Acc 50

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Document normalisé de construction ACC
2003
Guide de l’entrepreneur
général pour le financement
des projets et la sécurité des
paiements
Association canadienne de la construction

© Tous droits réservés, ACC, 2003
TABLE DES MATIÈRES
Page
1.0 Contexte et but du Guide 1
2.0 Avant la présentation de la soumission 3

2.1 Évaluation du maître de l’ouvrage 3
2.2 Étude du contrat 5
2.3 Recherche de titre 8
2.4 Viabilité du projet 9
3.0 Présentation de la soumission 11

3.1 Réserves touchant les clauses exigeantes 11
3.2 Réserves touchant le financement 11
3.3 Réserves touchant le cautionnement de soumission 12
4.0 Avant la conclusion du contrat 12

4.1 Négociation de conditions générales satisfaisantes 12
4.2 Confirmation du financement du projet et de l’obtention du prêt 13
4.3 Examen du contrat de prêt ou de la lettre d’engagement de l’institution financière 14
4.4 Discussion détaillée de la procédure de paiement avec le maître de l’ouvrage 17
4.5 Sécurité des paiements, y compris la retenue 18
4.6 Revue des assurances avec le maître de l’ouvrage 19
5.0 Administration du contrat 21

5.1 Continuation de la gestion des risques financiers 21
5.2 Revue des conditions préalables à l’avancement continu de fonds 22
5.3 Vérification du financement des avenants de modification et des
directives de modification 22
6.0 Conclusion 24
Annexe A – Informations d’ordre financier sur le projet (CCDC 12)
Annexe B – Profil du risque financier d’un projet

Document normalisé de construction ACC 50-2003
Adresser toute demande de renseignements à :

Association canadienne de la construction,
75, rue Albert, bureau 400
Ottawa (Ontario) Canada K1P 5E7
Tél. : (613) 236-9455 Fax : (613) 236-9526
www.cca-acc.com
Les guides de l’ACC sont le fruit d’un processus consensuel et visent à réaliser un équilibre
entre les intérêts des divers participants aux projets de construction. Ils sont un reflet des
pratiques recommandées dans l’industrie. Ils ne traitent pas de situations ou de circonstances
précises, ni ne constituent des avis juridiques ou autres. L’ACC décline toute responsabilité en
cas de perte ou de dommage résultant de leur utilisation ou de leur interprétation.
1.0 CONTEXTE ET BUT DU GUIDE
Le but principal du présent guide est de donner une formation aux entrepreneurs généraux en
matière de financement des projets et de les amener à se concentrer sur les quatre points majeurs
suivants :
• Connaître votre client.
• Connaître ses capacités financières et savoir comment il finance le projet.
• Si le financement du projet vous semble préoccupant, vous procurer une copie du contrat de
prêt ou de la lettre d’engagement et étudier ces documents avec votre conseiller financier.
• Si vous n’êtes toujours pas rassuré, obtenir des conditions appropriées de sécurité des
paiements. (Et rappelez-vous : si malgré tout vous demeurez insatisfait, renoncez au contrat.)
En parcourant ce guide, vous constaterez que nous nous sommes efforcés de vous fournir des
conseils détaillés sur ces points, et sur bien d’autres. Ces conseils, si vous les suivez, accroîtront
votre aptitude à gérer le risque financier que court votre entreprise chaque fois qu’elle conclut un
contrat.
Dans n’importe quelle situation contractuelle, chaque partie a des intérêts légitimes et la
responsabilité de s’assurer que l’autre partie est pleinement capable de remplir ses obligations
contractuelles. Avant de conclure un contrat avec un entrepreneur, le maître de l’ouvrage
demande souvent à celui-ci de lui fournir ses états financiers, ainsi que des références bancaires.
Il peut aussi lui demander des cautionnements garantissant l’exécution des travaux et les
paiements.
En même temps, la capacité pour le maître de l’ouvrage de faire la preuve de sa solvabilité est
tout aussi importante que la capacité financière de l’entrepreneur de mener les travaux à terme.
Par conséquent, l’intérêt de l’entrepreneur de s’assurer que le maître de l’ouvrage dispose de
suffisamment de fonds pour remplir les obligations financières que lui impose le contrat est tout
aussi valide. Trop souvent, l’entrepreneur ne dispose pas de cette information, soit qu’il n’ait pas
voulu la demander, soit que le maître de l’ouvrage n’ait pas voulu la lui donner. Désireux de
décrocher le contrat, ou pour éviter un affrontement au début du projet, nombre d’entrepreneurs
ACC 50 Guide de l’entrepreneur général pour le financement des projets et la sécurité des paiements 1
décident de ne pas insister et préfèrent faire aveuglément confiance au maître de l’ouvrage, ou se
contentent de l’assurance verbale du maître de l’ouvrage qu’il dispose des fonds suffisants, ou
qu’il en disposera au moment voulu.
Il est important que chaque partie au contrat possède des informations satisfaisantes sur la
capacité financière de l’autre. Les contrats normalisés tels que CCDC 2 (Contrat à forfait) et
ACC 17 (Contrat à forfait d’entrepreneur spécialisé, pour projet en gérance de construction)
demandent au maître de l’ouvrage de fournir, lorsque cela lui est demandé, avant la conclusion
du contrat et à tout moment par la suite, la preuve raisonnable de sa capacité de remplir ses
obligations contractuelles de payer.
À cet égard, il importe pour les entrepreneurs d’établir à leur satisfaction la capacité de payer du
maître de l’ouvrage et de sécuriser les paiements. S’il existe le moindre doute sur la capacité du
maître de l’ouvrage d’honorer ses obligations financières, l’entrepreneur ferait bien de renoncer
au contrat, plutôt que de mettre en mauvaise posture son entreprise et, avec elle, ses sous-
traitants et ses fournisseurs.
Un maître d’ouvrage qui est bien disposé et qui répond favorablement aux demandes
d’information financière de l’entrepreneur montre qu’il comprend bien les soucis réciproques des
deux parties au moment du démarrage du projet.
Le document ACC 28 ( Un guide de l’amélioration des mouvements de l’encaisse dans

l’industrie de la construction) traite de la question de la diligence dans le versement des
paiements. De son côté, le présent guide décrit des pratiques qui contribuent à réduire le risque,
pour l’entrepreneur, de ne pas être payé. Certains entrepreneurs ont tenté de réduire encore plus
le risque en insérant une clause de « payer-lorsque-payé » dans les contrats de sous-traitance.
Cette solution a créé un désaccord profond dans l’industrie. Elle ne règle pas le problème du
non-paiement par les maîtres d’ouvrage et constitue une simple tentative de refiler le problème à
des entreprises qui peuvent difficilement se permettre d’assumer ce risque et qui ne sont
malheureusement pas en position de l’évaluer.
Le présent guide vise à enseigner aux entrepreneurs à réduire les risques de non-paiement avant
de soumissionner pour un projet ou de conclure un contrat, et pendant le déroulement du contrat.
Il s’applique aux entrepreneurs généraux et aux constructeurs de routes, ainsi qu’aux
entrepreneurs spécialisés qui jouent le rôle d’entrepreneurs généraux. Il est important de noter
que, dans le mode de réalisation en gérance de construction, les entrepreneurs spécialisés sont
engagés directement par le maître de l’ouvrage et assument une grande partie du rôle et des
responsabilités de l’entrepreneur général traditionnel, y compris les recherches portant sur la
capacité financière du maître de l’ouvrage. Les entrepreneurs spécialisés ne doivent pas compter
sur le gérant de construction pour évaluer le risque de non-paiement, car son risque se limite à la
rémunération qu’il perçoit pour son travail de gérance.
Ce guide aidera les entrepreneurs à évaluer et à gérer le risque de non-paiement dans la plupart
des projets de construction traditionnels. Il existe toutefois des modes d’attribution des contrats,
comme les partenariats public-privé, ou les projets de design-construction comportant des
aspects particuliers relatifs au financement, à la propriété, à l’exploitation, à l’entretien, etc., qui
comportent des dispositions et des risques financiers qui ne sont pas abordés ici. Il peut en outre
2 ACC 50 Guide de l’entrepreneur général pour le financement des projets et la sécurité des paiements
exister des situations où les entrepreneurs ne sont pas payés même après avoir suivi la procédure
décrite dans ces pages. Les entrepreneurs avisés consulteront leur conseiller financier et leur
conseiller juridique pour déterminer correctement la responsabilité qu’ils assument dans les
projets qu’ils entreprennent.
2.0 AVANT LA PRÉSENTATION DE LA SOUMISSION
2.1 Évaluation du maître de l’ouvrage
Les maîtres d’ouvrage, comme les entrepreneurs, peuvent être de diverses tailles et de diverses
formes :
Gouvernements (municipal, provincial, fédéral).
a) Organismes quasi-gouvernementaux, financés par des fonds publics mais dont le conseil
d’administration est non gouvernemental, comme les sociétés d’État, les hôpitaux ou les
loteries.
b) Sociétés publiques ou privées de taille moyenne ou grande, souvent des acheteurs

expérimentés de services de construction.
c) Petites compagnies du secteur privé ou sociétés inactives, qui souvent ne sont pas des
acheteurs expérimentés de services de construction.
Après avoir déterminé à quelle catégorie le maître de l’ouvrage appartient, l’entrepreneur doit
étudier la capacité financière de celui-ci et sa procédure d’approbation des dépassements de coût
(voir la section 5.3).
En procédant à ses recherches, l’entrepreneur ne doit pas perdre de vue la nature confidentielle et
délicate de l’information qui lui est divulguée, ainsi que ses obligations quant au respect de cette
information. À cette fin, le maître de l’ouvrage peut demander à l’entrepreneur de conclure avec
lui une convention de non-divulgation.
Les niveaux de non-paiement ci-dessous, placés entre parenthèses, sont indiqués à titre
d’information seulement, et ne se rapportent pas à des situations ou à des circonstances précises.
a) Gouvernements (risque de non-paiement le plus faible)
On peut supposer que tous les gouvernements disposent des fonds nécessaires pour
remplir leurs obligations et, d’une façon générale, il y a peu de risques de non-paiement
avec les acheteurs gouvernementaux. Il importe toutefois de noter que des projets peuvent
être annulés pour cause de dépassement de budget, les crédits peuvent n’être jamais
votés, une modification de l’étendue des travaux peut dépasser les limites budgétaires
approuvées. Il est conseillé aux entrepreneurs de s’informer si les fonds d’un projet
gouvernemental ont été avancés, et dans quelle mesure.
b) Organismes quasi-gouvernementaux (faible risque de non-paiement)
Beaucoup de ces organismes sont considérés comme ne présentant qu’un faible risque de
non-paiement. Les entrepreneurs doivent toutefois comprendre comment et selon quelles
conditions ils sont financés. Par exemple, il y a lieu de déterminer où et comment les
fonds circulent dans les situations spéciales suivantes :
• Les autorités aéroportuaires qui possèdent des propriétés gouvernementales mais ne

sont pas financées avec des fonds publics.
• Les sociétés d’État qui sont exemptées de se conformer aux directives et politiques du
Conseil du Trésor.
Il est important de noter qu’il existe un quasi-gouvernement qui fait exception à la règle
et qui présente un risque élevé de risque : les travaux exécutés dans les réserves pour les
Premières Nations. Même si ces projets peuvent être financés avec des fonds provenant
du ministère des Affaires indiennes et du Nord (MAIN) et approuvés par le Conseil du
Trésor, le paiement n’est pas garanti par le ministère. Les entrepreneurs doivent être
conscients que pour ces projets les fonds ne sont fournis qu’après qu’un accord de
financement a été conclu entre le gouvernement fédéral (le MAIN) et le conseil de
bande. Cet accord fixe les responsabilités respectives du ministère et des bénéficiaires (la
bande autochtone et éventuellement un organisme de gestion de projet) et établit les
conditions auxquelles les fonds seront transmis aux bénéficiaires. Ce document doit faire
l’objet d’un examen attentif, particulièrement pour ce qui a trait aux montants à transférer
au terme de chaque exercice, ainsi qu’aux autres conditions qui ont un rapport avec les
paiements. Une fois les fonds avancés, la maîtrise en appartient à la bande autochtone (et,
dans certains cas, à l’organisme de gestion de projet), et le MAIN n’est plus en position
de garantir les paiements à l’entrepreneur. Rappelons qu’on ne peut pas enregistrer de
privilège sur les terres appartenant aux Premières Nations.
c) Sociétés publiques ou privées de taille moyenne ou grande
• Sociétés publiques (risque de non-paiement : modéré)

On peut généralement obtenir l’information financière voulue par l’entremise de
l’internet, y compris l’information classée dans le Système électronique de données,
d’analyse et de recherche (SEDAR), pour les entreprises canadiennes, et l’Electrical
Data Gathering, Analysis Retrieval System (EDGAR), pour les entreprises
américaines. La dette, les capitaux propres et la solvabilité dépendent des réserves de
liquidité et de la valeur des actions. Les sociétés de notation comme Standard and
Poor’s et Moody’s Investor Services constituent d’autres sources d’information
financière.
• Sociétés privées (risque de non-paiement : élevé)
L’information financière, dans le cas des compagnies du secteur privé est

généralement plus difficile à obtenir. Les compagnies à but unique (coquilles vides ou
compagnies fictives) sont difficiles à analyser. L’entrepreneur doit s’efforcer
d’obtenir une information financière aussi grande et aussi diversifiée que possible,
provenant de sources telles que les suivantes :
- Les entreprises de cautionnement.

- Les banques et autres institutions financières.
- Les concurrents qui ont déjà exécuté des travaux pour le maître d’ouvrage en
cause.
- Les principaux entrepreneurs spécialisés.
- Le site web du maître de l’ouvrage.
- Les associations d’entrepreneurs.
d) Les petites sociétés privées et les coquilles vides (risque de non-paiement : le plus élevé)
Les petites sociétés privées sont généralement difficiles à évaluer. Elles ne fournissent
habituellement ni informations financières détaillées ni états financiers pro forma. Ici
encore l’entrepreneur a intérêt à demander des preuves du succès obtenu dans le passé par
le maître de l’ouvrage, notamment pour ce qui touche la bonne réalisation des projets et le
respect de ses obligations financières. On ne doit pas hésiter à demander au maître de
l’ouvrage des références de solvabilité, de même que de l’information financière
concernant le type de financement du projet. Les concurrents, les firmes de
cautionnement, les banques et les fournisseurs de services financiers tels que Dun and
Bradstreet et le Bureau d’éthique commerciale du Canada sont également de bonnes
sources d’information financière.
2.2 Étude du contrat
Rien ne peut remplacer un examen approfondi des conditions du contrat proposé, et personne
n’aurait d’excuse s’il n’y procédait pas!
a) Contrats normalisés
L’Association canadienne de la construction recommande l’utilisation des contrats normalisés du

CCDC et de l’ACC, qui préservent les intérêts et les droits de toutes les parties à un projet de
construction sans imposer de risques indus à aucune. Les modèles de contrat qui manquent
d’impartialité accroissent souvent les risques de réclamations et de différends, augmentant ainsi
de façon inutile le coût et la durée des travaux.
On doit toujours revoir les contrats normalisés avant de les utiliser, pour s’assurer que leurs
conditions conviennent bien au projet en cause et pour vérifier si telle ou telle clause devrait être
modifiée pour convenir aux exigences particulières du projet.
b) Contrats maison et contrats sur mesures
Il est important de prêter une attention particulière aux contrats maison élaborés par les maîtres
d’ouvrage et leurs conseillers et consultants. On comprend facilement que ces contrats reflètent
les intérêts du maître de l’ouvrage et ne prennent pas nécessairement en considération ceux,
parfois divergents, de l’entrepreneur.
Voici quelques exemples de clauses que l’on trouve dans les contrats normalisés et dont on
devrait retrouver l’équivalent dans tous les contrats :
• Informations d’ordre financier exigées du maître de l’ouvrage. Le contrat
comporte-t-il une clause équivalente à CG 5.1, qui autorise l’entrepreneur à recevoir,
tout au long du projet, de l’information concernant la capacité financière du maître de
l’ouvrage de respecter ses obligations contractuelles.
• Clauses de paiement. Quelles sont les conditions de paiement projetées? Autrement

dit, pendant combien de temps (si un laps de temps est indiqué) l’entrepreneur devra-
t-il financer ses dettes avec ses créances? Quelle est la procédure de paiement? Y a-t-
il des clauses inhabituelles, comme une retenue pour déficiences ou une retenue de
garantie? Y a-t-il des conditions préalables de paiement, comme la certification par
des tiers? Le paiement dépend-il de quelque autre façon d’une éventualité, comme par
exemple l’approbation du prêteur? En quels termes le taux d’intérêt sur les paiements
en retard est-il formulé, et ce taux suffira-t-il à couvrir le coût d’un emprunt pour
l’entrepreneur? Quelle est la procédure de libération de la retenue? Y a-t-il une clause
de protection de la retenue, par exemple une clause de paiement dans un compte
conjoint?
• Indemnisation. A quelles conditions le maître de l’ouvrage a-t-il le droit de réclamer

de l’entrepreneur d’être indemnisé? Y a-t-il une limite monétaire à cette obligation
d’indemnisation? Les clauses de l’assurance protègent-elles raisonnablement contre
ce risque? Le maître de l’ouvrage a-t-il des obligations semblables? (Voir la section
4.6)
• Calendrier. Quelles sont les dates des étapes les plus importantes? Les dommages-
intérêts liquidés sont-ils évaluables, dans les cas où ces dates ne sont pas respectées ?
Lorsqu’il y a des dommages-intérêts liquidés convenus, le montant en est-il
raisonnable et sont-ils soumis à un maximum? Y a-t-il des clauses portant sur les
retards? Dans quels cas l’entrepreneur à-t-il droit à une compensation pour retard, et
non simplement à une prolongation du délai d’exécution des travaux? Le contrat
stipule-t-il une procédure d’obtention de cette compensation? Un mécanisme visant
l’obtention d’une prolongation du délai d’exécution des travaux est-il prévu?
• Modifications. Une procédure générale de gestion des suppléments et des crédits est-
elle prévue? Quelle est la procédure de recouvrement du paiement de ces suppléments
et crédits? Y a-t-il des restrictions ou des limitations applicables au droit de
l’entrepreneur de recouvrer des paiements pour des suppléments, telle par exemple
l’exigence d’un avis écrit préalable? Le maître de l’ouvrage a-t-il le droit de
commander l’exécution d’un travail supplémentaire avant qu’il y ait entente avec
l’entrepreneur sur le prix? Comment règle-t-on les différends concernant les
suppléments et les crédits?
• Conditions cachées ou inconnues. Quelle est la procédure prévue en cas de
découverte de conditions cachées ou inconnues différant sensiblement de celles qui
sont indiquées dans les documents contractuels? L’entrepreneur a-t-il le droit de
rajuster le prix du contrat et le délai d’exécution des travaux?
• Assurances. Le contrat exige-t-il une couverture d’assurance complète ? Quelle

assurance le maître de l’ouvrage fournira-t-il ? Et l’entrepreneur? Quelles sont les
limites des polices et des franchises? (Voir la section 4.6.)
• Règlement des différends. Le contrat comporte-t-il un mécanisme de règlement des

différends ? Ce mécanisme est-il clairement applicable aux différends portant sur les
paiements ? Quel droit le maître de l’ouvrage a-t-il d’exiger la continuation des
travaux dans l’attente du règlement des différends?
c) Conditions supplémentaires exigeantes ajoutées aux contrats normalisés du CCDC et de
l’ACC.
Il est fréquent que les maîtres d’ouvrage tentent de déplacer les risques vers l’entrepreneur en
insérant des conditions supplémentaires qui modifient la juste répartition des risques prévue dans
les contrats normalisés du CCDC et de l’ACC.
Voici quelques exemples de clauses des documents normalisés qui, si on les a modifiées, doivent
constituer un signal d’alarme pour les soumissionnaires.
• Informations d’ordre financier exigées du maître de l’ouvrage. (CG 5.1)
• Clauses concernant les paiements (retenue légale, article A-5; conditions et

calendriers, CG 5.2 à 5.5).
• Indemnisation (CG 12.1).
• Calendrier (retards CG 6.5).
• Modifications (avenant de modification, CG 6.2 ; directive de modification et frais

généraux et profit, CG 6.3).
• Conditions cachées ou inconnues (CG 6.4).
• Assurances (CG 11.1 ; voir aussi la section 4.6 ci-après).
• Règlement des différends (Partie 8).
• Responsabilités concernant la santé et la sécurité (CG 9.5).
• Substances toxiques et dangereuses (CG 9.3).
• Garanties (CG 12.3).
En particulier, des documents d’appel d’offres qui enlèvent à l’entrepreneur le droit de demander
de l’information d’ordre financier concernant le projet ou qui stipulent une prolongation du délai
de paiement constituent des causes de préoccupation pour les soumissionnaires.
2.3 Recherche de titre
Parmi les sujets dont l’entrepreneur doit se préoccuper avant de présenter sa soumission, on
trouve la recherche du titre foncier.
La recherche de titre est un moyen rapide et peu coûteux d’obtenir de l’information importante,
comme :
• La confirmation de l’identité du propriétaire enregistré du terrain. Il n’est pas

inhabituel, pour les maîtres d’ouvrage privés en particulier, de conclure des contrats
de construction par l’entremise d’une société à but unique ou d’une coquille vide,
alors que le titre foncier est détenu par une personne morale distincte.
• La confirmation de l’identité du prêteur qui a un droit enregistré sur le terrain. Il est

fréquent que ces personnes aient déjà enregistré leur hypothèque sur le titre, ce dont
on peut obtenir copie moyennant des frais minimes.
• De l’information concernant l’importance du capital propre investi par le maître de

l’ouvrage dans le projet. Le terrain est-il déjà grevé d’hypothèques ou de débentures
garantissant une autre dette ? Si tel est le cas, le maître de l’ouvrage dispose-t-il de
réserves suffisantes pour financer la construction ?
• D’autres empêchements de payer ou d’autres causes pouvant affecter la solvabilité du

maître de l’ouvrage. Par exemple, il y a lieu pour l’entrepreneur de se montrer prudent
si la recherche de titre révèle que le maître de l’ouvrage a eu, dans le passé, des
problèmes de privilèges.
• Des informations permettant de craindre des empêchements au projet, par exemple

des ententes d’aménagement avec la municipalité, des restrictions d’implantation, des
certificats de litige en attente indiquant une réclamation concurrente au titre du maître
de l’ouvrage, et toute entente avec des autorités gouvernementales qui pourrait
affecter le projet.
• La confirmation que le maître de l’ouvrage n’a pas déposé d’avis sur titre. Dans
certaines provinces (en Colombie-Britannique, par exemple), un privilège ne pourrait
pas s’appliquer à une amélioration apportée après que le maître de l’ouvrage a déposé
un avis d’intérêt au bureau d’enregistrement des titres de biens-fonds. Une fois cet
avis déposé, le privilège s’attache aux intérêts du locataire (au bail, qui est
probablement sans valeur), plutôt qu’à ceux que le maître de l’ouvrage a dans le
terrain.
2.4 Viabilité du projet
Quelle que soit l’ampleur du projet considéré, il est indispensable pour les entrepreneurs de
s’interroger sur sa nécessité et sur sa viabilité. Si cet exercice peut être facile dans le cas des
petits bâtiments n’ayant qu’un seul usage, il devient, dans la plupart des projets, extrêmement
complexe, sinon impossible à mener à bien. Si le projet échoue, l’entrepreneur aura
inévitablement du mal, à un stade ou à un autre, à se faire payer. Une double question se pose
alors à lui : à quel montant s’élève sa perte? et celle-ci risque-t-elle de mettre en péril sa propre
entreprise?
La plupart des entrepreneurs ne disposent pas de l’expertise voulue pour évaluer correctement la
viabilité d’un projet et, s’ils en disposent, n’ont généralement pas accès à l’information
financière détaillée qui leur serait nécessaire. Si le projet peut être financé par une institution
financière de type courant, on a là une indication claire de la viabilité du projet. Lorsqu’elles
avancent des fonds pour des projets de construction, en effet, les institutions financières
procèdent à un examen détaillé de la situation du maître de l’ouvrage. Elles ne prêtent que si les
antécédents financiers de celui-ci sont bons, que si son apport de capitaux est approprié et qu’il
peut produire des états financiers pro forma qui satisfont à leurs exigences de remboursement.
Elles analysent les risques liés à la conception et à la construction, ainsi que toutes les
éventualités, et se renseignent sur tous les entrepreneurs qui participent au projet, pour s’assurer
que les risques concernant la responsabilité de leur institution sont réduits au minimum grâce à
un contrôle serré des coûts et au respect du calendrier du projet. Si une institution financière est
disposée à avancer des fonds à des conditions acceptables, on n’a pas à se poser de question. Si
elle ne l’est pas, on est en droit de se demander pourquoi.
Une planification financière saine, toutefois, ne garantit pas toujours le succès d’un projet de
construction. Les conditions du marché, les tendances et les besoins changent constamment, et ce
qui peut paraître viable au démarrage d’un projet peut ne plus l’être quand le projet s’approche
de son achèvement. Les hypothèses de financement à long terme peuvent se révéler fautives, et
l’accroissement des coûts (coûts de base et coûts accessoires) peut aussi modifier la dynamique.
En plus de l’interrogation initiale, il est essentiel de surveiller la viabilité du projet pendant toute
la durée des travaux. Il existe dans ce domaine beaucoup de spécialistes qui peuvent, moyennant
rémunération, fournir l’expertise voulue.
L’entrepreneur qui se lance dans un projet de construction doit avoir conscience d’assumer aussi
la responsabilité d’un financier de court terme qui sera remboursé à même les sommes avancées
par l’institution financière qui finance le projet. Lorsque le projet avance conformément aux
prévisions, l’entrepreneur doit être remboursé pour ses efforts. Il doit toutefois envisager le
risque de ne pas être remboursé, et protéger ses intérêts en conséquence. Sinon, il se trouve à
concurrencer désavantageusement l’institution financière et le gouvernement, qui ont toujours la
priorité lors du partage du produit de la vente d’un projet qui a échoué.
Il y a plusieurs aspects à considérer dans la détermination de la viabilité d’un projet. La liste qui
suit énumère les principaux aspects à prendre en considération avant de décider de poursuivre un
projet.
Maître de l’ouvrage
• Quelle connaissance le maître de l’ouvrage a-t-il du projet, et quelles sont ses

attentes? Est-ce la première fois qu’il réalise un projet de ce genre? Qui, parmi son
personnel, va-t-il affecter au projet, et quelle expérience ces personnes ont-elles?
• Dans le cas d’un maître d’ouvrage du secteur privé, quelle est sa capacité de financer
le projet? Il faut obtenir de l’information sur l’entente de financement, en examinant
le contrat de prêt, y compris toutes les conditions et exigences du prêteur.
• Normalement, les projets du secteur privé comprennent une étude de marché

indiquant la viabilité financière de l’entreprise pour laquelle le projet est en voie de
réalisation. La lecture de cette étude, ou du moins de son résumé, devrait apaiser les
craintes que le projet ne soit remis à plus tard.
Entrepreneur
• L’entrepreneur doit, avant de soumissionner pour le projet, préparer un tableau de

cash-flow pour s’assurer de sa capacité financière d’exécuter les travaux.
• Relativement au délai d’exécution du contrat, dispose-t-on des ressources matérielles

et humaines nécessaires pour achever l’ouvrage à temps sans risquer des dommages-
intérêts liquidés ou d’autres retards? Le matériel de construction et les matériaux,
dont l’entrepreneur n’a pas la maîtrise, et qui sont essentiels si on veut terminer à
temps, sont-ils immédiatement disponibles?
• Travaux en cours : si l’entrepreneur est à la limite de travaux en cours permise par la

banque et la firme de cautionnement, il doit se demander s’il a raison de vouloir
soumissionner sur le projet.
Terrain
• Questions environnementales : quelle est la vraisemblance d’une contamination du

sol, compte tenu de son utilisation antérieure? Les approbations environnementales
requises ont-elles toutes été obtenues? L’évacuation des déchets de construction pose-
t-elle un problème? Existe-t-il des signes de présence de moisissures à l’intérieur?
• Approbations municipales : qui a la responsabilité d’approuver? Pour éviter de

retarder le démarrage des travaux, on doit avoir en main le plan d’ensemble approuvé,
le document concernant le zonage et le permis de construire.
Exigences contractuelles
• Documents du contrat : Est-ce un contrat normalisé du CCDC ou de l’ACC, ou s’agit-

il d’un contrat sur mesures comportant des clauses exigeantes?
• Main-d’œuvre : Toutes les conventions collectives sont-elles en place et susceptibles
de ne pas interrompre les travaux?
• Sous-traitants : Dispose-t-on des sous-traitants suffisants pour exécuter les travaux

dans le délai prescrit?
• Assurances : L’entrepreneur dispose-t-il des limites et couvertures spéciales

nécessaires, à un coût concurrentiel lui permettant d’avoir une chance raisonnable de
décrocher le contrat? (Voir la section 4.6)
Professionnel (architecte ou ingénieur)
• Expérience et compétence du professionnel : L’entrepreneur a-t-il déjà travaillé avec

le professionnel pour d’autres projets ? Celui-ci gère-t-il bien le processus de
paiement ?
3.0 PRÉSENTATION DE LA SOUMISSION
3.1 Réserves touchant les clauses exigeantes
En face d’un contrat maison, fait sur mesures, ou d’un contrat accompagné de clauses
supplémentaires exigeantes (voir la section 2.2), l’entrepreneur doit déterminer lesquelles de ces
conditions sont mineures et lesquelles constituent un risque s’ils soumissionnent.
Un entrepreneur peut toujours :
• Accepter le risque et présenter une soumission ;
• Refuser le risque et ne pas soumissionner ;
• Apporter, dans sa soumission, des réserves ou conditions aux clauses exigeantes,

courant ainsi le risque d’être disqualifié.(La plupart des gouvernements et des sociétés
d’État ont une politique sévère de disqualification des soumissions non conformes.)
Il est conseillé aux entrepreneurs de consulter à ce sujet leurs conseillers ou leurs associations de
construction.
3.2 Réserves touchant le financement
Le temps et les circonstances peuvent empêcher l’entrepreneur de procéder aux vérifications

financières nécessaires avant de présenter une offre. Il peut alors joindre à sa soumission une
lettre exprimant ses réserves, tout en sachant que cela peut entraîner sa disqualification. Cette
lettre pourrait comporter, par exemple, le passage suivant :
« La présente soumission est conditionnelle à ce que les parties conviennent
d’arrangements financiers assurant le paiement du prix du contrat à la satisfaction de
l’entrepreneur et de la firme de cautionnement. »
3.3 Réserves touchant le cautionnement de soumission
En plus des réserves d’ordre financier énoncées en 3.2 ci-dessus, certains entrepreneurs, et avec
eux leur fournisseur de cautionnement, ont pour politique d’accompagner de réserves ou de
conditions leur cautionnement de soumission ou leur consentement de garantie. Voici un
exemple de texte qu’on pourrait ajouter à la première page de ces documents :
« À condition toutefois que ni le débiteur principal (l’entrepreneur) ni la caution ne soient

liés ci-dessous, à moins que le bénéficiaire (le maître de l’ouvrage), avant la conclusion
des cautionnements finaux du contrat, ne fournisse la preuve, à la satisfaction du débiteur
principal et de la caution, qu’un financement ferme couvrant la totalité du coût du projet a
été fourni. »
Un libellé de ce genre établit la demande de preuve de financement formulée par l’entrepreneur

et sert de soupape d’échappement si cette preuve est absente. Même si beaucoup d’entrepreneurs
ne veulent pas établir de politique de ce genre, les fournisseurs de cautionnements peuvent
l’exiger avant de fournir le cautionnement. Il est fortement recommandé de recourir à ce
mécanisme lorsque l’entrepreneur est incapable de « qualifier » un projet ou un maître d’ouvrage
inconnu avant de soumissionner. Cette exigence concernant une preuve de financement est
compatible avec CG 5.1.1 de CCDC 2.
4.0 AVANT LA CONCLUSION DU CONTRAT
4.1 Négociation de conditions générales satisfaisantes
Si l’entrepreneur, au moment où il présente sa soumission, a bien fait son travail, il sera

raisonnablement bien placé pour négocier la suppression de conditions générales peu
raisonnables et pour supposer que le maître de l’ouvrage est en mesure de satisfaire à toutes ses
obligations financières contractuelles.
Les documents d’appel d’offres qui contiennent des clauses exigeantes ou des conditions
supplémentaires du type mentionné à la section 2.2 ci-dessus doivent être une cause de
préoccupation pour tous les soumissionnaires. Le meilleur moment pour négocier une
modification satisfaisante de ces clauses se situe avant la conclusion du contrat.
Les préoccupations que fait naître suscite la lecture du contrat doivent être clairement énoncées
avant sa conclusion, et la position de l’entrepreneur doit être affirmée et acceptée. Il peut arriver
que les entrepreneurs hésitent à faire part de leurs préoccupations au maître de l’ouvrage et au
prêteur. Mais l’expérience démontre que le succès total du projet, pour toutes les parties, est
indissociable de l’utilisation de ces lignes directrices. Le libellé peut varier, et les entrepreneurs
doivent demander l’avis de leur conseiller juridique, de leur assureur et de leur fournisseur de
cautionnements.
La compétence en matière de gestion de projet et de gérance de construction doit être au centre

des préoccupations avant la conclusion du contrat, pour que l’exécution de celui-ci progresse
comme prévu. L’entrepreneur doit réagir rapidement aux changements qui ont un impact sur le
projet, dans son propre intérêt d’abord mais aussi pour maintenir de bonnes relations de travail
avec le maître de l’ouvrage. La défaillance de l’entrepreneur, le remplacement du gestionnaire,
des changements de climat dans le monde des affaires, des délais dans les approbations, etc.,
pour ne mentionner que quelques problèmes potentiels, peuvent mettre le projet en péril et
imposer à l’entrepreneur d’agir pour limiter ses pertes.
4.2 Confirmation du financement du projet et de l’obtention du prêt
Avant de conclure le contrat avec le maître de l’ouvrage, l’entrepreneur doit vérifier la

disponibilité des fonds qui serviront à payer les travaux.
Faire la preuve de la capacité du maître de l’ouvrage de payer les travaux est tout aussi important
que de faire la preuve de la capacité de les exécuter. Les entrepreneurs doivent donc s’assurer
que le maître de l’ouvrage dispose des fonds suffisants pour effectuer le paiement de la manière
prévue au contrat. Ils doivent aussi à leurs sous-traitants et à leurs fournisseurs de vérifier que le
maître de l’ouvrage peut remplir ses obligations.
Les contrats normalisés du CCDC et de l’ACC autorisent l’entrepreneur à demander la preuve du

bon financement du projet. Dans le cas des contrats maison, des contrats faits sur mesures ou des
contrats comportant des conditions supplémentaires trop exigeantes, il y a lieu d’insérer une
clause à cette fin au moment de la soumission (voir la section 3.2) ou d’en négocier une avec le
maître de l’ouvrage (voir la section 4.1). Si le maître de l’ouvrage ne fournit pas l’information
demandée, l’entrepreneur peut, en vertu des contrats normalisés, refuser de conclure le contrat
ou, si l’information n’est pas donnée de façon continue, le résilier.
D’une façon générale, les maîtres d’ouvrage qui répondent rapidement et complètement aux
demandes d’information financière honoreront leurs obligations financières. À l’inverse, les
entrepreneurs doivent être sur leurs gardes si, quand ils leur demandent de l’information d’ordre
financier, les maîtres d’ouvrage s’indignent ou refusent d’en fournir.
Dans le cas des contrats publics, les fonds sont généralement prévus au budget annuel de
l’organisme, ce qu’on peut vérifier facilement en communiquant avec l’administration de
l’organisme. Si le projet est financé par plus d’un niveau de gouvernement, il est important
d’obtenir copie de l’accord de partage du coût. Lorsque le projet tombe pendant une année
d’élections, l’entrepreneur doit tenter d’obtenir de l’organisme une forme quelconque de lettre
d’engagement, pour s’assurer que le projet ne sera pas abandonné en raison d’un changement de
gouvernement ou d’un changement de politique.
Dans le cas d’un projet privé, le risque de non-paiement est considérablement plus élevé, et il est
important que le financement soit mis en place avec une diligence raisonnable.
4.3 Examen du contrat de prêt ou de la lettre d’engagement de l’institution financière
Les prêteurs résument leur offre de prêt dans une lettre d’engagement, qui doit être acceptée et
signée par l’emprunteur (le maître de l’ouvrage), ou dans un document plus formel, le contrat de
prêt. Les entrepreneurs doivent toutefois savoir que les institutions financières émettront souvent
une simple lettre qui ne sera rien de plus qu’une expression d’intérêt et dont une phrase telle que
la suivante limite la portée :
« Ce document est émis pour fin de discussions seulement et ne peut d’aucune

façon être interprété comme un engagement de la part de la banque. »
Il est important de ne pas prendre ces lettres pour autre chose que ce qu’elles sont, c’est-à-dire
une simple manifestation d’intérêt ; l’entrepreneur ne doit pas s’en satisfaire, et insister pour voir
la lettre d’engagement formel ou le contrat de prêt.
Une fois qu’il a en main un exemplaire signé de la lettre d’engagement ou du contrat de prêt lui-
même, il doit en examiner soigneusement le contenu.
Le contrat de prêt ou la lettre d’engagement doit contenir quelques-uns ou la totalité des

éléments suivants :
• Nom de l’emprunteur
• Type de prêt et montant du prêt
• But du prêt
• Conditions de remboursement
• Taux d’intérêt et frais
• Procédures de prélèvement
• Exigences de sécurité
• Conditions préalables
• Déclarations et garanties
• Covenants positifs
• Covenants négatifs
• Déclarations concernant l’environnement
• Frais d’arrangement et de gestion
• Multiples autres éléments faisant usage de termes de droit standards
Certains de ces éléments sont plus importants que d’autres pour l’entrepreneur, comme le
montant du prêt, les exigences de sécurité, les conditions préalables et les covenants.
Montant du prêt
Le montant du prêt ne couvre pas uniquement les coûts de base du contrat de construction, mais
aussi les coûts accessoires tels que le coût du terrain, les frais juridiques, les intérêts pendant les
travaux, les honoraires des concepteurs, les frais d’ordre immobilier et les imprévus. Le contrat
de prêt et la lettre d’engagement ne signifient pas par eux-mêmes que la totalité ou une partie des
fonds sera versée à l’entrepreneur ; ils signifient simplement que le prêteur avancera des fonds à
son emprunteur (le maître de l’ouvrage) conformément aux termes du prêt et sous réserve des
restrictions indiquées.
Exigences de sécurité
Le maître de l’ouvrage doit convenir de signer plusieurs documents de garantie (garantie de la

banque) comme la cession du contrat de construction, la cession de l’assurance tous risques du
constructeur (voir la section 4.6), la cession des baux (si applicable), la cession de l’hypothèque,
etc.). Les documents de sécurité peuvent aussi autoriser l’entrepreneur à recueillir de
l’information sur le maître de l’ouvrage. Si l’emprunteur (et l’entité qui conclut le contrat) est
une filiale à cent pour cent, le prêteur exigera des garanties de la société mère, ce qui enverra à
l’entrepreneur le signal de faire la même chose. Les entrepreneurs doivent être prudents face à
des documents qui stipulent la possibilité de la cession du contrat de construction, et prendre tout
particulièrement soin de s’assurer que le prêteur ne cherche pas ainsi à modifier le contrat de
manière à s’en donner tous les bénéfices mais aucune des obligations. L’entrepreneur prudent
s’assurera aussi que le maître de l’ouvrage demeurera contractuellement obligé à son égard
nonobstant toute clause de cession au prêteur.
Conditions préalables
La présente section est probablement l’une des plus importantes pour l’entrepreneur, étant donné
qu’elle établit les conditions que l’on doit respecter avant que des fonds soient avancés en vertu
des facilités de crédit. Ces exigences comprennent habituellement les suivantes ou certaines
d’entre elles :
• Tous les documents de sécurité bancaires.
• Un audit environnemental.
• Confirmation de l’obtention des permis.
• Copie du contrat à forfait.
• Confirmation de l’injection du capital convenu dans le projet.
• Vérification de l’ouverture de comptes de banque distincts pour les paiements
d’acompte et pour la retenue.
• Copie des baux et des conventions de vente (si applicable), compte tenu du type de
projet.
• Confirmation du prêt hypothécaire postconstruction
• Réception, en provenance de l’entrepreneur, du cautionnement d’exécution et du

cautionnement de paiement de la main-d’œuvre et des matériaux.
• Réception d’une évaluation satisfaisante du projet.
• Réception du rapport environnemental de phase I.
• Confirmation que le titre de propriété est exempt de toutes charges.
• Confirmation que le projet est conforme à la législation et aux règlements applicables.
• Confirmation que tous les dépassements de coût du projet seront couverts par des
injections d’argent de la part des actionnaires.
• Confirmation que l’impôt foncier est entièrement payé.
• Copie des principaux contrats de sous-traitance pour lesquels des prix fermes ont été
obtenus.
Ces points ne constituent pas une liste exhaustive de tout ce qui doit être fourni avant une
avance de fonds en vertu d’un contrat de prêt. Dans plusieurs des cas indiqués, il s’agit de
questions dont l’entrepreneur n’a pas la maîtrise, même partielle. Dans d’autres, par contre,
l’entrepreneur est en cause et peut faire facilement la vérification voulue. L’entrepreneur ne sera
pas payé s’il omet de fournir ou de signer ces documents, ou d’en vérifier l’existence. Certains
maîtres d’ouvrage demandent à l’entrepreneur de leur permettre de reporter, en tout ou en partie,
certains paiements après l’achèvement substantiel de l’ouvrage. Il est important de souligner que
cela revient à utiliser l’argent de l’entrepreneur comme capital, car le maître de l’ouvrage peut
alors emprunter plus qu’il n’aurait pu le faire normalement avec son seul capital.
Covenants
Les contrats de prêt et, parfois, les lettres d’engagement comportent une liste des covenants
positifs et négatifs que le maître de l’ouvrage doit accepter. Les covenants positifs comprennent
des éléments tels que des examens trimestriels, des changements de situation financière, le
dévoilement au prêteur de toute poursuite ou de toute prise de privilège se rapportant au projet,
un sommaire des activités en matière de baux, la confirmation que les assurances sont toujours
adéquates et celle que la législation concernant les privilèges est toujours respectée, pour ce qui a
trait aux retenues. Les covenants négatifs peuvent comprendre une déclaration qu’aucune autre
dette n’a été encourue en rapport avec le projet, aucun actif n’a été vendu ou cédé, aucun
dividende n’a été déclaré ou payé, aucun changement de propriétaire n’est permis, aucun des
baux donnés en garantie n’est résilié, etc. Bien qu’ils n’exercent que peu de maîtrise, sinon
aucune, sur ces éléments, les entrepreneurs devraient en connaître l’existence. Le mieux ils sont
informés, le mieux ils peuvent surveiller les activités du maître de l’ouvrage.
Les entrepreneurs devraient demander de façon automatique ces documents bancaires, qui
contiennent des informations précieuses. Les cadres supérieurs devraient en étudier tous les
éléments et en discuter avec leur chef des services financiers. Si l’organisation ne dispose pas en
son sein de l’expertise voulue, l’entrepreneur devrait les soumettre à un comptable ou à un
avocat.
4.4 Discussion détaillée de la procédure de paiement avec le maître de l’ouvrage
L’entrepreneur doit passer en revue avec le maître de l’ouvrage le processus de règlement des
demandes de paiement.
• Qui certifie les paiements?
• Doit-on soumettre les demandes de paiement au maître de l’ouvrage ou au

certificateur des paiements? En combien d’exemplaires ?
• Y a-t-il des délais que le professionnel doit respecter pour inspecter et certifier
l’ouvrage (en qualité et en quantité)?
• Y a-t-il une date limite de réception et de certification des demandes de paiement?
• Y a-t-il un certificateur secondaire chez le prêteur? Comment le prêteur procède-t-il

pour l’émission des chèques? À quelles exigences, s’il en existe, faut-il satisfaire
préalablement à la certification?
• Une fois le certificat de paiement émis, quand et comment l’entrepreneur est-il payé?
• Où le chèque est-il préparé, et qui le signe? Y a-t-il des signataires substituts?
• Le contrat peut-il être cédé?
• L’entrepreneur reçoit-il une copie du certificat de paiement?
• Est-ce qu’un compte en fidéicommis destiné à la retenue ou un compte conjoint a été

ouvert?
L’entrepreneur a intérêt à soumettre la première demande de paiement le plus tôt possible, pour
tester le processus de paiement.
4.5 Sécurité des paiements, y compris les retenues
Il peut survenir des circonstances dans lesquelles l’entrepreneur estime que la simple promesse
contractuelle de payer ne constitue pas une assurance de paiement suffisante. C’est le cas par
exemple lorsque le maître de l’ouvrage a eu des problèmes de paiement dans le passé, qu’il
utilise une société du type « coquille vide » pour les fins du contrat de construction, etc.
Dans ces conditions, un entrepreneur prudent cherchera des moyens additionnels de sécurisation
de l’obligation de payer du maître de l’ouvrage. Le moyen le plus approprié, dans un cas donné,
dépend toujours des circonstances. Voici quelques exemples d’arrangements qui sont à la
disposition de l’entrepreneur.
• Société mère ou société associée. – Peut être utilisée quand, par exemple, la partie
contractante est une « coquille vide » sans valeur nette substantielle. L’entrepreneur
doit évaluer la solvabilité de toute société mère ou société associée pour s’assurer que
la garantie repose sur une base solide.
• Garantie personnelle des actionnaires de la société. – Semblable à la garantie de la

société mère ou d’une société associée, la garantie personnelle du propriétaire ou des
actionnaires d’une société qui est maître d’ouvrage fournit un appui financier à
l’obligation de payer d’un maître d’ouvrage qui autrement n’aurait pas les actifs
suffisants. Un entrepreneur prudent demandera un relevé de la valeur nette du
patrimoine du propriétaire ou des actionnaires et vérifiera l’exactitude de
l’information reçue.
• Cession du produit de l’hypothèque. – Vise à assurer le paiement du financement

de l’hypothèque directement à l’entrepreneur. Bien que difficile à obtenir, cette
solution, dans certains cas, vaut les efforts qu’on y a consacrés.
• Paiement de la retenue dans un compte conjoint. – Clause contractuelle semblable

au paragraphe 5.5.3 de l’article 5.5 de CCDC 2. La retenue est placée dans un compte
conjoint contrôlé par le maître de l’ouvrage et l’entrepreneur. Ce paiement doit être
fait en temps opportun pour permettre que la totalité du montant de la retenue soit
versée dans le compte conjoint avant l’expiration du droit associé au privilège.
• Lettre de crédit. – Sécurité de soutien fournie par le maître de l’ouvrage en faveur de

l’entrepreneur, à un montant qui équivaut généralement à la valeur des deux plus gros
paiements d’acompte mensuels.
• Cautionnement de libération de la retenue. – Donné par l’entrepreneur au maître

de l’ouvrage en garantie du paiement de la retenue. Ce cautionnement est
relativement coûteux et, de ce fait, ne convient peut-être pas aux petits projets.
• Construction par tranches. – Même si, à strictement parler, cela n’a pas de rapport
avec la sécurité du contrat, une exécution par tranches peut être une bonne solution
dans le cas d’un projet dont la construction s’étale sur une longue période. Il s’agit de
diviser le projet en tranches, chacune de celles-ci étant considérée comme une
amélioration distincte face à la législation sur les privilèges. La retenue peut ainsi être
payée par parties à l’achèvement de chaque tranche, de telle sorte que l’entrepreneur
n’a pas à financer la totalité de la retenue sur la totalité du projet, ni à assumer les
risques qui y sont associés.
• Convention d’assurance de paiement entre le maître de l’ouvrage, le prêteur et

l’entrepreneur. – Le prêteur s’engage à payer l’entrepreneur conformément au
contrat et l’entrepreneur s’engage à exécuter les travaux en conformité avec le
contrat.
• Accélération des paiements. – On accélère le paiement des acomptes demandés par

l’entrepreneur, de telle sorte qu’il dispose toujours de suffisamment d’argent liquide
pour remplir ses engagements à temps.
Les entrepreneurs doivent être conscients du fait que la législation sur les privilèges leur procure
une sécurité additionnelle. Un privilège est une sûreté prescrite par la loi et fondée sur les
intérêts que le maître de l’ouvrage détient sur l’immeuble, et a pour but d’assurer le paiement des
services et des matériaux ayant servi à augmenter la valeur de cet immeuble. L’entrepreneur doit
savoir comment faire valoir son droit au privilège, connaître notamment les délais applicables et
surveiller la situation pour s’assurer que son droit au privilège n’expirera pas sans qu’il ait étudié
la possibilité de se faire payer ce qui lui est dû en vertu du contrat.
4.6 Revue des assurances avec le maître de l’ouvrage
Les assurances peuvent être un élément important du financement du projet et de la sécurité du

paiement. Les prêteurs qui participent au projet peuvent diriger les exigences du contrat de façon
à réduire leur risque au minimum, en termes de risque assurable. L’assurance contribue
également à la stabilité financière du projet lorsqu’il se présente des pertes assurables. Enfin, les
entrepreneurs ont généralement à assumer certains risques de perte – des dommages faits à
l’ouvrage, par exemple – dont ils peuvent se protéger au moyen d’assurances appropriées.
Les commentaires suivants s’ajoutent aux conseils offerts aux entrepreneurs dans CCDC 21,
« Guide des assurances de construction ».
• Si un maître d’ouvrage insiste pour fournir une assurance qui a un impact sur le risque
de l’entrepreneur, celui-ci doit maintenir son droit de vérifier que les termes et les
détails de cette assurance sont adéquats. Certains entrepreneurs ont des programmes
annuels d’assurance de type « practice », qui fournissent une couverture
supplémentaire ou conditionnelle à une couverture limitée ou déficiente fournie par
un maître d’ouvrage.
• Les conventions d’indemnisation par le maître d’ouvrage en faveur de l’entrepreneur

ne protègent généralement pas et ne tiennent généralement pas à couvert
l’entrepreneur quant à des demandes d’indemnité présentées par des tiers relativement
à des dommages aux ouvrages ou à des préjudices corporels. À l’inverse, les
indemnités requises des entrepreneurs peuvent aller au-delà de la protection offerte
par l’assurance.
• Il est recommandé que les polices d’assurance soient « non résiliables » pendant toute
la durée du projet et puissent être prolongées, à un taux convenu à l’avance.
• Si un maître d’ouvrage demande à l’entrepreneur de se doter d’assurances difficiles à

obtenir ou spéciales, mais néanmoins renouvelables, ou de couvertures additionnelles
« au gré du maître de l’ouvrage », il est conseillé d’envisager la possibilité d’un coût
additionnel, ou de faire mention d’une « disponibilité commerciale raisonnable ».
• On doit éviter les polices d’assurance qui couvrent les garanties, étant donné qu’il est
possible d’interpréter le non-respect de ces garanties comme annulant la police, même
si ce non-respect n’est pas la cause de la perte et n’y a pas contribué.
• Une police qui désigne une des parties comme seul agent pour les fins du règlement
des plaintes peut causer des difficultés au moment de la distribution des produits de
l’assurance. Il est préférable que la police stipule que les paiements soient
proportionnels aux intérêts apparents des parties ou soient conjoints, selon la formule
la plus appropriée.
• Les assurances biens et les assurances responsabilité civile peuvent comporter des
exclusions pour dommages-intérêts liquidés, ce qui devrait être pris en considération
dans les cas où l’entrepreneur est exposé à des dommages-intérêts substantiels. Il est
devenu difficile d’obtenir de la couverture à cet égard.
• Lorsque l’assurance est fournie par d’autres (maîtres d’ouvrage, professionnels, sous-
traitants), l’entrepreneur devrait toujours obtenir une renonciation à la subrogation, un
statut d’assuré additionnel (lorsque cela est approprié) et une clause de préavis
adéquate en cas d’annulation ou de modification importante de la police.
• Dans certaines circonstances, des modifications telles qu’une prolongation

importantes de délai, une modification importante du prix du contrat, une
modification majeure de l’étendue ou de la nature des travaux (par exemple l’ajout de
la responsabilité de la conception) peuvent avoir un impact important sur le risque de
l’assureur. Le fait de ne pas informer l’assureur de ces changements peut, advenant
une réclamation, annuler la couverture.
Quelle que soit la personne qui s’occupe de la mise en place des assurances, les entrepreneurs
ont intérêt à se créer une matrice de risques qui tienne compte de l’information ci-dessus. Tous
les éléments de risque doivent être classés comme assurés et non assurés; de plus, tout risque non
assuré doit être classé dans l’une des catégories suivantes : devrait être assuré, à un coût
additionnel; non économique à assurer à un coût additionnel; assurable à aucun coût.
Les entrepreneurs doivent réexaminer les exigences de leurs contrats en matière d’assurance et
d’indemnisation avec leur assureur, leur conseiller juridique et leur conseiller financier.
5.0 ADMINISTRATION DU CONTRAT
5.1 Continuation de la gestion des risques financiers
La gestion et le contrôle des risques de non-paiement est un défi continu et ne se termine pas
lorsque le contrat est conclu et que l’entrepreneur a obtenu une preuve satisfaisante de la capacité
financière du maître de l’ouvrage. L’entrepreneur doit continuer à surveiller les risques
financiers pendant l’exécution des travaux.
À cette fin, les entrepreneurs doivent se rappeler les termes du contrat de prêt et de la lettre
d’engagement formel, de façon à pouvoir par la suite déceler les modifications qui auront
éventuellement été apportées au contrat de prêt pendant les travaux. Ce changement de
conditions peut interrompre l’arrivée des fonds chez l’entrepreneur.
La diligence appropriée déployée avant la conclusion du contrat, y compris la confirmation que

le financement du projet est bien en place, sera gaspillée si les risques financiers, pendant toute la
durée du projet, ne sont pas surveillés. Un projet réussi repose sur une bonne gestion du cash-
flow. Comme le mentionne le document ACC 28, il est impératif d’examiner soigneusement
toutes les conditions du contrat pendant toute la durée du contrat et même au-delà de
l’achèvement substantiel de l’ouvrage. Les précautions suivantes sont de nature à réduire les
risques financiers qui s’attachent à tous les contrats :
• Connaître les conditions du contrat. Déceler les clauses non standards.
• Mettre la garantie générale et les garanties particulières en parallèle avec les

exigences du devis descriptif.
• Mettre en place une procédure de facturation et la suivre fidèlement.
• S’assurer que le processus de paiement fonctionne sans retards.
• S’assurer que la mobilisation, la mise en marche, l’intérêt et autres coûts accessoires

sont compris dans les demandes de paiement.
• Exécuter les travaux de façon appropriée et sans perte de temps.
• Conserver une série complète des comptes rendus des rencontres avec le maître de
l’ouvrage et l’architecte.
• Corriger les déficiences rapidement.
• Ne pas prendre de retard en matière de comptes fournisseurs.
• Régler les problèmes à mesure qu’ils se présentent, pour les empêcher de devenir des
différends importants.
• Mettre en place une procédure de règlement des différends pour que ceux-ci ne
retardent pas les paiements réguliers.
• Entretenir de bonnes relations avec les institutions financières en communiquant avec

elles de façon franche et régulière au sujet de l’avancement des travaux ainsi que de
toute modification du cash-flow prévu.
• Vérifier la législation sur les privilèges en vigueur à l’emplacement des travaux.
• Surveiller les polices d’assurance fournies et maintenues en vigueur par les maîtres
d’ouvrage et les sous-traitants.
5.2 Revue des conditions préalables à l’avancement continu de fonds
Les conditions préalables à l’avancement continu de fonds sont habituellement des conditions
standards pour les paiements d’acompte normaux. Cependant, il peut y avoir, dans le contrat de
prêt entre le maître de l’ouvrage et le prêteur, des conditions importantes auxquelles il faut
satisfaire à des moments particuliers du projet (quand le bail arrive à terme, par exemple). Ces
conditions peuvent exiger que l’ouvrage soit exécuté conformément à certaines dates, de telle
façon que le maître de l’ouvrage respecte les conditions du contrat de prêt et, de ce fait, dispose
des fonds suffisants pour payer les acomptes mensuels.
Les exigences concernant les déclarations solennelles, les certificats de la commission des
accidents du travail et les documents concernant la taxe de vente provinciale sont également
nécessaires au maître de l’ouvrage pour qu’il puisse autoriser les paiements d’acompte mensuels,
déclarer l’achèvement substantiel de l’ouvrage et libérer la retenue.
On peut devancer la libération de la retenue en la remplaçant par des cautionnements de

privilège, des cautionnements de libération de la retenue, des cautionnements d’entretien ou
quelque autre forme de garantie.
5.3 Vérification du financement des avenants de modification et des directives de

modification
L’évolution des besoins du maître de l’ouvrage, l’apparition de conditions de chantier imprévues,

des problèmes de design, la création de situations d’urgence ou l’apport de changements aux
règlements de construction peuvent rendre nécessaires des changements à l’ouvrage, lesquels, à
leur tour, peuvent entraîner des problèmes de cash-flow. Une baisse des revenus de vente, un
accroissement des coûts dû à la modification de l’étendue de l’ouvrage ou des difficultés de
location des espaces, par exemple, peuvent altérer la rentrée de fonds.
L’entrepreneur a intérêt à s’assurer que des fonds sont disponibles en cas d’imprévus tels que des
modifications à l’ouvrage ou des suppléments. Il devrait en outre s’assurer que le maître de
l’ouvrage a mis en place une procédure pour informer le prêteur des modifications qui vont
exiger des fonds additionnels. Par conséquent, il est important pour l’entrepreneur de continuer à
surveiller les engagements et le statut financier du maître de l’ouvrage tout au long de
l’exécution du contrat. Les sections 2.0 et 3.0 du document ACC 28 « Guide d’amélioration des
mouvements de l’encaisse dans l’industrie de la construction » indique quelques importantes
mesures qui contribueront à maintenir un bon cash-flow pour le projet.
On ne doit pas procéder aux modifications sans autorisation écrite du maître de l’ouvrage, et
celles-ci ne doivent pas retarder l’émission des certificats de paiement relatifs aux parties
terminées de l’ouvrage. Si une prolongation du délai est accordée, toutefois, cela pourrait
modifier la période de garantie ou retarder la libération de la retenue.
CCDC 2 demande à l’entrepreneur de proposer une modification du prix du contrat et du délai

d’exécution du contrat en réponse au projet de modification émis par le professionnel. Le maître
de l’ouvrage dispose de deux méthodes pour apporter des modifications :
• La directive de modification, que l’on ne peut utiliser que pour apporter des
modifications qui sont compatibles avec l’étendue générale des travaux.
• L’avenant de modification (qui doit être accepté par les deux parties), que l’on peut
utiliser pour des modifications qui sont, ou ne sont pas, compatibles avec l’étendue
des travaux. On ne peut pas obliger l’entrepreneur à exécuter une modification qui se
situe hors de l’étendue générale des travaux.
On doit exécuter les modifications conformément aux termes du contrat et aux lignes directrices
établies dans le document ACC 16-1992, « Lignes directrices pour déterminer les coûts liés à
l’exécution de modifications dans les travaux ». Ces lignes directrices comportent :
• Une liste de vérification des points à surveiller, y compris les pourcentages combinés
de majoration pour frais généraux et profit.
• Une explication des articles de la liste de vérification.
• Un formulaire normalisé de soumission pour modification.
Il est important d’établir une liste des valeurs et une méthode de paiement pour les modifications
à l’ouvrage aussi rapidement que possible, et de confirmer par écrit qui peut autoriser, également
par écrit, l’exécution de la modification.
Il est également important de vérifier si le contrat de prêt comprend une allocation pour le
paiement des modifications à l’ouvrage, ainsi que l’allocation pour imprévus normalement
stipulée dans la plupart des contrats à forfait.
6.0 CONCLUSION
D’une façon générale, le processus décrit dans ce guide constitue, dans les faits, une vérification
de la solvabilité de l’entreprise avec laquelle l’entrepreneur est à conclure un contrat. Quoique
plus complexe, le processus n’est pas différent de celui que l’on suit dans n’importe quelle autre
industrie. Il est difficile de comprendre pourquoi beaucoup d’entrepreneurs prêtent si peu
attention à ce risque alors qu’il s’agit d’un principe de base en affaires. Il est difficile de trouver
une autre industrie où on ne procède pas régulièrement à ce genre de vérification de solvabilité.
Pourquoi autant d’entrepreneurs agissent-ils comme s’ils croyaient aveuglément que l’argent sera
toujours disponible ?
Les entrepreneurs doivent se rappeler que s’ils déploient des efforts pour assurer le paiement de
leurs services, leurs sous-traitants seront, à leur tour, plus susceptibles de leur proposer des prix
intéressants.
Le financement des projets peut être un processus complexe. Ce guide a pour but d’aider les
entrepreneurs à comprendre le processus, à savoir quelles questions poser et quelle garantie on
peut obtenir pour réduire le risque de ne pas être payé. L’annexe B est un outil d’évaluation du
risque financier d’un projet et constitue un résumé de toutes les mesures ou étapes dont il est
question dans ce guide. Cette liste ne prétend pas être exhaustive mais indique les premiers pas à
faire pour obtenir un projet financièrement sûr.
On peut également souhaiter que les maîtres d’ouvrage lisent ce guide, se sensibilisent aux
préoccupations des entrepreneurs en matière de paiement et comprennent que les entrepreneurs
qui recherchent de l’information sur le financement du projet agissent simplement comme des
gens d’affaires prudents. Les maîtres d’ouvrage, de leur côté, doivent comprendre que leur
principale obligation et d’assurer le paiement complet des services de construction qui font
l’objet du contrat.
En fin de compte, il appartient à l’entrepreneur d’établir s’il est capable d’assumer le risque de
non-paiement. Il peut toujours, s’il a des doutes sur la solvabilité du maître de l’ouvrage, décider
de ne pas soumissionner.
ACC 50 – 2003 Annexe A
Document normalisé de construction - CCDC 12 - 1994
INFORMATIONS D'ORDRE FINANCIER SUR LE PROJET
Projet:
Situé à:
INFORMATIONS SUR LE MAÎTRE DE L'OUVRAGE
Maître de l'ouvrage
Nom:
Adresse:
Ville Province Code postal
Téléphone: ( ) - Télécopieur: ( ) -
Chargé de projet:
Structure juridique (compagnie / société / individu / autre (préciser)):
Date de création: Juridiction (provinciale/fédérale):

Représentant(s) autorisé(s) du maître de l'ouvrage
Nom(s):
INFORMATIONS SUR LA PROPRIÉTÉ

Intérêt du maître de l'ouvrage dans la propriété (en toute propriété, sous bail, etc.):
Nom de toute partie (autre que le maître de l'ouvrage) détenant un droit sur la propriété sur laquelle le projet doit être
construit:
Description juridique de la propriété (ajouter une feuille séparée si nécessaire):
Structure juridique du détenteur du droit (compagnie / société / individu / autre (préciser)):

INFORMATIONS SUR LE FINANCEMENT DU PROJET (remplir les sections applicables)
Prêts pour construction
Prêteur(s)
Nom:
Adresse:
Personne(s) responsable(s):
Type(s) de prêt(s):
Montant du/des prêt(s):
Conditions du/des prêt(s):
Subvention gouvernementale (directe ou garantie par le gouvernement)
Organisme gouvernemental
Nom:
Adresse:
Type de financement (subvention/prêt/émission d'obligations):
S'il s'agit d'une subvention, nommez le récipiendaire:
Programme en vertu duquel la subvention est accordée:
Montant du financement:
Conditions d'octroi de la subvention ou du prêt:
Autres sources de financement (Capitaux propres, montant provenant d'un consortium, etc.)
Références bancaires
Nom:
Adresse:
INFORMATIONS COMPLÉMENTAIRES
Fournir l'un des documents suivants (indiquer lequel):
p Convention de prêt pour construction.
p Lettre de «mise de côté» du prêteur reconnaissant que des sommes ne seront prélevées sur le montant du prêt que
pour le contrat de construction.
p Lettre d'une banque fournissant la preuve que des dispositions financières ont été prises pour que le maître de
l'ouvrage puisse respecter les obligations qui lui incombent en vertu du contrat.
p État financier vérifié du maître de l'ouvrage.
p Autres preuves de la source de financement.
Veuillez fournir des renseignements sur des projets comparables menés à bien par le maître de l'ouvrage ou les entités qui
lui sont liées.
Je déclare que l'information fournie est, à ma connaissance, véridique et exacte, et j'estime que l'entrepreneur est en
droit de se fier à l'exactitude de cette information. J'aviserai l'entrepreneur par écrit de tout changement important
apporté aux dispositions financières que j'ai prises et qui pourrait survenir au cours de l'exécution du contrat.
Nom du maître de l'ouvrage
Signature
Nom et titre du signataire (en lettres moulées)
CCDC 12 - 1994 Dossier 00340 CCDC Copyright 1994

ACC 50 – 2003 Annexe B
Profil du risque financier d’un projet
Projet ________________________________________________________________________________________
Maître de l’ouvrage _____________________________________________________________________________
AVANT LA PRÉSENTATION DE LA SOUMISSION

1. Type de maître d’ouvrage (Section 2.1) :
p Gouvernement………………………….…..Niveau de financement _____________________________________
p Société quasi-gouvernementale…………… Conditions de financement ________________________________
p Société de taille moyenne ou grande…… Informations d’ordre financier _______________________________
p Petite société privée……………………. Informations d’ordre financier _______________________________
p Société inactive ou coquille vide……… Sécurité requise __________________________________________
2. Type de contrat (Section 2.2) :

p Contrat normalisé ou p Contrat maison
Droit à de l’information d’ordre financier p Oui ou p Non
Liste de vérification des clauses du contrat : p Paiement p Indemnisation p Calendrier de construction
p Modifications p Conditions inconnues p Assurances p Règlement des différends
Conditions exigeantes : .(Joindre pages additionnelles si nécessaire)
3. Recherche de titre (Section 2.3) :

p Propriétaire enregistré du terrain ________________________________________________________________
p Autres parties ayant des intérêts enregistrés (p. ex. : hypothèque) _________________Extension ____________
4. Viabilité du projet (Section 2.4) (de 1 à 10, 10 s’appliquant aux projets les plus viables) :
p Maître de l’ouvrage p Entrepreneur p Emplacement p Exigences contractuelles p Professionnel
PRÉSENTATION DE LA SOUMISSION (Section 3.0)
5. Conditions du contrat : p Risque acceptable ou p *Risque élevé ou p *Risque inacceptable
*Actions recommandées ____________________________________________________
6. Financement : p Risque acceptable ou p *Risque élevé ou p *Risque inacceptable

*Actions recommandées ___________________________________________________
AVANT LA CONCLUSION DU CONTRAT (Section 4.0)

7. Conditions du contrat : p Satisfaisantes ou p À négocier avec le maître de l’ouvrage
8. Confirmation du financement du projet

(i) Gouvernements ou sociétés gouvernementales: p Agents administratifs ou p financiers contactés
(ii) Sociétés privées :
Contrat de prêt ou Lettre d’engagement (et non simple Expression d’intérêt)
Remarques : __________________________________________________________________________
9. Procédure de paiement : p Paiement d’acomptes p Libération des retenues
10. Assurances : pResponsabilité civile générale pAssurance biens tous risques
ADMINISTRATION DU CONTRAT (Section 5.0)

11. Gestion en général :
p Termes de la lettre d’engagement ou du contrat de prêt
p Communication avec les institutions financières
p Vérification des exigences concernant les privilèges
p Polices d’assurance
p Financement des modifications

Acc 50

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Document normalisé de construction ACC

Association canadienne de la construction

2.0 Avant la présentation de la soumission 3

3.0 Présentation de la soumission 11

4.0 Avant la conclusion du contrat 12

5.0 Administration du contrat 21

Annexe A – Informations d’ordre financier sur le projet (CCDC 12)

Annexe B – Profil du risque financier d’un projet

Adresser toute demande de renseignements à :

1.0 CONTEXTE ET BUT DU GUIDE

Le document ACC 28 ( Un guide de l’amélioration des mouvements de l’encaisse dans

2.0 AVANT LA PRÉSENTATION DE LA SOUMISSION

2.1 Évaluation du maître de l’ouvrage

b) Sociétés publiques ou privées de taille moyenne ou grande, souvent des acheteurs

a) Gouvernements (risque de non-paiement le plus faible)

b) Organismes quasi-gouvernementaux (faible risque de non-paiement)

• Les autorités aéroportuaires qui possèdent des propriétés gouvernementales mais ne

c) Sociétés publiques ou privées de taille moyenne ou grande

• Sociétés publiques (risque de non-paiement : modéré)

• Sociétés privées (risque de non-paiement : élevé)

L’information financière, dans le cas des compagnies du secteur privé est

- Les entreprises de cautionnement.

2.2 Étude du contrat

L’Association canadienne de la construction recommande l’utilisation des contrats normalisés du

b) Contrats maison et contrats sur mesures

• Clauses de paiement. Quelles sont les conditions de paiement projetées? Autrement

• Indemnisation. A quelles conditions le maître de l’ouvrage a-t-il le droit de réclamer

• Assurances. Le contrat exige-t-il une couverture d’assurance complète ? Quelle

• Règlement des différends. Le contrat comporte-t-il un mécanisme de règlement des

• Informations d’ordre financier exigées du maître de l’ouvrage. (CG 5.1)

• Clauses concernant les paiements (retenue légale, article A-5; conditions et

• Indemnisation (CG 12.1).

• Calendrier (retards CG 6.5).

• Modifications (avenant de modification, CG 6.2 ; directive de modification et frais

• Conditions cachées ou inconnues (CG 6.4).

• Assurances (CG 11.1 ; voir aussi la section 4.6 ci-après).

• Règlement des différends (Partie 8).

• Responsabilités concernant la santé et la sécurité (CG 9.5).

• Substances toxiques et dangereuses (CG 9.3).

• Garanties (CG 12.3).

2.3 Recherche de titre

• La confirmation de l’identité du propriétaire enregistré du terrain. Il n’est pas

• La confirmation de l’identité du prêteur qui a un droit enregistré sur le terrain. Il est

• De l’information concernant l’importance du capital propre investi par le maître de

• D’autres empêchements de payer ou d’autres causes pouvant affecter la solvabilité du

• Des informations permettant de craindre des empêchements au projet, par exemple

• Quelle connaissance le maître de l’ouvrage a-t-il du projet, et quelles sont ses

• Normalement, les projets du secteur privé comprennent une étude de marché

• L’entrepreneur doit, avant de soumissionner pour le projet, préparer un tableau de

• Relativement au délai d’exécution du contrat, dispose-t-on des ressources matérielles

• Travaux en cours : si l’entrepreneur est à la limite de travaux en cours permise par la

• Questions environnementales : quelle est la vraisemblance d’une contamination du

• Approbations municipales : qui a la responsabilité d’approuver? Pour éviter de

• Documents du contrat : Est-ce un contrat normalisé du CCDC ou de l’ACC, ou s’agit-

• Sous-traitants : Dispose-t-on des sous-traitants suffisants pour exécuter les travaux

• Assurances : L’entrepreneur dispose-t-il des limites et couvertures spéciales

Professionnel (architecte ou ingénieur)

• Expérience et compétence du professionnel : L’entrepreneur a-t-il déjà travaillé avec

3.0 PRÉSENTATION DE LA SOUMISSION

3.1 Réserves touchant les clauses exigeantes

Un entrepreneur peut toujours :

• Accepter le risque et présenter une soumission ;