La Problematique de La Lutte Contrel'habitat Insalubre Dans La Ville de Marrakech

La Problématique de la lutte contre l’habitat insalubre
dans la ville de Marrakech
I.S.C.E.A. Groupe ESSEC

Casablanca – Maroc Paris – France
LA PROBLEMATIQUE DE LA LUTTE CONTRE

L’HABITAT INSALUBRE DANS
LA VILLE DE MARRAKECH
Thèse Professionnelle pour l’obtention du :

MASTERE SPECIALISE
EN MANAGEMENT DES SERVICES PUBLICS
Encadré par : Présenté par :

Mr. Lahcen HANNAOUI Mr. Hassan BEN TALEB
Professeur à l’ISCAE – Casablanca Administrateur Principal
à la Préfecture de Marrakech
Novembre 2004
0
SOMMAIRE
Introduction …………………………………………………….. 5
Première Partie-
Diagnostic Général de la Situation actuelle
CHAPITRE 1- Qu’est ce qu’un habitat insalubre ? ………… 11

Section 1- Difficultés de définitions (absence
de critères communes …) …………………….……. 11
Section 2- Diverses appellations (Bidonvilles, hab.
spontané, ….) ……………………………………… 11
Section 3- Les caractéristiques de l’habitat insalubre …… 16
§1- L’absence totale ou partielle du réseau
d’assainissement ……………………………. 16
§2- Le manque d’approvisionnement en eau potable 16
§3- Le manque d’électricité ……………………….. 16
§4- L’absence des équipements sociaux ………….. 17
§5- Le niveau socio-économique faible ……..……. 17
§6- La fragilité des constructions …………………. 17
CHAPITRE 2- Multiplicité des formes de l’habitat insalubre

dans la ville de Marrakech ……………………………… 19
Section 1- Données générales sur la ville de Marrakech … 19
§1- Position géographique ………………………… 19
§2- Le cadre administratif …………………………. 21
§3- Le cadre institutionnel et réglementaire ……… 22
Section 2- Formes et aspects de l’habitat insalubre dans
la ville de Marrakech ………………………………. 23
§1- Les tissus urbains anciens (Foundouk , Riad,
quartiers Sidi Youssef Ben Ali) ……………… 23
1
§2- Les Douars périphériques (Historique ,

évolution) …………………………………….. 32
§3- Habitat traditionnel renouvelé (rénové)………….. 39
Section 3- Les caractéristiques communes de l’habitat
insalubre de Marrakech …………………………….. 40
§1- Quartiers pauvres et fragiles ……………..…….. 40
§2- Infrastructure de base faible ……………………. 42
§3- Service sociaux très insuffisants ………………… 43
§4- La dégradation de l’environnement …………….. 44
§5- Les structures foncières complexes …………….. 45
Section 4- Prévision des besoins en logements …………… 48
§1- L’évolution des ménages ………………………. 49
§2- Le besoin en matière de logement ……………… 53
Deuxième Partie-
Actions d’interventions menées par l’Etat
pour lutter contre l’habitat insalubre dans la ville
de Marrakech
CHAPITRE 1- Nature des interventions de l’Etat pour

lutter contre l’habitat insalubre dans la zone
urbaine de Marrakech ………………………………….. 61
Section 1- La restructuration …………………………….. 63
§1- Définition ……………………………………… 63
§2- Actions engagées et terminées ………………… 63
§3- Actions engagées en cours de réalisation ……... 64
Section 2- Le recasement ………………………………… 65
§1- Définition ……………………………………… 65
§2- Les opérations de recasements réalisées …….... 65
§3- Les opérations de recasement en cours
de réalisation ………………………………… 66
2
CHAPITRE 2- Etude de Cas ………………………………….. 67

Section 1- Restructuration Douar « Boulaghraïb »………… 67
Section 2- Recasement Douar « Guennoune » …………… 70
CHAPITRE 3- L’insuffisance des actions d’intervention ……… 75

Section 1- Les limites des opérations ……………………… 75
Section 2- Apparition de nouveaux noyaux ……………….. 78
Troisième Partie-
La stratégie d’avenir et les conditions
de réussite
CHAPITRE 1- La nouvelle stratégie de l’Etat (V.S.B.) ……… 82

Section 1- Au niveau national …………………………….. 82
Section 2- Au niveau de la ville de Marrakech …………… 84
CHAPITRE 2- Les conditions de réussite …………………… 86

Section 1- Au niveau de la conception stratégique ………. 86
§1- La création d’une banque de données …………. 87
§2- Des scénarios d’intervention spécifiques ……… 88
§3- Profiter de l’expérience des autres pays ………. 91
Section 2- Au niveau institutionnel ………………………. 93
§1- La création d’une structure administrative
régionale spécialisée ………..……………….. 93
§2- La création d’associations de quartiers ………... 94
§3- Le renforcement des moyens financiers
des collectivités locales …………………….. 95
Section 3- Au niveau de financement ……………………. 95
§1- Financement de crédits logements …………….. 95
§2- Financement de projets ………………………… 97
§3- Appui financier étranger ……………………… 98
3
Section 4- Au niveau du foncier ………………………… 98

§1- Revoir la nature juridique des terrains (statuts) . 98
§2- Faciliter l’acquisition des terrains par le privé .. 99
Section 5- Au niveau de la protection et des sanctions …. 99
§1- La prévention ………………………………… 99
§2- Les sanctions ………………………………… 100
Conclusion ……………………………………………………. 102
Bibliographie …………………………………………………. 105
4
Introduction :
L’habitat insalubre représente une préoccupation majeure pour les

pouvoirs publics et pour une large couche sociale au Maroc, étant
donnée que ce genre d’habitat a des impacts sur plusieurs niveaux :
humain, social, économique, sécuritaire, sanitaire, gestion urbaine,
environnement et politique.
Ce genre d’habitat résulte de la conjugaison de plusieurs facteurs

dont notamment : la démographie galopante, la situation socio-
économique des couches sociales défavorisées, l’exode rural , le contexte
juridique et urbanistique ainsi que les plans d’actions et la stratégie
d’intervention menée par l’état dans ce domaine.
Ainsi , malgré les multiples moyens d’intervention mis en place

pour lutter contre ce phénomène, le problème n’a cessé de s’amplifier au
fil des années à cause essentiellement de l’absence d’une analyse globale
et rationnelle et d’une stratégie audacieuse et bien conçue au niveau
locale, régionale et nationale .
L’explication de la crise du logement était, en quelque sorte ,

basée sur le principe du déséquilibre entre l’offre et la demande au
niveau du marché de l’immobilier. C’est pourquoi des solutions
partielles et urgentes destinées à satisfaire certains types de logements
ont été mises à exécution .
Malgré cela, la crise a toujours persisté et a donné naissance à

l’apparition de plusieurs ensembles et noyaux d’habitats appelés
« habitats non réglementaires », « habitats anarchiques », « habitat
spontané » ou « habitat insalubres » ne répondant aucunement aux plus
élémentaires des critères réglementaires et architecturales du fait que les
5
constructions ont eu lieu dans la clandestinité , la rapidité et avec

beaucoup d’économie dans l’acte de bâtir .
C’est ainsi que plusieurs agglomérations d’habitat insalubre ont

surgis , en constituant des structures urbaines désordonnées, hétérogènes
et sans harmonie ce qui a défiguré gravement l’image de l’espace urbain
de plusieurs grandes villes qui souffrent actuellement des méfaits de ce
fléau telles que : Fès , Rabat , Casablanca Salé et Marrakech.
La ville de Marrakech à l’instar des autres villes qui ont vécu , ces
dernières décennies, un élargissement considérable de leur espace
urbains souffre énormément de ce genre d’habitat puisque presque 21%
de la population urbaine globale actuelle estimée à 916.000 habitants
occupe l’habitat insalubre , soit en forme de douars implantés à
l’intérieur de la zone urbaine et dans sa périphérie , ou encore en forme
de noyaux dans le tissu urbain ancien de la Médina « intra-muros » .
Si la problématique de l’habitat insalubre à Marrakech a fait

l’objet de plusieurs études réalisées par des enquêteurs et des
chercheurs(1) qui se sont attaqués essentiellement aux causes de
l’apparition , de la prolifération, des aspects physiques, de l’historique,
du positionnement et de l’implantation de ce type d’habitat , ils ne se
sont pas penchés profondément sur la stratégie à mener dans le but de
1- - Mandleur A : 1972 : Croissance et urbanisation de Marrakech RGU n° 22, 1972.

- Mr. Sebti : 1984 , les douars de Marrakech , Etudes de quartier périurbain . Thèse
de 3ème cycle, Toyes
- Azacza : 1985 : La médina de Marrakech, Thèse de 3ème cycle, Marseille 2,
(Barbier)
- A. El Majdoubi : Moutation d’un quartier de Marrakech Sidi Youssef Ben Ali ?
Thèse 3ème cycle , Tours France.
- Delecheer (M), 1970 : L’habitat précaire à Marrakech et dans la zone périphérique ,
R.G.M., n° 17
6
lutter efficacement contre le phénomène dans le cadre d’une vision

globale impliquant tous les intervenants dans ce domaine à savoir :
Ministère de l’habitat , Wilaya de la Région, Conseil de la ville de
Marrakech, organismes publics sous tutelle , agence urbaine, inspection
d’urbanisme, autorités locales, élus locaux, promoteurs immobiliers
privés, investisseurs nationaux et étrangers, organisations non
gouvernementales locales et nationales , établissements de crédit, la
population concernée … etc.
En réalité , le but de ce travail de recherche mené dans cette thèse ,

n’a pas pour objectif de présenter des solutions miracles susceptibles de
remédier à la situation dans cette ville , car ce problème complexe se
retrouve au niveau de plusieurs facteurs , économiques , juridiques ,
sociologique , culturelle , urbanistique , et politique , ce qui nécessite une
recherche étalée sur plusieurs années , et fondée sur des analyses
appropriées .
L’absence quasi totale de données et de statistiques fiables et

actualisées permettant de pratiquer un diagnostic global collant à la
réalité qui prévaut sur le terrain , constitue à elle seule, un obstacle
majeur difficile à franchir afin d’élaborer une étude susceptible
d’appréhender le phénomène et de proposer des solutions adéquates.
Toutefois , dans ce document , la plupart des aspects de ce fléau

seront largement authentifiés dans leur détail, ce qui nous a conduit à
présenter ce travail de recherche en trois parties :
La première partie sera consacrée au diagnostic général de la

situation actuelle de l’habitat insalubre dans la zone urbaine de la ville de
Marrakech , en commençant d’abord par définir avec précision ce qu’on
7
entend par ‘’habitat insalubre‘’, ses diverses appellations et ses

caractéristiques générales communes (chapitre 1) .
Puis nous nous attaquerons aux multiples aspects et types

d’habitats insalubres dont souffre la ville de Marrakech, (chapitre 2).
Pour faire face à ce problème , quelles sont les actions des

interventions menées par l’état (deuxième partie) ? de quelles nature
elles sont ? (chapitre 1) ; comment elles sont réalisées sur le terrain à
travers l’étude de deux cas concrets ? (chapitre 2) ; et quelles sont les
limites de ses actions ? (chapitre 3).
La troisième partie sera réservée à la stratégie d’avenir (chapitre 1)

et ses conditions de réussite (chapitre 2).
8
Première Partie :
Diagnostic Général
de la Situation actuelle
9
On ne peut pas aborder le phénomène de l’habitat insalubre sans

commencer par appréhender d’une manière parfaite et précise la notion
équivoque de « Habitat insalubre » (1er chapitre) .
Un fois la définition parfaitement établie, on pourrait alors

s’attaquer aux types d’habitat insalubres dont souffre la ville de
Marrakech (2ème chapitre) .
10
CHAPITRE 1-
Qu’est ce qu’un habitat insalubre ?
Section 1- Difficultés de la définition :
Il est très difficile de donner une définition exacte et globale à

appliquer à ce genre d’habitat, parce que nous ne disposons pas de
critères objectives susceptibles de nous conduire à une définition globale
dénuée de toute équivoque et de toute imperfection.
C’est l’espace géographique, socio-économique, culturel et

historique spécifique à chaque localité qui produit un type bien
déterminé d’habitat insalubre.
Mais on peut dire, qu’en principe, les conditions de vie en

salubrité et de santé publique jouent un rôle largement dominant pour
classer une construction en tant qu’habitat insalubre. En effet, la
surpopulation excessive dans des constructions fragiles situées dans des
quartiers sans assainissement liquide a favorisé la prolifération de la
typhoïde en 1892 et la tuberculose en 1900 en France, à cause des taux
élevés de l’humidité , la rareté des eaux propres, et de l’absence totale
des canalisations des eaux usées (1).
La difficulté de la définition est due à la complexité et à

l’interprétation divergente de la notion « insalubre » qui touche plusieurs
aspects, à savoir :
- Des appellations différentes selon chaque région
1- Mohamed Ali Bouhelba « Habitat insalubre dans les quartiers périphériques de

Marrakech » , Thèse de 3ème cycle . Université Cadi Ayyad Marrakech
11
- La spécificité morphologique pour chaque quartier (volume,

position , densité , nature géographique et juridique du
terrain…)
- Les origines historiques et géographique différentes
- Les inégalités des ressources financières des familles
concernées.
- La complexité des aspects architecturaux et urbanistiques des
quartiers en question.
- La diversité du degré de couverture en équipements (eau
potable, électricité , assainissement …)
- La différence du degré d’harmonie et d’homogénéité entre les
quartiers et les unités des logements bâtis
- La capacité de la construction à faire face aux effets naturels
d’une part, et la possibilité de profiter d’autres éléments positifs
comme le soleil , la lumière , l’aération, la chaleur etc …
- La diversité des volumes dans chaque espace (hauteur ,
longueur, largeur …)
- La diversité et la multiplicité des formes , exemples : habitat
des concierges dans les immeubles , constructions sur les
terrasses des immeubles , habitat à l’intérieur des locaux de
commerces, habitat dans des monuments historiques etc …
- L’interprétation divergente des critères du concept de l’habitat
insalubres dans la même collectivité .
- La diversité de l’environnement extérieur de la construction.
C’est pourquoi plusieurs titres , noms ou appellations sont collés à

ce genre d’habitat.
12
Section 2- Diverses appellations :
Plusieurs expressions sont utilisées pour parler de l’habitat

insalubre.
Bidonvilles :
Ce sont des habitations fragiles souvent construites avec du bois,
du carton , tôle , zinc et autres . Ces matériaux de construction ne se
trouvent forcément pas dans d’autres types d’habitat insalubre.
Les premiers quartiers de bidonvilles se sont apparus à Casablanca

(carrière centrale) vers les années 1929 au cours de la crise économique
mondiale et se sont largement développés dans les autres grandes villes
(Rabat et Kénitra …)
Après l’indépendance , et sous l’effet de l’exode rural dû aux

conditions difficiles de vie dans le monde rural (pas d’opportunité
d’emploi , pas d’infrastructure , pas d’équipement sociaux , persistance
de la sécheresse … etc) , le nombre des quartiers de bidonvilles a
sensiblement augmenté vers les années 1981 à 1985 (1) .
Ces quartiers qui ne disposent pas de réseau d’eau potable ,

d’assainissement et d’électricité sont appelés aussi quartier d’habitat
précaire , quartiers sous-équipés, quartiers sous intégrés etc …
Habitat anarchique :
C’est-à-dire qu’il échappe à tout contrôle , soit au cours de
l’opération de construction, ou après l’achèvement des travaux .
1- Mohamed Ali Bouhelba « Habitat insalubre dans les quartiers périphériques de

Marrakech » , Thèse de 3ème cycle . Université Cadi Ayyad Marrakech
13
Ce sont des constructions réalisées sans respect des règles

techniques, architecturales et urbanistiques.
Habitat spontané :
Ce qui veut dire que devant le déséquilibre fatale entre l’offre et la
demande sur le marché de l’habitat et de l’immobilier, d’autres formes
d’habitats surgissent automatiquement sur le tissu urbain par la force des
choses , pour satisfaire le déficit du besoin en logement ressenti par une
tranche de la population urbaine ou périurbaine .
Habitat marginalisé :
Ce sont des constructions situées généralement à la périphérie de
la ville, ne bénéficiant pas des équipements nécessaires permettant
l’intégration de ces quartiers et douars dans l’espace urbain maîtrisé.
Habitat fragile :
Ce genre d’habitat est caractérisé par la nature des matériaux de
construction qui sont souvent utilisés au niveau local, ces matériaux sont
généralement très sensibles aux eaux des pluies (exemple ; brique en
terre locale , Toub Lahbil , Toub Madkouk, Tabia ou Talouaht, etc …) ,
toutefois un mélange de ces produits avec du ciment et du fer commence
à être utilisé de plus en plus .
D’autres appellations restent encore moins utilisées comme

« habitat des quartiers sous urbanisés » ou « habitat des personnes à
faibles revenus » ou « habitat qui menace ruine » etc …. Sans toutefois
arriver à trouver la signification recherchée.
En tout cas, quatre approches différentes sont suivies par les

chercheurs dans ce domaine pour identifier ce phénomène :
14
Une approche technique basée sur l’étude de la nature du sol

et les fondations de la construction, le matériel de construction ,
l’infrastructure urbaine et l’espace construit .
Une approche économique qui prend en considération les

mécanismes traditionnels du marché , ainsi l’habitat insalubre représente
un champ fertile pour l’investissement immobilier comme le prouve
FELIX DANETTE qui dit : « les bénéfices récoltés dans
l’investissement en l’habitat insalubre s’élève à 8,7% , tandis que la
même opération dans d’autre types d’habitat ne dépasse pas 3%
seulement (1) .
Une approche sociale qui met l’accent sur les aspects négatifs
de ces constructions au niveau social.
Une approche juridique axée sur les textes , lois et

règlements.
On constate que nous sommes devant plusieurs appellations ,

concepts et approches pour identifier – sous tous ses aspects – un habitat
insalubre, toutefois on peut se limiter à quatre éléments essentiels
permettant la conception d’une définition acceptable :
1- Le sous équipement.
2- Les conditions de l’exploitation intérieur de la construction.
3- Le niveau de revenus et de la consommation des familles.
4- L’interprétation du concept habitat insalubre par la population.
1- Felix Danette : Réflexions introductives à propos de l’habitat insalubre et stratégies

d’intervention (séminaires internationales de l’ANHI 24 – 25 – 26 Mai 1994 , Meknès,
Maroc .)
15
Section 3- Les caractéristiques des constructions

de l’habitat insalubre :
Les caractéristiques de l’habitat insalubre sont très différentes

d’une ville à l’autre selon les contextes historiques et socio-économiques
ayant conduit à l’apparition et la prolifération de ce genre d’habitat .
Mais d’après la plupart des études et enquêtes effectuées dans

plusieurs villes, on peut dégager quelques caractéristiques communes de
l’habitat insalubre :
§1- L’absence totale ou partielle du réseau d’assainissement :
L’absence totale ou partielle du réseau d’assainissement liquide est

une caractéristique que l’on retrouve dans presque tout l’ensemble de ce
genre d’habitat , ce qui se répercute négativement sur la qualité de
l’environnement et de l’espace urbain avoisinant .
§2- Le manque d’approvisionnement en eau potable :
Le manque d’approvisionnement en eau potable à titre individuel

sachant que ces noyaux ou douars bénéficient parfois de bornes fontaines
implantées sur des espaces plus ou moins rapprochés.
§3- Le manque d’électricité :
Le manque d’électricité sous forme de branchement par foyer ou

par ménage , mais vu l’élargissement du périmètre urbain de plusieurs
villes , ces dernières années, ces constructions commencent à bénéficier
de l’électricité et surtout de l’éclairage public grâce à l’intervention des
régies autonomes .
16
§4- L’absence des équipements sociaux :
L’absence des équipements sociaux représente aussi un point

presque commun , dans la mesure ou la faiblesse de l’infrastructure de
base de ces quartiers rend la vie quotidienne des habitants très difficile à
causes de l’éloignement de l’école , du dispensaire de santé , des services
municipaux , des administrations publiques … etc .
Il faut cependant noter que certains foyers d’habitat insalubre se

situent au centre des villes ce qui atténue les conséquences négatives de
l’absence de ces équipements
§5- Le niveau socio-économique :
Les habitants des localités constituant des habitats insalubres sont

généralement issus de familles pauvres et à faibles revenus (1) .
Cependant des études effectuées sur les classes sociales occupant

ce genre d’habitat ont démontré que des personnes exerçant des
professions importantes et classées dans un rang social non négligeable
habitent dans des constructions qui se situent au centre des noyaux de
l’habitat insalubre (2) .
§6 – La fragilité des constructions :
La fragilité des constructions et là dégradation rapide des unités

bâties par les populations de l’habitat insalubre à cause de plusieurs
1- Rapport de l’agence Nationale de lutte contre l’habitat insalubre (1985) quartiers

Derssa et Semssa dans la ville de Tétouan .
2
- Noureddine Chikki , Le phénomène de l’auto-urbanisation à Tétouan , Faculté des
lettres et sciences humaines, Université Mohamed V , Rabat , Thèse de diplôme en
géographie urbaine , page n° 9 .
17
facteurs notamment : l’économie dans les frais de constructions réalisées

rapidement , sans plan d’architecture , ni suivi technique .
A cela il faut aussi ajouter les conditions d’occupation et

d’exploitation qui accélèrent vraiment la dégradation de ces
constructions et posent par conséquent de sérieux problèmes de solidité ,
de sûreté et de salubrité à l’intérieur de ces locaux .
Ainsi un habitat sûr doit répondre aux conditions générales

suivantes :
- la solidité des constructions
- la sécurité en cas d’incendie
- la protection contre le vol ou contre les animaux dangereux
- la protection contre les chocs
- la possibilité de se promener en sécurité à l’intérieur de la
construction
- La garantie de l’aération et de l’ensoleillement suffisants .
- L’éloignement des constructions des bassins d’eau ou des
zones à haut risque d’inondation .
En général, telles sont les principales caractéristiques communes à

l’habitat insalubre dans le milieu urbain marocain . Mais il en existe
d’autres qui restent d’un moindre effet , et qui restent limitées à certaines
villes uniquement .
Notre étude s’étant fixée l’analyse de la problématique de l’habitat

insalubre dans la zone urbaine de la ville de Marrakech , nous allons sans
tarder nous s’attaquer à l’étude des différentes formes et aspects de ce
genre d’habitat dans cette ville .
18
CHAPITRE 2-
Multiplicité et diversité des formes de l’habitat insalubre
Les tissus urbains anciens «intra-muros » et les douars

périphériques représentent deux grandes formes d’habitat insalubre ,
mais au préalable , la présentation de quelques données générales sur
cette ville nous parait très utile afin de limiter le champ d’action de notre
étude.
Section 1- Données générales sur la ville de Marrakech :
§1- Position géographique :
Marrakech se situe sur le huitième méridien de longitude ouest , et

le trente et unième parallèle de latitude nord , à une altitude moyenne de
460 mètres .
Le site de Marrakech est caractérisé par une plaine d’où émergent

deux petits massifs de collines primaires , le Guéliz haut de 527 mètres
et le Koudiat Abid atteignant 490 mètres de haut (voir photo) .
Au nord coule l’oued Tensift , à l’est un affluent du Tensift l’oued

Issil qui a toujours constitué une menace réelle pour la ville à cause de
ses violentes et imprévisibles crues.
La position géographique stratégique de cette ville a contribué

largement à son rôle prépondérant dans l’histoire . Elle a été pour
longtemps le centre d’un large éventail de circulation au moment où les
19
Position géographique de la ville de Marrakech.
20
échanges commerciaux constituaient un élément majeur de l’économie

du pays .
La situation de la ville à l’intérieur des terres loin des mers a

commencé à être un facteur de son isolement dés le début du protectorat,
qui a préféré le littoral comme champ favorable au développement
industriel.
Ce facteur d’isolement à l’intérieur des territoires, accompagné de

l’absence de villes proches (villes satellites), va contribuer largement à
l’aggravation du fléau de l’habitat insalubre à Marrakech comme nous
allons le démontrer au cours de cette étude.
§2- Le cadre administratif :
En vertu du décret n° 2.03.527 en date du 13 Rajab 1424 (10

septembre 2003) modifiant et complétant le dahir n° 1.59.351 en date du
1er Joumada Akhira 1379 (2 septembre 1959) relatif au découpage
administratif du Royaume , la préfecture de Marrakech et composée de :
- 2 cercles : Loudaya et El Bour
- 7 caïdats : Loiudaya , Tassoultant , Saâda , Aît Imour , Ouled
Dlim et Ouled Hassoune .
- 13 communes rurales : Loudaya , Souihla , Tassoultant , Saâda,
Sidi Zouine, Agafay , Aît Imour , Harbil , M’nabha , Wahat
Sidi Brahim et El Ouidane , Ouled Hassoun
- 2 Municipalités : El Mechouar – EL Kasbah (statut particulier)
et Marrakech dont le conseil est composé de 81 conseillers élus
au suffrage universel directe par listes constituant le conseil de
la ville .
21
Et conformément au décret n° 18 Rabii II (7 juin 2004) fixant les

modalités d’application de l’article 112 de la loi n° 78-00 portant charte
communale , la ville de Marrakech est constituée de cinq
arrondissements (Guéliz , Ménara , Médina , Annakhil , Sidi Youssef
Ben Ali) dont les conseils se composent de membres élus selon le même
mode de scrutin . Cependant , ces entités administratives ne jouissent pas
de statut de collectivité locale et ne requièrent pas une personnalité
morale à l’instar des collectivités locales .
§3- Le cadre institutionnelle et réglementaire :
Pour ce qui est du schéma directeur d’aménagement urbain de

Marrakech (S.D.A.U.) , il est à signaler qu’il nécessite aujourd’hui une
réactualisation selon les recommandations du schéma de développement
et d’aménagement régional de la région économique du Tensift
(S.D.A..R établi en 1992).
On constate aussi que le territoire des arrondissements constituants

l’espace urbain de la ville de Marrakech n’est pas entièrement couvert
par des plans d’aménagement , soit parce qu’ils sont en cours
d’approbation comme les arrondissements de Ménara et de Guéliz ;
Soit parce qu’ils sont en cours d’étude par l’agence urbaine ou par
un bureau d’étude comme les plans des arrondissements de la Médina et
de Sidi Youssef Ben Ali .
Quant à la Municipalité de Mechouar Al Kasbah (extra – muros)

et de l’arrondissement Annakhil , leurs plans d’aménagement ont été
homologués le 23-8-2000.
22
En plus des documents d’urbanisme qui représentent la référence

réglementaire de chaque acte de bâtir , d’autres plans et études sont en
cours d’élaboration comme :
- le plan de la sauvegarde de la médina qui est actuellement à sa

phase finale
- l’étude sur le transport urbain et la circulation (conseil de la

ville , arrondissements, agence urbaine, la direction des travaux
publics , le Ministère des transports )
- l’étude sur les entrées de la ville de Marrakech (arrondissement

Sidi Youssef Ben Ali, et Ménara, les collectivités locales, la
direction des travaux publics et l’agence urbaine)
Il me semble que les documents et les études précités auront

certainement des effets positifs sur la maîtrise du développement de
l’espace urbain et des tissus de l’habitat insalubre dans la ville .
Après cet aperçu sur la position géographique , le cadre

administratif et le cadre institutionnelle de Marrakech Quelles sont les
formes de l’habitat insalubre que connaît cette ville ?
Section 2- Formes et aspects de l’habitat insalubre

dans la ville de Marrakech :
La ville de Marrakech souffre de 3 grands types d’habitats

insalubres :
§1- Les tissus urbains anciens :
Les tissus urbains anciens à l’intérieur de l’ancienne Médina

‘’intra-muros ‘’ (voir photo), qui n’ont pas connu d’actions privilégié de
23
Modèle de l’habitat insalubre dans le tissu urbain ancien

de la ville de Marrakech.
24
la part de l’état depuis de longues années, comme nous allons le

démontrer dans la 2ème partie de ce document , représente une situation
alarmante pour les raisons suivantes :
- La fragilité des anciennes constructions à cause de l’absence de

l’entretien ce qui nuit largement au patrimoine architectural
traditionnel édifié depuis des siècles .
- La surpopulation et la haute pression exercée sur l’exploitation

des différents réseaux
- L’attrait du logement à faible loyer au sein de la Médina par les

immigrés provenant du monde rural environnant .
L’habitat insalubre se concentre principalement dans les fondouks

et dans les Riads et dans certains quartiers de la médina .
a- Les fondouks :
Selon Mandleur (1) le fondouk représente un lieu d’abri pour les

gens et d’étable pour les bêtes (Mulets, ânes ….). Mais en réalité ces
constructions traditionnelles – qui représentent un patrimoine
architectural et urbain considérable – jouent plusieurs fonctions :
1- Fonction commerciale :
Le fondok était au départ un dépôt pour les marchandises et un

endroit pour garder les bêtes de sommes en tant que moyens de transport
indispensables.
1- Mondleur , les Fondouks de Marrakech, p. 23.
25
2- Fonction professionnelle artisanale :
Les fondouks étaient toujours un centre de résidence pour les

artisans traditionnels, la preuve en est que la plupart se situent à côté de
l’ancien quartier industriel de la Médina où se regroupent les
professions telles que : Tannerie , poterie , brique traditionnel etc …
3- Fonction de logement :
L’ancienne médina de Marrakech est un centre d’attraction

économique urbain très important pour toute la zone sud , et sud-est du
Maroc et constitue un lieu d’hébergement privilégié provisoire ou
permanent que ce soit pour les commerçants ou pour les immigrés
provenant du monde rural avoisinant (tribus Rehamna, Srahgna ,
Messioua , Goundafa , Ouled Dlim, Amazigh …).
Aussi les prix très bas du loyer pratiqués par les propriétaires
favorisent l’immigration rurale .
Ces fondouks souffrent de :

- l’absence du raccordement au réseau d’assainissement (déchets
liquide et solide).
- l’insuffisance en eau potable (bores fontaines).
- la fragilité des structures et des murs des Riads
particulièrement ceux construits en étages.
- L’espace intérieur très réduit .
- La coexistence des hommes et des animaux dans le même
endroit.
- L’absence de protection contre le vol (fenêtres et portes sans
protection …)
26
- L’impossibilité aux transports publics de desservir ces endroits

du fait de l’étroitesse des ruelles.
- La densité très élevée (une famille composée de 8 à 12
membres vit dans une chambre de 6 m2) ,ce qui pose le
problème de l’exploitation excessive des espaces utilitaire
communs (escalier, toilettes … etc)
Les fondouks qui connaissent un surpeuplement excessif ont été

recensés par l’étude architecturale réalisée en 1998 par l’Architecte
Souad Belkeziz, pour le compte de la direction de l’architecture .
En effet 42 sur 45 fondouks présentent des caractères d’habitat

insalubre . Ils regroupent 858 foyers environ.
Listes des Fondouks insalubres dans la ville de Marrakech
Quartier Nbre de Fondouks Nbre de foyers

Souikt Lakhmis 3 126
Fhel Zefrite 5 79
Boutouil 4 111
Bab Doukkala 4 79
Sebtilline 2 62
Laksour 4 55
Derb Dabachi 1 44
Touil Jdid 3 41
Moukef 2 40
Assiouel 2 40
Arset Ihiri 1 39
Bab Ftouh 2 37
Diour Saboune 3 31
Dchar 2 25
Sidi Ghanem 2 25
Amsheb 1 25
Total 41 859
27
Exemple d’un Foundouk représentant un modèle de l’habitat insalubre

dans le tissu urbain ancien de la ville de Marrakech
28
b- Les Riads :
L’habitat insalubre demeure assez important dans les Riads qui

constituent aujourd’hui de véritable ‘’Guettho’’ dont les constructions
nécessitent une véritable intervention urgente .
L’étude du marché locatif à l’intérieur du tissu urbain ancien à

montré que le phénomène de la surpopulation excessive des Riads est lié
à une spéculation très importante .
En effet , les propriétaires ciblent une clientèle instable et très

mobile qui accepte facilement la clandestinité d’une part, et qui ne voit
aucun inconvénient à vivre dans une construction en état de dégradation
avancée.
Ces spéculateurs peuvent doubler , tripler , voir même quadripler

le montant global du loyer d’un Riad , en louant les pièces séparément et
individuellement à plusieurs locataires de faibles revenus , plutôt qu’à un
seul locataire qui pourrait exiger l’entretien des locaux comme première
condition.
Les quartiers où se situent des Riads qui font objet de l’habitat

insalubre sont : Ksour Chouhada , El Mellah , Arset Ben Brahim , Arset
Ihiri et Arset Azoulay (1) .
1- Etude du plan local d’habitat et de développement urbain de Marrakech (P.L.H.D.U.)

souad Belkziz, et M. Saïd ,( Direction regionale de l’habitat de Marrakech Tensift Al
Haouz) , Mars 2002.
29
Exemple d’un Fondouk dans le tissu urbain ancien de la ville.
30
Par conséquent, la répartition des Riads selon le nombre des

ménages qui y habitent confirme la situation grave du phénomène de la
surpopulation ,puisque les études ont prouvé qu’ils existent entre 20 et
30 familles par Riad , Riad destiné initialement à abriter une seule
famille.
c- Quartier Sidi Youssef Ben Ali :
Le quartier du vieux Sidi Youssef Ben Ali (S.Y.B.A.) constitue un

secteur d’habitat insalubre au même titre que certains quartier du tissus
ancien de la médina.
Ce quartier a une histoire récente par rapport à la médina,

puisqu’il n’a commencé à absorber la migration rurale vers la ville qu’à
partir de 1950 (1000 habitants) ,et compte 120.000 habitants en 1994 sur
une superficie de 115 ha , le long de l’oued Issil .
Le tissu bâti est très dense avec des rues et passages très étroits.
La surélévation des constructions fait que les ruelles sont sombres
et mal aérées .
L’occupation du sol se fait selon une division en parcelles de

faibles dimensions qui parfois ne dépassent pas 10 mètres carrés de
surfaces.
Les aspects de l’habitat insalubre dans la ville de Marrakech ne se

limitent pas aux formes existant dans le tissu urbain ancien . Les douars
périphériques présentent aussi les mêmes aspects d’insalubrité .
31
§2- Douars périphériques :
Les douars périphériques sont une forme d’habitat insalubre qui

s’est largement développée autour de l’agglomération urbaine
constituant aujourd’hui une ceinture d’environ 156 douars dont la plus
part souffre du sous-équipement , de la pauvreté et de la marginalisation.
Près de 26000 ménages habitent ces douars , soit environ 21% de

l’ensemble de la population urbaine . La population active de ces douars
qui forment des mini centres urbain autour de la ville de Marrakech, est
en majorité , d’origine rurale et s’adonne aux activités liées au secteur
informel (Marchand ambulant, ouvriers en bâtiment, courtiers etc…)
Ces lotissements non réglementaires et anarchiques ont fortement

nuit à la structure urbaine de la ville. En effet , on assiste à une
défiguration flagrante de l’espace urbain et à une absence totale du
respect du cachet architectural local , ce qui a conduit , par conséquent ,
à l’hétérogénéité des composantes des tissus urbains d’une part , et à la
dégradation progressive de l’environnement aux alentours de ces unités
d’habitation d’autre part.
a- Historique :
Les premiers embryons de douars périphériques apparaissaient à

partir des années 1926 . C’étaient le douar El Koudiat, intégré au
territoire municipal en 1937 , puis douar Sidi Youssef Ben Ali , qui se
développa à une allure très rapide jusqu’à ce qu’une violente crue de
l’oued Issil le dévasta en 1948 , pour renaître par la suite sur des terrains
domaniaux et privés.
32
En 1935 naît le douar Sidi M’barek à l’ouest du périmètre

municipal .
Ensuite , les douars El Askar et Laârab font leur apparition à
l’ouest de la ville également.
Si l’extension des premiers douars qui sont intégrés dans le

périmètre urbain a été limitée grâce au contrôle urbain, d’autres douars
par contre continuent à se développer à l’extérieur du périmètre urbain
tels que le douar Iziki à l’ouest, Aïn Itti à l’Est, et M’hamid au Sud .
b- Evolution :
L’évolution très importante constatée entre le recensement officiel

organisé en Avril 1992 par le Ministère de l’habitat et le recensement du
8 Mai 1998 organisé par le Ministère de l’intérieur , s’explique par le
nouveau découpage administratif de Juin 1992 (voir carte) , qui a inclus
un nombre important de douars périphériques dans le nouveau périmètre
urbain (voir tableau ci-après) .
1992 1998
Nbre de Nbre de Nbre de Nbre de
douars ménages douars ménages
Arrondissements 40 11304 105 17372
Ménara et guéliz
Municipalité 4 133 4 133
Méchouar Kasbah
Arrondissement 12 5123 42 6744
Annakhil
Assondissement 3 1363 3 1343
S.Y.B.A.
Arrondissement 2 431 2 431
Médina
Total 61 18354 156 26023
33
34
35
36
La comparaison entre les données de 1992 et celles de 1998 révèle

une augmentation de : 7669 nouveaux ménages dans les douars à
l’intérieur du périmètre urbain . Quant au nombre de douars, celui-ci est
passé de 61 à 156 soit une augmentation de 155,7% .
Il est à remarquer que des douars périphériques situés dans la

ceinture péri-urbain commencent à vivre un développement intense
compte tenu de la maîtrise de plus en plus importante du territoire inclus
dans le périmètre urbain d’une part, et de la rareté des terrains
urbanisables d’autre part.
Liste des douars non recasés ou non restructurés de la Municipalité

Méchouar - Kasbah et des arrondissements de Sidi Youssef Ben Ali ,
et Marrakech Médina
Municipalité Méchour Arrondissement Sidi Arrondissement

Kasbah Youssef Ben Ali Marrakech Médina
Dar Kourtas El Mers Lbour Chou (en cours de
travaux)
Dar Baroud Bendaoud Arsert My Bouazza
Dar Soukkar Koukou
Bab Laabidi 1 M’zala
Source : Stratégie de développement urbain de la ville de Marrakech
37
Liste des douars non recasés ou non restructurés

de l’arrondissements Annakhil
Arrond Annakhil Arrond Annakhil Arrond Annakhil Arrond Annakhil

Arset Al Khadir Tallaght Labbate Louisate
El Khili Hanout El Bakal Boulaadame Ain Slim
Guennoun Abiad Makina Jamoua
Tamesna Rguigue Chiadmi My Azzouz
El Boun Draa Dheb Amsenji Haj Larbi
Tounsi Azib Al Qayd Sfiani Hammou Ben Salen
Ben Daoud My Lahcen Miloua Berrada
Slitine Graoua Ben Aakil Arset Jdida
Boumenkar Ouled El Guern Trab Al Maaden Ben Aamar
Berkaoua Benhassoun
Source : Stratégie de développement urbain de la ville de Marrakech
Liste des douars non programmés des arrondissements

De la Ménara et de Guéliz
Arrondissements Arrondissements Arrondissements Arrondissements

Ménara + Guéliz Ménara + Guéliz Ménara + Guéliz Ménara + Guéliz
Boubker I Ali Bouakkar Dar El Hamra El filalia (recasé)
Boubker II EL Hara Dar Ennaam Ek Haddaji
Tadili Rahal Oled El Guern Rabat Echabab El Hamri
Arset Blal Jdid Av My Rchid Kharbouch
Salhane Azib Roumia Bel Mejjad Lakhlifa Brik
Berrada Draouia Ferme Akioud Chlalgua
Haha Laouina El Bida Pl. Hammam Oulad Chaib
Maasra Bougharbal Belkhir Snaia
Krissi Si Hadane Ouarrad Zemrani
Armande Biout Mezouada Boumahracha Fermes
Frouguia Penitencier Soudani Hfiane
Charij Labgar Rha Shrana Sghir Ain Bekkal Harate Charaf
38
(Suite)
Arrondissements Arrondissements Arrondissements Arrondissements
Ménara + Guéliz Ménara + Guéliz Ménara + Guéliz Ménara + Guéliz
Timija Sbaiss T. Sport El Batma Group C
Brahim ou B. Qallegron Zitoun Kdim Al Kariane
Sbaiss Gam El Goum Q. Génie Hurian Nord
Zitoun Tourin Q. Bugeaud Jurain Sud El Mers I et II
Zitoun Kdim II El Hallouf Q. Bayard El Ferrane
Sbaiss Gravier Rbib Chkili Sbaiss A.I.F. Chouf EL Marja
Source : Stratégie locale de développement urbain de Marrakech
§ 3- Habitat traditionnel renouvelé :
Il s’agit des tissus d’habitats économiques construits durant la

période situé entre la première et la deuxième guerre mondiale par des
familles aisées , sur des lotissements légaux respectant en même temps le
patrimoine architectural traditionnel et moderne .
Cependant, ces quartiers ont connu une métamorphose très

négative , après le départ de leurs premiers occupants , à cause de la
surpopulation, la surexploitation et les transformations anarchiques
conçus et exercées – pour modifier les composantes de ces constructions
– par les nouveaux occupants .
Ce sont les diverses formes et types de l’habitat insalubre à

Marrakech, mais il faut reconnaître qu’il existe d’autres aspects moins
importants auxquels cette étude ne saurait pas attaquer .
Faisant suite à ce que nous venons de relater , un aperçu sur les

caractéristiques de l’habitat insalubre à Marrakech contribuera
efficacement à la connaissance profonde de ce phénomène .
39
Section 3- Les caractéristiques communes de l’habitat

insalubre de Marrakech :
Si l’habitat insalubre dans la ville de Marrakech se présente sous

de multiples aspects et diverses formes , il reste caractérisé dans son
ensemble par cinq grandes caractéristiques .
§1- Quartiers pauvres et fragiles :
Les constructions de ces quartiers sont fragiles (voir photo) ,

même si elles utilisent parfois des matériaux tels que le ciment et le fer .
Elles ne dépassent généralement pas le rez-de-chaussée à cause de la
nature fragile des matériaux locaux utilisés (terre rouge ou Toub Lahbil,
brique préssée ou Toub Madkouk , Talouaht ….) , et de la manière
d’entreprendre au cours de l’opération de construction .
Les toits sont exécutés avec du bois de mauvaises qualités ou des

troncs de palmier.
Ces quartiers peuvent être classés en deux catégories distinctes :
a- Quartiers anarchiques spontanés :
Ce sont des quartiers où les douars ayant fait l’objet d’une

restructuration faite anarchiquement par les habitants sans critères
techniques , ni plan préalable , ce qui a donné naissance à des passages
très serrés , des rues très étroites et l’absence totale d’espaces pour les
piétons ou pour la circulation fluide des moyens de transport publics ou
privés.
40
Modèle de l’habitat insalubre fragile dans le tissu urbain ancien

de la Médina de Marrakech.
41
Ces facteurs pèsent lourdement sur les conditions de vie des

habitants de ces quartiers à cause des problèmes de ramassage des
déchets solides, du manque d’eau potable et l’inexistence d’égouts pour
les eaux usées.
b- Quartiers anarchiques avec plan :
Il s’agit des quartiers dont le propriétaire du terrain dispose d’un

plan de lotissement , mais non approuvé par les autorités compétentes.
Le propriétaire vend des lots de son lotissement illégal

conformément à son propre plan , lequel a été établi sans le respect des
normes et des règles régissant les créations de lotissements .
Ce type de quartiers présente moins de difficultés au niveau de la

restructuration (exemple Douar Guennoun) .
§2- Infrastructure de base faible :
Les quartiers abritants des noyaux d’habitat insalubre souffrent de

l’absence totale ou partielle de l’infrastructure indispensable à une vie
acceptable .
Toutefois , le sous-équipement varie largement d’un quartier à

l’autre selon sa situation géographique et sa position par rapport aux
autres réseaux de la ville , notamment le réseau des collecteurs
secondaires et principaux des eaux usées et les canalisations des eaux
potables .
Ainsi , si l’électricité est presque généralisée sur la moitié des

quartiers d’habitat insalubre les autres équipements font largement
42
défaut à savoir : l’assainissement liquide et solide , la voirie , l’eau

potable , les voies structurantes …. Etc .
Une étude réalisée par l’Agence Urbaine de Marrakech en 1995 à

démontré que :
- 18 douars ne bénéficient d’aucun équipement
- 20 douars disposent de bornes fontaines
- 4 douars seulement sont équipés du réseau d’assainissement ,
de l’eau potable et de l’électricité
- 1 douar bénéficie uniquement de l’assainissement et de l’eau
potable
- 1 douar bénéficie de la voirie , de l’eau potable et de
l’électricité
Par conséquent, cette situation reflète une large variation , des taux
de couverture des noyaux d’habitat insalubre par l’infrastructure de base
d’une part, et l’inégalité des facilités et possibilités d’équiper ces
quartiers en équipements nécessaires.
§3- Services sociaux très insuffisants :
a- Equipements scolaire faible :
Plusieurs quartiers de l’habitat insalubre ne bénéficient pas

d’écoles ou de collèges , malgré les efforts sensibles déployés ces
dernières années dans ce domaine .
En effet, les élèves du douar ‘’Boumbi Jdid‘’ fortement peuplé

sont obligés d’aller aux écoles de Sidi Youssef Ben Ali Chouhada ,
distantes d’environ 2 kms .
43
b- Services de santé insuffisants :
Seuls deux douars disposent de dispensaires de santé public :

douar Tounsi et Douar Aïn Itti à l’Est de la ville de Marrakech sur la
route nationale n° 24 (1).
Les pharmaciens et les médecins privés ne s’installent pas dans ce

genre de quartiers à cause de la faiblesses des pouvoirs d’achats des
familles (un seul médecin et 2 pharmaciens à douar Aïn Itti pour 1700
ménages en 1992).
Ainsi les couvertures médicales et sanitaires très faibles nuisent

largement à l’état de santé et aux conditions d’hygiènes vécues par ces
habitants , notamment les petits enfants , les femmes et les personnes
âgées.
c- Absence d’équipements de loisirs :
L’absence des maisons de jeune, de terrains de sport , de jardins de

jeux , de cinéma et d’autres équipements ayant trait aux activités
culturelles sportives et artistiques, représente un point quasi commun
entre les douars périphériques constituant des foyers d’habitat insalubre .
§4- La dégradation de l’environnement :
Le ville de Marrakech est caractérisée par un site environnemental

exceptionnel constitué de grand ensemble naturels de grande valeur, dont
la palmeraie, le Jbel Guéliz, la Koudiat Lâabid, la zone Marécageuse ‘’El
Oulja‘’, l’Oued Tensift, la forêt d’encaphlytus dite ‘’Chaïbia‘’.
1- Mr. Mehamed Ali Bouhelba , Thèse de 3ème cycle , Unv. Cadi Ayyad, Marrakech, p. 51.
44
Mais à cause de la pression immobilière urbaine, accompagnée de

la prolifération des formes de l’habitat insalubre, la dégradation de
l’environnement apparaît sous les aspects suivants :
1- La célèbre Palmeraie de Marrakech, qui est classée patrimoine

historique, subit une dégradation importante pour les raisons
suivantes :
• Arrachage des palmiers dattiers.
• Coupe de palme verte.
• Prélèvement des jeunes pousses blanches.
• Récoltes clandestines du cœur de palmiers.
• Le vieillissement des palmiers.
2- Dépôt des ordures et des déchets solides et liquides devant les

maisons, ou dans les voies passantes, ce qui entraîne le
dégagement des mauvaises odeurs, l’apparition d’insectes
(mouches, moustique …), le vagabondage d’animaux
dangereux tels les chiens et les chats errants .
C’est pourquoi la situation générale de l’hygiène se dégrade de

plus en plus , puisque le ramassage des déchets, même en utilisant des
engins appropriés, devient une affaire très délicate à cause des voies très
étroites, des routes non goudronnées, des passages désorganisés, ainsi
qu’à cause de la mentalité des habitants – originaires souvent du milieu
rural – qui sont habitués à jeter les ordures d’une manière anarchique .
§5- Les structures foncières complexes :
Les noyaux d’habitat insalubre se situent sur des terrains dont la

nature juridique est très variée et complexe, même si le terrain privé
45
domine et représente presque 73% des superficies occupées par les

douars et les quartiers de l’habitat insalubre.
Contrairement aux quartiers des bidonvilles dans les autres villes

du Maroc , la majorité des familles vivant dans les douars périphériques
urbains , ou péri-urbains de Marrakech sont des propriétaires légaux de
leur lot de terrain bâti , et ce sur la base de contrats « adoulaires »
légalisés, et sans aucun titre foncier officiel .
La complexité et la diversité du foncier de l’habitat insalubre se

résume en cinq types :
a- Terres Habous :
Ils s’agit des parcelles de terrains qui ont été octroyées à titre de
don par des bienfaiteurs aux profit des « Zaouia » .
Presque la totalité de la superficie de ces terres – aujourd’hui

gérées par « Nidara » du Ministère des Habous et des affaires Islamiques
– sont soumises à la loi de la conservation foncière.
Elle représente une superficie totale de 8500 hectare au niveau de

la plaine du Haouz de Marrakech.
b- Terrain privé :
C’est la nature juridique des terrains la plus fréquente dans les

douars et dans la médina en matière d’habitat insalubre.
Ces terrains , qui se trouvent à l’Est de la médina entre Oued Issil
et Oued Ghdat ne sont pas tous soumis à la loi de la conservation
foncière, c’est pourquoi, il est très difficile d’estimer leur superficie.
46
c- Domaine privé de l’Etat :
Il s’agit des terres qui appartenaient à de grand caïds du 19ème

siècle et du début du 20ème siècle . Elles sont exploitées actuellement par
des sociétés de l’état comme la SOGETA (Société de la Gestion des
terres agricoles) ou la SO.DE.A (Société de développement agricole) .
Malgré l’éloignement de ces terrains par rapport au centre de la

ville , ils restent un support foncier attractif de l’habitat insalubre autour
de la zone urbaine , notamment après le dernier découpage administratif
élargissant l’espace territorial urbain .
La superficie de ce type de terrains est estimée à 285.000 hectares

au niveau du plateau d’Al Haouz.
d- Terres collectives :
Il s’agit des terres dont la propriété revient à la collectivité entière,

elles ne peuvent être cédées ni louées qu’après visa de la tutelle,
(Ministère de l’Intérieur), l’individu n’a que le droit de la jouissance si
son nom figure sur la liste des ayants droit constituant la tribu ou la
collectivité ethnique .
Ces terres qui existent à l’ouest de la ville n’ont pas échappé au

phénomène de l’habitat insalubre du fait que plusieurs lotissements y
sont crées illégalement notamment à Douar Iziki au bord de la route
nationale n° 10 vers Agadir .
47
Habitat insalubre et nature juridique des terrains
Nature juridique Noms des quartiers ou douars

des terres
Privé Aîn Itti , Bou Menkar, El Khadir , El Khaïli, Charouf ,
Azouzia , Akioud , Koudia , Iziki
Habous Une partie de Aïn Itti , Tounsi , Sraghna , Fakhara, une
partie de Guennoune
Domaine de l’etat Aïn Itti , uine partie de Dou , Jdid , Chrouf, Tassoultant,
Bouakkaz , Charij Bgar, Une partie du douar Iziki
Terrains collectifs M’hamid, Zitouna
Source : La conservation foncière 1997
En abordant la complexité et la diversité de ces structures

foncières , l’étude de la spéculation dans ces types s’avère nécessaire.
Ainsi , on peut dire que les propriétaires spéculent en vue de créer

un déficit dans l’offre foncier, ce qui aboutira forcément à la hausse des
prix du mètre carré.
De telles pratiques aidant la moitié de la superficie globale de ces

quartiers a été vendue à plus de 250 Dhs / m2 ans équipement.
Section 4- Prévision des besoins en logements :
L’évaluation des besoins en matière de logement ne peut se faire

correctement que sur la base de la relation directe entre l’augmentation
du nombre des ménages de la population urbaine et l’évolution du parc
du logement dans le secteur urbain .
48
Et vu le caractère urgent du problème du logement, il nous paraît

judicieux que les prévisions dans ce domaine soient établies sur un futur
proche n’allant pas au delà de l’année 2005.
§1- Evolution des ménages :
Selon le recensement de 1994 , le nombre des ménages urbains de

la ville de Marrakech est estimé à 125.066 ménages , alors que
l’accroissement annuel de la population urbaine est de 3,6%, quant à
l’évolution de ces ménages de 1960 à 1994 , elle s’est effectuée comme
suit :
Nombre de ménages
150000
100000
50000
0
Année Année Année Année
1960 1971 1982 1994
Source : P.G.P.H. , 1994
Ainsi , la ville a reçu 47.843 ménages au cours de la dernière

période intercentinaire.
La projection démographique de l’évolution de la population

urbaine , selon le R.G.P.H. situe, en 2005, la population de cette ville
aux environs d’un million d’habitants (voir graphique ci-dessous).
49
1000000
800000
600000
400000
200000
0
1960 1971 1982 1994 2004 2005
Source : P.G.P.H. , 1994.
La répartition spatiale de la population urbaine sur le territoire de

la ville est très inégale.
Ainsi, la population se concentre principalement dans les tissus

anciens de la médina et du quartier Sidi Youssef Ben Ali (voir carte).
A noter aussi que 50% de la population se concentre sur seulement

5% du territoire avec une très forte densité allant de 296 à 383 habitants
à l’hectare aux tissus urbains précités .
L’augmentation du nombre de la population entraîne

automatiquement l’augmentation du nombre de ménages .
Ces projections évoluent comme suit selon les statistiques du centre
d’étude et de recherche démographique :
50
La densité urbaine dans la ville de Marrakech
Source : P.L.H.D.U de Marrakech 2002.
51
Projections année Population Ménages

1994 675000 127000
1995 698000 133000
1996 722000 140000
1997 748000 146000
1998 775000 153000
1999 803000 159000
2000 832000 166000
2001 860000 175000
2002 888000 182000
2003 916000 189000
2004 946000 197000
2005 978000 207000
Source : C.E.R.D., 1999
D’après ces données , il y aura entre l’année 2001 et l’année 2005

une augmentation de 41000 ménages.
Mais selon une autre étude(1) concernant les projections

démographiques entre 2001 et 2005 et qui prend en considération la
taille des ménages , il y aura 28420 ménages excédentaires de 2001 à
2005 , en supposant que l’ensemble des ménages concernés avant 2001
sont logés.
Tandis qu’il serait très intéressant d’estimer le nombre de ménages

mal logés.
1- Etude du plan local d’habitat et de développement urbain à Marrakech.
52
Projections Population Ménages Tailles Accroissement

années ménages annuel ménages
1995 694000 128996 5.38 3930
1996 716000 133582 5.36 4536
1997 738000 138202 5.34 4620
1998 761000 142777 5.33 4574
1999 785000 147834 5.31 5058
2000 810000 153119 5.29 5285
2001 835000 158444 5.27 5325
2002 861000 164000 5.25 5556
2003 888000 169790 5.23 5790
2004 916000 175916 5.21 6026
2005 944000 181538 2.50 5723
Source : Stratégie locale de développement Urbain, Septembre 2000
Si l’évolution des ménages est une donnée essentielle de la

croissance démographique qui permet d’évaluer le nombre de nouveau
ménages par an , elle constitue aussi un élément très intéressant pour
l’évaluation de la demande en matière de logement.
§2- L’estimation en besoin de logements :
D’abord , il faut noter que les statistiques disponibles ne

permettent pas de connaître , d’une manière parfaite, la situation actuelle
du parc du logement dans l’agglomération de Marrakech.
Cependant, une estimation approximative peut être présentée sur

la base de quelques données notamment celles de l’enquête effectuée par
le Ministère de la prévision économique et du plan concernant les
constructions réalisées.
53
Evolution des logements autorisés à Marrakech entre 1982 et 1992
Année Nbre d’autorisation de Nbre de logements

construire autorisés
(auto-construction) (habitat collectif)
1982 1975 1699
1983 1468 1851
1984 1292 2135
1985 1469 2156
1986 1551 2668
1987 1646 2771
1988 1425 2089
1989 1057 2755
1990 1251 1867
1991 1215 1795
1992 1204 1741
Total 15253 23527
Moyenne 1387 2139
Source : Divers annuaires statistiques
Evolution des autorisations de construire

et les logements autorisés
3000
2500
2000
Série1
1500
Série2
1000
500
0
1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992
- Série 1 : Nombre d’autorisations de construire (auto-construction)

- Série 2 : Nombre de logements autorisés (habitat collectif)
54
A partir de ces données, nous pouvons retenir comme élément de

comparaison la moyenne de logements autorisés annuellement qui est de
2139 logements.
Et si l’on se réfère au nombre d’autorisations de construire

délivrées en 1996 et 1997 et qui sont respectivement 1159 et 1250 , nous
remarquons que ces nombres sont largement inférieurs à la moyenne
observée ultérieurement .
Autorisations de bâtir délivrées

entre l’année 1992 et l’année 1997
Année Ménages Accroissement Logements % des log.

annuel des Autorisées /
ménages autorisés aux ménages
1997 138202 4620 2187 47%
1998 142777 4574 1878 41%
Source : P.L.H.D.U. , Marrakech, Mars 2002)
Il ressort du tableau que le pourcentage du nombre des logements

autorisés par rapport au nombre des nouveaux ménages se situe entre
47% et 41% , soit une moyenne de 44% .
La grande question qui reste posée est alors : comment les autres
nouveaux ménages accèdent-ils au logement ?
L’unique réponse possible et logique serait la construction des

logements sans autorisation (constructions clandestines) , en plus du
phénomène du surpeuplement dans les quartiers insalubres.
55
Ménages selon le type de logements
Arro. Ménara + Arrondissement Arrondissement

Type de Total
Guéliz + Muni. Médina Sidi Youssef
logements Mechouar Ben Ali
% Nbre % Nbre % Nbre % Nbre
Villa 8,4 5186 0,1 37 0,7 192 3,1 5415
Appartement 9,8 6025 1,3 485 1,8 493 3,9 7003
Maison Tradit° 25 15433 79,8 29783 52,4 14366 52,4 59585
Maison 41,6 25656 9,8 3659 27,6 7550 26,3 36834
Moderne
Chbre dans un 0,6 370 0,5 172 0,2 55 0,4 597
établissement
Maison
9,6 5926 1,6 597 8,8 2413 6,6 8936
sommaire ou
bidonville
Local non 0,9 556 2,6 971 0,4 110 1,3 1637
destiné à l’habit
Habitat du type 2,8 1729 -- -- 7,1 195 3,3 1924
rural
Non déclaré 1,4 864 4,4 1643 1,1 30 2,3 1673
Total 100 61733 100 37341 100 27416 100 126490
Source : R.G.P.H. 1994
On constate alors que la ville de Marrakech compte en 1994 , 8936

logements précaires habités.
D’autre part, on peut déduire que le besoin en matière de logement

est estimé à 60.786 unités dont 8000 unités dans le cadre de la
dédensification des tissus anciens .
56
Année Ménages Déden- Habitat Habitat insalubre

sification à résorber
supplémentaires précaire
2001 5225 1600 -- 3040 (en cours
2002 5556 1600 -- 3400 (programmé)
2003 5790 1600 -- 3427 (programmé)
2004 6026 1600 -- 3000 (à program)
2005 5723 1600 -- 2563 (à program)
Total 22420 8000 8936 15430
Donc : 2242 + 8000 + 8936 + 1534 = 60.786 unités entre 2001 et 2005.
Pour faire face à cette situation , l’Etat à travers ses organismes

sous tutelle (O.S.T.) à savoir , l’Etablissement Régional d’Aménagement
et de Construction de Tensift (E.R.A.C / T) et l’Agence Nationale de la
Lutte Contre l’Habitat Insalubre (A.N.H.I.) a entamé plusieurs actions
visant à satisfaire les demandes des nouveaux ménages . Mais il n’arrive
à satisfaire qu’entre 12% et 20% des besoins annuels (1) .
1- P.L.H.D.U. (Marrakech, Mars 2002)
57
Deuxième Partie :
Les actions menées par l’Etat
58
Les pouvoirs publics ont mis en œuvre des politiques de lutte

contre l’habitat insalubre depuis les années cinquante et soixante , en
donnant la priorité à l’éradication des bidonvilles.
Les années 80 ont connu une politique d’habitat basée sur

l’expérience ‘’ Projets de développement urbain‘’. C’était alors le début
effectif de la conception globale d’une nouvelle politique touchant toutes
les formes de l’habitat insalubre.
Ainsi , la priorité a été donnée aux projets de restructuration

comme méthode de résorption , de recasement et de réorganisation de
l’espace urbain pour lutter contre l’habitat insalubre dans les grandes
villes du royaume telles que : Salé , Rabat , Fès , Meknès , Taza ,
Tétouan , Tanger et Marrakech.
A partir des années 80 , la ville de Marrakech a commencé à

mettre e, œuvre les politiques de résorption des formes de l’habitat
insalubre en commençant par la restructuration des douars périphériques,
du quartier Sidi Youssef Ben Ali , et le recasement des habitants de
l’ancienne Médina.
Ce sont les organismes sous tutelle qui se sont chargés de

l’exécution de cette politique, notamment l’Etablissement Régional
d’Aménagement et de Construction de Tensift (E.R.A.C/T ) , l’Agence
Nationale de Lutte Contre l’Habitat Insalubre (l’A.N.H.I. )
A partir de l’intervention de ces organismes (Chapitre 1er) , nous

essaierons de voir comment se présentent ces interventions sur le terrain
59
et ce à travers l’étude de deux cas , la structuration du Douar

‘’Boulaghraïb ‘’ ; et le recasement du Douar ‘’Guennoun ‘’ (Chapitre 2),
et ce avant de s’attaquer aux limites et au insuffisance des ces
interventions (chapitre 3).
60
CHAPITRE 1-
Nature des interventions de l’Etat pour lutter
contre l’Habitat Insalubre dans la zone Urbaine
de la ville de Marrakech
La situation de l’habitat insalubre a toujours préoccupé les

responsables locaux de la ville à cause des répercussions néfastes de ce
genre d’habitat sur le tissu urbain de Marrakech .
Ainsi , à partir des années 80, l’importance a été donnée à

l’éradication des différentes formes d’habitat insalubre notamment dans
l’ancienne médina , le quartier de Sidi Youssef Ben Ali et les douars
périphériques.
A cet effet, les organismes sous-tutelle (O.S.T.) , ‘’l’E.R.A.C/T et

l’A.N.H.I.’’ ont été chargés par l’Etat pour mener des actions visant à
résorber les noyaux et les douars constituant l’habitat insalubre (voir
carte) .
Ces établissements publics ont été choisis par l’Etat , car leur
statut juridique leur permet d’utiliser efficacement les ressources
financières que ce soit auprès des banques ou en recourant à l’épargne
publique ainsi qu’aux dotations émanant du budget général de l’Etat .
Ainsi, les interventions de l’ERAC/T ,et l’A.N.H.I. se sont

effectuées et s’effectuent encore sous forme de projets de restructuration
ou de recasement .
61
62
Section 1- La restructuration :
§1- La définition :
La restructuration est une opération de résorption qui consiste à

réaliser dans un Douar ou quartier d’habitat insalubre les équipements
publics manquant : la voirie , l’assainissement liquide , l’eau potable et
l’électricité (éclairage public + branchement individuel … ) .
Ces opérations sont souvent réalisées en collaboration entre l’Etat ,

les collectivités locales , la RADEEMA , et la population concernée dans
le cadre d’une convention signée entre ces intervenants avant le
lancement des travaux .
§2- Actions de restructuration engagées et terminées

sur les douars :
Des actions de restructuration très importantes ont été engagées et

ont permis d’atteindre des résultats dans les grands noyaux insalubres de
la ville .
Liste des opérations de restructuration engagées et terminées
Nom de l’opération Localisation (Arr.) Maître d’œuvre Nbre ménage

Laârab Ménara DRH 357
Laaskar Ménara DRH 716
Sd M’Bark Ménara DRH 444
Akioud Guéliz DRH 829
Iziki Ménara ERAC / DRH 2217
M’hamid Ménara ERAC / T 1025
Lahrech Ménara ERAC / T 119
63
(Suite)
Nom de l’opération Localisation (Arr.) Maître d’œuvre Nbre ménage
Maachou Ménara DRH / ERAC 353
El Koudia Guéliz ANHI 412
Bombier Jdid Sidi Youssef Ben Ali ANHI 1280
Aïn Itti Sidi Youssef Ben Ali ERAC / T 1699
Sraghna Guéliz ANHI 402
Chaoufd Azzouzia Guéliz DRH / ERAC 430
TOTAL 10.486
Source : Stratégie locale de développement urbain
§3- Actions de restructuration engagées en cours

de réalisations :
Les actions de restructuration engagées en cours de réalisation par

les O.S.T. en collaboration avec les arrondissements et le conseil de la
ville sont énumérées dans le tableau ci-dessous :
Nom de Localisation Maître Nbre de Superficie

l’opération d’œuvre ménages (ha)
Chaouf El Ayadi Ménara Guéliz DRH / ERAC 310 4
El Goundafi Ménara Guéliz DRH/ERAC 111 1.5
Boulaghaib Ménara Guéliz Municipalité 333 --
Bouakkaz Ménara Guéliz ERAC/ T 845 15
Mesmoudi Ménara Guéliz ERAC/T 67 1
Chaouf Mhamid Ménara Guéliz ERAC/T 664 20
Tagouriant S. Youssef B. Ali ERAC/T 436 16
Fakhara S. Youssef B. Ali ANHI 926 8
TOTAL 3802 67.5
Source : Stratégie Locale de développement urbain
64
Section 2- Le recasement :
§1- Définition :
C’est une opération qui consiste à déplacer la population occupant

des constructions d’habitat insalubre , pour être relogée dans un autre
site aménagé sous forme de lotissement réglementaire et conforme aux
règles et lois d’urbanisme.
Après avoir déplacer la population ciblée par l’opération de

recasement soit dans des logements conçus pour les ménages à faible
revenu, ou sur des lots gratuits ou à des prix très bas (auto-construction) ,
les autorités compétentes procèdent à la démolition définitive des
constructions – souvent très fragiles – ayant constitué des foyers de
l’habitat insalubre.
§2- Les opérations de recasement réalisées :
Les opérations de recasement réalisées sont énumérées dans le

tableau ci-après :
Nom de l’opération Localisation (Arrond) Maître d’œuvre Nbre de ménages

ARNAUD Ménara ERAC / T 40
Moulay Othmane Ménara ERAC / T 87
Merstane Guéliz ERAC / T 69
Bab Laabid Sidi Youssef Ben Ali ANHI 38
Ahmar Ménara ANHI 138
Sidi Abbad Guéliz DRH 67
TOTAL 439
65
§3- Opérations de recasement en cours de réalisation :
Les opérations de recasement en cours sont :
Nom de Localisation Maître d’œuvre Nbre de Superficie

l’opération (Arrondissement) ménages en (ha)
Bouchareb Guéliz ERAC /T 110 2
Ben Daoud S.Y.B.A. ANHI 31 1
El Mer Guéliz ERAC / T 47 1
TOTAL 178 4
66
CHAPITRE 2-
Etude de cas de restructuration
Et de recasement
Section 1- L’opération de restructuration

du douar ‘’ Boulaghraib‘’ :
Dans le cadre d’une convention de partenariat signée entre l’ANHI

et l’ex-Municipalité d’Annakhil , une opération de restructuration a eu
lieu au douar Boulaghraib , situé sur le terrain domanial « Titre foncier
n° 35265 » d’une superficie de 3 hectares, regroupant 333 ménages , soit
1700 habitants environ .
Cette opération , dont les travaux ont duré presque quatre ans , a
été menée par l’ANHI de Marrakech en, partenariat aussi avec la Régie
autonome de distribution d’eau et d’électricité de la ville .
Grâce à cet acte de partenariat , le douar Boulaghraib bénéficie

actuellement de l’électricité , du réseau d’assainissement , du réseau
d’eau potable , des chemins piétonniers et de la voie de contournement
(voir photos avant et après l’intervention) , ce qui a coûté une enveloppe
budgétaire de quatre millions de dirhams financée conjointement par
l’Etat , l’ex – municipalité Annakhil et la RADEEMA .
67
Douar « Boulaghraib » avant l’opération de restructuration.
68
Photo d’une partie de douar « Boulghraib » après l’opération de

restructuration.
(Voir le chemin piéton réalisé sur le réseau d’assainissement, les
branchements, individuel de l’eau potable et de l’électricité
69
Section 2- L’opération du recasement

du Douar ‘’Guennoune ‘’ :
Douar Guennoune est situé à l’arrondissement d’Ennakhil (ex-

préfecture de Sidi Youssef Ben Ali) . Il s’étale sur une superficie de cinq
hectares sur un terrain Habous . Il comporte 360 ménages soit 1900
habitants environ qui ne bénéficiaient d’aucune infrastructure de base ni
d’aucun équipement socio-économique (voir photos avant l’opération).
Le but de l’opération était de déplacer 101 ménages hors du lit de

Oued Issil, vers le lotissement limitrophe du Douar (voir photo après
l’opération), tandis que le reste des logements abritant 259 ménages
feront l’objet d’une opération de restructuration dont l’étude est en cours.
Le coût de l’opération est estimé à 9,5 millions de dirhams

financée en partenariat entre le Ministère de l’habitat (5,36 M Dhs) , la
RADEEMA (1,5 M Dhs) , la collectivité locale (1,00 M Dhs) , et les
avances des attributaires (1,7 M Dhs) .
70
Exemple du manque de réseau d’assainissement au Douar

« Guennoune » avant l’opération de recasement.
71
Modèle de l’habitat insalubre au Douar « Guennoune »

avant l’opération de recasement.
72
Photo d’une partie de douar « Boulaghraib »

après l’opération de restructuration.
73
Photo d’un logement au douar « Guennoune »

après l’opération de recasement.
74
CHAPITRE 3-
L’insuffisance des actions d’intervention
Ces actions de restructuration et de recasement ont des impacts

très limités à cause de plusieurs facteurs dont notamment la lenteur des
exécutions des travaux (section 1) , alors que d’autres noyaux d’habitat
insalubre apparaissent (section 2) , ce qui aggrave la situation de
l’habitat insalubre au sein de la ville et dans la périphérie où elle est plus
complexe .
Section 1- Les limites des opérations :
D’abord , les actions de restructuration ou de recasement sont

souvent retardées par des problèmes majeurs dont notamment :
- La complexité des procédures ayant trait à l’acquisition des
terrains
- Le comportement négatif de la population cible.
- L’occupation anarchique même au cours de la restructuration .
- Les difficultés des négociations pour les recasements.
- Les difficultés naturelles ou de force majeure (sol rocheux pour
l’assainissement (voir photo) .
Ainsi les opérations de restructuration de Azzouzia (430 ménages)

et de Goundafi (111 ménages) connaissent des lenteurs dans l’exécution
des travaux . Les opérations de Maâchou (353 ménages) ont débuté
depuis l’année 1993 et n’ont été achevées qu’en 2000.
Parmi les causes essentielles de la lenteur dans l’exécution des

travaux , on trouve aussi la rigidité des cahiers de charge exigées par la
RADEEMA .
75
Exemple de difficulté naturelle.
76
Ces cahiers de charge concernant les travaux d’assainissement et

qui définissent les modalités d’exécution des études et des travaux ,
imposent des normes nouvelles et des matériaux jugés inadéquats et trop
chers (conduites C.A.O) pour des opérations de restructuration à
caractère social.
On constate aussi que les principales actions sont exécutées par la

D.R.H. ou l’ERAC/T dans le cadre des opérations de péréquation ,
c’est-à-dire des actions qui combinent à la fois la restructuration et
d’autres opérations d’habitat .
Mais il s’est avéré que cette démarche n’a pas permis de réaliser
de véritables actions intégrées au niveau des noyaux insalubres.
Toujours à propos des actions de péréquation, on constate que ces

opérations font payer à une tranche de la population qui participe à
l’habitat social une partie des frais de la restructuration du quartier , ce
qui paraît incompatible avec les moyens financiers de cette tranche de la
population connue par sa pauvreté et son faible revenu .
En ce qui concerne les sites d’accueil sélectionnés dans le cadre

des opérations de recasement , il est à noter que ces cites sont souvent
éloignés des sites d’origines et des activités économiques ainsi que des
réseaux sociaux .
Les déplacements effectués dans le cadre des opérations de

recasement déstructurent la vie quotidienne quand le site d’accueil se
trouve éloigné du centre où les originaires ont passé plusieurs années en
77
tant que commerçants , artisans , ouvriers, employés , marchands

ambulants etc . … (1) .
L’exemple de l’opération « Cité Mohammadia » destinée au

départ à dédensifier la Médina de Marrakech est très significative , car la
population déplacée a regagné - malgré tout - l’habitat d’origine .
Section 2- Apparition de nouveaux noyaux :
L’apparition de nouveaux noyaux d’habitat insalubre à la

périphérie de la zone urbaine et même à l’intérieur du périmètre urbain
de la ville nous montre que les résultats des opérations menées sont très
limités et restent en deçà des objectifs fixés auparavant .
Il est à noter que la politique suivie ces dernières années par les
O.S.T. a privilégié les actions de restructuration par rapport aux actions
de recasement caractérisées par leurs énormes difficultés au niveau
financier et foncier en particulier.
Dans ce cadre, il est important de signaler que les douars

restructurés à l’intérieur du périmètre urbain connaissent une mutation
sociale vertigineuse ainsi qu’une forte spéculation ce qui défigure le
paysage urbain . Ceci se traduit par le fait que le douar se développe
d’une manière rapide – souvent incontrôlée – et commence à acquérir les
aspects d’une poche urbaine insalubre .
1- Etude sur le bilan critique des « intervention en bidonvilles » réalisée par le

M.A.T.E.U.HJ. en Janvier 2000.
78
C’est le cas par exemple du Douar El Koudia , situé à proximité du

quartier Guéliz , et des grands hôtels de luxe , sur l’une des plus
importantes artères de la ville (route de Casablanca) en plein centre
urbain . Ce douar continue à subir une forte pression due à
l’augmentation des ménages qui s’y installent de plus en plus .
Pour ce qui est de la zone périphérique ou péri-urbaine , il est à

signaler qu’une deuxième ceinture de douars périphériques est en train
de se développer à un rythme effréné et ce , suite à la maîtrise des
terrains situés à l’intérieur du périmètre urbain .
On peut donc conclure que la problématique des douars

périphériques abritant l’habitat insalubre restera largement posée avec
acuité durant la prochaine décennie si l’état n’engage pas une nouvelle
stratégie de lutte contre la prolifération de ce fléau .
79
Troisième Partie :
La stratégie d’avenir
et les Conditions de réussite
80
Devant la gravité de la situation des quartiers et douars abritant

différentes formes de l’habitat insalubre , pour faire face à la
prolifération de ce fléau qui touche toutes les grandes villes du Maroc ,
et vu les résultats restreints des actions menées depuis une dizaine
d’année par les O.S.T. en vue de résorber l’habitat insalubre , l’Etat a
opté à partir de 2004 pour une nouvelle vision stratégique axée sur un
plan d’action de ‘’villes sans bidonvilles‘’ (chapitre 1er) .
Mais cette nouvelle stratégie risque d’affronter encore les mêmes

obstacles qu’auparavant et par conséquent ne pas atteindre les objectifs
définis .
C’est pourquoi une réflexion s’impose sur les conditions de

réussite de cette nouvelle stratégie de lutte contre l’habitat insalubre
(chapitre 2).
81
CHAPITRE 1-
La nouvelle stratégie de l’Etat
« Ville sans Bidonvilles »
Le programme ‘’ville sans bidonvilles ‘’ est une nouvelle stratégie

visant la résorption de l’habitat insalubre. (On remarque que l’appellation
« bidonville » remplace « habitat insalubre » dans les grandes villes) .
Ce programme fait appel à la participation citoyenne de toutes les

potentialités : Ministères , collectivités locales et population civiles.
Au même titre, les institutions internationales telles que la Banque

Mondiale , l’Organisation des Nations Unies (UN , Habitat) , ainsi que
les coopérations américaines et françaises manifestent leur intérêt et leur
souhait de participer à la mise en œuvre de ce nouveau programme
(V.S.B.) .
Alors quel est le contenu de ce programme au niveau national

(Section 1) ? et quel est son contenu pour la ville de Marrakech en
particulier (section 2) ?
Section 1- Au niveau national
Le programme « ville sans bidonville » se base sur une vision à

moyen terme (2004 à 2010) , en prenant la ville comme entité de
programmation , dans un cadre contractuel (contrat V.S.B.) entre l’Etat
et les collectivités locales.
82
Il trace comme objectifs :

a- L’éradication des bidonvilles dans les agglomérations urbaines
d’ici 2010 (10 à 15 villes seront déclarées annuellement
V.S.B.)
b- L’amélioration des conditions d’habitat de plus de 210
ménages dans les 70 villes concernées (1) .
Consistance et mode d’intervention du programme national (V.S.B.)
Composantes du Types d’intervention (Nombre de ménages)

programme Restruc- Recase- ZAP Reloge- Total
turation ment ment
Projets conventionnés 16843 34930 1306 15211 68290
avant 2004
Projets conventionnés 20873 26555 1584 13148 62160
en 2004
Reliquat à programmer 24792 12553 28757 15768 81870
Ensemble 62508 74038 31647 44127 212320
29% 35% 15% 21% 100%
Source : DRH ; Marrakech, 2004
Mobilisation foncière et financière (en millions Dh)
Composantes du Nbre de Sup global Coût Subven- Subv-

programme ménages (en ha) globaux tions débloqué
Projets conventionnés 28290 1662.83 65370.39 1818.35 1182.68
avant 2004
Projets conventionnés 62160 1411.04 4881.62 1563.92 0.00
en 2004
Reliquat à programmer 81870 2105.81 5699.57 2035.35 0.00
Ensemble 212320 5179.68 17118.59 5417.62 1182.68
Source : DRH Marrakech, 2004
1- Programme ville sans bidonville , Ministère délégué , chargé de l’habitat et de

l’urbanisme , 2004 ( D.R.H. , Marrakech)
83
Section 2- Au niveau de la ville de Marrakech :
Le projet du programme « ville sans bidonville » concernant la

ville de Marrakech vise l’éradication définitive des bidonville « habitat
insalubre » de la zone urbaine en l’année 2007.
Ce programme sera réalisé dans le cadre d’une convention de

partenariat (1) qui devra être signée par les parties concernées , à savoir :
le Ministre délégué auprès du Premier Ministre chargé de l’habitat et de
l’urbanisme , le Wali de la région de Marrakech Tensift - Al Haouz
(Gouverneur de la Préfecture de Marrakech) , l’opérateur (ERAC / T).
La convention ‘’contrat V.S.B.’’ désigne l’ERAC / T comme

l’opérateur principal des actions de restructuration et de recasement
concernant respectivement 2732 ménages et 5598 ménages , soit un total
de 8320 ménages .
Il est à noter que même si les données statistiques ayant servi de

base pour l’élaboration de ce ‘’projet ‘’ de programme semblent
actualisées, en comparaison avec les données et statistiques utilisées
dans le P.L.H.U.D. sur lesquelles je me suis basé au cours de mon étude ,
il nous est très difficile de dire qu’elles sont exactes, réelles et fiables,
puisqu’aucune campagne de recensement n’a été effectuée sur le terrain
en collaboration avec les autres intervenants en 2004.
Cette nouvelle stratégie de résorption de l’habitat insalubre ,

dernièrement adaptée en remplacement , en quelque sorte, des plans
1- Voir en annexe n° 1 , le texte intégrale de la convention (contrat V.S.B) élaboré par

la D.R.H. de Marrakech en collaboration avec les O.S.T.
84
d’actions préconisés par l’étude du plan local de l’habitat et de

développement urbain établi en Mars 2002 (P.L.H.D.U.) , ne pourra pas
à mon avis , atteindre la totalité de ses objectifs que si elle prend en
considération quelques réajustements et conditions d’accompagnement .
En d’autre terme, les opérations de restructuration et de

recasement, de construction de logements pour l’habitat social en faveur
des plus démunis , la création de lotissements dans le cadre des
opérations de péréquation, les ZAP et les ZUP, … n’aboutiront sûrement
pas à limiter la cadence de prolifération des formes d’habitat insalubre
que si cette stratégie est enrichie et renforcée rationnellement par
d’autres suggestions et propositions sous formes de mesures
d’accompagnement et de perfectionnement visant une meilleure gestion
au cours de la réalisation du programme adopté .
85
CHAPITRE 2-
Conditions de réussite du programme
Il ne suffit pas d’envisager une stratégie d’intervention sur une

durée bien déterminée, de définir les modes d’intervention et de prévoir
les moyens financiers humains et techniques pour dire que les objectifs à
caractère social du programme seront pleinement atteints .
Résorber l’habitat insalubre en tant que phénomène social

complexe, est une affaire délicate qui ne demande pas uniquement des
mesures d’accompagnement conjoncturelles dont l’effet est très limité
comme nous l’avons démontré à la Première Partie et à la Deuxième
Partie de cette étude , mais aussi la contribution de tous les départements
ministériels .
C’est pourquoi, il me paraît indispensable pour l’efficacité des

actions de résorption de l’habitat insalubre dans la ville de Marrakech ,
de procéder à une réflexion globale axée sur plusieurs niveaux dont : le
niveau de la conception de la stratégie (section 1), le niveau
institutionnel (section 2), le niveau de financement (section 3) , le niveau
du foncier (section 4), et le niveau de la protection et des sanctions
(section 5) .
Section 1- Au niveau de la conception de la stratégie :
L’handicap majeur devant la conception d’une stratégie efficace et

appropriée est tout d’abord l’insuffisance des données et des statistiques
de base issues de la réalité sur le terrain , concernant l’état des lieux de la
situation exacte du volume et divers aspects de l’habitat insalubre dans la
zone urbaine et périurbaine de la ville.
86
§1- La création d’une banque de données :
Il est impossible de planifier une stratégie avec des objectifs à

atteindre dans un délai déterminé sans que la situation actuelle soit
parfaitement connue .
Ce problème se pose avec acuité aussi bien au moment de la

programmation et de la mise au point définitive des plans d’action et des
méthodes d’intervention , qu’au moment de l’exécution des travaux par
les opérateurs .
Les statistiques permettant la connaissance parfaite de la situation

économique et sociale de la population cible d’un douar , constituent
l’élément clé dans la détermination des choix des méthodes
d’intervention .
Ces données , statistiques , études , analyses, travaux d’ateliers,

recommandations, tenues de congrès , texte, lois et modèles d’expérience
réussies dans d’autres villes ou d’autres pays, ainsi que diverses
documentations doivent être centralisées au sein d’une entité
administrative spécialisée au niveau local .
Actuellement, ces données -parfois contradictoires- sont

éparpillées et partagées entre plusieurs administrations locales
notamment la D.R.H., l’ERAC / T , l’ANHI (1), la Wilaya , l’Agence
Urbaine et la Municipalité . Leur centralisation s’avère indispensable
1- Avec la création du Holding « Al Omrane » , l’ERAC/T a commencé à centraliser

les informations à partir de 2004, dans le perspective de la dissolution de l’ANHI à
Marrakech .
87
afin de faciliter l’accès à l’utilisateur et à ceux qui détiennent le pouvoir

de la décision locale ou nationale.
La nécessité de la création de cette banque de données, dont

l’accès devrait être possible à tous les intervenants et partenaires - y
compris les universitaires, investisseurs privés et O.N.G.- est due à
l’évolution rapide de la prolifération spontanée de l’habitat insalubre ,
d’une part , et aux résultats très mitigés des actions menées depuis
presque une vingtaine d’années d’autre part.
§2 – Les scénarios d’interventions spécifiques :
Dans le cadre d’une opération de recasement, on a vu que les

O.S.T. à Marrakech offrent généralement gratuitement à la population
cible des lots situés sur des lotissements viabilisés , accompagnés d’une
aide financière qui a atteint ces derniers mois ‘’20.000 Dhs’’ afin
d’encourager le recasé à entreprendre la construction de son nouveau
logement dans un nouveau quartier répondant aux principes de salubrité
et aux normes architecturales .
Mais , malheureusement , dans la plupart des cas de recasement, le

bénéficiaire - objet de l’opération de recasement - vend à des
spéculateurs le lot de terrain qui lui a été offert par l’ERAC / T ou
l’ANHI, à un prix qui atteint parfois 140.000 Dhs (cas des lot de
l’opération MERSTANE).
Avec l’argent qu’il vient de ‘’gagner‘’, l’intéressé cherche par tous

les moyens à se réinstaller dans un douar ou quartier périphérique, en
achetant une ‘’ parcelle ‘’ pour y construire clandestinement le même
type d’habitat insalubre .
88
On assiste ainsi à un cercle vicieux qui devrait faire l’objet de

mesures appropriées.
Alors, le nouveau scénario d’intervention dans des cas pareils doit

mettre en priorité l’élément de suivi à posteriori à l’opération en utilisant
les nouvelles techniques de gestion informatique, et ce pour éliminer les
personnes ayant déjà bénéficié des avantages de recasement . Mais
malheureusement, même si ce système informatique préconisé existe
déjà dans chaque O.S.T., il n’est ni fiable , ni généralisé à tous les
intervenants concernés par la lutte contre l’habitat insalubre .
Par ailleurs, il est a remarquer aussi que les opérations de

restructurations se réalisent parfois sans respect palpable des spécificité
socioculturelle , et sans faire des études socio-économiques profondes
sur le pouvoir d’achat , la mentalité et les modes de vie de la population
cible (par exemple : des ménages gardent avec eux des chèvres ou des
bêtes de sommes ….).
C’est pourquoi , on trouve des opérations de restructuration

inachevées dont le début des travaux remontent à des années , à cause
notamment du refus ou de l’impuissance de la population cible à payer
leur côte part dans l’opération selon le montage financier préétabli dans
le programme . Ainsi , on constate , par exemple que les opérations des
Douars Iziki , Akyoud , Koudia sont inachevées par manque de crédit.
En plus, la réalisation des travaux de branchement en eau potable

et en électricité dans certains quartiers incite largement la population à
devenir beaucoup plus réticente quant au paiement de sa contribution , ce
qui détruit l’esprit participatif indispensable pour la réussite d’une telle
opération à caractère purement social .
89
Ce qui prouve qu’il fallait prévoir à l’étape de la programmation

une contribution financière de la population adaptée au revenu individuel
moyen des habitants de chaque quartier cible, mais en impliquant les
élus locaux et représentants des quartiers parce qu’ils ont une influence
importante sur les comportements et les pratiques ultérieurs de la
population cible.
Parmi les grands points faibles des opérations de restructuration

réalisées ou en cours de réalisation dans la ville de Marrakech, on
remarque que le bâti reste souvent le même , après l’achèvement des
travaux d’équipements nécessaires, les constructions antérieurement
exécutées – anarchiquement – en pisé ou en pisé et dur, restent sur place
et conservent le même aspect à côté des nouvelles constructions bâties.
Ceci présente une image hétérogène fortement nuisible à

l’esthétique architecturale et urbaine, non seulement du quartier en
question , mais aussi au niveau de l’ensemble du tissu urbain de la ville .
Pour éviter de tomber dans cette situation, il est impératif - à notre

avis - de prévoir dans la stratégie de restructuration l’obligation du
bénéficiaire de respecter les aménagements exigés sur les façades des
constructions sous peine de ne pas bénéficier des branchements en eau
potable ou en électricité, sans bien entendu, affecter le pouvoir d’achat
déjà très faible de la population cible .
Nous ne pouvons pas nier que d’autre scénario pourraient donner

des résultats satisfaisants comme :
- Les Zones à Aménagement Progressif (exemple , ZAP : Afak ,
Asekjour , Azzouzia et Lahna (3864 lots) (1) ,
1- P.L.H.D.U. , Marrakech, Mars 2002
90
- La zone d’Urbanisation Nouvelle (Z.U.N.) de Harbil (3600

lots), mais il faut envisager d’autres zones dans le but de créer
de futures villes satellites .
- Les opérations de lotissements pour satisfaire les besoins en
habitat social exécutées par les O.S.T.
- Construction de logements sociaux (O.S.T. répondent
seulement à 12% des besoins annuels) .
§3- Profiter de l’expérience des autres pays :
La mise en place d’une stratégie d’intervention efficace peut être

enrichie par les expériences réalisées dans d’autres villes ou pays du
monde.
Ainsi l’expérience Française avec les constructions des H.L.M.

pour faire face à la crise du logement fortement ressentie, dans quelques
grandes villes, à un certain moment de l’histoire, mérite d’être signalée .
A noter dans ce cadre, que même si on assiste actuellement en

France à des scènes de destruction de bâtiments H.L.M. construits au
début des années 50 et 60, il faut avouer que cette stratégie
d’intervention pour augmenter l’offre en matière de logement et
d’habitat , et qui est basée sur l’option de ‘’contrat – loyer ‘’ au lieu
l’option ‘’contrat – vente’’ , a bien réussi durant des dizaines d’années à
satisfaire les besoins croissants en matière de logement, surtout après la
fin de la 2ème guerre mondiale, et le retour imprévisible des dizaines de
milliers de français à leurs pays suite à l’indépendance des pays
colonisés.
91
C’est vrais que l’expérience H.L.M. en France a causé d’énorme

problèmes ayant trait à la sécurité , à l’intégration social de certaines
catégories d’occupants actuels , aux équipements sociaux adéquats, à
l’entretien permanent des bâtiments (canalisation, robinetterie , fuite
d’eau ….) , à l’harmonie urbaine et à l’intégration dans l’espace urbain
global de l’agglomération toute entière.
Toutefois, cette expérience peut réussir dans la ville de Marrakech

parce que la population de l’habitat insalubre dans la zone urbaine a peu
de chance pour accéder à la propriété , pour les principales raisons
suivantes :
- La faiblesse et l’irrégularité des revenus de la population active

abritant des constructions d’habitat insalubre.
- L’impossibilité de satisfaire les exigences bancaires en

matières de garanties, malgré les efforts déployés par l’Etat ces
dernières années dans ce cadre (FOGARIM , FOGALOGE) .
- Les potentialités économiques , relativement limitées, de la

ville de Marrakech qui se limitent aux activités du tourisme (un
secteur fragile, les événements du Golf en 1991, ….) à
l’agriculture et l’agro-industrie (aléas climatiques, exode
rural….)
- La faiblesse du tissu industriel moderne, ce qui ne permet pas

la création d’opportunités d’emplois réelles pour la population
active issue des quartiers défavorisés ,et souvent sans
qualifications professionnelles importantes.
92
Section 2- Au niveau institutionnel :
Parmi les handicaps constatés au niveau de l’élaboration et

l’exécution des programmes au niveau local , nous avons la multiplicité
des intervenants et la difficulté de la coordination entre eux pour mener
efficacement et en bon escient les opérations sur le terrain .
§1- La création d’une structure administrative régionale

spécialisée :
La création d’une structure administrative régionale spécialisée

sous l’autorité directe du Wali de la région , nous semble indispensable .
Vu les attributions juridiques et réglementaires conférées au Wali

(foncier, approbation des marchés des collectivités, dossiers
d’investissements , documents d’urbanisme , etc …..).
Vu la pluralité des intervenants dans les opérations de résorption

d’une part, et le statut constitutionnel du Wali d’autre part , en tant que
gouverneur de la préfecture de Marrakech , commissaire du
gouvernement, coordonateur des activités des services extérieurs et
représentant de l’Etat . La création de cette cellule à l’instar des centres
régionaux d’investissement , nous paraît d’une grande utilité .
Elle sera sans doute épaulée par la décision récente du

gouvernement de créer le ‘’Holding Almorane‘’ qui sera le principal
opérateur chargé de la réalisation du programme « villes sans
bidonville » . Et même lorsque ce holding sera doté d’antennes au niveau
des régions , nous sommes convaincus qu’il n’existera point de conflits
de compétences entre lui et la cellule régionale que nous proposons ,
93
mais au contraire, leurs interventions respectives sont appelées à se

compléter les unes les autres dans une harmonie totale .
Le rôle de cette structure ne va pas remplacer celui de la D.R.H. ,

des O.S.T. , des collectivités locales ou des autres intervenants .
Sa mission essentielle est plutôt de centraliser les données dans ce

secteur , coordonner les actions d’intervention réalisées en partenariat
entre plusieurs intervenants (RADEEMA , habous , eaux et forêts ,
municipalités , service des domaine etc …..) sur le terrain , intervenir
auprès des autorités locales et des élus afin de faciliter le dialogue avec
la population cible, débloquer les arrêts des travaux sur les chantiers,
accueillir les promoteur immobiliers privés marocains ou étrangers et
leur faciliter la tâche avec les autres département concernés par le secteur
de l’habitat , exploiter au mieux les prérogatives juridiques du Wali
particulièrement dans le domaine du foncier (cession de terrain
domanial, collectif , guich , municipal ….) et du contrôle en
collaboration avec l’administration communal de la ville (autorité de
tutelle) .
Avec la création de cette cellule sous l’autorité directe du Wali , le

contrôle de gestion et l’évaluation des stratégies d’intervention exécutées
par tous les intervenants seront effectués avec beaucoup de précision et
de transparence .
§2- La création des associations de quartiers :
Il est certain que les efforts de l’Etat visant l’amélioration de

l’espace urbain dans les quartiers abritant l’habitat insalubre ne peuvent
donner les résultats escomptés sans la participation effective de la
population objet de ces efforts .
94
C’est pourquoi , l’encouragement à la création des associations et

amicales des quartiers faisant l’objet d’intervention, paraît indispensable,
car l’absence d’un interlocuteur responsable jouissant d’une personnalité
juridique , rend très difficile le dialogue , la concertation avec la
population aussi bien avant le début des travaux qu’après l’achèvement
de l’opération .
§3- Le renforcement des moyens financiers des

collectivités locales
Etant donné que les élus locaux sont directement concernés par
l’amélioration des conditions de vie de leur électorat et devant
l’insuffisance des crédits mis à la disposition de la municipalité de
Marrakech et des communes rurales limitrophes de la zone urbaine , on
constate que les efforts de la lutte contre les aspects de l’insalubrité ont
donné de faibles résultats .
C’est pourquoi le renforcement des moyens financiers des

collectivités locales dans ce cadre , jouera un rôle très important dans la
stratégie générale menée visant à améliorer la gestion du développement
urbain .
Section 3- Au niveau du financement :
§1- Financement des crédits :
Les difficultés d’accès à la propriété individuelle sont énormes à

cause de la faiblesse des revenus des couches les plus défavorisées d’une
part et à cause des exigences des établissements de crédits d’autre part.
95
Si l’apport personnel (avance) et les justifications de garantie à la

banque représentent un vrai obstacle en face des nouveaux acquéreurs ,
le paiement régulier des mensualités de crédit pose un problème encore
plus difficile à résoudre , à cause de la nature provisoire et occasionnelle
des activités de la population active désirant obtenir un crédit logement .
Pour résoudre ce problème , l’Etat a procédé à la création de deux

fonds de garantie (FOGARIM et FOGALOGE) dont le but est de
garantir les crédits au profit des salariés du secteur privé et des
fonctionnaires à bas salaire et ne bénéficiant pas de garanties suffisantes
ou d’emplois titulaires ou permanents .
Mais malheureusement ces institutions financières , dont la

création est arrivée très tard , sont jusqu’à présent inopérationnelles du
fait que la majorité écrasante des citoyens appartenant aux couches les
plus défavorisées ignorent l’existence de ces fonds .
Ainsi , le rôle de ces fonds dans la stratégie de lutte contre

l’habitat insalubre au niveau local , reste – au moins pour le moment –
quasiment absent .
C’est pour cela qu’une large campagne de publicité au niveau des

quartiers insalubres , par l’intermédiaire des mass média populaires
(radio , télévision ) , contribuera efficacement à inciter la classe sociale
concernée à s’adresser à ces fonds.
96
§2- Le financement des projets :
Parmi les principales ressources actuelles des programmes ayant

trait à la lutte contre l’habitat insalubre , on trouve la taxe sur le ciment
et le budget général de l’état .
Ainsi , l’on constate par exemple que la plus grande part du budget
de l’habitat dans la loi de finance 2005 (100 millions de dirhams) est
réservée au fond de solidarité pour l’habitat (F.S.H).
Ce budget est alimenté essentiellement par la taxe prélevée sur le

ciment (50 Dhs la tonne) . Ceci facilitera à l’Etat la tâche en vue de
réaliser de nombreuses tranches de ses projets immobiliers.
Mais le fond du problème dans la stratégie menée réside dans le

choix des sites à résorber, dans la manière de procéder au cours de
l’exécution des travaux et dans l’état des lieux après l’achèvement des
programmes envisagés .
Il faut - à mon avis - se soumettre à des critères objectives loin des

intérêts politiques ou électoralistes dans le choix des quartiers à résorber,
en privilégiant par exemple les quartiers qui présentent plus de
possibilités et de facilités en équipements de base .
Comme il est indispensable de chercher au maximum, la rationa-

lité dans les dépenses (exemple : moins de rigidité dans les cahiers de
charge de la RADEEMA) , et orienter les efforts vers les quartiers les
plus défavorisés .
97
§3- Appui financier étranger :
Pour que notre stratégie soit entourée de plus de chance de

réussite, et pour que les programmes aboutissent à des résultats
satisfaisants , l’adhésion à nos efforts des organismes internationaux qui
s’occupent du développement durable , de la lutte contre la pauvreté , de
l’amélioration des conditions de vie sanitaire , de la lutte contre
l’analphabétisme etc …. s’avère indispensable .
Ces institutions , organisations non gouvernementales et agences

de développement internationale pourront être une source de
financement supplémentaire des projets et programmes au profit de la
lutte contre l’habitat insalubre .
Section 3- Au niveau du foncier :
Nous avons vu que les quartiers et les noyaux de l’habitat

insalubre à Marrakech se situent sur des terrains caractérisés par la
diversité et la complexité quant à leur nature juridique foncière.
Ceci entrave fortement la régularisation des situations foncières

dans les opérations visant à résorber l’habitat insalubre .
§1- Revoir la nature juridique de certains terrains :
C’est pourquoi il est fortement souhaitable de revoir les textes

régissant certaines catégories de terrain, notamment les terrains collectifs
et Guiche dont l’acquisition est pratiquement impossible à des
particuliers. Les terrains Habous, quant à eux, sont soumis à une
procédure d’acquisition très lente et très centralisée .
98
Si la disponibilité de l’assiette foncière représente un facteur

d’encouragement pour le secteur privé , notamment après les dernières
dispositions prises par l’Etat dans ce domaine visant à mettre des terrains
à la disposition des promoteurs privés, la ville de Marrakech n’a
malheureusement pas connu d’expérience à ce sujet, contrairement à
d’autres villes du royaume .
§2- Facilité l’acquisition des terrains par le privé :
Il faut encourager le secteur privé en lui facilitant d’abord l’accès

à l’acquisition des terrains de nature juridique complexe d’une part, et en
lui offrant la possibilité de construire des projets à caractère social sur
des terrains viabilisés spécialement destinés à ces fins .
Section 5- Au niveau de la prévention et des sanctions :
La prolifération de l’habitat insalubre n’est pas due seulement au

dysfonctionnement des mécanismes d’intervention adoptés dans la
stratégie de résorption , mais elle est aussi due à l’absence d’une
politique de prévention d’une part, et l’absence d’articles criminalisant
les constructions illégales d’autre part.
§1- La prévention :
Si la crise du logement provient du déséquilibre constaté entre

l’offre et la demande sur le marché immobilier , ceci ne veut pas dire
qu’il faut attendre jusqu’à ce que les promoteurs immobiliers publics , ou
privés régulent le déficit ayant causé la crise d’habitat .
99
C’est pour cela qu’il est très urgent d’activer une politique de
prévention avec l’appui effectif des autorités locales , des élus des
habitants et des opérateurs économiques locaux en vue de :
- Sensibiliser la population à respecter les lois et règlements
relatifs à l’urbanisme et aux lotissements , groupes
d’habitations et morcellements (1) ,
- Encourager la population à s’organiser dans des opérations
visant à sauvegarder l’environnement (ramassage des déchets ,
plantation d’arbres , sauvegarde des palmiers dattiers etc ….),
- Inviter les habitants des quartiers défavorisés à des rencontres

de sensibilisation sur les mesures d’hygiènes (fausse septiques
communes , eaux usées anarchiques, etc ….) .
§2- Les sanctions :
Il est incontestable que la loi n° 12/90 relative à l’urbanisme et la

loi n° 25/90 relative aux lotissements, groupes d’habitats et
morcellements, ont prouvé leur efficacité quant à la maîtrise de la
croissance de l’espace urbain de la ville .
Par contre les textes ou lois qui répriment pénalement l’encoura-

gement ou l’exécution des constructions clandestines font défaut.
Dans ce cadre, il faut signaler que le département Ministériel

compétent , vient de présenter au parlement (commission parlementaire de
1- - Le décret n° 2-92-832 du 27 Rabia II , 1414 (14 octobre 1993) près pour

l’application de la loi n° 12-90 relative à l’urbanisme .
- Le décret n° 2-92-833 du 25 Rabia II , 1414 (12 octobre 1993) pris pour
l’application de la loi n° 25-90 relative aux lotissements , groupes et habitations et
morcellements.
100
l’intérieur , de la décentralisation et des infrastructures) un projet de loi dans

ce domaine (1) .
La particularité de ce projet de loi, qui a beaucoup tardé , réside

dans ses articles qui criminalisent pour la première fois les modes de
constructions illégales et anarchiques d’une part , et responsabilisent
pénalement chaque intervenant dans l’acte de bâtir .
Avec l’adoption de ce projet de loi, les présidents des conseils

communaux ne pourraient plus délivrer d’autorisations de construire
sans l’accord de l’agence urbaine , comme ils ne pourront non plus
exercer un droit de contrôle sur les constructions, puisque cette mission
relèvera désormais des compétences des contrôleurs nommés par le Wali
ou le gouverneur, ce qui appuie et justifie notre proposition de créer la
structure administrative régionale spécialisée .
En réalité , si l’une des causes de la multiplication des logements

anarchiques ‘’insalubres‘’ , se trouve dans les conditions –parfois
opaques- de la délivrance de l’autorisation de construction, le projet de
loi 04-04 a pour but de mettre un terme aux pratiques de malversation en
incriminant les acteurs de l’habitat irrégulier.
C’est là la grande nouveauté de cette loi . Mais elle se heurte

malheureusement aux intérêts de ceux qui se voient privés de la main
mise sur un dossier où ils n’ont pas toujours fait preuve de bonne
gestion.
1- Le projet de loi 04-04 a été présenté les 1er et 8 juillet 2004 à la commission
parlementaire compétente qui a demandé le report de l’adoption après un débat
houleux .
101
Conclusion :
Il m’est très difficile de dire en terme de conclusion que ce travail

présente des solutions définitives à cet épineuse problématique de lute
contre l’habitat insalubre, à cause de la complexité de ce fléau due à
plusieurs facteurs, d’une part, et à des contraintes de délais prescrits pour
présenter cet étude d’autre part.
Mais , on pourrait confirmer que les stratégies adoptées et les

scénario d’intervention exécutés durant ces dernières décennies ont
montré clairement leurs résultats très limités dans le cadre de la
résorption de l’habitat insalubre dans la ville de Marrakech .
C’est pourquoi je crois que cette étude contribuerait à une

nouvelle prise de conscience en adoptant des initiatives innovantes dans
la stratégie d’intervention basée sur une conception globale du
phénomène.
Cette stratégie préconisée doit être élaborée à partir de la base, en

concertation avec tous les partenaires dans ce domaine dont notamment
les autorités locales , les élus locaux , les élites locales , les propriétaires
des terrains, les promoteurs immobiliers publics et privés , les services
extérieurs des départements ministériels , les ingénieurs topographes et
architectes privés , les opérateurs économiques importants , les O.N.G.
locales, nationales ou internationales intéressés par la sauvegarde du
rayonnement historique et touristique incontestable de la ville et les
forces vives de la société civile et politique de toute la région.
En réalité , si la préservation de la dignité du citoyen commence

par lui assurer un logement décent, la grande question qui reste posé est
102
comment lui assurer un revenu individuel permanent pour améliorer son

mode de vie afin de ne pas retomber dans l’état antérieur qui l’a conduit
à recourir à mener sa vie dans l’habitat insalubre.
Donc, la lutte contre l’habitat insalubre , à mon avis , est
étroitement liée à la problématique de la lutte contre la pauvreté .
C’est pourquoi , il me paraît impératif d’accompagner les

différents scénario d’intervention par des mesures permettant la création
de richesse au niveau local ,en vue d’élever le niveau de vie des couches
sociales les plus défavorisées occupant des constructions d’habitat
insalubre.
Cette problématique ne peut être résolue seulement avec la

participation effective de tous les rouages de l’Etat , mais aussi avec
l’implication effective du secteur privé dans des opérations visant à
augmenter l’offre sur le marché de l’habitat en général .
Si le secteur privé a prouvé son savoir faire , et son efficacité dans

le domaine immobilier dans certaines villes du royaume surtout le long
de l’axe Casablanca – Kénitra (ex : Achaabi , Addoha , Biladi … etc) , à
Marrakech, par contre , c’est l’ERAC / T qui domine pratiquement ces
activités depuis des dizaines d’années, et on constate ainsi que les
réalisations privés en matière d’habitat sont minimes, par rapport aux
autre villes, où les activités privées dans ce domaine dépassent de loin
celles des organismes immobiliers publics .
Et là encore, apparaît l’importance de notre proposition précitée de

créer une structure régionale spécialisée qui devrait non seulement faire
des investigations afin d’attirer et d’encourager les investisseurs privées
nationaux et étrangers potentiels , tout en les assurant des avantages
103
fiscaux dont ils peuvent bénéficier ainsi que la volonté des responsables
de leur faciliter les procédures administratives, et les accompagner
durant tout le stade de l’exécution des travaux , mais aussi de chercher
des opportunités de la créations de richesses locales , aidant à rehausser
le niveau de vie des habitants des quartiers insalubres.
Rappelons enfin que, si cet humble travail, parvient à tirer la

sonnette d’alarme afin que l’on se penche avec insistance sur
l’éradication de l’habitat insalubre dans cette belle ville , nous aurons au
moins le mérité de satisfaire l’un des objectifs de tous ceux qui ont
laborieusement concouru à la lutte contre ce fléau afin d’assurer plus de
dignité et de bien être au citoyen .
104
BIBLIOGRAPHIE
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8- Zniber M.F. (1986), Radioscopie de l’évolution des interventions
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2- Bahi (H) : l’intervention de l’Etat marocain en matière de production
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3- El Majdoubi : Mutation d’un quartier de Marrakech : Sidi Youssef
Ben Ali, Thèse 3ème cycle , tours troins .
4- Goignet J : « Marrakech, Grand carrefour des routes marocaines » ,
Revue de géographie du Maroc , 1928 : 272 – 305.
5- Mandleur (A) : « Croissance et Urbanisation de Marrakech », R.G.M.
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7- Pascon (P) : « Le Haouz de Marrakech » 2 tome , édition C.V.R.S. ,
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8- Pégurier (J) : Espaces urbains en formation dans le Tensift
9- Sebti (M) : Les douars de Marrakech : étude quartier péri-urbains,
Thèse 3ème Cycle , 1985.
106
IV- Les thèses et les Mémoires :
A- Thèses d’Etat en Droit Public :

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ses implications institutionnelles , Lyon III , 1988
2- El Ouazani A : La gestion urbaine, Rabat , 1988
3- Lehzam (A) : Structuration et dynamique de l’espace urbain au
Maroc . Genés et devenir d’une forme d’habitat : « le bidonville »
Thèse de Doctorat de 3ème ycle , le 5 Octobre 1982 , Université de
Saint – Etinne.
4- Bahi (H) : L’intervention de l’Etat marocain en matière de production
foincière et habitat urbain social à contribution à l’analyse de la crise
du logement et notamment à Marrakech . Thèse de 3ème cycle en
sciences économiques.
5- Amri (A) : l’Accumulation du capital dans le secteur du bâtiment et
des travaux publics au Maroc. Diplôme d’études supérieurs en
sciences économiques. Faculté des sciences juridiques, économiques
et sociales : Université Mohamed V , Rabat , 1982 , 300 p .
B- Mémoire de D.E.S. :
1- Moufad A : le phénomène d’urbanisation au Maroc, Casablanca
1985.
2- Salim M : Essai sur la marginalisation urbaine : cas de Marrakech ,
Casablana , 1983
3- Zoueir Miloud : « La politique de l’aménagement du territoire »
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C- Mémoires de l’E.N.A.P. :
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107
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D.E.S. , INAU , Rabat , 1984
4- Kadiri D. , l’expérience des E.R.A.C./ ENAP , 78 – 79 , n° 1111
5- Rihani O : La politique de l’habitat au Maroc , ENAP , 77-78 , n° 97 ;
V- Liste Des Textes Juridiques Relatifs A L’insalubrité

1- Dahir du 30 Juillet 1918 conférant aux pachas et Caïds des pouvoirs
spéciaux pour Assurer la protection de l’hygiène publique et de la
salubrité dans les villes, au cas ou l’état sanitaire nécessaire une
intervention rapide des pouvoirs publique.
2- Arrêté viziriel du 1er Août 1925 sur le régime des eaux.
L’application du dahir du 1er Août, sur le régime des eaux
3- Dahir du 1er mai 1928 relatif à la protection de l’hygiène publique et
de la salubrité dans les centres non érigés en municipalité.
4- Dahir du 31 mai 1938 sur les associations syndicales de propriétaires
de lotissements.
5- Dahir du 8 Juillet 1938 relatif à l’assainissement des villes et des
centres urbains.
6- Arrêté viziriel du Avril 1941 relatif au Conseil Central et aux
commissions régionales d’hygiène et de salubrité publiques et
organisant les bureaux municipaux d’hygiène.
7- Dahir du 30 Septembre 1953 relatif aux morcellements et
lotissement, complété par le dahir du 21 Juillet 1959 et par le Dahir
portant loi n° 1-75-133 du 23 Avril 1975
8- Décret du 26 Décembre 1964 définissant les zones d’habitat
économique et approuvant le règlement général de construction
applicable à ces zones
108
9- Décret royal du 11 Juillet 1966 modifiant le decret du 26 Décembre

1964
10- Dahir portant loi du 8 Octobre 1977 relatif à l’entretien des
immeubles et a l’installation de conciergeries dans les immeubles
d’habitation
11- Décret du 8 Octobre 1977 pris pour l’application du Dahir portant
loi du 8 Octobre 1977
12- Décret du 26 Mai 1980 fixant les conditions de l’exécution d’offre
des mesures ayant pour objet d’assurer la sûreté et la commodité des
passages, la salubrité et l’hygiène publique
13- Dahir du 25 Décembre 1980 portant promulgation de la loi n° 22.80
relative à la conservation des mouvements historiques et des sites ,
des inscriptions, des objets d’art et d’antiquité.
14- Circulaire du 23 Février 1983 relative à une campagne d’information
et de sensibilisation dans la lutte contre les lotissements clandestins .
15- Circulaire du 25 Juillet 1983 relative aux poursuites à engager à
l’encontre des contrevenants aux dispositions du Dahir du 30
Septembre 1953 relatif aux lotissements et morcellements
16- Circulaire interministérielle du 30 Novembre 1983 relative à la
sensibilisation à l’amélioration du cadre bâti dans les lotissements et
groupes d’habitations.
17- Dahir du 17 Juin 1992 portant promulgation de la loi n° 25-90
relative aux lotissements, groupes d’habitations et morcellements.
18- Dahir du 17 Juin 1992 portant promulgation de la loi n° 12-90
relative à l’urbanisme .
109
ANNEXE:
Texte intégrale de la convention (contrat - ville sans bidonville)

concernant Marrakech
110

La Problematique de La Lutte Contrel'habitat Insalubre Dans La Ville de Marrakech

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La Problématique de la lutte contre l’habitat insalubre

dans la ville de Marrakech

I.S.C.E.A. Groupe ESSEC

LA PROBLEMATIQUE DE LA LUTTE CONTRE

Thèse Professionnelle pour l’obtention du :

Encadré par : Présenté par :

CHAPITRE 1- Qu’est ce qu’un habitat insalubre ? ………… 11

CHAPITRE 2- Multiplicité des formes de l’habitat insalubre

§2- Les Douars périphériques (Historique ,

CHAPITRE 1- Nature des interventions de l’Etat pour

CHAPITRE 2- Etude de Cas ………………………………….. 67

CHAPITRE 3- L’insuffisance des actions d’intervention ……… 75

CHAPITRE 1- La nouvelle stratégie de l’Etat (V.S.B.) ……… 82

CHAPITRE 2- Les conditions de réussite …………………… 86

Section 4- Au niveau du foncier ………………………… 98

Conclusion ……………………………………………………. 102

Bibliographie …………………………………………………. 105

L’habitat insalubre représente une préoccupation majeure pour les

Ce genre d’habitat résulte de la conjugaison de plusieurs facteurs

Ainsi , malgré les multiples moyens d’intervention mis en place

L’explication de la crise du logement était, en quelque sorte ,

Malgré cela, la crise a toujours persisté et a donné naissance à

constructions ont eu lieu dans la clandestinité , la rapidité et avec

C’est ainsi que plusieurs agglomérations d’habitat insalubre ont

Si la problématique de l’habitat insalubre à Marrakech a fait

1- - Mandleur A : 1972 : Croissance et urbanisation de Marrakech RGU n° 22, 1972.

lutter efficacement contre le phénomène dans le cadre d’une vision

En réalité , le but de ce travail de recherche mené dans cette thèse ,

L’absence quasi totale de données et de statistiques fiables et

Toutefois , dans ce document , la plupart des aspects de ce fléau

La première partie sera consacrée au diagnostic général de la

entend par ‘’habitat insalubre‘’, ses diverses appellations et ses

Puis nous nous attaquerons aux multiples aspects et types

Pour faire face à ce problème , quelles sont les actions des

La troisième partie sera réservée à la stratégie d’avenir (chapitre 1)

On ne peut pas aborder le phénomène de l’habitat insalubre sans

Un fois la définition parfaitement établie, on pourrait alors

Section 1- Difficultés de la définition :

Il est très difficile de donner une définition exacte et globale à

C’est l’espace géographique, socio-économique, culturel et

Mais on peut dire, qu’en principe, les conditions de vie en

La difficulté de la définition est due à la complexité et à

1- Mohamed Ali Bouhelba « Habitat insalubre dans les quartiers périphériques de

- La spécificité morphologique pour chaque quartier (volume,

C’est pourquoi plusieurs titres , noms ou appellations sont collés à

Section 2- Diverses appellations :

Plusieurs expressions sont utilisées pour parler de l’habitat

Les premiers quartiers de bidonvilles se sont apparus à Casablanca

Après l’indépendance , et sous l’effet de l’exode rural dû aux

Ces quartiers qui ne disposent pas de réseau d’eau potable ,

1- Mohamed Ali Bouhelba « Habitat insalubre dans les quartiers périphériques de

Ce sont des constructions réalisées sans respect des règles

D’autres appellations restent encore moins utilisées comme

En tout cas, quatre approches différentes sont suivies par les

Une approche technique basée sur l’étude de la nature du sol

Une approche économique qui prend en considération les

Une approche juridique axée sur les textes , lois et

On constate que nous sommes devant plusieurs appellations ,

1- Felix Danette : Réflexions introductives à propos de l’habitat insalubre et stratégies

Section 3- Les caractéristiques des constructions

Les caractéristiques de l’habitat insalubre sont très différentes

Mais d’après la plupart des études et enquêtes effectuées dans

§1- L’absence totale ou partielle du réseau d’assainissement :