MÉMORANDUM D’INFORMATION

TECHNOPÔLE D’OUJDA

PLACEMENT DES ZONES D’ACTIVITÉS DE LA RÉGION DE L’ORIENTAL

TABLE DES MATIÈRES

Localisation du site ………………………………………………..……......…………………………………………………..……..... 3

Caractéristiques du site ………………………………………..……......……………………………………….…………..…..….. 4
Structure foncière …………………………………………..……......………………………………………………..………….…..….. 5
L’offre de zones tertiaires à Oujda …………......……………………………………………………………….……....… 6
La demande de zones tertiaires dans l’Oriental …………………..……......……………….………….……. 8
La demande de zones d’activités dans l’Oriental …………..………………………………………..….…… 9
Positionnement de la Technopole …………………..……......……………………………….………………….…….. 10
Positionnement prix …………………..……......………………………………………………………………..……………..…… 13
Programmation et éléments financiers …………………..……...……………………………………………..……. 14
Plan de développement indicatif …………………………………………………………………………………………. 18
 LOCALISATION DU SITE
En périphérie d’une capitale régionale : Oujda

La ville d’Oujda
Située à l’extrême Nord-Est du Maroc, la ville d’Oujda est la capitale administrative de la Région de l’Oriental
et le chef-lieu de la Préfecture d’Oujda-Angad.

Sa position géographique privilégiée, à 17 km de la frontière algérienne et 50 km de la Méditerranée, fait d’elle

un carrefour entre d’une part le Maroc et les pays du Maghreb et d’autre part le Maroc et l’Europe grâce aux ports
de Nador et celui de l’enclave espagnole de Melilla.

La ville d'Oujda cumule une large gamme de

fonctions centrales, notamment sur le plan
administratif, et d’activités tertiaires et
industrielles qui en font une capitale régionale
incontestable.
Oujda est également le principal pôle de
formation universitaire et technologique
de la Région.
 CARACTÉRISTIQUES DU SITE
Terrains disponibles et propices à l’aménagement

Données descriptives
Le site se situe à proximité de l’aéroport d’Oujda-Angad à 12 km au Nord-Ouest de la ville d’Oujda en bordure de la
RN2. Le terrain réservé pour l’accueil de la future Technopole est d’une superficie globale de 250 à 300 ha avec
d’importantes possibilités d’extensions et de développement par tranches.

Le site de la Technopole se situe dans la plaine des Angads qui s’étend sur 460 km². Il s’agit d’un espace ouvert vierge
de toute construction urbanistique ou industrielle.

Topographie favorable Plan de masse

Sols propices aux travaux
d’aménagement (terrain plat).
• Servitude à l’aménagement :
hauteur des bâtiments limitée
à 14 m en raison de la proximité
de l’aéroport.
 STRUCTURE FONCIÈRE
Données descriptives

Assiette foncière globale Assiette foncière

Environ 800 ha (superficie exacte restant à

déterminer)

Première tranche de 44 hectares située entre
l’entrée actuelle de l’aéroport et la future voie
d’accès à la nouvelle aérogare.

Atouts du site

Accessibilité (infrastructures de desserte de
l’aéroport).

Proximité avec l'aéroport d‘Oujda-Angad.

Façade sur route de plusieurs kilomètres

Connexion aux différents réseaux
de distribution d’énergie,
d’évacuation des déchets…
 L’OFFRE DE ZONES TERTIAIRES À OUJDA
Une offre s’inscrivant dans la stratégie nationale

Contexte Récents projets de zones d’activités tertiaires au Maroc

Développement d’une «
offre Maroc
» sur les filières de

l’offshoring et de l’externalisation dont le principal atout
réside dans un rapport qualité / prix avantageux de sa main
d’œuvre.

Implantation de zones d’activités tertiaires

Stratégie de développement volontariste

Captation & satisfaction des projets

de délocalisation des métiers
Objectif administratifs dits supports :
Projets en cours de lancement

Offshoring
Projets en cours de réalisation

Activités connexes au tourisme
L’OFFRE DE ZONES TERTIAIRES À OUJDA
Création d’un pôle tertiaire à Oujda : un enjeu régional

Enjeux régionaux

Participer aux objectifs nationaux Faire de la technopole une vitrine pour la Région

Développer des structures
Créer un centre d’affaires de

d’accueil alignées sur les référence sur le plan national
standards internationaux

S’appuyer sur la proximité de

Attirer les opérateurs étrangers l’aéroport international
dans les activités de services d’Oujda-Angad
à l’export

Un besoin à
satisfaire

Moderniser et structurer l’offre tertiaire

LA DEMANDE DE ZONES TERTIAIRES DANS L’ORIENTAL
Un fort potentiel à exploiter

Éléments d’insatisfaction pour les opérateurs

 Implantation en centre ville :

Circulation peu fluide

Possibilités d’extension limitées
 Augmentation du prix du foncier de l’immobilier commercial

Croissance des besoins en

Regain de dynamisme du secteur infrastructures tertiaires

 Activités liées à l’Offshoring

 Activités connexes aux projets touristiques :

Agences de voyage

Centre de réservation

Service immobilier

 Permettant d’assurer une première phase de remplissage

et un ancrage du site au paysage économique
LA DEMANDE DE ZONES TERTIAIRES DANS L’ORIENTAL
Perception et attentes des opérateurs

Perception des investisseurs : un dynamisme économique reconnu

Position géographique

 Proximité de l’aéroport d’Oujda

 Carrefour régional (Europe et Algérie)

Statut de capitale régionale

Une perception globalement favorable  Dynamisme économique

 Concentration des activités de services régionales
 Cœur administratif de la Région

Environnement économique

 Récente implantation de GMS (Marjane)

 Récente implantation de l’opérateur SQLI
(opérateur français spécialisé dans les technologies de l’information)
 Fort développement des infrastructures et des projets touristiques

Attentes opérateurs : une offre incitative

 Structures de gestion :
Qualité / appropriées aux d’activités implantées
Guichet unique

Valeur ajoutée apportée
Gestion professionnelle des espaces publics

Prix incitatifs
Aménagement répondant à leur besoins
 Zones d’activités alignées sur les normes de qualité internationales.
 POSITIONNEMENT DU TECHNOPOLE
Activités de services à forte valeur ajoutée

Deux segments principaux : Hôtellerie

Centres d’appels
Commerces

Les services connexes à l’activité touristique du projet

Mediterrania à Saïdia, Opérateurs Les cibles Agence
touristiques immobilière

Les activités de services à l’export (offshoring) s’appuyant sur
l’offre en main d’œuvre qualifiée et maîtrisant les langues BPO
ITO
étrangères (français et espagnol notamment). Back office
divers

Technopole d’Oujda

Services connexes au tourisme Offshoring

Location de voitures / transport touristique Business Process Outsourcing (BPO)

• Fonctions administratives générales
Commerce (stockage, entreposage, logistique…)
• Gestion de la relation client
Agence de voyage / immobilière • Métiers spécifiques

Centre de réservation,
Centre de réservation,
• Gestion d’infrastructure
… • Développement de logiciels
• Maintenance applicative
 POSITIONNEMENT DU TECHNOPARC
Focus sur les activités dites de l’offshoring

Programme national de l’offshoring

Activités définies conformément à un programme national qui prévoit :
ITO ou
externalisation • des incitations spécifiques (régies par la circulaire du Premier Ministre n°9/2007 ).
des processus liés
• des conditions préalables pour disposer du statut de zone dédiée aux activités de l’offshoring :
aux technologies
de l’information - être strictement réservée aux activités liées à l’offshoring avec une séparation physique
- se situer à proximité d’un centre urbain majeur
- proposer une gamme complète de services d’accompagnement et d’infrastructures aux meilleurs standards
internationaux, à un coût compétitif.
BPO ou
- respecter les prescriptions en termes d’aménagement, de commercialisation et de gestion.
externalisation
des processus • des conditions préalables à l’implantation des opérateurs :
métier
- réaliser 70% du chiffre d’affaires à l’export
- opérer dans l’un des domaines arrêtés par le programme (BPO & ITO)

Oujda : un contexte économique favorable Les avantages liés à l’exercice d’une activité offshore

• Pôle universitaire • Aide à la formation pour les recrues de nationalité marocaine

• Bassin d’emploi important (jusqu’à EUR 5
750 pour certains profils).
• Proximité géographique avec l’Europe • Exonération pour une durée de 24 à 36 mois de l’impôt sur
• Desserte internationale (Aéroport d’Oujda-Angad) le revenu, de la Taxe de formation professionnelle et des cotisations
patronales et salariales.
• Exonération de l’IS pour une durée de 5 ans suivi d’une réduction
de 50% de l’impôt pour les années suivantes.
POSITIONNEMENT DU LA TECHNOPOLE
Les scénarios de développement

La Technopole d’Oujda peut devenir un pôle de compétence et d’innovation

et proposer en parallèle de nouvelles structures d’accueil

Incubateurs d’entreprises Laboratoires de R&D

Structures d’accueil
envisageables

Pépinière d’entreprises Antennes universitaires / formation

POSITIONNEMENT PRIX
Tarification cible : des pratiques agressives

Le plan Emergence a fixé des objectifs en termes de prix à pratiquer dans le cadre de la mise à disposition
de zones d’activités tertiaires
:

Locaux pour activités de services
: EUR 95 / an / m²

Terrains nus viabilisés
: EUR 4,4 / an / m²

En ce sens, et afin de garantir une attractivité au site par rapport à l’offre en cours de mise sur le marché
dans les villes de Casablanca et Rabat, les prix de mise sur le marché devraient se situer à des niveaux de prix
encore plus incitatifs, compris dans une fourchette allant de EUR 65 à EUR 85 / an / m² bâti.
PROGRAMMATION ET ÉLÉMENTS FINANCIERS
Programme d’aménagement indicatif

Surfaces aménagées
La base foncière objet de l’opération d’aménagement et de valorisation du site de la Technopole d’Oujda est d’une superficie
de 250 à 300 ha avec une programmation et un phasage à déterminer en concertation avec l’aménageur développeur.

Composantes du programme

Équipements publics
Entrepôts

voirie
Programme de
valorisation indicatif
&
espaces vert

parking
Locaux de bureaux

…
PROGRAMMATION ET ÉLÉMENTS FINANCIERS
Avantages octroyés pour la réalisation du programme
d’investissement

Charte de l’Investissement

Satisfaction de l’un ou plusieurs des critères suivants

Investissement Transfert de
250 salariés Emplois stables Préservation de
minimal de EUR technologies à
embauchés sur 24 mois l’environnement
18 millions* assurer

* Soit MAD 200 millions

Les avantages octroyés

Dépenses d’infrastructures externes Dépenses d’acquisition du terrain Frais de formation du personnel

Participation de l’Etat dans la Participation de l’Etat dans la Participation de l’Etat dans la limite
limite de 5% du montant global limite de 20% du coût du terrain de 20% des dépenses engagées
du programme d’investissement dans la formation professionnelle

Ces avantages ne peuvent être cumulés que si la participation totale de l'Etat ne dépasse pas 5% du montant
global du programme d'investissement.

Lorsque le projet d'investissement est prévu dans une zone suburbaine ou rurale la participation de l'Etat peut
atteindre 10% du montant global du programme d'investissement.
PROGRAMMATION ET ÉLÉMENTS FINANCIERS
Éléments de coûts

Accès au foncier

3 formules envisageables…

Location Cession Formule mixte

… selon les termes à définir par la convention d’aménagement.

TRI prévisionnel

Le TRI prévisible pour les investisseurs pour cette opération se situe entre 9% / 11%
sur un horizon de 35 ans selon un prix de sortie de EUR 65 à EUR 85 par an au m².
 PROGRAMMATION ET ÉLÉMENTS FINANCIERS
Environnement fiscal
TVA sur investissement
Les taux applicables sont de
:
• 14% pour les travaux et
opérations de transport
• 20% pour les services tels que
les études, le pilotage, la
maîtrise d’ouvrage déléguée
ou les frais de
communication.
• 7% pour certains services et
produits tels
:
hydrocarbures, aliments
de bétail, ….
Impôt sur les sociétés
• Taux normal : 30%.
• Taux préférentiel de 17,5%
pour les entreprises
implantées dans les
provinces de Berkane, Nador,
Oujda-Angad
• Exonération totale de l’impôt
sur les sociétés pendant 5 ans
et une réduction de 50%
au delà de cette période
applicable au chiffre d’affaires
à l’export,

Pour les entreprises
exportatrices de services, ce
régime fiscal ne s’applique
qu’au chiffre d’affaires à
l’export réalisé en devises.
Fiscalité locale & conservation foncière
• Taxe de lotissement : due
à la Commune lors du
lotissement d'une surface,
elle est de 5% maximum
du montant des coûts
de viabilisation,
d’assainissement et
d’électrification du
lotissement.
• Taxe de construction : due
à la Commune accueillant
la construction, elle est de
EUR 1,8 par m² de plancher
construit
• Taxe de morcellement : 5%
maximum de la valeur
vénale du terrain morcelé.
• Taxe de protection civile :
EUR 0,18 par m² loti
et EUR 0,18 par m² de
plancher construit.
 PLAN DE DÉVELOPPEMENT INDICATIF
Principes d’aménagement

L’aménagement peut comprendre :

Liaison directe avec l'aéroport (voie d’accès piétonne).

Renforcement des accès et des voiries existantes en liaison avec la Route
Nationale (échangeur, bretelle).

Pôle de services à l'intérieur de la zone d’activité.
 bureaux, espaces publics, hôtellerie et restauration, parking,…

Mobilité efficace au sein de la Technopole.

Flexibilité pouvant répondre aux éventuelles réorientations données au site.

Les propositions d’'aménagement suivantes peuvent être retenues :

Programmation d’un accès direct reliant la Technopole à l'aéroport, dont la

continuité représente l'axe desservant l'ensemble du de la zone d’activités.

Programmation de pôles de services, constituant des éléments de
centralisation et de repérage.

Création d'une voie de liaison de la Route Nationale vers la Technopole,

Répartition des zones de services proportionnellement à la réalisation des
différentes tranches de la Technopole.

Traitement paysager / architecturale de la façade Ouest attenante à la RN2.
 rôle de vitrine pour l’identification rapide du site