Sommaire

INTRODUCTION .................................................................................................. 4
1- Le domaine public naturel.............................................................................. 5
2- Le domaine public artificiel de l’Etat .............................................................. 5
III _Servitude de domanialité publique ........................................................... 6
2- Autorité compétente pour la gestion du domaine public ............................... 8
3- Obligation d’entretien du domaine public ..................................................... 8
1- Utilisation générale du domaine public .......................................................... 8
2- Utilisation privative du domaine public .......................................................... 8
3- Occupation du domaine public dans un but d’intérêt privé individuel ........... 9
1- Protection pénale......................................................................................... 10
2- Protection civile ........................................................................................... 10
VIII- L’expropriation ...................................................................................... 10
1- Expropriation pour cause d’utilité publique ................................................. 10
I/Définition ................................................................................................... 12
II/Mode d’acquisition du domaine de l’Etat ................................................. 13
MODALITE DE CESSION DES TERRAINS DANS LES ZONES URBAINES .............. 19
I/Lettre d’attribution .................................................................................... 19
II/Arrêté de construction provisoire ............................................................. 19
CPFH : Conservation de la Propriété Foncière et de l’Hypothèque ................. 20
IV/Le transfert .............................................................................................. 21
1- Transfert de la lettre d’attribution ........................................................... 22
2- Transfert de l’arrêté de concession provisoire ......................................... 22
3- Transfert de l’arrêté de concession définitive .......................................... 22
V/Bail emphytéotique .............................................................................. 22
MODALITES DE CESSION DES TERRES DU DOMAINE PRIVE DE L’ETAT DANS LES
ZONES RURALES............................................................................................... 24
I/Définition du domaine foncier rural ........................................................... 24

1
 II/Composition du domaine foncier rural ..................................................... 24
III/Propriétés du domaine foncier rural ........................................................ 25
VI/Composition et attribution du CGFR ........................................................ 29
Chapitre III : LES REGIMES FONCIERS................................................................ 31
I) Le régime foncier coutumier ................................................................... 32
1) Historique ......................................................................................... 32
2) Caractéristiques du régime foncier coutumier : RFC ......................... 32
3) Transaction des terres du domaine coutumier ................................. 33
II) Le régime foncier du code civil Napoléonien (français) ........................ 34
1) Historique ......................................................................................... 34
2) Caractéristiques du code civil napoléonien ....................................... 34
III) Le régime foncier de l’immatriculation ................................................ 35
1) Historique ......................................................................................... 35
2) Les principes fondamentaux du RFI .................................................. 36
3) Les effets de l’immatriculation .......................................................... 37
CHAPITRE IV : PROCEDURE D’ACQUISITION DE LA PROPRIETE DES TERRAINS
DOMANIAUX EN ZONE URBAINE ...................................................................... 39
I) Le dossier technique ............................................................................... 39
1) Définition .......................................................................................... 39
2) Composition...................................................................................... 39
II) La procédure de délivrance de l’ACD ................................................... 39
III) Les acteurs de la chaine foncière ......................................................... 40
IV) Les caractéristiques et avantages de la reformes ................................. 41
1) Les caractéristiques .......................................................................... 41
2) Les avantages .................................................................................... 41
V) Cas des terrains spécifiques ................................................................. 42
1) Caractéristiques principales .............................................................. 42
2) Procédure d’obtention des actes ...................................................... 42
LE TITRE FONCIER............................................................................................. 49

2
LE CADASTRE ................................................................................................... 53
PROPRIETES BATIES ......................................................................................... 59

3
 INTRODUCTION

Les terres Ivoiriens sont reparties en deux grandes catégories :

• Il y’a celles qui appartiennent à l’Etat

• Celles qui appartiennent aux particuliers.

Le régime domanial est l’ensemble des dispositions juridiques qui règlemente

le domaine de l’Etat. Le domaine désigne l’ensemble des biens mobiliers et
immobiliers appartenant à l’état. Le domaine foncier est subdivisé en deux
grandes parties :

➢ Le domaine public de l’Etat

➢ Le domaine privé de l’Etat

Il se définit comme l’ensemble des biens dont le caractère d’utilité publique

exige l’intervention de la puissance publique l’ETAT. Ce sont les biens affectés à
l’usage direct du public. Le domaine public de l’Etat comprend les immeubles
qui ; par destination sont à la disposition du public.
Le texte de base régissant le domaine public est le décret du 29 SEPTEMBRE
1928.
En tant que tels ces biens sont soumis au Régine de la domanialité publique. Le
Régine de la domanialité implique l’inaliénabilité de l’imprescriptibilité.
Telle sont les caractéristiques du domaine public.
Cela induit l’exclusion de la création des droits réels sur le domaine public.

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En côte d’ivoire fond donc partir du domaine publics les biens donc
identifiés par les textes. Il suffit de s’en tenir à l’énumération On distingue
deux types de domaine public :
➢ Le domaine public naturel
➢ Le domaine public artificiel
1- LE DOMAINE PUBLIC NATUREL

C’est le domaine dont les limites sont définies par la nature.

Le décret foncier du 29 SEPTEMBRE 1928 Portant réglementation du domaine

public et non : font partir du domaine public naturel. Ce sont :

➢ Les rivages de la mer jusqu’à la limite des plus hautes eaux marrées plus
une zone de 100m
➢ Les cours d’eau navigables et flottables jusqu’à la hauteur des eaux
coulant à plein bord plus une zone de 25m
➢ Les sources et sources d’eau non navigables ni flottable jusqu’à la
hauteur des eaux coulant à plein bord
➢ Les lacs, les étangs, les lagunes jusqu’aux plus hautes eaux avant
débordement plus une zone de 25m de large sur chaque rive extérieure
sur chacun des bords des îles
➢ Les nappes aquifères souterraines quel que soit leur provenance, leur
profondeur, leur nature ➢ Les mines.
2- LE DOMAINE PUBLIC ARTIFICIEL DE L’ETAT

Le domaine public artificiel est le domaine dont les limites ont été définies
par l’homme notamment à partir des plans d’aménagement (plan de
lotissement par exemple) font partir du domaine public artificiel. Ce sont :

➢ Les carneaux de navigation, d’irrigation et de dessèchement et les

aqueducs exécutés dans le but d’utilité publique
➢ Les voies de communication de toutes natures (chemin de fer, route
etc.)

5
 ➢ Les lignes téléphoniques, télégraphiques, radiophoniques et leurs
dépendances
➢ Les ouvrages d’utilité publique en vue du transport des forces
hydrauliques et de l’énergie électrique
➢ Les ouvrages de fortification des forces militaires
➢ Les places de guerre occupant une zone de 250m sont déclarées
domaine public artificiel de l’Etat.

Remarque

Comme on le constate, les bâtiments administratifs ne font pas partir du

domaine public parce qu’ils ne figurent pas dans l’énumération, ils font partir
du domaine privé de l’Etat.

Le domaine public de l’Etat se caractérise par :

➢ Son inaliénabilité (qu’on ne peut pas vendre)

➢ Son imprescriptibilité (possession pendant 30 ans, ininterrompue,
paisible)

On ne peut pas devenir propriétaire du fait de la possession de la chose

pendant un certain temps (imprescriptibilité).

III _Servitude de domanialité publique

Une servitude d’après l’article 637 du code civil est une charge imposée sur un
fond dit fond servant au profit d’un autre fond dit fond dominant appartenant
à un autre propriétaire.

Si l’Etat a des droits sur son domaine public il en dispose également sur les
propriétés des particuliers sous forme de servitude. Les servitudes sont donc
des charges que l’Etat impose aux particuliers. On distingue trois types de
servitude :

➢ Une servitude de passage de 10m de large le long des cours d’eau non
navigables ni flottables
➢ Les servitudes générales au profit des équipements publics

6
Ces servitudes sont définies comme étant des servitudes de passage,
d’imposition, d’appuis et de circulation. Elles sont prévues au profit de
l’aménagement, de l’entretien et de l’exploitation de l’équipement public (les
conduites des égouts, les dispositifs des voies de communication, les lignes
électriques, téléphoniques, les conducteurs, les forces hydrauliques lorsqu’ils
sont placés dans le domaine public)

Les servitudes d’urbanisme imposées aux propriétés urbaines ; il s’agit de

servitude d’esthétique, d’hygiène, les servitudes d’alignement.

Les servitudes ne créant pas de problème aux particuliers et qui ne portent pas
atteinte ni sur les terrains clôturés, ni sur les dépendantes immédiates des
terrains d’habitation sont exercés d’office par le fonctionnaire concerné.

Toutes les autres servitudes (créant des problèmes) sont exercées avec l’accord
du propriétaire ou sur décision ministérielle prises après 5 ans.

La gestion du domaine public est traditionnellement de la compétence

du Ministère en charge des travaux publics. C’est donc ce Ministère qui est
compétent pour la gestion juridique de ce domaine. Il prend des arrêtés
d’application prévus par les décrets.

Avant de gérer le domaine public, il convient de le délimiter afin de connaitre la

superficie sur laquelle porte sa gestion. La délimitation se fait selon qu’il s’agit
d’un domaine naturel ou artificiel.

1- Délimitation du domaine public a- Délimitation

du domaine public artificiel

Les limites du domaine public artificiel résultent des plans d’aménagement

approuvés et déclarés d’utilité publique. Il suffit au Géomètre de procéder à
l’implantation des bornes.

b- Délimitation du domaine public naturel

Dans le cas du domaine public naturel, l’administration ne dispose pas de plan
préalable. La délimitation se fait après avoir constatée les limites.

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 Remarque

Quand il s’agit du domaine public artificiel, l’Etat crée les limites alors que
dans l’autre cas, l’Etat constate les limites.

2- AUTORITE COMPETENTE POUR LA GESTION DU DOMAINE

PUBLIC

La compétence de gestion incombe au Ministère en charge des travaux publics

(direction des routes). La gestion du domaine public peut être concéder pour le
domaine public communal au Maire et au conseiller municipal.

3- OBLIGATION D’ENTRETIEN DU DOMAINE PUBLIC

Il pèse sur l’administration une obligation d’entretien en bon Etat d’utilisation

du domaine public. La responsabilité de l’administration peut être engagée par
défaut d’entretien et d’utilisation en cas de dommage subit par les usagers

Pour les communes les dépenses nécessaires à l’entretien du domaine public

font partir des dépenses à inscrire à leur budget.

1- UTILISATION GENERALE DU DOMAINE PUBLIC

Le domaine public est par définition l’ensemble des biens affectés à l’usage
du public. Cependant les particuliers ont le droit d’en jouir dans les conditions
ci-après :

➢ D’après la nature des biens (route, plage, etc.)

➢ Suivant l’usage auquel est destinée chaque nature du domaine public
➢ Conformément aux règlements administratifs qui précisent pour chaque
domaine public les limites de son utilisation.

L’utilisation est dite normale lorsqu’elle est conforme à la réglementation.

2- UTILISATION PRIVATIVE DU DOMAINE PUBLIC

Cette utilisation constitue une dérogation à l’utilisation générale du domaine

public. Elle est accordée selon les conditions ci-après :

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 ➢ Après une enquête de commodo et d’incommodo (Se dit d'une enquête
destinée à déterminer les avantages et les inconvénients d'un projet soumis à
l'administration) et si l’enquête ne révèle aucune opposition ou si les
oppositions ont été réglées à l’amiable
➢ Cette autorisation d’occupation n’est que précaire et révocable
➢ L’annulation d’autorisation de l’occupation ne donne droit à aucune
indemnisation pour les constructions et aménagements réalisés.
L’occupant doit laisser les lieux dans leur Etat antérieur.
➢ Une redevance annuelle est payée d’après l’ordonnance du 18 MAI
1961.Trois tarifs sont prévus :
• Terrain à usage agricole et forestier : 2 ,5% de la valeur vénale
• Terrain à usage civil et commercial : 5% de la valeur vénale (prix auquel
est normalement vendu)
• Pour les stations-services : une redevance d’une part de 10000 à 40000F
suivant la situation du terrain et d’autre part une redevance
proportionnelle de 2OF LE LITRE DE CARBURANT.

3- OCCUPATION DU DOMAINE PUBLIC DANS UN BUT D’INTERET PRIVE

INDIVIDUEL

L’article 14 du régime domanial site l’accès des chemins de fer, des cours
d’eaux, des extractions de pierre ou de sable, des kiosques, des abris… dans ce
cas, le droit d’occupation est strictement personnel limité aux besoins
indiqués. Il convient de préciser que l’autorisation d’occupation du domaine
public n’est que précaire et révocable et cette révocation ne peut intervenir
qu’en cas de besoin général. L’administration n’est pas en droit d’annuler une
occupation d’occupant selon son bon vouloir.

Les lenteurs dans les procédures judiciaires ne sont pas compatibles avec les
nécessités de protection du domaine public. Si par exemple une route est
obstruiez par une occupation irrégulière ou par une construction ; il n’est pas
possible d’attendre la fin de la procédure judiciaire pour rétablir la circulation.

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C’est pour cela que le législateur a prévu une protection pénale et une
protection civil au domaine public.

1- PROTECTION PENALE

L’administration prévoit les sanctions ci-après :

➢ Amande
➢ Emprisonnement
➢ Dommage et intérêt
➢ Démolition des travaux au frais des contrevenants.
2- PROTECTION CIVILE

Elle résulte de deux principes généraux de droit :

➢ Le domaine public est inaliénable

➢ Le domaine public est imprescriptible

On fait le déclassement lorsqu’une portion du domaine public doit être

insérée dans le domaine privé de l’Etat. L’aliénation de cette portion est dans
ce cas possible. Les riverains doivent bénéficier du droit de préemption.

L’administration n’a pas le droit de vendre les parcelles à d’autres demandeurs

si les riverains sont intéressés. Un déclassement ne doit pas léser les riverains.

VIII- L’expropriation

Nous avons actuellement en Côte d’Ivoire deux types d’expropriation prévus

par la loi. Il y’a l’expropriation pour cause d’utilité publique réglementée par
le décret du 25 novembre 1930 et l’expropriation pour cause de non mise en
valeur prévue par la loi n°71-340 DU 12 juillet 1971.

1- EXPROPRIATION POUR CAUSE D’UTILITE PUBLIQUE

Certains immeubles en possession des particuliers peuvent être nécessaires à

l’Etat pour la réalisation de grands travaux. Si les particuliers refusent de céder
à l’amiable, l’administration dispose d’un moyen d’acquisition forcée :
expropriation pour cause d’utilité publique.

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Elle constitue une procédure par laquelle l’Etat peut forcer un particulier à lui
céder des propriétés lorsqu’il y’a utilité publique déclarée moyennant une juste
et préalable indemnité. Cette procédure comporte donc 3 éléments :

➢ Elle est un moyen de contrainte

➢ Elle suppose une utilité publique
➢ Elle oblige l’administration au paiement d’une indemnité.
2- Expropriation pour cause de non mise en valeur Au
XIX s ; la propriété constituait encore un droit absolu sans obligation de mise en
valeur. Devant les nécessités de développement, l’Etat a sanctionné de plus en
plus sévèrement les insuffisances de mise en valeur notamment en matière de
terrains ruraux. L’évolution a commencé en 1932 avec l’article 82 du décret
foncier du 26 juillet 1932 qui dispose que les terrains immatriculés
abandonnés pendant plus de 30 ans sont incorporés dans le domaine de l’Etat.

Le décret du 18 novembre 1935 sur le domaine applique ses principes aux

droits coutumiers et leurs impose un délai de 10 ans.

Le décret du 24 février 1957 permet le retour au domaine des terres ruraux

insuffisamment mises en valeur pendent 5ans

La loi n°71-340 du 12 juillet 1971 a entendu cette disposition et ce délai de

5ans aux terrains urbains.

L’Etat se considère peu à peu comme le maître de la terre et le responsable de

son utilisation c.-à-d. de ces mises en valeur. Le propriétaire devient 1 agent
d’exécution du plan du développement.

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I/Définition

Font partir du domaine privé de l’Etat les immeubles bâtis ou non

appartenant à l’Etat et qui ne font pas partir du domaine public de l’Etat. Il
s’agit notamment des bâtiments administratifs et des terrains destinés aux
baissements sans oublier les terrains en zones rurales. 3 catégories de biens
forment le domaine privé de l’Etat :

➢ Ceux qui appartiennent à l’Etat en vertu de son droit de souveraineté

(terres vacantes et sans maîtres par exemple)
➢ Ceux qui sont la conséquence de la transmission à titre gratuits et
onéreux
➢ Ceux qui sont sortis du domaine public par suite de déclassement.

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On distingue deux types de domaine privé de l’Etat :
➢ Le domaine privé de l’Etat dans les zones rurales est géré par le
Ministère de l’agriculture
➢ Le domaine privé de l’Etat dans les zones urbaines est géré par le
Ministère en charge de la construction et de l’urbanisme

II/Mode d’acquisition du domaine de l’Etat

Le domaine privé de l’Etat étant soumis aux règlements de droit privé, l’Etat
peut devenir propriétaire comme 1 simple particulier notamment sous les
formes ci-après (mode d’acquisition du droit privé) :

➢ Achat
➢ Echange
➢ Donation (Don à l’Etat)
➢ Legs

L’Etat peut également devenir propriétaire suivant des modalités qui ne sont
pas utilisables pour les particuliers et qui proviennent de sa qualité de
personne morale de droit administratif (mode d’acquisition de droit public) Ces
formes d’acquisition de droit sont :

➢ Le déclassement du domaine public qui entre dans le domaine privé

(Article 17 de l’arrêté du 24 novembre 1928 sur le domaine public)
➢ L’expropriation pour cause d’utilité publique (décret du 25 novembre
1930) mode onéreux
➢ L’expropriation pour cause de non mise en valeur (les lois n°71-338 et
n°340 du 12 juillet 1971) mode onéreux
➢ Confiscations pénales mode onéreux
➢ Exercice du Droit de préemption fiscale (article 139 de l’enregistrement,
en cas d’insuffisance du prix déclaré dans les actes de vente, l’Etat peut
substituer à l’acheteur en payant 10% de plus que le prix déclaré dans
l’acte et ceux, dans les six mois de l’acte de l’enregistrement) mode
onéreux
➢ Les biens des personnes n’ayant pas d’héritier (article 725 du code civil)
➢ Les biens vacants et sans maître (article 539 et 713 du code civil)

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 Le reste est un mode d’acquisition à titre gratuite

III/ LES CAS D’EXPROPRIATIONS

L’expropriation est une procédure qui permet à une collectivité d’obliger une
personne priver a lui cédé ses droits immobilier sous réserve du payement
d’une juste et préalable indemnité.
Elle consiste en un processus par lequel l’état peut forcer un particulier lui
cédé ses propriétés. Cette procédure comporte trois éléments
fondamentaux :
- Un moyen de contrainte
- Elle suppose une utilité publique
- Elle oblige l’administration au payement d’une indemnité
L’utilité publique est déterminée après une procédure stricte qui aboutira au
transfert de propriété. La procédure d’expropriation pour cause d’utilité
publique comporte deux phases :

- La phase administrative elle comment par un acte administratif qui

autorité les travaux et un autre qui les déclares pour autorités publiques.
Un arrêté de cessibilité identifie les parcelles pour une tentative de
fixation de l’indemnité.
- La phase judiciaire elle n’intervient qu’en cas d’échec de la procédure
amiable conduite durant la phase administrative. Un jugement
d’expropriation est alors rendu et porte sur le transfert de propriété à la
collectivité expropriante.

L’expropriation pour insuffisance ou défaut de mise en valeur détenue en

pleine propriété concerne les terrains dont les mises en valeur n’a pas été
assuré dans les conditions fixées par les. Ses terrains doivent donc faire un
retour au domaine privé de l’état en totalité ou en partit en vue de leur
utilisation pour des faits économiques ou sociaux.

IV- Procédure d’acquisition de la propriété des terrains urbains

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L’état de ci a initié une reforme domaniale dite reforme domaniale de l’arrêté
de concession définitive instituer par ordonnance n0 2013-481 du 02 juillet
2013
1- LES CARACTERISTIQUES DE LA REFORME ACD
- Obligation d’immatriculation préalablement à la signature de l’acte
- Obligation de publication au livre foncier préalablement à la remise de
l’acte au requérant
- Obligation de production d’acte authentique dans les transactions
foncières

NB : Sont interdit les actes sous seing privé (acte non officiel) et acte
administrative. La pleine propriété des terrains urbains du domaine urbain
de l’état est conférée uniquement par un arrêté de concession définitive
ACD. Toute demande d’ACD doit comporter un dossier technique dont la
composition est déterminée par un arrêté du ministre en charge de la
construction et de l’urbanisme

2- Le dossier technique

C’est l’ensemble des éléments géométriques relatifs à un immeuble donné

présenté sous la forme e document. Il résulte des travaux du géomètre
expert agrée et sert de base à la procédure foncière. Les pièces constitutives
du dit dossier sont rangés dans une chemise cartonné (Model cadastre édité
par l’ordre des géomètres experts). Ce dossier comprend :

- Une fiche de renseignement (du propriétaire)

- Un calque model cadastre
- Une feuille de calcul de cheminement
- Une feuille de calcul retour
- Un tableau de coordonnée
- Un rapport du géomètre
- 21 tirages du calque

3- Les étapes dans la procédure de délivrance de l’ACD

15
Le décret n02013-482 du 02 juillet 2013 portant modalité d’application de
l’ordonnance n0 2013-481 du 02 juillet 2013 fixant les règles d’acquisition de
la propriété des terrains urbains abroge les dispositions de l’article 36 de
l’annexe fiscal a la loi des finances n02002-156 du 15 mars 2002. La procédure
d’acquisition de la propriété des terrains urbains se présente de la façon
suivante :
- Terrain urbain non immatriculé (absence de titre foncier)
- Terrain urbain immatriculé (existence de titre foncier)

Remarque :

- L’ACD est délivré par le ministre en charge de la construction et de

l’urbanisme dans le district autonome d’Abidjan
- Pour tous les terrains situés en dehors du district autonome d’Abidjan
l’ACD est pris part le préfet sur délégation de pouvoir du ministre en
charge de la construction et de l’urbanisme. Le préfet ne prend d’ACD
que sur des lots affectés à l’habitation issus de lotissement approuvé
par le ministre en chargé de la construction et de l’urbanisme et don la
convenance est inférieure à 1ha.
- La demande d’ACD est instruite par les services du ministère en charge
de la construction et de l’urbanisme en liaison avec ceux du ministère
en charge de l’économie et des finances dans les conditions définies
par décret.

4- Les avantages de la reforme ACD

La reforme ACD présente plusieurs avantages notamment :

- Une large ouverture du marché hypothécaire au profil des détenteurs

de bien immobilier grâce à la facilitation a l’accès de la propriété
foncière (accélération de la propriété foncière et cela vous rend
automne).
- La simplification de la procédure de délivrance des actes administratifs
liées au foncier urbain par le suppression de tous les actes
intermédiaires (lettre d’attribution de l’AC Provisoire) ainsi que le
certificat de propriété foncière)

16
 - La déconcentration de la gestion du domaine urbain par l’effet de la
délégation des pouvoirs de gestion aux services du M CLAU et de
signature au préfet.
- La levé de la contrainte de mise en valeur préalable pour obtenir la
concession définitive du terrain contrairement à l’ancienne procédure.

5- Les acteurs de la chaine foncière

V- CAS DES TERRAINS SPECIFIQUES
Il s’agit des terrains à usage industrielle et touristique

1- Caractéristique principale
- Terrains non cessibles et objet de contrat de location au terme d’une
procédure administrative.
- Bail emphytéotique permettant au locataire de mener son activité sur
l’espace concerné en ayant des droits très proches de la pleine
propriété mais limité dans le temps.

2- Procédure d’obtention des actes dans le cas des terrains spécifiques Les
actes délivrés sur les terrains spécifiques sont :
- Arrêté d’attribution avec promesse de bail
- Arrêté de concession provisoire avec promesse de bail
- Bail emphytéotique

Pour chaque type d’acte la procédure est décrite comme suite :

a- Arrêté d’attribution avec promesse de bail

➢ Dépôt du dossier au CEPICI
➢ Avis favorable de la CIDLI (commission interministérielle
d’attribution des lots industrielle)
➢ Elaboration du projet d’acte par la direction du domaine urbain
➢ Signature des ministres :
De la construction et de l’urbanisme
De l’industrie et des mines

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 De l’économie et des finances b- Arrêté de concession
provisoire avec promesse de bail et le bail emphytéotique
➢ Procédure classique de demande d’acte
➢ Elaboration du projet d’acte par la direction du domaine urbain
➢ La signature du ministre de la construction et de l’urbanisme

Remarque : Le bail emphytéotique est un bail de longue durée entre( 18 et 99

ans) par lequel le preneur acquière un droit réel d’usage et de jouissance lui
confèrent une liberté étendue et l’exploitation de l’immeuble. Le preneur ou
emphytéote paye une redevance annuelle selon les modalités contenues
dans le cahier de charge. Il est à la différence du bail ordinaire un bail
hypothécable et cessible, le bailleur reste propriétaire et conserve le droit de
disposer de la chose.

18
 MODALITE DE CESSION DES TERRAINS DANS LES ZONES URBAINES

L’Etat peut céder des terrains à des particuliers sous différentes formes. La
procédure d’appropriation est instruite par le service du domaine urbain selon
3 phases successives :

➢ La lettre d’attribution
➢ L’arrêté de concession provisoire (ACP)
➢ L’arrêté de concession définitive remplacé par le certificat de propriété

Deux cas particuliers seront par ailleurs examinés :

• Les transferts
• Le bail emphytéotique

I/Lettre d’attribution

C’est l’acte par lequel l’administration entend signifier à une personne

physique ou morale son intention de lui concéder une parcelle de terrain de
son domaine privé.

L’attribution confère à son titulaire 1 droit personnel qui ne peut être ni

personnel, ni céder, ni garantir en hypothèque. L’attribution est consentie
après avis d'une commission dirigée par le Ministre de la construction pour les
dix communes d’Abidjan et par le Préfet et le Sous-préfet pour les zones de
l’intérieur du pays.

Remarque

Pour les zones de l’intérieur, les lettres d’attribution sont délivrées par le
Ministre si la surface excède 1 hectare.

II/Arrêté de construction provisoire

C’est l’acte par lequel l’administration entend consolider le droit détenu par
une personne titulaire d’une lettre d’attribution ou d’un permis d’habiter.

La concession est accordée moyennant le versement d’un prix (prix du terrain

déterminé à partir du prix de base d’aliénation) et sous consolidation de mise

19
en valeur dans 1 délai fixé. Seul le Ministre de la construction ; de l’urbanisme
et de l’habitat est compétent pour établir les actes de possession provisoire
est un droit réel hypothécable. C’est un droit de surface (le titulaire est
propriétaire de ce qui se trouve sur le terrain et non le terrain lui-même). C’est
aussi un démembrement du droit de propriété. Il confère au titulaire les
attributs de la propriété.

➢ Procédure d’obtention d’un arrêté de concession provisoire.

➢ L’attributaire fait confectionner un dossier technique par un Géomètre
privé expert agréé
➢ Le dossier technique est déposé au service du domaine urbain qui à son
tour le transmet à la conservation foncière compétente après avoir
constitué un dossier domanial
CPFH : CONSERVATION DE LA PROPRIETE FONCIERE ET DE L’HYPOTHEQUE
➢ Le conservataire à son tour attribue 1 n° au dossier (n° IM ; DM) et le
transmet au service du Cadastre technique compétent pour la
vérification.
➢ Le Cadastre après vérification transmet 1 bordereau analytique
comprenant 1 P.V de bornage et 6 plans de titre foncier certifié à la
conservation foncière. Le conservataire de la propriété foncière crée LE
TITRE FONCIER au nom de l’Etat. Ce qui donne naissance à la vie
juridique de l’immeuble
➢ 2 plans du titre foncier sont transmis au domaine urbain qui va rédiger
l’arrêté de concession provisoire à la signature du Ministre de la
Construction et de l’Urbanisme
2- Composition d’un dossier technique

Le dossier technique est un ensemble de pièce constitué par un Géomètre

Expert ou Géomètre Privé Agréé afin d’éviter de rejeter un dossier technique
d’immatriculation, de morcellement ou de fusion qui serait préjudiciable à
l’attributaire et retarderait les investissements. Le Cadastre technique a exigé
depuis le 1er janvier 1982 la composition d’un dossier technique qui est la
suivante :

➢ Une chemise cartonnée éditée par l’ordre des Géomètres experts

contenant les pièces suivantes :

20
 x- Fiche de renseignement x- 1 calque

foncier x- 1 dossier de calcul retour x-

1 dossier de calcul de cheminement

x- 1 dossier de calcul de contenance

x- 1 tableau de coordonnée agrafé sur la face droite de la chemise

cartonnée
x- 15 photocopies du calque foncier.

3- Frais à payer
➢ Confection d’un dossier technique : 60000f pour les terrains nus et
100000f pour les terrains bâtis
➢ Frais de dépôt des dossiers techniques : 20000f pour les personnes
physiques et 240000f pour les personnes morales
➢ Prix de cession : superficie en maître carré x 100f (valable pour
Yamoussoukro)
➢ La taxe d’établissement du titre foncier : superficie en maître carré x 10%
➢ Taxe de conservation foncière : superficie en maître carré x 1000 x 5%
➢ Taxe d’établissement du certificat de propriété : 15000f

III/L’arrêté de concession définitive ou certificat de

propriété

C’est l’acte par lequel l’administration transfère au concessionnaire provisoire la

propriété pleine et entière de l’immeuble. L’arrêté de concession définitive fait
sortir définitivement le terrain du patrimoine de l’Etat. Le certificat est délivré
par le conservateur de la propriété foncière après avis du Ministre de la
Construction et de l’Urbanisme

IV/Le transfert

Le transfert est l’acte par lequel l’autorité administrative qui a attribué un

terrain domanial consent à autoriser l’attributaire initial à transférer ses droits
sur ce terrain à une tiers personne

21
 1- Transfert de la lettre d’attribution

Le transfert de la lettre d’attribution est interdit sauf dans les deux cas
suivants :

➢ Transfert des terrains de compensation

➢ Transfert pour cause de décès de l’attributaire
2- Transfert de l’arrêté de concession provisoire

Le droit de concession provisoire est droit réel inscrit au livre foncier. On peut
autoriser le transfert, mais il convient de le subordonner à la production d’un
acte notarié authentifiant l’intension des particuliers. Dans ce cas précis, le
notaire fait une vente sous condition suspensive jusqu’à l’obtention du titre
foncier.

3- Transfert de l’arrêté de concession définitive

Le concessionnaire définitif étant propriétaire à la latitude de vendre son

immeuble sous acte notarié. Cette est directe et la mutation au profit du
nouveau propriétaire se fait au livre foncier.

V/Bail emphytéotique

Le bail emphytéotique est un démembrement du droit de propriété. Dans le

bail emphytéotique, le propriétaire (Etat) garde le droit de disposer (Abusus) et
accorde le droit au fruit (fructus) pour une période déterminée.

Le bail emphytéotique est donc une location à longue durée qui varie de 18 à
99 ans. Le bail emphytéotique à la différence du bail ordinaire est un droit réel
hypothécable. Il évite les spéculations sur le terrain dont la valeur dépend des
équipements publics. L’Etat demeure ainsi le 1er bénéficiaire du bail du point de
vue investissement. Il est moins coûteux et nécessite moins de frais. Le bail
emphytéotique n’est pas renouvelable selon les textes ; mais en pratique, il
peut l’être. Quand le bail n’est pas renouvelé, les édificateurs sur le terrain
reviennent au propriétaire (Etat).

Il convient de préciser pour les terrains situés en zone rurale, seulement 12 ha

sont accordés en pleine propriété, le reste sous forme de bail emphytéotique.

Il existe 2 catégories de baux emphytéotiques :

22
➢ Ceux concédés par l’Etat
➢ Ceux concédés par les ports autonomes

Quelques prix fixés

❖ Zone industrielle de Vridi : baux de 30 ans. Prix de location=100f le

maître carré/an
❖ Zone industrielle de Koumassi : baux de 3 ans. Prix de location=65f le
maître carré/an
❖ Zone industrielle de Yopougon : baux de 30 ou 90 ans. Prix de
location=165f le maître carré/an
❖ Port autonome d’Abidjan : baux de 20 ans. Prix de location=490f le
maître carré/an
❖ Port autonome de San-Pedro : baux de 30 ans. Prix de location=517f le
maître carré/an

23
 DEUXIEME PARTIES

MODALITES DE CESSION DES TERRES DU DOMAINE PRIVE DE L’ETAT DANS LES

ZONES RURALES

Les textes relatifs au foncier rural sont :

➢ La loi n° 99-750 du 23 décembre 1998 relative au domaine foncier rural
(DFR)
➢ Le décret n° 99-593 du 13 octobre 1999 portant organisation et
attribution des comités de gestion foncière rurale (CGFR)
➢ Le décret 99-594 du 13 octobre 1999 fixant les modalités d’application
au domaine foncier rural coutumier de la loi suscitée
➢ Le décret n° 99-595 du 13 octobre 1999 fixant la procédure de
consolidation des droits des concessionnaires provisoires des terres du
domaine foncier rural

I/Définition du domaine foncier rural

Le domaine foncier rural est constitué par l’ensemble des terres mises en
valeur ou non et quelque soit la nature de la mise en valeur. Il constitue un
patrimoine national auquel toute personne physique ou morale peut accéder.
Toute fois, seul l’Etat, les collectivités publiques et les personnes physiques
Ivoiriennes sont admis à en être propriétaire.

II/Composition du domaine foncier rural

Le domaine foncier rural est à la fois :

▪ Hors du domaine public

▪ Hors du périmètre urbain
▪ Hors des zones d’aménagement différé ▪ Hors du domaine forestier
classé.

Il s’agit à titre permanant :

➢ Des terres ; propriété de l’Etat

24
 ➢ Des terres ; propriétés des collectivités publiques et des particuliers ➢
Des terres sans maître

Il s’agit à titre transitoire :

➢ Des terres du domaine coutumier

➢ Des terres du domaine concéder par l’Etat à des collectivités publiques
et à des particuliers.
Le domaine foncier coutumier est constitué par l’ensemble des terres sur
lesquelles s’exercent :

❖ Des droits coutumiers conformes aux traditions ❖

Des droits coutumiers cédés à des tiers.

III/Propriétés du domaine foncier rural

La propriété des terres du domaine foncier rural est établie à partir de

l’immatriculation de cette terre au régime foncier et en ce qui concerne les
terres du domaine coutumier, on parle de certificat foncier.

Le détenteur du certificat foncier doit requérir l’immatriculation de la terre

correspondante dans un délai de 3 ans à compter de la date du certificat
foncier

IV/Procédure d’obtention du certificat foncier

La procédure comprend les étapes suivantes :

➢ Demande d’enquête
➢ Déroulement de l’enquête
➢ Validation de l’enquête
➢ Etablissement du certificat foncier

1-Demande d’enquête

La demande d’enquête est adressée au sou- préfet en sa qualité de président

de comité de gestion foncière rurale. Elle comporte :

25
 ➢ Des renseignements sur l’identité du demandeur
➢ La désignation sommaire du bien foncier rural
➢ Le choix par le demandeur du Géomètre expert

2-Déroulement de l’enquête

Sur proposition du directeur départemental de l’agriculture, le sou- préfet

désigne un commissaire enquêteur. Dans le cadre d’un programme public
d’intervention, c’est le Ministre de l’agriculture qui désigne le commissaire
enquêteur

L’enquête est ouverte à la sou- préfecture dans les services extérieurs du

Ministère de l’agriculture, au village concerné, en tout lieu utile au besoin de
l’enquête, par affichage.

Le commissaire enquêteur constitue une équipe qui comprend :

➢ Un représentant du conseil de village

➢ Un représentant du comité villageois de gestion foncière rurale
➢ Le gestionnaire du bien foncier concerné
➢ Les voisins limitrophes du bien foncier
➢ Le demandeur et toute autre personne requise aux nécessités d’enquête

L’enquête aboutit à :

➢ La constitution du dossier de délimitation

➢ L’établissement d’un P.V de recensement des droits coutumiers

3-Validation de l’enquête

La validation de l’enquête est déclarée par la publicité de celle-ci dans les

villages concernés. Elle est effectuée par le commissaire enquêteur sous
l’autorité du comité villageois de gestion foncière rurale. Il comprend les
étapes suivantes :

➢ L’annonce par affichage au village concerné à la sou- préfecture, aux

services extérieurs du Ministère de l’agriculture, du lieu et de la date de
la séance publique de présentation des résultats de l’enquête

26
 ➢ La séance publique de présentation des résultats de l’enquête et de
l’ouverture d’un registre des accords et des oppositions émis par le
comité villageois de gestion foncière rurale
➢ La clôture de la publicité après une période de 3 mois à compter de la
date de séance publique au cours de laquelle les remarques formulées
sur le registre des accords et oppositions sont lues, discutées et
consignées dans un P.V signé par tous.
➢ Après clôture de la publicité, le P.V de publicité est remis au comité
villageois de gestion foncière rurale pour approbation et signature
éventuelle d’un constat d’existence continue et paisible de droit
coutumier.

Le dossier complet est adressé au comité de gestion foncière rurale de la sou-

préfecture ; notification au demandeur et transmission à la direction
départementale de l’agriculture pour exploitation

Le demandeur insatisfait peut introduire une ultime demande d’enquête dans

un délai maximum de 6 mois à compter de la validation de l’enquête

4-Etablissement du certificat foncier

Dès réception du dossier d’enquête officielle, le directeur départemental de

l’agriculture contrôle le dossier qu’il soumet à la signature du préfet
départemental.

Le certificat est enregistré par le directeur de l’agriculture et timbré au frais

du titulaire. Une copie conforme est remise :

➢ Soit au titulaire lui-même, soit à son représentant mandaté (certificat

individuel)
➢ Soit au représentant légal de la personne morale titulaire
➢ Soit au gestionnaire du groupement informel désigné par le nombre du
dit groupement dont la liste est jointe au certificat foncier

Le plan du bien foncier est joint au certificat. Il est également joint au certificat
foncier un cahier de charge signé par le préfet départemental et le titulaire
précisant deux points :

27
 ❖ L’obligation de mise en valeur
❖ Le cas échéant, la liste des occupants de bonne fois non admis au
bénéfice du certificat
❖ Le cas échéant, l’existence de servitude particulière ou infrastructure
réalisée par l’Etat ou par des tiers dont l’usage est réglementé
❖ Les conditions d’immatriculation au livre foncier

5-Caractéristique du certificat foncier

➢ Le certificat foncier est publié au journal officiel de C.I par le préfet de

département
➢ Il confère au groupement informel qui en est le titulaire, la capacité
d’ester en justice et d’entreprendre tous les actes de gestion relatif au
bien foncier
➢ Le certificat foncier est transmissible
➢ Le certificat foncier est cessible
➢ Le bien du certificat foncier peut-être morcelé dans les cas ; déclaration
en est faite au directeur départemental de l’agriculture
➢ Le bien foncier ; objet d’un certificat foncier peut-être loué.

V/Immatriculation d’un bien du domaine foncier rural (cas d’un terrain objet
d’un certificat foncier)

➢ Le détenteur du certificat foncier dispose de trois ans à compter de sa

date de signature pour retirer l’immatriculation
➢ La demande du récurant est remise au D.D de l’agriculture; elle est
ensuite adressée au préfet qui la transmet au Ministre de l’agriculture
pour contrôle de transmission à la conservation foncière
➢ L’immatriculation est effectuée par le conservateur dans un délai de 3
mois à compter de la date de réception de la requête
➢ Aucune cession de tout ou parti du bien n’est possible au cour de la
procédure
➢ L’immatriculation est faite au nom du titulaire du certificat foncier s’il est
admis par la loi à être propriétaire du domaine foncier rural

28
 ➢ En cas de certificat collectif ou d’indivision entre les héritiers,
l’immatriculation est faite après morcellement au nom des divers
membres ou au nom de l’Etat en cas de conflit
➢ Lorsque le titulaire n’est pas admis à être propriétaire du domaine
foncier rural, l’immatriculation est faite au nom de l’Etat avec promesse
de contrat de location
➢ Passé ce délai de 3 ans pour requérir l’immatriculation, celle-ci est faite
au nom de l’Etat sous requête du ministre de l’agriculture.

Le titulaire du certificat foncier est informé de la procédure ; il dispose alors de

3mois non renouvelable pour requérir le transfert ou le contrat de location
selon le cas de son nom. Dans les deux cas, il est redevable envers
l’administration du remboursement des frais d’immatriculation.
VI/Composition et attribution du CGFR

Il est créé dans chaque sous préfecture par arrêté du conseil de

développement du CGFR dénommé « le comité » et présidé par le sou- préfet.

1-Composition du comité

❖ Avec voie déclarative :

➢ 1 représentant du Ministre de l’agriculture (secrétaire)
➢ 1 représentant du Ministre des eaux et forêts
➢ 1 représentant du Ministre de la construction et de l’urbanisme
➢ 1 représentant du Ministre des infrastructures économiques
➢ 1 représentant du service du Cadastre
➢ 6 représentants des communautés rurales des villages et des
autorités coutumières désignées sous proposition des populations
pour 3 ans renouvelable.
❖ Avec voie consultative :
➢ 1 gestionnaire du plan foncier rural ou ce projet a été réalisé ou est en
cours de réalisation
➢ Les personnes concernées par les questions devant faire l’objet de
délibération du comité et surtout les représentants du comité villageois
de gestion foncière rurale
➢ Toute personne utile à la bonne fin des travaux du comité

29
 2-Attribution du comité

Il délibère obligatoirement sous forme d’avis conforme sur :

➢ La validation des enquêtes officielles de contrat de DFC

➢ Les oppositions ou réclamation survenant au cour de la procédure
d’immatriculation
➢ Les conflits non résolus au cour des enquêtes foncière
➢ Les demandes de cession des droits coutumiers
➢ L’implantation des opérations de reboisement

Il délibère obligatoirement sous forme d’avis simple sur les implications

foncières des différents projets de développement rural.
Il peut-être saisi pour simple avis par les autorités compétentes de toutes les
questions relatives au DFR

Il prend l’initiative d’étudier toutes les questions relevant de sa compétente

aux fins de proposition aux autorités compétentes.

Il est obligatoirement informé de l’établissement des certificats fonciers et des

actes de gestion les concernant.

3-Fonctionnement du comité

➢ Sur première convocation, le comité ne délibère qu’en présence des ¾

de ses membres.
➢ Sur convocation ultérieure pour un même ordre du jour, le comité
délibère valablement sans condition de quorum. En de partage des
voies, celle du président est prépondérante. Le comité établit son
règlement intérieur.
➢ Le sou- préfet crée des comités villageois de gestion foncière rurale. Les
chefs de terre sont obligatoirement membre du comité villageois
➢ Les dossiers de délibération y compris les avis et propositions sont
communiqués au sous-préfet au préfet de département.
➢ Le préfet dispose d’un délai de 2 semaines à compter de la réception des
documents pour donner suite aux avis et propositions formulées

30
 ➢ La décision finale prise par le préfet de département est communiqué
aux structures concernées par les soins du sou- préfet dans un délai
d’une semaine à compter de sa date de réception et publiée si besoin est

CHAPITRE III : LES REGIMES FONCIERS

Le régime foncier est l’ensemble des dispositions juridiques organisant le
statut des terres. Ces dispositions sont d’une part régit par le code du droit civil
et d’autre part par le droit moderne. Le mot REGIME recouvre plusieurs sens.
En pratique, il désigne la façon de gouverner ou de diriger un pays. Il se
confond alors au mot SYSTEME. On dira dans ce cas régime ou système d’un
pays.

Le mot régime existe en hygiène alimentaire ; en électronique ; en géographie

etc.

En droit, le régime désigne l’ensemble des dispositions qui organise une

institution ou un domaine particulier.
Le régime est dit FONCIER lorsqu’il concerne la terre encore appelée fond ou
immeuble. Les immeubles qui appartiennent à l’Etat ou à des particuliers
doivent être identifiés juridiquement. Le régime foncier donne à l’Etat comme
au particulier le moyen d’éprouver l’existence de leur droit respectif ; de les
transmettre et de les conserver. « Le régime foncier est l’ensemble des
dispositions juridiques organisant le statut des terres ». Ces dispositions sont
régies d’une part par le droit coutumier ; le droit civil français et d’autre part
par le droit moderne (Régime Foncier de l’Immatriculation=RFI)

Trois régimes coexistent aujourd’hui en C.I :

➢ Le régime foncier coutumier

➢ Le régime foncier du code civil Napoléonien
➢ Le régime foncier de l’immatriculation

Nous examinerons ces 3 régimes tout en précisant que le régime foncier

coutumier et celui du code civil français sont tombés en désuétude de sorte
que l’on s’achemine vers l’unicité du régime foncier : à savoir celui de
l’immatriculation.

31
 I) Le régime foncier coutumier

1) Historique

Le régime foncier coutumier existe en C.I depuis des temps immémoriaux. Il a

donné satisfaction pendant des millénaires et auraient pu servir de base à un
régime foncier moderne. C’est ce qui a été tenté dans un 1er temps,
malheureusement ce régime a trop de limite.

2) Caractéristiques du régime foncier coutumier : RFC

✓ Il ne comporte pas à l’origine le droit de propriété individuel. La

propriété de la terre appartient aux communautés (famille, village,
tribus, lignage, etc.).
✓ Pour s’approprier une terre inoccupée, le chef de terre en demande une
autorisation aux dieux par une cérémonie religieuse.
✓ Après l’occupation du sol, le chef de terre la repartit entre les membres
de la famille en fonction de leur capacité de mise en valeur et après leur
nombre. Si cette mise en valeur est abandonnée, la terre revient à la
collectivité villageoise. Le chef peut la réattribuer à la demande d’autres
membres de la collectivité.
✓ Les terres sont inaliénables comme dans le cas du domaine public en
droit moderne. Le chef de terre en est le gérant et il ne peut pas la
vendre. Toute action de vente d’après la coutume serait nulle et de
nullité absolue.
✓ Le chef de terre peut accorder à des étrangers des terrains collectifs,
même à titre définitif. Les héritiers peuvent les acquérir par titre de
succession mais ne jamais en devenir propriétaire. L’occupant qui
présente un acte signé par le chef de terre n’a droit qu’à l’indemnité
superficielle pour perte de ses plantations et constructions.
✓ La prescription n’existe pas en droit coutumier. Une occupation même
trentenaire ne rend pas l’occupant propriétaire. Cette disposition a été
requise dans le régime foncier de l’immatriculation.
✓ Ne sont détenteurs coutumiers les membres d’une collectivité
villageoise et uniquement les terrains constituant la propriété collective
de ce village.

32
 ✓ En vertu du caractère inaliénable de la propriété coutumière, les ventes
par les détenteurs coutumiers aux étrangers, à la communauté sont
nulles et de nullité absolue.

Cette nullité a été reprise par l’article 5 du décret foncier de 1932 qui stipule
que :

Lorsqu’un terrain doit être soustrait aux droits coutumiers, càd aux droits de
gestion du chef de village pour être vendu à un acquéreur, il doit être
immatriculé au préalable au nom du vendeur. L’immatriculation est la seule
procédure permettant de soustraire un terrain du droit coutumier car elle
permet de savoir, au cours d’une enquête publique et contradictoire de 3 mois
que les chefs coutumiers abandonnent toute revendication sur le terrain.

3) Transaction des terres du domaine coutumier

L’article 5 du décret de 1971 dispose : « toute transaction préalable à

l’immatriculation est nulle et de nullité absolue ». Cette nullité absolue est
logique car pour vendre un bien, il faut en être propriétaire et la seule façon de
le prouver ; c’est de posséder un terrain immatriculé en son nom.

La propriété d’une terre du DFR est établie à partir de l’immatriculation de

cette terre au registre foncier ouvert à cet effet par l’administration et en ce
qui concerne les terres du domaine coutumier par le certificat foncier (article 6
de la loi n°98-750 du 23 décembre 1998)
L’obtention d’un certificat foncier confère au groupement la capacité d’ester
en justice et entreprendre tous les actes de gestion foncière dès que l’acte, le
certificat est publié au publié au journal officiel de la république de C.I (JORCI)
:(article 9 alinéa 3 de la loi suscitée)

Le décret n°99-594 du 13 octobre 1999 fixant les modalités d’application au

DFC de la loi de 1998 stipule en son article 1er :

Toute personne ; tout groupement informel d’ayant droit se disant détenteur

de droit sur le DFRC doit faire constater ses droits dans les délais prescrits par
la loi. Le constat est effectué aux termes d’une enquête officielle réalisée aux
frais du demandeur selon les modalités ci-après :

➢ Une demande d’enquête

33
 ➢ Le déroulement de l’enquête
➢ La validation de l’enquête

Ceci aboutissant à l’établissement d’un certificat foncier.

II) Le régime foncier du code civil Napoléonien (français)

1) Historique

Il est l’un des deux systèmes juridiques fondamentaux dans le monde à prouver
l’existence de la propriété individuelle. Ce système est connu sous le nom de
système napoléonien de 1804, mais il existait déjà avant napoléon dans la
coutume de la France de l’ancien régime ainsi qu’en Angleterre.

En France, le code civil napoléonien de 1804 correspond au remplacement de

60 COUTUMES PROVINCIALES très diverses de l’ancienne France d’avant la
révolution de 1789 par un droit civil unique applicable à toute la France. Il est
introduit en C.I par l’administration française au XIXème.

2) Caractéristiques du code civil napoléonien

➢ Les conventions entre particuliers sont libres en vertu de l’article 1134

du code civil napoléonien
➢ Les ventes se font librement sauf à faire vérifier les droits de chacun par
les tribunaux en cas de litige. Cette liberté de convention crée des
insécurités en matière de droit foncier
➢ La propriété peut être acquise par un usage prolongé. C’est la
prescription acquisitive trentenaire : propriétaire après 30 ans
d’acquisition. Possession:
• Ininterrompue
• Paisible
• Sans equivoque
• 30 Ans

Prescription acquisitive trentenaire encore appelée USUCAPION

34
 ➢ Ce système ne comporte pas une preuve absolue de la propriété ;
seulement une présomption de la propriété. Si une contestation surgit
après l’expiration du délai de 30 ans, le tribunal saisit de ce litige, se
prononcera en faveur de celui qui l’a possédé de façon continue et
ininterrompue, paisible et sans équivoque. Cette méthode de preuve de
la propriété par la prescription acquisitive trentenaire oblige les notaires
à faire dans leurs actes toute l’historique de la propriété pendant 30 ans

REMARQUE

La méthode de consolidation du droit de propriété par la méthode acquisitive

trentenaire présente de graves inconvénients. On n’a jamais la certitude que le
propriétaire mentionné dans l’acte était ou est le véritable propriétaire. Cette
insécurité relative à l’inexistence du droit de propriété retardait les
investissements et constitue un grave obstacle au développement.

Les économistes et les banquiers ont fait des critiques en disant qu’ils ne
pouvaient prêter de l’argent au propriétaire si le gage (garantie d’une créance
par la remise d’une chose) hypothécaire était incertain. Il fallait donc trouver
une méthode de consolidation du droit de propriété dans un délai moindre que
celui de la prescription acquisitive trentenaire afin d’attirer les investisseurs.

Il a été donc adopté en C.V le régime foncier de l’immatriculation qui est le 3ème
régime applicable. Les deux autres régimes fonciers sont tombés en désuétude
à cause de leur insécurité en ce qui concerne l’identification du propriétaire.

III) Le régime foncier de l’immatriculation

1) Historique

Le Régime Foncier de l’Immatriculation (RFI) a été créé en C.I par le décret du

20 juillet 1900 remplacé
successivement par le décret du 24 juillet 1906 puis par le décret du 26 juillet
1932. Il est encore en vigueur de nos jours sauf plusieurs modifications
intervenues depuis l’indépendance pour accélérer le développement
économique.

Il faut préciser que le RFI est inspiré de ce qui existait dans certaines villes
allemandes depuis le moyen-âge, mais c’est surtout du système créé en

35
Australie en 1858 par TORRENS alors directeur des domaines. C’est pour ce
motif que l’on qualifie le RFI de système Torrens. Le système Torrens est une
procédure qui consiste à inscrire dans un registre public, les droits que l’on
exerce sur un bien en vue de le rendre ainsi opposable aux tiers Nous
examinerons en trois parties ce régime foncier :

❖ Les principes fondamentaux du RFI

❖ Les effets de l’immatriculation
❖ La procédure d’immatriculation

2) Les principes fondamentaux du RFI

Nous allons en examiner six :

✓ Le but du RFI est de garantir les droits de ceux qui en sont propriétaires.
Cette garantie se traduit par une sécurité qui n’existe pas dans les autres
régimes fonciers précités. La garantie de cette sécurité s’étend à
l’acheteur qui doit avoir la certitude qu’il deviendra propriétaire et qu’il
n’a pas acheté un bien litigieux
✓ Le moyen d’obtention de la garantie des droits réels est obtenu par la
publication ou l’inscription au livre foncier. Chaque double page du livre
foncier est consacré à une parcelle donnée. Elle est communément
appelée TITRE FONCIER.
✓ Avant d’inscrire les droits relatifs à une parcelle donnée à un livre
foncier, il faut les soumettre à une procédure spéciale d’enquête
publique avant immatriculation.
✓ Tout le monde c’est-à-dire les personnes mineures ainsi que les
personnes majeures peuvent bénéficier du régime de l’immatriculation
au même titre.
✓ L’immatriculation est facultative. Càd les immeubles qui sont placées
sous le régime du code civil ou coutumier peuvent demeurer
indéfiniment sous ces régimes fonciers respectifs, ils ne changent que
s’ils y trouvent leur intérêt. Ce principe tend à ne plus être vrai car de
plus en plus on tend vers l’obligation d’immatriculation des terres en
COTE D’IVOIRE. Cependant, l’immatriculation est obligatoire dans 2 cas:

36
 ➢ En cas d’aliénation ou Lorsqu’un terrain doit être soustrait du régime
foncier antérieur.
➢ L’immatriculation est définitive c’est –à-dire une fois qu’un immeuble
est immatriculé et inscrit au livre foncier, il n’est pas plus possible de le
ramener dans le régime foncier antérieur.
3) Les effets de l’immatriculation

On peut regrouper les caractéristiques du RFI en trois points :

➢ Les effets généraux

➢ Les effets en droits coutumiers

➢ Les effets en droits civils.

a) Les effets généraux du RFI

Il existe 3 effets généraux:

L’immatriculation soustrait définitivement l’immeuble du régime foncier

antérieur. En d’autres termes lorsque les particuliers ont librement opté
pour le RFI, ils ne peuvent plus revenir sur leur décision
Le titre foncier est inattaquable. Toute action tendant à la revendication
d’un droit réel est révélée au cours de la procédure d’immatriculation et
ayant pour effet de mettre en cause le droit de propriété d’un immeuble
immatriculé est irrecevable. On peut engager une action personnelle en
revendication contre les personnes qui les ont lésées de façon
frauduleuse. Les personnes lésées peuvent obtenir une indemnité mais
ne peuvent récupérer la valeur perdue.
Le titre foncier est imprescriptible. Dans le RFI la prescription acquisitive
trentenaire a été supprimée. b- Les effets de l’immatriculation en droit
coutumier

Il existe trois effets :

L’immatriculation consolide le droit d’usage coutumier ; c.à.d. par

l’immatriculation, le droit d’usage est consolidé sur la personne de
l’usager.
L’immatriculation crée au profit du demandeur un droit de propriété. En
d’autre terme, par l’immatriculation, on soustrait l’immeuble du droit
coutumier.

37
La coutume reste applicable dans la mesure où elle n’est pas contraire
aux dispositions du décret foncier c- Les effets de l’immatriculation en
droit civil
Les dispositions du code civil restent applicables dans les mesures ou
elles ne sont pas contraires au décret foncier
Aucun droit réel n’est opposable au tiers s’il n’a pas été publié au livre
foncier
Aucun droit réel inscrit au livre foncier ne s’éteint sans radiation
régulière

38
 CHAPITRE IV : PROCEDURE D’ACQUISITION DE LA PROPRIETE DES
TERRAINS DOMANIAUX EN ZONE URBAINE

Généralités
L’état de CI a initié une reforme domaniales de l’ACD, institué par
l’ordonnance n 2013-481 du 2 juillet 2013, la pleine propriété des
terrains urbains du domaine urbain de l’état est conférée par l’ACD.
Toute demande d’ACD doit comporter un dossier technique dot la
composition est déterminée par arrêté du ministre de la construction et
de l’urbanisme

I) Le dossier technique

1) Définition

C’est l’ensemble des éléments géométrique relatif à un immeuble donné

présenté sous la forme de document. Il résulte des travaux du géomètre expert
agrée et sert de base à la procédure foncière. Ces pièces sont rangées dans une
chemise cartonnée (modèle cadastre) édité par l’ordre des Expert-géomètre

2) Composition

Le dossier technique comprend :

➢ Une fiche de renseignement
➢ Un calque modèle cadastre
➢ Une feuille de calcul du cheminement
➢ Une feuille de calcul retour
➢ Un tableau de coordonnées
➢ Un rapport du géomètre
➢ 21 tirages du calque et la pièce d’identité

II) La procédure de délivrance de l’ACD

Le décret n° 2013-482 du 2 juillet 2013 portant modalités d’application de

l’ordonnance n° 2013-481 du 2 juillet 2013 fixant les règles d’acquisition de la
propriété des terrains urbain abroge les dispositions de l’article 36 de l’annexe
fiscale de la loi n°2002-156 du 15 mars 2002 portant loi de finance de l’année

39
2002. La procédure d’acquisition de la propriété des terrains urbains se
présente de la façon suivante :

a) Terrain urbain immatriculé (existence de titre foncier)

Voir schémas

b) Terrain urbain non immatriculé (absence de titre foncier)

L’immatriculation préalable est nécessaire.

Remarque :
➢ L’ACD est délivré par le ministre de la construction et de l’urbanisme
dans le district autonome d’Abidjan
➢ Pour tous les terrains urbains situés en dehors du district autonome
d’Abidjan, l’ACD est pris par le préfet, sous délégation du pourvoir du
ministre de la construction et de l’urbanisme
➢ Le préfet ne prend d’ACD que sur les lots affectés à l’habitation issue des
lotissements approuvés par le MCU et dont la contenance est inférieure
à un hectare (1ha)

III) Les acteurs de la chaine foncière

Le système foncier ivoirien est géré par une chaine foncière administrative qui
collabore avec des partenaires extérieurs.
Les acteurs administratifs
Le MCU - Le ministre
- Le guichet unique
- La direction du domaine urbain DDU
- La direction de l’urbanisme DU
- La direction de la cartographie et de la topographie
Avant s’était - La direction du domaine de la conservation foncière
Le MEF de l’enregistrement et du timbre DDCFET
Maintenant - La direction du cadastre DC
SPMCBPE

40
 Ministère de
l’intérieur et - Le préfet
de la sécurité

Les acteurs extérieurs

Les géomètres-experts, les urbanistes, les notaires, les huissiers

IV) Les caractéristiques et avantages de la reformes

1) Les caractéristiques

➢ Obligation de l’immatriculation préalablement à la signature de l’acte

➢ Obligation de publication au livre foncier préalablement à la remise de
l’acte au requérant
➢ Obligation de production d’acte authentique dans les transactions
foncière entres privés
NB : sont interdit les actes sous seing-privé (sans la présence d’un officier
public)

2) Les avantages

La reforme de l’ACD présente plusieurs avantages :

➢ Une large ouverture du marché hypothécaire au profit des détenteurs de
biens immobiliers grâce à la facilitation de l’accès à la propriété foncière
➢ La simplification de la procédure de délivrance des actes administratifs
liés au foncier urbain par la suppression de tous les actes intermédiaires
(la lettre d’attribution et l’arrêté de concession provisoire ACP) ainsi que
le certificat de propriété foncière
➢ La déconcentration de la gestion du domaine urbain par l’effet de la
délégation des pouvoirs de gestion aux services déconcentrés du MCU et
de signature au préfet.
➢ La levée de la contrainte de mise en valeur préalable pour obtenir la
concession définitive du terrain contrairement à l’ancienne procédure.

41
 V) Cas des terrains spécifiques

Il s’agit des terrains à usage industriels et touristiques

1) Caractéristiques principales

➢ Terrain non cessible et objet de contrat de location au terme d’une

procédure administrative
➢ Un bail emphytéotique (c’est un bail de longue durée « de 18 à 99 ans »
par lequel le preneur acquiert un droit réel d’usage et de jouissance lui
conférant une liberté étendue et l’exploitation d’un immeuble)

2) Procédure d’obtention des actes

2.1) en zone industrielle

a) lettre d’autorisation de mise en valeur de terrain à usage industrielle et
permis de construire

a.1) lettre d’autorisation de mise en valeur de terrain à usage industrielle

➢ Dépôt de dossier de demande au guichet du CEPICI
➢ Instruction du dossier de demande à l’AGEDI (agence de Gestion et de
Développement des Infrastructures Industrielles)
➢ Avis favorable de l’AGEDI
➢ Elaboration du projet de lettre d’autorisation de mise en valeur de terrain
à usage industrielle par l’AGEDI
➢ Signature de la lettre d’autorisation de mise en valeur de terrain a usage
industrielle par le ministre chargé de l’industrie
➢ Transmission d’une copie de la lettre au ministère et structure suivantes :
MCU, SPMCBPE, CEPICI
NB : le bénéficiaire de la lettre d’autorisation dispose de 24 mois pour la
mise en valeur industrielle du terrain

a.2) permis de construire

Le dossier de demande de permis de construire est engagé par l’AGEDI pour le
compte du bénéficiaire

42
 b- L’arrêté d’occupation de terrain à usage industrielle
➢ Mise en valeur industrielle du terrain
➢ Evaluation périodique de la mise en valeur industrielle du terrain
➢ Constat de mise en valeur
➢ Elaboration du projet de l’arrêté d’occupation de terrain à usage
industriel par l’AGEDI
➢ Signature de l’arrêté d’occupation de terrain à usage industriel par le
ministre chargé de l’industrie
➢ Transmission d’une copie de l’arrêté d’occupation de terrain à usage
industriel au ministère et structures suivantes : MCU, SPMCBPE et CEPICI

NB :
Le bénéficiaire d’une lettre d’autorisation de mise en valeur à
usage industriel est tenu de payer la redevance à partir de la date
de délivrance du permis de construire
L’arrêté d’occupation de terrain à usage industriel confère un droit
d’occupation du terrain pour une durée de 10 ans

c) Le bail emphytéotique
➢ Procédure classique de demande d’acte
➢ Elaboration du projet d’acte par l’AGEDI
➢ Signature conjointe pour le compte de l’Etat par le ministre chargé de
l’industrie et celui de la construction et de l’urbanisme
➢ Transmission d’une copie du bail emphytéotique au ministère et
structure suivante : MCU, SPMCBPE et le CEPICI

NB : le bail emphytéotique à la différence du bail ordinaire est un droit

réel hypothécable et cessible. Le preneur ou l’emphytéote paie une
redevance annuelle révisable selon les modalités convenues dans le
cahier des charges. Il doit réaliser des constructions (ou tout autres
types de mise en valeur) ou en assumé les charges de manière à
maintenir le fond dans une situation de bon entretien constant ou
d’amélioration.
Le bailleur par exemple l’Etat en CI reste propriétaire et conserve le
droit de disposer de la chose. Le bail emphytéotique n’est pas
renouvelable selon les textes mais en pratique, il peut l’être. Quand le

43
 bail emphytéotique n’est pas renouvelé les édifications faites sur le fond
reviennent au propriétaire. L’Etat demeure ainsi le 1er bénéficiaire du
point de vue de l’investissement.
Le droit de propriété est un droit réel qui comporte 3 éléments :
• L’usus (l’usage directe de l’immeuble)
• Le fructus (le droit de jouir des fruits)
• L’abusus (le droit de disposer, de vendre)

2.1) en zone touristique

Le décret n° 74-136 du 12 avril 1974 fixant la procédure et les conditions

d’attribution des terrains domaniaux destinés à la promotion touristique
stipule que : pour le cas des terrains situé à l’intérieur des zones déclaré
d’intérêt touristique, la décision d’attribution est accordée par le
ministère en charge du tourisme après d’une commission de
consultation. Les attributions de terrain destinées à la création d’un
établissement de tourisme sont consenties sous la forme d’une location
de 30 ans renouvelable par arrêté du ministère en charge du tourisme et
du ministère en charge du domaine concerné. Les actes produits sont :
L’arrêté d’attribution avec promesse de bail
L’arrêté de concession provisoire avec promesse de bail
Le bail emphytéotique

44
 3_Différentes procédures de création d’un titre foncier

Dans ce chapitre, nous examinerons les trois procédures principales de

création d’un titre foncier :

La procédure d’immatriculation
La procédure de morcellement
La procédure de fusion.
❖ La procédure d’immatriculation

On engage la procédure d’immatriculation lorsque la parcelle concernée se

trouve dans une zone non immatriculée. La procédure d’immatriculation
comporte six étapes :

➢ La réquisition d’immatriculation
➢ La publicité de cette réquisition
➢ Le délai de trois mois pour recevoir les oppositions
➢ L’identification matérielle du terrain
➢ L’immatriculation du terrain au nom de l’Etat
➢ La phase judiciaire en cas d’opposition

a _ La réquisition d’immatriculation

La réquisition correspond à l’acte de revendication d’un terrain. Un particulier

ou l’Etat affirme que tel terrain lui appartient. Il demande en conséquence au
conservateur de la propriété foncière de publier son droit de propriété sur le
livre foncier. Le particulier dépose son dossier technique au domaine urbain ou
rural selon la nature du terrain. La réquisition doit comprendre outre :

✓ Le dossier technique
✓ La lettre d’attribution
✓ La photocopie de la pièce d’identité
✓ L’avis de servitude (MCUH : cas des terrains ruraux)

45
Pour les terrains urbains; il faut :

✓ Le certificat foncier
✓ Le permis d’habiter

b _ La publicité de cette réquisition

La réquisition doit être portée à la connaissance du public pour déterminer si

des tiers ont des intérêts opposés à celui qui revendique le droit de propriété.
Les tiers sont prévenus de l’existence d’une réquisition d’immatriculation par la
publication d’un avis de demande au J.O.R.C.I. Dès l’apparition du J.O. le
conservateur recopie le texte en sept exemplaires appelés placards. Il en garde
deux dans le dossier du requérant. Les cinq autres exemplaires accompagnés
de bulletin de placards sont accompagnés aux cinq destinataires suivants :

➢ Le procureur de la république
➢ Le sous préfet
➢ Le domaine urbain ou rural selon la nature du terrain
➢ Le greffier du lieu ou se trouve le terrain
➢ Le requérant et les voisins éventuels

Tous ces destinataires doivent répondre en envoyant un accusé de réception

c _ Délai de trois mois pour faire opposition

A partir de la date d’affichage par le greffier du tribunal concerné commence le

délai de trois mois pour recevoir les oppositions. Durant cette date, le
conservateur est disposé à recevoir toutes les révélations de la part des tiers.

Pendant que court le délai de trois mois, le conservateur demande au cadastre

les dates de fixation de bornage contradictoire, dès notification des dates par
le cadastre, commence la publicité de bornage. Cette publicité commence 20
jours avant la date prévue par l’expédition d’un avis de bornage au J.O. Des
convocations sont envoyées aux quatre destinataires suivants :

➢ Le sous préfet pour l’affichage à la sous préfecture

➢ Le chef coutumier de la zone
➢ Le domaine urbain ou rural

46
 ➢ Convocation individuelle au requérant et aux propriétaires limitrophes
connus

d _ Identification matérielle du terrain

A la date, il est prévu par le cadastre et en présence du requérant et des voisins

limitrophes convoqués, le géomètre assermenté du cadastre procède au
bornage contradictoire. Il doit effectuer les vérifications suivantes :

✓ Concordance entre le plan et la réalité d’implantation des bornes sur le

terrain
✓ Les limites doivent être constatées par les parties présentes
✓ Approbation des limites par toutes les parties présentes (c’est cette
approbation qui donne une valeur juridique au plan du titre foncier) ✓
Absence de litige

Ce n’est qu’au vue des vérifications effectuées sur le terrain que le géomètre
assermenté du cadastre rend compte au conservateur de la propriété foncière
sous forme de procès verbal de bornage. Ce p.-v. de bornage a la valeur
authentique d’un contrat d’huissier ou d’un acte notarié. Ce p.-v. autorise le
conservateur à créer le titre foncier au nom de l’Etat.

e _ Immatriculation du terrain au nom de l’Etat

Après l’expiration du délai de trois mois pour recevoir les oppositions, après le
bornage contradictoire, l’immeuble est immatriculé au nom de l’Etat (on donne
un n° de titre foncier à l’immatriculation. Exemple : TF 2970 du n’zi Comoé).
Cette immatriculation consiste à faire l’inscription pour la première fois sur une
double page du livre foncier communément appelé TRITRE FONCIER. Cette
inscription donne naissance à la vie juridique de l’immeuble.

f_ La phase judiciaire

S’il existe des oppositions enregistrées pendant le délai de trois mois, constaté
aussi pendant le bornage contradictoire, le conservateur ne peut procéder à
l’immatriculation. Seul le tribunal peut décider. Il appartient au tribunal
d’accepter ou de rejeter les oppositions.

❖ Procédure de morcellement

47
On fait la procédure de morcellement lorsque la parcelle mère a été
immatriculée et qu’on en déduit une portion pour l’immatriculer à nouveau. En
d’autre terme, on procède par morcellement lorsque le terrain à immatriculer
se trouve à l’intérieur d’une parcelle déjà immatriculée.la procédure de
morcellement supprime les étapes suivantes :

➢ La publicité de la réquisition
➢ Le délai de trois mois pour faire opposition

❖ Procédure de fusion

La fusion est l’opération qui consiste à unir deux ou plusieurs titres fonciers
contigus appartenant au même propriétaire et bénéficiant des mêmes droits.
La procédure d’obtention d’un titre foncier par la fusion est la même que celle
par morcellement

4- Différentes circonscriptions foncières de C.I

La C.I a été divisée en 20 circonscriptions foncières communément appelé livre

foncier. Elles sont désignées soit par le nom des villes, soit par le nom d’ethnie,
soit par le nom des zones géographiques.

▪ Circonscription foncière par le nom des villes : Bingerville, grand Bassam,

Aboisso, Assinie, Dabou, Daloa, Grand Lahou, Jacques ville, Korhogo,
Man, Odienné et Alépé.

▪ Circonscription foncière par le nom d’ethnie : Baoulé, Gouro, Tagouana

▪ Circonscription foncière par le nom des zones géographiques : Bas

Cavally, Bas Sassandra, Indenié, Ouorodougou, N’zi Comoé

5- Recherche d’information relative à un titre foncier

➢ Recherche de volume : tous les titres fonciers sont inscrits dans le livre
foncier correspondant à la circonscription foncière concernée. Chaque
livre foncier forme un volume ou l’on peut inscrire 200 titres fonciers
(200 doubles pages). Lorsqu’on a un titre foncier, pour avoir une idée du

48
 volume correspondant au livre foncier, on fait: (n° TF/200) +1=n° du
volume si le chiffre contient des décimales.

Exemple: TF 3076 du N’zi Comoé. 3076/200=15,38=volume 16

➢ Les inscriptions contenues dans le livre foncier (sections). Les

informations relatives à un titre foncier sont reparties en cinq sections :
a- Section I : désignation et description de l’immeuble
✓ Nature et consistance
✓ Contenance
✓ Situation
✓ Limite b- Section II : modification dans la consistance de
l’immeuble
✓ Section II a : augmentation
✓ Section II b : diminution c- Section III : modification dans
l’exercice du droit de propriété
✓ Section III a : droit réel continu par démembrement
✓ Section III b : cause d’indisponibilité (souvent notifié par
l’arrêté de concession provisoire) d- Section IV : mutation e- Section V :
privilège et hypothèque

LE TITRE FONCIER

I_ Définition

C’est un document qui authentifie l’existence du droit de propriété

d’une personne physique ou morale sur une parcelle de terrain. Il est
matérialisé par un numéro (n° du titre foncier : TF 3040 du N’ZI
Comoé) mentionné dans le registre appelé livre foncier. La preuve de
son acquisition est faite par la détention d’un document appelé
certificat de propriété

49
 II_ Les avantages offerts aux propriétaires

➢ Le titre foncier confère un droit réel au propriétaire et ses héritiers. A ce

titre, il facilite le règlement des successions en cas de décès
➢ Le titre foncier est définitif et irrévocable. L’administration ne peut pas le
remettre en cause
➢ Le titre foncier est imprescriptible. Le droit de propriété ne peut pas être
effacé par le temps
➢ Le titre foncier est inattaquable. Toute action tendant à contester le
droit de propriété inscrit au livre foncier à la suite d’une procédure
d’immatriculation est irrévocable
➢ Le titre foncier est hypothécable. Il facilite l’accès au crédit bancaire.

III- Les améliorations de la nouvelle procédure d’établissement du titre foncier

La loi de finance de 2002 a rendu la procédure d’établissement du titre foncier

plus simple, plus rapide et moins chère

1- Elle est simplifiée car elle exige moins de formalité que par le passé. Sont
ainsi supprimé :
✓ L’obligation de mise en valeur ; c’est elle qui conditionne
l’accession à la pleine propriété. Désormais, un terrain nu peut
faire l’objet d’un titre foncier
✓ Le constat de mise en valeur
✓ L’arrêté de concession définitive
✓ La copie du titre foncier. Il est délivré en lieu et place un certificat
de propriété qui est établi à la demande du propriétaire
2- Elle est plus rapide, en effet, il est maintenant possible d’obtenir le titre
foncier en un temps record (3 mois) lorsque les dossiers déposés par le
demandeur sont complets
3- Elle est moins couteuse. Désormais les droits à payer sont calculés sur la
seule base de la valeur vénale du terrain
➢ Taxe d’établissement du titre foncier : 10% de la valeur vénale
➢ Taxe de la conservation foncière : 5% de la valeur vénale

50
 ➢ L’établissement du certificat de propriété : 15000f

Quelques notions de droits réels

Les droits sont classés en droit réel, droit de créance ou droit personnel et en
droit intellectuel. Nous allons nous limiter au droit réel. Ceux-ci se repartissent
en droits réels principaux, en droits accessoires ou suretés réelles.

4- Droits réels principaux

Ils sont strictement définis par la loi. Le plus important est le droit de propriété.
On trouve à ses côtés ses démembrements qui sont l’usufruit ; la servitude…

I-Droit de propriété

Le droit de propriété est le droit de jouir et de disposer d’une chose de la

manière la plus absolue pour vue qu’on n’en fasse pas un usage interdit par la
loi

1-Les éléments de la propriété

Il comporte trois éléments essentiels :

➢ L’usus : c’est le droit de se servir de la chose

➢ Le fructus : c’est le droit de percevoir les produits de la chose
➢ L’abusus : c’est le droit d’abuser de la chose soit matériellement
(aménager, détruire etc.) soit juridiquement (vendre, léguer)

2-Les caractères du droit de propriété

✓ Le droit de propriété a un caractère exclusif : le propriétaire est le seul

maître de ses biens
✓ Le droit de propriété a un caractère absolu : le propriétaire l’exerce avec
plénitude, sans limitation
✓ Le droit de propriété a un caractère perpétuel : le droit dure autant que
la chose et ne disparaît pas par le nom usage. Le droit de propriété est
ainsi le plus complet

3-Limitation du droit de propriété

51
Si le droit de propriété confère à son titulaire les pouvoirs les plus larges, il n’en
restera pas moins que l’usage qui en fait, connait des restrictions (« pour vue
qu’on n’en fasse pas un usage interdit par la loi »)

II- L’usufruit (article 528 à 624 du code civil)

L’usufruitier bénéficie de l’usus et du fructus en principe jusqu’à sa mort. Il ne

restera que la nu propriété (abusus) au propriétaire jusqu’à ce qu’il ne retrouve
le droit de propriété au complet.

III- Les servitudes

La servitude a un caractère immobilier, accessoire du fond dominant, perpétuel

et indivisible.

IV- L’emphytéose ou bail emphytéotique

C’est un droit réel d’usage de jouissance (usus et fructus) à faible loyer, soumis
à publicité, conféré sur un immeuble par un long bail de 18 à 99 ans.

V- Le bail à construction (loi du 16 décembre 1964)

C’est une forme d’emphytéose en zone urbaine ou le bailleur (propriétaire du

terrain) consent l’usus et le fructus au preneur.

B- Les droits réels accessoires

Ce sont des droits qui garantissent l’exécution du droit de créance. Exemple :

un créancier d’une somme d’argent, pour se protéger contre les risques
d’insolvabilité de son débitaire peut demander une garantie.

Les suretés peuvent être personnelles c.à.d. consiste à exiger qu’une

personne autre que le débiteur lui-même exécute le paiement de la dette à
défaut du débiteur principal. Le créancier qui n’a pas de garantie est un
créancier CHIROGAPHAIRE. Les suretés réelles sont de trois ordres :
➢ Le nantissement
➢ L’hypothèque
➢ Le privilège
1- Le nantissement

52
C’est un constat par lequel un débiteur remet une chose à son créancier pour
garantir le paiement de sa dette.

Si la chose remise est un bien meuble, on parle de gage

Si la chose remise est un bien immeuble, on parle d’antichrèse

2- L’hypothèque

C’est la garantie accordée à un créancier sur un bien immeuble de son débiteur

par le paiement de sa créance. L’hypothèque n’entraine pas le dessaisissement
de l’immeuble. Elle confère au créancier non payé à l’échéance de faire saisir
et vendre l’immeuble pour se faire payer par préférence sur le prix. Sa publicité
est organisée sur le livre foncier

3- Le privilège

Le privilège est un peu une hypothèque mais lui, il met en jeu autant de
meubles que les immeubles du débiteur.

LE CADASTRE

I-Origine du cadastre

La notion du cadastre en quelques lieux ou quelques époques que ce soit est

toujours liée à la possession du sol et à ses modalités d’occupation. Son histoire
se confond avec l’histoire économique des peuples.

53
En effet, dès l’origine des sociétés, la possession de la terre a joué un rôle
essentiel ; elle constitue notamment une des bases de la richesse individuelle.
Il est donc aisé de comprendre pourquoi les collectivités ont pensé de tout
temps à opérer un prélèvement sur cette forme de richesse facile à déceler et
à identifier : c’est le point de départ de la CONTRIBUTION FONCIERE.

Hors pour assurer une répartition correcte de cette contribution, il fallait

connaitre l’étendu, la nature et la valeur des biens d’où la nécessité d’établir
un état descriptif et évaluatif du sol.

La possession de la terre entraine d’autre part les problèmes de transmission et

de partage. Dans ce domaine aussi, la description des possessions de chaque
individu et la connaissance de leur limite revêtent une importance particulière.
Ainsi dès les temps les plus reculés, le cadastre apparaît sous des formes
diverses comme un instrument nécessaire à la vie des hommes en société.

II-Définition du Cadastre

La notion du cadastre a évolué au fil des siècles soit pour s’adapter à des
besoins nouveaux, soit pour appliquer des techniques nouvelles. Toute fois, il
est possible de dégager une définition quelque soit le type du cadastre
envisagé:

➢ Dans son sens le plus large, le cadastre peut-être considérer comme

l’inventaire de la propriété foncière dont il donne une description plus
ou moins détaillée destinée à répondre aux besoins individuels ou
collectifs en matière fiscale, juridique, foncière et économique. Cet
inventaire se traduit par une documentation graphique (plans
cadastraux) et par une documentation
(registres bottins)
➢ Selon certains qui prétendent donner une conception plus précises, le
cadastre est considéré come tout dénombrement foncier établi et qui
comporte trois opérations essentielles :
a. Opération de mesure (arpentage) et de lever destiné à établir
des parcellaires .
b. Opération d’assiette fiscale par laquelle le fisc détermine les
contributions foncières des propriétés bâties, non bâties.

54
 c. L’opération de définition juridique qui permet de préciser le
statut des terres et de déterminer les droits et devoirs de
chacun.

➢ On peut définir le cadastre en d’autres termes comme l’Etat civil de la

propriété foncière.
➢ On peut considérer le cadastre comme l’administration fiscale chargée
de déterminer les contributions foncières, d’établir, de mettre à jour, de
conserver l’ensemble de la documentation graphique et littérale.

III-Le cadastre de cote d’ivoire

1- origine

L’administration française installée en cote d’ivoire en 1893 à Assinie et Grand

Bassam a tenu compte de disposition relative au respect des coutumes. Ainsi
donc le cadastre n’a pas été introduit sur le champ d’une part par manque de
moyen financier et d’autre part par manque d’activité fiscale mais surtout à
cause de nombreux projets de révision envisagé dans le cadastre français.

La C.I a profité des leçons tirées de ses difficultés lorsque le décret du 20 juillet
1900 a créé le RFI. Il n’a pas été envisagé de créer un cadastre général. La
méthode progressive a été utilisée. Le législateur n’a pas rendu obligataire
l’immatriculation des terrains cultivés et des parcelles habitées. Les opérations
de délimitation et de confection des plans ont été faites au fur et à mesure des
immatriculations volontaires des particuliers ou sur l’initiative de
l’administration des domaines. Il s’agissait donc d’un cadastre partiel qui n’a
pas pour but la constitution de l’état civil de la propriété foncière.

2-Création et service du cadastre

En 1905 : création du service topographique rattaché à la direction des travaux

publics. Cet organisme était chargé de réaliser des travaux relatifs à la
constitution relative du cadastre foncier (service qui recensait tous les titres
fonciers) mais à cause de son rattachement au ministère des TP, priorité était
donnée aux travaux tels qu’état des lieux, lotissement, études des routes…

55
Des retards se sont donc accumulés en matière de réalisation du cadastre à
cause de l’insuffisance des Géomètres rattachés à la conservation foncière. La
loi des finances du 17 février 1962 et l’arrêté du 20 avril 1962 ont dégagé des
crédits nécessaires pour la création d’un service de cadastre au sein du
ministère de l’économie et des finances par la direction générale des impôts.
Le service prendra les attributions cadastrales du service topographique.

Depuis cette date, le cadastre connaîtra des fortunes diverses pour devenir
depuis 1998 une direction centrale au sein de la direction générale des impôts.

3-Les attributions du cadastre

A l’origine, le cadastre de C.I n’avait qu’une mission technique, juridique et

foncière. La mission fiscale s’est ajoutée à partir de 1962. Ses attributions sont :

➢ Réalisation de l’infrastructure cadastrale

➢ Conservation et protection de cette infrastructure
➢ Conservation, production et reproduction des plans cadastraux et
délivrances des plans de titres fonciers
➢ Incorporation au plan cadastral de l’ensemble des travaux effectués par
les services publics et les particuliers
➢ Services de renseignements permanant pour les particuliers et les
services publics
➢ Coordination, vérification et centralisation des levés à grandes échelles
➢ Liaison avec les services des autres ministères effectuant les travaux
topographiques pour éviter au budget des frais d’exécution formant
double emploi
➢ Vérification des dossiers techniques d’immatriculation, de morcellement
et fusion transmis par la conservation foncière
➢ Assistance au conservateur dans le cadre de la procédure
d’immatriculation, de morcellement et de fusion
➢ Etablissement de l’assiette de l’impôt foncier
➢ Recouvrement de l’impôt foncier

4-Missions actuelles du cadastre

Les attributions du cadastre lui confèrent trois missions essentielles :

56
 • La mission technique
• La mission foncière et juridique
• La mission fiscale apparue en 1962

Pour des raisons de convenance, nous examinerons d’abord la mission fiscale.

5-L’organisation actuelle du cadastre

La direction du cadastre comprend trois sous directions :

✓ La sous direction de l’assiette et du contrôle de l’impôt foncier

✓ La sous direction de la production et du contrôle et des travaux fonciers
✓ La sous direction de l’évaluation immobilière et de l’information
cadastrale

La direction du cadastre compte 8 services du cadastre technique à Abidjan

que sont : plateau, abobo, yopougon, cocody, II plateaux, Treichville, Koumassi,
Anyama

Pour les villes de l’intérieur, aboisso, Abengourou, dabou, agboville, dimbokro,

Gagnoa, Guiglo, Divo, Bondoukou, Daloa, Yamoussoukro, San-Pedro, man,
Korhogo, Bouaké

A- Mission fiscale

Elle consiste à établir l’assiette des impôts fonciers sur les propriétés bâties,
non bâties.

I-Détermination de l’assiette de l’impôt foncier

Les opérations qui consistent l’établissement de l’assiette de l’impôt foncier

peuvent se résumer en trois points :

❖ Recenser les immeubles imposables à la contribution foncière des

propriétés bâties, non bâties
❖ Identifier le debitaire de l’impôt correspondant
❖ Attribuer une évaluation à chacun des ses immeubles c.à.d.
déterminer le montant de l’impôt foncier correspondant

1-Recensement des immeubles

57
Le recensement des immeubles bâtis et non bâtis est obtenu à partir du plan
de titre foncier ou plan cadastral fiscal (s’il existe).

Le plan cadastral fiscal permet d’identifier sans ambigüité les immeubles bâtis
et non bâtis.

Le recensement est également d’après les déclarations souscrites par les

propriétaires des propriétés bâtis ou non bâtis.

A défaut de tout cela, le recensement peut-être effectué par des agents

recrutés par la circonstance du cadastre.

2-Identification du débiteur de l’impôt foncier

Il est en général le propriétaire de l’immeuble. Toute il peut en être autrement

dans certains cas particuliers (l’usufruitier, le bailleur emphytéote)
l’identification correcte du débiteur de l’impôt foncier (contribuable) nécessite
la connaissance précise de la personne. Il s’agit de :

➢ Nom et prénom et surnom ci-nécessaire

➢ Nom et prénom des parents (père et mère)
➢ Désignation du conjoint ou de la conjointe
➢ L’adresse complète (boîte postale et téléphone) 3-Détermination de

l’impôt foncier a-Taux de l’impôt des propriétés bâties

L’article 146 du code général des impôts dit : la contribution foncière des
propriétés bâties est constituée de deux impôts distincts :

• L’impôt sur le patrimoine foncier : 4% de la valeur locative

• L’impôt sur le revenu foncier : 11% de la valeur locative

La base d’imposition est la valeur locative

b-Taux de l’impôt des propriétés non bâties

La base d’imposition est la valeur vénale. Le taux est de 1,5%. L’impôt est
liquidé à partir de la première année suivant l’année d’acquisition du terrain.

58
 PROPRIETES BATIES

Zah-Bi possède deux appartements.

➢ 1erloué à 25000f/mois
➢ 2ème habité par le propriétaire lui-même

Habitat loué

59
60