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Ces créances peuvent être des prêts hypothécaires, les titres portent alors le nom de
Mortgage-Backed Securities (MBS), mais aussi des prêts multifamille comme les
Asset-Backed Securities (ABS) entre autre les crédits à la consommation, les
créances de cartes de crédit, les prêts aux entreprises, les prêts aux collectivités
locales, etc.
La titrisation est un concept relativement récent qui peut s’appliquer à plusieurs
contextes. L’expression peut désigner :
- la désintermédiation (c’est-à-dire la levée de fonds par des entreprises
directement auprès des investisseurs, sans passer par un intermédiaire financier) ;
- la cession par un établissement financier de tout ou partie de son
portefeuille de prêts auprès d’un autre établissement ;
- la transformation en titres de tout ou partie d’un portefeuille de prêts (ou
d’autres actifs tels que des biens immobiliers), ces titres étant ensuite placés sur le
marché, et la transformation des flux financiers générés par ces derniers en deux
types de titres, le premier correspondant aux intérêts, le second au remboursement
du capital. Il existe également d’autres formes de titrisation similaires à ce dernier
type.
Toutefois, toutes ces formes de titrisation comportent au moins l’une des
caractéristiques suivantes : un recours accru aux marchés financiers, aux dépens
des intermédiaires financiers classiques, et le démantèlement du cycle de crédit.
Ainsi, Le remboursement des sommes en principal et le paiement des intérêts dus
sur ces crédits est assuré au moyen de sommes payées par les débiteurs de ces
créances.
La titrisation ne se limite pas aux créances commerciales ; il est possible de
titriser des loyers, des droits, des recettes futures… Il s’agit d’un financement
alternatif, qui sollicite d’autres prêteurs que les banquiers, l’opération est considérée
déconsolidante car elle autorise la sortie d’actifs du bilan, et donc améliore les ratios
financiers.
Bref historique :
Le marché secondaire des prêts hypothécaires (secondary mortgage
market) a connu une croissance rapide depuis la première émission en 1970. En
effet, comme bien d’autres produits financiers la titrisation est née aux Etats-Unis
avant de franchir l’Atlantique.
Etats-Unis :
La titrisation est née aux Etats-Unis dans les années 1960 pour
permettre de relancer le financement de l’immobilier résidentiel qui se révélait
inadapté à cause du niveau élevé des taux d’intérêt et du plafonnement de la
rémunération des dépôts soumis à « la réglementation Q ».
Cette réglementation avait pour objet de remédier au déficit de la balance
des paiements et de freiner les sorties de capitaux. Elle se traduisait par un
plafonnement des taux d’intérêt pratiqués sur les dépôts par les banques. La réserve
fédérale pensait ainsi limiter les activités de prêt de titres des banques qui ne
seraient plus en mesure d’attirer les dépôts ceux-ci étant rémunérés à des taux
inférieurs à ceux du marché.
Pour comprendre le processus de l’apparition de la titrisation, il faut
rappeler qu’avant la crise des années 1930, les caisses d’épargne finançaient le
logement en collectant des dépôts à court terme et en prêtant à long terme. La crise
a remis en cause ce schéma en raison des retraits massifs des déposants alors que
le rythme des défaillances sur les crédits hypothécaires s’accélérait. C’est pourquoi
l’administration Roosevelt créa trois organismes :
En France :
Au Maroc :
Après son succès aux Etats-Unis, la loi de la titrisation fut transposée en
Grande Bretagne en 1985, en France en 1989, en Espagne en 1993, en Italie en
2000, vient enfin d’être introduite au Maroc en 1999.
L’environnement financier marocain est influencé par une certaine
inadéquation entre les ressources et les emplois des banques en terme de maturité.
Généralement, le système de financement fait appel aux banques
commerciales pour octroyer des prêts. A leur tour, les banques commerciales
mobilisent des ressources externes pour lever les fonds nécessaires.
Comme pour les autres pays, l’introduction de la titrisation hypothécaire au
Maroc s’est faite suite aux problèmes de non disponibilité des ressources à moyen et
long terme et aux difficultés de gestion et de rentabilité qu’a connu le leader du
financement du logement le Crédit Immobilier et Hôtelier (CIH).
Le projet de loi sur la titrisation est entré dans le cadre de la réforme du
système de financement de l’Habitat, dont l’idée remonte à 1993. Année où la
Banque Mondiale avait publié son document de politique générale concernant le
logement. Politique dont l’objectif est de stimuler le fonctionnement des marchés de
logement. Cette réforme du système de financement de l’Habitat faisait partie des
quatre mesures qui ont constitué la stratégie du gouvernement Youssoufi en matière
d’habitat. La nécessité d’une réforme du système de financement du logement au
Maroc s’imposa d’autant plus qu’en 1994, les pouvoirs publics ont décidé de lancer
l’opération des 200.000 logements en faveur des classes défavorisées. Or, en 1998,
à peine une tranche de 48.000 logements a été finalisée. Devant cette contrainte, le
gouvernement marocain a demandé l’assistance de la société financière
d’investissement (SFI) en vue d’élaborer un projet de loi relatif à la titrisation des
actifs.
Depuis la promulgation de la loi 10-98 du 16-9-99 relative à la titrisation des
créances hypothécaires, et depuis la sortie du décret d’application en mars 2001, un
fonds de placement collectif en titrisation (FPCT) appelé CREDILOG I a vu le jour.
Ce FPCT consacre la première opération de titrisation au Maroc.
Etablissement de Investisseurs
FPCT
Crédit
Vente de parts de
Cession de créances Titrisation
a) les MBS :
Dans la plupart des pays où se pratique la titrisation, c’est le refinancement
des agences spécialisées dans le financement de l’immobilier résidentiel ou
d’établissement de crédit dont c’est la vocation principale qui a donné le coup d’envoi
de ces marchés relativement nouveaux. L’homogénéité du produit, l’historique bien
documenté du taux de défaillance des prêteurs, la présence d’un actif facilement
saisissable et l’encouragement des autorités gouvernementales ont favorisé cet
essor. Ce marché considérable reste encore le plus important dans la plupart des
pays.
b) les ABS :
De nombreux collatéraux peuvent être utilisés pour des opérations
de titrisation. On a tendance à regrouper les ABS autour des catégories
: suivantes
; Les comptes à recevoir sur cartes de crédits -
Les différentes formes de crédits à la consommation -
; .Le leasing (crédit bail) pour les avions, les automobiles, etc -
Les créances commerciales (elles servent en particulier de sous-jacent -
à des programmes d’émissions de papier commercial, Asset Backed
; (Commercial Paper ou ABCP
; (Les prêts étudiants (spécifiquement aux Etats-Unis -
.L’immobilier commercial et professionnel -
Une transaction de titrisation n’est pas propre à un seul type d’actif. Toutefois,
certaines caractéristiques doivent être présentes afin d’atteindre un niveau
d’efficience économique acceptable. En effet, moins un actif est susceptible d’être
titrisé, plus le coût de financement sera élevé, parfois à un point tel qu’il ne sera plus
rentable d’effectuer une transaction aussi complexe. N’oublions pas également que
le coût de financement d’une entreprise varie généralement en fonction du risque
que les investisseurs exigeront en contrepartie un taux d’intérêt élevé sur les titres
émis, ou encore une forme quelconque de garantie. C’est pourquoi une grande
attention devra être accordée dès le départ à la nature de l’actif et à sa propension à
.faire l’objet d’une titrisation
La première caractéristique propre aux actifs titrisés est la stabilité des
flux de trésorerie qu’ils génèrent. Tel que décrit précédemment, les flux de trésorerie
rattachés à ces actifs servent à rembourser les intérêts et le capital dus aux
détenteurs de titres. Ces derniers s’attendent donc habituellement à recevoir des
versements à des périodes prédéterminées, et si la structure temporelle des
versements fluctue de façon imprévisible, ils exigeront alors un rendement plus élevé
sur leur investissement. Un exemple d’actif générant des flux de trésorerie stables
est la créance hypothécaire, les débiteurs hypothécaires s’étant effectivement
engagés à verser des paiements mensuels pour un terme fixe. Par contre, les
redevances provenant des ventes d’un album de musique sont considérées moins
stables, puisqu’il est plus difficile d’évaluer avec précision le nombre d’albums qui
.seront vendus et surtout les moments auxquels s’effectueront ces ventes
La deuxième caractéristique propice à la titrisation d’un actif est le degré
de certitude auquel les flux de trésorerie seront encaissés. En effet, il doit être
possible de prévoir avec précision le pourcentage de risque de défaut de paiement,
et à cet effet, les sommes dues devront la plupart du temps être couvertes par une
protection de premier niveau ou un mécanisme de soutien au crédit. Dans le cas des
créances hypothécaires, par exemple, les termes de la convention hypothécaire
prévoient généralement de lourdes conséquences en cas de défaut de paiement,
comme la prise de possession de la propriété par la banque. De plus, certaines
conventions hypothécaires à durée fixe prévoient des pénalités pour les débiteurs
voulant rembourser le prêt avant échéance. Ces mécanismes de contrôle permettent
ainsi de faciliter et de rendre plus précise l’estimation du pourcentage de défaut de
paiement. La situation est différente, toutefois, dans le cas de redevances sur la
vente d’un album de musique, pour lesquelles il n’existe pas de tels mécanismes
pour prévoir la certitude des flux de trésorerie futurs. On doit alors se fier à des
facteurs plus subjectifs pour estimer le pourcentage de risque de défaut de
paiement, tels que les goûts des consommateurs et les tendances du marché, ce qui
.évidemment affecte le degré de risque associé à une telle opération
Troisièmement, afin d’être en mesure de bien évaluer la stabilité et la
certitude d’encaissement des flux de trésorerie, le fournisseur d’actifs doit détenir des
données retraçant l’historique des flux de trésorerie pour l’actif ou la catégorie
d’actifs faisant l’objet de la transaction. Ces données permettront ainsi d’apaiser les
inquiétudes des investisseurs sur le risque qu’ils s’apprêtent à assumer en achetant
les titres, ce qui influencera à la baisse les exigences de haut rendement.
Cependant, l’absence de telles données s’avèrera souvent être un obstacle de taille
.pour une nouvelle catégorie d’actifs ou pour une entreprise qui débute ses activités
Une quatrième caractéristique concerne la transparence quant au
rendement de la transaction : plus le fournisseur d’actifs est en mesure de divulguer
de l’information sur le rendement des actifs, plus il sera capable d’atteindre le niveau
de transparence recherché par les détenteurs de titres. L’information sur le
rendement des actifs permet aux détenteurs de titres d’effectuer une meilleure
évaluation des actifs adossés aux titres émis. C’est ce processus d’évaluation qui
déterminera en retour le taux d’intérêt applicable à la transaction, et du même fait le
coût de financement de l’entreprise. Cette volonté de rendre l’information accessible
n’est toutefois pas toujours présente au sein des entreprises privées qui,
contrairement aux entreprises publiques, n’ont aucune obligation de publier leurs
.informations financières
Finalement, il doit être possible de céder de façon pleine et entière les
actifs faisant l’objet de l’opération de titrisation. Il est nécessaire à cette fin de
s’assurer que l’actif titrisé est cessible et qu’aucune restriction ou condition ne se
rattache à la cession. Dans le cas d’une créance, on devra ainsi porter une attention
.particulière à la clause de cession dans le contrat de prêt
Partie II :
Les Créances:
• Les Créances continuent à être gérées par le CIH, sauf transfert à une
autre entité dans le respect de la législation en vigueur, en vertu d'une convention de
recouvrement signée avec Maghreb Titrisation.
Les Parts:
Les intervenants :
Les résultats :
Les parts P2 ont été largement souscrites par les OPCVM (41%) et
compagnies d'assurances et caisses de retraite (50%).
Pour leur part, les parts S non ouvertes aux OPCVM étaient elles souscrites à
hauteur de 60% par les établissements de crédit.
Les Parts :
Les parts prioritaires P1 et P2 de Crédilog II de montants respectifs, 562
millions et 387 millions de DH s'amortissement séquentiellement. Les parts P2 ne
commencent à recevoir du capital qu'une fois les parts P1 sont intégralement
amorties. Les parts P bénéficient en priorité des flux de remboursement des
créances sous-jacentes. Elles sont, en outre, couverte, à travers la ristourne, par une
garantie de l'Etat pour le paiement de plus de 100% des intérêts, ainsi que d'un
matelas de sécurité d'environ 400 millions de DH constitué de parts spécifiques, d'un
fonds de réserve, du différentiel d'intérêts et d'une ligne d'avances de liquidité.