REPUBLIQUE DU BENIN

*****µ*****
MINISTERE DE L’ENSEIGNEMENT SUPERIEUR ET DE LA
RECHERCHE SCIENTIFIQUE
*****µ*****
UNIVERSITE DE PARAKOU
*****µ*****
FACULTE DE DROIT ET SCIENCE POLITIQUE
*****µ*****
JURISTE D’ENTREPRISE ET D’AFFAIRE
(JEA)
*****µ*****
MEMOIRE DE FIN DE CYCLE POUR L’OBTENTION DU GRADE DE MASTER
PROFESSIONNEL EN DROIT PRIVE
*****µ*****

SUJET

LE REGLEMENT DU CONTENTIEUX DOMANIAL

DANS LA COMMUNE DE PARAKOU
Réalisé et soutenu par :

YACOUBOU SOURADJOU Amidatou

Directeur de mémoire :

Dr. Aboubakar YAYA

Maître-assistant / CAMES

Enseignant-Chercheur de Droit Privé

Université de Parakou

Année académique : 2018 – 2019

 AVERTISSEMENT

« La Faculté de Droit et de Science Politique (FDSP) de

l’Université de Parakou n’entend donner aucune
approbation ou improbation aux opinions émises dans ce
mémoire. Ces opinions doivent être considérées comme
propres à leurs auteurs. »

Page | i
DEDICACE :

A
-Mon père El-hadj Souradjou YACOUCOU, pour tous les efforts que tu n’as cessé
de fournir pour ma réussite. Tes peines ne sont pas perdues ;

-Ma mère Ouaramatou AIA GODA, voici une fois encore le fruit de tes multiples
sacrifices.

Page | ii
REMERCIEMENTS

Mes sincères remerciements et profonde gratitude à tous ceux qui, de près ou de loin
ont participé à la réalisation de ce mémoire. Il s’agit de :

-Dr YAYA Aboubakar, mon directeur de mémoire pour avoir accepté diriger ce
travail nonobstant ses occupations ;

-Pr ADAMOU Moktar, Doyen de faculté de droit et science politique de l’université

de Parakou pour tout ce qu’il fait pour le rayonnement de notre chère faculté ;

-Dr BANDA BONI Yacoub Maxime, qui m’a accordé le privilège de bénéficier de
son encadrement, en dépit de ses multiples occupations. Par sa disponibilité, sa
bienveillance et sa rigueur, il a su m’encourager et m’orienter du jusqu’à la fin de ce
travail. Je le prie de trouver en ces lignes le signe de toute ma reconnaissance ;

-Mr Charles TOKO, Maire de la commune de Parakou, pour m’avoir permis de faire
mon stage à la Mairie de Parakou ;

-Mr Aminou MAMA, mon maitre de stage à la Direction des Affaires Juridiques et du
Contentieux de la Mairie de Parakou ;

-Mr ALIMIYAO Ahmed et Mme YACOUBOU Ziadath B., pour leur soutien, sans
oublier celui de la famille YACOUBOU FOFANA de Djougou ;

-SAKA Liamine qui m’a soutenu par son assistance quotidienne.

MERCI.

Page | iii
LISTE DES SIGLES ET ABREVIATIONS
ACP : Arrêté de concession provisoire

AGEF : Agence de gestion foncière

AIF :Association d’intérêt foncier

Al : Alinéa

ANDF : Agence nationale du domaine et du foncier

AOF :Afrique occidentale français

Art : Article

BNEDT :Bureau national d’étude technique et de développement

IGN : Institut géographique national

Cf. : Confère

CFD : Code foncier et domanial

CITC :Cabinet d’ingénierie topographique et cadastrale

CLI :Commission locale d’immatriculation

CNAD :Commission national des affaires domaniales

Ed : Edition

ETPB :Entreprise de travaux publics et bâtiments

OHADA :Organisation pour l’harmonisation du droit des affaires

ONG :Organisation non gouvernementale

PH :Permis d’habiter

SERHAU-SEM :Société d’étude régionale d'habitat et d'aménagement urbain

V. : Voir

Page | iv
SOMMAIRE :

INTRODUCTION ------------------------------------------------------------------------------- 1

PREMIERE PARTIE :UN REGLEMENT NON JURIDICTIONNEL DU

CONTENTIEUX. -------------------------------------------------------------------------------- 7

------------------------------------------------------------------------------------------------------ 7

CHAPITRE1 : Une méthode efficace de règlement du contentieux domanial dans la

commune de Parakou. --------------------------------------------------------------------------- 9

SECTION 1 : Un cadre législatif favorable. -------------------------------------------------- 9

SECTION 2 : Une reconstitution du lotissement dans la commune de Parakou.------- 14

CHAPITRE 2 : Une procédure de règlement amiable du contentieux domanial dans la

commune de Parakou. -------------------------------------------------------------------------- 19

SECTION 1 : Une procédure de conciliation du contentieux domanial. ---------------- 19

SECTION 2 : Une réorganisation des services en charge du foncier et du domaine

dans la commune. ------------------------------------------------------------------------------- 23

DEUXIEME PARTIE :UN REGLEMENT JURIDICTIONNEL DU CONTENTIEUX

DOMANIAL DANS LA COMMUNE DE PARAKOU. ---------------------------------- 27

CHAPITRE 1 : Un règlement légal du contentieux domanial. --------------------------- 29

SECTION1 : L’existence de mesures préventives. ----------------------------------------- 29

SETION 2 : Un règlement du contentieux proprement dit. ------------------------------- 33

CHAPITRE 2 : Une compétence juridictionnelle nécessaire. ----------------------------- 38

SECTION 1 : Une compétence juridictionnelle reconnue. -------------------------------- 38

SECTION 2 : Une compétence juridictionnelle secondaire existante. ------------------- 42

CONCLUSION ---------------------------------------------------------------------------------- 47

Page | v
INTRODUCTION

Page | 1
La vie en société est caractérisée par la volonté pour chaque individu de disposer d’un
espace privé. Parmi les choses susceptibles d’appropriation, la terre se distingue sans
doute par son importance et son utilité dans la vie des êtres humains. La terre,
première richesse de l’homme est le support de toutes les activités liées à l’existence
humaine. Cette volonté manifeste de posséder une terre propre à soi, a souvent donné
lieu à des discordances sociales. Cela est d’autant plus justifié lorsqu’on conçoit le fait
que le droit de propriété est inhérent à la nature humaine1. Si autrefois la terre avait un
caractère sacré en Afrique, la colonisation des peuples africains a altéré cette notion,
lui ôtant l’essentiel de son caractère sacré. Cette évolution est allée principalement
dans le sens de l’individualisation de la terre2. En matière domaniale, les conflits
tournent souvent à des frustrations ou des affrontements violents, alors qu’une
intervention administrative ou judiciaire aurait permis le règlement pacifique du
conflit3. Tel est le cas de la commune de Parakou, troisième ville à statut particulier du
Bénin. Dans cette ville, on assiste très fréquemment à des différends en rapports à la
terre. Ce qui pour le moins, laisserait supposer qu’il existe des mécanismes de gestion
de ces conflits. C’est pour aller dans cette même ligne d’idée que la présente recherche
a pour sujet : « Le règlement du contentieux domanial dans la commune de
Parakou ».

Ce qui amène Guy KOUASSIGUAN4 à synthétiser le sens des transformations

sociales et des droits fonciers en ces termes : « La désintégration de la famille
lignagère et développement de la cellule familiale élémentaire ; l'affranchissement de
l'individu de l'emprise d'une communauté familiale sous la direction d'un chef de
lignage ; la disparition progressive du patrimoine collectif foncier au profit de la
propriété foncière individuelle et ceci par la transformation progressive du droit de

1
V. en ce sens, TOLSTOI (L), Résurrection (1899), p. 28.
2
La notion de propriété privée étant inexistante dans les sociétés primitives, l'histoire de la propriété foncière au
Bénin peut être scindée, comme chez tout peuple colonisé, en deux phases : la phase précoloniale caractérisée
par la notion de propriété collective et la phase allant de la colonisation à nos jours où est instituée la notion de
propriété individuelle.
3
V. en ce sens, DIALLO (B), La gestion du contentieux en matière domaniale ; 2005 ; ENA, Cycle A ; p.79.
4
V. en ce sens, KOUASSIGAN (G), avocat, écrivain et professeur Togolais. Cité par le Professeur
NOUDJENOUME (Ph), Cours de droit comparé 2003-2004, UAC.

Page | 2
culture5 en droit de propriété6; la désacralisation de la terre qui a pour conséquence
de la faire passer de la catégorie de non commerciale (res extra commercium) en celle
de commerciale ( res in commercio) et devient l'objet d'un droit de propriété privée
comme toute marchandise »7

Les conflits relatifs au foncier sont fréquents et mettent aux prises différentes parties
ayant des intérêts antagonistes. Divers régimes fonciers sont alors mis en place afin
d’encadrer comme cela se doit les conflits domaniaux. Un régime foncier est le régime
juridique ou coutumier qui définit les relations d’appartenance d'une terre et ses
ressources par rapport à un individu ou à un groupe. Il détermine qui peut utiliser la
terre, pour combien de temps et dans quelles conditions. Leur usage peut être fondé
tant sur des lois et des politiques officielles que sur des coutumes informelles8.

Au cours de l’histoire, de nombreuses formes différentes de propriété foncière, c'est-à-

dire des modes de possession des terres, ont été établies. L’Organisation des Nations
unies pour l'alimentation et l'agriculture regroupe ces formes en quatre catégories9 :
régime privé, régime communautaire, régime d'accès libre et régime publique.

Le Bénin n’est pas resté en marge du développement du droit foncier. Raison pour
laquelle divers mécanismes sont mis en place en vue de permettre une gestion
adéquate des contentieux relatifs au foncier. La volonté de l’Etat de demeurer
propriétaire des « terres sans maître » est réaffirmée par le code foncier et domanial,
renforcé par d’autres lois et règlements. Pour une parfaite compréhension du sujet, il
est nécessaire de clarifier les notions essentielles.

5
Droit de culture : la terre étant une propriété collective dans la famille traditionnelle africaine, chaque membre
de la famille n’avait que le droit de la cultiver pour en tirer les produits de sa subsistance. Il n’avait donc que le
fructus.
6
Droit de propriété : C’est le fait de s’approprier la chose et d’en faire sa propriété privée. Ce droit confère à son
propriétaire le droit d’usage, mais également le droit de disposition.
7
Notes de cours de droit comparé, 4ème année 2002-2003 du Professeur NOUDJENOUME (Ph).
8
Organisation des Nations Unies pour l’alimentation et l’agriculture, Le régime foncier et le développement
rural, Rome, Organisation des Nations Unies pour l'alimentation et l'agriculture, 2003 (ISBN 92-5-204846-4 et
978-92-5-204846-6, OCLC 53854643, présentation en ligne, lire en ligne), chap. 3 (« Qu’est-ce qu’un régime
foncier ».
9
Gouvernance foncière, Organisation des Nations Unies pour l’Alimentation et l’Agriculture, sur www.fao.org
(consulté le 9 décembre 2019).

Page | 3
Le règlement peut être perçu comme « l’action de régler un litige ou trouver une
solution à un conflit par une tierce personne »10. Aussi, par contentieux domanial il
ressort d’abord que le mot ‘’contentieux’’ est un adjectif tiré du langage administratif
caractérisant une procédure destinée à faire juger un litige entre un usager et un service
public et l’Etat11. En droit civil, il s’agit d’un litige opposant deux personnes devant un
juge. Il s’oppose au règlement amiable12. Le contentieux domanial peut donc être
défini comme toute contestation opposant deux parties sur un domaine foncier. Quant
à la commune, elle peut être perçue comme une collectivité territoriale consistant en
un territoire administratif par une municipalité, formée par un conseil municipal le
maire ainsi que, le cas échéant, un ou plusieurs adjoints13. Pour le règlement des
contentieux domaniaux les citoyens ont recours à des structures. Elles interviennent
autant que possible, pour situer les parties au conflit domanial dans leurs droits et ce,
d’autant plus que nul n’a le droit de se faire justice. Quiconque voit ses droits brimés
doit se remettre aux autorités compétentes pour le règlement lié au contentieux
domanial afin d’avoir gain de cause.

Par ailleurs, les populations du Bénin connaissent de plus en plus du contentieux

domanial depuis la fin du 19ème siècle avec l’introduction de la notion de propriété
domanial parle colonisateur français14. En effet, avant l’introduction de la notion de
propriété au sens du code civil, la tenure du sol collective et la terre était inaliénable.
Cette conception de la terre s’imposait à tous les membres de la collectivité. Avec
l’arrivée du colonisateur français et son code civil, il y a eu une évolution des
mentalités par un abandon progressif de la propriété collective des terres qui a
commencé dans les pays colonisés. Cette révolution culturelle s’est progressivement
étendue vers l’intérieur du pays et aujourd’hui, les conflits relatifs à la propriété
foncière se rencontrent dans tous les départements du Bénin. Le foncier constitue la

10
Dictionnaire du Droit privé, par BRAUDO (S), Conseiller honoraire à la cour d’appel de Versailles.
11
Idem.
12
Note de séminaire « clinique juridique » sur le thème : Contentieux de la médiation et de l’arbitrage. Cour
d’appel de Parakou, Mai 2019, FDSP-UP, Masters I et II.
13
V. en ce sens, MOUSSAOUI (K) et KHELOUDJA (A), Le rôle des collectivités territoriales dans le
développement local à l’ère des réformes en Algérie. Le cas des communes de Bejaia.
14
Cf. Install, Le fonds de dédommagement foncier (FDF), République du Bénin, Agence Nationale du Domaine
et du Foncier. Mardi, 08 Août 2017, 11 :01.

Page | 4
toile de fond de la quasi-totalité des dynamiques de développement15. En effet, la terre
non seulement de soubassement à toutes activités humaines mais aussi de liens entre
les vivants et les morts. Ainsi l’attribution de la terre est bien souvent à l’origine des
conflits entre différents « ayant droit » sur un même espace. Ainsi on a noté ces
dernières années, des affrontements liés au foncier dans la commune de Parakou ; des
conflits domaniaux et terriens opposant les populations à l’Etat, mais aussi les
populations entre elles. Face à la compétition sans cesse croissante pour l’accès à la
terre, la question foncière est une préoccupation majeure aussi bien pour les
populations que pour les autorités politico-administratives.
Eu égard à ce particularisme du contentieux domanial, des interrogations demeurent :
quelles sont les règles régissant le règlement du contentieux domanial dans la
commune de Parakou ?
Le système foncier au Bénin était caractérisé par une insécurité foncière née des
faiblesses des institutions et des mauvaises articulations entre auteurs du foncier, une
structure institutionnelle dépassées par les exigences de l’économie moderne,
l’inadéquation des instruments de gestions du foncier en ville comme à la campagne
qui a fait naitre en ville des occupations litigieuses et abusives du domaine de l’Etat et
des particuliers16. Ce vide juridique a permis la multiplication des litiges domaniaux au
sein des populations. Or, la population de la commune de Parakou s’accroit
rapidement, ce qui ne reste pas sans effet sur l’espace. De ce fait, l’exigence de
l’organisation de ce domaine est indiscutable et témoigne l’intérêt particulier que
suscite cette étude. Cet intérêt présente un double aspect. L’aspect théorique et l’aspect
pratique. Au plan théorique, il faut relever à première vue que l’abondance littéraire
qui existe sur la question du contentieux domanial, contraste avec la rareté si non la
quasi-absence d’études spécifiques et récente consacrées aux contentieux. L’analyse
du problème révèle, par ailleurs que le sujet collationne des intérêts portés sur la
discipline juridique qui par ailleurs se caractérise par un dualisme évident entre

15
V. en ce sens, LAVIGNE DELVILLE (Ph), La réforme foncière rurale au Bénin : Emergence et mise en
question d’une politique instituant dans un pays sous régime d’aide. Revue française de science politique ;
2010/3 (Vol.60), pp. 467-491.
16
Cf. : Le foncier au Bénin, Agence nationale du domaine et du foncier, Coprah 2017, Tous droits réservés.

Page | 5
tradition et droit foncier moderne basé sur le code foncier et domanial. Au plan
pratique, cette étude permettra de trouver une réponse aux interrogations posées.
Autrefois sacrée pour nos aïeux qui détenaient le pouvoir de sa gestion, la terre est
devenue un instrument de transaction multiforme du fait de la pression
démographique17. Cette situation a occasionné de nombreux conflits ayant pour
conséquence l’insécurité foncière. Cette insécurité s’est accentuée par la dualité qui
caractériserait la gestion foncière (droit positif et droit coutumier). Les terres sont
sujettes à de longues périodes décisions de justice et de la gestion de ces conflits est
faites par une multitude d’organes sans coordination et sans résultats durables. Le
code foncier domanial (CFD) a apporté des réformes dans le sens de faciliter et
accélérer le règlement du contentieux foncier général18. En réalité le droit positif relatif
au règlement du contentieux est l’ensemble des règles en vigueur en droit foncier
béninois. Ce droit positif béninois est riche des différentes règles secrétées çà et là.
Mais l’étude se basera sur l’application de ces règles dans le cadre de la commune de
Parakou.
Dans le but de trouver une réponse efficace et efficiente à la recherche, la présente
étude abordera successivement : le règlement non juridictionnel du contentieux
domanial dans la commune de Parakou (Première partie) et le règlement
juridictionnel du contentieux domanial dans la commune de Parakou (Seconde
partie).

17
V. en ce sens, ADJE (S), Le contentieux immobilier en droit positif béninois ; Université d’Abomey Calavi-
Maitrise, 2004.
18
Cf. la loi N° 2013-01 du 14 Août 2013 portant code foncier et domanial en République du Bénin.

Page | 6
 PREMIERE PARTIE :
UN REGLEMENT NON JURIDICTIONNEL DU
CONTENTIEUX DOMANIAL

Page | 7
Le règlement des conflits domaniaux dans la commune de Parakou est double. Il peut
prendre deux formes différentes. Les parties au litige ont le choix entre un règlement
non juridictionnel et un règlement devant les juridictions. Quant au règlement amiable,
il est la résolution d’un litige en dehors des juridictions de l’ordre judiciaire. Ainsi
donc, le règlement amiable constitue une méthode efficace du règlement du
contentieux domanial dans la commune de Parakou (Chapitre 1). Cette méthode de
règlement ne se fait s’effectue guère dans l’anarchie. Il existe en effet, une procédure
de règlement du contentieux domanial (Chapitre 2). Ce règlement se fait de façon
amiable. Les parties se mettent d’accord afin d’éviter le procès, d’où l’efficacité de la
méthode.

Page | 8
CHAPITRE1 : L’efficacité du règlement non juridictionnel du contentieux
domanial dans la commune de Parakou
Les résistances des sociétés africaines face à la politique d’assimilation 19du
colonisateur ont contribué à une dualité du régime juridique relatif à la terre au Bénin.
L’efficacité de la méthode de règlement amiable n’est pas injustifiée. Bien au
contraire, elle repose sur un cadre législatif favorable (section1), ce qui permet une
phase de reconstitution du lotissement dans la commune de Parakou (section 2).

SECTION 1 : Un cadre législatif favorable

Le cadre législatif est l’ensemble des lois qui règlementent le droit foncier béninois en
général. Ces lois sont nombreuses et plus vieilles les unes par rapport aux autres. De
plus, la législation par rapport au foncier ne se limite pas aux textes internes puisqu’il
existe une double législation en la matière. Il importe de parler d’une législation
nationale (paragraphe1) et d’une législation internationale (paragraphe2).

PARAGRAPHE 1 : Une législation nationale

La réalité foncière nécessite une analyse des données de terrain afin d’éviter une
construction juridique qui ne correspond pas au milieu étudié20. En effet le domaine
foncier est régie à la fois par des lois nationales sur le droit foncier (A). Parmi celles-
ci, le code foncier et domanial joue un rôle très important (B).

A – Les lois nationales sur le droit foncier

Il existe plusieurs lois sur le foncier au Bénin en vue d’une effectivité du règlement
des litiges fonciers et domaniaux. Au nombre de celles-ci, on peut citer : la loi n°2007-
03 du 16octobre 2007 portant régime foncier rural en République du Bénin. Cette loi
provient du croisement des dispositions du code foncier et domanial avec les textes de
lois existants et en vigueur sur la décentralisation, tels que la loi 97-029 du 15 janvier
1999 portant organisation des communes en République du Bénin. Cette loi constitue

19
La Politique Assimilation : est une technique par laquelle la France veut faire appliquer à l’ensemble ou partie
de ses institutions à des peuples et à des races dont elle a longtemps méconnu l’originalité ,des mœurs ,des
coutumes et des traditions.
20
V. en ce sens OUEGRAOGO (H), Comité technique : Foncier et développement ; Mythes, impasses de
l’immatriculation foncière et nécessité d’approche alternative.

Page | 9
une volonté manifeste de l’Etat et du peuple béninois de répondre à la conditionnalité
de la mise en œuvre du premier compact du Millénium Challenge Account (MCA)
dont un des projets était entièrement consacré à son application. Ainsi les activités,
préparatoires à la mise œuvre de ce compact avaient-elle mis l’accent sur
l’accélération du vote et la promulgation de cette loi21.
Au lendemain de la promulgation et durant les tous premiers moments de son
application, l’organisation de la société civil (social watch, REDAD, etc …) les
faitières des organisations paysannes (FUPRO, PNOPPA, Synergie Paysanne) ont
toutes commencé par émettre des réserves sur la capacité de cette loi de promouvoir
l’investissement fonciers, sa démarcation des courants d’accaparement des terres
rurales et son ouverture pour une vente massive et un bradage des rurales.
Cette loi n’aura survécu que cinq années et fut abrogée par la loi N° 2013-01 du 14
Août 2013 portant code foncier et domanial en République du Bénin. Cette loi sera
modifiée par la loi 2017-15 du 26 Mai 2017 toujours sur le droit foncier.
Actuellement, c’est la seule loi applicable en matière foncière et domaniale au Bénin
Cette palette de lois relatives au foncier est le signe d’une législation nationale très
prolifique avec pour socle le code foncier dont l’importance mérite une attention
particulière22.

B- L’importance du code foncier

D’entrée, il convient de noter qu’il s’agit de la loi n°2013-01du 14 aout2013portant
Code Foncier Domanial qui est venu abroger la loi 2007-03 du 16 octobre 2007. Son
élaboration est aussi le résultat d’un processus marqué par d’intenses consultations par
divers acteurs que sont : l’Etat, les partenaires techniques et financiers et divers
programmes de développement ainsi que la société civile. Les communes, elle qui sont
bénéficiaires directes de l’application de cette loi ont été consultées sur leurs
préoccupations23. Elles ne sont pas considérées comme des acteurs clés.

21
V. en ce sen, GANDONOU (B.M), Expert en dynamique des collectivités locales, Chef de mission.
22
V. en ce sens, DOSOU-YOVO (C), Expert juriste foncier, Consultant associé, Décembre 2013.
23
Cf. Rapport d’étude : intégration de la décentralisation dans la loi 2013-01 portant code foncier et domanial au
Bénin, CFD-Décentralisation/ Bénin, décembre 2013.

Page | 10
Par ailleurs, il n’existe pas non plus un dispositif de veille et de pression mise en place
par l’ensemble des acteurs communaux, municipaux pour tenter d’influencer le
contenue de loi.
Notons que depuis 2017, le Bénin s’est doté d’un nouveau cadre législatif et
règlementaire pour une meilleure gestion du foncier. En effet, l’Assemblée nationale a
voté la n°2017-15 du 26 Mai 2017 comme évoqué précédemment. Ce contexte légal
favorise au quotidien, la mise en œuvre du processus de décentralisation à travers le
projet « Modernité et sécurité foncière au Bénin » ayant pour finalité le cadastre
national24. Le code foncier est la loi mère en matière de règlement du contentieux
domanial puisque c’est sur elles que s’appuient les juges pour trancher les litiges.
Cette loi comporte quelques décrets d’applications. Il s’agit à titre illustratif du décret
N°20144-768 du 29 décembre 2014 portant organisation de la copropriété des
immeubles bâtis et fonctionnement ; le décret N°2015-007 du 29 janvier 2015 portant
attributions, organisation et fonctionnement du conseil consultatif foncier. Ces deux
exemples ne représentent qu’un bref aperçu des décrets d’application du code foncier.
Quoiqu’il en soit, la législation nationale béninoise permet un règlement légal et
efficace du contentieux domanial. Mais, elle n’est pas la seule puisqu’il existe une
législation internationale.

PARAGRAPHE 2 : Une législation internationale

La législation internationale joue un rôle déterminant dans la densification de l’arsenal
législatif béninois en rapport au foncier. Il s’agit en effet, des lois externes applicables
au Bénin, des traités internationaux et protocoles d’accords. L’intervention de ces lois
internationales sur le foncier (A) permet un règlement efficace des contentieux. Mais
cela ne se limite pas qu’au Bénin parce que des solutions ont été adoptées par d’autres
législations quant aux problèmes issus de la dualité du régime foncier25 (B).

24
Le cadastre est un ensemble constitué de documents cartographiques et littérales à l’échelle nationale ou
locale, comportant la première des informations graphiques, le second des renseignements attachés, relatif aux
parcelles de propriété individuelle.
25
Il existe en effet deux régime fonciers : un régime moderne et un régime dit coutumier.

Page | 11
A – L’extension de la législation sur le foncier
Avec la monétarisation de la société et la spéculation immobilière dues au poids de
l'argent, les transactions immobilières ont aggravé les problèmes liés à la terre 26. Ces
échanges marchands sont de plus en plus importants, bien qu'étant pour la plupart
illicites. Aussi, la prétention au monopole foncier par l'Etat n'est plus crédible de nos
jours car celui-ci n'a clairement pas ou plus les moyens correspondant à ses ambitions
de gérer la terre27. De même, les pouvoirs fonciers endogènes (issus de la coutume) ne
sont souvent plus à même de maîtriser la gestion communautaire du foncier qu'ils
exerçaient auparavant. Leur légitimité a été affaiblie de l'intérieur avec une certaine
dissolution des rapports sociaux communautaires et de l'extérieur par l'Etat. Les
intérêts financiers liés aux nouveaux enjeux conduisent souvent les chefs traditionnels
eux-mêmes en collusion avec l'autorité administrative à vendre le patrimoine foncier
villageois dont ils sont selon la coutume, plus les gestionnaires que les propriétaires28.

L'augmentation de la population rurale, les migrations des zones surpeuplées et

dégradées vers les régions les plus riches ou moins peuplées font que la terre coûte
plus chère. Il n'y a plus de nouvelles terres, ce qui fait que le reste des terres constitue
une conquête pour la population, laissant libre cours aux spéculations. Enfin la dualité
du régime montre de nos jours ses faiblesses avec les innombrables problèmes qui y
sont liés ; cette situation complexe montre que l'unification est aujourd'hui une
nécessité.
Quelles solutions ont adopté les autres législations pour tenter de régler ces
problèmes ?

26
Cf. MCA-Bénin, ‘’Projet accès au foncier’’, Etude sur la Politique de l’Administration foncière.
27
Cf. Etude 3 : Analyse des conflits fonciers et leurs modes de règlement ; Analyse et recommandations,
15/01/2009.
28
Idem.

Page | 12
B. Les solutions adoptées par d’autres législations

Quelques pays africains pour palier à ces problèmes, ont procédé soit à la politique de
redistribution des terres, soit à une politique d'immatriculation des terres au nom de
l'Etat ou à une politique de simplification de la procédure d'immatriculation29.

En ce qui concerne la politique de redistribution des terres, la République du

Zimbabwe a fait une réforme foncière et une distribution des terres aux paysans en
1998. Cette politique a été bien accueillie par les noirs, seulement les agriculteurs et
les planteurs blancs qui craignaient de perdre leurs terres et les statuts économiques
privilégiés ont fait échouer cette politique30.

La politique d'immatriculation des terres au nom de l'Etat a permis à l’Etat togolais

d’immatriculer toutes les terres en son nom avant de les céder aux particuliers. De telle
sorte qu'après l'acquisition, ils sont propriétaires à titre définitif. Ce qui limite un peu
les conflits liés à la propriété dans le cadre des cessions de terres.

Une politique de simplification de la procédure d'immatriculation a permis d’énormes

avancées en Côte d’Ivoire.

Depuis avril 2002, la loi ivoirienne en matière immobilière a simplifié la procédure

d'obtention du titre foncier pour le bonheur des propriétaires. Maintenant en Côte
d'Ivoire pour obtenir son titre foncier, il suffit de fournir les documents tels que :
l’arrêté de concession provisoire (A.C.P), l’acte administratif de vente délivré par l’un
des organismes compétents, par exemple le Bureau National d’Etude Technique et de
Développement (BNEDT) ou l’Agence de Gestion Foncière (AGEF). Il faut également
s'acquitter des droits concernant le prix de cession du terrain et les droits
d’établissement du titre foncier et la taxe de conservation foncière qui représente
globalement 15% de la valeur vénale du terrain que ce soit nu ou bâti. Les ventes
immobilières bénéficient d'un encadrement juridique décidé par le législateur

29
Cf. Etude 3, Evaluation des litiges fonciers dans les zones rurales et création de mécanismes de médiation des
litiges fonciers- Activité 2 (a) (i) (3).
30
Cf. Etude des réformes foncières sur la pauvreté et la situation sociale au Bénin (PSIA) BENIN, 2005-2006.

Page | 13
ivoirien31. La loi a désigné des notaires et des géomètres privés agréés comme
intermédiaires pouvant encadrer juridiquement les parties contractantes. Cela limite les
conflits liés à la cession des terres. Enfin le Sénégal et la Côte d'Ivoire ont procédé à
l'unification du régime de la terre et cette unification comporte beaucoup d'avantages
au plan structurel, décisionnel et social32. Ce genre de réformes doit être envisagé au
Bénin et cette nécessité aujourd'hui indéniable se fait sentir au niveau des structures
étatiques et des collectivités locales où on note une réorganisation interne pour ce qui
concerne la gestion de la terre33.

En dehors des réformes législatives à entreprendre dans le cas de la réglementation des

problèmes de terres, il faut aussi revoir les structures de gestion des affaires
domaniales en procédant notamment à une reconstruction du lotissement dans la
commune de Parakou.

SECTION 2 : Une reconstitution du lotissement dans la commune de Parakou

Il est question d’une technique de commodo et incommodo qui est opérée dans la
commune de Parakou un tant soit peu pour régler les problèmes qui existaient et
ressortir un répertoire de recasement fiable. Le premier paragraphe concerne la phase
de polygonation et de recensement (paragraphe 1) alors que dans le (paragraphe 2)
il sera question de la reconstitution des domaines.

PARAGRAPHE 1 : Les actions pratiques sur le terrain

En vue de corriger les erreurs inhérentes au lotissement, deux actions doivent être
menées par les autorités communales. Avant le recensement (B), analysons d’abord la
polygonation (A).

31
V. en ce sens, COULIBALY (A), Université de Bouaké ; Gestion des conflits fonciers dans le nord ivoirien
Droits, autorités et procédures de règlement des conflits.
32
Cf. Guide d’observation ; Société : Les instances de règlement des conflits, Stewart international.
33
V. en ce sens HAM SYLLA (Y), Colloque International « Les frontières de la question foncière- At the
frontier of land issues », Montpellier, 2006.

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A- La polygonation
La polygonation est une méthode utilisée en topographie, qui consiste à réduire le
relief d’un terrain à un polygone avant de lever un plan 34. Il s’agit d’éradiquer les
conflits domaniaux de plus en plus récurrents entre les différentes communes du Bénin
par rapport à la délimitation et la matérialisation des limites des communes et des
unités administratives locales du Bénin35. Ceci à travers la mise en place d’un plan
cadastral. Tel est l’objectif visé par la commission nationale des affaires domaniales en
organisant une séance d’information et de sensibilisation sur le projet de délimitation
et la matérialisation des limites des communes et des unités administratives locales du
Bénin à l’endroit des acteurs locaux, communaux, les acteurs de la société civile et
autres intervenants dans le secteur des affaires domaniales. Les communes du
département du Borgou y compris.
La démarche de la commission des affaires domaniales en initiant la séance
d’information et de sensibilisation sur ledit projet, qui une fois mise en œuvre sera un
véritable outil de prévention et de règlement des conflits domaniaux aux Bénin en
général et sur le département du Borgou en particulier car, il permettra de mettre à
disposition toutes les informations nécessaires à la commission de trouver un
dénouement heureux aux différents conflits domaniaux. C’est pourquoi, il a sollicité la
mobilisation de tous les acteurs autour du projet pour son succès notamment les élus
locaux, qui sont en réalité les premiers bénéficiaires de ce projet initié36.
Dans le même ordre d’idée que la polygonation, il a été lancé par le Maire de la
commune de Parakou, une opération de recensement des domaines en vue d’une
régularisation générale des problèmes de lotissements.

B- Le recensement
Il a été constaté que dans le cadre de la gestion domaniale, certains cabinets qui sont
implantés dans le département du Borgou ont commis un certain nombre d’impaires
qui on fait naitre ces contentieux sur les question de lotissement, mais après
investigation ou du moins enquête il fut constaté que des problèmes de terrain, de

34
V. en ce sens, groupe Bayard, 2020 Familiscope.fr.
35
Cf. Receuil des textes principaux en matière de Droit Foncier, SERHAU, 1999.
36
Quotidien ‘’Matin Libre’’, 23 juillet 2019, page 353.

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domaines sont disputés et pour parier à ces différends qui se transforme en contentieux
il fut mis en place une commission qui a repris le lotissement avec un cabinet
extérieur qui a la charge de reprendre le lotissement pour pouvoirs réglé un temps sois
peu les problèmes qui existait37. Il demande à toute la population vivant dans les zones
ciblées ou détectés comme problématique, à savoir Kpérou-Guerra, Baka-Assagbinin,
Bah-Mora, Banikani-Face-ENI, Ganou-Gourou, Aamawignon Ouest, Wansirou-Gah et
Souwinrou de faciliter aux autorités l’opération. Cette opération permet d’enregistrer
tout habitant demeurant sur ces terres ou domaines et de mettre à la disposition des
techniciens les papiers dont il dispose pour permettre à la commission d’atteindre ses
objectifs38.

PARAGRAPHE 2 : La phase de reconstitution

Cette phase n’est rien d’autre que le début d’un long processus qui vise de faire l’état
des lieux dans les zones dont le cabinet ETPB avait la charge. Pour atteindre ces
objectifs dans le cadre de la relance des opérations de lotissement, la Marie de Parakou
a porté son choix sur le cabinet CITC. D’où la nécessité pour les populations des zones
concernées de coopérer et de fournir aux techniciens des informations fiables sur le
terrain. Pour ce faire, l’identification fera l’objet du (A) alors que les réclamations
représentent le (B).

A-L ’identification
C’est une méthode d'individualisation consiste à attribuer des terres à des particuliers à
titre définitif par l'Etat. C'est une procédure qui existait depuis la colonisation et qui a
perduré jusqu'à nos jours. Pour y procéder l'Etat part d'abord du lotissement39 et du
recasement40. Avant l'attribution desdites terres, l'Etat procède d'abord au lotissement
et au recasement. Ensuite chaque particulier acquiert sa parcelle de plein droit par
l'immatriculation qui lui confère un titre de propriété. Au titre des conditions relatives

37
Cellule de communication de la Mairie de Parakou, lancement des lotissements à Parakou, 09 Avril 2019.
38
Idem.
39
Le lotissement est l’opération matérielle consistant à morceler les terres, à en constituer des lots de dimensions
régulières par l’administration ou son sous-comité.
40
Le recasement est l’attribution des lots constitués à la suite du lotissement à des personnes présumée
propriétaires de terres.

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à l'immatriculation de l'immeuble, tout requérant doit fournir les pièces suivantes : une
description complète de l'immeuble ainsi que les constructions y afférentes ; une
indication précise de la situation de sa contenance et ses limites ; une estimation de sa
valeur locative ; le détail des baux afférents ;une réquisition d'immatriculation adressée
au conservateur de la propriété foncière ;la preuve préalable de l'autorisation de
construire et d'y habiter.

Dès que ces conditions sont remplies, le propriétaire peut entrer en possession de sa
parcelle. Mais compte tenu du coût trop élevé de cette procédure, seules certaines
personnes parviennent à acquérir les terres au moyen de l'immatriculation41. Lorsque
les demandes sont insatisfaites, elles peuvent donner lieu à des réclamations.

B-Les réclamations
Dans cette phase il ressort après vérification qu’on observe des erreurs de la part de
certaines personnes en parties ou de la part des agents qui reçoivent les plaintes des
usagers42. On observe certaines irrégularités qui sont à corriger et à prendre en compte
pour parfaire le lotissement des usagers qui est un défi majeur à relever pour le cabinet
et la commission mise en place pour la reconstruction de la commune de Parakou 43. A
la suite du processus d’identification, un plan est mis à la disposition de la population
pour la vérification sur d’éventuelles erreurs qui seraient survenues au cours du
processus afin d’éviter que cela engendre des conflits. Lesdits conflits sont pour la
plupart liés soit à la revendication du droit de propriété, soit à la protection du droit de
propriété du fait d’une servitude ou autre. Aussi, le problème de disparition des
parcelles est récurrent. Certains propriétaires ayant régulièrement acheté leurs
parcelles se retrouvent dépossédées après un certain temps à cause de la mauvaise foi
des vendeurs ou de leurs descendants.
Notons aussi que les problèmes post-identification sont parfois le fait des géomètres
qui identifient mal les parcelles, ce qui engendre des réclamations de la part de ces
derniers qui, en cas de non-satisfaction font recours à la justice. A l’issue de la

41
V. en ce sens, ADJE (S), op.cit., p. 10.
42
Cellule de communication de la Mairie de Parakou, 17 janvier 2020.
43
Mairie de Parakou, Direction des affaires juridique et du contentieux, 28 Mars 2020.

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procédure, les agents d’identification reçoivent les corrections qui en émanent et sur la
base des irrégularités notifiées, ils s’emploient à parfaire la reconstitution de zones
concernées dans la ville de Parakou.

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CHAPITRE2 : La procédure de règlement amiable du contentieux domanial
dans la commune de Parakou.
Il existe plusieurs moyens pour le règlement des contentieux fonciers. Au nombre de
ceux-ci figurent : la conciliation, le règlement amiable, sans oublier le règlement
judicaire44.

Avant de saisir le juge du litige foncier, il est d’abord important de tenter un règlement
à l’amiable ou une conciliation45. Le règlement amiable est un accord par lequel les
parties à un litige y mettent fin en se faisant des concessions réciproques46. Ce type
d’accord a lieu entre les parties elles-mêmes sous la direction d’une instance locale ou
toute autre personne qu’elles auraient désignée en commun accord. La tentative de
règlement à l’amiable peut être conduite par l’instance administrative locale ou toute
autres personnes retenues par les parties. Il est question de présenter dans la
(section 1) la procédure de conciliation du contentieux domanial et dans la (section 2)
la procédure de règlement amiable.

SECTION1 : Une procédure de conciliation du contentieux domanial

Cette section comportera deux paragraphes. Alors que le premier expose la
conciliation par l’autorité coutumière (paragraphe 1), le second porte en exergue la
conciliation par les structures administratives paragraphe (paragraphe 2).

PARAGRAPHE1 : Une conciliation par l’autorité coutumière

L’analyse de l’origine et de la diversité des conflits liés à la terre au Bénin révèle au vu
de ce qui précède que de nombreux problèmes existent et ont des causes multiples47. Il
sera question ici, du recours aux autorités traditionnelles (A) et de parler de la
procédure de règlement (B).

44
V. en ce sens, SOUHENOU (E) et ADMON (A), Recueil des textes principaux en matière de droit domanial,
de droit de l’urbanisme et de droit foncier/SERHAU SEM P.354
45
Cf. Recueil des textes principaux en matière de Droit domanial, de droit de l’urbanisme et de droit foncier,
1èreéd. 1999.
46
Idem.
47
Cf. Rapport d’étude MCA-Bénin ; Etude sur la politique de l’administration foncière, 15.01.2009.

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A- Le recours aux autorités traditionnelles
Comme la plupart des sociétés africaines, la société béninoise est dotée d’un certain
nombre de coutumes dont certaines personnes en sont garants. Tel est le cas en matière
domaniale. Les autorités coutumières qui interviennent dans le règlement des
contentieux sont les chefs de familles, les chefs de collectivités familiales et les rois 48.
La procédure de conciliation par les autorités coutumières n’est pas codifiée ; elle se
déroule suivant des étapes précises.
Cependant, les autorités traditionnelles ne sont pas les seules impliquées dans le
processus de conciliation. En effet, les structures administratives interviennent dans ce
processus et y jouent un très grand rôle. Les structures administratives sont des
structures non juridictionnelles régies par les textes légaux et qui opèrent dans le cadre
du fonctionnement de l’administration. Elles sont attachées à l’état et à ses
démembrements49 dont les collectivités locales50. Elles essaient de régler à leur
manière les contentieux qui sont liés aux affaires domaniales et relevant de leur
compétence. Une fois la compétence déterminée, la procédure de conciliation est
ouverte.

B – La procédure de règlement par les autorités coutumières

Cette procédure de règlement se déroule suivant un certain nombre de règles. Parmi
celles, nous pouvons énumérer en premier lieu une plainte verbale par l’une des parties
en litige ou intervention (d’office) de l’autorité coutumière. On a aussi l’invitation de
l’autre partie au litige (cas de plainte) ou fixation de la date de la séance de
règlement51. L’invitation se fait par messager. On note de même la tenue de la séance
de règlement. Elle consiste à : l’écoute de la partie plaignante ou de la partie désignée
par l’autorité coutumière ; la réplique de l’autre partie ; le commentaire et
48
Cf. Rapport Stewart International, Analyse des conflits fonciers et leurs modes de règlement, Version finale,
janvier 2009.
49
Les démembrements de l'Etat : ce sont des expressions fréquemment utilisées pour désigner l'ensemble des
collectivités territoriales et établissements publics, auxquels on ajoute parfois des organismes à façade privée
montés par l'administration en vue de poursuivre son action en échappant aux règles du droit administratif et de
la comptabilité publique.
50
Collectivités locales : expression générique désignant des entités de droit public correspondant à des
groupements humains géographiquement localisés sur une portion déterminée du territoire national, auxquels
l'Etat a conféré la personnalité juridique et le pouvoir de s'administrer par des autorités élues : communes,
départements etc...
51
Rapport Stewart International, op.cit., p.25.

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l’appréciation par les membres de la famille ou collectivité invités ou de la cour
royale. En cas de besoin, le déplacement de l’autorité ou du délégué, sur les lieux
litigieux est demandée. La décision immédiate de l’autorité ou le retrait d’un groupe
restreint ou de la cour pour la délibération et la décision est possible. L’exécution de la
décision par le transport sur les lieux litigieux pour les cas de redressement des
limites. L‘exécution de la décision peut être subordonnée à l’offrande de divers
boissons ou le règlement d’une somme symbolique52.

PARAGRAPHE2 : Une conciliation par les structures administratives

Pour que chaque individu puisse jouir de son droit de propriété sur la terre, certaines
mesures sont aujourd’hui indispensables. Il importe de prendre des mesures
indispensables à la pleine et paisible jouissance du droit de propriété. En matière de
conciliation, il existe des structures administratives (A) chargée de conduire la
procédure de conciliation (B).

A- Les structures administratives

Toutes les autorités administratives locales et même nationales sont sollicitées pour le
règlement du contentieux domanial au Bénin. Les autorités locales sont les chefs de
village, les chefs d’arrondissement, les maires et préfets sans occulter les chefs
commissariats de police etc.53. Au plan national, il s’agit ministère chargé de
l’administration territoriale, le ministère de la défense, et surtout la présidence de la
République54. Ce type de conciliation n’est pas codifié ; des usages ont été institués au
niveau de la CNAD et les services des affaires domaniales des communes.
Quant à l'ING55, il travaille en commission avec les structures suivantes : la préfecture
représentée par le Préfet ou son représentant ; les structures techniques du MEHU ; le
représentant du comité local ; la Direction de l'Urbanisme et de
l'Assainissement(DUA) et la Société d'Etudes Régionales d'Habitat et d'Aménagement
Urbain - Société Anonyme (SERHAU-SA).

52
Cf. Recueil des lois sur la décentralisation, Mission de la décentralisation, septembre 2002.
53
V. en ce sens la loi sur la décentralisation et l’aménagement du territoire.
54
Communément appelée « Palais de la Marina ».
55
IGN : Institut Géographique National.

Page | 21
Les contentieux qui viennent à leur niveau sont très souvent la double vente de la
même parcelle et les contestations du droit de propriété. Quand ces problèmes se
posent, la commission tente un règlement amiable. En cas d'échec, les parties sont
envoyées devant les autorités judiciaires compétentes.

En attendant la décision de ces juridictions, la commission procède à une mesure

conservatoire56, et dès que le tribunal rend sa décision, la commission s'en inspire pour
contribuer à l'exécution de ladite décision.

Retenons que le Ministère de l’environnement ne procède pas à des règlements

domaniaux. En dehors des structures du MEHU57, les collectivités locales jouent aussi
un rôle prépondérant dans la résolution des conflits.

B- La procédure de règlement par conciliation

Généralement la procédure commence par l’envoi la lettre de plainte d’une partie au
litige ou visite d’une délégation de la collectivité partie à un litige. En cas d’urgence,
interdiction immédiate est faite aux parties ou à l’une d’elles de se rendre sur les lieux
litigieux. Viennent ensuite l’invitation ou la convocation des parties, puis s’ensuit la
tenue de la séance de règlement58.
Le règlement consiste à la lecture de la plainte par l’autorité ou son délégué, la
réplique de l’autre partie et les preuves des allégations, en cas de besoin de
déplacement sur les lieux pour litigieux la prise de décision ou recommandation59.
La décision de l’autorité administrative est parfois constatée par un écrit qui peut se
présenter sous forme d’engagement, de procès-verbal de règlement amiable de non-
conciliation60, etc.

56
Par exemple, elle interdit aux parties de se rendre sur le domaine ou d’arrêter les travaux en cours, etc.
57
Ancienne appellation du Ministère de l’Environnement, de l’Habitat et de l’Urbanisme.
58
Cf. Etude d’impact des réformes foncières sur la pauvreté et la situation sociale au Bénin (PSIA-BENIN 2005-
2006).
59
Cf. Recueil des lois sur la décentralisation, mission de la décentralisation, septembre 2002- La voix judiciaire
N°008 Spéciale Rentrée 1999-2000, Publication trimestrielle Cour d’Appel de Cotonou, Mars 2000.
60
V. en ce sens BOUVENET (J.G), Recueil annoté des textes de Procédure Civile et Commerciale applicables
en Afrique occidentale française, Editions de l’Union Française Paris 5è éd.

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SECTION2 : Une réorganisation des services en charge du foncier et du domaine
dans la commune.
Dans de rendre plus efficient droit foncier au Bénin, l’Etat a opéré en 2013 quelques
changements aussi bien structurels qu’organisationnels au niveau des communes. Ce
changement est d’autant plus bénéfique pour tous (paragraphe 1) en ce sens qu’il
permet d’ouvrir une nouvelle ère pour les communes61 (paragraphe 2).

PARAGRAPHE 1 : Un changement bénéfique pour les populations

Avec l’avènement du CFD de 2013, les services fonciers des communes ont connu une
évolution. Cette évolution permet l’existence d’une meilleure qualité de services aux
populations (A) et l’instauration d’un nouveau cadre institutionnel (B).

A – Une meilleure qualité de service offerte aux populations

Le Code foncier et domanial (CFD), un nouvel élément de l’arsenal juridique au Bénin
est entré en vigueur par la loi n° 2013-01, modifiée et complétée par la loi n° 2017-15.
Le CFD a profondément bouleversé les rôles et responsabilités en matière de gestion
foncière et domaniale au niveau local. Ainsi, plusieurs prérogatives sont retirées aux
Communes notamment, la délivrance de certains actes fonciers.
Par ailleurs, la loi donne maintenant plus de responsabilité à la Commune dans la
gestion du domaine public et privé de la collectivité territoriale, l’obligation de faire
mettre en valeur les terres rurales et de suivre les transactions qui y sont relatives ,
toute chose à laquelle les communes étaient très peu habituées.

L’ancien Secrétaire Général de la Commune de Klouékanmè disait à cet effet que «

les communes comme la nôtre ont été dépouillées de leurs principales sources de
revenus sans aucune mesure de compensation. ».
Les communes sont donc confrontées à un double défi : mieux gérer l’espace
communal tout en offrant de meilleurs services fonciers aux populations et mobiliser
des ressources nouvelles pour soutenir les actions de manière durable.

61
V. en ce sens, DOSSOUMOU (H) et CODJIA (X), Réorganisation des services en charge du foncier et du
domaine dans les communes du Bénin, Mise en opération de la réforme, année 2013.

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B– Un nouveau cadre institutionnel instauré
Les décrets d’applications du coder foncier et domanial offrent de nouvelles
opportunités à la commune en vue d’une gestion efficace du domaine foncier. A cet
effet, trois catégories de décrets ont été instauré. Les décrets consacrés aux institutions,
les décrets consacrés à l’amélioration des recettes des communes et les décrets
consacrés au développement et à la modernisation des communes62.

Par ailleurs, prévus au titre des innovations du code foncier, les organes locaux de
gestion foncière constituent des instances indispensables aux côtés des communes en
matière foncière et domaniale63. La commune de Parakou figure bel et bien dans le lot
des communes ayant installé ces organes. Ces organes sont indispensables pour
indispensables dans l’opérationnalisation de la réforme au niveau local et constituent
des cadres d’échange et de concertation de tous les acteurs concernés pour appuyer le
Maire. Il est à noter que les Sections Villageoises de Gestion Foncière (SVGF) sont
responsables de la conduite des enquêtes publiques contradictoires qui déterminent la
délivrance par le Maire de l’Attestation de Détention Coutumière (ADC)64.

PARAGRAPHE2 : L’intervention de la Mairie

Avec l’entrée en vigueur du code foncier et domanial, toutes les communes du Bénin
en général et celle de Parakou en particulier vivent dans une nouvelle ère 65. Ce code
consacre en effet, de nouvelles compétences à la commune (A) et renforce aussi
l’organisation de l’administration communale (B).

A-Les compétences de la commune dans le contentieux domanial au regard du

Code foncier et domanial
Le CFD dispose en son article 6 que l’État et les collectivités territoriales en tant que
garants de l’intérêt général doivent : assurer un accès équitable aux terres pour
l’ensemble des acteurs, personnes physiques et personnes morales de droit public et de

62
Cf. Code foncier et domanial ainsi que ses décrets d’application.
63
Agence nationale du domaine et du foncier, Point de la mise en place des organes locaux de gestion foncière,
lundi, 06 Mai 2019 ; 17 :40
64
Compte rendu de l’ANDF, Copyright ©2017. Tous droits réservés.
65
Le président de la Commission Agriculture Foncier et Aménagement du Territoire de l’ANCB.

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droit privé ; sécuriser les droits réels immobiliers établis ou acquis selon la coutume. Il
dispose aussi que le commun doit : organiser la reconnaissance juridique effective des
droits fonciers locaux ou coutumiers légitimes des populations ; lutter contre la
spéculation foncière en milieux urbain, périurbain et rural et favoriser la mise en
valeur effective des terres pour le bien-être des populations. En outre, elle doit veiller à
l’exploitation durable des terres dans le respect des intérêts des générations présentes
et futures ; lutter contre le morcellement anarchique et abusif des terres rurales ; veiller
de manière générale à la protection des intérêts nationaux et à la préservation du
patrimoine foncier national et enfin veiller au respect de l’approche genre dans l’accès
au foncier66. Au-delà du renforcement des compétences, le code foncier accentue
l’organisation de l’administration communale.

B – Le renforcement de l’organisation de l’administration communale

L’administration de la commune de Parakou est constituée de plusieurs services à la
fois techniques et administratifs. Parmi ceux-ci, un seul nous intéresse : la Direction du
Foncier et de l’Environnement.
La Direction du Foncier et de l’Environnement exécute les missions ci-après, sous la
supervision et le contrôle du Secrétaire Général : promouvoir et d’assurer l’application
du code foncier et domanial dans toutes les matières éligibles, pendant la période
transitoire et pendant la phase de mise en œuvre totale dudit code, en liaison avec les
structures qui y sont prévues. Elle assure aussi le secrétariat permanent de la CoGeF,
contribuer à l’implantation des SVGeF dans les quartiers, assurer la tenue du cadastre
et des répertoires en attendant leur prise en charge par le Bureau Local de Domaine et
du Foncier (BLDF) et les organes prévus par le code foncier et domanial.

La mission de cette direction consiste aussi à instruire les dossiers à soumettre à la

délibération du conseil municipal notamment : les procédures d’expropriation pour
cause d’utilité publique ; le déclassement du domaine public de la Municipalité ; les
demandes d’occupation du domaine public et les dérogations aux servitudes de
passage, proposer les axes des délibérations du Conseil Municipal ; élaborer les

66
Cf. art 6 du Code Foncier et Domanial.

Page | 25
autorisations subséquentes accordées par arrêté du Maire sur la base de ces
délibérations ; suivre les procédures, à la charge du Maire, en matière foncière,
notamment : l’acte déclaratif d’utilité publique dans la phase administrative du
processus d’expropriation pour cause d’utilité publique, la délimitation des biens
immeubles du domaine public naturel de la municipalité qui doit aboutir à la
confirmation de droits fonciers sur lesdits biens, les dispositions réglementaires
nécessaires à l’exploitation et à la gestion des ressources naturelles67.

Cette structure contribue fortement à la gestion foncière de la commune de Parakou.

Cependant, il se peut qu’à l’issue des procédures de règlement amiable, une solution
ne soit trouvée. Dans ce cas, le règlement judiciaire intervient.

67
Cf. Art 4 de l’ARRÊTÉ MUNICIPAL N°50/ 062 /MPKOU/SG/DRH-SP/SA PORTANT ORGANISATION,
ATTRIBUTIONS ET FONCTIONNEMENT DES SERVICES MUNICIPAUX DE PARAKOU.

Page | 26
 DEUXIEME PARTIE :

UN REGLEMENT JURIDICTIONNEL DU
CONTENTIEUX DOMANIAL

Page | 27
En droit doit foncier béninois, les structures judiciaires jouent un rôle prépondérant
dans le règlement du contentieux domanial. Ces structures sont de plusieurs ordres. Il
y a en premier lieu les juridictions civiles qui connaissent du fond du contentieux
domanial proprement dit et les autres juridictions qui connaissent de la validité des
titres de propriété (juridiction administrative) ou des infractions en matière
immobilière (juridiction pénale). La compétence juridictionnelle en matière du droit
foncier suppose une prise en considération de la nature du titre de propriété. Lorsque
ce titre est un titre administratif, seule la juridiction administrative est compétente pour
en connaître. En outre certaines infractions sont spécifiques au contentieux immobilier
et relèvent de la compétence de la juridiction pénale. En effet, la seconde partie de la
présente étude comporte deux chapitres. Le premier aborde le règlement légal du
contentieux domanial (chapitre 1) tandis que le second se focalise sur la compétence
nécessaire pour statuer (chapitre 2).

Page | 28
CHAPITRE1 : Un règlement légal du contentieux domanial
Le contentieux domanial fait l’objet d’un règlement légal. Cette légalité se justifie
pleinement du fait de l’existence d’un cadre légal bien structuré avec à la clef une
multitude de loi donc le code foncier et domanial.

Les conflits fonciers ou domaniaux sont réglés soit par les juridictions judiciaires ou
administratives. Leurs décisions ont l’autorité et la force de chose jugée dans les
conditions prévues par les lois. Pour un règlement idoine des conflits, il est établi pour
le règlement judiciaire, des mesures préventives dans un premier temps (section 1) et
un règlement proprement dit du contentieux domanial (section 2).

SECTION1 : L’existence de mesures préventives

L’Etat prend et met en œuvre toutes les mesures nécessaires en vue de prévenir et de
réduire efficacement les conflits fonciers68. Ainsi, les collectivités territoriales assurent
l’implication des autorités coutumières et traditionnelles, de la société civile et des
personnes ressources dans la prévention des conflits fonciers ruraux69. Cela induit la
nécessite d’une conciliation par le tribunal compètent (paragraphe 1). A ce stade, il
s’agit bien d’une procédure de règlement non contentieuse (paragraphe 2).

PARAGRAPHE1 : La nécessité d’une conciliation par le tribunal compétent

La saisine du tribunal de conciliation est devenue obligatoire70. Il convient de préciser
que le caractère obligatoire de la conciliation excisait71, mais a été supprimé par la
juridiction de l’ordre administratif qui demeure la chambre administrative de la cour
suprême. Il sera question de parler de la tentative obligatoire de conciliation (A) et le
choix du mode de règlement par les parties (B).

68
Art 384 du CFD.
69
Art 385 du CFD.
70
Article 121 loi n°200-03 du 16 octobre 2007 portant régime foncier rural en République du Bénin
71
Art. 33 du Décret du 03/12/1931.

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A – Une tentative de conciliation obligatoire
La conciliation est une procédure judiciaire72. Elle est aussi un mode de règlement
amiable de certains litiges, dits litiges de la vie quotidienne. Elle peut intervenir en
dehors de tout procès, ou devant un juge ou être déléguée à un conciliateur de justice 73.
C’est une procédure simple, rapide et entièrement gratuite. Si elle aboutit, elle donne
lieu à un constat d’accord total ou partiel qui peut être homologué par le juge pour lui
donner force exécutoire. Son but est de donner les moyens aux citoyens d’être les
acteurs de la résolution de leurs litiges, c’est favoriser les modes de règlement des
litiges reposant sur l’accord de chacun. Une justice plus proche, dédramatisée, et basée
sur l’équité. Le tout en assurant la sécurité judiciaire grâce à l’homologation, par le
juge, du constat d’accord établi à l’issue de la conciliation.

Les différends liés au contentieux domanial sont réglés conformément aux dispositions
de la loi portant organisation judiciaire en République du Bénin.
Toutefois, la saisine des juridictions doit obligatoirement être précédée, au choix des
parties d’une tentative de conciliation par le tribunal de conciliation compétent ou
d’une tentative de règlement amiable74. Le conciliateur peut être saisi directement par
l’une des parties.

B- Un choix du mode de règlement par les parties

Lorsque les parties en conflits optent pour le règlement amiable, elles choisissent en
commun accord l’instance locale ou la personne chargée du règlement amiable du
différend.75
Aucune procédure particulière n’est exigée quant aux choix de l’instance ou de la
personne chargée du règlement amiable.76 Les parties se font obligatoirement assister
chacune au moins d’un témoin pendant le déroulement de la tentative de règlement
amiable77.

72
V. en ce sens ALEXIA (Fr), Entreprise en difficulté : qu’est-ce qu’une procédure de conciliatio ?, publié le
16/01/2018 à 17 h 56.
73
V. en ce sens, BRUGEL (C), LE DIOURON (T), Qu’est-ce que la conciliation de justice ? Samedi 7 octobre
2017.
74
Art 386 al.2 du CFD.
75
Art 387 du CFD.
76
Art 388 du CFD.
77
Art 389 du CFD.

Page | 30
Le règlement amiable donne lieu à l’établissement d’un procès-verbal qui doit
comporter les indications ci -après :

-dénomination et siège de l’instance ou nom, prénom et domicile de la personne

chargée du règlement ;

- nom, prénoms et domicile des parties ;

-nom, prénom et domicile des témoins ;

-objet du différend ;

-la prétention des prétentions des parties ;

-contenu de l’arrangement intervenu ;

-date et lieu du règlement ;

-signature ou empreintes digitales du représentant de l’instance ou de la personne

chargée du règlement, des parties et des témoins.

L’absence de règlement amiable doit également faire l’objet d’un procès-verbal.

Le procès-verbal de règlement amiable dument signé par les parties et leurs témoins
est transmis au maire de la commune du lieu de situation de l’objet du différend par la
partie la plus diligente78. La conciliation donne ainsi lieu à une procédure judiciaire
non-contentieuse.

PARAGRAPHE2 : Une procédure de règlement non contentieuse

Elle peut intervenir en dehors de tout procès, ou devant un juge ou être déléguée à un
conciliateur de justice. C’est une procédure simple, rapide et entièrement gratuite. Si
elle aboutit, elle donne lieu à un constat d’accord total ou partiel qui peut être
homologué par le juge pour lui donner force exécutoire79.

78
Art 390 du CFD.
79
V. en ce sens, ADJE (S), op.cit,. p. 53.

Page | 31
On distingue la procédure de première instance, la procédure d’appel et celle de la
chambre judiciaire de la cour suprême. La procédure traditionnelle est suivie lorsque le
litige concerne des terres, de tenure coutumière ne faisant donc pas l’objet de titre de
propriété. La procédure civile traditionnelle en première instance est aussi possible.
C’est la procédure de règlement des conflits fonciers relatifs à la terre de tenure
coutumière, c’est-à-dire les terres non immatriculées. Cette procédure est règlementée
par le décret organique du 03 /12/1931portant réorganisation de la justice locale en
Afrique occidentales française et les textes subséquents. Seront analysés à tour de rôle
dans ce paragraphe, la tentative de règlement du contentieux domanial (A) et
l’établissement du procès-verbal de conciliation (B).

A-La tentative de règlement amiable du contentieux domanial

La tentative de règlement non contentieux est obligatoire dans les litiges portant sur
des terres rurales mais facultative dans les litiges. Les parties choisissent librement de
recourir à cet effet soit au règlement amiable devant une instance locale ou toute autre
personne qu’elles désignent, soit à la conciliation devant le tribunal de conciliation du
lieu de l’arrondissement ou de la commune ou est situé l’immeuble litigieux. Le CFD
ne s’appesantit que sur la procédure de règlement amiable qui est une innovation, au
contraire de la conciliation déjà organisée par les articles 21 et suivants de la loi n
2001-37 du 27 août 2002 portant organisation judiciaire en République du Bénin.
L’instance locale ou la personne chargée d’initier le règlement amiable est saisi sans
formalité. Les parties ont l’obligation de s’adjoindre chacune au moins, un témoin.

Par ailleurs, il est important de préciser que le règlement amiable, qu’il aboutisse ou
non, donne lieu à l’établissement d’un procès-verbal signé par les parties et dont les
mentions sont énumérées à l’article 39080.

80
V. en ce sens, DJOGBENOU (J), Code foncier et domanial ; Commenté et annoté, 1ère éd, Le éditions du
CREDIJ, 2016, pp. 285-286.

Page | 32
B- L’établissement d’un procès-verbal de conciliation.

Le procès-verbal constatant un arrangement est affirmé par le maire sur saisine de la

partie la plus diligente. En outre, le procès-verbal de conciliation a valeur
d’instrumentum renfermant une transaction à laquelle l’article 2052 du Code civil
confère autorité de chose jugée en dernier ressort entre les parties. Le procès-verbal de
conciliation total ou partiel, dressé par un tribunal de conciliation et subséquemment
homologué par le tribunal de première instance compétent, a la même force
exécutoire. Conformément à l’article 31 de la loi portant organisation judicaire en
République du Bénin, ce procès-verbal est nanti de la force exécutoire d’un jugement
passé en force de chose jugée81.Somme toute, le procès-verbal de conciliation est le
document dressé par le juge à la fin d'une procédure de conciliation, lorsque celle-ci a
abouti à un accord. Le document acte l'accord obtenu dans le cadre de la conciliation.
Il est exécutoire, c'est-à-dire qu'une partie peut demander l'exécution forcée si l'autre
partie ne respecte pas l'accord. Une fois la phase de conciliation terminée, si les parties
ne sont pas parvenues à un accord, on procède à un règlement proprement dit du
contentieux.

SETION2 : Un règlement du contentieux proprement dit

Le règlement proprement dit intervient à la suite du processus de conciliation. Il donne

lieu à un règlement administratif (paragraphe 1) et il existe des organes impliqués
dans cette procédure (paragraphe 2).

PARAGRAPHE 1 : Le règlement administratif

Il correspond au règlement des contentieux par le juge administratif. Après avoir

donné les caractéristiques du règlement administratif (A), exposons les étapes de la
procédure (B).

81
Art 31 al. 2 de la loi N°2001-37 du 27 Août 2002 portant organisation judiciaire en République du Bénin.

Page | 33
A- Les caractéristiques de la procédure administrative

Tout d’abord, comme devant le juge judiciaire, elle est contradictoire. Ce principe
signifie que chacune des parties a le droit d’être informée des arguments et des pièces
présentées par l’autre partie au juge. La contradiction est un droit pour les justiciables
et elle s’impose au juge. En aucun cas, ce dernier ne peut fonder sa décision sur un
élément dont l’une des parties n’a pas eu connaissance82.

Elle est ensuite inquisitoire : le juge seul dirige l’instruction. Ainsi, c’est lui qui
adresse les différents mémoires à toutes les parties au litige. C’est également lui qui
peut exiger des parties la production de certaines pièces ou la présentation de certains
éléments (ex : demande à l’administration de lui fournir les motifs d’une décision
administrative). Le caractère inquisitorial de la procédure est justifié par le
déséquilibre important qui existe entre les deux parties (administré/ personne
publique) dans un procès administratif.

Enfin, elle est écrite. Les parties ne peuvent en principe présenter leurs conclusions et
leurs arguments que sous forme écrite. Ce principe rend la procédure administrative
moins souple, mais présente une garantie de sérieux et de sécurité. Qu’en est-il des
étapes de la procédure ?

B– Le rôle prépondérant de la commission nationale des affaires domaniales

Quand la tentative de conciliation échoue ou lorsque malgré la réconciliation, l'une des

parties refuse de s'exécuter, la CNAD utilise la force. C'est le cas pour une affaire
domaniale à propos de laquelle une décision de justice ayant confirmé le droit de
propriété du demandeur sur le domaine, l'exécution de ladite décision devrait amener à
déguerpir tous les habitants d'un quartier et à démolir les constructions qui y sont
érigées. Les habitants de ce quartier ont adressé une lettre au Président de la
République, et après analyse du dossier, ce dernier a donné l'ordre au Ministre de
l'Intérieur de voir avec la commission afin qu'une solution qui amène la paix sociale
soit trouvée. De commun accord avec les représentants des habitants du quartier, il a

82
V. le fil d’Ariane, Fiche thématique ; Dernière modification : 30 juin à 10 h 22.

Page | 34
été convenu que chacun des acquéreurs paie une certaine somme au bénéficiaire de la
décision de justice pour éviter le déguerpissement. Mais depuis trois ans, certains ne se
sont pas manifestés. Pour ce cas, la commission a envoyé « une proposition
d'exécution de casse » au Président de la République. Une décision est à ce jour
attendue de la haute à ce sujet.

Parfois, avec l'aide des policiers, et, pour obliger les gens à déguerpir après des
consensus, la commission procède à des casses sur des parcelles. Quand la parcelle est
en construction, elle suspend les travaux et fait défense ferme de l'occuper, ce qui est
appelé « mise en veilleuse de parcelle »83.

PARAGRAPHE 2 : Les organes impliqués dans le règlement judiciaire du

contentieux domanial
Il s’agit ici de la nature des juridictions compétente pour le règlement du contentieux
domanial. Ces juridictions sont de deux ordres à savoir : les juridictions civiles (A) et
les juridictions administratives (B).

A Les juridiction civile

En droit positif béninois, il est de règle que les litiges qui portent sur les immeubles
qui n'ont ni titre foncier, ni permis d'habiter relèvent de la compétence de la chambre
civile traditionnelle alors que ceux immatriculés ou qui ont un permis d'habiter
relèvent du ressort du tribunal civil moderne.

Parlant de la chambre traditionnelle, les contentieux que les parties lui soumettent sont
souvent relatifs à la revendication et la confirmation du droit de propriété84, à l'héritage
de terrain et le partage successoral et aux contrats de vente.

Quant à la chambre civile moderne, les causes de saisine de cette juridiction en matière
foncière sont pratiquement identiques à celles afférentes au tribunal civil de droit
traditionnel, et se rapportent pour l'essentiel à la confirmation du droit de propriété, à

83
V. en ce sens, ADJE (S), op.cit,. p. 58.
84
Action en confirmation de propriété : action par laquelle un présumé propriétaire demande au juge de rendre
plus certain son droit sur la chose ou l’immeuble.

Page | 35
la revendication du droit de propriété et aussi la reconnaissance des démembrements
du droit de propriété tel que le droit de servitude, la nue-propriété etc....

Le tribunal examine l'affaire sur le fonds, sans occulter son incompétence à statuer sur
la validité du titre. Aussi le tribunal civil moderne apprécie-t-il la validité des contrats
translatifs de propriété et tout autre acte de cession à titre onéreux ou gratuit afférent
aux dits immeubles. La notion de prescription extinctive85de droit est appliquée et les
preuves de propriété se font suivant les modes de preuves du code civil.

Enfin il est à faire observer que dans un arrêt récent la chambre judiciaire de la Cour
Suprême a rendu l'arrêt N° 98-12 bis/CA du 6 mars 1998 disant qu'il n'y a pas lieu
pour les juridictions civiles moderne ou traditionnelle de se déclarer incompétentes
toutes les fois où les contestations élevées à leur niveau porte sur le titre de propriété86.

B- Les juridictions administratives

En l’état actuel des textes et juridictions du Bénin, le contentieux administratif relatif
au foncier est réglé par la chambre administrative de la cour suprême. C’est ce qui
ressort des dispositions de l’article 84 de la loi n°2001-37 du 27 Aout 2002 portant
organisation judiciaire en république du Bénin en ces termes : « En matière
administrative et des compte les chambres de la cour suprême demeurent compétentes
jusqu’as l’installation des chambres des administratives et des comptes des cours
d’appel et tribunaux de première instance. » A cette fin, la loi n°2004-02 du 23
octobre 2007 a institué au niveau de cette chambre, une procédure de référé.

La chambre administrative de la cour suprême est régie par les dispositions de la

loi n°2004-07 du 23Octobre 2007 et la loi n°2004-20 du17 Aout 2007 portant
composition, organisation, fonctionnement et attribution du suprême. Devant la
chambre administrative, la procédure est écrite ; le procureur général présente
des réquisitions écrite ou orales 87; et l’introduction du recours en annulation de
la décision peut être attaquée88. Mais, « sur demande expresse de la partie

85
Il s’agit de l’extinction d’un droit par la suite de l’écoulement du temps prévu par la loi.
86
Cf. arrêt n°98-12 bis/CA du 6 mars dans les affaires GNAMBAKPO Justin c/ HOUNKPATIN Adèle et
AÏTCHEME Célestin c/ GANDJETO Lambert. Annexe VIII.
87
Art. 42 Loi n°2004-20.
88
Art.1er loi n°2004-20.

Page | 36
requérante le recours en annulation, le sursis à l’exécution ne peut être accordé
que si les moyens invoqués paraissent sérieux et si le préjudice encouru par le
requérant est irréparable ».

Un recours en révision n’est ouvert aux parties que dans les cas suivants : l’arrêt a été
rendu sur pièces fausses, lorsqu’après l’arrêt rendu, des pièces inconnues lors du débat
de nature à modifier la décision, seront présentées89. Le délai de recours en révision est
de six (06) mois à compter de la découverte de la pièce fausse ou de la pièce inconnue
lors des débats. Le droit de demander la révision appartient également au procureur
général près de la cour suprême et la décision prononcée à effet à l’égard des parties90.

89
Art. 38 de a loi n° 2004-20.
90
Art.39 n°2004-20.

Page | 37
CHAPITRE 2 : Une compétence juridictionnelle nécessaire

Le règlement judiciaire du contentieux domanial se fait dans un cadre légal mais aussi
structurel. De ce fait, pour connaitre des litiges, la juridiction saisie par les parties doit
avoir la connaissance juridictionnelle. En effet, un juge ne peut être saisi d'une cause,
que dans la mesure où les dispositions sur l'organisation judiciaire et celles qui fixent
les règles de procédure, lui donnent le pouvoir de la juger 91. Le code foncier béninois,
sur la base de la loi sur l’organisation judiciaire consacre cette compétence à certains
juges. Il s’agit alors d’une compétence non seulement reconnue (section 1), mais aussi
secondaire (section 2).

SECTION 1 : Une compétence juridictionnelle reconnue

La compétence juridictionnelle en matière foncière et domaniale est reconnue par le

code foncier et domanial. Ainsi, il s’agit d’une compétence partagée (paragraphe 1).
De plus, un mode de saisine du juge compétent est établi (paragraphe 2).

PARAGRAPHE 1 : Une compétence partagée

En matière procédure contentieuse foncière et domaniale, la compétence est partagée

entre le juge judiciaire et le juge administratif.

Ainsi, es litiges portant sur le droit de propriété ou sur les immeubles bâtis ou non
bâtis sont de la compétence du juge judiciaire92(A). Les litiges portant sur les actes
délivrés par l’administration publique ou ses démembrements sont de la compétence
du juge administratif93 (B).

A- La compétence du juge judiciaire

Le juge judiciaire dispose de son propre ressort de compétence. En effet, tout différend
relatif au droit de propriété et plus généralement à un immeuble bâti ou non doit être

91
V. en ce sens, BRAUDO (S), Dictionnaire du droit privé.
92
Art 394 du CFD.
93
Art 395 du CFD.

Page | 38
connu des juges de l’ordre judiciaire. Cette compétence des juges judiciaire est
générale et s’applique quel que soit l’origine de l’immeuble ou la qualité des parties
litigantes. Elle s’étend à l’appréciation des titres de propriété ou de tout acte relatif
à/ou portant sur des immeubles à l’exclusion des actes administratifs94.

Par ailleurs, la compétence territoriale du juge judiciaire du lieu de situation de

l’immeuble met en exergue un principe. Le principe de la compétence de la juridiction
du lieu de situation de l’immeuble est affirmé95. La règle posée par l’article 399 du
code foncier et domanial rejoint la lettre plus générale de l’article 43 du code de
procédure civile, commerciale, sociale, administrative et des comptes qui vise pour sa
part, toutes les actions réelles immobilières96.

En outre, on assiste à une distribution du contentieux au sein de la juridiction

judiciaire. Il est créé près les cours d’appel et les tribunaux de première instance une
formation spéciale dénommée « chambre civile statuant en matière de droit de
propriété foncière » qui connaît de toutes demandes en revendication ou en
confirmation de droit de propriété. Contrairement à ce qu’une interprétation littérale
des articles 399 et 400 peut suggérer, c’est le tribunal de première instance statuant en
matière civile de droit de propriété foncière, et non son président, qui connaît du
différend97.

B – La compétence du juge administratif

Comme le juge judiciaire, le juge administratif dispose de son propre ressort de

compétence. Tout différend portant sur les actes administratifs est réglé par les juges
de l’ordre administratif. Les actes administratifs dont il s’agit ici sont ceux délivrés par
l’administration publique et ses démembrements (Préfet, Maire, etc.) et portant sur des
immeubles bâtis ou non bâtis98.

94
V. en ce sens DJGBENOU (J), op.cit,. p. 296.
95
Idem.
96
Article 43 : En matière réelle immobilière, la juridiction du lieu où est situé l’immeuble est seule compétente.
97
V. en ce sens DJOGBENOU (J), ibidem.
98
Cf. Loi N° 2013-01 du 14 Août 2013 portant code foncier et domanial en République du Bénin.

Page | 39
Les dispositions du code de procédure civile sont appliquées au contentieux
administratif. Elle est admise mais seulement en ce que ses dispositions ne
contredisent le code foncier, d’autant plus que seule la procédure suivie devant le juge
judiciaire est réglé par le présent code.

Auparavant au nombre de huit, le nombre de tribunaux est passé à 28 lors de l’entrée

En vigueur de la loi n°2001-37 du 27 Août 2000. Depuis cette même loi, une chambre
administrative est créée dans chaque tribunal. De même, depuis l’entrée en vigueur de
ladite loi, une chambre administrative est créée dans chaque cours d’appel99.

Pour les parties, il est question après avoir identifié le juge compétent, de trouver le
mode de saisine de ce dernier.

PARAGRAPHE2 : Un mode de saisine établi

Tout citoyen a le droit d’ester en justice pour revendication ou confirmation de son

droit de propriété ou pour faire valoir ses prétentions portant sur un immeuble 100. Pour
ce faire, la juridiction compétente est saisie par requête adressée à son président101. Il
est question ici, de déterminer le destinateur de la requête (A), et le destinataire de la
requête (B).

A – Le destinateur de la requête

Le destinateur est le requérant. La requête est datée et signée. Lorsque le requérant ne

sait signer, il appose au pied de la requête ses empreintes digitales.

La requête mentionne pour les personnes physiques, leurs noms, prénoms, profession,
domicile et nationalité. Pour les personnes morales, leurs formes, dénomination, siège
social et l’indication de l’organe légalement chargé de les représenter. Aussi, pour les
collectivités familiales, elle mentionne leurs dénomination, domicile ainsi que
l’identité précise de la personne physique chargée de les représenter ; la désignation de
99
V. en ce sens, Sources du doit, Droit béninois, Wikipédia, 25 /04 /2020 ; 10h13.
100
Art 396 du CFD.
101
Art 400 du CFD.

Page | 40
l’immeuble litigieux par l’indication des limitrophes ou autres identifiants. Elle est
accompagnée des pièces justificatives.

La requête indique en outre les noms, prénoms et domicile de la personne physique

contre laquelle elle est articulée ; s’il s’agit d’une personne morale, sa dénomination et
son siège social.
Lorsqu’il s’agit d’une collectivité familiale, la requête précise sa dénomination, son
domicile ainsi que l’identité de la personne physique chargée de la représenter.
L’assignation est rédigée dans les formes ordinaires prévues par le code de procédure
civile, commerciale, sociale, administrative et des comptes102.

B - Le destinataire de la requête
Le destinataire de la requête est le président de la juridiction compétente. Comme vu
précédemment, il peut s’agir soit du juge judiciaire soit du juge administratif.

La demande en revendication ou en confirmation du droit de propriété est adressée au

président de la juridiction compétente du lieu de situation de l’immeuble querellé. La
compétence de la juridiction prévue à l’alinéa précédent est d’ordre public103. A titre
d’éclaircissement, il est retenu que l’action en revendication est une prérogative
reconnue au propriétaire d’un immeuble nanti d’un titre pour faire reconnaître en
justice son droit. Elle peut être exercée contre le détendeur d’un certificat de propriété
foncière en cas en fraude, conformément aux dispositions de l’article 147 et suivants
du code foncier104.

La confirmation du droit de propriété permet au présumé propriétaire d’un immeuble

non muni de titre de s’adresser à la juridiction compétente pour en assurer la
protection105. Par voie de conséquence, sans préjudice de poursuites pénales et de
dommages-intérêts, l’abus du droit d’exercer l’une des actions ci-dessus définies, est

102
Ce sont les mentions obligatoires de la requête. Voir en ce sens, le CFD.
103
Art 399 du CFD.
104
Art 398 du CFD.
105
Art 398 al. 2 du CFD.

Page | 41
passible d’une amende civile dont le montant ne peut être inférieur aux 1/ 10è de la
valeur vénale de l’immeuble au jour du prononcé de la décision106.

SECTION 2 : Une compétence juridictionnelle secondaire existante.

La compétence juridictionnelle en matière du droit foncier suppose une prise en
considération de la nature du titre de propriété. En dehors des juridictions civiles qui
comme nous l’avons souligné ci-dessus jouent un rôle prépondérant dans le règlement
du contentieux domanial, il y a aussi la cour constitutionnelle (paragraphe 1) et la
cour suprême qui jouent un rôle important (paragraphe 2).

PARAGRAPHE 1 : L’intervention de la Cour constitutionnelle

La cour constitutionnelle dispose d’une compétence aussi minime qu’elle peut paraître
dans le contentieux judiciaire domanial. Cette intervention est tirée du principe du
contrôle de la constitutionnalité des lois (A) dont le code foncier domanial fait partie.
Ainsi, elle a le droit de rendre des décisions d’inconstitutionnalité (B).

A – Une intervention tirée du contrôle de constitutionnalité des lois

La cour constitutionnelle est la plus haute juridiction chargée de contrôler la
constitutionnalité des lois, règlements et autres actes du pouvoir exécutif. A travers le
contrôle de constitutionnalités des lois, elle participe au règlement de tout contentieux
dès lors, qu’il est établi ou pressenti une violation à la constitution, la constitution
étant la loi suprême de l’Etat. Le contrôle de constitutionnalité est un contrôle
juridictionnel visant à assurer la conformité des normes de droit à la constitution107.

Elle connaît à cet effet, de la constitutionnalité des actes d’expropriation pour cause
d’utilité publique. Si lors de la procédure judiciaire les droits de l’une des parties sont
violés, alors cette la cour peut intervenir pour rétablir cette partie. La cour
constitutionnelle est saisie à titre individuel par les particuliers ou dans le cadre d’une
procédure d’exception d’inconstitutionnalité soulevée à l’occasion d’un procès devant
le juge civil.

106
Art 398 al. 3 du CFD.
107
V. en ce sens, Lexique des termes juridiques, Dalloz, 21è éd. p. 222.

Page | 42
La saisine est ouverte à tout citoyen pour les lois, les textes règlementaires, les actes
administratifs et la violation des droits fondamentaux de la personne humaine et des
libertés publiques108. Lors de la procédure de règlement judiciaire du contentieux
domanial, la cour s’autosaisi et se prononce d’office109.

B – Un pouvoir de rendre des décisions d’inconstitutionnalité

Plusieurs décisions ont été rendues par la haute juridiction déclarant inconstitutionnels
les actes d'expropriation sur le fondement de l'article 22 de la Constitution du 11
décembre 1990110.

En l'espèce, la Cour Constitutionnelle a été saisie pour les faits ci-après : « les
requérants soutiennent qu'ils ont été dépossédés d'une parcelle de terrain d'une
superficie de 7432m² appartenant à leur feu père Houévoessan FOHOUNHEDO, sur
laquelle ont été construits l'actuel bureau de la sous-préfecture et la brigade de
gendarmerie d'Akpro-Missérété ; par lettre du 8 janvier 1975 le chef du District
d'Avrankou avait notifié à Monsieur Houévoessan FOHOUNHEDO qu'une « parcelle
lui sera affectée en contrepartie » ; au 16 octobre 1995, date de la saisine de la Cour,
rien n'était fait; ils demandent en conséquence qu'application soit faite de l'article 22
de la Constitution du 11 décembre 1990.

Le juge constitutionnel s'est fondé sur les dispositions de l'article 22 de la Constitution

du 11 décembre 1990 : selon lesquelles « Toute personne a droit à la propriété. Nul ne
peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et contre juste et
préalable dédommagement ».

La Cour a estimé que l'expropriation n'a pas été faite dans les conditions prévues par la
Constitution. Le problème que pose cette jurisprudence est celui concernant le champ
d'application dans le temps des dispositions constitutionnelles. La Constitution de

108
Frédéric Joël Aïvo (dir.), en collaboration avec le Centre de droit constitutionnel, Jurisprudence électorale
commentée : la présidentielle de 2016 devant la Cour constitutionnelle du Bénin, les éditions universitaires,
Cotonou, 2017, 202 p. (ISBN 978-99919-71-80-3).
109
Oladé Okunlola Moïse Laleye, La cour constitutionnelle et le peuple au Bénin : d'un juge constitutionnel
institué à un procureur suzerain, L'Harmattan, Paris, 2018, 683 p. (ISBN 978-2-343-14822-9 ).

110
Tel fut la décision DC 00032 rendue le 28 juillet 2000 de la cour constitutionnelle. Cf. Supra p. 33.

Page | 43
1990 doit-elle rétroagir par rapport à des faits antérieurs. Il reste que les décisions de la
Cours Constitutionnelle ne peuvent faire l'objet d'aucunes voies de recours. Elles
s'imposent erga omnes.

PARAGRAPHE 2 : L’intervention de la Cour suprême

La cours suprême est la plus haute juridiction de l’Etat du Bénin en matière
administrative, judiciaire et des comptes111. Il est question ici d’exposer la compétence
juridictionnelle de la cour suprême (A) et le pouvoir de décision de la cour (B).

A - Une compétence juridictionnelle consacrée par la loi

Aux termes de l’article 25 de la constitution béninoise, « Le pouvoir judiciaire est
exercé par la Cour Suprême, les Cours et Tribunaux créés conformément à la présente
constitution ». Elle statue sur les pourvois formés contre les décisions de la Cour
d’appel, notamment en matière foncière.

Elle est compétente pour connaître entre autre des recours en annulation pour excès de
pouvoir112 formés contre les actes administratifs que sont le titre foncier et le permis
d'habiter. Il peut s'agir aussi d'un recours de plein contentieux113dans lequel le
demandeur ne se limite pas à demander l'annulation de l'acte administratif, mais
réclame des dommages-intérêts.

Mais notons aussi que le permis d'habiter peut faire l'objet d'un recours en annulation
fondé sur l'incompétence qui comporte plusieurs degrés :soit l'autorité administrative
qui la délivre est incompétente excepté le cas de la théorie des fonctionnaires de

111
Art 131 de la constitution du 11 Décembre 1990.
112
Le recours en annulation pour excès de pouvoir est une action portée devant le juge administratif (chambre
administrative de la Cour suprême) parce que le dit acte est pris dans des conditions irrégulières.
113
Le demandeur exerce d'abord un recours gracieux ou hiérarchique à l'autorité administrative afin qu'elle
rapporte son acte. Pour cela le demandeur a deux( 02) mois à compter du jour où l'acte de portée individuelle lui
a été notifié à compter de la saisine de l'autorité administrative. Cette dernière a aussi deux (02) mois pour
rapporter son acte. Mais en cas du silence de ladite autorité, le demandeur saisit la chambre administrative de la
Cour Suprême dans le cas du recours de plein contentieux.

Page | 44
faite 114;elle peut être fondée sur un vice de forme résultant de ce que les formes
prescrites ne sont pas respectées ;elle peut avoir pour base, la violation de la loi.

Dans tous ces cas, la procédure aboutit à l'annulation du permis d'habiter ou de tout
autre titre administratif115conférant droit de propriété déféré devant la juridiction
administrative.

B – Un pouvoir de décision dévolu

La Cour suprême a le pouvoir de rendre des arrêts sur le foncier. Ainsi dans un arrêt en
date du 31 juillet 1998, la Cour Suprême a confirmé la décision de la Cour d'Appel de
Cotonou en date du 27 octobre 1993 et déboute le demandeur au pourvoi au motif que
les juges du fond ont fait une bonne et rigoureuse application de la règle de droit et de
la coutume des parties qui veut que la vente d'un immeuble indivis soit faite par le
consensus de tous les membres de la famille116.

A titre de droit comparé, la plus haute juridiction de l’ordre unique des juridictions du
Congo a rendu, le 10 juillet, au sein de sa formation plénière, les chambres réunies,
deux arrêts de principe qui, de manière claire, ont pris position sur le contentieux
relatif à la propriété des terrains bâtis ou à bâtir, contentieux qui aujourd’hui et depuis
toujours est de loin le contentieux plus important devant toutes les juridictions
nationales.

Dans les deux espèces qu’elle a jugées, la Cour suprême, siégeant toutes chambres
réunies, a retenu, en premier lieu, que les personnes ou groupe de personnes
prétendant avoir des droits coutumiers sur quelques étendues de terres que ce soit
doivent, pour procéder au lotissement de celles-ci et à leur cession à titre onéreux
comme on l’a constamment constaté, en particulier autour des grandes agglomérations
urbaines, se faire reconnaître comme tels auprès de l’Etat et qu’en présence d’une

114
Fonctionnaire de fait: il s'agit des fonctionnaires incompétents du point de vue ratione materiae, mais qui
prennent des actes administratifs ; par la théorie des fonctionnaires de fait, les actes desdits fonctionnaires
peuvent être déclarés réguliers si ceux-ci ont suppléé à un vide structurel ou organique assurant la continuité de
l'administration. . Tel est le cas des actes réglementaires pris par le gouvernement du Général Christophe
SOGLO.
115
Comme le certificat administratif conférant droit de propriété.
116
Cour d’Appel de Cotonou, arret N° 013 du 13 juillet 98.

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première vente consentie par la mairie et d’une deuxième consentie par un propriétaire
dit foncier ou coutumier, sans titre, c’est la vente consentie par les autorités
municipales compétentes qui doit être préférée en raison de ce qu’en l’absence de
reconnaissance formelle, toutes les terres constituant le territoire national constituent le
domaine foncier national et ainsi ne peuvent faire l’objet de cession que par l’Etat ou
par les démembrements de l’Etat ;

En second lieu, la Cour suprême, siégeant toutes chambres réunies, a pris clairement
position dans le cas où le litige porté devant les cours et tribunaux oppose deux
personnes qui se disputent une même parcelle de terrain, se prévalent chacune d’un
titre foncier dûment délivré par le conservateur des hypothèques et de la propriété
foncière et d’une vente consentie à chacun d’eux, par un prétendu propriétaire
différent.

Dans ce cas, la Cour suprême, en chambres réunies, a retenu que les cours et tribunaux
doivent rechercher lequel des deux vendeurs était le véritable propriétaire car un bien
ne peut être valablement vendu que par son propriétaire véritable. De même, ne peut
seul demander l’immatriculation et se faire délivrer un titre foncier que le véritable
propriétaire donc, celui qui a acheté auprès du véritable propriétaire.

En acceptant que la presse assiste à son audience, siégeant en formation plénière des
chambres réunies, la Cour suprême lève le voile sur son activité juridictionnelle qui
doit être connue en temps réel de toutes les juridictions nationales placées sous son
contrôle et pourquoi pas, du peuple congolais tout entier au nom duquel, elle juge.

C’est une perception de son rôle qui doit être consolidée et devenir la norme
obligatoire de l’activité juridictionnelle de la haute juridiction117.

117
V. en ce sens, Les Dépêchés de Brazzaville, Société, Jeudi 11 juillet 2019- 14 : 00.

Page | 46
CONCLUSION

Page | 47
Au terme de cette étude il sied de signaler que toutes les personnes rencontrées et
la population en général, reconnaissent le drame collectif que constituent les conflits
fonciers au Bénin en général et plus particulièrement dans la commune de Parakou118.

La gestion répréhensible dont sont responsables les cabinets techniques donne lieu à de
nombreux litiges domaniaux. Une fois les litiges nés, il a été établi que deux modes de
règlements s’offrent. Le règlement amiable d’une part et le règlement judiciaire
d’autre part. Plusieurs mécanismes sont ainsi mis en place par le législateur en vue
d’assurer un règlement efficient, équitable et efficace des contentieux domaniaux. La
plupart de ces dispositions émanent du code foncier et domanial applicable sur toute
l’étendue du territoire national. Dans ce système, il est à remarquer que les règles
coutumières ne sont pas écartées. Bien au contraire, elles sont prises en comptes et
jouent un rôle déterminant dans le règlement des litiges119.

Par ailleurs, il est à remarquer que le contentieux domanial met aux prises plusieurs
organes. Il s’agit non seulement des organes administratifs, mais aussi des organes
judiciaires. Mieux, les autorités coutumières sont compétentes dans les limites
déterminées par la loi pour connaître de ce contentieux. Celui-ci est si important qu’il
donne lieu à l’intervention des plus hautes juridictions étatiques.

En effet, l’avènement du Code foncier et domanial est un épisode déterminant du droit

foncier au Bénin. Justement, c’est ce code qui organisme l’essentiel des procédures
entrant dans le cadre du contentieux domanial. Loin d’être le seul support juridique
existant, des lois internationales participent fortement à la régulation du secteur
foncier. Cette législation favorable permet en effet un règlement efficace du
contentieux domanial dans la commune de Parakou. Cette efficacité se justifie d’autant
plus que les méthodes de règlement divergent.
Du règlement amiable au règlement judiciaire en passant par la conciliation, ce
contentieux est l’un des plus flexibles à notre sens puisqu’il existe une réelle volonté
d’éviter le règlement contentieux. C’est ce qu’il ressort de toute façon de l’analyse des
dispositions du code foncier et domanial. Car, il y a là une volonté manifeste de

118
Cellule de communication de la Mairie de Parakou, 17 Octobre 2019.
119
Cf. rapport MCA- Bénin, ‘’Projet d’accès au foncier’’, op.cit pp 43.

Page | 48
promouvoir la conciliation. Le règlement amiable est l’accord des parties qui met fin
au litige par suite d’une procédure de conciliation directe ou en faisant intervenir un
tiers120. Ce n’est qu’en cas d’échec de cette procédure que l’instance judiciaire est
introduite avec un partage de la compétence juridictionnelle. Le règlement du
contentieux domanial est à la fois efficace et légal car reposant sur des bases juridiques
solides.
Aussi, existe-il un lien étroit entre droit foncier et décentralisation dans la mesure où
d’importantes prérogatives sont accordées aux collectivités locales dont la préfecture
et la mairie. Ce n’est donc pas par hasard que le maire dispose de quelques attributions
dans la procédure. En effet, le procès-verbal de règlement amiable dûment signé par
les parties et leurs témoins est transmis au Maire de la commune du lieu de situation
de l’objet du différend (le domaine) par la partie la plus diligente. Il convoque sans
délai et parties et leurs témoins, puis procède à l’affirmation du procès-verbal en y
apposant sa signature121. Voilà ainsi exposée, la preuve indéniable de l’implication des
autorités locales dans le règlement du contentieux domanial. De plus, grâce à ses
services techniques, la mairie de Parakou organise et veille à la gestion des terres ce
qui contribue à la réduction des litiges fonciers.
Toutefois, il semble assez osé d’imaginer la fin des contentieux domaniaux dans cette
ville à forte croissance démographique. Quoiqu’ il en soit, le Bénin dispose d’un
arsenal juridique assez fourni en vue d’un règlement efficace du contentieux domanial
non seulement à l’échelle nationale, mais aussi et surtout dans la commune de
Parakou. Fort heureusement encore, les plus grandes juridictions en la matière veillent
constamment aux grains.

120
Cf. Dictionnaire du droit du travail, Tissot éditions.
121
Cf. art 390 et suivants du Code foncier et domanial.

Page | 49
BIBLIOGRAPHIE

Page | 50
OUVRAGES GENERAUX

-AVELINE (N), Immobilier – la mondialisation, l’Asie, la bulle, CNRS éditions,

2006.

-BARROT (R), Privatisation des terres : le mea culpa de la Banque mondiale.

Tendances, 1995, 38-39.
-COMBY (J), L’impossible propriété absolue. In : Un droit inviolable et sacré, la
propriété, Paris, ADEF : 9-20.
-COMBLY (J), RENARD (V), Les politiques foncières, Que sais-je ?, PUF, 1996.

-COMBLY (J), RENARD (V) (dir.), 40 ans de politique foncière en France, ADEF,
1986.

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africains, Paris, Economica V- XXXX.
-DRIANT (J-C), Les politiques du logement en France, La documentation française,
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-FOUCHARD (L) (dir.), Gouverner les villes d’Afrique : État, gouvernement local et
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- PAUTRAT(R), la justice locale et la justice musulmane en Afrique Occidentale

Française, 1957
- WEILLL(A), Droit Civil Introduction Générale, précis DALLOOZ 3ème édition,
Strasbourg, 1973. 339p.
- ROLAND (H), Adage du droit français, 3ème édition, Litec, Paris 1992 ,97 p.

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 OUVRAGES SPECIFIQUES
- BOUVENET(G.J), recueil annoté des textes de procédures civil et commerciale
Applicable en Afrique Occidentale Française, éditions l’union française paris 5é
édition.
-DJOGBENOU (J), Code foncier et domanial commenté et annoté, 1ère éd., Les
Editions du CREDIJ, 2016.
-DJOGBENOU (J), Code de procédure civile, commerciale, sociale, administrative et
des comptes commenté et annoté, éd. Revue et augmentée des textes, décisions de
justice et travaux de mise en application, Les éditions du CREDIJ, 2014.
-DOSSOUMOU (H) et CODJIA (X), Réorganisation des services en charge du foncier
et du domaine dans les communes du Bénin, Mise en opération de la réforme, année
2013.
-GRANELLE J- J), VILMIN (T), L’articulation du foncier et de l’immobilier, ADEF,
1993.

-GRANELLE (J-J), La rente foncière, Approches théoriques et empiriques, ADEF

(éd.), 1990.

-GRANELLE (J-J), Espace urbain et prix du sol, Sirey, 1970.

-LE BIS (E) et LE ROY (E), Enjeux fonciers en Afrique Noir, ORSTOM, Karthala,
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-LE ROY (E), KARSENTY (A), BERTRAND (A), La sécurisation foncière en

Afrique. Pour une gestion viable des ressources renouvelables, Karthala, 1996.

-LIPIETZ (A), Le tribut foncier urbain, circulation du capital et propriété foncière

dans la production du cadre bâti, Maspero, 1981.

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et coutume ? Etude sur les politiques nationales de gestion du foncier et des
ressources naturelles en Côte d’Ivoire et à Madagascar (2000-2002).

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-COULIBALY (C), Enjeux fonciers en Afrique de l’Ouest - Problématique
Démocratique de développement.

- COULIBALY(A) université Bouaké, Gestion des conflits fonciers dans le nord

ivoirien droits, autorité et procédure de règlement des conflits colloque
international « les frontières de la question foncière – At.The Frontier of Land issues »
Montpellier, 2006 ,19 p.

-DHDI (P.M.), La réforme de la tenure foncière en Afrique du Sud : la Sécurisation

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-Etude d’impact des réformes foncières sur la pauvreté et la situation sociale au Bénin
(PSIA-BENIN 2005-2006).

-GREF /IIED, droit foncier délégués en Afrique de l’ouest, reconnaitre et sécuriser les
procédures, juin 2001, 31p.

- HAM SALLY(Y), colloque international « les frontières de la question foncière, At.

The Frontier of lande issues »Montpellier,2006.

-KONE (S), Rapport d’étude sur l’Inventaire et Analyse des conflits Fonciers et

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-MAHMOUDOU (K), La prévention et la gestion fonciers en cinquième

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- Rapport d’étude MCA-Bénin ; Etude sur la politique de l’administration foncière,

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-THIERNO (B), Les mécanismes traditionnels de prévention et de résolution des

Conflits en Afrique Noire.

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 TEXTES ET LOIS
- Arrêté n°9110Fdu 22 novembre 1955, déterminant les transactions immobilières
soumise à autorisation foncière de chef de territoire

- Arrêté n°773/MF/EDT du 29 août 1972, portant réorganisation des circonscriptions

foncières au Dahomey.

- Circulaire n°515 DE/4 du7 décembre 1937 au sujet de la règlementation des

terrains domaniaux.

-Constitution du Bénin (loi n°90-32 de décembre 1990).

-Code de Procédure Civil, sociale, commerciale, administrative et des comptes.

- Décret 56-704 du 10 juillet 1956, fixant les conditions d’application du décret 55-580
du 20 mai1955, portant réorganisation foncière et domanial en AOF ET AEF.

- Décret 55-580 du 20mai 1955, portant réorganisation foncière et domaniale Afrique

Equatoriale Française et Afrique Occidentale Française.

- Décret du 15novembre 1935, abrogeant le décret du 29octobre 1904 sur les domaines
et portant règlementation des terres domaniales en AOF.

- La loi n°65-25 du 14 août 1965 portant organisation du régime de la propriété

foncière au Dahomey.

- Loi 2013-01 portant code foncier en république du Bénin

- Loi 2017-15 du 26 Mai 2017, modifiant et complétant la loi 2013-01.

- Ordonnance n°70-3D/M.J.L du 28 Janvier 1970, frappant d’indisponibilité les

immeubles litigieux, et assurant l’exécution des décisions de justice et portant
interdiction de vente d’immeuble d’autrui(journal officiel de la république du
Dahomey 1ere Mai 1970).

- Recueil des textes principaux en matière de Droit Foncier, SERHAU, 1999.

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- Recueil des Lois sur la Décentralisation, mission de la Décentralisation, septembre
2002.

MEMOIRES
- ADJE (S), Le contentieux immobilier en Droit Positif Béninois Université d’
Abomey-Calavi, Maitrise 2004.
-AKPINFA (E. D), Problématique de la gestion foncière dans les centres urbains
secondaires du Bénin, Université d’Abomey-Calavi-Maitrise de Géographie 2006.
-KIJIRAKWINJA (D), La problématique du lotissement dans la ville de Goma. Cas
des quartiers Keshero et Katoyi.

SITES INTERNET ET WEBOGRAPHE

-www comby –foncier .com benin réforme

-www. Ancb-bénin org/ document

-www adn .BJ le foncieraubénin

- www.net-iris.fr

- www.l' express.fr

Page | 55
Table des matières
AVERTISSEMENT ------------------------------------------------------------------------------ i

DEDICACE : ------------------------------------------------------------------------------------- ii

REMERCIEMENTS ---------------------------------------------------------------------------- iii

LISTE DES SIGLES ET ABREVIATIONS ------------------------------------------------ iv

SOMMAIRE -------------------------------------------------------------------------------------- v

INTRODUCTION ------------------------------------------------------------------------------- 1

PREMIERE PARTIE : -------------------------------------------------------------------------- 7

UN REGLEMENT AMIABLE DU CONTENTIEUX DOMANIAL DANS LA

COMMUNE DE PARAKOU. ------------------------------------------------------------------ 7

CHAPITRE1 : Une méthode efficace de règlement du contentieux domanial dans la

commune de Parakou. --------------------------------------------------------------------------- 9

SECTION 1 : Un cadre législatif favorable. -------------------------------------------------- 9

PARAGRAPHE 1 : Une législation nationale. ----------------------------------------------- 9

A – Les lois nationales sur le droit foncier. --------------------------------------------------- 9

B- L’importance du code foncier. ------------------------------------------------------------- 10

PARAGRAPHE 2 : Une législation internationale. ---------------------------------------- 11

A – L’intervention de lois internationales sur le droit foncier.---------------------------- 12

B. Les solutions adoptées par d’autres législations. ---------------------------------------- 13

SECTION 2 : Une reconstitution du lotissement dans la commune de Parakou.------- 14

PARAGRAPHE 1 : Une phase de polygonation et de recensement. --------------------- 14

A- La polygonation. ----------------------------------------------------------------------------- 15

B- Le recensement. ------------------------------------------------------------------------------ 15

PARAGRAPHE 2 : La phase de reconstitution. -------------------------------------------- 16

A- L’identification. ------------------------------------------------------------------------------ 16

B - Les réclamations. --------------------------------------------------------------------------- 17

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CHAPITRE 2 : Une procédure de règlement amiable du contentieux domanial dans la
commune de Parakou. -------------------------------------------------------------------------- 19

SECTION 1 : Une procédure de conciliation du contentieux domanial. ---------------- 19

PARAGRAPHE 1 : Une conciliation par l’autorité coutumière. ------------------------- 19

A- Le recours aux autorités traditionnelles. ------------------------------------------------- 20

B – La procédure de règlement par les autorités coutumières. ---------------------------- 20

PARAGRAPHE 2 : Une conciliation par les structures administratives. --------------- 21

A- Les structures administratives.------------------------------------------------------------- 21

B- La procédure de règlement par conciliation. --------------------------------------------- 22

SECTION 2 : Une réorganisation des services en charge du foncier et du domaine

dans la commune. ------------------------------------------------------------------------------- 23

PARAGRAPHE 1 : Un changement bénéfique pour les populations. ------------------- 23

A – Une meilleure qualité de service offerte aux populations. ---------------------------- 23

B – Un nouveau cadre institutionnel instauré.----------------------------------------------- 24

PARAGRAPHE 2 : Une nouvelle ère pour les communes. ------------------------------- 24

A- Les compétences de la commune au regard du Code foncier et domanial. ---------- 24

B – Le renforcement de l’organisation de l’administration communale. ---------------- 25

DEUXIEME PARTIE :UN REGLEMENT JUDICIAIRE DU CONTENTIEUX

DOMANIAL DANS LA COMMUNE DE PARAKOU. ---------------------------------- 27

CHAPITRE 1 : Un règlement légal du contentieux domanial. --------------------------- 29

SECTION1 : L’existence de mesures préventives. ----------------------------------------- 29

PARAGRAPHE 1 : La nécessité d’une conciliation par le tribunal compétent. ------ 29

A – Une tentative de conciliation obligatoire. ----------------------------------------------- 30

B- Un choix du mode de règlement par les parties. ---------------------------------------- 30

PARAGRAPHE 2 :Une procédure de règlement non contentieuse. --------------------- 31

A- La tentative de règlement amiable du contentieux domanial -------------------------- 32

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B- L’établissement d’un procès-verbal de conciliation. ----------------------------------- 33

SETION 2 : Un règlement du contentieux proprement dit. ------------------------------- 33

PARAGRAPHE 1 : Le règlement administratif. -------------------------------------------- 33

A- Les caractéristiques de la procédure administrative. ----------------------------------- 34

B – Le rôle prépondérant de la commission nationale des affaires domaniales.-------- 34

PARAGRAPHE 2 : Les organes impliqués dans le règlement judiciaire du contentieux

domanial. ----------------------------------------------------------------------------------------- 35

A Les juridiction civile. ------------------------------------------------------------------------ 35

B- Les juridictions administratives. ----------------------------------------------------------- 36

CHAPITRE 2 : Une compétence juridictionnelle nécessaire. ----------------------------- 38

SECTION 1 : Une compétence juridictionnelle reconnue. -------------------------------- 38

PARAGRAPHE 1 : Une compétence partagée. --------------------------------------------- 38

A- La compétence du juge judiciaire. -------------------------------------------------------- 38

B – La compétence du juge administratif. --------------------------------------------------- 39

PARAGRAPHE 2 : Un mode de saisine établi. --------------------------------------------- 40

A – Le destinateur de la requête. -------------------------------------------------------------- 40

B - Le destinataire de la requête --------------------------------------------------------- 41

SECTION 2 : Une compétence juridictionnelle secondaire existante. ------------------- 42

PARAGRAPHE 1 : L’intervention de la Cour constitutionnelle. ------------------------ 42

A – Une intervention tirée du contrôle de constitutionnalité des lois. ------------------- 42

B – Un pouvoir de rendre des décisions d’inconstitutionnalité. -------------------------- 43

PARAGRAPHE 2 : L’intervention de la Cour suprême. ---------------------------------- 44

A - Une compétence juridictionnelle consacrée par la loi. -------------------------------- 44

B – Un pouvoir de décision dévolu. ---------------------------------------------------------- 45

CONCLUSION ---------------------------------------------------------------------------------- 47

BIBLIOGRAPHIE ------------------------------------------------------------------------------ 50

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