RESUME MODULE 1.

2 – MASTERE SPECIALISE MANAGER DE LA MAINTENANCE

La Responsabilité Sociétale des Entreprises (RSE) est un « concept dans lequel les entreprises
intègrent les préoccupations sociales, environnementales, et économiques dans leurs activités et
dans leurs interactions avec leurs parties prenantes sur une base volontaire ».

Ingénierie de la maintenance
L’INGENIERIE DE LA MAINTENANCE DESIGNE LE PROCESSUS D’ACCOMPAGNEMENT D’UN SYSTÈME
(Bien Industriel ou Tertiaire) DURANT TOUTES LES PHASES DE SON CYCLE DE VIE DE LA CONCEPTION
AU DEMANTELEMENT.

Phases pendant la durée de vie d’un projet :

• Phase 1➔ Etudes préalables et Programmation,

• Phase 2➔ Etudes - Conception du projet (esquisse, APS, APD)

• Phase 3➔ Consultation des entreprises et passation des marchés, (DCE)

• Phase 4 ➔ Préparation du chantier et Réalisation des travaux,

• Phase 5 ➔ Réception du bâtiment et Mise en service (exploitation).

 Phase projet (mineur à 1,5 ans) :

- Études préalables
- Programme de la construction : Document de base dans lequel le MO définit de façon
claire et détaillée ses besoins, ses objectifs, délais et ses priorités. (Cahier des exigences
générales, cahier des exigences techniques, cahier des exigences « E/M »).
- APS « Avant-Projet Sommaire » : phase de mise au point plus affinée du programme
(choix fonctionnels et choix des techniques principales) – Prise en compte effective de la
maintenance future.
- APD « Avant- Projet Détaille » : Phase de définition précise de toutes les options
architecturales, techniques, financières et de gestion du projet. GER (grosses opérations
de maintenance et de renouvellement)
- Consultation des entreprises (DCE) : Le DCE est un ensemble de documents mis au point
sur la base de l’APD et du projet (STD+PEO). (Règlement particulier de consultation –
Acte d’Engagement – Cahiers de Charges…)

L’analyse du projet porte principalement sur :

- Maintenabilité
- Fiabilité des solutions techniques
- Durabilité
- Facilité d’entretien
  Phase réalisation (1,5 à 3 ans) : travaux, équipements réception
Réalisation des travaux
 Mise en service, parfait achèvement (1an : Phase de détermination et mise en place des
moyens et supports nécessaires à la vie du bâtiment.
 Exploitation, gestion, maintenance (30 ans)
 Faisabilité rénovation (mineur à 0,5 ans) : évolutions du bâtiment, du site, restructuration,
déconstruction.

Les coûts d’exploitation et de maintenance d’un immeuble tertiaire représentent environ 75% du
coût total sur une durée d’exploitation moyenne de 35 ans

La programmation

 Le CG « élémentaire » ou technique
 Le CG « élargi » - qualité de vie
 Le CG « généralisé » - impact du projet sur l’environnement

Enjeux économiques

- 1er poste de charges après les salaires

- Coût d’exploitation + Maintenance = 6 % à 8 % du coût de construction
- 8 à 12 k€ par an le coût total du poste de travail, soit environ 400 à 600 €HT/m²/an.

PCEM = Prise en compte de l’exploitation et la maintenance.

Les enjeux de la PCEM dans les opérations de construction concernant naturellement :

- Aspects économiques et techniques

- Maîtrise du projet (obtenir un résultat conforme aux besoins et aux objectifs de délais, de
coûts et de qualité)
- Raisonnement en coût global
- Intégration des impacts environnementaux (démarche HQE)

Rôle des acteurs dans la construction d’un bâtiment :

a. Maître d’ouvrage (MO) : Toute personne morale pour laquelle l’ouvrage est
construit. Elle commande la construction et en assure le financement.
b. Maître d’œuvre (Moe) : Celui qui traduit le programme en termes de conception et
assure l’exécution de l’ouvrage pour le compte du MO. (ex : Architectes, bureaux
d’études, entreprise de bâtiment …).
c. Entreprise Générale (entrepreneurs) : Elle a en charge les plans d’exécution et la
réalisation des travaux dans le cadre des marchés passés avec le MO et sous la
direction du maître d’œuvre.
d. Le Coordonnateur en matière de sécurité et de protection de la santé (CSPS) : Sa
mission est de prévenir tout au long de l’opération, les risques résultant des
interventions simultanées ou successives des diverses entreprises et équipes
Coûts lies à la vie d’un bâtiment

- Coûts Initiaux

- Coûts d’Exploitation

- Coûts de Maintenance

Il y a une différence d’échelle de temps entre les coûts initiaux et les coûts
d’exploitation/maintenance.

Organisation générale de la maintenance et des services – Stratégie

- Entités fonctionnelles et opérationnelles

- Choix de gestion : faire ou faire faire
- Partage des responsabilités entre les intervenants
- Politique de maintenance
- Type de contrats mis en œuvre

Suivi des travaux

- Suivi des prestations fournies par les entreprises

- Contrôles des matériels, matériaux
- Suivi de la mise en œuvre et approbation des plans d’exécution

Mise en place des moyens

- Personnel propre
- Prestataires
- Outils informatiques ou méthodologiques

CONTRAT DE MAINTENANCE

 P1: fourniture et gestion de l’énergie

 P2: entretien/maintenance du matériel
 P3: garantie totale et renouvellement des équipements
 P4: financement de travaux de rénovation
INDICATEURS

SLA : service level agreement : c’est le niveau de service accordé entre les deux parties

KPI « key performance indicator »

LE MAXIMUM D’INDICATEURS QU’ON PEUT SUIVRE C’EST 10

STRUCTURE DES INDICATEURS

- AXE ECONOMIQUE ( € maintenance / € remplacement équipement, € sous-

traitant)
- AXE TECHNIQUE (AT / an, temps dû à prev conditionnel / temps total dû à
maintenance,…)
- AXE ORGANISATION (ex
: Nbr Hrs Planif. / Nbr Hrs Dispo, Nbre Hrs Correctif/
Nbr Hrs Maintenance)

Définition : Indicateurs permettent la mesure d’un objectif par une quantification ou une échelle
permettant d’apprécier la qualité du travail, du service.

PLAN D’ACTION à mettre en place après le suivi des indicateurs.

10000 m2 --- 1 technicien--- 100 K euro

Question Réponse

L’entité qui définit l’opération de Maître d’ouvrage

construction et en assure le financement
Les attentes du maître d’ouvrage à partir Programme mobilier
desquels le maître d’ouvrage travail pour
concevoir le projet
Coût initiaux et coûts  L’échelle de temps durant laquelle
d’exploitation/maintenance les dépenses sont enregistrés est
différente
 Les coûts initiaux sont soumis à des
contrôles plus rigoureux qui ces des
coûts d’exploitation.
Objectifs d’une étude de type « ingénierie  Optimiser le projet en coût global
de la maintenance/exploitation » dans une  Participer aux choix fonctionnels et
opération de construction ?
Phase d’étude où on doit commencer à
déployer des études
d’exploitation/maintenance ?
Rôle de l’assistant à maitrise d’ouvrage
(AMO)
Pour quel type de bâtiment une GTB
(gestion technique des bâtiments) très
performante est elle indispensable ?
Pour assurer la gestion technique d’un
patrimoine immobilier, les données
indispensables sont :
Que représente en pourcentage le coût
annuel d’exploitation/maintenance d’un
bâtiment par rapport à son coût de
construction ?
Contrat de maintenance de la mise en place
d’un chauffage P1+P2
Gamme de maintenance
Green value en immobilier
La « sur – valeur » patrimoniale et locative
d’un bâtiment performant
14 cibles de la démarche HQE
technologiques
 Conception du projet et son étude
(phase 1 et 2)
 Aider le maître d’ouvrage à exprimer
ses besoins en termes techniques et
fonctionnel
 Pour les bâtiments tertiaires
complexes dans le plan technique
 Le nom de l’architecte et des
bureaux d’études ayant assuré la
conception
 L’identité, l’état et les exigences de
qualité de fonctionnement
souhaitées par le donneur d’ordre
 Le nom des entreprises ayant assuré
la construction
 6à8%
 Contrat d’exploitation maintenance
niveau 2 avec fourniture d’énergie
 Une gamme de maintenance
représente une liste d’actions
préventives à réaliser sur vos
équipements. Ces interventions sont
fixées à intervalles réguliers et
permettent de respecter
les vérifications
obligatoires et réglementaires.
 « La valeur verte correspond à
l’augmentation de valeur engendrée par
la meilleure performance énergétique et
environnementale d’un bien immobilier
par rapport à un autre bien immobilier
toutes les autres caractéristiques étant
égales par ailleurs »
 Eco construction = Chantier à faibles
nuisances. La maitrise des déchets
du chantier est un facteur
apportant des conditions non
négligeables sur l’environnement
futur (tri des déchets), la maitrise
des nuisances et des pollutions
également.
  Eco gestion : L’économie d’eau
potable prend en compte la
réduction des fuites, la récupération
des eaux pluviales, et
l’assainissement des eaux usées
 Confort : Confort acoustique, une
protection rigoureuse contre les
bruits aériens extérieurs et
intérieurs.
 Santé : Qualité sanitaire de l’air,
Eviter les pollutions extérieures de
pénétrer dans le bâtiment, éviter les
produits toxiques
3 types d’indicateurs qu’on peut avoir :  Economique
 Technique
 Opérationnel
La quantité juste d’indicateurs ?  10 indicateurs
Proportion espace- nombre de travailleurs -  10 000 m2 – 1 technicien – 100 K
argent euros
SLA , KPI  Service level agreement
 Key performance Indicateur
Qu’est-ce qu’un indicateur ?  Indicateurs permettent la Mesure
d’un Objectif par une Quantification
(soit en terme de pourcentage, soit
en délai, soit en ratio) ou une
Echelle Permettant d’Apprécier la
Qualité du Travail, du Service,..
(rapport avec le benchmarking)
Exemple d’action suite à la revue  Comparaison entre les valeurs
d’indicateurs ? obtenus et les valeurs cibles
(objectifs)