan Badani accordant cependant une plus grande
importance à l'activité résidentielle. Il prévoit le développement et l'implantation des
18
programmes d'habitat sur le plateau du Banco, à Cocody et à la Riviera . Le plan engage
de développement de ! 'urbanisation vers le nord- ouest sur les plateaux continentaux. Ce
plan donne d'ailleurs une plus grande importance aux zones d'habitats. En 1966 les études
de la SEMA (Société de Mathématique Appliquée) prévoit l'extension de la ville
d'Abidjan sur les zones non urbanisées des plateaux du nord. En 1969, un autre plan
d'urbanisme élaboré par l' AURA (Agence <l'Urbanisme de la Région d'Abidjan), prévoit

14 DIAHOU.M, Croissance urbaine, législation foncière et accès illégal au sol urbain à Abidjan, 2009, p33
15
MANOU.S.A, Politique et pratiques urbaines à Abidjan 1985, p
16 Blanc B, Charbonneau (F), Parenteau (R), 1991, Habitat économique : modernisation et promotion sociale,

p16
17 Blanc B, Charbonneau (F), Parenteau (R), 1991, Habitat économique: modernisation et promotion sociale,

p16
18 Blanc B, Charbonneau (F), Parenteau (R), 1991, Habitat économique: modernisation et promotion sociale,

p16.

71
des opérations d'urbanisation sur l'île de Petit Bassam au sud de la ville et sur les plateaux

du nord 19.
La mise en œuvre progressive de ces plans dans le processus d'urbanisation permet
le développement rapide de la ville.
Ainsi l'ensemble de l'ile de petit Bassam est urbanisé. Les zones d' Adjamé et du
sud-ouest de cocody au nord de la commune du Plateau, sont atteint par l'urbanisation. La
croissance spatiale se fait du Plateau vers le nord, et du côté sud-est de la frange urbanisé
de Treichville.
Dans les années 70, le rythme de l'urbanisation garde le même élan jusqu'à nos jours. Les
zones nord de la ville sont prises d'assaut par les fronts urbains. Cette croissance
vertigineuse est principalement orientée vers l'est, l'ouest et au nord sur les plateaux
continentaux où a lieu les principales opérations d'urbanisation'",
Les communes de Y opougon, d' A bobo et de Cocody émanent de la mise en œuvre des
projets d'urbanisme et de cette dynamique urbaine. De nos jours, la ville est immense, de
l'extrême est (Port-Bouet) à l'extrême ouest (Yopougon) les distances atteignent 40 km,
21
elles dépassent 25 km du nord au sud .

19 Blanc B, Charbonneau (F), Parenteau (R), 1991, Habitat économique : modernisation et promotion sociale,
pl 6.
20 BLANC. B, Chabornneau. F, Parenteau.R, Habitat économique: modernisation et promotion sociale à

Abidjan, 1991, p 16.

21De Dianous (S), Décembre 1998, "Abidjan" in marches tropicaux et méditerranéens, hors série, p I O.

72
Carte 2 : Extension de la ville d'Abidjan
--- ... ----- ·-1 • Les villages
A
1. La première ville coloniale

• Anyama ............ La voie ferrée

i

/
J

Abobo
•/
, --._ - --···

·-- ...
• La ville blanche

Les villes "africaines"

,
'' 2. La ville à l'aube de l'indépendance
Forêt
du banco ;t Bingerville
Tâche urbaine au cours des années 1960
Cocody

•;.(· Attécoubé
'· Adlamé 3. Les dynamiques urbaines des années 1970 à nos jours
Yopougon .• ( ~r."'

. ' Plateau
.
\ Les principaux axes routiers
•• t, \
\. taaune Ebrié
Marcorv Koumassi
taaune Ebrié '\
Treichville
\ Les grandes opérations d'urbanisme
lie Boulev
. · .•.\
\....• (la taille de l'étoile est proportionnelle à l'importance du projet)
.••.•.
Port bouet
\
\ La tâche urbaine
Océan atlantique
...\•.
Les fronts urbains secondaires
···-··-+· Les fronts urbains principaux
1 ' --

Source : Steck, 2003

73
 Conclusion partielle

Situé dans la région des lagunes au sud de la Côte d'Ivoire, Abidjan est dans une
zone forestière sous l'influence du climat subéquatorial.
Principale ville du pays, Abidjan bénéficie d'un relief spécial. Le site est l'un des
plus pittoresques de la COTE D'IVOIRE. Il se compose de zones lagunaires et de plateaux
continentaux. Occupant la partie sud de l'agglomération les zones lagunaires abritent le
cordon littoral et les îles Bouley et de petit Bassam. Ces portions de terres sont d'altitudes
peu élevées. Les plateaux continentaux localisés au nord sont plutôt des zones d'altitudes
élevées. Les altitudes maximales sont de 110 m. Ces plateaux sont ceux du Banco, le
plateau proprement dit et celui de Cocody. Ils se caractérisent par un entaillage de petites
vallées. De la structure du site résulte un paysage éclaté de la ville. L'urbanisation
d'Abidjan connait un caractère progressif et accéléré. Lente durant la période coloniale, la
croissance de la ville est d'une orientation sud -nord et ensuite est-ouest dès
l'indépendance. Elle est encore plus accélérée après 1970 du fait des fronts urbains
d'envergure engagés. Dès lors, Abidjan constitue une cité gigantesque de plus de 65000

hectares avec à son actif dix ( 10) communes.

II- LES CARACTERISTIQUES SOCIO DEMOGRAPHIQUES D'ABIDJAN

La croissance de la population abidjanaise sera étudiée dans la deuxième partie de

notre travail.

74
 2-1-Une population jeune et à majorité masculine

Tableau 1 : Répartition de la population d'Abidjan par sexe et par âge (1998) RGPH 98
Groupe d'âges SEXE
Masculin Féminin Total

0-4ans 1 66 196 159494 325690

5 -9ans 162 832 169 728 332 570
10-14ans 152 041 192 284 344 325
15-19ans 156 193 218 083 374 276
20-24ans 195 838 197 951 393 789
25-29ans 172 639 150 483 323 122

30-34ans 130 272 110 354 240 626

35-39ans 98 397 81 686 180 083

40-44ans 77 788 56 171 133 959

45-49ans 55 846 33 255 89 101

50-54ans 34 521 20 602 55 123

55-59ans 20 218 12 480 32 698

60-64ans 12 344 9 185 21 529

65-69ans 7 082 5 430 12 512

70-74ans 3 909 3 501 7 410

75-79ans 1 823 2 014 3 837

80-84ans 1 038 1 310 2 348

85-89ans 627 746 l 373

90-94ans 842 865 1 707

95 et+ 734 821 1 555

Non déclaré 161 154 315

Total 1 451341 1426607 2 877 948

Source: RGPH, 1998

La répartition par strate d'âge de la population d'Abidjan révèle que les moins de
40 ans constituant la population jeune sont nettement les plus nombreux et représentent
87% de la population totale d'Abidjan avec 48% de jeunes dont l'âge est compris entre 0
etl 9 ans. Ce taux très élevé s'explique par un exode rural massif des jeunes en direction

75
d'Abidjan et la présence d'une forte proportion d'élèves et d'étudiants selon
OUATIARA.O (2008)22.
A cela, il faut ajouter la forte immigration vers la ville. Ces immigrants sont
composés essentiellement de jeunes. La population abidjanaise est donc jeune.
La répartition par sexe quant à elle, indique une tendance à l'équilibre entre les
deux sexes vu le tableau. Le sexe masculin prédomine avec un léger écart sur le sexe
féminin .L'effectif des hommes est de 1 451 341 soit 50,43% de la population totale
d'Abidjan.
En somme, la population abidjanaise est jeune dans l'ensemble et dominée
légèrement par le sexe masculin.

Graphique 1 : Pyramide des âges de la population abidjanaise

1------ ------- ~-------- --------- ---- --------

90-94

80-84

70-74

60-64

50-54
•Femmes
40-44 •Hommes

30-34

20-24

10-14

0-4

300000 200000 100000 0 100000 200000 300000

Source : RGPH, 1998

22
OUA TT ARA. 0, Marché de consommation du gibier à Abidjan : approche géographique, 2009, p29

76
2.2-La structure selon la nationalité

Tableau 2: La population d'Abidjan par ethnie ou par nationalité selon le sexe

Ethnie ou nationalité Sexe
Total Masculin Féminin

Total 2877948 1451341 1426607

AKAN 918080 426517 491563
KROU 355693 174247 181446
MANDE DU NORD 408763 210376 198387
MANDE DU SUD 152284 76249 76035
VOLTAIQUE 189634 95571 94063
NATURALISES 19662 9998 9664
IVOIRIENS
IVOIRIENS SANS 2968 1467 1501
PRECISION
BENIN 37086 19740 17346
BURKINA FASO 296986 159776 137210

CAP VERT 307 136 171

GAMBIE 616 385 231

GHANA 41402 17314 24088

GUINEE 74951 41867 33084

GUINEE-BISSAU 185 118 67
LIBERIA 4594 2139 2455
MALI 172495 95040 77455
MAURITANIE 5811 4690 1121
NIGER 41000 29844 22886
NIGERIA 48115 25229 22886

SENEGAL 27084 18605 8479

SIERRA LEONE 910 507 403

TOGO 34068 17163 16905

RESTE DU MONDE 45254 24363 20891
Source : INS, RGPH 98,

77
 Au vu du tableau la population abidjanaise a un caractère cosmopolite. La
population est un véritable melting pot. Nous avons un mélange de nationaux et
d'étrangers remarquable. Les données du RGPH 1998 indiquent que la population
d'Abidjan est composée en majorité d'ivoiriens. Sur une population totale de 2.877.948
(RGPH 1998) nous avons 2.047.084 nationaux soit 71% avec une forte fraction d'Akan et
une frange assez importante de naturalisés.
Cette majorité de nationaux est suivie par une part importante constituée par la
communauté CEDEAO qui est de 779.799 habitants soit 27% de la population totale. Elle
est caractérisée par une frange importante de burkinabés. La communauté issue du reste du
monde est de 1065 habitants soit 2% de cette population.. La population abidjanaise
comporte une forte communauté CEDEAO et d'une part assez importante de ressortissants
du reste du monde.
Selon la répartition par nationalité et par sexe la population abidjanaise est
composée en majorité d'hommes dans l'ensemble. Mais dans la frange des nationaux il ya
un excédent de femmes, nous avons pour un total de 2.047.084 nationaux 1.052.659
femmes contre 994.425 hommes. Par contre dans la communauté étrangère il y a plus
d'hommes que de femmes. Ce qui montre que les hommes sont plus candidats à l'aventure
que les femmes. Le camembert réalisé met clairement en exergue la répartition de la
population abidjanaise selon la nationalité.

Graphique 2 : Répartition de la population abidjanaise selon la nationalité

,~~-
!
i 2%
1

!
1
• nationaux

• CEDEAO
reste du monde

Source : RGPH 98

78
 2.3- La composition par activité

Tableau 3 : Répartition de la population de la ville d'Abidjan par situation dans

l'occupation selon le sexe.
Sexe
Situation dans l'occupation Total Masculin Féminin
Total 2877948 1451341 1426607
Employeur 82006 12819 5043
Salarié du public 82006 59899 22107
Salarié du privé 347853 257841 90012
Travailleur à la tâche 20967 15083 5884
Coopérative 6393 5158 1235
Indépendant 450878 227203 227203
Aide familiale 35951 13761 22190
Apprenti 71614 47108 24506
Non défini 1844424 815997 1028427
Source: RGPH-98

Tableau 4: Répartition de la population de la ville d'Abidjan par type d'activité

selon le sexe

Sexe
Situation dans l'occupation Total Masculin Féminin
Total 2877948 1451341 1426607
Occupé 1069695 655102 414593
Chômeur 21749 15611 6138
Quête i" emploi 72906 48419 24487
Ménagère 299833 3604 296229
Etudiant et élèves 690993 382025 308968
Retraite 18711 16030 2681
Rentier 4324 3310 1014
Autre inactif 267082 109714 157368
Non défini 432655 217526 215129

Source: RGPH-98

Les données du RGPH 1998 indiquent que sur une population totale de 2.877.948
habitants, nous avons 1.069.695 occupés soit 37,16% de la population exerçant une activité
rentable.

79
Le terme occupé désigne les personnes qui exercent une activité rémunérée ou rentable. La
proportion des personnes sans emploi est de 1.808.253 soit 62,83% de la population totale.
En clair, sur la population totale abidjanaise, il y a un excédent important de sans emplois.
Cette frange rassemble les chômeurs, les personnes en quête du premier emploi, les
ménagères, les étudiants et élèves, les retraités, les rentiers et autres inactifs et non définis.
Il faut relever que parmi ces sans emplois les élèves et étudiants dominent. Cette frange a
un pouvoir d'achat faible ou n'en a même pas.
Sur cette population d'inactifs nous avons plus de femmes. D'ailleurs on note

1.012.014 femmes contre 796.239 d'hommes.

La frange des travailleurs c'est-à-dire occupés renferme quant à elle plus d'hommes que de
femmes, soit 655.102 hommes contre 417.593 femmes.
Parmi ces travailleurs nous avons les employeurs, les salariés du public, les salariés
du privé, des travailleurs à la tâche, des coopératives, des indépendants, des apprentis et
autres activités non définies. La population d'actifs est dominée d'activités non définies
soit 1.844.424 personnes suivies de salariés du privé, soit 347.853 personnes. Etant donné
que le terme d'activité non défini renferme une panoplie d'activités l'on peut affirmer que
la population active abidjanaise est composée en majorité des salariés du privé. Il ressort
de cette analyse que la population abidjanaise composée en majorité d'inactifs présente des
capacités financières limitées dans l'ensemble.

2-4-Taille moyenne et revenu moyen des ménages

- l'effectif et la taille des ménages abidjanais

La métropole abidjanaise est de loin la ville la plus peuplée de la Côte d'Ivoire. Elle
enregistre le taux de croissance démographique le plus important du pays. Evaluée à 3,8%
en 1998, la dynamique démographique donne lieu à une population nombreuse de
2 877 498 habitants comptant un total de 576 779 ménages'".
En plus de ce caractère pléthorique, les ménages abidjanais sont d'une taille
24
moyenne significative .De 3,9 en 1963, elle passe à 5,5 en 1973 et à 5,4 enl 988 . La taille

23
RGPH, 1998
24
Antoine (P), 1996, p278

80
 25
moyenne atteint 5,6 personnes en 1998 se Ion le RGPH . Les ménages dans la ville
d'Abidjan se particularisent par leur nombre très élevé et leur trait de familles nombreuses.

Les revenus des ménages abidjanais

Le revenu des habitants est une donnée importante pour l'étude de la demande de
logements. Il détermine pour une large part le comportement des ménages face à
26
l'acquisition ou à la location d'un logement indique Karine .C . Le revenu est défini
comme étant la somme des revenus individuels des personnes composant le ménage. Ces
revenus sont soit des salaires, soit des revenus bruts d'exploitation individuelle pour les
indépendants ou artisans. En 1988, le revenu moyen de ménages à Abidjan s'élevait à
128 000 F Cfa. Ce qui représente moins qu'en 1985, année ayant enregistré 178 OOOF
Cfa27. Cette situation reflète une aggravation de la crise économique. Malgré cette crise
débutée à la fin des années 70, le revenu moyen des ménages avait en effet connu une
croissance continue jusqu'à 1985. De 55 000 FCFa en 1963, le revenu moyen est passé à
70 000 F Cfa en 1978 pour atteindre 178 000 FCfa en 1985. En effet le SMIG (Salaire
Moyen Inférieur Général) a connu une augmentation considérable en 1970 et 1985 avant
de se stabiliser28.
Selon la DCGTX en 1988, la répartition de la population entre les strates de
revenus fait apparaître une prédominance des revenus inférieurs à 80 000 FCfa soit 52 %
des ménages29.
Selon MAMBO.Y.P, la population abidjanaise se compose à 80% de ménages aux
30
revenus inférieurs ou égal à 160 OOOFCfa depuis la décennie 90 . Les RGPH de 1988 et de
1998 indiquent que près de 70% des ménages ont un revenu mensuel compris entre 50 000
et 150 OOOFCfa. La population abidjanaise se caractérise ainsi par de faibles et moyens
revenus, partant la demande de logement vise essentiellement la location simple. D'ailleurs
31
Antoine.P révèle que quatre (4) abidjanais sur cinq (5) sont des locataires •

25
INS, RGPH, 1998.
26 KARINE.C, 1993, analyse de la filière de production de logement économique à Abidjan, pl2
27
ANTOINE.P, 1996, op.cit, p28 I.
28 BLANC.B, DCGTX, cité par ANTOINE.P, 1996, op.cit, p28 l
29
KARINE.C, 1993, op .cit, pl3
30
MAMBO.Y.P, 2009, op.cit, p233
31
ANTOlNE.P, 1996, op.cit, p281

81
 Conclusion partielle

La plus grande ville de la COTE D'IVOIRE, Abidjan, bénéficie d'une population à

caractère particulier. La cité enregistre la croissance démographique la plus élevée du pays.
La dynamique démographique est continue. Le taux de croissance dans les décennies 60 et
70 va de 10% à 11 %.Dans les années 80, il enregistre une baisse. Il chute à 4% et 5% pour
atteindre 3,8% en 1998.Quoique réduite la croissance reste élevée. La population en 1998
est de 2877948 habitants. La taille moyenne des ménages en 1998 est de 5,6. Cette
population se particularise par ailleurs par sa jeunesse et sa légère prédominance
masculine. Les moins de 40 ans représentent 87% de la population dont 48% ont un âge
allant de O à 19 ans. La frange masculine regroupe 50,43% de la population abidjanaise.
Outre cela la population est un véritable melting pot. Son caractère cosmopolite se traduit
par une diversité de nationalités majorées par celles de la sous région ouest -africaine. La
proportion d'immigrants à Abidjan en 1998 est de 29% dont 27% originaires de la zone
CEDEAO. De la structure socio - professionnelle il ressort un excédent de la population
sans emploi. Les femmes en constituent le pan le plus important.

III- LES INFRASTRUCTURES ET EQUIPEMENTS

3.1- Les infrastructures

3.1.1- Les infrastructures routières
Abidjan est sans contexte, excepté les grandes villes sud-africaines, la métropole
32
d'Afrique noire la mieux dotée en infrastructures de base .
33
Ayant bénéficié de 70% des investissements entre 1960 et 1980 , Abidjan
enregistre un ensemble varié d'aménagements favorisé par le boom économique. Ainsi
l'Etat a-t-il réalisé dans la ville un réseau routier dense. La ville est parcourue par 2042 km
34
de voies dont 1484 sont bitumées .

L'ensemble de la voirie est classé en trois catégories : les voiries primaire, secondaire
et tertiaire35.

32 De Dianous (S), Décembre 1998, "Abidjan" in marchés tropicaux et méditerranéens, hors série, p 42.
33
BNETD/BCEOM, 1974, op. cit, rapport 5, p9.
34 De Dianous (S), Décembre 1998, "Abidjan" in marchés tropicaux et méditerranéens, hors série, p42.
35
BNETD/BCEOM, 1974, op. cit, p I O.

82
 • La voirie primaire
Elle assure les liaisons intersectorielles et entoure chaque secteur urbain pour éviter que le
trafic général ne le traverse rapporte le BNETD -BCEOM (1974). Dans cette catégorie,

on distingue :

-Les autoroutes, dont l'emprise varie de 60 à 100m, avec deux chaussées de 10,50m
et terre-plein central de 1 O,OOm. Au rang de ces voies nous avons les boulevards

suivants:
* Le boulevard Giscard d'Estain, au sud, qui part des communes de Port-Bouët à

Marcory.
Ce boulevard, par sa largeur significative, donne à Abidjan une image de Paris en raison de

la ressemblance avec les champs Elysées.

* Le boulevard de la paix, situé à l'ouest d'Abidjan relie le plateau à la commune
d' Attecoubé et à Treichville par le pont DE GAULLE.
* Le boulevard DE GAULLE dit boulevard lagunaire, qui joint le plateau à Adjamé

et Cocody ainsi qu'à Treichville.

* Le boulevard Mitterrand quant à lui joint les quartiers de la Riviera et de la
palmeraie de la commune de Cocody à Bingerville au sud-est.
* Le boulevard Latrille, situé à cocody, relie les quartiers les Deux Plateaux et Angré.
Ce boulevard est également appelé boulevard des martyrs.
Les voies sont reliées par les échangeurs distants minimum de 1 km et par les ponts. Nous
avons le pont Felix Houphouet Boigny et le pont DE GAULLE. Un troisième pont est en
projet. Il s'agit du pont devant relier Marcory à Cocody.

-Les voies express

Ce sont des voies de liaisons rapides d'une emprise de 50 m avec 2 chaussées de 7,00 met
terre-plein central de 3,00 m.La circulation est réglée par des feux synchronisés. Les voies
express sont celles d' Abo bo et de Y opougon qui desservent ces deux communes et qui les

relient à Adjamé.

• La voirie secondaire
Elle constitue l'ossature du réseau de desserte des secteurs urbains. C'est un
ensemble de voies de liaisons préférentielles intra sectorielles joignant, d'une part, les

83
différents centres urbains de secteurs entre eux et assurant, d'autre part, les liaisons entre
les différents quartiers des secteurs.
36
Ces voies sont de deux types indique le BNETD-BCEOM :

les voies à chaussée séparée de 7 ,OOm de large et terre- plein central avec une

emprise totale de 35,00m.

les voies à chaussée unique de 10,50m avec une emprise de 30,00m.
Sur ces voies, les carrefours sont à niveau et la circulation est réglée également par feux

synchronisés.

• La voirie tertiaire
Elle constitue l'ossature du réseau de desserte des quartiers. C'est un ensemble de
voies desservant les ilots de quartiers et distribuant des parkings à l'intérieur de ces ilots.

Ces voies sont de deux types :

-Les voies avec une emprise de 25,00m avec chaussée de 10,50m.
-Les voies avec une emprise de 20,00m avec chaussée de 7,00m.
Les riverains ont un accès direct à ces voies. Le stationnement latéral est possible.
En outre, la ville est dotée de multiples gares routières dont la plus importante constitue
celle d' Adjamé. Elle est, dans le même temps, la plus grande gare routière de la Côte
d'Ivoire. Cependant cette gare est d'une image peu reluisante en raison de sa dégradation
poussée et de l'insécurité qui y règne .Nous avons par ailleurs d'autres infrastructures dans

la ville.

3.1.2- L'aéroport et le port

L'aéroport
Abidjan est doté d'un aéroport de norme internationale. Initialement appelé aéroport
international Félix Houphouët Boigny (AIFHB) il est, du fait de sa privatisation, devenu
depuis 1996 l'aéroport international d' Abidjan(AERIA). Situé au sud de la ville à Port
Bouët, l'AERIA est équipé d'une piste de 3000m, d'une aérogare internationale passager,
de parkings d'avions et parkings auto37. Trente compagnies le desservent pour une
capacité de deux millions de passagers.

36
BNETD/BCEOM, 1974, op. cit, p14
37 BOUADOU.E.P, Le trafic passager à l'aéroport d'Abidjan, 2009, p33.

84
 Le port
La ville dispose d'un port en eau profonde dénommé Port Autonome D'Abidjan(PAA)
construit de 1934 à 1952 38. Ce port est de par son équipement, ses activités et ses
performances, leader en Afrique de l'ouest (2). Nous reviendrons sur ces activités plus
loin.
Le P AA couvre une superficie de 800 hectares, pour 6 km de quai ,34 postes à quai,
plusieurs postes de mouillage, des terminaux spéciaux pour conteneurs, pour bois, les
fruits, les céréales, les engrais et hydrocarbures.
Le PAA a une capacité de 60 navires39. Ce port est l'une des infrastructures faisant la fierté
du pays. Abidjan renferme un ensemble significatif d'infrastructures mais aussi
d'équipements.
La construction de ce port se fit en plusieurs étapes qui débutèrent à une longue
phase de recherche de l'emplacement définitif du site. Longtemps balbutiante,
l'exploitation économique du territoire érigé en colonie française en 1893 sous le nom de
Côte d'Ivoire exigeait un minimum d'aménagement maritime qui permette les échanges
avec la métropole. Le choix du site donne lieu à l'élaboration de plusieurs projets. C'est
celui du capitaine Crosson Duplessis qui fut retenu. Ce dernier avait ciblé la baie du banco
à l'est de laquelle devait être construite la capitale''". Les projets de voies ferrées et de port
sont déposés en 1900 par le capitaine HOUDAILLE. Ces projets s'avèrent conformes aux
intérêts commerciaux et politiques, la lagune Ebrié étant à l'époque le cœur économique de
la nouvelle colonie. L'articulation rail-port imposera Abidjan comme capitale économique
en 193441. Il ne restait plus, à partir de 1901, qu'à fixer l'emplacement du canal dans le
cordon littoral. Dans le projet Houdaille, en partant de petit Bassam à proximité de Port-
Bouët en face du "trou sans fond" le chenal d'accès en lagune nécessitait d'importants
travaux de dragage. De nouvelles études furent alors entreprises. Toutefois on s'en tint au
projet Houdaille à cause du "trou sans fond" capable d'engloutir des apports de sable et
éviter l'obstruction de la percée. Les travaux de chemin de fer et du port entrèrent
simultanément dans leur réalisation effective. Les premiers essais du cordon littoral en
1906 se soldèrent par des échecs.

38
KRA.R, 2008, op.cit, p.39
39 KABRAN.E, Dynamique des aménagements au port d'Abidjan, 2009, p84
40 TAPE.D.J, Economie maritime et portuaire de la Côte d'Ivoire: les espaces portuaire et les dessertes
terrestres, 2004, Thèse de Doctorat d'Etat, tome 2, p4 IO
41 TAPE.D.J, Economie maritime et portuaire de la Côte d'Ivoire: les espaces portuaire et les dessertes

terrestres, 2004, Thèse de Doctorat d'Etat, tome 2, p4 IO

85
 Suite à plusieurs tentatives sans succès, le canal de Vridi est enfin ouvert le 23
juillet 1950. Les eaux de la lagune communiquèrent avec celle de la mer. Le port

d'Abidjan venait de naître.

3.2- Les équipements et les services administratifs

3.2.1-Les équipements
Abidjan constitue la ville la mieux équipée de la Cote d'Ivoire.
Elle fait partie des métropoles les mieux dotées en équipements de l'Afrique

subsaharienne.
Principale ville du pays, Abidjan en sa qualité de capitale politique de 1934 à 1983,
a bénéficie après l'indépendance de nombreux équipements. Selon le BNETD, dans la ville
42
les équipements couvrent au total 11006 hectares de l'espace urbain . Dans l'ensemble ces
équipements sont des chefs d'œuvres architecturaux qui abritent différents services.
Les plus importants sont entre autres les grattes ciels du plateau à la cité administrative, qui
donnent un aspect du quartier Manathan de new - York à la ville.
Nous avons également d'autres immeubles importants dans la même commune. Il
s'agit notamment des tours Postel 2000, la pyramide, l'immeuble de l'ex EECI, les sièges
des banques telles que la BCEAO, la BICICI, la SGBCI, la BIAO.
Ailleurs dans la ville, à Cocody notamment, figurent des édifices que sont le siège de la

Banque Mondiale, l'hôtel ivoire.

A cela s'ajoute les équipements sanitaires et scolaires.
Dans le domaine de la santé, Abidjan est doté de trois (3) centres hospitaliers
universitaires: les CHU de Cocody, de Treichville et de Yopougon. Concernant
l'éducation, il est présent dans la ville de grandes universités. Il s'agit des universités de
cocody et d' Abobo-Adjamé pourvues de grands amphithéâtres. Dans cette mégapole
figurent de multiples grandes écoles mais aussi d'établissements publics nationaux dont

!'ENA, l'ENS.
L'agglomération abidjanaise est dotée d'équipements multiples et diversifiés. Ces
équipements sont pour certains impressionnants parce qu'étant de véritables joyaux

architecturaux.

42
BNETD, cité par DIAHOU. M, 2009, p456.

86
 3.2.2-Les services administratifs
La ville d'Abidjan abrite une multitude de services administratifs.
Elle abrite même des services de haute importance que sont les institutions politiques du
pays en sa qualité d'ex capitale politique. Dans la commune du plateau se trouvent en effet
regroupés la présidence de la république, la primature, l'assemblée nationale, la cour
suprême, le conseil constitutionnel et le conseil économique et social. Il est en projet de
transférer toutes les instances politiques à Yamoussoukro érigé en capitale politique

depuis 1984.
Outre cela, à Abidjan sont localisés les différents ministères. Les derniers sont
principalement concentrés à la cité administrative au Plateau.
Par ailleurs, la ville d'Abidjan porte dans son enceinte les sièges de nombre
d'institutions internationales, de nombreuses entreprises internationales ou nationales. En
effet les sièges sociaux de la presque totalité des sociétés opérant en Afrique de l'Ouest
sont installés dans la ville. Il s'agit notamment de sièges sociaux de la BCEAO, la BICICI,

la SGBCI.
Abidjan enregistre une pléthore de services administratifs à l'image de sa taille et
de sa population nombreuse. Même les services supérieurs et de haute importance y sont

installés.

Conclusion partielle

La dotation de la ville d'Abidjan en infrastructures présente un caractère

exceptionnel. L'agglomération dispose d'infrastructures à la fois diverses et nombreuses.
La métropole est couverte d'un réseau routier remarquable, comptant 2042 kilomètres de
voies dont 1484 bitumées. Trois types de voies caractérisent le réseau routier : les voiries
primaire, secondaire et tertiaire. La voirie primaire est composée de boulevards et de
voies express. Elle relie les différentes communes de la ville. La voirie secondaire désigne
l'ensemble des voies de liaisons intra sectorielles. La voirie tertiaire regroupe les voies

desservant les îlots des quartiers.

Outre cela, Abidjan dispose d'un port et d'un aéroport considérablement équipés.
L'agglomération constitue l'une des métropoles les mieux pourvues en infrastructures sur

le continent.

87
 En outre, la ville d'Abidjan est la mieux équipée en COTE D'IVOIRE. Elle occupe
une place de choix parmi les métropoles africaines en matière d'infrastructures et
équipements. Les équipements couvrent 11006 hectares de l'espace Abidjanais. Ces
dotations sont dans l'ensemble des joyaux architecturaux qui abritent différents services. Il
s'agit notamment des grattes-ciels du Plateau, des sièges de banques, des centres
hospitaliers universitaires et d'établissements publics nationaux.
Les services administratifs sont généralement pléthoriques dans la cité.
L'agglomération abrite les services de haute importance que sont les institutions politiques
du pays .D'autres services aussi importants sont localisés dans la ville. Il s'agit à
l'occurrence des sièges sociaux de la quasi-totalité des entreprises présentes en Afrique de
l'Ouest. A l'image de sa taille, Abidjan dispose d'une multitude de services administratifs.

88
 Conclusion du chapitre 1

La ville d'Abidjan se localise au sud-est de la COTE D'IVOIRE dans la zone

forestière sous un climat subéquatorial localement appelé climat attiéen. D'une superficie
de 65240 hectares Abidjan est une ville gigantesque bâtie sur un site pittoresque à deux
composantes: les zones lagunaires et les plateaux continentaux. Les zones lagunaires se
situent dans la partie sud de la ville constituée d'un cordon littoral et d'îles parsemées par
la lagune Ebrié. Cet élément naturel principal facteur de l'esthétique de ville, lui vaut la
qualification de « perle des lagunes ».Les portions de terres du système lagunaire sont
constituées de matériaux sableux dérivant des alluvions. Les altitudes sont peu élevées.
Les plateaux continentaux regroupent toute la zone nord de l'agglomération. Ils s'étendent
d'est en ouest et renferment le plateau du banco, le plateau proprement dit et celui de
Cocody. Ce relief présente des altitudes assez élevées maximisées à 110 mètres au nord
d' Abobo .Ces plateaux se particularisent par un émaillage de petites vallées. A ce relief est
intimement liée l'extension de la ville. Le site confère à la ville une allure éclatée.
La dynamique urbaine revêt différentes étapes. A l'époque coloniale, Abidjan était une cité
embryonnaire se limitant de Treichville au Plateau. Au lendemain de l'indépendance
l'urbanisation s'étend à toute l'île de petit Bassam. Le rythme est de plus en plus accéléré.
Les plateaux du nord sont pris d'assaut par les fronts urbains. Dans la décennie 70, le
rythme s'amplifie et garde le cap jusqu'à nos jours. De cette dynamique remarquable
émane la composition de la ville de 10 communes .La cité couvre en 2007 une superficie
de 65240 hectares.
La population constitue un autre aspect de croissance urbaine. Abidjan se
particularise par une croissance démographique record dans le pays. De 10% à 11 % dans
les années 60, le taux de croissance est passé à 3,8% en 1998.Certes, il y a une baisse
sensible mais la dynamique reste importante.
La population abidjanaise est par ailleurs à majorité jeune et masculinisée. En outre,
la population est d'un caractère cosmopolite. Le melting-pot démographique se traduit par
une pluralité de nationalités dont les plus importantes s'avèrent être celles de la sous région
ouest-africaine avec au premier rang la nationalité burkinabé. Du point de vue
socioprofessionnel, le RGPH 1998 indique que moins de la moitié de la population
abidjanaise exerce une activité rémunérée ou rentable. En clair, la population est composée
de sans emplois à majorité. Au nombre de ces inactifs prédomine le sexe féminin.

89
 En outre, La ville d'Abidjan bénéficie d'une dotation exceptionnelle en
infrastructures en COTE D'IVOIRE. La métropole dispose d'infrastructures plurielles et
diverses. Dans la ville, la densité de la voirie est remarquable. D'innombrables voies
primaires, secondaires, et tertiaires couvrent la ville. Le réseau routier enregistre 2042
kilomètres de voies dont 1484 kilomètres bitumées.
La ville est par ailleurs dotée d'un port s'avérant être le plus équipé de l'Afrique
occidentale. Le Port Autonome d'Abidjan, d'une superficie de 800 hectares, constitue

l'une des fiertés du pays.

L'agglomération renferme en outre un aéroport de norme internationale .Jadis
dénommé aéroport international Félix Houphouët Boigny, l'infrastructure à compter de sa
privatisation en 1996 est devenue l' AERIA (aéroport international d' Abidjan).En plus des
infrastructures pléthoriques, Abidjan compte une multitude d'équipements et de services.
La métropole est de loin la ville la mieux équipée du pays. La couverture en équipements
est de 11006 hectares .Les gratte-ciels, les centres hospitaliers universitaires et les
établissements publics nationaux constituent les équipements les plus importants.
Les services sont également fortement représentés dans la cité Abidjanaise. Divers services
sont présents dans la ville. Même les institutions politiques du pays sont localisées dans la
ville. L'agglomération concentre également les sièges sociaux des entreprises qui œuvrent

dans la sous-région ouest-africaine.

90
CHAPITRE II: LES ACTIVITES ECONOMIQUES ET
LES PROBLEMES DE LA VILLE D'ABIDJAN

Du fait de son urbanisation rapide, Abidjan constitue aujourd'hui l'une des

métropoles les plus importances du continent africain. Ville moderne, cosmopolite et
importante en Afrique de l'Ouest, Abidjan revêt avec mérite le statut de capitale
économique du pays .Ce statut, la ville le doit à son extraordinaire développement
économique .Plusieurs activités sont pratiquées dans la ville et contribuent fortement à
43
l'essor du pays .Selon le BNETD les activités occupent 6942 hectares de la ville.
Par ailleurs du fait de son immensité et de la population nombreuse, Abidjan
connaît divers problèmes. Il s'agit entre autre de problèmes de dégradation de
l'environnement, de chômage, de transport, d'insécurité et d'insuffisance de logements. Ce
dernier sera abordé dans la deuxième partie de notre travail.
Nous présenterons d'emblée les activités économiques pour ensuite évoquer les problèmes.

1- LES ACTIVITES ECONOMIQUES

1.1- Les activités industrielles et la pêche moderne

1.1.1- Les industries

1.1.1.1- Une concentration industrielle remarquable
La construction du port autonome d'Abidjan sur la lagune Ebrié en 1958 a favorisé
l'implantation d'activités industrielles diversifiées.
De quelques industries à l'indépendance du pays, Abidjan est devenu en quelques
décennies une ville très industrialisée.
Elle concentre le plus grand pan de l'industrie du pays. La ville regroupe 70% de
44
l'industrie de la Côte d'Ivoire (KRA .R 2008) et regroupe 80% de la production

industrielle et 60% des emplois":

L'essentiel des activités industrielles y est donc représenté. Sur ce pourcentage
6
60% d'industries sont basées sur le site du port autonome d'Abidjan (Kabran, E, 2008)4 •

43
BNETD cité par DIAHOU. M, 2009, op. cit, p456
44
KRA.R, 2008, op.cit, p34.
45
KRA.R, 2008, op.cit, p34.

91
La ville compte aujourd'hui plus de 3600 industries (KRA 2008). Ces industries par leur
effectif important confèrent à Abidjan le statut de capitale économique de la Côte
d'Ivoire .L'industrie principalement concentrées à Abidjan, est la plus avancée et la plus
diversifiée de la sous région ouest africaine, d'après le Ministre de l'Economie et des
Finances 47 .
48
Elle représente 40% de l'UEMOA .

« Dès les premières années de son indépendance, la Côte d'Ivoire a mis l'accent sur la

création d'industries de transformation en adoptant un code d'investissement souple pour

attirer les investisseurs étrangers» rapporte le Ministère de l'Economie.
L'Etat lui-même s'est engagé dans un vaste projet agro-industriel piloté par des entreprises
de l'Etat en occurrence dans le palmier à huile, l'hévéa, la canne à sucre.
La politique de privatisation, recommandée par les bailleurs de fonds (Banque
Mondiale, FMI) dans les années 80 du fait de la crise mondiale et adoptée à partir de 1990,
a accéléré le désengagement de l'Etat des secteurs productifs. Ces organisations
internationales et tous les partenaires au développement de la Côte d'Ivoire ont appuyées
ces initiatives par la mise en place des programmes d'ajustements structurels qui ont aidé à
assainir les finances publiques, à renforcer les capacités et à accroitre la compétitivité des
49
entreprises .

Suite à ces mesures, l'industrie renoue avec la croissance jusque là en dent de scie.
Depuis 2000 dans l'ensemble, la production industrielle est stable. Cependant plusieurs
secteurs connaissent une baisse des activités notamment les secteurs de l'agro-alimentaire,
du bois, du textile. Les secteurs en hausse sont ceux du pétrole, du gaz, des mines, de la
chimie, des matériaux de construction et de BTP. La chute dans certains secteurs est en
général liée aux crises traversées par le pays. Depuis 2005, grâce aux initiatives de l'Etat
vouées a redonner confiance aux opérateurs économiques par le rétablissement d'un climat
de paix, les activités connaissent un regain de dynamisme.

1.1.1.2- Les types d'industrie

En Côte d'Ivoire, les industries sont regroupées en quatre catégories selon la nature
de leur rejet : les industries agroalimentaires, les industries pétrochimiques, les industries

46
KABRAN.E, op.cit, p87.
47 Ministère de l'Economie et des Finances, la Côte d'Ivoire en chiffres, 2007, p98.
48
Ministère de l'Economie et des Finances, 2007, op.cit, p98
49 Ministère de l'Economie et des Finances, 2007, op. cit, p98

92
 50
chimiques et les industries métalliques, rapportent Broche .J et Peschet J.L . A ces
catégories il faut ajouter les industries énergétiques. Ces différents types sont représentés à

Abidjan.

l 'agro industrie
Ces industries sont spécialisées dans la transformation de produits agricoles en
produits semi-finis ou finis. Elles regroupent les industries agro-alimentaires et textiles.
Elles constituent la part la plus importante des entreprises industrielles en Côte d'Ivoire et
singulièrement dans la capitale économique, soit 40% des industries". Les principales
industries agroalimentaires sont UNILEVER, NESTLE, P ALMINDUSTRIE,
COSMIVOIRE, CARGILL. Ces entreprises alimentent le marché intérieur et même
extérieur. Les industries textiles sont UNIW AX et UTEXI localisées à Abidjan.

Les industries chimiques et métalliques

Les industries chimiques fabriquent les produits chimiques destinés à divers usages
notamment la peinture, l'encre, l'acide, l'engrais chimique et bien d'autres. Quant aux
industries métallurgiques, elles fabriquent les produits ferreux ou non -ferreux. Les

principales entreprises sont la SOTACI, IVOIRAL.

Les industries pétrochimiques

Elles produisent le carburant destiné à la commercialisation. Il s'agit en effet de substances
inflammables permettant le fonctionnement d'engins à quatre roues (voitures, camions,

cars).
La principale société en Côte d'Ivoire de fabrication de carburants est la SIR
(Société Ivoirienne de Raffinage). L'activité de cette société se limite au raffinage de
pétrole lourd importé du Nigeria et le lourd du champ baobab, mais aussi le léger des
2
champs Lion et Espoir, souligne Kabran.E (2008)' . La SIR est une entreprise très
performante qui constitue l'une des forces de l'économie ivoirienne. Selon le Ministère de
l'Economie et des Finances(2007), la SIR produit 70000 barils de carburant par jour soit

3800000 barils par an.

50
Broche .J et Peschet J.L, cité par Kra. R, 2008, op. Cit p43
51 Ministère de l'Environnement, 1996, op. cit, p70.
52
Kabran E, 2009, op. cit, p87

93
 Les industries énergétiques
Elles produisent l'énergie électrique. Ces entreprises sont la CIE, la CIPREL les
centrales thermiques d' AZITO. Les productions d'électricité de ces entreprises sont
élevées, ce qui permet au pays d'exporter l'électricité. La Côte d'Ivoire alimente quatre
pays en énergie électrique. Il s'agit du GHANA, du BURKINA FASO, du BENIN et du

MALI.

1.1.2- La pêche moderne

Au titre des activités développées dans la ville d'Abidjan l'on compte la pêche
industrielle. Elle est l'une des principales activités du P AA.
La pêche industrielle a été amorcée en 1955 après la mise en service d'un quai provisoire
3
et d'un petit hangar pour la criée rapporte Kabran .E (2009)5 .

Suite à la dotation du P AA en 1963 de la première tranche du quai de pêche équipé

de matériels à bord notamment la fourniture en eau, le gasoil, la fourniture en glace,
l'activité de pêche s'est amplifiée. En effet, diverses entreprises se sont installées et font de
la pêche un secteur dynamique .Les productions de poissons sont colossales et en hausse
régulière jusqu'en 1980.De 29 000 tonnes en 1963, la production atteint 306 810 tonnes en
1980 indique Kablan E. La dotation du port d'un équipement complet bord à quai ( eau,
électricité, gasoil...) ainsi que des entrepôts frigorifiques, d'unités de conserverie de thon
54
et de produits de mer a permis d'accroitre le rendement . Le port d'Abidjan enregistre
jusqu'en 1994 chaque année en moyenne 400 000 tonnes de produits de mer constitués en
grande partie de thon55. Ce qui lui confère le rang de premier port thonier d'Afrique.
Si la production de 1980 à 1993 dans l'ensemble est à la hausse, l'on enregistre
après 1980 des baisses successives. A l'instar des autres produits, le trafic de poisson n'a

pas échappé à la crise économique mondiale.

De 1994 jusqu'en 2005 la production est passée en dessous de 400 000 tonnes,
cependant le PAA demeure le premier port thonier d'Afrique.

1.2- LES ACTIVITES COMMERCIALES

Dans la ville d'Abidjan se développe un commerce intérieur et extérieur dynamique.

53
Kabran E, 2009, op. cit, p87
54
KABRAN. E, 2009, op cit, pp81-88.
ss KABRAN. E, 2009, op cit, pp81-88.

94
 1.2.1- Le commerce intérieur
La ville d'Abidjan dispose de plusieurs marchés et centres commerciaux.

1.2.1.1- Les marchés de type africain

La croissance spatiale de la ville est suivie de celle des marchés .En effet plus les
communes voient Je jour, plus les marchés sont construits. Chaque commune dispose d'un
grand marché et de plusieurs petits marchés, soit un petit marché par quartier dans chaque
commune .Proportionnellement au nombre de communes, Abidjan compte dix(lû) grands
marchés dont le plus important constitue le marché d' Adjamé.
Ces marchés, grands comme petits ravitaillent la ville en produits de consommation
et en biens d'équipement .Sur ces marchés, les stands sont repartis selon les types de
produits. Ainsi avons-nous la zone de vente des produits alimentaires, celle des produits du
textile, celle des biens d'équipement, celle des produits cosmétiques et autres.
Ces marchés sont les lieux d'approvisionnement de toute la population.

1.2.1.2- Les centres commerciaux

Abidjan concentre l'essentiel des centres commerciaux du pays .La ville regorge
une multitude de commerces modernes .Ces établissements commerciaux sont installés
dans toutes les communes de la ville.L'on en compte de petites comme de grandes
superficies. Il s'agit des super marchés, des superettes et de magasins de produits électro -
ménagers, électroniques, textiles et du bâtiment. Les principaux sont SOCOCE, PRIMA,
PERYSSAC, ORCA- DECO, DISCOUNT, CASH CENTER. Ils se distinguent des
marchés africains par Jeurs locaux, l'organisation et la disposition des articles, les types de
produits et Je mécanisme de l'achat des produits. En effet, les locaux sont des bâtiments
dotés d'un niveau de confort élevé (climatisation, WC, électricité, escaliers électroniques

etc ... )
Les produits sont rangés esthétiquement sur les étagères et repartis par type. Dans
ces espaces les articles sont regroupés selon les blocs, avec une organisation
professionnelle. Les articles commercialisés sont en majorité des produits manufacturés.
Les produits vivriers y sont très peu représentés. D'ailleurs certaines gammes de produits
agricoles africains ni figurent pas. Dans ces commerces les achats sont enregistrés à la
caisse sur ordinateurs et regroupés dans de neufs emballages avant d'être remis aux

clients.

95
 1.2.2- Le commerce extérieur : le trafic portuaire
Le port d'Abidjan construit de 1934 àl 952 'est aujourd'hui le premier port de
6
l'Afrique de l'Ouest pour sa taille et l'importance de ses activités (KRA R-N, 2008)5 .

Avec ses 800 hectares et disposant de 6 Km de quai, de 34 postes à quai, des postes de
mouillages, des terminaux spéciaux pour conteneurs, pour le bois, pour les fruits, les
céréales, les engrais et les hydrocarbures57 ,ce port assure 90% des échanges de la Côte
d'Ivoire et abrite 60% des entreprises industrielles du pays58. Cette performance lui vaut le
fait d'être reconnu comme le poumon de l'économie ivoirienne. Au niveau de la sous
région, son statut de leader en Afrique occidentale est lié au développement de ses
activités.

L'évolution du trafic portuaire

Depuis l'ouverture du canal de Vridi en 1952, le trafic du PAA connait une
évolution globale à la hausse.

Graphique 3: Evolution du trafic global de 1950 à 2007 (source, 2000, 2003,2007)

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Source: KABRAN.E, 2009, p75

56
KRA.R, 2008, op cit, p39
57
KRA.R, 2008, op cit, p40
58
KRA.R, 2008, op cit, p4 l

96
 Le trafic est marqué par une croissance vertigineuse durant les 2 premières
décennies. De 700 000 tonnes en 1951, le trafic atteint 1 800 000 tonnes en 1960.Ils ressort
de cette tranche d'année une croissance plus forte du trafic de 1955 à 1960.Par rapport aux
années précédentes le taux d'accroissement moyen annuel de 1955 à 1960 de 13,28% est
nettement supérieur à celui de 1950 à 1955 qui est de 6,23%. Kabran E (2009) rapporte
que la mise en place des premiers postes à quai en 1955 a permis d'effectuer les opérations
portuaires dans de bonnes conditions (rapidité et rentabilité). Ces conditions favorables
ont donc entrainé l'accroissement rapide du trafic qui atteint environ 2 000 000 de tonnes à
la fin de l'année 1960.Au lendemain de l'indépendance, la croissance du trafic est
amplifiée. En 1970 le trafic s'élève à 5 132 000 soit un taux d'accroissement moyen
annuel de 11 %.En 1980, le volume du trafic est de 9 671 000 tonnes en 1980.Sur la période
de 1960 à 1980 la croissance connait néanmoins des chutes.
La première baisse est enregistrée en 1970 avec le bois comme l'un des principaux
produits d'exportation. En 1970 la Côte d'Ivoire a exporté 1,56 millions de tonnes contre
2,01 millions de tonnes en 1969.En effet, la production du bois a été réduite par la

sécheresse.
La seconde baisse est réservée en 1975.Le volume du trafic est de 6,33 millions de
tonnes contre 6,87 millions de tonnes en 1974 ; soit un taux de croissance de 7,85%.Cette
crise est liée à la chute d'énergie dans le monde qui a engendré des effets néfastes sur le
trafic global'". La période de 1980 à 2007 est caractérisée par une hausse générale du trafic
malgré la croissance en dent de scie de 1980 à 1993.L'on remarque des fréquentes baisses
dues en partie à la crise économique mondiale consécutive à la hausse du prix du baril du
pétrole en 197960. Les conséquences sont désastreuses tant au niveau extérieur (baisse des
coûts des matières premières, hausse de la valeur du dollar, hausse du taux d'intérêt) qu'au
niveau intérieur (difficultés de gestion des sociétés d'Etat, crise économique). D'autre part
les chutes régulières sont liées aux conditions climatiques défavorables et aux mesures
restrictives du gouvernement prises en 1982 en vue de protéger certaines essences
forestières notamment le bois en grume qui depuis plusieurs années fut en tête de la liste de
61
nos produits d'exportations •

A partir de 1990, la croissance est ralentie en raison de la crise sociopolitique avec

l'avènement du multipartisme. En 1994, une chute est enregistrée pour cause de

59
KABRAN.E, 2009, op. cit, p76
6
° KABRAN.E, 2009, op. cit, p76
61
KABRAN.E, 2009, op. cit, p76

97
dévaluation du FCF A en janvier 1994. La période de 1994 à 2007est caractérisée par un
regain de croissance et de façon accentuée. Le trafic connaît de fortes hausses. Le volume
du trafic atteint 12 millions en 1995, 16,2 millions en 1998 et 17,5 millions en 2001. Mais
en 1997 un léger fléchissement du trafic est enregistré.
Elle s'explique par la baisse du trafic de produit pétroliers de 13% (KABLAN -E
2000) et par la réduction considérable de certains produits principaux du trafic

d'exportation que sont le café et le cacao.

En 2000, nous avons à nouveau une baisse du trafic. Elle constitue l'une des
séquelles de la crise sociopolitique du 24 décembre 1999.L'avènement du régime militaire
a eu un effet néfaste sur l'économie du pays pendant l'année 2000.0utre cela en 2003, une
décadence est observée. C'est le corollaire de la crise sociopolitique survenue le 19
septembre 2002. Cette crise a entrainé une baisse des investissements privés et le recul des
importations et des exportations. A partir de 2004, la croissance du trafic reprend. Son
volume atteint 21380000 tonnes en 2007 avec un taux d'accroissement remarquable de
13,56% sur la période de 2006 à 2007.Cette hausse est liée à l'amélioration du climat
politique national, à la remise en confiance des opérateurs économiques, la réalisation des
missions commerciales de proximité en direction des opérateurs économiques de l'énergie
et des pays de l'hinterland avec l'installation officielle des représentants du P AA à
2
Ouagadougou et à Bamako (KABLAN. E 2009)6 •

Dans l'ensemble le développement du trafic portuaire est aussi consécutif à la croissance

des infrastructures et équipements du P AA.

62
KABRAN.E, 2009, op. cit, p77

98
 -L'évolution des marchandises à l'importation

Graphique 4: L'évolution des marchandises à l'importation

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Source: KABRAN.E, 2009, p75

De l'ouverture du port à ce jour les importations se sont caractérisées par une

croissance dans l'ensemble. Dans ces importations trois groupes de produits prédominent :
Les produits alimentaires, les matériaux de construction ( ciments, clinker), les produits

chimiques et les matières premières.

Le trafic à l'importation a connu une très forte croissance pendant ces trois
décennies. De 3 84 085 tonnes en 1951, le volume des importations est passé à 2 469 960
tonnes en 1970, puis à 6 258 724 tonnes en 1980.Cette croissance est liée à l'importance
des importations de deux principaux produits : le clinker et l'engrais chimique. De 116 973
tonnes en 1966, le volume du trafic à l'importation du clinker passe à 1016426 tonnes en

1980.
Les importations d'engrais chimiques de 74 622 tonnes en 1970 atteignent 225 911
tonnes en 1979.Ces importations ont été possible grâce au boom économique.
De 1980 à 2007, la croissance des importations est caractérisée par des chutes fréquentes.
Cette période de décadence des importations est la résultante de la crise économique qui
frappe le monde et singulièrement le pays. Pourtant les importations sont passées de
6 258 724 tonnes en 1980 à 4 673 659 tonnes en 1984.En 1990 Il y a un regain du trafic,
l'on enregistre un tonnage de 6 247 201 tonnes. Mais les quatre années suivantes le trafic

99
stagne avant de renouer avec la croissance observée de 1995 à 2007.En 1995 et en 2005 les
tonnages sont de plus de 10 millions de tonnes. Cependant deux chutes sont enregistrées.
La première en 1999 due à la crise sociopolitique occasionnée par le coup d'Etat. En effet
le régime "KAKI " au pouvoir inspirait la méfiance et la prudence au niveau des
opérateurs économiques. Ce qui a valu un fléchissement des importations.
La deuxième chute s'observe de 2002 à 2003, elle dérive de la crise sociopolitique
survenue le 19 septembre 2002.Cette crise a eu des rebondissements sur le trafic de
différents produits à l'importation surtout le clinker l'un des principaux produits importés.

-L'évolution des marchandises à l'exportation.

Graphique 5: L'évolution des marchandises à l'exportation.

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Source: KABRAN.E, 2009, p75

Ayant hérité de la colonisation d'une économie de plantation, La Côte d'Ivoire a

pour principaux produits d'exportation le binôme café cacao, la banane, l'ananas, le coton

en fibre.
Dotée d'une importante présence forestière, la Côte d'Ivoire compte parmi ses
exportations le bois en grume et le bois débité.
Le trafic à l'exportation tout comme celui à l'importation connait une croissance
vertigineuse pendant les deux décennies après l'indépendance. De 317 894 tonnes en 1960,
le tonnage des exportations est passé à 3 163 993 tonnes en 1979.Ce qui d'ailleurs est à
l'origine du boom économique. Les principaux produits exportés durant cette période sont

le café, le cacao et le bois.

100
 Cependant l'on observe deux baisses légères en 1975 et en 1979 dues à la crise du
pétrole et à ses répercussions sur l'économie mondiale.
A partir de 1980 la croissance est ralentie et irrégulière.
La récession des années 1980 est consécutive à la crise mondiale des années 1970.
De 1990 à 2007, les baisses sont dues aux différentes crises sociopolitiques en Côte
d'Ivoire notamment les troubles imputables au multipartisme, le coup d'Etat en décembre
1999 et la crise sociopolitique de septembre 2002.
Dans l'ensemble, le trafic du Port Autonome d'Abidjan (PAA) enregistre une
supériorité des importations sur les exportations. En effet, ce port assure 96% des
importations et 66% des exportations du pays. Il assure également 75% du trafic du
63
Burkina Faso et 40% de celui du Mali .

1.3- Le secteur informel

La capitale économique regorge un secteur informel pléthorique. Il regroupe une

gamme variée de petits métiers qui nourrissent tant bien que mal leurs praticiens.
Ce secteur a connu une évolution rapide et occupe une place importante dans l'économie

ivomenne.

1.3.1- L'évolution du secteur informel

La croissance des petits métiers à Abidjan émane du développement économique et
de l'urbanisation accélérée de ladite ville. Pierre Kipré, pour expliquer l'émergence des
petits métiers dans les villes coloniales affirme que "les recrutements massifs des
travailleurs et le travail obligatoire, la nécessité de payer l'impôt, donc l'obligation d'en
avoir les moyens conduisent sur les routes et les pistes un nombre de plus en plus
important de personnes. Ce sont ces facteurs qui entrainent l'accroissement urbain d'après
l'auteur qui indique que l'une des conséquences de cet exode massif vers les villes est la
64
naissance de divers métiers .

L'indépendance acquise et le développement économique fortement engagée,

l'urbanisation de la Côte d'Ivoire et singulièrement d'Abidjan s'intensifie. Avec 52,9% de
la population urbaine et 24,3% de la population nationale en 1985 selon TOURE ABDOU

63
Ministère de l'environnement, 1998, op.cit, p67.
64KIPRE.P, Sociétés urbaines africaines et pratique sociale de l'espace urbain : l'Etat ivoirien 1930-1960 in
processus d'urbanisation en Afrique Tome 2, 1988, p37

101
(1994)65, Abidjan compte un bon nombre de démunies chassés des zones rurales par la
faiblesse des revenues et l'espoir de vivre mieux dans la capitale économique .Mais les
migrations internes seules n'expliquent pas cette croissance rapide. Elle dérive également

de la forte immigration en Côte d'Ivoire.

A ces immigrants sont abandonnées les basses besognes. Partant, ils dominent la
population des petits métiers avec 71 % contre 29% d'ivoiriens rapporte Touré Abdoul
(1994). L'immigration aidant la population de petits métiers est sans cesse croissante.

Tableau 5: Evolution de petits métiers selon le type en 1976, 1985 et 1990.

ACTIVICTES 1976 1985 1990

EMPLOIS 49730 106440 144930

SEDENTAIRES
EMPLOIS SUR LES 38640 83230 113500

MARCHES
EMPLOI DE RUE 25000 53850 73430

TOTAL 113370 243520 331860

Source: Toure Abdou 1994 perspectives décennales de développement d'Abidjan.

Ces perspectives élaborées avant 1976 et évoquées par Toure Abdou prévoient une
dominance des emplois de rues. De 1976 à 1990 les emplois de rue tripleraient
pratiquement.Ils passeraient de 25000 à 73430 selon les prévisions. Dans l'ensemble il était
prévu que la population du secteur informel passerait au triple de 1976 à 1990.
L'on passera de 113 3 70 à 331 860 actifs dans ce secteur .Au fil des années ces prévisions
sont nettement dépassés. Selon Lachaud J.P, la part du secteur informel dans l'emploi
urbain en 1978 est de 52,4%.Entre 1975 et 1985, la progression de l'emploi informel
urbain est de 5,3% par contre 4,9%dans le secteur moderne. A Abidjan cette progression a
été évaluée à 6% par an contre 4,6% dans le secteur moderne rapporte l'auteur.
En 1994, le Ministère de l'Emploi et de la Fonction Publique évalue l'emploi dans
l'informel à près de 1,2 millions .La contribution de ce secteur au PIB était de 12 à 15%
66
en 1986 et estimée à 20% en 1993 .

65 Toure A, les petits métiers à Abidjan : l'immigration au secours de la conjoncture, 1985, p 15

66
Ministère de l'Environnement, 1998, op.cit, p47.

102
 L'informel occupe donc une place importante dans l'économie ivoirienne et
singulièrement dans l'ensemble des activités économiques à Abidjan.

1.3.2- Les types de métiers et le poids socio économique de l'informel à

Abidjan
Le secteur informel est pléthorique dans la ville d'Abidjan. Il regroupe divers petits
métiers dont les différents praticiens sont de différentes nationalités.

103
Tableau 6 : Petits métiers selon les nationalités à Abidjan.
Nationalités Petits métiers (hommes)
Gardiens de voitures
Ivoiriens - laveurs de pare-brise-Laveurs de voitures-
Mécaniciens auto-Tôliers - peintres auto-Ecrivains
publics- Coiffeurs-Vendeurs d'aphrodisiaques-
Plastificateurs (pièce d'identité, permis de conduire,
etc )-Menuisiers-Carreleur-Staffeurs-Peintres
(bâtiments)-ldentificateurs de parking-Crieurs de
journaux, etc.
Voltaïques Gardiens ( de logement)-Boys-Cuisiniers-
Blanchisseurs-Jard in iers-Horticu lteurs-Tail leurs-
Vendeurs d'objets d'art-Maçons-vendeurs
ambulants de boissons sucrées et de yaourt-
briquetiers-vendeurs de volaille (poulets et
pintades) au marché-vendeurs d'œufs
Maliens Vendeurs am bu lants-Maçons-Ferra il leurs-bâtiments
(fer à béton)-Briquetiers-Ferronniers-Peseurs
d'hommes-bouchers-Mécaniciens auto-
Charbonniers-Disquaires (par terre)-Librairies (par
terre)-Mécaniciens auto-Tôliers et peintre auto-
Locataires de chaises (funérailles, baptêmes et
mariages)-Constructeurs de ponts de fortune, etc.
Guinéens Ferrailleurs auto (la casse)-Mécaniciens auto-
Réparateurs radio-Tapissiers-tabliers-Musiciens
( orchestres populaires)
Ghanéens Tailleurs ambulants-Cordonniers-Yomo makers-
Apothicaires-Laveurs de voitures
Nigérians Boutiquiers-vendeurs d'articles divers sur les
marchés-bouchers-Réparateurs radio-Photographes-
peseurs d'hommes-Mécaniciens auto-
Vulcanisateurs (réparateurs de pneus)- banquiers du
pauvre-Locataire de chaises-Coiffeurs
Nigériens Porteurs-Vendeurs ambulants-Pédicures et
manucure ambulants ambulants-Blanchisseurs-
Vendeurs de perles-Acheteurs et revendeurs de
boutei lies vides-Wanzan ( circonciseurs )- Vendeurs
d' œufs-Vendeurs de fruits-Vendeurs d'objets
Source: Touré Abdou, 1994, p93.
Il ressort une dominance des étrangers issus de la sous région dans la
des petits métiers à Abidjan. Nous pouvons également relever les métiers spécifiques aux
femmes. Il s'agit entre autre des métiers de vendeuses de produits alimentaires (divers
produits), de coiffeuses, de restauratrices, de prostitution, de bonnes et de fabrication de
Petits métiers (femmes)
Vendeurs sur les marchés-
vendeuses ambulantes de fruits et
légumes -vendeuses d'attiéké-
vendeuse de bananes frites (alloco)-
tenancières de maquis-couturières-
Coiffeuses en plein air-Laveuses de
pieds (marché d' Abobo-Gare)-
Bonnes d'enfants, etc.
Cultivateurs et vendeuses de
produits vivriers (tomates, choux,
salades, maïs, etc.)
Fabricantes de savon-vendeuses de
noix de cola-vendeuses de
brochettes-Coiffeuses en plain air-
vendeuses de pagnes (indigo)-
vendeuses d'ananas épluchés
Coiffeurs en plein air-Restauratrice-
vendeuses de pagnes (indigo)-
Chanteuses (orchestres populaires)
Restauratrices-Toutous (prostitués
de rue)
Vendeuses ambulantes de produits
de beauté-Vendeuse sur les marché-
Coiffeurs ambulantes
population
104
savon. Si quelques uns de ces métiers sont pratiqués par des hommes, ceux-ci exercent de
multiples métiers dont ils ont le monopole. Il est clair que le secteur informel à Abidjan est
dominé par des métiers spécifiques aux hommes. Ce secteur est majoritairement peuplé par
le sexe masculin. De ces nombreux métiers d'hommes, les plus récurrents sont les métiers

de vendeur, de mécanicien, de menuisier, de peintre.

YAPI DIAHOU (1994), deux ans plus tard dans une étude faite sur la population
des quartiers précaires d'Abidjan, dresse une liste de petits métiers dominée par l'activité
de personnel domestique suivie de celle de commerçants. Les métiers représentent
67
respectivement 24,3% et 20,7% de l'ensemble des recensés . Concernant la nationalité des
praticiens, l'auteur démontre une prédominance de burkinabés dans la population des petits
métiers, à croire ce secteur pléthorique est d'une importance capitale au niveau socio-

économique.

Le poids socio-économique des petits métiers

Les petits métiers dénotent de leur importance au niveau social et économique. Sur
le plan social le secteur informel décharge le pouvoir incapable du fait de la conjoncture de
générer des nouveaux emplois pour les milliers de diplômés qui sortent des universités et
des grandes écoles chaque année. En effet, tandis que les emplois de rue passent de 25 000
en 1976 à 53 850 en 1985 à Abidjan ceux qu'offre la fonction publique dans la même ville
68
passent de 31 840 à 56 940 sur la période rapporte TOURE. A . La différence étant infime
il ressort que la rue propose autant d'emplois et fait vivre autant de personnes que la
fonction publique. Le secteur informel en cette période de crise débutée en 1980 contribue
énormément à assurer la paix sociale, ce secteur favorise la quasi-inexistence de
soulèvements de la jeunesse contre le pouvoir pour protester contre le manque d'emplois et

la cherté de la vie.
Selon le Ministère de l'Environnement, Les jeunes y sont largement majoritaire, la
population féminine prédomine dans ce secteur avec 63%.Les non ivoiriens représentent
60% de la population de ce secteur. Environ 30% des operateurs du secteur sont

analphabètes et 40 % ont le niveau primaire'".

67
Y API. D, 1994, op.cit p
68
TOURE. A, 1985, op.cit pp 17-18
69
Ministère de l'environnement, 1998, op.cit, p47

105
 Sur le plan économique, les petits métiers sont salvateurs. Comme susmentionné,
ils font vivre une proportion élevée de la population d'Abidjan. Cependant les revenus sont
très bas, 12% des opérateurs gagneraient moins de 25 000 F CFA par mois et 57%
auraient entre 25 000 et 125 000 F FCA selon le Ministère de l'Environnement (1998).

Conclusion partielle

La ville d'Abidjan est d'une concentration industrielle hors paire en COTE

D'IVOIRE.70% des activités industrielles du pays sont développées dans la ville. Cette
forte implantation confère à Abidjan le statut de capitale économique. Les activités
industrielles regroupées dans l'agglomération sont d'une diversité avérée. L'agro-industrie
se présente comme l'activité prédominante.
Outre cela, la pêche moderne est également développée. Peu dynamique avant
l'indépendance, la pêche industrielle connaît un essor significatif favorisé par la dotation
du PAA d'importants équipements à partir de 1963. Le poisson, surtout le thon constitue la
principale production. Les rendements annuels maximisés à 400 000 tonnes sont en grande
partie composés de thon. Cet état de fait confère à l'infrastructure le rang de premier port

thonier d'Afrique.
Dans la ville d'Abidjan, les activités commerciales sont en plein essor. Dans le
cadre du commerce intérieur, Abidjan dispose de plusieurs marchés africains et de

multiples centres commerciaux.

Le commerce extérieur est plutôt représenté par le trafic portuaire. Le trafic se
caractérise dans l'ensemble par une croissance. Les principaux produits importés sont les
matériaux de construction, les produits alimentaires les produits chimiques et les produits
de base. Les exportations quant à elles se résument essentiellement aux produits agricoles
tels que le binôme café cacao, le coton, l'ananas, la banane et le bois. Après avoir
enregistré des hausses spectaculaires les deux premières décennies après l'indépendance,
le trafic à l'exportation depuis 1980 connait une baisse.
De façon globale, le Port Autonome d'Abidjan assure 96% des importations du

pays et 66% des exportations.

Le secteur informel connait un développement remarquable à Abidjan. Ces activités
pléthoriques regroupent les emplois sédentaires, les emplois de rue et les emplois sur les
marchés. L'informel emploie d'ailleurs plus de personnes que le secteur moderne. La

106
progression de l'informel à A bidjan est de 6% par an contre 4,6% dans le secteur

m oderne; partant l'inform el occupe une place im portante dans l'économ ie ivoirienne. La

dom inance des ressortissants de Je sous région dans la population des petits m étiers est

notoire. Cette population est par ailleurs m ajorée par Je sexe m asculin. Les gains m ensuels

oscillent entre 25 000 et 125 000 F Cfa. L'inform el quoique générant des gains m aigres

s'avère être en essor à A bidjan.

II- LES PROBLEMES DE LA VILLE

2.1- LA DEGRADATION DE L'ENVIRONNEMENT ABIDJANAIS
Dans le cadre de la dégradation de l'environnement, nous identifierons d'emblée les
problèmes principaux et ensuite les problèmes secondaires.

2.1.1- Les principaux problèmes environnementaux

Les problèmes environnementaux sont ceux de la gestion des ordures ménagères,
de la faiblesse et la dégradation des infrastructures, d'équipements, de la pollution de l'eau
et de l'air, de la gestion des eaux usées et pluviales ainsi que des risques naturels et de la

dégradation de ! 'habitat.

2.1.1.1-Le problème de la gestion des ordures ménagères

et des déchets médicaux

La ville d'Abidjan connait un sérieux problème de gestion des ordures ménagères,

la collecte des déchets domestiques est insuffisante. La ville regorge d'innombrables
coffres d'ordures irrégulièrement ramassées et de dépôts d'ordures dans les espaces non
bâtis. L'insalubrité y est accentuée. La ville est devenue sale, des tas d'ordures non
ramassés jonchent les trottoirs 7°. Le Ministère de l'Environnement (1998) rapporte qu'à
Abidjan, la production quotidienne d'ordures ménagères est évaluée à 2 300 tonnes soit
environ 1 kg par habitant par jour.
Ces déchets sont constitués de matières putrescibles à 44%, de cendres et de sables
à 36% et autres (métaux, verres, textiles, plastiques) à 20 % poursuit l'auteur".

70 De Dianous (S), Décembre 1998, "Abidjan" in marchés tropicaux et méditerranéens, hors série, p 6.
71
Ministère de Environnement, 1998, op.cit, p69.

107
 Sur ces 2 300 tonnes de déchets produits par jour, la quantité collectée est faible,
nous n'avons que 1 380 tonnes collectées par jour. Partant plus de 900 tonnes de déchets
restent non ramassées chaque jour et constituent des dépôts sauvages relève l'auteur. Cette
mauvaise gestion relève du manque de moyens techniques et financiers. Les sociétés de
ramassage sont quasi inexistantes, plusieurs d'entre elles ayant fermées. Celles encore en
activité assurent un ramassage irrégulier, leurs passages sont même rares. Outre cela, leur
tendance à faire la grève est remarquable. Comme relate PONE LOU(2008), la société
clean bord à Treichville à l'instar des autres sociétés entre régulièrement en grève pour des
prestations impayéesi''. A ce jour, l'Etat de Côte d'Ivoire doit 10 milliards de francs aux
sociétés de ramassage d'ordures à Abidjan73 .Une telle gestion ne peut assainir la ville.

L'insalubrité à Abidjan est donc manifeste. L'amoncellement des ordures

ménagères, des emballages, des sachets, et bouts de papiers partout donnent une image
peu reluisante à la ville.
Les zones, insalubres de la ville sont en général les quartiers populaires. D'après
DA YERE.G(2008) la plupart des rues sont insalubres à Abobo Akékoi et Agbékoi".
Selon TIECOURA.A (2008) dans les quartiers de Y opougon précisément à Kouté les
7
ordures sont pré collectées et reversées dans les coffres à ordures ou dans les ravins 5.Ces
coffres toujours débordant dégagent des odeurs suffocantes et attirent les mouches.
L'auteur ajoute que certaines ordures sont déversées dans des maisons inachevées en
raison de l'éloignement des coffres des lieux d'habitation. Partant les dépôts sauvages sont
pléthoriques dans les quartiers.
Les déchets dans les coffres à ordures, certes irrégulièrement ramassés, sont déversés dans
une décharge. A ce niveau la localisation n'est pas aisée non plus. La décharge d' Akouédo
qui reçoit tous les déchets de la ville n'est située qu'à moins de 2,1km du village de
M'badon, ce qui est dangereux pour la santé des populations.
La gestion des déchets médicaux est également inappropriée. En effet composés de
seringues, de plastiques, des objets tranchants, ces déchets sont conservés dans des

72 PONE.P.l.L, population et gestion de l'environnement à Treichville: Le cas des quartiers Notre Dame-
Entente-Belleville-Craone, Arras, 2010, Mémoire de Maîtrise, p6 l.
73 Wenceslas. A, in courrier d'Abidjan, in PONE. L, 2010, « Société de collecte d'ordures réclame 10

milliards de F Cfa à l'Etat, 17 Novembre, 2007, p71.

74 DA YERE.G.A, assainissement et gestion d'environnement dans la commune d' Abobo: Cas des villages

urbains d' Agbékoi et d' Akéïkoi, 2008, p84.

75 TIECOURA.A.C, population et gestion de l'environnement à Yopougon Kouté village, 2008, Mémoire de

Maîtrise, p74.

108
incinérateurs à ciel ouvert dans la cour des centres de santé attendant d'être consumer
rapporte TIECOURA.A. (2008).Cette situation comporte d'énormes risques pour les
populations et même le personnel vu les allers et retours dans la cour de l'hôpital.

2.1.1.2- La faiblesse et la dégradation des infrastructures et équipements

Dans la ville d'Abidjan, la faiblesse et la dégradation des équipements et
infrastructures sont manifeste. Certes diversifiés, les infrastructures et équipements sont en
nombre très limité. La réalisation des infrastructures urbaines ne suit pas le rythme de la
croissance urbaine. La dynamique spatiale et démographique de la ville étant très forte, les
besoins en infrastructures sont au delà des réalisations faute de moyens financiers. La
saturation des voies de communication est indéniable. Le Ministère de l'Environnement
(1998)76 relève l'insuffisance de réseau d'assainissement dans la ville. Le réseau routier est
faible, l'essentiel des voies routières mises en place durant les deux décennies après
l'indépendance demeure encore aujourd'hui les principaux axes de la ville. Du fait de
l'urbanisation rapide de la ville, le réseau routier est depuis plusieurs années saturé, chose
qui a pour conséquence les embouteillages répétés occasionnés par le transport de cette
population nombreuse surtout pendant les heures de pointes. En cas d'accident sur une
voie, la circulation est bloquée et provoque des bouchons s'étendant sur plusieurs
kilomètres. Le moindre accident paralyse donc l'ensemble de la circulation.
De plus, les réseaux d'assainissement et routiers sont fortement dégradés. Le réseau
d'assainissement est colmaté par des dépôts sablo-argileux ou déchets ménagers tout
simplement parce qu'il est le réceptacle des eaux usées et utilisé comme poubelle par les
populations. Dans la commune de Treichville les voies routières et canaux
d'assainissements sont défectueux. Les investissements dans l'assainissement collectif ne
profitent qu'à 30% de la population abidjanaiseÎ. Les égouts et les caniveaux obstrués
sont débordés d'ordures et dégagent des odeurs suffocantes. Partant, ils sont dans un état
de dysfonctionnement. Ils sont donc dans l'incapacité de mener leur mission de drainage
des eaux sales pluviales. Les routes quant à elles sont impraticables par endroit du fait des
nids de poules ou de la désagrégation du bitume sur de longues distances. DA YERE
(2009) mentionne que du fait de fortes pluies l'on assiste à l'ensablement des voies, à la

76
Ministère de l'Environnement, 1998, op.cit, p97.
77
Ministère de l'Environnement, 1998, op.cit, p96

109
présence des nids de poules sur les routes dans la commune d' Abobo dans les quartiers
78
d' Agbekoi et d' Akeikoi •

Les équipements, sont également en nombre insuffisant. Nous avons peu

d'infrastructures sociales comparées à la population nombreuse. Dans la commune
d' A bobo par exemple, l'offre scolaire proportionnellement à la densité de la population, est
d'une insuffisance dramatique 79. Les structures sont vétustes et défectueuses.
Avec une croissance démographique de 3,8% par an (RGPH 1998), les capacités des
infrastructures et équipements à Abidjan sont nettement dépassées. Ils se caractérisent
d'une insuffisance notoire et d'un état de dégradation très avancé.

2.1.1.3- La difficile gestion des eaux usées et pluviales

La ville d'Abidjan est sujette à une mauvaise gestion des eaux usées et pluviales.
Les ménages sont en général peu soucieux de l'hygiène. Ils se débarrassent de leurs eaux
usées (eaux domestiques) soit dans les rues soit dans les caniveaux. Dans les villages
insérés dans la ville du fait de l'urbanisation galopante, les femmes essentiellement
productrices d'attiéke, évacuent leurs eaux usées dans les rues du villageî''. Ce qui couvre
l'espace villageois d'odeurs nauséabondes. L'évacuation de ces eaux sales à ses endroits
s'explique également par l'insuffisance de réseaux de drainage ou d'assainissement dans la
ville. La non maitrise de l'urbanisation rapide ainsi que le manque de moyens financiers
constituent les facteurs de l'insuffisance des équipements dans la ville. Par ailleurs
l'absence des caniveaux ou leur obstruction entraine la stagnation des eaux pluviales par
endroit dans l'espace abidjanais. Ceci constitue un danger pour la santé des populations
étant donné que ces eaux stagnantes peuvent être porteuses d'agents pathogènes. D'ailleurs
dans les quartiers populaires les moustiques et mouches surabondent. D'après PONE
LOU(2010), les flaques d'eaux constituent des gites larvaires pour les moustiques vecteurs
de transmission du paludisme, de la filariose, la fièvre typhoïde et de bien d'autres

maladies.

78
DA YERE.G.A, 2008, op. cit, p85.
79 De Dianous (S), Décembre 1998, "Abidjan" in marchés tropicaux et méditerranéens, hors série, p 11.
80
TIECOURA.A.C, 2008, op.cit, p75

110
 2.1.1.4- La pollution
Il s'agit à la fois de la pollution atmosphérique, de la pollution de l'eau et de la

pollution sonore.

-la pollution atmosphérique

A Abidjan la pollution de l'air dans certains secteurs est intense.
Les odeurs nauséabondes et suffocantes dans la ville émanent de divers facteurs. En effet
les émissions industrielles, les putréfactions des denrées jonchant les marchés et des
ordures ménagères, les excrétâts et les décharges sont responsables de la pollution de l'air.
A Abidjan, la décharge d' Akouédo empuantit toute la zone environnante par le vent et les
81
camions de compost répandent les odeurs en traversant la ville •

En outre, nous avons la putréfaction des végétaux aquatiques et des déchets organiques
apportées par les eaux de Thalwegs, au fond des baies de la lagune Ebrié. C'est le cas du
grand collecteur des eaux pluviales en provenance d' Abobo drainées dans le fond de la
82
baie de cocody qui est particulièrement préoccupant .

Par ailleurs le charbon de bois et le bois de chauffe produisent du dioxyde de carbone qui

pollue l'air.
A cela s'ajoute les gaz d'échappement des véhicules. Ces différents facteurs
causent une pollution atmosphérique assez importante dans la ville.

-la pollution de l'eau

Le milieu aquatique Ebrié est énormément pollué. Il est le réceptacle de divers
déchets. En effet dans les eaux de la lagune Ebrié sont rejetés les effluents industriels
83
contenant les polluants organiques et chimiques .

Outre cela, les activités de débarquement et d'embarquement des produits du P.A.A

laissent échapper accidentellement les produits qui parviennent à la lagune selon
KRA.R(2008)84, ce qui contribue à la pollution du cours d'eau.
Par ailleurs, le transport lagunaire assuré par la SOTRA (Société du Transport Abidjanais)
et les pinasses, favorise la pollution de la lagune. En effet, les bateaux laissent échapper les
résidus de carburant et d'huiles qui participent à la pollution chimique de la lagune Ebrié.

81
Ministère de l'Environnement, 1998, op.cit, p97
82
Ministère de l'Environnement, 1998, op.cit, p97
83
KRA.R, 2008, op.cit, p43.
84
KRA.R, 2008, op.cit, p45

111
 La pollution sonore
La pollution sonore est caractérisée par les différents bruits issus des klaxons des
véhicules, des maquis, bars, bistrots discothèques et des industries. La production de ces
bruits avec des sons incontrôlés constitue une nuisance. Cependant elle est rarement perçue
85
comme telle par ceux qui en subissent les effets .

D'après le Ministère de l'Environnement, cette nuisance est exacerbée en Côte

d'Ivoire par l'imbrication étroite entre l'habitat populaire, les industries, l'artisanat d'une
part et par les horaires non réglementées des activités ainsi que par l'inexistence et la non
86
application des règlements municipaux dans ce domaine d'autre part.
Selon DAKOURI.G (2008) parlant du cas de la commune de Yopougon, dans le
87
quartier SICOGI Ancien Quartier aucune rue n'est épargnée par les bruits . Dans la ville,

la pollution sonore est remarquable.

2.1.1.5- La dégradation de l'habitat

La capitale économique de la Côte d'Ivoire, connait une dégradation poussée de
l'habitat. Cette dégradation se traduit par le mauvais état de l'habitat et le surpeuplement
des logements, le manque de confort et la prolifération de l'habitat précaire. Cette dernière

sera abordée dans la troisième partie de notre travail.

Le mauvais état de l'habitat, le manque de confort et la promiscuité.

La structure du logement est d'une importance majeure pour le bien-être des résidents.
Lorsqu'elle est défectueuse, elle constitue un énorme problème. L'habitat abidjanais est
touché par la défectuosité. En effet les logements dans divers secteurs de la ville son

délabrés et vétustes.
PONE LOU (2010) observe un délabrement avancé de l'habitat et un spectacle de
logements vétustes à Treichville88. Les bâtiments affichent une image peu reluisante. Les
toits sont rouillés et surchargés, les peintures sont ternes, les douches et WC défectueux ;

les logements sont dans certains cas fissurés.

85
Ministère de l'Environnement, I 998, op.cit, p98
86
Ministère de l'Environnement, 1998, op.cit, p68
87 DACOURI.G.F, commerce de rue et dégradation de l'environnement dans la commune de Yopougon: le

cas de SICOGI ancien quartier, 2008, Mémoire de Maîtrise,

88 PONE.P.I.L, Population et gestion de l'environnement à Treichville: Le cas des quartiers Notre Dame

Entente-Belleville-Craone et Arras, 20 I 0, Mémoire de Maîtrise, p66

112
 Outre cela le manque de confort est déconcertant. Les logements sont exigus et
faiblement aéré. TIECOURA.A (2008) parlant de l'habitat économique et de cour
commune, affirme que cette structure n'offre aucune protection contre la chaleur, le froid,
89
la poussière, la pluie, les insectes et les rongeurs • L'auteur ajoute que les petits
logements mal aérés favorisent la propagation des maladies.
Dans certains quartiers, les logements sont dépourvus d'électricité, d'adduction,
d'eau et même d'équipements de douches et WC. Même quand ces derniers existent, ils
sont extrêmement délabrés.
Tiécoura dénonce l'état malsain des toilettes et douches dans la commune de Y opougon à

Kouté précisément.
Par ailleurs, la promiscuité est un fait marquant dans la ville. Les densités des
logements des quartiers populaires et précaires sont élevées. Nous avons 320 logements
par hectare'". Cet état de fait aggrave les nuisances.

-Le surpeuplement de l'habitat

L'une des retombées négatives de l'urbanisation accélérée d'Abidjan est le surpeuplement
des logements. L'habitat à Abidjan est caractérisé par une forte densité des résidents.
Par exemple à Yopougon-Kouté, Tiécoura (2009) relève une densité de 5000
habitants /km2• L'auteur indique que les logements sont parfois d'une pièce pour six à sept
91
personnes .

D'après PONE LOU (2010) à Treichville dans les quartiers NOTRE DAME,
ENTENTE et BELLE VILLE EST, sur une surface de 400m2 environ et dans une cour
2
fermée cohabitent plusieurs familles qui partagent tout9 ( douche, WC ... ).
Cet envahissement des logements empêche les résidents de vivre à l'aise. Elle maximise la
chaleur au sein de l'habitat. En plus toute cette population exerce une pression sur l'habitat

qui le détruit.

89 PONE.P.I.L, Population et gestion de l'environnement à Treichville: Le cas des quartiers Notre Dame
Entente-Belleville-Craone et Arras, 2010, Mémoire de Maîtrise, p66
90 TIECOURA. A.C, Population et gestion de l'environnement à Yopougon-Kouté village, 2008, Mémoire de

Maîtrise, pp 71- 72.

91 TIECOURA. A.C, Population et gestion de l'environnement à Yopougon-Kouté village, 2008, Mémoire de

Maîtrise, pp71-72.
92
Ministère de l'Environnement, Environnement en Côte d'Ivoire, 1998, p97

113
 2.1.1.6- Les Risques naturels
Bon nombre de logements à Abidjan sont exposés à des risques divers. Il s'agit de
risques d'inondation et d'éboulement de l'habitat.
Le site d'Abidjan fait de plateaux occasionne la présence de Pentes raides très forte
par endroit .La rapide urbanisation et la forte pression sur l'espace à pour corollaire la
réalisation d'habitats sur les versants. Les ruissellements étant d'une grande force sur ces
versants, érodent progressivement les contours des logements. De ce fait les risques
d'éboulement sont de plus en plus grands. TIECOURA. A (2008) relève que l'érosion
ronge les fondations de l'habitat et provoque les éboulements. Par ailleurs l'érosion se
traduit par l'enlèvement des terres constituant le soubassement des fondations des maisons
et par l'usure de la surface du sol. L'érosion maximise les risques d'éboulement d'habitats
à Abidjan.
Selon Tiécoura.A déjà certaines maisons se sont écroulées près des ravins à
Y opougon Kouté93•
Outre cela, l'inondation dans certains secteurs de la ville d'Abidjan est malheureusement
relevée. Elle est due aux pluies abondantes qui caractérisent le climat au sud du pays.ces
précipitations provoquent une concentration des eaux de ruissellements diffus engendrée
par la nature du site et par l'insuffisance et l'obstruction des caniveaux. Dans certaines
zones de Treichville par exemple lors des pluies les caniveaux sont inondées et les eaux
envahissent les habitations et abiment tout ce qui est directement en contact avec le sol.
Dayere.G(2008) relève que les risques d'inondation sont visibles dans certains
villages intégrés dans la ville94. Il s'agit surtout des habitations proches des ravins
Lors des pluies diluviennes il n'y a pas que des logements qui sont inondés, des rues
également le sont. Les voies routières sont submergées d'eau et rendent difficile la
circulation. Dans la ville d'Abidjan, les risques naturels sont énormes. Des nombreuses
personnes courent de graves dangers du fait de ces risques.
En plus des problèmes environnementaux sus mentionnés, il existe d'autres
problèmes dits secondaires.

93
TIECOURA. A.C, op.cit, 2008, pp71-72.
94DA YERE.G.A, Assainissement et gestion de l'environnement dans la commune d' Abobo: cas des villages
urbains d' Agbékoi et d' Akéïkoi, 2008, Mémoire de Maitrise, p85.

114
 2.1.2- Les problèmes secondaires
Les problèmes secondaires de l'environnement à Abidjan constituent le désordre lié au
commerce de rue, l'enherbement et l'insuffisance des espèces verts.

2.1.2.1- Le désordre spatial lié au commerce de rue

Le développement du commerce de rue dans l'espace abidjanais est considérable.
Ce commerce hélas fait fi des principes juridiques et environnementaux. Les vendeurs de
rue occupent les trottoirs et les ilots vacants aux abords des routes .Il envahissent même
les voies de circulation lorsque les feux sont verts et lors des embouteillages pour
présenter les produits et les vendre aux passagers.
Concernant l'invasion des trottoirs, Dakouri .0(2008) relève le cas de la voie en
face de la pharmacie Wakouboué à Yopougon -SICOGI .Le marché de SICOGI s'est
95
étendu sur cette voie qui en est totalement obstruée .

Cette occupation anarchique des trottoirs par le commerce de rue entraine

l'insalubrité des voies routières jonchées des emballages et sachets laissés sur ces lieus par
vendeurs et clients.
Outre cela, elle met en danger les vies de ces commerçants et des piétons obligés
d'emprunter la chaussée.
Par ailleurs ce désordre nuit à l'esthétique de la ville dans la mesure où ce spectacle
donne une image peu reluisante.

2.1.2.3- L'insuffisance des espaces verts et l'enherbement.

La ville d'Abidjan connait une faiblesse des espaces verts et un enherbement

considérable.
Les espaces verts constituent un moyen d'amélioration du confort des populations
et un facteur d'esthétique de la ville. Cet élément assez important se caractérise cependant
par sa rareté à Abidjan tout comme dans les autres villes du pays .Le manque d'espaces
verts, la dégradation des jardins publics et l'absence d'arbres le long des rues sont
manifestes à Abidjan.
Outre cela, l'enherbement dans la ville est important. L'envahissement des maisons
inachevées et de terrains non exploités par les broussailles s'observe à divers endroits de

95DACOURI.G.D, Commerce de rue et dégradation de l'environnement dans la commune de Yopougon: le

cas de SICOGI ancien quartiers, 2008, p79

115
la ville. TIECOURA.A (2008) souligne l'exemple de la commune de Yopougon
96
précisément dans le quartier Kouté où existent différentes zones enherbées . Ces
broussailles sont propices aux reptiles et autres animaux nuisibles, chose qui constitue une
menace pour les populations.
La ville d'Abidjan connait une panoplie de problèmes environnementaux qui ternit
son image et qui dégrade les conditions de la vie des populations.

2.2- LE CHOMAGE

Le chômage désigne le fait d'être sans emploi pour une personne diplômée ou
qualifiée. La définition du chômage au sens du BIT (Bureau International du Travail) est
restrictive. Elle désigne le fait de ne pas avoir exercé d'emploi au cours de la semaine de
référence97 ne serait-ce qu'une heure, en rechercher activement un et être disponible pour
98
l'exercer. La définition plus large du chômage quant à elle se réfère au mois de référence .

Les chômeurs sont constitués de personnes qui ayant déjà travaillé ont perdu leurs emplois
au cours de la période de référence et de personnes qui n'ont jamais travaillé, mais qui
sont a la recherche d'un premier emploi selon l' INS/ RGHP 1998.
En Côte d'Ivoire principalement à Abidjan, les chômeurs sont de plus en plus
nombreux.

2.2.1- L'évolution du chômage

Le chômage en Côte d'Ivoire est un problème majeur. Abidjan, la principale ville
du pays est particulièrement touchée. Elle renferme plus de la moitié des chômeurs et ce
depuis les années 70 selon le RGP (Recensement Général de la Population) de 1975. Le
niveau du chômage dans la ville est élevé.
99
De 1978 à 1986 le taux de chômage est passé de 7,7% à 22,8% soit plus du triple. Sur
cette période, le chômage est donc très grandissant.
Dans les années 90, l'on assiste à un fléchissement remarquable du chômage.

96
TIECOURA. A, op.cit, 2008, p73.
97 La semaine de référence désigne la semaine durant laquelle s'est déroulée l'enquête.
98
Le mois de référence désigne le mois de l'enquête.
99 Lachaud J.P., Le marché du travail en Côte d'Ivoire : structure et segmentation, 1989, p49.

116
En 1998, le taux de chômage est évalué en Côte d'Ivoire à 2,9% mais à Abidjan il est
d'environ 3,3% soit un effectif de 94655 chômeurs selon le RGPH de 1998. Comparé au
chiffre de 1986, il ressort qu'en douze ans, le chômage a baissé de six fois plus.
De 22 ,8% en 1986, le taux de chômage baisse à environ 3,3% en 1998.
Mais en 2002, le taux de chômage est de nouveau accentué. L'on enregistre un taux
100
de 13,5% soit 205400 chômeurs •

Le taux de chômage a plus que quadruplé passant de 3,3% à 13,5% en seulement

quatre ans.
Avec la crise socio politique survenue le 19 Septembre 2002, le niveau du chômage

est aujourd'hui très élevé.

Le chômage à Abidjan en baisse considérable en 1998, a repris de l'ampleur du fait

des crises politiques qui frappent le pays.

Dans la ville chaque famille compte au moins un chômeur. Le chômage revêt différentes

caractéristiques.

2.2.2- Les caractéristiques de la population active au chômage

La population active au chômage est évaluée à partir d'un âge minimum qui varie
de 15 ans à plus. L'âge minimum du chômeur selon l'INS est fixé à 15 ans'?'.
Le BIT, dans ses enquêtes, laisse ressortir comme âge de départ 10 ans. D'après la
102
structure à Abidjan le chômeur le plus jeune a 1 Oans •

Notre caractérisation de la population active au chômage s'appuie essentiellement

sur le RGPH 98 et les résultats de l'enquête au sens du BIT en 2002 à Abidjan qui indique
que la ville compte 205 400 chômeurs soit 13,5% de la population de ladite ville.
L'analyse du taux de chômage dans la ville fait ressortir plusieurs observations.
Premièrement, la répartition des chômeurs selon le genre montre une prédominance des
hommes. Il ressort de l'enquête que sur l'ensemble de la population au chômage, nous
avons 51,3% d'hommes contre 48,7% de femmes. Cinq ans plus tôt en 1998, le sexe
masculin dominait largement la population de chômeurs à Abidjan. Sur les 94 655
chômeurs en 1998, l'on dénombre 64 030, soit plus des 2/3 des chômeurs.

100 ALAIN.B, Rouband.F, TORELLI.C, l'emploi, le chômage et les conditions d'activités dans les
principales agglomérations de sept Etats membres de l'UEMOA: principaux résultats de la phase 1 de
l'enquête, 2, 3, de 2001- 2002,2004, p19
101
KOUAME .K.A, in INS, RGPH 1998, 2001, volume 4, Tome 7, p29
102
ALAIN.B, FRANÇOIS. R, TORELLI.C, 2004,op. cit, p17-19

117
 L'enquête de 2002 du BIT révèle une tendance à l'équilibre des deux sexes dans la
population des chômeurs. Il est clair que certes les hommes prédominent mais il faut
reconnaitre que la population des femmes au chômage s'est accrue.
Concernant la répartition par âge ; l'âge moyen des chômeurs selon RGPH 98 est
de 27,7 ans .Selon l'enquête de Alain Brilleau et al en 2002 l'âge médian est de 28,3
ans 103.
Ces enquêtes montrent que la population de chômeurs est composée en majorité de

Jeunes.
Par ailleurs, la répartition selon le type de chômeurs met en exergue l'importance
de la proportion des chômeurs en quête de leurs premiers emplois. L'enquête de 2002
révèle 54% de chômeurs primo demandeurs d'emploi contre 46% d'anciens occupés. Les
primo demandeurs sont une catégorie très féminisée.
En général, ils ont un niveau d'étude plus élevé que celui des anciens occupants.
Les pertes d'emploi de ces derniers s'expliquent par la mauvaise conjoncture
(licenciement, fermeture d'entreprises, fin de contrats) selon Allain Brilleau .J.
Le poids de personnes à la recherche du premier emploi est nettement plus élevé
que celui des chômeurs ayant une expérience professionnelle.
Par ailleurs, la structure selon le niveau d'instruction indique une forte proportion
de chômeurs de niveau secondaire issus de l'enseignement supérieur Les taux sont
4
respectivement de 23% et de 20,7% dans la population de chômeurs en 2002 à Abidjan 1° .

Cette situation met à nu le déséquilibre qu'il y a entre la demande et l'offre d'emploi sur le
marché du travail.
Pour ce qui est de la structure selon la nationalité, la population de chômeurs à
105
Abidjan est composée en majorité de nationaux en 2002 . Le RGPH de 1998 a également
démontré la prédominance de chômeurs nationaux. Selon ce recensement la Cote d'Ivoire
comptait 85,6% de nationaux chômeurs sur l'ensemble de la population au chômage'l". Sur
ce taux la part la plus élevée était représentée à Abidjan.
Dans l'ensemble il ressort que la population de chômeurs à Abidjan est composée
en majorité de jeunes nationaux de sexe masculin, surtout diplômés du supérieur et de

l'enseignement technique secondaire.

103
ALAIN.B, FRANÇOIS. R, TORELLI.C, 2004,op. cit, pl9
104
ALAIN.B, FRANÇOIS. R, TORELLI.C, 2004, op. cit, pl8
105
ALAIN.B, FRANÇOIS. R, TORELLI.C, 2004, op. cit, pl8
106 KOUAME .K.A, in INS, RGPH 1998, 2001, volume 4, Tome 7, Analyses des activités économiques,

2001,p29

118
2.3- LE PROBLEME DE TRANSPORT ET DE L'INSECURITE

2.3.1- Le problème du transport

A l'instar des métropoles africaines, Abidjan connait la crise du transport en
commun. Le secteur de transport montre des faiblesses relatives aux besoins de
déplacements quotidiens des populations.
La dégradation des transports urbains d'Abidjan a atteint ces dernières années de
telles proportions que seul un programme d'urgence semble désormais pouvoir éviter
l'effondrement total du système'l", La population nombreuse de la ville a des besoins de
déplacements quotidiens qui s'avèrent difficilement satisfaits .Ces déplacements sont
d'ailleurs orientés essentiellement du nord vers le sud.
La ville, urbanisée selon un schéma inspiré par la séparation des espaces autour
des fonctions administrative, commerciale, industrielle et résidentielle s'est spécialisé en
108
deux zones :

La zone sud, comprenant le plateau, concentre l'essentiel des emplois (industriels,

commerciaux et administratifs)
la zone nord caractérisée de zone dortoir sert principalement de secteur d'habitats
(les communes les plus peuplées A bobo et Y opougon, situées dans le nord,
concentrent près de 50% de la population d'Abidjan).
La croissance rapide de la population (rythme annuel moyen de 3%), le
déséquilibre spatial entre habitats et emplois, l'extension accélérée de la ville et la mono
- fonctionnalité des quartiers entrainent une demande soutenue de déplacement et de
109
l'accroissement des distances de transports, rapporte la Banque Mondiale. La structure
de la ville impose une orientation nord-sud des principaux flux de déplacement. Les zones
résidentielles et les lieux d'activités sont particulièrement éloignées les uns des autres, les
habitants parcourent fréquemment entre 60 et 100 km par jour pour leurs déplacements
professionnels et privés'I", "Les migrations journalières habitat /travail sont importantes.
Une enquête du BNETD, en avril 1998, s'est penché sur le nombre de résidents de chaque
commune qui travaillent à l'extérieur de leur commune. Les chiffres sont les suivants:
77% des travailleurs résidents à Attécoubé exercent leurs activités en dehors de la

107 De Dianous (S), Décembre 1998, "Abidjan" in marches tropicaux et méditerranéens, hors série, p 6.
108 Banque Mondiale, mobilité urbaine : Rentabilité et financement des micro-entreprises de transport
collectif en AF subsaharienne: Abidjan, Bamako, Harare, Nairobi, 2001, p7.
109
Banque Mondiale, 2001, op.cit, p8.
110 De Dianous (S), Décembre 1998, "Abidjan" in marchés tropicaux et méditerranéens, hors série, p 6

119
commune, les proportions étant de 60% à Yopougon ,55,6% pour Abobo,55% pour
Marcory, 49% pour Cocody,48% pour Koumassi ,47% pour Adjamé ,40% pour Treichville
35% pour Port-Bouet ,33% pour le Plateau.Les déplacements se font essentiellement selon
un axe nord-sud,60% des emplois sont concentrés dans le sud de la ville, le Plateau étant
111
inclu" .

Ces longues distances habitats-emplois sont accrues par l'extension incessante de la ville

surtout dans la zone nord.

La desserte de ces lignes (nord-sud) et surtout la satisfaction de cette forte demande
de déplacement des populations restent inefficacement assurées par les transporteurs

abidjanais.
La défaillance du transport abidjanais est significative, le rythme de croissance du
parc de véhicules ne rime pas avec celui de la population. Partant la demande de
déplacements quotidiens est nettement élevée comparée à l'offre des transporteurs.
Ce qui induit les longues attentes et attroupements aux arrêts de bus et aux gares
routières de gbakas et de taxis communaux appelés woro-woro. Les gbakas sont des
minibus collectifs dont la vocation première est le transport interurbain. Ils comptent des
véhicules de 15 à 32 places partant tous de la gare d' Adjamé et ayant pour destination
Abobo, Yopougon, pour la ville d'Abidjan. Les woro-woro sont des taxis collectifs se
déplaçant uniquement dans le périmètre de chaque commune .Ils sont affectés d'une

couleur par commune.

Abidjan a certes le système de transport le plus développé des métropoles de la
sous- région mais les déplacements dans la ville restent difficiles.
La société de transport d'Abidjan (SOTRA), qui exploite le plus grand réseau
d'Afrique subsaharienne de bus et de bateaux bus, ayant pour mission d'assurer les
services de transport dans la ville d'Abidjan est confrontée à des difficultés structurelles
et financières accentuées (subventions de l'Etat non versées, le personnel pléthorique,
112
problème de gestion) .

A cela s'ajoute la vétusté de son parc d'autobus. Les véhicules frappés de

vieillissement sont en nombre totalement insuffisant face à une demande en forte
progression. Cette situation s'est amplifiée depuis la crise sociopolitique survenue en

111 De Dianous (S), Décembre 1998, "Abidjan" in marchés tropicaux et méditerranéens, hors série, p 6
112
Banque Mondiale, 2001, op.cit, p8.

120
2002. Partant satisfaire l'intégralité de la demande de déplacements des populations
abidjanaises dans le temps et dans l'espace pose problème à la SOTRA.
Alors qu'en 1988 la SOTRA assurait presqu'un déplacement motorisé sur deux à Abidjan,
en 1998, l'on peut estimer qu'elle n'assure qu'un déplacement motorisé sur quatre,
voyant sa part de marché passé de 47% en 1988 à 27% en 1998, rapporte la Banque
Mondiale113.Les autobus sont vieillissants, en nombre très insuffisant et leur fréquence de
passage est imprévisible.
La compensation du déficit de transport avec la multiplication des gbakas (30 000
en 1999)114, les taxis communaux ( 4200 en 1997)115 taxis compteurs tolérés par les
autorités n'est pas effective.
Mais l'essentiel des déplacements dans la ville repose sur les entreprises privées de
transport urbain. La conjonction du transport du secteur privé et de la SOTRA ne suffit
pas à répondre aux besoins des populations. L'urbanisation continue de la ville d'Abidjan
rend le système de transport abidjanais de plus en plus caduc.
Pour soulager les populations, l'Etat projette la mise en place d'une autre société de
transport urbain : la SOTU (Société de Transport Urbain). Cette société devra exercer dans
les communes de Y opougon et A bobo. Le projet de train urbain est également très attendu
par les populations abidjanaises.

2.3.2- Le problème de l'insécurité à Abidjan

Un autre problème que connait la ville d'Abidjan constitue l'insécurité. A Abidjan la
violence, le banditisme et la délinquance sont malheureusement de mise. La criminalité
dans la capitale économique de la Cote d'Ivoire a atteint un niveau tel qu'elle interpelle les
uns et les autres. La recrudescence de la criminalité dans la ville est devenue préoccupante.
Cette montée de l'insécurité se traduit par la multiplication des vols à mains armées, des
viols, des braquages, des meurtres et autres agressions sur les automobilistes, les trafics
illicites divers (armes, drogues)116.La forêt du Banco, qui s'étend au nord sur le territoire
de la commune d' Attécoubé est le repaire des braqueurs de véhicules de la ville qui
viennent y revendre et maquiller le produit de leur vol.

113
Banque Mondiale, 2001, op.cit, p8.
114
Banque Mondiale, 2001, op.cit, p8.
115
Banque Mondiale, 2001, op.cit, p8.
116
BARRY.J, in fraternité Matin, in Brunie.V, Problème de sécurité en Côte d'Ivoire, p59.

121
 Cette insécurité est liée d'une part à l'effondrement des prix de nos produits
d'exportation, au chômage, à l'influence négative des médias et à l'urbanisation galopante
et anarchique et d'autre part à l'immigration incontrôlée, l'éclatement de la cellule
familiale ainsi qu'à l'importation de la civilisation étrangère et aux défaillances relatives
117
aux forces de l'ordre •

La faiblesse de l'effectif des agents de police soit un policier pour 2000 personnes
d'après BARRY et al (1991)118, favorise cette recrudescence de la criminalité. La crise
sociopolitique survenue le 19 septembre 2002 a servi à empirer la situation.
Le désordre favorisé par la guerre a entrainé des évasions de prisonniers de différents
pénitenciers dans le pays dont de la MACA (Maison d' Arrêt et de Correction d'Abidjan)
en novembre 2004. D'après K. Marras (2005)119, 3858 détenues se sont évadés dont
seulement 158 ont été repris. Ce qui constitue un danger significatif pour les populations.
D'ailleurs un rapport de l'ONU sur la situation des droits de l'homme à Abidjan et à
Bouaké mentionne un lourd bilan sur la période d'octobre 2004 à janvier 2005. Lequel
bilan fait état de 09 FDS (Force de Défense et de Sécurité) blessés par balles par les
120
bandits ,746 véhicules volés, 31 bandits tués dans les échanges de feu avec les FDS •

A Abidjan l'insécurité a atteint un seuil intolérable que même dans les années 90
les autorités avaient en projet la peine de mort à l'endroit des malfrats. Il s'agissait dans le
projet de loi d'une exécution publique étant vue comme moyen efficace de lutte contre la
criminalité grandissante. Mais après analyse ce projet n'a pu être adopté.
La ville d'Abidjan connaît une augmentation inquiétante de la criminalité.
L'insécurité est d'autant plus grande que la police judiciaire (PJ) est autorisée depuis
plusieurs années à éliminer systématiquement tous malfrats pris en flagrant délit.

Conclusion partielle

La dégradation de l'environnement à Abidjan se pose avec acuité. La métropole

connait de multiples problèmes dont le niveau de gravité permet de distinguer les
problèmes majeurs des problèmes secondaires. Les problèmes majeurs sont hélas les plus
nombreux. En effet, dans la cité, l'insuffisance de la gestion des ordures ménagères et des

117
BARRY.J, in fraternité Matin, in Brunie.V, op.cit, p59.
118
BARRY.J, in fraternité Matin, in Brunie.V, op.cit, p59.
119 MARRAS.K, in Le Patriote, ONUCI : situation des droits de l'homme à Abidjan et Bouaké, 1er Avril
2005, pp2-4
120
MARRAS.K, in Le Patriote, 1•• Avril 2005, op.cit, pp2-4

122
déchets médicaux est déconcertante. Sur 2 300 tonnes d'ordures produites par jour
seulement 1380 tonnes sont collectées au quotidien. Partant Abidjan est un espace
caractérisé par une insalubrité criarde. Outre cela, la faiblesse et la dégradation des
infrastructures et équipements est frappante dans la capitale économique. En plus d'être
vétustes et défectueux, les infrastructures et équipements sont saturés du fait de la
population nombreuse de la ville. La gestion des eaux usées et pluviales est également
catastrophique. L'espace abidjanais est miné par une stagnation des eaux pluviale et un
écoulement d'eaux usées à plusieurs endroits du fait de l'obstruction et l'insuffisance du
réseau de drainage. La pollution est aussi de mise dans la cité. A la pollution de l'eau
(lagune Ebrié) s'ajoute les pollutions atmosphérique et sonore dans la ville. L'état de
l'habitat est dans l'ensemble peu reluisant. Abidjan connait une dégradation accentuée de
l'habitat marquée par la prolifération des quartiers précaires. En plus, plusieurs
populations sont exposées aux risques d'éboulement et d'inondation des logements. Quant
aux problèmes secondaires ils se résument à l'insuffisance des espaces verts,

l' enherbement et le désordre spatial lié au commerce de rue.

Le chômage constitue un problème majeur à Abidjan. Abidjan enregistre plus de la
moitié des chômeurs du pays. L'évolution du chômage dans la ville est en dent de scie. De
7, 7% en 1978, le taux de chômage a plus que triplé en 1986 en atteignant 22,8%. Dans les
années 1990, il connait une baisse sensible. Il passe à 94655 chômeurs en 1998. En 2002 il
grimpe de nouveaux, le taux est de 13,5 % soit 205 400 chômeurs. Pratiquement chaque
famille dans la ville est touchée par ce problème. La population au chômage se caractérise
par une légère prédominance du sexe masculin avec 51,3% d'hommes. L'âge moyen des
chômeurs étant de 27,7 ans. La population de chômeurs est donc majorée de jeunes, la
proportion de chômeurs en quête du premier emploi est nettement significative.
Concernant la nationalité, les nationaux ivoiriens constituent l'essentiel des chômeurs dans

la ville.
Par ailleurs, Abidjan, la perle des lagunes, est confrontée à des problèmes de
transport. La forte dynamique spatiale et démographique entraine la ville dans une
défaillance du système de transport. Devant les besoins grandissants de déplacement des
populations, la SOTRA structure étatique reste impuissante. Présentant un caractère vétuste
et limité son parc de véhicule enregistre au fil des années une baisse des déplacements
motorisés. La compensation de ce déficit attendue par la multiplication des gbakas, taxis
communaux et compteurs n'est pas effective. Dans la ville, les populations souffrent

123
énormément des difficultés de déplacement. Par ailleurs, à Abidjan règne une insécurité

grandissante. Dans la ville sont enregistrés au quotidien des braquages, des meurtres, des
trafics illicites. Liées à diverses raisons, la faiblesse de l'effectif des agents de police, le
chômage et la crise sociopolitique s'avèrent être les causes principales de l'insécurité.

Conclusion du chapitre 2

La ville d'Abidjan symbolise l'avancée économique de la Côte d'Ivoire. Son statut

de capitale économique du pays dérive de la forte concentration des activités dans la ville.
Elle représente 70% des activités économiques. La concentration industrielle dans la ville
est exceptionnelle. Abidjan regroupe 90% des industries de la Côte d'Ivoire, il s'agit d'un
ensemble diversifié caractérisé par la prédominance de l'agro-industrie. Outre cela, les
activités commerciales sont également développées. Le Port Autonome d'Abidjan (PAA)
réalise de grandes performances et constituent le poumon économique du pays. Son
dynamisme se corrobore par son trafic à croissance vertigineuse et sa pêche industrielle
colossale. Les commerces intérieur et extérieur sont à la fois dynamiques. Le commerce
extérieur se distingue par l'importance des exportations et des importations. Toutefois l'on
enregistre un excédent des importations sur les exportations. Le Port Autonome d'Abidjan
assure 96% des importations du pays et 66% des exportations. Les principaux produits à
l'exportation constituent le binôme café cacao, le bois, le coton, l'ananas et la banane. A
l'importation, l'on enregistre les matériaux de construction, les produits de base et les
produits alimentaires.
Outre cela, Abidjan dispose d'un secteur informel pléthorique et en plein essor. La
métropole enregistre une diversité de petits métiers sans cesse croissant. Les patriciens de
ce secteur sont à majorité originaire de la sous-région. Dans cette population, le sexe
masculin prédomine .A Abidjan l'informel est plus pourvoyeur d'emplois comparé au
secteur moderne. Il fait donc vivre une proportion importante de la population abidjanaise.
Abidjan se particularise par le développement de tous les secteurs d'activité et la
concentration de l'essentiel des activités économiques du pays. Cet état de fait confère à la
ville une place de choix dans le pays et même dans la sous-région.
Comme toute ville importante, Abidjan est en proie à des problèmes. La perle des
lagunes Abidjan peut être aussi appelée "perle des problèmes". L'agglomération la plus

124
grande du pays enregistre des problèmes à cette même échelle. Posée avec acuité, l'une des
difficultés connues par la métropole constitue la dégradation de l'environnement.
La ville est confrontée à une dégradation avancée du cadre de vie. L'on enregistre
des problèmes environnementaux majeurs et mineurs.
Les problèmes majeurs dans la ville sont pléthoriques. En effet, la mauvaise gestion
des ordures ménagères et déchets médicaux est manifeste. L'insalubrité dans la cité est
grandissante, la collecte des déchets est insuffisante.
Par ailleurs, le problème de la faiblesse et la dégradation des infrastructures et
équipements se pose avec gravité. La gestion des eaux usées et pluviales laisse à désirer.
Les pollutions sonore, atmosphérique et de l'eau ainsi que les risques naturels confèrent à

la ville un caractère peu reluisant.

Les problèmes mineurs se résument à l'insuffisance des espaces verts,
l'enherbement et le désordre spatial occasionné par le commerce de rue.
Outre cela, le chômage constitue un autre problème important dans la capitale
économique. La ville d'Abidjan bat le record du chômage dans tout le pays. Elle regorge

plus de la moitié des chômeurs du pays.

La population au chômage est prédominée par le sexe masculin avec 51,3 %, et par
les nationaux. Avec un âge moyen de 27, 7 ans le chômage touche quasiment les jeunes.
Par ailleurs à Abidjan, les problèmes de transport et l'insécurité sont de mise. Face
aux besoins croissants de déplacement des populations, le système de transport reste
défaillant. Les services de la SOTRA sont de plus en plus limités. La multiplication des
gbakas, taxis communaux et compteurs pour compenser le déficit reste loin d'atteindre

l'objectif escompté.
L'insécurité dans la ville est également préoccupante. La recrudescence de la
criminalité est manifeste. Maints délits sont enregistrés dans l'agglomération au quotidien.
La ville d'Abidjan, vitrine du pays, est aussi une cité minée par divers problèmes qui

ternissent son image.

125
CHAPITRE III: LA POLITIQUE DE L'HABITAT
EN COTE D'IVOIRE
La période de 1960 à 1979 est marquée par la bataille du déclenchement de la
croissance et la promotion de l'homme ivoirien et de son bonheur. Pour le bonheur des
ivoiriens, les exigences en termes d'actions et de moyens doivent être satisfaites par Etat.
L'ancien ministre du plan, M. Diawara indique deux sortes d'actions : une en faveur des
revenus et une en faveur de l'amélioration des conditions d'existence et de l'aménagement
du cadre de vie. Devant les besoins énormes de logement les autorités abordent cette
deuxième action comme un défi qu'il faut relever, l'on parle même d'une transformation
complète les conditions d'existence. Par condition de vie, les autorités entendent
l'amélioration du logement et des services en milieu urbain. L'Etat de Côte d'Ivoire met en
place une politique de l'habitat urbain articulée autour d'objectifs précis. Au fil des années
la politique de l'habitat connait une évolution.
Nous allons consacrer les pages qui suivent au rappel de la politique urbaine
coloniale, à la présentation de la politique étatique dès l'indépendance et de celle des
acteurs privés depuis 1987.

1- LA POLITIQUE URBAINE DE L'HABIT AT SOUS L' ERE COLONIALE

La politique urbaine coloniale est axée sur la ville d'Abidjan. Le projet urbain est
très restrictif et limité aux européens avant 1945. Après la seconde guerre mondiale le
projet connait une évolution à la faveur des événements politiques et de la croissance
démographique pour répondre aux besoins de logements.

1.1- Les principes de la politique coloniale de logement

Au lendemain de la deuxième guerre mondiale l'orientation de la politique de
l'habitat dans le cadre du projet urbain est donnée par le gouverneur colonial. Ce dernier
met en place le premier cadre général de réalisation des logements économiques. La
politique coloniale vise à organiser le développement de la structure urbaine d'Abidjan et à
trouver des solutions aux problèmes déjà importants du logement des expatriés et des
populations locales121 (Bernadette. B et al 1991) .Si avant 1945, l'effort est limité aux

Blanc (B), Chabomneau (F), Parenteau (R), 1991, Habitat Economique: Modernisation et promotion
121

sociale, p 1.

126
fonctionnaires, après cette année, le principe du logement aidé apparaît en raison des
faibles ressources des populations, comme solution pour résoudre le problème du logement
122
des citadins .

L'intervention du gouverneur colonial dans le domaine de l'habitat vise essentiellement le

développement économique. Les villes devant être les vitrines de ce progrès, le
colonisateur avait décidé de faire de la ville d'Abidjan un pôle économique et politique en
Afrique Occidentale Française. Partant, les normes de construction sont élevées. La
réalisation des logements est l'œuvre des sociétés immobilières.

1.2- Les moyens de cette politique : Les sociétés immobilières et leur

financement
Avec l'évolution de la politique urbaine coloniale, l'on arrive à la création des
sociétés immobilières. Celles-ci ont pour rôle de produire les logements sur les extensions
faites dans les quartiers indigènes et les nouveaux lotissements.
Créé le 14 juin 1926, l'office des habitations économiques (OHE) mène une activité
de construction concentrée essentiellement sur la ville de Dakar. Le 03 février 1949, un
décret crée une section de l'OHE dans chaque colonie de la fédération AOF (Afrique
Occidentale Française). En 1952 est créée en Côte D'Ivoire, la société immobilière

d'habitation de Côte D'Ivoire (SIHCI).

Les objectifs de l'OHE étaient la construction de logements salubres à bon marché
et orientés vers l'accession à la propriété individuelle. La SIHCI avait pour objet
l'amélioration et le développement de l'habitat rural et urbain en Côte D'Ivoire.
Les constructions doivent prévoir des habitations à bon marché spécialement
conçues et étudiées pour satisfaire aux besoins de la population africaine défavorisée et de
123
la classe moyenne .

Le projet urbain colonial avait pour but des constructions en matériaux durables
répondant à une image urbaine. Partant, les réalisations de la SIHCI représentent la forme

concrète de l'évolution de ce projet.

La SIHCI est une société mixte. Son financement fait donc intervenir différents
acteurs. Nous avons à la fois des prêts consentis par la Caisse Centrale de la France
d'Outre-mer, des avances et des subventions du budget général qui seront par la suite

122 Antoine p, Dubresson (A), Manou S.A, I 987, Abidjan côté cour pour comprendre la question de l'habitat,
p74.
123
Revue urbanisme n° 111- 112, I 965, P 95.

127
fournies par les crédits du FIDES 124 et par des souscriptions du secteur privée composé de
plus de 400 africains. La société GFCI (groupement foncier de Côte d'Ivoire) est formée
par l'association de plusieurs sociétés bancaires et d'assurances françaises. Le GFCI
construit pour les travailleurs africains du privé. En 1959, l'Etat encore sous régime
coloniale crée la SUCCI (Société <l'Urbanisme et de Construction de Côte D'ivoire). Son
objectif est la production de logements économiques mais d'un niveau supérieur à celui
des constructions de la SIHCI. Ces sociétés font d'importantes réalisations dont nous

parlerons plus loin.

Conclusion partielle

La politique coloniale de l'habitat avait pour but la réalisation de logements décents

afin de répondre aux besoins de logements. Ayant opté pour le logement économique cette
politique est initialement fondée sur l'hygiénisme et vise essentiellement la production de
logements pour les européens. Après 1945, le projet urbain connaît une évolution. Les
indigènes sont de plus en plus pris en compte, l'option pour le logement économique est
affichée. La politique se fonde sur le principe de la ségrégation entre les quartiers et du
logement subventionné pour favoriser l'accès des populations déshéritées aux logements
dignes. Relativement à cet objectif, les normes de construction exigées sont élevées. Les
sociétés immobilières sont le fer de lance de cette politique. Commencée avec l'OHE, la
production de logements à Abidjan est essentiellement l'œuvre de la SIHCI, le GFCI et la
SUCCI. La SIHCI est une société mixte dont le financement émane du privé et de l'Etat.
Elle fonctionne grâce aux prêts consentis par la caisse centrale de la France <l'outre mer,
aux avances et subventions du budget général. Les réalisations de la SIHCI sont localisées
dans les quartiers d' Adjamé et de Treichville en majorité. LE GFCI, société privée née de
l'association d'entreprises bancaires et d'assurances françaises concentre ses constructions

dans la commune de Marcory.

124 Antoine p, Dubresson (A), Manou S.A, 1987, Abidjan côté cour pour comprendre la question de l'habitat,
p74.

128
 II- LA POLITIQUE DE L'HABITAT DE 1960 A 1986:L'ENGAGEMENT DE

L'ETAT
L'indépendance une fois acquise, les autorités ivoiriennes réorientent la politique
de l'habitat .Le principe de la ségrégation adoptée dans les villes lors de la colonisation est
abandonné. Désormais, la nation ivoirienne vise des objectifs de développement. Par
conséquent, elle opte pour un urbanisme calqué sur l'occident et surtout pour une
production conséquente de logements modernes. Cette politique est menée pendant les
deux décennies après l'indépendance et a pour but de répondre aux besoins de logements

urbains.

2.1 - L'option politique et le rôle de l'Etat

2.1.1 - Le choix d'un habitat économique
Au lendemain de l'indépendance, la croissance de la population abidjanaise est
toujours rapide. Cette pression démographique accroît les besoins de logement dans la
ville. La présence importante de populations d'origine rurale pauvres et d'une population
minoritaire d'origine européenne aisée ( 1) dans la ville impose une politique de logement
capable de favoriser l'accès au logement du plus grand nombre et aussi de répondre aux
besoins de la minorité européenne habituée aux normes élevées. En plus l'objectif de
développement du pays impose aux dirigeants un modèle urbain moderne qui traduit le

progrès social.
L'option politique coloniale est en partie reconduite. Ainsi dans le cadre de la politique
urbaine, la Côte d'Ivoire a opté pour l'habitat économique en vue de loger le grand
nombre. Partant les logements modernes doivent être essentiellement sociaux ou
économiques pour satisfaire les besoins d'une population urbaine majoritaire aux revenus
faibles qui sans l'intervention de l'Etat aurait peu de chance de se loger décemment.
En plus, l'amélioration de l'habitat est un moyen de préserver l'ordre social d'après
MANOU Savina Annie. En effet, un logement moderne est signe d'ascension sociale.
Ainsi, avec les logements modernes et sociaux, toute cette forte population aux revenus
faibles venue de la sous- région ou des milieux ruraux ivoiriens pourra être locataire ou
même propriétaire d'un logement. L'objectif du choix de l'habitat économique par l'Etat
est de favoriser le bien-être et le bonheur des citadins aux revenus bas.

129
D'après MANOU Savina, " l'accession à la propriété assure la stabilité de la cellule
125
familiale" .

Le modèle d'habitat économique dont il est question est l'appartement à l'étage et

la villa. D'après YAPI Diahou "cet habitat peut se comprendre soit comme un habitat à
coût de construction économique soit comme un habitat destiné aux faibles revenus. Dans
les deux cas il lui est appliqué un loyer faible". Il s'agit de logement bon marché pour des
personnes disposant de faibles revenus. L'habitat économique est également une opération
groupé de plusieurs logements 126• La politique urbaine de la Côte d'ivoire indépendante est
une nette réorientation de la politique urbaine coloniale. L'option urbaine nouvelle se
résume par un urbanisme moderne et le choix d'un habitat économique. Pour une meilleure
application de cette politique des moyens sont mis en place.

2.1.2 - Le rôle de l'Etat

Au début des années 60, devant les énormes besoins de logements engendrés par la
rapidité de la croissance urbaine l'Etat redéfinit la politique de logement. Cette politique se
caractérise par un engagement total de l'Etat dans le secteur de l'habitat. La politique est
articulée autour des objectifs précis. Il faut loger le plus grand nombre.
La politique d'habitat devient un véritable programme politique confirmé au 4ème
congrès du PDCI alors parti unique. Ayant opté essentiellement pour la promotion de
logement économique, l'Etat se donne pour mission de jouer un rôle déterminant dans la
production de ce type de logement et dans une certaine mesure de logement de standing.
Pour réaliser les objectifs qu'il s'est assigné en matière de constructions économiques
l'Etat élabore des politiques de soutien technique et financier. En plus il met sur pied des
structures d'intervention.
Dans le cadre du soutien financier, la première forme d'aide à l'habitat économique
est la gratuité totale des voies et réseaux divers, primaires et secondaires. L'Etat concrétise
cette aide en mettant à titre gracieux des terrains viabilisés à la disposition des sociétés
immobilières publiques et semi-publiques.
La seconde forme d'aide financière consiste à mettre un fonds à la disposition du secteur

de l'habitat. Nous en parlerons plus loin.

125
MANOU SA VINA. A. Politiques et pratiques urbaines à Abidjan, 1985, T 1, P 71.

126Y API DIA HOU, 1994, Politiques urbaines en Côte d'Ivoire et leurs impacts sur l'habitat non planifié
précaire: l'exemple d'Abidjan, Tl, Pl 15.

130
Le troisième type de soutien est l'exonération fiscale accordée par l'Etat pour toute les
importations de matériaux .En plus, les sociétés immobilières publiques bénéficient de
l'aval de l'Etat pour les prêts sur le marché international. Les structures d'intervention,
moyens de mise en œuvre de la politique d'habitat urbain, sont diversifiées.

2.2- Les moyens de la politique ivoirienne de l'habitat urbain

2.2.1- Les études régulières et les organismes
2.2.1.1- Les études menées
Pour une meilleure planification, de nombreuses études sont menées au lendemain de
l'indépendance sur Abidjan. C'est à partir de ces études que seront effectués des plans
d'urbanisme. Trois études principales ont été menées sur Abidjan et ont permis de mettre
en exergue la croissance et les problèmes de la ville.
L'étude effectuée par la SEMA (Société <l'Economie et de Mathématique
Appliquées) de 1963 à 1967. Elle a été faite dans le cadre des études régionales lancées
par le Ministère du Plan. Cette étude de la SEMA s'est fait par des enquêtes de 1963 à
1964. Les enquêtes ont servi à faire de 1964 à 1967 des plans de développement de la
ville d'Abidjan et des actions à mener sur l'ensemble du territoire. Les principales
127
conclusions de l'étude et les actions proposées concernent la période de 1965 à 1980
L'étude du projet de développement urbain lancée en 1973 par le
BNETD/BCEOM. Cette étude est consacrée à la politique de l'habitat et au transport.
L'étude de transport porte sur le renforcement des liaisons routières ouest-est dans la
perspective d'une urbanisation rapide du plateau du banco.
L'étude sur la politique de l'habitat porte sur une analyse des conditions existantes sur
la prévision des besoins en habitat et sur des recommandations pour un programme
d'habitat incluant toutes les couches de la population. L'horizon pris en compte est celui de

l'année 1980.
l'étude des perspectives décennales d'Abidjan effectuée dans le cadre du premier

projet de développement urbain de la Banque Mondiale.

En dehors de ces études citées, d'autres études sectorielles ont été effectuées dans le

cadre des schémas directeurs de l'eau et de l'assainissement.

127
J.L. Venard, cité par Manou .S 1985 op.cit,p73

131
Ces études nombreuses effectuées sur Abidjan montrent la volonté de bâtir une capitale
très moderne. D'ailleurs des organismes spécialisés et structurés sont mis en place pour un
meilleur suivi de la politique urbaine.

2.2.1.2- Les organismes de l'Etat

Un an après l'indépendance, le Ministère de la Construction et de l'Urbanisme est
créé. Il est chargé de la continuité du service de l'habitat et de l'urbanisme créé en 1958
par le gouvernement colonial. Le ministère regorge des directions ayant chacune un
domaine bien précis. Nous avons la Direction de l'Habitat et de l'Urbanisme (DHU)
devenu successivement la Direction de l'Urbanisme et de l' Architecture (DUA) puis la
Direction de l'Urbanisme (DU) qui s'occupe de l'élaboration des plans d'urbanisme.
Ensuite, nous avons la direction du domaine urbain chargé de l'attribution des terrains et
enfin la direction de l'habitat et de la copropriété qui s'occupe de la délivrance des permis
de construire.
En 1966, le BNETD (Bureau National d'Etude Technique et de Développement) est
créé. Son rôle est d'effectuer des plans d'urbanisme et des études de développement
portant sur l'ensemble du territoire national.
En 1968, est créé l' Atelier <l'Urbanisme de la Région d'Abidjan (AURA). Il
s'occupe des études urbaines axées surtout sur Abidjan à ses débuts et ensuite sur d'autres
villes du pays. Il a également un rôle de conseiller pour les problèmes urbains.
Vu tous ces organismes, il ressort qu'il y a une diversité voire un développement des
institutions chargées de la planification urbaine.

2.2.2- Une croissance urbaine règlementée

La croissance et la structure urbaine sont fonction des Plans <l'Urbanisme Directeur
(PUD) qui sont l'expression de l'image de la ville telle que la désirent les pouvoirs publics
à l'horizon donné. Le plan d'urbanisme finalise en fait le processus de la planification
urbaine dont le but consiste à élaborer cette image en question. Sa vocation est d'après
Y API Diahou de modifier les "tendances naturelles de développement" par des
orientations volontaires : la planification urbaine est à ce titre une politique volontariste,
28
celle-ci visant le développement harmonieux de l'armature urbaine dans son ensemble 1 •

128
YAPI DIAHOU (A); Les politiques urbaines en Côte d'Ivoire et leurs impacts sur l'habitat non planifié
précaire: l'exemple de l'agglomération d'Abidjan Tl et T2, 1994. p26.

132
Le plan se veut donc comme le dit Manou SA VINA (A) un moyen de contrôle et
d'orientation de la croissance urbaine. Il a pour fonction de prévoir l'extension de la ville
29
et d'établir une répartition des types d'occupation du sol 1 .

Les plans directeurs élaborés depuis 1960 favorisent une extension de la ville d'Abidjan

selon un axe Est-Ouest.

Ces plans directeurs sont les suivants :
Le plan SETAP (Société pour l'Etude Technique d' Aménagements Planifiés).
Ce plan oriente une extension de la ville d'Abidjan selon un axe Est-Ouest. Il met
fin à l'extension linéaire d'Abidjan selon un axe Nord-Sud émanant des plans d'urbanisme
coloniaux. La croissance Est-Ouest a pour cadre les plateaux du banco à l'ouest et de

Cocody à l'est.
Un autre volet de ce plan SETAP est la restructuration des quartiers existants à
130
savoir le Plateau, Treichville et Adjamé.
Plusieurs missions d'urbanisme d'Abidjan ont été menées par la SETAP. L'une de
ces missions présente Abidjan selon ces termes : "la ville se compose de deux fortes
agglomérations Treichville et Adjamé à la fois reliées et séparées par un "no man's land"
administratif et économique : le Plateau. Sur le plan africain, seul existe Treichville,
Adjamé ayant un caractère beaucoup moins organisé, moins urbanisé. Alors le plan
préconise une structuration de ces " agglomérations" en quartiers. Il s'agit d'y faire des
aménagements en les rendant circulables par la mise en place de voies et en les dotant
d'équipements minimum notamment les écoles, les marchés, les centres de santé et bien
d'autres. Cette restructuration prévoit aussi la destruction des quartiers précaires et leur

reconstruction surtout à Adjamé.

Le schéma de structure BNETD/AURA.
Il date de 1967. Il reprend l'idée d'orienter la croissance de la ville d'Abidjan le long
de la lagune selon un axe Est-ouest et de mettre fin à l'extension vers le nord c'est à dire
vers Abobo. L'objectif visé par la croissance le long de la lagune est de rapprocher les
zones d'habitation aux lieux de travail. Les activités surtout économiques étant concentrées
sur l'île de petit Bassam, il convient de raccourcir le trajet des travailleurs en les logeant
dans les zones plus proches de leurs emplois. Ce schéma est repris dans le plan directeur
AURA de 1969. La planification s'étend de Bingerville à l'est à Adiopodoumé à l'ouest. Il

129 NAN OU SA VINA ANNIE, 1985, Politiques et pratiques urbaines à Abidjan, Tl, p75.
130
MANOU SA VINA (A), op.cit, Tl, 1985, P76.

133
est prévu l'aménagement d'un nouveau plateau. Il s'agit du plateau de la Riviera à l'est de
la ville sur lequel est prévu un habitat résidentiel et un tourisme de luxe. Révisé en 1974,
ce plan maintient ces options fondamentales. Le plan AURA a pour but de corriger sinon
d'atténuer les difficiles liaisons domicile-travail. Il faut donc « marier l'habitat et le
131
travail ».
Le plateau du banco à l'ouest et la zone de Cocody à l'est ouvert sur les bras de la
lagune représentent donc les buts appropriés selon ce plan pour atteindre les objectifs
escomptés. Selon ce plan, il est aussi prévu une restructuration du quartier Port-Bouët. Il
s'agit de remplacer l'habitat spontané par des logements décents et modernes qui seront
produits par des sociétés immobilières. Disons qu'en 1969, Port Bouët était le plus grand

quartier précaire d'Abidjan.

Le plan d'urbanisme de l'Aura prévoit des opérations de densification à Port-Bouët
et à Petit Bassam, et des constructions de standing à Cocody -Riviera et Deux plateaux. Il
prévoit et engage l'urbanisation du Banco de Yopougon.
Le plan directeur de 1974 prévoit quant à lui l'urbanisation totale du Plateau du

banco 132.
Le plan MTPCU de 1976 reconnaît les débordements d' Abobo et d' Anyama par

rapport aux plans antérieurs.

Les différents plans d'urbanisme réalisés à partir de nombreuses études urbaines
surtout à Abidjan ont pour vocation de résoudre les problèmes d'habitat et de mettre en
œuvre la politique urbaine du pays après l'indépendance. Il s'agit de la construction d'une
ville moderne dépourvue de taudis, de bidonvilles.
Les plans d'urbanisme sont donc conçus en fonction des objectifs et normes fixés par les
pouvoirs publics. Ils répondent aux exigences de la politique urbaine ivoirienne. La mise
en œuvre de ces plans nécessite une réglementation foncière.

2.2.3- La réglementation foncière

Durant la période coloniale, il n'y avait aucune réglementation foncière. Les colons
disposaient des terres comme bon leur semblait. D'ailleurs en 1955 un décret est signé qui
33
stipule l'abandon de l'Etat de son droit de propriété sur les terres vacantes 1 .

131 YAPI DIAHOU (A), les politiques urbaines en Côte d'Ivoire et leurs impacts sur l'habitat non planifié
précaire: l'exemple de l'agglomération d'Abidjan, Tl, 1994, P 109.
132
BLANC.B et al, 1991, op.cit, pl6

134
 Au lendemain de l'indépendance la donne change. Avec les objectifs de
développement visés, l'Etat décide de la réglementation foncière. Il réaffirme son droit de
propriété sur les terres vacantes mais les particuliers conservent leur droit sur la partie des
terrains mis en valeur. La loi du 20 Mars 1963 reconnait l'Etat comme le propriétaire des
34
terres incultes, du sous-sol, des rivières et des lagunes 1 .

Il est mis en place la procédure de l'immatriculation qui est la base de la légalité

foncière en Côte d'Ivoire. Cette procédure abroge toute disposition antérieure. Les titres
antérieurs sont donc aliénés au profit de l'Etat. Tout titre foncier en dehors de cette
procédure est désormais révocable. Ce coup de force contre le droit coutumier et ses
pratiques est considéré par eux comme une nécessité dans le cadre de la course au
développement. Sur les terrains immatriculés, il existe trois régimes de cession : la
concession en propriété, le bail emphytéotique et le permis d'habiter. Il faut dire que ces
régimes existent depuis la colonisation comme le souligne Y API Diahou.
Le bail emphytéotique est appliqué sur les lotissements à vocation industrielle. Il préserve
la propriété de l'Etat sur les terrains attribués et les attributaires restent seulement des
locataires.
Le régime de la concession quant à lui permet aux attributaires de lots d'être des
propriétaires légaux de ces terrains.
Le permis d'habiter institué en 1909 est abandonné depuis 1962. Sa caractéristique
d'après YAPI Diahou est sa population cible: les indigènes. Le permis d'habiter est une
autorisation accordée aux indigènes afin d'élever des constructions de leur choix en dur ou
non selon les critères de sécurité, d'hygiène et d'alignement. Ce n'est pas un titre de
propriété mais un simple droit d'usage. Le terrain ne pouvait donc pas être vendu ou mis
en hypothèque. A tout moment, l'administration pouvait déplacer les habitants ou
remodeler ces zones d'habitat sans indemnité. En 1921, il y a eu une reforme qui autorise
le transfert du droit et la vente des impenses sans réserves d'un accord de l'administration
coloniale. La même reforme prévoyait d'autre part des indemnités en cas de
déguerpissement seulement pour l'habitation, et le droit d'usage se rapportant à un autre
lotissement. Le permis était délivré gratuitement depuis 1909 mais à partir de 1943, il
fallait débourser 1 OOOOf CF A comme remboursement des frais de bornage pour l'avoir. Ce

133
MANOU.S. A, op.cit, 1985, p 79.
134
MANOU .S. A, op.cit, 1985, P79.

135
permis ne favorisant pas les normes de logements nécessaires au développement a été
supprimé en 1962.
Le même régime financier et le même souci de mise en valeur est conservé au
moment de l'indépendance mais avec plus d'exigences. En 1971, la réglementation fixe
une durée de mise en valeur des terrains à cinq ans faute de quoi il peut être récupéré par
l'Etat. Aujourd'hui, cette durée est fixée à deux ans sinon le terrain est repris.
Pour une meilleure gestion foncière les services suivants sont mis en place :
-Le 1 7 février 1962, le service de cadastre est créé, il est chargé de
l'immatriculation des terrains.
Le 20 mars 1963 le domaine urbain est mis en place. Il est chargé de la gestion des
propriétés de l'Etat en milieu urbain. Il dépend du Ministère de la Construction et
de l'Urbanisme.
C'est donc la puissance publique qui a le monopole de la production de terrain à
35
bâtir et de la définition foncière des occupations urbaines 1 •

Pour un meilleur contrôle de l'Etat du développement urbain, il est créé en 1966 une zone
d'aménagement différée (ZAD). Elle crée une réserve foncière qui regroupe le plateau du
banco, le nord sur Abobo et l'est de la ville d'Abidjan jusqu'à Bingerville.

2.2.4- Structures d'intervention financières, de productions foncières et

immobilières
Différentes structures de financement, de productions foncières et immobilières ont été
mises en place par l'Etat.
La DUH suivie de la SETU ont réalisé la production foncière. La SICOGI et la
SOGEFIHA constituent les promoteurs de logements. Le financement de ces structures est
assuré successivement par le crédit de Côte d'Ivoire, le BSIE, l'OSHE et le FSH. Nous
évoquerons ces structures de manière détaillée plus loin.

Conclusion partielle
La politique ivoinenne de l'habitat urbain connaît une redéfinition dès
l'indépendance marquée par l'engagement de l'Etat dans le secteur immobilier.
La mise en œuvre de cette politique a nécessité la conjugaison de différents

moyens.

135
TRIBILLON J. F, cité par MANOU. S, 1985, op cit, p 81

136
 Dans le souci d'un meilleur suivi de la politique urbaine des organismes sont mis en
place par l'Etat. Il est créé un an après l'indépendance, le Ministère de la Construction et
de l'Urbanisme au sein duquel existe la direction de l'habitat et de l'urbanisme devenue
successivement la direction de l'urbanisme et de l'architecture puis la direction de
l'urbanisme. Le ministère renferme par ailleurs la direction du domaine urbain et de celle
de l'habitat et de la copropriété. En dehors du ministère et de ces démembrements, sont
créées des structures spécialisées que sont le BNETD-BCEOM et de l' AURA. Elles ont
pour missions les études de développement et l'élaboration des plans d'urbanisme.
Pour une meilleure planification urbaine, de nombreuses études ont été effectuées.
Ces études ont servi à réaliser plusieurs plans d'urbanisme. D'ailleurs la croissance et la
structure urbaine de la ville d'Abidjan dérivent de ces plans. Les plans directeurs élaborés
regroupent le plan SETAP de 1960, le plan d'urbanisme de l' AURA de 1969, le plan
directeur de 1974, le plan MTPCU de 1976 et les schémas d'extension de la SEMA. Ces
plans portent sur la ville d'Abidjan. Pour la mise en œuvre de la politique urbaine de
logement , sont institués des instruments importants à l'occurrence les structures de
production foncière, de financement et de réalisation de logement.

III - LA NOUVELLE POLITIQUE DE LOGEMENT A PARTIR

DE 1987

La Banque Mondiale appelée aussi BIRD (Banque Internationale pour la Recherche et

le Développement) est une institution de l'ONU (Organisation des Nations Unies) qui a
pour vocation de favoriser le développement des pays membres surtout des pays sous
développés. Partant, elle soutient les programmes de développement économique des pays
du tiers monde par des prêts énormes. Concernant la Côte D'Ivoire, l'intervention de la
Banque Mondiale est d'abord faite dans le programme agricole et celui des infrastructures.
A partir de 1980, le pays est secoué par une crise économique grave, la politique urbaine
est confrontée à des difficultés financières alors que les besoins de logement sont
exorbitants. La Banque Mondiale dans sa vocation de soutien aux pays en vue de leur
développement intervient par la proposition d'une réorientation de la politique urbaine. A
cet effet, par des actions concrètes l'Etat se désengage du secteur de l'habitat.

137
3-1-LA REORIENTATION DE LA POLITIQUE DE L'HABITAT: CAUSES ET

ACTION DE L'ETAT

3-1 -1 -Les causes

3-1-1-1-le retrait de la CCCE
En ·1975, la CCCE se retire du secteur de l'immobilier pendant que la Banque
Mondiale y fait son entrée. Principale source de financement extérieur des programmes de
logement économique en Côte d'Ivoire jusque là, le retrait de la CCCE constitue une perte
énorme pour le secteur de l'habitat. Cette décision "brutale" comme le dit Venard, prive la
politique urbaine ivoirienne d'un soutien important. De 1960 à 1974, 40% des prêts émis
par la CCCE étaient en faveur du secteur de l'habitat rapporte Dutheil de la Rochère
(1976). Cependant, ce désengagement n'équivaut pas à un abandon du secteur urbain par la
CCCE.
En fait les crédits alloués par la CCCE au secteur urbain, n'ont pas été interrompus
au contraire, ils ont augmenté. Venard rapporte que de 7% entre 1975 et 1979, les prêts
consentis au secteur urbain par la CCCE sont passés à 15% pendant la période de 1980 à
1984.
Comme raison à ce retrait de la CCCE, les auteurs Venard et Dutheil de la Rochère
parlent de la volonté de la France de changer ses modes d'interventions et d'intégrer ses
actions sous les bannières de la BIRD et du FMI dont elle est l'un des principaux bailleurs.
Ainsi, les prêts de développement urbain de l'ex CCCE seront affectés aux institutions
chargés des services urbains à caractère marchand, notamment l'électricité, l'eau, les
transports publics, le téléphone.
Une autre raison de ce désengagement de la CCCE est le bilan de son intervention
dans les ex colonies. D'après Venard, le financement est "devenu un engrenage de plus en
plus dévoreur de crédits". A cela s'ajoute la décision de réorienter la politique de la
CCCE, car la France estime que les pays aidés sont désormais matures et ont les moyens
136
de prendre la relève de la caisse centrale dans le domaine du logement, rapporte Venard .

Par ailleurs, le revirement de la CCCE découle de l'affrontement de deux logiques. D'un

côté celle défendue par la CCCE, qui s'efforce de limiter des opérations pour permettre
l'établissement de loyers d'équilibre, peu élevés, en rapport avec les revenus des ménages
attributaires. De l'autre côté, se dresse la volonté des gouvernements, comme en Côte

136
VENARD J. L, cité par Y API.D, 1994, op.cit, p533.

138
d'Ivoire, de faire construire des logements modernes équipés de tous les services, pour les
cadres nationaux, tout en bloquant les loyers malgré l'inflation pesant sur les coûts de
gestion et d'entretien" 137.Lié à toutes ces raisons, le retrait de la CCCE du secteur de
l'habitat économique aura un impact considérable sur la politique urbaine ivoirienne.

3.1.1.2- Les difficultés financières et défaillances de la politique urbaine

ivoirienne
- Les difficultés financières
Pour la Banque Mondiale, le boom économique après l'indépendance est le fait
du choix politique fait par la Côte D'Ivoire qui est celui de la continuité économique et

politique.
La Côte D'Ivoire a continué de se considérer comme faisant partie d'un ensemble
plus vaste dans lequel l'économie ivoirienne et l'économie française étaient
complémentaire. Cette complémentarité a permis en particulier l'appel aux cadres en
majorité français et aux capitaux étrangers.
L'Etat de Côte D'Ivoire a choisi de baser son développement économique sur les
secteurs dont elle disposait d'énormes avantages notamment l'agriculture d'exportation.
Pour la banque, ce choix a été probant vu qu'il a entrainé une croissance économique
spectaculaire. Les recettes issues de l'exportation du café et du cacao surtout ont permis de
subventionner les autres secteurs en particulier le développement industriel dont les coûts
de production sont élevés. Mais à partir de 1975, les recettes des exportations agricoles
baissent. Les termes de l'échange se détériorent avec la chute des coûts du café et du cacao
sur le marché international.
Quant à la production forestière qui hier était importante, elle est en baisse. L'on
assiste à un ralentissement général de la croissance .A partir de 1980, la crise s'amplifie.
Devant cette situation, il faut définir les priorités. Concernant l'habitat, la politique
ambitieuse de logement n'a pu être maintenue face à la crise obligeant l'Etat à se
138
désengager, rapporte Karine Chapelle .

137
Y API DIAHOU, 1994, op cit, p534.
138
KARINE. C, 1993, op.cit, p2

139
-Les défaillances de la politique urbaine
Différents aspects de la politique urbaine ivoirienne ont été l'objet de critique de la
part de la Banque Mondiale. Concernant l'habitat, la politique est remise en cause. Les
139
éléments dénoncés sont les normes de construction et d'équipement foncier jugées trop
élevées et le financement via les ressources publiques. En effet ces normes constituent un
obstacle pour les pauvres d'accéder à la propriété vu que les terrains et logements
reviennent très couteux. Les conditions d'accès aux terrains et logements sont également
critiquées par la banque. Selon elle, les conditions sont défavorables aux classes
inferieures. En plus la restructuration des quartiers précaires ne constitue pas une priorité
pour les autorités ivoiriennes. Par ailleurs, la BIRD déplore l'éloignement entre les zones
de travail et d'habitat qui entraine l'augmentation du coût de transport vu que la distance
domicile-travail est longue140• Au vu de ces dysfonctionnements, la BIRD recommande
une réorientation de la politique urbaine de logement.

3.1.2- La réorientation de la politique urbaine: les recommandations

Les recommandations de la BIRD sont de plusieurs ordres, nous ne retiendrons que celles
relatives au logement.
3.1.2.1- Revoir les objectifs et les modes d'intervention
La Banque Mondiale préconise à l'Etat ivoirien de réviser les objectifs en matière urbaine.
Ces objectifs ne peuvent être atteints par la poursuite des programmes de logements
économiques subventionnés. Pour la banque, les coûts des constructions sont élevés et le
logement social dépend des subventions publiques, ce qui favorise la faible production et
donc son déficit. Face à cette situation, il y a« l'urgence d'une réorientation profonde dans
le secteur du logement et de son financement afin de promouvoir l'accession à la propriété
parmi. 1 a popu l ation
. aux revenus b as » 141 .

3.1.2.2- Associer le secteur privé à la politique urbaine

La banque Préconise le transfert de la majorité des charges de construction au secteur
privé car c'est ce secteur qui loge les catégories les plus défavorisées de la population. Les
recommandations sont entre autres :

139
MANOU.S.A, 1985, op.cit, p
140
MANOU.S.A, 1985, op.cit, p
141
Banque Mondiale, cité par Y API.D, 1994, op.cit, p574,

140
 L'arrêt des démolitions de l'habitat spontané construit par le secteur privé et la
restructuration des quartiers précaires.
L'abaissement des normes de construction et d'équipement des terrains.
L' assoupi issement des réglementations de construction
L'aménagement du régime foncier
L'appui aux petites entreprises de construction de logements
La Banque Mondiale réclame également l'intégration des étrangers africains parmi les
bénéficiaires des actions de l'Etat en matière de logement. Ils représentent selon la banque
une considérable main d' œuvre. Leur accès à la sécurité foncière autant que les ivoiriens
est un facteur d'investissement dans l'immobilier.
Les objectifs visés par cette politique sont la réduction du déficit de logements sociaux et
la disparition de l'habitat précaire ou loge la majorité d'africains étrangers et les

populations pauvres ivoiriennes.

3.1.2.3- Améliorer le transport

Pour la Banque Mondiale, le site naturel d'Abidjan allonge les trajets et augmente
le coût de déplacements. Cette tendance est renforcée par la politique du gouvernement
(séparation de l'emploi et de l'habitat dans les plans d'urbanisme, politique d'extension
plutôt que la densification). Cet éloignement du lieu de travail des zones de résidence
entraine des coûts de transport élevé pour les travailleurs étant donné que la politique de
l'Etat ne favorise pas le développement des transports en commun. Certes la société
(Société de Transport Abidjanais) existe mais son parc est déficitaire. Cette situation
entrave l'efficacité de la ville. Il est donc indispensable de penser à des mesures permettant
de résoudre le problème du transport et augmenter les investissements. Pour le transport, la
Banque Mondiale a pour priorité la réhabilitation et la maintenance du système existant
pour améliorer la gestion du service publique. Il y a également l'amélioration du réseau
routier dans la ville et dans les banlieues afin de faciliter les déplacements, les parcours
domicile-travail. En effet, certains travailleurs habitent la banlieue qu'ils quittent chaque
matin pour se rendre au service à Abidjan.

141
 La BIRD est prête à financer ces programmes proposés au cas où les autorités
ivoiriennes acceptent de les adopter. L'aide financière devient donc un moyen de faire
142
accepter les changements de la politique •

3.1.2.4- Améliorer les ressources de l'Etat

Selon la BIRD, l'Etat ne peut faire face à ses charges qu'en améliorant ses ressources.
Pour ce faire, l'Etat doit diversifier ses sources de revenus sinon il risque de dépendre de
l'extérieur et de ses exportations agricoles. La Banque Mondiale recommande alors
l'augmentation des loyers de logements économiques de sociétés immobilières publiques,
des terrains et de l'ensemble des services urbains. C'est ce qui est appelé « la vérité des

prix ».
En plus des recettes issues de cette vérité des prix, la Banque Mondiale et d'autres
partenaires exhortent l'Etat à instaurer de nouveaux impôts. Nous avons la « patente du
logeur ». En effet, il s'agit d'une patente qui serait imposée à tout individu propriétaire
immobilier tirant des revenus de l'activité immobilière.
En outre, nous avons comme autre idée avancée la redevance d'équipement. C'est une
taxe qui serait exigée à tout individu qui édifie une construction. Les recettes qui en
découlent pourraient servir à couvrir les dépenses publiques additionnelles d'équipement.
Il est aussi préconisé une augmentation des patentes des commerçants et artisans dans les
quartiers équipés sous le prétexte que ceux-ci profitent de l'amélioration de l'équipement
du quartier où ils travaillent. Tout ceci devrait permettre à l'Etat d'accroitre ses capacités

financières sur le plan national et local.

3.1.3- La réaction de l'Etat ivoirien face aux recommandations

3.1.3.1. La limitation de l'intervention de l'Etat dans le secteur de l'habitat
Face aux critiques et recommandations de la Banque Mondiale, les autorités optent
pour une intervention minimale de l'Etat dans le secteur de l'habitat. Elles adoptent un
ensemble de mesures. Celles-ci sont relatives au financement, au foncier et à la

restructuration de certains quartiers.

Dans le cadre du financement du logement et du foncier, Il limite son rôle à
143
l'organisation et à l'offre d'un meilleur cadre institutionnel au privé .

142
MANOU SA VINA. A, 1985, op.cit, p2 l 6
143
y API DIAHOU. A, 1994, op.cit, p

142
 Concernant l'intégration des populations défavorisées dans la ville, l'Etat adopte
des mesures réglementaires relatives au foncier. En 1977, un arrêté du Ministère de la
Construction fixe les conditions d'attribution des terrains urbains à usage d'habitation pour
les populations pauvres. Cet arrêté stipule que les lotissements économiques sont destinés
aux populations dont le revenu mensuel est compris entre 7% et 120% du prix du terrain.
Les lotissements en question sont les lotissements dits économiques. L'acquéreur doit
construire sur sa parcelle son habitation personnelle ou familiale.
En août de la même année, le gouvernement décide la restructuration de certains
quartiers. Le plan de restructuration vise la modernisation et l'équipement de certains
secteurs. Les plans de restructurations doivent prévoir le relogement, la réinstallation des
personnes et les activités devant être déplacées. Partant, les textes stipulent que le ministre
de l'urbanisme doit mettre à la disposition du maitre d'œuvre un ensemble de parcelles et
de logements nécessaires aux obligations citées. La notion de personnes déplacées désigne
à la fois les propriétaires d'habitation détruites et leurs locataires à condition que la maison
soit occupée par l'une des catégories citées. Concernant les propriétaires, deux types
bénéficient des parcelles ou logements relatifs au relogement. Ce sont d'une part les
attributaires de parcelles dotés d'un titre de propriété définitif bien avant l'opération de
réinstallation et d'autre part les occupants de terrains détenteurs de lettre d' attribution, de
permis d'habiter ou de tout autre document justifiant sa présence sur le site. Les locataires
quant à eux se verront proposer un logement économique en location ou une parcelle

donnée en bail.
Le plan de restructuration comporte un dossier opérationnel et un dossier financier
bien détaillés afin de montrer la faisabilité dudit projet. Le dossier opérationnel précise le
mode de réalisation de l'opération et désigne le service public ou collectivité responsable
de la mise en œuvre ou du contrôle de l'opération. Le dossier financier lui indique le bilan
prévisionnel de l'opération et la contribution financière des bénéficiaires à l'opération. En
effet, la participation des propriétaires relogés au financement des investissements est soit
le déversement d'une somme égale au maximum à la moitié des avantages acquis après
l'exécution des travaux, soit le paiement d'un prix de cession des parcelles domaniales
élevées par rapport à la norme. Cette dernière modalité concerne les parcelles n'ayant pas

fait l'objet d'acte de concession.

Par ailleurs, il est pris un décret relatif au lotissement villageois. Il s'agit du décret
n° 77-906 du 06 novembre 1977. Il s'applique au lotissement sur des terrains non

143
immatriculés au profit des collectivités villageoises et ceci dans le cadre du
144
développement et de la restructuration du milieu rural . Ces lotissements concernent la
restructuration, l'extension, le déplacement ou le regroupement des villages existants
rapporte YAPI DIAHOU. Mais ce décret a été pris en fait pour combler un vide quant aux
procédures à appliquer aux nouveaux noyaux villageois énumérés par la ville ajoute le
même auteur. Par conséquent, de façon exceptionnelle ils peuvent être compris dans un
espace urbain si le plan d'urbanisme en prévoit le maintien et éventuellement l'extension.
Concernant la révision des normes d'équipement des terrains proposée par la
Banque Mondiale, des mesures sont prises. Le PDCI alors parti d'Etat demande au
gouvernement à son vue congrès en 1980, d'envisager plusieurs niveaux d'équipement de
terrains à des coûts modérés afin de satisfaire les besoins en logement de la population
d'Abidjan. En 1985, au vine congrès, le PDCI recommande au gouvernement de prendre
les dispositions pour faciliter l'accès à la propriété immobilière aux ivoiriens.

3.1.3.2-La dissolution des structures d'intervention étatiques

Au fil des années, la crise économique s'accentue, ce qui a des répercussions sur le
logement à Abidjan. L'Etat décide après 1985 de clarifier ces rapports avec les organismes
d'exécution de sa politique de logement. En 1984 une société immobilière la SOGEFIHA
et la BNEC sont liquidées. Par ailleurs, la SETU, dans le collimateur de la banque
mondiale à cause de sa mauvaise gestion est dissoute en 1987. Ainsi sur recommandation
de la Banque Mondiale, de principaux supports du capitalisme immobilier de l'Etat
disparaissent. En lieu et place apparait un organisme centralisateur la DCGTX (la
Direction Contrôle des Grands Travaux) créée en 1978, réorganisée en 1981.
Initialement, elle était vouée au contrôle technique et la direction des grands travaux
publics et ceux du bâtiment exécutés pour l'Etat. En 1981, elle est rattachée à la Présidence
de la République et voit une extension de son rôle aux travaux projetés par les organismes
publics ou parapublics dont le financement est prévu sur fonds de l'Etat ou fonds
d'emprunts garantis par l'Etat selon le décret n° 81-824 du 25 septembre 1981. Par cette
réorganisation, les attributions de la DCGTX sont élargies, elle devient le principal
instrument de mise en œuvre des options gouvernementales en matière de développement
souligne Y API DIAHOU. A partir de 1985, elle reçoit les attributions de plusieurs
organismes dissous du secteur urbain: la SETU, la SOGEFIHA, le crédit de Côte d'Ivoire,

144 Cf. Décret n°77-906 du 6 novembre 1977

144
Le BCET en particulier. La DCGTX intervient dans les études techniques, l'acquisition des
terrains et le contrôle des travaux. L'atelier d'urbanisme d'Abidjan y a été intégré en 1985.
En 1987, une direction des ventes immobilières (DVI) a été crée au sein de la DCGTX.
Comme une agence immobilière, elle commercialise les logements de la SOGEFIHA et les
lots .La période de 1984 à 1987 marque le désengagement de l'Etat du secteur de l'habitat.
Toutefois la question étant cruciale l'Etat garde un rôle minimum. La filière de production
de logement est essentiellement tenue par le privé.

3-2 -LA POLITIQUE DES ACTEURS PRIVES A PARTIR DE 1987

3.1- l'option politique

L'entrée en scène de la Banque Mondiale va influencer la direction de la politique
de logement. Les normes de construction sont abaissées et le choix du logement
économique demeure l'option politique145• La production immobilière accorde la priorité
à l'habitat économique afin de loger le plus grand nombre. Surtout permettre aux classes
défavorisées l'accès aux logements décents constitue le fondement de cette option. Partant,
la politique privilégie la production de logements économiques. Mais cette production
devra être l'œuvre dorénavant des promoteurs privés. La nouvelle politique de logement a
146
pour principe le développement de l'initiative privée rapporte Manou Savina . Cette
politique consacre la prépondérance du privé dans la promotion immobilière. Favorisant la
production de l'habitat économique, la nouvelle politique de logement fait du privé le
principal acteur du secteur de l'habitat. Les moyens d'intervention sont divers et sont
principalement privés. Nous en parlerons plus loin.

3.2- le rôle limité de l'Etat

Avec la nouvelle population de logement, le rôle de l'Etat est désormais limité.

L'intervention minimale de l'Etat constitue un principe important de la politique de
l'habitat147• Dans le secteur de l'habitat le rôle de l'Etat est considérablement réduit. Sa
participation ne se résume qu'à deux formes d'intervention: l'équipement des terrains en
priorité pour l'habitat économique et une aide au financement de l'habitat économique.
145
BLANC.B et al, 1991, op.cit, p 11
146
MANOU.S.A, 1985, op.cit, p
147
BLANC.B et al, 1991, op.cit, pl2

145
La production de logements est donc laissée presque totalement au secteur privé.

Conclusion partielle

La réorientation de la politique ivoirienne de logement émane de diverses réalités.

Tributaire de financements colossaux, le secteur immobilier est hélas privé à partir de 1965
de la CCCE principal appui financier extérieur. Ce retrait est imputable aux nouvelles
visions de la France. En effet la puissance coloniale, en plus de la volonté d'agir désormais
sous la bannière des institutions de Bretton Woods, estime que son intervention dans les ex
colonies est budgétivore. Il s'avère donc raisonnable de mettre fin à l'engagement de la
CCCE et laisser à la Côte d'Ivoire le financement du secteur de l'habitat. A cela s'ajoute
la volonté de la CCCE de favoriser l'établissement de loyers d'équilibre par les autorités
ivoiriennes, loyer jugés bas et disproportionnels en rapport avec les fonds alloués au

secteur immobilier.
Une autre cause constitue les difficultés financières connues par le pays à partir de
1975. Les recettes d'exportation, soutien essentiel de la politique de logement, sont
désormais en chute du fait de la détérioration des termes de l'échange. Le ralentissement
de la croissance amplifié à partir de 1980 entraine la crise économique. Du coup, les
capacités d'intervention de l'Etat dans les différents secteurs s'amenuisent.
Outre cela la politique de l'habitat est jugée défaillante. En effet les normes
d'équipement foncier et de construction sont trop élevées. Les conditions d'accès aux
terrains et logements ainsi que d'autres aléas sont critiqués .Devant toutes ces raisons la
Banque Mondiale recommande une redéfinition de la politique urbaine. Les propositions
de la banque constituent la révision des objectifs et des modes d'intervention, l'association
du privé à la politique de l'habitat, l'amélioration du transport ainsi que des ressources de

l'Etat.
La réorientation est adoptée par l'Etat et soutenue par différentes actions.
Dorénavant l'Etat procède à la limitation de son engagement dans le secteur de
l'habitat. Partant les structures étatiques d'intervention sont dissoutes. La nouvelle
politique de logement engage la promotion du logement économique et accorde au privé

un rôle déterminant.

146
 Conclusion du chapitre 3

Devant les énormes besoins de logement, il est mis en place une politique de
l'habitat urbain. La politique urbaine de la Côte d'Ivoire indépendante est une redéfinition
de celle de la période coloniale. Caractérisée par la ségrégation au niveau des quartiers, la
politique de logement durant la colonisation est fondée sur le principe du logement
subventionné afin de permettre aux populations pauvres d'accéder à des logements
décents. Pour se faire, après l'OHE, les sociétés immobilières que sont la SIHCI, le GFCI
et la SUCCI sont mises en place et produisent considérablement des logements. Dès
l'indépendance la politique de l'habitat urbain est réorientée. Cette redéfinition se traduit
par une grande implication de l'Etat, partant l'Etat se confère un rôle déterminant dans le
secteur de l'habitat. Son engagement dans ce domaine devient total en vue d'une
production massive de logements. Il se traduit par l'institution de différentes structures
d'intervention étatiques dans le secteur de l'habitat.
D'emblée divers organismes sont mises en place par l'Etat au lendemain de
l'indépendance. Nous avons le Ministère de la Construction, et de l'Urbanisme avec ses
démembrements que sont les directions du domaine urbain, de l'habitat et de la
copropriété et celle de l'urbanisme et de l'habitat devenue la direction de l'urbanisme et
de l'architecture puis la direction de l'urbanisme.
Des structures spécialisées sont installées notamment le BNETD-BCEOM et
l'AURA. Elles s'occupent de la réalisation d'études de développement et de plans

d'urbanisme.
Dans le cadre de la planification urbaine, plusieurs études ont été menées, dont les
principales constituent celles de la SEMA, de l' AURA, du BNETD-BCEOM et de la
Banque Mondiale.
De ces études diversifiées ont été conçus différents plans d'urbanismes dont
découle la structure urbaine de la ville d'Abidjan. Outre les organismes et études
effectuées, des instruments clés d'intervention dans le secteur de l'habitat sont crées par
l'Etat. L'on assiste à un boom de logements économiques.
Mais des péripéties vont susciter la réorientation de cette politique.
Jugée ambitieuse et budgétivore, la politique urbaine de l'habitat ne pouvait être poursuivie
eu égard les difficultés financières survenues dans le pays. Miné par le retrait de la CCCE
son principal soutien financier extérieur, le secteur de l'habitat est confronté à un

147
amincissement de ses possibilités de financement en raison de la chute des recettes
d'exploitation et par ricochet de la crise économique. Devant la baisse de la croissance,
amplifiée à partir de 1980, les priorités établies par l'Etat lèsent le secteur de l'habitat.
Outre la situation financière défavorable, différentes critiques accablent la
politique de logement. En effet les normes d'équipement foncier et de construction sont
élevées. L'accession aux terrains et aux logements décents s'avère difficile pour les
populations déshéritées. Face à ces défaillances, la Banque Mondiale recommande une
redéfinition de la politique urbaine de l'habitat. La banque préconise pour la nouvelle
politique l'arrêt des subventions de l'Etat au logement économique, la prise en compte des
populations pauvres ainsi que la baisse des normes de construction. Elle propose également
l'association du secteur privé à la nouvelle politique urbaine, l'amélioration du transport et

des ressources de l'Etat.

Devant ces recommandations, la réaction de l'Etat est positive. La réorientation de
la politique de logement est adoptée. La nouvelle politique amorcée dès 1987 opte certes
pour la promotion du logement économique mais a pour acteur principal le privé. Pour se
faire, l'Etat limite son intervention dans le secteur l'habitat par la dissolution de ses
structures d'intervention. La nouvelle politique bénéficie donc de nouveaux moyens.
L'instrument de production immobilière constitue les sociétés privées.

148
 CONCLUSION DE LA PREMIERE PARTIE

Situé au sud de la Côte d'Ivoire, Abidjan bénéficie d'un climat subéquatorial

caractérisé par une abondance de pluie et une chaleur quasi permanente. Le relief
d'Abidjan est constitué de deux entités principales : les zones lagunaires et les plateaux
continentaux émaillés de la lagune Ebrié. La partie sud de la ville se compose d'îles et du
cordon littoral. Les éléments du système lagunaire sont des matériaux sableux. Les
altitudes dans cette partie de la ville sont peu élevées. Les plateaux continentaux au nord de
la ville sont entaillés de petites vallées sèches pour la plupart. Le site accidenté et étiré de
part et d'autre, confère à Abidjan une allure éclatée.
L'urbanisation galopante vaut à la ville un ensemble de dix (10) communes et une
superficie de 65 240 hectares dont environ 15% de lagune. Une autre caractéristique
d'Abidjan constitue la croissance démographique rapide. La métropole se particularise par
sa population nombreuse et sans cesse croissante. Cette population de 2877948 habitants
en 1998 est majorée de jeunes et surtout du sexe masculin. C'est aussi une population
cosmopolitique. Une pléiade de nationalités la compose. La communauté étrangère forte de
29% est prédominée par les ressortissants de la sous région ouest-africaine.
Par ailleurs, la cité abidjanaise se caractérise par l'importante dotation en
infrastructures et équipements. La diversité et la densité des infrastructures que regorge la
ville est impressionnante. Abidjan dispose d'innombrables voies primaires, secondaires et
tertiaires. Le réseau routier est évalué à plus de 2 000 km de voies dont plus de la moitié
est bitumée. La ville est également dotée d'un port hyper équipé. C'est le deuxième port
d'Afrique au regard du niveau d'aménagement. Abidjan dispose d'un aéroport de norme

occidentale.
Outre cela, Abidjan renferme une multitude d'équipements et de services.
D'importants, chef d'œuvres architecturaux sont présents dans la ville. L'on y trouve une
diversité de services dont les principaux s'avèrent être les institutions politiques du pays et
les sièges sociaux des sociétés œuvrant dans la sous-région Abidjan est aussi une ville en
plein essor économique. Elle représente à elle seule 70% des activités économiques de la
Côte d'Ivoire. 90% des industries du pays y sont concentrées, cette industrie diversifiée est
prédominée par l'agro-industrie. Les activités commerciales très dynamiques dans la ville
sont culminées par le trafic du Port Autonome d'Abidjan qui par ces performances
constitue le poumon économique de la Côte d'Ivoire. La pêche est également d'un

149
rendement colossal. Le Port Autonome d'Abidjan est d'ailleurs le premier port thonier
d'Afrique. Abidjan dispose en plus d'un secteur informel pléthorique. Les praticiens des
petits métiers sont en grande partie des ressortissants de la sous-région.
Cette image reluisante de la ville est entachée cependant par des problèmes. La ville
est en proie à une dégradation poussée de l'environnement. La gestion des déchets, des
eaux usées et pluviales est insuffisante. Les risques naturels sont légion dans la ville
surtout pour la population vivant dans les ravins et sur les pentes. La dégradation des
infrastructures et équipements est aussi manifeste. La prolifération des bidonvilles et
l'enherbement ternissent le cadre de vie. A cela s'ajoute un chômage accentué. Abidjan
compte plus de la moitié des chômeurs du pays. Avec un total de 94 655 chômeurs en
1998, la ville comptabilise un excédent d'hommes dans la population au chômage. La
structure par âge et par nationalité présente une prédominance de jeunes et d'ivoiriens.
Le transport constitue un autre problème qui mine la ville. Le système de transport
abidjanais est loin de satisfaire les besoins croissants de déplacement dans la capitale
économique. Le parc de véhicule de la SOTRA est limité et la compensation attendue par
la multiplication des gbakas, taxi communaux et compteurs laisse à désirer. Dans la cité
règne aussi une insécurité grandissante. Avec la crise sociopolitique, la recrudescence de
la criminalité est de mise. Abidjan est donc une ville à plusieurs facettes.
Quant à la politique de l'habitat, devant les difficultés de logement il est adopté
une politique urbaine de logement axée sur la promotion de l'habitat économique dès la
période coloniale. En 1960 la politique connaît une réorientation axée sur l'engagement de
l'Etat afin de loger le plus grand nombre. Pour atteindre l'objectif escompté, l'Etat
s'engage dans le secteur de l'habitat en se faisant promoteur immobilier. L'Etat dans sa
détermination met en place divers moyens. Différents organismes sont créés. Le Ministère
de la Construction et de l'Urbanisme est institué avec en son sein la direction du domaine
urbain, celle de ! 'habitat et de la copropriété ainsi que la direction de ! 'urbanisme et de
l'habitat devenue successivement la direction de l'urbanisme et de l'architecture et de la
direction de ! 'urbanisme. Des structures spécialisées d'études et de planification urbaine
sont mises en place. Le BNETD-BCEOM, !'AURA et la SEMA constituent ces
organismes qui à partir de différentes études ont élaboré des plans d'urbanisme
principalement pour la ville d'Abidjan. Par ailleurs de puissants instruments d'intervention
étatiques dans le secteur immobilier sont créés. Ce sont des structures chargées du
financement, de la production de terrains et de logements.

150
 DEUXIEME PARTIE

LE LOGEMENT ECONOMIQUE A ABIDJAN :

UNE INSUFFISANCE CRIARDE

151
 Introduction

La ville d'Abidjan successivement capitale politique et capitale économique,

constitue l'agglomération la plus importante du pays. La ville connait une urbanisation
rapide. Depuis la période coloniale, Abidjan bénéficie de l'attrait des populations qui
donne lieu à une accélération de la dynamique urbaine. Les activités économiques
développées dans la ville favorisent l'amplification de l'exode rurale et de l'immigration
vers la métropole. Le galop démographique pose hélas un problème crucial celui du
logement. La croissance rapide de la population engendre des besoins énormes de
logements que la ville n'arrive pas à satisfaire. La crise de logement se pose donc avec
acuité. L'insuffisance de logements surtout du type économique constitue un problème
majeur dans la capitale économique ivoirienne.
Pour analyser cette situation, il importe d'emblée de présenter la production de
logements économiques et les acteurs ensuite de caractériser les besoins et l'offre puis
enfin de mettre en exergue le déficit croissant de logements économiques dans la ville

d'Abidjan.

152
CHAPITRE I : PRODUCTION ET ACTEURS DU LOGEMENT
ECONOMIQUE A ABIDJAN

L'habitat économique bénéficie de divers acteurs. Ces instruments diversifiés présentent

des caractéristiques différentes selon les politiques de logement adoptées. De leurs actions
émanent des productions immobilières dont la réalisation passe par une certaine
organisation. Nous aborderons d'abord dans notre étude la production pour ensuite
présenter les acteurs du secteur de l'habitat.

I-LA PRODUCTION EN LOGEMENTS ECONOMIQUES

1-1- Les réalisations des sociétés immobilières et leurs localisations

D'importantes réalisations immobilières ont été produites à Abidjan par les promoteurs de
logements. De l'indépendance à 2011 plus de 148 283 logements économiques ont été
construits dans la capitale économique ivoirienne. Dans cette production la part de l'Etat
est de loin colossale.

-la production étatique

La mise en œuvre de la politique de promotion immobilière par l'Etat aboutit à un boom de
logements. Les sociétés immobilières publiques que sont la SICOGI et la SOGEFIHA,
dont nous présenterons plus loin, produisent plus de 100000 logements économiques à
Abidjan de 1960 à 1986. Cette production émane en grande partie de la SICOGI qui réalise
58% des logements. La SOGEFIHA totalise 42% de la production.

153
Graphique 6 : Répartition des logements par société immobilière

•SOGEFIHA
•SICOGI

Source: Nos enquêtes 2010

Par ailleurs, toutes les communes de la ville d'Abidjan abritent une fraction des
productions de ces sociétés immobilières excepté celle d' Attecoubé. Dans cinq (6)
communes figurent à la fois des réalisations de la SICOGI et de la SOGEFIHA .Il s'agit
des communes de Yopougon, Cocody, Adjamé, Marcory, Koumassi, et Abobo. Les
communes restantes abritent chacune des productions de l'une des sociétés. Ainsi avons-
nous à Port-Bouët des productions de la SOGEFIHA. A Treichville et Plateau figurent des
opérations de la SICOGI. La répartition de ces logements par commune est inégale. La
commune de Yopougon abrite l'essentiel de cette production (soit près de 40%) suivie de
Cocody. Les cartes ci-dessous nous présentent les communes comportant les réalisations
de ces sociétés immobilières à Abidjan ainsi que la répartition de la production.

154
Carte 3 : Communes d'Abidjan comportant les productions étatiques de logements
(SICOGI, SOGEFIHA)

Limite de la ville
Limite de commune

Communes comportant
les logements SICOGI
Communes comportant
les logements SOGEFIHA

SONGON Communes comportant

les logements SICOGI et SOGEFIHA
:~~jCommunes ne componant pas de
~ - logements SICOGI et SOGEFIHA
• Pland'eau

BINGERVILLE N

Carte 4 : répartition les productions étatiques de logements économiques par communes

d'Abidjan

ANYAMA
! ~oux de logemen-;-écono~lque ~~I; (%; 1 1·

1
-0-26 .__
.
.• 26-16 •

,.16-26
• >26

L_: Commune non concernée

SONGON

.Plan d'eau

--- Limite de la ville

, -- Limite de commune

8/NGERVILLE N

i
1

source:Nos elMJUlte•
--
0 2km

155
Ces logements sont présents dans les différentes communes d'Abidjan excepté Attécoubé
et inégalement repartis (voir carte). Ils sont essentiellement représentés dans la commune
de Y opougon, soit près de 40%.

- les réalisations des promoteurs privés

Les SCI privés que nous présenterons plus loin totalisent plus de 48 283 logements
économiques en 2011 à Abidjan. Bien que nombreuses, leur production reste de loin
inférieure à celle des deux sociétés publiques. Les productions du secteur privé figurent
dans les différentes communes excepté le Plateau, Attécoubé et Adjamé (voir carte). Les
données obtenues étant globales, la répartition des logements selon les communes n'a pu
être faite. Cependant les promoteurs enquêtés relèvent que l'essentiel de leur production se
localise dans la commune de Cocody.
Dans l'ensemble la répartition sur l'espace urbain montre que la commune Attécoubé ne
comporte pas de logements économiques (voir carte).

156
 Carte S : Communes comportant les réalisations immobilières des promoteurs privés à
Abidjan

------ -------~

,-
Limite de la ville
Limite de commune

•
[~
Présence de logements des
promoteurs privés
Absence de logements des
promoteurs privés

• Plan d'eau

8/NGERVILLE N

Nurca:No• a,..ultas

157
Les logements économiques produits présentent des caractéristiques diverses que nous
présenterons plus loin.
La production étatique s'avère de loin plus grande que celle des acteurs privés. Elle
représente plus du double des réalisations des producteurs privés .Le niveau de l'offre est
intimement lié à la politique de logement adoptée durant chacune des deux périodes.

Graphique 7 : Répartition de la production immobilière selon le type de promoteur

• Production étatique

• Production des
promoteurs privés

Source : nos enquêtes 2011

1-2-L'organisation de la production immobilière

L'élaboration d'un programme d'investissement émane d'un long processus. Dans le
cas de la SICOGI, il est constitué des étapes suivantes:
• L'étude du projet composée d'une étude de marché et du programme immobilier
(nombre de logements, type de logement, équipements, architecture etc ... )
• Les recherches de financement
• La réservation des terrains
Après approbation du programme par le conseil d'administration viennent le choix
des architectes et la constitution des dossiers à envoyer aux banques pour l'obtention de

158
prêts n'ayant pas suffisamment de fonds. Le programme est ensuite envoyer à
l'administration pour l'obtention d'un accord préalable.
Après ceci, le projet passe à sa phase active. Un dossier est constitué pour la
demande du permis de construire. Une fois le permis obtenu, commence les appels d'offre
qui sont étudiés et sélectionnés. La commercialisation des logements est lancée pour
pouvoir commercer le chantier où s'effectue un contrôle à la fois technique et financier de
l'opération. Après la réception provisoire des logements par l'apport initial de l'acquéreur,
ceux-ci sont livrés à la fin des travaux et après avoir versé le reste du prix de vente.
A ce moment on parle de réception définitive. La mise en place d'un projet est
longue et complexe du moment où l'on élabore le projet au moment où l'on le
commercialise. De nombreuses sociétés reconnaissent que la période de construction
proprement dite est assez courte.

Conclusion partielle

Emanant des difficultés économiques et des défaillances de la politique de l'habitat, la

réorientation est adoptée par l'Etat et soutenue par différentes actions.
Dorénavant l'Etat procède à la limitation de son engagement dans le secteur de l'habitat.
Partant les structures étatiques d'intervention sont dissoutes. La nouvelle politique de
logement engage la promotion du logement économique et accorde au privé un rôle

déterminant.
La nouvelle politique de logement confère au privé le rôle de principal acteur. Les moyens
d'intervention de cette politique sont divers, les sociétés immobilières privées constituent
les instruments de production de logements. En nombre réduit au lendemain de
l'indépendance, les entreprises de promotion immobilière se sont multipliées après 1980.
De nos jours 51 sociétés immobilières privées existent en Côte d'Ivoire et opèrent
principalement à Abidjan. La production foncière est assurée par différentes structures.
L'Etat s'occupe de la production de terrains d'abord par le CTU et ensuite par l'AGEF.
Crée après la dissolution de la SETU, en 1987, le CTU a produit plus de 4 480 parcelles
destinées à la construction de logements. Depuis 1999, le relais est pris par l' AGEF qui
hélas est caractérisée par la faiblesse de sa production foncière. En 12 ans d'existence cette
structure n'a réalisé que 53 ha de lots vendus à 30 OOOF le m2• Cette situation émane de

159
difficultés financières et de l'instabilité politique. Le privé contribue à la production de
terrains par le lotissement villageois.
Le financement de l'habitat est favorisé par l'Etat au travers du fonds de soutien à l'habitat
logé à la BHCI. La banque consent des prêts immobiliers surtout pour des programmes de
logement économique. En plus il est mis en place le CDMH avec le concours de la BIRD.
L'organisme favorise l'accession à la propriété de l'habitat économique en consentant des
prêts acquéreurs. Elle finance également les programmes de logements économiques. En
outre, le privé est un acteur important du financement de l'habitat. Les programmes
immobiliers sont réalisés grâce à des fonds propres, des crédits bancaires et des prêts

fournisseurs.

La production de logements émane d'une rigoureuse organisation. L'étape première

constitue l'élaboration d'un programme d'investissement à partir d'une étude de projet, de
recherche de financements et de la réservation des terrains.
Le programme une fois approuvé par le conseil d'administration, le promoteur procède au
choix des architectes et à la constitution de dossiers bancaires. Après l'obtention d'un
accord préalable de l'administration, le projet passe à la phase active. Le permis de
construire une fois acquis, les appels d'offres sont lancés pour enclencher le chantier.
Suite à ce processus, les réalisations des promoteurs privés sont dans la quasi-totalité
concentrées dans des communes d'Abidjan.

160
II- LES ACTEURS DU SECTEUR DE L'HABITAT

2.1-LES ACTEURS ETATIQUES DE 1960 A 1987

Pour la mise en œuvre de la politique de promotion immobilière par l'Etat initiée dès
l'indépendance des moyens clés ont été créés .Dans le souci d'atteindre les objectifs
escomptés, l'Etat ivoirien a mis en place différentes structures de financement, de
production foncière et immobilière

2-1-1- Les organismes de production de terrains

Deux structures ont assuré la production de terrains : la DUH et la SETU

2-1-1-1- La DUH (Direction de l'Urbanisme et de l'Habitat)

Au lendemain des indépendances, après la mise en place des structures de l'Etat
c'est la direction de l'habitat et de l'urbanisme qui est chargée d'exécuter les lotissements.
Elle réalise les lotissements dans les villes de l'intérieur et en milieu rural. Ce sont des
lotissements qui obéissent aux normes de modernisation.
Pour Abidjan, il s'agit de légaliser les lotissements privés faits dans les quartiers
comme Adjamé, sur le banco, Abobo gare et de les restructurer afin de les rendre
circulables et de transformer certaines constructions afin de répondre aux nouvelles normes
selon la politique urbaine. Cette opération à Abidjan se poursuit même après les années
1970. C'est donc une période de remodelage, de démolition des habitations insalubres par
l'Etat.
Dans le cadre des mesures d'assainissement et d'amélioration de la ville d'Abidjan,
il a été procédé à la démolition des constructions insalubres dans le quartier situé à
Adjamé, au dessus de Fraternité Matin ainsi que dans divers autres quartiers. Il est précisé
que la démolition des bâtiments délabrés et des constructions insalubres n'entrainent pas la
reprise des terrains qui les supportent, si ces terrains font l'objet de titre d'occupation
régulier. La démolition des taudis et « bidonvilles ici et là à Abidjan, aura au moins servi à
protéger notre capitale contre la pollution de tous genres et à lui donner en conséquence un
148
visage harmonieux d'une ville moderne » .

148
Fraternité Matin du 20 décembre 1972

161
 L'Etat montre ici sa volonté de moderniser la ville selon les normes visées par la
nouvelle politique urbaine.
Partant, entre 1960 et 1970 plusieurs nouveaux lotissements sont faits par la DUH.
Ces lotissements sont effectués en majorité en dehors de l'espace bâti. Ce sont les
lotissements de Williamsville pour reloger les populations du ravin d' Attecoubé et les
lotissements d' Abobo Gare pour reloger les déguerpis des quartiers spontanés du Lycée
Technique, et de Bolibana, de santé et d' Agban faisant partie d' Adjamé.
Tous ces lotissements sont donc destinés à reloger les populations vivant dans les
bidonvilles détruits par l'Etat.
Cependant tous les quartiers spontanés ne sont pas rasés. Il y a même une
densification de ces zones illégales et en face des lotissements DUH dépourvus
d'équipements et d'infrastructures. Il faut donc renforcer la politique foncière en plus de la
politique de la construction de logements économiques.

2-1-1-2- La SETU
En décembre 1971, la SETU (Société d'équipement des Terrains Urbains) est créée.
Elle est chargée d'équiper les terrains urbains et de mobiliser le sol urbain de l'Etat. C'est
donc une entreprise publique vouée à la production et à l'aménagement des terrains en
milieu urbain. Précisons qu'il s'agit de terrains destinés à l'habitat et aux industries. En
plus, la SETU exécute des projets de drainage et d'assainissement primaire.
La SETU est également chargée de l'ensemble des problèmes posés par
l'urbanisation des zones d'habitat prévues dans les plans directeurs:
Indemnisation des propriétaires coutumiers
étude d'urbanisme de détails
études techniques et opérationnelles
149
financement et contrôle des travaux
Ainsi, la SETU est chargée d'aménager les terrains produits par la DUH mais l'Etat seul à
travers la commission d'attribution a le monopole. Pour une meilleure efficacité, l'Etat
dote la SETU de moyens nécessaires.

La SETU reçoit les moyens de son fonctionnement. L'Etat lui octroie les capitaux
nécessaires ce qui lui vaut le statut de société d'Etat. L'Etat en est l'unique actionnaire.

149
MANOU. S. A, Politiques et pratiques urbaines à Abidjan Tl-T2, 1985, p94

162
C'est un choix qui relève de la détermination de l'Etat à exercer un contrôle exclusif sur le
marché du foncier. La maitrise du sol ayant été perçue comme l'un des moyens de garantir
à sa politique urbaine quelque chance de succès. La SETU est chargée en effet de
« promouvoir à la demande et pour le compte du gouvernement des organismes publics ou
des collectivités ivoiriennes, l'étude, la réalisation et la gestion d'opérations d'équipement
et de lotissements de terrains en zone urbaine »150. En 1975, ses attributions sont élargies à
« la réalisation et à l'exploitation des infrastructures nécessaires en matière
d'assainissement des eaux usées et du drainage des eaux pluviales dans le domaine public
urbain151. Toutes ces attributions font de la SETU l'organisme de premier rang parmi les
institutions mise en place. La SETU joue différents rôles, ce qui accroit son importance.
Les interventions vont au delà de nouveaux lotissements. Elles s'étendent à la
restructuration des anciens quartiers démunis d'infrastructures. Dans le même temps, la
volonté d'un encadrement politique de cette société ainsi que les bénéficiaires des lots est
très affichée dans tous les textes de base. Ceci est justifié par la politisation qui se renforce
en 1975 par le recrutement de nouveaux membres dont la présidence de la république. En
plus, le conseil est d'un poids important car l'exécution du plan d'aménagement et des
programmes de lotissement ou d'équipement dépend de lui. Aucune opération ne peut être
exécutée sans son aval.

Les actions de la SETU

De 1973 à 1987, la SETU a produit plus de 3000 hectares de terrains équipés
affectés à des opérations d'habitat. Elle a à son actif également plusieurs programmes
d'assainissements réalisés. Les lotissements SETU sont réalisés conformément aux
orientations du gouvernement telles que voulues par le schéma de structure et le plan
d'urbanisme directeur. Par conséquent les lotissements sont caractérisés par un équipement
maximum et de qualité. Ces équipements sont l'eau, l'électricité, la voirie; les
infrastructures de collecte et d'évacuation des eaux usées et pluviales. Ces opérations sont
concentrées à Y opougon à l'ouest, Cocody à l'est, à Koumassi au sud de la ville d'Abidjan.
152
Une autre caractéristique des ces réalisations est la diversification des offres. Dans les
nouveaux lotissements, l'urbanisme recherche la diversification du paysage afin
d'empêcher la formation d'enclaves socio-spatiales homogènes. En fait étant donné que les

150Décret 71.672 du 19 novembre 1971 portant création de la SETU.

151 Décret 75.93 du 31 janvier 1975 modifiant le décret 71-672 du 19 novembre 1971.
152Y API DIAHOU A. 1994, op cit, p 149

163
nouveaux lotissements sont des zones d'habitation, ils vont accueillir des populations dans
diverses catégories socioprofessionnelles et économiques, un lotissement homogène dans
un vaste périmètre comme Y opougon pourrait être un obstacle pour certain de se loger en
raison de leurs faibles revenus. Il faut donc diversifier les offres afin de permettre à toutes
les catégories sociales d'accéder aux logements. Le mixage technique est alors adopté.
Plusieurs vastes espaces sont affectés aux sociétés immobilières publiques pour des
problèmes d'habitat économique. La SETU réalise des lotissements voués à l'habitat
économique avec des lots de 100 à 150 m 2 et les lotissements résidentiels destinés aux
villas avec des lots de 800 à 1500 m 2• Pour les lotissements évolutifs destinés à la
2
réalisation de logements collectifs privés, les lots sont à moins de 600m tandis que pour
2 2 153
les lotissements mixtes, les lots varient entre 600m et 2 000m •

153
Y API.D, 1994, op.cit, p 149

164
Tableau 7: Type de lotissements résidentiels et nombre de lots produits par la
SETU de 1971 à 1985.
TYPES CARACTERISTIQUES DES NOMBRE
LOTS
LOTISSEMENT RESIDENTIEL
2
- Cocody/11 Plateaux/Riviera 80-1500 m - 2350
- Yopougon 1 logement/lot - 986
- Koumassi 80 personnes/ha - 387
- Abobo
LOTISSEMENT EVOLUTIF
2
- Cocody/ II Plateaux 500-600 m
- Yopougon 5 logements/lot - 5432
- Koumassi 600 à 700 personnes/ha - 166
- Abobo 7 personnes/logement - 2160
LOTISSEMENT A EQUIPEMENT
2
MINIMUM 100-200 m - 4063
- Yopougon 1 logement/lot - 1916
- Koumassi 500 personnes/ha - 4000
-Abobo
LOTISSEMENT DES SOCIETES
IMMOBILIERES
{ 20 logements/ha
140 personnes/ha
- Logements de standing 7 personnes/logements

- Logements économiques
{ 50 logements/ha
350 logements/ha
7 personnes/logement
LOTISSEMENT MIXTE Confère lotissements évolutif et
- Cocody résidentiels - 42
- Yopougon - 556
- Koumassi - 58
- Abobo - 160
- Treichville - 6
Source : SETU 1979-1980 ; Banque Mondiale 1987

165
 La SETU a également équipé des parcelles de façon minimum. Ces parcelles sont
appelées les LEM (Lotissement à Equipement Minimum).
Crée en 1971, la SETU a effectivement commencé ses opérations en 1974. De 1974
à 1981 la SETU a aménagé 1545 hectares soit 10813 parcelles au total dont 77% en
lotissements évolutifs ou LEM ( 4223 pour le lotissement évolutif et 4154 pour les LEM).
Sur les 571 hectares aménagés pour les sociétés immobilières, 77% soit 444 hectares ont
154
été attribués à l'habitat économique.
Les couts de lotissement diffèrent d'un type à un autre.
Ainsi avons-nous:
2 2
- les lotissements résidentiels à l 500F CF A le m en 1976 et à 3500F le m en 1982.
2
Les lotissements évolutifs à 2900 F CF A le m en 1982
2 155
Les LEM à 2100 F CF A le m en 1982
La SETU est un organisme qui a joué un rôle important dans la production foncière.

La SETU en crise
La SETU malgré ses compétences n'a pu être épargnée du même destin que les

structures qui l'on précédées : la dissolution.

En effet en 1979, la SETU arrête toute forme de paiement étalé et de tarif
préférentiel. En 1980, pendant que des difficultés de trésorerie sont signalées, les créances
de la SETU excèdent deux milliards de F CF A, dont 54% redevables par les sociétés
immobilières 156. Sur cette somme il y avait également un tiers des impayés redevables par
307 attributaires particuliers dont 83,7% n'avaient encore rien versé. Les autorités
recommandent de déposséder les attributaires des lots non exploités. Concernant les
particuliers ayant mis les terrains en valeur mais encore redevables pour le reste du prix
d'achat, les autorités préconisent à la SETU d'entamer une procédure de recouvrement des
sommes dues par voie de justice après mise en demeure préalable. Cette procédure est
aussi valable pour les sociétés débitrices sauf la SOGEFIHA.
Les recommandations n'étaient guère appréciées par le promoteur foncier qui les
trouve inadaptées aux impératifs de recouvrement des coûts. D'ailleurs la direction de la
SETU voudrait que les autorités lui accordent la cession directe, le contrôle de la

154
SETU, rapport annuel (projet) 1981.
155MANOU .S. A Politiques et pratiques urbaines à Abidjan, Tl, 1985, p95.
156 Y API Diahou. A. les politiques urbaines en Côte d'Ivoire et leurs impacts sur l'habitat non planifié

précaire : l'exemple de l'agglomération d'Abidjan, Tl, 1994, p 152.

166
commission nationale, 30% des lots des opérations et tous les terrains retirés aux
attributaires défaillants. Par la cession directe, elle compte les réattribuer à des acquéreurs
immédiatement solvables afin de consolider en partie sa trésorerie. Sa demande n'a pu être
agrée par l'Etat car la moindre cession faite à la SETU pouvait entrainer un dérèglement du
dispositif mis en place pour garantir l'atteinte des objectifs du plan d'urbanisme. Une autre
raison de ce refus de l'Etat est que les commissions instaurées assuraient à ses membres les
moyens de consolider leurs positions économiques et politiques car par les commissions,
ils se donnent les moyens d'effectuer une mis en valeur des lots acquis. En outre , la
commission reste un moyen pour le pouvoir de favoriser l'élargissement de la base sociale
par une sélection de nouvelles recrues.
Cette gestion imposée à la SETU montre ses limites lorsque l'Etat décide de ne plus
lui accorder son soutien financier du fait des difficultés économiques.
En effet la dissolution des structures de financement et l'arrêt des projets de logements
économiques ont été suivis par la fin des subventions de l'Etat principal bailleur de fonds
des programmes de lotissement.
Dans le même temps, les créances signalées sont toujours impayées et dépassent
désormais les trois milliards. Pendant ce temps la dette accumulée de la SETU est estimée
à environ 12 milliards. Comme solution l'Etat opte pour la liquidation de la structure. En
1987 la SETU est dissoute. L'Etat procède à un transfert des prérogatives et des charges de
la SETU à la Direction et Contrôle des Grands Travaux (DCGTX).
Au sein de la DCGTX existe depuis 1984 la Direction des Ventes Immobilières
(DVI), c'est à cette structure qu'est confiée la commercialisation des terrains de la SETU.

2-1-2- Les sociétés immobilières et le financement de l'habitat

2-1-2-1- Les sociétés immobilières publiques
L'Etat s'est fait promoteur immobilier à travers deux sociétés: la SICOGI et la
SOGEFIHA.

La SICOGI
La SICOGI a été créée en mars 1964 et résulte de la fusion de la SIHCI et de la
SUCCI. Elle hérite de la totalité des productions de ces sociétés qui est de 3700 logements
à Abidjan pour la SIHCI et de 2400 pour la SUCCI.

167
 Les logements SIHCI sont des logements très bon marché avec un sanitaire collectif
du type Treichville ou Adjamé.
Les logements SUCCI sont d'un niveau nettement plus élevé : les 220 logements,
Cocody nord. Ces logements sont des habitats collectifs modernes. Les actionnaires de la
SICOGI sont :
L'Etat de Côte d'Ivoire: 56%
La Caisse de dépôts et de consignations (France) : 1 7%
La Caisse centrale de coopération économique : 17%
La caisse de compensation des prestations familiales : 2%
La ville et la chambre de commerce d'Abidjan: 2%
Des porteurs privés : 6%
Ces statuts lui permettent d'entreprendre toute opération de caractère immobilier
pour le compte du gouvernement, d'établissements publics ou privés.
La SICOGI conserve la mission et les objectifs de la SUCCI : l'équipement des quartiers et
la production de logements économiques. A sa création, la SICOGI était à la tête d'un parc
de 5750 logements (fusion SIHCI et SUCCI).

La SOGEFIHA
Avant la création de la SICOGI, une nouvelle société immobilière était déjà
constituée en 1963 : la SOGEFIHA (Société de Gestion Financière de ! 'Habitat). C'est une
société entièrement publique. Elle ne finance que les opérations décidées par l'Etat.
Ses programmes sont similaires à ceux de la SICOGI, il s'agit de réaliser des
logements économiques ou très économiques.
Nous évoquerons les réalisations de ces sociétés plus loin.

2-1-2-2- L'appareil de financement

Pour promouvoir l'habitat moderne surtout économique, l'Etat Ivoirien met en
place de 1960 à 1975 un appareil financier dans lequel les subventions de l'Etat occupent
de plus en plus une place importante.
La population d'Abidjan croît rapidement et augmente sans cesse les besoins en
logement dans la ville ; en effet, de 1955 à 1975, la population passe de 125.000 habitants
à 937.000 habitants.

168
 Partant, l'Etat procède au renforcement de l'appareil financier afin de réaliser
davantage de logements économiques. Mais jusqu'en 1970, le système financier des
sociétés immobilières repose en majorité sur des structures étrangères.

• Les financements extérieurs

La Caisse Centrale de Coopération Economique (CCCE)
La CCCE est un établissement de droit public français par lequel transite une large part de
l'aide accordée par la France aux Etats d'Afrique. La CCCE accorde environ 25 à 30
milliards de F CFA par an d'engagement157. Une part de ces engagements est destinée au
financement de logements, c'est-à-dire à des prêts aux sociétés immobilières. Ce sont des
prêts de 15 ou 20 ans à des taux d'intérêts très faibles.

Les autres sources

Le secteur de l'habitat bénéficie d'importants prêts bancaires venant

d'établissement financiers étrangers .Ils s'agit de la BCEAO, la Banque Mondiale et de
l'US-AID.
En effet la BCEAO a accordé des crédits à moyen terme aux sociétés
immobilières mais également à la SETU pour l'équipement des terrains et le lotissement.
La Banque Mondiale et l 'US -AID ont également accordé des emprunts à la SETU pour le
financement de ces opérations. Par ailleurs l'US -AID a consenti des prêts à long terme (20
ans) à la SOGEFIHA.

• Le financement étatique
Les premières structures de financement : le crédit de Côte d'Ivoire et l'OSHE
* Le crédit de Côte d'Ivoire
Pour favoriser la production de logement économique, l'Etat met en place
différentes structures de financement. Ainsi avons-nous le crédit de Côte D'Ivoire (CCI)
créé en 1955, qui est un crédit immobilier pour les prêts à la construction individuelle. Il
est destiné aux ménages salariés. Les garanties demandées et l'apport personnel sont hors
de portée de la majeure partie de la population.

157
BNETD-BCEOM, rapport 2, 1974, op.cit, p20

169
Le crédit de Côte D'ivoire est une banque de développement dans laquelle l'Etat ivoirien
158
est majoritaire à 75% et 25% pour la CCCE et la BCEA0 .

Principalement financées par les structures étrangères jusqu'en 1970, les

productions des sociétés immobilières sont insuffisantes du fait de la difficulté de trouver
des prêts à long terme et du taux élevé de loyers impayés. En effet, les loyers impayés
compliquent le remboursement des prêts et le déblocage de nouveaux crédits. Il faut un
financement direct de la part de l'Etat d'où la création de l'OSHE.

* L'OSHE
L'Etat annonce sa participation au logement du plus grand nombre par la prise en
charge des infrastructures, des lotissements pour la construction des logements
économiques à travers le BSIE (Budget Spécial d'investissement et <l'Equipement). En
1969, l'Etat met en place l'OSHE. Les fonds de la BSIE et de l'OSHE proviennent des

sources fiscales.
Les ressources affectées à l' OSHE sont issues essentiellement des taxes sur les
salaires, les prestations de services, les rôles et la surtaxe sur le carburant de 3 F CF A par

litre d'essence.
159
De 1969 à 1975 ses ressources cumulées dépassent 14 milliards de FCFA . Ceci
vient confirmer les évaluations du groupement BCEOM-BNETD qui estime à 2 milliards
le potentiel drainé par an par l'OSHE de 1970 à 1974. Son domaine d'action, le logement
économique, ainsi que la variété de ses interventions permettent à l'office d'avoir une
position stratégique au cœur de la politique du logement. En 1974, dans une étude
consacrée au développement à Abidjan, le BCEOM-BNETD identifie quatre types
160
d'intervention de l'OSHE •

- Des opérations de crédits, sous forme de prêts ou d'avances, consentis

aux deux principales sociétés immobilières SICOGI et SOGEFIHA, la plupart constitue
des prêts à long terme, avec ou sans différé de 5 ans.

158
MANOU.S, 1985, op.cit, p99.
159
Y API.D , 1944, op.cit, p 134
160
BCEOM/BNETD, cité par YAPI.D, 1944, op.cit, pl34

170
 Tableau 8 : Prêts accordés à la SICOGI et à la SOGEFIHA par OSHE ( en millions de
francs CFA)
1970 1971 1972 1976 Total

SOGEFIHA

235
KOUMASSI 235
200 > 904,4
PORT-BOUET 200
469,~
WILLIAMS VILLE 469,4

150 150
(1)
SICOGI
i
220
KOUMASSI 220
460
YOPOUGON 460
1 X)83,0
YOPOUGON li 383
383
SAN PEDRO 20
20 ,

150
TOTAL 655 480 852,2
2.137,4

Source : BNETD/BCEOM, 1974, p 16

- Des avances spéciales de préfinancement des infrastructures, consenties

sur le BSIE, afin de ne pas retarder les programmes des promoteurs. En effet, les charges
d'infrastructures VRD (Voirie et Réseau Divers) des logements économiques incombent à
l'Etat et non à l'office. Malheureusement ces avances, non rémunérées deviendront des
subventions aux sociétés immobilières en l'absence de procédure de remboursement par le
Trésor. L'OSHE prend ainsi, malgré lui, la relève de l'Etat pour le financement des VRD.
- Des opérations de relais financiers entre les sociétés immobilières et les
banques locales ; ces opérations visant à transformer en crédit à long terme des crédits
bancaires à moyen terme.
- L'office expérimentera par ailleurs une autre opération auprès de la
SICOGI, en mettant à la disposition de celle-ci un crédit de 437,6 millions de francs à
3,5% avec 20 ans de différé d'amortissement, soit la durée du prêt. Les conditions
négociées dispensent l'emprunteur de remboursement du capital jusqu'à la 20èmc année; en

171
revanche ce dernier doit verser sur un compte bloqué à la Caisse d' Autonome
d'Amortissement, les intérêts fixés à 3,5% par an. Au terme de l'échéance du prêt, la 20ème
année, la SICOGI choisit soit de vendre les logements et de rembourser les fonds avec le
produit de cette opération à l'office (auquel s'ajoutent les intérêts bloqués à la CAA), soit
elle convertit les fonds en actions et augmente ainsi son capital de quelques 821,59
millions (intérêt et capital). Cette opération permis à la SICOGI de disposer, dès la 5ème
année, d'une masse appréciable de liquidité et de renforcer sa trésorerie.

Au terme de ce bilan, l'office apparaît pour le BCEOM-BNETD, comme "le seul

organisme national, avec la CAA, à pouvoir consentir des prêts immobiliers à long
terme" 161. Pour ce groupement, l'OSHE est alors le rouage essentiel indispensable au
financement du logement. D'où il déplore la débudgétisation du financement des
infrastructures, cette situation créant de fait une nouvelle charge pour l'office qui doit, par
ailleurs, avaliser les opérations des sociétés immobilières tout en leur fournissant des
liquidités. En relayant l'Etat dans le financement des infrastructures, l'OSHE perturbe le
bon fonctionnement des activités de crédits longs et bon marché, qui se trouvent aussi
continuellement en situation de pénurie. En 1976 l'Etat décide de revoir son mode
d'intervention financière. Il en résulte une redéfinition des attributions, qui se traduit par
une limitation de l'action de l'office au préfinancement des infrastructures VRD. Les
activités de crédit sont transférées à la BNEC, une nouvelle structure de financement de
162
l'habitat. Mais en 1977, l'Etat dissout l'OSHE et charge la banque de la gestion des
fonds affectés à l'office dans le cadre du FSH dont nous parlerons plus loin.

* La Caisse Autonome d' Amortissement (CAA)

La CAA est un organisme public présidé par le ministre des finances. Cet
organisme est chargé d'une part de la gestion de la dette publique et d'autre part de la
gestion de comptes de dépôt parmi lesquels ceux des sociétés immobilières d'Etat. Les
deux circuits financiers, la dette publique et les comptes de dépôts sont nettement séparés
et seul le circuit de comptes de dépôt participe au financement d'opérations
163
immobilières •

161
BCEOM/BNETD, cite par Y API.D, 1994, op.cit, p 134
162
Y API. D, 1994, op.cit, p 134
163
BCEOM/BNETD, 1974, op.cit, rapport 2, p30

172
 La CAA participe à plusieurs opérations de financement de logement, offrant des
prêts de 5 à 10 ans à des taux variables de 5 à 7%. Ces prêts sont réservés en particulier
aux sociétés immobilières publiques.
Avec la SICOGI, la CAA a participé au financement de la tour GOLEM
(75 millions de FCF A) à des logements de standing qui sont toutes des opérations
immobilières en location simple.
La CAA a également assuré le financement de 96 logements SICOGI à Adjamé,

grâce à deux prêts de 7 et 1 Oans à 6%.

Les interventions de la CAA à la SICOGI restent relativement modestes et limitées à des

opérations en location vente.

Auprès de la SOGEFIHA, les interventions étaient également modestes par rapport

aux encours de la société :

Tableau 9 : Prêts accordés par la CAA aux sociétés immobilières publiques de 1968 à
1970
Long terme Total
Moyen terme
(10 ans) ( en millions de
(en millions de
( en millions de Francs)
Francs)
Francs)
1968 529,0 198,4 727,4

1969 623,3 193 ,2 816,2

1970 451, 11 757,8 208,9

Source : BNETD/BCEOM, 1974, rapport 2, p3 l

Les engagements de la CAA auprès du crédit de Côte d'Ivoire ne sont pas utilisés
ou le sont dans une très faible mesure pour le financement du logement. La caisse
intervient plus largement comme avaliseur d'effet mobilisable.
Elle joue un rôle assez modeste dans le financement du logement, particulièrement dans le
domaine du logement économique locatif.

* La mobilisation de l'épargne des ménages par la BNEC

L'épargne des ménages était la source de financement qui manquait encore au
logement. En 1975, l'Etat crée la BNEC (Banque Nationale d'Epargne et de Crédit). C'est
l'instrument approprié pour la collecte et la mobilisation de cette épargne. La BNEC en

173
effet a été mise en place suite à une étude du groupement BCEOM-BNETD qui
recommandait la contribution des bénéficiaires à l'effort de l'Etat au financement de
l'habitat164• Cette recommandation découle du constat par cet organisme des insuffisances
des ressources de l'OSHE. La BNEC est financée par l'Etat à hauteur d'un milliard de
Franc fournis sur les crédits du FSH. Cette banque est à la fois une nécessité et une
opportunité, car sa mise en place coïncide avec la décision de la CCCE de se retirer du
financement des logements économiques. Elle doit donc essayer de combler un vide avec
le désengagement du principal bailleur de fonds extérieur des programmes de logements
économiques.
Par ailleurs, les prestations de la BNEC étant diversifiées il lui faut énormément de
moyens. Partant ses moyens sont élargis au-delà des ménages. Ainsi a-t-elle pour objet de
collecter, recevoir en vue de faciliter l'accès à la propriété immobilière, les dépôts
d'épargne des personnes physiques et morales et de consentir des prêts à court, moyen et
long terme pour la construction, l'acquisition, l'achèvement ou la transformation des
logements économiques et de moyen standing165• En outre la BNEC pour répondre aux
besoins financiers des sociétés immobilières publiques a la possibilité de contacter des
emprunts extérieurs et recevoir des recettes fiscales qui étaient affectées à l'OSHE. "c'est
ainsi qu'elle gère deux prêts de 13,6 millions de dollar et de 21 millions de dollar accordés
à l'Etat au titre du FSH en 1977 et 1978 par respectivement la Banque Mondiale et l 'US-
AID, dans le cadre du premier projet de développement urbain.
Concernant l'épargne des ménages, la BNEC arrive à drainer de nombreux petits
épargnants grâce à sa politique commerciale souple. Par exemple le dépôt initial est fixé à
5000 f cfa, ce qui est cinq fois inférieur à ce que demandent les autres banques locales.
Cette souplesse est doublée de campagnes médiatiques efficaces pour mobiliser l'épargne.
En 1977, le nombre de comptes ouverts dépasse 7 000, en 1980 il y a plus de 30.000 au
moment où l'Etat annonce son désengagement du capital. A la même période le montant
des dépôts passe de 900 à 5570 millions de Fcfa166• Mais après 1980 le montant des dépôts
croît à un rythme lent. Après le retrait de l'Etat son principal bailleur du groupe des
actionnaires, il s'en suit le transfert du FSH au budget général. En 1987 la BNEC est mise
en liquidation à la faveur des reformes de la politique de logement.

164
BCEOM-BNETD, cité par Y API .D, 1994, op.cit, p 137
165
YAPI DIAHOU, 1994, op.cit, pl37
166
YAPI DIAHOU .A,1994, op.cit, pl38

174
 Le désengagement de l'Etat et la privatisation de cette structure font réapparaître la
question du financement du logement économique ainsi que celle de l'avenir des sociétés
chargées d'appliquer la politique du gouvernement dans ce domaine. Ces sociétés pour
poursuivre leurs œuvres ont besoin d'une source stable de financement, ce qui ne peut être
garanti par le FSH. Par ailleurs, la survie de la BNEC après la privatisation reste incertaine.
Face à ces incertitudes sur le financement de l'habitat économique, l 'US-AID a sensibilisé
les autorités ivoiriennes à revenir sur leur décision de privatisation de la BNEC dès
l'annonce depuis 1980. Il estime qu' "au cours des sept dernières années, la BNEC a
acquis une expérience très appréciable non seulement en matière de prêts et de
167
décaissement mais également en matière de mobilisation de l'épargne • L'US-AID se
fonde sur cet argument pour dissuader les autorités. Selon cette structure l'expérience
acquise par la BNEC compense grandement ses faiblesses. L'US-AID estime d'ailleurs
que les faiblesses de la BNEC ne sont pas de son ressort et qu'elles sont dues à des
facteurs qui lui sont externes. Ces facteurs sont le manque des ressources financières à long
terme du au transfert du FSH, le risque en matière de recouvrement de la dette de ses
emprunts, le détournement d'affectation des ressources. "Par exemple de 1969 àl 978, plus
de 64% des ressources du FSH consacrées à des utilisations autres que les subventions
VRD (Voiries, Réseaux, Divers) et prêts construction, ont servi au redressement de la
SOGEFIHA". Selon la BIRD, 82% des recettes du FSH auraient été actualisées pour le
paiement de la dette de la SOGEFIHA entre 1976 et 1980.
L'US-AID sensibilise le gouvernement de renoncer à la privatisation de la BNEC et
donc à maintenir son statut d'organisme public avec les attributs d'une banque d'habitat
social. Par contre, si la BNEC est privatisée, la menace d'une augmentation des arriérés,
sinon de défauts de paiement dus au titre des remboursements de ses emprunteurs,
s'ajoutant à son manque de ressources à long terme, pourraient la contraindre à suspendre
ses décaissements au titre des prêts qu'elle a accordés, ce qui la paralyserait.
Malgré toute cette sensibilisation, la BNEC est privatisée. A la solution d'une
banque de l'habitat, il a été préféré celle du rattachement du FSH à la CAA qui accède
directement désormais à la gestion du financement de l'habitat. La BNEC n'a
malheureusement pas survécu à la privatisation comme prédit par l'US-AID.
Mais l'important financement de l'habitat permet un véritable boom de logement surtout

à Abidjan.

167
RHUDO-US-AID, étude sectorielle de l'habitat, Côte d'Ivoire, 1983, P.81

175
 Principaux circuits de financement du
SOURCES ORGANISMES ET
de
FPNDS MODES D'INTERVENTION CONCERNEES

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2-2 -Les acteurs prives en prédominance a partir de 1987

La nouvelle politique de logement effective depuis 1987 accorde au privé une place
primordiale. Partant les moyens d'action sont essentiellement privés le rôle de l'Etat étant
minime. Ces acteurs sont des instruments de production immobilière, foncière et de

financement.

2- 2-1- Les promoteurs immobiliers

Le désengagement de l'Etat du secteur de l'habitat a été suivi par un "boom" de sociétés

immobilières privées. En effet, plusieurs sociétés de construction ont vu le jour et
construisent principalement à Abidjan. Cette explosion de promoteurs immobiliers privés
connaît deux vagues : les sociétés nées dans les années 90 et celles existants à partir de
2000.Ces sociétés s'ajoutent à celles mises en place avant 1980.

2-2-1-1- Les sociétés mises en place avant 1980

Les promoteurs privés sont en faible nombre avant les années 80.Le GFCI créé en
1955, la SOPIM, la SIDECI, le PRODOMO et la société FEERMANN mises en place dans
les années 70 constituent les sociétés immobilières privées existant avant 1980. Ces
promoteurs sont à l'époque de petites entreprises dont les productions annuelles sont
limitées. Le rendement étant faible certains auteurs dont Haeringer (2000) qualifient ces
168
promoteurs de sociétés champignons .

2-2-1-2-Les sociétés existantes dans les années 80 et 90.

Le début des années 80 est marqué par l'entrée en scène de deux promoteurs : les

sociétés SELMER et COPRACI.

Le retrait total de l'Etat du secteur immobilier a lieu de 1984 à 1987.Depuis, la filière de
production immobilière est entièrement détenue par le privé. L'on remarque donc la
création de multiples sociétés immobilières surtout dans les années 90 qui s'ajoutent aux
premières sociétés privées. La SICOGI devient une société mixte avec la réduction de la
part d'action de l'Etat à 51 % depuis 1983 et 49% pour le privé. En effet 40 sociétés
immobilières privées ont été mises en place, en plus des anciennes. Nous avons un total de
46 promoteurs listés dans le tableau ci-après qui opèrent principalement à Abidjan.

168
Haeringer, Politique urbaine à Abidjan, 2000, p35

176
Tableau 10 : Liste des sociétés immobilières
No PROMOTEURS No PROMOTEURS
1 ABRI 2000 25 LOGIVOIRE
2 BATIM-CI 26 SCI KOUMASSI LAGUNE
3 CAPIM 27 SCI AFFILIE
4 CERIM 28 SCI LES EPIS
5 CELINFO 29 SCI LES TROPIQUES
6 GFCI 30 SCI LOGECI
7 INTEREX AFRIQUE 31 SCI MAISON IVOIRIENNE
8 IVOIRE BATIMENT 32 SCI LES ORCHIDES
9 ID SARL 33 SCI TABBICA
10 INTERBAT 34 SCI NELLA
11 HCI 35 SIBATI
12 LAURIERS SARL 36 SICOGI
13 PERLES GRISES 37 SIPIM
14 PROMOTORS 38 SOPIM
15 SAD 39 TERREAFRIC PROMOTION
16 SCI SEB 40 TOIT DU TISSERIN
17 SCI LES OSCARS 41 RESI-LAYER
18 SCI IPROBAT 42 ROSIERS
19 SAGECIM 43 VISION 2000
20 SCI JARDIN D'EDEN 44 WEDOUWEL PROMOTION
21 SCI OCCITANES 45 WORLDCITY
22 SELMER 46 COPRACI
23 SIDECI 47 FEERMANN
24 PRODOMO
Source : nos enqêtes2010

Ces promoteurs ont entrepris des opérations immobilières importantes. Mais la

crise sociopolitique survenue le 19 septembre 2002 a un effet néfaste sur le secteur
immobilier. En effet, 30 entreprises ont fermé et n'existent plus. Nous pouvons les
identifier dans le tableau ci-dessous.

177
Tableau 11 : Liste des sociétés n'existants plus
No PROMOTEURS
1 SCI NELLA
2 CERIM
3 CELINFO
4 INTEREX AFRIQUE
5 HCI
6 PERLES
7 PROMOTORS
8 SAD
9 SCI IPROBAT
10 SAGECIM
11 SCI OCCITANE
12 SCI KOUMASSI LAGUNE
13 SCI AFFILIE
14 LES EPIS
15 LES TROPIQUES
16 SCI LOGECI
17 SCI MAISON IVOIRIENNE
18 SCI LES ORCHIDES
19 SCI TABBICA
20 TOIT DU TISSERIN
21 RESI-LAYER
22 WEDOUWEL PROMOTION
23 WORLD CITY
24 SCI LES OSCARS
25 CAPIM
26 SELMER
27 COPRACI
28 FEERMANN
29 PRODOMO
30 SIDECI
Source: nos enquêtes 2010

30 SCI ayant fermé, il ne reste que 17 sur les 47 promoteurs.

2-2-1-3-Les sociétés de construction immobilière créées à partir de 2000.

Les années 2000 sont marquées par la mise en place de plusieurs sociétés immobilières
privées. Pendant que des entreprises fermaient, d'autres ont été créées. En dépit de la crise

178
connue depuis Septembre 2002, le secteur immobilier enregistre la création de nombreuses
SCI. Au total 34 nouvelles sociétés immobilières ont vu le jour. Le tableau ci-dessous nous
les liste.

Tableau 12 : Liste des SCI créées.

NO PROMOTEURS NO PROMOTEURS

1 LES SATELLITES 18 SHM

2 PROXIM FINANCES 19 SCILES OLIVIERS

3 KYPSA 20 EICER

4 SUISSE CONSTRUCTION 21 SICOPIM

5 PROMOGIM 22 SOTRAPIM

6 SATCI 23 PROGIM

7 LCIM 24 SCIALOBHE

8 ILOTAGE SA 25 BOSS INTERNATIONAL

9 INTRETRAM 26 COME ENTREPRISE

10 ROHI IMMOBILIER 27 INVESTISSEMENT GROUP

11 SCITCHEGBAO 28 OSCARINE

12 HABIT AT BELLE COUR 29 ITRAPUB

13 CORAIL DEVELOPEMENT 30 G.CONSTUCTION

DEVELOPEMENT

14 CIM-CI 31 SOPHIA IMMOBILIER

15 ORIBAT 32 SION IMMOBILIER

16 LES FIGURES 33 PERFORMER IMMOBILIER

17 SCI PENIEL 34 COTE D'IVOIRE COMMERCE

Source : nos enquêtes 2010

Nous précisons que la société SOTRAPIM est l'ex CAPIM. Ces récentes sociétés ont
pour la plupart enclenché des programmes immobiliers dans la capitale économique
Abidjan. Celles n'ayant pas encore démarré d'opérations de construction ont finalisé des
projets dont le démarrage est imminent. Ces nouvelles entreprises ajoutées aux anciennes
nous donnent une liste exhaustive des promoteurs immobiliers actuels opérant
principalement à Abidjan.

179
 2-2-1-4- Les sociétés de construction immobilière actuelles.
L'ensemble des SCI est aujourd'hui au nombre de 51. Il s'agit en effet des 34 sociétés
récentes et des 17 anciennes. Nous pouvons les identifier dans le tableau ci-après.

Tableau 13 : Promoteurs privés actuels

NO PROMOTEURS NO PROMOTEURS
1 LES SATELLITES 27 SHM
2 PROXIM FINANCES 28 SCI LES OLIVIERS
3 SOPIM 29 EICER
4 KYPSA 30 IVOIRE LOGEMENT
5 SUISSE CONSTRUCTION 31 SOPIM
6 PROMOCIM 32 SOTRAPIM
7 SCI LES ROSIERS 33 PROGIM
8 SATCI 34 SCIALOBHE
9 BATIM-CI 35 BOSS INTERNATIONAL
10 LCIM 36 COME ENTREPRISE
11 INTERBAT 37 SOPHIA IMMOBILIER
12 ABRI 2000 38 GROUPEMENT FONCIER
13 ID SARL 39 INVESTISSEMENT GROUP
14 SIPIM 40 OSCARINE
15 ILOTAGE SA 41 ITRAPUB
16 INTERTRAM 42 G.CONSTRUCTION
DEVELOPPEMENT
17 ROHI IMMOBILIER 43 SION IMMOBILIER
18 SCITCHEGBAO 44 PERFORMER IMMOBILIER
19 HABIT AT BELLE COUR 45 TERRAFRIC PROMOTION
20 CORAIL DEVELOPEMENT 46 CÔTE D'IVOIRE COMMERCE
21 CIM-CI 47 SICOGI
22 ORIBAT 48 SCI JARDIN D'EDEN
23 CEB SARL 49 SIBATI
24 LES FIGURES 50 VISION 2000
25 LES LAURIERS 51 SCI LOGIVOIRE
26 SCI PENIEL
Source : nos enquêtes 2010

180
 2-2-2-Les instruments de production foncière

2-2-2-1-Les moyens étatiques

-Le Compte de Terrains Urbains(CTU)
Le Compte de Terrains Urbains (CTU) a été créé par le décret 87-368 du l " avril 1987 à la
suite de la dissolution de la Société <l'Equipement des Terrains Urbains (SETU) en 1987.
Le financement a été assuré par la Banque Mondiale.
Il a pour objet de permettre l'amélioration des conditions d'accession à la propriété
foncière, de financer la production par l'Etat et la commercialisation de terrains à bâtir.
Dans ce cadre, l'ex CAA avait pour mission de:
* Mobiliser les ressources de l'emprunt de la Banque Mondiale,
* Constituer des réserves foncières et de réaliser des programmes
d'aménagement de terrains, en liaison avec l'ex-DCGTX, désignée pour
effectuer les études, assurer la maîtrise d' œuvre et la commercialisation

des terrains,
* Procéder au remboursement du prêt de la Banque Mondiale,

* Financer d'autres opérations.

Depuis sa création, Je CTU a réalisé deux (2) opérations d'envergure en 1988 et 1989.
La première opération dénommée CTU 1 est localisée dans la commune de Cocody
( quartier palmeraie 1 ). Cette opération a porté sur l'aménagement de 140 hectares et la
production de 2224 parcelles, hors réserves administratives.
La seconde opération dénommée CTU2 est située dans la commune de Y opougon
( quartier ananeraie ). Elle a concerné la viabilisation de 118 hectares et la production de
2266 lots, hors réserves administratives.
Au total, 4480 parcelles destinées à la construction de logement et 26 lots réservés
aux équipements publics entièrement assainis ont été mis à la disposition aussi bien des
sociétés de promotion immobilière que des constructeurs individuels.
Les dépenses d'équipement pour ces deux opérations se sont élevées à 7 milliards
de F CF A. Elles ont généré des recettes de 8 milliards de F CF A, soit un taux de rentabilité

de 14% selon le MCUH.

En 1992, Je CTU a acquis un terrain de 80 hectares d'un coût de 450 millions de F
CF A situé entre les communes de Cocody et d' Abobo (quartier DJIBI) pour la réalisation

181
de son 3ème projet dénommé CTU3 DJIBI concernant la production d'environ 1600
parcelles destinées à l'habitat économique.
Toutefois, ce terrain a été cédé par l'Etat au Groupement 4000, dans le cadre d'une
opération des 12000 logements lancée par le gouvernement à partir de 1996.
Par ailleurs, une parcelle de 50 hectares acquise par le CTU en 1999 d'une valeur
de 578 millions de F CF A, sise dans le quartier palmeraie 3 entre les communes de Cocody
et de Bingerville, d'abord destinée à l'opération 12000 logements a été par la suite affectée
par l'Etat à la viabilisation de 800 parcelles destinées à l'habitat de moyen standing.
Ainsi, tous les terrains acquis par le CTU et qui devaient lui permettre de
développer ses activités ont été repris par l'Etat sans remboursement des dépenses
effectuées par le Fonds au titre de la purge des droits coutumiers. De ce fait, le CTU n'a

plus d'activité.

-L' AGEF et la production de terrains

• Présentation de I' AGEF

Créée le 09 mai 1999, l' Agence de Gestion Foncière (AGEF) assure la gestion du foncier
urbain confiée d'emblée à la SETU ensuite à la DVI (Direction de Vente Immobilière) ou
169
SVI (Service de Vente Immobilière) •

L' AGEF est une société anonyme à participation financière publique majoritaire,
fonctionnant avec un conseil d'administration. L' AGEF a un capital de 400 millions et
onze (11) actionnaires issus du secteur public qui sont l'Etat, la SICOGI, la CGRAE. Ils
70
détiennent 60% des actions. Le secteur privé détient lui 40% des actions 1 .

L' AGEF, est un instrument de gestion foncière pour l'Etat et régie par des lois et
règlements en vigueur. A cet effet, elle a différentes missions.

-Les missions de I' AGEF

Les missions ou métiers de l' AGEF sont les suivants :
-Constituer des réserves foncières, assurer leur garde et préservation et initier et
faire réaliser toutes les opérations d'aménagement foncier.

169
site web de l'AGEF (www.agef.ci)
170
site web del' AGEF (www.agef.ci)

182
 -Commercialiser les réserves foncières ou les lots issus de l'aménagement de ces
réserves, assurer la vente de lots issus du patrimoine des structures précédentes
n'existant plus: la SETU, la DVI.
-Faire de l'ingénierie foncière qui consiste pour l'AGEF à mettre son expertise en
matière de lotissement au service des collectivités décentralisées (mairie, conseils
généraux).
Dans le cadre de notre étude nous étudierons la constitution de réserves foncières, la
production de lots et leur commercialisation.

* La constitution de réserves foncières

Selon l' AGEF la constitution de réserves foncières respecte les étapes suivantes :
-L'identification des terrains destinés à constituer les réserves foncières en fonction des
documents de planification urbaine. Ces documents sont le schéma directeur de la ville
d'Abidjan, le plan d'urbanisation des préfectures, des sous-préfectures et communes.
-La définition ensuite des limites des zones dans le but d'en faire l'objet d'acquisition
foncière pour le compte de l'Etat et les collectivités territoriales, et le lancement des
procédures d'enquêtes et de déclaration d'utilité publique.

-La prise de contact avec les propriétaires de titres fonciers ou les détenteurs de droits
coutumiers afin d'évaluer leur volonté de céder ou non leurs parcelles. Lorsque la volonté
est de céder le terrain, l'AGEF, procède à la purge des droits coutumiers des détenteurs de
ces droits ou de titres fonciers. Cette purge est une procédure de négociation pour arriver à
une renonciation amiable des droits coutumiers. Elle donne lieu à une indemnisation en
numéraires ou en nature c'est-à-dire avec des lots de compensation. L'indemnisation
correspond à la destruction des cultures et impenses (c'est-à-dire les dépenses réalisées sur
le terrain) existant sur le sol concerné. La compensation correspond à la perte de la source
de revenu agricole qui peut être tiré de l'exploitation du sol. Elle est assurée par
l'attribution à titre gratuit de lots équipés ou non.
Les réserves foncières ainsi constituées, leur destination est variable. Soit, elles sont
cédées en l'état c'est-à-dire en parcelles brutes à des opérateurs économiques ou à des
collectivités territoriales, soit elles sont aménagées en lots urbains à l'initiative des
opérateurs économiques ou de l' AGEF elle-même, soit elles sont utilisées par l'Etat ou

183
par les collectivités territoriales pour la réalisation de projet d'intérêt public. Dans
l'ensemble l'AGEF à constituer 362 hectares de réserves foncières dont 164 hectares à
ABIDJAN, 128 hectares à YAMOUSSOUKRO et 70 hectares à BOUAKE.

* La production de lots

L' AGEF après avoir constituer les réserves foncières a une autre rmssion,
l'aménagement foncier et en lots.
Par aménagement foncier il faut entendre l'équipement des terrains de toutes les
commodités. Il s'agit de réseaux d'assainissement, d'eau potable, d'électricité et de voiries
bitumées. En plus de cela l 'AGEF fait le lotissement.
De sa création à nos jours, l' AGEF a loti au total 53 hectares de terrains à
Abidjan. La production de lots est discontinue. Certaines années il n'y a eu aucun
lotissement.
L'offre actuelle de lots à Abidjan est de 413 lots. Nous avons sur ce total 85 lots
2
de 400 m2 situés à Yopougon CHU autoroute et 328 lots de 500 m et plus à Anonkoua
N'Dotré.
Avec un total de 53 hectares de lots produits, il ressort une moyenne annuelle de
4,8 hectares de lots. Cette production est très faible et ne peut nullement satisfaire la très
grande demande de terrains par les promoteurs immobiliers. Ces derniers ont pour recours
les villageois, malgré tous les risques que cela comporte pour l'achat de terrains. Les lots
del' AGEF sont commercialisés selon différentes modalités.

* La commercialisation des lots

2
L' AGEF vend les terrains à des coûts variant de 20 000 à 30.000 F CF A le m .Les
prix sont fonction du coût d'aménagement du terrain. Ce sont des terrains viabilisés et
dépourvus de tous risques de litiges ou de tracasseries comme le cas avec les villageois.
Les modalités de vente sont de deux (2) types :
-Le paiement comptant, c'est-à-dire en espèce,
-Le paiement par tempérament: à ce niveau l'acquéreur paie à la réservation 25%
du montant de la parcelle et le solde est payé sur une période de 18 mois.
Les lots sont acquis selon la procédure suivante :

184
 -Le contrat de réservation
Il est signé avant le versement de 25% du prix du lot. Il engage le respect de
l'acquéreur et de l' AGEF. En effet il engage le respect de l'échéancier de règlement par
l'acquéreur si le règlement du prix de la parcelle fait l'objet d'un échéancier car après trois
(3) impayés le terrain peut être retiré à l'acquéreur. Le contrat engage également la garde
du terrain par l 'AGEF quand l'échéancier est respecté par l'acquéreur. Ceci dit le lot n'est
pas encore la propriété de l'acquéreur.
-La délivrance de l'attestation de paiement et de l'acte administratif de vente de la
parcelle.
L'attestation de paiement est délivrée après la paie totale du prix de la parcelle. L' AGEF la
délivre avec un acte administratif de vente. Ce dernier est un document qui concède à
l'acquéreur le titre provisoire de la propriété du lot. Il est l'équivalant de l'ACP (attestation

de concession provisoire).
-La mise en valeur du lot
Après l'obtention de l'acte administratif de vente, l'acquéreur peut démarrer la mise en
valeur du lot sur un délai de cinq (5) ans après l'avoir clôturé. Passé les cinq ans si le lot
n'est pas exploité, il est retiré à l'acquéreur sans remboursement du prix de vente.
-La garde du lot par l'acquéreur
Après obtention de l'acte de vente, l' AGEF n'a plus la garde du lot. Désormais cette
responsabilité appartient à l'acquéreur.
-La création du titre foncier et la délivrance du certificat de propriété
En vue de la création du titre foncier de l'acquéreur, l' AGEF transmet à la
conservation foncière les documents suivants :
Un dossier technique, un exemplaire original de l'acte administratif de vente,
quinze (15) exemplaires de l'extrait topographique. Le numéro du bordereau est donné à
l'acquéreur par l'AGEF et celui-ci se rend à la conservation pour payer les droits
nécessaires, par la suite le certificat de propriété foncière lui est délivré. A partir de ce
moment la parcelle devient sa propriété définitivement.
Les lots de l' AGEF présentent plusieurs avantages aux acquéreurs. Ceci se

démontre à différents niveaux.

Dans un premier temps les terrains de l 'AGEF sont viabilisés. En effet, ils sont
équipés de toutes commodités à savoir la voirie bitumée, les réseaux d'assainissement,
d'électricité et d'adduction d'eau.

185
 Ce sont donc des terrains prêts pour la construction et à accueillir les habitants étant
donné que les conditions vitales y sont réunies.
En plus, les lots sont exempts de tous risques de litiges et de contestation. En effet,
les parcelles de l' AGEF sont "sécurisées". Ce sont des lots cédés dans la transparence
avec à l'appui tous les documents l'attestant jusqu'à l'obtention du titre définitif de
propriété c'est-à-dire le certificat de propriété foncière.
Par ailleurs, avec l 'AGEF, les démarches administratives pour la délivrance des
titres fonciers sont plus fluides et moins fatigantes. Les titres fonciers sont plus rapides
d'accès.
En outre, pour des terrains viabilisés, les prix sont abordables. Ils sont moins élevés
comparé aux dépenses effectuées dans le cas des lots villageois. En effet, ces lots n'étant
pas viabilisés, il revient à l'acquéreur de les équiper après l'achat avec les villageois. Ce
qui en définitive vaut plus que le prix que propose l'AGEF. Malgré tous ces avantages il y
a des insuffisances.
les problèmes de L' AGEF
La production de l' AGEF est faible, les terrains offerts sont très insuffisants.
L'offre de l' AGEF est maigre comparée aux besoins élevés de sociétés immobilières.
D'ailleurs, lors de notre enquête plusieurs sociétés ont relevé que l'AGEF n'existait que
nom. La quasi-totalité des promoteurs s'adresse aux villageois pour l'achat de terrains.
En outre, les sociétés immobilières ont dénoncé le favoritisme, la priorité accordée par
l' AGEF aux sociétés de construction immobilière actionnaires ou partenaires de la
structure en matière de vente de terrains. Il s'agit des sociétés SIPIM, SICOGI, LES
ROSIERS et la SATCI. Elles affirment que l' AGEF reste "un cercle fermé" et que seules
les sociétés immobilières proches d'elle ont accès à ses lots. L' AGEF vendrait donc ses
parcelles à ces dernières en particulier.
Pour toutes ces raisons la presque totalité des sociétés de construction immobilière
ont pour recours les lots villageois.

2-2-2-2 Les moyens privés : Le lotissement villageois

La production de terrains à bâtir est généralement l' œuvre des villageois. Dans le
district d'Abidjan, les promoteurs en raison des productions faibles de l' AGEF, recourent
aux lots des communautés villageoises Ebrié. Ces lotissements sont en général, des

186
morcellements de l'espace en lots par bornage dotés seulement de voies de terres fermes.
En général les lotissements villageois sont dépourvus d'équipements nécessaires. Ce sont
des terrains non viabilisés. La viabilisation devra être la charge des acquéreurs. Les
villageois s'avèrent être les principaux fournisseurs de terrains urbains. La majorité des
promoteurs enquêtés a déclaré qu'elle obtenait les terrains auprès des villageois. Selon ces
derniers ces lots n'étant pas viabilisés, les prix de vente varient entre 1 et 4 millions de
francs CF A selon les communes. Les coûts des terrains sont plus élevés dans la commune

de Cocody.

Le décret n° 77-906 du 6 novembre 1977 est celui applicable en Côte d'Ivoire, au

lotissement villageois encore appelé lotissement rural. Ainsi, constitue un lotissement
villageois au sens du présent décret, tout lotissement réalisé sur un terrain non immatriculé,
au bénéfice d'une ou plusieurs collectivités villageoises dans le cadre du développement et
171
de la restructuration du milieu rural •

Exceptionnellement, ces villages peuvent être compris dans un périmètre urbain

lorsque le plan d'urbanisme en prévoit le maintien et éventuellement l'extension.

L'élaboration
Les projets sont élaborés sous l'autorité du sous-préfet à la demande des
collectivités villageoises. Ils sont dressés soit par les services du Ministère de la
construction, soit par un bureau d'étude qualifié agréé par le ministre de la construction et
sous son contrôle à partir d'une enquête et d'un état des lieux comportant tous
renseignements utiles sur la population concernée, ses activités, son mode de vie, la
topographie, la qualité des sols, l'occupation du terrain par des plantations, des bâtiments
et autres éléments caractéristiques.
L'état des lieux est soumis au contrôle du directeur de l'urbanisme ou de son
délégué. Tous les contrats sont également soumis à son visa.
Les projets sont constitués par un plan parcellaire à l'échelle de 1/2000ème et un règlement
d'urbanisme complété en cas de besoin par un cahier des charges et un rapport de

présentation.

171
DIAHOU. M, 2009, op.cit, p49

187
 L'approbation
Sur avis favorable du directeur de l'urbanisme ou de son délégué, le projet est soumis à
une enquête publique d'une durée d'un mois au siège de la sous-préfecture ou de la
commune territorialement compétente. Le sous-préfet fixe les dates de l'enquête et la
publicité et désigne le commissaire enquêteur chargé de recevoir et de consigner les
observations du public.
A l'issue de l'enquête, le commissaire enquêteur remet le dossier au sous-préfet
avec son avis motivé dans un délai de 15 jours. Le dossier est ensuite soumis dans les 15
jours suivant à une commission mixte présidée par le sous-préfet ou le maire et comprenant
le chef du village et trois de ses notables, le ou les représentants des groupes politiques, le
directeur régional des travaux publics, des transports, de la construction et de l'urbanisme
ou son représentant, le directeur régional de l'agriculture ou son représentant également.
Le dossier, accompagné du procès verbal de la commission et de celui de l'enquête
est ensuite transmis par le préfet au ministre de la construction dans les huit jours suivant
la réunion avec son avis (favorable avec ou sans réserve, ou refonte du projet).
Le plan définitif du lotissement est dressé par la direction de l'urbanisme. La
décision d'approbation est prise par le ministre de la construction de l'urbanisme et de
l'habitat qui peut déléguer sa signature au préfet par arrêté pris conjointement avec le
ministre de l'intérieur.
Le plan de lotissement est appliqué sur le terrain sous le contrôle de la direction
régionale de la construction et de l'urbanisme et chaque lot est matérialisé par des bornes
de type réglementaire.
L'immatriculation au nom de l'Etat du terrain ainsi loti est ensuite requis à la
diligence du ministre des travaux publics, des transports, de la construction et de
l'urbanisme et les attributions sont consenties selon la procédure en vigueur.

2-2.3- Le financement de l'habitat

2-2.3.1- Le financement par l'Etat
• Le fonds de soutien à l'habitat
Créé depuis 1968, le FSH ne sera juridiquement constitué qu'en 1984 par le décret
n°84-815 du 25 juin 1984. L'objectif est de mieux identifier les attributions du FSH et de
permettre aux nouveaux gestionnaires de travailler sur des bases saines. Partant, sa

vocation est la suivante :

188
"Concourir au financement de l'habitat social ou économique particulièrement en
permettant l'équilibre des plans de financement des opérations relatives à ce type de
172
construction ' '.

Ses actions en milieu urbain sont les suivantes : la bonification des taux d'intérêt,
l'octroi de subventions d'équilibre à des programmes spécifiques et la prise en charge
totale ou partielle de certains éléments du coût de revient de la construction (prix
d'acquisition des terrains, financement des VRD, réalisation de plate-forme villageoises,
exonération des taxes), les prêts à la BHCI.

> Les opérations spécifiques

Le FSH a financé diverses opérations (SICOGJ DJIBI !, SONACO, PAPH, BATIR
EXPO, travaux d'urgences) pour un montant global de 9,8 milliards de F CFA relève le

MCUH.
Au total, les interventions du FSH s'élèvent à cc jour à 27 milliards de F CFA. Les
ressources proviennent essentiellement des dotations de l'Etat.
Les faiblesses les plus marquantes du FSH concernent son champ d'action limité et
restreint et l'origine de ses ressources qui proviennent essentiellement des dotations de
l'Etat.
Ces dotations budgétaires restent liées à la santé économique et financière de
l'Etat. De toute évidence, Je montant des dotations reste en deçà des réalités par rapport à
l'évolution démographique sans compter le taux d'inflation qui influe considérablement
sur le coût du logement.

> Les prêts à la BHCI

Il s'agit d'un mécanisme de refinancement des prêts accordés par la BHCI à des
ménages à faibles revenus.

* Conditions des prêts octroyés par la BHCI

Revenu mensuel de l'acquéreur: 250.000 F CFA;

Type de logement : i= résidence principale ;
Coût du logement: 8.000.000 F CFA;
Taux d'intérêt HT 6% l'an (assurance comprise);
Apport personnel : 10% minimum du coût du logement.

172
Décret n° 84-815 du 27 juin 1984.

189
 * Conditions des prêts FSH à la BH CI

- Taux d'intérêt: 2%

- Durée : 18 ans dont 3 ans de différé.

* Financem ents accordés : 3,930 m illiards F CF A

-LeCDMH
En plus du FSH transféré à la CAA, un autre mécanisme est mis en place et logé au
sein de cette structure avec le concours financier de la Banque Mondiale. Il s'agit du

CDMH.
Le Compte de Mobilisation pour l'Habitat (CDMH) est crée par le décret n° 87-367 du 1er
avril 1987 après la dissolution de la SOGEFIHA en 1986.
Il a pour objectif de permettre l'amélioration des conditions d'accession à la
propriété de l'habitat social et de concourir au refinancement des crédits acquéreurs
consentis par les banques et les établissements financiers.
Les prestations du CDMH vont uniquement à l'endroit des acquéreurs de logements
sociaux ou économiques. Elles consistent à financer des crédits-acquéreurs. Les banques
commerciales prêteuses bénéficient en amont de facilités de financement à des taux

avantageux grâce au CDMH.

Ceci leur permet en aval de consentir des prêts ou crédits-acquéreurs à des
conditions de taux et surtout de durées plus souples. Les ressources du CDMH s'adressent
à une clientèle plus large. Il s'agit d'acquéreurs individuels des sociétés immobilières et
d'associations conçues dans l'objectif de réaliser des opérations de logements économiques
ou sociaux. Par opposition à la clientèle de l'OSHE ou FSH réduite à la SICOGI et à la
SOGEFIHA, celle du CDMH est plus grande. Les prêts sont fonction de différentes

conditions.
* Condition d'accès au CDMH
Il existe trois (3) niveaux :
Au niveau de la banque ou de l'établissement financier

Avoir obtenu l'agrément du CDMH après une demande expressément

formulée. L'agrément est donné aux banques et établissements financiers

190
 remplissant les conditions de solvabilité exigées par les fonds ayant une
gestion conforme aux dispositions réglementaires bancaires en vigueur. Huit
(8) banques sont agrées au CDMH à ce jour. Ce sont : la BHCI, la BIAO, la
BICICI, la SGBCI, et la SIB, ECOBANK, la BNI et la BACI

Au niveau du programme immobilier

Etre exonéré de la TV A et de la TPS (il faut un arrêté d'exonération fiscale
du MEF pour la TV A et la TPS)
Etre composé de logement dont le prix est inférieur ou égal à 20millions
FCFAHT
Avoir obtenu l'accord préalable d'urbanisme et le certificat d'urbanisme.

Au niveau de l'acquéreur:
- A voir un revenu mensuel inférieur ou égal à700.000 FCF A, (valable pour le

ménage)
- solliciter le prêt pour une durée comprise entre 10 et 20 ans,
- acquisition d'un logement neuf à titre de première habitation principale,
- apport personnel au moins égal à 10% du prix d'acquisition.

* procédure de refinancement
Elle comprend trois étapes :
L'agrément du programme immobilier (PI)
Le dossier est présenté par des banques, agréés. Un échéancier prévisionnel de
refinancement est établi.
L'agrément de la demande d'accord de refinancement(DDR)
Toute banque agrée peut présenter un dossier de chaque acquéreur pour lequel un accord
de refinancement est sollicité à ce stade, l'accord est irrévocable.

la demande de décaissement(DDD)
Chaque dossier ayant l'accord de refinancement fait l'objet de décaissement après
justification de la mise en place du prêt par la banque. Le refinancement est mis en
place au profit de la banque.

191
 • Les conditions générales du refinancement
Taux de refinancement 6%
Marge bancaire 3%
Assurance 0.5%
Taux de prêt à l'acquisition 9,5%
Durée : 11 à 20 ans
Quotité de refinancement : 90% à 95% selon la durée du prêt.
Pour les crédits-acquéreurs accordés pour les logements coutant 15 millions de F
CF A, les candidats doivent avoir un revenu mensuel compris entre 150.000 FCF A et
200.000 FCFA.

Les résultats obtenus

De 1988 à ce jour, 144 programmes immobiliers comprenant 27105 logements ont
été agréés pour des besoins prévisionnels de refinancement estimés à 168 milliards de

FCFA.
Le CDMH a donné son accord pour le refinancement de 7903 dossiers pour un

besoin de refinancement de 3 8 milliards de FCF A.

Sur l'ensemble des demandes d'accord de refinancement (DDR) agréées, 5094

dossiers ont fait l'objet de refinancement au profit des banques pour un montant global de

25,4 milliards de FCF A.

Les difficultés rencontrées par le CDMH sont dues au faible emploi de ses
ressources dont les principales raisons sont :
La non présentation des dossiers de refinancement par les banques du fait de
leur situation de liquidité suffisante et du coût moins onéreux de leurs
ressources comparativement au CDMH ;
Les prix de vente des logements très élevés comparativement au niveau
général des revenus des ménages. De plus, les prix indiqués pour l'obtention
de l'exonération fiscale et de l'agrément au CDMH sont largement inférieur
aux prix pratiqués sur le terrain par les promoteurs immobiliers ;
La baisse de la promotion du logement due aux problèmes fonciers et à la
crise socio-économique.

192
 2-2.3.2- Le financement privé
- Financement sur fonds propres
Que cc soient les sociétés immobilières ou les entreprises de construction, toutes
sont confrontées au problème de financement des travaux. La spécificité de ce secteur
d'activité est qu'il est un secteur où la création d'entreprises nécessite relativement peu
d'investissements matériels mais d'importants fonds propres. Or les particuliers demandent
aux entreprises de commencer les travaux sur fonds propres afin d'être sûrs que les travaux
seront effectués. Cette méfiance provient des différents scandales financiers où des sociétés
disparaissent avec l'argent de l'avancement des travaux.
De nombreux promoteurs et de nombreux maîtres d'ouvrage préfèrent les
entreprises qui démarrent les travaux sans avances faisant la démonstration d'une situation
financière saine. L'argent n'est perçu qu'à la fin des travaux et non au fur et à mesure de
l'avancement des travaux et donc des frais pris en charge. Néanmoins, nombreuses sont les
sociétés immobilières qui demandent à leurs clients des apports personnels de 10% à 20%.
Celles-ci son généralement des sociétés qui ont déjà fait leurs preuves sur le marché.
Souvent elles adoptent la technique du "revolving" qui consiste à utiliser les apports
personnels pour commencer les travaux et réutiliser ensuite le bénéfice de la vente de ces
premières maisons pour la continuation de l'opération immobilière. En fait, les ilots sont
construits au fur et à mesure que les commandes sont faites de manière à diminuer ses
besoins en fonds propres et de ne les mobiliser inutilement dans une maison invendue.

-Le crédit bancaire

L'autre moyen pour disposer des fonds serait les banques. Les entreprises obtiennent
facilement des banques une caution provisoire pour soumissionner à un appel d'offre
public car elle est toujours restituée. Par contre, les banques ne s'engagent pas à soutenir
l'entreprise lors du commencement du chantier. Les entreprises se financent donc
essentiellement par des découverts bancaires dont le taux d'intérêt est de 20 à 21 % alors
qu'elles pourraient bénéficier de prêts à 17,5% (au maximum). De plus l'obtention d'un
prêt ne n'est possible qu'après le montage du dossier technique. Ceci dure 3 à 4 mois car il
faut l'accord de la banque qui l'envoie chez le notaire. Cet accord du notaire est envoyé à
l'administration pour l'enregistrement (2 semaines).Le client est ensuite convoqué pour la
signature. Le contrat signé est renvoyé à la BCEAO qui le retourne à la banque
commerciale. Si l'opération est agréée au CDMH, ceci prend 2 mois de plus.

193
 -Les prêts fournisseurs
Nombreuses sont aussi les entreprises qui essaient de se financer par l'intermédiaire
des prêts fournisseurs. Certaines entreprises essaient de payer dans les délais leurs
fournisseurs de manière à se fidéliser et de garder une certaine qualité de produits et de
prestations. Mais beaucoup utilisent les crédits fournisseurs comme un moyen de
financement. La durée moyenne du crédit fournisseur est de 460 jours soit plus d'un an.
Dans le second-œuvre, la durée est réduite de moitié. On peut donc penser que ce taux est
du en partie à l'activité même. Néanmoins, cette durée reste très élevée et montre que
l'unique moyen pour les entreprises de construction est le financement par les crédits
fournisseurs.
Malgré toutes ces démarches, le financement des opérations immobilières restent
l'un des problèmes principaux. Il est d'autant plus important que celui-ci se trouve à
chaque niveau de la chaîne de mise en place d'un chantier.

Conclusion partielle

Dès l'indépendance des moyens d'intervention étatiques sont institués pour la

mise en œuvre de la politique urbaine de logement. Ces instruments importants sont des
structures de production foncière, de financement et de réalisation de logement.
La production de terrains au lendemain de l'indépendance est assurée par la
direction de l'urbanisme et de l'habitat jusqu'à la création de la SETU. Cette dernière née
en 1971 et chargée principalement de la production et de l'équipement des terrains urbains.
De 1973 à 1987, la SETU a produit plus de 3000 hectares de terrains à Abidjan.
Le financement de l'habitat est à la fois assuré par des structures étatiques et extérieures.
Le financement étatique a été l'œuvre de structures successives. Débuté avec le crédit de
COTE D'IVOIRE et le BSIE, l'OSHE est le principal instrument de financement de par le
FSH logé en son sein. L'OSHE dissoute en 1977, le FSH est domicilié à la BNEC qui
prend le relai du financement. Elle est privatisée quelques années plus tard. Mais avant le
FSH est transféré à la CAA qui assure dorénavant le financement du secteur. Les fonds
sont issus de ressources fiscales.

194
 Le financement extérieur émane de structures étrangères notamment de la CCCE,
de la BCEAO, de la Banque Mondiale et de l 'US -AID qui par des prêts à moyen et long
termes soutiennent le secteur. Quant à la production de logement, elle est assurée par
l'Etat aux travers de deux sociétés: la SICOGI et la SOGEFIHA.
Suite à tous ces efforts consentis, la politique aboutit à des résultats satisfaisants.
Mais à partir de 1987 la politique est réorientée et la quasi-totalité des acteurs étatiques est
dissoute. La nouvelle politique de logement confère au privé le rôle de principal acteur.
Par conséquent à partir de 1987, les sociétés immobilières privées constituent les
instruments de production de logements. En nombre réduit au lendemain de
l'indépendance, les entreprises de promotion immobilière se sont multipliées après 1980.
De nos jours 51 sociétés immobilières privées existent en Côte d'Ivoire et opèrent
principalement à Abidjan. La production foncière est assurée par différentes structures.
L'Etat s'occupe de la production de terrains d'abord par le CTU et ensuite par l' AGEF.
Crée après la dissolution de la SETU, en 1987, le CTU a produit plus de 4 480 parcelles
destinées à la construction de logements. Depuis 1999, le relais est pris par l' AGEF qui
hélas est caractérisée par la faiblesse de sa production foncière. En 12 ans d'existence cette
structure n'a réalisé que 53 ha de lots vendus à 30 OOOF le m2• Cette situation émane de
difficultés financières et de l'instabilité politique. Le privé contribue à la production de

terrains par le lotissement villageois.

Le financement de l'habitat est favorisé par l'Etat au travers du fonds de soutien à
l'habitat logé à la BHCI. La banque consent des prêts immobiliers surtout pour des
programmes de logement économique. En plus il est mis en place le CDMH avec le
concours de la BIRD. L'organisme favorise l'accession à la propriété de l'habitat
économique en consentant des prêts acquéreurs. Elle finance également les programmes de
logements économiques. En outre, le privé est un acteur important du financement de
l'habitat. Les programmes immobiliers sont réalisés grâce à des fonds propres, des crédits
bancaires et des prêts fournisseurs.

195
 Conclusion du chapitre 1

Les actions de différents acteurs du secteur de l'habitat aboutissent à un boom de

logements économiques. Les promoteurs réalisent à Abidjan plus de 148 283 unités
inégalement reparties sur 07 des 10 communes de la ville. Les sociétés immobilières
publiques constituent de loin le principal producteur de ces logements avec plus de 100000
unités réalisées.
La réalisation de l'habitat émane d'une organisation minutieuse à deux phases : la
phase administrative et la phase active. La première concerne l'élaboration du programme
immobilier ainsi que des documents administratifs nécessaires. Après ce préalable, vient la
phase active qui consiste à l'engagement du chantier.
Les acteurs à l'origine de la production de logements surtout économiques sont divers
et émane de la politique de l'habitat. Fort de la politique étatique de logement initiée dès
l'indépendance, les structures clés d'intervention dans le secteur de l'habitat sont crées par
l'Etat. Il s'agit notamment de structures de financement, de production foncière et de
logements. Assuré au paravent par la DUH, la production foncière est l' œuvre de la SETU
dont les missions secondaires constituent le règlement des opérations relatives aux
problèmes posés par l'urbanisation des zones d'habitat prévues dans les plans directeurs.
Cette structure comptabilise plus de 3 000 hectares de terrains produits à Abidjan.
Concernant le financement de l'habitat deux types sont distingués : le financement
extérieur et le financement étatique.
Le financement externe est l' œuvre des structures occidentales internationales et
sous-régionale. Il s'agit respectivement de la CCCE, de l'US-AID, de la Banque Mondiale
et de la BCEAO. Ces organismes ont consenti des prêts à moyen et long termes aux
entreprises de construction ivoiriennes. Hormis la CCCE, ces structures ont également
accordés des emprunts à la SETU pour l'accomplissement de ses missions. Le financement
étatique émane de structures successives dont la première constitue, le crédit de Côte
d'Ivoire. Ensuite sont créés le BSIE et l'OSHE pour renforcer ce soutien financier à
l'habitat. A la dissolution de cette dernière, son FSH est transféré à la BNEC qui prend
donc la relève du financement. Cette structure privatisé plus tard et liquidé à son tour, le
FSH est logé à la CAA qui participe également au financement de l'habitat. Les fonds de
soutien à l'habitat proviennent de sources fiscales.

196
 Pour la production de logements deux sociétés immobilières publiques sont créées :
la SICOGI et la SOGEFHIA. Tous ces moyens permettent de réaliser de bons résultats.
L'on assiste à un boom de logements économiques.
Mais des péripéties vont susciter la réorientation de cette politique.
La nouvelle politique bénéficie donc de nouveaux moyens. L'instrument de
production immobilière constitue les sociétés privées aujourd'hui au nombre de 51.
La production foncière est assurée à la fois par l'Etat et le privé. L'Etat est
intervenu à partir de 1987 par le CTU et depuis 1999 par l' AGEF. Le CTU a à son actif
44480 lots produits, l' AGEF totalise 53 hectares de terrains, cette dernière est d'un faible
rendement du fait de l'instabilité politique et de difficultés financières.
Par le lotissement villageois, les communautés rurales surtout Ebrié pour la ville
d'Abidjan contribue à la production de terrains. Le financement de l'habitat est assuré en
partie par l'Etat. En effet le fonds de soutien à l'habitat est domicilié à la BHCI et consent
des prêts immobiliers. Il est aussi mis en place le CDMH avec l'appui de la Banque
Mondiale. Il octroie des prêts acquéreurs pour les logements économiques. Le financement
privé se résume par les fonds propres, les prêts bancaires et prêts fournisseurs qui
permettent aux promoteurs de produire les logements.

197
 CHAPITRE II : UN DESEQUILIBRE PROFOND ENTRE
LES BESOINS ET OFFRE DE LOGEMENTS
ECONOMIQUES A ABIDJAN

La rapidité de la croissance démographique dans la métropole abidjanaise exige une

production immobilière conséquente. Cependant, l'agglomération se trouve confrontée à
une crise de logement surtout du type économique. La question semble se posée avec
acuité dans la cité. Trouver à se loger décemment dans la ville s'avère être un véritable
parcours de combattant. La mise à nu de l'ampleur de cette insuffisance nous amène à
étudier les besoins et offres de logements dans la ville d'Abidjan.

1-LA SITUATION DES BESOINS

1-1-Analyse de I évolution de la population abidjanaise

Tableau 14: évolution de la population d'Abidjan de 1955 à 2011.

Années 1955 1965 1975 1978 1988 1998 2007 2011

Populations 125000 550 000 951 000 1 269 000 1 929 075 2 877 948 3 788 374 4231558
Source: Estimation INS- RGPH 1988-1998

La population abidjanaise croit à un rythme accéléré.

Les deux premières décennies après l'indépendance le taux d'accroissement moyen
annuel a varié de 10% à 11 % 173. De 1965 à 1975, la population passe de 550 000 habitants
à 951000 soit une augmentation de 401000 personnes pour un taux de croissance de 11,01
% par an 174et atteint 1269000 habitants en 1978, soit une hausse de 490100 personnes.
Sur cette période la population double quasiment tous les 10 ans.
Le rythme de la croissance connait un fléchissement à partir des années 80. En
1988, la population atteint 1929 079 habitants soit un taux de croissance de 4,2 % par an
pour une augmentation de 660075 personnes. Durant les années 80, le taux de croissance
75
est en baisse, selon KARINE .C, il est de 4% à 5% par an 1 .

Dans les années 90, le ralentissement de la croissance continue.

En 1998, la population passe à 2 877 948 habitants. De 1988 à 1998, le taux annuel de
croissance est donc de 3,8% pour une hausse de 948873 personnes.

173
KARINE.C, Analyse de la filière de production de logement économique à Abidjan, 1993, p 12
174
KARINE.C, 1993, op.cit, p12
175
KARINE.C, 1993, op cit, p12

198
 Même en baisse, la dynamique démographique est assez importante. Les chiffres
sont colossaux, la population abidjanaise est nombreuse et sans cesse croissante. Elle
constitue 18,7% de la population totale ivoirienne et 45,7% de la population urbaine du
176
pays indique le RGPH de 1998 .

La crise socio- politique débutée en septembre 2002 a occasionnée des

déplacements massifs en direction de la ville. Selon le Ministère de la Solidarité et des
Victimes de guerre, le, département d'Abidjan a accueilli 495 738 déplacés dont la
177
majorité dans la ville d'Abidjan .

D'ailleurs les estimations de l'INS indiquent que la population en 2011 atteint 4 231558
habitants. De 1998 à 2011, en 13 ans la population double presque.
Abidjan reste le principal pôle d'attraction de la Côte d'Ivoire. Cette croissance rapide
entraine d'énormes besoins de logements.

1.2 -La notion de besoin en logement

La notion de besoin en logement est une donnée mécanique liée à la progression
naturelle de la population et peut être éclairée par une règle de calcul statistique. Elle
renferme comme sous exemple la demande en logements qui est liée au pourvoir d'achat
de la population active et à la structure familiale des personnes en âge de procréer.
Les besoins en logement se calculent comme ci-après :
Si nous appelons :
BL : besoin en logement t : le taux annuel de croissance démographique
P : la population totale d'une ville m : la taille moyenne des ménages

1 BL ~ PXt
lOOXm
1

4006996 3 8
Exemple : le besoin en logement à Abidjan en 2009 : B L = x
100 X S,6
' = 27190

176
INS, RGPH, 1998, pl 9.
177 Ministère de la solidarité et des victimes de guerre, Conditions de vie des "personnes déplacés et les
familles d'accueil en zone gouvernementale: résultats de l'enquête, 2007, pp2 l-22

199
 1.3- L'évolution des besoins de logements à Abidjan

Tableau 15 : L'évolution des besoins de logements à Abidjan

Année 1963 1973 1988 1998 2007 2009 2011

Population 350 000 788 900 1 929 075 2 287 948 3 778 374 4 009 996 4 231 558

Taux d'accroissement 10% 11% 5% 3,8% 3,8% 3,8% 3,8

démographique annuel
Taille moyenne 3,9 5,5 5,4 5,6 5,6 5,6 5,6

des ménages
Besoins 8974 15778 117861 19 528 25 706 27 190 28 714

Source: SEMA (1965), Antoine (P) (1996), RGPH (1988-1998), estimations INS, nos enquêtes 2011

La question des besoins de logements est indissociable de celle de la dynamique

démographique.
La croissance démographique galopante à Abidjan a pour corollaire l'insuffisance
de logements dans la ville. Liés à la croissance rapide de la population, les besoins en
logement sont de plus en plus énormes à Abidjan.
Les différents RGPH, ayant déterminé les différents taux annuels de croissance
démographique, les tailles moyennes des ménages et populations totales urbaines, ont
permis le calcul des besoins en logement par l'application de la formule sus mentionnée.
Les informations dont dispose le MCUH sur les besoins en logement émanent de cette
formule.
Ainsi en 1965 les besoins sont de 14102 logements et atteignant 19020 en 1975.
Dans les années 1980, grâce au fléchissement du rythme de croissance ( désormais
de 4% à 5%) de la population, les besoins en logement imputable à cette réalité
connaissent une croissance lente mais importante. En 1988, les besoins chutent à 17861
logements. En 1998, les besoins connaissent une légère hausse. Ils passent à 19528 soit une
hausse de 1667 logements. Au début des années 2000 avant la crise socio politique les
besoins sont de l'ordre de 20.000 par an soit une hausse de 1472.
Au lendemain de la crise survenue le 19 septembre 2002, suite aux déplacements
massifs vers la zone sud du pays et en particulier à Abidjan, les besoins en logement se
sont significativement accrus. Ainsi en 2007 les besoins atteignent 25706 logements et
s'élèvent à 27190 en 2009, soit respectivement une hausse de 5706 et de 1294. En 2011 les
besoins sont passés à 28714 logements.

200
Le logement économique en Côte d'Ivoire intéresse à la fois les classes inferieure,
moyenne et supérieure. Vu que 80% de la population abidjanaise (classe inferieure) a un
178
revenu inférieur à 160.000 FCFA(le revenu moyen) , il ressort qu'au moins 80% des
besoins de logements concernent donc le logement économique qui a pour principale cible

les économiquement faibles.

Conclusion partielle

Dans la ville d'Abidjan, la croissance rapide de la population engendre des besoins

de plus en plus élevés de logements. A l'image de la dynamique démographique, les
besoins de logements dans cette métropole sont des plus colossaux. De l'indépendance à
nos jours, le besoins sont évolutifs et exorbitants dans l'ensemble. De 14102 logements en
1965, les besoins sont passés à 19020 en 197 5 .Avec le fléchissement du taux de croissance
démographique, les besoins connaissent une baisse du rythme d'évolution à partir de 1980.
En 1988, ils chutent à 17861 logements. En 1998, le besoin annuel passe à 19 528
logements. La crise sociopolitique débutée en 2002 et son corollaire de déplacés entrainent
une recrudescence des besoins annuels de logements à Abidjan. En 2007 le besoin annuel
atteint 25 706 logements et passe à plus de 27000 en 2009 pour atteindre 28714 logements
en 2011. 80% de la population abidjanaise ayant un revenu inférieur à 160 OOOFCF A, les
besoins de logements, concernent donc au moins à 80% l'habitat économique normalement
destiné aux économiquement faibles.

II-LA SITUATION DE L'OFFRE DE LOGEMENTS ECONOMIQUES

2-1- l'offre de logements de logements économiques

-l'offre globale
Devant les énormes besoins de logements, les populations abidjanaises depuis
l'indépendance espèrent avoir chaque année une offre conséquente de logements. La
croissance démographique accélérée amène ces populations à attendre du secteur de
l'immobilier des productions importantes afin de satisfaire leurs besoins.
L'offre totale de logements économiques est de plus de 148 283 unités.

178 MAMBO.P.T, Droit et villes en Afrique: Etude de la décentralisation ivoirienne, 2009, p233.

201
Selon l'évolution de la politique de logement en Côte d'Ivoire deux périodes se
distinguent selon la nature des producteurs de logements. Nous avons donc l'offre étatique
de 1960 à 1986 et l'offre des acteurs privés de 1987 à 2011.

• L'offre étatique de logements économiques de 1960 à 1986

De 1960 à 1986, l'offre de logements économiques en Côte D'Ivoire et singulièrement à
Abidjan est essentiellement étatique. L'Etat, durant cette période vu son engagement dans
le secteur de ! 'habitat est le principal producteur de logement et ce par ! 'intermédiaire de
deux sociétés de construction: La SICOGI et LA SOGEFIHA. Les deux sociétés
produisent plus de 100 000 logements économiques principalement à Abidjan dont 58%
pour la SICOGI et 42% pour la SOGEFIHA.

• L'offre des promoteurs privés de 1987 à 2011

La multiplication des Sociétés de Construction Immobilière depuis les années 80 donne
lieu à une production assez importante de logements. Les réalisations des promoteurs
privés sont chiffrées à plus de 48 283 logements économiques. Les données dans
l'ensemble sont globales. Se référant aux seules données disponibles des réalisations
reparties par promoteur privé sur une période, nous pouvons être situés sur les principaux
producteurs de logements.

202
Tableau 16: Répartition des logements par promoteur immobilier sur la période de 1997
à 2002
No Promoteurs Nombre de logt Part de marché
1 ABRI 2000 1 295 5,98
2 BATIM-CI 3 546 16,39
3 CAPIM 232 1,07
4 CERIM 421 1,95
5 CELINFO 378 1,75
6 GFCI 461 2,13
7 INTEREX AFRIQUE 215 0,99
8 IVOIRE BATIM 300 1,39
9 ID SARL 123 0,57
10 INTERBAT Ill 0,51
li HCI 200 0,92
12 LAURIERS SARL 1444 6,67
13 PERLES GRISES 51 0,24
14 PROMOTORS 90 0,42
15 SAD 205 0,95
16 SCICEB 209 0,97
17 SC! LES OSCARS 321 1,48
18 SC! IPROBAT 506 2,34
19 SAGECIM 188 0,87
20 SC! JARDIN D'EDEN 419 1,94
21 SC! OCCITANES 219 1,01
22 SC! LOGIVOIRE 379 1,75
23 SC! KOUMASSI LAGUNE 26 0,12
24 SC! AFFILIE 400 1,85
25 SC! LES EPIS 131 0,61
26 SC! LES TROPIQUES 100 0,46
27 SC! LOGECl 100 0,46
28 SC! MAISON IVOIRINNE 32 0,15
29 SC! LES ORCHIDES 34 0,16
30 SC! TIBBICA 412 1,90
31 SCINELLA 850 3,93
32 SIBATI 287 1,33
33 SICOGI 1 489 6,88
34 SIPIM 2 981 13,77
35 SOPIM 311 1,44
36 TERREAFRIC PROMOTION 618 2,86
37 TOIT DU TISSERIN 8 0,04
38 RESI-LAYER 117 0,54
39 ROSIERS 1 840 8,50
40 VISION 2000 215 0,99
41 WEDOUWEL PROMOTION 126 0,58
42 WORLDCITY 251 1,16
TOTAL 21 641 100
Source: Nos enquêtes 2011

203
 Au regard du tableau, il ressort six (6) principaux producteurs. Ils totalisent plus de
1000 logements chacun sur la période allant de 1997 à 2002. Il s'agit des promoteurs
suivants: ABRIS 2000, BATIM-CI, LAURIERS SARL, SICOGI, SIPIM et les ROSIERS.

- les offres annuelles : une évolution en dent de scie

De 1960 à 2011, l'offre annuelle de logements évolue en dent de scie. Le

récapitulatif de l'offre selon certaines années se présente comme suit:

Tableau 17: offres de logements économiques de 1965 à 2011

Années 1965 1975 1980 1988 1998 2009 2010 2011

Offres de 2989 7217 2532 247 2485 522 2664 170
logements
Source : nos enquêtes 2011

Au vu du tableau, il ressort une variation des offres annuelles de logements.

De 1965 à 1975, l'on assiste à une hausse spectaculaire de l'offre. De 2989 en 1965 l'offre
passe à 7217 unités en 1975.Cette croissance s'explique par la conjoncture économique
favorable qui permet aux pouvoirs publics d'injecter des fonds énormes dans le
financement de l'habitat.
En 1980, l'offre chute jusqu'à 2532 logements. De 1980 à 2011, l'offre baisse et évolue en
dent de scie .Les plus fortes baisses sont enregistrées en 1988, en 2009et en 2011, soient
respectivement 247522 et 170 logements offerts. La faiblesse de l'offre de 1980 à 1998
découle de la crise économique qui cause le ralentissement de toutes les activités y
compris le secteur immobilier .En effet suite à la récession économique, le désengagement
de l'Etat de la production de logements engage la limitation des fonds alloués à l'habitat.
Partant le financement excessif du secteur de l'habitat n'est plus de mise .De plus la crise
sociopolitique déclenchée le 19 septembre 2002 entraine l'amplification de la situation.
Elle suscite une baisse significative des activités immobilières d'où la chute de l'offre
jusqu'à 522 logements en 2009.En 2011, la crise post- électorale dans le pays provoque la
quasi paralysie de toutes les activités économiques ; le secteur de l'habitat n'étant pas
épargné les réalisations immobilières connaissent une chute chaotique .L'offre est de
seulement 170 logements. La faiblesse de l'offre est donc manifeste. Cette offre présente
des caractéristiques diverses.

204
 2.2- Les caractéristiques de l'offre

Devant les énormes besoins de logements urbains, l'Etat ivoirien opte pour la
politique de promotion de l'habitat dès l'indépendance .Durant les deux décennies après
l'indépendance la mise en œuvre de cette politique se caractérise par la promotion
immobilière par l'Etat. Les décennies suivantes sont marquées par le retrait de l'Etat du
secteur de l'habitat au profit du privé.
L'habitat produit conformément à la politique de logement est essentiellement
économique. Si la production de l'Etat est colossale, la faiblesse caractérise le rendement
du secteur privé. L'habitat produit par ces deux acteurs porte des caractéristiques diverses.
Nous étudierons distinctement les caractéristiques des productions immobilières de ces

deux acteurs.

2.2.1 Les caractéristiques des logements produits par l'Etat

Les deux décennies après l'indépendance constituent la période de la promotion

de l'habitat économique par l'Etat. Par l'intermédiaire des sociétés SOGEFIHA et
SICOGI, l'Etat ivoirien a produit des logements de façon massive. Pour caractériser
l'habitat produit, nous nous fonderons sur les types de construction, la qualité et les
modalités d'offre des logements.

2-2-1-1 Les types de construction et leur répartition

- Les types de construction

Les sociétés ont produit des logements de types différents selon la forme et la
structure. L'on distingue les logements en bande accolés ou non et les immeubles en
bande ou isolés. Nous avons donc :
- des logements en bande, le plus souvent d'un seul étage;
- des duplex, logements deux étages, en bande le plus souvent ;
- des villas ;
- des appartements dans des immeubles (tours ou barres) ;
- des studios, dans des résidences universitaires par exemple.

205
Photo 1 : Logements en bande à Port-Bouët, secteur Sainte-Anne (source: nos enquête 2010)

Photo 2 : Immeuble abritant des appartements de 3 pièces à Port-Bouët, secteur Sainte-

Anne. (source: nos enquête 2010)

206
 Photo 3 : Un immeuble abritant des Photo 4 : Une tour abritant des appartements de
appartements de 3 pièces aux 220 logements à 3 pièces aux 220 logements à Adjamé
Adjamé (source: nos enquête 2010) (source: nos enquête 2010)

Ces logements sont dans l'ensemble d'une architecture simple. Certes moderne, ces
logements sont entièrement équipés mais le niveau d'équipement reste minimum. En effet
ces logements disposent de branchement en électricité, en eau courante, de douches et de
toilettes modernes ainsi que d'équipements pour la vaisselle dans la cuisine. Dans les
logements économiques réalisés les douches et wc sont séparés et dépourvus de carreaux
posés en général plus tard par les résidents. Les maisons basses simples sont dépourvues
de clôtures. Au sein des logements les cours sont exigües. Alors des espaces de jeux et
jardins publics sont prévus dans chaque secteur des quartiers. Les villas et les duplex se
présentent comme les types de construction les plus évolués de l'habitat économique. Ils
disposent de clôture, d'un jardin, d'un garage en plus des différentes pièces.
Les logements en bande sont le plus souvent adossés par les cours. Cette solution
permet d'avoir un seul réseau qui passe au centre et dessert les deux demi-bandes. Les
maisons basses groupées sont généralement par bloc de quatre. Les pièces occupent la
périphérie et les cours au centre. Les immeubles sont aussi groupés en général. Quant aux
superficies des logements, elles s'avèrent inadéquates vu la grande taille des familles
africaines. En effet, les différentes tailles adoptées ne permettent pas aux familles de vivre

207
 à leur aise. Devant la densité de l'occupation, les logements paraissent peu spacieux. Les
superficies varient de 100 à 600 m2.Ces tailles s'avèrent donc réduite pour les familles
nombreuses africaines.

Photo 5 : Equipement de vaisselle dans une Photo 6 : Espace de jeu au pied d'un
immeuble (Source : nos enquêtes 20 I 0)
cuisine (Source : nos enquêtes 20 I 0)

-Répartition des constructions

Le logement en bande d'un étage domine largement le paysage des plus grandes
opérations immobilières dans les communes de Koumassi, de Yopougon et de Port-Bouët.
Avec les villas, ce type de logement représente plus de 70 % du stock de logements
économiques. Les villas sont essentiellement concentrées à Cocody. Un petit ensemble a
été construit à port Bouët. Les appartements dans les immeubles forment le deuxième
type le plus important. Ils ont été construits essentiellement à Adjamé et dans le noyau
central de Cocody, autour du marché. Les studios sont en majorité à Cocody-Riviéra et
constituent l'ensemble des résidences universitaires. Les duplex ne représentent qu'une
infime partie de l'ensemble du stock et sont distribués sur plusieurs quartiers.

208
 En fait, la production de logements de structures et des formes différentes s'est
faite de façon à créer des quartiers populaires (logement en bande) à Yopougon
Koumassi et port Bouët, et des quartiers résidentiels centraux de moyen et bon standing
(appartement en immeubles) à Cocody (le centre) et à Adjamé, à proximité du centre des
affaires du plateau.

2-2-1-2- La qualité des logements économiques

Les sociétés ont essentiellement construit trois types de logement, selon des
critères généraux de qualité:
- des logements dits « très économiques », qui sont principalement des studios et
des logements des célibataires
- des logements dits« économiques», à équipement minimum et de taille réduite;
- des logements dits « de moyen et de bon standing »qui sont soit des villas
individuelles, soit des duplex soit des appartements dans des tours et dans des barres.

Photo7: Logement de type économique: Photo 8 : Logement de type économique : un

un immeuble comportant des appartements immeuble comportant des appartements de 3
de 3 pièces au 220 logements à Adjamé pièces au 220 logements à Adjamé (source
(source nos enquêtes 2010) nos enquêtes 2010)

209
Les logements de qualité « économique » dominent très largement l'ensemble du stock
produit. Ces logements « économiques » sont principalement concentrés à Y opougon
.Cette concentration s'explique par l'importance du nombre d'opérations et de logements
construits à Y opougon. Mais on retrouve de 1 'habitat « économique » dans tous les autres
quartiers d'Abidjan.
Le logement « très économique » ne représente qu'une faible partie du stock .Ce
type de logement est principalement concentré à Yopougon principalement et à Marcory.
Le logement de« standing » est nettement concentré à Cocody avec plus de 60% de
représentation .La proportion de ce type de logement dans le stock est faible.
Les sociétés immobilières ont réussi à fixer le niveau et la qualité du
développement résidentiel dans deux quartiers types : le quartier des classes aisées de
Cocody, d'une part, dont la construction et le développement avaient déjà été engagés à la
période coloniale ; le nouveau quartier de Y opougon, principalement destiné aux employés
de l'Etat et aux classes moyennes-inferieures. Ailleurs, on ne peut dire que l'intervention
des sociétés immobilières ait été assez importante et assez spécifique en termes de qualité
pour fixer ou pour modifier la figure des quartiers.

2 .2.1.3. Les modalités d'offre

Les logements offerts par l'Etat se distinguent par leurs coûts étudiés.
Les modalités d'offre sont la location simple, la location -vente, l'accession directe à la

propriété et le bail.
Les sociétés immobilières ont surtout offert leurs logements en location simple soit plus de
60%. Près de 20% du stock a été offert en location -vente et une infime partie en accession
directe à la propriété (il s'agit essentiellement des villas) et par « bail » principalement aux
personnes employées par l'Etat dans le domaine de l'éducation supérieure.
La location-vente et l'accession directe à la propriété sont en fait réservées aux
ménages à revenu élevé et concernent la partie du stock constituée de villas. Les accédants
potentiels ou immédiats à la propriété sont donc principalement concentrés à Cocody . La
location-vente se fait sur une période de dix ans.
La location simple concerne la plus grande partie du stock et s'adresse aux ménages
à revenus moyens et moyen -inferieurs. Elle sera le statut quasi exclusif des habitats des
logements économiques à Y opougon et à Port Bouët. Les loyers dans l'ensemble sont
compris entre 7 000 et 20 000 FCfa avant 1980. Après cette année, les loyers connaissent

210
une hausse. Pour les logements en bande les loyers sont compris entre 13 000 et
17 OOOFCfa. Les appartements passent à plus de 21 000 FCfa et les duplex ont des loyers
variant de 66 000 à 73000FCfa.

2.2.2- Les caractéristiques des logements produits par les promoteurs privés

2.2.2.1- Les types de logements économiques

L'enquête menée auprès des promoteurs nous a permis de distinguer deux types de
logement : les logements de qualité "économique" et "très économique" repartis
également en deux groupes: les maisons basses et les logements de plus d'un étage en
bande, isolés ou jumelés. L'architecture est plus esthétique avec des plans ingénieux et

diverses.

- Les maisons basses

Ce sont des logements d'un seul niveau, ce type se compose de villas et de maisons
simples en bande ou isolés. Mais en général les logements sont en bande, c'est-à-dire

alignés.
Les villas sont individuelles et comportent au mmimum trois (3) pièces et au
maximum cinq (5) pièces. Elles sont construites sur des terrains de superficies variant entre
100 et 300 m2• Mais la surface utile c'est-à-dire occupée seulement par le bâtiment est au
minimum de 56 m2 et de 105 m2 au maximum, ce type dispose de jardins, d'un garage
d'une cour et d'une clôture.
Il faut préciser que plus la maison est dotée de pièces plus la surface utile est
grande. (Exemple : voir fiche HABIT AT BELLE COUR)
Les douches et wc sont localisés dans la même salle pour la chambre principale en général.
Une salle de bain et un wc séparés et communs pour les autres occupants de la maison
(voir les fiches HABIT AT BELLE COUR et SICOGI).
Les villas sont concentrées à plus de 60% à Cocody précisément à la Riviéra
palmeraie, à Angré et sur la route de Bingerville selon les informations recueillies auprès

des sociétés immobilières.

Les maisons simples en bande sont des logements de configuration et de plan
identiques. Ce sont des logements de deux à quatre pièces. Les superficies de terrains
2
varient entre 81 et 200 m2 avec une surface utile allant de 37 à 195 m . Plus le nombre de

211
pièces est élevé plus la parcelle est grande de même que la surface utile. Les logements
simples comptent une salle de bain et un wc séparés.
Nous avons en exemple les logements construits par la société BATIM-CI. Les
maisons en bande, jumelées ou isolées sont plus concentrées à Yopougon sur la route de
Dabou, à Abobo, route d' Anyama et sur la route de Bingerville.

Photo 9 : Maisons basses disposées en bande à yopougon

cité BATIM (source: nos enquêtes 2010)

Photo 10 : Maisons basses disposées en bande à yopougon

cité BATIM (source : nos enquêtes 2010)

212
 Photo 11 : Maisons basses disposées en bande à yopougon
cité BATIM (source : nos enquêtes 20 l 0)

Photo 12: Maisons basses disposées en bande à yopougon

cité BATIM (source : nos enquêtes 20 l 0)

213
•..
SOCIEr-fE I-IABITA'1-, BEI.~LECC)l}l"<.
COTE D'IVOIRE (SJ\RL)
N' Régis Ire de Commerce 183691 Abidjan N' Compte ContribuJblc 9509 2 i 5 ,~
01 B.P 3633 Abidjé!n 01 R.C.l. t« . 3:'. 13. 13 I ïé!-Fax: 33. 22 c.:c
Immeuble ccrison - 3, Avenue Charey (face Mairie du Pta.'e2u)
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Côtt d'Ivoire

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1 rere

RESIDENCE ,ADJAME--SUD

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L} Chambre 3
4PIECES
Désignation des pièces
---
Surface (m')
- - 34,95
- Séjour+ SAM
Chambre \
\6,55
1
-
Séjcur
Chambre 2 13,50
- \2,85
Chambre 3
Cuisine 6,90
\,50
Chambre l 1
- i\11 1. \,----Ll
Buanderie 1
Chantbre 2 : il 1 11
loggia
Entrée
3,70
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.
 - Les logements de plus d'un étage
Ce sont des logements en hauteur dotés d'un rez de chaussée et d'un ou plusieurs
étages en bande ou isolés. La majorité de ces logements est en bande. Ce type de logement
regroupe les immeubles dotés de plusieurs appartements, les duplex et les triplex.
Les immeubles ont un niveau minimum de R + 4, c'est-à-dire d'un rez de chaussée
et de quatre niveaux (étages). Ils comptent des appartements de deux à quatre pièces. Dans
2
les immeubles, les appartements couvrent une surface utile minimum de 60 m pour les
2
deux (2) pièces, de 70 m 2 pour les trois (3) pièces et de 123 m pour les quatre (4) pièces.
En fait sur l'ensemble du stock de logements économiques produit les immeubles sont en
nombre réduit .Nous avons par exemple l'immeuble Apollon sis à la Riviera palmeraie
construit par la société PROMOGIM.
Les triplex sont des logements de trois niveaux : le rez-de-chaussée, le premier et le
deuxième étage. Nous avons des triplex de deux (2) pièces et de quatre (4) pièces.Ils
couvrent au minimum la même surface utile que les immeubles. Nous n'avons pas de
triplex individuel. Il n'y a que des triplex construits par la SICOGI comportant des

appartements.
Les appartements sont de deux (2) pièces, trois (3) pièces et de quatre (4) pièces.
Ces triplex sont localisés à Abobo sur la route d' Anyama à PK 18.
Les duplex sont des logements de deux niveaux c'est-à-dire un appartement
individuel comportant un rez-de-chaussée et un étage. Il est le type de logement le plus
offert par les sociétés immobilières privées. Ils sont localisés à Cocody Riviéra palmeraie,
Angré derrière les Arcades et le boulevard Latrille, et sur la route de Bingerville en grande

partie.
Aujourd'hui l'ensemble du stock de logement économique émanent des
promoteurs privés. Il comprend les villas basses et les duplex concentrés principalement à
Cocody et Abobo PK 18. Les duplex comprennent deux à quatre pièces et construites sur
2 2
les surfaces de terrain allant de 100 à 200 m pour une surface utile variant en 50 et 70 m .

Le reste de terrain constitue l'espace vert, l'espace de jeu et la cour.

216
Photo 13 : Appartements de 2 et 3 pièces dans les immeubles à Adjamé Fraternité
(source :nos enquêtes 2010)

Photo 14 : Duplex à Cocody Riviera 3 (source: nos enquêtes 2010)

217
Photo 15: Un duplex de 4 pièces à la Riviera palmeraie (source nos enquêtes 2010)

2.2.2.2- La localisation des logements offerts et les quartiers construits

- La localisation des constructions

Les communes de Port-Bouet, Marcory, koumassi, Cocody,Yopougon et Abobo
constituent les sites abritant les productions immobilières des promoteurs privés. Dans ces
communes, les sociétés ont développé des programmes morcelés en petits quartiers à
l'allure de cités dans les extensions autour des anciens quartiers au sein des communes
précitées.
Les productions immobilières sur le marché actuel par leur localisation déterminent
clairement l'orientation de la croissance spatiale de la ville d'Abidjan. Aujourd'hui les
sites de constructions immobilières sont dans les communes de Cocody, Yopougon, Abobo
et Port Bouët.
Dans la commune de Cocody les sites sont : la route de Bingerville, la Riviéra
palmeraie, Angré les 2 plateaux, Angré boulevard Latrille, Angré derrière les arcades,
Cocody Bessikoi et Cocody Abatta. Cocody est la commune qui regroupe le maximum de
production immobilière. Dans la commune d' Abobo le site principal est PK 18 sur la route
d'Anyama.
A Y opougon, les constructions sont localisées sur la route de Dabou, au Banco et à
Niangon côté Azito. A Port Bouët, les sites sont sur la route de Bassam.

218
 Vu ces différents sites de construction, il ressort que l'extension de la ville
d'Abidjan s'oriente principalement vers Bingerville, Dabou, Bassam, Anyama et Ebimpé.

Carte 6 : Communes abritant les opérations immobilières actuelles des promoteurs

privés à Abidjan

ANYAMA

Limite de la ville
Limite de commune

• Présence d'opérations immbilières

L _j Absence d'opérations immobbilères

SONGON
• Pland'eau

BINGERVILLE N

source:Nos ~nquitcs
-
o 2km

219
 La ville étant enclavée par la lagune et la mer, son extension se fait dans les zones
désenclavées ou les terrains sont bien disponibles.

- Les quartiers construits

Les quartiers construits et en cours de construction sont multiples. Les quartiers
portent des noms leur étant donnés par la société qui les construits. Certains quartiers
portent des noms d'autorités ou de personnalités en raison de leurs actions ou de la
sympathie que leur porte la société .En fonction de l'échantillon enquêté nous avons les
noms des quartiers regroupés dans le tableau ci-dessous par société immobilière et selon
les communes.

Tableau 18: Les quartiers de logements économiques construits par les promoteurs privés
SCI QUARTIERS CONSTRUITS LOCALISATION
SICOGI Résidences concordes-cité Abobo PK 18 Route
Fraternité Anyama-Adjamé
SIPIM Cité palmeraie, Résidence Riviera I palmeraie,
UNAMACI, Cité Verte, Lièvre Yopougon
rouge
GFCI Pas de production économique
CIM-CI Abatta, Cité Nicopolis, Cité Riviera, Route Bingerville,
hacienda Cocody/ Riviera
ORIBAT Cité don Melo, ORI 2, ORI route Bingerville, Angré,
fraternité Cocody / Abatta
ID SARL résidence belle vue Route Bingerville
HABITAT BELLE COUR Cité belle cour Riviera palmeraie
SCICEB Cité HKB, Cité Anarcade Yopougon, Cocody, 2
Plateau
BATIM CI Cité Caistab, cité BATIM, Yopougon
Belle horizon
SOPHIA !MOBILIER Cité Mangou, Résidence Arc- Route Ebimpé,
en-ciel
LAURIER Laurier 15, Laurier 18 Riviera / Palmeraie, Route
Bingerville
PROMOGIM Athena 3-4-6-7-8 Route Bingerville
CIM-CI Pas de production de logement
économique
SCI LES MOSIERS Pas de production de logement
économique
SOPIM Pas de production de logement
économique
Source: nos enquêtes, 2010

220
 2.2.2. 3. Les prix et les modalités de vente
- Les prix de vente des logements
Les logements produits par les promoteurs privés se distinguent par leur cherté.
Sur Je marché actuel de logements, les prix de vente sont fonction du type de
logement, de la superficie du terrain et du nombre de pièces. Il faut préciser que Je prix de
vente est aussi fonction du quartier étant donné que les coûts de terrains diffèrent selon les
communes. Les terrains situés à Cocody coûtent plus chers que dans les autres communes
(Yopougon, Abobo, Anyama, Port Bouët). A Cocody les coûts des terrains varient entre 4
millions et 8 millions alors que dans les autres communes citées le prix du lot varie entre 1
million et 4 millions selon les promoteurs. Par conséquent les coûts des logements quand
bien même identiques diffèrent d'une commune à une autre. A Cocody les logements ont
les prix les plus élevés comparés aux autres communes.
Par ailleurs, les logements offerts par la SICOGI dans l'ensemble sont à des prix
moins élevés par rapport aux autres sociétés privées pour des constructions de même type
et de même nombre de pièces. Les prix de vente des logements de la SICOGI situés à
Abobo PK 18 sont les suivant selon la fiche tarifaire de ladite société.
Concernant les maisons basses :
- pour les 2 pièces, les prix sont compris entre 9 millions et 10 millions,
- pour les 3 pièces, les prix sont compris entre 10 millions et 11 millions,
- pour les 4 pièces, les prix sont compris entre 11 millions et 12 millions.

Concernant les duplex

- pour les 3 pièces, le prix est de 15.711.350 F CFA,
- pour les 4 pièces, le prix est de 19 .683 .300 F CF A.
Concernant les triplex, qui comportent des appartements de 2 et 3 pièces.
- Pour les 2 pièces, le prix est de 10.335.300 F CF A,
- Pour les 3 pièces, le prix est de 13 .481. 700 F CF A.
Quant aux sociétés privées les prix varient d'une société à une autre. Mais pour les
coûts la différence est minime concernant les logements de mêmes types et les prix varient
en fonction de la superficie du logement.
Concernant les maisons basses :
- Les 2 pièces sont à des prix variant entre 8 millions et 10 millions,
- Les 3 pièces sont à des prix variant entre 10 millions et 14 millions,
- Les 4 pièces sont à des prix variant entre 14 millions et 20 millions.

(Voir fiche tarifaire de la société ORIBAT et SICOGI).

221
Concernant les duplex :
- Les 3 pièces sont à des prix compris entre 13 millions et 20 millions,
- Les 4 pièces sont à des prix compris entre 14 millions et 20 millions.
Quant aux immeubles nous avons des logements en hauteur de niveau R+2 c'est-à-
dire de 2 étages .Le rez-de-chaussée comporte des appartements de 2 pièces au coût de
2
18.500.000 F CFA avec une surface bâtie de 65 m • Ce type est offert sur le marché actuel
seulement par la société SOPIM. Ces bâtiments sont localisés à Cocody les 2 plateaux,
Angré sur le boulevard Latrille vers l'institut de théologie catholique. Les prix de vente
étant des sommes énormes, différentes modalités de vente sont mise en place pour
favoriser l'achat des logements à la clientèle. En plus du logement, il est possible pour
l'acquéreur de bénéficier de l'espace autour de la maison en achetant un terrain
supplémentaire. Le coût du terrain supplémentaire varie d'une société à une autre et selon
la commune. A Cocody, le m 2 est à un prix minimum de 20.000 et à 30.000 de F CFA
2
maximum. Dans les autres communes le prix du m est compris entrelOOOO et 15.000 F
CF A au maximum. Le marché actuel de logement affiche une hausse énorme des coûts des
logements. En effet plafonné àl 5 millions de franc cfa dans les années 90, le prix de vente
maximum du logement économique est passé aujourd'hui à 20 millions de fcfa.

222
 ORIBAT LANCE L'OPERATION CITE DON MELLO
.•.. "U~J TilA1/:HLLEL1R. U,'.IE v\AIWN"
1
' COCODY A8ATT A

405 406 403 308 49

locall,atlon
COCODY ABATTA
Type 405 4BI 2BE 308 408 3BJ 4BJ 4B 4/503(20¼)

Surfa et 200m2 230 m2 100 m2 150m2 150 m2 198 m2 1Hm2 200 m2 200 m2

Prix l'Cl'A 20 1-4-4 000

-
11231 500 10 581 750 18 7S2 050 18 271 030 1-4 189 177 18192025 20 se2 eo9 22 4!4 3&8

Apport 10 ou
2084400 1823850 1058S75 1878205 1827903 1498917,7 1819202,5
20¼ 2ose280,8 <4490879,2

~
Mcn11wi1f1 1875HOO 18414850 1510075 15085845 18451127 13472251,3 14572822,5 1850S345,4 17183518,a

-
-
~
'

-
~

-- LE SOLDE PAR CREDIT BANCAIRE OU PAR VENTE DIRECTE SUR 24 M

'

-- 380
'

4BJ 481 zas 3BJ

Supplément de terrain Cocody 25 OOOFCFNm2
Villu 48,403,407 toiture en tuiles afribeton et fenêtres à la franeaise,
Autre logements toiture en bacs loqués rouge et fenêtre NACO
Frais d'adhésion: 120 000 FCFA
CREDIT BANCAIRE BIAO OU AUTRE BANQUE, condition souple
Contacts : :,:·
 SICOGI: NOUS SAVONS FAIRE DES MAISONS

OPERATION PK 18 << RESIDENCE CONCORDE >>2Eme TRANCHE

3&4 pièces Duplex en Bande (Dayoua) Mai 2009

DESIGNATION 3 PIECES 4 PIECES

....
PRIX DE VENTE 16 433 000 20 000 000
FRAIS DE DOSSIER 100 000 AmiMgerMnt Çompltaire 614 000
Coût de cession 16 533 000 100 000
Paiement intégral du coût de cession avec
. 20 714 000,
CONDITIONS DE remise de 5 o/e sur le prix de vente soit Paiement iatégral du coût de cessiQl\,llVeê ·1"
llfilE 821 650 F/ CFA remise de 5•;. sur le prix de ve~te soit·.
PAIEMENT Total à payer: 15 711 350 F/ CFA 1 030 700' F/ CF A ~,,,.
COMPTANT
Total à payer : 19 683 3-00 11'1..CFA
Paiement d'un apport personnel de
PAJEMENTA 'l!We soit 2 564 950 F/ CFA;
. . .
Palernent d'un apport ~el de
~. '\~.
TERME• Le solde en 72 versements mensuels 15•1•. soit 3 192 16'1 F/ CFA;
(Prêvelr une assurance vie) égaux de 238 145 F/CFA Le solde en ~ -. . v~nts mensuels
égaux de 298,730 F/ ÇFA
,,
Paiement d'un apport personnel de ... ,,., '\ .
PAIEMENT PAR 25•;. soit 4 208 250 F/ CFA; Paiernoq_t d'l~apl,ort personnel de
TEMPERAMENT Le solde- en 24 versements mensuels 25~. soi~'~2~ 500 F/ CFA;
égaux de- 513 535 F/CFA Le solde ea14 venements mensuels

PAJEMENT PAR
Paiement d'un apport personnel i,.
.é~ d~ 644190 F/ CFA
\~ ·'
,
de 20•1. · soit 3 386 600 F/CFA , ·1 ·~ement d'un apport personnel
CREDIT BANCAIRE Crédit sollicité: 13 146 400 F/CF ~ . '· \ .. 'de 2~ •;. ~_it 4 222 800 F/CFA
',') ,_.,.
Crédit sollicité : 16 491 200 F/CFA
SALARIE
DOCUMENTS A -3 derniers bulletins de salai~,i;,' . · SALARIE
FOURNIR -relevé bancaire des trois (3) deTl!,iers -3 derniers bulletins de salaire
mois . '·,1:.·~i~•'-4 -relevé bancaire des trois (3) derniers
-1 photocopie de la pièce d'illentité ou du mois
passeport ·· -1 photocopie de la pièce d'identité ou du
-photocopie del'acte de mariage passeport
-NB : Pour les mariés les dossiers des -photocopie de l'acte de mariage
conjoints -NB : Pour les mariés les dossiers des
PRO'F'ESSION LIBERALE conjoints
- t-artestation fiscale de déclaration PROFESSION LIBERALE
ann~ellc des bénéfices : - 1 attestation fiscale de déclaration
.-,relevé bancaire des trois (3) derniers ' annuelle des bénéfices
mois ' - relevé bancaire des trois (3) derniers
- photocopie d'une pièce d'identité ou du mois
passeport - photocopie d'une pièce d'identité ou du
- attestation d'autres revenus passeport
- photocopie de l'acte de mariage; - attestation d'autres revenus
NB : Pour les mariés les dossiers des - photocopie de l'acte de mariage
conjoints' NB : Pour les mariés les dossiers des
.· .;•,. conjoints
CARACTERISTIQUES Désignation Surfaces Désignation Surfaces
DES LOGEMENTS Séjour 23.64 Séjour 26.13
ROC WC 01.62 Dégagement 06.00
Cuisine 08.42 WC 01.19
Escalier 04.50 Culstne IOS4
Escaliers 06.22
ETAGE Terrasse cour 01.71
Chambre 1 14.85 Terrasse entrée 01.45
Chambre 2 12.84
Douche 01.96 Chambre 1 J.C.27
WC 01.47 Chambre 2 13.00
Dégagement 05.89 Chambre J 12.92
Balcon 03.18 Salle d'eau 03.61
Douche
- i WC
01.65
01.35
Dégagement 04.96
Surface utile 105.00
81. 50
Surface _I!_arcellaire 91.00 1 117.00
NB: PREVOIR ENVIRON 12 % DU PRIX DE VENTE A PAYER CHEZ LE NOTAIRE
BUREAU MARKmNG : (225) 20 - 30 - 56 - 63 / WWW.SICOGI.CI
 - Les modalités de vente
Les logements produits par les promoteurs privés sont cédés seulement par vente.
Sur le marché de logement nous avons deux modalités de vente : la vente directe et
la location vente.
• La vente directe et ses conditions
La vente directe est la plus appliquée par les sociétés immobilières. La majorité des
entreprises privées ne font que la vente directe. Cette modalité de vente consiste à verser la
totalité du coût du logement avant la livraison à l'acquéreur. Pour faciliter le paiement à
l'acquéreur différentes conditions de vente sont proposées aux clients. Nous avons le
paiement comptant, le paiement par tempérament, et le paiement par prêt bancaire.
Le paiement comptant désigne le paiement intégral du coût de cession du logement en un
seul versement. Généralement dans ce cas les sociétés font une remise de 5% sur le prix de
vente de la maison.
Le paiement par tempérament consiste pour l'acquéreur à donner à la réservation un
apport initial c'est-à-dire un premier versement (variant de 10% à 40% selon les sociétés)
du coût du logement et à payer le reste par solde échelonné sur une série de mois avant la
livraison. Ce reste est en effet payé par versements mensuels sur une période fixe variant
de 20 à 48 mois selon les sociétés. Le versement mensuel est déterminé par la division de
la somme restante par le nombre de mois indiqué par la société.
Pour les 2 types de paiement, le versement peut se faire en espèce, par chèque ou par
versement bancaire sur le compte de la société.
Le paiement par crédit bancaire désigne le versement d'une infime partie du coût
du logement par l'acquéreur et du reste par la banque dans laquelle ce dernier a un compte.
En général l'acquéreur paye 20% du prix de vente du logement à la réservation et les 80%
payés par la banque. Pour ce faire les entreprises exigent une lettre de la banque du client
garantissant le paiement des 80% restant à la remise des clefs. Cette lettre devra intervenir
un mois après le versement des 20% par le client (voir fiche SICOGI).

• La location vente
La location vente est très peu pratiquée. La location vente consiste à livrer le
logement à l'acquéreur après avoir payé un apport initial du coût de la maison et le reste
devant être échelonné par mois et payé sur plusieurs années.

223
 En effet l'apport initial varie de 15 à 20% du coût du logement selon les sociétés et
payable par Je client avant d'intégrer la maison. Le reste doit être versé sous forme de
loyers mensuels étant dans la maison pendant six ans pour la société SOPHIA
IMMOBOLIER et sur 15 ans pour la SICOGI. Par exemple avec la location-vente le
paiement du logement se fait donc sur une période très longue.
Pour l'achat de logement en plus du coût de la maison, le client débourse des frais
de dossiers et de notaire. Les frais de dossiers varient de 100.000 à 300.000 F CF A selon
les sociétés. Les frais de notaire sont compris entre 800.000 et 1.500.000 F CF A. Ils varient
selon les sociétés. Dans certaines entreprises les frais de dossier et de notaire sont compris
dans le coût d'achat du logement. Dans d'autres sociétés, le prix de vente n'inclut guère les
frais de dossiers et de notaire.
Il faut préciser que les logements offerts sur Je marché sont en général en
construction ou en projet. Il est très rare d'avoir sur le marché des logements achevés.

Conclusion partielle

Les productions immobilières sont d'une faiblesse déconcertante quoi que non
négligeables. L'offre totale est évaluée à plus de 148283 logements économiques dont
plus delOOOOO produits par l'Etat et plus de 48 283 réalisés par les promoteurs privés.
Elevée les deux décennies après l'indépendance, l'offre de logement a connu une baisse
significative. Evaluée à 2989 en 1965 et à 7217 logements en 1975, l'offre annuelle
connait une chute imputable à la crise économique depuis les 1980. Ainsi de 1980 à 1988
l'offre annuelle est passée de 2532 à 247 logements. Du fait de la crise sociopolitique
débutée en 2002, l'offre baisse. Elle est de 170 logements en 2011.Les logements offerts
présentent des caractéristiques qui diffèrent selon la politique suivie.
De 1960 à 1986 l'Etat se faisant promoteur immobilier, réalise d'importantes constructions
par le biais de la SICOGI et la SOGEFHIA. L'habitat économique produit selon le type de
construction se compose de logements en bande d'un étage, de duplex, de studios et
d'appartements dans les immeubles. Le stock produit est prédominé par les logements en

bande d'un étage.

En fonction de la qualité, trois types de logement se distinguent. Les constructions
réalisées sont de qualités très économique, économique et de moyen et bon standing. Le

224
type dit économique constitue l'essentiel du stock. Certes présents dans toutes les
communes excepté Attécoubé, ces logements s'avèrent concentrés essentiellement dans la
commune de Yopougon. En dehors des studios qui sont d'une seule pièce les autres
2
logements se composent de deux à cinq pièces pour des superficies allant de 100 à 600 m •

Ces logements sont principalement offerts en location simple. Les loyers sont
faibles et disproportionnés comparés aux charges de construction. Ils étaient compris entre
7000 et 20000 FCF A. Depuis les années 90 les loyers ont subi une hausse et sont plafonnés
à environ 74000 FCFA. Avec la nouvelle politique de logement depuis 1987, l'habitat
produit par le privé présente des caractéristiques plus ou moins différentes. Bénéficiant
d'une architecture plus esthétique, les logements offerts se composent essentiellement de
duplex suivis de villas. Les appartements dans les triplex, les immeubles et les maisons
simples sont faiblement représentées. De 2 à 5 pièces, ces logements sont construits sur des
terrains de 100 à 600 m2 et généralement disposés en bande. Construits dans les communes
désenclavées que sont Cocody, Yopougon, Abobo et Port-Bouët, ces logements sont
essentiellement concentrés dans les deux communes précitées. Destinés à la vente, les
logements sont cédés par vente directe principalement. Les coûts de vente varient de 8
millions à 20 millions. La SICOGI se présente comme étant la société ayant les plus bas

pnx.

III- LA CONFRONTATION DES BESOINS ET DE L'OFFRE :

UNE INADEQUATION INDENIABLE

3-1-un profond déséquilibre entre l'offre et les besoins

Au vu des chiffres relatifs aux besoins et aux offres de logements sus mentionnés,
nous pouvons réaliser ce graphique pour apprécier le rapport besoin et offres de logements

à Abidjan.

225
 Graphique 8: Besoins et offres de logements de 1965 à 2011

-· -----~~~ -- .

LOGEMENTS 30000

25000

20000

15000
• BESOINS EN LOGEMENT
10000
• OFFRE DE LOGEMENT

5000

0
1963 1973 1988 1998 2007 2009 ANNEES

Source : nos enquêtes 2011

Les différents chiffres représentés mettent en exergue le déséquilibre profond entre

les besoins et les offres annuelles de logements à Abidjan. Chaque année, les besoins sont
de loin supérieurs à l'offre. Jamais l'offre n'a pu satisfaire les attentes des populations. Le
rythme de croissance démographique et donc des besoins n'est pas suivi par celui de
l'offre. L'offre ne répond pas à la demande, l'inadéquation entre les besoins et l'offre est
déconcertante. Les déficits annuels de logements sont énormes et ne cessent de grimper.
Au moins 80% des besoins sont ceux de logements économiques.
Les deux décennies après l'indépendance, le déficit est certes important mais l'offre
s'avère significative grâce à l'engagement de l'Etat dans le secteur de l'habitat.
De 1965 à 1975, les besoins passent de 14102 à 19020 pour des offres annuelles
de 2989 et de 7217 logements .De 11113 logements en 1965 le déficit atteint l 1803en
1975. Durant la première année l'offre n'a répondu qu'à 21% des besoins et en 1975 à
seulement 40%.
A partir de 1980, le rythme d'évolution des besoins connaît une baisse imputable
au fléchissement de la croissance démographique mais reste important. L'offre quant à
elle enregistre une chute significative émanant de la crise économique et du
désengagement de l'Etat du secteur de l'habitat. En 1988, l'offre est de 247 représentant
1,3% des besoins évalués à 17861 logements.

226
 En 1998, nous avons pour un besoin de 19528 logements une offre de 2485 unités
soit un déficit de 17043 logements. L'offre connaît une légère hausse et atteint 14,5% des

besoins.

Depuis 2002 en raison des déplacements massifs en direction d'Abidjan occasionnés par la
crise socio politique débutée le 19 septembre 2002, les besoins de logements s'accentuent.
Cette crise ayant un impact négatif sur l'économie et par ricochet sur le secteur de l'habitat
le déficit prend plus d'ampleur. En 2009, les besoins sont de 27190 logements, en face
l'offre de seulement 522 unités ne répond qu'à 2% des besoins .En 2011, la crise de
logement est à son comble, l'offre est de 170 logements, ce qui ne représente même pas
1% des besoins chiffrés à 28714 unités. L'insuffisance de logements à Abidjan est donc
criarde et constitue un problème majeur dans la ville.

3-2 Evolution du déficit de logement : des déficits annuels au déficit cumulé

Graphique 9: déficits annuels de logement à Abidjan

LOGEMENTS
. 35000
i
1 30000
!
25000

20000

15000
• DEFICIT DE LOGEMENT

11
10000

5000

0
1965 1975 1988 1998 2009 2010 2011 ANNEES

Source : nos enquêtes 2011

De façon générale les déficits annuels quoique importants connaissent une croissance lente
durant les décennies 60 et 70 .De la décennie 80 à 2010, le déficit de logement grimpe.
Ainsi de 11805 logements en 1975, le déficit passe à 17861 logements en 1988 puis baisse
à 17043 en 1998.

227
 Depuis la crise sociopolitique survenue en septembre 2002, les déplacements massifs
de la population en direction d'Abidjan et la faiblesse de l'offre du fait de cette crise
empire la situation. Le déficit de logement devient de plus en plus excessif. Il franchit le
seuil de 27000 logements en 2009 .En 2011, du fait de la crise post électorale, le déficit est
des plus exorbitants, il atteint 28714 logements. Le déficit cumulé est de plus de 300000
unités. La ville d'Abidjan connait donc une crise aigue de logement. L'inadéquation
accentuée entre l'offre et les besoins donne lieu à un déficit croissant et excessif de
logement dans la métropole.

Conclusion partielle

La confrontation des besoins et de l'offre de logements met en exergue une grave

crise de logement dans la ville d'Abidjan. L'insuffisance de logements dans la cité se pose
avec acuité .Le profond déséquilibre entre les besoins et l'offre accentue la crise de
logement. L'inadéquation entre les besoins et l'offre est à son comble au fil des années. Si
en 1975, 40% des besoins sont satisfaits, en 1988 l'offre ne répond qu'à 1,3% des besoins
et à moins de 1 % en 2011. A l'image de la croissance rapide de la population, les déficits
annuels de logement sont énormes et grandissants.
En 1975, le déficit annuel est de 11803 logements. En 1988, il s'élève à 17861 et
connait une baisse légère en 1998 en étant de 17043 logements. Depuis la crise
sociopolitique survenue en 2002 la situation de l'offre est des plus désastreuse eu égard les
déplacements massifs de population vers Abidjan. Le déficit devient de plus en plus
exorbitant .De 26668 logements en 2009 le déficit passe à plus de 28000 logements en
2011.
Le déficit cumulé en 2008 est de 300000 logements soit la moitié du déficit cumulé
national de logements urbains estimé à 600 000.

228
 Conclusion du chapitre 2

Des productions immobilières sont réalisées chaque année dans la métropole

abidjanaise. Cependant la ville est en proie à une crise de logement. L'insuffisance de
logements dans la ville d'Abidjan est criarde. Les besoins annuels de logements sont
énormes, 80% concernent les logements économiques. L'offre tant attendue se caractérise
plutôt par une faiblesse déconcertante. Elle est évaluée dans l'ensemble à plus de 148283
logements économiques dont plus de 100 000 pour l'Etat et plus de 48 283 pour les
promoteurs privés. Les réalisations étatiques faites par la SICOGI et la SOGEFHIA
présentent diverses caractéristiques.
Selon la forme et la structure, différents types de construction sont distingués à
savoir les villas, les appartements dans les immeubles et les studios. Sur l'ensemble de
l'habitat produit, prédomine les logements simples en bande d'un étage qui représente plus
de 70% du stock produit. Ils sont suivis des appartements ensuite des duplex en infime
partie, enfin viennent les studios essentiellement regroupés dans les résidences
universitaires. Se référant à la qualité, trois types de logement sont enregistrés. Ainsi
avons-nous les logements de qualité économique présentant une taille réduite avec un
équipement minimum. Ils dominent de loin l'ensemble du stock et sont principalement
concentrés dans la commune de Y opougon. Les logements dits de moyen et de bon
standing désignent les villas individuelles et appartements. Ce type est nettement
représenté à Cocody. Il est d'une faible proportion dans l'ensemble du stock.
Les logements dits très économiques constituent les studios et sont essentiellement
localisés à Yopougon, Port-Bouët et Cocody. Ces logements sont offerts principalement
en location simple. Plus de 60% du stock est cédé selon cette modalité. 20% de l'habitat
produit est offert en location-vente et le reste cédé en accession directe à la propriété et par
bail.
Les logements produits par les promoteurs privés sont essentiellement concentrés
à Abidjan. Cet habitat dans la ville se compose de deux types de construction : les maisons
bases et les logements de plus d'un étage.
De façon générale les maisons basses sont constituées de villas et de maisons
simples. Les villas sont individuelles et comptent trois à cinq pièces pour des surfaces
utiles de 56 m 2 à 10Sm 2.Elles sont nettement concentrées dans la commune de Cocody
précisément à Angré, à la Riviéra Palmeraie et sur la route de Bingerville. Les logements

229
simples en bande ou isolés sont de deux (2) à quatre ( 4) pièces et de configuration
identique. Les surfaces utiles varient de 37 à 195m2• Les logements de plus d'un étage se
composent de duplex, de triplex et d'appartements dans les immeubles. Dominé par les
duplex, ce type de construction est à majorité disposé en bande. Les duplex comprennent
2
deux à quatre pièces pour des surfaces de terrain de 100 à 200 m .Les triplex comportent
des appartements de 2 à 4 pièces et sont localisées à Abobo Pk 18.Les immeubles
regorgent des appartements de 2 à 4 pièces pour des surfaces utiles variant de 60 m2 à
123m2•
Les duplex et les villas constituent le pan le plus important de l'habitat produit.
Les communes de Yopougon, Abobo, Cocody et Port-Bouët s'avèrent être les sites
de construction car étant les seules à disposer de terrains à bâtir. Les logements produits
sont offerts principalement par vente directe.
Le coût de vente est plafonné à 20 millions de FCF A. Pour les maisons basses les
prix varient de 8 millions à 12 millions. Les duplex sont cédés à des coûts allant de 13
millions à 20 millions. Les appartements dans les triplex et immeubles sont vendus à des
cours compris entre 10 millions et 14 millions. Toutefois l'offre est manifestement

insuffisante.
Le déséquilibre entre les besoins et l'offre annuel s'avère profond, le déficit de logement
dans la ville est excessif. Si durant les deux décennies après l'indépendance les déficits
annuels sont moins élevés à partir de 1980, ils connaissent une hausse. D'un déficit de
11803 logements de 1965 à 1975, le manque annuel passe àl 7043 logements en 1998. La
crise socio- politique débutée en 2002, par son corollaire de déplacement massif vers
Abidjan contribue à la hausse vertigineuse du déficit. En 2009, il passe à plus de 26 000
logements et atteint 28714 en 2011.Abidjan connait donc une profonde crise de logement.

230
 Conclusion de la deuxième partie
De 1960 à 2011 , la production de logements économiques est de plus de 148283 unités à
Abidjan.Inégalement repartie dans la ville ,cette production découle des actions de différents
acteurs.A la faveur de la politique de l'habitat de puissants instruments d'intervention
étatiques dans le secteur immobilier sont créés après l'indépendance. Ce sont des structures
chargées du financement, de la production de terrains et de logements.
Le financement de l'habitat est à la fois étatique et externe. Assuré d'emblée par le
crédit de Côte d'Ivoire et le BSIE, le financement étatique est renforcé avec la création de
l'OSHE en 1968. Après la dissolution de cette dernière, le FSH est logé à la BNEC qui
désormais prend le relais du financement. A sa liquidation en 1984, le FSH est transféré à la
CAA. Le financement externe émane de la CCCE, de l'US-AID, de la Banque Mondiale et de
la BCEAO aux travers de prêts à moyen ou long termes accordés aux sociétés immobilières.
Des emprunts ont été émis aussi à la production foncière par ces organismes excepté la
CCCE.La SETU constitue l'instrument de production de terrains. Elle totalise plus de 3000
hectares de lots réalisés dans la métropole abidjanaise .Pour la mission de construction de
logement, l'Etat met en place deux sociétés: la SICOGI et la SOGEFHIA qui réalisent un
boom de logement. Nonobstant ce résultat satisfaisant, cette politique ne peut être maintenue
du fait de divers facteurs.
Partant, l'Etat se désengage quasiment du secteur de l'habitat par la dissolution de ses
instruments d'intervention et une nouvelle politique de logement est adoptée dèsl 987. cette
nouvelle politique accorde le rôle capital au privé. La production de logement est dorénavant
assurée par les promoteurs privés de nos jours au nombre de 51. L'intervention de l'Etat se
limite à la production foncière et à un appui au financement de l'habitat. Après la dissolution
de la SETU en 1987 l'Etat assure la production de terrains successivement par le CTU et
l' AGEF. Depuis 1999, ces structures ont produit respectivement 4 480 parcelles et 53
hectares de terrain à Abidjan. Le financement de l'habitat est l'œuvre de la BHCI où est
transféré le FSH. Elle accorde des prêts immobiliers. L'Etat agit également au travers du
CDMH qui avec le soutien de la BIRD consent des prêts acquéreurs concernant le logement
économique. Par ailleurs, le privé participe au lotissement et au financement de l'habitat. Ce
financement s'effectue par crédits bancaires, prêts fournisseurs et sur fonds propres.De par
tous ces moyens et une organisation rigoureuse, les promoteurs privés ont pu effectuer des
réalisations assez importantes essentiellement composées de logements économiques dans la
ville d'Abidjan. Dans ce contexte pourtant favorable l'insuffisance de logements est
particulièrement criarde dans la ville d'Abidjan. Les besoins de logements sont énormes

231
 Introduction

Le problème de logement économique se pose avec acuité dans la ville

d'Abidjan. Pour tout nouvel arrivant, trouver à se loger se présente comme une équation
difficile à résoudre. L'insuffisance du logement économique dans la métropole est une
question préoccupante. L'inadéquation entre l'offre et les besoins s'avère profonde et
déconcertante. Le déficit de logements économiques est excessif et sans cesse croissant.
Dans la principale agglomération du pays, cette crise de logement constitue un problème
majeur. L'insuffisance du logement notamment du logement économique est imputable à
divers facteurs. Dans la ville ce problème a des retombées négatives.
Nous évoquerons d'emblée dans notre étude les facteurs de l'insuffisance de logements
dans la ville d'Abidjan. Ensuite nous relèverons les conséquences néfastes de ce problème
dans la métropole.

235
CHAPITRE I: LES FACTEURS DE L'INSUFFISANCE
DU LOGEMENT ECONOMIQUE A ABIDJAN

Le grand déficit de logement à Abidjan dénote de la crise de logement dans la ville.

L'insuffisance de logements à Abidjan est un fait frappant. Pour tout nouvel arrivant,
trouver à se loger est un véritable parcours de combattant. L'accès à un logement décent
dans la ville n'est guère facile. Le déficit notoire de logements en général et en particulier
de logements économiques relève de plusieurs facteurs.

1- LES DEFAILLANCES DE LA POLITIQUE DE L'HABIT AT

ET LES INSUFFISANCES ADMINISTRATIVES

1-1- LES DEFAILLANCES DE LA POLITIQUE DE L'HABITAT

1-1-1- La rigidité du régime foncier

La réalisation de logements obéit à un mécanisme dont les étapes sont les suivantes :
l'accès au sol et la construction. Ces étapes devant se faire dans le strict respect du régime
foncier urbain ivoirien, nous étudierons d'emblée la réglementation foncière surtout dans
les domaines de la production foncière, de l'accès au sol ainsi que de sa mise en valeur. Le
processus à chaque étape présente des obstacles à la production immobilière.

1-1-1-1-L'ambigüité du régime foncier

La dualité de droit au niveau du régime foncier ivomen a pour corollaire la
confusion. Le droit foncier se caractérise par la coexistence du droit moderne et du droit
coutumier reconnu sur les terres coutumières par l'Etat. Les communautés villageoises
détentrices de droit coutumier sur leurs terres en font donc usage à leur guise. Elles
vendent les terrains à volonté. Ces terrains étant des biens collectifs, il s'en suit très
souvent des litiges. Même après versement de prix, les terrains vendus sont l'objet de
revendication de certains membres de la famille.
Cette confusion et les querelles foncières entraînent des blocages dans les activités de
construction. Dans certains cas, le terrain est retiré à l'acquéreur. Le manque de clarté dans
le droit foncier du fait du dualisme est un véritable obstacle à l'accès au sol et donc au

236
processus de construction de logements. Cette reconnaissance du droit coutumier par l'Etat
aux villageois favorise l'insécurité foncière.

1-1-1-2- Une rigueur extrême dans la production foncière

Dans le milieu urbain ivoirien deux types de production foncière existent : la
production formelle et la production informelle. La production formelle désigne le
lotissement respectant les normes du Ministère de la Construction, de l'Urbanisme et de
l'Habitat. La production informelle concerne la production illégale de terrains par des
lotissements illégaux ou une invasion de terrains vacants.
Ces espaces illégaux font l'objet de déguerpissement ou de démolition. Le
lotissement normal tel que définit par le droit foncier, obéit à des règles. Maître de toutes
les terres du territoire national, l'Etat a le monopole de la production de terrains à bâtir et
de la définition foncière des occupations urbaines. En Côte d'Ivoire, nul ne peut en
principe légalement détenir une parcelle de terrain à construire sans qu'il ne l'ait obtenu de
l'Etat.
En milieu urbain, les terrains doivent être lotis avant toute aliénation selon l'arrêté du 9
juillet 1936 toujours en vigueur. Ce même principe est respecté dans de nombreux pays
africains dont le Cameroun.
Au sens du droit ivoirien, constitue un lotissement, toute opération ayant pour objet
ou pour effet la division volontaire en lots d'une ou plusieurs propriétés foncières en vue
de la vente ou de la location à usage d'habitation, de jardin ou d'établissement industriel ou
commercial.
Un terrain à bâtir n'est pas seulement celui sur lequel on se propose de construire
mais aussi celui qui compte un ensemble d'équipements sans lesquels il ne serait pas
possible d'habiter, de travailler, de vivre en un mot.
On distingue donc en Côte d'Ivoire, trois types de lotissements selon leur localisation ou
la qualité de leur initiateur. Nous avons ainsi : le lotissement public dit administratif, le
lotissement privé et le lotissement rural ou villageois. Nous nous intéresserons au niveau
de notre étude au lotissement administratif.

237
 • Le lotissement administratif
Il est institué par le décret n° 95-520 du 5 juillet 1995, portant organisation des
procédures d'élaboration, d'approbation et d'application des lotissements du domaine privé
urbain de l'Etat et des communes.
Son caractère d'administratif procède du fait qu'il est initié soit par le ministre de
la construction et de l'urbanisme ou avec son autorisation préalable, soit par le maire de la
commune ou de la ville concernée. Le lotissement a un dossier couteux et une procédure
longue, minutieuse, chose qui décourage la production foncière.
Un dossier long et couteux
Le dossier du lotissement administratif doit comporter les pièces suivantes (article.4) :
1) Une note de présentation exposant l'opération, précisant ses objectifs, justifiant son
insertion dans le développement de la commune, indiquant les dispositions prises
pour répondre aux besoins d'équipements publics ou privés découlant de
l'opération et précisant le statut juridique du terrain.
2) Un extrait du plan d'urbanisme directeur de la commune, lorsque ce document
existe, ou, dans le cas contraire, une carte simplifiée d'occupation du sol au
1 / 1 ooooème, définissant l'affectation actuelle et future de la zone.
3) Un plan d'état des lieux du terrain à lotir et de ses abords au l/2000èmc, vérifié et
accepté par les services compétents du ministère chargé de l'urbanisme.
4) Un plan parcellaire au 1/2000ème assorti d'un règlement d'urbanisme fixant les
règles et servitudes relatives à l'utilisation des sols, d'un cahier des charges et d'un
dossier comprenant les éléments théoriques d'implantation du lotissement.

5) Une étude d'impact du projet sur l'environnement.

La liste assez longue des dossiers impliquant des dépenses importantes est de
nature à limiter les lotissements.

Une procédure longue

Les projets de lotissement une fois constitués conformément aux dispositions sus
énumérées, sont transmis au ministre chargé de l'urbanisme, qui prescrit leur mise à
l'enquête publique par arrêté et en publie l'avis.
Les projets de lotissement sont agréés par des urbanistes inscrits au tableau de
l'Ordre National des urbanistes et approuvés par le ministre chargé de l'urbanisme.

238
Lorsque le lotissement est réalisé dans une commune ou dans une ville d'Abidjan, le
gouverneur du district fixe les dates de l'enquête et désigne le commissaire enquêteur
chargé de recevoir et de consigner sur un registre spécialement ouvert à cet effet les
observations et oppositions éventuelles du public. Le sous-préfet accomplit les mêmes
formalités dans les autres cas.
L'enquête est ouverte pour une durée d'un mois à la mairie ou à la sous-préfecture
et annoncée par voie de presse, de radio et d'affiches apposées dans des lieux publics
pendant le délai d'un mois précédant son ouverture.
Le commissaire enquêteur est tenu d'autoriser la consultation du dossier par toute personne
qui en fait la demande, et la consultation doit se faire au lieu d'ouverture de l'enquête et en
présence du commissaire enquêteur.
Dans quinze jours suivant la clôture de l'enquête, le commissaire enquêteur
transmet au maire ou au sous-préfet le dossier constitué du plan de lotissement, du procès
verbal d'affichage, du registre des observations et oppositions éventuellement formulées et
de son propre avis sur les suites à y réserver.
A l'issue de l'enquête, le projet est examiné par une commission consultative
présidée par le préfet ou son représentant et composée des élus de la circonscription, du
maire, du directeur régional de la construction et de l'urbanisme ou de son représentant.
Le commissaire émet un avis favorable à l'adoption du projet en l'état ou propose sa
refonte pour prendre en compte les observations formulées lors de l'enquête publique. Cet
avis est consigné dans un procès verbal de séance qui est annexé au dossier. Le préfet ou le
sous-préfet en assure la transmission au ministre chargé de l'urbanisme dans un délai de
huit jours suivant la réunion de la commission.
Le plan définitif du projet de lotissement est dressé par les services compétents de
l'administration, ou un bureau d'étude d'urbanisme agrée par le ministre chargé de
l'urbanisme, après visualisation du projet. Il est approuvé par arrêté du ministre chargé de
l'urbanisme, au vu du projet.
Une fois approuvé, le plan de lotissement est appliqué sur le terrain sous le contrôle
du directeur régional de la construction et de l'urbanisme. Il est ensuite procédé aux

attributions des lots.

Le caractère rigoureux et long de la procédure de lotissement ajouté à la multiplicité des
intervenants défavorisent la production suffisante de lots.

239
 1-1-1-3- Des principes rigides d'accès au sol
La production de logements ayant pour préalable la possession foncière, la rigueur
relative à l'accès au sol a un impact néfaste sur cette dernière.

- Le régime de l'immatriculation
Le régime de l'immatriculation a été institué en Côte d'Ivoire par le décret du 20
juillet et remplacé par celui du 24 juillet 1906 applicable à toute l'AOF. Ce dernier sera
substitué par le décret du 26 juillet 1932 toujours applicable en Côte d'Ivoire rapporte
Diahou M. (2009)179• L'immatriculation se présente comme un système de garantie de
droits réels possédés sur un immeuble'f" obtenu par la publication sur les livres fonciers à
un compte particulier, ouvert pour chaque immeuble. Elle est donc une procédure qui
confère le titre foncier, titre de propriété privé sur un terrain après son inscription sur le
Livre Foncier. Le régime de l'immatriculation ivoirien est inspiré du Livre Foncier
181
allemand et du système de TORRENS australien • Il consiste à ouvrir un feuillet du Livre
Foncier pour chaque parcelle.
En Côte d'Ivoire, l'immatriculation est obligatoire dans deux cas :
Lorsqu'un immeuble détenu sous régime de la coutume foncière doit faire l'objet
d'un contrat régi par le code civil.
Lorsque l'Etat accorde une concession à titre définitif.
En dehors de ces cas l'immatriculation est facultative. Cependant ce caractère
facultatif n'a pas son sens vu qu'en effet la loi foncière en faisant de l'immatriculation le
seul moyen qui prouve la propriété foncière fait aboutir de façon implicite au caractère
obligatoire .Le régime d'immatriculation s'avère rigoureux du fait de sa procédure et est
donc loin de faciliter l'accès au titre foncier.

• La procédure d'immatriculation
La complexité de la procédure entraine des pertes de temps dans l'obtention du titre
foncier. En effet, la création d'un titre foncier est précédée d'une demande adressée à
l'autorité administrative territorialement compétente par celui qui désire en profiter. La
réquisition d'immatriculation exige du requérant la constitution d'un dossier. Cette

179
DIAHOU. M, 2009, op.cit, p40.
180
Immeuble doit être considéré ici comme bien immobilier ou foncier
181
M'BRINGAH.T.M.F, Dynamique de l'espace ethnoculturel autour d'Abidjan, 1981, thèse troisième cycle
pl 28.

240
réquisition qui s'analyse comme revendication de propriété, est soumise à une publicité sur
laquelle s'ouvre une période d'enquête de trois mois, tendant à provoquer la révélation de
tous droits réels déjà constitués. Les oppositions des tiers et les conflits qui s'ensuivent
sont réglés judiciairement. Une fois l'identification matérielle du terrain réalisée par un
géomètre assermenté par le service du cadastre, la situation juridique apurée, le
conservateur de la propriété foncière procède à l'immatriculation par l'inscription des
droits réels aux livres fonciers d'abord au nom de l'Etat pour purger tous les droits des
tiers et garantir l'origine de la propriété.
Après immatriculation en son nom, l'Etat attribue le terrain au particulier ayant fait
la demande sous la forme d'une concession à titre provisoire. La concession définitive soit
sous forme de transfert de propriété soit sous forme de bail emphytéotique n'interviendra
qu'après la mise en valeur effective du terrain.
Bien qu'ayant pour objet de mettre un terme aux contestations et de préserver la
paix sociale cette procédure tant rigoureuse implique donc de longues attentes avant

l'obtention du titre foncier.

- Les modes de cession des terrains

Les modalités par lesquelles l'Etat et les autres collectivités publiques mettent leur
domaine privé à la disposition des particuliers sont de deux types ; les concessions et le
permis d'occuper ou d'habiter.
Concernant les concessions, nous avons la concession avec transfert de propriété et
celle avec bail emphytéotique. Dans le cadre de notre étude nous nous intéresserons qu'au
premier type de concession. Ces modes de cession présentent une complexité loin de
simplifier l'accès au sol.

• La concession avec transfert de propriété

Ce mode de cession de terrain est caractérisé par une rigidité indéniable. La
délivrance du titre de propriété foncière n'intervient qu'après un long processus. La
longueur de la procédure et des dossiers rendent difficile l'accès au sol et par ricochet a
une incidence négative sur les opérations immobilières.

Elle constitue une opération dont la procédure obéit à trois phases : la lettre
d'attribution, l'arrêté de concession provisoire et le certificat de propriété foncière.

241
 La lettre d'attribution
Elle est l'acte par lequel l'administration entend signifier à une personne privée
(physique ou morale) son intention de lui concéder une parcelle de terrain de son domaine
privé, moyennant le versement d'un prix et l'engagement à la mise en valeur du terrain. La
procédure d'attribution des terrains urbains dans le cadre de la concession se trouve
actuellement régie par le décret n° 78-690 du 18 août 1978.
La demande de lettre d'attribution se fait selon une procédure bien déterminée. En effet, le
postulant adresse une demande de la lettre d'attribution à la direction du domaine urbain au
ministère pour les cas d'Abidjan et aux préfets et sous-préfets pour les villes de l'intérieur.
Les dossiers de cette demande sont constitués de :
Une demande de lettre d'attribution,
Une photocopie de la carte d'identité,
Une réquisition foncière coûtant 3000 FCFA,
L'original de l'obtention de propriété coutumière dans le cas du lotissement

villageois,
Le plan de situation parcellaire,
2
Des frais de dépôts de 20F/m ,

Un bulletin de salaire de moins de trois mois.

Après l'instruction des dossiers par les services habilités au ministère, ils sont
soumis aux commissions d'attribution dont la composition est fixée par l'article 3 du
décret susmentionné. Ces commissions qui se réunissent sur convocation de leur président,
se prononcent sur les demandes soumises à leur examen en tenant compte des critères
suivants : le nombre de lot en possession du postulant, ses conditions actuelles de
logement, le rapprochement du lieu de travail, son aptitude à assumer les charges de mise
en valeur.
Quoiqu'il en soit, la commission n'a qu'un rôle consultatif qui consiste à attribuer
un numéro à chaque dossier. Il appartient au ministre de la construction, de l'urbanisme et
de l'habitat ou au préfet pour les zones hors d'Abidjan de prendre les décisions qui seront
notifiées aux bénéficiaires sous forme de lettre d'attribution.
La lettre d'attribution une fois obtenue, il faut un maximum de deux ans au
bénéficiaire pour enclencher les travaux de mise en valeur du terrain faute de quoi la
parcelle lui est retirée par l'Etat. La lettre d'attribution ne confère donc pas de droit de
propriété au bénéficiaire. Il garantit juste l'usufruit.

242
 Passé l'étape de la lettre d'attribution, la suivante s'avère être celle de la demande
de l'arrêté de concession provisoire (ACP).

L'arrêté de concession provisoire

La concession provisoire est l'acte par lequel l'administration entend consolider le
droit détenu par une personne titulaire d'une lettre d'attribution relative à une parcelle de

terrain déterminée.
Elle résulte d'un arrêté du ministre de la construction, de l'urbanisme et de l'habitat. Cet
arrêté fait l'objet d'une large publicité, puisqu'il est non seulement inséré au journal
officiel, mais aussi consigné et inscrit sur les livres fonciers. Il fait aussi l'objet d'un
enregistrement.
L'arrêté fixe le montant du terrain et les modalités de paiement. Il précise
généralement que sous peine de déchéance, le concessionnaire devra clôturer le terrain
dans un délai déterminé, commencer les travaux de construction et surtout, réaliser la mise
en valeur du terrain par l'édification de son bâtiment dans un délai de deux ans.
Concrètement, la concession provisoire consiste pour l'attributaire à déposer au
service du domaine urbain l'original de sa lettre d'attribution accompagnée du dossier
technique du bornage et de morcellement de sa parcelle. Par la suite, le service du
domaine urbain adresse le dossier à la conservation foncière qui fait procéder à
l'individualisation par morcellement du titre mère.
Une fois le titre créé, le service du domaine urbain prépare l'arrêté de concession
provisoire à la signature du ministre.
L'arrêté signé est transmis à la direction de l'enregistrement puis, après paiement
des droits, à la conservation foncière pour inscription au Livre Foncier.
2
Pour ce qui est du prix du terrain, il est fixé par l'application d'un barème au m en
fonction de la zone.
Ce prix est payable par tranches. En cas de non paiement du prix dans les délais
fixés, l'administration peut procéder au retrait du terrain.
Au plan purement juridique, la concession provisoire est une décision
administrative qui confère à son titulaire un droit réel attaché au terrain. Il est donc
transmissible et peut être donné en garantie hypothécaire c'est-à-dire accepté comme gage
par des organismes financiers de prêts immobiliers.

243
 Il est également cessible mais seulement après autorisation de l'Etat. Toutefois,
l'arrêté de concession provisoire précise également que l'inexécution des conditions qu'il
fixe entraine la déchéance du cessionnaire. Ces conditions s'analysent comme des
obligations mises à la charge du cocontractant. Elles impriment l'image d'un «contrat»
entre l'administration et le particulier.
La période de concession provisoire est une période probatoire et transitoire, qui débouche,
une fois satisfaite les obligations, sur l'attribution de la propriété à titre définitif par l'arrêté
de concession définitive qui depuis 2002 est substitué par le certificat de propriété

foncière(CPF).

Le certificat de propriété foncière

Avant 2002 le titre de propriété foncière était concédé par l'arrêté de concession
définitive (ACD). Mais à la faveur de la loi de finances 2002, il a été substitué par le
certificat de propriété foncière (CPF). Il s'agit précisément de la loi n° 2002-156 du 15
mars 2002 portant loi de finances de l'année 2002.
Pour obtenir le CPF le concessionnaire doit déposer une demande au service du
domaine urbain afin qu'il procède au constat des constructions réalisées par lui sur le
terrain qui lui a été attribué. Cette demande est accompagnée de paiement de frais de CPF
s'élevant à 50.000 F CFA. Le constat étant fait par le domaine urbain, le ministre procède à
la signature du CPF et du titre foncier. Il est délivré un exemplaire de chacun des actes à
l'acquéreur. A partir de ce moment, le concessionnaire provisoire est en pleine propriété.
Le terrain est reconnu comme étant sa propriété.
Précisons que le remplacement del' ACD par le CPF émane de la volonté de l'Etat
de percevoir des droits sur les constructions réalisées dans le lot. En effet I' ACD est
conditionné par l'achèvement des constructions dans le lot, ce qui donne la possibilité à
l'Etat de toucher des droits sur les réalisations. Mais après l'acquisition de l'ACP (Arrêté
de Concession Provisoire) les travaux sont souvent stoppés et l'Etat ne peut percevoir des
droits. Avec la crise ce dernier est confronté à des difficultés financières. Il s'avère donc
indispensable pour l'Etat de percevoir ses droits. Alors par la loi de finances 2002, il a été
mis en place le CPF en lieu et place de l' ACD afin de permettre à l'Etat de toucher ses
droits sur les lots même si les constructions ne sont pas achevées. La complexité et la
longueur de la procédure entraine des retards dans le processus de production immobilière.
De la lettre d'attribution à l'arrêté de concession provisoire aujourd'hui remplacé par le

244
CPF, certaines entreprises n'ont pu obtenir satisfaction qu'au bout de sept mois.
Mobilisation des fonds, mobilisation du personnel, perte de temps sont pour certaines
entreprises le résultat d'un régime foncier qu'elles jugent inadapté et trop complexe. Ce
sont toutes ces procédures qui gênent ou ralentissent considérablement la mise en œuvre
des programmes immobiliers. En effet, cette complexité entraine des retards considérables
pour la mobilisation des fonds ou des financements des sociétés immobilières. Par ailleurs
pour la mise en valeur du lot il faut d'abord un permis de construire.

1-1-1-4- Le permis de construire : la rigidité des normes de construction

l.l.l.4.1 -Le permis de construire : définition, validité et types

-Définition
Le permis de construire est un acte administratif obligatoire s'imposant à toute
personne désirant construire un bâtiment à usage d'habitation, soit industriel, soit un
équipement scolaire, station service, etc .... Le Permis de construire est tout simplement
une autorisation de construire.
Il est exigé pour le respect des dispositions relatives aux règlements d'urbanisme,
d'hygiène et de sécurité et les normes architecturales. Le permis de construire est par
conséquent un instrument étatique de contrôle de toute œuvre immobilière.
La durée de validité du permis de construire
Selon l'article 20 du décret n° 92-398 du l" juillet 1992, portant réglementation du permis
de construire et abrogeant le décret n° 77-941 du 29 novembre 1997, "le permis de
construire est périmé si les constructions ne sont pas entreprises dans le délai d'un an à
compter de sa délivrance. Il en est de même si les travaux sont interrompus pendant un
délai supérieur à une année".
Les types de permis de construire
Nous avons deux (2) types de permis de construire qui sont : le permis de construire
ministériel et le permis de construire municipal.
Le permis de construire ministériel : c'est un permis dont la délivrance relève du
ministre. Il est demandé pour les projets de construction :
2
à usage de commerce dont la surface bâtie est supérieure ou égale 1000 m
2
à usage d'habitation dont la surface bâtie est supérieure ou égale à 4000 m
à usage d'habitation dont le niveau est supérieur à R+ 3.

245
 Le permis de construire municipal : c'est un permis dont la délivrance relève de
l'autorité municipale. Il est délivré à condition que le projet proposé respecte les
règles d'urbanisme et les règles spécifiques à la commune. Le permis de construire
est demandé pour les projets de construction allant à R+3.

1.1.1.4.2- Les dossiers de demande du permis de construire

Les dossiers à fournir sont diverses et d'une longueur déconcertante.
Le dossier de demande du permis de construire comprend trois (3) types de documents :
Les pièces administratives,
Les pièces écrites,
Les pièces graphiques.
Pour toute demande de permis de construire, les dossiers sont généralement les mêmes. En
ce qui concerne notre étude, nous nous intéressons au dossier à fournir pour les opérations
immobilières.
• Les pièces administratives
Les pièces administratives, sont des documents ou actes délivrés par l'administration et
relatifs au terrain. Ils servent en effet à identifier le terrain et à certifier la propriété. Il
s'agit de la demande du permis de construire, du titre de propriété, de l'extrait
topographique, du certificat d'urbanisme et de la photocopie de la carte nationale d'identité
du maître d'ouvrage.
La demande de permis de construire
La demande est une lettre adressée au ministre pour le permis de construire ministériel, et
au maire de la commune concernée pour le permis de construire municipal. Elle regorge
des renseignements sur le maître d'ouvrage, le terrain, la nature des travaux à mener.
Le titre de propriété
C'est une attestation juridique établie pour certifier la propriété de la parcelle. Le
titre de propriété est délivré par le domaine urbain pour la lettre d'attribution,
l' ACP ou l'acte de vente administratif et la direction du cadastre pour le certificat

de propriété

246
 L'extrait topographique

C'est un document faisant partie du dossier technique délivré par un géomètre expert. Il
fournit des informations sur l'identité du terrain ainsi que les coordonnées géodésiques.
Pour être valable, cet extrait doit être visé par la SODECI, la CIE, le domaine
urbain et la direction de l'assainissement et du drainage. L'extrait topographique est
important, il est demandé pour obtenir le certificat d'urbanisme. Il est en huit (8)

exemplaires dans un dossier.

le certificat d'urbanisme
C'est un acte administratif délivré par la direction de l'urbanisme précisant les servitudes
de la zone notamment le coefficient d'occupation du sol (c'est la densité de construction
admise dans une zone),la destination du lot ,la limite séparative ,le recul par rapport aux
voies et la hauteur maximum autorisée. Il est valable pour un an.

La photocopie de la carte d'identité du maître d'ouvrage

Cette pièce permet d'identifier le propriétaire du lot.

• Les pièces écrites

Ce sont des documents intégralement rédigés tels que le devis descriptif, les
tableaux de surface et le devis estimatif sommaire.
Le devis descriptif
C'est un écrit dans lequel il s'agit de décrire les travaux à effectuer, les techniques
de travail utilisées et les matériaux choisis pour la construction. Dans ce contexte, le mot
lot ne désigne pas la parcelle mais plutôt les corps d'état.

Le devis estimatif
Il consiste à multiplier la surface bâtie par un montant forfaitaire selon le type de
standing pour faire une estimation globale du coût du projet.

• Les pièces graphiques

Ce sont des plans architecturaux. Ils permettent d'étudier le dossier dans sa totalité
afin de vérifier sa conformité avec les règles d'urbanisme et de l'habitation. Ces plans

247
doivent porter forcement la signature d'un architecte agréé et inscrit à l'ordre des
architectes de la Côte d'Ivoire. Ces plans sont variés.
Les plans de situation et de masse
Ils précisent la localisation de la parcelle indiquée pour le projet. Le plan de
situation localise le lot dans la localité ou il se situe. Le plan de masse permet de localiser
la parcelle par rapport au voisinage immédiat. Il permet aussi de vérifier le coefficient
d'occupation du sol (COS) et des autres règles d'urbanisme à savoir le respect du recul
indiqué par rapport à la voie et aux voisins.
Les plans d'état des lieux parcellaires, des VRD, d'implantation des voies et les
profits en long et en travers des voies.
Ces plans donnent des informations sur l'aménagement du terrain et permettent de
vérifier si les normes d'urbanisme sont respectées. Ils sont fournis en un seul exemplaire
sauf les profils en travers de voies d'adduction d'eaux usées, d'eaux pluviales, de réseaux
électriques de fosse septique et le schéma de posé du plan d'eau potable. Chaque plan est
fourni en un seul exemplaire. Ces plans servent à indiquer les dispositions
d'assainissement prévues. Le plan de fosse septique est demandé en cas d'absence de
réseau d'assainissement sur le site.
Le plan des logements et de la liste des prix de vente de logements certifié par un

notaire.
Le plan de logement permet de vérifier si l'ouvrage respecte les règles de
l'architecture. Les prix prévus des logements doivent être connus par le ministère.
L'ensemble des composantes originales de ce dossier constitue le dossier-mère. Ce dossier
doit être dupliqué en six (6) exemplaires et l'exemple constituera le dossier de permis de
construire. Le dossier de permis de construire est par la suite déposé à l'ordre des
architectes (c'est une association des architectes de Côte d'Ivoire) qui après enregistrement
délivrera une fiche certifiant son accord et enverra le tout au guichet unique. Le guichet se
chargera ensuite de transmettre le dossier à la sous direction du permis de construire pour
une étude approfondie. Cette liste de dossiers à caractère interminable implique de
nombreuses démarches et d'importantes dépenses .Partant, la constitution de dossiers
nécessite énormément de temps et s'avère couteux.

248
 1.1.1.4.3-La procédure de délivrance du permis de construire
La délivrance du permis de construire découle de différentes étapes.

• Enregistrement et inscription du dossier

L'enregistrement et l'inscription du dossier sont les étapes préliminaires. Elles consistent à
remplir une fiche d'inscription permettant d'avoir les informations complètes sur le dossier
et à lui donner un numéro d'ordre préalablement indiqué au guichet unique. Cette fiche
indique les composantes du dossier et fournit des informations sur le lot, le maître
d'ouvrage et le type de projet à réaliser.

• La commission
La commission est une assemblée rassemblant les représentants de différentes
structures en vue de juger de la viabilité du projet défini par le dossier dans chaque
domaine et de prendre une décision relative à la réalisation de celui-ci. La commission se
tient tous les jeudis. Elle est déterminante dans l'obtention du permis de construire. Les
structures représentées à la commission sont :
L'institut d'hygiène : il contrôle la disposition des pièces humides, s'assure que les
dispositions d'hygiène ont été prises et qu'elles sont adaptées à l'ouvrage.
Le domaine urbain : il vérifie le titre de propriété du terrain.
La direction de l'urbanisme : son rôle est de vérifier que le certificat d'urbanisme a

été respecté.
La direction de l'architecture son rôle consiste à vérifie r la fonctionnalité de
l'ouvrage, le respect des dimensions minimales réglementaires.
L'assainissement: il vérifie les réseaux connectés et s'assure de leur fonctionnalité.
L'ONPC/GSPM : il est le plus souvent demandé dans le cas des projets ministériels
et les R+ 3 à usage d'habitation. Il a pour rôle de vérifier les boucles d'incendie et
d'aération, les issus de secours et tout autres matériels en cas d'incendie.
La sous-direction du permis de construire : elle coordonne les décisions prises.
Après examen des différentes composantes du dossier, lorsque l'une des structures
précitées donne un avis défavorable, le projet est immédiatement rejeté. Dans ce cas une
lettre de rejet est adressée au maître d'ouvrage.
Au cas où le projet est entièrement approuvé, le dossier est expédié au service de
traitement des actes pour une étude finale.

249
 • Le traitement des actes
Le traitement des actes est une étape essentielle dans l'étude de dossier du permis
de construire. Nous avons le traitement des actes ministériels et celui des actes
municipaux.

Le traitement des actes ministériels

Dans le cadre du traitement des actes ministériels, un soit transmis est rédigé et le
dossier est remis à l'ONPC pour avoir l'avis des pompiers. Le dossier est ensuite ramené
au service de traitement des actes où un arrêté est rédigé. Les documents accompagnés de
l'avis favorable sont transmis au directeur de l'habitat et de la copropriété. Ce dernier
après vérification sommaire y portera sa signature. A partir de ce moment les dossiers sont
transférés au cabinet du ministre.
Le traitement des actes municipaux
Pour les projets ordinaires, c'est-à-dire de bâtiment de niveaux inférieurs à R+3, il n'y
a pas de visite des pompiers. Le service de traitement des actes rédige directement la
description du projet qui est transmis avec avis favorable au directeur de l'habitat et de la
copropriété. Il signe les dossiers après vérification sommaire.
Concernant le projet de niveaux supérieurs à R+ 3, le traitement est le même que celui
des actes ministériels. Cependant, ils ne sont pas expédiés au cabinet du ministre mais au
district qui à son tour les transmet à la mairie concernée pour le retrait.

• Le retrait du dossier de permis de construire

Le projet approuvé, les documents signés, le dossier est transmis au cabinet du ministre
(pour les actes ministériels) ou à la mairie (pour les actes municipaux) où le permis de
construire est délivré après un contrôle de routine. Durant l'étude du dossier, un ou deux
exemplaires sont laissés à chaque étape en guise de preuve.
Le permis de construire délivré ne sert que d'acte attestant l'accord des autorités
étatiques à la réalisation du projet. Et aucun autre projet ne peut être réalisé à la place de
celui traité. Par conséquent, les travaux sont suivis et contrôlés par les antennes du permis
de construire assistées du service suivi et contrôle du permis de construire pour s'assurer
de la réalisation exacte du projet dans la zone indiquée. Lorsque les travaux ne sont pas
conformes aux indications contenues dans le dossier traité, ils sont automatiquement
arrêtés.

250
 1.1.1.4.4-Le permis de construire: des dispositions légales et la rigidité
des normes de construction

Le permis de construire est le moyen par lequel l'Etat fait respecter les normes de
construction urbaines. Toutes ces dispositions du permis de construire sont régies par des
lois et règlements qui ont évolués de 1960 à nos jours en abrogeant les dispositions
antérieures (voir annexes).
Déjà en 1965 l'Assemblée Nationale a adopté une loi relative au permis de construire
et promulguée par le Président de la République. C'est la loi n° 65-248 du 4 août 1965.
Cette loi compte au total 10 articles qui légalisent les obligations à respecter dans le cadre
de l'obtention du permis de construire. Son article 3 stipule que « Le permis de construire
ne peut être accordé que si les constructions projetées respectent :
Les plans d'urbanisme et d'alignement approuvés
Les règlements d'urbanisme,
Les servitudes de salubrité, de sécurité publique, de caractère architectural, de
conservation des sites imposés par les lois et règlements.
Il peut être sursis à statuer sur une demande de permis de construire, pendant une
période de deux ans maximum, lorsque la construction projetée est incompatible avec des
projets d'urbanisme non encore approuvés. Passé ce délai, la demande est considérée
comme approuvée s'il n'en a été donné aucune suite. »
Il est aussi dit dans l'article 4 que « le permis de construire est périmé si les
constructions ne sont pas entreprises dans un délai d'un an à compter de sa délivrance ou si
les travaux sont interrompus pendant deux années».
En 1970, un arrêté apporte encore plus de précisions dans les conditions d'obtention du
permis de construire. Il s'agit de l'arrêté n°508 MCU/CAB du 23 décembre 1970 fixant les
règles générales d'occupation du sol en matière de construction et d'urbanisme. Cet arrêté
comporte 22 articles relatifs à la localisation et la desserte des constructions, à
l'implantation et au volume des constructions, à l'aspect des constructions et mesures
d'exécution.
Pour la localisation et la desserte des constructions, nous avons des règlements très
précis. Par exemple, l'article 2 stipule que « les terrains à bâtir doivent être desservis par
des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à l'importance et à la
destination de l'immeuble ou de l'ensemble d'immeubles qui y sont édifiés, notamment en

251
ce qui concerne la commodité de la circulation et des accès et les moyens d'approche
permettant une I utte efficace contre l'incendie. »
L'article 8 dit que « les lotissements et ensemble d'habitations doivent être desservis
par un réseau de distribution d'eau potable sous pression et par un réseau d'égouts
évacuant directement et sans aucune stagnation des eaux pluviales et usées de toute nature.
Ces réseaux sont raccordés aux réseaux publics du quartier où est établi le lotissement ou
l'ensemble d'habitations. »
Concernant l'aspect des constructions, l'article 18 par exemple souligne que le permis
de construire peut être refusé ou n'être accordé que sous réserve de l'observation de
prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leurs dimensions ou l'aspect
extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier sont de nature à porter atteinte
au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains
ainsi qu'à la conservation de perspectives monumentales.
Le 19 novembre 1977, un autre décret est pris dans le cadre de la réglementation du
permis de construire et abrogeant le décret antérieur.
En 1983, quatre ( 4) arrêtés sont pris pour renforcer les dispositions précédentes. Il
s'agit des arrêtés qui sont :
Arrêté n° 1593 déterminant les modalités d'application du décret 77-941 qui
concerne le certificat d'urbanisme,
Arrêté n° 1594 déterminant les modalités d'application du décret 77-941 en ce qui
concerne la procédure d'accord préalable d'urbanisme,
Arrêté n° 1595 déterminant les modalités d'application du décret 77-941 en cc qui
concerne la délivrance du permis de construire,
L'arrêté n° 1593 est relatif au certificat d'urbanisme ( qui est un document à fournir
pour la demande du permis de construire), porte neuf (9) articles qui définissent les
dossiers à fournir et obligations à respecter dans le cadre des constructions.
Par exemple son article premier stipule que le certificat d'urbanisme précise les servitudes
d'urbanisme s'appliquant à un terrain :
La constructibilité du terrain,
La nécessité ou non d'accord préalable,
L'affectation du lot,

252
 Les conditions de construction : taux d'occupation, hauteur prospect, recul sur
l'alignement et les limites séparatives et toutes autres obligations. Pour l'ensemble
des articles il faut viser les annexes.
Quant à l'arrêté n° 1594 il compte 8 articles, il réglemente la procédure d'accord
préalable d'urbanisme qui est un élément obligatoire pour le dépôt du permis de construire.
L'arrêté n° 1595 définit les dossiers exigés pour une demande. Cet arrêté comprend 16
articles. Par exemple l'article 2 précise l'ensemble des dossiers à fournir pour une demande
de permis de construire. L'article 10 stipule que la décision en matière de permis de
construire doit être notifiée dans un délai maximum de trois (3) mois à compter de la date
de la demande. Ce délai peut être porté à six (6) mois lorsqu'il y a lieu de procéder à une
enquête de commodo et incommodo. Son article 15 abroge et remplace tout arrêté antérieur
relatif au même objet.
Le 25 juin 1986, il est pris un autre décret. C'est le décret n° 86-451 déterminant la
répartition des compétences en matière d'urbanisme et de construction entre l'Etat, les
communes et la ville d'Abidjan. Ce décret compte 18 articles. Les articles 14 à 16 sont
relatifs au permis de construire. Ils renforcent la réglementation du permis de construire.
Enfin nous avons le décret de 1992. Il s'agit du décret n° 92-398 du l " juillet 1992, portant
réglementation du permis de construire et abrogeant le décret n° 77-941 du 29 novembre
1977. Il comporte 36 articles.
Les dispositions sus-énumérées dénotent du caractère contraignant et de la rigueur du
régime foncier. Cette rigidité constitue un obstacle à la production de logements. En effet
les normes d'aménagement de terrain sont élevées. Fixées par la loi, les normes exigent
dans le cadre de l'aménagement foncier la mise en place de voiries, de réseaux électriques,
d'adduction d'eau et d'assainissement.
Concernant les logements, les normes de construction recommandent les mesures
d'hygiène, de sécurité, d'éloignement par rapport à la voie ainsi que l'usage de matériaux
modernes. Biens d'autres dispositions légales sont à respecter (voir les dispositions de
permis de construire dans les annexes).
Ces dispositions foncières avec les normes élevées entravent l'accès au sol et la
production immobilière. Ces dispositions ont un impact sur les coûts des parcelles qui se
trouvent être élevées de même que ceux de la production de logement. Ainsi les
populations défavorisées constituant la majorité de la population ne peuvent faire face à
ces normes.

253
Partant un pan important de la population est dans l'incapacité d'accéder au sol.

1.1.2-L'élitisme dans l'attribution des terrains et de logements :

un facteur d'exclusion.
Le caractère élitiste de la politique de logement est de nature à l'exclure des
populations pauvres dans l'accession au sol et aux logements décents. Cet élitisme
s'observe au niveau de l'attribution des terrains et sol par les commissions nationales. En
effet les commissions font preuve de sélection dans l'attribution des terrains et des

logements.
Au niveau de l'attribution des terrains des actions d'exclusion des populations déshéritées
sont relevées. Cette exclusion est favorisée par les critères d'attribution des parcelles au
travers de la procédure foncière et les coûts élevés des lots. Cette procédure exigeant un
dossier à composante pléthorique impliquant des démarches administratives nombreuses et
182
coûteuses constitue une barrière de sélection établie par l'administration . Les faibles
moyens financiers de la classe inférieure ne lui permet pas d'aller jusqu'au bout de la
procédure. En plus, les coûts de terrains s'avère élevés pour les populations déshéritées et
donc pas à leur portée.
"Dans les nouveaux lotissements officiels les coûts des lotissements restent un éléments
déterminant de l'exclusion. Le niveau et la qualité des équipements d'une part,
l'importance des investissements d'autre part, posèrent la question cruciale de la
récupération des coûts. La SETU n'eut pas d'autre alternative que de les récuperer sur les
demandeurs, quitte à exclure ainsi, ceux des citadins, les plus nombreux se trouvent dans
l'incapacité de souscrire aux conditions et surtout aux modalités de paiement arrêtés" . Les
charges foncières, variant d'un à deux millions paraissant à priori lourde et répulsive pour
en faire les coûts des lots équipés, peuvent être considérées comme une explication
artificielle de l'exclusion car si leur niveau était fonction de la qualité des infrastructures,
la taille moyenne des parcelles des infrastructures, 600m 2 était également prise en compte.
Or dans un contexte de crise du logement social la généralisation de cette norme défavorise
les pauvres. L'attribution de terrains de la SETU est l'ceuvre de la commission nationale.
Celle-ci se compose des membres du gouvernement représentant de la ville d'Abidjan, de
membre de l'assemblée nationale, de l'UGTCI, de l'association des femmes ivoiriennes, de

182
Y API DIAHOU .A, I 994, op.cit, p86

254
la direction des Impôts ainsi que de notables, l'association des locataires et un représentant
de la zone de terrains concernés .
Les critères d'éligibilité des attributions sont : le nombre de lots en possession du
postulant, de son conjoint de ses ascendants ou descendants et de ses alliés en lignes
directes, sa nationalité et sa situation de famille, dans le cas de terrains à vocation
d'habitation.
Mais d'après Yapi Diahou, la commission nationale n'a été créée que pour assurer,
à la bourgeoisie d'Etat, les moyens de consolider leurs positions économique et politiques,
eux seuls pouvant se donne les moyens d'effectuer une mise en valeur des lots acquis.
D'ailleurs Yapi Diahou souligne que la mise en place de la SETU favorise une
mobilisation incontestable du sol au service des sociétés immobilières et de la bourgeoisie
d'Etat.
Parallèlement à cela, la commission reste aussi un moyen efficace aux mains du
pouvoir pour faciliter l'élargissement de la base sociale grâce à la sélection de nouvelles

recrues.
Dans ce contexte les populations inférieures à la moyenne sont donc écartées. Le système
défavorise l'accès des classes inférieures au sol d'autant qu'il privilégie une clientèle dotée
d'un potentiel financiers important capable d'une mise en valeur rapide des terrains.
Partant ce sont les classes supérieures et moyennes qui sont favorisées.
Au niveau de la cession des logements la charge est affectée à une commission
nationale d'attribution mise en place à partir de 1977.
L'attribution des logements économiques par cette commission présente hélas des
pratiques d'exclusion. En fait les animateurs du secteur informel ainsi que les salariés au
bas de l'échelle de qualification professionnelle et des revenus, n'y sont représentés que
dans des proportions assez faibles. « Ainsi, si Dubersson a rencontré 26% des salariés de
l'industrie dans l'habitat économique d'Etat, la prise en compte des échelles de revenus y
fait apparaître seulement 17,2% de salarié en dessous en 1982. Ce rapport atteint 33% dans
les tranches de revenus supérieurs à la classe modale pour descendre autour de 26% chez
183
les salariés ayant un revenu mensuel supérieur à 100 OOOF CF A" •

En 1990, les travailleurs du secteur informel représentaient moins de 20% des chefs de
ménages, contre 44% d'agents qualifiés des secteurs privés et publics réunis, 19,3% de
manœuvres et ouvriers et 18, 1 % de cadres et professionnels, rapporte Y api Diahou ( 1994)

183
Y API DIA HOU .A, 1994, op.cit, p 157

255
L'attribution des logements économiques est donc faite au détriment de la clientèle
politique spécifique qu'est la classe inférieure. Ces défaillances vont causer la remise en
cause de la politique de logement et sa réorientation.

1-2- Les insuffisances administratives

Des réalités déconcertantes relatives aux procédures administratives constituent des

obstacles à la production de logements.

1-2-1-La lenteur et la lourdeur des procédures

L'une des meilleures illustrations du caractère complexe des règles procédurales
que redoutent les populations en Côte d' Ivoire comme dans d'autres pays africains nous
est fourni par la procédure de l'immatriculation.
C'est une procédure que les substantifs "lenteur et lourdeur" n'arrivent peut être
pas à décrire.
En Côte d'Ivoire, en plus de sa longueur et de sa complication, elle est coûteuse :
Constitution d'un dossier technique et arrêté de concession provisoire, obtention d'un
permis de construire, constatation de mise en valeur qui donne accès à l'arrêté de
concession définitive substitué depuis 2002 par le CPF et au titre foncier. Ces différentes
étapes nécessitent de nombreuses démarches, le passage dans plusieurs bureaux (autrefois
dispersés dans la ville, aujourd'hui plus concentré dans les tours de la cité administrative),
et parfois des moyens financiers pour faire avancer les dossiers : toute une initiative qui
s'avère ne pas être à la porté de la majorité de la population.
L'article 4 du décret n° 71-74 du 16 février 1971 décrit les différentes modalités
d'attribution d'un terrain urbain 184. Mais à l'épreuve des faits, cette attribution est
subordonnée aux formalités définie ci-après :
La concession provisoire,
Demande adressée à l'autorité administrative territorialement compétente,
Plan schématique,
Enquête de comodo et in comodo (affichage et publicité radiodiffusée),
Avis de la commission d'attribution ou contrat portant transfert des droits
coutumiers approuvés par l'autorité coutumière,

184
CLAUDE Garrier, cité par DIAHOU.M, op.cit, 2009, p91.

256
 Arrêté de concession provisoire ou autorisation d'occupation précaire.
La concession provisoire est consentie sous réserve des droits des tiers.
La concession définitive en pleine propriété ou bail emphytéotique,
Plan d'un géomètre agréé et bornage,
Dépôt à la conservation foncière,
Publicité au greffe du tribunal aux soins de la conservation foncière,
Contrôle du bornage par les agents du cadastre,
Immatriculation du terrain au nom de l'Etat pour le purger de tout droit des tiers et
garantir le régime de la propriété,
Arrêté de concession définitive fixant les conditions de la mise en valeur,
Constat de mise en valeur,
Paiement des droits calculés sur le terrain et sur la mise en valeur,
Attribution du titre foncier portant transfert de propriété ou de bail emphytéotique.
En plus de la longueur des dossiers, la délivrance des documents prend énormément
de temps. Le labyrinthe de la procédure décourage certaines volontés.
La palme de la complexité doit être sans contexte attribuée au décret n°70-294 du 13 mai
1970 relatifs aux lotissements privés. Ce texte de référence en matière de lotissement privé
doit être conforme énumère une longue liste de pièces constitutives du dossier reparties en
185
trois sous dossiers •

En outre, depuis l'éclatement de la crise sociopolitique survenue le 15 septembre

2002, le MCUH connait des changements fréquents de ministres. Ces mutations ont
occasionnés un ralentissement du service faisant accusé un retard dans les signatures et
délivrances de documents fonciers, ce qui retarde les activités de production immobilière.
La multiplicité des acteurs dans le champ foncier et leur logique spécifique engendrent des
chevauchements de compétences parfois et font naitre dans certains cas des conflits
institutionnels. Dans ce cas le projet de lotissement ne peut qu'être bloqué et attendre le
règlement de la question préjudicielle.
Une programmation de conflits de compétence par la loi portant transfert et
répartition des compétences aux collectivités territoriales n'est pas de nature à rendre plus
aisé les lotissements villageois quand on sait que leurs initiateurs s'y adonnent rarement.
Face à la forte demande de terrains à bâtir de tels blocages sont de nature à retarder les
projets de constructions. Pire, ils entrainent la limitation des productions immobilières.

185
DIAHOU.M, op.cit, 2009, p92.

257
 1.2-2-Les barrières administratives

Aux difficultés procédurales et aux longs délais d'attente qui le plus souvent finissent par
86
lasser les plus patients s'ajoutent des « pratiques» administratives déconcertantes 1 .

En effet dans la réalité des procédures dans le domaine, il est le plus souvent
difficile d'y accéder sans « connaissances ». Entretenir des "relations" avec les agents de
cette administration, peut constituer une garantie certaine à l'obtention de son titre et ce
dans un bref délai abrégé.
La procédure d'attribution des lots se fait de façon très obscure. Selon le décret du
18 août 1978, les critères d' attribution ont trait à la quantité de lots déjà en possession du
demandeur, de son conjoint, de ses ascendants et descendants, à la nationalité, à
l'ancienneté de la demande, la situation familiale et l'aptitude à pouvoir mettre le lot en
valeur. Dans la pratique, ces critères et les indications des textes ne sont pas respectés,
cette procédure a laissé une place à la spéculation, y compris des attributions multiples de
lots à un même candidat.
Il s'est développé au sein de la commission d'attribution des terrains, un réseau
clientéliste, un favoritisme notoire plutôt favorable aux seules catégories d'attributaires
susceptibles, d'avoir accès aux prêts hypothécaires. Aussi les lots restent concentrés entre
les mains de certaines personnes, excluant la majorité du plus grand nombre de

demandeurs.

Conclusion partielle

La politique ivoirienne de l'habitat comporte de réels obstacles. En effet toute

production immobilière est réglementée par un régime foncier rigide qui regorge
différentes dispositions.
D'emblée la production foncière émane de l'Etat et de personnes privées. Ainsi
avons-nous trois types de lotissements : le lotissement public, le lotissement privé et le
lotissement villageois ; mais en milieu urbain la concession légale de terrain est détenue
par l'Etat. Partant, il existe un régime d'immatriculation qui bien que garantissant des
droits réels sur le terrain acquis occasionne des pertes de temps au regard du processus.
L'accès au sol s'avère difficile, les modes de concessions de terrains sont rigides. La

186
DIAHOU.M, op.cit, 2009, p94.

258
concession avec transfert de propriété comprend trois étapes. L'Etat délivre d'abord à
l'acquéreur la lettre d'attribution qui confère à ce dernier un droit de mise en valeur du
terrain. La seconde étape constitue celle de l'arrêté de concession provisoire. Il consolide
seulement le droit détenu par une personne détentrice d'une lettre d'attribution sur la
parcelle. Enfin est délivré l' ACD substitué par le certificat de propriété foncière qui
confère à l'acquéreur le titre foncier définitif. La complexité de la procédure et les
exigences de chaque étape sont de nature à retarder l'activité immobilière dans la mesure
où pour les prêts immobiliers ces documents sont exigés.

Le régime foncier exige également un permis de construire avant l'enclenchement

des travaux. Délivré après examen d'un dossier d'une longueur indéniable, le PC permet à
l'Etat de contrôler la conformité du futur logement .Mais les normes de construction
recommandées sont très élevées, chose qui entrave la production suffisante de logements.
De plus, l'attribution des terrains et des logements économiques se caractérise par une
exclusion des classes défavorisées.

En outre, les défaillances administratives constituent une entrave à l'activité

immobilière. La lenteur administrative pose problème. Elle occasionne des retards de
signature de documents fonciers tant attendus par les promoteurs pour les demandes de
financement auprès des banques. La multiplicité des acteurs administratifs dans le domaine
foncier entraîne des chevauchements de compétence débouchant quelque fois à des conflits
de compétence. Cette situation cause des blocages retardant les signatures de documents. A
cela s'ajoute des pratiques administratives déconcertantes. Le favoritisme développé au
sein de l'administration exclut le plus grand nombre de demandeurs. De plus, il s'avère
difficile d'obtenir les documents fonciers dans un bref délai sans glisser un pot de vin. Ces
réalités, de nature à décourager certaines volontés entravent le processus immobilier.

259
II-LA CROISSANCE DEMOGRAPHIQUE RAPIDE, LES DIFFICULTES
FINANCIERES ET LA CHERTE DES MATERIAUX DE CONSTRUCTION

2-1-La croissance rapide de la population abidjanaise

L'insuffisance de logements à Abidjan découle de la croissance rapide de la
population à Abidjan. Avec un taux annuel de croissance élevé de 3,8% depuis le
recensement général de 1998, la population abidjanaise croit de façon vertigineuse chaque
année. De 2877948 habitants en 1998, la population d'Abidjan est estimée à 4009996
habitants en 2009.187
Selon l'INS, il n'y a pas d'informations précises sur la population d'Abidjan avant
1955. Cependant, des estimations ont été faites par cette structure montrant que la
population abidjanaise a triplé presque chaque 10 ans avant 1955 et elle a doublé jusqu'à la
188
fin des années 70, la croissance annuelle a été de 10 à 11 % •

A partir de 1984, la croissance démographique a connue un fléchissement. En 1988,

la population est de 1.929.079, elle passe à 2.877.948 en 1998. Malgré la légère baisse de
la croissance par rapport aux années précédant 1980 elle reste importante.
Cette croissance est due à deux facteurs déterminants : le mouvement naturel et les
migrations.
Le mouvement naturel désigne la natalité et la mortalité. Le taux de natalité élevé et
de mortalité faible dans la ville favorisent le rythme rapide de la croissance de la
population. En effet les naissances chaque année sont nombreuses.
Concernant les migrations, Abidjan enregistre un nombre important de migrants
vers la ville. Parmi ces migrants nous avons des étrangers et des nationaux. Les migrants
étrangers sont issus en grande majorité de la sous région. Selon le RGPH, en 1998 on en
dénombrait 779799 habitants. Les autres issus du reste du monde sont en partie moindres,
en 1998, Abidjan en comptait 1065. Cette forte immigration à Abidjan s'explique par la
quête de l'amélioration des conditions de vie principalement pour les ressortissants de la
sous région et pour ceux du reste du monde par les opérations économiques.
Au niveau national, nous avons l'exode rural et surtout la crise socio politique de
2002 qui a causée des déplacements massifs vers Abidjan. D'après Mambo Paterne ce sont
89
150.000 nouveaux habitants qui arrivent chaque année à Abidjan ces dernières années 1 .

187
INS, GRPH, I 998 et estimation de la population d'Abidjan en 2009,
188
KARINE .C, 1993, op.cit p 12
189
MAMBO. P,2009, op.cit, p233

260
Cette ville reste l'un des grands pôles d'attraction de la croissance démographique de la
Côte d'Ivoire.

2-2- Les difficultés financières et la cherté des matériaux de construction

Les difficultés financières sont un frein à la production massive de logements.ces
difficultés sont liées à la crise économique, à la méfiance des banques .A cela s'ajoute la
cherté des matériaux de construction.
La crise économique depuis 1980 est à la base du ralentissement de la production
immobilière. En Cote d'Ivoire, la politique urbaine n'a pas pu être maintenue face à la
crise économique des années 80 obligeant l'Etat à se désengager'Î".
Le relais est pris par le privé mais les difficultés financières limitent l'offre de
logements. Avec le désengagement de l'Etat du secteur de l'habitat, les fonds de soutien à
l'habitat sont supprimés. Les entreprises privées fonctionnent sur fonds propres en majorité
et ne bénéficient pas de soutien de taille de la part de l'Etat. Cette situation limite les

rendements des promoteurs.

La crise socio politique survenue en 2002 a entrainé la fermeture de plusieurs
sociétés immobilières. Aujourd'hui, du fait de cette crise, la situation financière s'est

empirée.
La clientèle des sociétés de construction immobilière a considérablement baissée.
Les chiffres d'affaires des entreprises sont en baisse d'après les informations reçues lors de
notre enquête. Ces conditions limitant les fonds des entreprises ont une répercussion sur
leurs opérations immobilières. La raréfaction des chantiers découle du manque de moyens

financiers.
Par ailleurs, la hausse énorme des prix des matériaux de construction constitue
également un frein à la production de logements. En effet, les matériaux principaux que
sont le ciment, le sable, l'acier et le bois ont subi une augmentation du prix de vente.
Partant des prix de 1999 nous avons pu percevoir que les prix ont doublé ou triplé selon les

produits sur le tableau suivant :

19
° KARINE.C, op.cit, 1993, p 1.

261
Tableau 19: Coût des matériaux de construction (en f cfa) en 1999 et en 2009

Prix des
matériaux Ciment Sable Acier
Année (la tonne) (la tonne) (la botte)

1999 45.000 5.580 20.000

2009 85.000 95.000 48.000

Source: nos enquêtes, 2010

Les prix de ces matériaux ont donc grimpé de façon exagérée principalement du fait
191
d'un facteur : la hausse du cours du pétrole sur le marché international • En effet,
l'augmentation répétée du prix du pétrole entraine la flambé des prix des produits liés au
pétrole surtout par le transport. Le prix du sable a grimpé du fait du transport du
chargement. L'augmentation régulière du prix du carburant, entraine la hausse du
chargement ou de la tonne.
Le ciment quant à lui est fabriqué en général sur place mais à base d'un élément
importé: le clinker. L'augmentation du prix de cet intrant principal sur le marché
international et son importation rendent alors le produit très coûteux. En plus, la hausse
du prix du sable, autre intrant du ciment, agit également sur le prix de ce produit. Le
ciment de par la hausse des coûts de ces intrants a subi une augmentation progressive de

son pnx.
En outre, l'augmentation du prix du bois est liée également à la hausse répétée des
cours du pétrole. En effet, le bois est un produit transporté de la forêt vers la ville. Par
conséquent l'augmentation du prix du carburant a une incidence sur le prix de vente de ce
matériau. Par conséquent, le nombre de logements offert n'est pas impressionnant.
Tous ces facteurs précités ont pour répercussion l'insuffisance du logement à
Abidjan. Cette insuffisance a plusieurs conséquences.

191
Kabran.E, 2009, op. cit, p29.

262
 Conclusion partielle

L'insuffisance de logements dans la ville d'Abidjan est imputable à la dynamique

démographique. La croissance rapide de la population cause des besoins énormes de
logements dans la ville. Variant entre 10% et 11 % les deux décennies après
l'indépendance, le rythme de croissance de la population abidjanaise reste élevé en dépit
du fléchissement depuis la décennie 80. De 3,8% en 1998, le taux de croissance
démographique s'avère important. La population de 125 000 en 1955 passe à 2 877 948
habitants en 1998. La rapidité de la croissance et l'importance de la population engendre
au fil des années des besoins colossaux de logements dans la capitale économique. En
outre, les difficultés financières et la hausse des prix des matériaux de construction limitent
les rendements immobiliers. La crise économique de 1980 et la crise sociopolitique ont une
incidence négative sur l'activité immobilière. La conjoncture économique défavorable a
occasionné la fermeture de sociétés immobilières et une faiblesse des productions.

263
 Conclusion du chapitre 1

La crise de logement à Abidjan est imputable à différents facteurs. Le régime

foncier comporte des aléas qui défavorisent la production suffisante de logements. Il s'agit
des normes élevées de construction et d'équipement foncier ainsi que des procédures
administratives complexes. L'ambiguïté du droit foncier urbain constitue une entrave à la
production massive de logements au regard de la coexistence du droit coutumier et du droit
moderne loin de garantir la sécurité foncière.
L'accès au sol présente des difficultés. Les modes de cession de terrains urbains
sont complexes. La cession avec transfert de propriété comporte trois phases. La cession
commence par la lettre d'attribution, ensuite l'arrêté de concession provisoire et enfin
l'arrêté de concession définitive aujourd'hui substitué par le certificat de propriété
foncière qui confère à l'acquéreur le titre de propriété définitif. La complexité de la
procédure pour l'obtention de ces documents entraine des blocages dans l'activité
immobilière vu que pour les prêts bancaires ces documents sont exigés.
Pour les constructions, il est exigé un permis de construire lequel est délivré par
l'Etat après examen d'un dossier du projet de logement. A ce niveau, la rigidité est à son
comble. Les normes de construction sont élevées, le dossier est d'une longueur
déconcertante. Au regard de ces réalités, le régime foncier du fait de sa rigidité est loin de
faciliter l'accès au sol et la production de logements.
A cela s'ajoute les procédures administratives à caractère complexe au regard de la
longueur des dossiers, la lenteur ainsi que la lourdeur et le favoritisme qui sont de nature à
ralentir ou retarder la production de logements. La dualité du droit foncier et la faiblesse de
production de terrains constituent par ailleurs des réalités favorisant ! 'insignifiance des
rendements immobiliers.
L'insuffisance criarde de logement dans la ville dérive également de la croissance
rapide de la population. Le rythme de construction des logements ne suit pas celui de la
dynamique démographique dans la métropole. Passant de 550000 habitants en 1965 à
2877948 habitants en 1998, la rapidité de la croissance, essentiellement due à
l'immigration et l'exode rural, engendre une pression démographique qui provoque et
accentue le déficit de logement.
Les difficultés financières s'avèrent être également un frein à la production massive
de logements. En effet la crise économique et la hausse des coûts des matériaux de
construction sont d'un impact néfaste sur l'activité immobilière.

264
CHAPITRE Il : LES CONSEQUENCES DE L'INSUFFISANCE DU LOGEMENT
ECONOMIQUE A ABIDJAN

L'insuffisance du logement a des retombées négatives à Abidjan. La prolifération des

quartiers précaires, la spéculation et la flambée des prix dans les domaines foncier et
immobilier ainsi que la cherté de la location de logement, le surpeuplement et la
modification des logements émanent de ce problème.

1- LA PROLIFERATION DES QUARTIERS PRECAIRES

1-1-Les bidonvilles à Abidjan

Les logements économiques pourtant dits sociaux sont devenus la propriété des
classes moyennes et inaccessibles aux populations défavorisées prix (Antoine ;
Dubresson; Manou Savina 1987)192• Accaparé par les classes moyennes et en plus en
insuffisance, le logement économique s'avère ne pas être à la portée des classes
inférieures. Partant les populations de catégorie défavorisée du fait de l'incapacité d'accès
aux logements décents ont pour recours ! 'habitat précaire.

192
Antoine .P, Dubresson; Manou Savina, cité par Antoine .P, la crise et l'accès au logement dans les villes
africaines, in crise et populations en Afrique, 1996, p279

265
Tableau 20: Les principales causes d'habitation des bidonvilles à Abidjan
Causes d'habitation des
bidonvilles Causes évoquées par les Nombre de
Bidonvilles enquêtes réponses selon la
enquêtés selon cause évoquée
les communes
-manque de logements 3
Yaossehi (Yopougon) -manque de moyens financiers 2

Avocatier (Abobo) -manque de logements 5

Gobelé (Cocody) -proximité du lieu de travail 4

-manque de moyen financier 1
-manque de logements 1
Marcory Poto-poto -manque de moyen 2
-proximité du lieu de travail 2
Zoé Bruno (Koumassi) -proximité du lieu de travail 2
-manque de logements 3
Abattoir (Port-Bouët) -proximité du lieu de travail 2
-manque de logements 3
SON A CO (Treichville) -manque de moyens financiers 2
-manque de logements 3
Mossikro (Attécoubé) -manque de logements 3
-manque de moyens 2
Adjamé compensation -manque de logements 3
-proximité du lieu de travail 2
Total 45
Source : nos enquêtes, 2010

Dans ce tableau, le manque de logements ressort comme la cause principale de

l'habitation des quartiers précaires par les populations à Abidjan. Sur les 45 personnes
enquêtées dans des bidonvilles abidjanais, 24 ont avancés cette raison comme étant le
facteur de leur installation dans ces quartiers. Cette cause étant évoquée par plus de la
moitié des enquêtés, il ressort que le manque de logements autrement dit l'insuffisance de
logements constitue la raison fondamentale de la prolifération des quartiers précaires à
Abidjan. L'évolution et l'extension des bidonvilles découlent donc de l'insuffisance de
logements dans la capitale économique du pays.

266
 1-2-Lcs caractéristiques de l'habitat précaire
De toutes les variantes de cet habitat, nous retiendrons la forme édifiée en
matériaux de récupération et assimilable à des bidonvilles. Nous avons diverses
caractéristiques. En certaines aires, l'habitat précaire est un "habitat végétal'', dans
d'autres les constructions sont en terre (banco) avec une armature en bois, en certaines
autres, il se limite à des cabanes en planches. Partant, les constructions sont implantées en
désordre dans une grande anarchie, sur des terrains non assainis. Les équipements et
réserves font défaut et l'eau est puisée dans la nappe phréatique ou dans un marigot.
Cet habitat n'est pas conçu pour une longue période, par conséquent il représente
un investissement réduit au minimum grâce aux matériaux de récupération. Comme
l'affirme Haeringer dans ce type la voirie est un réseau de piéton hiérarchisé en forme de
193
réseau sanguin .

1-3-Habitat précaire: Dynamique spatiale et démographique

Selon l' AUA, en 1985 l'habitat précaire occupait une superficie de quelques 750
hectares. En 1987, deux ans plus tard, il s'étend sur un millier d'hectares. D'après la même
structure194. Il ressort qu'en seulement deux ans l'habitat précaire a conquis plus de 300
hectares supplémentaires. Au total l 'AUA dénombre 68 bidonvilles repartis dans toutes les
communes d'Abidjan excepté le Plateau. Le Ministère de l'Environnement (1998) parle de
près de 70 quartiers précaires à Abidjan195. Ces multiples bidonvilles présentent une
croissance continue.
En 2007, la superficie des bidonvilles passe à 1893 hectares soit 9% de l'espace
abidjanais. Il ressort une croissance considérable de l'habitat précaire et à Abidjan. Cette
forte représentation est également démographique.

193
Haeringer.P, Politique urbaines à Abidjan, 1985, p35.
194
AUA, cité par Yapi.D, 1994, op.cit, p46
195
Ministère de l'environnement, 1997, op.cit, p97

267
Tableau 21: Evolution de la population de l'habitat spontané à Abidjan.
Année Population totale
1963 37280
1973 161700
1975 276400
1979 211790
1985 265363
1988 285260
1998 400000
Source: Yapi Diahou (1994), p53 ; Ministère de l'Environnement(! 998), p97

L'habitation précaire à Abidjan marque son importance aussi par son poids
démographique. En effet la population des bidonvilles caractérisée par une croissance
rapide est significative. De 37 280 habitants en 1963, cette population est passée à 161.700
en 1973 et a atteint 211.790 habitants en 1979. En 1985, elle s'élève à 265363 habitants
soit une augmentation de 23,3% par rapport à 1979.
En 1988, les données démographiques font état d'une population de 265363 dans
les quartiers précaires soit une augmentation de 9,3%, ce qui constitue un gain de
personnes important par les bidonvilles en 3 ans. Dix ans plus tard, en 1998, cette
population atteint 400000 habitants, soit environ le double de celle de 1988.
La Population des bidonvilles est donc importante et en croissance continue. Cette pression
démographique des quartiers précaires est imputable à la crise du logement dans la ville
d'Abidjan.

1.4- Localisation et sites des quartiers précaires à Abidjan.

La prolifération des bidonvilles dans la capitale économique est remarquable. Dans

la ville, est présente une multitude de bidonvilles localisés sur des sites à risques en
général. En effet l'habitat précaire est développé sur le cordon littoral, les marécages de
l'île de petit Bassam, sur les talwegs et escarpements mais aussi au sein des lotissements
officiels.

268
 Les bidonvilles sur le cordon littoral et les marécages

Dans la partie sud de la ville, le cordon littoral et les marécages de l'île abritent
vingt-trois (23) bidonvilles dont les plus vieux quartiers précaires d'Abidjan. Le cordon
littoral se trouve être également sableux.
D'origine marine, peu élevé de 2 à 6 met inégalement large d'ouest en est rapporte
Y API Diahou, ces cordons sableux sont prolongés sur l'ile de Petit Bassam par des
formations fluviales lagunaires avec lequel ils forment une zone inconvenable qualifiée de
bas plateaux. Ces formations sabla-argileuses se présentent comme des bandes massives
séparées entre elles par les zones basses marécageuses des bras lagunaires. Elles se
196
terminent sur la lagune par une pente assez brusque de 2 à 6 mètres de dénivelé .Ces sites
par ailleurs sont non lotis et dépourvus d'équipements en eau, en électricité
d'assainissement et de voiries dignes.
La commune de Port Bouët compte treize (13) bidonvilles sur le cordon littoral
Comme exemples, nous avons les quartiers Vridi Canal et Zimbabwé ou "pointe des
fumeurs", les plus peuplés et vieux. Situés aux extrémités sud et nord de la zone
industrielle de Vridi, ces deux (2) quartiers sont liés, par leur situation à ce facteur
économique. Ces quartiers ont investi des îlots relevant du domaine privé de l'Etat. Installé
sur plus d'un ruban de sable assez étroit, Vridi canal s'étire sur plus d'un kilomètre le
long de la voie de chemin de fer qui aboutit au canal. L'extension de ce quartier est bloqué
de tous les côtés, à moins de franchir le canal dans sa partie sud indique Yapi Diahou. En
effet, au nord et à l'Ouest de ce ruban rectangulaire, les velléités d'extensions sont
compromises depuis le milieu des années 60, période à la quelle ont démarré les
implantations industrielles. Son extension dans la pente étant bloquée par l'usage de terrain
au profit de l'hôtellerie de luxe et des réalisations sociales de l'ex-EECI aujourd'hui CIE, il
ne reste à ce quartier la densification pour faire face aux besoins de son accroissement
interne souligne Yapi D.A.
Zimbabwé, appelé "pointe aux fumeurs" et rebaptisé Vridi III, s'étend sur un
triangle ouvert sur la lagune par ces côtés nord et est. Le quartier est limité dans sa partie
sud par la clôture des établissements industriels. Partant l'extension de ce quartier n'est
possible qu'en rognant quelques mètres carrés sur la lagune par des remblais.

196
YAPI D.A (1994), op., cit, p61.

269
 Les quartiers précaires localisés dans les zones marécageuses de l'île de petit
Bassam, se situe dans la commune de Koumassi. Les bidonvilles de cette commune sont
ouverts sur la lagune par la pointe du sud-est. L'un des plus vieux s'avère être le quartier
Zoé-Bruno. Situé à l'extrémité sud de la zone industrielle de Koumassi, il est bordé sur ces
côtés nord et ouest par les établissements industriels et ouvert sur la lagune.

- Les bidonvilles sur les talwegs et les escarpements

Les bidonvilles localisés sur les talwegs et escarpements appartiennent à la
commune de Cocody qui en abrite d'ailleurs treize ( 13 ). Ces sites sont des vallées et talus
raides en général qui constituent des zones hautement dangereuses pour la vie humaine.
Le quartier Gobélé par exemple aligne ses baraques de part et d'autres d'une ligne
d'écoulement délimitant le sous quartier des deux plateaux à l'ouest et celui d' Ahogban à
l'est. Dans ce quartier "de nombreuses baraques sont adossés aux parois des talus, d'autres
ont regagné les hauteurs, mais elles en occupent surtout les pentes raides et ravinées"
indique YAPI Diahou (1994). Ce quartier densément peuplé n'a quasiment plus de
territoire à conquérir en dehors d'une étroite friche.
Par ailleurs Washington de son vrai nom Lycée technique village est un ensemble
de baraques sur un talus d'environ 300 mètres de dénivelé logeant le collecteur construit
entre Adjamé et Cocody. Sur les pentes et les terrains plans, s'étend un deuxième
alignement plus densément peuplé, certaines constructions se localisent sous les lignes de
hautes tensions de l'ex-EECI (aujourd'hui la CIE) avant d'être détruites suite aux réactions
de ladite société.

-Les bidonvilles dans des lotissements officiels

Dans les lotissements officiels de la ville d'Abidjan, l'on enregistre la présence de
l'habitat précaire. Dans quasiment toutes les communes de la ville, des baraques sont
construits dans des espaces lotis entièrement équipés en eau, en électricité et d'une voirie
digne. Les baraques ont donc pris possession d'un lotissement qui jamais ne leur sera

destiné.
La présence des baraques au sein des lotissements officiels émane de "la gentillesse des
propriétaires des lots" ceux-ci pour dépanner un ami acceptent de lui prêter leur lots pour
construire quelques maisons en bois en attendant. Mais le statut de propriétaire privé des
lots n'empêche nullement l'Etat d'intervenir pour exiger le respect des clauses du cahier

270
des charges. Cependant, même réelle et persistante "la pression de l'Etat, soucieux de
défendre ses normes de construction parvient difficilement à dissuader les propriétaires
prêteurs de sorte que les baraques résistent aux assauts des bulldozers, quelque fois avec la
tolérance et même le concours des autorités administratives 197. Partant les lots attribués en
propriété privée tendent à devenir des terrains favorables à des implantations de baraques.
Cette invasion de lots privés, régulièrement attribués, est un phénomène plus marqué dans
la commune de Koumassi où les baraques sont implantées sur les zones du campement
remblayées et sur les plus anciens lotissements de la SETU.
Un autre exemple constitue celui d' Adjamé compensation un quartier précaire de la
commune de Cocody. Dans ce bidonville, les baraques sont éparpillées entre le zoo et les
Gendarmerie d 'Ag ban d'une part et entre la route du zoo et du zoo d'autre part au nord des
deux-plateaux.
L'Etat lui-même n'est pas épargné par ce mouvement "de colonisation" des
lotissements par l'habitat précaire. Près de la zone industrielle Banco-Nord dans la
commune de Yopougon, le quartier Dépôt III et IV rebaptisé "Naman Kouassi N' goh"
occupe un ilot du domaine privé de l'Etat.
Les quartiers précaires sont donc implantés dans la quasi totalité des communes de la ville
d'Abidjan sur, des sites en général inappropriés et dangereux pour la vie humaine.

197
YAPI D.A (1994), op., cit, p64.

271
 Carte 7 : les bidonvilles d'Abidjan

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Source ; Pholos obllquea AUA CIV , 1-4 145 • 1985

272
Carte 8 : Répartition des quartiers précaires à Abidjan

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273
 Conclusion partielle

La crise de logement a des conséquences négatives dans la ville d'Abidjan.

L'insuffisance de logements a pour corollaire la prolifération des quartiers précaires dans
la métropole. La ville compte près de 70 bidonvilles. Ce sont des quartiers localisés dans
des zones à risques à savoir des thalwegs, les sites marécageux et des vallées. Dans ces
espaces sont bâtis des baraques faites de matériaux de récupération. Ces quartiers se
caractérisent par l'insalubrité et le manque d'équipements d'assainissement. Ces
bidonvilles connaissent d'ailleurs une importante extension. De 750 hectares en 1985, la
superficie totale des bidonvilles passe à 1893 hectares en 2007. A l'extension spatiale
s'ajoute une dynamique démographique dans les quartiers précaires. De 37.280 habitants
en 1963, la population des bidonvilles atteint 400 000 habitants en 1998. L'insuffisance de
logement est d'un impact néfaste considérable.

II- LES CONSEQUENCES ECONOMIQUES ET SOCIALES

2-1-Les conséquences économiques

2-1-1-La spéculation et la flambée des prix foncier et immobilier

La crise de logement dans la ville d'Abidjan a des aléas dans les domaines foncier
et immobilier. En effet, l'insuffisance de logements entraîne l'importance de la demande
et une surenchère sur le marché foncier et immobilier, la demande étant très forte par
rapport à l'offre les prix grimpent. La spéculation et la flambée des prix des terrains et
logements dans la ville d'Abidjan est déconcertante. Le cas du logement économique dit le
logement du plus grand nombre est particulièrement parlant. Une majorité de la population
abidjanaise est privée de l'accès au bâti, les logements sociaux eux-mêmes faisant l'objet
198
d'une intenses spéculation" rapporte De Dianous (S) (1998) .

Dans cette situation, les pauvres sont défavorisés vu que les programmes de logements
économiques s'adressent à des ménages dont le revenu est supérieur à 150 000 F CF A soit
une population de classe moyenne. Partant, la majorité dont les revenus mensuels sont
inférieurs à 150 000 est exclue. En effet, les coûts des logements connaissent une hausse
régulière et ne sont à la portée des catégories déshéritées. Plafonné à 15 millions FCF A au

198
Dianous (S) (1998), op cit, p 16

274
début des années 1980, le prix du logement économique est passé aujourd'hui à un niveau
maximum de 20 millions de Francs CF A. Les cours des terrains sont également en pleine
hausse, de 3500 FCF A le m2 dans la décennie 60 le coût se maximise à 30 000 le m2 de nos
Jours

2-1-2-La cherté de la location

Au nombre des corollaires de l'insuffisance de logements à Abidjan, nous avons la
cherté des loyers. La crise de logement dans la ville a occasionné la hausse des loyers.
Selon Manou Savina, la demande étant de loin supérieure à l'offre du fait de la croissance
démographique, les loyers grimpent.
Dans le pays, Abidjan est la ville qui enregistre les loyers les plus élevés. La
surenchère provoquée par la faiblesse de l'offre de logements a conduit à des loyers
exorbitants. Pour un même type de logement, le loyer vaut trois fois plus que celui de
l'intérieur du pays.
Les loyers de logements d'une pièce ou de deux pièces à Abidjan correspondent à
ceux des logements à quatre pièces ou cinq pièces à l'intérieur du pays et sont encore plus
spacieux. La cherté des loyers à Abidjan est démesurée. Abidjan, la ville des locataires
enregistre hélas une hausse régulière des loyers liée à la spéculation. D'un maximum de 20
000 FCFA par mois à la veille de l'indépendance, le loyer le plus élevé est aujourd'hui à
199
plus de 73 000 FCF pour le logement économique.

2-2-Les conséquences sociales

2-2-1-Le surpeuplement des habitations

L'insuffisance de logements cause le surpeuplement des habitations. Selon

TIECOURA. A, les logements sont parfois d'une pièce pour six(6) à sept (7) personnes
précisément à Yopougon Kouté200. Devant la faiblesse de l'offre, la forte demande de
logements conduit à un surnombre de résidents dans les habitations .Cette situation touche
en général les quartiers populaires. Avec l'augmentation de la taille de la famille et la crise
de logement, les populations n'ont d'autre choix que de demeurer dans l'habitation
occupée bien que ne correspondant plus aux besoins de la famille. Le surpeuplement des

199
BLANC.B et al, 1991, op.cit, p71
200
TIECOURA .A, op.cit, 2008, p7 l.

275
logements dans l'agglomération abidjanaise est à son comble. Ce fait est devenu presque
normal pour les populations. Devant l'insuffisance de logement dans la ville, les
populations se voient dans l'obligation de se contenter des logements dans lesquels elles
résident nonobstant l'agrandissement des familles. Ainsi, dans maintes habitations, les
chambres étant saturées, les salles de séjour servent de dortoirs les nuits.

2-2-2-La modification des logements

L'insuffisance de logements amène les populations à la modification de leur
habitation. A défaut de trouver un logement correspondant à ces aspirations et à ces
moyens, les populations se contentent de celles où elles logent en l'adaptant à ces besoins.
D'après Karine (C), les superficies habitables sont jugées trop souvent insuffisantes pour
les familles africaines. Des modifications sont donc apportées pour ajuster le logement à la
taille du ménage. Partant, « démolitions, reconstruction et agrandissement des habitations
sont les maître-mots du comportement ivoirien face à sa location ou à sa propriété ». Nous
distinguons selon Karine C deux types de modification :
Les modifications qui n'entraînent de changement dans la configuration de
l'habitation
"Sont répertoriées comme transformations légères, toutes les modifications intérieures ou
extérieures d'amélioration, de particularisation, de réorganisation des pièces qui
n'engagent pas de gros travaux'v''".
Les modifications qui affectent l'espace de l'habitation
"Par ces modifications nous avons toutes les extensions de pièces ou nouvelles
constructions de pièces accolées ou de dépendances à l'habitation initiale. Ces
modifications structurantes sont généralement effectuées avec des matériaux lourds ou
durs"202_

Les modifications engagent des sommes relativement importantes.

201
Karine (C), (1994), op cit, p14
202
Karine (C), (1994), op cit, p14

276
 Conclusion partielle

L'insuffisance de logements à Abidjan à des répercussions négatives. La crise de

logement à engendré dans la capitale économique la spéculation et la flambée des prix dans
les domaines foncier et immobilier. Les demandes de logement et de terrains étant très
fortes, les prix grimpent. La hausse des coûts de terrains et de logements économiques
dans la ville a atteint des proportions démesurées. D'un plafond de 15 millions, le coût de
logement économique est maximisé à 20 millions de francs CF A maximum depuis
quelques années. De 3500 F CF A le m2, le coût des parcelles est majoré à 30 000 F CF A le
m2 de nos jours. A cela s'ajoute la cherté de la location. En effet, Abidjan la ville des
locataires connaît une hausse continue des loyers. De 20 000 F CF A dans la décennie 60, le
loyer le plus élevé est passé aujourd'hui à plus de 73 000 FCF A pour le logement
économique. La ville enregistre les loyers les plus chers du pays. Par ailleurs la
promiscuité et la modification des habitations sont imputables à l'insuffisance de
logements dans la ville.

277
 Conclusion du chapitre 2

La crise de logement dans la capitale économique ivoirienne a de graves retombées.

L'insuffisance de logements entraine la prolifération des bidonvilles. La métropole compte
68 quartiers précaires ayant une croissance spatiale déconcertante. De 750 hectares en
1985 la superficie de l'habitat précaire est passée à 1893 hectares en 2007 soit 9% de
l'espace abidjanais. Son poids démographique est aussi important .De 37280 habitants en
1963, la population de l'habitat précaire atteint 400000 en 1998.Ces quartiers précaires se
localisent dans des zones à risque à savoir les thalwegs, les vallées et les sites marécageux.
L'insalubrité et l'absence d'équipements d'assainissement y sont à leur comble.
Par ailleurs, l'insuffisance de logements a pour corollaire la spéculation foncière,
immobilière et la flambée des prix. Les demandes étant très fortes, les coûts grimpent de
façon démesurée. De 3500 f Cfa le m2 dans la décennie 60, le coût des terrains est
maximisé à 30000 f Cfa le m2 depuis quelques années. Pour les logements économiques, le
prix plafonné à 15 millions dans les années 90, est à 20 millions de francs CF A de nos

JOUrS.

Outre cela, l'insuffisance de logements favorise la hausse des loyers .La ville enregistre
les loyers de loin les plus excessifs du pays. Un autre corollaire du manque de logements
constitue le surpeuplement et la modification des logements.

278
 CONCLUSION DE LA TROISIEME PARTIE

Le manque excessif de logements dans la ville est tributaire de différents facteurs.

Au nombre de ces derniers figurent les insuffisances de la politique ivoirienne de
l'habitat urbain. En effet la faiblesse de la production foncière ainsi que la rigidité du
régime foncier sont de nature à entraver la production suffisante de logements. La
production de logements est réglementée par le régime foncier qui par sa rigidité constitue
un obstacle.
D'emblée la production foncière est contrôlée par l'Etat. La cession de terrain
manque de facilité et est monopolisée par l'Etat au travers d'un régime d'immatriculation
rigoureux qui confère la sécurité foncière. La cession de terrains s'avère complexe. La
cession avec transfert de propriété aboutit à la propriété définitive en passant par la
délivrance de la lettre d'attribution, de l'arrêté de concession provisoire et de l'arrêté de
concession définitive aujourd'hui substitué par le certificat de propriété foncière.
La complexité des procédures, et la longueur des dossiers en font un frein à la
production massive de logements. En plus les normes de construction sont élevées et
rigoureusement contrôlé par l'Etat au moyen du permis de construire. Par ailleurs
l'élitisme avéré dans l'attribution des terrains et des logements économiques concourt à
l'amplification du problème de logement.
En outre la lenteur administrative dans le cadre de l'élaboration des documents
fonciers, limite les réalisations de logements.
Par ailleurs la dynamique démographique de la ville cause d'énormes besoins de
logements .De plus, la crise économique ajoutée à la hausse des coûts des matériaux de
construction défavorisent la production suffisante de logements, partant la crise de
logement s'amplifie.
Les conséquences de l'insuffisance de logements dans la métropole sont
pesantes. La prolifération des bidonvilles dans la ville est déconcertante .Près de 70
quartiers précaires sont comptabilisés dans l'agglomération. Par ailleurs, la spéculation
foncière et immobilière, la hausse des loyers et le surpeuplement d'habitations ainsi que la
modification des logements constituent les effets pervers du déficit de logement.

279
 CONCLUSION GENERALE

Localisé au Sud de la Côte d'Ivoire sur le littoral dans la région des lagunes,
Abidjan, ville macrocéphale est de loin l'agglomération la plus importante de la Côte
d'Ivoire. Etendue sur une superficie de plus de 65 000 hectares, la métropole se trouve au
cœur du climat subéquatorial caractérisé par des températures élevées et des pluies
abondantes. A la faveur de ce climat, la ville se situe dans une zone forestière. Le site
pittoresque de la ville se compose de zones lagunaires et de plateaux continentaux.
La ville compte dix communes. L'urbanisation galopante fait d'Abidjan le principal
foyer de peuplement du pays. En 1998, la population est évaluée à 2 877 948 habitants
pour un taux de croissance de 3,8%. La communauté étrangère représente 29% de cette
population qui constitue 45,7% de la population urbaine nationale. La cité, vitrine de la
Côte d'Ivoire, bénéficie à cet effet des infrastructures et équipements les plus importants
du pays. Diversité et densité caractérisent ces édifices dans la ville. Le principal s'avère
être le Port Autonome d'Abidjan. La ville rassemble une multitude de services
administratifs dont les institutions politiques du pays et les sièges sociaux des entreprises
de la sous-région.
A vcc les atouts sus mentionnés, Abidjan est une agglomération en pleine essor
économique. De nombreuses activités industrielles et du secteur tertiaire sont développées
dans la ville. A elle seule, Abidjan représente 70% des activités économiques du pays.
Cependant comme toute ville, Abidjan se trouve confronté à des problèmes. Lesquels se
particularisent par leur caractère criard et pléthorique. Ces difficultés sont essentiellement
liées à la dynamique démographique de la ville. Ainsi la métropole est le théâtre de
l'insalubrité, de l'insuffisance et de la dégradation prononcée des infrastructures et
équipements ainsi que de la pollution de l'eau et de l'air. Les zones enherbées et les
risques naturels sont légions dans la ville. La prolifération des bidonvilles est manifeste
dans la cité. A cela s'ajoute un chômage grandissant et un système de transport défaillant
source de difficultés quotidiennes de déplacement. A Abidjan, la recrudescence de la
criminalité amplifie l'insécurité. Nombre de forfaits sont enregistrés chaque jour. Les
problèmes posés dans la ville sont donc pluriels.
L'habitat n'est pas également épargné en dépit d'une politique urbaine de l'habitat
favorable. Le souci de loger les populations urbaines conduit les autorités dès
l'indépendance à l'adoption d'une politique de promotion du logement économique.

280
L'Etat opte pour une politique de promotion de l'habitat économique. Héritée de la
colonisation, cette politique est caractérisée par un engagement profond des pouvoirs
publics.
Pour atteindre l'objectif escompté, d'importants moyens sont mis en place. Après le
Ministère de la Construction et de l'Urbanisme, l'Etat crée des structures spécialisées que
sont le BNETD-BCEOM, !'AURA et la SEMA pour des missions d'étude et de
planification urbaines.
Des instruments d'intervention étatiques voient le jour. Il s'agit de structures de
financement, de production foncière et immobilière. Le financement de l'habitat est assuré
par l'Etat et des structures étrangères. Le pouvoir central intervient par le crédit de Côte
d'Ivoire et successivement l'OSHE, la BNEC et la CAA, le FSH ayant logé dans chacune
des trois dernières structures.
Le financement externe dérive des prêts consentis par la CCCE, la Banque
Mondiale, l'US-AID, et la BCEAO aux promoteurs immobiliers. Des emprunts ont
également été concédés à la production foncière par les trois dernières structures précitées.
En relais au DUH, la SETU créée en 1967 constitue ! 'instrument de production de
terrains. Elle a à son actif plus de 3 000 hectares de terrains produits à Abidjan. Deux
sociétés sont mises en place pour la production de logement : la SICOGI et la SOGEFHIA.
A la fin de la décennie 70, les résultats de cette politique sont probants. On assiste à un
boom de logements économiques.
Cette politique engagée dès l'indépendance nonobstant ses prouesses remarquables
doit être abandonnée du fait de ces insuffisances et de facteurs inattendus.
De la fin de la décennie 70 à 1980 des difficultés financières entravent la poursuite
de cette politique de logement. En effet le retrait de la CCCE, principal soutien financier
extérieur du secteur de l'habitat et la crise économique amplifiée à partir de 1980 amène la
Banque Mondiale à recommander la réorientation de la politique urbaine déjà critiquée par
! 'institution.
La banque décrie principalement les normes élevées d'équipement foncier et de
construction de même que l'accès difficile aux logements par les populations déshéritées et
le caractère budgétivore de l'engagement de l'Etat dans ce secteur de l'habitat.
Devant cette situation, la redéfinition de la politique urbaine de logement est adoptée dans
la décennie 80. La nouvelle politique de logement se caractérise par une limitation de
l'intervention de l'Etat au profit du privé. Partant les principaux instruments étatiques sont

281
successivement dissouts notamment le crédit de Côte d'Ivoire, la BNEC, la SETU, la
SOGEFHIA. Accordant toujours la priorité à l'habitat économique, cette politique confère
aux promoteurs privés le rôle capital de production immobilière. Aujourd'hui 51 sociétés
immobilières privées sont enregistrées avec pour principal champ d'action Abidjan. Le
privé assure le lotissement par les communautés villageoises. Le financement de l'habitat
émane en partie de ce dernier au travers de crédits bancaires, de fonds propres et de prêts
fournisseurs.
Le rôle de l'Etat se résume à la contribution au financement et à la production
foncière. En effet la BHCI, structure étatique où loge le FSH, octroye des prêts
immobiliers. En outre, le CDMH institué par l'Etat avec le soutien de la BIRD concède les
prêts acquéreurs relatifs au logement économique. La production foncière est effectuée
successivement par le CTU et l'AGEF. Le CTU a produit un total de 4 480 parcelles à
Abidjan et l' AGEF 53 hectares de terrain. La faiblesse de la production de cette dernière
s'explique principalement par l'instabilité politique et l'insuffisance des moyens financiers.
Les moyens susmentionnés permettent aux promoteurs privés de réaliser un ensemble de
logements essentiellement composé de l'habitat économique. La production totale est de
plus de 148283 unités inégalement reparties dans la ville.
Cependant l'habitat abidjanais se caractérise par une insuffisance criarde. La crise
de logement à Abidjan constitue un problème majeur. Déjà énormes dès l'indépendance,
les besoins annuels de logements dans l'ensemble sont croissants et colossaux. Au moins
80% de ces besoins représentent ceux de logements économiques. De façon globale l'offre
totale est évaluée à plus de 148 283 unités.
Exorbitant les deux décennies après l'indépendance, les besoins de logements
enregistrent une baisse du rythme d'évolution à partir des années 80. De la décennie 90 à
nos jours la tendance à la hausse est de mise. La demande de logements connait de
nouveau une recrudescence continue.
En face, l'offre annuelle est d'une faiblesse inespérée. L'habitat réalisé, durant la
mise en œuvre des différentes politiques, présente des caractéristiques diverses. L'habitat
produit est essentiellement de type économique.
De 1960 à 1986, période de l'engagement de l'Etat dans la production immobilière,
l'habitat économique réalisé se compose principalement de logements en bande d'un étage.
Les superficies des terrains vont de 100 à 600 m2• Les logements comptent au maximum
cinq (5) pièces et sont essentiellement cédés en location-simple pour des loyers ayant subis

282
une hausse et compris désormais entre 13 000 et 73 OOOFCfa. La production pendant cette
période est de plus de 100000 logements économiques. A partir de 1987 la nouvelle
politique de logement donne lieu à une production immobilière de plus de 48 283 dans
l'ensemble significativement composée de duplex. Les logements sont de deux à cinq
pièces pour des surfaces de terrains allant de 100 à 600m 2• Les logements sont offerts
essentiellement par vente directe à des prix variant de 8 millions à 20 millions selon le
type de construction. La production de logement reste insuffisante.
L'on enregistre une offre de 7217 logements pour un besoin de 19020 logements en 1975
soit 40% des besoins satisfaits. En 1988, la production est de 2 4 7 logements devant un
besoin de 17861 logements, l'offre ne répond qu'à 1,3% des besoins. En 1998, l'offre
passe à 2485 logements pour un besoin de 19 528 logements. Depuis la crise survenue en
2002 les besoins de logements à Abidjan connaissent des proportions démesurés eu égard
les déplacements massifs vers la ville. En 2009 les besoins étaient de plus de 27 000
logements pour une offre de 522 logements soit une satisfaction de 2% des besoins .En
2011, l'offre ne répond même pas à 1 % des besoins.
Partant Abidjan se trouve confronté à un déficit profond et évolutif de logements
qui concerne au moins à 80% l'habitat économique. De 11803 logements en 1975, le
déficit annuel atteint 17043 logements en 1998 et passe la limite de 26000 logements en
2009 et atteint 28711 logements en 2011.Le déficit cumulé est chiffré à plus de 300000
logements.
Certes imputable à la croissance rapide la population abidjanaise et à la cherté des
matériaux de construction, cette crise de logement émane également des insuffisances de la
politique de l'habitat à savoir la faiblesse de la production foncière, la rigidité du régime
foncier ivoirien et l'élitisme dans l'attribution des lots et logements économiques. En plus,
Les insuffisances administratives entravent la production de logements.
Les conséquences de cette situation dans la capitale économique sont lourdes. La
prolifération des bidonvilles constituent les dérivés de l'insuffisance de logements. Ce
problème cause également la spéculation foncière et immobilière ainsi que la cherté de la
location. Dans la ville, la promiscuité et la modification des logements sont également les
effets pervers de cette crise de logement.
Les politiques de logements ne parviennent pas à palier la crise de logement à Abidjan. Les
besoins de logement ont atteint des proportions démesurées. Les attentes des populations
s'éloignent chaque année de plus en plus des horizons de l'espérance devant la faiblesse de

283
l'offre annuelle. Il faut de nouvelles mesures pour remédier à cette insuffisance de
logements à Abidjan; il s'agit de propositions de substitution de solutions à l'effet de
favoriser la production massive de logement. Les thèmes autour desquels s'articulent ses
propositions sont :
- La reforme du régime foncier
- La mobilisation de ressources pour accroitre la production foncière
- L'accord de subventions aux promoteurs privés
- l'augmentation des fonds alloués à l' AGEF pour accroitre la production
foncière.

284
 ;'

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cités africaines, p20-24
- Ville d'Abidjan: on occupe l'espace avant son équipement en infrastructures» in
FRATERNITE MATIN n°12121 :p7-8.

V- WEBOGRAPHIE
- WWW.agef.ci
- www.s1cog1.c1

293
TABLES ET ILLUSTRATIONS

294
 LISTE DES CARTES

Carte 1 : Les communes d'Abidjan 70

Carte 2 : Extension de la ville d'Abidjan 73
Carte 3: Communes d'Abidjan comportant les productions étatiques de logements
(SICOGI, SOGEFIHA) 155
Carte 4 : Communes comportant les réalisations immobilières des promoteurs
privés à Abidjan 156
Carte 5 : Communes comportant les logements économiques des promoteurs à Abidjan 157
Carte 6 : Communes abritant les opérations immobilières actuelles des promoteurs
privés à Abidjan 219
Carte 7 : Les bidonvilles d'Abidjan 272
Carte 8 : Répartition des quartiers précaires à Abidjan 273

295
 LISTE DES GRAPHIQUES

Graphique 1 : Pyramide des âges de la population abidjanaise 76

Graphique 2 : Répartition de la population abidjanaise selon la nationalité 78
Graphique 3: Evolution du trafic global de 1950 à 2007 (source, 2000, 2003,2007) 96
Graphique 4: L'évolution des marchandises à l'importation 99
Graphique 5: L'évolution des marchandises à l'exportation 100
Graphique 6 : Répartition des logements par société immobilière 154
Graphique 7 : Répartition de la production immobilière selon le type de promoteur.. 158
Graphique 8 : Besoins et offres de logements de 1965 à 2011 226
Graphique 9: déficits annuels de logement à Abidjan 227

296
 LISTE DES PHOTOS

Photo 1 : Logements en bande à Port-Bouët, secteur Sainte-Arme 206

Photo 2 : Immeuble abritant des appartements à Port-Bouët, secteur Sainte-Anne 206
Photo 3 : Un immeuble abritant des appartements de 3 pièces aux 220 logements
A Adjamé 207
Photo 4: Une tour abritant des appartements de 3 pièces aux 220 logements à Adjamé 207
Photo 5 : Equipement de vaisselle dans une cuisine 208
Photo 6 : Espace de jeu au pied d'un immeuble 208
Photo7 : Logement de type économique : un immeuble comportant des appartements
de 3 pièces au 220 logements à Adjamé 209
Photo 8 : Logement de type économique : un immeuble comportant des appartements
de 3 pièces au 220 logements à Adjamé 209
Photo 9 : Maisons basses disposées en bande à yopougon cité BA TIM 212
Photo 10: Maisons basses disposées en bande à yopougon cité BATIM 212
Photo 11 : Maisons basses disposées en bande à yopougon cité BATIM 213
Photo 12 : Maisons basses disposées en bande à yopougon cité BA TIM 213
Photo 13 : Appartements de 2 et 3 pièces dans les immeubles à Adjamé Fraternité 211
Photo 14 : Duplex à cocody riviera3 211
Photo 15 : Un duplex de 4 pièces à la Riviera palmeraie 212

297
 LISTE DES TABLEAUX

Tableau 1 : Répartition de la population d'Abidjan par sexe et par âge (1998) 75

Tableau 2 : La population d'Abidjan par ethnie ou par nationalité selon le sexe 77
Tableau 3 : Répartition de la population de la ville d'Abidjan par situation dans
l'occupation selon le sexe 79
Tableau 4: Répartition de la population de la ville d'Abidjan par type d'activité
selon le sexe 79
Tableau 5: Evolution de petits métiers selon le type en 1976, 1985 et 1990 102
Tableau 6 : Petits métiers selon les nationalités à Abidjan 104
Tableau 7: Type de lotissements résidentiels et nombre de lots produits par la
SETU de 1971 à 1985 164
Tableau 8: Prêts accordés à la SICOGI et à la SOGEFIHA par OSHE (en millions de
francs CF A) 171
Tableau 9 : Prêts accordés par la CAA aux sociétés immobilières publiques de 1968 à
1970 173
Tableau 10 : Liste des sociétés immobilières 177
Tableau 11 : Liste des sociétés n'existants plus 178
Tableau 12 : Liste des SCI créées 179
Tableau 13 : Promoteurs privés actuels 180
Tableau 14 : Evolution de la population d'Abidjan de 1955 à 2011 198
Tableau 15 : L'évolution des besoins de logements à Abidjan 200
Tableau 16 : Répartition des logements par promoteur immobilier sur la période de 1997
à 2002 203
Tableau 17: Offres de logements économiques de 1965 à 2011 204
Tableau 18: Les quartiers de logements économiques construits par les promoteurs privés 220
Tableau 19: Coût des matériaux de construction (en f cfa) en 1999 et en 2009 262
Tableau 20: Les principales causes d'habitation des bidonvilles à Abidjan 266
Tableau 21 : Evolution de la population de l'habitat spontané à Abidjan 268

298
TABLE DESMATIERES

299
DEDICACE 2
SOMMAIRE 3
SIGLES ET ABREVIATIONS 4
A V ANT PROPOS 7

RESUME 11
INTRODUCTION GENERALE 12
1- COMPREHENSION DU SUJET 12
II- REVUE DE LITTERATURE 15
A- L'HABIT AT ECONOMIQUE : APPROCHE DEFINITIONNELLE 15

B- LE PROBLEME DE L'INSUFFISANCE DE LOGEMENTS URBAINS 16

C- LES CAUSES ET CONSEQUENCES DE CE PROBLEME 17
L-Les causes 17
2- Les conséquences 21
D- LES POLITIQUES DE LOGEMENT MENEES EN COTE D'IVOIRE 23
1 - La politique coloniale urbaine de logement 23
1-1-L'option politique 23
1.2- Les moyens de la politique coloniale de logement urbain
et les productions immobilières 24
2- La réorientation de la politique de logement dès l'indépendance 26
2.1-L'option politique 26
2.2-Les moyens de cette politique 27
2.2.1-Les instruments de la planification urbaine 27
2.2-2- Le régime foncier 29
2.2.3- Les structures d'intervention 30
2.3-L'offre favorisée par cette politique 36
2.4- La remise en cause et la fin de la politique étatique de l'habitat 36
3- La nouvelle politique de logement 38
3.1- Présentation de cette politique 38
3.2- Les moyens de cette politique 38
3.3- Les initiatives du secteur privé et l'offre de logements 40

4- Les caractéristiques de l'habitat produit 41

4.1- Les caractéristiques des logements produits par l'Etat 41
4.2- Les caractéristiques des logements produits par le Privé 42

III- PROBLEMATIQUE 44
IV- LES OBJECTIFS 46
V- METHODOLOGIE DE RECHERCHE 46

A. Les hypothèses de recherche 46

B. Démarche 46
1. Les unités d'observation 47
2. Les variables d'analyse 47
3- Technique de collecte de l'information 52
3.1-La recherche documentaire 52
3.2 - L'observation directe 54
3.3- L'enquête 54
4- La méthode de traitement des données 57
4.1-Le traitement des données 57
4.1.1-Le traitement statistique 57
4.1.2-Le traitement cartographique et photographique 57

300
 4.1.3-Le traitement analytique 58
4.2-Les résultats 58

VI- LES DIFFICULTES 58

PREMIERE PARTIE: PRESENTATION DU CADRE DE L'ETUDE

ET DU CONTEXTE POLITIQUE DE L'HABITAT.. 61

INTRODUCTION 62
CHAPITRE 1 : LES CARACTERISTIQUES PHYSIQUES, SOCIO-DEMOGRAPHIQUES
ET LES INFRASTRUCTURES ET EQUIPEMENTS DE LA VILLE
D'ABIDJAN 63
1- LES CARACTERISTIQUES PHYSIQUES D'ABIDJAN 63
1.1- Historique de la ville d'Abidjan 65
1.2-Le site d'Abidjan 65
1.2.1- Les zones lagunaires 65
1.2.2- Les plateaux continentaux 66
1-2-3-Les dix communes d'Abidjan : une ville fragmentée 67
1.3- Abidjan : la dynamique spatiale 70
Conclusion partielle .. , 74

Il- LES CARACTERISTIQUES SOCIO DEMOGRAPHIQUES D'ABIDJAN 74

2-1-Une population jeune et à majorité masculine 75
2.2-La structure selon la nationalité 77
2.3- La composition par activité 79
2-4-Taille moyenne et revenu moyen des ménages 80

Conclusion partielle 82

Ill- LES INFRASTRUCTURES ET EQUIPEMENTS 82

3.1- Les infrastructures 82
3 .1.1- Les infrastructures routières 82
3.1.2- L'aéroport et le port 84
3.2- Les équipements et les services administratifs 86
3.2.1-Lcs équipements 86
3.2.2-Les services administratifs 87

Conclusion partielle 87
Conclusion du chapitre 1 89

CHAPITRE Il : LES ACTIVITES ECONOMIQUES ET LES PROBLEMES

DE LA VILLE D'ABIDJAN 91

1- LES ACTIVITES ECONOMIQUES 91

1. 1- Les activités industrielles et la pêche moderne 91
1.1.1- Les industries 91
1.1.1.1- Une concentration industrielle remarquable 91
1.1.1.2- Les types d'industrie 92
1.1.2- La pêche moderne 94
1.2- LES ACTIVITES COMMERCIALES 94
1.2.1- Le commerce intérieur 95
1.2.1.1- Les marchés de type africain 95
1.2.1.2- Les centres commerciaux 95

301
 1.2.2- Le commerce extérieur: le trafic portuaire 96
1.3- Le secteur informel 101
1.3.1- L'évolution du secteur informel 101
1.3.2- Les types de métiers et le poids socioéconomique de l'informel à
Abidjan 103
Conclusion partielle 106

1- LES PROBLEMES DE LA VILLE 107

2.1- LA DEGRADATION DE L'ENVIRONNEMENT ABIDJANAIS 107
2.1.1- Les principaux problèmes environnementaux 107
2. 1. 1. 1-Le problème de la gestion des ordures ménagères
et des déchets médicaux 107
2.1.1.2- La faiblesse et la dégradation des infrastructures et équipements 109
2.1.1.3- La difficile gestion des eaux usées et pluviales 1 10
2.1.1.4- La pollution II I
2.1. 1 .5- La dégradation de l'habitat... 112
2. 1. 1 .6- Les Risques naturels I 14
2.1.2- Les problèmes secondaires 115
2. 1 .2. 1- Le désordre spatial lié au commerce de rue I 15
2.1.2.3- L'insuffisance des espaces verts et l'enherbement... 115
2.2- LE CHOMAGE 116
2.2.1- L'évolution du chômage 1.16
2.2.2- Les caractéristiques de la population active au chômage 117
2.3- Le problème de transport et de l'insécurité 119
2.3.1- Le problème du transport 119
2.3.2- Le problème de l'insécurité à Abidjan 121
Conclusion partielle 122
Conclusion du chapitre 2 124

CHAPITRE III: LA POLITIQUE DE L'HABITAT EN COTE D'IVOIRE 126

1- LA POLITIQUE URBAINE DE L'HABITAT SOUS L'ERE COLONIALE 126

1.1- Les principes de la politique coloniale de logement.. 126
1.2- Les moyens de cette politique : Les sociétés immobilières et leur financement 127
Conclusion partielle 128

II- LA POLITIQUE DE L'HABITAT DE 1960 A 1986:L'ENGAGEMENT

DE L'ETAT 129
2.1 - L'option politique et le rôle de l'Etat 129
2.1.1- Le choix d'un habitat économique 129
2.1.2- Le rôle de l'Etat 130
2.2- Les moyens de la politique ivoirienne de l'habitat urbain 131
2.2.1- Les études régulières et les organismes 131
2.2. 1 .1- Les études menées 13 I
2.2.1.2- Les organismes de l'Etat 132
2.2.2- Une croissance urbaine règlementée 132
2.2.3- La réglementation foncière 134
2.2.4- Structures d'intervention financières, de productions foncières
et immobilières 136
Conclusion partielle 136

302
III- LA NOUVELLE POLITIQUE DE LOGEMENT A PARTIR DE 1987 137

3 -1- LA REORIENTATION DE LA POLITIQUE DE L'HABITAT:

CAUSES ET ACTION DE L'ETAT 138
3-1 -1 -Les causes 138
3-1-1-1-le retrait de la CCCE 13 8
3.1.1.2- Les difficultés financières et défaillances de la politique urbaine
Ivoirienne 139
3.1.2- La réorientation de la politique urbaine : les recommandations 140
3.1.2.1- Revoir les objectifs et les modes d'intervention 140
3 .1.2 .2- Associer le secteur privé à la politique urbaine 140
3 .1.2.3- Améliorer le transport 141
3.1.2.4-Améliorer les ressources de l'Etat.. 142
3.1.3- La réaction de l'Etat ivoirien face aux recommandations 142
3.1.3.1. La limitation de l'intervention de l'Etat dans le secteur de l'habitat 142
3.1.3.2-La dissolution des structures d'intervention étatiques 144
3-2 -LA POLITIQUE DES ACTEURS PRIVES A PARTIR DE 1987 145
3.1- l'option politique 145
3.2- le rôle limité de l'Etat 145
Conclusion partielle 146
Conclusion du chapitre 3 147
CONCLUSION DE LA PREMIERE PARTIE 149

DEUXIEME PARTIE : LE LOGEMENT ECONOMIQUE A ABIDJAN :

UNE INSUFFISANCE CRIARDE 151

Introduction 152
CHAPITRE I : PRODUCTION ET ACTEURS DE LOGEMENTS
ECONOMIQUES A ABIDJAN 153
1-LA PRODUCTION EN LOGEMENTS ECONOMIQUES 153
1-1- Les réalisations des sociétés immobilières et leurs localisations 153
1-2-L'organisation de la production immobilière 158
Conclusion partielle 159

II- LES ACTEURS DU SECTEUR DE L'HABITAT 160

2.1-LES ACTEURS ETATIQUES DE 1960 A 1987 161
2-1-1- Les organismes de production de terrains 161
2-1-1-1- La DUH (Direction de l'Urbanisme et de l'Habitat) 161
2-1-1-2- La SETU 162
2-1-2- Les sociétés immobilières et le financement de l'habitat 167
2-1-2-1- Les sociétés immobilières publiques 167
2-1-2-2- L'appareil de financement 168
2-2-LES ACTEURS PRIVES EN PREDOMINANCE A PARTIR DE 1987 176
2- 2-1- Les promoteurs immobiliers 176
2-2-1-1- Les sociétés mises en place avant 1980 176
2-2-1-2-Les sociétés existantes dans les années 80 et 90 176
2-2-1-3-Les sociétés de construction immobilière créées à partir de 2000 178
2-2-1-4- Les sociétés de construction immobilière actuelles 180
2-2-2-Les instruments de production foncière 181
2-2-2-1-Les moyens étatiques 181
2-2-2-2 Les moyens privés: Le lotissement villageois 186
2-2.3- Le financement de l'habitat 188
2-2.3 .1- Le financement par l'Etat 188
2-2.3 .2- Le financement privé 193

303
Conclusion partielle 194
Conclusion du chapitre 1 196

CHAPITRE II : UN DESEQUILIBRE PROFOND ENTRE LES BESOINS ET OFFRE

DE LOGEMENT ECONOMIQUE A ABIDJAN 198

1-LA SITUATION DES BESOINS 198

1-1-Analyse de I évolution de la population abidjanaise 198
1.2 -La notion de besoin en logement 199
1.3- L'évolution des besoins de logements à Abidjan 200

Conclusion partielle 201

II-LA SITUATION DE L'OFFRE DE LOGEMENTS ECONOMIQUES 201

2-1- l'offre de logements de logements économiques 201
2.2- Les caractéristiques de l'offre 205
2.2.1 Les caractéristiques des logements produits par l'Etat 205
2-2-1-1 Les types de construction et leur répartition 205
2-2-1-2- La qualité des logements économiques 209
2 .2.1.3. Les modalités d'offre 209
2.2.2- Les caractéristiques des logements produits par les promoteurs
Privés 210
2.2.2.1- Les types de logements économiques 211
2.2.2.2- La localisation des logements offerts et les quartiers
Construits 218
2.2.2. 3. Les prix et les modalités de vente 221
Conclusion partielle 224

III- LA CONFRONTATION DES BESOINS ET DE L'OFFRE :

UNE INADEQUATION INDENIABLE 225
3-1-un profond déséquilibre entre l'offre et les besoins 225
3-2 Evolution du déficit de logement : des déficits annuels au déficit cumulé 227
Conclusion partielle 228
Conclusion du chapitre 2 223
Conclusion de la deuxième partie 231

TROISIEME PARTIE: LES FACTEURS ET LES RETOMBEES

DE L'INSUFFISANCE DU LOGEMENT ECONOMIQUE
A ABIDJAN 234

Introduction 235
CHAPITRE I: LES FACTEURS DE L'INSUFFISANCE DU LOGEMENT
ECONOMIQUE A ABIDJAN 236

1- LES DEFAILLANCES DE LA POLITIQUE DE L'HABITAT ET LES INSUFFISANCES

ADMINISTRATIVES 236

1-1- LES DEFAILLANCES DE LA POLITIQUE DE L'HABITAT 236

1-1-1- La rigidité du régime foncier 236
1-1-1-1-L'ambigüité du régime foncier 236
1-1-1-2- Une rigueur extrême dans la production foncière 23 7
1-1-1-3- Des principes rigides d'accès au sol.. 240
1-1-1-4- Le permis de construire : la rigidité des normes de construction 245

304
 1.1.1.4.1 -Le permis de construire: définition, validité et types 245
1.1.1.4.2- Les dossiers de demande du permis de construire 246
1.1.4.3-La procédure de délivrance du permis de construire 249
1.1.1.4.4-Le permis de construire : des dispositions légales et la rigidité 251
des normes de construction 254
1.1.2-L'élitisme dans l'attribution des terrains et de logements:
un facteur d'exclusion 256
1-2- Les insuffisances administratives 256
1-2-1-La lenteur et la lourdeur des procédures 258
1.2-2-Les barrières administratives 258
Conclusion partielle 258

II-LA CROISSANCE DEMOGRAPHIQUE RAPIDE, LES DIFFICULTES

FINANCIERES ET LA CHERTE DES MATERIAUX DE CONSTRUCTION 260
2-1-La croissance rapide de la population abidjanaise 260
2-2- Les difficultés financières et la cherté des matériaux de construction 261
Conclusion partielle 263
Conclusion du chapitre 1 264

CHAPITRE II : LES CONSEQUENCES DE L'INSUFFISANCE DU LOGEMENT

ECONOMIQUE A ABIDJAN 265
1- LA PROU FERATION DES QUARTIERS PRECAIRES 265
1-1-Les bidonvilles à Abidjan 265
1-2-Les caractéristiques de l'habitat précaire 267
1-3-Habitat précaire: Dynamique spatiale et démographique 267
1.4- Localisation et sites des quartiers précaires à Abidjan 268
Conclusion partielle 274

II- LES CONSEQUENCES ECONOMIQUES ET SOCIALES 274

2-1-Les conséquences économiques 274
2-1-1-La spéculation et la flambée des prix foncier et immobilier 275
2-1-2-La cherté de la location 275
2-2-Les conséquences sociales 275
2-2-1-Le surpeuplement des habitations 275
2-2-2-La modification des logements 276
Conclusion partielle 277
Conclusion du chapitre 2 278

CONCLUSION DE LA TROISIEME PARTIE 279

CONCLUSION GENERALE 280

BIBLIOGRAPHIE 285
TABLES ET ILLUSTRA TI ONS 294
Liste des cartes 295
Liste des graphiques 296
Liste des photos 297
Liste des tableaux 298
TABLE DES MATIERES 299
ANNEXES 306

305
ANNE:XE

306
Enquête au domaine urbain

Questions
1- quels sont les modes de cession des terrains urbains ?
1- Quels sont les dossiers à fournir pour les demandes de titre foncier ?
2- Quelle est la procédure pour l'acquisition du titre foncier?
3- Quelles est la procédure du lotissement ?
4- Quels sont les dossiers de demande de lotissement ?

307
Enquête à la direction de l'habitat et de la copropriété

Questions
1- De combien sont les besoins et offres annuel de logement à Abidjan ?
2- Quelles sont les sociétés de construction immobilières opérant à Abidjan ?
3- Quelle est la totalité des logements produits par ces sociétés et où sont-ils localisés ?
4- Quels sont les dossiers de demande du permis de construire ?
5- Quelles sont les normes de construction recommandées ?
6- Quelle est la procédure pour la délivrance du permis de construire?

308
Enquêtes auprès des sociétés immobilières

Questions

1- Quels sont les types de logements économiques proposées à la clientèle (type, nombre
de pièces, superficie) et les prix de vente?
2- Quel est le nombre total de logement économique produit la société?
3- Quels sont les différents quartiers construits par la société et ou son t-il localisés ?
4- Quels sont les modalités de vente et les prix des logements économiques ?
5- Quelles sont les sources de financement de l'activité immobilière?
6- Que fait l'Etat pour les sociétés immobilières?
7- Quels sont les problèmes rencontrés et les solutions entreprises?
Enquête à I' AGEF

Questions
1- Quelle est la date de création de l 'AGEF ?
2- Quel est la superficie totale de terrains produits ?
3- Quelles sont les caractéristiques de ces terrains et ou sont-ils localisés
4- A combien sont vendus les terrains ?
5- Comment sont cédés les terrains de l'AGEF?
6- Quelles sont les difficultés rencontrées par l' AGEF ?

309
••
M1r11stére du Logement. du Cadre de Vie el de l'Environnement. Recueil des textes sur l'Urbanisme

1
Si le modifications apportées au projet approuvé

1 Arrêté n· 1596 du 1er octobre 1983 déterminant les

modalités d'appllçatlon du décr,t ZZ·?:41 du 2i
sont réglementaires et ne modifient pas la destination du
proJet, le certificat de conformité sera délivré en prenant
acte de ces modifications.
nov,mbre 1977 en Çlt oui conceme le certificat de
conformité.
1 LE MINISTRE DE LA CONSTRUCTION ET DE
Article 6. • Le certificat de conformité est délivré dans un
délai de 15 Jours. au vu d'une attestation de conformité. et
dans un délai de 30 jours dans les autres cas.
L'URBANISME.

1 vu la loi n• 60-536 du 3 Novembre 1960 portanl

Artlcle 7 •• Si rAutorité refuse d'établir le certificat de
conformi16 au vu du récolement, le dossier est transmis
Constitution de la République de Côte d'Ivoire, pour décision; avec les avis motivés, au Ministre chargé de
vu la loi n• 62-253 du 31 Juillet 1962 relatrve aux
rurt>anlsme.
plans d"urbanisme.
vu la loi n• 65-248 du 4 Août 1965 relative au Article 8. • Les Préfets, les Maires des Communes. le
permis de construire, Maire de la ville d'Abidjan, le Directeur Central de
vu rarticle n"62-3 de la loi n• 80-1160 du 17 rurbanisme et les Directeurs Régionaux de la Constn.iction
Octobre 1980 portant organi,ation municipale de et de rUrbanisme sont chargés chacun en ce qui le
la Côte 'Ivoire, concerne, de rexécution du présent arrêté qui sera publié
vu le décret n• 77-941 du 29 Novembre 1977
au Joumsf ofr!Cief de la République de Côte d'ivoire et
communiqué partout où besoin sera.
portant réglementation du permis de construire
et abrogeant le décret 67-141 du 11 Avril 1967,
vu le décret n• 81-578 du 15 Juillet 1981 fixant les
attributions du Ministre de la Construction et de Fait à Abidjan le 1er octobre 1983
ruroanisme,
vu le décret n• 81-56 du 2 Février 1981 portant
nomination des membres du Gouvernement,
Le Ministre de la Construction et de l'Urbanisme

ARRETE:
N.LASME

Artlcle premier. - Le certificat de conformité est

obligatoire. Il doi1 être demandé dans un délai de 30 jours
suivant l'achèvement des travaux. Au-delà de ce délai,
l'intéressé est passible des sanctions légales.

Article 2. • Le certificat de conformité est établi par

l'Autorité qui a délivré le permis de construire. C'est à elle
que le bénéficiaire des travaux adresse sa demande de
œrtificat de conformité.

Article 3. - Le certificat de conformité peut être établi au

vu d'une attestatlon de conformité établie par l'architecte
agréé responsable des études et des travaux, ou par un
technicien de l'Administration responsable des travaux et
agissant dans le cadre de ses fonctions.

Article 4. . L'Autorité peut refuser l'attestation de

conformité citée è l'article 3 cl-dessus et demander un
récolement.

Article 5. • Si l'attestation de conformité ne peut étre

établie par un architecte agréé ou un technicien
responsable des travaux. le Directeur Central t1e
l'Urbanisme â Abidjan, et les Directeurs Régionaux de la
Construction et de l'Urbanisme ailleurs, procèdent â un
récolement des travaux, avec la participation des services
ayant examiné le projet.
Si le récolement fait apparaitre des dispositions
non réglementaires et contraires au dossier approuvé,
l'autorité chargée du récolement adresse un avis de mise
en conformité au bénéficiaire des travaux, qui devra
procéder, dans un délai de 60 jours, aux modifications
Jugées indispensables.
Au-delà de ce délai de 60 Jours, l'intéressé est
passible des sanctions légales. sans autre avis.

page 33
 Ministère du Logement. du Cadre de Vte el de l'Environnomenl - Recueil des textes sur l'Urbanisme.
Déçroc n• 86...C51 du 25 juin 1986 d6termlnant la
rtpartlUon des compgcences en matière d'urt>anlsmo
et de conscrucUon entre l'Etat les communes ec la
vllle d'Abidjan.
LE PRESIDENT DE LA REPUBLIQUE,
Sur 11 prof)Osltlon conjointe du Ministre de rintérieur et du
,Min1Stre des Travaux Publics, de la Construction et des
Posles et Télécommunicalions,
VU la Constitution;
vu la loi n• '52·::'.~3 •.!,.: ~~ juillet 1962 relative aux
plan·, d'ur.;:."n!a'mo: · ' ~- • '"
vu la loi n• 65-248 du 4 août 1965 relative aux
permis de construire; • Toutefois, les communes ou la ville d'Abidjan
vu la loi n"80.1180 du 17 octobre 1980 relative à
rorganisation municipale modifiée par la loi
n"85-578 du 29 juillet 1985;
vu
la loi n" 80-1182 du 17 octobre portant statut de
la Ville d'Abidjan;
vu 11 lof n• 81-1129 du 30 décembre 1981 f)Or1ant
régime financier des communes et de la Ville
d'Abidjan;
vu la loi n" 81-1130 du 30 décembre 1981 portant
régime fiscal des communes et de la Ville
d'Abidjan;
vu la loi n• 83-788 du août 1983 déterminant. les
règles d'emprise et de classement des voies de
communication et des réseaux divers de fEtat et
des collectivités territoriales;
vu
la loi n• 84-1244 du 8 novembre 1984 portant
régime domanial des communes et de la Ville
d'Abidjan;
vu la loi n• 85-582 du 29 juillet 1985 déterminant le
régime des transferts de compétences de rEtat
aux communes et à la Ville d'Abidjan;
vu
le décret n• 67-18 du 11 janvier 1967 relatif aux
lotissements privés;
vu le décret n• 72-636 du 5 octobre 1972 fixant les
formes et conditions de l'enquête publique
prévue par rarticle 10 Iole la loi n"62-253 du 31
juillet 1962 relative à un plan d'urbanisme;
vu le décret n• 77-906 du 6 novembre 1977 relatif
aux lotissements ruraux;
vu le décret n• 77-941 du 19 novembre 1977
portant réglementation du permis de construire
et abrogeant le décret n"67-141 du 11 avril 1967;
vu le décret n• 84-516 du 11 avril 1984 fixant
attributions du Ministre des Travaux Publics,
la Construction, des Postes
Télécommunications et portant organisation
son Ministère;
vu le décret n• 83-1314 du 18 novembre 1983
portant nomination des membres du
Gouvernement.
Le Conseil des Ministres entendu,
DECRETE
Article premier. • Les compétences en matière
d'urbanisme et de construction telles que déterminées par
les lofs et décrets susvisés, sont réparties entre l'Etat, les
communH et 11 Ville d'Abidjan conformément aux
dispositions du présent décret. sans préjudice des régies
générales fixées par la loin• 80-1180 du 17 octobre 1980
relative i rorganisation municipale, notamment en son
article 25 nouveau et par la loi n• 80-1182 du 17 octobre
1980 portant statut de la Ville d'Abidjan, notamment en
son article 8.
Artlcle 2. • Dans les limites de la Ville d'Abidjan, les
compétences attribuées aux communes par le présent
décret sont assumées par la ville en conformité des
dl1po11tlon1 de r111lcle 8 de la lot 80.1182 C!u 17 octobre
1980 susvisée.
Section 1 • Du plan d'urbanisme directeur
Article 3. • L'initiative et la respons11bilitè en matière
d'6tabli11ement d'ur, d'urtlanl,me directeur demeurent de
la compétence de l'Etat.
selon le cas peuvent faire à cet effet toute proposition que
le conseil municipal ou le Conseil de la Ville d'Abidjan aura
jugé utile, les délibérations du Conseil étant transmises
par le maire de la commune par l'intermédiaire du Ministre
de l'Intérieur.
Artlcle 4. • Les communes ou la Ville d'Abicjan sont
informées en temps utile des travaux éventuels que
comporte la phase d'élaboration du plan d'urbanisme
directeur. Cf"-'1 travaux sont mis en oeuvre après
consultation des autorités municipales compétentes.
Article 5. Avant d'être soumis à renquête publique, le plan
d'urbanisme directeur est obligatoirement soumis à l'avis
du ou des conseils municipaux intéressés ou du Conseil
de la Ville d'Abidjan selon le cas, en conformité des
dispositions de rarticle 26 nouveau de la loi 80-1180 du 17
octobre 19~0 ou de l'article 8 de la loi 80-1182 du 17
octobre 1980 susvisées.
Article 6. • Les communes intéressées ou le cas échéant
la Ville d'Abidjan sont représentées de plein droit à la
conférence prévue par rarticle 9 de la loi n' 62-253 du 31
juillet 1962 susvisée, chacune de ces collectivités étant
représentée par le maire et par un conseiller désigné par
le Conseil conformément aux dispositions de l'article 29
nouveau de la loi n" 80-1180 du 17 octobre susvisée.
Article 7. - Avant l'approbation du plan d'urbanisme
directeur par décret en Conseil des ministres ledit plan est
soumis une nouvelle fois pour avis aux conseils
municipaux intéressés ou 1u Conseil de la Ville d'Abidjan
qui délibèrent conformém .nt aux dispositions de l'article
les 10 de la loin' 62-253 du 31 juillet 1962 susvisée.
de
et
de Section Il· Du plan d'urbanisme de détail
Article 8. • Les régies relatives aux compétences
déterminées aux articles 3 à 7 ci-dessus sont applicables
mutatis mutandis aux procédures d'élaboration, d'examen
et d'approbation du plan d'urbanisme de détail, sans
préjudice des dispositions ci-après.
Article 9 .• L'élaboration du plan d'urbanisme de détail
peut être assurée à sa demande par la commune ou par la
ville d'Abidjan selon le cas.
Dans cette éventualité une convention de
maitrise d'oeuvre est passée entre l'Etat et la collectivité
territoriale concernée et les travaux sont financés a la
charge de son budget sans préjudice de l'attribution d'une
subvention spécifique de l'Etat.
page 37
 M1n1stère du Logement, du Cadre de Vie et de l'Environnement - Recueil des textes sur l'Urban,sme

L'arrëtè est pris après avis du représentant du

Section Ill - Dos projets de lotissements ministre chargé de la construction et de l'urbanisme.

Article 1 O. - Lorsque le terrain est la propriété de l'Etat, le
conseil municipal ou le Conseil de la Ville d'Abid1an est
hatnüté à demander rétablissement de projets de
lotissements.
La demande est adressée par le maire au
.Ministre chargé de la constrvction et de l'urbanisme par
l'intennédiaire du Ministre de l'intérieur.
la proeedure d'enquête, d'élaboration et
d'approbation des projets de lotissements fait l'objet d'un
décret cistinc].
Article 11. - le cas échéant, lorsque les terrains sont des
terrains ruraux au sens du décret n• 77-906 du 6
novembre 1977 susvisé et qu'ils sont situés dans les
limites territoriales d'une commune, les règles détenninées
par le décret ci-dessus sont applicables de plein droit sous
réserve des dispositions ci-après.
Section V ~ Olspostuons générales et finales
Article 17. - les·compétences transférées aux communes
et à la ville d'Abidjan par les dispositions du présent décret
ne comportent aucune mesure d'accompagnement au
sens de la loi n" 85-582 du 29 juillet 1985 susvisée.
Article 18. - le Ministre de rlntérieur et le Ministre des
Travaux Publics, de la Constrvction, des Postes et
Télécommunications sont, chacun en ce qui le concerne,
chargés de l'exécution du présent décret qui sera publié au
Journal officiel de la République de Côte d'Ivoire.
Fait à Abidjan, le 25 juin 1986
Félix HOUPHOUET-BOIGNY

Article 12. - la demande de projets de lotissement des

terrains visés à ra,rticle précédent relève de la compétence
du conseil municipal ou du Conseil de la ville d'Abidjan
selon le cas. Cette demande n'est toutefoia recevable que
si les collectivités villageoises Intéressées ont été
consultées au préalable par les autorités municipales ou
de la Ville d'Abidjan compétentes.

Artlcte 13. - la commission mixte prévue à· rarticle 5 du

décret n· 77-906 du 6 novembre 1977 susvisée est
présidée par le maire de la commune ou de la Ville
d'Abidjan. Après examen du dossier, le maire le soumet
dans les huit jours au conseil municipal ou au Conseil de
la ville d'Abidjan pour avis. Il l'adresse ensuite, avec les
avis du conseil, au préfet territorialement compétent.
Celui-ci, dans les huit jours, le transmet avec ses avis et
propositions au Ministre chargé de la Construction et de
rurbanisme.

· Section IV • Du permis de construire

Article 14. - La réglementation du permis de constrvire

détenninée par le décret n• n-941 du 19 novembre 1977
susvisée demeure applicable dans les limites territoriales
des communes sans préjudice des dispositions nouvelles
ci-après qui abrogent et remplacent les articles 14 et 15 du
décret précité.

Article 15. - l'instrvction des dossiers de permis de

construire relève des services compétents de l'Etat. Le
Ministre chargé de la construction et de l'urbanisme peut
toutes en confier la charge aux communes ou à la ville
d'Abidjan, agissant dans ce cas en lieu et place des
services de l'Etal.
Les avis éventuels demandés dans le cadre de
l'in1tr1.1C1lon d'1.1n douitt dl perml1 dt con11r1.1lre dolv1n1
ètre donnès dans le délai d'un mols faute de quoi Il" "ont
réputés favorables.
Le délai est porté à deux mois lorsque la
consultation d'une commission règlementaire est
obligatoire.

Artlcle 16. - Les décisions relative aux demandes de

pennis de construire sont prises par arrêté du maire de la
commune ou de la Ville d'Abidjan ou, en dehors du
territoire des communes ou de la ville d'Abidjan, par le
préfet ou son délégué.

page 38
 ·"'---- M1n1slt.'re du Logement, du Cadre de Vie t't
@ Dêçret n• 92-39§ gu 1tr IYll!Pt 1?921 por1ant
reglçml'nlation du pem,ls de çonstrulro et abrogeant
le décret n• 77-941 du 29 novombro 1977.
LE PRESIDENT DE LA REPUBLIQUE
Sur rapport conjoint du Ministre de rEnvironnement, de la
Constructron et de rUrbanisme et du Garde des Sceaux.
M,n,stre de la Justice:
vu
la 101 n• 62-253 du 31 juillet 1962 relative aux
Plans d'Urtlanisme:
,,·:
:. 101 n• 65-248 du 4 aoùt 1965 relative au
Permis de· ècnstn.:ire:·
vu le décret n• 67-18 du 11 janvier 1967 modifié
relatif aux lotissements privés;
vu le décret n• 77-941 du 29 novembre 1977
portant réglementation du Permis de Construire;
vu le décret n· 90-1530 du 7 novembre 1990,
portant nomination du Premier Ministre:
vu le décret n'91-755 du 14 novembre 1991 portant
nom,nation des membres du Gouvernement:
vu le décret n• 91-806 du 11 décembre 1991
portant attributions des membres . du
gouvernement:
vu le décret n• 91-60 du 20 février 1991 portant
organisation du ministère de la Justice:
vu le décret n'91-68 du 20 février 1991 portant
organisation du ministère de rEnvironnement, de
la Construction et de rurtianisme:
DECRETE
Article premier. • Conformément aux dispositions de
t'Articte premier de la loi n• 65-248 du 4 Août 1965,
quiconque désire entreprendre une construction, à usage
d'habitation ou non doit, au préalable, obtenir un permis de
construire.
TITRE PREMIER. DES EXEMPTIONS DE PERMIS DE
CONSTRUIRE
Article 2 .• En application des dispositions de !'Article 2 de
la loi n' 65-248 du 4 Août 1965, susvisée, sont dispensés
de l'obligation du permis de construire les logements
mdividuets et familiaux conformes à des plans-types
agréés par le ministre chargé de la Construction et de
l'Urbanisme lorsqu'ils sont implantés en zone rurale.
Par zone rurale au sens du présent décret, il faut
entendre l'ensemble du territoire national, exception faite:
. Des périmètres d'étude ou d'application des plans
d'urbanisme prévus par la loi n' 62-253 du 31 Juillet 1962
susvisée:
· Des zones d'aménagement différé;
• Ou territoire des communes:
• Des agglomérations urbaines constituant les chefs-lieux
de sous-préfecture non érigés en communes:
• De façon générale de toutes zones telles que parc
nationaux. forêts ou sites classés, secteurs à vocation
touristique faisant l'objet de mesures de protection
particulières
Article 3. · En dehors de la zone rurale, les règlements de
lotissements approuvés conformément à la réglementation
en vigueur peuvent porter dispense du permis de
de rEnv,ronnement. Recue11 ces tcx1cs sur l'Urban,srnc
construire pour ~s logements Individuels et familiaux
conformes Ili des plans-types agréés par le ministre chargé
de la Construction et de fUrbanisme, sous réserve que les
constructions se soumettent aux contrôles prescrits par
lesdits règlements.
TITRE Il· DES REGLEMENTS D'URBANISME ET DE LA
CONSTRUCTION
Article 4. . Des arrètés du ministre chargé de la
Construction et de l'Urbanisme fixent. après avis des
ministres intéressés, et pour rensemble du territoire:
1' Les régies générales d'occupation du sol auxquelles
::oivent sati=arair,: les çonstr"!c;tio,ns de joute nature, ces
rêgles peuvent être completées ou modifiées par les
règlements particuliers applicables dans les périmètres
des plans d'urbanisme régulièrement approuvés;
2' Les régies de volume, de distribution, d'utilisation,
d'aération, d'équipement auxquelles doivent s atistaire les
constructions de toute nature.
Les dérogations aux régies générales
éventuellement prévues par ces arrêtés ne pourront être
accordées que par décision du ministre chargé de la
Construction et de rL:rbanisme.
Article 5 .• Toute personne physique ou morale titulaire
d'un droit d'occupation d'un terrain, ou son mandataire,
peut, sur présentation d'un ex1rait topographique visé par
le service compétent, obtenir un certificat d'urbanisme.
Celui-ci énonce les règles et servitudes
applicables au terrain considéré, telles qu'elles résultent
des plans et règlements approuvés ou en cours d'étude.
Les modalités de délivrance de ce certificat
seront fixées en tant que de besoin par le ministre chargé
de la Construction et de l'Urbanisme.
TITRE Ill • DE L'ACCORD PREALABLE
Article 6. • Sur présentation d'un dossier simplifié dont la
composition et la procédure d'instruction seront fixées par
arrêté du ministre chargé de la Construction et de
l'Urbanisme, il peut être dé!i·.ré un accord préalable sur
l'implantation et le volume des constructions projetées.
L'accord préala ite précise, le cas échéant, les
conditions parttcuüères à remplir en matière d'accès el de
stationnemen. des véhicules, de raccordement aux
réseaux d'assainissement, d'aspect des bâtiments et
d'aménagement des espaces libres ainsi que. dans le cas
de grands ensembles immobiliers, en matiére de
réalisation d'équipements d'intérêt général.
Article 7.- Ont qualité pour présenter des demandes
d'accord préalable les personnes physiques ou morales
agissant en qualité de maitre d'ouvrage, justifiant de leur
droit d'occupation du terrain par un titre de propriété. une
concession provisoire ou définitive ou un contrai de
location.
Article 8 .• L'accord préalable est obligatoire lorsque les
projets de construction se situent â l'intérieur de
périmètres sensibles déterminés par arrêtés, tels que
centres urbains, ensembles monumentaux ou sites
projetés, sans que cette énumération soit limitative.
L'accord préalable ne peut alors être délivré que
par le ministre chargé de la Construction et de
l'Urbanisme.
page 43
..
1
,
M,n1s!t'.'1e du logement. du Cadre Cie Vie el de l'Environnement· Recueil oe s textes sur l'Urbarusrne

Article 9. . Excepucn fa11e du cas prévu 8 rar11cte

prêcéGenl, raccord préalable est donné par les aulorilés • Par kt maire dans les communes:

1 ayant ciuolité pour délivrer les permis de construire.

désignées ~ l'Artrcle 1 5

la durée de vahdilé de raccord préalable est

• Park, préfel sur le reste du territoire .
Le préfet peut déléguer ses pouvoirs au Sous-
Préfet temtorialement compétent, seulement en ce qut
d'un an
concerne la construction des logements ind1v1duels et

1 TITRE IV· DU PERMIS DE CONSTRUIRE

familiaux

Article 16. · les décisions relatives aux demandes de

1 Chapitre 1er. Délivrance du Permis de Construire.

permis de construire seront cepencam pnses par le
ministre chargé de la Construction el de l'Urbanisme.
kl~qu'il y aura lieu de prendre une décision de sursrs a
statuer dans k! cadre des mesures de sauvegarde prévues
Article 10. - le perrtus de construire ne peut être délivré
par la loin• 62-253 du 31 juillet 1962 susvisée

1 que s1 le proiet de cons1ruc1ior p~~~r·(~ !'e;~ •..•:"l"!forrr.!! au~

d1sposillons te,g11lative1 et rtl:.~l..:~.:r.:aircs en vigueu; et
respecte les servitudes d'alignemenl et, ~ cas échéant, de
nivellement rœees par l'autorité compétente .•
Lorsque la délivrance du perm;. Ci,i;: c..., •• :.;,ui,,i;:
relève de la com~tence du maire, conformémem aux
dispositions de rartde 15 ci--dessus, la décision ne pourra
tire prise que 1ur avis conforme du représentant du

1
Lorsqu'un batiment existant se trouve frappé
d'ahgnemen1 ou se situe sur une parcelle de lerrain
interdite i1I la construction, le permis de construire ne peul
être déhvrè que pour kts travaux assurant la mise hors
d'eau des occupants; tous ouvrages ayan1 pour
conséquence de prolonger la durée de ce batiment,"seront
mtennts
ministre charge de la Construction et de l'Urbanisme;
En cas de désaccord, la décision définitive
incombera au préfel qui courra, en tan! que de besoin, se
réfërer aux_ instruaior > du ministre chargé de la
Construction el de rurtio.,isme.

Article 17. - Dans le cas d'ensembles immobiliers

Article 11. - Lorsque la construction projetée est soumise,
en vertv de dispositions législatives ou r6glementair11, ou
'lril en raison de son emplacement ou de son utilisation, é des
f'"- prescriptions particuliéres dont rapplication ne relève pas
de la compétence du ministre chargé de la Construction et
de rUrt:>anisme, le permis de construire ne peut être
accordé qu'après accord du ou des ministres concernés.
Article 12. · Peuvenl présenter une demande de permis
de construire les personnes physiques ou morales qui ont
qualité pour demander un accord préalable, telles qu'elles
sont définies â rArticle 7 du présent décret.
Article 13. - La composition des dossiers, qui doivent en
tout état de cause comporter un extrait topographique visé
par le service compètent, la procédure et ses délais
d'instruction des demandes sont fixés par arrêté du
ministre chargé de la Construciion et de rUrbanisme.
ArtJcle 14. - Le ministre chargé de la Construction et de
l'Urt>anisme dhigne par arrêtes k,s services de son
département chargés de l'instruction des dossiers selon la
localisation ou la nature des projets.
Aprés accord du ministre de l'Intérieur, ces
fonctions peuvent éventuellement être confiées aux
services techniques municipaux des communes.
Le ministre chargé de la Construction el de
rurtian,sme peut. chaque fois que cela apparaîtra
nécessaire et notamment a la demande d'une
administration ou d"un service public, se substituer â son
représentant et évoquer Ioule affaire particulière.
Lorsque des services étrangers au ministére
chargé de la Construc.tion et de l'Urbanisme sont consultés
au cours de r,nstructron des C::-t:iers, leu; avis ~~i: !tre-
~ formul6 dan, 1, delai d'un mol1, faute de quoi. Il 111 répute
favorable
' fis sont suspendus, te cas échéant. pendant la
Ce délai est porté è deux mois lorsque la
consultation d'une ccmrrussrcn réglementaire est
obhgatoire
comportant lotissement du terrain au sens de l'article
premier du décret n• 67-18 du 11 janvier 1967 modifié,
relatif aux lotissements privés, la délivrance du permis de
construire est subordonnée â l'autorisation prévue par ledit
décret.
Article 18. • Toute décision portant refus du permis de
construire eu sursis â statuer doit être motivée.
y
. ·
Article 19. ~ le titulaire du permis de construire doit, dès
l'ouverture du chantier et jusqu'à complet achèvement des
travaux, apposer de façon apparente el visible de la voie
principale un panneau d'une dimension minimale de 1 m x
0,50 m portant
• le nom du maitre de rowrage:
• Le nom du responsable de la direction technique des
travaux;
• Le numéro du titre foncier;
• Le numéro et la date de la concession, s'il y a lieu:
• Le numéro et la date du permis de construire.
L'inexécution de cette prescription est passible
des sanctions prévues par l'article 6 de la lci n' 65-248 du
4 août 1965 susvisée.
Article 20 .• le permis de construire est périmé si les
:'( constructions ne sont pas entreprises dans le délai d'un an
\ a compter de sa délivrance.
Il en est de même si les travaux sont
a
interrompus pendant un délai supérieur une année.
Ces délais peuvent être prorogés sans
instruction nouvelle du dossier s'il s'avère que les
prescriptions d'urbanisme et les servitudes administratives
de tous ordres auxquelles est soumis le :,:r-,;,:,,
n'ont pos
ëvotu6 de façon d6favorab1e t son 6gard.
durée du sur,is é exécution des travaux ordonné par
décision juridictionnelle ou administrative.

Article 21. - la délivrance du permis de construire

Article 15. · Les décisions relatives aux demandes de
n'engage en aucun cas la responsabilité de
permis de construire sont pr,ses par arrêté, sur l'avis du
représenlanl du minislre chargé de la Construction et de
1" l'Administration qua_nt aux malfaçons dans la ~onstruction.
notamment la stab1ht:'! de roeuvre. ou la validité du titre
l'Urbanisme désigne conformément a l'article précédent: d'occupation du terram

page 44
Il I

M1n1stére du Logement. du Cadre de Vie et do rEnvironnemont - Recueil des textes sur l'Urbanisme

1
1 Chapitre 2: Du Contrôle, du Constat dos Infractions et
dos Mesures conservatoires.
Article 29. - Lorsque la construciion est achevée. le maitre
de l'ouvrage doit en faire la déclaration écnte à l'autor,tt'.>
qui a délrvré le permis de construire.
Article 22. - Les préfets. les maires ou leurs délègues. les S1 les travaux ont été dirigés par un arcbuecre

1 représentants assermentés du rmrustère chargé de la

Construction et de l'Urbanisme ou les représentants
dùmenl habilités de tout autre ministère concerné par
membre de l'ordre ou régulièrement agréé, celui-et fourn,t.
a rappui de la déclaration, une attestation de contornute
Lorsque rAdministration a dirigé les travaux. la
racte de construire peuvent à tout moment visiter les
personne responsable de ceux-ci peut également délivrer

1 chantiers en cours et proeédor aux verifications qu'ils

Jugent utiles, tant sur les constructions elles-mémes que
sur les abords qui en dépendent.
une attestation de conformité.
Dans ces deux cas le récolement prévu ci-après
est facultatif.

1 ~· , : . ~~Cie 23, -:~u~ .~s. agents assermentés du ministère

cnargé de la Construction et de l'Urbanisme sont habilités
i constater les infractions au présent décret, aux arrêtés
pns pour son application et aux régies• et servitudes
1 d'urbanisme en vigueur sur la zone considérée.
~'rtlcle ·3,Qtorsqué· !a-î:1êctaration d'achévement a été
déposée, il est procédé au récolement des travaux et à
l'établissement d'un certificat de conformité qui est notifié
au maitre de l'ouvrage et vaut autorisation d'habiter pour

Article 24. • L'agent assermenté chargé du constat des

les locaux d'habitation ou permis d'admission pour les
autres locaux.

infractions. telles que définies è l'article 23 ci-dessus.

1 dresse un état des travaux réalisés au moment du constat

et établit un procès verbal de toutes les infractions
relevées.
Tout constat d'infraction, dressé conformément
Article 31. • Lorsqu'il est constaté que les travaux
exécutés ne sont pas conformes au projet pour lequel a
été délivré le permis de construire, notification est faite au
maitre de l'ouvrage d'avoir à procéder aux rectifications
nécessaires.

1 aux dispositions de ralinéa précèdent, entraine

obligatoirement et è titre conservatoire la suspension
immédiate des travaux en cours. Notification expresse en
Cependant, si les modifications apportées au
projet initial n'ont pas un caractère tel qu'elles auraient
entrainé le refus du permis de construire, il peut être
est faite sur le constat d'infraction remis au maitre
d'ouvrage ou à son représentant par ragent assermenté, délivré un certificat de conformité prenant acte de ces

1 auteur du constat. modifications.

Article 32. - Des arrêtés du ministre chargé de la

Article 25. · Un exemplaire du constat, signé par son
Construction et de .l'Urbanisme désignent les services

1 auteur et visé par le directeur de la construction el de

l'urbanisme ou par le directeur régional territorialement
compétent est transmis au ministre chargé de la
Construction et de l'Urbanisme ou à son représentant qui
chargés du récolement des travaux et fixent les formes,
conditions et délais selon lesquels est délivré le certificat
de conformité.
fixe les prescriptions techniques de mise en conformité à

1 notifier au contrevenant. TITRE VI· DISPOSITIONS DIVERSES

Article 26. - La décision fixant les prescriptions techniques Article 33. - Dans les parties du Territoire national dont la

1 de mise en conformité. visées à l'article 25 ci-dessus, est

nor:fiée ;:;i maitre d'ouvrage ou à son représentant. dans
un délai ne pouvant pas excéder deux (2) mois à compter
de la date du constat d'intraction ordonnant la suspension
mise en valeur est confiée à des établissements publics
créés à cet effet, ces derniers peuvent être chargés, par
décret, de l'applica-ion des dispositions des titres Ill, IV et
V du présent décrer.
des travaux.
Le représentant du ministre chargé de la
1 Cette décision est accompagnée d'une mise en
demeure de s'y conformer dans un délai de quinze (15)
Construction et de l'Urbanisme sera cependant toujours
consulté sur toute demande d'accord préalable ou de
jours à compter de sa notification. permis de construire.

1 Article 27. - Tout contrevenant qui ne se sera pas

conformé, dans le délai imparti. à la mise en demeure
Article 34. - Les dispositions du présent décret ne sont
pas applicables aux constructions traditionnelles
prévue à t'Article 26, alinéa 2, ci-dessus, encourra les effectuées en zone rurale qui restent autorisées sans
poursuites et sanctions pénales prévues à l'Article 6 de la formalités particuliéres.
loi n• 65-248 du 4 août 1965 susvisée. A cet effet, un
double du constat d'infraction et des prescriptions
techniques correspondantes de mise en conformité esl Article 35. - Le présent décret abroge et remplace le
transmis au procureur de la République territorialement décret n• 77-941 du 29 novembre 1977, relatif au même
compétert aux fins d'exercice de l'action publique. objet.

Article 28. • Sans préJud1ce des poursuites pénales
prtvuea • !'Article 27 c1-d11sus, le ministre chargé de 11
Construction et de l'Urbanisme peut ordonner è ses
services de procéder è la démolition de toute construction
ou addition de construction nouvelle qui aura été
entreprise ou poursuivie postérieurement • la notification
de l'ordre de cessation des travaux.
Article 36. • Le Ministre de l'Environnement. de la
Construction et de l'Urbanisme, le Garde des Sceaux.
Ministre de la Justice, le Ministre de la Défense. te Ministre
de l'Intérieur et le Ministre de la Sécurité sont chargés.
chacun en ce qui le concerne, de l'exécution du présent
décret qui sera publié au Journal official de la République
de Côte d'Ivoire.

TITRE V - DU CERTIFICAT DE CONFORMITE

page 45
••• Ministere du Loveml.'nl, du Cadr~ de v,c, el do t'Environnemenl • Recueil des textes sur l'Urb:in,sme.

Fait• AbldJan le 1er juillet 1992,

1 FELIX HOUPHOUET-BOIGNY

1
1
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1
1
1
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1
1
1 page 46
 Notre société crée en 1990, est devenue une des sociétés leaders de la promotion immobilière en côte d'ivoire.
La SIP1M c'est aujourd'hui plus de 5000 logements construits.

Elle a réalisé:
- Résidence LA CITE VERTE PRA1RIE 1 (125 logts) à Yopougon·
Résidence LE LIEVRE ROUGE (270 logts) à Yopougon
Résidence LES ELYSEES (306 logts ) à Yopougon CHU
Résidence LA CITADELLE (111 logts) à Yopougon
Résidence LES FLAMBOYANTS 1 à Yopougon Sonaco (274 logts)
Résidence GALAXY à Yopougon (125 logts)
Résidence LA PREVOYANCE 1 (179 logts)
Résidence IVOIRE à Yopougon Niangon (264 logts)
Résidence LES JARDINS DE LA PALMERAIE 1 (122 lgts), 2 (122 lgts), 3 (100 lgts), 4 (90 lgts), 5 (109 lgts), à la Rivier:
Résidence PARADISE 1 (~3 logts de standing) à Riviera palmeraie
Résidence LES TUILERIES (118 logts) à Riviera
Résidence LA COLOMBE (240 logts) à Cocody Dokui
Résidence HALAMA (117 logts) à Koumassi sur le V.G.E.
Résidence LES CAFEIERS 1 (100 lgts), 2 (107 lgts), j (100 lgts), 4 (148 lgts) aux 2 Plateaux Angré,
Résidence LES CAFEIERS 5 (218 lgts), 6 (170 lgts), 7 (192 lgts), et 8 (137lgts) aux 2 Plateau Angre
Résidence GROUPEMENT 4000 Logements Quartier D (81 lcgts), Quartier C (93 logts), Immeuble G4000 à la Djibi
Résidence LA SIRENE (292 logts) à Port-Bouet Aéroport
Résidence ATLAJ'lj'TII)E 1 ( 456 logts) à Port-Bouet Aéroport

Elle a en cours de construction:

Résidence UNAMACI (85 logements) & UNAMACI-BIS (37 logements) à la Riviera Palmeraie
Résidence LES JARDINS DE LA PALMERAIE 6 à la Riviera Palmeraie (137 logements)
Résidence SYNAFISC à Riviera palmeraie (311 logements)

Elle a déjà en projet pour l'année 2009 - 20U:

Résidence BEAULIEU aux 2 plateaux 9• tranche (357 logements)
Résidence ATLANTIDE 2 sur la route de Bassam
Résidence LES VERDIERS à Yopougon santé (300 logements)

Pour nos opérations en cours de commercialisation nous vous proposons :

RESIDENCES I SITUATION =:J

1 - FLEURS DE PALlvfIERS • Route de BINGER. V1LLE

i - LES VERDIERS - YOPOUGON (SANTE)

! - GROUPE:tvŒNT 4000 (Th{MEUBLE) - Bld Latrille à la Djibi

- BEAUlIEU - DJIBI (9' Tranche)

· ATLANTIDE 2 - Route de BASSAM

- ESPOIR - RIVIERA M'BADON

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(PAIEMENT CASH)

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EST PAYABLE SUR UN AN ET DEMI: ( 18 MOIS)

3/ LOGEMENTS EN PROJET, C'EST-A-D1RE QUE tES CONSTRUCTIONS

DEMARRENT L 'ANNEE PROCHAINE ,
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3 780 000 6250 000

Branchements
2 668 000

1350000 1350 000

.. 1 000 000
Frais de notaire (prévisionnel)

150 000 150 000

Titre foncier
. 100 000 \

150000 150 000

Frais de dossier
150 000

::-.23 "930 000 %1900~~00,

TOTAL
, 20 418 000 . -~··r.··:-·,.

80 93
Surface utile (m2) 68

200 250
Surface du lot (m2) 175

* Le supplément de terrain , .... ,.

'
1
2 b, .••...•..• ......,_
est facturé à 30.000 F le m
51PIII
Tél: 20 31 6415 / 20 31 6416 03/10/07
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GRILLE DES PRIX

******"'******
. 3PM 4PM ,. · · 3PD .ct5PD 4PD ,-
PRIX 11115000 12 465 000 12 500 000 12 500 000 12500·000
Réseau téléphonique 410 000 453 000 470 000 487 500 487 500
Branchements 2 014 925 2 164 175 4 295 500 5 345 000 8430 000
SOUS-TOTAL 13 539 925 15 082 175 17 265 500 18 332 500 .. 21417 500

Suppl. terrain (obligatoire) 1 500 000 1500000 2 000 000 2 000 000 2000 000
Suppl. tuiles rouge (Afribéton) 385 000 440 000 465 000 505 000 540 000
COUT LOGEMENT 15 424 925 17 022175 19 730 500 20 837 500 23957 500
Enregistrement 105 000 105 000 120 000 120 000 140 000
lïtre Foncier 348 000 444 000 447 000 480 000 540 000
Frais notaire (prévisionnel)(1 D,5¾ du prix de base) 1 167 075 1 308 825 1 312 500 1 312 500 1312500
Frais de dossier 150 000 150 000 150 000 150 000 150 000
TOTAL (HT) ')7195 000 19 030 000 21760 000 22900 ooo 2'100000

Surface parcelle de base 175 175 200 200 200

Supplément de terrain 75 75 100 100 100
TOTAL SURFACE 250 250 300 300 300
Surface utile 69 81 _,...... 84 89 114
I -~~
/ï· "·-
,-----------.i ~
Prix sous réserve
i .•.: ·'i·:, r-.

,._ •·,
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4_Plnd-B 4Plnd.-A 4PDnplex 4PDuplex 5 Pièces

SURFACE UITLE 76,84m2 90m2 l01m2 > · · 101 m7 135,07 m2

TERRAIN 235,44 m2 270m2 236m2 236m2 270m2

PRIX DE VENTE HT 20.650. OOOF 23.750.000 F 31.000.000 F 31000.000 F 37.400.000 1

. ·-· ...... . ' .- - .

RESEAU 350.000 350.000 350.000 350.000 F 350.000 F

TELEPHONIQUE

FRAIS DE 250.000 250.000 250.000· 250.000 F 250.000 F

DOSSIERS

TOTAL 21.250. 000 F 24. 350.000 F 31.600.000F 31.600.000 F 38.000.000 1

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CONDITIONS DE VENTE remise de 5•;. sur le tfix de vente soit
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PAIEMENT A Paiement d'un apport personnel de
TERME• 15o/e soit 2 745 100 F/ CFA
(Prévoir une assurance vie) Le solde en 72 versements mensuels
égaux de 255 545 F/CFA

Paiement d'un apport personnel de

PAIEMENT PAR 25•;. soit 4 508 500 F/ CFA
TEMPE;RAMENT Le solde en 24 versements mensuels
égaux de 551 065 F/CFA
f
PAIEMENT PAR Paiement d'un apport personnel
CREDIT BANCAIRE de 20o/e soit 3 626 800 F/CFA "- ~ Paiement d'un apport personnel
Crédit sollicité: 14 107 200 F~.,
\" de 20o/e soit 4 377 600 F/CFA
Crédit sollicité: 17 110 400 F/CFA
DOCUMENTS SALARIE ~-\ ~
A FOURNIR · · bulletins de SALARIE
-relevé bancaire d5 ·s (3) erniers -3 derniers bulletins de salaire
mois -relevé bancaire des trois (3) derniers mois
-1 photoco~ 1 d'identité ou du -1 photocopie de la pièce d'identité ou du
passe~ passeport
-phot ie I' e de mariage -photocopie de l'acte de mariage
-NB; les ariés les dossiers des -NB : Pour les mariés les dossiers des
~ i conjoints
PRO SION LIBERALE PROFESSION LIBERALE
~ion fiscale de déclaration i - 1 attestation fiscale de déclaration
'1nctelle des bénéfices ; annuelle des bénéfices
-"relevé bancaire des trois (3) derniers - relevé bancaire des trois (3) derniers mois
mois · - photocopie d'une pièce d'identité ou du
- photocopie d'une pièce d'identité ou du passeport
passeport - attestation d'autres revenus
'\\}, - attestation d'autres revenus - photocopie de l'acte de mariage
,,,
.i.., '·.
- photocopie de l'acte de mariage NB : Pour les mari~ les dossiers des
\ ..
.~ \
., ... ·
NB : Pour les mariés les dossiers des conjoints
conjoints
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·<\ , DES l,OGEMENTS Chambre 1 15.14 ROC
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Douche Terrssse eour 01.71
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07.25 Chambre 1 14.27
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