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NOTE D’OPÉRATION 
NG PARTNERS -​ Tranche 1 
Version du 13 mai 2020 

Ce document ne constitue pas un Document d’Information Réglementaire. Les personnes intéressées sont invitées à 
se rendre dans l’onglet Dossier d’investissement de la page du programme pour consulter le Document 
d’Information Réglementaire correspondant à l’Annexe 1 de l'instruction AMF 2014-12.   

Projet sélectionné par ANAXAGO en sa qualité de  


Conseiller en Investissements Participatifs (CIP) enregistré à l’Orias sous le n° 13000878 - ELSAM 
* ANAXAGO dans le cadre de son activité de conseiller en investissements participatifs a mis en place un outil d'aide à la décision lui permettant d’apprécier les forces et 
faiblesses de l’opérateur. Outils propriétaire, cette évaluation ne constitue pas une notation de crédit et ne permet pas à elle seule d’apprécier le risque lié à l’investissement.  
  

- A​VERTISSEMENTS​ - 
 
La  présente  Note  d’Opération  est  fournie  par  ANAXAGO  dans  le  cadre  de  la  mise  en  ligne  sur son site 
internet  ​www.anaxago.com  (ci-après  la  «  ​Plateforme  »)  du  projet  réalisé  par  une  société  ayant  souhaité 
recourir au financement participatif.  
 
La  présente  offre  de  titres  financiers  ne  donne  pas  lieu  à  un  prospectus  soumis  au  visa  de  l’Autorité  des 
Marchés  Financiers.  Cette offre est réalisée via la Plateforme conformément à l’article L. 411-2 I bis, 2° du 
Code monétaire et financier. 
 
Les  informations  mentionnées  dans  la  présente  note  d’opération  sont  ​strictement  ​confidentielles  et  ne 
s’adressent  qu’aux  personnes  dûment  inscrites  sur  la  Plateforme.  Afin  de  leur  permettre  de  prendre  leur 
décision  d’investissement  en  ayant  une  meilleure  connaissance  du  projet  à  financer,  ANAXAGO  a 
souhaité  établir  la  présente  Note  d’Opération en complément des informations et documents transmis via 
la  Plateforme  et  notamment  du  Document  d’Information  Réglementaire  constituant  l’Annexe  1  de 
l’Instruction AMF 2014-12. 
 
Le  contenu  de  la  note  d’opération  a  été  établi  par  l’équipe  d’ANAXAGO  sur  la  base  des  documents 
fournis  par  la  société  réalisant  le  projet  à  financer.  La  note  d’opération  expose  en  synthèse les travaux de 
contrôle  effectués  sur  les  éléments  transmis  par  ladite  société.  Elle  peut  aborder des questions juridiques, 
comptables  ou  fiscales  afin  de  faciliter  la  compréhension.  Toutefois,  elle  ne  contient  ni  ne  constitue  un 
avis  ou  conseil  juridique,  comptable  ou  fiscal.  Les  informations  contenues  dans  la  note  d’opération  sont 
données  à  titre  purement  indicatif.  Elles  ne  constituent  pas une promesse ou une représentation du futur. 
En  particulier,  aucune  garantie  ne  peut  être  donnée  par  ANAXAGO  quant  au  caractère  réalisable  des 
éventuelles  estimations,  objectifs  et  projections.  Il  appartient  par  conséquent  au  destinataire  de se former 
sa  propre  opinion  de  manière  indépendante  après  avoir  procédé  aux  vérifications  ou  demandes 
d’informations appropriées.  
 
La  note  d’opération  est  un  ​document  ​informatif  qui  ne  saurait  constituer  une  offre  ou  une  invitation 
quelconque à souscrire. 
 
Il  vous  est  rappelé  que  ​l’investissement  dans  des  sociétés  non  cotées  présente  des  risques 
d’illiquidité et de perte totale ou partielle du capital investi.  
 
Le  site  de  financement  participatif  ​www.anaxago.com  est  géré  par  ANAXAGO,  société  par  actions  simplifiée  à  capital 
variable  dont  le siège social est situé 18, rue Sainte-Foy - 75002 Paris et dont le numéro d’identification est le 539 539 064 
RCS Paris, ayant le statuts Conseiller en Investissements Participatifs enregistré à l’ORIAS sous le numéro 13000878 
 
Pour toute question : Téléphone : +33(0)1 81 69 56 50 | Mail : investir@anaxago.com 

 
 
Pour toute réclamation : ​reclamation@anaxago.com

 
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Sommaire 
 
Introduction à la Joint-Venture Anaxago 4 

Synthèse de l’opportunité d’investissement 5 


Le mot de l’analyste 5 
Modalités de l’investissement 6 
Présentation des parties 6 
Structuration de l’investissement 7 
Planning prévisionnel de l’investissement 8 
Appréciation d’Anaxago 10 

Les Opérations 11 


Synthèse du portefeuille des opérations actuelles et validées 11 
Prévisionnel de trésorerie 11 
Performances et sensibilités 12 
Les Opérations - Collecte n°1 13 
Appréciation du portefeuille des Opérations 15 

L’Opérateur 16 
Présentation de l’opérateur 16 
Homme-clé 16 
Comptes sociaux de NG Promotion 17 
Réalisations précédentes 19 
Appréciation de l’Opérateur 20 

V Risques spécifiques 21 


 

 
 
 
 
 
   

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I Introduction à la Joint-Venture Anaxago 


Afin  d’offrir  une  gamme  de  produits  d’investissements  toujours  plus  diversifiée,  Anaxago  lance  une 
nouvelle offre d’investissement aux côtés de professionnels de l’immobilier.  
La  Joint-Venture  Anaxago  consiste  à  ​financer  plusieurs  opérations  immobilières  par l’intermédiaire 
d’une société dédiée, détenue exclusivement par Anaxago et un opérateur partenaire. En plus de la 
rémunération  contractuelle  habituellement  proposée  aux  souscripteurs  des  opérations,  le  recours  à  ce 
montage  permet  de  ​proposer  aux  investisseurs  une  rémunération  complémentaire  indexée  sur  la 
performance  des  opérations  grâce  à  la  rétribution  d’une  quote-part  de  la  marge  dégagée.  Ce  montage 
permet  de  diversifier  le  risque  des  souscripteurs  en  élargissant  le  périmètre  de  leur  investissement  sur 
plusieurs opérations et augmente significativement le taux de rendement lié au succès des opérations. 
 
S​TRUCTURATION​ ​DES​ ​OPÉRATIONS 
Pour  le  financement  de  la  Joint-Venture,  une  ou 
plusieurs  levées  de  fonds  seront  réalisées  sur  la 
plateforme  de  financement  participatif  Anaxago.  Les 
titres  offerts  aux  investisseurs  à  leur  souscription 
seront  des  obligations  d’une  holding  de  financement 
participatif créée pour l’occasion. 
La  holding  sera  actionnaire  minoritaire  de  la 
Joint-Venture,  elle-même  actionnaire  majoritaire  des 
sociétés  programmes  (dédiées  à  la  réalisation  des 
opérations  immobilières).  La Joint-Venture injectera à 
travers  un  compte  courant  d’associé  rémunéré  la 
totalité  des  fonds  propres  dans  chacune  des  sociétés 
programmes. 
Le  remboursement  des  investisseurs  interviendra 
progressivement  ​à  chaque  livraison  d’opération  et 
sera  constitué  d’une  rémunération  fixe  entre  6 et 8 % 
par  an  et  d’une  quote  part  de  la  marge  entre  10  et 
20 %.  ​La  durée  de  l’investissement et du véhicule 
est  directement  lié  à  la  vie  des  opérations, 
l’horizon cible est de 24-48 mois. 
 

Anaxago  propose  un  outil  d’aide  à  la  décision  basé  sur  une  vingtaine  de  critères  permettant  de  qualifier  l’opportunité 
d’investissement ; ceci sous forme de notation allant de A+ à D-. 

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II Synthèse de l’opportunité d’investissement 


♦ L​E​ ​MOT​ ​DE​ ​L​’​ANALYSTE 

Le  partenariat  mis  en  place  avec  NG  Promotion  ​depuis  2019  (2  opérations  en  cours)  nous  donne 
aujourd’hui  pleine  confiance  dans  le  professionnalisme  de  l’opérateur  et  la  qualité  de  ses  opérations 
immobilières.  ​Un  nouveau  format  d’investissement  avec  NG  Promotion  vous  est  ainsi  proposé  sur 
la plateforme Anaxago. 

Celui-ci  consiste  à  ​créer  une  Joint-Venture,  NG  Partners,  entre  l’Opérateur  et  l'Émetteur.  Les 
investisseurs  Anaxago  investiront  dans  la  Joint-Venture  par  l’intermédiaire  de  l'Émetteur  (la  Holding) 
afin  d’être  intéressés  à  la  marge  des  opérations  de  promotion  immobilière  réalisées  par  l’Opérateur  et 
portées  par  la  Joint-Venture.  Le  recours  à  ce  montage  vise  à  augmenter significativement le rendement 
de leur investissement, tout en diversifiant le risque sur plusieurs opérations sélectionnées. 

Anaxago  vous  propose  ainsi  de  participer  ​au  financement  de plusieurs programmes de promotion 


immobilière  aux  côtés  d’investisseurs  professionnels,  pour  un  montant  maximal  de  ​6 500 000  €​.  Le 
remboursement  des  investisseurs  interviendra  progressivement  à  la  sortie  de  chacune  des  opérations 
portées par NG PARTNERS, entre août 2021 et janvier 2023. 

Sur  la  base  d’un  portefeuille  d’opérations  pré-sélectionnées,  l'investissement  global  d’un  montant  de 
6 500  000  €  présente  un  ​taux  de  rendement  interne  (TRI)  prévisionnel  de  10,2  %1  pour  les 
investisseurs Anaxago sur une période de ​33 mois. 

L’investissement se décompose en plusieurs levées de fonds organisées par Anaxago :  

Le  groupe  NG  Promotion  fait  appel  à  Anaxago  pour  la  1ère  tranche  du financement à hauteur 
de 1 210 000 € afin de financer : 
− 80  %  des  fonds  propres  de  l’opération  ​La  ​Maison  ​à  Alfortville pour l’acquisition du foncier et 
la construction d’un ensemble de 18 logements privés ; 
− 80  %  des  fonds  propres  de  l’opération  ​L'Impériale  ​à  Baillargues  (​ à  proximité  de  Montpellier) 
pour l’acquisition du foncier et la construction d’un ensemble de 36 logements privés ; 
− Une  enveloppe  supplémentaire  pour  financer  une  partie  des  frais  d’étude  des  prochaines 
opérations de NG Partners ​(env. 58 000 €) 

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​ vertissement : Taux de rendement interne. À noter que plus le taux de rendement est élevé, plus le 
A
risque de perte du capital investi est important.
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♦ M​ODALITÉS​ ​DE​ ​L​’​INVESTISSEMENT 

Le  montant  global  du  financement  recherché  par  NG  Partners  à travers Anaxago s’élève à 6 500 000 €. Il 
a  pour  objet  le financement des fonds propres nécessaires pour un portefeuille d’opérations de promotion 
immobilière. 
Le  financement  se  décompose  en  plusieurs  levées  de  fonds.  La  première  levée  identifiée  à 
hauteur de 1 210 000 € sera versée en mai 2020 ​(selon collecte)​. 
 
N.B  :  Les  investisseurs  de  la  première  levée  de  fonds  bénéficieront  d’un  droit  de  premier  regard  pour 
investir  en  priorité  sur  les  collectes  suivantes.  Une  partie  du  financement  pourra  être  apportée  par  des 
co-investisseurs professionnels (hors plateforme Anaxago). 
 
Investissement minimum  1 000 € 

Taux de rendement (TRI) cible  10,2 % 

Horizon d’investissement  19 - 33 mois 

Montant recherché par l’Opérateur  6 500 000 € 

Collecte 1  1 210 000 € 

Collecte n  Jusqu’à un encours de 6 500 000 € 

Instrument émis par l’Émetteur  Obligations convertibles en actions  

Remboursement du principal et des intérêts  À chaque livraison d’opération 

à compter de août 2021 

♦ P​RÉSENTATION​ ​DES​ ​PARTIES 

L'É​METTEUR 
La  holding  de  financement  participatif  Objectif  Construction  148  (ci-après  l’  «  ​Émetteur  »)  est  un 
véhicule  intermédiaire  entre  les  investisseurs  et  la  Cible.  Elle  a  pour  unique  objet,  le  regroupement  des 
investisseurs souhaitant participer au financement. 
Dénomination sociale  Objectif Construction 148 

Immatriculation R.C.S  880 651 948 R.C.S Paris 

Siège social  18, rue Sainte-Foy - 75002 Paris 

Forme et capital social  Société par actions simplifiée au capital de 10 € 

Principales activités de l’entreprise  Holding de financement participatif 

Représentée par  Anaxago​, en qualité de président 


   

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L​A​ C​IBLE 
La  société  NG  Partners  (ci-après  la  «  ​Cible  »)  a  une  activité  de  holding  :  elle a pour objet la détention de 
titres et le financement des sociétés programmes. 
 
Dénomination sociale  NG​ Partners 
Immatriculation R.C.S  883 173 809 R.C.S. Montpellier 

Siège social  1321, avenue de la Pompignane - 34000 Montpellier. 

Forme et capital social  Société par actions simplifiée au capital de 100 € 

Principales activités de l’entreprise  Holding de financement 

Représentée par  la société NG Promotion en qualité de président, 


elle-même représentée par Cédric Gonzalez 

 
L’O​PÉRATEUR 
La  société  NG  Promotion  (ci-après  l’«  ​Opérateur  »)  est  la  société  du  groupe  immobilier  NG Promotion 
actionnaire majoritaire de la Cible. 
 
Dénomination sociale  NGP 
Immatriculation R.C.S  490 961 349 R.C.S Montpellier 

Siège social  1321, avenue de la Pompignane - 34000 Montpellier 

Forme et capital social  Société par actions simplifiée au capital de 5 000 000 € 

Principales activités de l’entreprise  Promotion immobilière  

Représentée par  Cédric Gonzalez, en qualité de président 


 
♦ S​TRUCTURATION​ ​DE​ ​L​’​INVESTISSEMENT 

M​ONTAGE 
 

 
 

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N.B  :  du  fait  de  la  forme  de  l'Émetteur  (i.e  société  par  actions  simplifiée),  la  responsabilité  des 
investisseurs  est  limitée  au  montant  de  leur  investissement.  Ils  ne  sont  pas  responsables  en  cas  de 
défaillance de la Cible. 
À noter : 
− les  membres  d’Anaxago  souscrivent  à  un  ​emprunt obligataire convertible ​émis par l’Émetteur, 
Objectif  Construction  148,  rémunéré  à  un  taux  de  rendement  interne  (TRI)  cible  de  10,2  %, 
composé  d’un  taux  annuel  fixe  cible  de  8,5 % et d’une prime de non conversion variable versée à 
chaque sortie d’opération ;  
− l’investissement  sera  apporté par l’Émetteur à la Cible via (i) ​une prise de participation de 20 % 
du  capital  de  la  Cible  NG  Partners  permettant  de  percevoir  20  %  des  marges  nettes  des 
opérations  immobilières  (avant  promote2  NG  Promotion),  puis  (ii)  l’apport  d'un  compte 
courant d'associé​ rémunéré ; 
− les  80  %  restants  du  capital  de  la  Cible  NG  Partners  seront  détenus  par  NG  Promotion 
(l’Opérateur) ; 
− l'Émetteur  et  NG  Promotion  signeront  un  ​pacte  d’associés  pour  assurer  la  gouvernance,  la 
répartition des résultats, les mécanismes de transferts des titres entre les associés ; 
− la  Cible  NG  Partners  a  pour  unique  objet  la  détention  des  titres  des  sociétés  programmes  à 
hauteur de ∼100 % de leur capital et le financement des opérations ; 
 
 
♦ P​LANNING​ ​PRÉVISIONNEL​ ​DE​ ​L​’​INVESTISSEMENT 

L’horizon  d’investissement  communiqué  ci-dessous  aux  investisseurs  a  été  défini  en  concertation  avec  la 
Cible  par  rapport  aux  besoins  des  opérations. Le remboursement de l’emprunt obligataire sera ​progressif 
entre août 2021 et janvier 2023.  
L’investissement se décompose en plusieurs levées de fonds Anaxago :  
− 1ère Collecte​ : 1 210 000 € - mai 2020 
− n​ Collecte​ : jusqu’à un encours de 6 500 000 € - max. mai. 2021 
 

Lancement de la campagne 1  mai 2020 

mai 2020  
Versement des fonds à la Cible (collecte 1) 
indicatif - selon collecte 

Remboursement des investisseurs  Entre août 2021 et janvier 2023 

Ces  dates  sont  fournies  à  titre  indicatif  par  la  Cible  et  pourront  être  amenées  à  évoluer  dans  le  temps en 
fonction  notamment  de  la  date  de  fin  de  la  campagne  de  financement,  des  délais  administratifs,  des 

2
Promote : excédent de résultat reversé à l’Opérateur à partir d’un niveau de TRI obtenu pour l'Émetteur. 
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impondérables  pouvant  survenir  durant  la  vie  du  projet  et  des  dates  de  livraison  des  opérations.  Les 
investisseurs en seront tenus informés via des reportings réguliers. 
 
P​RÉVISIONNEL​ ​DE​ ​L​’​INVESTISSEMENT​ ​GLOBAL​ ​À​ ​DATE 
 
Le  prévisionnel  de  l’investissement  global  à  date  a  été  construit  sur  la  base  d’un  portefeuille  de  9 
opérations présélectionnées, et deux levées de fonds.  
À  date,  seules  2  opérations  ont  été  validées  en  comité  d’investissement  Anaxago  et  vous  sont  présentées 
au titre de cette première levée de fonds.  
Les  autres  opérations  du  portefeuille  présélectionnées  devront  répondre  aux  critères  d’investissements 
exposés  ci-après  (cf.  Portrait  robot des opérations du portefeuille) pour vous être présentées au titre d’une 
nouvelle levée de fonds. 
 

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♦ A​PPRÉCIATION​ ​D​’A​NAXAGO 

ANAXAGO,  dans  le  cadre  de  son  activité  de  conseil en investissements participatifs, a mis en place pour 


chaque  opération  un  outil d’aide à la sélection lui permettant d’apprécier les principales forces et faiblesses 
de  l’opérateur  et  ses  opérations.  L’objectif  de  rendement  est  indépendant  de  l’appréciation.  Outil 
propriétaire,  cette  appréciation  ne  constitue  pas  une  notation  de  crédit  et  ne  permet  pas  à  elle  seule 
d’apprécier  le  risque  lié  à  l’investissement,  le  détail  des  critères  d’appréciation  est  fourni  en annexe. Dans 
les  pages  qui  suivent,  des  éléments  viendront  corroborer  cette  appréciation.  L’investissement  proposé 
portant  sur  une  société  non  cotée  est  par  essence  risqué.  Les  notations  allouées  permettent  à  travers 
l’appréciation  de  différents  aléas  de dégager une appréciation générale. Les taux de rendement attendus ne 
sont  pas  corrélés  à  cette  appréciation.  Ils  relèvent  d’une  conjoncture  de  marché,  des  opérations, 
de​ ​l’opérateur et d’une négociation avec ce dernier. 
 
Le projet NG Partners a obtenu l’appréciation globale B. 

 
       
 
Appréciation  Critères 
Opérations  Administratif  Analyse  des  autorisations  administratives  et  du 
  respect des contraintes réglementaires. 
 
  Technique  Étude  de  l’environnement  (typologie  de  sols, 
  fondations  etc.),  de  la  qualité  des  sous-traitants  et 
de la complexité de l’ouvrage dans son ensemble. 
 
  Commercial  Analyse  des  éléments  de  l’environnement,  des 
  hypothèses  de  commercialisation,de  la  cohérence 
entre  le  marché  et  la  programmation,  demande 
locale. 
 
  Financier  Niveau  de  marge  dégagée par l’opération et risque 
  de révision de la marge. 
 
Opérateur  Légitimité  Analyse  de  l’historique  de  promotion, 
  réhabilitation,  ou  gestion  d’actifs  immobiliers,  de 
la  typologie  des  ouvrages  et  de la connaissance du 
secteur. 
 
  Solvabilité  Etude  de  la  structure  financière  et  bilancielle ainsi 
  que de l’état des stocks et du portefeuille en cours. 
 
  Professionnalisme  Recherche  de  références  et  étude  de  la  qualité  du 
  montage des opérations. 

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III Les Opérations 


NG  Promotion  fait  appel  à  Anaxago  pour  financer  80  %  des 
fonds  propres  nécessaires  à  la  réalisation  d’opérations  de 
promotion immobilière. 
 
À  ce  jour,  2  opérations  ont  été  sélectionnées  au  titre  de  la 
collecte  n°1  :  ​La  Maison  (Alfortville)  et  ​L'Impériale 
(Baillargues) 
 
P​ORTRAIT​ ​ROBOT​ ​DES​ ​OPÉRATIONS​ ​DU​ ​PORTEFEUILLE 
Les  opérations  visées  correspondent  aux  critères  d’éligibilité 
suivants :   
- l’actif doit être sous promesse de vente valide/date de réitération programmée chez le notaire, 
- le risque administratif (déclaration préalable/permis de construire) doit être limité ou inexistant, 
- Le financement bancaire doit être validé/obtenu, 
- le niveau de commercialisation doit être avancé et/ou à hauteur du niveau exigé par la banque, 
- la marge prévisionnelle nette doit être supérieure ou égale à 5 %, 
- la localisation privilégiée des opérations doit être un marché liquide ou privilégié de l’Opérateur. 
 
 
♦ S​YNTHÈSE​ ​DU​ ​PORTEFEUILLE​ D
​ ES​ ​OPÉRATIONS​ ​ACTUELLES​ ​ET​ ​VALIDÉES 

n°  Programmes  Signature  Fonds propres  Fond propres  Durée 


totaux  Anaxago  (en mois) 
1  La Maison  mai 2020  700 000 €  560 000 €  20 
2  L'Impériale  mai 2020  740 000 €  592 000 €  19 
...  7 opérations pré-sélectionnées  ... 
Total    8 170 000 €  max 6 500 000 €   
 
♦ P​RÉVISIONNEL​ ​DE​ ​TRÉSORERIE 

L’investissement au sein de la Joint-Venture NG Partners sera réalisé en plusieurs levées de fonds : 


− La  première  collecte  d’un  montant  de  ​~  ​1,2  M€,  servira  principalement  aux  opérations  n°1-2 
pour  l’acquisition  des  fonciers  et  la  réalisation  des  travaux. Le complément permettra de financer 
les frais d’études des autres opérations. 
− Les  levées  suivantes  d’un  montant  maximal  de  ​~  ​5,3  M€  serviront  à  financer  les  fonds 
propres des futures opérations de la Joint-Venture (7 opérations pré-sélectionnées à date).   
 
 
 

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P​RÉVISIONNEL​ ​DE​ ​TRÉSORERIE​ ​DE​ NG P​ARTNERS 

N.B : le prévisionnel présenté a été réalisé sur la base d’un portefeuille de 9 opérations. Seulement les 2 premières répondent à 
date aux critères d’investissement qui vous sont présentés pour cette première levée de fonds. 

♦ P​ERFORMANCES​ ​ET​ ​SENSIBILITÉS 

L’investissement  présente  un  taux  de  rendement interne (TRI) prévisionnel pour les investisseurs compris 


entre  9,0  %  et  11,4 %.3  ​celui-ci  est  ​composé  d’un  taux  annuel  fixe  cible  de  8,5  %  et  d’une  prime  de  non 
conversion variable versée à chaque sortie d’opération.  
Le  rendement  attendu  est  principalement  fonction  de  ​l’atteinte  des  marges  prévisionnelles  présentées 
ci-dessous  et  de  ​la  durée  des  opérations  (de  l’acquisition  à  la  remontée  des  fonds  vers  Objectif 
Construction 148). 

T​ABLE​ ​DE​ ​SENSIBILITÉS​ (​TRI​)

  TRI investisseur  Décalage en mois 

  Atteinte de la marge (%)  0  4  8   

  100 %  11,4 %  10,8 %  10,4 %   

  80 %  10,7 %  10,2 %  9,8 %   

  60 %   10,0 %  9,5 %  9,0 %   


 
 
 
 
 
 
 
 

3
​Avertissement : Taux de rendement interne. À noter que plus le taux de rendement cible est élevé, plus le risque de 
perte du capital investi est important.
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12 
  

♦ L​ES​ O​PÉRATIONS​ - C​OLLECTE​ ​N​°1  

L​A​ M​AISON​ - A​LFORTVILLE  


Le  projet  consiste  en  l’acquisition  d’une  parcelle  ■ Nombre de lots : 18   
de  924 m​2 à Alfortville (Île-de-France) sur laquelle  ■ Surface habitable : 1 331 m² 
se  trouve  un  local  commercial.  Celui-ci  sera  ■ Adresse : ​130, rue véron, Alfortville 
démoli  en  vue  de  construire  un  ensemble  ■ Prix de vente HT : 6 277 K€ 
résidentiel  de  18  logements  privés  en  R+4  ■ Précommercialisation ​: 54 % 
(1 331 m²  shab).  Une  revente  à  la  découpe  est  ■ Marge : 662 K€ (11 %) 
programmée,  générant  ainsi  une  marge  ■ Permis de construire : obtenu/purgé 
prévisionnelle de 11 %.  ■ Durée : env.​ 20 mois 
■ Date d'acquisition : Mai 2020 

   
Bilan prévisionnel HT  Étude de marché (prix m²) 
  Valeur  
Prix de vente    6 276 865 €  
retenue 
Charges foncières    1 791 419 €  
Travaux     2 869 314 €   Résidentiel TTC  5 300 €  5 437 €
Honoraires de gestion    376 612 €   
Commercialisation    351 505 €    Comparables neufs   6 008 €  (11)%
Charges diverses    159 419 €  
Frais financiers    66 352 €   DVF  4 974 €  +9 % 
Prix de revient    5 614 622 €  
Plus-value nette    662 243 €   Meilleurs agents  4 920 €  +10 % 
%    11 %   
s​ources : transactions, dvf, meilleursagents 
   
Information complémentaire 
En date du 13 mai 2020, le niveau de pré commercialisation du programme ​La Maison​ s’élève à 54 % du 
chiffre d’affaires HT.  
 
 
 
 

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L'​IMPÉRIALE​ - B​AILLARGUES 

Le  projet  consiste  en  l’acquisition  d’une  parcelle  ■ Nombre de lots : 36 
(date  d'acquisition  prévue  en  mai  2020)  d’une  ■ Surface habitable : 2 073 m² 
surface  de  4  574  m2  à  Baillargues  (Occitanie)  sur  ■ Adresse : ​140, chemin du petit bonheur, 
laquelle  se  trouve  actuellement  une  maison.  Baillargues 
Celle-ci  sera  démolie  en  vue  de  construire  un  ■ Prix de vente HT : 7 007 K€ 
ensemble  résidentiel  de  36  logements  (sur  2  073  ■ Précommercialisation : 0 % 
m2  shab).  Une  revente  à  la  découpe  est  ■ Marge: 476 K€ (7 %) 
programmée,  générant  ainsi  une  marge  ■ Permis de construire : obtenu/purgé en 
prévisionnelle de l’ordre de 7 %.   cours de transfert 
■ Durée : 19 mois  
■ Date d'acquisition : Mai 2020 

 
Bilan prévisionnel  Étude de marché (prix m²)   
  Valeur  
Prix de vente    7 007 583 €  
retenue
Charges foncières    2 284 535 €  
Travaux     3 217 657 €   Résidentiel TTC  3 735 €  4 056 €
Honoraires de gestion    421 180 €  
Frais financiers    87 660 €   Comparables neufs   4 258 €  (5)%
Commercialisation    326 277 €   
Charges diverses    194 351 €   DVF  3 055 €  +25 % 
Prix de revient    6 531 660 €  
Plus-value nette    475 923 €   Meilleurs agents  3 892 €  +4 % 
%    7 %   
​ s​ource : transactions impot.gouv, meilleursagents

 
Information complémentaire 
En date du 13 mai 2020, la précommercialisation est de 0% du chiffre d’affaires HT. La banque ne 
requiert pas un niveau de précommercialisation minimum pour le financement de l’opération. En effet, 
NG Promotion rachète le programme (et permis de construire) à un opérateur immobilier et n’a donc pas 
pu lancer une précommercialisation lors de l’instruction du permis de construire co​mme réalisé 
généralement. Un niveau de 60 % du chiffre d’affaires HT sera en revanche exigé pour la délivrance du 
crédit travaux. 
 

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♦ A​PPRÉCIATION​ ​DU​ ​PORTEFEUILLE​ ​DES​ O​PÉRATIONS 

Comme  précédemment  indiqué,  ANAXAGO  a  mis  en  place  un  système  d’appréciation  qui  lui  permet 
d’évaluer et de sélectionner les opérations. 
Cette appréciation s’appuie sur 4 critères : l’aléa administratif, technique, commercial et financier. 
 
Le portefeuille des opérations sélectionnées dans le cadre de la Joint-Venture de NG Partners​ ​a 
obtenu l’appréciation globale B. 
 

 
 
Administratif  :  la  signature  des  actes  de  vente  des  fonciers  des  opérations  La  Maison  (Alfortville)  et 
L'Impériale  ​(Baillargues)  ​est  prévue  pour  le  mois  de  mai.  Les  permis  de  construire  ont  été  obtenus  et 
purgés  pour  les  deux  opérations. L’actif situé à Alfortville est actuellement occupé, un accord prévoyant 
une indemnité d’éviction a cependant été signé avec le locataire. 
Technique  :  La  durée  prévisionnelle  des  travaux  est  de  19/20  mois,  ce  qui  semble  adaptée  à la nature 
des opérations. À noter que l’Opérateur est spécialisé dans la promotion de résidences à taille humaine. 
Commercial  :  Les  prix  proposés  à  la  sortie  sont  légèrement  inférieurs  à  la  moyenne  des  comparables 
neufs  du  marché.  A  noter  que  la  commercialisation  du  programme  ​L’Impériale  vient  de  débuter,  la 
banque  n’exige  pas  de  niveau  minimal  pour  l’acquisition  du  foncier.  Le  programme  ​La  ​Maison,​   affiche 
par ailleurs un niveau de précommercialisation de 54 %.  
Financier  :  La  marge  nette  s’élève  à  11  %  pour  le  programme  ​La  Maison  et  de  7%  pour  l’opération 
L'Impériale​.  Enfin,  les  offres  bancaires  et  GFA  ont  été  obtenus  pour  les  deux  programmes  ce  qui 
permettra à NG Partners de faire l’acquisition des fonciers en mai. 

 
 

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IV L’Opérateur 
♦ P​RÉSENTATION​ ​DE​ ​L​’​OPÉRATEUR 

Le  groupe  ​NG  Promotion  a  été  créé  en  2006  et  est présidé par son actionnaire unique 
Cédric  Gonzalez.  L’activité  principale  du  groupe  est  la  promotion  immobilière  dans  la 
région  de  Montpellier  et  nouvellement  l’activité  d’agences  immobilières  dans  plusieurs 
régions de France. 
 
Le  groupe  a  déjà  livré  pour  plus  de  1  000  lots  au  total  en  13  ans,  répartis  entre  logements  sociaux  et 
logements  en  accession  libre  de  différentes  gammes,  abordables  ou  résidences  de  prestige.  Le  groupe 
connaît un fort développement de ses activités et envisage ainsi de livrer près de 500 lots en 2020. 
 
L’équipe  actuelle  est  composée  d’une  vingtaine  de  salariés,  et  continue  de  grandir,  avec  des recrutements 
en cours pour l’activité principale de promotion ou la nouvelle activité d’agence immobilière.  
 
Le groupe souhaite se développer sur le territoire national avec leur nouvelle activité d’agence immobilière, 
notamment  dans  les  régions  PACA,  l'Île-de-France  et  dans les environs de Lyon. Dans le même temps, le 
groupe souhaite augmenter ses parts de marché sur Montpellier. 
 
F​INANCEMENTS​ A​NAXAGO 
Programmes  Date du financement  Maturité   Fonds propres totaux 
sept 2020 
Garons  Avril 2019  580 000 € 
(prorogation)4 
oct. 2022 
Corporate  Octobre 2019  2 000 000€ 
(en cours) 
 
 
♦ H​OMME​-​CLÉ 

Cédric GONZALEZ - Président 


Après  avoir  commencé  en  tant  qu’agent  immobilier  aux  côtés  de  son  père,  lui 
même  dans  le  métier  depuis  plus  de  25  ans,  il  décide  de  se  spécialiser  dans  la 
promotion  immobilière  en  créant  NG  Promotion  en  2006.  Depuis,  il  exerce  la 
fonction  de président du groupe et il est l’actionnaire unique. Depuis sa création 
en 2006, NG Promotion vendu plus de 1 000 lots. 
   
 
 

4
Le programme ​Garons​ de l’Opérateur a fait l’objet d’une demande de prorogation. Compte tenu de la 
crise sanitaire liée au COVID-19, le chantier s’est arrêté créant ainsi un décalage dans la perception des 
appels de fonds de l’acquéreur (vente en bloc bailleur social) et la livraison du chantier. 
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♦ C​OMPTES​ ​SOCIAUX​ ​DE​ NG P​ROMOTION 

N.B : Les comptes de 2019 ont été arrêtés au mois septembre et n’incluent donc pas le financement 
corporate de 2 000 K€ euros levés auprès d’Anaxago en octobre 2019.   

Actif en K€ 31/09/2019 31/09/2018


Total actif immobilisé 3 858 4 859
Stock et encours 801 624
Créances clients 11 092 3 221
Autres créances 0 6 994
Charges constatées d'avance 722 471
Disponibilités 395 613
Total actif circulant 13 010 11 923
TOTAL 16 868 16 782

Passif en K€ 31/12/2019 31/12/2018


Capitaux propres 7 216 7 005
Provisions pour risques et charges 0 0
Emprunts et dettes financières 99 2 219
Comptes courants d'associés 3 985 1 867
Dettes fournisseurs 1 967 1 838
Autres dettes 3 601 3 853
Total dettes 9 652 9 777
TOTAL 16 868 16 782

Compte de résultat K€ 31/09/2019 31/09/2018


Chiffre d'affaires 5 637 4 384
Charges 4 968 3 902
Dont salaires 1 329 1 019
Résultat d'exploitation 669 482
Opérations en commun 0 0
Résultat financier -306 780
produits financiers 54 817
charges financières -360 -37
Résultat exceptionnel -50 -1
Impôt sur les sociétés -104 -44
Résultat Net 209 1 217

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C​RITÈRES  V​ALEURS  C​OMMENTAIRES 


Fonds propres  7,2 M€  Le niveau de fonds propres est satisfaisant et 
en augmentation (+211 K€) par rapport à 
  2018.  

Endettement Net hors CCA  -296 K€  A septembre 2019, correspondent aux dettes 
Dettes financières - trésorerie   financières hors CCA (99 K€) déduits de la 
  trésorerie (395 K€) 

Gearing   0,03  Le Gearing représente l’effet de levier 


Endettement net (Hors CCA) / Fonds  financier appliqué sur la structure. Le ratio 
propres    est satisfaisant.  
Covenant financier dans un contrat de dette 
(<2) 

ICR  1,9  Le ratio mesure la capacité de la société à 


Résultat d’exploitation / intérêts (>3)  payer les intérêts de la dette contractée. Le 
    résultat d’exploitation permet de couvrir 1,9x 
les intérêts de la dette. 

FR/BFR  118 %  À date, le fonds de roulement de la société 


Capacité de la société à financer son activité  permet de couvrir 1,2x son besoin de 
à court terme avec ses ressources long-terme    financement à court terme. 

Montant du chiffre d’affaires  5,6 M€  Le chiffre d’affaires s’élève à 5,6 M€ en 2019 
contre 4,4 M€ en 2018 soit une croissance de 
  +29 % en un an 

Résultat net  0,2 M€  Le résultat net s’élève à 0,2 M€ en 2018 


  contre 1,2 M€ en 2018, soit une rentabilité 
  de 4 %, en baisse vs 2018. 

ROCE  2 %  La rentabilité des capitaux investis est 


Le ROCE une mesure la rentabilité qu'une  relativement faible. Cela s’explique par un 
société réalise en fonction des capitaux  résultat d’exploitation peu important compte 
 
investis.  tenu de l’activité de holding de la société 
mère (concentration des coûts fixes groupe). 

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♦ R​ÉALISATIONS​ ​PRÉCÉDENTES 

Résidence Link 
 
Montpellier - 2017 
46 logements dont 9 sociaux du T1 au T4 
 

Résidence Lemon 
 
Montpellier - 2016 
24 logements du T2 au T4 

Résidence Coloramor 
 
Montpellier - 2015 
24 logements du T2 au T5 
 

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♦ A​PPRÉCIATION​ ​DE​ ​L​’O​PÉRATEUR 

Comme  précédemment  indiqué,  ANAXAGO  a  mis  en  place  un  système  d’aide  à  la  sélection  permettant 
d’évaluer l’Opérateur immobilier. 
Cette appréciation s’appuie sur trois critères principaux​ ​: 
- Légitimité​ ​:  nombre  et  type  d’opérations  réalisées,  nombre  d’années  d’expérience,  concentration 
géographique...​ ​; 
- Solvabilité​ ​: ratios et agrégats financiers​ ​; 
- Professionnalisme​ ​: recommandation, réputation, qualité des documents. 
 
L’Opérateur NG Promotion​ a​ obtenu l’appréciation globale B. 
 

 
 
Légitimité  :  Le  groupe  NG  Promotion  est  fort  d’une  expérience  de  plus  de  plus  de  10  ans  dans 
l’immobilier,  il  a  ainsi  livré  plus  de  1 000  lots.  Le  groupe  connaît  un  fort  développement,  il  en  résulte 
une  croissance  continue du nombre de lots livrés et notamment dans la région de Montpellier. A date, le 
pipeline se compose de 8 opérations sécurisées pour un CA attendu de 40 M€ à horizon 2022. 
Solvabilité  :  NG  Promotion  présente des ratios financiers satisfaisants à septembre 2019 : un niveau de 
fonds  propres  retraités  important  (>11,2  M€,  soit  66  %  du  total  actif  en  2018).  L’année  2019  a  été 
marquée  par  une  augmentation  du  CA  à  5,4  M€  (vs  4  M€  en  2018).  Toutefois,  le  résultat  net  est  en 
baisse  du  fait  de  l’augmentation  de  la  charge  financière en 2019. Notons par ailleurs que les comptes de 
2019 ont été arrêtés au mois septembre et n’incluent donc pas le financement corporate de 2 M€ d'euros 
levé auprès d’Anaxago en octobre 2019.   
Professionnalisme  :  La  qualité  des  documents  fournis  et  la  réactivité  de  nos  interlocuteurs  ont 
démontré  un  bon  niveau  de  professionnalisme.  Il  s’agit  de  la  3e  opération  financée  par  Anaxago  (2  en 
cours). 

   

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20 
  

V Risques spécifiques  
​ TTACHÉS​ A​ UX​ T​ ITRES​ O
RISQUES​ A ​ FFERTS​ À​ ​ L​ A​ S​ OUSCRIPTION 
 
Risque opérationnel  
En  cas  de  défaut  d’une  entreprise  missionnée  par  la  Cible  pour  la  réalisation  du  Projet,  d’incidents 
humains  (accident,  grève,  etc.),  ou  de  survenance  d’intempéries  ainsi  que  tous  les  risques  opérationnels 
conduisant à augmenter les délais de réalisation du Projet ou à remettre en cause son achèvement. 

Risque financier  
Risque  qui  peut  survenir  en  raison  des  risques  techniques,  commerciaux  ou  administratifs  détaillés 
ci-dessus,  lesquels  s’ils  surviennent,  peuvent  réduire  la  marge  du  Projet  voire  entraîner  une  perte.  Cette 
perte  peut  consommer  tout  ou  partie  des  sources de financements octroyées par les partenaires financiers 
de la Cible (apports en comptes courants d’associé, financement de l’Emetteur, crédit bancaire, etc. 

Risque d’illiquidité 
Le  moment  de  revente  des  titres  n’est  pas  garanti. La Holding et la Cible n’étant pas cotées, il n’existe pas 
de  marchés  pour  vendre  et  acheter  les  titres  souscrits.  La  liquidité  dépend  donc  de  la  capacité  de 
remboursement de l’investissement par la Cible. 

Risque de perte totale ou partielle du capital investi 


L'investisseur  doit  être  conscient  du  risque  de  perte  d'une  partie  ou  de  la  totalité  du  capital  investi.  Ce 
risque  est  inhérent  à  l’investissement  dans  des  sociétés  non  cotées,  y  compris  pour  des  opérations  ayant 
pour sous-jacent de l’immobilier.  

Malgré  l’attention  apportée  par  ANAXAGO  lors  de  la  sélection  de  l’opération,  ANAXAGO  ne  saurait 
garantir  un  retour  sur  investissement.  Le  retour  sur  investissement  dépendra  de  la  santé  financière  du 
groupe NG Promotion. Le capital n’est pas garanti. 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
ANAXAGO 
société par actions simplifiée à capital variable 
siège social : 18 rue Sainte-Foy, 75002 Paris 
539 539 064 RCS de Paris 
Conseiller en investissement participatif immatriculé auprès de l’Organisme pour le registre unique des intermédiaires en 
assurance, banque et finance (ORIAS) sous le n° 13000878. 

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