REPUBLIQUE DU BENIN

*****µ*****
MINISTERE DE L’ENSEIGNEMENT SUPERIEUR ET DE LA
RECHERCHE SCIENTIFIQUE
*****µ*****
UNIVERSITE DE PARAKOU
*****µ*****
FACULTE DE DROIT ET SCIENCE POLITIQUE
*****µ*****
JURISTE D’ENTREPRISE ET D’AFFAIRE
(JEA)
*****µ*****
MEMOIRE DE FIN DE CYCLE POUR L’OBTENTION DU GRADE DE MASTER
PROFESSIONNEL EN DROIT PRIVE
*****µ*****

SUJET

LA PROTECTION DU PRENEUR DU BAIL A

USAGE PROFESSIONNEL EN DROIT OHADA

Réalisé par :
AKIN Y. K. I. A. Clémentine

Directeur de mémoire :

Dr. Aboubakar YAYA

Maître-assistant / CAMES

Enseignant-Chercheur de Droit Privé

Université de Parakou

Année académique : 2019 – 2020

 AVERTISSEMENT

« La Faculté de Droit et de Science Politique (FDSP) de

l’Université de Parakou n’entend donner aucune
approbation ou improbation aux opinions émises dans ce
mémoire. Ces opinions doivent être considérées comme
propres à leur auteur. »

i
DEDICACE

Je dédie ce mémoire à ma mère BONI Mouniratou, mon père AKIN Célestin, puis à
ma fille DJIDONOU Grâce Jennifer qui est ma source de motivation.

ii
 REMERCIEMENTS

La réalisation de ce travail n’aurait sans doute pas été possible sans le concours de
certaines personnes que je me fais le devoir de remercier. Ainsi, ma reconnaissance va
à l’endroit de :

-Dr YAYA Aboubakar, mon directeur de mémoire pour avoir accepté diriger ce
travail nonobstant ses occupations ;

-Pr ADAMOU Moktar, Doyen de faculté de droit et science politique de l’université

de Parakou pour tout ce qu’il fait pour le rayonnement de notre chère faculté ;

-Dr BANDA Y. Maxime, qui m’a accordé le privilège de bénéficier de son

encadrement, en dépit de ses multiples occupations. Par sa disponibilité, sa
bienveillance et sa rigueur, il a su m’encourager et m’orienter du jusqu’à la fin de ce
travail. Je le prie de trouver en ces lignes le signe de toute ma reconnaissance ;

-DELOWAN Constant pour son soutien ;

-Mes camarades SAKA A. Liamine et TOBOSSI Thierry pour l’aide qu’ils m’ont
apportée,

-Mes frères et sœurs qui n’ont jamais cessé de croire en moi.

Pour toutes ces personnes citées, puisse Dieu les bénir abondamment.
MERCI.

iii
 LISTE DES SIGES ET ABREVIATIONS

AUDCG :Acte Uniforme relatif au Droit Commercial Général ;

ART : Article

Cf : Confère

CCJA : Cour Commune de Justice et d’Arbitrage

CCCL III : Code Civil Congolais Livre III

C.civ : Chambre civile

CF : Code Foncier

GAZ.PAL.: Gazette du Palais

IRL : Impôt sur les Revenus Locatif

IPB : Impôt Professionnel sur Bénéfices

LGDJ : Librairie Générale de Droit et de Jurisprudence

OHADA : Organisation pour Harmonisation en Afrique de Droit des

Aff : Affaire

RTD com : Revue Trimestrielle de Droit Commercial

V :Voir

iv
SOMMAIRE
INTRODUCTION ------------------------------------------------------------------------------- 1

PREMIERE PARTIE : UNE PROTECTION AVEREE------------------------------------ 8

CHAPITRE 1 : Une consécration de présomptions.---------------------------------------- 10

SECTION 1 : Une présomption tenant à la nature du bail --------------------------------- 10

SECTION 2 : Une présomption tenant à la durée du bail. --------------------------------- 14

CHAPITRE 2 : Une consécration d’exigences. --------------------------------------------- 19

SECTION 1 : Une exigence préalable relative à l’immeuble loué. ---------------------- 19

SECTION 2 : Une exigence subsidiaire relative au bien loué. ---------------------------- 22

SECONDE PARTIE : UNE PROTECTION CONDITIONNEE ------------------------- 27

CHAPITRE 1 : Un respect des obligations du preneur.------------------------------------ 29

SECTION 1 : Une absence de violation des termes principaux du bail.----------------- 29

SECTION 2 : Une absence de violation des termes subsidiaires du bail. --------------- 34

CHAPITRE 2 : Le renouvellement du bail. ------------------------------------------------- 39

SECTION 1 : Un droit reconnu --------------------------------------------------------------- 39

SECTION 2 : Un droit contournable. -------------------------------------------------------- 44

CONCLUSION ---------------------------------------------------------------------------------- 51

BIBLIOGRAPHIE ------------------------------------------------------------------------------ 55

v
INTRODUCTION

1
De plus en plus, les activités économiques notamment celles professionnelles,
artisanales, commerciales sont indispensables pour le développement économique des
États. Dès qu’il est question de louer un local pour y effectuer une activité
professionnelle, quelle qu’elle soit, il est vivement recommandé de contractualiser
cette relation par un contrat de bail commercial1. L’exercice de ces activités lucratives
nécessite une certaine stabilité pour une croissance effective. C’est pour cette raison
que la conclusion d’un contrat de bail à usage professionnel est une opération courante
pour tout entrepreneur, souvent nécessaire même avant le début de l’exploitation d’un
fonds de commerce2. C’est pour toutes ces raisons évoquées que cette recherche est
intitulée : « La protection du preneur du bail à usage professionnel en droit
OHADA ».

Pour une compréhension aisée, il est important de cerner les contours des différents
concepts du sujet d’étude. Étymologiquement, le mot protection vient du latin
« proctectio ». Pour le petit Robert, la protection est un nom féminin que désigne,
l’action de protéger, de défendre quelqu’un ou quelque chose. Il pourrait aussi s’agit
d’une action d’aide ou de patronage3. Du point de vue juridique, la protection est une
précaution qui répondant au besoin de celui ou de ce qu’elle couvre et correspondant
en général à un devoir pour celui qui l’assure, consiste à prémunir une personne ou un
bien contre un risque, à garantir sa sécurité, son intégrité (…), par des moyens
juridiques ou matériels4. Elle désigne aussi l’action de protéger, que le système de
protection établi5. Autrement dit, la protection constitue, un droit pour les uns et une
obligation pour les autres qui sont censés prémunir une personne contre un risque. Il
existe différents types de protection à savoir, celle des minorités, sociale, territoriale,
diplomatique, juridique, du consommateur, du propriétaire ou d’un preneur. C’est celle
du preneur de bail à usage professionnel qui trouve son intérêt dans cette étude.

1
Voir en c sens le site LEGAL SOBA, contrat de bail à usage professionnel (ou bail commercial en droit
OHADA), Meaux, France, 09 Août 2020.
2
BALDE (R), Les règles protectrices du preneur dans le bail à usage professionnel, 18 juillet 2017, Dissertation,
20pages.
3
Le petit Robert, Dictionnaire Français, nouvelle édition, 631 pages.
4
CORNU (G.), Vocabulaire Juridique, 10ème édition, PUF, Paris, 2015, p. 815.
5
Vocabulaire Juridique, op.cit. p. 1.

2
Quant au bail à usage professionnel, sa définition est donnée par l’acte uniforme relatif
au droit commercial général. D’après le législateur communautaire, le bail à usage
professionnel « toute convention, écrite ou non entre une personne investie par la loi
ou une convention du droit de donner en location tout ou partie d’un immeuble et une
autre personne physique ou morale, permettant à celle-ci, le preneur, d’exercer dans
les lieux avec l’accord de celle-là, le bailleur, une activité commerciale, industrielle,
artisanale ou toute autre activité professionnelle »6. Le bail professionnel contenu
dans le bail commercial est la location d’un local pour une activité n’étant pas
commerciale, artisanale, industrielle ou agricole. Une différence majeure entre les
deux types de contrats est le droit au renouvellement 7. À la fin du contrat, le bailleur et
le locataire disposent d’un droit au renouvellement. À contrario, le locataire d’un bail
professionnel ne dispose d’aucun droit au renouvellement. Le contrat de bail se
reconduit de manière tacite pour la même durée sauf si l’une des parties prend congé
au moins 6 mois avant la date de l’échéance.

Le bail à usage professionnel met en présence deux opérateurs ayant des intérêts
opposés. Il y a d’un côté, la personne investie par la loi ou une convention du droit de
donner en location un immeuble à usage commercial, industriel, artisanal ou à tout
autre usage professionnel, appelée le bailleur qui tient à disposer librement de son
immeuble, de fixer le loyer aux conditions qui lui conviennent et résilier le contrat
sans contrainte et, de l’autre côté le preneur, qui est un opérateur économique ou un
professionnel dont le réflexe premier est de minimiser les couts d’exploitation de son
activité, tout en s’assurant de sa pérennité dans ce lieu où il a fidélisé une clientèle,
laquelle constitue un élément important de son fonds de commerce. Il y a là un rapport
de force inégalitaire8. L’intervention du législateur s’impose donc en vue de réguler et
de protéger cette relation qui s’avèrera nécessaire pour la protection du fonds de
commerce, du preneur professionnel et par ricochet, la stabilité des activités du
preneur. Ainsi, pour assurer une sécurité juridique et judiciaire dans le milieu des
agents économiques dans l’espace OHADA, le législateur a institué une protection du

6
Article 103 de l’AUDCG.
7
Article consultable sur le site BureauxLocaux, ComReal Info SAS, 26 Rue de Bourgogne, 75007 Paris.
8
V. en ce sens, FACON (P), Le bail professionnel : caractéristiques et contenu. Publié dans la thématique : siège
social et locaux- Date de dernière mise à jour du contenu : 27 novembre 2019.

3
preneur de bail à usage professionnel à travers un régime juridique particulier. Cette
protection repose essentiellement sur la préservation de l’ordre public, sur le bon
fonctionnement du contrat, en évitant l’inexécution et la précarité du contrat. L'acte
uniforme s’est avéré moins efficace pour le simple motif qu’aucune sécurité n'était
assurée à l’exploitant, commerçant ou professionnel lequel restait exposé à tout
moment aux risques de rupture contractuelle sans que le bailleur soit obligé de justifier
sa décision ; la simple obligation étant pour lui de donner un congé au preneur. D’où
toute la nécessité d’instauration dans le nouvel acte uniforme révisé portant sur le droit
commercial générale, adopté le 15/12/2010 à Lomé (TOGO), d’un véritable régime
juridique de bail à usage professionnel capable de protéger le fonds de commerce et le
professionnel. Cependant, la dernière réforme du droit commercial et particulièrement
de la notion de bail, s’est traduite par l’élargissement du champ des personnes
désormais couvertes par le bail de l’Acte uniforme de l’OHADA. Ce droit, qui a
notamment pour rôle d’encadrer la plupart des intervenants de l’activité économique,
ne distinguerait plus les personnes en fonction des catégories établies par différents
textes, mais simplement, selon le critère de professionnel d'une activité. La nouvelle
orientation du droit commercial de l’OHADA bouscule ainsi certaines bases de la
théorie du fonds de commerce. En effet, Au-delà des innovations suscitées, l’on peut
également relever que la clientèle commerciale longtemps considérée comme
l’élément fondamental du bail a perdu cette place9.

L’adoption de la notion de bail professionnel met la profession au centre du droit

commercial général, au détriment de la commercialité, laquelle induit le fonds de
commerce et partant la clientèle. La consécration de la profession, accroit entre autre
l’importance de la clientèle civile liée aux professions de cette nature. Et, en accord
avec les évolutions jurisprudentielles, les tendances doctrinales, place désormais la
clientèle civile sur le même pied d’égalité que la clientèle commerciale. Pour autant, le
droit commercial ne disparaît pas comme on semblait le redouter, même si le
commerçant, en sa qualité de personnage central du droit commercial ne jouit plus de
l'exclusivité de traitement dont il bénéficiait.

9
EYANGO DJOMBI (A.D), La notion de bail professionnel en droit OHADA et ses implications sur la théorie
générale du fonds de commerce, Faculté de droit de l’Université de Douala-Cameroun.

4
Le droit OHADA a le mérite d'instaurer une égalité de traitement entre différents
acteurs économiques. Avec la confirmation de l’extension du domaine des
bénéficiaires de la protection du bail, la réforme du droit OHADA constitue une
mesure d’encouragement pour tous les acteurs économiques opérant comme des
professionnels dans d'autres secteurs d'activités. Ce qui apparaît comme une prime à la
participation au développement économique de façon générale10.

L’analyse de ces règles protectrices du preneur dans le bail à usage professionnel

permettra d’apprécier l’effort déployé par le législateur communautaire dans l’espace
OHADA en vue de protéger le fonds de commerce et ainsi assurer la promotion de
l’investissement11.

Au regard de tout ce qui précède, peut-on dire que le preneur du bail à usage
professionnel est-il réellement protégé ? Si oui, comment ?

Il est à noter que seul le bail à usage professionnel est pris en considération par le
législateur OHADA. Il est régit par les articles 101 à 134 de l’Acte Uniforme relatif au
Droit Commercial Général en vigueur. D’après le professeur Jean Bernard Blaise, « le
bail commercial et le fonds de commerce doivent être considérés comme des biens de
l’entreprise commercial quel que soit sa forme »12. Pour le professeur SANTOS, avec
la réforme de 2010, le bail est déconnecté de ses origines commerciales pour s’attacher
qu’à la fonction d’élément stabilisateur de l’entreprise. C’est pourquoi, il tient compte
de toute activité professionnelle13. Désormais, les immeubles principaux et/ou
accessoires à usage commercial, industriel, artisanal ou à tout autre usage
professionnel ; les terrains nus sur lesquels ont été édifiées, avant ou après la
conclusion du bail, des constructions à usage industriel, commercial, artisanal ou à tout
autre usage professionnel, si ces constructions ont été élevées ou exploitées avec le

10
Idem.
11
V. en ce sens, BALDA (R), Les règles protectrices du preneur dans le bail à usage professionnel, 18 juillet
2017, Dissertation, 4824mots (20 pages).
12
V. en ce sens, BLAISE (J.), Droit des affaires, LGDJ, 3 e éd, 2002, p. 249, n 438, cité par SANTOS (A. P.),
« Les nouvelles règles du bail commercial et du fonds de commerce », Formation des formateurs, ERSUMA,
Porto-Novo, p. 2.
13
SANTOS (A. P.), op. cit,. p.3.

5
consentement exprès du propriétaire ou portées à sa connaissance et expressément
agréées par lui, sont soumis aux règles prévues par l’AUDCG révisé14.

L’action consistant, à obliger l’occupant sans titre ou le locataire d’un immeuble, de

vider les lieux, est considérée comme l’expulsion. L’expulsion du preneur de bail est
peut être demandée ou exécutée dans deux grandes hypothèses. Elle peut résulter
d’une constatation manifeste des violations du contrat ou d’une expiration de délai de
congé. Selon Athanase FOKO, « le bail à usage professionnel vise essentiellement à
assurer la protection du commerçant contre le propriétaire de l’immeuble et
d’ailleurs, il n’en constitue pas l’unique garantie »15. En effet, le bail commercial
comporte deux autres mesures de protection. La première dont l’objectif est de
s’assurer que le fonds de commerce ne perde pas de valeur, consiste en la sanction de
toute exploitation concurrente à travers des actions en concurrence déloyale. La
seconde trouve ses manifestations les plus éclatantes dans les droits de propriété
industrielle ou commerciale qui confèrent, soit un monopole d’exploitation (brevet
d’invention), soit un monopole d’utilisation (marque de fabrique ou de commerce)16.

A la lumière de tous ces aspects, il parait évident que le présent sujet est d’un grand
intérêt. Cet intérêt est double et se présente aussi bien de façon théorique que pratique.
L’intérêt théorique de ce travail réside dans le fait que la protection du preneur de bail
aux fins d’usage professionnel n’est possible que si le bail est légalement constitué ou
si le preneur s’affranchit de ses obligations conformément à la législation en vigueur.
La protection des parties au bail à usage professionnel est nécessaire car elle s’avère
déséquilibrée. Cette étude permet également de voir comment la jurisprudence et la
doctrine conçoivent la protection du preneur de bail à usage professionnel. De façon
pratique, nous verrons comment s’effectue la protection du preneur ; quand est ce qu’il
est protégé, ainsi que la procédure qui encadre cette protection. L’exécution, la fin et la
rupture du contrat de bail ainsi que son renouvellement feront à juste titre l’objet d’une
attention particulière.

14
V. en ce sens, AUDCG, art 101.
15
FOKO (A.), « Bail commerce/bail à usage professionnel », in POUGOUE (G.), Encyclopédie en droit
OHADA, LAMY, Paris, 2011, p. 401.
16
Lamy droit commercial, fonds de commerce, baux commerciaux, propriété industrielle (marques, brevets,
dessins et modèles), redressement judiciaire, 2002, p. 781, cité par FOKO (A.), op cit, p. 401.

6
On a vu que la naissance et la conclusion du contrat de bail à usage professionnel
comme tous les baux obligent les parties à remplir réciproquement des obligations en
vue du respect de la règlementation en vigueur concernant l’exécution dudit contrat.
Le respect des obligations permet d’octroyer des droits à chaque partie. Tout cet
arsenal servira à établir une protection des parties contre les désagréments qui peuvent
naitre durant l’exécution du contrat et qui peuvent être à l’ origine de la résiliation du
contrat. L’analyse ici portera exclusivement sur les obligations du bailleur dans le
contrat, qui constituent un gage de protection pour le preneur. Alors, dans le souci de
répondre efficacement à l’interrogation posée plus haut, la présente étude abordera
successivement la protection du preneur du bail à usage professionnel comme étant
une protection avérée (Première partie) et une protection conditionnée
(Seconde partie).

7
 PREMIERE PARTIE :

UNE PROTECTION AVEREE

8
Le bail à usage professionnel met en présence deux opérateurs ayant des intérêts
opposés17. Il y a d’un côté le bailleur qui tient à disposer librement de son immeuble,
en fixer le loyer aux conditions qui lui conviennent et résilier le contrat sans
contrainte. De l’autre côté le preneur, qui est un opérateur économique ayant pour
premier réflexe de minimiser les coûts d’exploitation de son activité commerciale.
C’est sous le prisme de ces rapports complexes que nait le contrat de bail à usage
professionnel. À ce titre, l’intervention du législateur s’est avéré nécessaire pour
réguler le contrat et surtout protéger le preneur du bail en tant que partie la plus faible.
L’analyse de cette protection repose essentiellement sur une consécration de
présomptions (Chapitre 1).

Par ailleurs, il est à noter que la protection du preneur ne se limite pas qu’aux
présomptions ; elle s’étend jusqu’à une consécration d’exigences (Chapitre 2).

17
V. en ce sens Maitre MULAMNA KATAMBA (R), Le bail à usage professionnel dans l’OHADA : un régime
juridique spécifique visant la protection du fonds de commerce et des preneurs professionnels ; in JuriAfrique
Magazine ; Analyses juridiques.

9
CHAPITRE 1 : Une consécration de présomptions
La présomption est un mode de raisonnement juridique en vertu duquel de
l’établissement d’un fait, on induit un autre fait qui n’est pas prouvé18. Dans ce
chapitre il est question de la présomption légale qui n’est rien d’autre que celle que le
législateur tire lui-même d’un fait, à savoir le contrat de bail à usage professionnel.
Nous aborderons alors successivement la présomption tenant à la nature du bail
(Section 1) et la présomption tenant à la durée du bail (Section 2). La nature ainsi que
la durée sont des points essentiels du contrat de bail et c’est à juste titre que cette
présomption pèse sur elles.

SECTION 1 : Une présomption tenant à la nature du bail

L’AUDCG consacre un véritable statut juridique au bail à usage professionnel. En

effet, le législateur a visé premièrement la protection du fonds de commerce du
preneur-commerçant et ensuite, toutes les activités pourvu qu’elles soient
professionnelles19. À travers cela, on constate clairement que le législateur ne cache
point sa volonté de protéger le preneur. Il s’agit donc d’une présomption affirmée
(Paragraphe 1) même si cette dernière est relative (Paragraphe 2).

PARAGRAPHE 1 : Une présomption affirmée

L’affirmation consiste à assurer, soutenir qu’une chose est vraie. Cette affirmation
peut être diversement appréhendée et porte sur deux formes distinctes que nous
exposerons ici. Avant l’affirmation légale (B), analysons d’abord l’affirmation
conventionnelle (A).

A – Une affirmation conventionnelle

L’affirmation conventionnelle repose sur le contrat de bail. Qu’il nous souvienne que
le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destinées à
créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations20. Il existe des règles qui
encadrent la formation d’une telle convention et la plupart de ces règlent visent aussi
bien la protection du preneur que du bailleur. Il en ressort une sorte d’équilibrisme des
18
Lexique des Terme Juridiques, Dalloz, 19è édition, p.668.
19
Comme consacré par la révision de l’acte uniforme le 15 Décembre 2010.
20
Art 1101 C.civ.

10
relations entre les parties. Le législateur a été minutieux quant à cela en voulant
protéger l’investissement, facteur créateur des richesses. Cependant dans cette œuvre
de protection, il n’a nullement sacrifié le preneur sans qui, le contrat n’aurait aucune
raison d’être. De plus, tout contrat fait naitre des obligations entre les parties. Or, s’il y
a obligation, il est fort probable qu’il y ait manquement à ces dernières. Raison pour
laquelle il existe des impératifs conventionnels pour le bailleur. L’une d’entre elles est
de permettre au preneur de jouir pleinement des locaux. Comme le bailleur, le preneur
a aussi des obligations, comme nous le verrons plus loin. Toujours est-il que
d‘importants atouts issus de la convention sont à mettre au profit du preneur. Ces
prérogatives constituent à juste titre une présomption qui tend vers une volonté
manifeste du législateur de protéger le preneur du bail. Hormis l’affirmation
conventionnelle, la présomption est aussi légale.

B – Une affirmation légale

Contrairement au proverbe selon lequel les paroles s’envolent et les écrits restent,
dans le système juridique et judiciaire mis en place par l’OHADA, l’idée de
formalisme est d’une importance secondaire21. L’affirmation légale est celle qui émane
de la loi.

L’article 103 de l’AUDCG dispose : « qu’est réputé bail à usage professionnel, toute
convention, écrite ou non, entre une personne investie par la loi ou une convention du
droit de donner en location22 tout ou partie d’un immeuble compris dans le champ
d’application du présent titre23, et une autre personne physique ou morale, permettant
à celle-ci, le preneur d’exercer dans les lieux avec l’accord de celui-là, le bailleur,
une activité commerciale, industrielle, artisanale ou toute autre activité
professionnelle ».

21
V. en ce sens : NDONG MBENG (Y.E), La résiliation du bail à usage professionnel en droit OHADA,
Doctrine juridique, Lex4.com, 22 janvier 2018.
22
Le bailleur n’est pas nécessairement le propriétaire des locaux ; il peut s’agir d’un mandataire, personne
physique ou morale.
23
L’article 101 de l’AUDCG étend l’application des dispositions du bail à usage professionnel, aux locaux ou
immeubles à usage commercial, industriel, artisanal ou à tout autre usage professionnel, aux locaux accessoires à
ces immeubles ainsi qu’aux terrains nus sur lesquels ont été érigés lesdits immeubles.

11
Il ressort de cette disposition que le législateur OHADA n’impose pas un formalisme à
un contrat de bail à usage professionnel24. Seul l’échange de deux volontés et deux
engagements peuvent conduire à la conclusion du contrat. Il est donc illustré la liberté
de forme. Avec cette circonstance, l’existence du contrat peut être prouvée par toutes
voies de droit. Ainsi, le contrat peut être le fruit des simples discussions en
présentielles ou même par voie des nouvelles techniques de l’information et de la
communication ayant débouché sur un accord bilatéral entre preneur et bailleur.

Le consensualisme ainsi admis par le législateur nous parait être un facteur de

protection non négligeable surtout pour les petites et moyennes entreprises lorsqu’on
sait que la majorité des opérateurs de ce secteur ne sont toujours pas suffisamment
outillés dans l’ingénierie contractuelle. Le preneur du bail est donc à travers cette
affirmation légale plus ou moins à l’abri de plusieurs abus du fait de son ignorance.
Toutefois, aussi affirmée que soit la présomption du bail, elle n’est pas absolue.

PARAGRAPHE 2 : Une présomption relative

La présomption est un mode de raisonnement juridique en vertu duquel de

l’établissement d’un fait, on induit un autre fait qui n’est pas prouvé 25. La présomption
bien que posée par le législateur n’est pas d’une portée absolue. Elle est à relativiser.
Il s’agit d’une relativité de droit (A) et d’une relativité de fait (B).

A – Une relativité de jure

La relativité de jure signifie qu’elle l’est en droit. Selon l’article 103 de ce texte, « est
réputée bail à usage professionnel toute convention, écrite ou non, entre une personne
investie par la loi ou une convention du droit de donner en location tout ou partie d'un
immeuble compris dans le champs d'application du présent titre, et une autre personne
physique ou morale, permettant à celle-ci, le preneur, d'exercer dans les lieux avec
l'accord de celle-là, le bailleur une activité commerciale, industrielle, artisanale ou
toute autre activité professionnelle. » Autrement dit, le bail à usage professionnel,
comme étant la convention intervenue entre le propriétaire d’un immeuble (le bailleur)

24
Il peut être écrit ou oral.
25
Lexique, op. cit. Idem.

12
et une personne physique ou morale (le preneur), par lequel ce dernier est autorisé à
prendre en location ledit immeuble et y exercer une activité commerciale, industrielle,
artisanale, ou toute autre activité professionnelle moyennant le paiement d’un loyer ou
d’une redevance.

Ce texte et ses suivants sont donc de plein droit26 applicables à tous les baux portant
sur les immeubles à usage commercial, industriel, artisanal ou autre usage
professionnel, mais également aux locaux accessoires dépendant desdits immeubles,
même si les parties n’ont pas prévu s’y soumettre, ou même si le contrat de bail n’a
pas été passé par écrit. Il faut donc désormais comprendre que les artisans
(mécanicien, soudeur…), les personnes du monde libéral exerçant une activité à
clientèle (avocat, notaire, cabinet d’études…), les façonniers, les médecins et autres,
qui dispose effectivement d’un titre professionnel et d’une autorisation d’exercer (s’ils
exercent une activité réglementée) sont protégés par cette loi qui leur accorde un droit
au renouvellement que le bailleur ne peut refuser que dans des cas spécifiques.

B – Une relativité de facto

La relativité de facto laisse entendre qu’elle l’est en fait. Le contrat de bail traduit un
accord de volonté entre le propriétaire et le locataire. Il confère à son titulaire le
bénéfice d’un véritable droit d’occupation qui l’autorise à jouir de la chose27. Le
propriétaire ne bénéficie plus que du droit de percevoir les fruits produits par le bien
(les loyers), et du droit d’en disposer (le vendre).

Le droit du preneur à bail est devenu, au terme d’une évolution législative fluctuante,
un droit très protégé28. Des lois spéciales lui ont progressivement reconnu
d’importantes prérogatives. Le droit à l’occupation d’un immeuble, distinct du droit de
propriété sur l’immeuble, a fait l’objet d’une véritable réglementation, les rapports
entre bailleurs et locataires étant régis de plus en plus étroitement 29. Alors
qu’auparavant, les inégalités se mesuraient par la propriété, il semble qu’elles

26
De plein droit comme de jure.
27
C’est le droit de jouissance.
28
En France Notamment.
29
SEMPE (N), Les squatters aussi ont des droits, Citego, 1998.

13
transparaissent désormais au travers des modalités d’occupation, de jouissance d’un
logement, d’un local ou d’un immeuble.

En France, une importante innovation a été la reconnaissance du caractère fondamental

du droit au logement. Dans un premier temps, la loi du 8 juillet 1989 a affirmé
l’existence de ce droit pour les locaux à usage d’habitation, ou à usage mixte
d’habitation et professionnel. Ensuite, le législateur a décidé que la garantie de ce droit
constituait un véritable devoir de solidarité pour l’ensemble de la nation. Enfin, le
Conseil constitutionnel a reconnu que « La possibilité pour toute personne de disposer
d’un logement décent était un objectif de valeur constitutionnelle ».

SECTION 2 : Une présomption tenant à la durée du bail

Avant l’entrée en vigueur du droit OHADA, une certaine confusion terminologique
régnait en matière de durée des baux commerciaux. Le texte alors applicable (loi du 30
juin 1926) dans la quasi-totalité des États francophones d’Afrique distinguait deux
types de bail : un bail dit « écrit », pour désigner celui dont la durée était fixée, et un
bail dit « verbal », pour traduire celui dont la durée n’avait pas été déterminée, et ceci
même s’il avait été passé par écrit30.

Fort heureusement, il y a eu des améliorations législatives ayant permis de stipuler la

durée du bail (Paragraphe 1) jusqu’à certains moments imposer cette durée là
(Paragraphe 2).

PARAGRAPHE 1 : Une durée stipulée

L’AUDCG a mis fin aux confusions évoquées plus haut et il y a eu une évolution
remarquable. Il s’observe un dualisme juridique quant à la durée du contrat de bail.
Les articles 71 et 72 qui ne sont rien d’autre que les articles 103 et 104 du nouvel acte
uniforme sur le droit commercial général indiquent que le contrat peut être à durée
déterminée (A) ou à durée indéterminée (B).

30
Cf. encyclopédie du droit OHADA, p.423.

14
A – Une durée déterminée

L'article 104 de l’AUDCG dispose que : « les parties fixent librement la durée du bail.
Le bail à usage professionnel peut être conclu pour une durée déterminée ou
indéterminée. A défaut d'écrit ou de terme fixé, le bail est réputé conclu pour une
durée indéterminée ». Il est donc important et préférable de procéder par écrit pour
éviter les incompréhensions et limiter les conflits futurs31. Cela parait encore plus
logique dans la mesure où il est quasiment inévitable que des différends ne naissent
entre les parties lors de l’exécution du contrat.

En matière de durée du bail, tout dépend de la volonté des parties. En effet, l’article
7132 du même texte dispose : « Est réputé bail commercial, toute convention, même
non écrite, existant entre le propriétaire d’un immeuble ou d’une partie d’un
immeuble et toute personne physique et morale, permettant à cette dernière,
d’exploiter dans les lieux avec l’accord du propriétaire, toute activité commerciale,
industrielle, artisanale ou professionnelle ». Lorsqu’il est à durée déterminée, le délai
habituel est de 2, 6, 9 ans.

B – Une durée indéterminée

L’article 7233 particulièrement se veut clair et dispose que « Les parties fixent la durée
des baux…A défaut d’écrit ou de terme fixé, le bail est réputé conclu pour une durée
indéterminée ». Ce n’est donc pas un hasard que l’application de cette disposition est
constamment exigée par les juges34. La particularité du bail à durée indéterminée
réside dans le fait que le fait que son terme n’est pas fixé. Il n’est pas connu d’avance.

Curieusement, en disposant qu’« À défaut d’écrit ou de terme fixé, le bail est réputé
conclu pour une durée indéterminée »35, l’AUDCG offre au contrat oral un régime
plus protecteur que celui des contrats écrits.

31
Dr KPENGLA-S (O), Le bail à usage professionnel en droit OHADA : Définition, durée et forme.
32
Ancien Acte Uniforme.
33
Nouvel article 104.
34
Voir Tribunal régional hors classe de Gagnoa, jugement, n°01 du 18 juin 2001, affaire F.Y. c/ La COPEC de
Guiberoua, Juris Ohada, n° 1/2005, janv-mars 2005, p.48, Ohadata J-05-19.
35
Art 104 alinéa 3 de l’AUDCG.

15
Dans un premier temps, l’analyse sémantique la plus élémentaire édifie sur l’avantage
naturel que procure au locataire un contrat n’ayant pas besoin d’être prorogé sur un
contrat à durée déterminée. Ensuite, celui-ci en cas d’opposition expresse à ce
renouvellement perpétuel et donc de demande en résiliation doit impérativement se
voir adresser un congé transmis au moins 6 mois avant le terme du bail 36 qu’il pourra
jusqu’au dernier jour contester. Il s’agit là d’une garantie conséquente lorsque l’on sait
qu’en matière de bail à usage professionnel, l’application du droit au renouvellement
du preneur, même acquis, n’est pas automatique. Le locataire doit la demander au
bailleur au plus tard trois mois avant l’expiration du bail, tandis que ce dernier peut
encore s’y opposer jusqu’à un mois avant la même date37 .

En somme, rien ne prive le locataire bénéficiaire d’un bail à usage professionnel

conclu oralement de bénéficier de la protection accordée par l’OHADA au contrat
écrit, voire plus. De ce fait, le bail verbal conclu par les Époux BAKARY avec
Monsieur ANGOUE dans notre une affaire38 est valide et est régi par l’AUDCG.

Mais qu’adviendra-t-il du contrat en absence de choix par les parties, de la durée du

bail ?

PARAGRAPHE 2 : Une durée imposée

Il s’agit du régime légal. À cet effet, en cas de silence des parties, le délai est imposé
par la loi. Cette imposition s’observe surtout au moment du renouvellement du bail. Il
faut noter que par rapport au délai, il n’existe pas au préalable un choix donné aux
parties car elles doivent décider soit d’une durée déterminée, c’est-à-dire, connue par
tous, soit d’une durée indéterminée, ce qui voudrait dire que le terme est inconnu,
voire aléatoire. C’est ce que nous exposerons dans un premier temps (A) avant d’en
conclure qu’il s’agit d’une imposition légale (B).

36
Art 125 de l’AUDCG.
37
Art 124 de l’AUDCG.
38
V. en ce sens, Cour Commune de Justice et d’Arbitrage (CCJA), affaire « Dame MANGADJI Rachidatou
épouse BAKARY contre ANGOUE Hassan et TOMO Ernest ».

16
A – Une absence préalable d’un choix
Le choix de la durée du bail est un pré requis, une condition préliminaire avant la
conclusion du contrat. La typologie du bail commercial nous enseigne que le bail à
usage professionnel peut être verbal ou écrit. On peut alors distinguer selon sa durée,
le bail à durée déterminée et celui à durée indéterminée. L’article 104 AUDCG stipule
à cet effet : « Le bail à usage professionnel peut être conclu pour une durée
déterminée ou indéterminée »39. A la lecture de cet article, on notre clairement que le
choix n’est pas laissé aux parties d’omettre par exemple la clause ayant tr ait à la
durée du bail. Il s’agit d’une condition sine qua none. Bailleur et preneur doivent sont
obligés de entre choisir une durée déterminée, ou une durée indéterminée.

Malgré cet impératif, si les parties s’entêtent à ne pas fixer un délai à leur contrat, la
loi intervient. En effet, il est prévu qu’ « A défaut d’écrit ou de terme fixé, le bail est
réputé conclu pour une durée indéterminée »40. On peut alors concevoir que la durée
du bail est imposée par la loi.

B – Une imposition légale

Les conditions qui entourent la fixation du délai sont prescrites par la loi. En l’espèce,
ladite loi est bel et bien l’AUDCG. L’imposition du délai est stricte par rapport à
certaines situations. Par exemple en matière de renouvellement du bail. Le
renouvellement du bail est l’un des droits reconnus au preneur. L’acte uniforme relatif
au droit commercial général réglemente néanmoins strictement les conditions et
procédures de ce renouvellement.

Que le contrat soit à durée déterminée ou indéterminée, le locataire bénéficie d’un

droit au renouvellement (le bail est reconduit) s’il justifie avoir exploité son activité
pendant au moins 02 ans au sein des locaux loués. En d’autres termes, dès que le
preneur arrive à prouver qu’il a exploité son activité (commerciale notamment) au sein
des locaux loués (l’objet) du contrat, la loi lui accorde automatiquement le droit de
demander au bailleur la reconduction de son bail après l’expiration du terme initial. Il
s’agit là d’un droit subjectif et strictement personnel au preneur.
39
Art 104 alinéa 2 de l’AUDCG.
40
Art 104 alinéa 3 AUDCG.

17
Par ailleurs, dans le cadre d'un bail à durée déterminée, le preneur qui désire faire
usage de ce droit au renouvellement, doit formuler sa demande au bailleur au plus tard
trois mois avant la date d'expiration du bail41 . Le non-respect de cette obligation sera
sanctionné dans le chef du preneur par la déchéance de son droit au renouvellement42.
Une fois la question du délai réglé, le législateur consacre une série d’exigences
relatives au bail à usage professionnel.

41
Cour d'Appel de Bobo-Dioulasso, Arrêt du 15 mai 2006, Arrêt n° 33, CELTEL Burkina c/ DIOP Binta,
www.ohada.com, J-10-121 ; Article 124 de l'Acte uniforme relatif au droit commercial général.
42
Tribunal Régional de Niamey, Jugement du 3 mars 2004, Jugement civil n°084, Affaire : P.K.F. c/A.B,
www.ohada.com, J-09-114.

18
CHAPITRE 2 : Une consécration d’exigences
Afin d’instaurer une protection efficace au preneur du bail, le législateur a consacré un
certain nombre d’exigences. Elles sont de divers ordres, mais nous nous concentrerons
exclusivement sur celles portant sur l’objet du contrat. L’objet du contrat est le bien
sur lequel porte le contrat. Sans lui, il ne saurait y avoir de contrat. Nous nous
concentrerons donc sur l’exigence relative à l’état de l’immeuble loué (Section 1) et
celle relative à sa jouissance (Section 2).

SECTION 1 : Une exigence préalable relative à l’immeuble loué

Que ce soit du preneur ou du bailleur, l’acte uniforme impose plusieurs exigences en
rapport à l’objet du contrat. Ces exigences sont en réalité, les obligations incombant
aux parties. En cela, on peut même déduire que le contrat de bail est un contrat
synallagmatique43. Nous analyserons d’abord l’obligation de délivrance en bon état
(Paragraphe 1) et de l’imputation des grosses réparations ensuite (Paragraphe 2).

PARAGRAPHE 1 : Une obligation de délivrance en bon état

Cette obligation incombe au bailleur. Il est tenu de livrer les locaux en bon état. S’il
n’a pas été émis de réserve dans le contrat, ou s’il est verbal, on considérera que le
bailleur a bien délivré les locaux dans un état optimal. Le preneur doit donc s’en
assurer avant de signer le contrat. L’analyse de ladite obligation permet de constater
qu’il s’agit d’une obligation présumée (A), mais aussi d’une obligation étendue (B).

A – Une obligation présumée

Dès lors que le bailleur accepte livrer son bien, on peut présumer que ce bien est en
bon état. Et comme la bonne foi est toujours présumée en droit, on peut prétendre à
une condition parfaite du bien, de l’immeuble mis en location.

Néanmoins, le législateur ne s’est pas empêché de préciser que : « Le bailleur est tenu
de livrer les locaux en bon état »44et il est présumé avoir rempli cette obligation :

-lorsque le bail est verbal ;

43
Un contrat synallagmatique est un contrat qui fait naitre des obligations réciproques entre les parties. V. en ce
sens, Dr YAYA (A), Cours de droit des obligations, 3è année, FDSP/UP, Année académique 2016-2017.
44
Art 105 alinéa 1er AUDCG.

19
-ou lorsque le preneur a signé le bail sans formuler de réserve quant à l’état des locaux.
Cependant, cette présomption peut être immédiatement remise en cause s’il est prouvé
que le bien souffre quelques altérations ou imperfections de nature à troubler la
paisible jouissance. La preuve de tout ceci doit être apportée par le preneur car au
final, c’est à lui qu’est destiné l’usage, l’exploitation des locaux. La livraison de
l’immeuble en bon état est d’origine légale et il s’agit bien d’une présomption qui peut
à tout moment faire l’objet d’extension. Précisons que c’est pour mettre les parties à
l’abri des aléas juridiques, que le législateur OHADA prévoit l’établissement d’un état
des lieux préalable à l’occupation des lieux et cette obligation incombe principalement
au preneur car, la présomption de la délivrance conforme joue en faveur du bailleur.
C’est l’une de marque de l’équilibrisme des charges entre parties.

À ce propos, le preneur devra être particulièrement prudent car, en pratique, il se passe

souvent un temps relativement long entre la conclusion du contrat et la prise des lieux.
Cette période est généralement mise à profit par le bailleur en vue de mettre en état les
lieux. Si celui-ci est véreux, le preneur peu regardant lors de l’entrée en jouissance
pourrait voir ces droits mis-en mal plus tard. D’où, toute l’importance de l’état des
lieux.

B – Une obligation étendue

L’un des principes généraux du droit commercial est celui de « l’accessoire suit le
principal ». Ainsi, cette obligation s’étend également à la délivrance des accessoires
indispensables. Lorsque le preneur n’a pas fait établir un état des lieux au moment de
l’entrée en jouissance des lieux, il est réputé les avoir reçus en bon état. Ceci signifie
que si le bien présente des dégradations lors de sa sortie, le preneur sera tenu
d’effectuer les réparations qui s’imposent, même si ces dégradations étaient déjà
présentes au début du bail. Et au code civil d’ajouter : « S’il n’a pas été fait d’état des
lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et
doit les rendre tels, sauf la preuve contraire »45. Dès lors, c’est à bon droit que les frais
de réfection du local au moment de a rupture du bail sont imputés au preneur.

Le locataire ne sera cependant pas tenu d’effectuer les réparations si :

45
Article 1731 du code civil.

20
-il peut apporter la preuve que la dégradation était déjà présente avant sa prise de
possession des lieux ;

-le bailleur a refusé ou fait obstacle à l’état des lieux d’entrée.

Tout compte fait, c’est au bailleur qu’incombe la charge des grosses réparations.

PARAGRAPHE 2 : Une imputation des grosses réparations

Les grosses réparations font partie des obligations majeures du bailleur. Le législateur
emprunte le contenu des grosses réparations à l’article 606 du code civil relativement à
l’usufruit. Il n’a pas réellement défini la notion, d’où la nécessité de le faire (A), avant
d’identifier le responsable de ces réparations (B).

A – La notion de grosses réparations

On entend par réparations, tous les travaux d’entretien que l’on fait aux bâtisses46. Les
grosses réparations sont une notion plus ou moins ambigüe dans le droit OHADA.

Le législateur n’a pas véritablement défini la notion, mais a procédé à une série
d’énumérations. Les grosses réparations constituent, en réalité, une remise en état des
éléments porteurs concourant à la stabilité et à la solidité de l’édifice ainsi que les
éléments qui assurent le clos, le couvert et l’étanchéité47.Une analyse poussée de cette
notion nous permet d’affirmer que les grosses réparations sont celles de première
nécessité ; les réparations sans lesquelles l’exploitation des locaux serait impossible ou
très pénible. De plus, il est évident qu’aucune activité ne peut prospérer dans des
locaux dérisoires et défectueux. Le preneur est appelé à payer un loyer, il est donc
logique et nécessaire qu’il puisse bénéficier d’un local en bon état ou au moins d’un
local qui ne compromettrait pas son activité. La notion de grosses réparations étant
élucidée, il parait inévitable de déterminer la personne sur laquelle reposent ces
réparations.

46
Cf, Wiktionnaire 2019, mis à jour le 17 janvier 2020.
47
GUILLIEN (V-R), VINCENT (J), GUINCHARD (S) et MONTAGNIER (G), Lexique des termes juridiques,
22è éd, Dalloz, 204.

21
B – L’identification du responsable des réparations
Aux termes de l’article 106 de l’acte uniforme sur le droit commercial général, « le
bailleur fait procéder à ses frais, dans les locaux donnés à bail à toutes les grosses
réparations devenues nécessaires et urgentes ». Ce texte met à la charge du bailleur
les grosses réparations. Mais les parties peuvent valablement stipuler que les grosses
réparations seront à la charge du preneur moyennant compensation à la fin du bail48.

Les grosses réparations sont notamment celles des gros murs, des voûtes, des poutres,
des toitures, des murs de soutènement, des murs de clôture, des fosses septiques et des
puisards. Le montant du loyer est alors diminué en proportion du temps et de l’usage
pendant lequel le preneur a été privé de la jouissance des locaux. Si les réparations
urgentes sont de telle nature qu’elles rendent impossible la jouissance du bail, le
preneur peut en demander la suspension pendant la durée des travaux à la juridiction
compétente statuant à bref délai. Il peut également en demander la résiliation judiciaire
à la juridiction compétente.

Par ailleurs, lorsque le bailleur refuse d’assumer les grosses réparations qui lui
incombent, le preneur peut se faire autoriser par la juridiction compétente statuant à
bref délai, à les exécuter conformément aux règles imposées, pour le compte du
bailleur. Dans ce cas, la juridiction compétente, statuant à bref délai, fixe le montant de
ces réparations et les modalités de leur remboursement49. Une fois les exigences
préalables remplies de la part des parties, place aux exigences subsidiaires dont
l’importance demeure toute aussi capitale.

SECTION 2 : Une exigence subsidiaire relative au bien loué

Le droit de jouissance est l’un des principaux attributs du droit de propriété. Dans le
cadre du bail à usage professionnel, ce droit est transféré au preneur par le biais du
contrat de bail. La jouissance du bien loué est une prérogative reconnue au preneur et
le bailleur en est le garant. Il doit alors garantir au preneur la jouissance du bien
(Paragraphe 1) ce qui permettrait la survie des obligations du bailleur
(Paragraphe 2).

48
V. à ce sujet, ALEMAWO (K), Liberté contractuelle dans le bail commercial de l’AUDCG, p. 105.
49
Comme le stipule l’article 104 de l’AUDG.

22
PARAGRAPHE 1 : Une garantie de jouissance
La garantie de jouissance est une résultante des obligations du bailleur. Ce dernier doit
en effet assurer au preneur une jouissance sans encombre. Cette obligation n’est pas
anodine car elle est non seulement affirmée (A), mais aussi et surtout étendue (B).

A – Une obligation affirmée

Les obligations du bailleur sont de trois ordres et sont sous-tendues par l’idée d’une
protection suffisamment accrue du preneur. Elles commencent par une obligation de
délivrance, se poursuivent par celle d’entretien et sont renforcées par des garanties
instaurées pour éviter les troubles de jouissance. En effet, le bailleur est responsable
envers le preneur du trouble de jouissance survenu de son fait, ou du fait de ses ayants
droit ou de ses préposés50.

Cette mesure vise à l’origine à assurer la protection du preneur contre les troubles
occasionnés par les personnes énumérées. Elle se comprend aisément car, lorsque le
locataire prend à bail un local donné, c’est bien dans l’optique d’exercer son activité
commerciale dans les meilleures conditions possibles, y tirer le maximum de profit et
pouvoir faire face à ses multiples charges parmi lesquelles ses loyers. Or, si le bailleur
et ses ayants droit perturbent le preneur dans la jouissance des lieux à travers une
exploitation paisible de son fonds de commerce, il est même possible que l’on
parvienne à un effet boomerang où l’acte de trouble se retrouve en définitive contre les
intérêts de son auteur51.

Il est toutefois possible de se demander si la liste des personnes visées à l’article 77

(nouvel article 106) de l’AUDCG est limitative ou indicative. Autrement dit, est-elle
de nature à intégrer les cas de troubles susceptible de résulter d’autres personnes à
l’instar d’un colocataire preneur ?

50
Dispose l’article 77, (nouvel article 109) de l’AUDCG. (Voir CA de Dakar, arret n° 365 du 10/07/2002,
affaire dame Nague Diokhane, épouse Thiam c/ Ali Khalil, Ohadta J-02-197).
51
Cf. encyclopédie du droit OHADA, op.it, p. 426.

23
B – Une obligation étendue
En droit commun, l’article 1725 du code civil pose le principe selon lequel le bailleur
ne garantit pas le locataire contre les troubles résultants des voies de fait exercées par
les tiers. Or, d’après la jurisprudence, les colocataires ne font pas parties des tiers52. En
conséquence, la doctrine estime qu’il faudrait interpréter l’article 109 de façon
extensive comme permettant aussi d’admettre que le bailleur puisse également
répondre des troubles de jouissance provoqués par les colocataires 53. Cette
interprétation qu’il y a lieu d’approuver peut se justifier par le fait qu’en raison du lien
existant entre lui et tous ses locataires, il est mieux placé pour prescrire le
comportement à observer par les locataires, généralement les concurrents
commerciaux ayant plutôt d’autres types de rapports.

Le non-respect de ces règles peut, aux termes du nouvel article 133 de l’AUDCG, être
sanctionné par la résiliation du bail. A cet effet, la demande en justice aux fins de
résiliation de contrat doit être précédée d’une mise en demeure d’avoir à respecter la
ou les conditions violées. La mise en demeure est faite par acte d’huissier ou notifiée
par tout moyen permettant d’établir sa réception effective. Il s’agit en réalité d’une
sanction bi latéralisée par l’effet du nouveau texte. En effet, par le passé, la résiliation
judiciaire du bail n’était prévue de manière expresse par l’article 101 de l’AUDCG
qu’au profit du seul bailleur. Il est heureux de savoir que désormais, même le preneur
peut susciter sa mise en œuvre dans les conditions précisées. L’observation et le
respect de toutes ces règles est favorable à la survie des obligations du bailleur.

PARAGRAPHE 2 : La survie des obligations du bailleur

La reconnaissance et la garantie du droit de jouissance reconnu au preneur assure la
survie des obligations du bailleur. Avant la substitution de plein droit (B), analysons
d’abord la cession préalable (A).

52
Soc., 25 Oct.1946, JCP, 1947, II, 34000, note Esmein.
53
SANTOS (A.P) et YADO TOE (J), OHADA, Droit commercial général, collection droit uniforme africain,
Bruylant, Bruxelles, 2002, op. cit., p. 177.

24
A – Une cession préalable

La survie des obligations du bailleur est conditionnée à la cession du bail. La cession

du bail est l’acte par lequel le titulaire du bail appelé «cédant » en transmet le bénéfice
à un tiers appelé «cessionnaire », soit gratuitement, soit moyennant un prix. Une telle
opération n’entraine pas la création d’un bail nouveau. Le contrat primitif subsiste et
seule la personne du preneur change.

En droit commun, le bail est conclu intuitu personae, c’est-à-dire en considération de

la personne. Sa cession à un tiers n’est donc possible qu’avec le consentement du
bailleur. La cession du bail est organisée par les articles 118 à 120 de l’AUDCG. Aux
termes de l’article 118 souligne qu’elle doit être portée à la connaissance du bailleur
par signification d’huissier ou notification. A défaut de signification, la cession du bail
est inopposable au bailleur, ajoute l’article 119. Le bailleur dispose d’un délai d’un
mois à compter de la signification pour s’y opposer. A cet effet, il a le droit de saisir la
juridiction compétente, statuant à bref délai en exposant les motifs sérieux et légitimes
qui pourraient justifier le refus de la cession. Les exemples de motifs sérieux et
légitimes sont fournis par le législateur OHADA à l’article 120 de l’acte uniforme
relatif au droit commercial général. C’est le cas de la violation par le preneur des
obligations du bail et en l’occurrence, le non-paiement du loyer.

Dans tous les cas, en attendant l’issue de la procédure instituée davantage pour assurer
la protection du cédant, celui-ci demeure tenu aux obligations du bail. Mais que se
passerait-il s’il y avait une mutation du droit de propriété sur l’immeuble dans lequel
se trouvent les locaux ?

B – Une substitution de plein droit

En cas de mutation du droit de propriété sur l’immeuble dans lequel se trouvent les
locaux donnés à bail, l’acquéreur est de plein droit substitué dans les obligations du
bailleur, et doit poursuivre l’exécution du bail. Il se doit de le faire jusqu’à son terme54.
On peut le noter valablement, dans cette hypothèse, la continuation du bail de plein

54
V. TPI de Cotonou, 1ère Chambre commerciale, jugement n°025/1ère C. com du 02 Sep. 2002, affaire société
africaine de distribution de vêtement (SADV) c/ Société Fabohoun et fils SARL, Ohadata J-05-294.

25
droit constitue une exception remarquable au principe de l’effet relatif des
conventions.

L’effet relatif des contrats est un principe en droit des contrats selon lequel les parties
à un contrat sont tenues par celui-ci. De plus, Conformément au principe de
l’autonomie de la volonté, seules les personnes qui ont exprimé leur consentement sont
susceptibles de s’obliger.

Lorsque dès lors, l’article 1134 du Code civil prévoit que « les contrats légalement
formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits », on peut en déduire que la loi
contractuelle n’est applicable qu’aux seules parties.

26
 SECONDE PARTIE :

UNE PROTECTION CONDITIONNEE

27
La protection du preneur n’est pas sans contraintes. En effets de nombreuses
conditions sont posées par le législateur. La condition est un élément de validité ou
d’efficacité d’un acte55. Cette conditionnalité occasionne un respect des obligations du
preneur (Chapitre1). L’un de ces droits est le renouvellement du bail (Chapitre 2).
C’est un droit essentiel du contrat de bail. Ce droit permet au preneur de demander la
reconduction du bail une fois à terme. Dès cet instant, on peut affirmer sans risque de
se tromper le renouvellement du bail est un droit parfaitement reconnu par le
législateur Remarquons néanmoins que ce droit-là n’est pas absolu car il existe des
moyens de le contourner en toute légalité.

55
Lexique, op.cit., p.197.

28
CHAPITRE 1 : Un respect des obligations du preneur
Le bailleur est certes protégé, ce n’est pas pour autant qu’il est exempté de toutes
obligations. Il est au contraire astreint à certaines obligations imposées par le
législateur. Elles sont minutieusement définies par l’AUDCG et leur inobservation est
de nature à entrainer plusieurs sanctions. L’analyse des obligations du preneur nous
permettra d’exposer à tour de rôle, l’absence de violation des termes principaux du bail
(section 1) et l’absence de violation des termes subsidiaires du bail (section2).

SECTION 1 : Une absence de violation des termes principaux du bail

Comme nous l’avons souligné précédemment, par une législation minutieuse du bail à
usage professionnel, le législateur OHADA a voulu protéger l’investissement, facteur
créateur des richesses. Cependant, dans cette œuvre de protection, il n’a nullement
sacrifié le bailleur sans qui, ledit investissement n’aura pas un soubassement.

Raison pour laquelle, autant le bailleur a des obligations, autant le preneur a les siens.
Il n’a donc pas intérêt à outrepasser les termes du contrat. L’une des principales
obligations du preneur est le paiement du loyer (Paragraphe 1). De plus, interdiction
lui est faite de sous-louer les locaux (Paragraphe 2).

PARAGRAPHE 1 : Le paiement du loyer

Le preneur est bien entendu tenu de payer le loyer aux termes convenus : c'est-à-dire
au montant et selon les modalités prévues dans le contrat. Ainsi, une fois le contrat de
bail régulièrement conclu entre les parties, le preneur est tenu d’honorer les obligations
du bail qui se traduisent par le paiement d’un prix appelé « loyer » entre les mains du
bailleur ou de son représentant désigné du bail56.

Le législateur communautaire n’a pas défini le loyer. Le loyer peut être défini comme
une charge pécuniaire qui incombe au locataire, tout au long du bail57. Le loyer initial
est libre, donc il est fixé librement par les parties, tant sur son montant que sur ses
modalités de paiement. Cela est fait sous réserve de législation ou règlement

56
L’article 112 alinéa 2 de l’AUDCG ajoute que le paiement peut être effectué par « correspondance ou par voie
électronique ».
57
DIRECTION DES SERVICES AUX ENTREPRISES, CCI Bastia Haute Corse 2004.

29
applicable58. En contrepartie de la jouissance des lieux loués, le preneur doit payer le
loyer directement entre les mains du propre bailleur ou à son mandataire et cela aux
termes convenus dans le contrat. Pour éviter tout conflit, la logique impose une
fixation préalable du loyer (A), mais surtout un paiement réel (B).

A – Une fixation préalable du loyer

Au moment de la conclusion du contrat, les parties doivent convenir du montant du
loyer de façon à prévenir d’éventuels malentendus par rapport à cet élément important
du bail. La qualité des relations entre les deux protagonistes en dépend d’ailleurs. Le
droit OHADA laisse la possibilité aux parties de négocier librement le montant initial
du loyer à payer, à moins que la loi du pays dans lequel sont situés les locaux dispose
autrement. En cours de contrat, les parties peuvent aussi négocier librement la révision
du loyer dans les conditions fixées dans le contrat de bail.

A défaut de dispositions contractuelles, il est révisable à l’expiration de chaque

période terminale. A défaut d’accord entre les parties sur le montant du nouveau loyer,
la juridiction compétente est saisie par la partie la plus diligente.

Afin notamment de garantir le paiement du loyer, le bailleur peut demander au

locataire une somme au moment où il prend possession des lieux, appelée dépôt de
garantie59. Cette garantie est celle des risques locatifs. Il s’agit d’un dispositif
d’assurance unique mis en place depuis le décret n°2009-1623 du 23 Décembre 2009.
Son but est de permettre aux bailleurs de s’assurer contre les risques locatifs, selon un
mécanisme associant les assureurs et l’État60. C'est une somme versée par le locataire
au propriétaire, lors de son entrée dans les lieux, et considérée tantôt comme :

Une indemnité compensant les restrictions que le propriétaire va subir sur les droits de
son immeuble ;

Un supplément de loyer destiné à compenser les hausses de loyer qui ne suit pas la
hausse de la valeur locative réelle des locaux ; dans ce cas, le bailleur déclare le pas-de
porte en tant que revenu foncier.
58
Art 116 de l’Acte Uniforme portant droit commercial général du 15 Décembre 2010.
59
Consulter l’article sur le site web « LegalSoba ».
60
Lexique, op.cit., p.423. Cette disposition a pris corps en France.

30
Mais dans la pratique en République Démocratique du Congo le preneur nonobstant
son loyer, ce dernier verse avant son entre une somme qu'on appelle « GARANTIE »
qui n'a pas la même considération que le pas de porte mais elle est comme une sorte de
sureté pour le bailleur en cas de non-paiement de loyer ou en cas de la détérioration
des locaux mis en bail, le bailleur peut déduire de garantie le montant de la réparation
de locaux ou soustraire le montant du loyer non payer. Dans la ville de Kinshasa le
gouverneur fixe le nombre de mois que doit contenir les garanties par l'Arrêté
SC/0182/BGV/IR/CM/99 portant réglementation des baux à loyer dans la ville de
Kinshasa.

Cet arrêté dispose dans son article 7 que « La garantie locative est fixée : trois (3)
mois pour l'immeuble à usage résidentiel ; six (6) mois pour l'immeuble à usage
commercial ; douze (12) mois pour l'immeuble à usage industriel ».

En principe cette somme de garantie est remboursable à la fin du bail contrairement au

droit d'entrée et le pas de porte pratiqué en France. Une fois le loyer déterminé, il est
exigé de la part du législateur que son paiement soit réel.

B – Un paiement réel
Le paiement réel est l’accomplissement effectif de ce qu’on s’est obligé de donner ou
de faire61. Le paiement réel du loyer consiste alors, pour le preneur, en un versement
d’une somme d’argent au bailleur. C’est un paiement pécuniaire car le loyer ne saurait
être payé en nature.

Le paiement réel sous-entend un versement effectif et à temps du montant

préalablement fixé par les parties. Cette exigence permet la tangibilité de l’acte
accompli par le preneur. Il est à noter que lorsque l’obligation est de donner quelque
chose, le paiement est la donation et la translation de la propriété de cette chose.
L’argent étant un bien fongible, il se caractérise par son appartenance à un genre ou à
une espèce et non par une identité propre. Lorsqu’ils sont objet d’obligations, les biens
fongibles sont des choses dites de genre, déterminées seulement en quantité et en
qualité, par opposition aux corps certains qui sont individuellement définis par des

61
Traité des obligations, Troisième partie, Tome 2, p.458.

31
caractéristiques propres. Cependant, à la différence des autres types de biens fongibles,
l’argent apparait comme le seul moyen permettant le paiement du loyer, d’où son
aspect réel.

Le paiement réel du loyer confère au preneur tous les droits nécessaires en vue d’un
usage et d’une jouissance paisible, licite et légale. Toutefois, on pourrait considérer
comme abusif le fait pour ce dernier de tenter une sous-location des locaux. Tout
naturellement, la loi interdit au preneur de poser cet acte.

PARAGRAPHE 2 : Le respect de l’interdiction de la sous-location

Sauf stipulation contraire du bail, toute sous-location totale ou partielle est interdite.
En cas de sous-location autorisée, l’acte doit être porté à la connaissance du bailleur
par tout moyen écrit62. Il y a là une exception dans le deuxième alinéa de l’article 121
de l’acte uniforme qui prévoit la sous-location par l’autorisation du bailleur. Dans ce
paragraphe, on analysera successivement la sous-location comme étant une sous-
location non autorisée (A) mais aussi comme une sous-location non notifiée (B). Les
sanctions émanant de ces deux situations constituent le nœud de cette analyse.

A – Une sous-location non autorisée

En principe, la sous location qu’elle soit totale ou partielle est interdite, sauf
stipulation contraire du bail.

Le locataire (preneur) est tenu d'informer le bailleur lorsqu'il veut adjoindre les
activités connexes ou complémentaires relevant de même domaine que celui envisager
lors de la conclusion du contrat de bail. L'alinéa 2 de l'article 113 précise que cette
obligation d'information doit être expresse. Mais le bailleur garde toujours le droit de
s'y opposer lorsqu'il estime qu'il y a motif grave au chef de preneur.

Au terme de l'alinéa 3 de l'article précité, le bailleur garde toujours le droit de s'y

opposer pour le motif sérieux, lorsque le preneur par voie d'huissier de justice notifie
préalablement le bailleur de changement d'activités prévues au contrat (la
déspécialisation). Mais lorsque les parties cocontractantes ne s'entendent pas ou en cas
de contentieux, il incombe à la partie la plus diligente de saisir la juridiction
62
Art 126 AUDCG.

32
compétente. Le preneur à l'obligation d'aviser le bailleur ou l'informer de la situation
du bail par acte extrajudiciaire ou par tout moyen permettant établir la réception
effective par le destinataire notamment en cas de : sous location du bail et cession du
bail.

En cas de sous-location non autorisée, le bailleur doit être informé de l’opération.

Aussi, l’acte doit-il être porté à sa connaissance par tout moyen écrit. A défaut, la
sous-location lui est inopposable. Si le loyer de la sous-location est supérieur à celui de
la location principale, le propriétaire a le droit d’exiger une augmentation
correspondante du loyer de la location principale. L’augmentation, à défaut d’accord
entre les parties est fixée par la juridiction compétente63.

Le sous-locataire a droit au renouvellement de son bail dans la mesure des droits que
le locataire tient lui-même du propriétaire64. Par ailleurs, la notification de la sous-
location est requise du preneur. Si tel n’est pas le cas, il y aurait violation de la loi. Or,
les conventions légalement formées tiennent lieu de lois à ceux qui les ont faites65.

B - Une sous-location non notifiée

La notification est l’acte écrit par lequel le preneur porte la connaissance du bailleur,
sa volonté de mettre le bail en sous location. Le droit en vigueur nous enseigne que le
consentement du bailleur ne se présume pas, il doit donc être prouvé.

Toute sous-location non autorisée par le bailleur et qui ne lui est pas notifiée par écrit
viole les dispositions de l’article 121 de l’AUDCG justifiant la résiliation du bail
principal et l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef66. Pour que la
sous-location soit régulière, il faut qu’elle soit autorisée par le bailleur et que celui-ci
ait été appelé à concourir à l’acte de sous-location. Alors, ll faut savoir que si les
conditions cumulatives ne sont pas réunies (autorisation du bailleur + concours du
bailleur à l’acte), la sous-location est considérée comme irrégulière. Par conséquent,
cela entraîne l’inopposabilité de la sous-location commerciale au bailleur, la possibilité

63
V. en ce sens Art 121, 122 et 126 AUDCG.
64
Voir art 121, 122 et 126 AUDCG.
65
Art 1134 C.Civ.
66
Cour d'Appel de Bobo-Dioulasso, Arrêt du 15 mai 2006, Arrêt n° 33, CELTEL Burkina c/ DIOP Binta,
www.ohada.com, J-10-121 ; Article 124 de l'Acte uniforme relatif au droit commercial général.

33
de résilier le bail principal, car le locataire principal a commis une faute dans
l'exécution du contrat de bail commercial. Dans ce cas, aucune indemnité d’éviction ne
sera due au locataire. De ce fait, il lui est offert la possibilité de refuser le
renouvellement du bail au sous-locataire et au locataire principal ; la possibilité pour le
sous-locataire évincé de demander réparation au locataire. En effet, par la faute du
locataire principal, ce dernier n’est plus en mesure d’honorer ses obligations
contractuelles à l’égard du sous-locataire à savoir notamment la mise à disposition du
local commercial. Le locataire devra donc payer une indemnité d’éviction au sous-
locataire.

Le locataire ne saurait par conséquent prétendre à une quelconque notification dont la

preuve reposerait sur tout autre moyen que l’écrit. C’est ce qu’il ressort quoiqu’il en
soit des dispositions de l’article 121 du nouvel acte uniforme sur le droit commercial
général. La principale sanction du défaut de notification est l’inopposabilité du contrat
de sous-location au bailleur. Cela se justifie en ce que ce dernier n’aurait à aucun
moment donné son consentement.

Une fois les principales obligations accomplies, le preneur est tenu de respecter les
termes subsidiaires du bail.

SECTION 2 : Une absence de violation des termes subsidiaires du bail

Hormis les termes principaux du bail, il existe des obligations accessoires que le
preneur est tenu de respecter. La plupart de ces obligations sont de mise au moment de
l’exploitation de l’activité commerciale et ensuite, lors de la libération des locaux. Le
preneur a fini son exploitation et voudrait libérer les locaux. A ce moment-là, il lui est
demandé de ne violer les termes régissant cette étape de l’exécution du contrat conclu
avec le bailleur. Ainsi, le preneur se doit d’assurer l’entretien et l’exécution des
réparations locatives (paragraphe 1), sans oublier le respect scrupuleux du délai de
congé (paragraphe 2).

PARARAPHE 1 : L’entretien et l’exécution des réparations locatives

Le preneur a l’obligation d’exploiter les locaux qu’il loue en bon père de famille et
conformément à la destination prévue lors de la conclusion du bail tel que le demande

34
l’Acte Uniforme dans son article 113. Dans ce même ordre d’idées, le locataire est
tenu d’entretenir et de garnir les locaux où il exploite son activité67 et à la fin du bail
de les remettre au bailleur à l’état initial, donc à l’état dans lequel se trouvaient les
locaux lors de la conclusion du bail originel. L’entretien des locaux apparait alors
comme une obligation continue (A) et une obligation limitée dans certains cas (B).

A – Une obligation continue

L’obligation continue fait allusion à l’entretien courant des locaux. En effet, l’entretien
courant et les réparations locatives sont à la charge du locataire pendant toute la durée
de location. Toutes les parties du local à savoir les parties intérieures et extérieures et
ses éléments d’équipement sont concernés68. La liste des réparations locatives n’est
pas limitative. Mais on peut citer entre autres : les portes et fenêtres, les problèmes de
plomberie, d’électricité, etc…

L’entretien des installations de plomberie est à la charge du preneur. Il s’agit

notamment : des canalisations d’eau et de gaz, des fosses septiques. A la lumière de
toutes ces charges, que doit-on comprendre par entretien courant ?

La loi ne définit pas la notion d’entretien courant. On peut néanmoins conjecturer que
la notion d’entretien courant renvoie aux mesures que doit prendre le locataire au
quotidien, tout au long de la durée du bail, afin d’éviter que les locaux ainsi que les
équipements ne se dégradent. A charge pour le bailleur d’intervenir ponctuellement
pour assurer la réalisation des gros travaux69. Notons pour finir qu’on ne saurait parler
d’entretien du preneur sans en déterminer l’étendue de cet entretien.

B – Une obligation limitée

Le locataire n’est tenu d’assurer l’entretien courant du local et de ses équipements que
dans la limite de ce qui figure dans le contrat de bail.

Ainsi, seuls les équipements mentionnés dans le bail doivent être entretenus par le
locataire. S’ils n’y figurent pas, aucune obligation ne pèse sur le locataire. Qui plus est,
ils ne sont pas censés être loués. De plus, en cas de malfaçon, de vice de construction
67
Art 113 AUDCG.
68
Vérifié le 30 Décembre 2019-Direction de l’information légale et administrative.
69
Comme exposé plus haut dans ce mémoire.

35
de cas fortuit ou de force majeure, le locataire est dispensé d’exécuter l’obligation de
réparation qui, en principe, lui échoit. Dans ces hypothèses, les réparations locatives
doivent être assurées par le bailleur. Le droit français nous enseigne que deux
conditions doivent être remplies :

-Il appartient au locataire de prouver l’existence d’un désordre ou d’un cas de force
majeure70 ;

- L’état de vétusté ne doit pas être le fait de la négligence du locataire quant à

l’entretien des locaux71.

Dans l’hypothèse où le locataire ne satisferait à ses obligations, le bailleur dispose de

deux actions. Premièrement, il peut réclamer l’exécution forcée en nature de
l’obligation d’assurer les obligations locatives72. En second lieu, il peut provoquer la
résiliation du bail73 en sollicitant cette résiliation auprès du juge ou en se passant du
juge, mais à ses risques et périls, car si la résiliation n’est pas fondée, il s’expose au
paiement des dommages et intérêts74. Comme pour les réparations, le preneur est tenu
de respecter le délai de congé une fois le délai expiré.

PARAGRAPHE 2 : L’expiration d’un délai de congé

Les parties au contrat de bail à usage professionnel doivent prévoir la durée du préavis
de congé qui ne peut être inférieure à six (06) mois en cas de renouvellement du bail à
durée indéterminée. L’inobservation de ce délai par le preneur entraine sa déchéance
de son droit au renouvellement. Cela est d’autant plus normal en ce sens que ce délai
est voulu (A) en dépit de ses limites (B).

A – Un délai voulu
La partie désireuse de résilier le contrat à durée indéterminée doit donner congé par
signification d'huissier de justice ou notification par tout moyen permettant d'établir la
réception effective par le destinataire, au moins six (06) mois à l’avance. Si de son

70
3è Civ., 20 déc. 1995, n°93-20.288.
71
3è Civ., 25 Mai 1976.
72
Art 1217 du Code civil.
73
Idem.
74
V. en ce sens BAMDE (A), Les obligations du locataire relatives aux réparations et à l’entretien du logement
loué, 6 août 2016.

36
côté, le bailleur n’est pas en droit de rompre un bail professionnel qu’une fois son
terme dépassé (sauf exception), le locataire peut mettre fin au bail à tout moment en
respectant certaines démarches et sous préavis75. Dans le cas de la résiliation du bail
professionnel par le locataire, le processus et les conditions sont plus simples. Le
principe est le suivant : le locataire peut à tout moment décider de mettre fin au
contrat, du moment qu’il informe le propriétaire de son intention en respectant le
préavis de 6 mois prévu par la loi dans ce cas de figure. Cela peut par exemple être son
souhait si le propriétaire essaie de réviser le loyer du bail professionnel. En aucun cas
la demande de congé doit être motivée ou justifiée. Ce congé anticipé se doit d’être
cependant délivré via une lettre recommandée avec accusé de réception ou en faisant
appel à un huissier.

Mais quand est-il si un preneur a droit au renouvellement car ayant rempli toute ses
conditions76? La réponse se trouve dans les dispositions de l’article 125 al .2 AUDCG.

En effet « le preneur bénéficiaire du droit au renouvellement en vertu de l’article 91

ci-dessus, peut s’opposer à ce congé, au plus tard à la date d’effet de celui-ci, en
notifiant au bailleur par signification d'huissier de justice ou notification par tout
moyen permettant d'établir la réception effective par le destinataire sa contestation de
congé…». Faute pour le preneur d’émettre sa contestation de congé dans le délai, le
bail à durée indéterminée cesse à la date fixée par le congé77. Le délai de congé est
certes voulu par le preneur, mais il est limité.

B – Un délai limité
Le preneur, bien que disposant d’un droit au renouvellement du bail commercial, peut
être confronté au refus de son bailleur. Ce refus peut occasionner le paiement d’une
indemnité78ou au contraire, aucune indemnité s’il justifie avoir rempli certaines
conditions79.

75
Comme prévu par la législation française.
76
Art. 123 AUDCG.
77
Art.125 al .3 AUDCG.
78
Art.126 AUDCG.
79
Art.127 AUDCG.

37
Quand le droit au renouvellement du bail par le preneur est satisfait, son refus par le
bailleur a pour effet une réparation appelée « indemnité d’éviction ». Son calcul se fait
par une réunion d’éléments comme le montant du chiffre d’affaire, les investissements
faits par le preneur et la situation géographique du local et des frais de déménagement
imposés par le défaut de renouvellement. En cas de contestation sur son montant, la
décision revient à la juridiction compétente. Le refus pourrait intervenir sans paiement
d’une indemnité. Il s’agit des cas où :

-le bailleur justifie un motif grave et légitime (inexécution d'une obligation

substantielle du contrat, cessation d'exploitation de l'activité) à l’encontre du preneur
sortant ;

Ce motif ne peut être invoqué que si les faits se sont poursuivis ou renouvelés plus de
deux (02) mois après une mise en demeure du bailleur par signification d'huissier de
justice ou notification par tout moyen permettant d'établir la réception effective par le
destinataire , d'avoir à les faire cesser.

-le bailleur envisage démolir l’immeuble comprenant les lieux loués, et de le

reconstruire ; Le preneur jouit dans ce cas d'un droit de priorité. Mais l’indemnité
d’éviction est versée au preneur en cas de changement de destination de la nouvelle
construction ou en cas d’éviction du preneur.

-en cas de bail portant sur les locaux d’habitation accessoires des locaux principaux, le
bailleur refuse le droit au renouvellement du preneur pour les habiter lui-même ou les
faire habiter par son conjoint ou ses ascendants, ses descendants ou ceux de son
conjoint. Mais ce refus ne joue pas dans deux cas. Un trouble grave à la jouissance du
bail dans les locaux principaux sans oublier les locaux principaux et locaux
d'habitation formant un tout indivisible.

38
CHAPITRE 2 : Le renouvellement du bail
Concernant ce qui est du droit au renouvellement du bail, dont bénéficie le preneur,
c'est un droit qui a pour raison d'être d'assurer la stabilité du fonds de commerce et le
développement de l'activité économique. Il est protégé par l'article 1er du protocole
additionnel n° 1 à la convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés
fondamentales du 4 novembre 1950, en ce qu'il constitue un élément de la propriété
commerciale du preneur.

C'est cette notion de propriété commerciale qui procède de la conclusion d'un bail
commercial entre deux ou plusieurs contractants, qu'il convient d'analyser en ce qu'elle
confère à une partie, exploitant d'un fonds dans les locaux loués, des prérogatives
dérogeant, par leur importance, au droit commun des contrats. Les preneurs qui
bénéficient d'un véritable droit au maintien dans les locaux qu'ils utilisent à des fins
professionnelles ou commerciales. En sachant qu'en cas de refus du bailleur de
renouveler le contrat de bail sans motif grave et légitime, il s'expose aux indemnités
d'éviction. Le preneur a le droit de jouir et d'exploiter paisiblement son fonds de
commerce ou sa profession. Cette propriété commerciale s'exprime par le droit au
renouvellement que garantie le législateur au preneur.

Au vu de tout ceci, on peut prétendre que le renouvellement du bail est un droit

reconnu au preneur (Section 1), mais il peut être contourné par le bailleur si ce dernier
manque à ses obligations contractuelles (Section 2).

SECTION 1 : Un droit reconnu

Le droit au renouvellement du bail est une question qui se pose à l'occasion du bail à
durée déterminée.
Cela signifie que le commerçant a le droit de poursuivre l'exploitation de son
commerce dans le local en sollicitant un nouveau bail dans un certain délai. Le bailleur
doit lui accorder le renouvellement sauf à payer une indemnité d'éviction. L'Acte
Uniforme OHADA dans son article 134 érige l'article 123 de même Acte Uniforme qui
dispose sur le droit au renouvellement à la disposition d'ordre public et les parties ne
peuvent y déroger par des conventions particulières 81 faute de quoi, au terme de

39
Bulletin des arrêts III n° 11 de chambre civil de la Cour de cassation française du 23
janvier 2008 « est nul et sans effet quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations
et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement»80.

Nous trouvons que par la bonne volonté de législateur OHADA, le droit au

renouvellement constitue aujourd'hui une garantie pour le preneur qui retrouve sa
sécurité perdu l'autre fois.

Dans cette section, il sera question d’exposer premièrement le renouvellement

temporaire du bail (paragraphe 1) et ensuite de prouver qu’il s’agit d’un bail
conditionné (paragraphe 2).

PARAGRAPHE 1 : Un renouvellement temporaire

D’après l’article 123 alinéa 1 de l’AUDCG, le droit au renouvellement du bail à durée

déterminée ou indéterminée n’est acquis qu’au preneur qui justifie avoir exploité
conformément aux stipulations du bail, l’activité prévue, pendant une durée minimale
de deux ans. Le renouvellement du bail est temporaire. Il peut être stipulé (A) ou tacite
(B).

A – Un renouvellement stipulé
La prorogation consiste à substituer au terme extinctif initialement prévu une date
ultérieure, il suit de là, que le même contrat se poursuit par un véritable « mutus
consensus »81.

Le renouvellement stipulé consiste en la naissance d‘un nouveau contrat de bail se

substituant au précédent sur la base d’un accord de volontés entre bailleur et preneur.
Ce renouvellement peut également reposer sur des clauses expresses ou encore d’un
mécanisme légal. Ici, nous nous intéressons justement au renouvellement du contrat de
bail à usage professionnel qui est un mécanisme légal conformément à l’AUDCG en
vigueur. Les parties doivent convenir du renouvellement du bail en mentionnant cela
dans le contrat. Dans certains cas le renouvellement peut-être la raison qui pousse le

80
Civ. 3ème, 23 janvier 2008, Bull.civ. III n°11.
81
C'est-à-dire un consentement mutuel.

40
preneur à conclure le bail. Dans ce cas, le bailleur se doit de prendre connaissance de
ce souhait et contracter en toute connaissance de cause.

Par ailleurs, il est nécessaire de porter une attention particulière sur le bénéficiaire du
renouvellement dans la mesure où il peut y avoir location-gérance. Précisément, le
bénéfice du droit au renouvellement appartient au locataire d’origine. Il s’agit de la
personne ayant conclu le contrat à la base avec le bailleur du local ou des lieux loués.
Cette personne est, faut-il le rappeler, un commerçant, un industriel, un artisan ou un
professionnel82. Ce droit appartient également aux cessionnaires si l’opération de
cession83 a été régulièrement signifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou tout autre
moyen écrit84. Pareil droit bénéficie aux héritiers ou aux successeurs en cas de
transmission du fonds de commerce. Il est évident que le renouvellement peut se faire
de façon expresse, il est tout aussi admis que ce renouvellement se fasse tacitement.

B – Un renouvellement tacite
Comme le mot latin l'indique (Tacitus: que l'on tait, silencieux) procède de la
continuation matérielle du contrat dans le silence des parties mais dans ce cas, l'effet
extinctif du terme n'ayant pas été modifié par les cocontractants, la tacite reconduction
donne naissance à un nouveau contrat qui fait suite au précédent avec les même
conditions « La tacite reconduction n'entraîne pas prorogation du contrat primitif,
mais donne lieu à un nouveau contrat indéterminé ».A l’échéance du contrat de bail, le
droit au renouvellement ne s’applique pas de manière automatique. Il appartient à
l’une des parties d’initier le renouvellement. A défaut, le contrat continue son cours
par tacite reconduction85.

A titre d’exemple, le bailleur qui continue de recevoir le loyer après l’expiration du

terme du contrat accepte tacitement le renouvellement de celui-ci. Pour le preneur, le
paiement du loyer consacre ce renouvellement. Ils ne sont plus dans le contrat initial,
pourtant ils continuent par s’acquitter de leurs obligations contractuelles. Il serait donc

82
Art 101 al.1 AUDCG.
83
La cession du bail est l’acte par lequel le titulaire du bail appelé « cédant » en transmet le bénéfice à un tiers
appelé « cessionnaire », soit gratuitement, soit moyennant un prix. Une telle opération n’entraine pas la création
d’un bail nouveau. Le contrat primitif subsiste. Seule la personne du preneur change.
84
Art 118 al.2 AUDCG.
85
V. en ce sens FOKO (A) in l’Encyclopédie du droit OHADA., op.cit. p.434.

41
anormal que l’une des parties continue par jouir de ses droits sans remplir ses
obligations. Le preneur ne peut continuer par exploiter les locaux sans paiement de
loyer. De même, le bailleur ne saurait percevoir le loyer sans veiller à ce que le
preneur ait une jouissance paisible sous prétexte que le bail serait à terme. Car, si tel
était le cas, il ne devrait pas y avoir ni paiement, ni réception de loyer.

Le bail est un contrat comportant bon nombre de privilège pour le preneur, mais aussi
d’interdictions que ce dernier se doit de respecter.

PARAGRAPHE 2 : Un droit conditionné

Le droit au renouvellement du bail est soumis à certaines conditions. Il existe à cet
effet un formalisme à respecter ce qui occasionne des effets juridiques. Ainsi, la
demande de renouvellement doit être faite par acte extrajudiciaire (A), ce qui entraine
une absence de forclusion (B).

A – Une demande par acte extrajudiciaire

La demande de renouvellement doit être faite par acte extrajudiciaire, à savoir, par
signification d'huissier de justice ou notification par tout moyen permettant d'établir la
réception effective par le bailleur86 . Cette disposition est d'ordre public de sorte que
les parties ne peuvent pas y déroger conventionnement87.

Il en résulte que les clauses de tacite reconduction du bail c'est-à-dire les clauses aux
termes desquelles, à l'expiration de la durée prévue pour la validité du contrat, ce
dernier continuera à produire automatiquement ses effets pour une période nouvelle
prévue par les parties, à moins que l'une d'entre elles ne manifeste expressément sa
volonté d'y mettre fin, sont en principe interdites puisque le législateur OHADA
impose que la demande de renouvellement se fasse par acte extrajudiciaire88 .

Par conséquent, même en présence d'une clause de tacite reconduction, le preneur qui
ne respecte pas les conditions légales prescrites par l'Acte uniforme sera déchu de son
droit au renouvellement.

86
TOGORA (B), « Brèves observations au sujet du bail commercial à durée déterminée et des conditions de son
renouvellement par reconduction suivant le droit OHADA », www.ohada.com, D-11-92.
87
Ibidem.
88
BITSAMANA (H.A), « Dictionnaire de droit OHADA », www.ohada.com, D-05-33.

42
Dans ce cas, le maintien du preneur au terme du contrat constitue une voie de fait qui
permet au bailleur d'agir en justice afin de faire ordonner l'expulsion du preneur.

Lorsque la demande de renouvellement a été faite dans le respect des conditions

légales, le bailleur est tenu de faire savoir sa réponse au locataire au plus tard un mois
avant l'expiration du bail, faute de quoi, il est réputé avoir accepté le renouvellement
sollicité89. La demande de renouvellement doit être faite dans les délais légaux. Ceci
permettra d’éviter la forclusion de l’action.

B – Une absence de forclusion

La forclusion est l’extinction de la possibilité d’agir en justice pour une personne qui
n’a pas exercé cette action dans les délais légalement prescrits. Elle est en effet, la
durée pendant laquelle il est possible pour le preneur de demander le renouvellement
du bail. A la différence du délai de forclusion qui court, pour la durée fixée par la loi,
le délai de prescription court à compter du jour où le titulaire du droit d’agir a connu
ou aurait dû connaitre les faits lui permettant d‘exercer son action.

Dans le cas du bail à durée déterminée, le preneur qui a droit au renouvellement de son
bail en vertu de l'article 123 AUDCG peut demander le renouvellement de celui-ci, par
signification d'huissier de justice ou notification par tout moyen permettant d'établir la
réception effective par le destinataire, au plus tard trois mois avant la date d'expiration
du bail. Le preneur qui n'a pas formé sa demande de renouvellement dans ce délai est
déchu du droit au renouvellement du bail. Le bailleur qui n'a pas fait connaître sa
réponse à la demande de renouvellement au plus tard un mois avant l'expiration du bail
est réputé avoir accepté le principe du renouvellement de ce bail.

Dans le cas d'un bail à durée indéterminée, toute partie qui entend le résilier doit
donner congé par signification d'huissier de justice ou notification par tout moyen
permettant d'établir la réception effective par le destinataire au moins six mois à
l'avance. Le preneur, bénéficiaire du droit au renouvellement en vertu de l'article 123
ci-dessus peut s'opposer à ce congé, au plus tard à la date d'effet de celui-ci, en
notifiant au bailleur par signification d'huissier de justice ou notification par tout

89
Art 124 AUDCG.

43
moyen permettant d'établir la réception effective par le destinataire sa contestation de
congé.

Faute de contestation dans ce délai, le bail à durée indéterminée cesse à la date fixée
par le congé.

Au total, l’analyse de ce paragraphe expose les conditions du renouvellement du bail à

usage professionnel. Cependant, il est à noter qu’in ne s’agit pas d’un droit absolu, car,
il est peut être contourné.

SECTION 2 : Un droit contournable

Le renouvellement du bail n’est pas un droit absolu. Il peut être contourné par le
bailleur. Il s’agit en fait des mesures à prendre pour refuser le renouvellement. Avant
d’analyser l’expulsion du preneur (paragraphe 2), on analysera d’abord le paiement
de l’indemnité d’éviction (paragraphe 1). Prévue à certains égards dans le
dénouement de la relation bailleur-locataire, l’indemnité d’éviction doit s’entendre
selon Raymond GUILLIEN et Jean VINCENT, comme étant, l’indemnité à laquelle
peut prétendre le titulaire d’un bail commercial dont le renouvellement est refusé, sans
que le bailleur puisse invoquer un droit de reprise. S’il est établi que la notion a acquis
une certaine assise dans les législations étrangères notamment en France où il est
prévu des modalités de calculs de cette indemnité d’éviction, il faut dire que dans le
contexte africain particulièrement en OHADA, l’imbroglio subsiste90.

Ces deux actions constituent sans aucun doute des moyens de contournement du droit
de renouvellement reconnu au preneur qui sera analysé dans le paragraphe suivant.

PARAGRAPHE 1 : Un paiement d’une indemnité d’éviction

La seule alternative au refus de renouvellement du bail est le paiement d’une

indemnité d’éviction au locataire. Il n’est pas possible de faire échec à ce droit puisque
l’article L145-15 du Code de commerce dispose que « sont réputés non écrits, quelle
qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire
échec au droit de renouvellement ». Toutefois, même ce principe connait des

90
V. en ce sens KALIEU ELONGO (Y.R), L’indemnité ‘éviction en droit commercial OHADA, 6 Mars 2018.

44
exceptions. L’indemnité d’éviction est évaluée pour qu’elle corresponde au «
préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail ». Ainsi, elle doit réparer le
préjudice entendu comme tout le préjudice mais rien que le préjudice. Cette évaluation
résulte de la prise en compte d’une multitude de critères dont certains sont évoqués par
l’article L 145-14 alinéa 2 du Code de commerce, comme :

-la valeur marchande du fonds de commerce déterminée selon les usages de la

profession,

-les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur,

-les frais de déménagement et de réinstallation.

Dans le droit OHADA, l'article 94 AUDCG prévoit que « le bailleur peut s'opposer au
droit au renouvellement du bail à durée indéterminée en réglant au locataire une
indemnité d'éviction. A défaut d'accord sur le montant de cette indemnité, celle-ci est
fixée par la juridiction compétente en tenant compte notamment du montant du chiffre
d'affaire, des investissements réalisés par le preneur et la situation géographique du
local ». En l'espèce, à défaut de preuves sur le montant du chiffre d'affaire et des
investissements réalisés par le preneur, il y a lieu de fixer l'indemnité en tenant compte
non seulement de la situation géographique du local, mais aussi des frais que le
bailleur devra supporter pour la remise en état du local qui a subi de sérieuses
dégradations du fait du preneur.

Bien que non explicitement prévue par le législateur OHADA, la demande de

renouvellement du bail est sans aucun doute, la condition préalable pour le paiement
de l’indemnité d’éviction91. Cette demande qui revêt un certain formalisme doit
s’analyser selon qu’il du bail à durée déterminée ou indéterminée. Dans le bail à durée
déterminée, la régularité de la demande de renouvellement est fonction de respect de
certains préalables tenant tant aux délais qu’à la forme de celle-ci. Dans le bail à durée
indéterminée, la seule particularité tient au délai prévu pour la formulation de la
demande

91
Idem.

45
Cependant, l’indemnité d’éviction ne se paie pas d’office, elle est soumise à un refus
préalable du bailleur.

A – Un refus préalable du bailleur

Le bail commercial confère un droit très fort au locataire, c’est pourquoi il est aussi
appelé « propriété commerciale ». Cette « propriété commerciale » s’exprime par le
fait que le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement du bail commercial
(notamment via un avenant de renouvellement au bail commercial) qui lui permet de
sécuriser et de valoriser son fonds de commerce sans limite de temps. Pour le bailleur,
se droit se mue en une obligation. Il est donc tenu d’accorder le renouvellement au
locataire. En cas de refus, cela entraine des effets tels que le paiement de l’indemnité
d’éviction. Cela est d’autant plus justifié dans la mesure où cette éviction cause un
préjudice au locataire. Le refus de renouvellement apparait de ce fait comme une
condition préalable au paiement de l’indemnité d’éviction. Car si le bailleur avait
accepté la demande de renouvellement du preneur, il n’y aurait pas eu lieu de payer
d’indemnités puisqu’aucune éviction n’a eu lieu.

L’analyse des conditions d’octroi de l’indemnité d’éviction qui précède nous a permis
de réaliser l’intérêt que porte le législateur OHADA à ce droit reconnu au preneur
exemplaire. Cet intérêt est d’autant plus perceptible lorsqu’on s’autorise une réflexion
sur la question de la détermination de cette indemnité d’éviction.

B –Une détermination du montant.

A la lecture des dispositions de l’article 126 de l’AUDCG, il se déduit que le montant
de l’indemnité d’éviction est fixé soit par les parties soit par le juge en cas de
désaccord. A l’initiative des parties, la fixation du montant de l’indemnité d’éviction
se fait sous le prisme du principe du consensualisme. En effet, le bailleur et le preneur
fixent d’un commun accord le prix de l’indemnité d’éviction.

Lorsque les parties n’arrivent pas à s’accorder sur le prix de l’indemnité d’éviction,
l’intervention du juge s’impose. La saisine du juge se fait le plus souvent à l’initiative
du preneur qui, dans bon nombre de cas est la partie insatisfaite à l’issue de la tentative
de détermination amiable du montant de l’indemnité d’éviction. Quand il est saisi, le

46
juge fixe le montant de l’indemnité d’éviction de manière souveraine et sur la base de
certains critères.

La liste des critères de détermination de l’indemnité d’éviction est donnée de manière

non exhaustive par le législateur OHADA à l’article 126 de l’AUDCG, la
jurisprudence la complète en fonction de chaque espèce. Relativement aux critères
légaux de détermination de l’indemnité d’éviction, l’on recense aux termes de l’article
susvisé : le montant du chiffre d’affaires, des investissements réalisés par le preneur, la
situation géographique du local et les frais de déménagement imposés par le défaut de
renouvellement. A côtés de ces critères dits légaux, la jurisprudence définit au cas par
cas des critères dits de fait. Ainsi, a-t-il été décidé dans une espèce que le montant de
l’indemnité d’éviction doit tenir compte des éléments de fait à défaut de production
des documents comptables par le preneur. Il peut s’agir, du trouble commercial, du
préjudice de perte sur stock, la perte de la clientèle, les dégradations du local, etc.

Qu’il s’agisse d’une détermination basée sur les critères légaux et/ou de fait, le
montant alloué au preneur par le juge sera le plus juste possible. Il sera au mieux
l’équivalent du préjudice souffert par le preneur en raison du non renouvellement de
son bail92. Néanmoins, il est nécessaire que le preneur soit expulsé avant que
l’indemnité ne soit versée.

PARAGRAPHE 2 : Une expulsion

En droit immobilier, l’expulsion est une procédure visant à obtenir qu’une personne
quitte un lieu loué.

L’expulsion qui tend à obtenir la libération des lieux par le preneur suppose que ce
dernier n’a aucun droit pouvant lui permettre de continuer à occuper l’immeuble loué
mais qui, malgré cela, s’y maintient93. Pour que l’action aboutisse, elle doit être
ordonnée par le juge (A). Toutefois, elle peut être contestée (B).

92
V. en ce sens KAMGA SIEWE (L.C), Juriste-Conseil au Cabinet d’Avocats Bilingues LEGAL POWER
FIRM, Douala-Cameroun.
93
L‘on voit le non-respect des obligations contractuelles, la consommation de la garantie locative, les arriérés de
loyers, l’épuisement du délai de préavis consenti et tout ce qui met fin au bail.

47
A – Une expulsion ordonnée
Il s’agit ici de la procédure que le bailleur doit suivre pour récupérer son immeuble
dont le preneur s’obstine de libérer

La loi applicable pour l’expulsion du preneur professionnel est l’AUDCG.

Ainsi, le bailleur qui souhaite faire expulser le preneur doit adresser à ce dernier une
mise en demeure d’avoir à respecter la ou les clauses ou conditions violées. Cette mise
en demeure est faite par acte d’huissier ou notifiée par tout moyen permettant d’établir
la réception effective par le preneur. La mise en demeure doit indiquer la ou les
clauses et conditions du bail non respectées et informer le preneur qu’à défaut de
s’exécuter dans un délai d’un mois à compter de sa réception, la juridiction compétente
statuant à bref délai est saisie aux fins de résiliation du bail et d’expulsion, le cas
échéant, du preneur et de tout occupant de son chef.

Par ailleurs, si le contrat de bail prévoie une clause résolutoire de plein droit, le
Tribunal compétent, statuant à bref délai, devra constater la résolution du contrat de
bail et ordonner l’expulsion en cas d’inexécution d’une clause ou d’une condition du
bail après la mise en demeure. Dans ce contexte, les clauses résolutoires expresses sont
dépourvues de leur effet automatique.

En outre, la clause résolutoire est une clause qui permet au bailleur de faire cesser les
effets du bail de plein droit en cas de manquement du preneur. Par exemple, lorsque ce
dernier ne paie plus son loyer, lorsqu’il dégrade les locaux ou encore qu’il les utilise à
d’autres fins que celles convenues dans le contrat, le propriétaire peut se servir de la
clause résolutoire pour reprendre son bien.

Dans la pratique, cette clause a pour but de faciliter la résiliation d’un bail. Elle donne
au propriétaire un fondement contractuel explicite lui permettant de se protéger contre
un preneur défaillant. En prévoyant la clause résolutoire dans le bail professionnel, le
propriétaire n’aura pas à attendre l’échéance initialement prévue dans le contrat pour le
rompre.

48
Cependant, la clause résolutoire peut présenter pour le preneur, une certaine insécurité.
C’est pour cette raison que sa mise en œuvre est étroitement encadrée par l’acte
uniforme. Avant que cette clause ne soit mise en œuvre, le preneur ne doit pas avoir
respecté une des obligations du contrat. Ensuite, le bailleur qui envisage la résiliation
du bail, doit mettre en demeure le preneur de remédier à son manquement. Le preneur
a alors un mois à compter de la date de mise en demeure pour se mettre en conformité.
Ce n’est que si le preneur ne se manifeste pas à l’issue de ce délai que le bailleur
pourra entamer la procédure de résiliation du bail.

Notons que le preneur n’est pas obligé de rester en marge de toute cette procédure. Il
peut en effet contester l’action du bailleur. Cette contestation ne peut se faire que par
l’exercice des voies de recours existantes à cet effet.

B – Une mesure contestable

Il existe des conséquences juridiques en cas d’inobservation de la procédure de
résiliation du bail à usage professionnel.

La résiliation irrégulière entraine le paiement d’une indemnité d’éviction, des

dommages et intérêts et le cas échéant de la nullité du jugement d’expulsion prononcé
contre le preneur en méconnaissance des prescriptions du droit uniforme94.

Sur la nullité d’un jugement prononcé contre le preneur en l’absence d’une mise en
demeure, la Cour Commune de Justice et d’Arbitrage d’Abidjan (CCJA) dans sa
décision n°006 du 24 avril 2003 affirme que « la signification d’une décision
d’expulsion est régulière lorsqu’elle respecte les règles de procédure civile du droit
national ». Est donc irrégulière une résiliation d’un bail commercial qui méconnaît les
dispositions de l’article 1146 du code civil gabonais ancien.

En droit OHADA l’article 133 impose une mise en demeure préalable, ce qui emmène
les tribunaux à s’accorder sur l’irrecevabilité et même la nullité de la demande
d’expulsion qui ne respecte pas les prescriptions légales. La Cour d’Appel du Littoral
dans un arrêt n°132/CC du 3 novembre 2008 énonce que « l’absence de mise en

94
V. en ce sens, LECKAT (H), La résiliation du bail commercial en droit OHADA, Actualité juridique, Droit
des affaires, 1 Mai 2015.

49
demeure rend nul le jugement d’expulsion », dans la même logique la Cour d’Appel de
Yaoundé dans un arrêt affirme que « l’efficacité de la clause de résiliation d’un bail
commercial est subordonnée à la stricte observation des formalités préalables
imposées par le législateur du droit uniforme »95.

95
N° 222/Civ du 14 mars 2003.

50
CONCLUSION

51
Après un long moment de recherche et analyse de la protection du preneur dans le bail
à usage professionnel, il est confirmé que le droit de propriété commerciale existe bel
et bien. Il protège le preneur et s'exprime par le droit au renouvellement qui est un
droit très conditionné premièrement à l'occupation du local loué pendant 2 ans et
deuxièmement au respect des clauses mais à cela vient se greffer d'autres obligations
qui découle l'exécution du contrat de bail. Toutes ces obligations constituent ensemble,
ce que le législateur communautaire qualifie les obligations substantielles du bail et le
manquement de l'une de ces obligations est constitutif de motif grave et légitime 96.
L'Acte Uniforme érige en motif grave et légitime au terme de l'article 127 1°, al. 2, ce
motif grave consiste juste à inexécution d'une obligation substantielle du bail ou la
cessation d'exploitation d'activité. Cet état de chose prouve que le droit de
renouvellement peut être contourné. Mais pour cela, il faut que quelques conditions
soient respectées.

Par obligations substantielles du bail, on entend par exemple le paiement de loyer ou

paiement de loyer toujours en retard ; la non retenue à la source de l'impôt sur le
revenus locatif qui est une obligation qui tire sa source de la loi fiscale ; la non
assurance obligatoire des locaux mis en bail ; le non-respect des clauses de contrat et
le non-paiement des factures de l'électricité et d'eaux consommé et par le preneur97.
Tout ce manquement cité ci-haut peut faire l'objet du refus du droit au renouvellement
sollicité par le preneur. Le preneur qui tient à bénéficier du droit au renouvellement
doit nécessairement veiller au respect des conditions du bail. C’est pour cela qu’il pèse
sur lui une obligation d’entretien des locaux du bail. Il doit en prendre soin en bon père
de famille et cela passe par l’accomplissement des réparations courantes. Ces
réparations sont celles permettant une jouissance quotidienne des locaux. Bref, en
accordant le droit au renouvellement du contrat de bail au preneur, le législateur
communautaire tend assurer la stabilité des activités professionnel qu'exige le monde
des affaires.

96
V. en ce sens, DERRUPPE (J), Bail commercial, accord sur les modalités ou le montant du loyer à payer en
cas de renouvellement du bail, RTD Com 2005.
97
V. en ce sens, MUTOLO OWANGA (P), La règlementation du bail à usage professionnel en droit OHADA.
Cas du droit au renouvellement reconnu au preneur ; Université Panafricaine du Congo- Licence en droit 2014.

52
Par ailleurs, la résiliation du bail à usage professionnel qui entraine l’expulsion du
preneur est soumise à une procédure rigoureuse ayant comme objectif de protéger le
preneur et les tiers créanciers du fonds de commerce.

La résiliation entrainant l’expulsion du preneur est toujours judiciaire. Cette procédure

est impérative et d’ordre public. Toujours est-il que la possibilité d’une résiliation
amiable est l’œuvre consensuelle des parties98.

L’AUDCG ne rend pas obligatoire que l’accord entre le bailleur et le preneur soit écrit.
Cependant, il est invraisemblable de se plaire d’un accord oral et de ne pas rédiger un
contrat. Le contrat écrit est avant tout la preuve de la réalité de la relation et des
obligations de chacune des parties. En effet, sans accord écrit, il y a un risque élevé
qu’en cas de litige, qu’il soit difficile de prouver certaines allégations.

Le contrat de bail est un contrat qui régit une relation longue et aux enjeux financiers
importants. Il est donc essentiel de le définir dans un contrat écrit. Sur ce, l’assistance
d’un expert professionnel du droit : avocat, conseiller juridique ou notaire ayant une
grande pratique dans le domaine, apparaît à tout le moins indispensable, surtout
lorsque les intérêts en jeu sont énormes99.

Quoiqu’il en soit, l’analyse du bail à usage professionnel nous a permis d’apprécier

l’effort déployé par le législateur communautaire dans l’espace OHADA en vue de
doter les pays membres de cette zone d’un régime moderne de bail à même de protéger
le fonds de commerce et ainsi assurer la promotion de l’investissement.

L’un des mérites essentiels de ce régime est celui issu de la révision de l’AUDCG du
15 décembre 2010 par laquelle cette protection a été étendue à toutes les activités,
pourvu qu’elles soient exercées par un preneur commerçant ou professionnel. Aussi,
ce régime se veut largement favorable au preneur qui voit, par l’introduction du droit
au renouvellement du bail, un moyen d’assurer la pérennité de son activité qu’il soit à

98
V. en ce sens, MUZAMBA (J), Quelle procédure suivre pour expulser le preneur d’un bail professionnel ?
LegalRDC- décembre 2016.
99
V. en ce sens, BALDE (R), op.cit. p.7

53
durée déterminée ou indéterminée, ôtant ainsi de la sphère du bail à usage
professionnel la précarité tant décriée dans le bail civil100.

Enfin, comme nous l’avons relevé, la consécration du caractère d’ordre public du droit
au renouvellement en faveur du preneur offre à celui-ci une véritable illusion de
propriété ; ce qui fait du bail à usage professionnel dans l’espace OHADA une
« propriété commerciale »101.

100
BALDE (R), op.cit, p. 8.
101
ALEMAWO (K), Liberté contractuelle dans le bail commercial de l’AUDCG, p. 110.

54
BIBLIOGRAPHIE

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JURISPRUDENCE

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-Cour de cassation, chambre civile 3, 18 janvier 2011, N° de pourvoi : 09-17007.

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Fabohoun et fils SARL, Ohadata J-05-294 relatif au droit commercial général.

SITES ITERNET ET WEBOGRAPHIE

- www.assemblee-nationale.fr

- www.larousse.fr

- http://www.cnrtl.fr/definition/bailleur

- www.crgrenoble.notaires.fr

- www.net-iris.fr

- www.l' express.fr

- www.ohadata.com

-www.ohada.com

59
TABLE DES MATIERES

SOMMAIRE -------------------------------------------------------------------------------------- v

AVERTISSEMENT ------------------------------------------------------------------------------ i

DEDICACE --------------------------------------------------------------------------------------- ii

REMERCIEMENTS ---------------------------------------------------------------------------- iii

LISTE DES SIGES ET ABREVIATIONS -------------------------------------------------- iv

INTRODUCTION ------------------------------------------------------------------------------- 1

PREMIERE PARTIE : -------------------------------------------------------------------------- 8

UNE PROTECTION AVEREE ---------------------------------------------------------------- 8

CHAPITRE 1 : Une consécration de présomptions.---------------------------------------- 10

SECTION 1 : Une présomption tenant à la nature du bail --------------------------------- 10

PARAGRAPHE 1 : Une présomption affirmée --------------------------------------------- 10

A – Une affirmation conventionnelle. -------------------------------------------------------- 10

B – Une affirmation légale --------------------------------------------------------------------- 11

PARAGRAPHE 2 : Une présomption relative ---------------------------------------------- 12

A – Une relativité de jure ---------------------------------------------------------------------- 12

SECTION 2 : Une présomption tenant à la durée du bail. --------------------------------- 14

PARAGRAPHE 1 : Une durée stipulée ------------------------------------------------------ 14

A – Une durée déterminée --------------------------------------------------------------------- 15

B – Une durée indéterminée ------------------------------------------------------------------- 15

PARAGRAPHE 2 : Une durée imposée. ---------------------------------------------------- 16

A – Une absence préalable d’un choix. ------------------------------------------------------ 17

B – Une imposition légale---------------------------------------------------------------------- 17

CHAPITRE 2 : Une consécration d’exigences. --------------------------------------------- 19

SECTION 1 : Une exigence préalable relative à l’immeuble loué. ---------------------- 19

60
PARAGRAPHE 1 : Une obligation de délivrance en bon état ---------------------------- 19

A – Une obligation présumée ------------------------------------------------------------------ 19

B – Une obligation étendue. ------------------------------------------------------------------- 20

PARAGRAPHE 2 : Une imputation des grosses réparations. ---------------------------- 21

A – La notion de grosses réparations. -------------------------------------------------------- 21

B – L’identification du responsable des réparations. --------------------------------------- 22

SECTION 2 : Une exigence subsidiaire relative au bien loué. ---------------------------- 22

PARAGRAPHE 1 : Une garantie de jouissance. ------------------------------------------- 23

A – Une obligation affirmée. ------------------------------------------------------------------ 23

B – Une obligation étendue. ------------------------------------------------------------------- 24

PARAGRAPHE 2 : La survie des obligations du bailleur. -------------------------------- 24

A – Une cession préalable---------------------------------------------------------------------- 25

B – Une substitution de plein droit. ----------------------------------------------------------- 25

SECONDE PARTIE : -------------------------------------------------------------------------- 27

UNE PROTECTION CONDITIONNEE. --------------------------------------------------- 27

CHAPITRE 1 : Un respect des obligations du preneur.------------------------------------ 29

SECTION 1 : Une absence de violation des termes principaux du bail.----------------- 29

A – Une fixation préalable du loyer. ---------------------------------------------------------- 30

B – Un paiement réel. --------------------------------------------------------------------------- 31

PARAGRAPHE 2 : Le respect de l’interdiction de la sous-location. -------------------- 32

A – Une sous-location non autorisée. -------------------------------------------------------- 32

B - Une sous-location non notifiée. ----------------------------------------------------------- 33

SECTION 2 : Une absence de violation des termes subsidiaires du bail. --------------- 34

PARARAPHE 1 : L’entretien et l’exécution des réparations locatives. ----------------- 34

A – Une obligation continue. ------------------------------------------------------------------ 35

61
B – Une obligation limitée. -------------------------------------------------------------------- 35

PARAGRAPHE 2 : L’expiration d’un délai de congé. ------------------------------------ 36

A – Un délai voulu. ----------------------------------------------------------------------------- 36

B – Un délai limité. ----------------------------------------------------------------------------- 37

CHAPITRE 2 : Le renouvellement du bail. ------------------------------------------------- 39

SECTION 1 : Un droit reconnu --------------------------------------------------------------- 39

PARAGRAPHE 1 : Un renouvellement temporaire---------------------------------------- 40

A – Un renouvellement stipulé. --------------------------------------------------------------- 40

B – Un renouvellement tacite. ----------------------------------------------------------------- 41

PARAGRAPHE 2 : Un droit conditionné. --------------------------------------------------- 42

A – Une demande par acte extrajudiciaire. -------------------------------------------------- 42

B – Une absence de forclusion.---------------------------------------------------------------- 43

SECTION 2 : Un droit contournable. -------------------------------------------------------- 44

PARAGRAPHE 1 : Un paiement d’une indemnité d’éviction ---------------------------- 44

A – Un refus préalable du bailleur. ----------------------------------------------------------- 46

B – Une détermination du montant. ---------------------------------------------------------- 46

PARAGRAPHE 2 : Une expulsion. ---------------------------------------------------------- 47

A – Une expulsion ordonnée. ------------------------------------------------------------------ 48

B – Une mesure contestable. ------------------------------------------------------------------- 49

CONCLUSION ---------------------------------------------------------------------------------- 51

BIBLIOGRAPHIE ------------------------------------------------------------------------------ 55

62