Note D'opération - NG Partners - v4 - 13-05-2020

NOTE D’OPÉRATION
NG PARTNERS - Tranche 1
Version du 13 mai 2020
Ce document ne constitue pas un Document d’Information Réglementaire. Les personnes intéressées sont invitées à
se rendre dans l’onglet Dossier d’investissement de la page du programme pour consulter le Document
d’Information Réglementaire correspondant à l’Annexe 1 de l'instruction AMF 2014-12.
Projet sélectionné par ANAXAGO en sa qualité de

Conseiller en Investissements Participatifs (CIP) enregistré à l’Orias sous le n° 13000878 - ELSAM
* ANAXAGO dans le cadre de son activité de conseiller en investissements participatifs a mis en place un outil d'aide à la décision lui permettant d’apprécier les forces et
faiblesses de l’opérateur. Outils propriétaire, cette évaluation ne constitue pas une notation de crédit et ne permet pas à elle seule d’apprécier le risque lié à l’investissement.

- AVERTISSEMENTS -

La présente Note d’Opération est fournie par ANAXAGO dans le cadre de la mise en ligne sur son site
internet www.anaxago.com (ci-après la « Plateforme ») du projet réalisé par une société ayant souhaité
recourir au financement participatif.

La présente offre de titres financiers ne donne pas lieu à un prospectus soumis au visa de l’Autorité des
Marchés Financiers. Cette offre est réalisée via la Plateforme conformément à l’article L. 411-2 I bis, 2° du
Code monétaire et financier.

Les informations mentionnées dans la présente note d’opération sont strictement confidentielles et ne
s’adressent qu’aux personnes dûment inscrites sur la Plateforme. Afin de leur permettre de prendre leur
décision d’investissement en ayant une meilleure connaissance du projet à financer, ANAXAGO a
souhaité établir la présente Note d’Opération en complément des informations et documents transmis via
la Plateforme et notamment du Document d’Information Réglementaire constituant l’Annexe 1 de
l’Instruction AMF 2014-12.

Le contenu de la note d’opération a été établi par l’équipe d’ANAXAGO sur la base des documents
fournis par la société réalisant le projet à financer. La note d’opération expose en synthèse les travaux de
contrôle effectués sur les éléments transmis par ladite société. Elle peut aborder des questions juridiques,
comptables ou fiscales afin de faciliter la compréhension. Toutefois, elle ne contient ni ne constitue un
avis ou conseil juridique, comptable ou fiscal. Les informations contenues dans la note d’opération sont
données à titre purement indicatif. Elles ne constituent pas une promesse ou une représentation du futur.
En particulier, aucune garantie ne peut être donnée par ANAXAGO quant au caractère réalisable des
éventuelles estimations, objectifs et projections. Il appartient par conséquent au destinataire de se former
sa propre opinion de manière indépendante après avoir procédé aux vérifications ou demandes
d’informations appropriées.

La note d’opération est un document informatif qui ne saurait constituer une offre ou une invitation
quelconque à souscrire.

Il vous est rappelé que l’investissement dans des sociétés non cotées présente des risques
d’illiquidité et de perte totale ou partielle du capital investi.

Le site de financement participatif www.anaxago.com est géré par ANAXAGO, société par actions simplifiée à capital
variable dont le siège social est situé 18, rue Sainte-Foy - 75002 Paris et dont le numéro d’identification est le 539 539 064
RCS Paris, ayant le statuts Conseiller en Investissements Participatifs enregistré à l’ORIAS sous le numéro 13000878

Pour toute question : Téléphone : +33(0)1 81 69 56 50 | Mail : investir@anaxago.com

Pour toute réclamation : reclamation@anaxago.com

Note d’opération NG PARTNERS - Tranche 1 Version du 13/05/2020
Document strictement confidentiel réservé aux membres inscrits sur anaxago.com
2

Sommaire

Introduction à la Joint-Venture Anaxago 4
Synthèse de l’opportunité d’investissement 5

Le mot de l’analyste 5
Modalités de l’investissement 6
Présentation des parties 6
Structuration de l’investissement 7
Planning prévisionnel de l’investissement 8
Appréciation d’Anaxago 10
Les Opérations 11

Synthèse du portefeuille des opérations actuelles et validées 11
Prévisionnel de trésorerie 11
Performances et sensibilités 12
Les Opérations - Collecte n°1 13
Appréciation du portefeuille des Opérations 15
L’Opérateur 16
Présentation de l’opérateur 16
Homme-clé 16
Comptes sociaux de NG Promotion 17
Réalisations précédentes 19
Appréciation de l’Opérateur 20
V Risques spécifiques 21


3

I Introduction à la Joint-Venture Anaxago

Afin d’offrir une gamme de produits d’investissements toujours plus diversifiée, Anaxago lance une
nouvelle offre d’investissement aux côtés de professionnels de l’immobilier.
La Joint-Venture Anaxago consiste à financer plusieurs opérations immobilières par l’intermédiaire
d’une société dédiée, détenue exclusivement par Anaxago et un opérateur partenaire. En plus de la
rémunération contractuelle habituellement proposée aux souscripteurs des opérations, le recours à ce
montage permet de proposer aux investisseurs une rémunération complémentaire indexée sur la
performance des opérations grâce à la rétribution d’une quote-part de la marge dégagée. Ce montage
permet de diversifier le risque des souscripteurs en élargissant le périmètre de leur investissement sur
plusieurs opérations et augmente significativement le taux de rendement lié au succès des opérations.

STRUCTURATION DES OPÉRATIONS
Pour le financement de la Joint-Venture, une ou
plusieurs levées de fonds seront réalisées sur la
plateforme de financement participatif Anaxago. Les
titres offerts aux investisseurs à leur souscription
seront des obligations d’une holding de financement
participatif créée pour l’occasion.
La holding sera actionnaire minoritaire de la
Joint-Venture, elle-même actionnaire majoritaire des
sociétés programmes (dédiées à la réalisation des
opérations immobilières). La Joint-Venture injectera à
travers un compte courant d’associé rémunéré la
totalité des fonds propres dans chacune des sociétés
programmes.
Le remboursement des investisseurs interviendra
progressivement à chaque livraison d’opération et
sera constitué d’une rémunération fixe entre 6 et 8 %
par an et d’une quote part de la marge entre 10 et
20 %. La durée de l’investissement et du véhicule
est directement lié à la vie des opérations,
l’horizon cible est de 24-48 mois.

Anaxago propose un outil d’aide à la décision basé sur une vingtaine de critères permettant de qualifier l’opportunité
d’investissement ; ceci sous forme de notation allant de A+ à D-.

4

II Synthèse de l’opportunité d’investissement

♦ LE MOT DE L’ANALYSTE
Le partenariat mis en place avec NG Promotion depuis 2019 (2 opérations en cours) nous donne
aujourd’hui pleine confiance dans le professionnalisme de l’opérateur et la qualité de ses opérations
immobilières. Un nouveau format d’investissement avec NG Promotion vous est ainsi proposé sur
la plateforme Anaxago.
Celui-ci consiste à créer une Joint-Venture, NG Partners, entre l’Opérateur et l'Émetteur. Les
investisseurs Anaxago investiront dans la Joint-Venture par l’intermédiaire de l'Émetteur (la Holding)
afin d’être intéressés à la marge des opérations de promotion immobilière réalisées par l’Opérateur et
portées par la Joint-Venture. Le recours à ce montage vise à augmenter significativement le rendement
de leur investissement, tout en diversifiant le risque sur plusieurs opérations sélectionnées.
Anaxago vous propose ainsi de participer au financement de plusieurs programmes de promotion

immobilière aux côtés d’investisseurs professionnels, pour un montant maximal de 6 500 000 €. Le
remboursement des investisseurs interviendra progressivement à la sortie de chacune des opérations
portées par NG PARTNERS, entre août 2021 et janvier 2023.
Sur la base d’un portefeuille d’opérations pré-sélectionnées, l'investissement global d’un montant de
6 500 000 € présente un taux de rendement interne (TRI) prévisionnel de 10,2 %1 pour les
investisseurs Anaxago sur une période de 33 mois.
L’investissement se décompose en plusieurs levées de fonds organisées par Anaxago :
Le groupe NG Promotion fait appel à Anaxago pour la 1ère tranche du financement à hauteur
de 1 210 000 € afin de financer :
− 80 % des fonds propres de l’opération La Maison à Alfortville pour l’acquisition du foncier et
la construction d’un ensemble de 18 logements privés ;
− 80 % des fonds propres de l’opération L'Impériale à Baillargues ( à proximité de Montpellier)
pour l’acquisition du foncier et la construction d’un ensemble de 36 logements privés ;
− Une enveloppe supplémentaire pour financer une partie des frais d’étude des prochaines
opérations de NG Partners (env. 58 000 €)
1
vertissement : Taux de rendement interne. À noter que plus le taux de rendement est élevé, plus le
A
risque de perte du capital investi est important.
5

♦ MODALITÉS DE L’INVESTISSEMENT
Le montant global du financement recherché par NG Partners à travers Anaxago s’élève à 6 500 000 €. Il
a pour objet le financement des fonds propres nécessaires pour un portefeuille d’opérations de promotion
immobilière.
Le financement se décompose en plusieurs levées de fonds. La première levée identifiée à
hauteur de 1 210 000 € sera versée en mai 2020 (selon collecte).

N.B : Les investisseurs de la première levée de fonds bénéficieront d’un droit de premier regard pour
investir en priorité sur les collectes suivantes. Une partie du financement pourra être apportée par des
co-investisseurs professionnels (hors plateforme Anaxago).

Investissement minimum 1 000 €
Taux de rendement (TRI) cible 10,2 %
Horizon d’investissement 19 - 33 mois
Montant recherché par l’Opérateur 6 500 000 €
Collecte 1 1 210 000 €
Collecte n Jusqu’à un encours de 6 500 000 €
Instrument émis par l’Émetteur Obligations convertibles en actions
Remboursement du principal et des intérêts À chaque livraison d’opération
à compter de août 2021
♦ PRÉSENTATION DES PARTIES
L'ÉMETTEUR
La holding de financement participatif Objectif Construction 148 (ci-après l’ « Émetteur ») est un
véhicule intermédiaire entre les investisseurs et la Cible. Elle a pour unique objet, le regroupement des
investisseurs souhaitant participer au financement.
Dénomination sociale Objectif Construction 148
Immatriculation R.C.S 880 651 948 R.C.S Paris
Siège social 18, rue Sainte-Foy - 75002 Paris
Forme et capital social Société par actions simplifiée au capital de 10 €
Principales activités de l’entreprise Holding de financement participatif
Représentée par Anaxago, en qualité de président


6

LA CIBLE
La société NG Partners (ci-après la « Cible ») a une activité de holding : elle a pour objet la détention de
titres et le financement des sociétés programmes.

Dénomination sociale NG Partners
Immatriculation R.C.S 883 173 809 R.C.S. Montpellier
Siège social 1321, avenue de la Pompignane - 34000 Montpellier.
Forme et capital social Société par actions simplifiée au capital de 100 €
Principales activités de l’entreprise Holding de financement
Représentée par la société NG Promotion en qualité de président,

elle-même représentée par Cédric Gonzalez

L’OPÉRATEUR
La société NG Promotion (ci-après l’« Opérateur ») est la société du groupe immobilier NG Promotion
actionnaire majoritaire de la Cible.

Dénomination sociale NGP
Immatriculation R.C.S 490 961 349 R.C.S Montpellier
Siège social 1321, avenue de la Pompignane - 34000 Montpellier
Forme et capital social Société par actions simplifiée au capital de 5 000 000 €
Principales activités de l’entreprise Promotion immobilière
Représentée par Cédric Gonzalez, en qualité de président

♦ STRUCTURATION DE L’INVESTISSEMENT
MONTAGE


7

N.B : du fait de la forme de l'Émetteur (i.e société par actions simplifiée), la responsabilité des
investisseurs est limitée au montant de leur investissement. Ils ne sont pas responsables en cas de
défaillance de la Cible.
À noter :
− les membres d’Anaxago souscrivent à un emprunt obligataire convertible émis par l’Émetteur,
Objectif Construction 148, rémunéré à un taux de rendement interne (TRI) cible de 10,2 %,
composé d’un taux annuel fixe cible de 8,5 % et d’une prime de non conversion variable versée à
chaque sortie d’opération ;
− l’investissement sera apporté par l’Émetteur à la Cible via (i) une prise de participation de 20 %
du capital de la Cible NG Partners permettant de percevoir 20 % des marges nettes des
opérations immobilières (avant promote2 NG Promotion), puis (ii) l’apport d'un compte
courant d'associé rémunéré ;
− les 80 % restants du capital de la Cible NG Partners seront détenus par NG Promotion
(l’Opérateur) ;
− l'Émetteur et NG Promotion signeront un pacte d’associés pour assurer la gouvernance, la
répartition des résultats, les mécanismes de transferts des titres entre les associés ;
− la Cible NG Partners a pour unique objet la détention des titres des sociétés programmes à
hauteur de ∼100 % de leur capital et le financement des opérations ;

♦ PLANNING PRÉVISIONNEL DE L’INVESTISSEMENT
L’horizon d’investissement communiqué ci-dessous aux investisseurs a été défini en concertation avec la
Cible par rapport aux besoins des opérations. Le remboursement de l’emprunt obligataire sera progressif
entre août 2021 et janvier 2023.
L’investissement se décompose en plusieurs levées de fonds Anaxago :
− 1ère Collecte : 1 210 000 € - mai 2020
− n Collecte : jusqu’à un encours de 6 500 000 € - max. mai. 2021

Lancement de la campagne 1 mai 2020
mai 2020
Versement des fonds à la Cible (collecte 1)
indicatif - selon collecte
Remboursement des investisseurs Entre août 2021 et janvier 2023
Ces dates sont fournies à titre indicatif par la Cible et pourront être amenées à évoluer dans le temps en
fonction notamment de la date de fin de la campagne de financement, des délais administratifs, des
2
Promote : excédent de résultat reversé à l’Opérateur à partir d’un niveau de TRI obtenu pour l'Émetteur.
8

impondérables pouvant survenir durant la vie du projet et des dates de livraison des opérations. Les
investisseurs en seront tenus informés via des reportings réguliers.

PRÉVISIONNEL DE L’INVESTISSEMENT GLOBAL À DATE

Le prévisionnel de l’investissement global à date a été construit sur la base d’un portefeuille de 9
opérations présélectionnées, et deux levées de fonds.
À date, seules 2 opérations ont été validées en comité d’investissement Anaxago et vous sont présentées
au titre de cette première levée de fonds.
Les autres opérations du portefeuille présélectionnées devront répondre aux critères d’investissements
exposés ci-après (cf. Portrait robot des opérations du portefeuille) pour vous être présentées au titre d’une
nouvelle levée de fonds.


9

♦ APPRÉCIATION D’ANAXAGO
ANAXAGO, dans le cadre de son activité de conseil en investissements participatifs, a mis en place pour

chaque opération un outil d’aide à la sélection lui permettant d’apprécier les principales forces et faiblesses
de l’opérateur et ses opérations. L’objectif de rendement est indépendant de l’appréciation. Outil
propriétaire, cette appréciation ne constitue pas une notation de crédit et ne permet pas à elle seule
d’apprécier le risque lié à l’investissement, le détail des critères d’appréciation est fourni en annexe. Dans
les pages qui suivent, des éléments viendront corroborer cette appréciation. L’investissement proposé
portant sur une société non cotée est par essence risqué. Les notations allouées permettent à travers
l’appréciation de différents aléas de dégager une appréciation générale. Les taux de rendement attendus ne
sont pas corrélés à cette appréciation. Ils relèvent d’une conjoncture de marché, des opérations,
de l’opérateur et d’une négociation avec ce dernier.

Le projet NG Partners a obtenu l’appréciation globale B.

Appréciation Critères
Opérations Administratif Analyse des autorisations administratives et du
respect des contraintes réglementaires.

Technique Étude de l’environnement (typologie de sols,
fondations etc.), de la qualité des sous-traitants et
de la complexité de l’ouvrage dans son ensemble.

Commercial Analyse des éléments de l’environnement, des
hypothèses de commercialisation,de la cohérence
entre le marché et la programmation, demande
locale.

Financier Niveau de marge dégagée par l’opération et risque
de révision de la marge.

Opérateur Légitimité Analyse de l’historique de promotion,
réhabilitation, ou gestion d’actifs immobiliers, de
la typologie des ouvrages et de la connaissance du
secteur.

Solvabilité Etude de la structure financière et bilancielle ainsi
que de l’état des stocks et du portefeuille en cours.

Professionnalisme Recherche de références et étude de la qualité du
montage des opérations.

10

III Les Opérations

NG Promotion fait appel à Anaxago pour financer 80 % des
fonds propres nécessaires à la réalisation d’opérations de
promotion immobilière.

À ce jour, 2 opérations ont été sélectionnées au titre de la
collecte n°1 : La Maison (Alfortville) et L'Impériale
(Baillargues)

PORTRAIT ROBOT DES OPÉRATIONS DU PORTEFEUILLE
Les opérations visées correspondent aux critères d’éligibilité
suivants :
- l’actif doit être sous promesse de vente valide/date de réitération programmée chez le notaire,
- le risque administratif (déclaration préalable/permis de construire) doit être limité ou inexistant,
- Le financement bancaire doit être validé/obtenu,
- le niveau de commercialisation doit être avancé et/ou à hauteur du niveau exigé par la banque,
- la marge prévisionnelle nette doit être supérieure ou égale à 5 %,
- la localisation privilégiée des opérations doit être un marché liquide ou privilégié de l’Opérateur.

♦ SYNTHÈSE DU PORTEFEUILLE D
ES OPÉRATIONS ACTUELLES ET VALIDÉES
n° Programmes Signature Fonds propres Fond propres Durée

totaux Anaxago (en mois)
1 La Maison mai 2020 700 000 € 560 000 € 20
2 L'Impériale mai 2020 740 000 € 592 000 € 19
... 7 opérations pré-sélectionnées ...
Total 8 170 000 € max 6 500 000 €

♦ PRÉVISIONNEL DE TRÉSORERIE
L’investissement au sein de la Joint-Venture NG Partners sera réalisé en plusieurs levées de fonds :

− La première collecte d’un montant de ~ 1,2 M€, servira principalement aux opérations n°1-2
pour l’acquisition des fonciers et la réalisation des travaux. Le complément permettra de financer
les frais d’études des autres opérations.
− Les levées suivantes d’un montant maximal de ~ 5,3 M€ serviront à financer les fonds
propres des futures opérations de la Joint-Venture (7 opérations pré-sélectionnées à date).


11

PRÉVISIONNEL DE TRÉSORERIE DE NG PARTNERS
N.B : le prévisionnel présenté a été réalisé sur la base d’un portefeuille de 9 opérations. Seulement les 2 premières répondent à
date aux critères d’investissement qui vous sont présentés pour cette première levée de fonds.
♦ PERFORMANCES ET SENSIBILITÉS
L’investissement présente un taux de rendement interne (TRI) prévisionnel pour les investisseurs compris

entre 9,0 % et 11,4 %.3 celui-ci est composé d’un taux annuel fixe cible de 8,5 % et d’une prime de non
conversion variable versée à chaque sortie d’opération.
Le rendement attendu est principalement fonction de l’atteinte des marges prévisionnelles présentées
ci-dessous et de la durée des opérations (de l’acquisition à la remontée des fonds vers Objectif
Construction 148).
TABLE DE SENSIBILITÉS (TRI)
TRI investisseur Décalage en mois
Atteinte de la marge (%) 0 4 8
100 % 11,4 % 10,8 % 10,4 %
80 % 10,7 % 10,2 % 9,8 %
60 % 10,0 % 9,5 % 9,0 %

3
Avertissement : Taux de rendement interne. À noter que plus le taux de rendement cible est élevé, plus le risque de
perte du capital investi est important.
12

♦ LES OPÉRATIONS - COLLECTE N°1
LA MAISON - ALFORTVILLE

Le projet consiste en l’acquisition d’une parcelle ■ Nombre de lots : 18
de 924 m2 à Alfortville (Île-de-France) sur laquelle ■ Surface habitable : 1 331 m²
se trouve un local commercial. Celui-ci sera ■ Adresse : 130, rue véron, Alfortville
démoli en vue de construire un ensemble ■ Prix de vente HT : 6 277 K€
résidentiel de 18 logements privés en R+4 ■ Précommercialisation : 54 %
(1 331 m² shab). Une revente à la découpe est ■ Marge : 662 K€ (11 %)
programmée, générant ainsi une marge ■ Permis de construire : obtenu/purgé
prévisionnelle de 11 %. ■ Durée : env. 20 mois
■ Date d'acquisition : Mai 2020

Bilan prévisionnel HT Étude de marché (prix m²)
Valeur
Prix de vente 6 276 865 €
retenue
Charges foncières 1 791 419 €
Travaux 2 869 314 € Résidentiel TTC 5 300 € 5 437 €
Honoraires de gestion 376 612 €
Commercialisation 351 505 € Comparables neufs 6 008 € (11)%
Charges diverses 159 419 €
Frais financiers 66 352 € DVF 4 974 € +9 %
Prix de revient 5 614 622 €
Plus-value nette 662 243 € Meilleurs agents 4 920 € +10 %
% 11 %
sources : transactions, dvf, meilleursagents

Information complémentaire
En date du 13 mai 2020, le niveau de pré commercialisation du programme La Maison s’élève à 54 % du
chiffre d’affaires HT.


13

L'IMPÉRIALE - BAILLARGUES
Le projet consiste en l’acquisition d’une parcelle ■ Nombre de lots : 36
(date d'acquisition prévue en mai 2020) d’une ■ Surface habitable : 2 073 m²
surface de 4 574 m2 à Baillargues (Occitanie) sur ■ Adresse : 140, chemin du petit bonheur,
laquelle se trouve actuellement une maison. Baillargues
Celle-ci sera démolie en vue de construire un ■ Prix de vente HT : 7 007 K€
ensemble résidentiel de 36 logements (sur 2 073 ■ Précommercialisation : 0 %
m2 shab). Une revente à la découpe est ■ Marge: 476 K€ (7 %)
programmée, générant ainsi une marge ■ Permis de construire : obtenu/purgé en
prévisionnelle de l’ordre de 7 %. cours de transfert
■ Durée : 19 mois
■ Date d'acquisition : Mai 2020

Bilan prévisionnel Étude de marché (prix m²)
Valeur
Prix de vente 7 007 583 €
retenue
Charges foncières 2 284 535 €
Travaux 3 217 657 € Résidentiel TTC 3 735 € 4 056 €
Honoraires de gestion 421 180 €
Frais financiers 87 660 € Comparables neufs 4 258 € (5)%
Commercialisation 326 277 €
Charges diverses 194 351 € DVF 3 055 € +25 %
Prix de revient 6 531 660 €
Plus-value nette 475 923 € Meilleurs agents 3 892 € +4 %
% 7 %
source : transactions impot.gouv, meilleursagents

Information complémentaire
En date du 13 mai 2020, la précommercialisation est de 0% du chiffre d’affaires HT. La banque ne
requiert pas un niveau de précommercialisation minimum pour le financement de l’opération. En effet,
NG Promotion rachète le programme (et permis de construire) à un opérateur immobilier et n’a donc pas
pu lancer une précommercialisation lors de l’instruction du permis de construire comme réalisé
généralement. Un niveau de 60 % du chiffre d’affaires HT sera en revanche exigé pour la délivrance du
crédit travaux.


14

♦ APPRÉCIATION DU PORTEFEUILLE DES OPÉRATIONS
Comme précédemment indiqué, ANAXAGO a mis en place un système d’appréciation qui lui permet
d’évaluer et de sélectionner les opérations.
Cette appréciation s’appuie sur 4 critères : l’aléa administratif, technique, commercial et financier.

Le portefeuille des opérations sélectionnées dans le cadre de la Joint-Venture de NG Partners a
obtenu l’appréciation globale B.

Administratif : la signature des actes de vente des fonciers des opérations La Maison (Alfortville) et
L'Impériale (Baillargues) est prévue pour le mois de mai. Les permis de construire ont été obtenus et
purgés pour les deux opérations. L’actif situé à Alfortville est actuellement occupé, un accord prévoyant
une indemnité d’éviction a cependant été signé avec le locataire.
Technique : La durée prévisionnelle des travaux est de 19/20 mois, ce qui semble adaptée à la nature
des opérations. À noter que l’Opérateur est spécialisé dans la promotion de résidences à taille humaine.
Commercial : Les prix proposés à la sortie sont légèrement inférieurs à la moyenne des comparables
neufs du marché. A noter que la commercialisation du programme L’Impériale vient de débuter, la
banque n’exige pas de niveau minimal pour l’acquisition du foncier. Le programme La Maison, affiche
par ailleurs un niveau de précommercialisation de 54 %.
Financier : La marge nette s’élève à 11 % pour le programme La Maison et de 7% pour l’opération
L'Impériale. Enfin, les offres bancaires et GFA ont été obtenus pour les deux programmes ce qui
permettra à NG Partners de faire l’acquisition des fonciers en mai.


15

IV L’Opérateur
♦ PRÉSENTATION DE L’OPÉRATEUR
Le groupe NG Promotion a été créé en 2006 et est présidé par son actionnaire unique
Cédric Gonzalez. L’activité principale du groupe est la promotion immobilière dans la
région de Montpellier et nouvellement l’activité d’agences immobilières dans plusieurs
régions de France.

Le groupe a déjà livré pour plus de 1 000 lots au total en 13 ans, répartis entre logements sociaux et
logements en accession libre de différentes gammes, abordables ou résidences de prestige. Le groupe
connaît un fort développement de ses activités et envisage ainsi de livrer près de 500 lots en 2020.

L’équipe actuelle est composée d’une vingtaine de salariés, et continue de grandir, avec des recrutements
en cours pour l’activité principale de promotion ou la nouvelle activité d’agence immobilière.

Le groupe souhaite se développer sur le territoire national avec leur nouvelle activité d’agence immobilière,
notamment dans les régions PACA, l'Île-de-France et dans les environs de Lyon. Dans le même temps, le
groupe souhaite augmenter ses parts de marché sur Montpellier.

FINANCEMENTS ANAXAGO
Programmes Date du financement Maturité Fonds propres totaux
sept 2020
Garons Avril 2019 580 000 €
(prorogation)4
oct. 2022
Corporate Octobre 2019 2 000 000€
(en cours)

♦ HOMME-CLÉ
Cédric GONZALEZ - Président

Après avoir commencé en tant qu’agent immobilier aux côtés de son père, lui
même dans le métier depuis plus de 25 ans, il décide de se spécialiser dans la
promotion immobilière en créant NG Promotion en 2006. Depuis, il exerce la
fonction de président du groupe et il est l’actionnaire unique. Depuis sa création
en 2006, NG Promotion vendu plus de 1 000 lots.

4
Le programme Garons de l’Opérateur a fait l’objet d’une demande de prorogation. Compte tenu de la
crise sanitaire liée au COVID-19, le chantier s’est arrêté créant ainsi un décalage dans la perception des
appels de fonds de l’acquéreur (vente en bloc bailleur social) et la livraison du chantier.
16

♦ COMPTES SOCIAUX DE NG PROMOTION
N.B : Les comptes de 2019 ont été arrêtés au mois septembre et n’incluent donc pas le financement
corporate de 2 000 K€ euros levés auprès d’Anaxago en octobre 2019.
Actif en K€ 31/09/2019 31/09/2018

Total actif immobilisé 3 858 4 859
Stock et encours 801 624
Créances clients 11 092 3 221
Autres créances 0 6 994
Charges constatées d'avance 722 471
Disponibilités 395 613
Total actif circulant 13 010 11 923
TOTAL 16 868 16 782
Passif en K€ 31/12/2019 31/12/2018

Capitaux propres 7 216 7 005
Provisions pour risques et charges 0 0
Emprunts et dettes financières 99 2 219
Comptes courants d'associés 3 985 1 867
Dettes fournisseurs 1 967 1 838
Autres dettes 3 601 3 853
Total dettes 9 652 9 777
TOTAL 16 868 16 782
Compte de résultat K€ 31/09/2019 31/09/2018

Chiffre d'affaires 5 637 4 384
Charges 4 968 3 902
Dont salaires 1 329 1 019
Résultat d'exploitation 669 482
Opérations en commun 0 0
Résultat financier -306 780
produits financiers 54 817
charges financières -360 -37
Résultat exceptionnel -50 -1
Impôt sur les sociétés -104 -44
Résultat Net 209 1 217

17

CRITÈRES VALEURS COMMENTAIRES

Fonds propres 7,2 M€ Le niveau de fonds propres est satisfaisant et
en augmentation (+211 K€) par rapport à
2018.
Endettement Net hors CCA -296 K€ A septembre 2019, correspondent aux dettes
Dettes financières - trésorerie financières hors CCA (99 K€) déduits de la
trésorerie (395 K€)
Gearing 0,03 Le Gearing représente l’effet de levier

Endettement net (Hors CCA) / Fonds financier appliqué sur la structure. Le ratio
propres est satisfaisant.
Covenant financier dans un contrat de dette
(<2)
ICR 1,9 Le ratio mesure la capacité de la société à

Résultat d’exploitation / intérêts (>3) payer les intérêts de la dette contractée. Le
résultat d’exploitation permet de couvrir 1,9x
les intérêts de la dette.
FR/BFR 118 % À date, le fonds de roulement de la société

Capacité de la société à financer son activité permet de couvrir 1,2x son besoin de
à court terme avec ses ressources long-terme financement à court terme.
Montant du chiffre d’affaires 5,6 M€ Le chiffre d’affaires s’élève à 5,6 M€ en 2019
contre 4,4 M€ en 2018 soit une croissance de
+29 % en un an
Résultat net 0,2 M€ Le résultat net s’élève à 0,2 M€ en 2018

contre 1,2 M€ en 2018, soit une rentabilité
de 4 %, en baisse vs 2018.
ROCE 2 % La rentabilité des capitaux investis est

Le ROCE une mesure la rentabilité qu'une relativement faible. Cela s’explique par un
société réalise en fonction des capitaux résultat d’exploitation peu important compte

investis. tenu de l’activité de holding de la société
mère (concentration des coûts fixes groupe).

18

♦ RÉALISATIONS PRÉCÉDENTES
Résidence Link

Montpellier - 2017
46 logements dont 9 sociaux du T1 au T4

Résidence Lemon

Montpellier - 2016
24 logements du T2 au T4
Résidence Coloramor

Montpellier - 2015
24 logements du T2 au T5


19

♦ APPRÉCIATION DE L’OPÉRATEUR
Comme précédemment indiqué, ANAXAGO a mis en place un système d’aide à la sélection permettant
d’évaluer l’Opérateur immobilier.
Cette appréciation s’appuie sur trois critères principaux :
- Légitimité : nombre et type d’opérations réalisées, nombre d’années d’expérience, concentration
géographique... ;
- Solvabilité : ratios et agrégats financiers ;
- Professionnalisme : recommandation, réputation, qualité des documents.

L’Opérateur NG Promotion a obtenu l’appréciation globale B.

Légitimité : Le groupe NG Promotion est fort d’une expérience de plus de plus de 10 ans dans
l’immobilier, il a ainsi livré plus de 1 000 lots. Le groupe connaît un fort développement, il en résulte
une croissance continue du nombre de lots livrés et notamment dans la région de Montpellier. A date, le
pipeline se compose de 8 opérations sécurisées pour un CA attendu de 40 M€ à horizon 2022.
Solvabilité : NG Promotion présente des ratios financiers satisfaisants à septembre 2019 : un niveau de
fonds propres retraités important (>11,2 M€, soit 66 % du total actif en 2018). L’année 2019 a été
marquée par une augmentation du CA à 5,4 M€ (vs 4 M€ en 2018). Toutefois, le résultat net est en
baisse du fait de l’augmentation de la charge financière en 2019. Notons par ailleurs que les comptes de
2019 ont été arrêtés au mois septembre et n’incluent donc pas le financement corporate de 2 M€ d'euros
levé auprès d’Anaxago en octobre 2019.
Professionnalisme : La qualité des documents fournis et la réactivité de nos interlocuteurs ont
démontré un bon niveau de professionnalisme. Il s’agit de la 3e opération financée par Anaxago (2 en
cours).


20

V Risques spécifiques
TTACHÉS A UX T ITRES O
RISQUES A FFERTS À L A S OUSCRIPTION

Risque opérationnel
En cas de défaut d’une entreprise missionnée par la Cible pour la réalisation du Projet, d’incidents
humains (accident, grève, etc.), ou de survenance d’intempéries ainsi que tous les risques opérationnels
conduisant à augmenter les délais de réalisation du Projet ou à remettre en cause son achèvement.
Risque financier
Risque qui peut survenir en raison des risques techniques, commerciaux ou administratifs détaillés
ci-dessus, lesquels s’ils surviennent, peuvent réduire la marge du Projet voire entraîner une perte. Cette
perte peut consommer tout ou partie des sources de financements octroyées par les partenaires financiers
de la Cible (apports en comptes courants d’associé, financement de l’Emetteur, crédit bancaire, etc.
Risque d’illiquidité
Le moment de revente des titres n’est pas garanti. La Holding et la Cible n’étant pas cotées, il n’existe pas
de marchés pour vendre et acheter les titres souscrits. La liquidité dépend donc de la capacité de
remboursement de l’investissement par la Cible.
Risque de perte totale ou partielle du capital investi

L'investisseur doit être conscient du risque de perte d'une partie ou de la totalité du capital investi. Ce
risque est inhérent à l’investissement dans des sociétés non cotées, y compris pour des opérations ayant
pour sous-jacent de l’immobilier.
Malgré l’attention apportée par ANAXAGO lors de la sélection de l’opération, ANAXAGO ne saurait
garantir un retour sur investissement. Le retour sur investissement dépendra de la santé financière du
groupe NG Promotion. Le capital n’est pas garanti.

ANAXAGO
société par actions simplifiée à capital variable
siège social : 18 rue Sainte-Foy, 75002 Paris
539 539 064 RCS de Paris
Conseiller en investissement participatif immatriculé auprès de l’Organisme pour le registre unique des intermédiaires en
assurance, banque et finance (ORIAS) sous le n° 13000878.

21

Note D'opération - NG Partners - v4 - 13-05-2020

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Projet sélectionné par ANAXAGO en sa qualité de

Synthèse de l’opportunité d’investissement 5

Les Opérations 11

V Risques spécifiques 21

Note d’opération NG PARTNERS - Tranche 1 Version du 13/05/2020

I Introduction à la Joint-Venture Anaxago

Note d’opération NG PARTNERS - Tranche 1 Version du 13/05/2020

II Synthèse de l’opportunité d’investissement

Anaxago vous propose ainsi de participer ​au financement de plusieurs programmes de promotion

L’investissement se décompose en plusieurs levées de fonds organisées par Anaxago :

♦ M​ODALITÉS​ ​DE​ ​L​’​INVESTISSEMENT

Taux de rendement (TRI) cible 10,2 %

Horizon d’investissement 19 - 33 mois

Montant recherché par l’Opérateur 6 500 000 €

Collecte 1 1 210 000 €

Collecte n Jusqu’à un encours de 6 500 000 €

Instrument émis par l’Émetteur Obligations convertibles en actions

Remboursement du principal et des intérêts À chaque livraison d’opération

à compter de août 2021

♦ P​RÉSENTATION​ ​DES​ ​PARTIES

Immatriculation R.C.S 880 651 948 R.C.S Paris

Siège social 18, rue Sainte-Foy - 75002 Paris

Forme et capital social Société par actions simplifiée au capital de 10 €

Principales activités de l’entreprise Holding de financement participatif

Représentée par Anaxago​, en qualité de président

Note d’opération NG PARTNERS - Tranche 1 Version du 13/05/2020

Siège social 1321, avenue de la Pompignane - 34000 Montpellier.

Forme et capital social Société par actions simplifiée au capital de 100 €

Principales activités de l’entreprise Holding de financement

Représentée par la société NG Promotion en qualité de président,

Siège social 1321, avenue de la Pompignane - 34000 Montpellier

Principales activités de l’entreprise Promotion immobilière

Représentée par Cédric Gonzalez, en qualité de président

Note d’opération NG PARTNERS - Tranche 1 Version du 13/05/2020

Lancement de la campagne 1 mai 2020

Remboursement des investisseurs Entre août 2021 et janvier 2023

Note d’opération NG PARTNERS - Tranche 1 Version du 13/05/2020

ANAXAGO, dans le cadre de son activité de conseil en investissements participatifs, a mis en place pour

Note d’opération NG PARTNERS - Tranche 1 Version du 13/05/2020

III Les Opérations

n° Programmes Signature Fonds propres Fond propres Durée

L’investissement au sein de la Joint-Venture NG Partners sera réalisé en plusieurs levées de fonds :

Note d’opération NG PARTNERS - Tranche 1 Version du 13/05/2020

P​RÉVISIONNEL​ ​DE​ ​TRÉSORERIE​ ​DE​ NG P​ARTNERS

♦ P​ERFORMANCES​ ​ET​ ​SENSIBILITÉS

L’investissement présente un taux de rendement interne (TRI) prévisionnel pour les investisseurs compris

T​ABLE​ ​DE​ ​SENSIBILITÉS​ (​TRI​)

TRI investisseur Décalage en mois

Atteinte de la marge (%) 0 4 8

100 % 11,4 % 10,8 % 10,4 %

80 % 10,7 % 10,2 % 9,8 %

60 % 10,0 % 9,5 % 9,0 %

♦ L​ES​ O​PÉRATIONS​ - C​OLLECTE​ ​N​°1

L​A​ M​AISON​ - A​LFORTVILLE

Note d’opération NG PARTNERS - Tranche 1 Version du 13/05/2020

Note d’opération NG PARTNERS - Tranche 1 Version du 13/05/2020

♦ A​PPRÉCIATION​ ​DU​ ​PORTEFEUILLE​ ​DES​ O​PÉRATIONS

Note d’opération NG PARTNERS - Tranche 1 Version du 13/05/2020

Cédric GONZALEZ - Président

♦ C​OMPTES​ ​SOCIAUX​ ​DE​ NG P​ROMOTION

Actif en K€ 31/09/2019 31/09/2018

Passif en K€ 31/12/2019 31/12/2018

Compte de résultat K€ 31/09/2019 31/09/2018

Anaxago vous propose ainsi de participer au financement de plusieurs programmes de promotion

♦ MODALITÉS DE L’INVESTISSEMENT

♦ PRÉSENTATION DES PARTIES

Représentée par Anaxago, en qualité de président

PRÉVISIONNEL DE TRÉSORERIE DE NG PARTNERS

♦ PERFORMANCES ET SENSIBILITÉS

TABLE DE SENSIBILITÉS (TRI)

♦ LES OPÉRATIONS - COLLECTE N°1

LA MAISON - ALFORTVILLE

♦ APPRÉCIATION DU PORTEFEUILLE DES OPÉRATIONS

♦ COMPTES SOCIAUX DE NG PROMOTION

CRITÈRES VALEURS COMMENTAIRES

♦ APPRÉCIATION DE L’OPÉRATEUR