Lotissement

Chapitre 2
LOTISSEMENT

I- Introduction
On entend par le mot lotissement toutes opérations de division d'un terrain constitué
d'une ou de plusieurs parcelles en lots de nombre supérieur ou égal à trois, destinées, après
aménagement, à la construction de locaux à usage d'habitations, professionnels, industriels,
touristiques et d'équipement communautaire.

Le président de la commune et le ministère chargé de l'urbanisme peuvent apporter au

lotissement toutes modifications utiles et exiger la réserve d'espaces libres et d'emplacement
destiné à des édifices et des services publics. Ils peuvent aussi imposer au lotisseur la
normalisation des limites du lotissement, et en cas d'obstacle des propriétés riveraines,
procéder à l'expropriation des parcelles nécessaires à cette normalisation.
Les voies et les espaces libres destinés à l'usage public sont immédiatement incorporés au
domaine public.

1- Les caractéristiques du lotissement

C'est une opération de nature privée même si elle peut être réalisée par une collectivité
publique. Le maître d'ouvrage est acquéreur des terrains et aménageur.
Le constructeur peut ne pas être unique.
La collectivité locale peut réaliser directement le lotissement ou donner son accord à une
initiative privée.

Remarque
Le morcellement est une opération de division d'un terrain constitué d'une ou de plusieurs
parcelles en morceaux (lots) de nombre supérieur ou égal à trois, destinées, sans
aménagement, à la construction de locaux à différents usages.

2- Travaux de lotissement
Le lotisseur aura à sa charge les
ouvrages de voiries et réseaux divers à
réaliser suivant les caractéristiques définies en
accord avec les différents services concernés et
conformément aux dispositions figurants au
dossier de lotissement. Les travaux sont :
• L'alimentation en eau potable.
• L'alimentation en électricité en
moyenne et basse tension.
•
• L'alimentation en gaz de ville. Réalisation de viabilité dans un lotissement pour
• L'évacuation des eaux usées et l'édification des maisons individuelles. Construction de
voirie avec pose de bordures et bordurettes. Aménagement
pluviales. de trottoirs en béton désactivé. Réalisation d'espaces verts
et plantations.
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• Les chaussées carrossables, les parkings, les voies piétonnes.

• Le réseau d'éclairage public.
• Le réseau de téléphone.
• La plantation des espaces verts et des arbres d'alignement sur la rue.

II- Eléments de réflexion sur la conception des opérations

Un ensemble de maisons individuelles doit être étudié, quelle que soit sa taille, comme
une véritable opération d'urbanisme. Il ne s'agit pas en effet de « rentabiliser » un
terrain en y réalisant un minimum de travaux de viabilité sans aucune prestation qualitative, il
ne s'agit pas davantage de réussir un détail d'aménagement, voire une rue ou un espace vert,
ni même de tenter de réaliser un « bel objet ». II s'agit de répondre à l'attente de
l'usager tant en ce qui concerne la qualité du cadre de vie que l'aspect économique de
l'aménagement à réaliser.
Il convient, en outre, de bien intégrer l'opération dans son environnement, ce terme
étant pris dans son sens le plus large.
A cette fin, un préalable essentiel est de saisir et d'analyser simultanément toutes les données
de cet environnement :

- L'évolution sociale et urbaine de la commune : développement urbain projeté (schéma

directeur, carte communale...) croissance et profil de la population actuelle, poids
relatif de l'opération projetée, type de clientèle visée...
- Les caractéristiques du bâti existant: structure du tissu urbain de l'agglomération
support, spécificités locales des constructions et de leur groupement, éléments
architectoniques intéressants...
- Les caractéristiques et les possibilités d'utilisation des équipements de superstructure
(groupe scolaire, crèche, commerces...) et aussi d'infrastructure, notamment
l'assainissement (réseaux et stations d'épuration), l'eau potable... ;
- Les données « naturelles » du site (paysage général, relief, orientation, conditions
climatiques, végétation, eau, fontaines, bâti…)

L'analyse de l'ensemble de ces éléments par le maître d'œuvre doit lui permettre de conseiller
le maître d'ouvrage dans la détermination du programme définitif de l'opération projetée.

Cette démarche, en apparence complexe, est en réalité simple à mener et ne doit pas être
réservée seulement aux opérations importantes. En effet un très petit ensemble, même
desservi par des voies existantes, peut jouer un rôle sensible dans l'évolution d'un quartier : sa
réalisation peut conduire à repenser ou à créer des espaces collectifs, à se soucier du
traitement, des abords et éventuellement peut inciter les anciens habitants riverains de
l'opération à rénover leur habitation.

Certaines villes ou villages ont des rues, des places, des cours communes très caractéristiques:
il s'agira alors, non pas de les reproduire à l'identique, mais de s'y référer dans la conception
de l'espace, des volumes.

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III-Contenue du dossier
Le dossier de demande d'autorisation de lotir comprend obligatoirement les pièces
suivantes conformément à l'arrêté du Ministre de l'Equipement et de l'Habitat du 19 Octobre
1995 :
1 - Une demande, sur formulaire spécial, délivré par l'administration et signée par le ou les
propriétaires ou leurs mandataires.
2 - Une note de présentation de l'opération de lotissement exposant particulièrement :
- les dispositions réglementaires prévues par le plan d'aménagement urbain.
- les caractéristiques physiques de la parcelle de terrain (pente, exposition aux
phénomènes naturels, etc..)
- le parti urbanistique adopté pour l'opération de lotissement et notamment son
intégration au milieu urbain environnant et la prise en considération de l'aspect
architectural, urbain et socio-économique de la zone ou de la région.
- le programme envisagé par type de logements et équipements publics.
3 - Un titre de propriété (titre fonder, acte de propriété, jugement pétitoire,...)
4 - Un plan de situation du terrain à lotir.
5 - Un plan du titre foncier si le terrain est immatriculé ou, si le terrain n'est pas
immatriculé, un levé à l'échelle l /l000 au minimum rattaché aux coordonnées géographiques
et dressé par un géomètre.
6 - Un plan côté de l'état actuel du terrain à lotir et de ses abords à l'échelle 1/1000 au
minimum dressé par un géomètre. Ce plan fera apparaître aussi les constructions et les
plantations, existantes, l'amorce des lotissements approuvés, les équipements publics qui
desservent le terrain ou qui lui sont limitrophes. Il fera apparaître également la partie que le
pétitionnaire n'envisage pas de lotir, si la demande d'autorisation ne concerne pas la totalité du
terrain.
7 - Un plan de lotissement à l'échelle l /1000 au minimum portant indication de la
numérotation, de la superficie et de la vocation des lots, du tracé des aires de parcage, des
voies et de leurs raccordements avec les voies existantes, de la desserte du lotissement par les
différents réseaux et l'emplacement si nécessaire des fourreaux d'attente pour leur passage.
8 - Un plan de masse indicatif de la composition d'ensemble et une représentation
volumétrique sommaire du projet en trois dimensions et le cas échéant, des photos de
maquette ou tout autre moyen facilitant la perception du projet, et ce, pour les lotissements
dont la surface est égale ou supérieure à 5 hectares.
9 - Un cahier des charges du lotissement fixant les droits et obligations du lotisseur, des
acquéreurs ou locataires des lots ainsi que le programme d'aménagement et d'assainissement.
Le cahier des charges comporte également un règlement d'urbanisme opposable au tiers,
ayant pour objet de fixer les règles et servitudes d'intérêt général imposées aux constructions
selon leur nature et leurs caractéristiques, ainsi que celles imposées aux installations d'intérêt
collectif et aux espaces libres ou verts.
Ce cahier doit prévoir en outre l'éventualité de cesser d'appliquer le règlement régissant le
lotissement et doit être conforme au cahier de charges type.
10 - Un planning prévisionnel de réalisation et d'achèvement des travaux.
11 - Une attestation de chacun des services spécialisés certifiant que le terrain à lotir est
assainissable, alimentable en eau potable ou en énergie électrique ou raccordable aux réseaux
de télécommunications.

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12 - Les conditions et les modalités d'exécution des travaux en cas de réalisation par
tranches.
13 - Une note ou étude relative à l'impact du projet de lotissement sur l'environnement
conformément à la législation de la réglementation en vigueur
14 - Un arrêté d'alignement lorsque le terrain à lotir est adjacent au domaine public routier
ou au domaine public maritime.

IV- Phase d’étude d’un projet de lotissement

1- Prospection et acquisition des terrains
La prospection du terrain se fait sur recommandation de la municipalité ou des
autorités régionales qui orientent le lotisseur vers l'acquisition d'un terrain. Une fiche
technique établie par une commission composée d'architecte urbaniste, ingénieur VRD et
un juriste, pour vérifier :
• Terrain à l'intérieur d'un plan d'aménagement ;
• Réseaux existants ;
• Raccordement avec ONAS, SONEDE, STEG, TÉLÉCOM.

2- Etude urbanistique
Etablir le programme en fonction de toutes les données relatives à ce projet (natures
et superficies des lots à vendre) et en fonction des recommandations des autorités
régionales, de la demande de la clientèle et des grilles d'équipements existants (écoles
primaires, lycées, hôpital...).
Une esquisse du plan de lotissement, établie par l'architecte urbaniste, assistée par ingénieur
VRD pour fixer le dimensionnement et la structure des chaussées et des ouvrages de génie
civil. Ce projet doit être tester pour voir :
• Le pourcentage des voiries ;
• Le coût de l'opération ;
• Le prix de revient du mètre carré pour voir s'il est à la porté des clients.
Une fois que tous ses paramètres sont vérifiés et avant de passer au projet d'exécution, le
projet doit passer à l'approbation par la commission régionale de lotissement. Le dossier
comporte en plus des attestations de raccordement aux réseaux de ONAS, SONEDE, STEG,
TÉLÉCOM.
3- Etude VRD
A Partir du plan de lotissement et du plan coté, le chef de projet lance une opération de
sondage pour identifier la nature de sol. L'ingénieur VRD établi :
• Plan de voirie : Dimensionnement des chaussées (nature et épaisseur des
couches) en fonction de la nature du sol et du trafic et traçage des profils ; a Plan
d'assainissement : eaux usées en fonction du nombre d'habitants et de la nature
des lots ;
• Plan d'assainissement : eaux pluviales en fonction de la pluviométrie et de la
nature du terrain ;
• Plan d'alimentation en eau potable : en fonction du nombre d'habitants.
• Les études des réseaux téléphoniques et d'éclairage public se font, généralement,
par des bureaux d'étude spécialisés.

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 Lotissement

V- Coefficient d’occupation au sol et d’utilisation foncière (COS

et CUF)
1- Coefficient d'occupation au sol (COS)
C'est le rapport de la surface bâtie au sol à la surface de la parcelle. La surface
bâtie au sol est la surface délimitée par la projection verticale sur le sol du périmètre hors
œuvres de la construction.

2- Coefficient d'utilisation foncière (cuf)

C'est la somme des surfaces hors œuvres des planchers à la surface de la parcelle
y compris loggias, terrasse couverte, caves et garages dont la moitié du volume est au-dessus
du sol. On entend par la surface hors oeuvres des planchers la surface totale calculée à partir
de leurs limites extérieures y compris murs et cloisons.

3- Concept de densité
Le plan d'aménagement d'une municipalité doit comprendre les grandes affectations
du sol et les densités de son occupation. Les densités d'occupation (nombre de logement par
hectare) sont déterminées selon la nature des affectations du sol.
La densité peut être faible, moyenne ou forte selon les directives dictées par la planification
urbaine d'un territoire donné ou par les orientations particulières d'un plan d'urbanisme ou
d'aménagement. La densité peut être brute ou nette.
La densité brute est définie comme étant le rapport entre le nombre de logements et
superficie totale brute d'un territoire (STB) :

DB= Nombre de logements/ STB

La densité nette est définie comme étant le rapport entre le nombre de logements et
superficie totale nette d'un territoire (STN) :

DB= Nombre de logements/ STN

La superficie totale nette est le résultat de la soustraction entre la superficie totale brute
et la superficie de tous éléments publics.

VI-Lotissements particulier
1- Lotissement en terrain en forte pente
Un terrain est considéré de forte pente s'il possède une pente moyenne supérieure à 14°
(25%).

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 Lotissement

L'implantation d'un bâtiment en présence d'une forte pente nécessite un recul de 20 m de

profondeur à partir de la ligne de crête de talus.

2- Lotissement sur les bords des rivières et des lacs

Une bande de terrain d'au moins de 20 m de profondeur calculée à partir de la limite
des hautes eaux ne peut habituellement pas être affectée à l'implantation d'un bâtiment
principal, ni faire l'objet de travaux de déblai ou de remblai.

3- Terrains adjacents à une auto-route

L'implantation des bâtiments à proximité d'une auto-route est susceptible de créer des
problèmes aux résidents. Il faut que le bruit mesuré à l'emplacement du bâtiment soit
acceptable (inférieur à 55 décibels). En cas où le bruit est très fort on peut construire un
écran anti-bruit pour réduire le niveau de bruit.

4- Terrains adjacents à une voie ferrée

La largeur ou la profondeur minimale doit être augmentée de 10m par rapport au
minimum établit par le règlement municipal. Il est parfois préférable de créer un écran
atténuant le bruit (clôture opaque).

VII-Différents types de zones

Le territoire soumis au plan d'aménagement est divisé en zones de caractères différents
suivant leurs vocations :
A : Zone résidentielle : destinée essentiellement à l'habitation;
B : Zone civique : destinée essentiellement à l'administration publique et privée aussi
qu'aux activités culturelles, commerciales et aux affaires;
C : Zone verte : destinée essentiellement aux espaces verts public. Certaines fonctions
peuvent y être intégrées.
D : Zone de production : destinée aux activités liées aux différents secteurs de
productions.
E : Zone de transport : destinée aux installations des organismes de transport.
F : Zone non urbanisée à caractère rurale: destinée à l'exploitation agricole.
G : Zone militaire : destinée aux installations militaires.

VIII-TYPES D'HABITATS
Le caractère d'une zone donnée résume son orientation générale, il précise le type d'habitat
autorisé. A ce propos on distingue :

1- Habitats individuels
Ils comprennent plusieurs types :
- L'habitat discontinu (type villa isolée) ;
- L'habitat jumelé (où les bâtiments sont accolés deux à deux) ;
- L'habitat continu (où les bâtiments sont tous accolés en leurs limites latérales) ;
- L'habitat groupé (type traditionnel).

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 Lotissement

2- Habitats collectifs
Ils comprennent deux types :
- L'habitat collectif discontinu (les immeubles sont isolés)
- L'habitat collectif continu ( les immeubles sont accolés les unes aux autres).

IX-Caractéristiques des zones

Voir tableaux suivants :

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 RESIDENTIELLES
ISOLES JUMELES EN BANDE

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3 niveaux : 700 m²2 niveaux : 500 m²1 niveau : 400 m² 350 m² Parcelles d’extrémités 350 m²Parcelles intermédiaires 250m²

18 m 12 m Parcelles d’extrémités 12 mParcelles intermédiaires 8m

1/4 2/7 1/3

0,3 à 1 0,3 à1 0,3 à 1

4 mètres (peut être réduit à 2 m dans les lotissements nouveaux sous conditions du règlement)

4 mètres (peut être réduit à 2 m dans les lotissements nouveaux sous conditions du règlement)

Largeur de la rue + 4 mètres

Lotissement

Distance à chaque limite séparative + 4 mètres

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 ZONES
CONSTRUCTION

parcelle Surface minimale

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Front minimal
Occupation au sol maximum

Indice d’utilisation foncière

Retraits Sur l’alignement

minimum
Sur limites
séparatives

Hauteur Sur rue

maximum
Sur limites
Lotissement

séparatives

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 RESIDENTIELLES
Résidentielles continues Résidentielles groupées civique

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120 m² 72 m²
Réglé par le plan de masse
8m 6m

Autres
Des bâtiments
étages
Rez-de-chaussée
: épaisseur
– 12 mètres
:maximum
totalité ----- Autres étages : 1/3Rez-de-chaussée :1/2

2,5 0,8 2,5

0 0 0 ou 4 m

Sur limite de fond de parcelle : 4mSur limite latérale : 0 0 0 ou 4 m

Largeur de la rue + 4 mètres

Lotissement

Distance à chaque limite séparative + 4 mètres

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 ZONES
CONSTRUCTION

parcelle Surface minimale

Cours VRD – Kammoun Zied & Koubâa Nizar

Front minimal
Occupation au sol maximum

Indice d’utilisation foncière

Retraits Sur l’alignement

minimum
Sur limites
séparatives

Hauteur Sur rue

maximum
Sur limites
Lotissement

séparatives

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