Les Services Immobiliers en Ligne

La promotion
et les services
immobiliers en Europe
Analyse du marché – Tendances 2020-2022 –
Stratégies des acteurs
Date de publication Janvier 2021
Principaux contributeurs Lauric Berthier et Olivier Lemesle
Code étude 20XBAT04
XERFI 13-15 rue de Calais, 75009 Paris, France Tél. : +33 1 53 21 81 51 Fax : +33 1 42 81 42 14 E-mail : etudes@xerfi.com Site web : www.xerfi.com (catalogue complet)
Les 5 étapes des études Xerfi Global
Identification du marché
Chez Xerfi Global, nous considérons que les classifications internationales ne constituent pas la seule
définition cohérente d’un marché. Ce sont les entreprises qui font le secteur et non l’inverse. Lors de notre
1re phase de réflexion, les experts Xerfi Global cherchent donc à définir clairement le périmètre de l’étude.
Identification des leaders du marché

Dans un 2nd temps, les analystes de Xerfi Global identifient les acteurs qui seront étudiés au sein du
rapport. Notre but n’est pas seulement de les classer par chiffre d’affaires total mais également de détecter
les groupes à fort potentiel, en particulier ceux issus des marchés émergents.
Identification des principaux indicateurs du marché

En utilisant les sources internationales les plus pertinentes et les plus à jour, les experts Xerfi Global
choisissent un à un les indicateurs les plus pertinents concernant à la fois l’offre et la demande.
Identification des stratégies des acteurs

Les équipes de Xerfi Global se concertent ensuite dans le but de déchiffrer les principales stratégies mises
en place par les leaders et les grandes tendances futures.
Identification des principales conclusions

Grâce à une dernière concertation, basée sur les connaissances de l’ensemble des experts Xerfi Global, les
principales conclusions du rapport débattues puis finalement résumées dans quelques slides. Concision,
précision et fiabilité des prévisions sont nos principaux objectifs.
Autres contributeurs Olivier Lemesle

Rapport rédigé sous la supervision de :
impliqués : Gabriel Giraud
Lauric Berthier
Etude strictement réservée à BIBLIOTHEQUE UNIVERSITAIRE VAUBAN ( 200539 ). Diffusion interdite Paris, le 01/04/2021
La promotion et les services immobiliers en Europe – Janvier 2021 2

Table des matières
1. Conclusions 5
1.1. La synthèse 6
1.2. Les slides clés 7
2. Les fondamentaux du secteur 22

2.1. Le champ de l’étude 23
2.2. Vue d’ensemble 24
2.3. Les fondamentaux de l’activité 26
3. Le marché et l’activité des leaders 39

3.1. L’environnement sectoriel 40
• Vue d’ensemble (analyse PESTEL) 41
• Le rôle des pouvoirs publics 42
• L’immobilier « vert » 44
• La technologie 47
• Les tendances socioculturelles 55
3.2. Le marché immobilier européen 62

• L’environnement macroéconomique 63
• L’environnement financier 68
• L’environnement dans la construction 71
• Les indicateurs clés de marché 74
• Les prix 77
• L’impact de la crise de la Covid-19 79
3.3. L’activité et les performances des leaders 81

• Le chiffre d’affaires 82
• Le taux de résultat d’exploitation 84
• L’activité et les performances individualisées 86

Table des matières
4. La concurrence et les stratégies des leaders 89

4.1. L’environnement concurrentiel 90
• Les 5 forces de Porter (Vue d’ensemble) 90
• Le pouvoir de négociation des clients 91
• La concurrence intra-sectorielle 93
• La menace des nouveaux entrants 94
• La menace des substituts 95
• Le pouvoir de négociation des fournisseurs 96
4.2. La structure de la concurrence 97

• Le positionnement des acteurs 97
• L’extension du positionnement dans l’immobilier 98
• Le degré de concentration dans l’industrie immobilière 99
4.3. Les stratégies des leaders 100

• Vue d’ensemble 100
• La digitalisation 101
• L’amélioration de l’expérience utilisateur 103
• La diversification de l’offre de biens et services 107
• Le développement et la rationalisation des portefeuilles d’actifs 113
• L’investissement dans des proptech 114
• L’immobilier « green » 115
5. Sources 116
6. Annexes 120

1. Conclusions

1.1. La synthèse
Grandes tendances 2020-2022

• La crise de la Covid-19 a considérablement affecté l’industrie immobilière européenne en 2020 et les incertitudes restent
nombreuses pour les professionnels. De la hausse des impayés et de la vacance locative à la réduction des lancements de
programmes en passant par les pressions sur les loyers et les rendements, les conséquences néfastes de la crise vont
continuer de peser sur l’ensemble des acteurs.
• La dégradation de la conjoncture économique et financière constituera un frein majeur à la reprise de l’activité dans l’industrie
immobilière ces prochains mois. La hausse du chômage et des défaillances d’entreprises pèseront sur la confiance des agents
(ménages, entreprises, investisseurs, etc.) et donc sur leur mobilité et leur propension à investir dans des biens immobiliers.
Dans le même temps, les banques ont déjà commencé à durcir leurs conditions d’octroi de crédit pour limiter les risques,
excluant un grand nombre d’acquéreurs potentiels du marché.
• Du côté des investisseurs et foncières, le recul de la demande d’espaces à louer et la montée des impayés pèseront
mécaniquement sur les revenus locatifs ainsi que sur les niveaux de rendement des actifs et la valorisation des portefeuilles.
Les stratégies de cession-restructuration visant à se recentrer sur les produits les plus dynamiques et rentables pourraient
donc s’accélérer mais elles risquent de se heurter au désintérêt des acheteurs. Des baisses de prix sont donc à prévoir et la
capacité des foncières à financer leur croissance pourrait être remise en cause.
• Mais tous les voyants ne sont pas au rouge puisque certains segments ont plutôt bien résisté comme la logistique ou la santé
et de nouvelles opportunités pourraient émerger, notamment dans l’immobilier de bureaux. Le recours accru au télétravail
impliquera par exemple de nombreux réaménagements pour renforcer le rôle de sociabilité et d’échanges des locaux tandis
que le manque de visibilité des entreprises se traduira par un engouement accru pour les espaces hybrides et flexibles. Par
ailleurs, face à la volatilité des marchés boursiers, les investisseurs profiteront du statut de valeur refuge de l’immobilier
résidentiel et professionnel.
• La crise ne va pas remettre en cause certaines tendances de long terme dans l’immobilier et pourrait même en renforcer
certaines. La montée en qualité des biens devrait ainsi se poursuivre, se basant notamment sur la digitalisation (domotique)
et l’excellence environnementale des actifs neufs ou restructurés. Les biens connectés et labellisés « green » devraient se
démarquer encore davantage en matière de valorisation. Et la demande de services associés à l’amélioration de la
performance énergétique des bâtiments (obtention de certificats et labels, gestion et exploitation de data, etc.) restera une
tendance forte.

1.2. Les slides clés Le chiffre d’affaires de l’industrie immobilière européenne
Un rattrapage incomplet à l’horizon 2022

Chiffre d’affaires des activités immobilières dans l’UE 28 Chiffre d’affaires de la promotion immobilière dans l’UE 28
Unité : millier de milliard d’euros Unité : millier de milliard d’euros
580 200
560,3
560 556,6 180 176,3
544,1 545,5 164,4

160,2
540 533,1 532,3 160 155,1
524,2
141,0
520 140 134,7
130,2
500 120
480 100
2016 2017 2018 2019e 2020e 2021p 2022p 2016 2017 2018 2019e 2020e 2021p 2022p
Estimations et prévisions Xerfi / Source : Eurostat Estimations et prévisions Xerfi / Source : Eurostat
Le chiffre d’affaires de l’industrie immobilière a considérablement reculé en 2020, malgré la récurrence des revenus locatifs. Le
fléchissement des transactions, lié aux confinements et à la dégradation de la conjoncture économique (pertes d’emplois, baisse
de revenus, chute du climat des affaires, etc.), a considérablement pesé sur l’activité des professionnels. Les foncières
commerciales et les exploitants de biens touristiques (hôtels, résidences, etc.) ont été les plus durement touchés par la crise.
À l’horizon 2022, le rattrapage ne sera que partiel. Les revenus locatifs seront limités par la faible mobilité des ménages et des
entreprises tandis que la démocratisation du télétravail pèsera sur la demande de bureaux. Néanmoins, les gestionnaires d’actifs
et promoteurs profiteront encore de la masse de liquidités détenues par les investisseurs, même si la recrudescence de la
vacance et les pressions sur les valeurs locatives accentueront la baisse des rendements des actifs immobiliers.

1.2. Les slides clés Liste non exhaustive des conséquences de la crise sur l’immobilier (1/2)
Comme en 2008-2009, l’impact de la crise sur l’immobilier est considérable

Vue d’ensemble des principales conséquences de la crise de la Covid-19 sur l’industrie immobilière européenne
1 Problématiques opérationnelles 2 Les faillites de clients 3 Baisse de la demande de bureaux

- Gel des chantiers : les confinements La crise économique consécutive à la La demande placée a été très affectée
ont entraîné des interruptions de crise sanitaire est d’une ampleur sans par la crise puisque les projets mis en
chantiers et donc pesé sur les précédent et va laisser des traces suspens lors du 1er confinement n’ont
facturations et l’offre immobilière ; durables dans de nombreux secteurs. pas tous été relancés. Les faibles taux
- Gel de l’instruction des permis ; Les États européens ont paré au plus de vacance ont limité l’impact sur les
les services d’urbanisme ont dû se urgent, à travers la mise en place de investisseurs mais les intermédiaires
réorganiser et n’ont pas été en mesures de soutien. Mais un grand ont davantage souffert avec des
mesure de respecter les délais nombre d’entreprises, notamment les pertes d’honoraires conséquentes. Le
plus fragiles, ont ou vont faire faillite manque de visibilité ont en effet
d’instruction habituels ;
dans les prochains moi, au détriment engendré un net recul des
- Fermeture des agences et gel des
de l’industrie immobilière. investissements.
visites de biens : l’impossibilité
d’accueillir les clients en agences et
de visiter les biens physiquement a
4 5
plombé l’activité ;
Désertion des bureaux flexibles Arrêt de l’activité des promoteurs
- Règles sanitaires sur sites : des
protocoles ont été adoptés sur Les espaces de bureaux flexibles, L’arrêt des chantiers a conduit
sites accueillant du public, dont les notamment ceux de coworking, ont instantanément à des retards de
immeubles de bureaux et espaces subi une brusque désaffection. La plusieurs mois pour les promoteurs.
de coworking (gestes barrières, fréquentation a chuté et les activités L’impact aura été particulièrement
régulation des flux, fourniture de d’événementiel (location de salles) ont visible sur les résultats en fin d’année,
masques, etc.) ; été mises à l’arrêt. Une partie des compte tenu de l’impossibilité de
clients a résilié ses engagements, tel percevoir le chiffre d’affaires à
- Arrêt des services sur site : Les
que le permet le bail flexible. l’avancement sur des projets qui
services nécessitant une présence auraient dû être finalisés au cours des
sur site ont été pour la plupart prochains mois.
arrêtés ou ralenties.

1.2. Les slides clés Liste non exhaustive des conséquences de la crise sur l’immobilier (2/2)
Tous les segments ne sont pas logés à la même enseigne face à cette crise
6 Du remous dans l’immobilier coté

7 Effondrement de la fréquentation
des commerces et hôtels
8 Chute des loyers et revenus locatifs
Les cours de l’immobilier coté ont été Les loyers perçus par les foncières
fortement chahutées au cours de la Dès le début de l’épidémie, la commerciales et hôtelières ont été
première quinzaine de mars. La chute fréquentation des centres fortement amputés en 2020. Des
ne s’est cependant pas poursuivie au- commerciaux et hôtels a commencé à aménagements ont parfois dû être
delà et la valorisation des SIIC s’est reculer. Elle est ensuite tombée à zéro opérés (reports/annulations de loyers,
stabilisée. Dans ce contexte, les dans de nombreux pays avec la baisses de charges, etc.). La fermeture
foncières cotées vont chercher à fermeture administrative des des centres commerciaux a également
rassurer les investisseurs en se commerces dits « non essentiels » et stoppé temporairement la perception
recentrant sur des actifs sûrs et des établissements touristiques. Les de la part variable des loyers fixée sur
résilients, limitant la prise de risques défaillances de commerçants vont le chiffre d’affaires des commerçants.
dans les prochains mois. ensuite accroître la vacance et donc Enfin, les revenus publicitaires et
peser sur la fréquentation des centres. événementiels se sont effondrés.
9 Chute de la demande des ménages 10 Évolution des choix

d’investissements
11 Réajustement des prix
Les pertes d’emplois et mesures de Le rééquilibrage entre l’offre et la
chômage exceptionnel mises en place La crise n’a pas mis à mal les velléités demande devrait conduire à un recul
ont pesé sur les revenus et le pouvoir des investisseurs institutionnels qui des prix sur certains marchés, dans
d’achat des ménages. Le manque de voient dans l’immobilier une valeur des proportions différentes selon leur
visibilité et les inquiétudes sur les refuge face aux autres types d’actifs et niveau de tension. Le tissu d’emploi
plans sanitaires et économiques ont détiennent des liquidités record. local aura également un impact
également entamé le moral des Néanmoins, les arbitrages ont été considérable sur les valeurs
particuliers. Dans le même temps, les modifiés. La crise a dopé la demande immobilières, comme cela peut être le
conditions d’octroi de crédits se sont d’entrepôts et d’établissements de cas à Toulouse où l’aéronautique est
durcies. Les ménages à faible apport santé. À l’inverse, les bureaux et prépondérant ainsi que dans des villes
ont dès lors été exclus du marché, à commerces ont été délaissés. et régions touristiques.
commencer par les
Etude primo-accédants.
strictement réservée à BIBLIOTHEQUE UNIVERSITAIRE VAUBAN ( 200539 ). Diffusion interdite Paris, le 01/04/2021

1.2. Les slides clés La localisation de l’activité
Un trio de pays en tête des marchés immobiliers européens

Répartition du chiffre d’affaires de la promotion immobilière Répartition du chiffre d’affaires des activités immobilières
dans l’UE à 28 en 2018 dans l’UE à 28 en 2018
Unité : % du chiffre d’affaires européen Unité : % du chiffre d’affaires européen
12,4% 6,8% 5,9% 5,5%

France 19,3% Allemagne
Espagne France 5,4%
13,5%
Royaume-Uni
6,9% Royaume-Uni 3,8%
Allemagne Italie
6,2%
Pologne 160,2 Md€ Suède 544,1 Md€
Norvège 19,6% 3,2% Pays-Bas 15,7% 20,4%
3,1%
Pays-Bas Espagne
Belgique 7,0% Pologne
Autres Autres
22,3% 23,0%
Traitement Xerfi / Source : Eurostat Traitement Xerfi / Source : Eurostat
L’Allemagne (144,8 Md€), la France (120,9 Md€) et le Royaume-Uni (104,2 Md€) sont les 3 pays européens ayant généré les plus
gros chiffres d’affaires cumulés dans les secteurs de la promotion et des activités immobilières en 2019. Ces nations sont les
plus peuplées du Vieux Continent et les plus dynamiques sur le plan économique. La demande de logements, d’espaces
commerciaux et de locaux d’entreprises (bureaux, entrepôts, usines, etc.) y est donc plus soutenue, tout comme les besoins en
services immobiliers et l’engouement des investisseurs.

1.2. Les slides clés Le degré de concentration dans l’industrie immobilière
Un degré de concentration croissant de l’amont à l’aval

Concentration aux différents niveaux de la chaîne de valeur immobilière
Investisseurs / propriétaires des biens

Degré
de concentration - Les principales foncières ne représentent qu’une part infime des parcs d’actifs.
FAIBLE - Éclatement du nombre et des types de propriétaires : foncières cotées et non cotées,
investisseurs institutionnels, fonds et fonds souverains, etc.
Degré Promoteurs immobiliers

de concentration - Les compétences à maîtriser dans la promotion limitent le nombre d’acteurs
MOYEN susceptibles de se positionner sur ce segment.
Degré Services immobiliers

de concentration - Domination d’une poignée d’acteurs dans les activités de services (CBRE, JLL, Cushman
ÉLEVÉ & Wakefield, Savills, Colliers International, etc.).
Source : Xerfi Etude strictement réservée à BIBLIOTHEQUE UNIVERSITAIRE VAUBAN ( 200539 ). Diffusion interdite Paris, le 01/04/2021

1.2. Les slides clés L’intelligence artificielle dans l’industrie immobilière
3 grandes applications de l’intelligence artificielle dans l’immobilier

Vue d’ensemble des principales applications de l’intelligence artificielle dans l’industrie immobilière
La gestion des bâtiments Le marketing et la relation clients Les outils de valorisation
Le BIM et ses outils annexes

L’usage de bots/chatbots
(réalisation de maquettes automatisées)
L’estimation automatisée des biens
Les plateformes de gestion L’exploitation de data pour le marketing
automatisées du bâtiment et la prospection commerciale L’exploitation de la data concernant
(Énergie, automatisme, etc.) le foncier et les territoires
La personnalisation des résultats
Les outils de gestion des espaces de recherche La valorisation des espaces commerciaux
et au service de occupants
L’utilisation d’outils de génération L’iBuying
Les outils de suivi et de connaissance
automatique d’écriture des annonces
du patrimoine
Source : Xerfi
L’industrie immobilière au sens large (conception et construction de bâtiments, gestion, commercialisation, intermédiation,
distribution) n’est pas encore un débouché majeur de l’intelligence artificielle, notamment par rapport aux secteurs de la santé,
de la traduction et du trading, ou de la reconnaissance d’image et la maintenance prédictive pour les débouchés BtoB. Les
solutions basées sur la data et le machine learning commencent cependant à se diffuser à une échelle plus large au fur et à
mesure des avancées technologiques
Etude strictement et des gains
réservée à BIBLIOTHEQUE perçus par
UNIVERSITAIRE les utilisateurs.
VAUBAN ( 200539 ). Diffusion interdite Paris, le 01/04/2021

1.2. Les slides clés Vue d’ensemble des stratégies des acteurs de l’immobilier
Les acteurs de l’immobilier se digitalisent et transforment leurs offres

Axes de développement stratégiques des acteurs de l’industrie immobilière européenne
Promoteurs et prestataires
Foncières et investisseurs
de services immobiliers
La digitalisation
L’amélioration de l’expérience utilisateur

Le développement d’une offre au service des occupants

La diversification de l’offre Le développement et la rationalisation

de biens et services des portefeuilles d’actifs
Les investissements dans la proptech
L’essor de l’immobilier « green »

1.2. Les slides clés L’amélioration de l’expérience utilisateur
Un grand nombre de services complémentaires peuvent être proposés

Vue d’ensemble des principaux services proposés par les professionnels de l’immobilier tertiaire pour améliorer l’UX
Améliorer le bien-être
Services de
Espaces de Salles
bien-être et Etc.
détente de sport
relaxation
Faciliter le quotidien
Offres de Garde
Conciergerie Etc.
restauration d’enfants
Favoriser les échanges

Application Gestion
interne de compte Organisation
dédiée aux au nom d’événements
Etc.
services et à de l’actif sur (expositions,
la mise en les réseaux concerts, etc.)
relation sociaux

1.2. Les slides clés La diversification de l’offre de biens et services
Les acteurs de l’immobilier accélèrent dans le coliving et le coworking

Stratégies de développement des acteurs de l’immobilier dans le coliving et le coworking
Coworking Coliving
Dans un contexte d’essor du marché des bureaux flexibles, les Le coliving se positionne comme une alternative aux résidences
acteurs de l’immobilier de bureau font évoluer leur offre pour se étudiantes et aux colocations traditionnelles. Les principales cibles
positionner sur ce segment. À titre d’illustration, après avoir de ce marché sont les étudiants et jeunes actifs à la recherche de
abandonné sa solution de coworking Blue Office, Nexity est devenu lien social et de flexibilité en matière de mobilité. La demande est
l’actionnaire majoritaire de Bureaux à Partager en janvier 2019, forte dans les grandes agglomérations où il est difficile de se loger.
s’associant à sa marque Morning Coworking. Pour se démarquer des offres connexes (colocation et résidences
Les foncières se sont aussi engagées sur ce segment, à l’image de étudiantes), les promoteurs exploitent des axes de différenciation
Covivio qui a développé sa marque de « proworking » Wellio début comme le vivre-ensemble, la mobilité ou la compétitivité en matière
2018. La foncière compte une quinzaine d’implantations et tire parti de prix. Les résidences de coliving sont généralement implantées à
de sa double compétence en immobilier d’entreprise et en hôtellerie proximité des pôles universitaires. Elles sont composées d’espaces
pour se différencier de ses concurrents. Les synergies sont privatifs et de lieux de vie communs. Les espaces partagés sont plus
importantes entre les deux métiers (services de restauration et de ou moins importants selon les projets, pouvant aller de la simple
conciergerie, agencement des espaces, etc.) ce qui pousse certains cuisine commune à des espaces de coworking ou des salles de sport
groupes à se rapprocher afin d’exploiter la complémentarité de leurs par exemple. La valeur ajoutée de ces programmes réside dans la
expériences, à l’image de Bouygues Immobilier et Accor en juillet mise à disposition d’équipements et de services haut de gamme
2017 afin d’accélérer le développement de Wojo. pour un prix accessible grâce à la mutualisation.
Exemples d’acteurs de l’immobilier présents sur ce segment Exemples d’acteurs de l’immobilier présents sur ce segment

1.2. Les slides clés L’immobilier « green »
Les projets immobiliers « green » sont en plein essor

Vue d’ensemble des principales initiatives prises par les acteurs dans l’immobilier green
Valorisation
Obtention de labels et certifications environnementaux.
des actifs green
Amélioration Développement de solutions pour améliorer les performances

de la performance environnementales des bâtiments à partir des données
des bâtiments collectées, analysées et monitorées.
- Mise en place de politiques RSE engageantes ;

Adoption
- Développement de services de conseil aux occupants et
de bonnes pratiques exploitants.
- Développement de techniques de valorisation et réemploi

Développement
des matériaux ;
de projets « verts » - Investissement dans des projets à ossature bois.
Depuis plusieurs années, les acteurs de l’immobilier de bureau ont multiplié les projets green, en neuf et en rénovation. Des
initiatives motivées par plusieurs facteurs : l’évolution de la réglementation, la réalisation d’économies sur les dépenses
d’exploitation ou la volonté d’exemplarité vis-à-vis des clients et partenaires. Ainsi, toutes autres caractéristiques égales par
ailleurs, les actifs les plus innovants en matière de consommation d’énergie seront mieux valorisés aux yeux des investisseurs
qui cherchent à accroître la valeur verte de leur patrimoine. Par ailleurs, afin d’accompagner les entreprises dans la mise en
œuvre de leurs engagements en matière environnementale, les acteurs de l’immobilier d’entreprise ont développé de nouvelles
prestations dédiées (aide à la réduction des consommations énergétiques, accompagnement pour l’obtention de certifications,
etc.). Le suivi de la consommation énergétique des locaux, la planification des opérations de maintenance et le ciblage des
gisements d’économies d’énergie réalisés grâce aux outils de reporting déployés permettent également de mieux valoriser les
performances RSE Etudedes bâtiments.

1.2. Les slides clés Indicateurs clés de performance (1/3)
Des performances homogènes, hormis pour Cushman & Wakefield

Indicateurs clés de performance et principaux moteurs de la croissance des leaders européens de la promotion
et des services immobiliers
TAUX D’EBIT
CA TCAM TAUX D’EBIT
ACTEURS MOYEN PRINCIPAUX MOTEURS DE CROISSANCE ET DE PROFITS
CONSOLIDÉ (2014-2019) (2019)
(2014-2019)
•Résilience des performances grâce à la diversité géographique et

de l’offre de services du groupe.
•Hausse du chiffre d’affaires en 2019 portée par les activités de
SAVILLS 2 200 M€ +12,3% 6,0% 6,5% Property & Facility Management (+17%) et Consultancy (+15%).
•Exercice 2019 record pour les activités Investment Management
avec une hausse de 19% des revenus et de 65% des bénéfices.
•Progression des revenus de l’activité Real Estate Investment en

2019 (+23,5%), dopée par le rachat de Telford.
•Augmentation du chiffre d’affaires également sur les segments
CBRE 21 342 M€ +21,4% 5,3% 6,5% Global Workplace Solutions (+14,5%) et Advisory Services (+9,6%).
•Hausse des coûts liée à l’intégration de Telford et à la
réorganisation du groupe.
•Croissance du chiffre d’affaires portée par les activités Property &

Facility Management et Capital Markets.
JLL 16 062 M€ +27,1% 4,0% 5,5% •L’amélioration de la rentabilité du groupe reflète les contributions
de la dynamique de croissance organique et du rachat de HFF en
juillet 2019.
•Hausse de 6% du chiffre d’affaires en 2019 portée par les activités

Property & Facility Management (+14%) et Capital Markets (+8%).
CUSHMAN
7 816 M€ +20,2% (*) 2,1% -2,9% (*) •Amélioration des performances d’exploitation grâce à une hausse
& WAKEFIELD plus faible des coûts (+4%). Les frais liés aux fusions-acquisitions
ont notamment régressé.
(*) Données pour la période 2015-2019 / Classement par taux d’EBIT / Traitement Xerfi / Source : Xerfi, d’après opérateurs

Des performances dopées par les plus-values et réévaluations de biens

Indicateurs clés de performance et principaux moteurs de la croissance des foncières et gestionnaires d’actifs leaders en Europe
TAUX D’EBIT
CA/LOYERS TCAM TAUX D’EBIT
CONSOLIDÉS (2014-2019) (2019)
(2014-2019)
•Hausse de 21% des revenus locatifs en 2019 grâce aux nombreuses

acquisitions réalisées par le groupe au cours des 2 dernières années.
AROUNDTOWN 895 M€ •Cette progression s’explique également par la revalorisation des
+28,3% 288,6% 545,6% loyers et la baisse du taux de vacance.
(CA)
•Niveau démultiplié des performances d'exploitation grâce à la
maîtrise des dépenses d’exploitation des biens.
•Hausse des loyers portée par l’accélération des revalorisations

(+2,6% pour les bureaux en France, +4,3% sur le résidentiel en
COVIVIO 1 031 M€ Allemagne, etc.) des acquisitions (+27,9 M€ d’actifs) et la livraison
+1,9% 93,3% 84,2% de nouveaux actifs (+13,4 M€).
(Loyers)
•Hausse des performances d’exploitation grâce aux plus-values
réalisées sur les actifs cédés (marge moyenne de 4,9%).
•Baisse des revenus locatifs bruts en 2019, liée aux cessions d’actifs
réalisées en 2018-2019, notamment en Italie, en Hongrie et au
Portugal. La croissance dans les autres activités a néanmoins plus
KLÉPIERRE 1 242 M€ que compensé ces pertes
+8,3% 41,9% 93,3%
(Loyers) •Nette hausse des loyers bruts perçus aux Pays-Bas grâce à
l’ouverture de nouvelles phases du redéveloppement de Hoog
Catharijne à Utrecht.
Classement par taux Etude

d’EBITstrictement
(EBIT/CA réservée
ou Loyers) / Traitement Xerfi / Source : Xerfi, d’après opérateurs
à BIBLIOTHEQUE UNIVERSITAIRE VAUBAN ( 200539 ). Diffusion interdite Paris, le 01/04/2021

Les acquisitions d’actifs portent la croissance des revenus locatifs

TAUX D’EBIT
CONSOLIDÉS (2014-2019) (2019)
(2014-2019)
•La hausse de 21,1 M€ des revenus locatifs nets en 2019 s’explique

principalement par l’acquisition de nouvelles unités ou
participations (+11,1 M€), notamment en Espagne et en France, et
UNIBAIL-
RODAMCO- 2 491 M€ la livraison de nouveaux actifs dans l’Hexagone (+5,4 M€).
+7,3% 32,3% 149,5% •Le taux de vacance des biens a légèrement augmenté (+0,1 point),
WESTFIELD (Loyers)
à 2,5%.
•Baisse du taux d’EBIT liée à la restructuration des activités US afin
d’en dissocier le portefeuille du patrimoine australien.
•Progression des revenus locatifs en 2019 portée par

l’augmentation des actifs sous gestion (+8,7% sur un an en valeur).
399 M€ •L’activité Management Services a été particulièrement dynamique
PATRIZIA +6,4% 20,4% 25,6%
(CA) en 2019 (+11,9%).
•Le groupe a procédé à la cession de certains actifs pour se
recentrer sur les activités de services.
•Croissance dopée par les investissements en modernisation et

construction de biens (1 489,5 M€ en 2019) et les acquisitions de
VONOVIA 2 075 M€ Buwog et Victoria Park ont eu leur première contribution sur un
+20,5% -14,8% 29,1% exercice complet.
(CA)
•Taux d’EBIT négatif lié à l’ampleur des dépenses engagées dans le
développement de biens destinés à la vente.

d’EBITstrictement
(EBIT/CA réservée

1.2. Les slides clés Le classement par taux de croissance annuel moyen
Les foncières de centres commerciaux ont moins progressé que la moyenne

Classement des groupes étudiés selon leurs taux de croissance annuel moyen sur la période 2014-2019
Unité : million d’euros
Aroundtown 28,3%
JLL 27,1%
CBRE 21,4%
Vonovia 20,5%
C&W 20,2%
Savills 12,4%
Les foncières spécialisées ou très présentes dans les centres commerciaux
Klépierre 8,3% (Klépierre, Unibail-Rodamco-Westfield et Patrizia) ont enregistré des taux de
croissance annuel moyen inférieurs à la moyenne des autres leaders de
URW 7,3% l’industrie immobilière. Cette situation s’explique principalement par le regain
d’engouement du commerce de proximité chez les consommateurs. Ceux-ci
Patrizia sont donc moins nombreux à fréquenter les centres commerciaux ce qui pèse
6,4%
sur les revenus locatifs des foncières (part variable indexée sur le CA des
commerçants réduite, moindre capacité à augmenter les loyers, revenus
Covivio 1,9% publicitaires plus faibles, etc.).
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30%
TCAM calculé sur la période 2015-2019 pour Cushman & Wakefield

Traitement Xerfi / Source
Etude: strictement
rapports financiers
réservée àdes opérateurs UNIVERSITAIRE VAUBAN ( 200539 ). Diffusion interdite Paris, le 01/04/2021
BIBLIOTHEQUE

1.2. Les slides clés Le classement par taux de résultat d’exploitation consolidé
Des performances moyennes nettement supérieures chez les foncières

Taux d’EBIT des leaders de l’industrie immobilière européenne
En matière de taux d’EBIT, les deux
grands profils d’acteurs parmi leaders de Unité : % du chiffre d’affaires ou des revenus locatifs consolidés
l’industrie immobilière européenne se
distinguent nettement. Taux d'EBIT moyen 2014-2019 Taux d'EBIT moyen 2014-2019
Entre 2014 et 2019, le taux d’EBIT moyen Taux d'EBIT 2019 Taux d'EBIT 2019
des foncières et gestionnaires d’actifs
présentés dans l’étude s’est situé entre
Aroundtown 545,6%
25,6% (Patrizia) et 545,6% (Aroundtown). 6,5%
Ces niveaux très élevés s’expliquent par Savills
l’impact des plus-values réalisées lors des
cessions d’actifs qui peuvent excéder les URW 149,5%
revenus locatifs générés au cours d’un
exercice. Il convient toutefois de noter 6,5%
84,2% CBRE
que, hormis pour Covivio, le taux d’EBIT Covivio
2019 est inférieur à la moyenne
constatée entre 2014 et 2019 en raison
des politiques d’acquisition multiples Klépierre 93,3%
5,5%
mises en place par les acteurs. JLL
En ce qui concerne les promoteurs et 29,1%
sociétés de services immobiliers, leurs Vonovia
taux d’EBIT sont relativement homogènes -2,9%
(autour de 6%). Cushman & Wakefield 25,6% C&W
présente toutefois des niveaux de Patrizia
performance inférieurs en raison de
coûts considérables liés aux nombreuses
opérations de croissance externes -200% 0% 200% 400% 600% -5% 0% 5% 10%
réalisées ces dernières années.
Taux d’EBIT moyen calculés sur la période 2015-2019 pour Cushman & Wakefield
Traitement
Etude strictement réservée à BIBLIOTHEQUE Xerfi / Source
UNIVERSITAIRE : rapports
VAUBAN financiers
( 200539 des
). Diffusion opérateurs
interdite Paris, le 01/04/2021

2. Les fondamentaux
du secteur

2.1. Le champ de l’étude
4 grands métiers
La promotion immobilière consiste à réaliser un projet de construction immobilière pour la vente. Le
promoteur supervise l’ensemble du processus, de la conception à la livraison. Dans ce cadre, il est tenu
d’engager toutes les démarches requises sur les plans financier, juridique, technique et humain. Les
promoteurs immobiliers interviennent en tant que maîtres d’ouvrage. Ils mobilisent le financement, supportent
les risques et se chargent du marketing lié au projet.
Les services immobiliers recouvrent de multiples prestations parmi lesquelles la gestion des transactions et des
projets d’investissement, l’évaluation et la valorisation de biens, le crédit-bail immobilier, le conseil stratégique
à destination des investisseurs, etc.
Activités concernées
Les foncières sont des sociétés détenant un parc immobilier qu’elles cherchent à valoriser et/ou
commercialiser. Elles constituent et font fructifier leur portefeuille de biens en les louant ou en les exploitant.
La gestion d’actifs immobiliers (ou asset management) vise à préserver et accroître la qualité et les
performances d’un patrimoine immobilier. Il s’agit en premier lieu de définir une stratégie d’acquisition,
d’identifier des opportunités, d’évaluer l’investissement projeté et de mettre en place un plan de financement.
Une fois le bien acquis, l’asset manager propose des orientations stratégiques à différents moments de son
cycle de vie (réalisation de travaux, optimisation d’un état locatif, revente, etc.). La gestion d’actifs immobiliers
s’applique à des patrimoines de taille significative (au moins 3 M€).
L’étude menée par Xerfi Global porte sur l’ensemble des activités de l’industrie hormis les agences
immobilières. Celles-ci sont en effet, pour la plupart, organisées en réseaux nationaux voire locaux. Elles sont
Champ de l’étude
donc difficilement comparables à l’échelle européenne, d’autant que ces structures ne sont quasiment jamais
cotées en Bourse.
Les acteurs de l’industrie immobilière répondent à la demande émanant de particuliers (accédants à la

Clients propriété ou investisseurs), bailleurs sociaux, investisseurs institutionnels, acteurs du logement intermédiaire
(dans le cadre ventes en bloc par des promoteurs notamment) ou de collectivités locales.

2.2. Vue d’ensemble Les chiffres clés de l’industrie
Le marché européen de la promotion et des activités immobilières s’est

élevé à 704,3 Md€ en 2018
Le chiffre d’affaires cumulé de la promotion et des activités immobilières dans l’Union européenne à 28 s’est
704,3 Md€ élevé à 704,3 Md€ en 2018. D’après nos prévisions, il atteindra 721,0 Md€ en 2022 après un net recul lié à la
crise de la Covid-19.
Selon les estimations de Xerfi, le chiffre d’affaires cumulé de la promotion et des activités immobilières a
-8,5% chuté de 8,5% en 2020, pour tomber à 673,3 Md€, dans le sillage de la crise sanitaire et économique.
Le marché européen des investissements immobiliers sous gestion s’est élevé à 2 820,3 Md€, soit le 2e plus
2 820,3 Md€ important au niveau mondial derrière l’Amérique du nord. Dans le détail, le Royaume-Uni (665,9 Md€)
devance l’Allemagne (518,1 Md€) et la France (394,1 Md€) sur le podium du Vieux Continent.
Au cours des 9 premiers mois de l’année 2020, les montants investis en immobilier d’entreprise en Europe se
150 Md€ sont élevés à 150 Md€, soit un net recul par rapport à l’année précédente. À titre de comparaison, sur
l’ensemble de l’exercice 2019, 288 Md€ avaient été dépensés dans de tels actifs.
Malgré la crise, sur les 6 premiers mois de l’année 2020, les prix des logements neufs vendus dans l’UE 27 ont
progressé de 5,4% par rapport au 1er semestre 2019. Au Royaume-Uni, la hausse a été moins dynamique
+5,4% (+1,8%) confirmant la tendance initiée depuis l’annonce du Brexit qui a fait perdre de leur attractivité aux
biens outre-Manche.
Source : Xerfi, d’après Eurostat, BNP Paribas Real Estate, MSCI, KTI

2.2. Vue d’ensemble Les caractéristiques et tendances clés du secteur
Le numérique et l’écologie impactent considérablement la profession
L’utilisation croissante du BIM (Building Information Modeling) conduit à des changements profonds
pour toute une série d’acteurs : maîtres d’ouvrage, promoteurs, property managers, etc. Les évolutions
Le BIM modifie l’exploitation introduites par le BIM sont liées au partage d’informations entre une partie ou l’ensemble des parties
des bâtiments prenantes des projets (maîtres d’ouvrage, maîtres d’œuvre, entreprises de construction, gestionnaires,
etc.). Ces acteurs doivent chacun apporter leur contribution à la maquette numérique, afin de faciliter les
prises de décisions et d’anticiper les choix, et ce tout au long de la durée de vie de l’ouvrage.
La connaissance approfondie de leur patrimoine par les gestionnaires de biens implique une
exploitation facilitée et une meilleure anticipation des dépenses en travaux. Des réductions de coûts en
assurances sont possibles. L’accès facilité aux données permet aussi aux property managers de fournir
Vers un décloisonnement plus rapidement des informations aux maîtres d’ouvrage. Ces derniers disposent également de plus de
des métiers leviers lors des négociations dans le cadre d’une transaction, grâce aux informations complètes qu’ils
sont en mesure de fournir. Dans l’ensemble, la centralisation de l’information par le BIM encourage un
décloisonnement des fonctions asset/property/facility manager dans la mesure où ces différents acteurs
exploitent ce même outil dans une logique de réduction de coûts et de gestion optimisée.
Les détenteurs de biens immobiliers ont été de plus en plus sensibilisés à la question de l’efficacité
énergétique au cours des dernières années. Outre les moteurs réglementaires, l’immobilier green est
aujourd’hui soutenu par la promesse d’une réduction des dépenses d’exploitation (en lien avec
La valeur verte des bâtiments
l’amélioration des performances énergétiques des bâtiments) et son image positive auprès des clients.
séduit les investisseurs
En effet, les propriétaires ont fait de l’immobilier tertiaire certifié « durable » un pivot de leur stratégie
et les occupants de valorisation de patrimoine. La valeur verte des bâtiments leur permet notamment de communiquer
vers l’extérieur sur l’excellence de leur patrimoine. Du côté des utilisateurs, les bâtiments verts peuvent
s’inscrire dans une politique RSE compte tenu du gain de confort pour leurs occupants.
Source : Xerfi

2.3. Les fondamentaux de l’activité Schéma de filière de l’immobilier
L’industrie immobilière recoupe un grand nombre d’activités…

Schéma de filière de l’immobilier
Services associés
Conseil Assistance à maîtrise Transactions,

Assistance à maîtrise
en investissement d’ouvrage, expertise, mise en location,
d’œuvre
(capital market) évaluation asset management
Investisseurs Initiateur des projets Maîtrise d’œuvre Gestion des biens Services
Maîtres d’ouvrage aux utilisateurs
Par un promoteur Property

contractant Manager
Foncières
général (gérance locative, Aménagement
(en propre ou pour syndic, GTB, etc.) des espaces
le compte d’une
Investisseurs foncière ou d’un
institutionnels Entreprises investisseur)
(fonds, assurances, pour leur propre Gestion directe
mutuelles), privés, compte Via un architecte
particuliers (En charge de
la maîtrise d’œuvre
Promoteurs et du choix des Facility Manager Conciergerie
(dans le cadre d’une fournisseurs par (gestion
opération en le biais d’appels multitechniques,
blanc/gris) d’offres) multiservices)
Source : Xerfi

2.3. Les fondamentaux de l’activité Principaux profils d’acteurs
…opérées par 3 principaux profils d’acteurs

Vue d’ensemble des principaux types d’acteurs présents dans l’industrie immobilière
INVESTISSEURS/
PROPRIÉTAIRES
PROMOTEURS
D’ACTIFS/
FONCIÈRES
SOCIÉTÉS
DE SERVICES
Source : Xerfi

2.3. Les fondamentaux de l’activité Types de biens concernés
Tous les types de biens passent entre les mains des acteurs de l’immobilier
Vue d’ensemble des types de biens sur lesquels porte l’activité des acteurs de l’immobilier
BÂTIMENTS
LOGEMENTS
NON RÉSIDENTIELS
- Commerces
- Bureaux et parcs d’affaires

- Immeubles de logements
- Centres commerciaux
- Résidences seniors et étudiantes
- Bâtiments industriels / locaux
d’activité
- Autres résidences services
- Entrepôts logistiques
(vacances, affaires, coliving, etc.)
- Établissements privés de santé
- Maisons individuelles
- Hôtels
- Bâtiments publics
Source : Xerfi

2.3. Les fondamentaux de l’activité Principales activités par types d’acteurs (1/3)
Les grandes étapes de la promotion selon le type de développement

Vue d’ensemble des principales étapes de la réalisation d’un programme immobilier par un promoteur
Développement Développement Développement

clé en main en gris en blanc
❶ Commande client Option sur le terrain Compromis sur le terrain
❷ Compromis
sur le terrain
Démarches de permis et
autorisation d’aménager
Dépôt de permis
et autorisation d’aménager
❸ Signature de bail
ou acte de vente
Recherche d’un locataire
ou d’un acheteur
Construction
du programme
❹ Dépôt de permis
et autorisation d’aménager
Signature du bail
ou acte d’achat
Recherche d’un locataire
ou d’un acheteur
❺ Construction
du programme
Construction
du programme
Signature de bail
ou acte de vente
Source : Xerfi

Des services immobiliers adressés à l’ensemble des parties prenantes

Vue d’ensemble des principaux services immobiliers
Services aux investisseurs Services aux entreprises Services aux particuliers

- Conseil en investissement occupantes - Achat
(capital market) - Conseil Recherche de biens
Conseil en stratégie immobilière Conseil sur la politique immobilière Conseils en achat immobilier
Analyse de marché et la stratégie d’implantation - Investissement
Analyse de marché
- Asset services Simulations et optimisation des aides
Gestion d’actifs immobiliers - Gestion des espaces et incitations fiscales
Property Management Valorisation et optimisation Recherche de biens
Conseil en valorisation foncière Gestion immobilière déléguée - Services aux locataires
Mise en place de bureaux flexibles
- Expertise et transactions Recherche de biens
Digitalisation des espaces, bien-être Électricité et gaz
Recherche et évaluation de biens
Conseils à la vente - Location et acquisition Déménagement
Audit immobilier et expertise Analyse des besoins, du cahier Assistance
Management de transactions, des charges, préconisations - Vente
montages financiers, due diligence Recherche de locaux Estimation du bien
- Construction-aménagement - Conseil en financement Conseils à la vente
Assistance à maîtrise d’ouvrage Identification des structures Publication d’annonces
Services techniques de financement Gestion des négociations
Réalisation des documents - Gestion locative
- Commercialisation/location
Analyse des offres et négociations Conseil à la location
Conseil à la location
Mise en œuvre de la vente - Facility Management Recherche de locataires
Publication d’annonces Prestations multitechniques Rédaction du bail
Gestion des négociations Prestations multiservices Gestion des loyers, quittance, etc.
Source : Xerfi

Les foncières ont un positionnement transverse

Vue d’ensemble des principales activités des foncières
Investissement Promotion Exploitation
- Levée de capitaux - Développement de - Commercialisation

projets immobiliers des espaces/locaux
- Montage financier
- Organisation - Gestion locative
- Gestion des de la construction,
investissements pilotage des travaux - Gestion technique
(création, extension, (maintenance,
- Acquisition d’actifs entretien, sécurité)
rénovation)
à potentiel
- Services aux
- Développement occupants
d’actifs neufs
Source : Xerfi

2.3. Les fondamentaux de l’activité Le business model d’une foncière
Un grand nombre de partenaires et de débouchés

Matrice de business model CANVAS d’une foncière
Partenaires clés Activité clés Proposition de valeur Relation client Segments clients
- Clients - Investissement - Confort - Plateformes de services - Particuliers
Locataires Montage financier, achat, Services pour le bien-être Fourniture d’énergie, Investisseurs, occupants
développement d’actifs des occupants, Internet, conciergerie, etc.
- Prêteurs - Entreprises
aménagement des espaces
Financement bancaire - Promotion Tertiaire (bureaux),
- Entretien
Maîtrise d’œuvre/ouvrage industrie (usines),
- Actionnaires - Emplacement des locaux/logements
Capitaux propres - Exploitation Adapté à chaque type Intervention d’urgence, logistique (entrepôts),
Commercialisation, gestion d’actifs (logements, réalisation de travaux commerce (locaux
- État et collectivités
locative, gestion technique bureaux, entrepôts, etc.) d’amélioration, etc. commerciaux), etc.
Permis de construire,
ancrage local (emploi, Canaux
Ressources clés - Infrastructures - Investisseurs
transports, etc.) institutionnels
Architecture, accessibilité, de distribution
- Fournisseurs - Ressources financières logistique, digital, etc. Fonds, assurances,
et sous-traitants Capitaux propres, crédits - Équipes commerciales mutuelles
Entreprises de - Ressources foncières - Conseils et aide
- Site Web - État et collectivités
construction, fournisseurs à l’implantation
d’énergie, nettoyage, etc. - Ressources humaines - Sites d’annonces Bâtiments publics
Structure de coûts Sources de revenus

- Charges d’exploitation des actifs - Revenus locatifs
Dépenses liées à l’exploitation quotidienne des actifs (nettoyage, Loyers versés par les locataires
sécurité, énergie, etc.), frais généraux (administratifs, informatiques, - Plus values
communication, etc.), frais de personnel, etc. Bénéfice à la revente générés par la revalorisation des actifs
- Coûts d’acquisition des actifs - Autres
Dotation aux amortissements, coût de l’endettement financier Fourniture de services annexes aux occupants, conseils, etc.
Source : Xerfi d’aprèsEtude
Alexander Ostwalder et Yves Pigneur, Business Model Generation, Pearson

2.3. Les fondamentaux de l’activité Les modes de financement des programmes résidentiels
Des programmes de logements financés en 3 temps par les promoteurs

Vue d’ensemble des différents financements des promoteurs immobiliers de logements
Apport personnel
Prévente des logements Financement bancaire
(fonds propres)
≈50% du financement total 30-40% du financement total
10-20% du financement total
Il s’agit d’une ouverture de Pour sécuriser le crédit, la

Il s’agit de ressources issues de
crédit sous forme de découvert banque exige généralement des
la vente des appartements avant
en compte courant. La banque promoteurs immobiliers un
le lancement de la construction,
verse les fonds au fur et à apport compris entre 10% et
tel que le permet la VEFA (Vente
mesure des besoins du 20% du montant total de
en l’état futur d’achèvement)
promoteur. financement.
Source : Xerfi

2.3. Les fondamentaux de l’activité Les modes contractuels
Les transactions immobilières suivent 5 grands modes contractuels

Vue d’ensemble des différents modes contractuels de transactions immobilières
❶ Les cessions et acquisitions immobilières classiques, portant sur des bâtiments existants, ainsi que la
prise à bail d’un bien immobilier pour une période définie.
❷ ❸
VEFA/BEFA Sale & lease back
Lors d’une procédure de sale & lease back, la société
La VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ou le BEFA propriétaire d’un bien le cède à une société de crédit-
(bail en état futur d'achèvement) est un mode bail qui le remet immédiatement à sa disposition par
contractuel utilisé pour la commercialisation de une opération de crédit-bail immobilier selon la nature
bâtiments à construire. Pour valider son choix du bien cédé.
d'acquisition ou de location sur plans, le futur
❹
propriétaire remplit un contrat lui garantissant la Sale & rent back
réservation du bien. Le constructeur ou promoteur ne Le sale & rent back est pour sa part une opération par
peut alors plus le proposer à un tiers. Dans le cas d’une laquelle une société vend un bien dont elle est
VEFA, le mode de paiement s'effectue par des appels propriétaire pour le reprendre immédiatement en
de fonds consécutifs tout au long de la construction du location sur une durée convenue d’un commun accord
bien immobilier. entre les deux parties.
❺
Crédit-bail
Le crédit-bail immobilier permet de financer une partie du patrimoine immobilier des entreprises. Ces dernières peuvent en
effet, par l'intermédiaire de sociétés de crédit-bail, financer des locaux sans apport initial, sur une durée relativement longue,
alors qu'elles pourraient éprouver des difficultés à obtenir des crédits bancaires sur de telles durées et à taux raisonnable. Ce
mode de financement est toutefois réservé à des entreprises matures, en recherche de financement pour des projets de
croissance.
Source : Xerfi

2.3. Les fondamentaux de l’activité Les profils des leaders (1/2)
Des acteurs anglo-saxons particulièrement bien représentés

Vue d’ensemble des leaders européens de la promotion et des services immobiliers
CA EUROPE 2019
ACTEURS PAYS PROFIL
Les acteurs anglo-saxons occupent (% pays d’origine)
plus de la moitié du Top 10 des 44 566 M€ Promotion et services immobiliers
promoteurs et sociétés de services ABITARE IN (100%) résidentiels à Milan
immobiliers en Europe. Les grandes Conseil en immobilier d’entreprise
8 966 M€ (*)
enseignes internationales telles que CBRE (na) et gestion d’actifs
CBRE, JLL, Savills, Cushman &
6 158 M€ (**) Conseil en immobilier
Wakefield, Colliers International ou JLL (na) et gestion des investissements immobiliers
encore Goodman disposent d’une
offre très large et structurée autour de 4 499 M€
NEXITY (99,5%)
Promotion et services immobiliers
deux grands débouchés : les
investisseurs et les occupants ou ALTAREA 3 110 M€
Promotion immobilière et foncière
utilisateurs. Ils disposent d’une (99,9%)
présence relativement homogène sur 1 151 M€ (**) Services immobiliers (conseil, gestion,
SAVILLS
l’ensemble du Vieux Continent. À (75%) transactions, etc.)
l’inverse, leurs grands concurrents 1 523 M€ Promotion immobilière
européens sont souvent focalisés sur ICADE (99,7%) et foncière (santé et tertiaire)
leur marché domestique à l’instar
CUSHMAN & 927 M€ Services immobiliers (gestion de biens,
d’Abitare In qui réalise 100% de son WAKEFIELD (na) crédit-bail, évaluation, etc.)
activité à Milan et des Français Nexity,
Altarea et Icade dont les revenus COLLIERS 470,2 M€ (***) Services immobiliers (courtage, vente,
proviennent à plus de 99% de INTERNATIONAL (na) location, évaluation, gestion, etc.)
l’Hexagone. 364 M€ Promotion immobilière, conseils et foncière
GOODMAN (na) (30/06/2020) spécialiste de l’immobilier logistique
(*) Royaume-Uni + tous pays hors États-Unis / (**) Europe et Moyen-Orient / (***) Royaume-Uni + zone Euro
Le fond UNIVERSITAIRE
Etude strictement réservée à BIBLIOTHEQUE orangé met en évidence
VAUBAN (les acteurs
200539 anglo-saxons
). Diffusion interdite/ Source
Paris, le: 01/04/2021
Xerfi d’après rapports financiers des opérateurs

2.3. Les fondamentaux de l’activité Les profils des leaders (2/2)
Foncières et gestionnaires d’actifs allemands et français dominent

Vue d’ensemble des foncières et gestionnaires d’actifs leaders en Europe
Actifs sous gestion

Les principaux gestionnaires d’actifs
ACTEURS PAYS en Europe en 2019 PROFIL
immobiliers et foncières allemands et
(% pays d’origine)
français occupent les 7 premières
places du classement européen. Ces 55,0 Md€
VONOVIA (80%)
Foncière et gestion d’actifs immobiliers
acteurs ont bénéficié d’une position
préférentielle sur leur marché UNIBAIL-RODAMCO- 49,6 Md€ Investissements et gestion d’actifs
domestique respectif, parmi les plus WESTFIELD (55%) immobiliers
importants et résilients du Vieux 44,5 Md€
Continent, pour étendre leur PATRIZIA (64%)
Gestion d’actifs immobiliers
rayonnement à l’étranger. Vonovia
25,4 Md€
(80%), Unibail-Rodamco-Westfield AROUNDTOWN (67%)
Gestion d’actifs immobiliers
(55%), Patrizia (64%) ou encore
24,0 Md€
Aroundtown (67%) détiennent ainsi COVIVIO (20%)
Foncière
une majorité d’actifs dans leur pays
d’origine. Un seul acteur non- 23,7 Md€ Gestion d’actifs immobiliers
KLÉPIERRE
(25%) spécialiste des centres commerciaux
européen est présent dans le Top 10.
Il s’agit de Prologis, un groupe GECINA 20,0 Md€
Foncière
étasunien spécialisé dans l’immobilier (100%)
logistique. Le Suédois Balder, leader 15,0 Md€
BALDER Foncière et gestion d’actifs immobiliers
de l’immobilier scandinave, et (60%)
l’Espagnol Inmobiliaria Colonial, très 14,1 Md€ Gestion d’actifs et services immobiliers
présent dans l’Hexagone (plus de la PROLOGIS (na) spécialiste des entrepôts logistiques
moitié de ses revenus locatifs en
INMOBILIARIA 12,2 Md€
2019), complètent le classement. COLONIAL (57%)
Foncière et gestion d’actifs immobiliers
Le fond orangé met en évidence les acteurs allemands et français

Source :UNIVERSITAIRE
Etude strictement réservée à BIBLIOTHEQUE Xerfi d’après rapports
VAUBAN financiers
( 200539 des opérateurs
). Diffusion interdite Paris, le 01/04/2021

2.3. Les fondamentaux de l’activité La localisation de l’activité (1/2)
L’Europe, 2e marché mondial de l’immobilier sous gestion

Marché mondial des investissements immobiliers gérés par des professionnels par principaux pays en 2019
Unité : milliard d’euros
63,1 Md€
77,3 Md€
322,4 Md€ 206,8 Md€
665,9 Md€
79,0 Md€
518,1 Md€
394,1 Md€
528,9 Md€
3 053,0 Md€ 114,4 Md€
99,0 Md€ 787,3 Md€
337,9 Md€
164,6 Md€ 157,2 Md€
274,0 Md€
237,9 Md€
Marché global 2019 : 8 532,6 Md€

dont Europe(*) ≈ 2 820,3 Md€ (33,1%)
(*) Données non disponibles pour les plus petits marchés / Traitement Xerfi / Sources : MSCI, KTI

2.3. Les fondamentaux de l’activité La localisation de l’activité (2/2)
Un trio de pays en tête des marchés immobiliers européens

Répartition du chiffre d’affaires de la promotion immobilière Répartition du chiffre d’affaires des activités immobilières
dans l’UE à 28 en 2018 dans l’UE à 28 en 2018
Unité : % du chiffre d’affaires européen Unité : % du chiffre d’affaires européen
12,4% 6,8% 5,9% 5,5%

France 19,3% Allemagne
Espagne France 5,4%
13,5%
Royaume-Uni
6,9% Royaume-Uni 3,8%
Allemagne Italie
6,2%
Pologne 160,2 Md€ Suède 544,1 Md€
Norvège 19,6% 3,2% Pays-Bas 15,7% 20,4%
3,1%
Pays-Bas Espagne
Belgique 7,0% Pologne
Autres Autres
22,3% 23,0%
Traitement Xerfi / Source : Eurostat Traitement Xerfi / Source : Eurostat
L’Allemagne (144,8 Md€), la France (120,9 Md€) et le Royaume-Uni (104,2 Md€) sont les 3 pays européens ayant généré les plus
gros chiffres d’affaires cumulés dans les secteurs de la promotion et des activités immobilières en 2019. Ces nations sont les
plus peuplées du Vieux Continent et les plus dynamiques sur le plan économique. La demande de logements, d’espaces
commerciaux et de locaux d’entreprises (bureaux, entrepôts, usines, etc.) y est donc plus soutenue, tout comme les besoins en
services immobiliers et l’engouement des investisseurs.

3. Le marché et l’activité
des leaders

3.1. L’environnement
sectoriel

3.1.1. Vue d’ensemble L’analyse PESTEL
La crise a durement affecté l’environnement de l’industrie immobilière

Analyse PESTEL de l’environnement de l’industrie immobilière européenne
POSITIF NÉGATIF IMPACT
P
- Politiques de soutien au logement - Réduction des budgets des états et
OLITIQUE
- Volonté des pouvoirs publics de
redynamiser des territoires
collectivités consacrés à la construction
et la restructuration de bâtiments, dans - +
- Aides à l’accession et à l’investissement le sillage de la crise de la Covid-19
E
- Taux d’intérêt faibles. - Hausse des prix des biens
CONOMIE
- Masses de liquidités détenues par les
investisseurs
- Chute de l’activité et renversement du
cycle économique en 2020 (emploi, - +
- Épargne forcée des ménages investissement, etc.)
S
- Statut de valeur refuge de l’immobilier - Essor du télétravail, dopé par la crise
- +
- Croissance démographique - Baisse de la fréquentation des
OCIÉTÉ - Forte attractivité des métropoles commerces physiques et autres
européennes et zones touristiques établissements de services et loisirs
T
- Montée en puissance du BIM
ECHNOLOGIE
- Plus grande connectivité des bâtiments
- Digitalisation de la commercialisation et
R.A.S - +
de la relation client
E
- Contraintes écologiques croissantes
COLOGIE
- Prise en compte de la valeur verte et de
la valeur d’usage des bâtiments
- Critique contre l’artificialisation des sols
et l’étalement des surfaces tertiaires, - +
commerciales, logistiques, etc.
L
- Simplification des règles et procédures
ÉGISLATION
d’urbanisme, accélérée par la crise
- Complexité juridique et administratives
- Taxations foncières et des plus-values - +
des transactions immobilières

3.1.2. Le rôle des pouvoirs publics Les mesures de soutien à l’industrie immobilière (1/2)
Des mesures généralement tournées vers le logement

Certains pays mettent en place des aides financières visant à facilité l’accès à la propriété des
particuliers. Ces aides peuvent prendre plusieurs formes comme une subvention indexée sur le
montant de l’achat et conditionnée aux revenus du foyer, ou bien un prêt à taux préférentiel sur tout
Les aides à l’accession
ou partie du coût de l’opération. Ces initiatives s’adressent principalement aux primo-accédants pour
qui l’acquisition d’un bien immobilier est souvent plus difficile, notamment en raison de la nécessité
de constituer un apport exigé par les banques pour obtenir un crédit.
Les gouvernements sont également nombreux à appliquer des régimes fiscaux accommodants aux
acquéreurs de biens immobiliers, en particulier pour attirer les investisseurs. L’objectif de telles
opérations est à la fois de doper l’offre de logements dans le pays mais aussi d’attirer des capitaux
Les incitations
étrangers, d’améliorer la qualité du parc (en incitant à réaliser des travaux), de gagner en attractivité
fiscales
aux yeux des ressortissants étrangers ou bien encore de stimuler l’activité touristique. Ces mesures
prennent généralement la forme d’exonérations d’impôts sur certaines charges, de taux d’imposition
préférentiels soumis à conditions ou simplement d’une fiscalité plus faible que d’autres pays.
La protection juridique et les voies de recours des propriétaires bailleurs revêt également un enjeu
majeur pour stimuler l’investissement immobilier dans un pays. Certains font en effet le choix d’être
La protection juridique plus protecteur vis-à-vis du locataire en limitant les voies de recours des propriétaires en cas
des investisseurs d’impayés et en encadrant très strictement les actions et mesures qui peuvent être prises. À l’inverse,
d’autres couvrent davantage le bailleur en lui offrant plus de possibilités lorsqu’ils rencontrent un
litige (procédures d’expulsion plus rapides par exemple).
Les droits de mutation, intégrés à un ensemble plus global sous la dénomination des frais de notaire,
ont un impact non négligeable sur l’activité immobilière puisqu’ils s’appliquent sur un pourcentage
Les droits de mutation
du montant des transactions et font ainsi croître le coût de l’opération pour l’acquéreur. Celui-ci varie
selon les pays et peut donc influer sur leur attractivité aux yeux des investisseurs.

3.1.2. Le rôle des pouvoirs publics Les mesures de soutien à l’industrie immobilière (2/2)
Des dispositifs attractifs dans de nombreux pays

Exemples de mesures gouvernementales européennes pour soutenir l’industrie immobilière nationale
- Prêt à taux zéro (PTZ) : L’accédant - Subventions aux primo-accédants :

bénéficie, sous conditions, d’un taux Le Baukindergeld est une allocation
à 0% sur une partie de l’achat de sa de 1 200 €/an sur 10 ans pour les
future résidence principale. primo-accédants avec au moins un
enfant sous conditions de revenus.
- Dispositifs Pinel et Denormandie : - Déductions de charges : Pour un
Baisses d’impôts dans le cadre investissement locatif, certaines
d’investissements locatifs dans le charges sont déductibles des
neuf (Pinel) et dans l’ancien avec revenus fonciers (intérêts, taxe
travaux (Denormandie) foncière, charges de copro., etc.)
- Statut de résident non habituel - Fiscalité immobilière avantageuse :

(RNH) : En 2009, le Portugal a lancé Les investisseurs bénéficient d’une
- Fiscalité immobilière avantageuse :
le RNH afin d’attirer les retraités fiscalité avantageuse en Hongrie
La Bulgarie applique une fiscalité
européens. Les bénéficiaires de puisque les revenus fonciers ne sont
immobilière avantageuse avec un
cette législation sont exonérés taxés qu’à hauteur de 15%.
taux d’imposition de 10% sur les
d’impôts sur le revenu de source
revenus fonciers. Par ailleurs, les
étrangère pour une durée de 10 ans. - Pas de taxes locales : La Hongrie
plus-values à 3 ans ne font pas
Ce dispositif devrait néanmoins être n’applique aucune taxe d’habitation
l’objet d’une taxation.
revu prochainement pour passer à ni taxe foncière, comme c’est le cas
un taux d’imposition de 10%. dans une majorité de pays.
Source : Xerfi d’aprèsEtude

presse professionnelle

3.1.3. L’immobilier « vert » La valeur verte des bâtiments (1/2)
Un texte de référence européen en matière de performance énergétique

Les détenteurs de biens immobiliers, notamment tertiaires, sont de plus en plus sensibilisés à la
question de l’efficacité énergétique depuis quelques années. La directive européenne EPBD (Energy
Performance of Buildings), entrée en vigueur en 2006, a fixé les grandes lignes de la politique
européenne dans le domaine de la performance énergétique des bâtiments et entraîné la mise en
place de réglementations thermiques dans de nombreux pays. Outre ces moteurs réglementaires,
l’immobilier green est aujourd’hui soutenu par la promesse d’une réduction des dépenses
La valeur verte des bâtiments
d’exploitation (en lien avec l’amélioration des performances énergétiques des bâtiments) et son
séduit les investisseurs
image positive auprès des clients/locataires. En effet, les propriétaires ont fait de l’immobilier certifié
et les occupants « durable » un pivot de leur stratégie de valorisation de patrimoine. La valeur verte des bâtiments
(valeur nette additionnelle d’un bien dégagée grâce à une meilleure performance environnementale)
leur permet notamment de communiquer sur l’excellence de leur portefeuille d’actifs. Du côté des
entreprises, les bâtiments verts peuvent s’inscrire dans une politique RSE compte tenu du gain de
confort généré pour leurs occupants. De plus en plus, la dimension environnementale des biens
inclut ainsi des aspects connexes comme l’amélioration du bien-être.
Encouragés par de puissants facteurs qui tendent à rendre l’immobilier green incontournable sur les
segments du neuf et de la rénovation (réglementation, économies pouvant être réalisées sur les
dépenses d’exploitation et enjeux en termes d’image), les professionnels de l’immobilier ont multiplié
Les bâtiments tertiaires les initiatives dans ce domaine. Du côté des propriétaires, les biens les plus en pointe en matière de
et les logements se verdissent consommation d’énergie sont perçus comme d’une valeur supérieure aux autres (à caractéristiques
équivalentes). Ces acteurs cherchent donc à accroître la valeur verte de leurs actifs. Et la volonté de
réduire la consommation énergétique s’observe aussi dans le logement où les programmes à énergie
positive sont de plus en plus fréquents, en phase avec les futures réglementations thermiques.

3.1.3. L’immobilier « vert » La valeur verte des bâtiments (2/2)
De la notation de « valeur verte » à celle de « bâtiment durable »

Caractéristiques des notions de « valeur verte » et de « bâtiments durables »
Volet environnemental Volet social Volet économique

Initialement, la notion de bâtiment « vert » De plus en plus, la notion Ce volet porte sur la réduction des coûts
est associée à la performance énergétique de confort est prise en compte dans le de construction et d’exploitation des
des infrastructures (consommation caractère « durable » des bâtiment. Celle- bâtiments durables grâce à de meilleures
énergétique, empreinte carbone, etc.). Elle ci inclut notamment: performances environnementales. Il tient
tient toutefois aussi compte d’éléments - l’accessibilité des locaux en transport en aussi compte de l’impact positif des
annexes comme les problématiques de commun ; locaux « verts » sur l’activité de
gestion des déchets, d’entretien ou de - le confort thermique et acoustique pour l’entreprise (meilleures performances des
consommation en eau. les utilisateurs ; travailleurs, valorisation de la politique
- la luminosité des locaux ; RSE, etc.).
- l’aménagement et la flexibilité des
espaces de travail ;
- etc.
Valeur verte des bâtiments
Bâtiments durables
Source : Xerfi

3.1.3. L’immobilier « vert » La construction bois
Les bureaux et logements en bois gagnent du terrain

Vue d’ensemble des principaux atouts des constructions en ossature bois
En termes de performance énergétique,

le bois assure une isolation optimale.
Il s’avère en effet 10 fois plus isolant
que le béton.
Meilleure isolation
L’impact environnemental des Le bois scié constitue le matériau

chantiers de construction bois de construction qui présente le
est limité (moins de déchet et plus faible coût énergétique de
davantage de recyclage). fabrication.
Faible impact Empreinte carbone
environnemental réduite
Meilleure valorisation Délais de livraison

Les promoteurs valorisent du bien plus courts Les délais de livraison pour les
la qualité du cadre de vie immeubles en bois sont réduits
offert par ce type de constructions. (4 mois en moyenne pour les bâtiments
de bureaux et commerces).

3.1.4. La technologie L’importance de la valorisation des données dans l’immobilier
Les données, sources de nouvelles opportunités dans l’immobilier

Enjeux et opportunités de la data dans l’industrie immobilière
OPPORTUNITÉS
ENJEUX OPPORTUNITÉS
Monétisation
Organisation Monétisation
des données
Équipes dédiées, nouvelles des données
compétences, nouveaux process,
structuration d’un référentiel Masses de données Amélioration
universel, etc. issues de l’exploitation de Amélioration
la performance
d’un bâtiment de la performance
Gestion des programmes
Innovation (accès, collecte, structuration, immobiliers, desdes programmes
Gestion actifs, des
Investissements conséquents en services aux occupants,
immobiliers, etc. des
des actifs,
fiabilisation, exploitation)
R&D, partenariats avec des services aux occupants, etc.
start-up, etc.
Mise en place d’offres
Réglementation Mise
deen place d’offres
valorisation
Protection des données de valorisation
des données
personnelles (RGPD), etc. des données
Si le secteur de l’immobilier a longtemps été réticent à exploiter la mine de données à sa disposition, celle-ci est aujourd’hui la
panacée pour la plupart des acteurs qui déploient en conséquence de nombreuses initiatives pour en tirer parti et repensent en
profondeur leurs stratégies. La génération massive de données liée à l’exploitation d’un bâtiment doit alors être collectées puis
structurées afin d’être rendues exploitables pour les propriétaires des actifs, pour les professionnels des services immobiliers et
éventuellementEtude
pourstrictement
les occupants et utilisateurs des bâtiments.
réservée à BIBLIOTHEQUE UNIVERSITAIRE VAUBAN ( 200539 ). Diffusion interdite Paris, le 01/04/2021

3.1.4. La technologie Le développement de bâtiments connectés (1/2)
La domotique s’invite dans les bâtiments tertiaires et résidentiels
L'essor des outils numériques touche aussi les filières du bâtiment et de l’immobilier. Des capteurs et
automatismes (interrupteurs, prises, volets roulants, thermostat, alarmes, etc.) installés dans le bâti
connectés à une application permettent ainsi aux occupants de recevoir des informations et de
Capteurs et automatismes piloter ces objets à distance. Les technologies de smart building (bâtiment intelligent) se décline
se démocratisent généralement sur 3 axes : assurer la sécurité (alarmes connectées, détecteurs de présence avec
système de notifications), réduire la consommation d’énergie (en proposant des programmes
adaptés à l’environnement extérieur et à l’utilisation des locaux) et faciliter la communication entre
les différentes parties prenantes (occupants, propriétaires, syndic, sociétés de maintenance, etc.).
Les immeubles tertiaires ne sont plus seulement évalués sur des critères classiques (emplacement,
aménagement des espaces, équipements disponibles, etc.) mais aussi sur leur connectivité. Celle-ci
La connectivité, nouveau est en effet un élément déterminant pour développer de nombreux services au sein des locaux
critère de la valeur mobilière (affichage numérique, gestion automatique de l’éclairage et du chauffage, système de sécurité, etc.)
des bâtiments tertiaires et assurer des conditions de travail optimales aux occupants. L’accès à un réseau Internet performant
constitue par exemple un enjeu majeur pour les entreprises, notamment les plus petites qui ne
disposent pas de services dédiés à ces problématiques en interne.

3.1.4. La technologie Le développement de bâtiments connectés (2/2)
Une approche repensée de la conception et de l’exploitation des bâtiments

Le développement de bâtiments connectés
Création et échange
d’une infrastructure
réseau adaptée Installation Mise en place
sur le bâtiment
Mise en œuvre
Utilisation de capteurs de compteurs Câblage par
de données
du BIM connectés intelligents fibre optique
(Business (Évaluation de la (Mesure de la (Installation

information luminosité, de consommation flexible
modeling) l’utilisation des du bâtiment en et évolutive)
espaces, etc.) temps réel)
Traitement de l’information et mise en place

d’une bibliothèque de services
via un système d’exploitation du bâtiment
(Building operating system).
Bâtiment connecté
Amélioration du confort
Haute efficacité énergétique et de la productivité Meilleure gestion des locaux
des occupants
Les exigences croissantes des utilisateurs en matière de connectivité introduisent de profondes transformations dans la
conception et l’exploitation des bâtiments. Du côté des constructeurs, elles impliquent par exemple d’abandonner les
infrastructures de réseaux traditionnelles (qui multipliaient les câbles à usage unique) au profit de la fibre, capable de supporter
de nombreux services et applications (voix, données, vidéos, etc.). Pour les exploitants, l’ensemble des données collectées en
temps réel impose
Etuded’adopter une gestion
strictement réservée dynamique
à BIBLIOTHEQUE du bâtiment
UNIVERSITAIRE VAUBAN ( vis-à-vis des occupants.
200539 ). Diffusion interdite Paris, le 01/04/2021

3.1.4. La technologie Le BIM (1/2)
Le BIM modifie l’exploitation des bâtiments

L’évolution du métier de gestionnaire de biens avec le BIM
Gestion à l’aide d’une

Gestion traditionnelle
maquette numérique
Connaissance en temps réel

Relevé manuel des équipements
de la disponibilité des équipements
Stockage physique des informations Stockage numérique des informations

sur le bâtiment et disponibilité instantanée
Suivi a posteriori de la satisfaction clients Suivi précis de la satisfaction clients et des

(locataires) engagements sur la consommation d’énergie
Interventions de maintenance à intervalle Mise en place d’une planification

régulier ou en cas de dysfonctionnement de maintenance préventive
Source : Xerfi
L’utilisation croissante du BIM (Building Information Modeling) conduit à des changements profonds pour toute une série
d’acteurs : maîtres d’ouvrage, promoteurs, property managers, etc. Les évolutions introduites par le BIM sont liées au partage
d’informations entre une partie ou l’ensemble des parties prenantes des projets (maîtres d’ouvrage, maîtres d’œuvre, entreprises
de construction, gestionnaires, etc.). Ces acteurs doivent chacun apporter leur contribution à la maquette numérique, afin de
faciliter les prises destrictement
Etude décisions et d’anticiper
réservée lesUNIVERSITAIRE
à BIBLIOTHEQUE choix, et ce VAUBAN
tout au( 200539
long ).de la durée
Diffusion deParis,
interdite vie lede01/04/2021
l’ouvrage.

3.1.4. La technologie Le BIM (2/2)
De nouvelles propositions de valeur aux clients et utilisateurs

Vue d’ensemble des sources de réduction des coûts d’exploitation des bâtiments
Assurance et contrôles Travaux

réglementaires
Meilleur suivi technique et financier des
- Fourniture des informations de sécurité Promesse de valeur travaux, planification plus précise des chantiers
- Données disponibles et partagées avec bureau
de contrôle du BIM et anticipation de l’évolution du bâtiment.
aux occupants
Gestion administrative et propriétaires Vie dans les locaux
Accès immédiat à l’ensemble des caractéristiques d’actifs immobiliers Meilleure appropriation du projet à travers l’accès
du bien (notamment des travaux réalisés) tout au à la maquette 3D. Utilisation optimisée des locaux
long de sa durée de vie dans un document via une plateforme de services permettant de
unique et transmissible vérifier la disponibilité et réserver des salles, etc.
Source : Xerfi
Les applications du BIM en conception sont peu visibles pour les utilisateurs. Il est par conséquent essentiel pour les exploitants
de montrer l’intérêt de cet outil aux usagers. Les bénéfices en matière de coût ne sont pas perceptibles sur la phase de
conception et de construction compte tenu des investissements initiaux à réaliser en formation, recrutement, logiciels, etc. (le
BIM se traduit même à l’heure actuelle par des surcoûts significatifs). En revanche, l’argument clé face aux investisseurs est la
possibilité de disposer d’un avatar numérique et de l’ensemble des données numérisées qui ont deux vertus principales :
- d’une part, les données numérisées détaillées de l’ensemble du bâtiment sont disponibles très en amont et peuvent ainsi être
livrées au client avant la livraison du bien. Ces informations numérisées sur le bâtiment peuvent faire gagner un temps précieux
et permettre d’anticiper de façon précise l’organisation des espaces de travail en fonction des contraintes de la structure ;
- d’autre part, les applications du BIM en exploitation sont prometteuses. Les propriétaires des biens réalisés avec une maquette
numérique disposent en effet de nombreuses informations sur les équipements présents dans les bureaux, permettant de faire
de la maintenance Etudeprédictive et deà relier
strictement réservée à la maquette
BIBLIOTHEQUE numérique
UNIVERSITAIRE VAUBAN ( des systèmes
200539 de gestion
). Diffusion interdite Paris, letechnique
01/04/2021 et autres capteurs.

3.1.4. La technologie L’intelligence artificielle dans l’industrie immobilière (1/3)
3 grandes applications de l’intelligence artificielle dans l’immobilier

Vue d’ensemble des principales applications de l’intelligence artificielle dans l’industrie immobilière
La gestion des bâtiments Le marketing et la relation clients Les outils de valorisation
Le BIM et ses outils annexes

L’usage de bots/chatbots
(réalisation de maquettes automatisées)
L’estimation automatisée des biens
Les plateformes de gestion L’exploitation de data pour le marketing
automatisées du bâtiment et la prospection commerciale L’exploitation de la data concernant
(Énergie, automatisme, etc.) le foncier et les territoires
La personnalisation des résultats
Les outils de gestion des espaces de recherche La valorisation des espaces commerciaux
et au service de occupants
L’utilisation d’outils de génération L’iBuying
Les outils de suivi et de connaissance
automatique d’écriture des annonces
du patrimoine
Source : Xerfi
L’industrie immobilière au sens large (conception et construction de bâtiments, gestion, commercialisation, intermédiation,
distribution) n’est pas encore un débouché majeur de l’intelligence artificielle, notamment par rapport aux secteurs de la santé,
de la traduction, du trading, de la sécurité ou de la maintenance. Les solutions basées sur la data et le machine learning
commencent cependant à se diffuser à une échelle plus large au fur et à mesure des avancées technologiques et des gains
perçus par les utilisateurs.

Trois profils d’acteurs proposent des solutions d’IA dans l’immobilier

Vue d’ensemble des profils d’acteurs proposant des offres basées sur l’intelligence artificielle dans l’industrie immobilière
Les prestataires développant

des solutions basées sur l’IA
Les spécialistes de l’immobilier Les proptech
accessibles à l’industrie
immobilière
Groupes de BTP et de promotion

immobilière
Sociétés exploitant la data pour
Foncières, investisseurs, asset managers Agences de marketing digital les acteurs de l’immobilier
Sociétés de services immobiliers BtoB Spécialistes des chatbots dédiés

(Brokers, property managers, etc.) Estimations en ligne
à la relation clients
Agences immobilières iBuyers
Les géants du numérique
Plateformes de petites annonces (Google, Facebook, Microsoft, etc.)
Start-up spécialisées dans le smart
building et smart office
Maîtres d’œuvre Spécialistes des questions juridiques
(Architectes, bureaux d’études, éditeurs et de la blockchain
de logiciels, etc.) Acteurs du BIM
Bureaux de contrôle

La data, ressource stratégique dans l’immobilier

Les 3 piliers des modèles data-driven dans l’industrie immobilière
 Amélioration de la connaissance clients et de la
 Optimisation des coûts opérationnels capacité à répondre à ses attentes via des
 Processus décisionnels réactifs et en solutions simples, intuitives, et personnalisées
temps réel : réduction notable des délais  Renforcement de l’autonomie des clients
d’attente de l’utilisateur (empowerment) via des outils d’aide à la décision
Automatisation Exploitation et valorisation

(algorithmes, de data
Focalisation client
intelligence cognitive,
machine learning, etc.)
DATA
(consommation énergétique, relevés de capteurs et objets
connectés, profilage d’internautes, historiques de prix et
transactions, données cadastrales, etc.)
Collecte de data
Démocratisation
(Co-production /
Self-service)
 Mise à contribution des clients (participatif)

 Rapport plus équilibré, voire « démocratique » à l’expertise
 Liens de confiance renforcés et choix simplifiés par l’accès aux évaluations et retours d’expérience des pairs
Source : Xerfi  Baisse des
Etude strictement réservée à BIBLIOTHEQUE UNIVERSITAIRE VAUBAN (self-service
coûts( 200539 ) interdite Paris, le 01/04/2021
). Diffusion

3.1.5. Les tendances socioculturelles L’essor du télétravail et du flex office (1/3)
La crise a accéléré la démocratisation du télétravail en Europe

Jusqu’à la crise, la pratique du télétravail progressait lentement mais régulièrement, avec de fortes
divergences entre les pays européens qui s’explique notamment par des cadres juridiques
hétérogènes en matière d’éligibilité auprès de l’employeur et de sécurité par exemple, mais aussi
Un essor timide du télétravail pour des raisons culturelles. Les avantages perçus pour les entreprises portaient essentiellement sur
avant la crise l’amélioration de la productivité et l’image de marque employeur. Mais la culture du
« présentéisme » constituait jusqu’ici un frein important dans une majorité de pays. Du côté des
salariés, les bénéfices attendus portent sur un meilleur équilibre vie professionnelle/vie privée, et une
diminution du stress et de la fatigue liée au transport.
Une accélération sans précédent de la pratique du travail à domicile a eu lieu à partir de février-mars
et la mise en place des premiers confinements en Europe pour lutter contre la propagation du
Covid-19. Des dizaines de millions de salariés sont ainsi passés instantanément en télétravail. En
quelques semaines, voire quelques jours, les entreprises ont dû s’adapter et mettre en place les
Une explosion du home office
infrastructures et process adaptés. Des avancées qui auraient certainement pris plusieurs années se
depuis le début
sont réalisées en un temps record. Et le déconfinement ne s’est pas traduit par un retour massif des
de la pandémie salariés sur leur lieu de travail. Les nouvelles règles sanitaires imposaient en effet de nouveaux
modes de fonctionnement, et le télétravail a continué de représenter la norme pour un nombre
important de travailleurs. À plus longue échéance, l’image du travail à distance va profondément
évoluer pour les employeurs et salariés, et devrait devenir une pratique courante.
Le flex office peut être défini comme une organisation où les collaborateurs ne disposent pas d’un
Le flex office se développe bureau attitré. Ils sont dotés d’outils de travail mobiles et s’installent en fonction de leurs besoins ou
petit à petit au sein de grands des disponibilités. La mise en place du flex office s’accompagne nécessairement d’une refonte
groupes globale incluant la création d’une diversité de lieux : bureaux partagés, salles de réunion, espaces
privatifs, espaces de détente pour les échanges informels et la qualité de vie au travail, etc.

Le flex office, tendance de fonds dans l’immobilier de bureaux

Les moteurs du flex office
Le travail nomade constitue une tendance de fond pour un nombre croissant de professionnels,
salariés comme indépendants. Les terminaux mobiles (smartphones, laptops) ont favorisé les
Le nomadisme possibilités de travailler hors des locaux traditionnels de l’entreprise : dans des zones de transit,
transports, chez des clients, dans des tiers lieux ou à domicile. Le taux d’occupation des espaces dans
certains groupes, avant mise en place du flex office, était ainsi de 50% à 60% seulement.
La technologie est indissociable du nomadisme, les deux tendances se nourrissant mutuellement.

Outre l’usage des terminaux mobiles comme les laptops, smartphones ou tablettes, ce sont aussi les
infrastructures de connexion qui ont évolué. L’usage croissant du cloud par exemple constitue un
La technologie moyen d’accéder de façon sécurisée aux documents de travail partagés par les salariés, ainsi qu’aux
logiciels internes. Par ailleurs, il va de soi que le flex office ne peut se déployer que dans des
immeubles de bureaux à la connectivité optimale.
Le flex office est associé à une volonté de casser les silos et d’apporter davantage d’horizontalité dans
les relations de travail. Si ce mantra se heurte parfois à la force des habitudes et des conservatismes,
le désir de moderniser les relations de travail constitue un moteur réel de la refonte des espaces. Le
flex office est d’ailleurs aussi appelé « bureau dynamique ». L’abolition des structures verticales est
La modernisation de l’image censée illustrer l’agilité de l’entreprise et sa capacité à s’adapter à un environnement en mutation
de l’entreprise permanente. Par ailleurs, la mise en place du flex office s’accompagne nécessairement d’une refonte
plus globale. Celle-ci porte notamment sur le confort des espaces, le design, le mobilier, de plus
grands lieux pour les moments de détente, etc. C’est l’image de marque employeur qui est ainsi
améliorée, un élément clé pour un nombre croissant d’entreprises dans l’optique d’une amélioration
de leur attractivité.
Face au coût de l’immobilier dans les grandes métropoles, là où se sont mises en place la plupart des
La rationalisation expériences de flex office, les groupes ayant opté pour les bureaux partagés souhaitent aussi réduire
des espaces leurs dépenses. L’optimisation des mètres carrés disponibles est ainsi fréquemment mise en avant par
les directions pour motiver leur décision d’adopter le flex office.
Le flex office se développe aussi parce que davantage de salariés pratiquent le télétravail et sont donc,
Le télétravail de fait, moins présents physiquement dans les bureaux.

Divers typologies d’espaces de travail flexibles

La segmentation du marché des bureaux flexibles
Centres d’affaires Espaces de coworking Tiers lieux
Un centre d’affaires est un lieu Les espaces de coworking proposent Les tiers sont des espaces généralistes
proposant des services de location des bureaux partagés dans un open dont la principale caractéristique est
temporaire ou permanente de space, des salles de réunions, et dans de se situer hors des centres urbains
bureaux indépendants ou à partager, certains cas des bureaux individuels. et quartiers d’affaires traditionnels. Ils
de location de salles de réunion et de Ils peuvent être généralistes ou se destinent aux entrepreneurs,
domiciliation d’entreprise (création spécialisés dans un secteur salariés, etc. Ils sont parfois une
d’une adresse postale, mise en place (numérique, design, économie sociale, composante d’une stratégie globale
d’un standard, etc.). etc.). de revitalisation d’un territoire.
Espaces hybrides
Un espace hybride propose à la fois des bureaux partagés (open space ou bureaux fermés) et des espaces privatifs. Ils sont parfois
majoritaires et peuvent accueillir plusieurs dizaines de collaborateurs. Généralement de grande taille, ils proposent une variété de
services : conciergerie, équipements sportifs, restauration, etc.
Services associés
Corpoworking, conception d’espaces, etc.
Source : Xerfi

3.1.5. Les tendances socioculturelles L’essor du e-commerce (1/3)
Le e-commerce monte en puissance en Europe

Chiffre d’affaires du e-commerce
800
717,0
700
600
500
400
300
279,3
200
100
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020e

Sources : Ecommerce Europe et EuroCommerce
Le chiffre d’affaires du commerce électronique BtoC en Europe a plus que doublé entre 2020 et 2013 pour atteindre 717 Md€.
Au cours du dernier exercice, la pandémie a eu deux effets contradictoires sur l’activité des ventes en ligne. D’un côté, les
confinements et la fermeture des commerces ont poussé les vendeurs à accentuer leurs efforts sur leurs sites web et les
consommateurs à commander sur Internet, notamment à l’approche des fêtes de fin d’année. De l’autre, la perte de confiance et
de revenus des ménages a eu tendance à freiner la dynamique. Mais dans l’ensemble, les barrières à la consommation via
Internet se sont effritées ce qui représentera un moteur dans les prochaines années. Des divergences sont toutefois à noter
entre les pays. Le Royaume-Uni (94%), le Danemark (86%) et le trio Allemagne – Pays-Bas – Suède (84%) ont un pourcentage
d’acheteurs en ligne particulièrement élevés. À l’inverse, la Bulgarie (31%) et la Roumanie (29%) sont les pays européens où les
consommateursEtude
achètent proportionnellement
strictement le moins parVAUBAN
réservée à BIBLIOTHEQUE UNIVERSITAIRE voie électronique.
( 200539 ). Diffusion interdite Paris, le 01/04/2021

La montée des achats en ligne pénalise les centres commerciaux…

Les biens culturels représentent les produits les plus vendus sur internet (près de la moitié des ventes
réalisées en ligne). Ils doivent cette position au fait qu’ils sont dématérialisables et qu’ils ont été l’une
des premières catégories de produits vendues sur internet, notamment en tant qu’offre initiale
d’Amazon. À l’opposé, sur le marché alimentaire, le poids du e-commerce est l’un des plus faibles
Le poids du e-commerce est (5%). Ceci est dû au fait que les groupes de la grande distribution alimentaire (dominants sur ce
particulièrement élevé sur les marché) ont tardé à trouver le bon modèle de développement dans le e-commerce (en l’occurrence
principaux segments d’activité celui du drive). L’alimentaire est en outre un marché sur lequel Amazon n’a pas encore donné sa
pleine mesure même si ses intentions de percer dans ce domaine ne font aucun doute. Entre les
des centres commerciaux
deux, le marché de la mode (premier segment d’activité des centres commerciaux), s’est rapidement
développé sur le web ces dernières années, notamment sous l’influence de pure players tels que
Zalando et Asos qui se sont imposés grâce à l’étendue de leur offre, la performance de leurs services,
une approche centrée sur la data et le marketing d’influence.
La concurrence du e-commerce a évolué ces dernières années. Elle était initialement synonyme de
parcours 100% online (vente en ligne + livraison à domicile) et se substituait alors entièrement aux
ventes réalisées par les magasins implantés en centres commerciaux. Le e-commerce est aujourd’hui
de plus en plus associé au click & collect mis en place par les enseignes physiques, y compris celles
Concurrence externe aux des centres commerciaux. Les stratégies omnicanales créent néanmoins des points de tension avec
centres, le e-commerce génère les gestionnaires des centres car, s’ils permettent de générer du trafic et donc potentiellement du
aussi des tensions internes chiffre d’affaires additionnel indirect dans les centres commerciaux, les dispositifs omnicanaux ne
génèrent en revanche aucun revenu direct pour les centres commerciaux. Les gestionnaires
cherchent dès lors à intégrer à la base de calcul des loyers l’activité que les enseignes réalisent grâce
au e-commerce et qui transite par leur magasin (click & collect, retour en boutiques, commandes via
des outils digitaux installés en magasins, etc.) mais les enseignes s’y opposent.

…mais génère une nouvelle demande d’entrepôts

Vue d’ensemble des grandes tendances et des nouveaux besoins en matière d’entrepôts logistiques
Essor du e-commerce Pressions concurrentielles

et développement croissantes
d’une logistique omnicanale (fournisseurs et clients)
Positionnement croissant Émergence de nouvelles

des géants du e-commerce plateformes numériques qui
dans la logistique menacent les parts de marché
De nouveaux besoins en matière de logistique
Forte personnalisation Entrepôts XXL Localisation proche

des entrepôts (surface, hauteur) des centres urbains
Mise en place Mécanisation

des process en phase et robotisation
amont des entrepôts

3.1.5. Les tendances socioculturelles Le vieillissement de la population
Le vieillissement de la population génère de nouveaux besoins immobiliers

Augmentation de la part de la population âgée de 65 ans ou plus entre 2008 et 2018 par pays
Unité : évolution en points de pourcentage
Finlande
La hausse du nombre de personnes âgées, mais aussi République tchèque

l’allongement de l’espérance de vie en bonne santé,
Pays-Bas
conduit les acteurs de l’immobilier à augmenter et adapter
leur offre de logements. Les seniors ont de nouveaux Portugal
besoins auxquels la profession s’efforce de répondre en
Danemark
lançant des concepts innovants de résidences services.
Nombre de promoteurs ont par exemple noué des Pologne
partenariats avec des gestionnaires de résidences seniors France
services (RSS), médicalisées ou non, pour développer leur
nouveau concept dédié aux personnes âgées. L’enjeu est Espagne
de permettre aux seniors de prolonger leur autonomie UE 28

tout en leur apportant des services de proximité et une
Italie
certaine convivialité. Cela passe par la localisation des
résidences : au cœur de la ville pour pouvoir se déplacer à Norvège
pied ou en transport en commun et profiter de l’animation Royaume-Uni
locale. La gamme de services proposée tend également à
s’étoffer (restauration, visites, espaces communs, etc.). Ces Suède
résidences peuvent prendre la forme d’habitat Suisse
intergénérationnel, mêlant logements classiques familiaux
Autriche
ou sociaux et logements pensés pour les seniors. Ces
solutions sont déjà largement répandues en Europe, en Belgique
particulier dans les pays scandinaves où personnes âgées
Allemagne
et jeunes actifs ou étudiants cohabitent dans un même
logement. Luxembourg
0 1 2 3 4 5 6
Source : Eurostat Etude strictement réservée à BIBLIOTHEQUE UNIVERSITAIRE VAUBAN ( 200539 ). Diffusion interdite Paris, le 01/04/2021

3.2. Le marché immobilier
européen

3.2.1. L’environnement macroéconomique Le PIB européen
Récession historique de l’économie européenne en 2020

PIB européen (2006-2020e)
Unités : % des variations annuelles à prix et taux de change constants
UE 28 Royaume-Uni Allemagne France
6%
4%
2%
0%
-2%
-4%
-6%
-8%
-10%
-12%
-14%
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020e
Traitement et estimations Xerfi / Source : Eurostat

Dans le sillage d’un environnement extérieur dégradé, d’incertitudes macroéconomiques grandissantes (Brexit, guerre
commerciale, etc.) et de risques géopolitiques croissants, le rythme de hausse du PIB de l’Union européenne est retombé à
1,4% en 2019. Ces facteurs pesaient en effet sur la confiance des ménages et le climat des affaires, entravant les dépenses de
consommation ainsi que l’activité industrielle, deux des principales composantes du PIB. Cette dégradation de la conjoncture
touche l’industrie européenne du recrutement, notamment l’intérim qui dépend fortement des niveaux de production dans
l’industrie, les services et le BTP. En 2020, l’Union européenne a subi une récession d’une ampleur historique avec la crise
sanitaire et les fortes répercussions sur la consommation, la production industrielle et le commerce. De fait, l’activité des
entreprises ayant nettement reculé, leurs besoins en nouveaux espaces pour se développer (augmentation des capacités de
production, ouvertures d’agences
Etude strictement etBIBLIOTHEQUE
réservée à magasins, UNIVERSITAIRE
etc.) se sontVAUBAN
essoufflés.
( 200539 ). Diffusion interdite Paris, le 01/04/2021

3.2.1. L’environnement macroéconomique Le climat des affaires
Le moral des entreprises européennes se détériorait déjà avant-crise

Climat des affaires dans la zone euro (2010-2019) Climat des affaires au Royaume-Uni (2010-2019)
Unité : indice synthétique de climat des affaires (100 = moyenne) Unité : indice synthétique de climat des affaires (100 = moyenne)
102 102
101 101
100 100
99 99
98 98
97 97
96 96
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 11m 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 11m
2020 2020
Traitement Xerfi / Source : OCDE Traitement Xerfi / Source : OCDE
Le climat des affaires en zone euro s’est continuellement dégradé à partir du début d’année 2018 pour tomber, en
décembre 2019, à son plus bas niveau depuis 2013. Au Royaume-Uni, le mouvement de dégradation n’a commencé que fin
2018, mais la chute a été plus brutale. La confiance des industriels britanniques est notamment tombée à un point bas sur plus
de 10 ans en décembre 2019, sous la menace d’une sortie de l’UE sans accord commercial qui les couperait de leur principal
débouché à l’export. En 2020, la crise a accentué le mouvement de dégradation de la confiance des entreprises européennes et,
à la fin de l’année, les incertitudes restaient nombreuses quant à l’évolution de la situation sanitaire et économique. Cette
situation a pesé sur l’activité de l’industrie immobilière européenne, les entreprises étant récalcitrantes à investir dans de
nouveaux locaux, faute
Etude de visibilité
strictement et de confiance
réservée à BIBLIOTHEQUE en l’avenir.
UNIVERSITAIRE VAUBAN ( 200539 ). Diffusion interdite Paris, le 01/04/2021

3.2.1. L’environnement macroéconomique Le taux de chômage
La crise va entraîner une forte remontée du chômage

Le taux de chômage de l’UE à 27 (2010-2021p)
Unité : %
12%
11%
10%
9%
8%
7%
6%
5%
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020p 2021p
Source : Eurostat / Estimation et prévision : Commission européenne


3.2.1. L’environnement macroéconomique Le revenu moyen et médian des européens
Quasi-stagnation des revenus des ménages en 2020

Revenu moyen et médian des habitants de l’Union européenne (2008-2020e)
Unité : euro
Revenu moyen Revenu médian
21 000
19 000
17 000
15 000
13 000
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020e
Estimations Xerfi / Source : Eurostat
En hausse relativement soutenue depuis 2011, les revenus moyen et médian des citoyens de l’Union européenne n’ont que
faiblement progressé en 2020. La crise sanitaire a en effet entraîné la fermeture temporaire de certains établissements
(tourisme, commerces, restauration, etc.) et considérablement ralenti l’activité dans un grand nombre de secteurs. Les mesures
mises en place par les gouvernements pour préserver l’emploi et le pouvoir d’achat des ménages ont limité les dégâts mais un
grand nombre de personnes ont vu leurs revenus diminuer voire perdu leur emploi. Cela a fortement affecté le marché
immobilier résidentiel, certains ménages n’étant plus éligibles aux crédits habitat, d’autres préférant attendre que la situation
s’améliore pour Etude
mener à bien
strictement leur àprojet
réservée d’achat.
BIBLIOTHEQUE UNIVERSITAIRE VAUBAN ( 200539 ). Diffusion interdite Paris, le 01/04/2021

3.2.1. L’environnement macroéconomique L’investissement des entreprises et des pouvoirs publics
L’investissement des entreprises et administrations a chuté en 2020

Investissement des entreprises non financières et administrations publiques européennes (2008-2020e)
Entreprises Administrations publiques
3 500
3 000
2 436,4
2 500
2 000
1 500
1 000
500 392,9
0
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020e
Estimations Xerfi / Source : Eurostat


3.2.2. L’environnement financier Les taux des crédits habitat et aux entreprises
Les taux d’intérêt sont restés à des niveaux plancher en 2020

Taux des crédits habitat et aux entreprises dans la zone euro (2008-2020)
Unité : % (moyenne annuelle)
Crédits habitat > 10 ans Crédits aux entreprises 1 à 5 ans Crédits aux entreprises > 5 ans
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0%
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 10m 2020
Source : Banque centrale européenne


3.2.2. L’environnement financier L’évolution des critères d’octroi de crédits
Les banques ont durci les conditions d’octroi de crédit en 2020, mais pas
encore dans les mêmes proportions que lors de la crise de 2008-2009
Évolution des critères d’octroi de crédits habitat et aux entreprises dans la zone euro
Unité : solde d'opinion des banques (durcissement vs. assouplissement) (données trimestrielles)
Crédits habitat Crédits aux entreprises
80
70
60
50
40
30
20
Resserrement
10
-10
Assouplissement
-20
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Source : Banque centrale européenne The euro area bank landing survey, dernière donnée disponible T4 2020

3.2.2. L’environnement financier Les taux de rendement des actifs immobiliers d’entreprise
Des taux de rendement attractifs malgré une tendance baissière

Taux de rendement initial prime des actifs immobiliers d’entreprise (*)
Unité : %, loyers charges comprises/prix d’acquisition HT de l’actif
Bureaux Commerces Industrie & Logistique
7%
6% 5,8%
5,5%
5,0%
5% 4,8%
4,2%
4,0%
4% 3,8% 3,7%
3,4% 3,4% 3,4%
3,1% 3,1% 3,2% 3,2%
3%
2%
1%
0%
T3 2016 T3 2017 T3 2018 T3 2019 T3 2020
(*) Taux de rendement le plus bas obtenu pour l’acquisition d’un bâtiment de taille standard par rapport à la demande dans le secteur de marché, d’excellente qualité
et offrant les meilleures prestations,
Etude strictement dans la meilleure
réservée localisation
à BIBLIOTHEQUE pour un marché
UNIVERSITAIRE donné
VAUBAN / Source
( 200539 : BNP Paribas
). Diffusion interditeReal Estate
Paris, le 01/04/2021

3.2.3. L’environnement dans la construction La construction de logements
Les émissions de permis de construire des logements ont nettement fléchi

Émissions de permis de construire de logements en Europe
Unité : Indice de volume (superficie utile en m²) base 100 en 2015 (données trimestrielles brutes)
UE 27 Royaume-Uni
250
200
150
100
50
0
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Source : Eurostat, dernière donnée disponible T2 2020


3.2.3. L’environnement dans la construction La construction de bureaux
Une conjoncture défavorable bien avant la crise au Royaume-Uni, plombée

par la perspective du Brexit
Émissions de permis de construire d’immeubles de bureaux en Europe
UE 27 Royaume-Uni
300
250
200
150
100
50
0
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021


3.2.3. L’environnement dans la construction La construction d’autres bâtiments non résidentiels
Un décrochage marqué en 2020 dans l’UE à 27 tandis que la tendance est à

la baisse au Royaume-Uni depuis l’annonce du Brexit
Émissions de permis de construire de logements en Europe
UE 27 Royaume-Uni
200
180
160
140
120
100
80
60
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021


3.2.5. Les indicateurs clés de marché Les investissements en immobilier d’entreprise
Les investissements en immobilier d’entreprise ont nettement reculé

Montants investis en immobilier d’entreprise en Europe (2008-2020)
350
300 288
272
259
250
200
150
150 138
120
100 79
50
0
2008 2009 2010 … … 2017 2018 2019 9m 2020
Source : BNP Paribas Real Estate
Les premiers confinements mis en place dans les pays européens au 2e trimestre ont eu un impact important sur
l’investissement en immobilier d’entreprise puisqu’ils ont régressé de 39% par rapport au T2 2019. Et les déconfinements n’ont
pas permis de redresser la barre lors des 3 mois suivants puisque les dépenses se sont inscrites en baisse de 37% sur un an. De
fait, les nouvelles mesures de confinement appliquées dans un grand nombre de nations européennes lors des 3 derniers mois
de l’exercice ont eu des conséquences semblables. Derrière le segment des hôtels, ce sont les bureaux qui ont été le plus
impactés par la crise avec 33 Md€ investis. Ils ont ainsi subi un recul de 28% sur les 9 premiers mois de l’année par rapport à la
même période en 2019. Le segment des entrepôts logistiques s’est en revanche stabilisé sur la période, à la faveur d’une
meilleure résistance à la crise et à la montée en puissance du e-commerce.

3.2.5. Les indicateurs clés de marché Les transactions de logements
Les transactions de logements ont plutôt bien résisté

Nombre de transactions de logements par pays (*)
Unité : Indice de volume base 100 en 2015
France Royaume-Uni Portugal Danemark Pays-Bas
200
180
160
140
120
100
80
60
40
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
(*) Principaux pays dont les données sont disponibles, avec des différences en termes d’historique (certaines séries débutent plus tard que d’autres)
Après un creux au 1er trimestre avec le début des premiers confinements européens, les transactions de logements se sont
partiellement redressées dès le 2e trimestre dans un grand nombre de pays comme la France, le Danemark ou les Pays-Bas.
Cette situation s’explique notamment par l’intérêt des investisseurs institutionnels qui ont vu dans cette classe d’actifs un moyen
de diversifier leurs portefeuille alors que leurs niveaux de liquidités ont atteint des sommets, les rendements sont restés à haut
niveau et la volatilité est demeurée faible dans un contexte de fortes incertitudes. D’après Real Capital Analytics, les volumes
d’investissements sur le segment résidentiel en Europe ont été supérieurs de 13% à la moyenne des 5 dernières années au cours
des 9 premiers mois 2020. Par ailleurs, le recentrage des ménages sur leurs logements et l’épargne forcée accumulée lors des 2
confinements ont également représenté des moteurs.

3.2.5. Les indicateurs clés de marché Le chiffre d’affaires de l’industrie immobilière européenne
Un rattrapage incomplet à l’horizon 2022

Chiffre d’affaires des activités immobilières dans l’UE 28 Chiffre d’affaires de la promotion immobilière dans l’UE 28
Unité : millier de milliard d’euros Unité : millier de milliard d’euros
580 200
560,3
560 556,6 180 176,3
544,1 545,5 164,4

160,2
540 533,1 532,3 160 155,1
524,2
141,0
520 140 134,7
130,2
500 120
480 100
2016 2017 2018 2019e 2020e 2021p 2022p 2016 2017 2018 2019e 2020e 2021p 2022p
Estimations et prévisions Xerfi / Source : Eurostat Estimations et prévisions Xerfi / Source : Eurostat
Le chiffre d’affaires de l’industrie immobilière a considérablement reculé en 2020, malgré la récurrence des revenus locatifs. Le
fléchissement des transactions, lié aux confinements et à la dégradation de la conjoncture économique (pertes d’emplois, baisse
de revenus, chute du climat des affaires, etc.), a considérablement pesé sur l’activité des professionnels. Les foncières
commerciales et les exploitants de biens touristiques (hôtels, résidences, etc.) ont été les plus durement touchés par la crise.
À l’horizon 2022, le rattrapage ne sera que partiel. Les revenus locatifs seront limités par la faible mobilité des ménages et des
entreprises tandis que la démocratisation du télétravail pèsera sur la demande de bureaux. Néanmoins, les gestionnaires d’actifs
et promoteurs profiteront encore de la masse de liquidités détenues par les investisseurs, même si la recrudescence de la
vacance et les pressions sur les valeurs locatives accentueront la baisse des rendements des actifs immobiliers.

3.2.6. Les prix Les prix des logements (1/2)
Les prix des logements ont continué d’augmenter dans l’UE 27

Prix des logements neufs et anciens dans l’UE 27 et au Royaume-Uni (2008-2020)
Unité : indice base 100 en 2015
UE 27 Royaume-Uni
130
120
110
100
90
80
70
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Les prix des logements, neufs et existants, dans l’Union européenne ont continué de progresser en 2020, malgré la crise. La
raréfaction de l’offre et la complexité grandissante d’accéder au foncier génèrent des tensions sur les prix dans un grand nombre
de pays européens. Dans le neuf, les promoteurs ont répercuté l’amélioration de la qualité des biens proposés et cherché à
combler une partie de la baisse de leurs revenus par un effet-prix. Il faudra ensuite s’attendre à une hausse moins soutenue en
2021-2022. Les promoteurs chercheront en effet à doper les ventes, notamment auprès des accédants les plus modestes, tandis
que les vendeurs de biens existants feront face à une demande plus limitée en raison de la dégradation de la conjoncture
économique et financière (pouvoir d’achat impacté durablement par la crise, taux de chômage élevé, conditions d’accès au
crédit plus strictes, etc.). Il convient par ailleurs de noter que les prix des logements au Royaume-Uni ont eu tendance à stagner
ces derniers mois, les
Etude biens résidentiels
strictement du paysUNIVERSITAIRE
réservée à BIBLIOTHEQUE ayant perduVAUBAN
de leur attractivité
( 200539 ). Diffusion suite
interditeau Brexit.
Paris, le 01/04/2021

3.2.6. Les prix Les prix des logements (2/2)
Une grande hétérogénéité des prix des logements neufs entre les pays
Prix de vente moyen au m² des logements neufs par pays en 2019
Unité : euro
Luxembourg 7 145
France 4 523
Autriche 4 176
Norvège 4 120
Royaume-Uni 3 861
Allemagne 3 727
Danemark 3 124
Pays-Bas 2 632
République tchèque 2 602
Belgique 2 583
Espagne 2 398
Italie 2 314
Croatie 1 664
Irlande 1 600
Pologne 1 520
Portugal 1 162
0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 7 000 8 000
Source : Deloitte, Property Index Overview of European Residential Market (juillet 2020)

3.2.7. L’impact de la crise de la Covid-19 Liste non exhaustive des conséquences de la crise sur l’immobilier (1/2)
Comme en 2008-2009, l’impact de la crise sur l’immobilier est considérable

1 Problématiques opérationnelles 2 Les faillites de clients 3 Baisse de la demande de bureaux

- Gel des chantiers : les confinements La crise économique consécutive à la La demande placée a été très affectée
ont entraîné des interruptions de crise sanitaire est d’une ampleur sans par la crise puisque les projets mis en
chantiers et donc pesé sur les précédent et va laisser des traces suspens lors du 1er confinement n’ont
facturations et l’offre immobilière ; durables dans de nombreux secteurs. pas tous été relancés. Les faibles taux
- Gel de l’instruction des permis ; Les États européens ont paré au plus de vacance ont limité l’impact sur les
les services d’urbanisme ont dû se urgent, à travers la mise en place de investisseurs mais les intermédiaires
réorganiser et n’ont pas été en mesures de soutien. Mais un grand ont davantage souffert avec des
mesure de respecter les délais nombre d’entreprises, notamment les pertes d’honoraires conséquentes. Le
plus fragiles, ont ou vont faire faillite manque de visibilité ont en effet
d’instruction habituels ;
dans les prochains moi, au détriment engendré un net recul des
- Fermeture des agences et gel des
de l’industrie immobilière. investissements.
visites de biens : l’impossibilité
d’accueillir les clients en agences et
de visiter les biens physiquement a
4 5
plombé l’activité ;
Désertion des bureaux flexibles Arrêt de l’activité des promoteurs
- Règles sanitaires sur sites : des
protocoles ont été adoptés sur Les espaces de bureaux flexibles, L’arrêt des chantiers a conduit
sites accueillant du public, dont les notamment ceux de coworking, ont instantanément à des retards de
immeubles de bureaux et espaces subi une brusque désaffection. La plusieurs mois pour les promoteurs.
de coworking (gestes barrières, fréquentation a chuté et les activités L’impact aura été particulièrement
régulation des flux, fourniture de d’événementiel (location de salles) ont visible sur les résultats en fin d’année,
masques, etc.) ; été mises à l’arrêt. Une partie des compte tenu de l’impossibilité de
clients a résilié ses engagements, tel percevoir le chiffre d’affaires à
- Arrêt des services sur site : Les
que le permet le bail flexible. l’avancement sur des projets qui
services nécessitant une présence auraient dû être finalisés au cours des
sur site ont été pour la plupart prochains mois.
arrêtés ou ralenties.

3.2.7. L’impact de la crise de la Covid-19 Liste non exhaustive des conséquences de la crise sur l’immobilier (2/2)
Tous les segments ne sont pas logés à la même enseigne face à cette crise
6 Du remous dans l’immobilier coté

7 Effondrement de la fréquentation
des commerces et hôtels
8 Chute des loyers et revenus locatifs
Les cours de l’immobilier coté ont été Les loyers perçus par les foncières
fortement chahutées au cours de la Dès le début de l’épidémie, la commerciales et hôtelières ont été
première quinzaine de mars. La chute fréquentation des centres fortement amputés en 2020. Des
ne s’est cependant pas poursuivie au- commerciaux et hôtels a commencé à aménagements ont parfois dû être
delà et la valorisation des SIIC s’est reculer. Elle est ensuite tombée à zéro opérés (reports/annulations de loyers,
stabilisée. Dans ce contexte, les dans de nombreux pays avec la baisses de charges, etc.). La fermeture
foncières cotées vont chercher à fermeture administrative des des centres commerciaux a également
rassurer les investisseurs en se commerces dits « non essentiels » et stoppé temporairement la perception
recentrant sur des actifs sûrs et des établissements touristiques. Les de la part variable des loyers fixée sur
résilients, limitant la prise de risques défaillances de commerçants vont le chiffre d’affaires des commerçants.
dans les prochains mois. ensuite accroître la vacance et donc Enfin, les revenus publicitaires et
peser sur la fréquentation des centres. événementiels se sont effondrés.
9 Chute de la demande des ménages 10 Évolution des choix

d’investissements
11 Réajustement des prix
Les pertes d’emplois et mesures de Le rééquilibrage entre l’offre et la
chômage exceptionnel mises en place La crise n’a pas mis à mal les velléités demande devrait conduire à un recul
ont pesé sur les revenus et le pouvoir des investisseurs institutionnels qui des prix sur certains marchés, dans
d’achat des ménages. Le manque de voient dans l’immobilier une valeur des proportions différentes selon leur
visibilité et les inquiétudes sur les refuge face aux autres types d’actifs et niveau de tension. Le tissu d’emploi
plans sanitaires et économiques ont détiennent des liquidités record. local aura également un impact
également entamé le moral des Néanmoins, les arbitrages ont été considérable sur les valeurs
particuliers. Dans le même temps, les modifiés. La crise a dopé la demande immobilières, comme cela peut être le
conditions d’octroi de crédits se sont d’entrepôts et d’établissements de cas à Toulouse où l’aéronautique est
durcies. Les ménages à faible apport santé. À l’inverse, les bureaux et prépondérant ainsi que dans des villes
ont dès lors été exclus du marché, à commerces ont été délaissés. et régions touristiques.
commencer par les
Etude primo-accédants.

3.3. L’activité
et les performances
des leaders

3.3.1. Le chiffre d’affaires Le chiffre d’affaires consolidé cumulé des leaders
Des revenus en forte hausse avant-crise

Chiffres d’affaires et revenus locatifs consolidés cumulés des leaders de l’industrie
Entre 2014 et 2019, les revenus immobilière européenne
consolidés des leaders de l’industrie Unité : million d’euros
immobilière européenne ont
augmenté de 23,8% par an en 60 000 57 006
moyenne, soit un niveau nettement TCAM : +23,8%
supérieur à l’ensemble du marché. 52 534
50 000
D’un côté, les promoteurs et 45 917
spécialistes des services immobiliers
ont diversifié leurs offres et leurs
40 000 38 392
débouchés, que ce soit en matière de
profils clients ou de marchés
géographiques. Les activités de
property & facility management, ainsi 30 000 27 311
que le conseil en immobilier ont
notamment eu le vent en poupe ces
dernières années. 19 566
20 000
De l’autre, les foncières ont dopé la
croissance de leurs revenus locatifs
par des revalorisations de loyers. Elles 10 000
ont pour cela profité de la qualité de
leurs actifs en termes d’emplacement
et de prestations. Elles ont également 0
multiplier les acquisitions et 2014(*) 2015 2016 2017 2018 2019
constructions de biens à fort
potentiel.
(*) Pas de données pour Cushman & Wakefield / Traitement Xerfi / Source : rapports financiers des opérateurs

3.3.1. Le chiffre d’affaires Le classement par taux de croissance annuel moyen
Les foncières de centres commerciaux ont moins progressé que la moyenne

Classement des groupes étudiés selon leurs taux de croissance annuel moyen sur la période 2014-2019
Unité : million d’euros
Aroundtown 28,3%
JLL 27,1%
CBRE 21,4%
Vonovia 20,5%
C&W 20,2%
Savills 12,4%
Les foncières spécialisées ou très présentes dans les centres commerciaux
Klépierre 8,3% (Klépierre, Unibail-Rodamco-Westfield et Patrizia) ont enregistré des taux de
croissance annuel moyen inférieurs à la moyenne des autres leaders de
URW 7,3% l’industrie immobilière. Cette situation s’explique principalement par le regain
d’engouement du commerce de proximité chez les consommateurs. Ceux-ci
Patrizia sont donc moins nombreux à fréquenter les centres commerciaux ce qui pèse
6,4%
sur les revenus locatifs des foncières (part variable indexée sur le CA des
commerçants réduite, moindre capacité à augmenter les loyers, revenus
Covivio 1,9% publicitaires plus faibles, etc.).
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30%
TCAM calculé sur la période 2015-2019 pour Cushman & Wakefield

Traitement Xerfi / Source
Etude: strictement
rapports financiers
réservée àdes opérateurs UNIVERSITAIRE VAUBAN ( 200539 ). Diffusion interdite Paris, le 01/04/2021
BIBLIOTHEQUE

3.3.2. Le taux de résultat d’exploitation Le taux de résultat d’exploitation agrégé des leaders
Un taux d’EBIT agrégé déclinant sur la période

Taux d’EBIT agrégé des leaders de l’industrie immobilière européenne
Sur la période 2014-2019, le taux de
Unité : % des chiffres d’affaires et des revenus locatifs consolidés cumulés
résultat d’exploitation (EBIT) des
leaders de l’industrie immobilière
européenne est tombé de 8,6% à Promoteurs/Services immo Foncières/Investisseurs
4,4% pour les promoteurs et
prestataires de services immobiliers et 9% 8,6% 140%
de 119,2% à 39,3% pour les foncières.
8% 119,2%
Cette baisse s’explique principalement 120%
par les politiques d’acquisitions 107,1%
d’actifs agressives des foncières. 7% 101,7%
Celles-ci ont en effet multiplié les 100%
opérations au cours des dernières 6% 87,5%
années ce qui a considérablement
affecté leurs performances 4,7% 80% 75,6%
5%
d’exploitation, via les dotations aux 4,4%
4,0%
amortissements. 4% 3,8%
60%
Par ailleurs, nombre d’acteurs, quel 3,2%
que soit leur profil, ont racheté des 3% 39,3%
concurrents et passé la vitesse 40%
supérieure en matière de 2%
digitalisation au cours des dernières
années pour se développer. Cela a 20%
1%
entraîné une augmentation des
dépenses (conseil, formations,
équipements, etc.) pour intégrer des 0% 0%
sociétés rachetées et refondre les 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2014 2015 2016 2017 2018 2019
process opérationnels.
Traitement Xerfi / Source : rapports financiers des opérateurs


3.3.2. Le taux de résultat d’exploitation Le classement par taux de résultat d’exploitation consolidé
Des performances moyennes nettement supérieures chez les foncières

Taux d’EBIT des leaders de l’industrie immobilière européenne
En matière de taux d’EBIT, les deux
grands profils d’acteurs parmi leaders de Unité : % du chiffre d’affaires ou des revenus locatifs consolidés
l’industrie immobilière européenne se
distinguent nettement. Taux d'EBIT moyen 2014-2019 Taux d'EBIT moyen 2014-2019
Entre 2014 et 2019, le taux d’EBIT moyen Taux d'EBIT 2019 Taux d'EBIT 2019
des foncières et gestionnaires d’actifs
présentés dans l’étude s’est situé entre
Aroundtown 545,6%
25,6% (Patrizia) et 545,6% (Aroundtown). 6,5%
Ces niveaux très élevés s’expliquent par Savills
l’impact des plus-values réalisées lors des
cessions d’actifs qui peuvent excéder les URW 149,5%
revenus locatifs générés au cours d’un
exercice. Il convient toutefois de noter 6,5%
84,2% CBRE
que, hormis pour Covivio, le taux d’EBIT Covivio
2019 est inférieur à la moyenne
constatée entre 2014 et 2019 en raison
des politiques d’acquisition multiples Klépierre 93,3%
5,5%
mises en place par les acteurs. JLL
En ce qui concerne les promoteurs et 29,1%
sociétés de services immobiliers, leurs Vonovia
taux d’EBIT sont relativement homogènes -2,9%
(autour de 6%). Cushman & Wakefield 25,6% C&W
présente toutefois des niveaux de Patrizia
performance inférieurs en raison de
coûts considérables liés aux nombreuses
opérations de croissance externes -200% 0% 200% 400% 600% -5% 0% 5% 10%
réalisées ces dernières années.
Taux d’EBIT moyen calculés sur la période 2015-2019 pour Cushman & Wakefield
Traitement
Etude strictement réservée à BIBLIOTHEQUE Xerfi / Source
UNIVERSITAIRE : rapports
VAUBAN financiers
( 200539 des
). Diffusion opérateurs
interdite Paris, le 01/04/2021

3.3.3. L’activité et les performances individualisées La croissance et les profits (1/3)
Des performances homogènes, hormis pour Cushman & Wakefield

Indicateurs clés de performance et principaux moteurs de la croissance des leaders européens de la promotion
et des services immobiliers
TAUX D’EBIT
CA TCAM TAUX D’EBIT
CONSOLIDÉ (2014-2019) (2019)
(2014-2019)
•Résilience des performances grâce à la diversité géographique et

de l’offre de services du groupe.
•Hausse du chiffre d’affaires en 2019 portée par les activités de
SAVILLS 2 200 M€ +12,3% 6,0% 6,5% Property & Facility Management (+17%) et Consultancy (+15%).
•Exercice 2019 record pour les activités Investment Management
avec une hausse de 19% des revenus et de 65% des bénéfices.
•Progression des revenus de l’activité Real Estate Investment en

2019 (+23,5%), dopée par le rachat de Telford.
•Augmentation du chiffre d’affaires également sur les segments
CBRE 21 342 M€ +21,4% 5,3% 6,5% Global Workplace Solutions (+14,5%) et Advisory Services (+9,6%).
•Hausse des coûts liée à l’intégration de Telford et à la
réorganisation du groupe.
•Croissance du chiffre d’affaires portée par les activités Property &

Facility Management et Capital Markets.
JLL 16 062 M€ +27,1% 4,0% 5,5% •L’amélioration de la rentabilité du groupe reflète les contributions
de la dynamique de croissance organique et du rachat de HFF en
juillet 2019.
•Hausse de 6% du chiffre d’affaires en 2019 portée par les activités

Property & Facility Management (+14%) et Capital Markets (+8%).
CUSHMAN
7 816 M€ +20,2% (*) 2,1% -2,9% (*) •Amélioration des performances d’exploitation grâce à une hausse
& WAKEFIELD plus faible des coûts (+4%). Les frais liés aux fusions-acquisitions
ont notamment régressé.
(*) Données pour la période 2015-2019 / Classement par taux d’EBIT / Traitement Xerfi / Source : Xerfi, d’après opérateurs

Des performances dopées par les plus-values et réévaluations de biens

TAUX D’EBIT
CONSOLIDÉS (2014-2019) (2019)
(2014-2019)
•Hausse de 21% des revenus locatifs en 2019 grâce aux nombreuses

acquisitions réalisées par le groupe au cours des 2 dernières années.
AROUNDTOWN 895 M€ •Cette progression s’explique également par la revalorisation des
+28,3% 288,6% 545,6% loyers et la baisse du taux de vacance.
(CA)
•Niveau démultiplié des performances d'exploitation grâce à la
maîtrise des dépenses d’exploitation des biens.
•Hausse des loyers portée par l’accélération des revalorisations

(+2,6% pour les bureaux en France, +4,3% sur le résidentiel en
COVIVIO 1 031 M€ Allemagne, etc.) des acquisitions (+27,9 M€ d’actifs) et la livraison
+1,9% 93,3% 84,2% de nouveaux actifs (+13,4 M€).
(Loyers)
•Hausse des performances d’exploitation grâce aux plus-values
réalisées sur les actifs cédés (marge moyenne de 4,9%).
•Baisse des revenus locatifs bruts en 2019, liée aux cessions d’actifs
réalisées en 2018-2019, notamment en Italie, en Hongrie et au
Portugal. La croissance dans les autres activités a néanmoins plus
KLÉPIERRE 1 242 M€ que compensé ces pertes
+8,3% 41,9% 93,3%
(Loyers) •Nette hausse des loyers bruts perçus aux Pays-Bas grâce à
l’ouverture de nouvelles phases du redéveloppement de Hoog
Catharijne à Utrecht.

d’EBITstrictement
(EBIT/CA réservée

Les acquisitions d’actifs portent la croissance des revenus locatifs

TAUX D’EBIT
CONSOLIDÉS (2014-2019) (2019)
(2014-2019)
•La hausse de 21,1 M€ des revenus locatifs nets en 2019 s’explique

principalement par l’acquisition de nouvelles unités ou
participations (+11,1 M€), notamment en Espagne et en France, et
UNIBAIL-
RODAMCO- 2 491 M€ la livraison de nouveaux actifs dans l’Hexagone (+5,4 M€).
+7,3% 32,3% 149,5% •Le taux de vacance des biens a légèrement augmenté (+0,1 point),
WESTFIELD (Loyers)
à 2,5%.
•Baisse du taux d’EBIT liée à la restructuration des activités US afin
d’en dissocier le portefeuille du patrimoine australien.
•Progression des revenus locatifs en 2019 portée par

l’augmentation des actifs sous gestion (+8,7% sur un an en valeur).
399 M€ •L’activité Management Services a été particulièrement dynamique
PATRIZIA +6,4% 20,4% 25,6%
(CA) en 2019 (+11,9%).
•Le groupe a procédé à la cession de certains actifs pour se
recentrer sur les activités de services.
•Croissance dopée par les investissements en modernisation et

construction de biens (1 489,5 M€ en 2019) et les acquisitions de
VONOVIA 2 075 M€ Buwog et Victoria Park ont eu leur première contribution sur un
+20,5% -14,8% 29,1% exercice complet.
(CA)
•Taux d’EBIT négatif lié à l’ampleur des dépenses engagées dans le
développement de biens destinés à la vente.

d’EBITstrictement
(EBIT/CA réservée

4. La concurrence
et les stratégies
des leaders

4.1. L’environnement concurrentiel Vue d’ensemble des rapports de forces dans l’industrie immobilière
Des pressions concurrentielles relativement faibles dans l’industrie immobilière

Forces concurrentielles de l’industrie immobilière européenne
Nouveaux Pouvoirs
entrants publics
++ −
Fournisseurs ++ Clients
+ +++
Substituts
++
Comment lire ce graphique :
Plus la bulle est sombre et
compte de « + », plus la
pression exercée est forte.

4.1. L’environnement concurrentiel Le pouvoir de négociation des clients (1/2)
Une multiplicité d’intervenants dans la relation clients

• Les accédants à la propriété investissent pour leur compte dans une optique
Nouveaux Pouvoirs patrimoniale. Ils sont avant tout sensibles à la localisation d’un bien et à son prix,
entrants publics
++ -
qui leur permettra d’arbitrer avec un achat dans le parc privé. L’un des
déterminants de la décision est aussi les conditions de financement, notamment
Fournisseurs Clients les aides de l’État à l’accession à la propriété (prêt à taux zéro principalement). Le
+ ++ +++
Intra-sectorielle pouvoir de marché de cette catégorie de clients est donc relativement élevé, mais
il dépend aussi localement de la tension du marché immobilier et de la
Substituts
++ conjoncture. Dans une zone recherchée, les promoteurs n’auront pas de
difficultés à écouler les programmes. Par ailleurs, en période de conjoncture
PROMOTEURS
favorable, les marges de manœuvre des acquéreurs sont quasi nulles.
• Les particuliers investisseurs agissent quant à eux dans une optique financière, même si la constitution d’un patrimoine peut aussi
constituer un objectif à terme. Les avantages fiscaux liés à l’acquisition d’un bien en investissement locatif jouent un rôle déterminant.
Plus que le prix, c’est en effet le montant que les acheteurs pourront déduire de leurs prélèvements qui motivera les décisions d’achat.
La localisation joue un rôle secondaire, mais pas négligeable car les investisseurs souhaitent s’assurer qu’une demande locative
suffisante existe dans la zone où se situe le bien. Le rapport de forces avec ces clients est donc modéré : rares sont les placements
offrant des conditions si favorables en matière de réduction d’impôt.
• Les exploitants de biens qui acquièrent des programmes entiers sont en position de force face aux promoteurs dans le cadre de ces
ventes en bloc. Ils sont globalement exigeants en matière de qualité de réalisation, les promoteurs y trouvant quant à eux leur compte
dans la mesure où le débouché est assuré et qu’ils économisent des frais de commercialisation. Ils s’affranchissent des risques liés à un
niveau insuffisant de pré-réservations.
• Les principaux clients des promoteurs dans le tertiaire sont des foncières, investisseurs ou entreprises utilisatrices des locaux. Si ces
derniers sont plutôt des grosses structures au fort pouvoir de négociation, la complexité des projets renforce le pouvoir de marché des
promoteurs etEtude
contractants intervenant
strictement réservée sur les bâtiments
à BIBLIOTHEQUE neufs
UNIVERSITAIRE de bureaux,
VAUBAN ( 200539 ).entrepôts ou commerces.
Diffusion interdite Paris, le 01/04/2021
Le marché mondial du divertissement – Octobre 2019 91

4.1. L’environnement concurrentiel Le pouvoir de négociation des clients (2/2)
Un rapport de forces structurellement à l’avantage des foncières
• Le rapport de forces entre foncières et locataires est généralement favorable aux premières. Quelques rares cas, notamment dans le
commerce avec des enseignes locomotives et gros réseaux succursalistes (comme Primark dans la mode), échappent à cette règle en
FONCIÈRES
raison de leur pouvoir d’attractivité et leur capacité à imposer leurs conditions (allègement des loyers et des charges, financement des
travaux, etc.). La plupart des entreprises clientes sont prises dans un effet ciseau, autrement dit confrontés à une augmentation du taux
d’effort, qui n’est autre que le rapport entre les loyers et charges qu’ils versent à la foncière et le chiffre d’affaires générés par leur
activité. Quant aux locataires de logements, ils n’ont aucun pouvoir de négociation et doivent s’acquitter du loyer demandé par la
foncière.
• Les particuliers accédants et investisseurs représentent la majorité de la clientèle des agences immobilières et ils disposent d’un pouvoir
de négociation relativement important grâce à la multiplicité des intervenants (agences traditionnelles, réseaux de mandataires,
agences en ligne, etc.) et l’absence de coûts de transferts (passage d’un prestataire à un autre pour rechercher un bien). Néanmoins, la
SERVICES IMMOBILIERS
constitution d’un portefeuille de mandats exclusifs leur garantit un « monopole » sur certains produits et restreint donc la capacité des
acquéreurs à se tourner vers un autre opérateur. Dans le cadre de la gestion de biens locatifs, le client dispose d’une certaine capacité
de négociation en jouant sur la concurrence pour réduire le pourcentage d’honoraires prélevés par l’agence à laquelle il confie son
bien.
• Du côté de la clientèle entreprises, la situation est assez similaire pour les agences. Un grand nombre d’acteurs sont présents sur ce
segment et les coûts de transfert sont nuls ou presque. Ils disposent généralement d’une offre abondante, facilement comparable, et
l’essor d’outils de recherche en ligne renforce la capacité des clients à se passer des services d’un intermédiaire.
• Pour le reste des services immobiliers (asset, facility & property management, conseil en stratégie d’implantation, etc.), les rapports de
forces avec les clients sont plutôt équilibrés. La demande émane généralement de structures d’une certaine taille, dotées d’un pouvoir
de négociation important. Néanmoins, les expertises recherchées et prestataires reconnus sont relativement rares.

4.1. L’environnement concurrentiel La concurrence intra-sectorielle
Une concurrence intra-sectorielle exacerbée chez les intermédiaires

Nouveaux Pouvoirs • Dans la promotion de logements, la concurrence entre acteurs est plutôt
entrants publics
++ - modérée. L’offre est assez abondante, accessible et comparable facilement par les
clients accédants comme investisseurs. Néanmoins, l’enjeu de l’emplacement
Fournisseurs
++
Clients permet aux acteurs de se démarquer les uns des autres et représente un axe de
+ Intra-sectorielle +++
Intra-sectorielle différenciation majeur. En effet, lorsqu’un client recherche un bien neuf, sa
localisation est l’une des principales variables de décisions. Or, dans un quartier
Substituts
++ ou une ville donnée, les programmes immobiliers ne sont pas si nombreux.
• Pour ce qui est des agences immobilières en revanche, la concurrence est très vive avec un grand nombre d’enseignes, des offres
standardisées et parfois même des biens représentés par plusieurs acteurs. La constitution d’un portefeuille de biens qualitatif et dense
et l’exploitation d’un réseau d’agences étendu est l’un des principaux facteurs clés de succès des professionnels.
• La situation dans l’immobilier d’entreprise est un peu différente pour les promoteurs. Ceux-ci sont généralement démarchés
directement par un investisseur, une foncière ou un client occupant. Ils sont ensuite chargés de concevoir et réaliser le projet, de la
recherche du foncier à la livraison du bien, en répondant aux critères du client et sans être nécessairement mis en concurrence.
• Dans les agences immobilières spécialisées en immobilier d’entreprise, là aussi, la situation est plus tendue que chez les promoteurs.
Comme dans le résidentiel, l’offre est souvent pléthorique et indifférentiable. Cela contraint les acteurs à être très actifs pour étoffer
leur offre de locaux afin de répondre aux besoins des clients avant la concurrence.
• Chez les foncières, la concurrence intrasectorielle joue principalement au moment de l’acquisition d’un actif. Lorsqu’un bien présente un
intérêt majeur (centre commercial, immeuble de logements, etc.), de nombreux acteurs peuvent se positionner pour l’acquérir et faire
grimper les prix. En revanche, une fois la transaction réalisée, la foncière n’est soumise qu’à la concurrence de biens comparables dans
sa zone géographique lorsqu’il y en a.
• Enfin, dans les services immobiliers, la concurrence intrasectorielle est assez faible. Un nombre relativement restreint de grands groupes
(CBRE, Cushman
Etude& Wakefield,
strictement JLL,à BIBLIOTHEQUE
réservée Savills, etc.) concentrent
UNIVERSITAIRElaVAUBAN
majorité de l’activité
( 200539 ). Diffusionavec une
interdite clientèle
Paris, fidèle.
le 01/04/2021

4.1. L’environnement concurrentiel La menace des nouveaux entrants
Des barrières à l’entrée qui s’affaiblissent
Nouveaux Pouvoirs • Mis à part le segment de l’intermédiation (agences immobilières) l’industrie

entrants publics immobilière est structurellement protégée par des barrières à l’entrée considérables
++ -
d’ordre financier et technique. En effet, la promotion immobilière tout comme
Fournisseurs Clients
l’activité de foncière nécessitent des apports en capitaux très importants et des
++
+
Intra-sectorielle
+++ compétences particulières dans les domaines de la maîtrise d’œuvre et de la gestion
d’actifs. Quant aux activités de services immobiliers, elles requièrent des expertises
Substituts poussées. Sans compter qu’il faut avoir une bonne renommée pour pouvoir se faire
++
une place sur le marché. Néanmoins, l’émergence du numérique a contribué à faciliter
l’arrivée de nouveaux entrants, principalement dans la promotion.
Barrières à l’entrée dans la promotion immobilière
Financières Techniques Structurelles

Les programmes sont financés sur fonds Les nouveaux projets présentent des
Le secteur est concentré, dans le logement
propres et via l’emprunt, ce qui nécessite de niveaux de technicité croissante en matière
en particulier, ce qui laisse peu de place aux
disposer d’une surface financière suffisante environnementale et technologique, ce qui
nouveaux entrants.
et de la capacité à emprunter. constitue un frein aux nouveaux entrants.
Facteurs de changement
La montée en puissance du crowdfunding Les plateformes de commercialisation,
L’innovation se diffuse progressivement
immobilier permet à des acteurs qui proposent des prestations standardisées
et l’émergence de nouvelles solutions
de moindre envergure de compléter de valorisation des biens, offrent davantage
de la part de start-up élargit les options
les fonds propres nécessaires au lancement d’options aux nouveaux entrants face aux
disponibles.
d’un programme. groupes installés.

4.1. L’environnement concurrentiel La menace des substituts
Une menace qui concerne principalement les intermédiaires
Nouveaux Pouvoirs
entrants publics
++ - • La menace de substituts dans la promotion immobilière est faible. Elle concerne
les opérations d’auto construction, ce qui est difficilement envisageable pour la
Fournisseurs Clients réalisation de programmes d’ampleur dans le logement ou le tertiaire. Les
+ ++ +++
Intra-sectorielle constructeurs de maisons individuelles peuvent apparaître comme des substituts
mais le segment est relativement peu couvert par les promoteurs, et les projets
Substituts
++ assez différents.
• Les substituts ne représentent pas une menace non plus pour les foncières. Quant aux spécialistes des services immobiliers, ce sont
surtout les nouvelles technologies et l’avènement des données immobilières qui représente un potentiel danger. Le retard pris par les
acteurs traditionnels et leur capacité limitée à innover en interne a en effet permis à de nouveaux profils d’acteurs de proposer des
prestations autour de la data. C’est notamment le cas de start-up spécialisées dans la valorisation ou la fourniture de données à
destination des asset managers.
• Un risque de captation de la valeur par des poids lourds de la tech est également possible. Microsoft déploie d’ores et déjà des offres dans
l’immeuble intelligent, tandis qu’Autodesk détient des positions hégémoniques dans le BIM. La riposte consiste pour les acteurs traditionnels à
devancer les offensives en collaborant davantage.
• Au final, ce sont surtout les agents immobiliers qui subissent la pression des offres substituables à la leur. La multiplicité des sites
d’annonces sur le web a en effet accéléré la désintermédiation en mettant directement en relation les offreurs et demandeurs de biens
que ce soit dans le cadre de transactions ou de locations. Par ailleurs, de plus en plus d’outils numériques émergent pour faciliter la
gestion en propre de biens en location ainsi que pour guider vendeurs et acheteurs dans la réalisation de leurs opérations.

4.1. L’environnement concurrentiel Le pouvoir de négociation des fournisseurs
Les promoteurs ont une kyrielle de fournisseurs au faible pouvoir de marché

• Chefs d’orchestre des opérations de construction, les promoteurs font intervenir
Nouveaux Pouvoirs
entrants publics un nombre important de sous-traitants et acteurs de la maîtrise d’œuvre, avec
++ -
lesquels les rapports de forces leur sont globalement favorables. Ils sont de plus
grande taille, moins nombreux et la relation de dépendance est à leur avantage.
Fournisseurs Clients
+ ++ +++
Intra-sectorielle • Si les promoteurs vendent leurs programmes en direct, ils ont aussi recours à de
multiples intermédiaires : les agences immobilières et réseaux mandataires, qui
Substituts
++ peuvent dans certains cas proposer des programmes neufs à leurs clients ; les
conseillers en gestion de patrimoine dans le cadre des investissements locatifs ;
les plateformes de vente en ligne.
Les principaux fournisseurs des promoteurs
Maîtrise d’œuvre Construction, Marketing, Intermédiaires

(Architectes, bureaux d’études, équipements commercialisation commerciaux
etc.) (entreprises du bâtiment, (Sites d’annonces, presse, (Agences immobilières, réseaux
Les professions de la maîtrise fournisseurs de matériaux, plaquettes commerciales, etc.) mandataires, gestionnaires de
d’œuvre, architectes en fournisseurs d’équipements patrimoine, etc.)
électriques et domotiques, etc.) Les relations avec les sites
particulier, sont atomisées et d’annonces, peu nombreux, sont Les relations avec les
disposent d’un pouvoir de Les promoteurs recourent à des plutôt équilibrées dans la intermédiaires commerciaux
marché très limité face aux appels d’offres pour la sélection mesure où le canal Internet est sont équilibrées en raison de la
promoteurs. des fournisseurs, ce qui leur aujourd’hui fondamental. dépendance mutuelles entre les
confèrent généralement un fort deux parties.
pouvoir de marché.
Spécifiques à la promotion de logements

4.2. La structure de la concurrence Le positionnement des acteurs
Une industrie cloisonnée avec des acteurs centrés sur leur cœur de métier
Positionnement des acteurs de l’industrie immobilière par profil
Conseil Transactions et Asset, Property

Prospection Aménagement Gestion
Profil foncière Développement immobilière
Promotion en stratégie mise en location & Facility
d’implantation (pour tiers) Management
Investisseurs /
Foncières     
Promoteurs     
Services
immobiliers    
La taille des bulles est proportionnelle au poids de l’activité dans le chiffre d’affaires / Les points jaunes désignent le cœur de métier de chaque profil d’acteurs
Le marché européen du recrutement – Mars 2020 97

4.2. La structure de la concurrence L’extension du positionnement dans l’immobilier
Le positionnement étendu présente 4 grands avantages

Vue d’ensemble des avantages du positionnement étendu sur la filière immobilière
Récurrence des
revenus de certaines
activités de services
(property & facility
management)
Complémentarité entre Capacité à proposer

l’activité de conception des projets complets
et la connaissance des de valorisation d’actifs
besoins des occupants via des restructurations
acquise sur le terrain lourdes
Expertise sur les

standards dans le neuf
et les applications dans
l’ancien pour valoriser
l’existant
Source : Xerfi
Le positionnement sur plusieurs maillons de la filière (foncière et promoteur, ou promoteur et services immobiliers) n’est pas le
plus fréquent. Statutairement, les foncières ont des options de diversification limitées. La part de leurs revenus tirés de la
location de locaux doit représenter au minimum 80% de la valeur brute comptable des actifs, les activités de diversification ne
devant pas compter pour plus de 20%. Il s’agit d’une contrepartie aux avantages fiscaux dont elles tirent avantage.
S’agissant des promoteurs, le positionnement dans les services BtoB représente le plus souvent un axe de diversification
assurant des revenus minoritaires. Des mouvements de retrait ont même eu lieu ces dernières années. Dans les deux cas, les
groupes ont souhaité se recentrer et se renforcer sur leur cœur de métier.

4.2. La structure de la concurrence Le degré de concentration dans l’industrie immobilière
Un degré de concentration croissant de l’amont à l’aval

Concentration aux différents niveaux de la chaîne de valeur immobilière
Investisseurs / propriétaires des biens

Degré
de concentration - Les principales foncières ne représentent qu’une part infime des parcs d’actifs.
FAIBLE - Éclatement du nombre et des types de propriétaires : foncières cotées et non cotées,
investisseurs institutionnels, fonds et fonds souverains, etc.
Degré Promoteurs immobiliers

de concentration - Les compétences à maîtriser dans la promotion limitent le nombre d’acteurs
MOYEN susceptibles de se positionner sur ce segment.
Degré Services immobiliers

de concentration - Domination d’une poignée d’acteurs dans les activités de services (CBRE, JLL, Cushman
ÉLEVÉ & Wakefield, Savills, Colliers International, etc.).

4.3. Les stratégies des leaders Vue d’ensemble
Les acteurs de l’immobilier se digitalisent et transforment leurs offres

Axes de développement stratégiques des acteurs de l’industrie immobilière européenne
Promoteurs et prestataires
Foncières et investisseurs
de services immobiliers
La digitalisation


La diversification de l’offre Le développement et la rationalisation

de biens et services des portefeuilles d’actifs
Les investissements dans la proptech
L’essor de l’immobilier « green »

4.3. Les stratégies des leaders La digitalisation (1/2)
Le digital s’intègre à l’ensemble de la chaîne de valeur immobilière

Vue d’ensemble des principales applications du digital et initiatives récentes par les acteurs de l’immobilier
La digitalisation de la commercialisation des biens
1 Les promoteurs immobiliers ont largement pris la mesure de l’apport du numérique dans le processus de vente d’un bien. Ils
exploitent ainsi des technologies et outils digitaux, comme la réalité virtuelle et la modélisation 3D, afin de faciliter la
projection et d’encourager la décision d’achat.
En mars 2019, JLL a lancé l’offre NXT en France, un espace digital immersif qui permet de manipuler physiquement les plans, images
et données grâce à six écrans interconnectés et un écran tactile. Les visites virtuelles et les données relatives au marché disponibles
via ce dispositif constituent des outils d'aide à la décision, sources de gain de productivité.
En septembre 2020, Icade a renouvelé son partenariat avec Kaliti, spécialiste de la digitalisation des promoteurs immobiliers. Le
groupe a intégré, à cette occasion, l’espace acquéreur développé par la jeune pousse au sein de ses process. Baptisé « Icade et
Moi », l’outil permet de simplifier la transmission d’informations aux clients acquéreurs, dans le suivi du chantier par exemple.
La digitalisation de la gestion des biens
2 La digitalisation de la gestion des biens revêt également un enjeu majeur pour les professionnels de l’immobilier. D’un côté,
les prestataires de services et conseillers en investissement immobilier permettent à leurs clients d’accéder plus facilement à
un grand nombre d’informations concernant leur patrimoine et peuvent ainsi améliorer la relation-client. De l’autre, les
gestionnaires d’actifs et foncières accèdent en temps réel à des données relatives à l’exploitation et la valorisation de leurs
biens et gagnent ainsi en réactivité et donc en rentabilité.
Cushman & Wakefield a mis au point avec Sopra Steria une plateforme intégrée de gestion et de valorisation des services
immobiliers, baptisée EchoPark, qui comprend des points d’entrée différenciés selon les parties prenantes : utilisateurs, propriétaires,
entreprises locataires, property & asset managers, etc. Les utilisateurs accèdent à une interface qui fournit des informations sur la vie
de l’immeuble (réservation de salles de réunion par exemple). Les investisseurs et asset managers obtiennent des informations sur
leur patrimoine. L’outil peut également être interfacé avec les systèmes de gestion technique centralisée et gestion technique du
bâtiment, se posant ainsi comme un moyen de collecter et traiter les données.

4.3. Les stratégies des leaders La digitalisation (2/2)
Tous les profils d’acteurs de l’immobilier sont concernés par la digitalisation

Vue d’ensemble des principales applications du digital et initiatives récentes par les acteurs de l’immobilier (suite et fin)
La digitalisation au service de l’expérience occupant/visiteur
3 Les gestionnaires de biens immobiliers déploient d’importants moyens pour accroître l’attractivité de leur patrimoine. Pour
cela, l’amélioration de l’expérience des occupants et visiteurs au sein des bâtiments (logements, bureaux, centres
commerciaux, etc.) est un des principaux axes d’amélioration des professionnels pour réduire la vacance locative et
augmenter les loyers.
En février 2019, Klépierre a noué un partenariat avec l'application de rencontre géolocalisée Happn pour mener l'opération
« #shoppingisdating » pour la Saint-Valentin dans 9 de ses centres commerciaux européens. Dans ce cadre, l’application envoyait
des push personnalisés à ses abonnés résidant près des centres commerciaux, les incitant à venir profiter d'animations ludiques
comme des speed dating, des sessions free hugs, des flash make-up, ou encore une distribution de box célibataires.
En juillet 2020, Klépierre a signé aux Pays-Bas un partenariat exclusif avec la société blowUP media, spécialiste du format publicitaire
hors-norme. Dans ce cadre, le groupe installe 22 écrans digitaux « Super Motions » dans ses centres commerciaux du pays.
Le groupe Covivio s’est associé à la start-up MonBuilding afin de développer une application mobile centralisant l’ensemble des
services proposés au sein de ses immeubles de bureaux et favorisant la circulation de l'information. Depuis 2016, les utilisateurs des
espaces de proworking Wellio bénéficient ainsi d’un accès simplifié et digitalisé à la réservation d’espaces, la conciergerie, la gestion
des impressions, etc. Par ailleurs, Covivio exploite une plateforme de gestion des données collectées qui permet d'analyser la
consommation d’énergie en temps réel des bâtiments et de personnaliser ainsi davantage l’offre proposée à ses clients en fonction
de leurs besoins de consommation, que l’outil permet d’optimiser.
En juillet 2019, Unibail-Rodamco-Westfield s’est associé à The VOID, leader mondial de la réalité virtuelle, afin de développer des
expériences immersives au sein de 25 centres commerciaux partenaires aux États-Unis et en Europe basées sur des licences telles
que « Star Wars » ou « Ghostbusters ».

4.3. Les stratégies des leaders L’amélioration de l’expérience utilisateur (1/4)
Une volonté de renforcer l’offre de services aux occupants/visiteurs

Vue d’ensemble des implications de la valeur d’usage pour les acteurs de l’immobilier tertiaire
Refonte des espaces Collaboration avec des tiers Exploitation de la data pour améliorer
de travail au profit pour proposer des services la satisfaction des usagers
des utilisateurs (cours de sport, restauration, etc.) (propositions personnalisées)
Utilisation des locaux comme Accessibilité de l’ensemble des services

éléments de fidélisation des salariés Conciergeries d’entreprises à l’aide d’outils numériques
et d’attractivité à l’embauche (plateformes, applications, etc.)
LES USAGERS DEVIENNENT LES CLIENTS À SATISFAIRE POUR LES ACTEURS DE L’IMMOBILIER
Différenciation de l’offre et développement

Refonte de l’offre des promoteurs de nouvelles compétences (formations internes,
et foncières recrutements, etc.) pour faire face à l’intensification
de la concurrence
Si la performance intrinsèque (la rentabilité locative) des bâtiments est clé aux yeux des gestionnaires et des propriétaires, la
valeur d’usage prend de plus en plus d’ampleur dans leur prise de décision. Mesure de la valeur d’un bien en fonction des gains
de performance attendus de la part des usagers, qui sont relatifs aux qualités architecturales et au bien-être et aux services
fournis, elle devient un critère de différenciation sur le marché immobilier. L’expérience utilisateur est valorisée à travers le
confort intérieur, l’accessibilité des locaux, la connectivité du bâtiment ou encore les services proposés sur place tels que les
réseaux sociaux internes, des espaces détente et des salles de sport, l’accès à des offres de restauration ou encore à des services
de conciergerie. Ces éléments constituent d’importants leviers d’amélioration de la productivité des occupants, de l’engagement
des équipes, de l’attractivité des enseignes (commerce) et des entreprises sur le marché du travail, par le biais de leur « marque
employeur ». Afin d’accroître cette valeur d’usage, les professionnels de l’immobilier cherchent donc à développer leur offre de
services à destination des utilisateurs des immeubles, en particulier de bureaux.

Un grand nombre de services complémentaires peuvent être proposés

Vue d’ensemble des principaux services proposés par les professionnels de l’immobilier tertiaire pour améliorer
l’expérience utilisateur (UX)
Améliorer le bien-être
Services de
Espaces de Salles
bien-être et Etc.
détente de sport
relaxation
Faciliter le quotidien
Offres de Garde
Conciergerie Etc.
restauration d’enfants
Favoriser les échanges

Application Gestion
interne de compte Organisation
dédiée aux au nom d’événements
Etc.
services et à de l’actif sur (expositions,
la mise en les réseaux concerts, etc.)
relation sociaux

Le digital comme moyen privilégié pour améliorer l’expérience utilisateur

Présentation de la mise en œuvre de la digitalisation de l’offre de services aux occupants
Collecte et transmission en temps réel des données des bâtiments et des objets connectés
Collecte et traitement
présents dans les locaux vers un serveur centralisé (température dans les locaux,
des données
consommation électrique, disponibilité des espaces, contrôle des accès, etc.).
Analyse et développement - Identification et anticipation des besoins des occupants

d’une offre adaptée - Développement d’outils digitaux pour répondre à ces besoins
- Mise à disposition des utilisateurs d’une plateforme digitale permettant de consulter et

de réserver les différents services proposés (restauration, séances de sport, salles de
Pilotage et gestion
réunion, places de parking, etc.)
des services
- Configuration automatique de l’environnement de travail selon les moments de la
journée : température des locaux, luminosité, etc.
Afin d’améliorer les performances des entreprises via la performance de leurs locaux, des prestations adaptées aux besoins des
occupants sont développées. La digitalisation des bâtiments et le développement des nouvelles technologies de communication
et d’information fournissent des solutions qui permettent la collecte des données sur les locaux, leur analyse et leur exploitation
en vue d’optimiser la gestion des services aux occupants. Les plateformes en ligne et applications mobiles dédiées sont l’outil
principal du déploiement des services auprès des occupants via le référencement des prestations offertes au sein des locaux et
l’optimisation de leur recours par les occupants. Certains professionnels proposent également des interfaces accessibles aux
membres d’une « communauté » dans le but d’encourager la communication entre les occupants, notamment dans les espaces
de coworking où les travailleurs ne sont pas forcément amenés à collaborer.

Des offres spécifiques sont mises en place, notamment via des partenariats
Afin de mieux répondre aux nouvelles attentes de leurs clients en matière de services aux occupants, certains acteurs du secteur
ont progressivement élargi leur panel de prestations. Pour ce faire, nombre d’entre eux s’associent avec des spécialistes capables
de les accompagner dans la création d’écosystèmes de services répondant à l’évolution des usages liés à la transformation
digitale ainsi qu’aux nouveaux modes de travail à l’ère de l’hyper mobilité. D’autres, comme CBRE avec « Global Premier
Properties », développent des offres en propre.
Présentation de l’offre « Global Premier Properties » de CBRE
« Des bâtiments uniques,

Niveau élevé de satisfaction
des locataires uniques, L’hospitalité
des locataires
un service unique »
Premier Properties est un service Premier Properties intègre une Premier Properties adapte de façon
dédié aux immeubles tertiaires d’un grande variété d’équipements et personnalisée les équipements et
certain standing, bénéficiant d’un offre un service « 5 étoiles » aux prestations aux besoins des
excellent emplacement et qui locataires, occupants et visiteurs. Le locataires afin d’en maximiser la
attirent, de fait, une clientèle avec concept vise à placer les salariés et satisfaction. Un gestionnaire
des exigences fortes en matière de les visiteurs dans un environnement Premier Properties est chargé
services. L’offre s’adresse aux de travail et d’échanges optimal. d’établir une relation étroite avec
propriétaires souhaitant monter en L’objectif est ainsi de fidéliser les les locataires afin d’être au plus
gamme en termes de prestations. locataires. proche de leurs attentes.
Des actifs à Une multitude

Mise en réseau Une enquête
l’architecture de services
Une offre des annuelle sur la
iconique, des (pressing,
internationale communautés satisfaction des
top- livraison de
de locataires locataires
emplacements colis, café, etc.)

4.3. Les stratégies des leaders La diversification de l’offre de biens et services (1/5)
Les promoteurs étoffent leur offre de biens et se lancent dans l’exploitation

Vue d’ensemble des principaux axes de diversification des promoteurs et sociétés de services immobiliers
Promotion de logements
et bâtiments non résidentiels
classiques
Promotion de nouveaux types

Exploitation
de biens (résidences gérées, coliving, coworking, etc.)
(résidences seniors, projets mixtes, etc.)
Structuration d’offres
d’aménagement des espaces Structuration des offres logistiques
de bureaux
Services immobiliers traditionnels

Le digital et les seniors, au cœur des nouveaux produits des promoteurs

Présentation des nouveaux types de biens et services les plus en vogue chez les promoteurs
Les promoteurs se sont largement engagés dans l’intégration des nouvelles technologies et dans le
Les logements développement de programmes de logements intelligents. Les capteurs et automatismes (interrupteurs,
connectés prises, volets roulants, thermostat, alarmes, etc.) reliés aux smartphones ou autres équipements des résidents
se démocratisent, notamment grâce à des partenariats noués avec des start-up spécialisées en domotique.
À l’origine du montage et du financement, les promoteurs ont un rôle clé dans le développement de projets
Les smart buildings de smart buildings. Dans la mesure où il s’agit d’un marché encore émergent, l’offre est encore
tertiaires insuffisamment structurée et lisible. Certains leaders ont toutefois créé des offres dédiées à la promotion de
bâtiments intelligents.
De nombreuses résidences dites « intergénérationnelles » ont vu le jour ces dernières années. Elles sont
Les résidences développées par les promoteurs, généralement en partenariat avec des bailleurs sociaux ou des associations,
intergénérationnelles pour redynamiser le lien social entre les générations et favoriser l’allongement de l’espérance de vie des
seniors.
La hausse du nombre de personnes âgées et l’allongement de l’espérance de vie en bonne santé conduisent
Les résidences les promoteurs à augmenter et adapter leur offre. Les seniors ont de nouveaux besoins auxquels la
seniors services (RSS) profession s’efforce de répondre en lançant des concepts innovants de résidences services. Ils nouent pour
cela des partenariats avec des gestionnaires de RSS pour développer leurs concepts dédiés aux seniors.
Le développement de projets mixtes intégrant logements, commerces, bureaux et aménagements publics

est l’une des tendances fortes dans l’immobilier. Les collectivités locales ont en effet l’ambition « d’hybrider »
Les projets mixtes les espaces afin, par exemple, que les quartiers de bureaux ne soient pas désertés les soirs et week-end, et
d’apporter une meilleure qualité de vie aux résidents.

Les acteurs de l’immobilier accélèrent dans le coliving et le coworking

Stratégies de développement des acteurs de l’immobilier dans le coliving et le coworking
Coworking Coliving
Dans un contexte d’essor du marché des bureaux flexibles, les Le coliving se positionne comme une alternative aux résidences
acteurs de l’immobilier de bureau font évoluer leur offre pour se étudiantes et aux colocations traditionnelles. Les principales cibles
positionner sur ce segment. À titre d’illustration, après avoir de ce marché sont les étudiants et jeunes actifs à la recherche de
abandonné sa solution de coworking Blue Office, Nexity est devenu lien social et de flexibilité en matière de mobilité. La demande est
l’actionnaire majoritaire de Bureaux à Partager en janvier 2019, forte dans les grandes agglomérations où il est difficile de se loger.
s’associant à sa marque Morning Coworking. Pour se démarquer des offres connexes (colocation et résidences
Les foncières se sont aussi engagées sur ce segment, à l’image de étudiantes), les promoteurs exploitent des axes de différenciation
Covivio qui a développé sa marque de « proworking » Wellio début comme le vivre-ensemble, la mobilité ou la compétitivité en matière
2018. La foncière compte une quinzaine d’implantations et tire parti de prix. Les résidences de coliving sont généralement implantées à
de sa double compétence en immobilier d’entreprise et en hôtellerie proximité des pôles universitaires. Elles sont composées d’espaces
pour se différencier de ses concurrents. Les synergies sont privatifs et de lieux de vie communs. Les espaces partagés sont plus
importantes entre les deux métiers (services de restauration et de ou moins importants selon les projets, pouvant aller de la simple
conciergerie, agencement des espaces, etc.) ce qui pousse certains cuisine commune à des espaces de coworking ou des salles de sport
groupes à se rapprocher afin d’exploiter la complémentarité de leurs par exemple. La valeur ajoutée de ces programmes réside dans la
expériences, à l’image de Bouygues Immobilier et Accor en juillet mise à disposition d’équipements et de services haut de gamme
2017 afin d’accélérer le développement de Wojo. pour un prix accessible grâce à la mutualisation.
Exemples d’acteurs de l’immobilier présents sur ce segment Exemples d’acteurs de l’immobilier présents sur ce segment

Offensive des sociétés de services dans l’aménagement d’espaces de travail

Exemples d’initiatives récentes prises par les acteurs des services immobiliers dans l’aménagement d’espaces de travail
En octobre 2019, CBRE a créé son offre

de digitalisation des espaces de travail
Digital Building Solutions afin En juillet 2019, Colliers International En mars 2020, Cushman & Wakefield a
d’accompagner ses clients dans la France a lancé une offre de coaching fait l’acquisition de Réponse, le
digitalisation de leurs actifs et de projet immobilier à destination des spécialiste français de la conception et
environnements de travail. L’offre est cadres dirigeants, directeurs et de l’aménagement d’espaces, qui a
structurée autour de trois leviers de directrices de projets et managers réalisé 70 M€ de chiffre d'affaires et
performance : la connectivité, la sûreté d’équipe. comptait 110 salariés en 2019.
des espaces et des données du
bâtiment et le pilotage du bâtiment.
L’engouement pour les espaces de travail flexibles a des répercussions importantes sur le marché de l’immobilier de bureau. Les
entreprises sont poussées à revoir leur organisation interne pour proposer davantage de variété d’espaces (open spaces,
bureaux isolés, lieux de convivialité et d’échanges informels, etc.). Des prestations de conseil et gestion des travaux se
développent dans ce domaine.
La crise et la généralisation du télétravail vont sans doute amener les entreprises à engager une réflexion sur les espaces de
travail. La moindre présence quotidienne de l’ensemble des collaborateurs va réduire les besoins de surfaces. Des besoins de
réorganisation vont émerger, soit dans les locaux existants pour apporter des nouveaux services, soit dans de nouveaux
bureaux plus petits qui devront être optimisés.
Les sociétés de services immobiliers ont structuré leur offre d’aménagement des espaces de travail au cours des dernières
années. Certains acteurs disposaient déjà de filiales ou départements dans ce domaine, à l’instar de CBRE (CBRE Digital Building
Solutions) ou JLL (Tétris). Nexity peut s’appuyer sur son pôle de contractant général et mettre en place des synergies entre ses
filiales de property management (Nexity PM) et de bureaux flexibles (BAP).

Structurer des offres logistiques pour profiter de la croissance du marché

Exemples d’initiatives récentes prises par les acteurs des services immobiliers dans les services logistiques
En juillet 2019, BNP Paribas Real Estate a créé une ligne

de services Conseil Logistique et Supply Chain suite à En juin 2020, le spécialiste du conseil en immobilier
l’acquisition de la société Traker. Celle-ci intervient tertiaire a lancé un département consacré à l’immobilier
dans le conseil opérationnel en matière de supply logistique à la tête duquel il a placé un directeur
chain pour les acteurs de la distribution et de transaction.
l’industrie.
Naturellement généralistes, les acteurs du conseil et de l’intermédiation en immobilier tertiaire cherchent à donner une
« couleur » logistique à leur offre à travers la création de pôles ou business units spécifiques.
Ces démarches visent à renforcer le positionnement de spécialiste de la logistique de ces groupes très présents sur le segment
des bureaux, notamment face à des acteurs installés comme EOL ou Arthur Loyd Logistique. C’est aussi un moyen de
responsabiliser les équipes de direction à la tête de ces pôles dans la conduite de la stratégie (accroissement de l’efficacité
opérationnelle de cette activité).

4.3. Les stratégies des leaders Le développement et la rationalisation des portefeuilles d’actifs (1/2)
Accélération des mouvements de portefeuille

Exemples récents de rachats et cessions d’actifs par les leaders de l’industrie immobilière européenne
ACTEURS Description de l’opération Objectif(s) visé(s)

Après Victoria Park en 2016, (16 630 logements), Vonovia a racheté le
2e grand acteur du marché locatif suédois Hembla (21 400 logements),
pour un montant de 1,14 Md€, auprès du fonds d’investissement
américain Blackstone en septembre 2019. Puis, en juin 2020, Vonovia a mis Renforcement de ses positions en
un premier pied sur le marché résidentiel néerlandais en prenant une Suède et déploiement au Pays-Bas
participation dans le fonds Vesteda qui détient 27 000 logements dans le
pays, principalement dans la région attractive de la Randstad (Utrecht,
Amsterdam, La Haye et Rotterdam).
En janvier 2020, Covivio, via Covivio Hôtels, a signé un accord pour
l’acquisition d’un portefeuille de 8 hôtels situés à Rome, Florence, Venise
(ses premiers en Italie) ainsi qu’à Nice, Prague et Budapest pour un Conquête de nouveaux marchés
montant de 573 M€. Par ailleurs, le groupe a mis la main sur un hôtel géographiques.
Hilton à Dublin pour 45,5 M€. Puis, en février, Covivio a initié une OPA
portant sur la totalité du capital de la foncière allemande Godewind Consolidation sur les marchés
Immobilien spécialisée dans les bureaux. Le groupe entend ainsi mettre la européens et implantation en Italie
main sur un portefeuille de 2,1 Md€ d’actifs et atteindre une taille critique
sur le marché des bureaux outre-Rhin.
En décembre 2019, Patrizia a acheté, en partenariat avec des fonds de Renforcement des positions sur de
pension danois et coréens, un portefeuille de 42 actifs logistiques de grands marchés logistiques
1,5 million de m², situés en France, Italie, Espagne et Pays-Bas. Le montant européens (France, Italie, Espagne
de l’acquisition est d’environ 1,2 Md€. et Pays-Bas).
Le spécialiste de l’immobilier logistique Goodman a annoncé, en mars Restructuration du portefeuille.

2020, la cession de son portefeuille situé en Europe de l’Est à GLP pour
environ 1 Md€. Le groupe souhaite se concentrer sur les marchés d’Europe Renforcement des positions en
de l’Ouest (Allemagne, France, Espagne, Benelux et Italie). Europe de l’Ouest.

4.3. Les stratégies des leaders Le développement et la rationalisation des portefeuilles d’actifs (2/2)
Les foncières et gestionnaires d’actifs cherchent à optimiser leurs portefeuilles

Investissements et cessions d’actifs de certains leaders de l’industrie immobilière européenne en 2019
Investissements (*) Cessions
Klépierre
Aroundtown
Vonovia
Covivio
Unibail-Rodamco-Westfield
0 200 400 600 800 1 000 1 200 1 400 1 600 1 800

(*) Acquisitions, constructions, réhabilitation, rénovation, etc. / Source : rapports annuels des opérateurs
Si, dans l’ensemble, les foncières et gestionnaires d’actifs étudiés dans ce rapport ont davantage investi dans leurs actifs
(acquisition, construction, réhabilitation, rénovation, etc.) qu’ils n’en ont cédé, ils ont tout de même vendu une grande quantité
de biens détenus en portefeuille en 2019. C’est notamment le cas d’Aroundtown et de Klépierre dont les stratégies respectives
consistent à se focaliser sur les marchés à fort potentiel de croissance en se désengageant des moins porteurs pour le premier,
et de se recentrer sur
Etude les grandes
strictement réservée métropoles
à BIBLIOTHEQUEeuropéennes pour le( 200539
UNIVERSITAIRE VAUBAN second.
). Diffusion interdite Paris, le 01/04/2021

4.3. Les stratégies des leaders L’investissement dans des proptech
Trois grands modèles d’accompagnement des start-up de l’immobilier

Vue d’ensemble des initiatives déployées par les acteurs de l’immobilier pour s’allier à des start-up
Accompagnement
de start-up
Mise en place de fonds

Partenariats avec des structures d’investissement dédiés
d’accompagnement externes Développement de structures à l’innovation technologique
d’accompagnement propres dans l’immobilier
en interne
En novembre 2020, Patrizia a investi dans

Avec son Hub Smart City, Icade rassemble
la société de capital-risque
près d’un tiers de ses salariés autour En juin 2018, JLL a créé un fonds
nord-américaine spécialisée dans la
de 18 groupes de travail, au sein d’un de 100 M$ à investir sur 5 ans
proptech Camber Creek et étendu ainsi
espace de coworking dédié. L’objectif est dans des start-up de l’immobilier
sa couverture géographique dans le
notamment de favoriser la culture (proptech).
domaine de la recherche de solutions
de l’innovation au sein du groupe.
de transformation du secteur immobilier.

4.3. Les stratégies des leaders L’immobilier « green »
Les projets immobiliers « green » sont en plein essor

Vue d’ensemble des principales initiatives prises par les acteurs dans l’immobilier vert
Valorisation
Obtention de labels et certifications environnementaux.
des actifs green
Amélioration Développement de solutions pour améliorer les performances

de la performance environnementales des bâtiments à partir des données
des bâtiments collectées, analysées et monitorées.
- Mise en place de politiques RSE engageantes ;

Adoption
- Développement de services de conseil aux occupants et
de bonnes pratiques exploitants.
- Développement de techniques de valorisation et réemploi

Développement
des matériaux ;
de projets « verts » - Investissement dans des projets à ossature bois.
Depuis plusieurs années, les acteurs de l’immobilier de bureau ont multiplié les projets green, en neuf et en rénovation. Des
initiatives motivées par plusieurs facteurs : l’évolution de la réglementation, la réalisation d’économies sur les dépenses
d’exploitation ou la volonté d’exemplarité vis-à-vis des clients et partenaires. Ainsi, toutes autres caractéristiques égales par
ailleurs, les actifs les plus innovants en matière de consommation d’énergie seront mieux valorisés aux yeux des investisseurs
qui cherchent à accroître la valeur verte de leur patrimoine. Par ailleurs, afin d’accompagner les entreprises dans la mise en
œuvre de leurs engagements en matière environnementale, les acteurs de l’immobilier d’entreprise ont développé de nouvelles
prestations dédiées (aide à la réduction des consommations énergétiques, accompagnement pour l’obtention de certifications,
etc.). Le suivi de la consommation énergétique des locaux, la planification des opérations de maintenance et le ciblage des
gisements d’économies d’énergie réalisés grâce aux outils de reporting déployés permettent également de mieux valoriser les
performances RSE Etudedes bâtiments.

5. Sources

Les sites des groupes
Aroundtown www.aroundtown.de
CBRE www.cbre.com
Covivio www.covivio.eu
Cushman & Wakefield www.cushmanwakefield.com
JLL www.jll.com
Klépierre www.klepierre.com
Patrizia www.patrizia.ag
Savills www.savills.com
Unibail-Rodamco-Westfield www.urw.com
Vonovia www.vonovia.de

La presse professionnelle
Actualités commerciales, économiques et financières

Bloomberg
www.bloomberg.com
Actualités financières
Financial Times
www.ft.com
Agence de presse multinationale

Thomson Reuters
www.thomsonreuters.com
Journal économique et financier global

Wall Street Journal
online.wsj.com

Les organisations professionnelles et sources de données
Informations statistiques à l’échelle de l’Union européenne

Eurostat
ec.europa.eu/eurostat/fr/home
Institut européen de recherche et de prévisions économiques
Feri
frr.feri.de/en
Banque centrale européenne
BCE
www.ecb.europa.eu
Cabinet d’audit et de conseil
PwC
www.pwc.com
Portail de statistiques
Statista
www.statista.com
Organisation de coopération et de développement économiques
OCDE
www.oecd.org
Cabinets de conseil et d’audit
www2.deloitte.com
Deloitte, PwC, McKinsey & Company, etc.
www.pwc.com
www.mckinsey.com

6. Annexes

Les taux de change utilisés
Dollar américain Taux de change moyen pour l’année 2019 : 1 EUR = 1,11958 USD
Dollar canadien Taux de change moyen pour l’année 2019 : 1 EUR = 1,48574 CAD
Dollar australien Taux de change moyen pour la période allant du 01/07/19 au 30/06/2020 : 1 EUR = 1,61059 AUD
Livre sterling Taux de change moyen pour l’année 2019 : 1 EUR = 0,87731 GBP
Couronne suédoise Taux de change moyen pour l’année 2019 : 1 EUR = 10,58666 SEK

Glossaire
ITEM DÉFINITION
TCAM Acronyme de Taux de Croissance Annuel Moyen, ou CAGR en anglais.
Abréviation de "Capital Expenditure", un élément du tableau de trésorerie mesurant l'investissement dans les immobilisations corporelles. Il
CAPEX
sert à évaluer l'effort consenti pour maintenir ou développer les capacités de production.
Le Free Cash Flow, ou Cash Flow disponible en français, correspond à la trésorerie générée par une entreprise après déduction des dotations
Cash flow disponible
aux immobilisations.
Aussi appelé écart d'acquisition ou survaleur, le goodwill est la différence entre le prix d'acquisition et la juste valeur d'éléments du passif et
Goodwill
de l'actif acquis par l'entreprise.
La marge brute correspond à la différence entre le chiffre d'affaires et le coût de fabrication du produit ou de la fourniture de services. Les
Marge brute
salaires, les intérêts, les taxes, etc. n'entrent pas dans le calcul de la marge brute.
Perte de valeur Une perte de valeur se produit lorsqu'une entreprise est amenée à revoir à la baisse la valeur de son goodwill.
Le passif comprend toutes les obligations contractées par une entreprise dans l'exercice passé de ses activités et qui se matérialiseront par
Passif
des décaissements à terme. Le passif peut être courant ou non-courant, et représente l'ensemble des créances d'une entreprise.
Endettement net L'endettement net se calcule en déduisant le cash disponible d'une entreprise du montant total de ses dettes.
Le résultat net est le bénéfice net d'une entreprise. Il correspond à la différence entre le chiffre d'affaires et toutes les dépenses
Résultat net
opérationnelles et non-opérationnelles comme les impôts, les intérêts, les charges de dépréciation et d'amortissement.
Le résultat opérationnel (ou EBITDA) désigne le bénéfice dégagé par une entreprise grâce à l'exercice de ses activités traditionnelles. Le
Résultat opérationnel/
résultat opérationnel est obtenu en déduisant les dépenses d'exploitation du chiffre d'affaires. La marge opérationnelle, exprimée en %, est
marge opérationnelle (EBITDA°
obtenue en divisant le résultat opérationnel par le chiffre d'affaires.
Le résultat d’exploitation (ou EBIT) correspond à la différence entre les produits et les charges liées à l'exploitation des seuls facteurs de
Résultat d’exploitation (EBIT) production.. Le résultat d’exploitation est obtenu en déduisant les dotations aux amortissements et dépréciations au résultat opérationnel
(EBITDA). Le taux d’EBIT, exprimé en %, est obtenu en divisant le résultat d’exploitation par le chiffre d'affaires.

Glossaire
ITEM DÉFINITION
Dépenses associées au processus de recherche et de développement de nouveaux produits et de nouveaux services. C'est un indicateur de
Dépenses de R&D
la capacité d'innovation d'une entreprise.
Le retour sur actif est calculé en divisant le résultat net d'une entreprise par le total de son actif. Il mesure la capacité d'une entreprise à
Retour sur actif
créer de la richesse à partir de ce dont elle dispose.
Le retour sur fonds propre est calculé en divisant le résultat net d'une entreprise par le total de ses fonds propres. Il mesure la capacité
Retour sur fonds propres
d'une entreprise à créer de la richesse à partir des capitaux apportés par ses actionnaires.
Le chiffre d'affaires correspond au total des ventes hors taxes de biens et de services. Il est le reflet des volumes écoulés, mais aussi du prix
Chiffre d'affaires
de vente moyen, des taux de change et des variations du mix produit.
Le fonds de roulement est la différence avec l'actif courant et le passif courant. Un fonds de roulement positif signale que l'entreprise
Fonds de roulement
pourrait honorer ses créances à court terme avec ses actifs à court terme.
Actif L'actif regroupe toutes les ressources économiques détenues par une entreprise. I
Acronyme désignant le Brésil, la Russie, l'Inde, la Chine et l’Afrique du Sud, un groupe de pays présentant des similarités en termes de
BRICs
développement économique. Ces pays affichent des taux de croissance très dynamiques dans tous les principaux marchés.
Le climat des affaires désigne le sentiment économique dominant. Il est mesuré par des indicateurs établis sur la base de questionnaires
Climat des affaires
envoyés à des professionnels représentatifs des grands secteurs d'activité.
Indice des prix à la consommation Un indicateur qui mesure les variations de prix pour les biens et les services achetés par les ménages.
Le moral des ménages désigne la perception de la situation économique qu'ont les ménages. Cet indicateur est souvent utilisé pour évaluer
Moral des ménages
les futures dépenses des ménages.

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La promotion

Date de publication Janvier 2021

Principaux contributeurs Lauric Berthier et Olivier Lemesle

Code étude 20XBAT04

Identification des leaders du marché

Identification des principaux indicateurs du marché

Identification des stratégies des acteurs

Identification des principales conclusions

Autres contributeurs Olivier Lemesle

La promotion et les services immobiliers en Europe – Janvier 2021 2

2. Les fondamentaux du secteur 22

3. Le marché et l’activité des leaders 39

3.2. Le marché immobilier européen 62

3.3. L’activité et les performances des leaders 81

La promotion et les services immobiliers en Europe – Janvier 2021 3

4. La concurrence et les stratégies des leaders 89

4.2. La structure de la concurrence 97

4.3. Les stratégies des leaders 100

La promotion et les services immobiliers en Europe – Janvier 2021 4

La promotion et les services immobiliers en Europe – Janvier 2021 5

Grandes tendances 2020-2022

La promotion et les services immobiliers en Europe – Janvier 2021 6

Un rattrapage incomplet à l’horizon 2022

544,1 545,5 164,4

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Comme en 2008-2009, l’impact de la crise sur l’immobilier est considérable

1 Problématiques opérationnelles 2 Les faillites de clients 3 Baisse de la demande de bureaux

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6 Du remous dans l’immobilier coté

9 Chute de la demande des ménages 10 Évolution des choix

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Un trio de pays en tête des marchés immobiliers européens

12,4% 6,8% 5,9% 5,5%

Traitement Xerfi / Source : Eurostat Traitement Xerfi / Source : Eurostat

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Un degré de concentration croissant de l’amont à l’aval

Investisseurs / propriétaires des biens

Degré Promoteurs immobiliers

Degré Services immobiliers

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3 grandes applications de l’intelligence artificielle dans l’immobilier

La gestion des bâtiments Le marketing et la relation clients Les outils de valorisation

Le BIM et ses outils annexes

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Les acteurs de l’immobilier se digitalisent et transforment leurs offres

L’amélioration de l’expérience utilisateur

L’amélioration de l’expérience utilisateur

La diversification de l’offre Le développement et la rationalisation

Les investissements dans la proptech

L’essor de l’immobilier « green »

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Un grand nombre de services complémentaires peuvent être proposés

Favoriser les échanges

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Les acteurs de l’immobilier accélèrent dans le coliving et le coworking

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Les projets immobiliers « green » sont en plein essor

Amélioration Développement de solutions pour améliorer les performances

- Mise en place de politiques RSE engageantes ;

- Développement de techniques de valorisation et réemploi

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Des performances homogènes, hormis pour Cushman & Wakefield

•Résilience des performances grâce à la diversité géographique et