Référentiel Outil 4 (Le Suivi Des Coûts de L'exploitation Et de La Maintenance)

Référentiel outil
« Le suivi des coûts de

l’exploitation et de la
maintenance »
2018
Sommaire
INTRODUCTION...........................................................................................................................5
1.LES OBJECTIFS D’UN RÉFÉRENTIEL DE SUIVI DESCOÛTS DE L’EXPLOITATION ET DE

LA MAINTENANCE.......................................................................................................................7
1.1.Pourquoi un référentiel de suivi de l’exploitation/maintenance et de ses coûts ?...............8
1.2.Un référentiel « outil » pour aider au pilotage de l’exploitation/maintenance....................11
2.OUTIL DE CARACTÉRISATION DES BÂTIMENTS...............................................................13

2.1.Les enjeux liés à la caractérisation des bâtiments............................................................14
2.2.Caractéristiques discriminantes en termes de coûts........................................................14
2.3.Caractérisation en fonction des typologies du patrimoine................................................20
2.4.Processus d’alimentation et fiche « caractéristiques ».....................................................26
3.OUTIL BASE DE DONNÉES...................................................................................................31

3.1.Les enjeux liés à la capitalisation des coûts.....................................................................32
3.2.Les types de coûts et données liées à capitaliser.............................................................32
4.INDICATEURS DE SUIVI ET D’OPTIMISATION.....................................................................37

4.1.Les enjeux liés à la mise en place d’indicateur de suivi et d’optimisation........................38
4.2.La construction des indicateurs........................................................................................38
4.3.Utilisation des indicateurs.................................................................................................51
5.CONCLUSION..........................................................................................................................61
6.GLOSSAIRE.............................................................................................................................63
7.ANNEXE...................................................................................................................................65
7.1.Caractéristiques « administratives » et impacts sur les coûts .........................................66
7.2.Caractéristiques « techniques » et impacts sur les coûts.................................................67
TABLE DES MATIÈRES............................................................................................................75

Le référentiel « suivi des coûts de l’exploitation et de la maintenance » du ministère de l’Intérieur – 2018 4/76
Introduction
Le ministère de l’Intérieur est utilisateur de près de 10 000 implantations (hors logements)
représentant 19 millions de mètres carrés. Deuxième ministère occupant du domaine de l’État
après celui de la Défense, il met en place progressivement une stratégie de gestion de patrimoine,
autant sur la partie exploitation – maintenance que pour des opérations d’investissement dont le
ministère assure la maîtrise d’ouvrage.
C’est dans ce cadre que le Cerema a été missionné par la DEPAFI pour élaborer des référentiels
ministériels pour la maîtrise d’ouvrage, la maintenance et l’exploitation du patrimoine immobilier du
ministère de l’Intérieur. Le chantier «exploitation - maintenance », dont ce référentiel constitue un
des livrables, s’inscrit dans la phase 2 de cette mission.
Le présent référentiel est un référentiel outil donnant les clés pour mettre en œuvre les
préconisations faites dans le référentiel métier dédié à « la maintenance et l’exploitation durable du
parc immobilier » concernant le suivi de l’exploitation-maintenance et de ses coûts.
Ce référentiel a pour objectif de fournir les principaux éléments de suivi et indicateurs de pilotage
utiles à l’optimisation de l’exploitation-maintenance et de ses coûts. En ce sens, il s’adresse aux
différents patrimoines du ministère de l’Intérieur.
Il s’appuie sur les réflexions menées par le Cerema concernant les indicateurs de pilotage de la
gestion de patrimoine immobilier en général et de « l’exploitation – maintenance » en particulier
qu’il serait souhaitable de mettre en œuvre d’un point de vue objectif. Il s’appuie également sur les
pratiques observées au sein du ministère de l’Intérieur, recueillies au cours d’entretiens ou de
visites de site et ayant permis de réaliser un état des lieux des pratiques en matière de suivi de
l’exploitation/maintenance et de ses coûts dans les différents patrimoines du ministère de
l’Intérieur. Il a été co-construit avec les représentants des services du ministère à l’occasion de
groupes de travail dédiés. Il mobilise donc une approche technico-économique et non strictement
financière.
Le référentiel propose donc :

- des éléments de méthode pour caractériser les bâtiments de manière à permettre une
comparaison pertinente des éléments suivis et une juste interprétation des indicateurs,
- une méthode de capitalisation des différentes données de suivi de l’exploitation/maintenance et
des coûts associés (GER et exploitation/maintenance),
- un ensemble d’indicateurs de suivi et d’optimisation et leur interprétation.
Il précise les outils existants (Référentiel Technique notamment) que les services du ministère
doivent alimenter et contenant des données mobilisables dans l’application du présent référentiel.
Enfin, ce référentiel propose différents niveaux de lecture, les parties pouvant être prises
indépendamment et des tableaux de synthèse étant proposés en annexes.
Du bon usage du référentiel
Ce référentiel ne se veut pas prescriptif, son application restant soumise à la volonté des
différents responsables de programmes.
Une capitalisation large est cependant souhaitable pour permettre de fiabiliser les données
recueillies et aboutir à des indicateurs robustes.
Sa mise en œuvre nécessite de mobiliser l’ensemble de la chaîne immobilière.
1. Les objectifs d’un
référentiel de suivi
des coûts de l’exploitation
et de la maintenance
1.1. Pourquoi un référentiel de suivi de l’exploitation/maintenance et de
ses coûts ?
1.1.1. Le suivi de l’exploitation/maintenance du patrimoine du ministère de l’Intérieur : état

des lieux, attentes et points de vigilance exprimés
Les visites de sites réalisées au premier semestre 2017, ainsi que les entretiens bilatéraux avec
différents représentants de patrimoine au second semestre 2017 ont permis, d’une part de faire un
état des lieux concernant le suivi de l’exploitation/maintenance réalisé au ministère de l’Intérieur,
d’autre part de recueillir les attentes et besoins dans ce domaine.
Cette section, destinée à préciser les objectifs de ce référentiel, présente dans un premier temps
une synthèse de cet état des lieux, ainsi que des attentes et besoins exprimés.
De manière générale, le constat de la difficulté à assurer la maintenance courante est partagé, du
fait notamment d’une inadéquation entre les budgets disponibles et les besoins de maintenance à
satisfaire. Généralement, les budgets permettent uniquement de réaliser les contrôles
réglementaires. En conséquence, la maintenance nécessaire au maintien du parc en bon état est
difficile à assurer et les actions visent surtout à pallier à l’urgence. Un objectif doit donc être de
pouvoir montrer ce que doit coûter en moyenne au m² l’exploitation/maintenance d’un bâtiment
donné au regard de son état initial (ratio cible). Un autre objectif doit être de proposer des
indicateurs portants sur les éléments contraints de l’exploitation/maintenance (contrats mutualisés
et contrôles notamment) à destination des responsables de programme, pour un bon
dimensionnement des budgets.
Des besoins ont été exprimés concernant :
• des outils et méthodes de suivi des contrats, principaux canaux de réalisation de
l’exploitation/maintenance, de leurs coûts, ainsi que des indicateurs de pilotage (de type
hors forfait/forfait, préventif/correctif).
• des éléments de connaissance de l’état du parc : indicateurs relatifs à la vétusté des
bâtiments, de type ratios de vétusté, par exemple. L’objectif exprimé est de permettre
d’objectiver l’exercice de programmation de la maintenance en donnant des éléments pour
arbitrer et prioriser les travaux de maintenance à réaliser, à travers la mise en place
d’indicateurs d’alerte.
• des indicateurs sur l’état des installations techniques dans le même objectif de permettre
d’objectiver le dialogue de gestion et de prioriser les opérations à réaliser.
• une capitalisation des coûts d’exploitation/maintenance pour une vision et une
connaissance globale de ces coûts. Plusieurs patrimoines ont d’ailleurs déjà mis en place
des suivis de ces coûts : l’administration centrale pour le coût des contrats, et la
gendarmerie nationale et la sécurité civile pour les coûts de fonctionnement (des fluides en
particulier).
• une capitalisation/un observatoire des coûts de gros entretien et rénovation (GER) de
manière à partager l’information et évaluer les projets en phase amont en donnant des
éléments de coûts lors de la planification de travaux de maintenance importante. Il peut
s’agir de travaux de rénovation/réhabilitation importants et donc d’opération
d’investissements, à la limite du périmètre de l’exploitation/maintenance et faisant appel à
des compétences de maîtrise d’ouvrage pour lesquelles le présent référentiel peut donc
apporter des éléments.
Par ailleurs, la nécessité d’une définition de critères de typologie est largement identifiée pour
permettre de réaliser des comparaisons et des interprétations d’indicateur de manière pertinente.
Les principaux éléments discriminants mentionnés sont :
- les caractéristiques générales du bâtiment : situation géographique, diagnostic de performance
énergétique (DPE), surfaces, principaux usages ;
- la nécessité de service exigée des différents types de bâtiment pour des raisons de services
opérationnels à plus ou moins forts enjeux, tel que le fonctionnement 24h/24 par exemple, dans
l’objectif de sacraliser des périmètres à forts enjeux ;
- concernant les coûts de GER : assortir les éléments de coûts d’éléments d’explication sur le type
de travaux réalisés ;
- la vision propriétaire/locataire-occupant.
La mise en œuvre et le suivi de l’exploitation/maintenance nécessitent du temps à passer (y
compris formation et animation) et des moyens humains qui doivent également être mis en
évidence, sous la forme de ratio d’effectifs dédiés au m² par exemple.
Plusieurs points de vigilance relatifs à l’exercice du suivi de l’exploitation/maintenance sont
également partagés. Notamment, ce suivi :
- ne doit pas demander de moyens humains supplémentaires ;
- doit permettre un pilotage de l’exploitation/maintenance à tous les niveaux de la chaîne
immobilière, notamment par les gestionnaires de sites qui sont incontournables dans la
capitalisation des coûts ;
- doit être un outil simple et facile à renseigner ;
- la mise en évidence des besoins en ETP ou encore le ratio d’effectifs dédiés au m² sont des
données difficiles à obtenir étant donné que les effectifs dédiés à l’exploitation/maintenance
agissent surtout pour pallier à l’urgence ;
- les indicateurs de type indice de vétusté physique (IVP) existent déjà mais sont peu utilisés
(subjectif, pas mis à jour régulièrement).
1.1.2. Donner des moyens de mettre en œuvre les préconisations faites dans les autres
référentiels
Le référentiel porte principalement sur l’exploitation/maintenance. Cependant, étant donné les
besoins exprimés concernant la capitalisation des coûts de GER, il se révèle également être utile
aux métiers de la maîtrise d’ouvrage.
Concernant les métiers liés à l’exploitation/maintenance, le référentiel de suivi des coûts de
l’exploitation/maintenance s’inscrit comme un référentiel outil permettant de mettre en œuvre les
préconisations faites dans le référentiel métier dédié à l’exploitation/maintenance.
Ainsi, au regard des préconisations faites aux différentes étapes de la démarche de gestion de
patrimoine, les apports du référentiel de suivi des coûts sont les suivants :
Phase de la gestion de patrimoine Niveau/indicateur Acteurs
immobilier active
1. Organiser la filière immobilière
2. Connaître le patrimoine
Toute la
États techniques des bâtiments chaîne
immobilière
- État de santé - Indice de Vétusté Physique (IVP) initial
- État initial des dépenses GER
- État fonctionnel - Néant (sur les coûts)
Thèmes à suivi récurrent
- État réglementaire - Coût initial des contrôles

- Coût des levées de réserves
- État des contrats - Coût initial des contrats

- Ratio hors forfait/forfait et/ou
préventif/correctif
- État énergétique - Conso initiale (kWh et coût)

3. Bâtir une stratégie Rprog
d’exploitation/maintenance
- État de santé - IVP
- État énergétique - Suivi des consommations

énergétiques, ratio conso/m², ...
4. Programmer la maintenance Rprog +
‐ Programmer les - Suivi des dépenses de GER DEPAFI
investissements (capitalisation des coûts des opérations
passées)
‐ Programmer - Suivi des coûts des contrats et

l’exploitation/maintenance contrôles au regard des tableaux de
criticité
5. Rédiger les contrats
6. Suivre le patrimoine
Toute la
États techniques des bâtiments chaîne
immobilière
- État de santé - IVP évolution
- Évolution des dépenses GER
- État fonctionnel - Néant (sur les coûts)
Thèmes à suivi récurrent
- État réglementaire - Suivi coût des contrôles

- Suivi coût des levées de réserves
- Suivi coût des contrats

- État des contrats - Ratio hors forfait/forfait et/ou
préventif/correctif (comparatif état initial)
- État énergétique - Suivi des conso (kWh et coût)

(évolutions annuelles cf état initial)
1.1.3. Les principaux objectifs du référentiel
Étant donné les besoins exprimés par les représentants des différents patrimoines du ministère de
l’Intérieur et les recommandations faites dans le référentiel métier dédié à
l’exploitation/maintenance, deux objectifs principaux sont identifiés pour ce référentiel :
• consolider une base de données représentative des coûts d’exploitation/maintenance et de
gros entretien renouvellement (GER) pour la programmation des travaux et la passation
des marchés,
• construire des indicateurs pour aider au pilotage et à l’optimisation de
l’exploitation/maintenance du parc du ministère de l’Intérieur.
Ces deux objectifs rendent nécessaire la mise en place d’éléments de caractérisation des
bâtiments afin de permettre des comparaisons et des interprétations pertinentes.
De façon plus générale, l’ambition du référentiel est de contribuer à l’optimisation de

l’exploitation/maintenance du parc du ministère de l’Intérieur en :
- donnant des repères objectifs pour prioriser les actions et repérer d’éventuels
dysfonctionnements,
- comparant les bâtiments entre eux et notamment l’efficience des différentes solutions techniques,
pour aider à fixer des ratios cibles à partir de l’observation,
- aidant les décideurs en amont des opérations de rénovation pour une meilleure prise en compte
des coûts associés (voire du coût global).
1.2. Un référentiel « outil » pour aider au pilotage de

l’exploitation/maintenance
Dans ce contexte, ce référentiel apparaît comme le pendant « outil » pour le suivi des coûts
préconisé dans le référentiel métier portant sur l’exploitation/maintenance.
Il propose des éléments de cadrage en vue de la construction d’outils opérationnels. Il ne s’agit
donc pas de fournir un outil en tant que tel, mais des éléments de cahier des charges en vue de sa
mise en place.
Il est le résultat d’une réflexion en plusieurs étapes :
1. construction d’une liste « exhaustive » a priori d’indicateurs de suivi et « fiche de
caractérisation » de bâtiment,
2. recueil des besoins et des outils déjà en place lors des visites de sites et entretiens bilatéraux,
3. confrontation de la réflexion exhaustive au résultat des visites et entretiens bilatéraux :
proposition d’une liste d’indicateurs les plus pertinents,
4. validation en groupes de travail.
En conséquence, le référentiel propose :
• une méthode de caractérisation des bâtiments, nécessaire à la bonne utilisation de la base
de données de coûts et encore plus à l’exploitation et l’interprétation des indicateurs de
suivi,
• une méthode de collecte des coûts pour la construction d’une base de données
mutualisée,
• une méthode de construction et d’interprétation d’indicateurs de suivi, connaissance et
optimisation de l’exploitation/maintenance.
Ces différentes séquences ne sont évidemment pas indépendantes les unes des autres mais
l’ordre de présentation proposé découle des différentes étapes nécessaires à la construction, puis
l’utilisation d’un outil de suivi de l’exploitation-maintenance et des coûts associés.
Les rôles respectifs de chacun des acteurs de la chaîne immobilière sont précisés dans chacune
de ces étapes, ainsi que les fréquences de mise à jour des coûts collectés.
De même, les outils de capitalisation des données immobilières déjà existants ou à venir et
pouvant être utiles à l’exercice (Référentiel Technique, Outil d’Aide au Diagnostic de la Direction
de l’Immobilier de l’État) sont précisés.
Enfin, chaque indicateur proposé est accompagné de sa définition, du ou des contextes dans
le(s)quel(s) il peut être mobilisé, ainsi que des interprétations qui peuvent en être faites.
2. Outil de caractérisation
des bâtiments
2.1. Les enjeux liés à la caractérisation des bâtiments
L’enjeu essentiel de la caractérisation des bâtiments dans la mise en œuvre du référentiel-outil des
coûts est de pouvoir « comparer ce qui est comparable » au sein du patrimoine hétérogène du
ministère de l’Intérieur, à travers la construction de panels de bâtiments présentant les mêmes
contraintes techniques et/ou d’usages ayant un impact non négligeable sur les coûts associés à
l’exploitation et la maintenance. Cette caractérisation est un préalable à la fois pour :
• le réemploi pertinent et fiabilisé de coûts et ratios de coûts dans le cadre de la passation ou
du contrôle de marchés de GER et de contrats de maintenance (en lien avec l’outil « base
de données », partie 3 du référentiel)
• la comparaison pertinente des indicateurs de suivi et d’optimisation, et la construction de
« ratios cible » pour le pilotage et l’optimisation des budgets de l’exploitation maintenance
des bâtiments
L’incidence de chaque caractéristique du bâtiment n’est pas équivalente sur l’ensemble des postes
de dépenses : il n’est donc pas a priori aisé de déterminer un jeu de caractéristiques unique qui
rendrait pertinente la comparaison de l’ensemble des coûts affiliés à un bâtiment vis-à-vis d’un
panel type. Notamment, plus le périmètre du coût / de l’indicateur observé est restreint (à l’échelle
d’un équipement par exemple), plus le nombre de caractéristiques discriminantes peut être
important. À une échelle plus large (coût total des contrats de maintenance par exemple), le
nombre de caractéristiques discriminantes peut être plus faible (et/ou plus qualitatives), les autres
caractéristiques pouvant alors servir a posteriori dans l’analyse des valeurs qui s’écarteraient de la
moyenne de l’indicateur ainsi construit, comme caractéristiques « explicatives »
C’est pourquoi la suite de ce référentiel (et les outils en annexes) propose dans un premier temps
de qualifier le degré d’impact de chaque caractéristique sur les postes de coûts à capitaliser, avant
de proposer les jeux de caractéristiques les plus pertinents pour la constitution de panels de
comparaison en lien avec chacun des coûts de GER capitalisés en partie 4 et chacun des
indicateurs proposés en partie 5.
En approche « macro », la caractérisation par type de patrimoine (au sens du référentiel métier
exploitation/maintenance, liée aux usages et à leur priorisation/niveau de criticité) est également
examinée.
2.2. Caractéristiques discriminantes en termes de coûts
Cette partie propose la liste des caractéristiques ayant les impacts les plus forts sur les catégories
de coûts liées à l’exploitation-maintenance, auxquelles s’intéressent les gestionnaires de
patrimoine du ministère de l’Intérieur. Les principaux impacts pour chaque critère listé ci-dessous
sont explicités en annexe, la grille détaillée de caractérisation également présentée en annexe
propose une analyse plus fine et une gradation de ces impacts. Elle peut constituer une aide à
l’analyse de la variabilité des coûts/indicateurs observés même après construction d’un panel de
bâtiments a priori comparables.
2.2.1. Caractéristiques déterminantes et impacts sur les coûts
Sont qualifiées de caractéristiques « administratives » les informations suivantes :
• Adresse du site (en particulier la région)
• Statut du bâtiment : domanial, MAD, location, partenariats public/privé, AOT.
• Effectifs : le nombre de personnel permanent, la capacité d’accueil prolongé (élèves,
familles), et la capacité d’accueil du public le cas échéant
• Catégorie des établissements recevant du public (ERP - de 5 à 1) : liée à la capacité
d’accueil de visiteurs et à l’usage
• Qualification « IGH » (Immeubles de grande hauteur)
• Qualification « ICPE » (installations classées pour la protection de l’environnement)
• Fonctionnement 24h/24 et/ou permanences sur site
À retenir
Les catégories de coûts sur lesquelles le jeu de caractéristiques « administratives » a

l’impact le plus important sont les coûts de GER des éléments sollicités/usés par une
fréquentation des lieux plus importante que le seul personnel permanent, les coûts de
maintenance préventive des équipements à enjeux pour l’accueil du public, les coûts des
contrôles réglementaires et de maintenance obligatoire, les coûts de consommation de
fluides pour un fonctionnement ininterrompu d’un bâtiment.
Sont qualifiées de caractéristiques « techniques, à l’échelle du bâtiment » les informations

suivantes :
• Surface utile totale
• Date du permis de construire et/ou âge de la dernière rénovation importante
• Le caractère historique et/ou classé du bâtiment (et/ou éventuellement la présence de
contraintes architecturales particulières)
• Zone climatique (au sens de la réglementation thermique) et classe de diagnostic de
performance énergétique (DPE énergie), si disponible
• Démarche de développement durable et/ou d’innovation
• Énergie principale de chauffage
À retenir
Les caractéristiques techniques du bâtiment influent notamment sur les coûts liés aux
consommations de chauffage (et éventuellement de climatisation), en lien avec la
performance énergétique du bâti (RT) et des systèmes (vétusté/énergie de chauffage), les
coûts de GER propriétaire, en lien avec la vétusté des éléments du bâti et des systèmes
CVC (hors systèmes aérauliques).
La présence de certains aménagements et/ou équipements peut avoir un impact important, tels
que :
• les stationnements souterrains
• les espaces verts
• le système de climatisation / rafraîchissement
• le système de ventilation mécanique (SF, DF, CTA)
• les ascenseurs/monte charges
Point d’attention
Pour une comparaison de coûts à une échelle « agrégée » la présence/absence de certains

équipements dans les bâtiments du panel considéré est discriminante en termes de coûts :
c’est le cas en particulier de la ventilation mécanique et de la climatisation dans une
approche des « coûts CVC », des ascenseurs dans les « GER propriétaire ». À l’échelle
des « coûts totaux » de GER et de maintenance, si les coûts liés à ces équipements
particuliers ne sont pas connus de manière plus fine (pour les extraire), le panel de
comparaison se restreint (et d’un point de vue statistique la pertinence des ratios et/ou
valeurs moyennes aussi).
Concernant les installations de chauffage, les informations détaillées suivantes peuvent permettre
une analyse plus fine des impacts sur les coûts de consommations énergétiques :
• Type de chauffage (système de production et d’émission)
• Date de mise en service de l’installation de chauffage (ou dernier renouvellement)
• Présence d’outils de comptage, de régulation (chauffage et/ou eau)
Point d’attention
La présence d’amiante dans les bâtiments antérieurs au 1er janvier 1997 peut entraîner des
surcoûts très importants au-delà des coûts directement liés aux mesures de prévention,
diagnostic et conservation. En particulier lors d’opérations de GER : à la fois pour des
éléments de clos-couvert (isolants, …), le second œuvre (faux plafonds,…), mais aussi
dans le cas de remplacement de systèmes (joint d’étanchéité de chaudière, ...). Si cette
information n’est pas disponible, la date du PC et/ou de dernière rénovation et/ou de mise
en service des installations peut donner une idée de la probabilité de la présence
d’amiante.
2.2.2. Caractéristiques d’usages et impacts sur les coûts
La présence d’usages « classiques » ou spécifiques peut impliquer la présence systématique
d’équipements particuliers et donc induire des conséquences importantes1 en termes de coûts,
liées notamment à des consommations de fluides spécifiques (ou nécessairement plus
conséquentes) ou encore des contrôles réglementaires particuliers. La caractérisation « par
usage » peut permettre de se détacher de certains critères relativement moins impactants vis-à-vis
de certains types de coûts, mais ne saurait se substituer à l’ensemble de la caractérisation
administrative et technique.
Usages « généraux »
L’évaluation des impacts économiques des usages développés par la suite se fait en comparaison
de l’usage de « bureau », utilisé comme référence, réputé être présent sur chaque site.
Il n’est pas pris en considération de criticité particulière en termes de contrôle d’accès pour cet
usage « bureau » de référence.
• Présence de locaux d’enseignement

quantification utile pour affiner le degré d’impact : capacité d’accueil / surface dédiée
Il n’a pas été identifié d’autre coût induit spécifique significatif par rapport à un usage « bureau »,
mis à part les impacts liés à l’accueil plus important de visiteurs sur les aspects de sécurité/sûreté,
en lien avec un niveau de service attendu (CVC, ascenseurs), éventuellement en conséquence de
l’usure des éléments de second œuvre et des équipements sanitaires plus important, et
l’augmentation des consommations d’eau chaude sanitaire (ECS) et d’électricité spécifique liées à
l’usage plus intense de matériels informatiques (ordinateurs, vidéoprojecteurs). Éventuellement,
les besoins plus élevés en ECS peuvent induire la présence d’un système de production collective
et donc une maintenance obligatoire contre le risque de développement des légionelles.
• Présence de logements
quantification utile pour affiner le degré d’impact : nombre de logements / capacité
d’hébergement / surface dédiée
Principalement, la présence de logements augmente la plage horaire de fonctionnement général
du site et donc le recours aux diverses énergies et fluides : chauffage, éclairage… Les besoins en
eau et ECS sont aussi plus importants : usages sanitaires, cuisine… Éventuellement, les besoins
plus élevés en ECS peuvent induire la présence d’un système de production collective et donc une
maintenance obligatoire contre le risque de développement des légionelles. La réalisation de
constats de risque d’exposition au plomb (pour les bâtiments construits avant 1949) est un
contrôle réglementaire imposé aux bâtiments de logements. Le coût total des GER peut également
être augmenté notamment sur les éléments de second œuvre, la menuiserie, la plomberie… afin
d’offrir un cadre de vie qualitatif aux personnes vivant sur site. La criticité du fonctionnement des
équipements CVC (chauffage, ventilation et climatisation) dans ce cadre-là peut également
amener des coûts de contrats de maintenance plus élevés.
1
L’importance des conséquences est aussi à nuancer avec le degré de priorité / criticité de l’usage considéré
lorsque plusieurs cohabitent (voir analyse par patrimoine)
• Présence d’un service de restauration
quantification utile pour affiner le degré d’impact : nombre de couverts/jours
Un service de restauration impacte essentiellement les consommations d’eau (préparation des
repas, vaisselle) et d’énergie (électrique dans tous les cas, gaz pour la cuisson). Éventuellement,
les besoins plus élevés en ECS peuvent induire la présence d’un système de production collective
et donc induire une maintenance obligatoire contre le risque de développement des légionelles.
À retenir
À caractéristiques administratives et techniques équivalentes, l’impact des usages dits

« classiques » sur les coûts agrégés se ressent essentiellement en termes de
consommations énergétiques et fluides, par rapport à un usage de bureau.
Pour l’usage « logement », la nécessité de la continuité de service des équipements CVC
peut entraîner des contrats de maintenance plus élevés, mais aussi des opérations de
GER plus régulières dues à un vieillissement plus rapide des équipements du fait de leur
sollicitation accrue (GER propriétaire essentiellement). Au-delà du GER relevant de la
stricte pérennité du bâti et des systèmes, la « qualité vie » attendue dans les logements
peut entraîner des coûts totaux de GER plus élevés, notamment sur le second œuvre
(essentiellement à la charge du locataire).
Usages « spécifiques/opérationnels » du patrimoine ministère de l’Intérieur
Les usages spécifiques développés par la suite sont ceux recensés dans le référentiel métier « La
maintenance et l’exploitation durable du parc immobilier » (paragraphe 4.4.2).
Mise en garde : Les répercussions en termes de coûts sur les différents postes de dépenses
(GER, consommations énergies et fluides, contrats de maintenances, contrôles réglementaires)
proposées à partir des constats établis lors des visites, entretiens et groupes de travail, seront à
examiner/compléter lors de la phase de mise en œuvre du référentiel notamment au regard des
usages opérationnels plus spécifiques constatés.
Impact des usages spécifiques sur les différents types de coûts
Usage GER Consommations Maintenance Contrôles

opérationnel \ énergie et réglementaires et
impacte les coûts fluides maintenance
de ... obligatoire
Centre de - contrôles d’accès,
commandement vidéo-surveillance
- télécommunications
Garde à vue - dégradation des - contrôles d’accès,
éléments de vidéo-surveillance
second œuvre
Laboratoires - contrôles d’accès, - ICPE : stockage de
vidéo-surveillance liquides inflammables
(?)
Stand de tirs - consommations - contrôles d’accès, - maintenance
électriques vidéo-surveillance obligatoire du
auxiliaires de la - criticité du système de ventilation
CTA traitement/renouvelle vis-à-vis du risque lié
ment d’air au plomb
Armurerie / - contrôles d’accès,

munitions vidéo-surveillance,
anti-intrusion
Garage / atelier - ICPE : stockage de
liquides inflammables
- maintenance
obligatoire des ponts
élévateurs de
véhicules
Cellule - nécessité d’un - consommations - criticité courants
opérationnelle et groupe électrogène électriques forts et faibles
plateforme à renouveler spécifiques
téléphonique régulièrement
Data center - consommations - criticité des
électriques installations de
spécifiques rafraîchissement
Autres équipements / aménagements extérieurs spécifiques :

• station de lavage : entraîne des consommations d’eau et la gestion des eaux de lavages
vis-à-vis des hydrocarbures (GER propriétaire)
• station service : ICPE
• cuve à carburant : ICPE potentiellement
• chenils : est soumis à contrôle réglementaire (ICPE) si chenil de plus de 9 chiens de plus
de 4 mois
• terrains d’entraînement : enjeux autour de la protection contre l’intrusion sur le site
• terrains de destruction : enjeux autour de la protection contre l’intrusion sur le site et
dépollution régulière
À retenir
Les usages opérationnels spécifiques au ministère de l’Intérieur induisent a priori

essentiellement des coûts de maintenance concernant les courants forts et faibles,
permettant d’assurer la continuité des télécommunications, des moyens de contrôle d’accès
et anti-intrusion. Les impacts sur les consommations électriques peuvent être conséquents
en cas de présence d’un data center. Des contrats spécifiques ainsi que des contrôles
réglementaires existent pour certaines installations, notamment celles classées ICPE.
2.2.3. Caractéristiques des moyens de la maintenance

La forme des contrats de maintenance, le niveau de criticité, des clauses particulières, des
moyens disponibles en régie peuvent avoir un impact non négligeable sur le coût des contrats de
maintenance, à périmètre technique équivalent.
Dans le cas de contrats multi-techniques il est particulièrement important de renseigner les
champs couverts, afin de pouvoir comparer les coûts de contrat en fonction des sites. S’il n’est pas
possible de trouver des contrats de même périmètre (toutes choses équivalentes par ailleurs), la
comparaison aux autres bâtiments ne pourra se faire qu’à l’échelle plus agrégée du « coût total
des contrats », et le caractère « présence d’un contrat multi-technique » ne pourra être qu’un
critère explicatif dans l’analyse.
De même, la distinction entre les opérations de maintenance comprises dans le périmètre du
contrat (forfait) et celles non comprises (hors forfait) est importante pour permettre ensuite de
vérifier l’adéquation des contrats aux besoins.
Au-delà des coûts qui se répercutent directement – à la hausse – sur les contrats eux-mêmes, les
contrats à obligation de résultat, à intéressement, les CPE, impactent significativement – à la
baisse – les consommations énergétiques et fluides. La présence d’une GMAO (qui a un coût
également) permet aussi a priori de réduire les consommations énergie et fluide et le nombre
d’interventions correctives en assurant un meilleur suivi de la maintenance.
2.3. Caractérisation en fonction des typologies du patrimoine
Le but de ce paragraphe est d’évaluer l’opportunité de la caractérisation « par patrimoines », tels

que définis dans le référentiel métier de l’exploitation/maintenance, pour le parc de bâtiments du
ministère de l’Intérieur, pour comparaison des coûts de l’exploitation/maintenance à une échelle de
coûts plutôt agrégés, pour une comparaison à l’échelle des sites.
Il est attendu que certains coûts agrégés ne seront pertinents à comparer qu’au sein d’un
patrimoine donné car fortement impactés par un/des usages spécifiques, tandis que d’autres
pourront faire l’objet de comparaisons croisées car peu impactés, ou impactés dans une même
mesure par des usages similaires.
La caractérisation « par patrimoine » se fait vis-à-vis des usages « classiques » et
« spécifiques/opérationnels » uniquement, les considérations à suivre sont à entendre « toutes
choses équivalentes par ailleurs », notamment vis-à-vis des caractéristiques administratives et
techniques développées plus haut.
2.3.1. Bilan des usages « classiques » et « spécifiques » par patrimoine
Les usages classiques présents (et leur niveau de priorité) en fonction des patrimoines sont
répertoriés dans le tableau ci-dessous (inspiré du référentiel métier exploitation/maintenance), les
niveaux de priorité allant de 1 pour le plus prioritaire à 3 pour le moins prioritaire :
Patrimoine \ usage présent bureaux Logement enseignement restauration Spécifique
Casernes de la Gendarmerie Nationale 2 1 SO 3 2
Casernes de la Sécurité Civile 2 1 SO 3 2
Hôtels de Police et commissariats de 1 3 2 2 1
Police
Centres de déminage 2 3 SO SO 1
Base hélicoptère 2 3 SO SO 1
Base avion 1 SO 2 3 1
Préfectures et sous-Préfectures 2 1 SO SO 2
Administration Centrale 1 SO 2 2 1
Écoles de la Gendarmerie Nationale 2 1 2 1 2
Écoles de la Police Nationale 2 1 2 1 2
Centres de formation spécialisés de la 2 1 2 1 1
Gendarmerie Nationale
Centres de formation spécialisés de la 2 1 2 1 1
Police
Rappel : les impacts des usages dits « classiques » se ressentent essentiellement sur les niveaux
de consommation énergétiques et fluides, et dans une seconde mesure – essentiellement pour les
logements – sur les coûts liés aux GER des éléments de second œuvre, ainsi qu’à la maintenance
des équipements CVC et autres équipements liés à l’accueil de visiteurs et résidents.
Les usages spécifiques et autres aménagements liés au caractère opérationnel des différents
types de patrimoines sont répertoriés ci-dessous (inspiré du référentiel métier
exploitation/maintenance) :
stand de tirs
salles SIC et CORG
laboratoires
Cellule opérationnelle
Plateforme téléphonique
armurerie / munitions
garage / atelier
Data center
Patrimoine \ Usages spécifiques Autres équipements /

Centre de commandement
garde à vue
aménagements
spécifiques
Casernes de la Gendarmerie Nationale X X X X X X station de lavage

station service
cuve à carburant
chenils
terrains d’entraînement
Casernes de la Sécurité Civile X X X X X X station de lavage
station service
cuve à carburant
chenils
Hôtels de Police et commissariats de Police X X X X X X station de lavage
station service
cuve à carburant
chenils
Centres de déminage X X Terrains de destruction
Base hélicoptère X station de lavage
station service
cuve à carburant
Base avion X station de lavage
station service
cuve à carburant
Préfectures et sous-Préfectures X X -
Administration Centrale X X X X X X X -
Écoles de la Gendarmerie Nationale X X X station de lavage
station service
cuve à carburant
chenils
Écoles de la Police Nationale X X X station de lavage
station service
cuve à carburant
chenils
Centres de formation spécialisés de la X X X station de lavage
Gendarmerie Nationale station service
cuve à carburant
chenils
Centres de formation spécialisés de la X X X station de lavage
Police station service
cuve à carburant
chenils
Rappel : les conséquences des usages opérationnels se ressentent essentiellement dans les
coûts de maintenance des courants forts/faibles (criticité importante), sur les coûts de contrats de
maintenance d’équipements particuliers, et sur le coût total de contrôles réglementaires et de
maintenance obligatoire.
2.3.2. La comparaison des coûts liés au GER
L’essentiel des coûts de GER (coûts liés à des remplacements d’équipement ponctuels
essentiellement, voire définition au paragraphe 3.2.1.) est plus lié aux caractéristiques intrinsèques
des bâtiments, en particulier à la date du permis de construire / date de dernière rénovation, sauf
en cas d’usages qui précipiteraient le vieillissement de certains éléments / équipements. Ce
dernier point peut être en particulier vérifié sur les éléments de second œuvre (aménagements
intérieurs), de plomberie sanitaire, d’appareils élévateurs, de portes automatiques, en cas
d’accueil de public important. C’est le cas a priori pour les usages de logement et d’enseignement.
En première approche on pourrait donc comparer les coûts totaux de GER, toutes choses
équivalentes par ailleurs, de tous les patrimoines présentant un usage logement et/ou
enseignement en priorité 1, soit :
- les casernes de la gendarmerie nationale et de la sécurité civile (logements uniquement),
- les écoles et centres de formation de la gendarmerie nationale et de la police nationale
(logements et enseignement).
On exclut délibérément les préfectures et sous préfectures de ce panel de comparaison : les
surcoûts induits sur les GER des éléments intérieurs peuvent être liés à des enjeux ponctuels
(changement de personne à hautes responsabilités en poste), et conduire à des ratios au m²
assez éloignés de la moyenne des autres patrimoines présentant aussi un usage « logement ».
À noter : un contrat de maintenance P3 inclue des interventions de remplacement important des

systèmes en cas de panne. Contrairement aux contrats P2 qui excluent ce genre d’intervention et
permet donc d’identifier l’ensemble des remplacements en dehors des « coûts des contrats »
(dans un budget d’investissement en général), la présence d’un contrat P3 modifie la répartition
des coûts entre « coûts de contrat » et « coûts de GER ». La comparaison de coûts de GER des
systèmes doit donc être réalisée en étant attentif au type de contrat P2 ou P3.
Les coûts de GER semblant peu impactés par les usages spécifiques, les autres patrimoines
pourraient être comparés les uns aux autres dans une approche plus agrégée des coûts totaux de
GER.
2.3.3. La comparaison des coûts de consommations énergétiques et fluides
En première approche, on peut rapprocher les patrimoines sur la base des usages « classiques »
plutôt qu’opérationnels car ce sont eux qui semblent impacter majoritairement les coûts de
consommation énergétiques et fluides :
- casernes de la gendarmerie nationale et casernes de la sécurité civile,
- écoles et centres de formation de la gendarmerie nationale et de la police nationale,
- centres de déminages et bases hélicoptères.
Les casernes, les écoles et les centres de formation pourraient raisonnablement être comparés
sur une base commune pour ce poste de dépenses, s’il est avéré que l’usage « enseignement »
n’entraîne pas de consommations énergétiques significatives supplémentaires vis-à-vis de l’usage
« bureau » (malgré la présence de salles spécifiques de types zones de franchissement
opérationnelle notamment qui sont équipées en son et lumière), et que l’usage « restauration » est
aussi conséquent dans chaque patrimoine (malgré des priorités différentes).
L’usage « logement » apparaît comme marginal pour le patrimoine des hôtels de polices et
commissariats en comparaison des patrimoines casernes, écoles et centres de formation, et ces
patrimoines ne sont donc pas à rapprocher en termes de coûts des consommations énergétiques.
Pour la même raison, les consommations énergétiques des préfectures et sous préfectures ne
sont pas à comparer à celles des centres de déminage et bases hélicoptères (usage de
« logement » marginal a priori dans ces deux derniers cas).
Points d’attention vis-à-vis des usages spécifiques :
La présence de stations de lavage sur les bases hélicoptères (mais pas sur les centres de
déminages) peut être déterminante sur le bilan des consommations en eau s’il n’existe pas de
comptage différencié avec les usages « classiques ».
Le patrimoine de l’administration centrale et les bases avions apparaissent comme équivalents en
termes d’usages « classiques » : le rapprochement de ces deux patrimoines est cependant à faire
avec prudence vis-à-vis des usages spécifiques, hétérogènes au sein même du patrimoine de
l’administration centrale, et qui pourraient peser de manière conséquente sur les consommations
énergétiques (plutôt consommations électriques). La présence de station de lavage sur les bases
avions peut être déterminante sur le bilan des consommations en eau s’il n’existe pas de
comptage différencié avec les usages « classiques ».
2.3.4. La comparaison des coûts de contrats de maintenance
Maintenance « courante »
Les coûts de contrat de maintenance de CVC, clos-couvert, second œuvre, plomberie sanitaire
(pour des caractéristiques administratives et techniques équivalentes) sont impactés par les
usages « classiques » essentiellement vis-à-vis des enjeux en termes de nécessité de continuité
de service et/ou de la qualité du service attendu. Ont été identifiés en particulier des enjeux autour
de l’accueil/hébergement, pour les usages de logement, voire d’enseignement.
Les enjeux liés aux usages « spécifiques » qui peuvent avoir un impact sur les coûts de
maintenance « courante » concernent essentiellement les installations courants forts mais surtout
faibles (télécommunications, sûreté) dont sont dépendantes un certain nombre d’activités
opérationnelles.
On peut donc rapprocher les patrimoines suivants pour la comparaison des coûts de maintenance
« courante » :
- centres de déminages et bases hélicoptères (enjeux essentiellement en termes de maintenance
spécialisée),
- écoles et centres de formation de la gendarmerie nationale et de la sécurité civile (enjeux liées
aux logements et à l’enseignement),
- casernes de la gendarmerie nationale et casernes de la sécurité civile,
- Hôtels de Police et commissariats de Police et Administration Centrale, dont l’usage prioritaire est
celui de bureau, et qui ne présentent pas d’enjeux en termes de logements.
Les préfectures et sous préfectures présentent un enjeu particulier vis-à-vis de l’usage logement,
qui peut difficilement être rapproché d’autres patrimoines.
Maintenance spécialisée
On entend par maintenance spécialisée celle concernant les équipements/installations suivantes :
- portes de garages avion/hélicoptère
- stations de lavage
- stations services
- data center
- chenils
- laboratoires
- armurerie/stands de tir
À noter : les terrains de destruction et pistes de décollage/atterrissage de la sécurité civile

nécessitent également une maintenance spécialisée non prise en compte dans ce référentiel dans
la mesure où il ne s’agit pas d’immobilier en tant que tel.
Si l’on considère que l’ensemble des usages/aménagements spécifiques répertoriés dans le
référentiel métier sur l’exploitation/maintenance sont effectivement présents sur l’ensemble des
sites d’un patrimoine donné, on peut a priori rapprocher les patrimoines suivants pour le périmètre
des coûts de maintenance spécialisée :
- les bases hélicoptères et les bases avions,
- les écoles et centres de formation de la gendarmerie nationale et de la police nationale,
- les casernes de la gendarmerie nationale et casernes de la sécurité civile et les hôtels de police
et commissariats de police.
Si le coût de ces contrats spécifiques n’est pas identifié parmi les coûts totaux de maintenance, la
comparaison des coûts ne pourra se faire qu’au sein des patrimoines présentant à la fois les
mêmes usages « classiques » et les mêmes installations opérationnelles :
- écoles et centres de formation de la gendarmerie nationale et de la police nationale,
- casernes de la gendarmerie nationale et casernes de la sécurité civile (voire hôtels de police et
commissariats de police – malgré l’usage « enseignement » dont l’impact devient marginal par
rapport à celui des équipements spécifiques).
La comparaison par patrimoine tels que définis dans le référentiel métier (paragraphe 4.4.2) reste
la plus pertinente pour les autres patrimoines.
Remarque
Les coûts des contrats sont fortement dépendants de la criticité des installations
concernées. La criticité renseignée dans le référentiel métier exploitation/maintenance
permettrait d’identifier quels sont les enjeux principaux pour chaque type de patrimoine à
l’échelle plus fine de l’équipement (non suffisamment renseigné à ce jour pour être
exploité). Cette grille pourrait être utilisée dans une analyse a posteriori de la variabilité des
indicateurs/coûts au sein des panels proposés précédemment.
2.3.5. La comparaison des coûts de contrôles réglementaires et maintenance obligatoire
Les contrôles réglementaires liés à l’usage et qui diffèrent de l’usage « bureau » (essentiellement
soumis aux exigences du code du travail) sont plutôt liés aux usages spécifiques, et en particulier
au classement « ICPE » des installations/équipements, toutes choses égales par ailleurs.
Si l’on considère que l’ensemble des usages/aménagements spécifiques répertoriés dans le
référentiel métier sont effectivement présents sur l’ensemble des sites d’un patrimoine donné, on
peut a priori rapprocher :
- casernes de la gendarmerie nationale et casernes de la sécurité civile (voire hôtels de police et
commissariats de police – a priori pas de contrôle réglementaire spécifiquement lié à l’usage
« enseignement »),
- écoles et centres de formation de la gendarmerie nationale et de la police nationale.
On ne rapproche pas les bases hélicoptères et les bases avions malgré des usages spécifiques
similaires car dans le cas des bases hélicoptères il existe un contrôle réglementaire
supplémentaire (exposition au plomb) lié à la présence de logements.
La comparaison par patrimoine tels que définis dans le référentiel métier reste la plus pertinente
pour les autres patrimoines, même pour une divergence d’usage a priori relativement faible car
l’importance relative du coût de chacun des contrôles est mal connue à ce stade.
2.4. Processus d’alimentation et fiche « caractéristiques »
2.4.1. Les sources des données et fréquence d’actualisation

Une partie des données est accessible à travers l’outil référentiel technique/outil d’aide au
diagnostic (RT/OAD), notamment en ce qui concerne les caractéristiques administratives et une
grande part des données techniques : il conviendra de faire les liens informatiques nécessaires
lors de la mise en œuvre de ce référentiel-outil pour éviter les doubles saisies par les agents.
Les données qui ne sont pas répertoriées dans le RT/OAD sont celles plus spécifiques aux usages
opérationnels du patrimoine du ministère de l’Intérieur.
De manière générale, les caractéristiques administratives, techniques, et d’usages n’ont pas

vocation à évoluer à une fréquence prédéterminée. Il convient d’actualiser les données en fonction
des événements suivants :
- changement de statut du bâtiment
- rénovation/réhabilitation d’envergure
- mutation d’usage(s)
- installation de nouveaux équipements (climatisation, ventilation mécanique)
- renouvellement des équipements
Plus précisément, les bureaux de la DEPAFI, chargés des opérations importantes, peuvent
actualiser ces informations :
- le BGSAC pour l’administration centrale,
- le BAIPPSC pour l’administration territoriale, la police nationale et la sécurité civile,
- le BAIGN pour la gendarmerie nationale.
Les informations concernant les contrats et les moyens de suivi de la maintenance peuvent varier
plus régulièrement que les autres caractéristiques. La fréquence de mise à jour de ces
informations peut être annuelle, et réalisée par les agents chargés du suivi des contrats :
- Administration centrale : BGSAC
- Administration territoriale : gestionnaire de site
- Gendarmerie nationale : RGZ/BIL
- Police nationale : SGAMI
- Sécurité civile : gestionnaire de site.
2.4.2. Exemple de fiche de caractérisation pour un bâtiment donné
3. Outil base de données
3.1. Les enjeux liés à la capitalisation des coûts
L’outil « base de données » est un outil de capitalisation des coûts de GER et maintenance, avec
deux objectifs liés :
• partager les données de coûts constatés sur l’ensemble du patrimoine, à l’intention des
personnels chargés de produire des estimations et/ou de signer des marchés (pour
l’analyse des offres), qu’il s’agisse de GER ou de contrats de maintenance,
• capitaliser les données nécessaires à la construction des indicateurs de suivi de
l’exploitation maintenance (voir partie 4).
3.2. Les types de coûts et données liées à capitaliser
3.2.1. Généralités
3.2.1.1 Rappels / définitions
Les coûts de GER correspondent à des dépenses d’investissement (titre 5), faisant donc
référence à des travaux occasionnels. Ils se distinguent selon qu’ils sont associés au propriétaire
ou au locataire. Dans l’esprit, les opérations de GER qui incombent au propriétaire sont celles
nécessaires à la pérennité du bâtiment en dehors de toute utilisation, et celles qui incombent au
locataire sont celles induites par sa présence et l’usage qu’il en fait. (voir détail des rubriques en
annexe).
À retenir
L’objectif de capitalisation des coûts de GER a été globalement partagé par les
représentants des patrimoines du ministère de l’Intérieur
Les coûts de maintenance correspondent à des dépenses de fonctionnement (titre 3), pouvant
relever ou non d’un contrat de maintenance. Ils se distinguent des coûts de GER portant sur les
mêmes éléments par leur aspect récurrent et non occasionnel. Dans le cas d’un contrat, ces
dépenses comprennent les montants immobilisés pour les réparations importantes, les coûts au
forfait (annuel), ainsi que des dépenses liées mais hors forfait.
3.2.1.2 Données économiques et de marché
De manière générale, quelle que soit la donnée de coût concernée, pour qu ‘elle soit ré-exploitable
il conviendra d’indiquer :
- la date de valeur du prix / la date de début de validité du contrat,
- si le prix est HT ou TTC et/ou le montant de la TVA applicable,
- le type de procédure (appel d’offre ouvert/restreint) et nombre de répondant (la concurrence peut
jouer sur les prix),
- type de marché (fournitures seulement car main d’œuvre en régie par exemple),
- durée du marché/délai de réalisation,
- conditions de réalisation particulières (contraintes de site occupé notamment et/ou de réalisation
à une période donnée de l’année uniquement par exemple),
- si accessible, le coût de fournitures et de main d’œuvre,
- tout autre commentaire concernant les données économiques et de marché susceptibles d’avoir
impacté le coût de l’opération.
3.2.1.3 Données techniques
La fiche de caractérisation offre un certain nombre d’informations qui permettent une comparaison
plutôt statistique des données, et/ou de déduire des caractéristiques techniques d’équipements
(puissance installée par exemple) à travers la surface utile, les usages, etc. Le rattachement à une
fiche de caractérisation a minima est essentiel pour le réemploi des données de coûts capitalisées.
Autant que possible, pour un usage de cette base de données à une échelle plus fine, et
notamment dans le cadre de la passation de marchés, il est cependant intéressant de capitaliser
des données techniques plus précises telles que par exemple :
- pour les menuiseries : matériaux et dimensions (m²),
- pour les équipements de production chaud/froid : type d’équipement et puissance installée,
- pour les CTA : type d’équipement (échangeur de chaleur, filtres particuliers, etc.) et volume d’air
traité /h,
- tout autre commentaire concernant l’aspect technique et susceptible d’avoir impacté le coût de
l’opération.
Dans le cadre de GER, les marchés peuvent ne concerner qu’une part des équipements ou
éléments de bâti (sinon il s’agit plutôt d’opérations programmées de rénovation plus globale du
bâtiment, hors champs de l’exploitation maintenance) et il est donc important de consigner une
« quantité » concernée par chaque marché :
• à l’unité pour les équipements, les dalles de faux plafond, la plomberie sanitaire par
exemple,
• au m² pour les revêtements sol et murs par exemple,
• au m linéaire pour l’ensemble des réseaux et câblages par exemple,
• au nombre de points de contrôles pour la GTB par exemple
• toute autre unité pertinente au regard du type de GER considéré.
En ce qui concerne les contrats, les données à capitaliser sont :

• le périmètre technique précis couvert,
• la forme du marché,
• la gamme de maintenance,
• les clauses particulières,
• le seuil des prestations incluses,
• toute autre précision concernant le contrat et susceptible d’avoir un impact sur les coûts.
Pour chaque coût renseigné, préciser, le cas échéant, les conditions de mise en œuvre /
intervention particulières qui ont eu un impact conséquent sur les coûts (par exemple : intervention
en site occupé, en présence d’amiante, intervention dans l’heure, présence d’une GTB permettant
d’identifier les dysfonctionnements).
3.2.2. Processus d’alimentation : coûts de GER
Dès lors que des travaux de GER sont terminés, le prescripteur alimente la base avec les
éléments de coûts associés et toutes les informations jugées utiles présentées dans les
paragraphes précédents.
Plus précisément, les bureaux de la DEPAFI, chargés des opérations importantes, peuvent
alimenter la base :
Les données relatives aux GER renseignées dans le référentiel technique (RT) sont :
• les actions : quantité / unité / prix unitaire HT (ACT 13,14,15) (avec une incertitude sur le
fait qu’il s’agit bien d’une capitalisation ou des scénarios suite à audit)
Les données accessibles à ce jour par l’interface OAD correspondent aux coûts annuels totaux de
GER, sans nécessairement de précisions concernant les actions réalisées. Il permet néanmoins
de donner une idée de dépenses annuelles en GER nécessaires par type de bâtiment.
3.2.3. Processus d’alimentation : coûts des contrats et de la maintenance
L’alimentation peut être réalisée par actualisation des données lors du renouvellement du
contrat par les agents chargés du suivi des contrats pour ce qui relève des contrats et/ou des
marchés pour les opérations de maintenance hors contrat :
- Sécurité civile : gestionnaire de site
Les données relatives à la maintenance renseignées dans le RT sont :
• contrôle réglementaire (1 par contrôle) : coût TTC annuel de la mission (COR10),
responsabilité propriétaire/locataire (COR12), date de mise en œuvre du contrat (COR8) ;
• contrats d’exploitation / maintenance (1 par contrat): objet du contrat (CON1), date
d’installation de l’équipement (CON3), responsabilité propriétaire/locataire (CON11), date
de début de validité, coût annuel TTC/an (CON13) ;
• données de consommations par type d’énergie : consommations en énergie finale et coût
annuel en €TTC (FLU1 à 27 et coût total annuel : FLU 29), DJU (FLU94) ;
• données de consommation d’énergie par usage : FLU35 à 80 → chauffage,
refroidissement, ventilation, ECS, éclairage, ascenseurs, bureautique ;
• données de consommation eau : consommation en m³ et coût annuel TTC (FLU32-33).
Les données accessibles à ce jour par l’interface OAD sont (à l’échelle du site, au pas de temps
annuel) :
• coût total des contrôles réglementaires
• coût total des consommations énergétiques (par énergie), sans distinction du coût de
l’abonnement
• coût total des consommations d’eau
• coût total des contrats de maintenance
Du bon usage de la ressource
Pour être utile et utilisable, une base de données de coûts doit être suffisamment
alimentée : la pertinence des ratios produits augmentera avec le nombre de données
moyennées. En effet, même si la fiche de caractérisation et les données techniques
supplémentaires suggérées ici permettent de prendre en compte un certain nombre de
paramètres de variations des coûts, il n’est pas possible de s’affranchir entièrement du
contexte dans lequel le prix capitalisé a été obtenu. Il est cependant important de limiter la
caractérisation de son bâtiment aux critères ayant un impact significatif sur le type de coût
recherché, le risque étant de réduire le panel de comparaison à cause d’un nombre trop
élevé de critères : la pertinence statistique du ratio se réduit si le nombre de valeurs
disponibles est faible. D’autre part, la caractérisation peut être plus ou moins précise en
fonction du contexte dans lequel sera ré-employé ce ratio : le niveau de précision attendu
n’est pas le même dans le cadre d’une estimation d’enveloppe pour anticipation de
budgets annuels par exemple, et dans le cadre de la signature de devis pour le
remplacement d’un équipement donné.
4. Indicateurs de suivi et
d’optimisation
4.1. Les enjeux liés à la mise en place d’indicateur de suivi et
d’optimisation
La mise en place d’indicateurs répond à un double objectif de suivi dans le temps et d’optimisation
de l’exploitation/maintenance :
• à l’échelle du bâtiment, pour contribuer à la bonne connaissance du parc, permettre de

détecter des dérives éventuelles, et réaliser un suivi de l’état de vétusté et de dégradation
de ce bâtiment.
• en se comparant à des bâtiments similaires pour :
• définir de valeurs cibles, en vue notamment des négociations budgétaires en interne ou
des renégociations de contrats par exemple,
• prioriser des actions à l’échelle d’un patrimoine donné en situant les bâtiments autour
de cette valeur cible.
Les indicateurs mis en place peuvent alors être utiles :

• aux gestionnaires de sites, pour un suivi régulier de l’exploitation/maintenance de leurs
bâtiments et fournir des arguments en vue du dialogue de gestion ;
• à l’administration centrale, pour une optimisation globale de l’exploitation/maintenance du
parc du ministère.
Ils nécessitent au préalable la définition d’une politique générale ou d’une stratégie pour
l’exploitation/maintenance du parc du ministère, de manière à orienter la définition d’indicateurs
cibles notamment.
Les indicateurs économiques proposés ici agrègent les coûts de l’exploitation et de la maintenance
à l’échelle des « catégories » de coûts classiquement rencontrés. Il s’agit d’une échelle d’étude
adaptée à des observations à l’échelle d’un parc, plutôt que des indicateurs de suivi à l’échelle
d’un site. La comparaison ne peut ensuite se faire que par rapport à des sites présentant un
certain nombres de caractéristiques communes (cf. partie 2), qui peuvent différer d’un indicateur à
l’autre : la liste des caractéristiques les plus impactantes à examiner pour mener une comparaison
pertinente entre sites est rappelée pour chaque indicateur dans la partie 4.3 de ce chapitre. Il
convient de faire cet exercice à la production de tout nouvel indicateur.
4.2. La construction des indicateurs
Les visites de sites, entretiens bilatéraux et groupes de travail ont permis d’aboutir à une liste de
données de suivi et d’indicateurs d’optimisation de l’exploitation/maintenance partagés pour le
patrimoine du ministère de l’Intérieur.
Il s’agit :
- des coûts de gros entretien renouvellement (GER),
- des dépenses de maintenance clos et couvert,
- des dépenses liées au second-œuvre,
- de l’indicateur de vétusté physique (IVP),
- du nombre d’intervention correctives,
- des dépenses de maintenance (CVC et autres équipements techniques),
- des coûts des contrôles réglementaires,
- des coûts des contrats,
- des ratios de suivi des contrats de type hors forfait/forfait, ou encore correctif/préventif,
- des consommations énergétiques et des coûts associés, ramenés à la surface ou au nombre
d’agents,
- des coûts liés à la remise en état,
- de l’efficacité de l’euro investi,
- des besoins en ETP associés à l’exploitation/maintenance.
4.2.1. Coûts de GER

Objectifs
Le suivi des coûts de GER répond à un objectif de capitalisation et de partage de la connaissance
des coûts au sein du ministère de l’Intérieur.
Il permet :
• d’améliorer la connaissance du patrimoine concernant l’état de santé d’un bâtiment à un
instant donné si le type d’opération réalisée et l’année de réalisation sont précisés,
• de mesurer l’efficacité des actions menées et de suivre l’état de santé d’un bâtiment dans
le temps si l’évolution des coûts dans le temps est suivie.
En lien avec le référentiel portant sur la maîtrise d’ouvrage, il permet également :
• d’affiner des chiffrages d’opérations le plus en amont possible,
• d’optimiser la demande de crédits,
• d’anticiper les dérives budgétaires,
• de prévoir une marge pour d’éventuels travaux modificatifs.
Définition
Les coûts de GER correspondent à des dépenses d’investissement (titre 5), faisant donc
référence à des travaux occasionnels.
Les coûts de GER propriétaire et locataires sont confondus dans cet indicateur de suivi. Ils
comprennent l’ensemble des coûts de GER relatifs au clos-couvert, second-œuvre, CVC,
installations électriques, plomberie/sanitaire, appareils élévateurs, SSI, télésurveillance, porte et
portail automatique, (espaces verts)
Ces coûts sont exprimés en € TTC.
Indicateur :
dépensesde GER(€ )
Coûts de GER au m² =
surface(m²)
La surface peut correspondre à la SHON ou à la SUB (à préciser dans les outils de suivi).
Elle est exprimée en m².
Les dépenses annuelles de GER sont recensées pour chaque bâtiment dans le Référentiel
Technique (RT).
Exemple :
Le calcul du ratio des coûts de GER au m² peut être mis à jour chaque année par les bureaux de
la DEPAFI, chargés des opérations importantes :
4.2.2. Dépenses de maintenance du clos et couvert au m²

Objectif
Le suivi des dépenses de maintenance du clos et couvert au m² répond à un objectif de fournir des
indicateurs d’alerte et de priorisation des opérations à mener.
Il permet en effet :
instant donné,
• de programmer la maintenance en permettant de comparer les coûts observés sur des
bâtiments similaires,
Définition
dépensesde maintenance clos et couvert (€ )
Coûts de maintenance du clos et couvert au m² =
surface(m²)
Les coûts de maintenance du clos et couvert correspondent à des dépenses de fonctionnement

(titre 3), pouvant relever ou non d’un contrat de maintenance.
Dans le cas d’un contrat, ces dépenses comprennent les coûts de maintenance du clos et couvert
au forfait, ainsi que les dépenses de maintenance du clos et couvert hors forfait.
Leur périmètre correspond aux coûts de maintenance sur la toiture, les façades, les menuiseries
extérieures et les VRD.
Ils se distinguent des coûts de GER portant sur les mêmes éléments par leur aspect récurrent et
non occasionnel.
Ils sont exprimés en € TTC.
Méthode de suivi
Suivi réalisé de manière annuelle par les agents chargés du suivi des contrats pour ce qui relève
des contrats et/ou des marchés pour les opérations de maintenance hors contrat :
Voir partie 4.2.9. si le clos et couvert est concerné par un contrat spécifique.
4.2.3. Dépenses de maintenance de second-œuvre au m²

Objectifs
Le suivi des dépenses de maintenance de second-œuvre au m² répond à un objectif de fournir des
indicateurs d’alerte et de priorisation des opérations à mener.
instant donné,
• de programmer la maintenance en permettant de comparer les coûts observés sur des
bâtiments similaires,
Définition
dépensesde maintenance second − œuvre(€ )
Coûts de maintenance de second-œuvre au m² =
surface (m²)
Les coûts de maintenance de second-œuvre correspondent à des dépenses de fonctionnement

(titre 3), pouvant relever ou non d’un contrat de maintenance.
Dans le cas d’un contrat, ces dépenses comprennent les coûts de maintenance du second-œuvre
au forfait, ainsi que les dépenses de maintenance du second-œuvre hors forfait.
Leur périmètre correspond aux coûts de maintenance de serrurerie-métallerie, menuiserie-vitrerie-
miroiterie, maçonnerie intérieure, plancher et plafond, revêtements de sol et mural.
Ils se distinguent des coûts de GER portant sur les mêmes éléments par leur aspect récurrent et
non occasionnel.
Méthode de suivi
Voir partie 4.2.9. si le second-œuvre est concerné par un contrat spécifique.
4.2.4. Indice de vétusté physique (IVP)

Objectif
L’indice de vétusté physique (IVP) permet :
instant donné,
• de bâtir une stratégie de maintenance en permettant de comparer les IVP de différents
bâtiments et donc de prioriser les besoins,
le temps si l’IVP est mis à jour régulièrement.
Définition
Mesure de l’état de vétusté physique du bâtiment, c’est-à-dire la condition du patrimoine bâti en
fonction de la valeur actuelle de remplacement.
Déficit d ' entretien

IVP =
Valeur actuelle de remplacement
Le déficit d’entretien correspond au coût des travaux de maintien/remise à niveau des actifs.
La valeur actuelle de remplacement correspond aux coûts de construction et d’aménagement à
neuf d’un bâtiment de même usage aujourd’hui.
Il est mesuré en % afin de permettre la comparaison des bâtiments d’un parc. Plus il est proche de
100 % et plus l’état du bâtiment est mauvais.
Les deux composantes du calcul font l’objet d’hypothèses qui peuvent être fixées à dire d’expert
ou par retour d’expérience, sur la base des coûts de GER capitalisés notamment.
Points de vigilance
La mise en œuvre de cet indicateur peut être assez lourde, à la fois dans sa construction
initiale et dans sa mise à jour.
Il est uniquement basé sur l’état de santé du bâti et ne prend pas en compte les aspects
fonctionnels, l’accessibilité ou encore des objectifs de réduction d’énergie.
Méthode de suivi
L’IVP peut être mis à jour dès lors que des travaux de maintenance ont été réalisés, a minima tous
les 5 ans.
La mise à jour et le calcul peuvent être réalisés par les bureaux de la DEPAFI, chargés des
opérations importantes et de la programmation de la maintenance :
- le BAIPPSC pour l’administration territoriale, la police nationale et la sécurité civile, ainsi que les
SGAMI,
4.2.5. Nombre d’interventions correctives sur le bâti et les systèmes

Objectif
Le suivi du nombre d’interventions correctives sur le bâti et les systèmes permet d’améliorer la
connaissance du patrimoine concernant l’état de santé d’un bâtiment ou d’un système et de
repérer d’éventuels dysfonctionnements et la nécessité de réaliser des travaux.
Définition
Recensement du nombre d’interventions correctives sur une période donnée portant sur :
- le bâti,
- les systèmes.
À retenir
Le recensement du nombre d’intervention sur le bâti est moins lourd à mettre en œuvre que
l’IVP
Méthode de suivi
Le recensement du nombre d’interventions correctives peut être réalisé, de manière annuelle, par
les gestionnaires de sites et acteurs locaux de la chaîne immobilière (RGZ, SGAMI).
Les données nécessaires sont par ailleurs disponibles dans le cadre des contrats multi-techniques
et/ou de GMAO (en principe).
Points de vigilance
La mise en œuvre de cet indicateur nécessite une distinction entre le correctif et le préventif
de la part des gestionnaires locaux
4.2.6. Dépenses de maintenance CVC au m²

Objectif
Le suivi des dépenses de maintenance CVC au m² répond à un objectif de fournir des indicateurs
d’alerte et de priorisation des opérations à mener.
• d’améliorer la connaissance du patrimoine concernant l’état de santé du système de CVC
d’un bâtiment à un instant donné,
Définition
dépensesde maintenanceCVC (€ )
Coûts de maintenance CVC au m² =
surface (m²)
Les coûts de maintenance CVC correspondent à des dépenses de fonctionnement (titre 3),
pouvant relever ou non d’un contrat de maintenance.
Dans le cas d’un contrat, ces dépenses comprennent les coûts au forfait, ainsi que les dépenses
liées à des opérations de maintenance CVC hors forfait.
Méthode de suivi
Dans le cas d’un contrat CVC, les données correspondantes peuvent être mises en ligne et
disponibles sur le Référentiel Technique (RT). Les données de coûts sont exprimées en € TTC/an.
Voir partie 4.2.9. si la maintenance CVC est concernée par un contrat spécifique.
4.2.7. Dépenses de maintenance des autres équipements techniques au m²

Objectif
Le suivi des dépenses de maintenance des autres équipements techniques au m² répond à un
objectif de fournir des indicateurs d’alerte et de priorisation des opérations à mener.
• d’améliorer la connaissance du patrimoine concernant l’état de santé des principaux
équipements techniques d’un bâtiment à un instant donné,
Définition
Coûts de maintenance des autres équipements techniques au m² =

dépensesde maintenance des autres équipements techniques(€ )
surface(m²)
Les coûts de maintenance des équipements techniques correspondent à des dépenses de

fonctionnement (titre 3), pouvant relever ou non d’un contrat de maintenance.
Dans le cas d’un contrat, ces dépenses comprennent les coûts de maintenance au forfait, ainsi
que les dépenses de maintenance hors forfait.
Le périmètre correspond aux coûts de maintenance des appareils élévateurs, des installations
électriques, de plomberie/sanitaires et de SSI.
Méthode de suivi
Voir partie 4.2.9 si la maintenance des différents équipements techniques est concernée par un
contrat spécifique.
4.2.8. Coûts des contrôles réglementaires au m²

Objectifs
Le suivi des coûts des contrôles réglementaires au m² permet :
• de qualifier la gestion d’un bâtiment en réalisant le suivi des contrôles réalisés et des coûts
associés
• de mettre en évidence des dépenses obligatoires et donc incompressibles.
Définition
coûts des contrôles réglementaires( € )
Coûts des contrôles réglementaires au m² =
surface(m²)
Les coûts des contrôles correspondent à des dépenses de fonctionnement (titre 3).
Plus précisément, il s’agit des coûts des contrôles réglementaires portant sur les ascenseurs, les
installations thermiques et systèmes de climatisation, les installations électriques, les portes et
portails automatiques, les installations de protection contre la foudre, les systèmes de sécurité
incendie.
La surface peut correspondre à la SHON.
Méthode de suivi
Suivi réalisé de manière annuelle par les agents chargés du suivi des contrôles :
- Gendarmerie nationale : RGZ/BIL/gestionnaire de site
- Sécurité civile : gestionnaire de site/ESOL
Les données correspondantes peuvent être mises en ligne et disponibles sur le Référentiel
Technique (RT). Les données de coûts sont exprimées en € TTC/an.
Exemple :
Points de vigilance
A ce jour les rubriques de suivi sont limitées (incendie, électrique, ascenseurs, et aération-
ventilation)
4.2.9. Coûts des contrats d’exploitation et de maintenance au m²

Objectifs
Le suivi des coûts des contrats au m² permet :
• d’améliorer la connaissance du patrimoine concernant l’état des contrats d’exploitation et
de maintenance d’un bâtiment à un instant donné,
• de mesurer l’adéquation des contrats aux besoins si l’évolution des coûts dans le temps est
suivie.
Définition
coûts des contrats(€ )
Coûts des contrats au m² =
surface(m²)
Les coûts des contrats correspondent à des dépenses de fonctionnement (titre 3).
Il s’agit des coûts de l’ensemble des contrats d’exploitation et de maintenance distingués par
nature : clos et couvert, second-œuvre, CVC, onduleurs, GTC, moyens de secours, portes et
portails, GE, contrôles d’accès, SSI, ascenseurs, montes-charges, espaces verts (périmètre de
suivi par nature de contrat réalisé pour l’administration centrale), nettoyage des locaux,
gardiennage, et autres équipements techniques (plomberie/sanitaires, installations électriques).
Par ailleurs, il s’agit des dépenses comprises dans le forfait et des dépenses hors forfait.
La surface peut correspondre à la SHON.
Méthode de suivi
Suivi réalisé de manière annuelle par les agents chargés du suivi des contrats :
Les données correspondantes peuvent être mises en ligne et disponibles sur le Référentiel
Technique (RT). Les données de coûts sont exprimées en € TTC/an.
Points de vigilance
A ce jour les rubriques de contrats suivis sont limitées.

Le suivi ne distingue pas le préventif du correctif, ni le forfait et le hors forfait.
4.2.10. Ratio hors forfait/forfait

Objectifs
Le ratio hors forfait/forfait permet de mesurer la performance des contrats et l’adéquation des
contrats aux besoins. Lors de la phase de programmation de la maintenance, il peut permettre de
mieux (re)négocier les contrats.
Définition
coûts des interventionshors forfait (€ )
Ratio hors forfait/forfait =
coût du contrat au forfait (€ )
Ce ratio est exprimé en %.
Il peut être calculé pour chacun des contrats de maintenance du périmètre cité précédemment.
Méthode de suivi
Suivi réalisé de manière annuelle par les agents chargés du suivi des contrats, en lien avec les
gestionnaires de sites ayant fait appel aux titulaires des contrats pour des interventions hors
forfait :
4.2.11. Ratio correctif/préventif
Objectifs
Le ratio correctif/préventif permet de mesurer la performance des contrats et l’adéquation des
contrats aux besoins. Lors de la phase de programmation de la maintenance, il peut permettre de
mieux (re)négocier les contrats.
Définition
coûts des interventionscorrectives(€ )
Ratio correctif/préventif =
coûts des interventions préventives(€ )
Ce ratio est exprimé en %.

Il peut être calculé pour chacun des contrats de maintenance du périmètre cité précédemment.
Méthode de suivi
Suivi réalisé de manière annuelle par les agents chargés du suivi des contrats, en lien avec les
gestionnaires de sites ayant fait appel aux titulaires des contrats pour des interventions
correctives :
4.2.12. Consommations de fluides et coûts associés au m² ou par agent
Objectifs
Le suivi des consommations de fluides et des coûts associés ramenés au m² ou par agent
permet :
• d’améliorer la connaissance du patrimoine concernant l’état énergétique d’un bâtiment à un
instant donné,
• de contribuer à bâtir une stratégie d’exploitation/maintenance en termes d’efficacité
énergétique du parc (en comparant l’état énergétique des bâtiments entre eux),
• de mesurer l’efficacité des actions menées et de suivre l’état énergétique d’un bâtiment
dans le temps si l’évolution des consommations et des coûts dans le temps est suivie.
Définition
Les consommations de fluides correspondent aux consommations d’énergie (électricité, fuel, gaz,
réseau de chaleur) et d’eau.
consommationsd ' énergie (kWh)

Consommation d’énergie au m² =
surface (m²)
consommationsd ' eau( m³)

Consommation d’eau au m² =
surface (m²)
Les consommations d’énergie sont exprimées en kWh et les consommations d’eau en m³.
La surface peut correspondre à la SHON ou à la SUB (à préciser).
consommationsd ' énergie (kWh)

Consommation d’énergie par agent =
ETP
consommationsd ' eau(m³)

Consommation d’eau par agent =
ETP
Les coûts de fourniture en énergie et eau correspondent aux montants facturés comprenant
l’abonnement et les consommations. Les coûts de consommations de fluides correspondent à des
dépenses de fonctionnement (titre 5).
Ils sont exprimés en €.
coûts de fourniture en énergie (€ )
Coûts de fourniture en énergie au m² =
surface (m ²)
coûts de fourniture en eau(€ )

Coûts de fourniture en eau au m² =
surface (m²)
coûts de fourniture en énergie (€ )

Coûts de fourniture en énergie par agent =
ETP
coûts de fourniture en eau(€ )

Coûts de fourniture en eau au m² =
ETP
Méthode de suivi
Suivi réalisé de manière annuelle par les agents chargés de l’alimentation du Référentiel
Technique (informations présentes dans la décomposition des charges de fonctionnement).
Exemple :
Points de vigilance
A ce jour le RT ne permet d’afficher qu’une année à la fois, le comparatif annuel n’est pas
directement disponible dans le RT.
4.3. Utilisation des indicateurs
L’utilisation pertinente des indicateurs est liée à la définition de panels de comparaisons pertinents,
définis pour chaque indicateur en fonction des caractéristiques impactantes développées dans la
partie 2. À caractéristiques administratives et techniques équivalentes, la caractérisation « par
usage » des patrimoines du ministère de l’Intérieur telle que développée dans la partie 2.3 semble
pertinente pour l’échelle d’étude plutôt en « coûts agrégés » des indicateurs proposés ici.
4.3.1. Dépenses de GER

Le ratio des coûts de GER au m² peut être suivi de manière annuelle pour en observer l’évolution.
Dans le cas de dérive importante par rapport aux années précédentes, le détail des opérations
réalisées indiqué lors de la saisie peut permettre d’en connaître la ou les causes principales.
Une estimation de ces coûts pour un bâtiment donné peut également être utilisée, en comparaison
avec les coûts de GER d’autres bâtiments similaires, comme indicateur de l’état de santé/vétusté
de ce bâtiment, pour son gestionnaire local, comme pour le gestionnaire du patrimoine dont il fait
partie. Si elle s’avère être plus élevée que la moyenne, cette estimation peut alors servir
d’argument, pour le gestionnaire, en phase de dialogue de gestion et/ou de programmation des
travaux /investissements, pour défendre les budgets nécessaires au maintien en l’état du bâtiment
Un suivi dans le temps des coûts de GER pour un même bâtiment peut permettre, au gestionnaire
du parc dont il fait partie, de mesurer l’efficacité des actions réalisées, ainsi que, pour le
gestionnaire local, l’évolution de l’état de santé du bâtiment. Ainsi, des dépenses de GER
récurrentes sur un même poste peuvent traduire des actions insuffisantes ou inefficaces.
Les coûts de GER au m² peuvent servir aux responsables de programmation des investissements
(BAIGN, SGAMI, ESOL, BGSAC) de ratio cible pour fixer les budgets nécessaires au maintien en
état des bâtiments.
À retenir
Le bilan des coûts de GER à l’échelle du bâtiment est principalement impacté par les
caractéristiques suivantes :
- dans le cas des PPP, AOT (économie, essentiellement à la charge du prestataire - hors
considérations de loyers)
- dans le cas d’un ERP, d’un IGH
- par la date du PC, l’année de dernière réhabilitation, le caractère historique ou classé
- les types d’équipements installés (chauffage, refroidissement, ventilation, ascenseurs)
- les usages spécifiques
Pour une comparaison pertinente de l’indicateur, ces caractéristiques doivent être au

maximum équivalentes entre bâtiments.
4.3.2. Dépenses de maintenance du clos et couvert au m²
Les dépenses de maintenance du clos et couvert capitalisées à partir de travaux réalisés peuvent
principalement être utilisées dans la phase de programmation de travaux de maintenance, afin
d’aider au chiffrage d’opérations similaires à venir pour d’autres bâtiments du patrimoine du
ministère de l’Intérieur.
Les dépenses de maintenance du clos et couvert au m² peuvent être utilisées comme indicateur
d’alerte de l’état de santé/vétusté d’un bâtiment, en comparaison avec celles de bâtiments
similaires (si elles sont significativement plus élevées que la moyenne). Elles peuvent servir
d’argument, pour le gestionnaire, en phase de dialogue de gestion et/ou de programmation de la
maintenance, pour défendre la réalisation d’opérations nécessaires au maintien en l’état du
bâtiment.
Un suivi dans le temps des dépenses de maintenance du clos et couvert pour un même bâtiment
peut permettre, au gestionnaire du parc dont il fait partie, de mesurer l’efficacité des actions
réalisées, ainsi que, pour le gestionnaire local, l’évolution de l’état de santé du bâtiment. Ainsi, des
dépenses récurrentes sur un même poste peuvent traduire des actions insuffisantes ou
inefficaces.
Les dépenses de maintenance du clos et couvert au m² peuvent servir aux responsables de
programmation des travaux de maintenance (BAIGN, SGAMI, ESOL, BGSAC) de ratio cible pour
fixer les budgets nécessaires au maintien en état des bâtiments.
À retenir
Le bilan des coûts de maintenance de clos-couvert à l’échelle du bâtiment (préventif et

correctif) est principalement impacté par les caractéristiques suivantes :
- dans le cas des PPP, AOT (économie, à la charge du titulaire - hors considérations de
loyers)
- le caractère historique ou classé du bâtiment
- la forme des contrats
- le niveau de criticité

4.3.3. Dépenses de maintenance de second-œuvre au m²

Les dépenses de maintenance du second-œuvre capitalisées à partir de travaux réalisés peuvent
principalement être utilisées dans la phase de programmation de travaux de maintenance, afin
d’aider au chiffrage d’opérations similaires à venir pour d’autres bâtiments du patrimoine du
ministère de l’Intérieur.
Les dépenses de maintenance de second-œuvre au m² peuvent être utilisées comme indicateur
d’alerte de l’état de santé/vétusté d’un bâtiment, en comparaison avec celles de bâtiments
similaires (si elles sont significativement plus élevées que la moyenne). Elles peuvent servir
d’argument, pour le gestionnaire, en phase de dialogue de gestion et/ou de programmation de la
maintenance, pour défendre la réalisation d’opérations nécessaires au maintien en l’état du
bâtiment.
Un suivi dans le temps des dépenses de second-œuvre pour un même bâtiment peut permettre,
au gestionnaire du parc dont il fait partie, de mesurer l’efficacité des actions réalisées, ainsi que,
pour le gestionnaire local, l’évolution de l’état de santé du bâtiment. Ainsi, des dépenses
récurrentes sur un même poste peuvent traduire des actions insuffisantes ou inefficaces.
Les dépenses de maintenance de second-œuvre au m² peuvent servir aux responsables de
programmation des travaux de maintenance (BAIGN, SGAMI, ESOL, BGSAC) de ratio cible pour
fixer les budgets nécessaires au maintien en état des bâtiments.
À retenir
Le bilan des coûts de maintenance de second œuvre à l’échelle du bâtiment (préventif et

correctif) est principalement impacté par les caractéristiques suivantes :
- dans le cas des PPP, AOT (économie, principalement à la charge du titulaire - hors
considérations de loyers)
- le niveau de criticité

4.3.4. Indice de vétusté physique (IVP)

L’usage principal de l’IVP est de participer à la définition et à l’application d’une stratégie
d’exploitation/maintenance.
Concrètement, des fourchettes peuvent être définies et associées à un état de santé du
patrimoine.
Par exemple, les fourchettes suivantes ont été définies dans le cadre du schéma directeur
immobilier du Cerema :
Acceptable Critique Insatisfaisant

< 10 % 10-30 % >30 %
Aussi, un indice cible peut être fixé par les responsables de la stratégie. Les bâtiments présentant
des IVP supérieurs sont alors prioritaires pour faire l’objet d’opérations de maintenance.
L’IVP peut par ailleurs être utilisé par les gestionnaires de sites et acteurs locaux de la chaîne
immobilière (RGZ, SGAMI) pour défendre des budgets de maintenance/opérations à réaliser.
À retenir
L’IVP à l’échelle du bâtiment est principalement impacté par les caractéristiques suivantes :
- la date du PC ou l’année de dernière réhabilitation

4.3.5. Nombre d’interventions correctives sur le bâti et les systèmes
Le nombre d’interventions correctives peut être utilisé par les gestionnaires de sites et acteurs
locaux de la chaîne immobilière (RGZ, SGAMI) comme indicateur d’alerte sur la nécessité de
réaliser des travaux de maintenance sur un bâtiment donné et pour défendre des budgets
nécessaires (si le nombre d’intervention est significativement plus important que la moyenne).
Il peut également servir au responsable de la programmation des travaux de maintenance (BAIGN,

SGAMI, ESOL, BGSAC) à prioriser les actions à réaliser les unes par rapport aux autres.
Il peut enfin être utile pour les agents chargés du suivi des contrats dans le cadre de la
renégociation de ces derniers, pour définir des contrats mieux adaptés aux besoins (les données
nécessaires sont disponibles dans le cadre des contrats multi-techniques et/ou de GMAO).
À retenir
Le nombre d’interventions correctives à l’échelle du bâtiment est principalement impacté

par les caractéristiques suivantes :
- la date du PC ou l’année de dernière réhabilitation

4.3.6. Dépenses de maintenance CVC et autres systèmes au m²

Les dépenses de maintenance CVC et autres systèmes peuvent être utilisées comme indicateur
d’alerte de l’état des différents systèmes d’un bâtiment, en comparaison avec celles de bâtiments
similaires (si elles sont significativement plus importantes que la moyenne).
Un suivi dans le temps des dépenses de maintenance sur les systèmes pour un même bâtiment
réalisées, ainsi que, pour le gestionnaire local, l’évolution de l’état de santé des systèmes du
bâtiment. Ainsi, des dépenses récurrentes peuvent traduire des actions insuffisantes ou
inefficaces.
À retenir
Le bilan des coûts de maintenance CVC et autres systèmes (préventif et correctif) à

l’échelle du bâtiment est principalement impacté par les caractéristiques suivantes :
- dans le cas des PPP, AOT (économie, à la charge du titulaire – hors considérations de
loyers)
- dans le cas d’un ERP
- la criticité

4.3.7. Coûts des contrôles réglementaires au m²

Le suivi du coût des contrôles réglementaires au m² peut être utilisé :
- par les gestionnaires de sites et des budgets dédiées aux contrôles réglementaires dans le cadre
de la négociation budgétaire : le budget lié aux contrôles réglementaires est incompressible et doit
a minima être satisfait de manière à ce que les contrôles puissent être réalisés. Les budgets de
fonctionnement doivent idéalement être supérieurs de manière à laisser des marges de manœuvre
pour d’autres dépenses de fonctionnement.
- par les gestionnaires de patrimoines (DEPAFI) : des coûts liés aux contrôles réglementaires
anormalement bas peuvent traduire un défaut de gestion d’un bâtiment donné.
À retenir
Le bilan des coûts de contrôles réglementaires à l’échelle du bâtiment est principalement

impacté par les caractéristiques suivantes :
loyers)
- dans le cas d’un ERP, d’un IGH, d’ICPE (cf. usages spécifiques)
- par la présence d’ascenseurs et monte charges

4.3.8. Coûts des contrats au m², ratios hors forfait/forfait et correctif/préventif
Le suivi de coûts des contrats au m², ainsi que les ratios rapportant le hors forfait au forfait et le
correctif au préventif peuvent être utilisés par les agents chargés du suivi des contrats :
Plus ces ratios sont élevés et plus ils montrent une inadéquation des contrats aux besoins du
bâtiment. Ils peuvent donc être utilisés en période de (re)négociation des contrats pour conclure
des contrats plus adaptés.
À retenir
Le bilan des coûts de hors forfait à l’échelle du bâtiment est principalement impacté par les
caractéristiques suivantes :
loyers)
- la date d’installation des équipements (vétusté – maintenance corrective)
- la criticité des installations (enjeu de continuité de service)
On peut simplifier l’analyse en considérant que la maintenance corrective correspond aux

prestations « hors forfait ». Le montant des franchises des contrats de maintenance peut
cependant impacter le ratio forfait / hors forfait sans toujours tout à fait correspondre à une
distinction préventif / correctif.

Points de vigilance
Les indicateurs doivent être interprétés avec vigilance et à la lumière d’éléments qualitatifs
pouvant justifier de résultats a priori incohérents tels que la forme du contrat (à obligation
de moyens ou de résultats), ou encore la présence de clauses particulières.
4.3.9. Consommations de fluides et coûts associés au m² ou par agent
Le suivi des consommations de fluides et des coûts associés peut être utilisé, par comparaison
avec les bâtiments similaires, comme indicateur d’alerte concernant l’état énergétique d’un
bâtiment et la nécessité de réaliser des travaux.
Points de vigilance
Les relevés chiffrés des consommations doivent être accompagnés de précisions

qualitatives pouvant expliquer les niveaux constatés. Ainsi, l’utilisation d’électricité
pour le chauffage peut expliquer des hauts niveaux de consommations d’électricité,
la présence d’un restaurant administratif et/ou de logements peut justifier une
consommation importante d’eau (ECS), de même que la présence d’arrosage
automatique.
Par ailleurs, l’évolution annuelle des coûts doit être analysée au regard de l’évolution
générale des prix.
À l’inverse, la présence de GTB/GTC ou GMAO, d’un conseiller en économie
partagé/économe de flux, d’un outil de suivi des consommations, ou encore d’un
contrat de performance énergétique, peut favoriser une gestion économe de
l’énergie.
Il peut également servir au responsable de la programmation des travaux de maintenance (BAIGN,

SGAMI, ESOL, BGSAC) à prioriser les actions à réaliser les unes par rapport aux autres.
Un suivi dans le temps des consommations de fluides et coûts associés pour un même bâtiment
réalisées, ainsi que, pour le gestionnaire local, l’évolution de l’état énergétique du bâtiment.
À retenir
La consommation d’énergie et de fluides à l’échelle du bâtiment est principalement impacté

par les caractéristiques suivantes :
- la zone climatique
- la date du PC ou de dernière réhabilitation
- la présence d’un service de restauration (conséquent)

Pour le tableau détaillé de l’impact des caractéristiques du bâtiment, des usages et des contrats
sur les indicateurs proposés ici se référer à l’annexe 1. Une gradation des impacts est proposée :
les caractéristiques reprises dans ce chapitre sont celles à examiner a minima pour la
comparaison pertinente de bâtiments, d’autres peuvent avoir un impact potentiellement non
négligeable et pourraient utilement être prise en compte dans une analyse plus fine pour la
constitution de panels de bâtiments plus homogènes. Enfin, certaines caractéristiques ne justifient
pas la création de « sous-panels » mais peuvent être utilisées pour interpréter des écarts à la
moyenne d’un bâtiment vis-à-vis du panel de comparaison créé.
4.3.10. Synthèse des panels de comparaison
Le tableau suivant met en évidence les comparaisons pertinentes à l‘échelle des différentes
typologies de patrimoines du ministère de l’Intérieur pour les différents indicateurs proposés
(toutes choses équivalentes par ailleurs) :
Apparaissent dans la même nuance de vert les patrimoines comparables pour un indicateur
donné. Lorsque un patrimoine donné n’est comparable à aucun autre vis-à-vis d’un indicateur,
celui-ci apparaît en gris.
À noter : le tableau est à consolider en fonction des impacts des usages spécifiques.
IVP
ratios hors forfait/forfait et

correctives sur le bâti et les
Dépenses de GER
Dépenses de maintenance
Dépenses de maintenance
Coûts des contrats
Consommations de fluides et
Coûts des contrôles
Indicateur : suivi
Dépenses de maintenance du
Dépenses de maintenance de
Nombre d’interventions
réglementaires
des coûts de
correctif/préventif
autres systèmes
GER
coûts associés
clos et couvert
second-œuvre
systèmes
CVC
Casernes de la principal princip principalem Principale

Gendarmerie ement alemen ent liées ment liés
Nationale liées aux t liées aux aux
caractéri aux caractéristiq caractéristi
Casernes de la
stiques caracté ues ques
Sécurité Civile
techniqu ristique techniques techniques
Hôtels de Police es et (sûret s et (?) et aux
et commissariats administ é ?) techniq administrati moyens de
de Police ratives ues et ves suivi de la
adminis maintenan
Centres de tratives ce (forme
déminage des
Base hélicoptère contrats)
Base avion
Préfectures et
sous-
Préfectures
Administration (sûret
Centrale é ?)
Écoles de la
Gendarmerie
Nationale
Écoles de la
Police Nationale
Centres de
formation
spécialisés de la
Gendarmerie
Nationale
Centres de
formation
spécialisés de la
Police
5. Conclusion
Ce référentiel propose une première réflexion concernant la mise en place d’un outil de suivi de
l’exploitation/maintenance et de ses coûts pour le patrimoine immobilier du ministère de l’Intérieur
tel que préconisé dans le référentiel métier « La maintenance et l’exploitation durable du parc
immobilier ».
Dans un objectif d’optimisation de l’exploitation/maintenance, il propose des méthodes de collecte,

de caractérisation, de construction d’indicateurs dans une approche technico-économique. Il ne
s’agit pas de proposer des indicateurs préétablis qui n’auraient aucune pertinence dans le
contexte spécifique du ministère de l’Intérieur. Ainsi, les éléments de suivi des coûts et les
indicateurs proposés (GER, contrats, contrôles, consommations de fluides, IVP, nombre
d’interventions correctives) ne peuvent être interprétés qu’à la lumière d’un minimum d’indications
techniques (rapide descriptif des travaux, périmètre des contrats, usages spécifiques, etc.). De
même, la comparaison des coûts et des indicateurs n’est pertinente que pour des typologies de
bâtiments semblables. En complément d’un ensemble d’indicateurs de suivi, le référentiel propose
donc également des éléments de méthode pour caractériser les bâtiments.
Issu de l’observation des pratiques en matière de suivi de l’exploitation/maintenance et de ses

coûts dans les différents patrimoines du ministère de l’Intérieur (au cours d’entretiens, de visites de
sites et de groupes de travail dédiés), ce référentiel apparaît comme une première version devant
être consolidée lors de la phase de mise en œuvre des référentiels, en lien avec le Cerema. En
effet, il est nécessaire de le tester de manière à affiner notamment les usages spécifiques pouvant
avoir un impact sur les coûts, ainsi que les rôles respectifs des différents acteurs de la chaîne
immobilière dans la mise en œuvre d’un outil de suivi. Ce référentiel a donc vocation à se préciser
avec la concrétisation d’un suivi de l’exploitation/maintenance.
Enfin, la mise en œuvre d’un tel suivi nécessite de mobiliser des moyens humains ainsi qu’une
montée en compétence des services. En contrepartie, elle permet d’améliorer la connaissance du
parc immobilier, condition sine qua non à la définition d’une stratégie d’exploitation/maintenance
ambitieuse et à l’optimisation de la gestion patrimoniale.
Afin de rendre le référentiel le plus adapté possible et de pérenniser sa mise en œuvre, le Cerema
sera à disposition des services du ministère de l’Intérieur (suivi global de l’appropriation du
référentiel et des outils). Des présentations pourront en être faites dans les services locaux.
6. Glossaire
Sigle Signification
AOT Autorisation d’Occupation Temporaire

BAIPPSC Bureau des Affaires Immobilières de la Police, des Préfectures et de la Sécurité
Civile
BAIGN Bureau des Affaires Immobilières de la Gendarmerie Nationale
BIL Bureau de l’Immobilier et du Logement
BGSAC Bureau de Gestion des Sites de l’Administration Centrale
Cerema Centre d’études et d’expertise sur les risques, l’environnement, la mobilité et
l’aménagement
CPE Contrat de Performance Énergétique
CVC Chauffage Ventilation Climatisation
DIE Direction de l’Immobilier de l’État
DPE Diagnostic de Performance Énergétique
ECS Eau Chaude Sanitaire
ERP Établissement Recevant du Public
ESOL Établissement de Soutien Opérationnel et Logistique
ETP Équivalent Temps Plein
GER Gros entretien renouvellement
GMAO Gestion de maintenance assistée par ordinateur
GTB Gestion technique du bâtiment
GTC Gestion technique centralisée
HT Hors Taxes
IGH Immeuble de Grande Hauteur
ICPE Installation Classée pour l’Environnement
IVP Indice de Vétusté Physique
MAD Mise à Disposition
OAD Outil d’Aide au Diagnostic
PPP Partenariat public – privé
RGZ Région de gendarmerie zonale
RPROG Responsable de programme budgétaire
RT Référentiel Technique
SGAMI Secrétaire général pour l’administration du ministère de l’Intérieur
SSI Système de Sécurité Incendie
SHON Surface Hors Oeuvre Nette
SUB Surface Utile Brute
TTC Toutes Taxes Comprises
TVA Taxe sur la Valeur Ajoutée
VRD Voirie et Réseau Divers
7. Annexe
Annexe 1
détail des caractéristiques déterminantes et
de leurs impacts sur les coûts
7.1. Caractéristiques « administratives » et impacts sur les coûts
Adresse du site : en particulier la région, qui peut avoir un impact global sur l’ensemble des coûts
du marché de l’amélioration/entretient des bâtiments.
Statut du bâtiment : domanial, MAD, location, et les éventuels partenariats public/privé et les
AOT. De ce statut découle directement la répartition des charges entre propriétaire et locataire.
Effectifs : le nombre de personnel permanent, la capacité d’accueil prolongé (élèves, familles), et

la capacité d’accueil du public le cas échéant. Ces caractéristiques peuvent donner un ordre de
grandeur de l’importance (surface) des bâtiments, mais plus encore elles peuvent être utiles à la
production de ratios plus pertinents que ceux produits au m² pour certains postes de coûts plus
directement liés à l’usage, en particulier les consommations d’ECS et les coûts de GER des
éléments plus rapidement dégradés (aménagements intérieurs et second œuvre) et/ou plus
fréquemment sollicités (plomberie sanitaire, par exemple). Le nombre de visiteurs peut aussi
justifier des coûts plus importants sur des équipements liés à l’accueil du public en termes
d’accessibilité et de sécurité/sûreté : voiries et parkings, ascenseurs, portails et portes
automatiques, éventuellement contrôle d’accès et vidéo-surveillance, etc. La maintenance
préventive des installations de chauffage, ventilation et climatisation peut aussi être plus
importante dans les bâtiments recevant des visiteurs afin d’éviter des indisponibilités de service (cf
niveau de criticité), mais les consommations énergétiques liées à ces équipements sont plus
directement liées à des caractéristiques intrinsèques au bâtiment qu’aux effectifs présents.
Catégorie des établissements recevant du public (de 5 à 1) : liée à la capacité d’accueil de

visiteurs et à l’usage, en plus des impacts évoqués ci-dessus, elle implique des obligations en
termes de contrôles réglementaires (électricité, sécurité incendie) et de maintenance obligatoire
(électricité, sécurité incendie, ventilation), essentiellement pour les ERP de 1ere et 2ᵉ catégorie.
Immeubles de grande hauteur (IGH) : pour lesquels les obligations en termes de contrôles
réglementaires recoupent en partie celles des ERP de 1ere et 2e catégorie (auxquelles
s’adjoignent des contrôles spécifiques liés à la sécurité incendie). Ce critère permet aussi
d’expliquer des coûts de maintenance plus élevés concernant les ascenseurs, dont la continuité de
service est essentielle dans ce type d’architecture. Les coûts de maintenance et les opérations de
GER peuvent également être lourdement impactés s’ils nécessitent le recours à des nacelles et/ou
des moyens d’accès et de protection pour le travail en hauteur (interventions sur les menuiseries
extérieures par exemple). Les contraintes de sécurité liées à la classification IGH se traduisent
également par des coûts incompressibles comme ceux liés à la présence d’un PC sécurité et de
trois pompiers à temps plein.
Qualification « ICPE » (installations classées pour la protection de l’environnement), qui entraîne
elle aussi des contrôles réglementaires concernant les cuves à fioul, le stockage de liquides
inflammables, les tours aéroréfrigérantes et les chenils.
7.2. Caractéristiques « techniques » et impacts sur les coûts
À l’échelle du bâtiment :
Surface utile totale : certains coûts ne sont que partiellement proportionnels à la surface des
bâtiments, il est donc utile de considérer cette donnée comme une caractéristique au-delà de la
production de ratios. Notamment, des économies d’échelle peuvent être réalisées sur des
bâtiments importants, et conduire à des ratios surfaciques plus faibles que pour des bâtiments plus
petits, toutes choses égales par ailleurs.
Date du permis de construire : donne des informations quant au contexte réglementaire dans
lequel le bâtiment a été conçu, en particulier concernant les exigences en matière de performance
thermique. Elle permet de donner également une idée des technologies employées et de la
vétusté du bâti si ces informations ne sont pas disponibles par ailleurs (à recouper avec l’âge de la
dernière rénovation importante).
Le caractère historique et/ou classé du bâtiment : les contraintes architecturales liées peuvent
impliquer des coûts plus élevés en GER et maintenance, à la fois concernant les coûts de
fourniture (éléments de bâti essentiellement) et de main d’œuvre (complexité des interventions
due à la configuration des lieux ou à la maîtrise technique nécessaire).
Zone climatique : au sens de la réglementation thermique, afin de comparer les consommations

liées au chauffage et à la climatisation par rapport à des besoins théoriques du même ordre de
grandeur.
Classe de diagnostic de performance énergétique : si disponible, permet de catégoriser les

bâtiments du point de vue de leur efficacité énergétique (point d’attention : les classes sont
modulées en fonction de la zone climatique, la comparaison des consommations énergétiques
liées à chaque classe ne peut se faire qu’entre bâtiments de la même zone)
Démarche de développement durable, innovation : les bâtiments prenant part à des démarches
plus ambitieuses que les réglementations actuelles peuvent être amenés à mettre en place des
systèmes plus coûteux et plus complexes, ce qui a un impact sur les coûts de renouvellement
mais aussi de maintenance technique des équipements. À l’inverse, les consommations
énergétiques à l’échelle du bâtiment devraient être réduites.
Énergie principale de chauffage : impacte directement le coût des consommations énergétiques
du bâtiment (pour une même consommation en kWh), mais aussi le coût de GER et des contrats
spécifiques de maintenance des équipements liés. Les systèmes thermiques sont aussi soumis à
des contrôles réglementaires et/ou de la maintenance obligatoire.(voir ref EM)
Gestion technique centralisée (GTB/GTC) : implique des coûts spécifiques de maintenance

(GER à la charge du propriétaire), et des consommations énergétiques auxiliaires, mais à l’échelle
du bâtiment devrait contribuer à de moindres coûts de maintenance corrective des équipements et
à de moindres consommations énergétiques (toutes choses égales par ailleurs).
Aménagements impactant :
Stationnements souterrains : implique notamment des coûts de contrôles réglementaires liés à

la sécurité incendie.
Espaces verts : peut justifier des consommations en eau conséquentes (si compteur non
différencié) et des coûts de maintenance de systèmes d’arrosage automatique (coûts d’entretiens
hors champs de ce référentiel).
Équipements impactant :
Présence d’un système de climatisation / rafraîchissement : les dépenses liées à la présence

de ces systèmes interviennent à la fois dans les coûts totaux de GER à la charge du propriétaire et
de maintenance à l’échelle du « lot » CVC, mais aussi en termes de consommations énergétiques.
Présence d’un système de ventilation mécanique (SF, DF, CTA) : ces équipements ont un
impact positif sur les consommations de chauffage du bâtiment (contrôle des pertes par
renouvellement d’air, voire préchauffage de l’air insufflé si présence d’un échangeur de chaleur),
mais un impact négatif en termes de consommations électriques auxiliaires et entraînent des coûts
de GER et maintenance supplémentaires par rapport à une ventilation dite « naturelle ».
Présence d’ascenseurs/monte charges : entraîne des coûts de contrats de maintenance

spécifiques, dont de la maintenance obligatoire, des contrôles réglementaires, et peut engendrer
des coûts importants de GER pour le propriétaire. Les consommations électriques sont également
impactées. La criticité de cet équipement dans certaines configurations architecturales ou pour des
raisons d’accueil de visiteurs peut entraîner des coûts de contrats de maintenance très variables.
Le nombre de niveaux desservis et la technologie employée impactent fortement le coût de GER.
Détail des équipements, si connu :
Type de chauffage (système de production et d’émission) : impacte les coûts de contrats de
maintenance et de GER liés à l’équipement dans une comparaison à l’échelle plus fine que la
simple énergie de chauffage principale (cf § précédent). Le rendement de l’installation impacte
également les dépenses réelles de chauffage, par rapport à un besoin estimé.
Date de mise en service de l’installation de chauffage (ou dernier renouvellement) : impacte les
coûts de consommations énergétiques, de GER et de maintenance liés à l’équipement dans une
comparaison à l’échelle plus fine que la date de dépôt de PC (cf § précédent).
Présence d’outils de comptage, de régulation (chauffage et/ou eau) : impacte positivement les
coûts de consommations énergie et fluide, toutes choses égales par ailleurs.
Le tableau page suivante résume les niveaux d’impacts de chacune des caractéristiques sur les
différents types de coûts.
Les cellules du tableau hachurées correspondent à des impacts dont la nature sera à consolider
durant la phase de mise en œuvre du référentiel.
Annexe 2 : Périmètre des coûts de GER
Les coûts de GER propriétaires comprennent :
- la réfection de façades et maçonneries,
- la réfection de toitures et terrasses,
- la réfection de menuiseries et serrureries extérieures,
- la réfection des éléments/systèmes de gestion des eaux pluviales,
- les menuiseries et serrureries intérieures coupe feu,
- le système de fourniture d'eau froide,
- le système de production et fourniture d’eau chaude sanitaire (ECS),
- l’évacuation des eaux usées,
- le raccordement et l’alimentation en courants forts et protection des installations,
- l’éclairage extérieur de sécurité,
- le SSI, désenfumage,
- le système CVC,
- la PAC,
- le système de régulation et mesures,
- les appareils élévateurs et nacelles (hors transport de documents),
- les rideaux métalliques et volets roulants motorisés,
- les systèmes de protection et extinction incendie (hors extincteurs portatifs),
- la GTB/GTC,
- l’isolation des murs,
- les renouvellements de systèmes de production chaud, des émetteurs chauds, de
climatisation.
Les coûts de GER locataire comprennent

- les menuiseries et serrureries intérieures,
- les murs, cloisons et plafonds préfabriqués (y compris revêtements),
- les faux plafonds suspendus,
- la signalétique,
- le traitement d’eau (adoucisseur),
- l’appareillage sanitaire,
- l’éclairage extérieur décoratif
- le câblage informatique et téléphonique,
- les portes automatiques intérieures,
- la détection intrusion et le contrôle d’accès,
- la vidéosurveillance,
- les travaux d’entretien divers : peinture, revêtement des sols, vitrerie, plâtrerie, éclairage.
Annexe 3
Synthèse des indicateurs par objectifs
Objectifs Indicateurs
Améliorer la connaissance Coûts de GER à l’année n
concernant l’état (état de santé du Dépenses de maintenance clos et couvert au m² à l’année n
bâtiment, état des systèmes, état Dépenses de maintenance de second œuvre au m² à l’année n
des contrats Indice de vétusté physique (IVP) à l’année n
d’exploitation/maintenance) à Nombre d’interventions correctives sur le bâti et les systèmes à
l’année n l’année n
Dépenses de maintenance CVC au m² à l’année n
Dépenses de maintenance des autres équipements techniques au
m² à l’année n
Coûts des contrats au m² à l’année n
Consommations de fluides et coûts associés au m² ou par agent, à
l’année n
Mesurer l’efficacité des actions Coûts de GER (en évolution annuelle)
menées et suivre l’état dans le Dépenses de maintenance clos et couvert au m² (en évolution
temps annuelle)
Dépenses de maintenance de second œuvre au m² (en évolution
annuelle)
Indice de vétusté physique (IVP) (en évolution annuelle)
Dépenses de maintenance CVC au m² (en évolution annuelle)
Dépenses de maintenance des autres équipements techniques au
m² (en évolution annuelle)
Consommations de fluides et coûts associés au m² ou par agent (en
évolution annuelle)
Repérer des dysfonctionnements et Coûts de GER (capitalisation des coûts des opérations passées)
programmer la maintenance Dépenses de maintenance clos et couvert au m²
Dépenses de maintenance de second œuvre au m²
Indice de vétusté physique (IVP) à l’année n
Nombre d’interventions correctives
Consommations de fluides et coûts associés au m² ou par agent
Qualifier la gestion d’un bâtiment Contrôles réalisés et coûts associés
Mettre en évidence des dépenses Coûts des contrôles
incompressibles Coûts des contrats
Coûts associés aux consommations de fluides
Mesurer l’adéquation des contrats Coûts des contrats au m²
aux besoins Ratio hors forfait/forfait et correctif/préventif
Bâtir une stratégie Consommations de fluides et coûts associés au m² ou par agent (en
d’exploitation/maintenance en évolution annuelle)
termes d’efficacité énergétiques
Table des matières
INTRODUCTION...........................................................................................................................3
1.LES OBJECTIFS D’UN RÉFÉRENTIEL DE SUIVI DESCOÛTS DE L’EXPLOITATION ET DE

LA MAINTENANCE.......................................................................................................................5
1.1.Pourquoi un référentiel de suivi de l’exploitation/maintenance et de ses coûts ?...............6
1.1.1.Le suivi de l’exploitation/maintenance du patrimoine du ministère de l’Intérieur : état des lieux, attentes et points de
vigilance exprimés....................................................................................................................................................................................6
1.1.2.Donner des moyens de mettre en œuvre les préconisations faites dans les autres référentiels......................................7
1.1.3.Les principaux objectifs du référentiel................................................................................................................................9
1.2.Un référentiel « outil » pour aider au pilotage de l’exploitation/maintenance.....................9
2.OUTIL DE CARACTÉRISATION DES BÂTIMENTS...............................................................11

2.1.Les enjeux liés à la caractérisation des bâtiments............................................................12
2.2.Caractéristiques discriminantes en termes de coûts........................................................12
2.2.1.Caractéristiques déterminantes et impacts sur les coûts.................................................................................................13
2.2.2.Caractéristiques d’usages et impacts sur les coûts.........................................................................................................15
2.2.3.Caractéristiques des moyens de la maintenance.............................................................................................................18
2.3.Caractérisation en fonction des typologies du patrimoine................................................18

2.3.1.Bilan des usages « classiques » et « spécifiques » par patrimoine.................................................................................19
2.3.2.La comparaison des coûts liés au GER...........................................................................................................................20
2.3.3.La comparaison des coûts de consommations énergétiques et fluides...........................................................................21
2.3.4.La comparaison des coûts de contrats de maintenance..................................................................................................22
2.3.5.La comparaison des coûts de contrôles réglementaires et maintenance obligatoire......................................................24
2.4.Processus d’alimentation et fiche « caractéristiques ».....................................................24

2.4.1.Les sources des données et fréquence d’actualisation...................................................................................................24
2.4.2.Exemple de fiche de caractérisation pour un bâtiment donné.........................................................................................26
3.OUTIL BASE DE DONNÉES...................................................................................................29

3.1.Les enjeux liés à la capitalisation des coûts.....................................................................30
3.2.Les types de coûts et données liées à capitaliser.............................................................30
3.2.1.Généralités........................................................................................................................................................................30
3.2.1.1 Rappels / définitions......................................................................................................................................................30
3.2.1.2 Données économiques et de marché............................................................................................................................30
3.2.1.3 Données techniques......................................................................................................................................................31

3.2.2.Processus d’alimentation : coûts de GER........................................................................................................................32
3.2.3.Processus d’alimentation : coûts des contrats et de la maintenance..............................................................................32
4.INDICATEURS DE SUIVI ET D’OPTIMISATION.....................................................................35

4.1.Les enjeux liés à la mise en place d’indicateur de suivi et d’optimisation........................36
4.2.La construction des indicateurs........................................................................................36
4.2.1.Coûts de GER...................................................................................................................................................................37
4.2.2.Dépenses de maintenance du clos et couvert au m².......................................................................................................38
4.2.3.Dépenses de maintenance de second-œuvre au m².......................................................................................................39
4.2.4.Indice de vétusté physique (IVP)......................................................................................................................................40
4.2.5.Nombre d’interventions correctives sur le bâti et les systèmes.......................................................................................41
4.2.6.Dépenses de maintenance CVC au m²............................................................................................................................42
4.2.7.Dépenses de maintenance des autres équipements techniques au m²..........................................................................43
4.2.8.Coûts des contrôles réglementaires au m².......................................................................................................................44
4.2.9.Coûts des contrats d’exploitation et de maintenance au m²............................................................................................45
4.2.10.Ratio hors forfait/forfait...................................................................................................................................................46
4.2.11.Ratio correctif/préventif...................................................................................................................................................47
4.2.12.Consommations de fluides et coûts associés au m² ou par agent.................................................................................48
4.3.Utilisation des indicateurs.................................................................................................49

4.3.1.Dépenses de GER............................................................................................................................................................50
4.3.2.Dépenses de maintenance du clos et couvert au m².......................................................................................................50
4.3.3.Dépenses de maintenance de second-œuvre au m².......................................................................................................51
4.3.4.Indice de vétusté physique (IVP)......................................................................................................................................52
4.3.5.Nombre d’interventions correctives sur le bâti et les systèmes.......................................................................................53
4.3.6.Dépenses de maintenance CVC et autres systèmes au m²............................................................................................53
4.3.7.Coûts des contrôles réglementaires au m².......................................................................................................................54
4.3.8.Coûts des contrats au m², ratios hors forfait/forfait et correctif/préventif.........................................................................54
4.3.9.Consommations de fluides et coûts associés au m² ou par agent...................................................................................55
4.3.10.Synthèse des panels de comparaison............................................................................................................................56
5.CONCLUSION..........................................................................................................................59
6.GLOSSAIRE.............................................................................................................................61
7.ANNEXE...................................................................................................................................63
7.1.Caractéristiques « administratives » et impacts sur les coûts .........................................64
7.2.Caractéristiques « techniques » et impacts sur les coûts.................................................65
© 2018 - Cerema
Le Cerema, l’expertise publique pour le développement durable des territoires.
Le Cerema est un établissement public qui apporte un appui scientifique et technique renforcé
dans l’élaboration, la mise en œuvre et l’évaluation des politiques publiques de l’aménagement et
du développement durables. Centre d’études et d’expertise, il a pour vocation de diffuser des
connaissances et savoirs scientifiques et techniques ainsi que des solutions innovantes au coeur
des projets territoriaux pour améliorer le cadre de vie des citoyens. Alliant à la fois expertise et
transversalité, il met à disposition des méthodologies, outils et retours d’expérience auprès de tous
les acteurs des territoires : collectivités territoriales, organismes de l’État et partenaires
scientifiques, associations et particuliers, bureaux d’études et entreprises.
Toute reproduction intégrale ou partielle, faite sans le consentement du Cerema est illicite (article
L.122-4 du code de la propriété intellectuelle). Cette reproduction, par quelque procédé que ce
soit, constituerait une contrefaçon sanctionnée par les articles L.335-2 et L.335-3 du CPI.
Cet ouvrage a été imprimé sur du papier issu de forêts gérées durablement (norme PEFC) et
fabriqué proprement (norme ECF). L’imprimerie Jouve est une installation classée pour la
protection de l’environnement et respecte les directives européennes en vigueur relatives à
l’utilisation d’encres végétales, le recyclage des rognures de papier, le traitement des déchets
dangereux par des filières agréées et la réduction des émissions de COV.
Coordination : Cerema Territoires et ville

Source photo de la couverture :
Impression : Jouve – 1 rue du Docteur Sauvé – 53100 Mayenne – tél. 01 44 76 54 40
Achevé d'imprimer : octobre 2018
Éditions du Cerema
Cité des mobilités
25 avenue François Mitterrand
CS 92 803
69 674 Bron Cedex
Bureau de vente
Cerema Territoires et ville
2 rue Antoine Charial
CS 33927
69426 Lyon Cedex 03 – France
Tél. 04 72 74 59 59 - Fax. 04 72 74 57 80
www.cerema.fr

Référentiel Outil 4 (Le Suivi Des Coûts de L'exploitation Et de La Maintenance)

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Référentiel outil

« Le suivi des coûts de

1.LES OBJECTIFS D’UN RÉFÉRENTIEL DE SUIVI DESCOÛTS DE L’EXPLOITATION ET DE

2.OUTIL DE CARACTÉRISATION DES BÂTIMENTS...............................................................13

3.OUTIL BASE DE DONNÉES...................................................................................................31

4.INDICATEURS DE SUIVI ET D’OPTIMISATION.....................................................................37

TABLE DES MATIÈRES............................................................................................................75

Le référentiel propose donc :

Du bon usage du référentiel

1.1.1. Le suivi de l’exploitation/maintenance du patrimoine du ministère de l’Intérieur : état

- État fonctionnel - Néant (sur les coûts)

Thèmes à suivi récurrent

- État réglementaire - Coût initial des contrôles

- État des contrats - Coût initial des contrats

- État énergétique - Conso initiale (kWh et coût)

- État de santé - IVP

- État énergétique - Suivi des consommations

‐ Programmer - Suivi des coûts des contrats et

- État fonctionnel - Néant (sur les coûts)

Thèmes à suivi récurrent

- État réglementaire - Suivi coût des contrôles

- Suivi coût des contrats

- État énergétique - Suivi des conso (kWh et coût)

De façon plus générale, l’ambition du référentiel est de contribuer à l’optimisation de

1.2. Un référentiel « outil » pour aider au pilotage de

2.2. Caractéristiques discriminantes en termes de coûts

Les catégories de coûts sur lesquelles le jeu de caractéristiques « administratives » a

Sont qualifiées de caractéristiques « techniques, à l’échelle du bâtiment » les informations

Pour une comparaison de coûts à une échelle « agrégée » la présence/absence de certains

• Présence de locaux d’enseignement

À caractéristiques administratives et techniques équivalentes, l’impact des usages dits

Usages « spécifiques/opérationnels » du patrimoine ministère de l’Intérieur

Usage GER Consommations Maintenance Contrôles

Armurerie / - contrôles d’accès,

Autres équipements / aménagements extérieurs spécifiques :

Les usages opérationnels spécifiques au ministère de l’Intérieur induisent a priori

2.2.3. Caractéristiques des moyens de la maintenance

2.3. Caractérisation en fonction des typologies du patrimoine

Le but de ce paragraphe est d’évaluer l’opportunité de la caractérisation « par patrimoines », tels

Patrimoine \ Usages spécifiques Autres équipements /

Casernes de la Gendarmerie Nationale X X X X X X station de lavage

À noter : un contrat de maintenance P3 inclue des interventions de remplacement important des

À noter : les terrains de destruction et pistes de décollage/atterrissage de la sécurité civile

2.4. Processus d’alimentation et fiche « caractéristiques »

2.4.1. Les sources des données et fréquence d’actualisation

De manière générale, les caractéristiques administratives, techniques, et d’usages n’ont pas

3.2. Les types de coûts et données liées à capitaliser

3.2.1.1 Rappels / définitions

3.2.1.2 Données économiques et de marché

3.2.1.3 Données techniques

En ce qui concerne les contrats, les données à capitaliser sont :

Du bon usage de la ressource

• à l’échelle du bâtiment, pour contribuer à la bonne connaissance du parc, permettre de

Les indicateurs mis en place peuvent alors être utiles :

4.2. La construction des indicateurs

4.2.1. Coûts de GER

4.2.2. Dépenses de maintenance du clos et couvert au m²

Les coûts de maintenance du clos et couvert correspondent à des dépenses de fonctionnement

4.2.3. Dépenses de maintenance de second-œuvre au m²

Les coûts de maintenance de second-œuvre correspondent à des dépenses de fonctionnement

4.2.4. Indice de vétusté physique (IVP)

Déficit d ' entretien

4.2.5. Nombre d’interventions correctives sur le bâti et les systèmes