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REUSSIR VOTRE INVESTISSEMENT IMMOBILIER
REUSSIR VOTRE
INVESTISSEMENT
IMMOBILIER
Les 7 Clés du succès
Charles Morgan
Liberté Financière
www.commentdevenir-riche.com
Charles MORGAN | Liberté Financière 2

Copyright  2014 par Charles Morgan. Tous droits réservés.
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Cette publication est destinée à procurer une information compétente et pertinente

en regard des sujets couverts. Toutefois, elle est publiée avec la compréhension que
ni l’auteur ni l’éditeur ne s’engagent à fournir des services légaux, financiers, ou
autres services professionnels. Les lois et les pratiques différent d’un état à l’autre, et
si une assistance légale ou toute autre forme d’assistance et d’expertise est requise,
les services d’un professionnel devraient être recherchés. L’éditeur et l’auteur
s’exonèrent de toute responsabilité quant aux conséquences liées à l’utilisation ou
l’application des contenus de ce livre.

Introduction
Clé n° 1 - Devenez expert(e) de votre marché immobilier local
Clé n° 2 - Achetez dans un bon quartier
Clé n° 3 - Achetez un bien immobilier sous-évalué
Clé n° 4 - Votre projet doit s’autofinancer
Clé n° 5 - Ne sous-estimez pas le coût des travaux de rénovation
Clé n° 6 - Sélectionnez avec soin vos locataires
Clé n° 7 - Mettez de l’ordre dans vos finances personnelles
Conclusion

Introduction
Investir dans l’immobilier a toujours été – et sera toujours - l’une des

meilleures méthodes pour gagner de l’argent et accumuler de la richesse.
Aujourd’hui, avec la crise économique mondiale que nous connaissons depuis
2008, beaucoup de gens ont peur d’investir. C’est pourquoi ceux qui ont
encore quelques économies préfèrent souvent, par sécurité, laisser leur argent
sur des comptes en banque rapportant moins que l’inflation, plutôt que de
courir le risque de perdre leur bas de laine si durement gagné.
Au milieu de cette incertitude économique actuelle, l’immobilier apparaît

comme l’une des dernières valeurs refuge aux yeux des investisseurs avisés.
Un bâtiment est en effet une chose réelle, tangible, qui ne peut s’évaporer du
jour au lendemain comme le font les actions lors des crises boursières.
Comme l’écrivait Franklin D. Roosevelt :
« L’immobilier ne peut pas être perdu ou volé, et il ne peut pas être

emporté. Acheté avec bon sens, payé en totalité, et géré avec raison, il
est le placement le plus sûr
du monde ».
(lisez à ce sujet mon article

L’immobilier est le Meilleur des
Investissements)
Mais la sécurité est loin d’être le

seul avantage de l’immobilier. Il
vous permettra également d’obtenir
des rentabilités très importantes et
de faire croître rapidement votre
fortune.

Vous pouvez par exemple amasser une fortune simplement en achetant des
immeubles en dessous de leur valeur de marché. C’est quelque chose
d’impossible avec des actions ou avec de l’or. Si vous voulez acheter pour
10.000 euros d’actions, vous devrez payez 10.000 euros ! Par contre, avec de
la recherche et un peu de connaissances, il est possible d’acheter une maison
10, 20, 30% ou même plus, en dessous de sa valeur de marché.
Je vous rassure tout de suite,

vous n’avez pas besoin d’être
millionnaire pour commencer
à investir.
La bonne nouvelle est que

l’immobilier s’achète presque
toujours en empruntant de
l’argent. Vous pouvez donc
contrôler de nombreux biens
immobiliers en utilisant très peu
de votre argent personnel, et
parfois même sans dépenser un
euro.
COMMENCER A INVESTIR DANS L’IMMOBILIER SERA LA MEILLEURE

DECISION DE VOTRE VIE !
Lorsque vous achetez un bien immobilier et que vous le mettez en location :
 Votre immeuble se finance tout seul tous les mois, car ce sont les
locataires qui payeront le remboursement de votre crédit
 Vous bénéficiez d’un puissant effet de levier financier, parce qu’en

obtenant un crédit, vous pouvez décupler vos moyens financiers
 La valeur de votre immeuble grandira sur le long terme chaque année

d’en moyenne 3 à 5%. C’est de l’intérêt composé calculé sur la valeur
totale de l’immeuble, et non pas sur la petite somme que vous avez
investie !
 Votre richesse personnelle grandira donc naturellement chaque année.

Et si votre ambition est grande, vous pouvez même devenir millionnaire
(voir mon article Les 4 étapes pour devenir un investisseur immobilier
millionnaire )

 Lorsque vous aurez remboursé votre crédit, vos loyers vous assureront
une source de revenus passifs réguliers qui pourront être supérieurs à
votre salaire actuel (ou beaucoup plus si vous achetez plusieurs biens
immobiliers)
 Vous serez ainsi financièrement indépendant et ne serez donc plus

l’esclave de votre emploi
 Lorsque vos revenus locatifs seront suffisants, vous pourrez (si vous le
désirez) arrêter de travailler avant l’âge normal de la pension et profiter
pleinement de votre temps pour vous consacrer à vos passions ou à
votre famille
 Et finalement, quand vous vous prendrez votre retraite, vous aurez

toujours des revenus suffisants pour vivre décemment (Qui parmi nous
peut en effet encore être certain que le système des pensions tel que
nous le connaissons actuellement existera toujours à cette époque ?)
Beaucoup de personnes tout-à-fait ordinaires - et donc pas spécialement

riches - ont un jour décidé de se lancer, et chaque année qui passe leur
prouve à quel point cela aura été la meilleure décision d’investissement de
leur vie
C’est ce que j’ai fait également en achetant mon premier immeuble de rapport
à l’âge de 35 ans, avec mes économies et en contractant un crédit. Je
travaillais à l’époque comme psychologue salarié dans le secteur social, et
mon salaire n’était donc pas mirobolant.
Par la suite j’ai continué progressivement à acheter, rénover, mettre en

location, faire construire et vendre un grand nombre de propriétés, tout cela en
parallèle de mes activités professionnelles de psychologue.
Puis, à l’âge de 46 ans, j’ai

perdu mon emploi. C’est alors
que j’ai décidé de devenir
rentier et de ne plus vendre
mon temps contre un salaire.
Etant propriétaire d’un

patrimoine immobilier qui me
rapportait tous les mois des
revenus locatifs supérieurs à
mon ancien salaire, j’étais
financièrement indépendant et

donc libre de faire ce que je voulais de mes journées.
Tout le monde peut suivre le même chemin et construire progressivement son

indépendance financière et sa richesse. Vous pouvez vous aussi commencer
à investir pendant votre temps libre, tout en conservant votre profession.
Mais on n'achète pas une maison ou un appartement comme on achète une

paire de chaussures. Pour réussir dans ce domaine, et donc faire des
investissements rentables, il faut connaître les règles du jeu et ne pas faire
d'erreurs. C’est pourquoi j’ai rédigé ce petit guide pour vous permettre de
démarrer du bon pied en mettant toutes les chances de votre côté.
Ces 7 Clés pour Réussir votre Investissement Immobilier représentent ce qui

fait la différence entre ceux qui réussissent et ceux qui échouent. Les premiers
les suivent scrupuleusement, tandis que les seconds les ignorent parce qu’ils
sont pressés de se lancer.
Je vous souhaite une bonne lecture et de très bons investissements.

Clé
1
Devenez expert(e) de votre
marché immobilier local
Avant d’acheter une voiture ou une télévision, la plupart des gens comparent
différents modèles, vont dans différents magasins et posent des questions afin
de s’assurer que l’achat qu’ils vont faire vaut réellement l’argent dépensé.
Eh bien, le travail de recherche à effectuer avant d’acheter un bien immobilier

devrait être encore plus rigoureux !
INFORMEZ-VOUS AVANT DE SIGNER !
C’est en général parce qu’elles

négligent ce point que de nombreuses
personnes prennent des mauvaises
décisions. Elles ne font pas, ou
insuffisamment, leur travail de
recherche personnelle à propos du bien
qu’elles voudraient acheter, de la
législation en vigueur et des conditions
du marché immobilier.
En conséquence, elles finissent par

dépenser toutes leurs économies parce
que la maison nécessite d’importants travaux de rénovation imprévus, ou
parce qu’elles ne parviennent pas à la vendre ou la louer.
Plus votre connaissance du marché local de l’immobilier, des moyens de

financement, des procédures et frais d’achat, de la fiscalité, etc. sera bonne, et
moins vos placements immobiliers seront risqués. L’achat d’une propriété est

presque toujours un investissement sûr, mais il faut connaître les règles de ce

genre d’investissement.
En résumé, informez-vous suffisamment avant de signer !

Cette recherche personnelle doit vous permettre de :
a) Connaître les règles générales de l’investissement immobilier,
c’est-à-dire notamment savoir comment calculer la rentabilité, connaître
tous les frais que vous aurez en tant que propriétaire (en ce compris les
taxes et impôts), connaître la procédure d’achat et ses coûts, etc.
b) Connaître votre marché immobilier local, c’est-à-dire savoir pour la

zone qui vous intéresse ce que l’on peut trouver, dans quel état et pour
quel prix.
Pour apprendre les règles générales de l’investissement immobilier (point a),
lisez des livres, suivez des formations, et lisez beaucoup d’articles sur internet.
Mais pour connaître votre marché immobilier local et évaluer la valeur des
immeubles (point b), vous devez obligatoirement aller sur le terrain et visiter
autant de biens immobiliers que vous pouvez. Il n’y a aucune autre solution !
COMMENCEZ PAR DEFINIR VOS CRITERES D’ACHAT
Pour trouver la perle rare - le bien immobilier

qui vous rapportera de l’argent et vous
permettra d’augmenter votre fortune -, vous
devez d’abord commencer par définir ce que
vous allez chercher !
Prenez une feuille de papier et décidez quels

seront vos critères de recherche, et donc
d’achat. Parmi ceux-ci :
 La localisation : le point le plus important (voyez la page 13)

 Le type de bien immobilier : un studio ? un appartement ? une
maison ? un immeuble avec plusieurs unités locatives ? Informez-vous
sur ce qui attire la plus forte demande en location, et achetez
uniquement en fonction de cela. (Voyez à ce sujet mon article Les
avantages d’un immeuble de rapport)
 Les caractéristiques du bien : sa surface, le nombre de chambres

minimum, son état (« à rénover » (un peu ? beaucoup ?) ou en parfait
état)

 Votre prix maximal : à déterminer en fonction de votre capacité

d’emprunt (demandez à votre banquier ou votre courtier de vous faire
une simulation).
 La rentabilité minimale que vous désirez obtenir. Pour calculer la
rentabilité d’un bien immobilier de rapport, divisez son loyer annuel par
son prix total (prix d’achat + frais d’achat).
Prenons par exemple un appartement dont le loyer net est de 600

euros/mois et le prix de vente de 100.000 euros frais d’achat compris.
Son loyer annuel est de 600 euros x 12 = 7.200 euros, et sa rentabilité
est donc de 7.200 / 100.000 = 7,2%.
En pratique vous trouverez le plus souvent des rentabilités entre 5% et

10%, parfois plus mais rarement. Personnellement, je trouve que 5%
c’est trop peu. Visez donc plutôt 8-10%, même si cela vous demande un
peu plus de recherche.
COMMENT TROUVER DES BIENS IMMOBILIERS A VENDRE ?
Il existe de nombreux moyens de

trouver des biens à vendre qui
correspondent à ce que vous
cherchez.
Aujourd’hui, avec internet, on peut

avoir accès à énormément
d’annonces de ventes d’immeubles
sans bouger de chez soi. Il y a des
sites multi-listings où vous pouvez
effectuer des recherches sur base
de critères de prix, d’endroits, de
type de biens, etc.
Il y a également les sites des agences immobilières, la presse écrite, les

notaires, les ventes publiques, etc.
Enfin, regardez autour de vous ! En vous promenant, à pied ou en voiture,

soyez à l’aguets des affiches « A vendre », et tout particulièrement celles qui
ont l’air d’être là depuis longtemps.

VISITEZ LE PLUS DE BIENS POSSIBLE
Visitez le plus possible d’immeubles correspondant à vos critères de

recherche !!!
Plus vous en verrez, plus vous serez à même de reconnaître « la bonne

affaire ». Vous allez regarder des centaines d’annonces, et faire des dizaines
de visites. De cette quantité, vous devez progressivement arriver à isoler la
bonne affaire.
Tenez un journal et notez-y les caractéristiques des propriétés intéressantes :

prix, loyers, taxes, surface, etc.
Ce travail de recherche sur le terrain vous familiarisera avec votre marché

immobilier. Vous connaîtrez les prix des propriétés dans cette zone, ainsi que
l’état dans lequel elles sont. De cette manière, vous aurez des bases solides
pour estimer la valeur des biens qui vous intéressent, et vous assurer que
vous ne payez pas trop cher votre achat.
Renseignez-vous également sur le montant des loyers dans la zone qui vous
intéresse. Cela vous permettra de faire des calculs de cash-flow réalistes (voir
page 18) lorsque vous serez prêt à acheter un immeuble.
En conclusion, faites votre propre recherche vous-même. Vous verrez, c’est

passionnant et très amusant. Vous développerez ainsi votre propre expertise,
et ne serez plus à la merci de ce que vous racontent les agents immobiliers et
autres « experts ».
Et, lorsque vous rencontrerez finalement LA bonne affaire, vous serez en
mesure de la reconnaître immédiatement.

Clé
2
Achetez dans un bon quartier
Vous avez certainement déjà entendu le fameux dicton disant que dans
l’immobilier, il y a 3 règles d’or :
1) l’emplacement
2) l’emplacement
et …. 3) l’emplacement !
En effet, quand vous

achetez un bien immobilier,
vous achetez aussi le
quartier dans lequel il est
situé.
Et comme vous le savez, il
y a des quartiers ou des
villes qui sont très
recherchés, et d’autres qui
sont moins bien cotés et
que fuient les gens aisés.
L’une des deux premières

étapes de votre projet d’investissement immobilier (l’autre étant de choisir quel
type de bien vous voulez acheter), est donc de définir une « bonne » zone de
recherche.

COMMENT CHOISIR UNE BONNE LOCALISATION ?

La règle la plus simple est de rechercher les zones où l’emploi se développe.
Quand un endroit connaît une bonne santé économique, de nombreuses
personnes viennent y travailler, et ces travailleurs ont besoin d’un logement.
Par contre, quand une zone connaît un déclin économique, les gens ont
tendance à la quitter pour aller chercher du travail ailleurs.
Les capitales des pays sont

toujours de bons endroits pour
investir, parce qu’elles abritent
de nombreuses institutions
publiques et beaucoup
d’entreprises. Mais la loi de
l’offre et de la demande fait
que les prix de l’immobilier y
sont souvent les plus élevés du
pays.
Des villes secondaires
dynamiques peuvent donc
parfois être plus intéressantes, parce que les prix de l’immobilier y sont plus
bas (mais les loyers sont en général également inférieurs). Evitez les villes qui
se sont développées par le passé autour d’une seule grosse entreprise, par
exemple sidérurgique. Lorsque l’entreprise ferme, c’est toute la zone qui
plonge dans le déclin.
Quel que soit le lieu que vous choisissez, il faut toujours vous assurer que la
demande de biens (à la vente et à la location) y est forte et ne court pas de
risques majeurs à l’avenir. Préférez un endroit près de bonnes écoles, des
commerces et des moyens de transport. Ce sont des éléments que
rechercheront vos futurs locataires ou acheteurs.
Idéalement, vous devriez choisir une localisation proche de l’endroit où vous
vivez de façon à pouvoir vous y rendre facilement.
Renseignez-vous également auprès des autorités locales pour voir s’il n’existe
pas des projets qui risquent de diminuer la valeur de votre investissement
(construction d’usines ou d’autoroutes, …). Et inversement, soyez aussi à
l’affut de toute information sur de futures améliorations du quartier
susceptibles de faire prendre de la valeur à votre bien (grands projets de
rénovation urbaine, nouvel accès routier ou ferroviaire, etc.)

Clé
3
Achetez un bien immobilier
sous-évalué
La première raison pour laquelle certains investisseurs immobiliers ne gagnent

pas d’argent est simple : ils paient trop cher à l’achat.
Votre profit potentiel est immédiatement déterminé et cadenassé au moment

où vous achetez un bien immobilier. Si vous faites des erreurs en analysant la
propriété, vous risquez de la payer trop cher et vous serez ensuite surpris plus
tard de constater que vous ne gagnez pas d’argent.
Souvenez-vous toujours de cette règle de base :
Dans l’immobilier, c’est à l’achat que l’on gagne de l’argent !!!
La recherche de la bonne affaire peut parfois prendre du temps. Et quand on

trouve enfin une maison ou un appartement qui répond totalement à nos
critères de recherche, on est naturellement anxieux de voir le vendeur
accepter notre offre.
Mais le problème, c’est que lorsque l’on a peur de perdre une bonne affaire,
on a tendance à surenchérir sur la propriété. Et faire une offre trop élevée peut
provoquer des problèmes en cascade. L’acheteur peut ainsi se retrouver bien
plus loin que les limites financières qu’il s’était fixées, et être ainsi contraint de
s'endetter trop lourdement, avec des paiements mensuels plus élevés que ce
qu'il peut se permettre. En conséquence, cela peut prendre de nombreuses
années supplémentaires pour récupérer son investissement.

COMMENT ETRE CERTAIN DE NE PAS PAYER TROP CHER ?

Comme nous l’avons déjà vu dans la première clé, la seule façon de ne pas
vous tromper est de visitez de nombreuses propriétés dans la même zone.
C’est en comparant le bien qui vous intéresse avec ce que vous aurez vu lors
de vos visites que vous pourrez vous faire une idée relativement correcte de la
valeur de ce bien.
Pour estimer la valeur d’une propriété, commencez par chercher pour quel prix
se sont vendus d'autres biens semblables dans le secteur ces derniers mois.
Regardez les annonces de vente sur internet et voyez à quel prix ces
propriétés sont mises en vente (mais il s’agira là du prix demandé, et non du
prix auquel elles ont réellement été vendues. Vous pouvez donc
vraisemblablement diminuer ce prix de 5%). Tout agent immobilier devrait
aussi être en mesure de fournir cette information relativement facilement.
Soyez cependant
certain de comparer
des pommes avec des
pommes ! Prenez en
considération des
critères tels que la
surface habitable, la
taille du terrain, la
présence d’un garage,
d’un jardin, l’état du
bien (rénové
récemment ou «à
rénover »), etc.
Que donne la comparaison de la propriété qui vous intéresse avec ces autres
propriétés proches ? A-t-elle plus ou moins à offrir pour le prix ?
Egalement, soyez attentifs à la durée depuis laquelle toutes ces propriétés
sont en vente. Si elles restent sur le marché pendant longtemps, c’est un
signe clair que soit le marché est très lent (peu de gens s’intéressent à ces
maisons et à cet endroit), soit que personne n’est prêt à payer un prix aussi
élevé pour elles. Dans ces cas, prudence … !
Lorsqu’en bonne connaissance de cause votre choix s’est arrêté sur une
propriété, faites une offre basse. Vous n’avez rien à perdre, mais au contraire
tout à gagner !

NE PAYEZ JAMAIS LE PRIX DEMANDE !

Les vendeurs mettent toujours un prix qui est supérieur à ce qu’ils veulent
vraiment obtenir. Ils se préservent ainsi une marge de manœuvre, car ils
s’attendent à ce que l’acheteur demande un rabais. N’ayez donc jamais peur
de négocier. Le pire qui puisse vous arrivez, c’est que le vendeur rigole de
votre prix. Mais s’il accepte de baisser ses exigences de 20.000 euros, dites-
vous bien que c’est 20.000 euros que vous aurez immédiatement gagné le
jour où vous signerez le contrat !
Acheter un bien immobilier « sous-évalué » (dont le prix est inférieur à sa
valeur de marché) est aussi quelque chose qui plaira à votre banquier.
Acheter bas aura en effet comme conséquence de diminuer la
« quotité empruntée», c’est-à-dire le rapport entre le montant que vous voulez
emprunter et la valeur de la maison telle qu’estimée par l’expert.
Quotité empruntée = Montant emprunté
Valeur du bien (hors frais d’achat)
Au plus la quotité empruntée est basse, au plus facilement le banquier vous
prêtera et au plus avantageux sera le taux d’intérêt de votre crédit
hypothécaire.
Prenez votre temps et ne vous précipitez pas. Si vous manquez une affaire,
vous en trouverez d’autres meilleures. C’est une règle que j’ai souvent
constatée.
C’est juste une question d’être patient. Comme dit le dicton : « Qui va
lentement va sûrement » !

Clé
Votre projet doit s’autofinancer

4
Si votre stratégie est d’acheter une propriété pour la louer, le chiffre le plus
important - celui qui déterminera si votre projet est bon ou mauvais -, c’est le
cash-flow (flux de liquidités en français). Le cash-flow est la somme d’argent
qu’il vous reste en main à la fin de chaque mois après avoir payé toutes les
dépenses.
Cash-flow mensuel = Rentrées Mensuelles – Dépenses Mensuelles
Les rentrées mensuelles sont ce que vous rapporte votre immeuble, c’est-à-
dire les loyers bruts.
Du côté des dépenses mensuelles, la plus importante sera

vraisemblablement le remboursement du ou des emprunt(s) que vous aurez
contracté(s) pour acheter l’immeuble.
Mais en plus de cela, vous devrez vous acquitter également d’autres
dépenses, et au minimum :
• l’assurance de l’immeuble
• l’assurance décès pour votre crédit hypothécaire
• la taxe foncière
• les impôts ou taxes sur vos revenus locatifs
N’achetez que des immeubles qui ont un cash-flow positif. Cela signifie
que lorsque vous avez tout payé, il vous reste un peu d’argent que vous
pouvez, par exemple, mettre de côté pour faire face à d’éventuelles
réparations ou à des vides locatifs.
Si le cash-flow est nul, vos revenus locatifs couvriront tout juste vos
dépenses, et vous devrez sortir de l’argent de votre poche en cas d’imprévus.

N’achetez jamais un immeuble qui a un cash-flow négatif. Vous devriez

chaque mois rajouter de l’argent pour faire face à toutes vos obligations et
pour pouvoir conserver
l’immeuble. C’est une
situation d’équilibre instable
qui risque de conduire à la
faillite si les difficultés
s’accumulent.
Notez que si vous êtes

certain que l’immeuble est
une bonne affaire, il y a
moyen d’améliorer son
cash-flow en prenant une période d’amortissement du crédit plus longue. Vous
aurez ainsi des remboursements mensuels moindres, et donc moins de
dépenses mensuelles.
Il est primordial que votre calcul du cash-flow soit le plus exact possible. Pour
cela, il doit reposer des chiffres corrects et réalistes qui ne sortent pas de votre
imagination. Sinon, vous risquez à l’avenir de faire des cauchemars et de vivre
des fins de mois très difficiles !
La principale raison pour laquelle des gens voient leur maison

saisie et mise en vente publique, est qu’ils n’ont pas bien calculé
leur cash-flow avant d’acheter.
DES ERREURS DE CALCUL A EVITER ABSOLUMENT
Une mauvaise estimation du cash-flow peut venir :

- soit d’une surestimation des rentrées
- soit d’une sous-estimation des dépenses
Surestimer les rentrées, c’est rêver que les loyers que vous recevrez seront
plus élevés que ce qu’ils seront en réalité. Si vous êtes exagérément optimiste
sur ce point, tous vos calculs seront faussés. Pour éviter cela, étudiez le
niveau des loyers en lisant les annonces de location pour des biens
semblables dans la même zone. Aujourd’hui, grâce à internet, vous pouvez
voir des photos des appartements et ainsi les comparer aux vôtres.
Sous-estimer les dépenses est aussi quelque chose que l’on fait très
souvent. Tous les propriétaires savent bien que posséder un immeuble
implique d’autres dépenses que le seul remboursement de l’emprunt

hypothécaire. Mais le fait est que les gens qui investissent pour la première
fois dans l’immobilier ont parfois tendance à oublier ces coûts.
Lorsque vous aurez déterminé que l’immeuble qui vous intéresse dégage un
cash-flow positif, vous saurez que vous avez devant vous un bon projet
d’investissement. C’est-à-dire un projet qui génère suffisamment de revenus
locatifs pour pouvoir couvrir toutes les dépenses de fonctionnement et les
remboursements du crédit.
Un cash-flow positif est également le meilleur moyen de trouver un

financement pour votre achat. Que veut le banquier pour vous accorder un
crédit ? Etre certain que vous pourrez le rembourser tous les mois pendant
toute la durée du prêt. Vos revenus professionnels sont importants bien sûr,
mais ce qui l’est plus encore, c’est que l’immeuble produise assez d’argent
pour s’autofinancer. Le meilleur moyen de convaincre le banquier de vous
suivre est donc de lui présenter un cash-flow très nettement positif.

Clé
5
Ne sous-estimez pas le prix des
travaux de rénovation
Nous venons de voir précédemment le danger de sous-estimer les dépenses

mensuelles. Mais il est une autre sorte de dépense qui est à la fois onéreuse
et difficile à estimer : le coût des travaux de rénovation.
Bien sûr, il se pourrait que vous achetiez un immeuble neuf, ou qui a été
rénové récemment, et dans ce cas ce qui suit ne vous concerne pas.
Mais les meilleures affaires sont souvent à trouver dans des immeubles
délaissés qui – au minimum – ont besoin d’un bon rafraichissement pour
gagner en valeur et donner
leur plein potentiel. Si vous
décidez d’acheter ce genre
de bien, vous devrez
introduire dans votre plan
financier un budget
« travaux » et savoir
comment le financer.
A moins que vous ne soyez
vous-même un professionnel
du bâtiment, il n’est pas
simple d’estimer ce que vont
réellement coûter les travaux.
On peut donc très facilement tomber dans le piège de sous-estimer cette
dépense, une erreur qui peut avoir des conséquences très fâcheuses. Ce fut
mon cas, comme vous pouvez le lire dans l’article : Mon Premier Immeuble de
Rapport : Bilan Après 15 ans.

Avant d’acheter un immeuble, faites le visiter par un expert professionnel. De

toute façon, la plupart des banques vous le demanderont. Même si la maison
vous semble en bon état, un expert pourra vous aider à voir les défauts
cachés, et plus particulièrement les problèmes de structure. Pour un prix
modique, une telle inspection peut vous faire économiser des dizaines de
millier d'euros.
Et pour avoir la meilleure estimation
du coût des travaux, le mieux est
encore de visiter la maison en
compagnie d’un entrepreneur.
Celui-ci pourra vous faire un devis
précis, et vous pourrez également
utiliser ce document pour
emprunter la somme d’argent
nécessaire.
Comme tout le monde le sait, il y a
toujours des retards dans les
travaux de bâtiment. Si vous
comptez que votre appartement sera prêt le 1er avril après 3 mois de travaux, il
vaut donc mieux compter large et ajouter un mois ou deux dans votre
planning.
Cela peut être très lourd de conséquences, dans la mesure où des travaux
non-finis prolongent le temps pendant lequel votre bien ne produit pas de
loyers. Or, vous devrez quand même rembourser votre emprunt pendant cette
période. Avoir une réserve de liquidités dans laquelle vous pouvez puiser en
cas d’urgence vous permettra de passer ce cap plus facilement.

Clé
Sélectionnez avec soin vos

6
locataires
Vous avez certainement déjà entendu autour de vous des gens dire qu’ils ne
veulent pas investir dans l’immobilier parce qu’avoir des locataires entraîne
trop de problèmes.
Et c’est vrai qu’il y a des propriétaires complètement dégoûtés de la location
parce que leurs locataires ne paient pas leurs loyer, détériorent l’immeuble ou
leur créent de gros ennuis.
J’ai connu de tels propriétaires au bout du rouleau. Mais s’ils en sont arrivés
là, c’est parce qu’ils ont mal géré leur petite entreprise !
Si vous vous empressez de donner
aveuglément votre bien en location à
la première personne qui fait une
visite et veut emménager dès le
lendemain, vous risquez de le
regretter amèrement par la suite !
Si vous ne voulez pas avoir de
problèmes, le plus important est de
bien choisir vos locataires. Tout
commence par là !
Dites-vous bien qu’il vaut mieux que
votre appartement reste vide pendant
1 mois, plutôt que de laisser s’y installer un mauvais locataire qui ne paie pas
régulièrement et que vous aurez bien du mal à mettre dehors.
Si vous êtes victime de ce genre de personnes, vous devrez probablement
faire appel à la Justice pour qu’elle s’en aille, et cela prendra du temps, peut-
être une année. Et pendant tout le temps que durera la procédure, vous ne

recevrez pas vos loyers, mais vous devrez cependant continuer à rembourser
votre emprunt.
Et, lorsqu’enfin le locataire indélicat sera parti, qui sait dans quel état vous
retrouverez votre appartement ? Ce seront encore des frais supplémentaires
pour le remettre en état correct pour le locataire suivant.
QU’EST-CE QU’UN BON LOCATAIRE ?
C’est quelqu’un :
→ qui paie régulièrement son loyer
→ qui reste longtemps
→ qui entretient le bien et ne le dégrade pas
Avant d’accepter le moindre argent et de

signer un contrat, prenez le temps de parler
avec vos candidats locataires, afin de vérifier
qu’il s’agit de personnes sérieuses et qu’ils
sont solvables. C’est un exercice qui n’est pas
facile et demande une certaine dose de
psychologie, mais qui est absolument
nécessaire.
Ne soyez pas pressé. Fiez-vous à votre
intuition, et si quelqu’un ne vous plaît pas à
100%, gagnez du temps, par exemple en
disant de retéléphoner plus tard car il y a déjà
une option dessus. Si votre bien est de qualité
et bien situé, le locataire idéal ne tardera pas à
vous appeler.
Croyez-moi, cela fait presque vingt ans que j’applique cette logique, et je n’ai
jamais eu un seul loyer impayé !

Clé
7
Mettez de l’ordre dans vos
finances personnelles
Avant de vous lancer dans l’achat d’un bien immobilier, je vous encourage
vivement à mettre de l’ordre dans vos finances personnelles. Vous serez ainsi
plus à l’aise au cas où vous devriez faire face à des dépenses imprévues. Si
vous avez un vide locatif prolongé, des loyers impayés ou de grosses
réparations urgentes, c’est dans votre portefeuille personnel que vous devrez
puiser pour rembourser la banque ou payer le plombier. Si vos finances
personnelles sont saines et sous contrôle, vous serez en mesure d’absorber le
choc.
Essayez notamment de vous débarrasser de vos autres dettes et crédits.
Outre la liberté retrouvée que cela vous procurera, vous augmenterez
également ainsi votre capacité d’emprunt.
Beaucoup d’organismes de crédit hypothécaire
évaluent en effet votre capacité d’emprunt en se
basant sur la règle selon laquelle l’ensemble de
vos remboursements de crédits ne peut
dépasser 33% de vos revenus.
Donc, si vous avez déjà beaucoup de dettes à
rembourser (crédits auto, prêts personnels,
financements divers, etc.), cela diminue votre
capacité d’emprunt. Et dans les pays
industrialisés, ces institutions ont accès à des
banques de données qui centralisent tous les
crédits. Elles peuvent donc facilement avoir
connaissance de l’ensemble de vos dettes, et
savoir si vous êtes un bon emprunteur qui
rembourse régulièrement ses créanciers.

Et, comme vous vous en doutez, les banques préfèrent prêter aux personnes
qui ont un bon historique de crédit !
Résorber vos dettes avant d’acheter de l’immobilier constituera de plus un
excellent entraînement qui vous sera très utile lorsque vous aurez à gérer
votre emprunt hypothécaire.
Pour être certain de garder longtemps votre propriété, il vaut mieux avoir
toujours une réserve de liquidités. Si vous n’avez pas de bas de laine dans
lequel puiser en cas de difficulté, vous risquez de connaître des moments de
stress, ce qui vous amènera peut-être à prendre de mauvaises décisions,
comme par exemple ne pas effectuer des réparations nécessaires ou accepter
de mauvais locataires.
Lorsque vous avez un peu d’argent de côté, vous pouvez agir de façon plus
rationnelle et efficace :
• Vous pouvez vous permettre de choisir des locataires de qualité, quitte

à laisser le bien vide pendant un mois supplémentaire
• Vous pouvez effectuer les réparations nécessaires, et ainsi non
seulement préserver votre bien, mais également satisfaire vos locataires
• Si vous vendez, vous pouvez vous permettre d’attendre pour avoir un
prix de vente supérieur

Conclusion
Si vous avez de l’argent à investir, vous trouverez dans l’immobilier un

placement sûr et rentable.
Si vous êtes moins fortuné, investir dans l’immobilier vous permettra à terme
d’avoir des revenus supplémentaires et d’accumuler du patrimoine.
Et dans tous les cas, cela vous assurera un joli complément de pension.
Investir dans l’immobilier est aussi le moyen par lequel vous développerez
votre indépendance financière et prendrez le contrôle de votre avenir financier
et celui de votre famille. Vous y gagnerez un élément de sécurité par rapport
aux crises économiques de ce monde, et vous éviterez ainsi d’être l’esclave
impuissant d’un monde du travail de plus en plus déshumanisé qui broie
souvent les gens quand il n’a plus besoin d’eux.
Ce n’est pas un rêve inaccessible, et vous pouvez vous aussi construire votre
indépendance financière si vous le décidez fermement et passez à l’action !
Enfin, avant de vous quitter, je vous invite à me retrouver sur mon blog
LIBERTE FINANCIERE. J’y publie régulièrement des articles sur
l’investissement immobilier, la création de richesse et l’indépendance
financière.
Vous pourrez y rencontrer une communauté de personnes qui partagent le
même intérêt que vous pour l’investissement immobilier, et appliquent les
principes exposés dans cet ebook.
N’hésitez pas à commenter les articles. Je serai particulièrement très heureux,
et tous les lecteurs avec moi, de lire les expériences de vos investissements.
Cela sera une source d’encouragement et de partage de connaissances pour
nous tous.
Je vous souhaite de réaliser d’excellents investissements.
Bien à vous.

Si vous avez apprécié cet ebook, vous pourriez également être intéressé par
ces quelques articles traitant de l’immobilier sur mon site Liberté Financière :
L’immobilier est le meilleur des investissements

Comment acheter votre première propriété de rapport
Les avantages d’un immeuble de rapport
La puissance de l’effet de levier financier
Dix bonnes excuses pour ne pas investir dans l’immobilier
Comment rembourser plus tôt son crédit hypothécaire
15 citations encourageantes pour investir dans l’immobilier
Investir dans l’Immobilier pour Profiter des Revenus Non-Réalisés
Les 4 étapes pour devenir un investisseur immobilier millionnaire
Investissement immobilier locatif : comment fixer le montant du loyer ?

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REUSSIR VOTRE INVESTISSEMENT IMMOBILIER

Charles MORGAN | Liberté Financière 2

Copyright  2014 par Charles Morgan. Tous droits réservés.

Liberté Financière – www.commentdevenir-riche.com

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Cette publication est destinée à procurer une information compétente et pertinente

Charles MORGAN | Liberté Financière 3

Charles MORGAN | Liberté Financière 4

Investir dans l’immobilier a toujours été – et sera toujours - l’une des

Au milieu de cette incertitude économique actuelle, l’immobilier apparaît

Comme l’écrivait Franklin D. Roosevelt :

« L’immobilier ne peut pas être perdu ou volé, et il ne peut pas être

(lisez à ce sujet mon article

Mais la sécurité est loin d’être le

Charles MORGAN | Liberté Financière 5

Je vous rassure tout de suite,

La bonne nouvelle est que

COMMENCER A INVESTIR DANS L’IMMOBILIER SERA LA MEILLEURE

Lorsque vous achetez un bien immobilier et que vous le mettez en location :

 Vous bénéficiez d’un puissant effet de levier financier, parce qu’en

 La valeur de votre immeuble grandira sur le long terme chaque année

 Votre richesse personnelle grandira donc naturellement chaque année.

Charles MORGAN | Liberté Financière 6

 Vous serez ainsi financièrement indépendant et ne serez donc plus

 Et finalement, quand vous vous prendrez votre retraite, vous aurez

Beaucoup de personnes tout-à-fait ordinaires - et donc pas spécialement

Par la suite j’ai continué progressivement à acheter, rénover, mettre en

Puis, à l’âge de 46 ans, j’ai

Etant propriétaire d’un

Charles MORGAN | Liberté Financière 7

donc libre de faire ce que je voulais de mes journées.

Tout le monde peut suivre le même chemin et construire progressivement son

Mais on n'achète pas une maison ou un appartement comme on achète une

Ces 7 Clés pour Réussir votre Investissement Immobilier représentent ce qui

Je vous souhaite une bonne lecture et de très bons investissements.

Charles MORGAN | Liberté Financière 8

Eh bien, le travail de recherche à effectuer avant d’acheter un bien immobilier

INFORMEZ-VOUS AVANT DE SIGNER !

C’est en général parce qu’elles

En conséquence, elles finissent par

Plus votre connaissance du marché local de l’immobilier, des moyens de

Charles MORGAN | Liberté Financière 9

presque toujours un investissement sûr, mais il faut connaître les règles de ce

En résumé, informez-vous suffisamment avant de signer !

b) Connaître votre marché immobilier local, c’est-à-dire savoir pour la

COMMENCEZ PAR DEFINIR VOS CRITERES D’ACHAT

Pour trouver la perle rare - le bien immobilier

Prenez une feuille de papier et décidez quels

 La localisation : le point le plus important (voyez la page 13)

 Les caractéristiques du bien : sa surface, le nombre de chambres

Charles MORGAN | Liberté Financière 10

 Votre prix maximal : à déterminer en fonction de votre capacité

Prenons par exemple un appartement dont le loyer net est de 600

En pratique vous trouverez le plus souvent des rentabilités entre 5% et

COMMENT TROUVER DES BIENS IMMOBILIERS A VENDRE ?

Il existe de nombreux moyens de

Aujourd’hui, avec internet, on peut

Il y a également les sites des agences immobilières, la presse écrite, les

Enfin, regardez autour de vous ! En vous promenant, à pied ou en voiture,

Charles MORGAN | Liberté Financière 11

VISITEZ LE PLUS DE BIENS POSSIBLE

Visitez le plus possible d’immeubles correspondant à vos critères de

Plus vous en verrez, plus vous serez à même de reconnaître « la bonne