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CE QUE
ION
UNE SÉLECT ES
DE 28 PAG
COMMENT
FAIRE UN DON
À UN PROCHE
LE FISC
SAIT DE VOUS
AUTO : ACHETER
MOINS CHER
AVEC UN
MANDATAIRE
MON LOCATAIRE
SOUS-LOUE
SANS MON
AUTORISATION
10 CONSEILS
POUR PRÉPARER
SA PROTECTION
FUTURE
FONDS EN EUROS
SOMMAIRE DU FAC-SIMILÉ
peuvent être mis à sa
charge. ❁ RENAUD BERNARD
DOSSIER Ce que le fisc sait de vous .............................................................................................................................................4
PLACEMENTS Fonds en euros : les assureurs peuvent donner plus !.............................................10 FISCALITÉ
UN PATRIMOINE À LA LOUPE : mettre son épargne à l’abri en cas de crise..................................12
IMMO Un nouveau régime pour rénover de l’ancien.............................................................................................14 LES PEA RÉCENTS
COMMENT FAIRE POUR : borner un terrain..........................................................................................................................16 TAXÉS À 30 %
VIE PERSO
10 CONSEILS POUR : préparer sa protection future..................................................................................................18 Depuis le 1er janvier 2019, les plus-
Savoir donner... Quand, comment, à qui et combien ?..............................................................................................20 values constatées lors d’un retrait sur
Achetez moins cher avec un mandataire auto......................................................................................................................22 un plan d’épargne en actions (PEA) de
ANALYSES moins de 5 ans sont imposées à
12,80 %, contre 22,50 % ou 19 % aupa-
DÉFENDEZ-VOUS ! « Mon locataire sous-loue sans autorisation » ....................................................................24
ANTISÈCHE Copropriétés : une indemnisation simplifiée pour les petits sinistres ........................... 26
ravant, selon l’ancienneté du plan (art.
44 de la loi de finances pour 2019,
@PARTÉ La rédaction répond à vos questions.............................................................................................................27 n° 2018-1317 du 28.12.18). S’y
ajoutent les prélèvements sociaux
p
14, bd Haussmann, 75009 Paris
de 17,20 %, soit un forfait de 30 %,
comme sur la plupart des autres
placements (comptes-titres, livrets…).
Tél. : 01 57 08 58 00 Fax : 01 57 08 73 88. Les PEA de plus de 5 ans gardent leur
Directeur de la Publication Marc Feuillée. Le Particulier est une publication mensuelle régime de faveur, seuls les prélève-
éditée par la société PARTICULIER ET FINANCES ÉDITIONS, Groupe Figaro au capital
de 496 902 996 €. Impression : IMAYE, France. ISSN 11676078. ments sociaux sont dus lors du retrait.
Commission paritaire n° 0919 K 85862. Origine du papier : Allemagne. Taux de fibres ❁ AURÉLIEN FERRON
recyclées : 0 %. Eutrophisation : Ptot 0.016 kg/tonne de papier.
Vidéo-verbalisation
SÉCURITÉ ROUTIÈRE
et sanctions accrues
A
DANS
NUMCHAQUE
près la réduction de la
vitesse à 80 km/h sur les
8 ÉRO,
routes à double sens, de D’ACTPAGES
nouvelles mesures de DÉCR UALITÉS
sécurité routière sont entrées en YPTÉE
vigueur le 19 septembre (décret S
n° 2018-795 du 17.9.18). Ainsi, le
non-respect de la priorité à un pié-
ton sur un passage protégé peut
être constaté par vidéo-verbalisa-
tion. Pour cette infraction, outre
une amende forfaitaire de 135 €, le
nombre de points retirés sur le per-
mis de conduire passe de 4 à 6. La
vidéo-verbalisation est également
étendue aux infractions suivantes :
conduite avec un téléphone tenu à
la main ou avec tout dispositif PARIS DISPOSE DE 1 200 CAMÉRAS POUR CONSTATER LES INFRACTIONS
d’écoute à l’oreille, circulation en
sens interdit, marche arrière ou cule pour une durée maximale de d’urgence, les feux de détresse
demi-tour sur autoroute et plaque 6 mois. Des sanctions sont pré- allumés, les conducteurs doivent
d’immatriculation non conforme. vues pour toute tierce personne réduire leur vitesse et s’en éloi-
Par ailleurs, en cas de test qui aiderait le conducteur contre- gner le plus possible ou changer
d’alcoolémie supérieur à 0,8 g/l, le venant à démarrer. de voie de circulation. Sinon, ils
conducteur peut être contraint Enfin, à l’approche d’un véhi- risquent une contravention de
par le préfet d’installer un éthylo- cule immobilisé sur un accote- 4e classe (135 € et retrait de 1 à
test antidémarrage sur son véhi- ment ou une bande d’arrêt 6 points). ❁ PASCAL FRASNETTI
CE QUE LE FISC
SAIT DE VOUS
Salaires, pensions, comptes… Certaines de vos données sont transmises
automatiquement aux services fiscaux, qui disposent aussi d’outils parfois
étonnants pour débusquer les fraudes. Aujourd’hui, on peut ainsi être trahi
par Facebook ou sa box internet quand on a menti au fisc sur son train de vie.
CHA
UN SUJQUE MOIS,
EXPLIQ ET DE FOND
DOSSUÉ DANS UN
12 PA IER DE
GES
23
annoncé Gérald Darmanin en novembre dre la publication au Journal officiel de son
dernier dans l’émission Capital, sur M6. Si la avis pour en savoir plus.
modernisation du fisc avait échappé aux
Français, personne ne l’ignore plus après les L’UTILISATION DES DONNÉES fichiers et applications
propos du ministre en charge de l’Action et
des Comptes publics. Quelles données préci- Les agents des impôts exploitaient déjà les informatiques sont
sément seront collectées ? Comment nombreuses traces laissées par les contribua- exploités pour
détecter les fraudes
seront-elles traitées ? Cela reste flou, mais bles sur internet comme source d’informa-
des particuliers. S’y
Bercy devra fournir des détails à la Commis- tion. La nouveauté, c’est le traitement auto- ajoutent les données
sion nationale de l’informatique et des liber- matisé de cette masse de données. « La d’autres organismes
tés (Cnil) avant de pouvoir faire aboutir son déclaration de Gérald Darmanin vise, sans (caisses d’allocations
projet. « Si le traitement a une finalité de pré- doute, à marquer les esprits. Un avertissement familiales, Urssaf...),
vention et de détection des infractions péna- pour dire qu’on ne peut plus rien cacher au fisc. des douanes, des tri-
les, et ce même à titre expérimental, il doit être Mais ces données aspirées sur les réseaux bunaux de commerce
autorisé par arrêté pris après avis de la Cnil sociaux ne seront pas faciles à traiter », souli- et d’administrations
comme le prévoient les articles 70-3 et 26-I de gne Me Maud Bondiguel, avocate fiscaliste. étrangères (arrêté du
28.8.17, JO du 14.11).
vos donn
à l’article 168 du code général des impôts », Les données aspirées sur internet rejoin-
analyse Me Jérôme Barré, avocat fiscaliste du dront un vaste entrepôt d’informations dont
Vous avez un droit d’accès cabinet Franklin. La base d’imposition le traitement a été confié à une cellule dotée
à vos données personnel- pourra être évaluée d’après le barème forfai- d’une vingtaine d’experts. Ces mathémati-
les collectées par l’admi- taire fixé à cet article : cinq fois la valeur loca- ciens, statisticiens et spécialistes de l’intelli-
nistration fiscale et vous
pouvez les rectifier en cas tive cadastrale de la villa les pieds dans l’eau, le gence artificielle, aidés de chercheurs du
d’erreur (art. 15 du règle- prix du coupé sport neuf… Mais, rappelle CNRS et de prestataires privés, participent au
ment général sur la protec- l’avocat, « ces photos ne sont pas des preuves. projet de « ciblage de la fraude et de valorisa-
tion des données). Vous Les contribuables peuvent avoir emprunté ces tion des requêtes (CFVR) ». Le CFVR est bien
pouvez exercer ces droits
biens, s’inventer une vie ou avoir été piégés. Le plus ambitieux que les outils informatiques
en ligne (impots.gouv.fr)
ou auprès du centre fisc devra réunir d’autres éléments ». La déjà capables d’alerter sur les incohérences
des finances publiques meilleure parade pour éviter une telle intru- ou les variations suspectes repérées dans les
dont vous dépendez. sion dans votre vie privée reste de paramétrer déclarations. Il vise à identifier les indices de
vos comptes pour limiter la consultation de fraudes et à noter les dossiers selon le risque
vos photos et discussions personnelles à vos qu’ils présentent en s’appuyant sur la tech-
proches. L’administration devra obtenir nologie du datamining (fouille de données
l’autorisation d’un juge pour y avoir accès. chiffrées) et du textmining (fouille des actes
Même s’il y a fort à parier que les activités dis- enregistrés par les services fiscaux). Bercy
‚‚
poursuivi et être assorties de garanties doit être déterminée et légitime,
comportent des erreurs et les bases ne sont pas de nature à assurer la proportionnalité les personnes doivent être informées
forcément à jour. Il subsiste aussi des risques du dispositif. La Cnil considère que de leurs droits. Enfin, la durée de
d’homonymie ou des dates de naissance le traitement de telles données ne conservation des données doit être
inexactes, indiquées parfois sciemment à devrait pas conduire automatique- limitée et leur sécurité assurée.
l’ouverture, par exemple, de comptes bancai-
res, qui perturbent le croisement des données. »
sélection. Sans succès. « Nous avons fait appel
UN ALGORITHME OPAQUE de ce refus auprès de la Cada, la Commission
d’accès aux documents administratifs. Mais
N’espérez pas que le fisc vous communique elle nous a opposé le fait que la communication
les paramètres de l’algorithme qui conduit à de ce document porterait atteinte à la recher-
vous contrôler. « Cette information n’est obli- che d’infractions fiscales. Comble de l’absur-
VINCENT BOISOT POUR LE PARTICULIER
gatoire que si la décision est entièrement auto- dité, elle a précisé qu’il ne serait communicable
matisée », précise Lorena Gonzalez, de la Cnil. que 25 ans après la date de la pièce la plus
Un manque de transparence que déplore récente figurant dans ce dossier ! Autant dire
Me Pierre Farge. Cet avocat fiscaliste a tenté, jamais du vivant du contribuable » s’insurge-
pour un de ses clients contrôlés tous les ans t-il. Le secret du contrôle fiscal est, ainsi, bien
depuis 5 ans, d’obtenir auprès de la DGFIP sa protégé. Pas sûr que, dans ces conditions, les
grille d’analyse pour connaître ses critères de libertés publiques, elles, soient préservées. ❁
DAN
NUMS CH
AQ
CON 20 PAÉRO, UE
PLASACRÉEGES
CEM S AU
ENT X
S
➔ Extrait
C
d’un article
de 7 pages e n’est pas vraiment une surprise :
la baisse de rendement des fonds
ments sans risque. Mais, à la différence de
2017, ils n’ont pas protégé en 2018 l’épargne
e
du n° 1155 d en euros, anticipée depuis plu- de l’inflation, qui s’élevait à 1,80 %.
mars 2019
ILLUSTRATION : JEAN-FRANÇOIS MARTIN POUR LEPARTICULIER
sieurs mois, est bien là. Les perfor- Alors, les fonds en euros sont-ils en train de
mances de 2018, créditées sur les comptes rendre leur dernier souffle, comme l’annon-
Dans sa version en janvier 2019, sont en recul de 0,10 à cent certains observateurs ? Pas vraiment.
intégrale, l’article 0,20 point et devraient se situer, en De nombreux assureurs ont, en effet, indi-
publie les rendements
des contrats internet moyenne, aux alentours de 1,60 % net de qué qu’ils n’avaient pas servi à leurs épar-
et alternatifs. frais de gestion. Une fois déduits les prélève- gnants l’ensemble des intérêts et gains qui
ments sociaux (de 17,20 %), les taux nets – leur revenaient. Ils ont, encore une fois, mis
Le Particulier avant impôts et sans tenir compte des frais ces bénéfices de côté afin de « ménager l’ave-
vous aide à choisir sur versements – devraient s’élever à 1,30 % nir », disent-ils. Les profits distribués ne tra-
les placements environ. Malgré de tels rendements, les duisent pas précisément la richesse que ren-
les plus rentables.
fonds en euros restent en tête des place- ferment les fonds en euros.
Seuls les contrats actuellement commercialisés figurent dans ce tableau. Une fourchette de rendement est indiquée lorsque le taux varie selon l’encours
du contrat et / ou la part investie en unités de compte. * La banque n’a pas souhaité nous communiquer ses résultats. Nous les avons obtenus par ailleurs.
A
❁ PAULINE JANICOT
Profitez de notre expertise Si vous souhaitez que le diagnostic de votre patrimoine soit réalisé par Le Particulier, abonnez-vous et remplissez
le dossier en ligne figurant sur la page d’accueil de notre site (leparticulier.fr) dans la colonne de droite ou imprimez-le et renvoyez-le à Frédéric Durand-Bazin,
Le Particulier, 14, boulevard Haussmann, 75009 Paris. Attention : seuls les cas qui nous semblent les plus exemplaires seront examinés et publiés.
Total 57 600 €
PATRIMOINE
Compte courant 2 000 €
➔ Extrait
SON ÉPARGNE ET tème. « Les dépôts sont protégés par l’ouver-
ture d’un compte de cantonnement dans une
d’un article TOUT MISÉ SUR banque traditionnelle. Celui-ci doit permettre
UN NOUVEAU RÉGIME
POUR RÉNOVER DE L’ANCIEN
Le ministre en charge de la Ville et du Logement, Julien Denormandie, lance
un nouveau dispositif permettant aux investisseurs qui restaurent des logements
dégradés en centre-ville de bénéficier d’une nouvelle réduction d’impôt.
❁ LUDOVIC CLERIMA
5 villes où investir
Prix moyen Évolution Évolution Évolution de la Loyer Évolution
Ville pour des prix des prix démographie entre moyen des loyers
un appartement sur 1 an sur 10 ans 2010 et 2015 (en €/m²) sur 1 an
Agde (34) 2 612 €/m2 + 2,10 % + 0,90 % + 9,86 % 10,50 €/m2 - 1,10 %
Brignoles (83) 1 899 €/m2 + 2,60 % - 3,30 % + 4,43 % 10,10 €/m2 + 1,10 %
Digne-les-Bains (04) 1 377 €/m2 + 1,10 % - 5,80 % - 3,99% 10,10 €/m2 + 3,30 %
Grasse (06) 2 694 €/m2 + 0,90 % + 1,50 % + 0,19 % 12,40 €/m2 + 6,20 %
ISTOCK PHOTO
Melun (77) 2 563 €/m2 + 0,90 % + 4,50 % + 0,82 % 14,10 €/m2 + 0,20 %
(1) Hors avantage fiscal. Sources : MeilleursAgents, Clameur, Insee
14 / Mars 2019 • N° 1155 FCS • Le Particulier
DANS
NU CHAQU
10 PMÉRO, E
L
CONS AGES
L’IMACRÉES À
undi 5 novembre 2018. Trois immeu- tion est calculée sur le prix de revient du loge-
MO
bles vétustes, presque à l’abandon, ment (deux au maximum par an), montant
s’effondrent à Marseille, entraînant la des travaux inclus, retenu dans la limite de
mort de 8 personnes, dont 5 locatai- 5 500 €/m² de surface habitable, sans pouvoir
res. Un drame qui résonne un peu partout en dépasser 300 000 € par an.
France. De Pau à Saint-Maur en passant par L’avantage fiscal est accordé sous réserve de
Chambéry, aucune ville ne semble épargnée réaliser des travaux importants. Ils doivent
par la menace que constituent des construc- représenter au moins 25 % du coût total de
tions délabrées. À Marseille, on ne compte l’opération (coût d’achat + frais, commissions
➔ Extrait
pas moins de 183 immeubles évacués depuis et travaux). Il doit s’agir de travaux d’amélio-
cette matinée du 5 novembre 2018. ration ou de transformation d’un local en
d’un article
Face à cette situation, le ministre en charge logement, réalisés par une entreprise (il n’est
de 4 pages
de la Ville et du Logement, Julien Denorman- pas possible de rénover le bien soi-même).
die, sort la carte de l’incitation fiscale, et intro- Un décret d’application devrait permettre
e
duit un nouveau dispositif d’investissement d’en savoir plus sur la nature des travaux à réa-
du n° 1154 d
immobilier dans le projet de loi de finances de liser. « Ils porteront surtout sur l’isolation, l’ins-
février 2 0 1 9
2019. Le texte veut encourager les particuliers tallation électrique et tout ce qui relève du
à investir dans la rénovation des immeubles second œuvre », suppose maître Alexandre
anciens situés dans les villes moyennes. Adrian, avocat directeur pour le cabinet Cor- Dans sa version
intégrale, cet article :
net Vincent Ségurel. Des données qui
◗ donne la marche à
RÉALISER AU MOINS
devraient être précisées par le gouvernement. suivre pour réussir
« Ce qu’il faut à tout prix éviter, c’est une liste une opération
25 % DE TRAVAUX trop coercitive, alerte Jean-Marc Torrollion,
président de la Fédération nationale de
en Denormandie ;
◗ compare les atouts
Ce nouveau régime, baptisé Denormandie, l’immobilier (Fnaim). Le dispositif concer- et les contraintes
nera surtout de petites copropriétés de 5 à des trois régimes
permet à un propriétaire qui achète un loge- existants pour
ment ancien de bénéficier d’une réduction 10 logements avec des façades dégradées, des acheter dans l’ancien.
d’impôt, égale à 12, 18 ou 21 % du montant de planchers qui menacent de s’effondrer, des
l’investissement, suivant qu’il s’engage à le toitures qui fuient. Il faut d’abord remettre en Le Particulier
donner en location nue à titre d’habitation l’état les logements et, ensuite, la copropriété vous guide dans vos
investissements
principale pendant 6, 9 ou 12 ans. La réduc- pourra s’intéresser au volet énergétique. »
en Denormandie
Rendement
Commentaire
potentiel (1)
Si le centre-ville regorge de logements anciens délaissés, le quartier de Monaco et ses alentours figurent parmi les plus
4,24 % vivants avec de nombreux commerçants… et des garages. Indispensable dans une ville où il est parfois difficile de stationner.
Depuis juillet 2017, la ville met en place une vaste politique de requalification de son centre-ville, notamment
4,49 % par la réalisation de nouveaux équipements publics ou encore en aidant les commerces et l’industrie du tourisme
à maintenir leur développement.
La ville sera bientôt désenclavée par l’arrivée prochaine de la RN 85. Dans le même temps, la municipalité travaille
7,17 % au développement d’un réaménagement de son centre-ville.
Depuis le mois de septembre, de nombreux investisseurs choisissent le centre-ville de Grasse. Une antenne de l’École
5,39 % supérieure du parfum a déjà ouvert ses portes dans les locaux de l’ancienne Caisse d’Épargne, boulevard du Jeu-de-Ballon.
Une ancienne savonnerie de la place Ossola sera transformée en immeuble résidentiel.
Dès le mois de mai 2019, la faculté de médecine ouvrira ses portes dans la ville, au 51, avenue de Thiers, près de la gare.
6,05 % De quoi assurer un vivier de locataires potentiels aux investisseurs intéressés.
BORNER UN TERRAIN
Vous envisagez de clôturer votre terrain ou de construire un
garage en limite de propriété, mais vous ignorez les contours
exacts de votre parcelle. Pour éviter tout conflit de voisinage,
une seule solution : le bornage. Voici comment le réaliser.
❁ RENAUD BERNARD
175 000
L
C’est le nombre de bornages
e bornage est la seule puis de le traduire dans une réalisés chaque année.
opération permettant convention. « En 22 ans d’exercice, Source : Ordre des
géomètres-experts
de fixer la ligne sépa- aucun client ne m’a demandé de for-
rant deux parcelles maliser un tel acte », témoigne
contiguës. Contrairement aux Estelle Amram, notaire à Neuilly-
idées reçues, les titres de propriété sur-Marne. Systématiquement, les
et les plans cadastraux ne garantis- propriétaires font appel à un géo-
1
sent pas des limites réelles. mètre-expert, seul professionnel
ADOBESTOCK
2
propriétaires des terrains s’enten- les actes de propriété, explore les devis pour obtenir ce PV.
dent sur leurs limites séparatives. documents d’archive et se renseigne
Rien n’empêche des voisins de sur les usages locaux. Il organise
convenir ensemble d’un accord ensuite une rencontre, sur les lieux, En cas de désaccord,
avec les différents propriétaires afin demandez un bornage
d’un
➔ Repris2epages
d’échanger sur le projet. Chacun judiciaire. L’article 646
pouvant apporter toutes les infor- du code civil est clair :
1 000 €
C’est le coût moyen d’un bornage
→ Qui peut
demander
un bornage ?
amiable en région parisienne
(bornage simple pour une seule limite LE PROPRIÉTAIRE
de propriété). Ce tarif grimpe Ce qui exclut les locataires,
à 3 000 € en cas de bornage ainsi que les fermiers et
judiciaire. métayers pour un bail rural.
L’USUFRUITIER OU
3
LE NU-PROPRIÉTAIRE
En cas de démembrement
de propriété, l’un peut
la possibilité d’aller devant le juge. Le géomètre-expert entreprendre la démarche
En pratique, il est rare qu’un voisin matérialise le bornage. sans l’accord de l’autre.
refuse le bornage, ne réponde pas Une fois l’assentiment Mais le bornage ne sera pas
aux sollicitations du géomètre-ex- des propriétaires consi- opposable. Mieux vaut donc
que le bornage soit décidé
pert, ou soit inconnu. Mais dans gné dans le PV, le géomètre-expert
conjointement.
l’un de ces cas, vous devez saisir le place des bornes à chaque angle du
tribunal d’instance pour pouvoir terrain, en principe le jour même, LES INDIVISAIRES
procéder au bornage. Vous n’êtes pour matérialiser les limites. Seuls ceux détenant les deux
pas obligé de vous faire représenter Piquets, blocs de ciment, clous, tiers des droits indivis peuvent
par un avocat, mais c’est recom- peinture indélébile : les repères agir en bornage (cass. civ. 3e
mandé. Le juge nommera un géo- diffèrent selon la configuration et du 12.4.18, n° 16-24556 ; voir
mètre-expert et répartira ses hono- la consistance du terrain. La publi- le n° 1146 du Particulier, p. 89).
raires entre vous. L’expert remettra cation du PV de bornage au fichier
son projet au juge qui tranchera. Il immobilier n’est pas indispensa-
LE SYNDIC S’il s’agit
de borner une copropriété,
est possible de faire appel de la ble. « L’accord s’impose aux signa- c’est le syndicat des
décision. « Un bornage judiciaire taires, héritiers et acquéreurs, copropriétaires qui décide
prend de 5 à 6 mois de plus et coûte même sans publication [cass. civ. 3e de l’opération en assemblée
3 fois plus cher qu’un bornage amia- du 9.4.13, n° 12-13516, Ndrl] », générale et mandate
ble », avertit Séverine Vernet. conclut Séverine Vernet. ■ le syndic pour la réalisation.
DAN
S
NUMCHAQUE
2 ÉR
CON 0 PAGEO,
S
QU ACRÉE S
OTI S AU
DIE
N
L e mandat de protection
future est un contrat qui
vous permet d’organiser à
l’avance votre propre protection
(ou, sous conditions, celle de votre
qu’un certificat médical émanant
d’un médecin inscrit sur la liste
dressée par le procureur de la Répu-
blique, et visé par le greffe du tribu-
nal d’instance, attestera que la
besoins si, à cause d’une pathologie
par exemple, vous perdiez la capa-
cité de défendre seul vos intérêts.
« Tout individu prévoyant devrait
établir un mandat de protection
enfant), au cas où vous ne seriez plus baisse de vos facultés ne vous per- future, pas seulement les personnes
capable de le faire, en raison de met plus de gérer seul vos intérêts. âgées ou frappées par une maladie
votre état physique ou mental. Voici ce qu’il faut savoir sur ce man- invalidante », souligne Me Pierre
Cette précaution évitera l’ouver- dat pour bien le rédiger, afin de le Lemée, notaire à Pont-l’Évêque (Cal-
ture d’une procédure de curatelle rendre efficace et inattaquable. vados). « Par exemple, un de mes
01
ou de tutelle. En pratique, vous dési- clients qui était en mauvais termes
gnez une ou plusieurs personnes avec ses enfants en a rédigé un. Peu de
chargées de veiller sur vous et/ou FAITES LE POINT temps après, il a eu un accident vas-
sur votre patrimoine en cas de SUR VOS BESOINS culaire cérébral. La personne dési-
besoin. Le mandat de protection Avant d’établir un mandat de pro- gnée dans le mandat s’est occupée de
STOCK ADOBE
future ne prend pas effet immédia- tection future, prenez le temps de ses affaires jusqu’à ce qu’il recouvre
tement. Il ne sera activé que lors- réfléchir à ce que pourraient être vos ses facultés. Car un mandat n’est pas
02
Me Pierre Lemée. Le juge donne toujours son accord lorsque le retour au
domicile se révèle impossible. » Avantage supplémentaire, le notaire
CHOISISSEZ veille à la bonne exécution du mandat et doit informer le juge des
LA FORME DU MANDAT tutelles de tout acte pouvant être contraire aux intérêts du mandant.
Il existe deux types de mandat de Le coût d’un mandat notarié est réglementé. « Il faut prévoir un peu
protection future : l’acte sous seing moins de 350 € TTC : 115,39 € HT d’émoluments et 125 € de droits
privé ou l’acte authentique rédigé d’enregistrement, auxquels s’ajoutent quelques formalités », détaille
par un notaire. Pour que le mandat Me Lemée. La facture risque néanmoins de s’envoler si le notaire pro-
sous seing privé soit valable, vous cède à une analyse de votre patrimoine ou si plusieurs rendez-vous
devez le faire contresigner par un sont nécessaires. Il pourra vous demander une rémunération supplé-
avocat ou utiliser l’imprimé Cerfa mentaire dont il doit vous parler en amont (honoraires libres).
n° 13592*02 (disponible sur service-
public.fr, rubrique « Services en
04
ligne et formulaires »). Ce docu-
ment type du ministère de la Justice pouvez le faire enregistrer par la
est accompagné d’une notice VOUS POUVEZ recette des impôts de votre domi-
d’information qui vous servira de RÉDIGER L’ACTE VOUS-MÊME cile, en présentant les exemplaires
guide pour la rédaction. La princi- Si vous décidez de rédiger vous- originaux (autant d’exemplaires
pale différence entre ces deux actes même votre mandat de protection que de mandataires). Comptez
est l’étendue des pouvoirs que vous future avec le formulaire Cerfa, environ 125 € de droits d’enregistre-
(« le mandant ») confiez à la ou aux sachez qu’il s’agit d’un document de ment. Cette formalité est facultative,
personnes chargées de vous repré- 18 pages que vous devez remplir mais l’enregistrement permet de
senter (« les mandataires »). Sur entièrement. Ce travail est fasti- donner une date certaine au man-
l’ensemble des mandats de protec- dieux et nécessite une bonne culture dat. Elle ne pourra ainsi pas être
tion future activés depuis 2009, juridique afin que chacun (man- contestée.
4 200 sont des actes notariés et 570 dant, mandataire et contrôleurs) Vous pouvez recourir à un avocat
sont des actes sous seing privé (Réfé- comprenne la portée de ses engage- pour rédiger votre mandat.
rences Statistiques Justice, 2016). ments. Une fois établi et signé, vous
05 ➔ Extrai4t pages
d’un
PRENEZ DES MESURES POUR ASSURER article dee février 2019
L’AVENIR D’UN ENFANT FRAGILE du n° 1154 d
Les parents d’un enfant malade ou handicapé ont la possibilité d’utiliser
le mandat de protection future pour organiser sa protection, en prévi-
Dans sa version intégrale, l’article
sion du jour où ils ne pourront plus s’en occuper eux-mêmes. Pour cela, attire l’attention sur :
ils doivent désigner une ou plusieurs personnes chargées de représenter ◗ la délégation de la gestion de vos biens ;
leur enfant et de poursuivre ses soins. Ce mandat doit obligatoirement ◗ le choix du ou des mandataires ;
être établi par acte notarié. ◗ la révocation du mandat.
➔ Extrait
du donateur. Cette option est possible pour
les dons manuels supérieurs à 15 000 €. Mais
d’un article
elle n’est pas forcément avantageuse. Les
de 4 pages
droits seront, en effet, calculés au tarif et avec
les abattements en vigueur à la date du
e
décès, et si la valeur du bien donné a aug-
du n° 1152 d
menté, le donataire risque de payer plus. consenties au cours des 15 années précéden-
janvier 2 0 1 9
tes au même bénéficiaire : l’abattement et les
DES BONNES
remise trouvent facilement preneur. « Mal-
gré - 3 à - 5 % seulement sur la gamme Dacia,
AFFAIRES SUR TOUTES nous vendons très bien ces modèles, poursuit
Philippe Koenig. Quelques centaines d’euros
LES MARQUES de rabais peuvent faire la différence,car la
Chez les mandataires, la plupart des véhicu- réduction, en concession, est quasi nulle. Et les
les sont proposés avec 15 à 30 % de rabais par délais d’attente sur le nouveau Duster sont sus-
rapport au prix catalogue français. Leur ceptibles d’atteindre entre 6 et 7 mois dans le
modèle économique repose, en effet, sur la réseau, alors que nous l’avons en stock. »
2 ans
C’est la durée légale
de la garantie auto,
en concession comme
À l’inverse, méfiez-vous des remises car la garantie constructeur se chez les mandataires.
supérieures à 30 %. Vérifiez s’il ne s’agit pas déclenche dès l’immatriculation
d’une occasion (un véhicule immatriculé du véhicule (la date retenue est celle
depuis plus de 6 mois ou avec plus de de sa mise en circulation). Avec une
6 000 kilomètres au compteur) ou encore auto déjà immatriculée, la durée de validité
➔ Extrait
d’un modèle en fin de cycle. Il sera alors de la garantie constructeur est entamée. Ce
bientôt remplacé dans la gamme et l’ancien délai peut être handicapant si vous décidez
d’un article
modèle verra sa cote chuter. de la revendre rapidement. Toutefois, la plu-
de 4 pages
part des professionnels proposent une
LA GARANTIE
option payante pour étendre la garantie,
e
pour une durée de 1 à 3 ans ; comptez entre
du n° 1152 d
CONSTRUCTEUR 400 et 1 000 € pour 2 ans d’extension sur une
berline familiale de type Renault Captur ou
janvier 2 0 1 9
Outre le rabais, certains mandataires comme Mégane, selon le mandataire.
Elite-Auto intègrent sur leur site les offres de Dans la version
intégrale de l’article,
DES ÉQUIPEMENTS
reprise des constructeurs. « Ainsi, le client retrouvez :
bénéficie des mêmes conditions que s’il allait ◗ les démarches
revendre son ancien véhicule dans le réseau de
la marque », précise Marc Perochain, le direc-
DIFFÉRENTS dont se charge
le mandataire ;
teur marketing de l’entreprise. Les véhicules vendus par les mandataires sor- ◗ les frais annexes à
Même acheté en dehors d’une concession, prendre en compte ;
tent des mêmes usines que ceux achetés en ◗ un comparatif de
votre véhicule dispose de la garantie concession. Mais attention : en fonction du 7 mandataires.
constructeur. Mais vous n’en bénéficierez pays pour lequel la voiture a été configurée, les
pas toujours à plein. En effet, la plupart de ces finitions diffèrent, sans que vous n’en soyez Le Particulier
vous aide à
voitures sont dites « zéro kilomètre » : ce sont toujours informé. Seuls certains mandataires améliorer votre
ADOBE STOCK
des autos ayant peu roulé, mais qui sont déjà comme Aramis Auto, Auto-IES ou Degrifcars pouvoir d’achat
immatriculées. Cette notion est essentielle, affichent clairement les différences.
J
IDIQ SE
UE
e suis propriétaire d’un
deux pièces que je loue
à un jeune actif. Je me
suis aperçu qu’il le sous-loue
sur Airbnb des week-ends
ou des semaines entières à des
tarifs bien supérieurs à son
loyer. Je ne lui ai jamais permis
de le faire et le bail comporte
une clause interdisant
la sous-location sans mon
accord. Je suis furieux qu’il
s’enrichisse ainsi sur mon
dos. Puis-je lui réclamer le
remboursement des loyers
qu’il a perçus ou obtenir une
indemnisation ? Par ailleurs,
je ne tiens pas à ce qu’il reste
dans les murs. Puis-je entamer
une procédure d’expulsion
pour ce motif ? Enfin, je
crains que la mairie n’assimile
mon bien à une location
meublée touristique.
ILLUSTRATIONS : PIERRICK GUIGON POUR LE PARTICULIER
RÉFÉRENCES
(1) Article 8 de la loi n° 89-462 du 6.7.89.
(2) Cour d’appel (CA) de Paris du 8.9.16,
n° 14/06505. (3) CA de Paris du 5.6.18,
n° 16/10684. (4) Tribunal d’instance (TI)
de Paris du 24.10.18, n° 11-18211247.
(5) Cour de cassation, 3e chambre civile
(cass. civ. 3e) du 12.7.18, n° 17-20654.
↙ NOTRE DIAGNOSTIC
➔ Extrait
Le locataire d’un bien immobilier meublé qu’il n’y avait pas de préjudice indemnisa-
d’un article
ou vide ne peut pas le sous-louer, sauf avec ble. Mais, récemment, plusieurs locataires
l’accord écrit du propriétaire (1). Cette inter- ont été condamnés à dédommager leur
diction s’applique même si le bail ne le pré-
cise pas. Elle est valable que le locataire loue
propriétaire sur un autre fondement. Ils ont
dû lui reverser les sommes qu’ils avaient
de 4 pages
e
le bien entièrement ou seulement en partie tirées de l’activité de sous-location, les juges du n° 1155 d
ma rs 2 0 1 9
(par exemple une chambre), et que la sous- estimant, sur la base de l’article 546 du code
location soit régulière ou ponctuelle. civil, que seul un propriétaire peut perce-
L’accord du propriétaire doit porter sur le voir les « fruits » produits par son bien. Dans sa version
principe de la sous-location, mais aussi sur le Autrement dit, lui seul peut en tirer profit. intégrale, l’article
montant du « sous-loyer », qui ne peut en Les sommes perçues par son locataire lui détaille :
aucun cas être supérieur au loyer versé par le appartiennent donc. Des locataires ont ◗ la procédure ;
locataire principal. En cas de sous-location ainsi été condamnés à verser à leur proprié- ◗ la mise en
demeure du
occasionnelle ou d’une partie du logement taire plus de 27 000 € au titre de 3 années de locataire ;
seulement, le sous-loyer est apprécié au pro- sous-location (3). Dans une autre affaire, une ◗ l’assignation
rata de la durée ou de la surface concernées. locataire a été condamnée à rembourser en référé ;
plus de 46 000 € au titre des sommes illéga- ◗ l’ordonnance
LE BAIL PEUT ÊTRE RÉSILIÉ lement perçues durant 8 années, et à verser du tribunal ;
◗ la responsabilité
Si le locataire ne respecte pas l’interdiction en plus 1 000 € de dommages et intérêts du site ;
de sous-location, le propriétaire peut pour violation du contrat de bail (4). La Cour ◗ la saisine du
demander en justice la résiliation du bail, en de cassation n’a pour l’instant pas validé ce tribunal d’instance.
invoquant la violation de ses obligations fondement juridique faute d’avoir été sai-
par le locataire. Elle est généralement accor- sie, mais il améliore le sort des propriétai-
dée par les juges, mais elle n’est pas systéma- res, qui obtiennent plus sans avoir à prou-
➘
tique et dépend en grande partie de l’atti- ver un préjudice. Actuellement, d’autres
tude du locataire ainsi que du nombre et de dossiers sont en cours devant les tribunaux
la durée des violations constatées (2). Les d’instance sur ce fondement.
juges hésiteront à expulser un locataire qui À SAVOIR
occupe les lieux depuis longtemps sans inci- VOTRE RESPONSABILITÉ NE PEUT Il existe une excep-
dent, qui a sous-loué de façon très ponc- PAS ÊTRE RECHERCHÉE tion notable au
tuelle et peu courante et a cessé ses agisse- En principe, la mairie ne peut pas reprocher principe d’interdic-
ments dès que le propriétaire l’a rappelé à à un propriétaire d’avoir enfreint les règles tion de la sous-
location. Pour les
l’ordre. En revanche, ils n’hésiteront pas à de la location saisonnière (déclaration en contrats de location
sanctionner celui qui s’est livré à un vérita- mairie, respect d’un nombre de jours de meublée conclus
ble commerce sur le dos de son propriétaire location), s’il n’a pas donné son accord à la avant le 27 mars
(sous-locations régulières, gains impor- sous-location de son bien. Mais il peut être 2014, la sous-loca-
tion est possible,
tants grâce à cette activité, mauvaise foi, sanctionné s’il l’a autorisée (5). Récemment, sauf si le bailleur
éventuels troubles de voisinage…). l’agence Century 21 et la plateforme Airbnb s’y est expressément
se sont associées pour tester un nouveau opposé dans le bail
VOUS POUVEZ ÊTRE INDEMNISÉ bail permettant la sous-location. Il prévoit ou dans un courrier.
Jusqu’à présent, les magistrats n’accor- que le locataire conservera 70 % des recet-
daient d’indemnisation au propriétaire que tes, le propriétaire 23 % et l’agence immobi-
si celui-ci prouvait qu’il avait subi un dom- lière 7 %. Il faudra que les formalités relati-
mage (2). Si le loyer était payé régulièrement ves à la location saisonnière soient
et si le locataire ne causait pas de troubles de respectées, sinon toutes les parties intéres- ❁ DIANE
DE TUGNY
voisinage, les juges considéraient parfois sées pourront être sanctionnées.
➛SIMPLIFIÉE
COPROPRIÉTÉS : UNE INDEMNISATION
POUR LES PETITS SINISTRES
Depuis le 1er juin 2018, la convention interassurances d’indemnisation et de recours des sinistres
immeuble (Irsi) remplace la convention Cidre qui s’appliquait aux seuls dégâts des eaux. Elle couvre
l’incendie et ses règles varient selon le montant des dommages matériels. ❁ VALÉRIE VALIN-STEIN
‘‘
RÉ DAC S,
4 PAPONDTSION
QUEGES À VUR
STIO OS
‘‘
NS
J’ai transformé mon débarras
en salle d’eau. Ces travaux ont-ils Puis-je changer
‚‚
mon numéro
un impact sur mes impôts locaux de plaque car
et dois-je les déclarer ? BERNARD M. il est identique à
‚‚
celui d’une voiture
immatriculée en
Italie ? ANNE S.
Oui. La taxe foncière et la
taxe d’habitation sont cal-
culées d’après la valeur locative du
logement (1). Or, certaines modifica- Oui. Chaque
tions entreprises par le propriétaire véhicule
influent nécessairement sur cette possède son propre
valeur. D’ailleurs, une mise à jour numéro de plaque (1)
annuelle de cette valeur tient compte
des constructions nouvelles, change-
DES TRAVAUX PEUVENT attribué définitivement
lors de sa première imma-
ments de consistance, d’affectation, FAIRE AUGMENTER triculation ou de la réédi-
de caractéristiques physiques et LES IMPÔTS LOCAUX tion de la carte grise s’il
disposait d’une ancienne
d’environnement (2).
« La transformation d’un débarras en 1er janvier suivant l’achèvement des tra- numérotation (2). C’est
salle d’eau constitue un changement de vaux. Pour les déclarer, le propriétaire seulement en cas
caractéristiques physiques. Car ces tra- dépose un formulaire Cerfa n° 10869*06 d’usurpation de plaque,
vaux affectent la structure même de la (déclaration H2) s’ils sont réalisés dans qu’il est possible d’en
construction et ont pour effet de modifier un appartement, ou Cerfa n° 10867*07 changer. Dans votre
situation, « même s’il ne
la valeur locative du local. Ils sont, le plus dans une maison (déclaration H1), au
s’agit pas réellement
souvent, consécutifs à l’exécution de tra- service des impôts du lieu de situation du
d’une usurpation, il faut
vaux importants, hors de proportion bien dans les 90 jours de leur achève-
quand même porter
avec les travaux d’entretien normaux. ment », explique-t-on à la Direction plainte pour ce motif.
La nouvelle valeur locative sera prise en générale des finances publiques. C’est le seul moyen
compte pour le calcul de la taxe foncière (1) Articles 1388 et 1409 du code général d’obtenir un changement
et de la taxe d’habitation à partir du des impôts. (2) BOI-IF-TFB-20-20-10-10. de numéro d’immatri-
culation », conseille
‘‘
Caroline Glon, avocate
à Saint-Brieuc et La Baule.
Non. Le simple fait Vous pouvez effectuer
Ma sœur se sert de la d’entreposer des cette démarche sur le site
immatriculation.ants.
maison que nous détenons meubles dans un logement indivis
gouv.fr (rubrique « Faire
en indivision comme d’un ne suffit pas pour être redevable
d’une indemnité d’occupation. une autre demande
‚‚
garde-meuble. Puis-je lui Il faut démontrer que cela concernant mon véhi-
réclamer une indemnité empêche les autres indivisaires cule »). Joignez le récé-
d’occupation ? d’utiliser le bien (1). pissé du dépôt de plainte
MARINA B. numérisé.
(1) Cass. civ. 1re du 5.9.18, n° 17-22439.
(1) Article R 322-2 du code de
la route. (2) Article 13 du décret
n° 2009-136 du 9.2.09.
ISTOCK
Régularisez
l’acte porte sur un immeuble, la base intègre les plus fortunés.
les références cadastrales, l’adresse, la super-
2
votre ficie, la valeur locative, le nombre et la nature FICOBA RÉVÈLE VOS
situation des pièces. Depuis 2018, les actes notariés de
Après réception vente d’immeubles sont dématérialisés et
COMPTES BANCAIRES
de votre avis d’imposition, envoyés grâce au service Télé@ctes. Ce qui L’administration fiscale connaît tous vos
vous avez quelques mois facilite et accélère le traitement de ces don- comptes bancaires (dépôts, titres, livrets ou
pour corriger sans frais
nées. L’administration fiscale a, toutefois, plans d’épargne) ouverts en France, grâce au
votre déclaration initiale.
Au-delà, vous pouvez faire toujours du mal à identifier un propriétaire fichier Ficoba. Celui-ci n’indique, toutefois,
une déclaration rectifica- dissimulé derrière une cascade de sociétés. ni les mouvements ni le solde de vos avoirs.
tive spontanée (sans L’obligation de déclarer au greffe du tribunal Pour connaître le détail des opérations, il
attendre d’être contrôlé), de commerce les bénéficiaires effectifs des faut qu’elle exerce auprès de la banque son
les intérêts de retard
seront alors réduits de droits des entreprises immatriculées en droit de communication. Elle peut lui récla-
moitié si vous êtes de France (y compris les sociétés civiles immo- mer vos relevés bancaires (voir p. 29) et ceux
bonne foi. La réduction bilières), depuis le 1er avril 2018, devrait des membres de votre foyer fiscal (vos
sera de 30 % si vous l’aider à y voir plus clair. enfants mineurs et majeurs rattachés).
demandez à régulariser
Les déclarations d’impôt sur la fortune Quant aux comptes ouverts à l’étranger,
votre situation en cours de
contrôle, après avoir reçu immobilière (IFI) lui permettront, aussi, de ignorés de Ficoba, vous avez l’obligation de
une demande de rensei- combler les trous sur les acquisitions ancien- les déclarer dans votre déclaration de reve-
gnement, de justification nes, puisque, désormais, les propriétaires nus (à l’ouverture, en cours d’utilisation et à
ou d’éclaircissement doivent indiquer la date et la valeur d’achat leur clôture). Depuis le 1er janvier 2019, la loi
de la part du fisc (art. 5
et 9 de la loi n° 2018-727 de leurs biens immobiliers. Une petite précise qu’il faut aussi déclarer les comptes
du 10.8.18). consolation pour les contrôleurs des impôts inactifs (art. 1649 A du CGI et art. 344 A de
qui perdent, avec la disparition de l’impôt de l’annexe III du CGI).
Le statut
données conservées 30 ans après le décès. 2017 à la Direction nationale d’enquêtes fisca-
d’aviseur
les (Dnef). Leur nombre a doublé en 2017, avec
5 LECOMMUNICATION
DROIT DE
variable selon l’établissement (1 000 €, parfois à ce jour, été rémunéré,
moins). Elle doit signaler à Tracfin toute opé- en 2017.
ration suspecte. « Les banques sont plus vigi-
lantes. Une cliente dont le train de vie intriguait Factures de travaux, de restaurant, consom-
sa conseillère a, sans doute, fait l’objet d’un mation de gaz ou d’électricité, billets de train
signalement Tracfin. Le virement mensuel de ou d’avion, passages aux péages… Si le fisc veut
son amant constituait aux yeux du fisc des vérifier vos dépenses et vos déplacements ou
revenus d’activité imposables comme bénéfi- si vous chauffez bien en hiver le logement
ces non commerciaux », explique Me Maud déclaré comme votre résidence principale, il a
Bondiguel. Cette contribuable a, compte tenu les moyens de le faire grâce à son droit de
des montants en jeu, fini par être redressée, communication. Les professionnels sollicités
mais elle soutient qu’il s’agit de libéralités ne encourent 10 000 € d’amende s’ils ne s’exé-
relevant pas de l’impôt sur le revenu. cutent pas.« Même les médecins ou les notaires,
Tracfin a transmis 2 337 notes entre 2009 et tenus au secret professionnel, doivent
6
hiérarchique de l’auteur
du contrôle (art. 12
de la loi du 10.8.18).
L’ÉCHANGE affirme avoir identifié plus de 80 % des per-
sonnes figurant dans ces fichiers. « Des clients
Cette possibilité n’était D’INFORMATIONS ont reçu des demandes de renseignements pré-
offerte auparavant qu’aux
contribuables faisant
AVEC L’ÉTRANGER cises. Le fisc leur demandait de confirmer l’exis-
l’objet d’un contrôle Au sein de l’Union européenne (UE), les pays tence de comptes en donnant leur numéro, la
sur place, plus poussé n’échangent pas uniquement des informa- banque et le pays », témoignent plusieurs avo-
(examen de la situation tions bancaires, ils se communiquent aussi cats. L’administration peut aussi adresser des
fiscale personnelle
et de la comptabilité). automatiquement les données disponibles demandes de renseignements à 160 pays. Nos
dans leurs bases sur les montants des salaires, voisins (Suisse, Luxembourg, Belgique…) en
des jetons de présence, des pensions, des pro- sont les premiers destinataires. ❁
U
n notaire chargé de régler de justifier les frais facturés. Celui-ci
la succession d’une vieille dame s’exécute et leur donne l’inventaire
demande à un commissaire-priseur complet. Une erreur fatale aux héritiers
un inventaire de ses meubles (mobilier, car le fisc peut remettre en cause le forfait
vaisselle, tapis…) pour estimer leur valeur. de 5 % s’il prouve que la valeur réelle des
Mais le notaire ne retient pas ce chiffre meubles dépasse ce montant. Ce qu’il
dans la déclaration de succession. Il indique fait en opposant le document
un montant moins élevé, en évaluant aux héritiers. Ces derniers tentent
les meubles forfaitairement à 5 % de d’échapper au redressement
la valeur des autres biens. Une pratique en contestant l’utilisation
autorisée par l’article 764 du code général du rapport de l’expert. Sans succès.
des impôts. Le notaire porte néanmoins Moralité : gare aux frais déduits.
au passif de la succession, les honoraires Le fisc peut vérifier le montant d’achats,
payés au commissaire-priseur. de travaux ou d’honoraires payés
Quand les services fiscaux se penchent auprès des professionnels (artisans,
sur la déclaration, ils sont alertés sur ces commerçants, professions libérales)
appointements et demandent à l’expert en usant de son droit de communication.
A
principale, par exemple, le fisc peut faire le
la retraite, un entrepreneur vend sa société et part à Bruxelles
avec son épouse, pour minorer l’impôt sur sa plus-value. Afin de rapprochement entre la déclaration du
crédibiliser son exil, il clôt ses placements financiers et donne ses bailleur qui bénéficie de la réduction et celle
biens immobiliers parisiens à ses enfants. Mais ses amis lui manquent du locataire. Si ce dernier, pour une raison ou
et sa femme veut profiter de son petit-fils. Le couple effectue donc des une autre, n’indique pas l’adresse du logement
allers-retours réguliers entre les deux capitales et passe 4 jours par comme étant sa résidence principale (si, par
semaine à Paris dans son ancien appartement, mis à sa disposition par exemple, le couple travaille à deux endroits
sa fille. Pour ne pas se faire repérer, ils paient leurs dépenses courantes différents ou continue à déclarer son ancienne
en liquide. Le fisc, alerté par les donations de biens immobiliers, a des adresse), le bailleur sera redressé ». À tort,
doutes sur la réalité de l’expatriation et demande à Thalys de lui fournir dans ce dernier cas.
l’historique des achats de billets de train par carte bancaire. Aucune
Certains programmes sont particulière-
trace de transactions, ceux-ci étant payés en liquide. Mais la SNCF
lui présente le relevé des points fidélité de la carte de ment surveillés, comme les investissements
monsieur, qui… faisait enregistrer chaque en Outre-mer ou dans le photovoltaïque, qui
voyage pour profiter des avantages ont amené leur lot de scandales et
« grand voyageur ». Le fisc requalifie, d’arnaques. Dans le collimateur,
alors, l’opération d’expatriation, on trouve aussi certains monta-
réclame l’arriéré d’impôt avec ges patrimoniaux, tels les « ces-
les intérêts et les pénalités pour abus sions à soi-même » (en réalité à
de droit et manœuvre frauduleuse. une structure que vous détenez).
Moralité : la vente d’une entreprise Bercy a ainsi recensé sur son site
et le départ à l’étranger offrent
(economie.gouv.fr/dgfip, onglet « le
deux bonnes raisons d’être contrôlé.
contrôle fiscal ») un certain nombre de
montages contraires à la loi, révélés
lors de contrôles fiscaux.
déclencher un contrôle, que votre dos- Le choix de vos conseils et des intermé-
sier en vaille la chandelle. « Les auto-entre- diaires à qui vous confiez vos placements et
preneurs passent souvent entre les mailles du votre patrimoine a aussi son importance.
filet, déplore Anne Guyot-Welke. Il nous « La réputation du conseil, de la banque, des
arrive de détecter des incohérences, mais les conseillers patrimoniaux joue indéniable-
sommes en jeu sont trop faibles pour qu’un ment vis-à-vis des contrôleurs, confirme
contrôle plus poussé soit engagé. » Le seuil de Me Barré. Si l’administration trouve des opéra-
ces affaires à faible rendement se situe, en tions qu’elle juge non conformes, parfois pour
fait, à 7 500 € de rappel de droits (circ. DGFIP des détails, cela la pousse à aller plus loin chez
du 5.12.17). d’autres clients. » Si vous êtes chef d’entreprise,
vous multipliez les risques d’être, un jour,
LA DÉFISCALISATION contrôlé sur votre patrimoine personnel car
les brigades de contrôle ont de plus en plus
DANS LE VISEUR souvent une approche globale des dossiers.
Vous êtes une cible intéressante pour le fisc si Enfin, vous êtes un bon candidat au contrôle si
vous avez fait un placement ouvrant droit à vous ne résidez pas en France ou détenez des
une réduction d’impôt (investissement loca- avoirs à l’étranger (voir encadré ci-contre).
tif Scellier, Pinel, Censi-bouvard, etc.). Vous dépendrez, alors, des services de la Direc-
L’administration va vouloir vérifier que vous tion des impôts des non-résidents (DINR). ❁
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garantis mais sujets à des fluctuations à la hausse ou à la baisse dépendant en particulier de l’évolution
des marchés financiers. La Carac s’engage sur le nombre d’unités de compte et non sur leur valeur.
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PLACEMENTS
sieurs mois, est bien là. Les perfor- Alors, les fonds en euros sont-ils en train de
mances de 2018, créditées sur les comptes rendre leur dernier souffle, comme l’annon-
en janvier 2019, sont en recul de 0,10 à cent certains observateurs ? Pas vraiment.
0,20 point et devraient se situer, en De nombreux assureurs ont, en effet, indi-
moyenne, aux alentours de 1,60 % net de qué qu’ils n’avaient pas servi à leurs épar-
frais de gestion. Une fois déduits les prélève- gnants l’ensemble des intérêts et gains qui
ments sociaux (de 17,20 %), les taux nets – leur revenaient. Ils ont, encore une fois, mis
avant impôts et sans tenir compte des frais ces bénéfices de côté afin de « ménager l’ave-
sur versements – devraient s’élever à 1,30 % nir », disent-ils. Les profits distribués ne tra-
environ. Malgré de tels rendements, les duisent pas précisément la richesse que ren-
fonds en euros restent en tête des place- ferment les fonds en euros.
Seuls les contrats actuellement commercialisés figurent dans ce tableau. Une fourchette de rendement est indiquée lorsque le taux varie selon l’encours
du contrat et / ou la part investie en unités de compte. * La banque n’a pas souhaité nous communiquer ses résultats. Nous les avons obtenus par ailleurs.
EN HAUSSE
Les rendements des fonds en euros
EN BAISSE des principaux contrats (suite)
STABLE Rendement du fonds en euros
Distributeur (assureur s’il est différent) /
Nom du ou des contrats 2017 2018 Évolution
sur 1 an
BONS DÉBUTS Gaipare (Allianz Vie) / Gaipare Selectissimo 2,65 % 2,50 %
POUR GARANCE Garance Mutuelle / Garance Épargne 3,10 % 3,10 %
ÉPARGNE
Generali / Himalia ; Xaélidia 1,96 % 1,75 %
Avec un rendement
de 3,10 %, Garance GMF / Altinéo ; Multéo 2,10 % 2,10 %
Mutuelle se place en tête HSBC France / HSBC Essentiel 2 1,76 % 1,67 %
du classement des fonds
en euros classiques pour HSBC France / HSBC Stratégie Patrimoine 2 2,25 % 2,15 %
la 2e année consécutive. La Banque postale (CNP) / Cachemire 2 De 1,85 à 1,97 % De 1,90 à 2,09 %
Ce fonds est toutefois
difficilement comparable La Banque postale (CNP) / Cachemire Patrimoine De 1,95 à 2,15 % De 2 à 2,18 %
avec ceux de la La Banque postale (CNP) / Solesio ; Vivaccio 1,25 % 1,25 %
concurrence, car il est
très récent et de taille La France mutualiste / Actépargne 2 ;
De 2,02 à 2,52 % De 2,01 à 2,51 %
modeste. S’il reçoit des Livret Jeun’Avenir ; Livret RM
versements importants, La Mondiale Partenaire / Terre de Vie De 1,75 à 2,05 % De 1,60 à 1,90 %
qui seront investis
dans des conditions LCL (Predica) / Acuity 2 De 1,70 à 1,85 % De 1,75 à 1,90 %
moins attractives, sa LCL (Predica) / LCL Vie Trop récent De 1,35 à 1,75 %
rémunération baissera
sensiblement. C’est, Le Conservateur / Conservateur Helios Sélection 2,45 % 2,27 %
en tout cas, un bon Maaf (Maaf Vie) / Winalto 1,85 % 1,85 %
point de départ.
Macif (Mutavie) / Actiplus Option 1,80 % 2,10 %
Macif (Mutavie) / Multivie 1,20 % 1,50 %
MACSF / RES Multisupport ; RES 2,40 % 2,20 %
LA MACSF Maif (Parnasse-Maif) / Nouveau Cap ;
TOUJOURS DANS Responsable et Solidaire
2,05 % 1,80 %
LA COURSE
MIF / Compte Épargne Libre Avenir ;
Le fonds en euros des 2,50 % 2,35 %
contrats RES figure, Horizon Euroactif
depuis 30 ans, parmi les MMA / MMA Multisupports De 1,51 à 2,01 % De 1,51 à 2,01 %
meilleurs du marché. Si
son rendement a encore
Nortia (CNP) / Canopia 1,67 % 1,72 %
baissé en 2018, il permet Nortia (Spirica) / Private Vie 1,70 % 1,60 %
de préserver le pouvoir Oradéa (Sogécap) / Oradéa Multisupport 1,45 % 1,45 %
d’achat de l’épargne.
Le portefeuille a PRO BTP / Multisupport Confiance 2,06 % 1,96 %
rapporté plus de 2,5 %, SMAvie BTP / Batiretraite MultiCompte 2,26 % 2,24 %
mais la mutuelle a choisi
de mettre une partie Société générale (Sogécap) / Ébène De 1,80 à 1,85 % De 1,80 à 1,85 %
des gains de côté, tout Société générale (Sogécap) / Érable Essentiel De 1,33 à 1,79 % De 1,33 à 1,79 %
en précisant que sa
provision n’avait plus Société générale (Sogécap) / Séquoia De 1,33 à 1,81 % De 1,33 à 1,81 %
vocation à augmenter. SwissLife / SwissLife Liberté Plus De 1,80 à 2,60 % De 1,50 à 2,50 %
Notez que ce contrat
est ouvert à tous les UAF Life Patrimoine (Prédica) / Alyss ; Lauris 1,70 % 1,60 %
souscripteurs, même Vie Plus (Suravenir) / Patrimoine Vie Plus 1,75 % 1,75 %
s’ils ne sont pas issus
du monde de la santé. Seuls les contrats actuellement commercialisés figurent dans ce tableau. Une fourchette de rendement est indiquée lorsque le taux varie
selon l’encours du contrat et/ou de la part investie en unités de compte.
x c l u s i f : + 2 , 3
Euro E
(2)
Boursorama est immatriculée auprès de l’Organisme pour le Registre des Intermédiaires en Assurance sous le nº 07 022 916
en tant que courtier en assurance.
PLACEMENTS FONDS EN EUROS
EURO EXCLUSIF
EN HAUSSE À BNP Paribas le rendement brut du reversé au plus tard dans les 8 ans qui sui-
fonds en euros s’est élevé à 3,20 % l’an der- vent la mise à l’abri. De ce fait, il ne profitera
Disponible dans
Boursorama Vie nier, avant frais de gestion (soit environ pas aux personnes qui résilieront leur
(géré par Generali 2,20 % après). Mais l’assureur a choisi de contrat dans les prochaines années, lors
Vie), ce fonds en n’en distribuer qu’une partie (de 1,45 à d’un retrait ou à la suite d’un décès. Pire : rien
euros est l’un des
rares à avoir
1,95 %, selon les contrats), et de continuer à ne dit que les assurés fidèles verront, un jour,
progressé en 2018. gonfler sa provision pour participation aux la couleur de l’argent.
À l’inverse de bénéfices. Cette dernière atteint près de Les établissements disposent d’une
ses concurrents, 5 milliards d’euros, soit l’équivalent de grande latitude pour utiliser leurs réserves.
il est librement
accessible, sans 5,36 points de rendement ! Le groupe ban- Ils peuvent en faire profiter uniquement cer-
contrainte caire n’est pas le seul à agir ainsi. Une majo- tains contrats. Une pratique fréquente
d’investissement rité de compagnies a indiqué avoir pour- consiste à doper le rendement des nouveaux
sur les unités de
compte. Sa gestion suivi le renforcement de ses réserves, sans pour faciliter leur commercialisation, au
est diversifiée, toujours en préciser les montants. détriment des plus anciens. Autre astuce :
avec une légère restituer une partie des réserves d’une main
dominante
L’ARGENT EN RÉSERVE
mais reprendre de l’autre une portion des
immobilière.
gains annuels, afin de les mettre à leur tour à
SERA-T-IL RESTITUÉ ? l’abri. Un stratagème tentant pour les assu-
reurs. Il faut dire que l’existence de réserves
Si ce comportement est susceptible de ren- abondantes leur est bénéfique. Cela leur
forcer la sécurité des fonds en euros et des évite d’immobiliser davantage de capitaux
assureurs, il pose aussi un sérieux problème propres pour garantir leur solvabilité.
d’équité (voir p. 42). L’argent placé en Quand donc cet argent reviendra-t-il aux
réserve est prélevé sur des gains constitués assurés ? La plupart des assureurs que nous
grâce à l’épargne des assurés. Il doit leur être avons interrogés se montrent peu diserts.
(1)
Tout investissement en unités de compte est soumis aux fluctuations des marchés financiers (sous conditions)
(3)
SÉRÉNIPIERRE
RESTE AU Ils sont même incapables d’indiquer le crainte de ces derniers ? Une remontée des
SOMMET niveau de réserve qu’ils souhaitent atteindre taux d’intérêt des obligations dans lesquelles
Comme en 2017, pour protéger leurs portefeuilles. Le jour où sont investis environ 80 % des fonds en euros.
Sécurité Pierre ces gains seront reversés aux assurés est Un scénario susceptible de faire plonger la
Euro est bien hypothétique. « Nous utiliserons cette réserve valeur des titres détenus (achetés à une
classé. Son secret ? lorsque les taux d’intérêt des obligations période où les obligations rapportaient
Le fonds est investi
à près de 80 % en remonteront, comme le veut la Banque de moins) et donc de menacer la sécurité des
immobilier aussi il France », indique Jean Berthon, président de sociétés d’assurance vie.
profite de rende- l’association d’épargnants Gaipare. Seul Quoi qu’il en soit, tous les établissements
ments plus élevés
que ceux des souci, « si les taux restent durablement bas, sont loin de suivre la même stratégie. À
obligations. comme on le voit au Japon depuis plus de l’Afer, par exemple, « il a été décidé de ne pas
Attention, il n’est 25 ans, cette réserve ne permettra pas indéfini- doter la réserve l’an dernier et de distribuer
pas adapté aux
épargnants en
ment de soutenir les rendements distribués », tous les bénéfices, sans toutefois reprendre ce
quête de sécurité : observe Guillaume Leroy, actuaire associé du qui avait été mis de côté les années précéden-
on ne peut cabinet d’actuariat Prim’Act. tes », explique Gérard Bekerman, son prési-
l’alimenter qu’avec dent. L’association d’épargnants a pu servir
de nouveaux
GARE À LA REMONTÉE
versements, 35 % un taux net de 2,25 %, permettant de com-
seulement des penser l’inflation après paiement des prélè-
sommes versées
peuvent y être DES TAUX D’INTÉRÊT vements sociaux. À la MIF, remarquée
depuis plusieurs années pour le niveau de
abritées et 50 % de
l’épargne doit être Difficile de jeter la pierre aux seules compa- ses rendements, une partie des gains a été
dirigée vers des gnies d’assurances qui constituent des réser- mise de côté, mais avec modération, afin de
unités de compte. ves. Elles sont incitées à la prudence depuis distribuer aux assurés un gain net de 2,35 %
C’est beaucoup !
plusieurs années par la Banque de France et supérieur à l’inflation. « Cela illustre la déter-
l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolu- mination de la MIF à augmenter le pouvoir
tion (ACPR), leurs organismes de tutelle. La d’achat de l’épargne, en dépit d’un climat
En 2018, le taux de
rendement du support
en euros s’est élevé à
2,21%(1)
Et jusqu’à
3,09%(1)
pour la part du versement, d’un montant minimum de
10 000 €, ou de l’arbitrage, d’un montant minimum
de 2 500 €, qui était investie sur le support en euros
dans le cadre de l’opération Aviva Multi Bonus 2018,
moyennant l’investissement de 50% minimum de
ce versement ou de cet arbitrage sur des supports
en unités de compte non garantis en capital(2).
(1)
Taux de rendement pour l’année 2018 du support en euros Aviva Actif Garanti nets de frais de gestion annuels du contrat Evolution Vie qui
s’élèvent à 0,60%, bruts de prélèvements sociaux et fiscaux dus selon la législation en vigueur et hors coût éventuel de la garantie optionnelle
cliquet décès. Les taux servis peuvent différer du taux de rendement des actifs du fonds général.
(2)
Avertissement : Les unités de compte comportent un risque de perte en capital. L’assureur ne s’engage que sur le nombre d’unités de
compte mais pas sur leur valeur. La valeur de ces unités de compte qui reflète la valeur d’actifs sous-jacents n’est pas garantie mais est
sujette à des fluctuations à la hausse comme à la baisse, dépendant en particulier de l’évolution des marchés financiers.
Evolution Vie est un contrat d’assurance vie de groupe à adhésion facultative de type multisupport souscrit par l’ADER (Association pour le
Développement de l’Epargne pour la Retraite, régie par la loi du 1er juillet 1901, 24-26 rue de la Pépinière 75008 Paris) auprès d’Aviva Vie (Société
Anonyme d’Assurance Vie et de Capitalisation au capital de 1 205 528 532,67 €. Entreprise régie par le Code des assurances. Siège social : 70
avenue de l’Europe 92270 Bois-Colombes. 732 020 805 RCS Nanterre) et commercialisé par JDHM Vie.
Assurancevie.com est la marque dédiée à la distribution de produit d’assurance sur internet de JDHM Vie, société de courtage en assurance de
personnes. SAS au capital de 2 200 000 €, dont le siège social est situé 13 rue d’Uzès – 75002 Paris. Elle est immatriculée au Registre du Commerce
et des Sociétés de Paris sous le n°478 594 351, ainsi qu’à l’ORIAS (www.orias.fr) sous le n°07 004 394. CIF n°E008169, membre de l’ANACOFI-CIF.
Document non contractuel à caractère publicitaire à jour au 24/01/2019.
PLACEMENTS FONDS EN EUROS
économique maussade, détaille Olivier hausse. C’est, par exemple, le cas aux Caisses
Sentis, directeur général de la société d’Épargne, où les rendements ont grimpé de
mutualiste. Avec la reprise de l’inflation, il 0,10 à 0,15 point, mais demeurent à un niveau
était essentiel de protéger l’épargne avec un très faible : 1,10 % pour les produits grand
taux réel positif. » Peu d’assureurs partagent public, et jusqu’à 1,85 % pour ceux destinés
cette préoccupation. aux personnes les plus fortunées. Le Crédit
mutuel Arkéa joue la carte de la stabilité, avec
UN CLASSEMENT
un rendement de 1,20 % pour le grand public,
et jusqu’à 1,85 % pour le haut de gamme, tout
SANS SURPRISE comme Société générale (de 1,33 à 1,85 %).
BNP Paribas, qui avait délivré les rendements
Les résultats des fonds en euros classiques parmi les plus élevés en 2017, délivre un taux
ne présentent pas de grands changements : qui reste supérieur à la concurrence (de 1,45 à
les contrats les plus performants de ces der- 1,95 %), mais affiche une baisse de 0,15 point
nières années restent globalement dans le sur l’année précédente.
haut du podium en 2018, à l’exception de
DE GRANDS ÉCARTS
Dynavie (Groupe Monceau), qui voit son
taux chuter assez lourdement à cause de la
baisse des marchés d’actions. Le record est
encore une fois détenu par Garance Épar-
SUR INTERNET
gne, de Garance Mutuelle, qui verse un gain Les fonds en euros des contrats vendus sur le
de 3,10 %, mais sur un actif de petite taille. Net connaissent des destins différents. Si ceux
Dans le bas du classement, on retrouve les garantis par Suravenir voient leurs profits se
fonds en euros des filiales des banques, bien maintenir au même niveau que l’année pré-
que certains d’entre eux soient en légère cédente (2 % pour Suravenir Rendement),
Mettre de côté
ses bénéfices pose un
problème éthique
Nous ne sommes pas favorables à la constitution d’une provision
pour participation aux bénéfices, car cela consiste à différer dans le
temps le versement des rendements revenant aux assurés. De ce fait,
ceux qui en profitent ne sont pas toujours ceux que l’on a privés de gain
quelques années plus tôt. Ce qui pose un problème éthique, d’autant
qu’il existe une multitude de moyens pour ne jamais restituer l’argent.
Nos pratiques ne constituent pas, comme certains le laissent penser,
un déni de mutualisation entre les générations d’assurés. Cette
‚‚
politique se traduit chez nous par un rendement plus volatil, et nous
avons particulièrement subi, l’année dernière, la baisse des marchés
boursiers. Toutefois, nos sociétaires ont la certitude d’avoir bien reçu
GILLES DUPIN, président tous les gains qui leur revenaient au fil du temps, et à long terme,
LYODOH KANEKO
ce n’est pas le cas des produits estampillés ses. Ils bénéficient d’une gestion non
Generali. La performance du fonds Euros- conventionnelle et leur accès est limité. Ils
sima de ce dernier s’érode encore, à 1,65 %, ne peuvent recevoir que des sommes issues
après avoir fortement baissé l’année précé- de nouveaux versements (les arbitrages
dente à 1,77 %. Moins répandus, les contrats dans leur direction sont rarement possibles)
garantis par Spirica, filiale du Crédit agricole, et il faut que ceux-ci soient orientés vers des
reculent de 0,10 point, à 1,90 %. À noter : la supports en unités de compte, donc à risque.
bonne tenue du fonds Euro-Exclusif de
FONDS ALTERNATIFS :
Boursorama Banque, proposé uniquement
dans cet établissement, dont le taux est passé
de 2,10 à 2,31 %. Il se hisse désormais parmi
les meilleurs fonds en euros librement acces-
L’IMMOBILIER EN TÊTE
sibles (sans obligation d’investissement sur Dans la catégorie des fonds alternatifs, ceux
les unités de compte). à dominante immobilière sont gagnants,
Les fonds en euros dits « alternatifs » en particulier Sécurité Pierre Euro de Pri-
connaissent également des fortunes diver- monial et Suravenir, qui a servi un rende-
ment de 3,20 % en 2018, après 3,40 % en
→Zoom
2017. Un quasi-exploit, d’autant qu’une
partie des gains a été mise à l’abri et n’a donc
pas été distribuée cette année. « Nous dispo-
sons de l’équivalent de 1,6 point de rende-
LA BAISSE N’EST PAS TERMINÉE ! ment en réserve pour mieux affronter l’ave-
L
es professionnels sont pessimistes : la chute de rendement nir », précise Bernard Lebras, président de
des fonds en euros devrait se poursuivre en 2019 (ils antici- Suravenir. Le fonds Netissima de Generali
pent de – 0,1 à – 0,2 point). Les actifs en euros renferment Vie, lui aussi investi dans la pierre et princi-
toujours des obligations anciennes offrant de généreux coupons, palement disponible sur internet, voit sa
mais leur part diminue avec l’arrivée à échéance de ces titres qui performance augmenter, passant de 2,10 %
sont réinvestis dans des obligations rapportant moins de 1 % par en 2017 à 2,25 % en 2018. Les fonds en euros
an. Si l’on ajoute les revenus du portefeuille et les sommes issues dits « opportunistes », qui se laissent une
des nouveaux versements, ce sont de 10 à 20 % des fonds en grande liberté d’investissement, conti-
euros que les assureurs doivent rediriger chaque année. Une nuent à délivrer des performances large-
bonne tenue des marchés boursiers en 2019 permettrait de limi-
ment supérieures à la moyenne. Chez Spi-
ter l’érosion (la plupart des fonds en euros détiennent de 5 à 10 %
d’actions), mais cela ne suffirait pas à inverser la tendance. Seule rica, Euro Allocation Long Terme a
consolation : l’inflation étant attendue en léger repli, le pouvoir rapporté 2,90 %, et Suravenir Opportunité
d’achat de l’épargne devrait être mieux protégé qu’en 2018. 2,80 %, un taux stable par rapport à l’année
précédente. Tous deux sont surtout dispo-
Évolution des fonds en euros et de l’inflation depuis 10 ans nibles dans les contrats en ligne.
4% 3,70 % ■ Rendement moyen ■ Inflation Enfin, les fonds en euros dits « dynami-
PRÉVISION 2019 ques » ou « à gestion active » ont subi de
3% 0,50 point plein fouet la baisse des marchés d’actions
de gain de pouvoir
d’achat grâce aux sur l’année (le CAC 40, hors dividende, a
fonds en euros perdu plus de 10 % en 2018). Ils sont consti-
2%
1,50 % *
tués de fonds en euros classiques et de sup-
ports diversifiés pilotés de manière à éviter
1% toute perte en capital. Si ce mécanisme a
Source : FFA et ACPR
1 %*
bien fonctionné l’an dernier, les perfor-
0,10 % mances sont cependant très variables, puis-
2009 2019 qu’elles vont de 0 % pour Target Plus, de Pri-
* Estimations Le Particulier. monial (après 4,05 % en 2017) à 1,44 % pour
Elixence, de Generali. ■
02
être nombreuses pour les néophy- « Pour se faire une première idée de ce
tes. Suivez le guide ! qu’il va pouvoir construire, le futur
01
maître d’ouvrage peut se rapprocher ÉVALUEZ LA
du conseil d’architecture, d’urba- TOPOGRAPHIE DU TERRAIN
COMMENCEZ nisme et de l’environnement [CAUE, La topographie de votre parcelle est
PAR DÉFINIR VOTRE PROJET Ndlr] de son département », suggère primordiale : c’est l’un des princi-
Vous êtes plus sensible à l’architec- Dany Feuillette, conseillère natio- paux critères susceptibles d’influer
ture contemporaine ou à celle de fac- nale du Conseil national de l’ordre sur le coût de votre opération. Ainsi,
ture plus classique ? Vous souhaitez des architectes (CNOA). Pour trouver un terrain très petit – une « dent
STOCK ADOBE
une grande surface ou vous envisagez le CAUE le plus proche, allez sur le site creuse » – entre deux immeubles, par
de commencer par une petite, quitte internet de la Fédération nationale, à exemple, ou biscornu va complexi-
03
tructure. Certains projets ont avorté partenariats à l’Agence qualité cons-
car le prix des fondations était le truction (AQC). Pour en avoir le cœur
FAITES RÉALISER même que celui de la maison », net, faites réaliser une étude de sol
UNE ÉTUDE DE SOL témoigne Éric Lamaire, président par un bureau spécialisé. « Elle vous
La nature du terrain est un autre fac- de LCA-FFB Hauts-de-France. coûtera entre 2 000 et 3 000 €, mais
teur susceptible de majorer, parfois Certains indices peuvent être décelés vous limiterez les risques », souligne
sensiblement, le coût de votre opé- à l’œil nu. Ainsi, un terrain très ver- Frédéric Henry. La récente loi Élan
ration. Par exemple, un sol argileux doyant peut révéler un tréfonds prévoit de rendre l’étude de sol obli-
gatoire en présence d’argiles gonflan-
05
tes. Les modalités de cette disposition
restent à préciser dans un futur
décret. Si le vendeur du terrain est
BUDGÉTEZ L’ASSURANCE d’accord, vous pouvez faire inclure,
DOMMAGES-OUVRAGE OBLIGATOIRE dans l’avant-contrat, une condition
La garantie décennale souscrite par le professionnel est complexe à suspensive portant sur le résultat de
mettre en œuvre. La loi vous oblige à prendre une assurance dom- l’étude de sol.
06
mages-ouvrage (DO). Valable 10 ans, elle vous permet, en cas de sinistre
relevant de la décennale, d’être indemnisé rapidement sans attendre
que les experts ne se prononcent sur la responsabilité de chaque inter- CHOISISSEZ
venant. Même si elle est chère (de 7 000 à 8 000 € au minimum), ne faites LE BON CONTRAT
pas l’économie de la DO : vous ne bénéficieriez plus de la protection du Lorsque vous faites construire, vous
contrat de construction de maison individuelle (CCMI) et vous risque- pouvez signer deux principaux
riez d’avoir des difficultés à trouver un acquéreur si vous vouliez reven- types de contrat : le contrat de
dre votre maison dans les 10 ans suivant son achèvement. construction de maison individuelle
(CCMI) et le contrat de maîtrise
LA LOI
RÉGLEMENTE
d’œuvre. Vous signez le premier
LES APPELS un site qui vous aide à sélectionner
lorsque vous faites appel à un DE FONDS un architecte dans votre région.
constructeur qui ne fournit pas le ter-
rain (en cas de construction avec EN FONCTION Vous signez alors un contrat de maî-
trise d’œuvre avec l’architecte. « Il est
fourniture de terrain, vous êtes sou-
mis au régime de la vente en l’état
DE L’AVANCÉE moins encadré par la loi que le CCMI,
mais le conseil de l’ordre a un contrat
futur d’achèvement, Véfa). Régi par DU CHANTIER type qui prévoit, notamment, un
la loi du 10.12.90, codifiée aux arti- engagement sur le prix et sur les
cles L 231-1 et suivants du code de la délais », souligne Adrien Martin.
07
construction et de l’habitation, le
CCMI est très protecteur. Vous béné- pas des maisons témoins : demandez
ficiez d’une garantie de livraison à à visiter des réalisations récentes N’ANTICIPEZ
prix et délais convenus. Par ailleurs, ou en cours de construction. À noter JAMAIS LES APPELS DE FONDS
le professionnel est dans l’obligation que le sitelebonconstructeur.fr pro- Lorsque vous faites construire une
d’être assuré au titre de sa responsa- pose, pour chaque département, une maison, vous payez en plusieurs fois :
bilité professionnelle et décennale. liste de professionnels considérés vos paiements sont échelonnés en
Ce n’est pas, pour autant, une raison comme fiables. Si vous souhaitez fonction de l’avancement des tra-
pour vous engager les yeux fermés. évoluer dans un habitat résolument vaux, sans pouvoir dépasser un
Consultez, lorsque c’est possible original et contemporain, il faudra pourcentage du prix convenu. Par
(tous les professionnels ne les vraisemblablement faire appel à un exemple, dans un CCMI, la loi limite
publient pas), les comptes du architecte. « Contrairement à une le versement des fonds à 15 % du coût
constructeur avec lequel vous envi- idée reçue, la maison d’architecte global de l’opération à l’ouverture du
sagez de contracter, et vérifiez l’exis- n’est pas l’apanage d’une clientèle for- chantier, 25 % à l’achèvement des
tence d’éventuelles procédures col- tunée. On construit pour des primo- fondations, 40 % à l’achèvement des
lectives. Des sites payants, comme accédants qui ont des budgets entre murs… À chaque appel de fonds, ren-
infogreffe.fr, peuvent vous fournir 120 000 et 150 000 € », assure Adrien dez-vous sur place et vérifiez, en
ces informations. Ne vous contentez Martin, cofondateur d’Archidvisor, compagnie du chef de chantier ou de
l’architecte, que l’avancement des
travaux corresponde bien aux fonds
→Zoom réclamés. Même si le constructeur
insiste, n’anticipez pas ses appels.
Vous risqueriez de vous retrouver
DES ARCHITECTES CONSTRUCTEURS avec une maison pas terminée, mais
C
payée en totalité.
08
réé en 1981, le réseau les Architecteurs compte aujourd’hui
300 membres répartis en 100 sociétés. Leur spécificité : offrir
la double casquette d’architecte et de constructeur. En effet,
architectes diplômés, ils sont aussi contractants généraux, comme NE BÂCLEZ PAS
un constructeur de maisons individuelles. Lorsque vous faites appel LA RÉCEPTION DES TRAVAUX
à eux, vous signez un contrat de construction de maison individuelle Une fois les travaux achevés, vous
(CCMI). Vous bénéficiez, ainsi, d’une réalisation d’architecte clés devez en assurer la réception, c’est-à-
en main, à prix et délais garantis. Si le budget moyen des projets dire constater par écrit que la maison
des Architecteurs est de 250 000 €, il est possible de faire appel à eux et ses équipements sont conformes à
dès 120 000 €. Vous pouvez aussi recourir aux membres du réseau ce qui était prévu. Si ce n’est pas le cas,
pour des projets d’extension, de surélévation ou encore de rénovation vous devez formuler des réserves sur
intérieure d’un appartement ou d’une maison. Vous aurez, là aussi,
le procès-verbal de réception. Si vous
une prestation clés en main, sans mauvaises surprises.
avez signé un CCMI et que vous avez
procédé à la réception sans l’aide d’un
‚‚
Il lui restait donc 170 000 €, honoraires compris, pour construire ma maison.
ForumConstruire.com. Si, à l’issue Pari tenu ! Je dispose, aujourd’hui, d’une demeure lumineuse avec une pièce
des 8 jours, aucune réserve n’est for- à vivre de 46 m² tout en baies vitrées et trois belles chambres. Les prestations
mulée, vous versez le solde de l’opéra- sont originales et les matériaux de qualité, comme je le souhaitais, avec
tion (5 % au maximum) au construc- un escalier en béton brut et un sol en résine sur une chappe anhydride.
teur. Dans le cas contraire, consignez
la somme chez un notaire ou à la VALÉRIE C.-B.
Caisse des dépôts et consignations en propriétaire d’une
attendant les réparations. maison de 117 m²
09
à Saint-Erblon (35)
GARANTIES :
SURVEILLEZ LES DÉLAIS
Après votre installation vous béné-
ficiez de 3 garanties :
10
ment des planchers, fissures impor- qu’ils doivent s’acquitter de la taxe
tantes, défaut d’étanchéité… d’aménagement. Or, elle peut attein-
Le point de départ de ces différentes BUDGÉTEZ dre 10 000 €. » Et n’oubliez pas que
garanties court à partir du jour de la LES FRAIS ANNEXES vous devrez faire paysager votre jar-
réception des travaux (voir point 8) : « Les “à-côtés” représentent environ din ; un budget qui peut vite se révéler
ne laissez pas passer le délai ! À noter 10 % du coût de la construction, hors élevé (voir le n° 1148 du Particulier,
que, pour faire jouer ces garanties, terrain. Il faut donc se laisser une p. 50 et 51). De plus, vous devrez sous-
vous devez envoyer une lettre marge de manœuvre lorsqu’on met crire des contrats d’entretien ou de
recommandée avec avis de récep- au point son plan de financement », maintenance pour vos équipements :
tion au constructeur ou à l’architecte, avertit Thomas Modolo. Ainsi, sou- pompe à chaleur ou chaudière, VMC,
en spécifiant les désordres constatés. vent, les maîtres d’ouvrage ignorent panneaux solaires… ■
ABSENCE DE JUSTIFICATIFS
Recevoir un commandement de payer avec
menace d’expulsion a été un vrai choc.
Quand vous n’avez jamais eu affaire à la jus-
tice, essuyer ce genre de courrier, puis la visite
des huissiers, c’est traumatisant. Les grosses
agences ont leurs propres services juridiques,
elles ont l’habitude de ce genre de dossier.
Moi j’ai passé des nuits blanches à essayer de
comprendre comment tout cela fonction-
nait et à préparer ma défense.
Nous avons saisi la commission départe-
mentale de conciliation qui a constaté, en
octobre 2016, que l’agence n’était pas en
mesure de justifier le détail
des charges réclamées.
Être menacé L’été suivant, nous avons
été assignés. Et un an plus
d’expulsion tard, le 26 juillet 2018, le
pour des tribunal d’instance de
Juvisy-sur-Orge nous a
prix ? En gonflant les sommes prélevées sur bulletins de paie semblent exorbitants au regard de certains prélève-
les bulletins des salariés portés, voire en ments, et les explications des entreprises sont peu convaincantes »,
créant des lignes de prélèvement indues... explique cet avocat parisien. Les salariés mécontents se sont
La personne qui exerce une activité en por- regroupés en association, la Fedep’s, qui propose d’accompagner
tage reçoit, comme tout salarié, une feuille de les salariés victimes et tient à jour une liste des entreprises poten-
paie récapitulant les différentes charges tiellement concernées (fedeps.fr). Deux enquêtes préliminaires
sociales et patronales. Mais, à la différence ont été ouvertes aux parquets de Nanterre et de Paris.
d’un salarié classique, le salarié porté voit sa
L
reporter l’avantage du CICE également »,
affirme Isabelle Amrhein qui précise que le a négociation collective est active dans le secteur du portage
salarié est en droit de le réclamer pendant salarial. En 2018, pas moins de 4 avenants ont été ajoutés
à la convention collective du 4 mars 2017. Les partenaires
3 ans. Depuis le 1 er janvier 2019, le pro-
sociaux réfléchissent à la manière de rendre la conversion des
blème ne se pose plus car le CICE est trans- honoraires en salaire plus lisible et plus transparente. Le syndicat
formé en baisse de charges patronales des Professionnels de l’emploi en portage salarial (Peps) étudie
d’assurance maladie sur les salaires infé- la possibilité d’indiquer un taux de transformation, c’est-à-dire
rieurs à 2,5 fois le Smic (3 803,17 € brut par le taux du revenu net par rapport à la facturation. Avec cet outil,
mois pour 2019). La mesure va bénéficier les salariés auraient une visibilité immédiate de leur revenu dès
automatiquement aux salariés portés. « Les qu’ils facturent un client. Enfin, à la demande de la Fédération
baisses de charges vont augmenter mécani- des entreprises de portage salarial (Feps), un groupe de travail se
quement leurs salaires. Le taux des charges réunit régulièrement sous la houlette de l’Association française
patronales est ainsi de 50,68 % pour un de normalisation (Afnor) pour tenter de rédiger une norme.
salaire brut de 5 973 € et de 42,61 % pour un
salaire brut de 3 155 € », se réjouit Serge
Bonnet, président de Cadres en mission, tage salariale et cette dernière doit inscrire
une importante société de portage salarial. le règlement au crédit du compte d’activité
du salarié. Le compte d’activité est un élé-
ment capital de la relation entre le salarié
L’IMPORTANCE DU porté et l’entreprise de portage. Elle doit le
COMPTE D’ACTIVITÉ lui communiquer une fois par mois. Sur ce
document, on trouvera obligatoirement : le
Pour vérifier s’il y a eu une surfacturation, il versement effectué par le client au titre de la
faut consulter le compte d’activité, un docu- rémunération des prestations, le détail des
ment riche d’enseignement. Lorsqu’un frais de gestion, les frais professionnels, les
salarié porté effectue une prestation chez prélèvements sociaux et fiscaux, la rémuné-
un client, celui-ci paie l’entreprise de por- ration nette et le montant de l’indem-
‚‚
salarié. La polémique en cours données, je choisirai de rester ou des frais de fonctionnement, les
concernant l’éventuelle surfactura- non dans l’entreprise. Avec le recul, mécanismes de participation…
tion des salariés portés risque de les éléments à prendre en considé- Autant d’éléments qui me semblent
causer du tort à la profession. ration pour choisir sa société de plus importants au quotidien que
Néanmoins, elle permet de répon- portage ont évolué. Il y a quelques les seuls frais de gestion.
pallier les lacunes de la loi, de façon plus ou Coursaget, avocat du Cabinet Ayrton Avo-
moins heureuse… cats. Il poursuit en précisant que les entrepri-
Lorsque la société de portage prélève des ses de portage ayant le droit de répercuter les
sommes qui correspondent à la réalité éco- charges sur les salariés, l’escroquerie est déli-
nomique mais n’apparaissent pas sous le cate à prouver. « On peut avoir des indices,
bon intitulé ni au bon endroit, il s’agit d’une des soupçons, mais comme certaines taxes
maladresse qu’elle doit corriger au plus vite, sont calculées l’année n par rapport aux
mais le salarié n’est pas lésé. C’est le cas lors- résultats de l’année n-1, l’opération est un vrai
que la CVAE est prélevée sur le bulletin de casse-tête. Il faut distinguer la fraude de la
paie alors qu’elle doit figurer sur le compte réelle difficulté à fixer leur montant précis »,
d’activité. « Pour ma part, je n’ai pas vu de explique cet avocat parisien.
pratiques frauduleuses mais plutôt des pra-
ASSAINIR LE SECTEUR
tiques litigieuses qui disparaissent peu à peu.
La profession apprend en marchant et les
entreprises de bonne foi corrigent leurs La profession a encore du ménage à faire
erreurs. Certaines continuent néanmoins à dans ses pratiques. L’État pourrait l’y aider
prélever des cotisations pour le fonctionne- en prévoyant des conditions d’application
ment d’un comité d’entreprise (CE) en spécifiques, à chaque fois qu’il légifère dans
l’absence de CE. Les syndicats doivent un domaine qui impacte les salariés portés.
s’emparer de la question et défendre les inté- « On pourrait aussi imaginer qu’une seule
rêts des salariés », explique Franck Mikula. Urssaf contrôle les entreprises de portage, à
Avant de choisir une société de portage, il l’instar de ce qui est prévu avec le Cesu à
reste néanmoins indispensable d’être atten- Saint-Étienne pour les emplois à domicile »,
tif aux prestations proposées. « Le salarié propose Franck Mikula. Cela permettrait
doit absolument comparer les offres en se d’avoir une Urssaf experte sur le secteur et
basant sur les frais de gestion, les autres frais, une application uniforme des textes pour
les charges, les prélèvements sociaux et fis- tous les salariés et les entreprises de portage,
caux, et demander des détails pour toutes les quelle que soit leur implantation. De quoi
lignes fourre-tout », conseille Me Christian établir une concurrence plus saine. ■
25 OUTILS INNOVANTS AU
SERVICE DES ENTREPRENEURS
Les nouvelles technologies permettent aujourd’hui de développer des sites et des
applis répondant aux attentes des micro-entrepreneurs et des indépendants. Nos
solutions préférées, simples, intuitives et moins chères que les services traditionnels.
❁ AURÉLIEN FERRON ET PAULINE JANICOT
certains peuvent se contenter d’un compte aux questions de nos clients », précise Alexan- sonnelles des profession-
nelles. Les micro-
courant réservé à l’activité de leur entreprise dre Prot, l’un des fondateurs de Qonto. entrepreneurs pourraient
(voir ci-contre), les entrepreneurs trouveront En plus du compte bancaire, ces fintechs même en être dispensé,
des avantages à ouvrir un compte sur ces pla- proposent une panoplie de services inno- tant que leur chiffre
teformes de nouvelle génération. Tout vants pour les entrepreneurs. Elles les d’affaires n’excède pas
d’abord, la tarification y est simple et transpa- aident, par exemple, à créer leur entreprise, 10 000 €, 2 années
consécutives (art. 12
rente. Le compte est gratuit chez N26, et les à visualiser leurs dépenses et leurs recettes, du projet de loi Pacte).
autres fintechs et néobanques proposent un ou encore à calculer leurs taxes et cotisations
forfait mensuel tout compris, à partir de sociales selon leur statut. Il est aussi possible,
4,90 € par mois pour les micro-entrepreneurs sur leur site ou leur application mobile,
6 comptes bancaires
Établissement
Tarif
Nom du compte
N26 Gratuit
N26 Business
Qonto 9 €/mois HT
Solo
d’émettre des factures, d’éditer des des services sur mesure qui facilitent la vie des
contrats, ou même de relancer les clients en professionnels libéraux », expose Adrien
cas de retard de règlement. La majorité de Touati, son fondateur.
ces start-up fournit aussi un terminal de
Néobanques : paiement et permet de recevoir des règle- COMPTABILITÉ
quelles ? ments dans de nombreuses devises. « Ces
DES EXPERTS À DISTANCE
garanties fintechs ont été développées par des entre-
preneurs qui connaissent bien les besoins ÇA COMPTE POUR MOI, CLEMENTINE, DOUGS,
Boursorama, Manager bancaires des professionnels », estime Frédé- ECL DIRECT, LIVLI, WITY… De plus en plus de
One et N26 sont des ban- ric Perrin, associé du cabinet Elton Consul- cabinets d’expertise comptable ont éli-
ques. En cas de faillite,
leurs clients, sociétés ou ting. Qonto et Manager.one, qui ciblent miné le papier. La relation entre l’entrepre-
particuliers, bénéficie- autant les indépendants que les petites et neur et son comptable passe alors par une
raient de la garantie des moyennes entreprises, ont développé des interface en ligne directement reliée au
dépôts de 100 000 € (par outils destinés à simplifier la gestion des compte bancaire professionnel. Il suffit à
client et par établisse-
ment). D’autres néoban-
tâches administratives. Chez Qonto, par l’entrepreneur d’y glisser ses justificatifs
ques ont le statut d’éta- exemple, les notes de frais de chaque colla- (factures, notes de frais...), scannés ou pho-
blissement de paiement borateur détenant une carte de paiement tographiés avec son smartphone, pour
(Qonto) ou d’agent pres- peuvent être gérées sans délai par un admi- avoir accès à un tableau de bord mis à jour
tataire de services de paie- nistrateur (dirigeant ou directeur financier), en temps réel. La plupart de ces solutions
ment (Anytime, Shine).
Les dépôts des clients et un module permet de récupérer la TVA en proposent aussi des outils de facturation
sont cantonnés dans une quelques clics. Pour faire gagner du temps à (devis…) et envoient des alertes aux échéan-
banque classique. Si cette ses clients médecins, Manager.one leur pro- ces. « Cela représente un gain de temps pour
dernière faisait faillite, pose de simplifier leur comptabilité en auto- l’entrepreneur comme pour le comptable
ils profiteraient aussi du
mécanisme de garantie.
matisant, pour chaque acte réalisé, le rap- qui peut alors se concentrer sur le conseil »,
prochement entre les honoraires et les affirme Maximilien Saint-Dizier, cofonda-
remboursements de la Sécurité sociale. teur de Clementine. D’où une tarification
« Nous souhaitons continuer à développer attractive (à partir de 50 €/mois), jusqu’à
moitié moins chère que celle d’un cabinet en ligne donne des réponses quasi immédia-
en dur. Le coût intègre, bien sûr, la gestion tes. Alors que les salariés paient générale-
des déclarations fiscales (TVA, résultats…). ment moins cher que les indépendants, Alan
n’applique pas de différence tarifaire, et
ASSURANCE donne la possibilité de rompre son contrat à
tout moment, après 12 mois.
PLUS BESOIN
DE RENDEZ-VOUS AUTRES SERVICES
Pour répondre aux problématiques d’assu-
rance des entrepreneurs (responsabilité TOUT DEPUIS SON MOBILE
civile professionnelle, assurance de Dans une entreprise d’au moins un salarié, il
locaux…), des courtiers comme +SIMPLE ont peut être avantageux de mettre en place un
développé des solutions permettant de plan d’épargne salariale. Les primes (intéres-
souscrire et gérer ses contrats à distance. Il sement et participation) sont exonérées de
suffit de renseigner le numéro Siret de forfait social depuis le 1er janvier 2019. Dans
l’entreprise (ou son nom) pour accéder à des ce domaine, YOMONI, spécialiste de la ges-
offres adaptées à son secteur d’activité. Créé tion pilotée en assurance vie, ou EPSOR, une
en 2016, l’assureur ALAN, lui, se concentre sur start-up angevine, peuvent simplifier la
la complémentaire santé. « Les acteurs tradi- tâche des entrepreneurs. De la souscription
tionnels s’intéressent peu aux free-lances et du contrat aux investissements, elles per-
aux petites entreprises », constate Jean-Char- mettent de tout faire à distance.
les Samuelian, cofondateur de la compagnie. De même, il est désormais possible de
Chez Alan, tout se fait en ligne ou depuis un simplifier et automatiser la gestion de la
smartphone : souscrire un contrat, prendre paie (avec PAYFIT), des devises (avec IBAN-
ses factures en photo pour les transférer ins- FIRST et KANTOX), des titres-restaurants
tantanément, recevoir des notifications à (grâce à LUNCHR ou RESTO FLASH) et la ces-
chaque remboursement… Le service clients sion de factures (avec FINEXKAP). ■
TROTTINETTE ÉLECTRIQUE,
HOVERBOARD… PRUDENCE !
En attendant la future loi d’orientation des mobilités, la réglementation concernant
les nouveaux engins de déplacement reste floue. Les usagers doivent pourtant
s’interroger sur leurs responsabilités, en matière de circulation comme d’assurance.
❁ PASCAL FRASNETTI
auto pour garantir les risques liés à l’usage n’êtes pas satisfait de l’offre de votre assureur
de votre trottinette ou de votre hoverboard ou s’il ne vous propose aucune solution, vous
électriques. Mais ce n’est pas toujours aussi pouvez vous tourner vers Luko (get-
simple. Toutes les compagnies d’assurances luko.com). Cet assureur distribue un contrat
n’ont pas encore communiqué sur la en ligne et permet d’obtenir une tarification
manière dont elles allaient couvrir cette en quelques minutes.
pratique récente. Celles qui l’ont fait ont Attention, la plupart des assureurs ne
adopté des stratégies différentes (voir proposent pas de couverture spécifique
tableau ci-dessus). La Macif et la Maif, par pour les engins les plus puissants. Ainsi
exemple, ont fait évoluer leurs contrats ceux roulant à plus de 25 km/h (c’est le cas
existants. « Pour nous, les risques ne diffè- de certaines trottinettes, notamment avec HOVERBOARD
rent pas de ceux rencontrés avec les deux- siège) sont exclus de leurs contrats NVEI. Plutôt assimilée à un
jouet, cette machine
roues ou les voitures », affirme Sébastien Ces véhicules électriques doivent être – aussi appelée skate-
Chavaudra, responsable produits domma- homologués à la circulation sur route et board électrique – se
ges à la Macif. Pour les NVEI, cet organisme immatriculés. La Macif est l’une des rares présente sous la forme
mutualiste s’appuie sur une version simpli- compagnies à permettre de les assurer d’une planche équipée de
fiée de son contrat d’assurance auto. en signant le même contrat que pour les 2 roues. Elle se pilote par
les mouvements du corps.
D’autres assureurs (Allianz, Aviva, Crédit deux-roues classiques (cyclomoteur ou
Prix : de 100 à 450 €
agricole, Generali) ont fait le choix de pro- moto). « L’usager doit porter un équipement Vitesse : de 5 à 15 km/h
poser un contrat spécifique. Les tarifs prati- de sécurité adapté et homologué
qués sur le marché varient de quelques – un casque, des gants – et être en
dizaines d’euros pour une simple assurance mesure de présenter le certificat
responsabilité civile à plusieurs centaines d’assurance du véhicule », précise
pour un contrat très protecteur. Si vous Sébastien Chavaudra. ■
PRÉLÈVEMENT À LA SOURCE :
LES ÉPOUX SONT TOUJOURS
DANS LE MÊME BATEAU
La mise en place de la retenue de l’impôt à la source n’y change rien, les couples
mariés ou pacsés restent fiscalement solidaires. Mais chacun peut opter
pour un taux individualisé, afin de prendre en compte une différence de revenus.
❁ LAURE LE SCORNET
94 %
met ainsi fin à l’organisation qui prévalait nauté ou de séparation de biens et les parte-
jusqu’alors dans de nombreux ménages, naires de pacs sont tenus de remplir une
lorsque l’un payait l’intégralité de l’impôt sur déclaration de revenus commune. Ils for-
le revenu tandis que l’autre supportait toutes ment un seul foyer fiscal et sont donc redeva-
des contribuables les autres dépenses familiales. L’impôt est bles à deux du paiement de l’impôt. C’est le
ont conservé le désormais prélevé chaque mois, au fur et à principe de la solidarité fiscale, qui n’est nul-
« taux personnalisé » mesure des versements par les tiers payeurs lement remis en cause par le prélèvement à
de prélèvement à la (employeur, caisse de retraite, Pôle emploi, la source. Ce principe, qui concerne égale-
source proposé par caisse d’assurance maladie…). Les autres ment l’impôt sur la fortune immobilière (IFI)
défaut par le fisc. revenus, notamment ceux des indépen- et la taxe d’habitation si le logement est com-
À peine, 5 % d’entre
dants, mais aussi les loyers ou les pensions mun, continue de s’appliquer quel que soit le
eux ont opté pour un
« taux individualisé », alimentaires, sont soumis à des acomptes taux de prélèvement choisi par le couple
et 1 % pour le « taux qui sont prélevés directement sur le compte (personnalisé, individualisé ou neutre, voir
neutre ». bancaire des contribuables. pages suivantes).
Source : Christophe Depuis le 1er janvier 2019, chaque conjoint Contrairement aux apparences, l’indivi-
Castaner, secrétaire participe donc au règlement de l’impôt sur le dualisation des taux ne signifie pas indivi-
d’État chargé
des Relations
revenu du ménage, en fonction de ses reve- dualisation de l’impôt. En cas de non-paie-
avec le Parlement, le nus. Pour autant, le prélèvement à la source ment de ce dernier par l’un des conjoints, le
GETTY IMAGES/WESTEND61
16.9.2018 (PAS) n’est pas synonyme de paiement indi- fisc peut poursuivre l’autre pour le règle-
viduel de l’impôt, car il continue à être cal- ment total de la dette fiscale du foyer. Bien
culé au niveau du foyer fiscal. Un couple entendu, les époux et les partenaires sont
marié ou pacsé est ainsi toujours soumis à libres de s’arranger entre eux pour « corri-
une imposition unique. ger » les effets du prélèvement à la source. Par
DIFFICILE D’ÉCHAPPER
donation déguisée par le fisc). Il peut aussi signature d’un pacs, de
prendre à sa charge des dépenses qu’il ne naissance ou d’adoption
supportait pas auparavant (par exemple, le
remboursement du crédit immobilier ou le
À SES OBLIGATIONS d’un enfant, de divorce,
de rupture de pacs ou
de décès du conjoint,
budget loisirs et vacances). Pour se soustraire à l’obligation commune de vous avez 60 jours pour
Rappelons que si les époux et les partenai- payer l’impôt, il faut demander une décharge signaler l’événement au
res de pacs doivent contribuer aux charges de responsabilité solidaire auprès du fisc. Trois fisc. Cela lui permettra
ménagères, en principe, à proportion de conditions doivent être réunies : une rupture de changer votre taux de
prélèvement. Le nouveau
leurs facultés financières (art. 214 et 515-4 du de la vie commune, une disproportion mar- taux s’appliquera dans
code civil), l’impôt sur le revenu ne constitue quée entre le montant de la dette fiscale et la un délai de 3 mois, en
pas une charge du mariage (cass. civ. 1re du situation financière et patrimoniale, et un principe jusqu’à l’actuali-
5.11.2014, n° 13-22605). Si la solidarité fis- comportement fiscal exemplaire (déclaration sation du taux en septem-
bre de l’année suivante.
cale existe entre les conjoints, quel que soit et paiement de l’impôt non frauduleux). Par Aucune sanction n’est pré-
leur régime matrimonial, l’un d’eux peut ailleurs, après un divorce, une séparation de vue si le délai de 60 jours
réclamer à l’autre le remboursement de la corps, une dissolution du pacs, un abandon du n’est pas respecté.
part d’impôt qu’il a éventuellement payée à domicile conjugal ou une autorisation du juge
sa place. Sur le plan civil, la répartition défini- d’avoir des résidences séparées, les
conjoints peuvent, sous des conditions chi » en fonction de votre déclaration de reve-
assez proches, obtenir une décharge de solida- nus de 2018, à remplir au printemps 2019,
rité pour le paiement des impôts afférents à pour la période de septembre 2019 à
leur période d’imposition commune août 2020. Ce taux unique s’applique aux deux
(art. 1691 bis du code général des impôts). membres du couple sur l’ensemble des reve-
nus soumis à la retenue à la source mais aussi
AJUSTER LA
sur les revenus qui relèvent d’un acompte.
Avec le taux de prélèvement unique, celui qui
CONTRIBUTION gagne le moins bien sa vie sera « pénalisé ».
◗ Les taux individualisés. Lorsqu’il
DE CHACUN existe de fortes différences de revenus au
Si les membres du couple restent solidaires du sein du couple, les conjoints peuvent opter
paiement de l’impôt, ils peuvent néanmoins pour l’application de taux différenciés. Ils
adapter la contribution de chacun en fonction sont déterminés par le fisc en fonction des
de leurs revenus. Il existe, en effet, trois types revenus personnels de chacun. Cette option
de taux distincts de prélèvement à la source. est avantageuse pour celui qui est moins
Chaque couple peut choisir parmi eux. C’est bien payé, car il se voit attribuer un taux infé-
sans incidence sur le montant total de l’impôt rieur qui ne tient pas compte des revenus
sur le revenu à payer par le foyer fiscal. personnels plus élevés de son conjoint.
◗ Le taux personnalisé. Il s’agit du taux Attention, « le calcul des taux individuali-
calculé sur la base de votre dernière déclara- sés n’est pas toujours juste et équitable. Ainsi,
tion de revenus. Il tient compte de votre situa- à salaires égaux, lorsque l’un des conjoints
tion familiale et de vos charges. Pour la période opte pour les frais réels et pas l’autre, il bénéfi-
comprise entre le 1er janvier et le 31 août 2019, cie d’un taux individualisé plus faible [car il
ce taux a été calculé au vu des revenus de 2017 déduit ses frais de transport pour se rendre
déclarés en 2018. Ce taux pourra être « rafraî- au travail par exemple, Ndlr], alors que le
véhicule qu’il utilise peut être celui du foyer.
→Zoom Autre exemple, lorsqu’un conjoint verse une
pension alimentaire pour un enfant d’une
précédente union, la charge est déduite pro-
CHOISISSEZ BIEN LE COMPTE EN portionnellement aux deux salaires, au détri-
ment de celui qui paie la pension », alerte
BANQUE À COMMUNIQUER AU FISC Morgane Mathot, ingénieure patrimoniale à
L
l’Institut du Patrimoine. Les taux individua-
es revenus des travailleurs indépendants ou les loyers font lisés sont transmis par le fisc à vos
l’objet d’un acompte (mensuel ou trimestriel) prélevé sur le
employeurs. Par souci de confidentialité, ces
compte bancaire dont les coordonnées ont été renseignées
lors de la dernière déclaration de revenus. Il peut s’agir du compte derniers ne sont pas informés de leur nature
bancaire personnel de l’un ou de l’autre des conjoints, ou d’un (taux individualisé ou taux du foyer).
compte commun. « Dans tous les cas, il faut veiller à ce qu’il soit EN PRATIQUE Pour choisir le taux individua-
suffisamment provisionné, souligne Gaëlle Menu-Lejeune, avocate lisé, il suffit de vous connecter sur votre
associée et codirectrice technique nationale du département espace personnel sur le site impots.gouv.fr
droit fiscal de Fidal. Mais sachez qu’il est possible de changer le (rubrique « Gérer mon prélèvement à la
compte bancaire à prélever dans son espace personnel sur le site source », puis « Individualiser votre taux de
impots.gouv.fr [rubrique « Gérer mon prélèvement à la source », prélèvement à la source ») et cochez « J’opte
puis « Mettre à jour vos coordonnées bancaires », Ndlr]. » pour un taux individualisé, soit x % pour
Le compte joint peut aussi être utile si vous avez des réductions
madame et x % pour monsieur ».
ou crédits d’impôt. Sinon, l’avance de 60 % versée par le fisc
le 15 janvier de l’année est créditée sur le compte d’un seul ◗ Le taux neutre. Si vous souhaitez rester
des conjoints. À charge pour lui de rembourser l’autre. discret auprès de votre employeur sur votre
niveau d’imposition, vous pouvez opter
pour le taux neutre et demander que le taux
de votre foyer fiscal ne lui soit pas transmis. payer chaque mois trop d’impôt au fisc, qui
Cela permet de masquer d’autres rentrées ne vous remboursera qu’en septembre 2020.
d’argent (revenus fonciers, revenus mobi- En revanche, si vous disposez d’autres reve-
liers…) ou de ne pas dévoiler que votre nus que votre salaire, le taux neutre risque
conjoint perçoit des revenus plus importants d’être inférieur au taux personnalisé qui
que vous. Cette option peut être exercée par devrait normalement être appliqué. Vous
les deux membres d’un couple ou seulement devez alors déclarer chaque mois vos reve-
par l’un d’eux (elle ne s’applique alors pas aux nus complémentaires au fisc, sur le site
revenus de l’autre conjoint). « L’option pour le impot.gouv.fr. L’impôt correspondant sera
taux neutre n’est pas avantageuse pour une prélevé directement sur votre compte en
personne mariée ou pacsée, surtout si elle a des banque par le fisc, sachant qu’une pénalité
enfants à charge, car ce taux dépend unique- de 10 % pourra être appliquée si le verse-
ment du montant de la rémunération. Il ne tient ment est insuffisant.
compte ni des charges déductibles, ni de la EN PRATIQUE Pour choisir ce taux, connec-
situation de famille. Il correspond au taux de tez-vous sur votre espace personnel sur le site
prélèvement applicable à un célibataire sans impots.gouv.fr (rubrique « Gérer mon prélè-
enfants : une part de quotient familial », affirme vement à la source », puis « Ne pas transmet-
Gaëlle Menu-Lejeune, avocate associée et tre votre taux de prélèvement personnalisé »)
GETTY IMAGES/ALTRENDO
IMPLANTS DENTAIRES :
COMMENT PAYER MOINS CHER
Ces soins laissent à la charge des patients des montants élevés, même
après un éventuel remboursement par la complémentaire santé.
Où s’adresser pour pouvoir se faire soigner sans se saigner aux quatre veines ?
❁ ERWAN LE FUR
Véritables racines artificielles, ces petites mière étape consiste à percer l’os pour y
pièces en titane sont fixées dans l’os, sous la insérer l’implant. Cette chirurgie se déroule
→Zoom
suffisante pour accueillir l’implant. Si les
implants reviennent aussi cher aux
patients, c’est d’abord en raison de la liberté
tarifaire dont bénéficient les praticiens.
C’est également parce que leur pose est BIENTÔT PLUS DE TRANSPARENCE
complexe et que les matériaux utilisés pour
POUR LES PATIENTS ?
L
fabriquer l’implant, le pilier et la prothèse
sont coûteux. Selon une étude du groupe a réglementation interdit outil fiable pour choisir son prati-
Xerfi, le prix à l’achat de l’implant et du aux chirurgiens-dentistes de cien. Sauf à obtenir lui-même des
communiquer sur leurs devis de différents cabinets den-
pilier représente de 15 à 30 % du montant
pratiques, quand bien même ils taires. Un récent arrêt de la Cour
facturé par le praticien. sont spécialisés dans la pose de justice européenne propose
d’implants. Leur ordre profes- d’alléger ces contraintes et de
Quelle prise en sionnel se montre toujours très permettre aux professionnels de
charge attendre ? prompt à taper sur les doigts des
éventuels contrevenants. Des
communiquer plus librement. En
janvier dernier, l’Autorité de la
L’implant et le pilier sont considérés hors tarifs moins élevés ? Des prati- concurrence insistait « sur la
nomenclature pas la Sécurité sociale et ne ciens spécialisés ? Ils ne sont pas nécessité de modifier les disposi-
sont donc pas pris en charge. La prothèse, autorisés à en parler. Allez savoir tions du code de la santé publi-
dont le prix oscille, en moyenne, entre 500 pourquoi… Résultat : quand un que [...] afin de les mettre en
patient doit se faire poser un conformité avec le droit euro-
et 600 €, est remboursée par l’Assurance
implant, il ne dispose d’aucun péen ». Il serait temps !
maladie, sur une base en totale décon-
nexion avec le prix réel (70 %de 107,50 €,
15 %
ouvrant droit au titre de chirurgien- l’établissement le plus proche de votre lieu de
dentiste et qui souvent poursuivent une résidence, rendez-vous sur le site du Réseau
spécialisation en implantologie. Les soins sont national des centres de santé mutualistes d’économies
supervisés par un praticien confirmé. (centres-sante-mutualistes.fr).
LES PRINCIPAUX ACTEURS La France compte À SAVOIR Les cliniques mutualistes
16 facultés dentaires. Vous pouvez en pratiquent le tiers payant sur la part
consulter la liste sur le site de l’ordre national remboursée par l’Assurance maladie
des chirurgiens-dentistes (bit.ly/facultés). (minime lorsqu’il s’agit d’un implant)
À SAVOIR Les prix pratiqués sont sujets à et éventuellement sur la part
variation d’un centre hospitalier à l’autre. Sur le site complémentaire en fonction des
de certains CHU, il est possible de consulter les tarifs. accords conclus avec les mutuelles.
Réseaux de soins
LE COÛT D’UN IMPLANT De 1 250 à 1 800 €. possibilité d’y accéder, parfois sans le
LEUR MODÈLE Certaines complémentaires santé ont savoir. Est-ce votre cas ? Renseignez-vous
noué des partenariats avec des chirurgiens-dentistes auprès de votre assureur santé. Si ce dernier
pratiquant l’implantologie. Le principe : moins est lié à l’un de ces réseaux, la liste des
de marge, plus de volume. Espérant un afflux de patients spécialistes partenaires exerçant à proximité de
– aiguillés vers leurs cabinets par les organismes chez vous figure, en principe, sur l’espace adhérent
complémentaires –, les praticiens membres que l’organisme met à votre disposition en ligne.
Jusqu’à
30 %
du réseau appliquent des prix inférieurs à ceux À SAVOIR Pour promouvoir le recours au
du marché. Ces tarifs négociés peuvent, réseau qu’elles proposent, certaines
toutefois, varier d’une région à l’autre. d’économies complémentaires ont prévu d’améliorer le
LES PRINCIPAUX ACTEURS Il existe trois réseaux remboursement si vous privilégiez un praticien
de soins : Itelis (Axa, Humanis, etc.), Kalixia (Malakoff partenaire (vous n’y êtes pas tenu, précisons-le). Ce qui
Médéric, Harmonie Mutuelle, etc.) et Santéclair (Allianz, diminue d’autant le reste à charge. Passer par le réseau
GETTY IMAGES
Maaf, MMA, etc.). Des millions de personnes ont la vous permet également de bénéficier du tiers payant.
35 %
praticien est exclusivement consacré au
Il estime à plusieurs centaines le nombre
patient. Toutes les tâches annexes qui ne relè-
de cabinets ayant adopté un modèle
vent pas de son expertise sont confiées à des
d’économies semblable au sien. La majorité de ces
assistant(e)s. De plus, du fait du nombre impor-
centres reste concentrée en région
tant de patients qu’ils accueillent, et donc
parisienne et dans le Sud de la France.
des volumes dont ils ont besoin, ces cen-
tres sont en mesure de négocier des À SAVOIR Ces centres ont récemment
tarifs très avantageux auprès de vu leur image écornée par le scandale
leurs fournisseurs d’implants. Dentexia. Cette franchise, lancée en 2012,
LES PRINCIPAUX ACTEURS a laissé sur le carreau des centaines de patients
Outre les enseignes en cours de traitement, dont certains
regroupant plusieurs avaient déjà avancé le règlement des soins
centres, comme Den- (plus de 1 500 plaintes ont été déposées à ce jour).
talvie (dentalvie.fr), « Pour moi, ce scandale n’altère pas la validité
Dentego (den- de notre modèle, explique le responsable
tego.fr), Dentifree d’une dizaine de centres. C’est le fait
(dentifree.com) ou d’une personne dont l’intention était de s’enrichir
Doctocare (docto- et non de faciliter l’accès aux soins des patients. »
Établissements à l’étranger
LE COÛT D’UN LES PRINCIPAUX ACTEURS Les agences Esthetic Planet
IMPLANT (esthetic-planet.com), Novacorpus (novacorpus.fr),
De 700 à 1 250 €. Jusqu’à Smile Partner (smilepartner.fr) ou Ypsée
60 %
(ypsee.com) s’occupent de la mise en
LEUR MODÈLE relation avec les établissements de soins.
Des agences de voyages Elles peuvent également gérer pour vous
d’économies
spécialisées proposent le transport et l’hébergement.
aux patients ayant besoin de se faire
poser des implants de se rendre dans À SAVOIR Examinez les conditions de reprise
des cliniques dentaires en Espagne, en Hongrie, des soins. En effet, si un problème survient, il risque
en Roumanie ou en Turquie. En effet, les tarifs d’être compliqué de trouver un praticien acceptant
de ces établissements sont bien inférieurs d’engager sa responsabilité pour reprendre des soins
à ceux pratiqués par les chirurgiens-dentistes qu’il n’a pas lui-même réalisés. Vérifiez également ce que
libéraux exerçant en France. couvrent les éventuelles assurances proposées. ■
C
❁ PATRICIA ERB
ela fait près de 30 ans que Cathe- ailleurs, leurs revenus fonciers seront plus
rine et Didier vivent dans leur fortement taxés, les intérêts déductibles
vaste maison près de Pontoise, au étant de moins en moins élevés. Entre la
nord-ouest de Paris. Catherine baisse de revenus et la hausse des impôts, leur
est à la retraite, Didier travaille budget sera déficitaire. Didier pourrait envi-
encore mais envisage de s’arrêter en 2024, à sager un rachat de trimestres pour augmen-
64 ans. Depuis 2004, le couple a réalisé plu- ter sa pension de retraite. Mais outre que le
sieurs investissements immobiliers défiscali- couple ne dispose pas de liquidités suffisan-
sants à crédit : 4 appartements, sous différents tes, il est trop tôt pour le faire, d’autant qu’une
régimes. Ils louent, notamment, un 2 pièces réforme se prépare. Une simulation pourra
près de Paris, dont Catherine a hérité en 1974. être réalisée un ou 2 ans avant la retraite. Pour
En 2024, seul l’emprunt sur le Robien sera l’heure, il faut privilégier le statu quo et
soldé. Or, d’après son estimation indicative mener une réflexion sur les biens qu’ils veu-
Didier, qui envisage globale, à 64 ans, Didier subira une décote, car lent garder et ceux dont ils sont prêts à se
de s’arrêter de il lui manque des trimestres pour bénéficier séparer. Objectif : réduire leurs charges, se
travailler en 2024,
a sollicité l’aide du taux plein. Il percevra environ 3 000 € net constituer une épargne financière pour
la rédaction du par mois, soit 1 500 € de moins que son salaire affronter les aléas, et organiser la transmis-
Particulier. Il souhaite actuel. Catherine et Didier s’interrogent sur les sion de leur patrimoine.
aménager son arbitrages à envisager pour absorber la baisse
patrimoine avant de
de revenus. Ils voudraient par ailleurs trans-
prendre sa retraite et
en transmettre une mettre leur patrimoine à leur fils unique. ↙LA SE SÉPARER DE
CERTAINS BIENS
partie à son fils. PRIORITÉ IMMOBILIERS
Durant leur vie
↙NOTRE professionnelle, « À la retraite, Catherine et Didier ont à réorga-
DIAGNOSTIC les époux se sont
bâti un patri-
niser leur patrimoine, recommande Florence
Brau Billod, conseillère en gestion de patri-
moine immobilier en le finançant à crédit. En moine à Marseille. Leur réflexion doit tenir
2024, lorsque Didier prendra sa retraite, les compte du fait que la vente d’un bien occupé
déductions et réductions d’impôts liées à ces rapporte moins que s’il est libre. Or, on ne peut
dispositifs seront arrivées à terme. Par donner congé à un locataire qu’en fin de bail,
Profitez de notre expertise Si vous souhaitez que le diagnostic de votre patrimoine soit publié dans Le Particulier, remplissez le dossier
en ligne figurant sur la page d’accueil de notre site (leparticulier.fr) dans la colonne de droite ou imprimez-le et renvoyez-le à Frédéric Durand-Bazin,
Le Particulier, 14, boulevard Haussmann, 75009 Paris. Attention : seuls les cas qui nous semblent les plus exemplaires seront examinés et publiés.
PEE 30 000 €
Transmettre la nue-propriété
Une fois au clair sur la meilleure stratégie
patrimoniale à adopter pour
leur retraite, les époux pourront
songer à transmettre la nue- l’usufruit s’éteignant, leur fils récupérera la
propriété d’un de leurs biens pleine propriété en exonération de droits. Le
immobiliers à leur fils. Dans couple pourra renouveler l’opération 15 ans
l’idéal, l’appartement d’Asniè- plus tard sur un autre bien (voir notre hors-
res qu’ils souhaitent conserver série Transmettre et hériter, de mars 2019).
pour leurs vieux jours serait
tout à fait indiqué. Mais ce
démembrement est pour le ↙LE DOTER LEUR
CONTRAT
moment impossible : tant que PLUS D’ASSURANCE VIE
le bien bénéficie d’un avantage
fiscal, la donation de la nue-pro- Pour poursuivre la transmission de leur
priété est, en effet, interdite. Ils patrimoine en exonération de droits, les
pourront agir à partir de 2024. époux ont intérêt à miser sur l’assurance vie
En supposant qu’il soit évalué Transmettre la nue- en désignant leur fils comme bénéficiaire. En
au prix d’acquisition, soit 300 000 €, l’usufruit propriété de l’un de plus du contrat de Didier, Catherine devrait
des époux correspondrait à 40 % de ce mon- leurs biens à leur fils en souscrire un. La vente d’un ou deux appar-
et changer une autre
tant, jusqu’à leurs 70 ans, soit 120 000 €. La partie de leur capital tements locatifs viendrait alimenter ces sup-
part revenant au fils en nue-propriété s’élève immobilier en ports à égalité. En cas de décès, le fils perce-
épargne permettra
donc à 180 000 €. Dans la mesure où il bénéfi- au couple de se vrait 152 500 € en exonération de droits sur
cie d’un abattement sur les droits de dona- consacrer pleinement chaque contrat. À une condition toutefois :
tion de 100 000 € par parent, tous les 15 ans, il à ses occupations et que les versements effectués sur ces assuran-
loisirs, l’esprit serein.
n’en paierait pas. Dans l’acte de donation, ces vie soient antérieurs aux 70 ans de cha-
afin de ne pas mettre à mal le budget de leur que souscripteur. Florence Brau Billod souli-
fils, les parents peuvent prévoir qu’ils pren- gne que « l’autre intérêt de la transformation
dront en charge les gros travaux éventuels, d’une partie du capital immobilier en épargne
qui reviennent normalement au financière est que le couple peut y puiser de
nu-propriétaire. Au décès de ses parents, son vivant en cas de besoin. » ■
L
LE TEXTE
’article 184 de la loi de 24 294. Avec l’assouplissement du
CODE GÉNÉRAL finances pour 2019, codifié dispositif, les pouvoirs publics
DES IMPÔTS à l’art. 244 quater U du code espèrent relancer l’intérêt du
Article 244 général des impôts (CGI), simplifie public pour ce dispositif. D’autant
les conditions d’obtention de l’Éco- qu’il permet aux ménages modes-
quater U prêt à taux zéro (Éco-PTZ). Non tes de bénéficier d’un instrument
Peuvent bénéficier soumis à conditions de ressources, de financement immédiat, alors
d’un crédit d’impôt au titre il permet aux particuliers réalisant que le crédit d’impôt pour la transi-
d’avances remboursables une rénovation énergétique dans tion énergétique (CITE) entraîne
ne portant pas intérêt leur résidence principale d’em- une avance de trésorerie.
↙
versées (…) pour financer prunter gratuitement jusqu’à
des travaux d’amélioration 30 000 €. À dater du 1er mars 2019, Quelles en
de la performance énergé- l’obligation de réaliser un bouquet
tique globale de logements
sont les limites ?
de travaux (plusieurs travaux
achevés depuis plus de simultanés) cesse. Désormais, il suf- La simplification de l’Éco-PTZ suf-
deux ans à la date de début fit d’une seule catégorie de travaux fira-t-elle à faire oublier ses nom-
d’exécution des travaux – à choisir parmi sept – pour pré- breux handicaps ? Pas forcément.
et utilisés ou destinés tendre à l’Éco-PTZ. À partir du Il pâtit en, effet, d’une complexité
à être utilisés en tant que 1er juillet, l’isolation des planchers administrative, les demandeurs
résidence principale. bas viendra compléter la liste des devant remplir un formulaire
Les travaux mentionnés dépenses éligibles. pour le moins aride.
sont constitués (…) de Autre mesure d’assouplissement, Par ailleurs, l’Éco-PTZ sous-
travaux qui correspondent dès le 1er mars, toutes les résidences tend, tant qu’il n’est pas rem-
à au moins une des principales seront éligibles à l’Éco- boursé, de nombreuses contrain-
catégories suivantes : (…)
prêt. Jusque-là, seules celles cons- tes, comme, par exemple, l’impos-
Travaux d’isolation
truites avant 1990 y avaient accès. sibilité d’utiliser le bien comme
des planchers bas (…). »
↙
résidence secondaire.
Quel est Enfin, en cas de non-conformité
des travaux, l’emprunteur doit
l’intérêt du texte ?
rembourser l’intégralité du prêt.
Selon la commission des finan- Cela dit, l’Éco-prêt, en vigueur
ces, le nombre d’Éco-PTZ jusqu’à la fin de 2021, pourrait, de
émis n’a cessé de décroî- nouveau, trouver un public en cas
tre entre 2010 et 2017, de forte remontée des taux d’inté-
passant de 78 637 à rêt. ❁ VALÉRIE VALIN-STEIN
LA MÉDIATION PATRIMONIALE,
UNE AIDE POUR RÉGLER
SUCCESSIONS ET DIVORCES
La médiation, souvent associée aux conflits sur la résidence
des enfants, peut aussi porter sur des enjeux patrimoniaux,
comme le partage des biens au sein d’un couple ou entre
des héritiers. En soldant les rancœurs anciennes, masquées
derrière le sujet financier, elle ouvre la voie à un accord.
❁ PAULINE GORIOUX
→Qui
est notre
experte ?
Pauline Gorioux est médiatrice
L es conflits patrimo-
niaux et, particuliè-
rement, successoraux,
sont nombreux. Une
famille sur cinq connaî-
trait de réelles mésententes au décès
des parents. Contestation de testa-
ment, partage impossible des biens,
désaccord sur leur évaluation ou leur
chez le notaire, ils se tournent en
général vers la voie judiciaire. C’est en
pleine procédure que nous les ren-
controns le plus souvent. Ils auraient
pourtant tout à gagner à recourir à la
médiation en amont pour tenter de
régler des conflits qui relèvent bien
davantage des rapports humains que
du droit. D’autant que la réponse
(titulaire du diplôme d’État) sort (faut-il les vendre ou les conser- apportée par le juge, loin de résoudre
et diplômée notaire. Elle a ver ?)… Les sujets de friction ne man- leur conflit, suscite souvent décep-
enseigné le droit de la famille, quent pas. Lors des séparations de tion et amertume. Les protagonistes
des régimes matrimoniaux couples, les rancunes passées et les se sentent floués par une justice qui
et des successions dans non-dits interfèrent aussi dans le par- ne les a pas compris. Notaires et avo-
les facultés de droit d’Évry tage du patrimoine commun. cats, démunis face aux positions irré-
et de Nanterre, et exercé dans conciliables de leurs clients, pour-
↙
le notariat pendant 5 ans. raient leur suggérer le recours à la
En 2015, elle a fondé PRENDRE EN CHARGE médiation. Sans trop tarder, car héri-
le cabinet Médiaccord, à Paris. L’AFFECT tiers ou couples hésitent souvent à se
Elle tient des permanences lancer dans cette démarche s’ils ont
de médiation dans les Si les familles ou les couples ne par- tenté en vain à plusieurs reprises de
COLL PERS
tribunaux de grande instance viennent pas à se mettre d’accord, négocier en présence de leurs avocats
de Paris et de Nanterre. après avoir tenté une conciliation ou de leur notaire. Ces échecs sont
↙
de la procédure, à participer mère a toujours ouvertement dit pré-
FAIRE ÉMERGER DES à une médiation. Celle-ci férer ses filles, qu’elle a gâtées de son
SOLUTIONS UNIQUES aboutit dans 70 % des cas à un
accord. Formalisé par écrit, il a
vivant. Le fait de favoriser à son décès
la même valeur qu’un jugement Eugénie a été interprété par ses autres
L’objet de la médiation est de tenter de s’il est homologué par le juge ou enfants comme la volonté de lui
dénouer en famille les blocages qui rédigé par un notaire, par acte témoigner un attachement parti-
font obstacle au règlement des succes- authentique. Pour une média- culier. Ce choix bouscule, peine,
tion patrimoniale, comptez
sions ou des divorces. Il s’agit parfois crispe, et vient alimenter le sentiment
une centaine d’euros par heure
de simplement rétablir le dia- et par participant. Son coût, si ancien d’injustice. Au cours de la
logue. Deux frères, rencontrés à elle est à l’initiative du juge, peut médiation, chacun exprime ses senti-
l’occasion d’une permanence d’infor- être en partie pris en charge, ments. Eugénie comprend le ressenti-
mation à la médiation organisée par le sous conditions de ressources, ment de ses frères et sœurs et accepte
par l’aide juridictionnelle.
juge, ne se parlaient ainsi plus depuis de faire un geste lors du partage des
2 ans. L’un d’eux s’était donc résolu à meubles de famille. Chacun reçoit
saisir la justice pour mettre fin à l’indi- ainsi un souvenir familial.
vision sur les biens dont ils avaient sion, un soutien pour chacun, un
↙
hérité. La médiation leur a permis appui. Ce temps de parole et d’écoute
d’échanger des propos sur la raison de facilite l’émergence de solutions sur ÉCHAPPER
ce silence, finalement davantage dû à mesure. En voici quelques exemples. À UNE RANCŒUR
une mauvaise communication qu’à DOULOUREUSE
↙
un véritable désaccord. Ils sont enfin
parvenus à faire les efforts nécessaires CORRIGER Le sentiment d’injustice, réelle ou
pour partager leurs biens. LA VOLONTÉ, MAL ressentie, est au cœur des conflits
Les médiations se déroulent dans INTERPRÉTÉE, DU DÉFUNT familiaux, notamment dans les
les locaux du médiateur, un lieu neu- familles recomposées, lorsque les
tre et sûr. Il faut compter de 3 à 5 séan- Pierre est en procès avec ses deux frè- enfants n’ont pas grandi ensemble.
ces selon les cas, à raison de 2 à 3 heu- res et ses deux sœurs depuis le décès de Deux frères, nés de deux mariages
res par séance, selon le nombre de sa mère. Celle-ci avait rédigé un testa- successifs de leur père, ont bénéficié,
personnes impliquées. La première ment en 1982, dans lequel elle préci- de son vivant, de donations réguliè-
séance permet de revenir sur l’his- sait vouloir partager ses biens entre ses res. L’un a reçu de l’argent pour
toire familiale et les racines du conflit. enfants dans la plus stricte égalité. Tes- l’aider au quotidien. L’autre a obtenu
La présence du médiateur, tiers neu- tament lu aux enfants. Mais à la stu- des biens immobiliers et a participé à
tre et impartial, modifie l’équilibre peur générale, le notaire, lors de sa suc- des investissements fructueux. Au
existant. À travers les réponses cession, révèle que leur mère avait décès du père, il ne reste plus que des
apportées aux questions posées par le établi un second testament en 2012, comptes bancaires dont sa dernière
médiateur, chacun peut exprimer sa quelques mois avant son décès, et épouse a la jouissance. Le premier fils,
douleur, ses difficultés… Le médiateur qu’elle lègue la maison de famille, uni- sans revenu, conteste la succession,
reformule leur propos afin d’être que bien immobilier de la succession, bloquée depuis plusieurs années
compris par tous. Il est, à cette occa- à sa fille Eugénie. Les autres enfants ne chez le notaire. Il trouve injuste
↙
pour disposer d’argent et se racheter luons ensemble les besoins finan-
SOLDER un vrai logement. Madame est réti- ciers de madame pour en tenir
LES COMPTES cente. Vendre signifie changer de compte dans la répartition du prix
POUR SE RECONSTRUIRE lieu de vie, quitter cette grande mai- de vente. Une solution acceptable
son pour un logement plus petit. La pour chacun, qui a nécessité des
Des conflits patrimoniaux parfois situation est bloquée depuis plu- efforts importants de part et d’autre,
très durs apparaissent aussi à la sieurs années. Les entretiens per- mais qui apaise leurs rapports. ■
suite d’une séparation ou d’un
divorce, lorsqu’il faut partager les
biens et faire les comptes. Ceux de
la vie commune, mais aussi ceux de
→Pour aller plus loin
la séparation.
C’est le cas de ce couple rencontré
PETITS RÈGLEMENTS HÉRITER SANS
en médiation. À la suite de leur sépa-
DE COMPTES EN FAMILLE SE DÉCHIRER
Nicole Prieur, psychothérapeute, Cet ouvrage, rédigé par
ration, madame est restée dans la décode le fonctionnement une psychothérapeute
grande maison familiale, achetée à de la calculette et une journaliste,
deux, dans laquelle elle a continué à inconsciente éclaire ceux qui héritent,
vivre confortablement avec les qui nourrit mais aussi ceux qui se préparent
enfants, leur offrant ainsi un cadre les contentieux à transmettre, sur les enjeux affectifs
de vie stable. Mais cela a un prix. Au familiaux lors des donations, des testaments,
moment de la liquidation et du par- des séparations de la maison à vider et du partage
tage de leurs biens, madame doit et des à réaliser. Les auteures évoquent
régler à monsieur l’équivalent d’un successions. aussi le rôle du notaire et du conjoint
• Nicole Prieur, dans ces périodes chahutées.
loyer mensuel pour avoir joui des éd. Albin Michel, • Ginette Lespine et Isabelle Gravillon,
lieux. Ce loyer lui semble cher, et 2009, 16,20 €. éd. Albin Michel, 2010, 15 €.
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Particulier et Finances Editions - 14, boulevard Haussmann 75009 Paris - SA à directoire et conseil de surveillance au capital de 375 805,78 € - SIRET 320 758 428 00090 - Code APE 5814Z
ANALYSE Les arrêts marquants
agit donc en justice et obtient l’annulation
de la vente et des dommages et intérêts du
notaire, jugé fautif. Le notaire fait appel. La
cour confirme sa faute (CA de Paris du
5.9.17, n° 16/11652, voir le n° 1139 du Parti-
culier, p. 80). Selon elle, vérifier que le nom
du vendeur, qui s’était déclaré agent d’entre-
tien, n’apparaissait ni au registre du com-
merce et des sociétés (RCS), ni au Bulletin
officiel des annonces civiles et commercia-
les (Bodacc) ne suffisait pas. En effet, une
simple recherche sur internet lui aurait
révélé le lien avec la société (indiqué sur le
site societe.com) et de là, l’existence de la
VENTE IMMOBILIÈRE procédure collective ouverte à son encon-
NOTAIRE, PAS DÉTECTIVE tre, qui était bien mentionnée au RCS.
↙ LA SOLUTION Selon la Cour de cassa-
Cour de cassation, 1re chambre civile du 28 novembre 2018, n° 17-31144 tion, un notaire n’a pas à faire d’autres
U
recherches que celles consistant à consulter
n notaire peut-il être tenu pour res- les publications légales (Bodacc, RCS…). Elle
ponsable de ne pas avoir fait une sim- ajoute que, dans cette affaire, il n’a pas été
ple vérification sur internet afin de s’assurer établi que, grâce à ces investigations, le
qu’une personne a bien la capacité juridique notaire aurait pu déceler la mise en liquida-
Un notaire de vendre un bien immobilier ? La Cour de tion judiciaire du vendeur. La solution n’est
n’a pas cassation vient de trancher ce point. guère rassurante pour les acquéreurs, qui
à vérifier la ↙LES FAITS Un notaire fait signer la vente sont les premières victimes de telles cir-
d’une maison en mars 2014. Il n’a pas vu que constances. Ils perdent le logement acheté
situation de
le vendeur, gérant d’une société mise en liqui- et ne sont indemnisés ni par le notaire (ou
ses clients dation judiciaire, avait l’interdiction de céder son assurance), s’il n’est pas jugé responsa-
dans Google ses biens personnels depuis 2007. C’est en ble, ni par le vendeur, en général insolvable.
effet le liquidateur judiciaire de sa société qui Nous reviendrons sur la question de la pro-
devait vendre le logement aux enchères pour tection des acquéreurs dans un prochain
dédommager ses créanciers. Le liquidateur numéro. ❁ FRÉDÉRIQUE SCHMIDIGER
MAJEUR PROTÉGÉ
SOUS TRÈS HAUTE PROTECTION
Cour de cassation, 1re chambre civile, avis du 6 décembre 2018, n° 18-70012
L orsqu’un majeur est placé sous protec- d’instance décide de saisir la Cour de cassa-
ILLUSTRATIONS : NINI LA CAILLE, ASSISTÉ DE PHILÉMON
Le curateur ne tion juridique (tutelle ou curatelle), ses tion d’une demande d’avis : le curateur doit-il
peut ouvrir comptes et avoirs bancaires font l’objet obtenir l’autorisation du juge des tutelles
d’une attention particulière. C’est ce que pour assister la personne protégée dans
un compte réaffirme la Cour de cassation dans cet avis. l’ouverture d’un second compte bancaire ?
bancaire sans ↙ LES FAITS Un homme placé sous cura- ↙ LA SOLUTION La Haute Cour répond
l’autorisation telle renforcée rencontre des difficultés pour par l’affirmative, en se fondant sur l’article
du juge des ouvrir un compte. Dans le cadre du litige 427 du code civil qui prévoit qu’un tuteur ou
tutelles opposant son curateur à la banque, le tribunal un curateur ne peut ni modifier des comptes
PIRATAGE
SANS PREUVE DE FRAUDE,
LA BANQUE REMBOURSE
Cour de cassation, chambre commerciale
du 21 novembre 2018, n° 17-18888
RÉFÉRENCES
(1) Article 8 de la loi n° 89-462 du 6.7.89.
(2) Cour d’appel (CA) de Paris du 8.9.16,
n° 14/06505. (3) CA de Paris du 5.6.18,
n° 16/10684. (4) Tribunal d’instance (TI)
de Paris du 24.10.18, n° 11-18211247.
(5) Cour de cassation, 3e chambre civile
(cass. civ. 3e) du 12.7.18, n° 17-20654.
➘
montant du « sous-loyer », qui ne peut en Les sommes perçues par son locataire lui
aucun cas être supérieur au loyer versé par le appartiennent donc. Des locataires ont
locataire principal. En cas de sous-location ainsi été condamnés à verser à leur proprié-
occasionnelle ou d’une partie du logement taire plus de 27 000 € au titre de 3 années de
À SAVOIR
seulement, le sous-loyer est apprécié au pro- sous-location (3). Dans une autre affaire, une
rata de la durée ou de la surface concernées. locataire a été condamnée à rembourser Il existe une excep-
tion notable au
plus de 46 000 € au titre des sommes illéga- principe d’interdic-
LE BAIL PEUT ÊTRE RÉSILIÉ lement perçues durant 8 années, et à verser tion de la sous-
Si le locataire ne respecte pas l’interdiction en plus 1 000 € de dommages et intérêts location. Pour les
de sous-location, le propriétaire peut pour violation du contrat de bail (4). La Cour contrats de location
meublée conclus
demander en justice la résiliation du bail, en de cassation n’a pour l’instant pas validé ce avant le 27 mars
invoquant la violation de ses obligations fondement juridique faute d’avoir été sai- 2014, la sous-loca-
par le locataire. Elle est généralement accor- sie, mais il améliore le sort des propriétai- tion est possible,
dée par les juges, mais elle n’est pas systéma- res, qui obtiennent plus sans avoir à prou- sauf si le bailleur
tique et dépend en grande partie de l’atti- ver un préjudice. Actuellement, d’autres s’y est expressément
opposé dans le bail
tude du locataire ainsi que du nombre et de dossiers sont en cours devant les tribunaux ou dans un courrier.
la durée des violations constatées (2). Les d’instance sur ce fondement.
juges hésiteront à expulser un locataire qui
occupe les lieux depuis longtemps sans inci- VOTRE RESPONSABILITÉ NE PEUT
dent, qui a sous-loué de façon très ponc- PAS ÊTRE RECHERCHÉE
tuelle et peu courante et a cessé ses agisse- En principe, la mairie ne peut pas reprocher
ments dès que le propriétaire l’a rappelé à à un propriétaire d’avoir enfreint les règles
l’ordre. En revanche, ils n’hésiteront pas à de la location saisonnière (déclaration en
sanctionner celui qui s’est livré à un vérita- mairie, respect d’un nombre de jours de
ble commerce sur le dos de son propriétaire location), s’il n’a pas donné son accord à la
(sous-locations régulières, gains impor- sous-location de son bien. Mais il peut être
tants grâce à cette activité, mauvaise foi, sanctionné s’il l’a autorisée (5). Récemment,
éventuels troubles de voisinage…). l’agence Century 21 et la plateforme Airbnb
se sont associées pour tester un nouveau
VOUS POUVEZ ÊTRE INDEMNISÉ bail permettant la sous-location. Il prévoit
Jusqu’à présent, les magistrats n’accor- que le locataire conservera 70 % des recet-
daient d’indemnisation au propriétaire que tes, le propriétaire 23 % et l’agence immobi-
si celui-ci prouvait qu’il avait subi un dom- lière 7 %. Il faudra que les formalités relati-
mage (2). Si le loyer était payé régulièrement ves à la location saisonnière soient
et si le locataire ne causait pas de troubles de respectées, sinon toutes les parties intéres-
voisinage, les juges considéraient parfois sées pourront être sanctionnées.
↙ LA PROCÉDURE
1. Demandez au locataire de cesser
immédiatement ses agissements
La première chose à faire, en cas de sous-lo- permettront ensuite d’établir que vous
RÉFÉRENCES cation non autorisée, est de rassembler des avez subi un préjudice.
(6) TI du VIe arron- preuves. Si une copie d’écran (annonce,
dissement de Paris commentaires et avis des clients) est un bon ENVOYEZ UNE MISE EN DEMEURE
du 6.2.18, n° 11-17- début, elle n’est pas suffisante pour obtenir Après avoir réuni les preuves, écrivez à
000190. (7) Art. R.
221-38 du code de l’expulsion du locataire et sa condamna- votre locataire par lettre recommandée
procédure civile tion financière devant un tribunal. Il faut avec avis de réception (LRAR) pour le met-
(CPC). (8) Art. 56 du demander à un huissier de constater l’acti- tre en demeure de cesser ses agissements.
CPC. (9) Art. 546 et vité de sous-location dans un procès-ver- Rappelez-lui les termes de la loi et l’éven-
547 du code civil bal. Si les voisins se plaignent de nuisances tuelle clause du bail interdisant la sous-lo-
(CC). (10) Art. 1103
et 1104 du CC. occasionnées par des locataires de passage, cation. Ajoutez que vous avez l’intention de
(11) Art. 695 et s. du demandez-leur des témoignages (utilisez réclamer en justice la résiliation du bail, son
code de procédure les formulaires cerfa n° 11527*03 disponi- expulsion et le remboursement des som-
pénale (CPP). (12) bles sur internet). Ces attestations corrobo- mes qu’il a indûment perçues ainsi que des
Art. 514 et s. du CPP.
reront la réalité de la sous-location et vous dommages et intérêts.
➘
conclues sur la plateforme Airbnb ou sur tations de voisins).
d’autres sites de locations, et de vous rem- En principe, vous pouvez entamer cette
bourser les sommes perçues. Faites valoir procédure en vous adressant à un huissier
À SAVOIR que s’il ne vous communique pas ce docu- sans prendre un avocat. Mais il est vivement
ment, vous saisirez le tribunal en référé pour conseillé d’avoir recours à ce professionnel,
En général, les plate-
formes de locations qu’il lui ordonne de vous l’envoyer. Si votre car il pourra se charger du dossier du début
comme Airbnb refu- locataire vous adresse ce relevé, mais sans à la fin : rédiger l’assignation, la faire déli-
sent de communiquer vous rembourser, vous pouvez l’assigner vrer et plaider devant le juge.
les relevés des tran- directement devant le tribunal d’instance
sactions conclues par
leurs utilisateurs, au
(voir p. 87). S’il ne vous l’envoie pas, il faudra L’ORDONNANCE DU TRIBUNAL
motif qu’il s’agit de le demander par l’intermédiaire d’un juge. Le juge rendra l’ordonnance contraignant
données confidentiel- le locataire à communiquer le relevé des
les. Théoriquement, L’ASSIGNATION EN RÉFÉRÉ transactions dans un délai de 3 à 6 semai-
vous pouvez assigner Pour saisir le juge en urgence, faites délivrer nes. Vous devrez adresser cette ordonnance
ces sites en référé
pour que le juge leur à votre locataire, par un huissier, une assi- à votre locataire par l’intermédiaire de
ordonne de le faire. gnation en référé devant le tribunal d’ins- votre avocat ou de votre huissier. Une fois ce
Mais assigner votre tance du lieu où se situe le bien loué. Dans relevé entre vos mains, vous saurez précisé-
locataire est souvent l’assignation, demandez au juge d’ordon- ment ce qu’a rapporté la sous-location de
moins coûteux
et plus rapide car
ner qu’il communique l’intégralité des rele- votre deux pièces. Vous pourrez alors saisir
il réside en France, vés de transaction établis par les platefor- le tribunal d’instance « au fond », pour
ce qui est rarement le mes de locations sur lesquelles il a passé des demander l’expulsion et la restitution des
cas des plateformes. annonces. Joignez toutes les pièces dont sommes perçues par votre locataire.
La rédaction
répond à vos questions
Vous souhaitez des éclaircissements sur un texte de loi ? Une mesure fiscale ? Une clause
immobilière ? Un produit financier ? Une pratique commerciale ? Contactez-nous par e-mail.
❁ PAR RENAUD BERNARD
Le Particulier s’est donné pour mission d’aider légales et les références jurisprudentielles. Le
ses 1,8 million de lecteurs (1) à faire valoir leurs service @Parté propose des informations juri-
droits dans tous les domaines du quotidien. Pour pro- diques ne pouvant en aucun cas être assimilées à des
longer cet échange avec vous, nous avons créé le ser- consultations juridiques délivrées par des avocats.
vice @Parté qui vous permet de soumettre vos ques- Vous pouvez également envoyer vos commentaires
tions à la rédaction en lui adressant un mail à l’adresse ou vos réactions à l’un de nos articles en utilisant la
suivante : aparte@leparticulier.fr. même adresse mail : aparte@leparticulier.fr. Cette
Chaque mois, nous sélectionnons une dizaine de rubrique est la vôtre, n’hésitez pas à nous contacter. ❁
questions auxquelles nous répondons de manière (1) Étude d’audience de l’ACPM, 2018
détaillée dans cette rubrique, en précisant les sources (Alliance pour les chiffres de la presse et des médias).
‘‘ ‚‚
En 2018, j’ai payé mon impôt sur le revenu
en 3 fois par chèque. J’ai dû acquitter 3 pénalités
de 15 €. Est-ce normal ? DOMINIQUE B.
‚‚
comprise dans
pas rendu spontanément 6 mois au maximum. « Comptez de 3 à
par les héritiers et qu’aucun ne se mani- 4 mois entre le moment où le bailleur le revenu fiscal
feste, cela suppose qu’il est toujours apprend le décès et celui où l’huissier lui de référence ?
meublé. Vous devez alors déposer une restitue les clés, une fois le local vidé. Le JEAN-MARIE M.
requête auprès du tribunal de grande délai est allongé d’environ 2 mois en cas
instance (1) qui désignera un huissier de d’intervention de la DNID. Le plus long
justice chargé d’accomplir les mesures est souvent la recherche d’héritier »,
conservatoires. « Dès la réception de précise Me Fitoussi.
l’ordonnance du juge, l’huissier dresse, (1) Décret n° 2011-1043 du 1.9.11. Oui. Selon
sur place, un procès-verbal de l’adminis-
constat contenant un inven- tration fiscale, « aux ter-
taire et une évaluation des
mes des dispositions du
IV de l’article 1417 du
biens. S’ils sont sans valeur,
code général des impôts,
comme dans 95 % des cas, il
le revenu fiscal de réfé-
restitue le logement au bailleur. rence s’entend du mon-
En présence d’objets de valeur, tant net des revenus
l’huissier appose des scellés et plus-values retenus
sur le logement et contacte la pour l’établissement de
Direction nationale d’interven- l’impôt sur le revenu » (1).
tions domaniales (DNID) qui Or, la flat tax, ou prélève-
récupérera les objets de valeur ment forfaitaire unique
devenant alors propriété de SI LE LOCATAIRE DÉCÈDE, (PFU), est une modalité
l’État », détaille Élisabeth
Fitoussi, huissier de justice.
L’HUISSIER GÈRE TOUT de taxation à l’impôt sur
le revenu. Les revenus de
‘‘
placements financiers et
les plus-values mobilières
sont, depuis 2018, taxés
Je suis marié sous le régime de la à 12,8 % au titre du PFU
‚‚
communauté. La plus-value de la vente d’une (plus 17,2 % de prélève-
maison m’appartenant personnellement est-elle ments sociaux). Le contri-
considérée comme un bien propre ? buable peut opter pour
SACHA V.
une taxation selon
le barème progressif
de l’impôt sur le revenu.
Oui. Le prix de la vente, plus-value immobilière comprise, qui remplace Quel que soit son choix,
le bien propre cédé, reste lui-même un bien propre. La plus-value n’est ses revenus sont soumis
pas assimilée à des fruits augmentant normalement la communauté (1). à l’impôt sur le revenu ;
Seule une « récompense » à la communauté peut être invoquée si les deniers seules les modalités
communs ont servi à financer les travaux à l’origine de cette plus-value (2). d’imposition diffèrent.
(1) Cour de cassation, 1re chambre civile du 5.12.18, n° 18-11794. (2) Article 1437 du code civil. (1) BOI-IR-CHR, § 50 ; BOI-IF-TH-
10-50-30-20, § 100
‚‚
recours à tous documents utiles et
notamment aux actes de l’état civil (2), et se tiendra fin mai
en recherchant si le défunt avait 2019 ?
consenti des donations », explique
Murielle Cahen, avocate à Paris. La res- JEAN-CLAUDE M.
ponsabilité du notaire a ainsi déjà été LE NOTAIRE DOIT
reconnue lorsqu’il n’a pas inscrit dans
la déclaration de succession une dona-
PROUVER QU’IL A FAIT
tion dont il avait connaissance (3). SON TRAVAIL Oui. Depuis le
Selon l’article 3.2 du règlement natio-
nal du notariat, « le notaire doit à sa lorsqu’il notifie à son client un document 25 novembre
2018, date
clientèle […] l’information la plus com- de reconnaissance de conseil rédigé au
d’entrée en vigueur de la loi
plète ». Sinon, il engage sa responsabi- préalable, qui l’avertit des risques d’une
Élan (1), une personne, copro-
lité civile délictuelle (4). éventuelle dissimulation de gratification
priétaire ou non, peut recevoir
Le notaire peut s’affranchir de sa res- faite par le défunt », conclut Me Cahen. plus de 3 mandats de vote
ponsabilité en prouvant qu’il a rempli et participer aux décisions de
(1) Loi n° 2001-1135 du 3.12.01. (2) Article 730-1
son obligation d’information et de du code civil (CC). (3) Cass. civ. 1re du 7.12.82, l’assemblée générale (AG) si
conseil. « Cette preuve est préconstituée n° 81-15547. (4) Art. 1240 et 1241 du CC. le total des voix dont elle dis-
pose personnellement avec
STOCK ADOBE
‘‘
celles des procurations reçues
n’excède pas 10 % des voix de
Oui. Pour bénéficier la copropriété (2). Auparavant,
des allocations chômage, ce pourcentage était de 5 %.
J’ai refusé l’ex-salarié doit remplir plusieurs conditions Si cette règle n’est pas res-
la proposition de et, notamment, celle d’avoir été privé involon- pectée, l’AG peut être annu-
renouvellement de tairement de son emploi. Ce qui est le cas lée, peu importe que les voix
lorsqu’un contrat à durée déterminée
‚‚
mon CDD. Ai-je droit du mandant étaient indispen-
(CDD) se termine (1). Peu importe que sables ou non pour obtenir
aux allocations l’ex-salarié ait refusé son renouvellement (2). la majorité requise (3).
chômage ? MURIEL T. (1) Article L 5422-1 du code du travail ; articles 2 et 4
du règlement général Unédic annexé à la convention (1) Loi n° 2018-1021 du 23.11.18.
du 19.2.09. (2) Cass. soc. du 16.1.19, n° 17-11975. (2) Article 22 Loi n° 65-557 du
10.7.65. (3) Cour d’appel de Paris
du 4.11.98, n° 1997/19403.
« J’envoie mon
CE MOIS-CI
J
bre aujourd’hui, je crois que je vais
tout simplement les utiliser.
de tonton ’ai commencé à faire quelques
A
calculs : pour faire l’appoint, il va
près avoir consulté quel-
ques revues spécialisées, j’ai appris va y passer ! falloir que je m’équipe en enve-
loppes grand format. Car le prix
qu’à de très rares exceptions près, d’un timbre Lettre prioritaire
tous les timbres-poste français (timbre rouge) en 2019 pour un
émis depuis 1849, date d’émission envoi de moins de 20 g est fixé à
ILLUSTRATION : VAINUI DE CASTELBAJAC POUR LE PARTICULIER
L
ce pif carmin qui trône au beau GESTION
orsque j’aurai épuisé toute la milieu, est clairement contraire à Fouzia Souyah (contrôle de gestion)
Véronique Denage, Christine Molinie (assistantes de direction)
collection, je ferai faire mes pro- la scélérate loi Évin. C’est qu’il ne Régie publicitaire Figaromédias
Directrice de publicité Agnès Duchiron
pres timbres. J’ai appris qu’il était faudrait pas inciter le facteur à Directeur de la publication Marc Feuillée
possible de choisir en ligne, sur lever le coude… ■ Le Particulier est édité par la société Particulier et Finances Éditions,
Groupe Figaro au capital de 496 902 996 €.
le site de La Poste, la taille des Tous droits de reproduction, même partielle, par quelque procédé que ce soit,
sont réservés pour tous pays. Impression et brochage : Maury, France. Dépôt
timbres, leur valeur et, surtout, RÉFÉRENCES (1) Réponse légal Mars 2019. ISSN 1167-6078. Publication mensuelle. Commission paritaire
l’image qui aura l’honneur de faire minsitérielle n° 44394, JO du 5.6.00,
n° 09 19K85862. Abonnement 1 an : 69 € (11 nos + Guide fiscal + 4 nos spéciaux +
2 appels à Allô Conseil) ou offre Découverte à 29 € (11 nos + Guide fiscal + 2 appels
le tour de la France, si ce n’est le p. 3448. (2) Rép. min. n° 45754, à Allô Conseil) ; 2 ans : 128 € (22 nos + 2 Guides fiscaux + 8 nos spéciaux + 4 appels
à Allô Conseil). Pour toutes les offres : accès gratuit à l’espace abonnés
tour du monde. Je vais donc don- JO du 2.9.14, p. 7415. (3) Article 3.2.2 leparticulier.fr. Étranger : nous consulter. Origine du papier : Italie. Taux de fibres
ner une petite touche personnelle du chapitre II des « conditions recyclées : 0 %. Eutrophysation : Ptot 0,013 kg/tonne de papier.
spécifiques de la boutique particuliers » SERVICE DES VENTES : Le Figaro, tél. : 0 800 216 200
à mes courriers en les faisant au 1er janvier 2019.
(n° Vert, appel gratuit réservé aux dépositaires et diffuseurs de presse).
*Allô Conseil offre des informations juridiques ne pouvant en aucun cas
imprimer à mon effigie. Le souci, être assimilées à des consultations juridiques délivrées par des avocats.
LE MOIS PROCHAIN
« Je vends discrètement la collection
de sulfures de mon épouse »
Le Particulier • N° 1155 • Mars 2019 / 93
Tableau de bord
Les série longues de ces chiffres et indices sont aussi disponibles sur notre site leparticulier.fr. Pour y accéder, tapez l’intitulé
dans la barre de recherche de notre site ❁ NADIA JOUAUDIN
Argent
INDICES DES PRIX À LA CONSOMMATION (base 100 en 2015)
Dates Inflation
12.17 1.18 2.18 3.18 4.18 5.18 6.18 7.18 8.18 9.18 10.18 11.18 12.18 annuelle *
Ensemble
des ménages 101.76 101,67 101,64 102,42 102,59 103,06 103,07 102,96 103,48 103,25 103,37 103,14 102,82 1,6 %
Avec hors tabac
Ménages urbains
France entière 101.65 101,50 101,47 102,27 102,46 102,93 102,89 102,54 103,02 103,03 103,15 102,92 102,59 1,5 %
Source : Insee
Ensemble
tabac
des ménages 101.85 101,75 101,72 102,75 102,92 103,36 103,37 103,28 103,78 103,56 103,67 103,45 103,09 1,8 %
* En moyenne glissante, sur les 12 derniers mois. L’indexation des pensions alimentaires, des rentes viagères, etc. se fait à partir de l’évolution sur 12 mois de l’indice « Ensemble des ménages hors tabac ».
1995 0,20871 1 € de 2016 1,0290 nées à partir de 1958, la durée de cotisation augmente progressivement d’un trimestre
1996 0,20463 1 € de 2017 1,0185 tous les 3 ans, pour atteindre 172 trimestres pour celles nées à partir de 1973.
1997 0,20226 1 € de 2018 1 Retraite minimale (minimum contributif) : pour les pensions dont la date d’effet est fixée
à compter du 1.1.19, le minimum contributif est égal à 7 638,78 € par an et 8 347,09 €
par an pour le minimum contributif majoré (circ. n° 2019-4 du 9.1.19).
RENDEMENT DES LIVRETS
Revalorisation de 0,3 % des pensions au 1.1.19
Livret Taux Plafond
Retraite des anciens combattants : 751,40 €/an depuis le 1.9.17
Livret A, Bleu 0,75 % (1) 22 950 € (2)(3)
Livret de développement durable (4) 0,75 % (1) 12 000 € (2)(5)
RETRAITE COMPLÉMENTAIRE
Livret B Libre Illimité
Valeur du point
Livret d’épargne populaire 1,25 % (1) 7 700 € (2)
Plan d’épargne logement 1 % (6) 61 200 € Du 1.4.12 au 31.3.13 Du 1.4.13 au 31.10.18 Depuis le 1.11.18
Compte d’épargne logement 0,50 % (1) (7) 15 300 € (2) Arrco 1,2414 € 1,2513 € 1,2588 €
(1) Depuis le 1.8.15. Arrêté du 27.11.17 (JO du 2). (2) Hors capitalisation des Agirc 0,433 € 0,4352 € 0,4378 €
intérêts. (3) Décret n° 2012-1445 du 24.12.12 (JO du 26). (4) Ex-Codevi. Du 1.10.15 au 30.9.17 Du 1.10.17 au 31.12.18 Du 1.1.19 au 31.12.19
(5) Décret n° 2012-1057 du 18.9.12 (JO du 19). (6) Depuis le 1.8.16. Arrêté du
27.7.16 (JO du 29). (7) Prime d’épargne non comprise, taux brut. Ircantec 0,47507 € 0,47887 € 0,48031 €
CHÔMAGE
SMIC BRUT ET NET au 1er janvier 2019 (1)
Allocation journalière au 1.7.18 : soit 57 % du salaire journalier
de référence (SJR), soit 11,92 € + 40,40 % du SJR ; minimum : 10,03 €/heure (7,93 € net (2)), soit 1 521,22 €/mois (1 202,92 € net (2)) sur une base de 35 heures.
29,06 € (brut), maximum : 75 % du SJR (1) Décret n° 2018-1173 du 19.12.18. (2) En moyenne, source Urssaf.
Immobilier
FRAIS DE NOTAIRE AU 1.6.18 (1) INDICE DE RÉFÉRENCE DES LOYERS (1) (2)
POUR UN ACHAT IMMOBILIER
Années 1er trim. Insee 2e trim. Insee 3e trim. Insee 4e trim. Insee
Exemple d’achat d’un appartement ancien (de plus
de 5 ans) sans frais de négociation ni frais de prêt 2013 124,25 12.4.13 124,44 12.7.13 124,66 16.10.13 124,83 15.1.14
Détail de la provision 2014 125,00 11.4.13 125,15 11.7.14 125,24 15.10.14 125,29 15.1.15
Prix % (2)
de vente Émoluments Taxes (1) 2015 125,19 16.4.15 125,25 23.7.15 125,26 15.10.15 125,28 15.1.16
et débours
2016 125,26 13.4.16 125,25 13.7.16 125,33 12.10.16 125,50 12.1.17
Source : Insee
60 000 € 2 130 € 3 900 € 10,05%
2017 125,90 13.4.17 126,19 13.7.17 126,46 12.10.17 126,82 12.1.18
90 000 € 2 380 € 5 730 € 9,01 %
2018 127,22 12.4.18 127,77 12.7.18 128,45 11.10.18 129,03 (3) 15.1.19
120 000 € 2 620 € 7 550 € 8,48 %
(1) Obligatoire pour les révisions de loyers d’habitation depuis le 10.2.08 (loi n° 2008-111 pour le pouvoir d’achat).
150 000 € 2 870 € 9 370 € 8,16 % (2) Pour l’indexation des loyers entre le 1.1.06 et le 9.2.08 (voir n° 1075 du Particulier, p. 95). (3) + 1,74 % depuis le
4e trimestre 2017.
230 000 € 3 520 € 14 220 € 7,71 %
300 000 € 4 090 € 18 470 € 7,52 %
380 000 € 4 740 € 23 330 € 7,39 %
INDICE TRIMESTRIEL DES LOYERS COMMERCIAUX (1)
450 000 € 5 310 € 27 580 € 7,31 % Années 1er trim. Insee 2e trim. Insee 3e trim. Insee 4e trim. Insee
600 000 € 6 530 € 37 010 € 7,20 % 2014 108,50 13.6.14 108,5 12.9.14 108,52 16.12.14 108,47 15.3.15
750 000 € 7 750 € 45 780 € 7,14 % 2015 108,32 12.6.15 108,38 16.9.15 108,38 18.12.15 108,41 21.3.16
900 000 € 8 970 € 54 890 € 7,10 % 2016 108,40 21.6.16 108,40 20.9.16 108,56 20.12.16 108,91 21.3.17
Source : Insee
1 000 000 € 9 780 € 60 960 € 7,07 % 2017 109,46 20.6.17 110 19.9.17 110,78 19.12.17 111,33 21.3.18
(1) Inclus les droits d’enregistrement applicables aux ventes d’immeubles bâtis anciens 2018 111,87 26.6.18 112,59 19.9.18 113,45 (2) 19.12.18
ou hors champ de la TVA. (2) Les montants indiqués dans ce tableau tiennent compte du
taux révisé de 5,80665 %. Seuls 3 départements (36, 38 et 56) maintiennent l’ancien taux (1) Pour l’indexation des loyers commerciaux depuis le 10.11.08 (décret n° 2008-1139 du 4.11.08).
de 5,09006 % (Source : Barème Langloÿs). (2) + 2,41 % depuis le 3e trimestre 2017.
2012 1 617 6.7.12 (8.7) 1 618,00 1 666 5.10.12 (7.10) 1 636,25 1 648 4.1.13 (6.1) 1 642,25 1 639 5.4.13 (9.4) 1 642,50
2013 1 646 5.7.13 (11.7) 1 649,75 1 637 4.10.13 (8.10) 1 642,50 1 612 7.1.14 (10.1) 1 633,50 1 615 4.4.14 (6.4) 1 627,50
2014 1 648 13.6.14 (20.6) 1 628,00 1 621 12.9.14 (19.9) 1 624,00 1 627 20.12.14 (20.12) 1 627,75 1 625 13.3.15 (15.3) 1 630,25
2015 1 632 12.6.15 (20.6) 1 626,25 1 614 16.9.15 (20.9) 1 624,50 1 608 18.12.15 (23.12) 1 619,75 1 629 21.3.16 (24.3) 1 620,75
2016 1 615 21.6.16 (22.6) 1 616,50 1 622 20.9.16 (21.9) 1 618,50 1 643 20.12.16 (22.12) 1 627,25 1 645 21.3.17 (22.3) 1 631,25
2017 1 650 20.6.17 (21.6) 1 640,00 1664 19.9.17 (20.9) 1 650,50 1 670 19.12.17 (20.12) 1 657,25 1 667 21.3.18 (22.3) 1 662,75
2018 1 671 26.6.18 (27.6) 1 668,00 1699 19.9.18 (20.9) 1 676,75 1733 19.12.18 (20.12) 1692,50
(1) Pour l’indexation des baux commerciaux signés avant le 1.9.2014, par exemple. (2) Pour l’indexation des loyers : à défaut d’indication dans le bail, la révision du loyer se fait sur la base de l’indice Insee
à la date de la signature du bail (et non celle de publication au JO). (3) Pour l’indexation des loyers d’habitation jusqu’au 31.12.05. Elle est remplacée par l’IRL depuis le 1.1.06.
CONDITIONS POUR BÉNÉFICIER DES DISPOSITIFS DUFLOT-PINEL MÉTROPOLE (1) Pour les investissements réalisés entre
ET COSSE ANCIEN INTERMÉDIAIRE le 1.1.13 et le 30.9.14, le zonage est fixé
par l’arrêté du 29.12.12 et depuis le 1.10.14,
Plafonds de ressources pour les baux par l’arrêté du 30.9.14. Retrouvez toutes
conclus ou renouvelés en 2019 (1) (2) les communes concernées par ce zonage
Composition du foyer du locataire Zone A bis Zone A Zone B1 Zones B2 ou C (3) sur leparticulier.fr.
Personne seule 38 237 € 38 237 € 31 166 € 28 050 € (2) Plafonds pour les baux
conclus ou renouvelés en
Couple 57 147 € 57 147 € 41 619 € 37 457 € 2018 (CGI ann. III, art. 2
duodecies, b) 3e al.) ; BOI-
Personne seule ou couple + 1 enfant à charge 74 914 € 68 695 € 50 051 € 45 046 € BAREME-000017. (3) Sous
Personne seule ou couple + 2 enfants à charge 89 442 € 82 284 € 60 422 € 54 380 € réserve d’agrément. (4)
Pour déterminer le loyer applicable, multipliez le
Personne seule ou couple + 3 enfants à charge 106 418 € 97 410 € 71 080 € 63 972 € plafond de loyer par la surface (S) du logement
Personne seule ou couple + 4 enfants à charge 119 748 € 109 616 € 80 106 € 72 095 € et un coefficient calculé selon la formule
[0,7 + (19/surface)] qui ne doit pas excéder 1,2.
Majoration par personne à charge supplémentaire 13 341 € 12 214 € 8 936 € 8 041 € (5) Chiffres calculés par Le Particulier, sous
Plafonds de loyers mensuels pour les baux conclus ou renouvelés en 2019 (en € /m2)(1) (2) (4) réserve de confirmation par le fisc. Plafonds
réduits dans certaines communes d’Ile-de-
17,17 € (5) 12,75 € (5) 10,28 € (5) 8,93 € (5) France, de Franche-Comté et de Rhône-Alpes.
Famille
EMPLOYÉS DE MAISON : SALAIRES ET COTISATIONS 2019 (1)
Niveau de Salaire horaire
Salaire Salaire horaire % de majoration Niveau de Salaire horaire
Salaire Salaire horaire % de majoration
qualification horaire
brut € net (2) majoré (3) avec certification
de branche (4) qualification horaire
brut net majoré (3) avec certification
de branche (4)
I 10,03 7,79 8,58 3% VlI 11,12 8,64 9,53 SO
II 10,03 7,79 8,58 3% Vlll 11,79 9,16 10,10 SO
III 10,21 7,94 8,75 3% lX 12,48 9,70 10,70 SO
IV 10,40 8,08 8,91 3% X 13,24 10,30 11,34 SO
V 10,60 8,24 9,08 4% Xl 14,10 10,96 12,08 SO
Vl 11,12 8,64 9,53 4% Xll 15,02 11,67 12,87 SO
(1) La nouvelle grille ne tient plus compte de l’ancienneté des salariés. Elle s’applique depuis le 1.8.18 (avenant S40 étendu le 17.7.18). (2) Depuis le 1.1.19, source Fepem. (3) Majoration
de 10 % au titre des congés payés. (4) Pour les salariés qualifiés, les salaires minimaux sont majorés. SO : sans objet.
SÉCURITÉ SOCIALE 2019 * Abréviations. Bofip : Bulletin officiel des finances publiques-impôts. BOSS : Bulletin officiel solidarité-santé.
Plafond annuel 40 524 € CA : cour d’appel. CAA : cour d’appel administrative. Cass. com. : Cour de cassation, chambre commerciale (soc. : sociale ;
civ. : civile ; crim. : criminelle). CE : Conseil d’État. CGI : code général des impôts. JO : Journal officiel. JOAN : Journal officiel
Plafond mensuel 3 377 € de l’Assemblée nationale. JOUE : Journal officiel de l’Union européenne (remplace le JOCE). LPF : Livre des procédures
Plafond jour 186 € fiscales. TA : tribunal administratif. TI : tribunal d’instance. TGI : tribunal de grande instance.
* arrêté du 11.12.18.
réunis en assemblée
définies par la loi qu’il est important de connaitre : Les indispensables
convocation, signature d’une feuille de présence, élection
du président de séance, respect des majorités pour voter
2019
générale. Il est donc
verbal ; possibilités de contestation… Les décisions doivent
être préparées avec soin avant d’être adoptées. C’est le cas,
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notamment, du changement de syndic, de l’approbation
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(DIC) et dans les Documents d’Information Clés pour l’Investisseur (DICI) ou dans les documents équivalents agréés par l’AMF, disponibles sur la page Supports financiers du site macsf.fr.
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