MINISTERE DE L'ENSEIGNEMENT SUPERIEUR ET DE LA RECHERCHE SCIENTIFIQUE

INSTITUT SUPERIEUR DE TECHNOLOGIE

D’ANTANANARIVO
---oOo---
Premier Etablissement Public d’Enseignement Supérieur
et de Recherche Habilité et Accrédité à Madagascar par le MESUPRES
Ecole de : GENIE CIVIL
Mention : GENIE DE L’AMENAGEMENT ET DU
DEVELOPPEMENT TERRITORIAL
Parcours : AMENAGEMENT ET GENIE URBAIN
3ème Promotion
MEMOIRE DE FIN D’ETUDES EN VUE DE L’OBTENTION DU DIPLOME DE
D’INGENIEUR DE GRADE MASTER

LE LOGEMENT SOCIAL, UN
PROGRAMME A RELANCER DANS LA
CAPITALE DE MADAGASCAR

Présenté par : RABEHARISON Joy Noah

Membres de jury

Président : Madame RAJAONARY Veroniaina

Examinateur : Monsieur RAJOMA Bernard

Rapporteur externe : Madame RASOARIMALALANARIVO Sylviane

Rapporteur interne : Monsieur ANDRIANIRINA Harifidy

Promotion ILAIMAHARITRA 2019 “Ho an’ny fampandrosoana

maharitra sy lovain-jafy”
SOMMAIRE
REMERCIEMENTS..............................................................................................................i

AVANT-PROPOS ............................................................................................................. ii

GLOSSAIRE..................................................................................................................... iii

LISTE DES ACRONYMES OU NOMENCLATURES .............................................................v

LISTE DES TABLEAUX ..................................................................................................... vii

LISTE DES CARTES......................................................................................................... viii

LISTE DES FIGURES..........................................................................................................ix

LISTE DES PHOTOS...........................................................................................................x

INTRODUCTION ..............................................................................................................1

PARTIE 1: LE LOGEMENT SOCIAL, UN CONCEPT LONGTEMPS OUBLIE A

MADAGASCAR ..............................................................................................................3

CHAPITRE 1 : CADRE CONCEPTUEL ET THEORIQUE DU LOGEMENT SOCIAL............................. 4

CHAPITRE 2 : SITUATION DES LOGEMENTS SOCIAUX DANS L’AGGLOMERATION
D’ANTANANARIVO ......................................................................................................................19
PARTIE 2 : LOGEMENT SOCIAL FACE A DES CONTRAINTES .......................................35

CHAPITRE 1 : IDENTIFICATION DES PROBLEMES ET DES BESOINS ............................................36

CHAPITRE 2 : ANALYSE INSTITUTIONNEL ET JURIDIQUE.............................................................54
PARTIE 3 : PERSPECTIVES ET RECOMMANDATIONS ....................................................70

CHAPITRE 1 : PERSPECTIVES ........................................................................................................71

CHAPITRE 2 : RECOMMANDATIONS ..........................................................................................77
CONCLUSION...............................................................................................................79

REFERENCES.....................................................................................................................I

ANNEXES .......................................................................................................................III

ANNEXE 1 : PARIS, UNE VILLE MONOCENTRIQUE ..................................................................... IV

ANNEXE 1 : EVOLUTION DE L’AGGLOMERATION D’ANTANANARIVO SUR CARTE................. V
ANNEXE 3 : DONNES SUR L’AGGLOMERATION D’ANTANANARIVO ...................................... VI
ANNEXE 4 : SONDAGE SUR LES BESOINS EN LOGEMENT ........................................................VIII
TABLE DES MATIERES...................................................................................................... X
REMERCIEMENTS
Tout d’abord, je voudrais exprimer mes remerciements au Seigneur Tout Puissant pour
sa grâce, sa bonne volonté et sa bénédiction. Il m’a donné la force, le temps, la santé
et l’inspiration du début de l’année académique jusqu’à présent, que ce soit au cours
de la vie estudiantine que durant le stage jusqu’à la finalisation de ce mémoire.
Je tiens à témoigner ma gratitude aux personnes suivantes pour l’aide et la
coopération qu’elles m’ont manifestées durant mon stage de fin d’études.
-Madame Sylviane RASOARIMALALANARIVO qui est le directeur de la Promotion des
Logements et des Equipements et mon encadreur professionnel, de m’avoir accepté
au sein de sa direction et de m’avoir aidée, assistée et fortifiée, autant pour le stage
que l’élaboration de ce présent ouvrage. Votre collaboration, votre amabilité, ainsi
que votre gentillesse méritent toute admiration.
De même, j’adresse mes profonds remerciements aux personnes citées ci- dessous,
sans qui je n’aurai pas pu arriver à ce stade de mes études.
-Monsieur Jean Lalaina RAKOTOMALALA, Directeur de l’Institut, qui nous a permis
d’étudier au sein de L’Institut Supérieur de Technologie d’Antananarivo afin de pouvoir
poursuivre nos études,
Madame Veroniaina RAJAONARY, Directeur de l’Ecole de Génie Civil
-Madame Lantonirina RAMANITRARIVO, chef de la Mention Génie de l’Aménagement
et du Développement Territorial
-Madame Ando RAMANANTSEHENO, chef du parcours Aménagement et Génie Urbain,

- Et spécialement, à Monsieur Harifidy ANDRIANIRINA, mon Encadreur pédagogique, à

qui j’aimerai exprimer particulièrement ma profonde gratitude. Un grand merci pour
votre estimable participation dans l’élaboration de cet ouvrage.
- A tous les enseignants et tout le personnel administratif et technique de l’IST-T,
Enfin, J’exprime mes vifs remerciements à ma famille, mes parents qui m’ont soutenu
financièrement et moralement durant mes études. Ainsi, qu’à mes amis, à tous ceux
qui ont contribué de près ou de loin à l’élaboration de ce mémoire.
Rien n’aurait été possible sans vous tous. Veuillez accepter ce travail, Mesdames,
Messieurs, en gage de mon plus grand respect et ma profonde reconnaissance.

Page i/viii
AVANT-PROPOS
La présentation d’un mémoire fait partie de l’étape final avant l’obtention du diplôme
d’ingénieur. Ce présent mémoire résume les connaissances acquis durant les années
d’études universitaires passées au sein de l’Institut Supérieur de Technologie d’
Antananarivo.
Le stage de 3 mois dans la Direction de la Promotion des Logements et des
Equipements au sein du Ministère de l’Aménagement du Territoire, de l’Habitat et des
Travaux Publics m’a permit de m’approfondir plus sur mes recherches. Bref, le présent
ouvrage se focalise sur l’étude du logement social particulièrement pour
l’agglomération d’Antananarivo.
L’envie de promouvoir le domaine du logement social n’a pas été abandonné, bien
que son développement vif n’a durée qu’un courte délai. Ainsi, une analyse
approfondie devrait être élaborée. De ce fait, le mémoire doit s’aboutir par une
recommandation pour la promotion et l’amélioration du logement social dans la ville.
Bref, cet ouvrage illustre les diverses méthodologies de travail enseignés pendant les
deux années d’étude en master. Aussi, les expériences acquis dans le domaine de
l’Aménagement et Génie Urbain nous facilitera l’approfondissement de notre étude.

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GLOSSAIRE
Agglomération Une agglomération est un ensemble de bâtiments
suffisamment proches, défini comme une ville-centre (au
sens administratif) assortie de ses banlieues (entités
administratives incluses dans la continuité urbaine) s'il y a
lieu.

Bidon ville un bidonville, comme défini par le Programme de Nations

Unies pour les établissements humains, est la partie
défavorisée d'une ville caractérisée par des logements très
insalubres et construits par les habitants avec des matériaux
de récupérations, une grande pauvreté et sans aucun droit
ou sécurité foncière.

Chocs pétroliers L'expression choc pétrolier fait référence aux conséquences

en 1971 sur l'économie mondiales d'une modification brutale de
l'offre de pétrole (choc d'offre) combinant hausse du prix et
augmentation de la consommation et/ou baisse de la
production.

Cités jardins la cité-jardin est un concept théorisé par l'urbaniste

britannique Ebennezer Howard en 1898, dans son livre To-
morrow : A peaceful path to real reform. C'est une manière
de penser la vielle qui s'oppose à la ville industrielle polluée
et dont on n contrôle plus le développement pendant la
révolution industrielle et qui s'oppose également à la
campagne (considérée comme trop loin de villes).

Décentralisation La décentration consiste en un transfert de pouvoirs de

l’Etat vers des personnes morales de droit public distinctes
de lui.

Etat providence L'Etat providence est une forme de politique adoptée par
certains Etats qui se dotent de larges compétences
réglementaires, économiques et sociales en vue d'assurer
une panoplie plus ou moins étendue de dépenses sociales
au bénéfice de leurs citoyens.

Exode rural L'exode rural, appelé aussi migrations rurales (expression

privilégiée par certains historiens et géographes), désigne le
déplacement durable de populations quittant les zones
rurales pour aller s'implanter dans des zones urbaines.

Loi Siegfried Cette première loi ne marque pas l'intervention directe de

l'Etat. Elle veut seulement aider les constructeurs à résoudre
un problème purement budgétaire : il s’agit de rétablir
l'équilibre financier de la gestion en immobilière.

Page iii/viii
Métropole Une métropole est la ville principale d'une région
géographique ou d'un pays, qui à la tête d'une aire urbaine
importante, par sa grande population et par ses activités
économiques et culturelles, permet d'exercer des fonctions
organisationnelles sur l'ensemble de la région qu'elle
domine.

Plan Marshall Le plan Marshall est un plan américain mis en place après la
seconde guerre mondiale pour aider à la reconstruction de
l'Europe.

Plans En réaction à la crise de la dette, les pays riches ont confié

d’ajustement au FMI et à la Banque mondiale la mission d'imposer une
structurels discipline financière stricte aux pays surendettés. Les
programmes d'ajustement structurel ont pour but premier,
selon le discours officiel, de rétablir les équilibres mondiaux
imposent l'ouverture de l'économie afin d'y attirer les
capitaux.

Pôles de Le pôle de croissance ou de développement est l'ensemble

croissance d'unités économiques qui exercent des effets
d'entraînement dans l'espace économique et
géographique.

Révolution La révolution industrielle est le processus historique du

industrielle XIXème siècle qui fait basculer une société à dominante
agraire et artisanale vers une société commerciale et
industrielle.

Ville Une ville est à la fois un milieu physique et humain où se

concentre une population qui organise son espace en
fonction du site et de son environnement, en fonction de ses
besoins et de ses activités propres et aussi de contingences
notamment sociopolitiques.

Page iv/viii
LISTE DES ACRONYMES OU NOMENCLATURES
CTD Collectivité Territorial Décentralisé

CUA Commune Urbaine d'Antananarivo

DPLE Direction de la Promotion des Logements et des Equipements

ENDA OI Direction de la Promotion des Logements et des Equipements

ENSOMD Enquête Nationale sur le Suivi des indicateurs des Objectifs du

Millénaire pour le Développement

EPM Enquête Périodique auprès des Ménages

HFH Habitat For Humanity

HLM Habitation à Loyer Modéré

IDH Indice de développement Humain

IEM Initiative Emergence de Madagascar

INSTAT Institut National de la Statistique

JICA Japan International Cooperation Agency

LOAT Loi d'Orientation pour l'Aménagement et le développement

du territoire

LOL Loi d'Orientation du Logement

LUH Loi n°2015-052 relative à l'Urbanisme et à l'Habitat

OHE Office des Habitations Economiques

ONG Organisation Non Gouvernementale

OTIV Ombona Tahiry Ifampisamborana Vola

PGE Politique Générale de l'Etat

PIB Produit Intérieur Brut

PNAT Programme Immobilier National

PND Politique National de l'Aménagement du Territoire

PNDU Plan National de Développement

PNL Politique Nationale du Logement

PPAB Programme Participatif pour l'Amélioration des Bidonvilles

PPPC Partenariat Public Privée et Collectivité

PUDé Plan d'Urbanisme de Détail

Page v/viii
PUDi Plan d'urbanisme Directeur

RGPH Recensement Général de la Population et de l'Habitation

SACHBM Société Anonyme pour la Construction d'Habitations à Bon

Marché

SEIMad Société d'Equipement Immobilier de Madagascar

SEURMad Société d'Equipement Urbain et Rural de Madagascar

SIM Société Immobilière de Madagascar

SNHLBM Société Nationale des Habitations et Logements à Bon

Marché

UN-Habitat United Nations Human Settlements Programme

ZAC Zone d'Aménagement Concerté

Page vi/viii
LISTE DES TABLEAUX
Tableau 1 : Logements sociaux réalisés par la SEIMad ........................................................7
Tableau 2 : Logements sociaux réalisés par l’AKAMASOA entre 2010 et 2018.................9
Tableau 3 : Nombre de sinistrés lors de l’inondation 2007 par district..............................39
Tableau 4 : Nombre des pauvres vivants dans des taudis ................................................44
Tableau 5 : projection sur l’évolution de l’effectif de la population et du nombre des
ménages en 2033 .......................................................................................................................48
Tableau 6 : Type de logement demandé selon sa localisation........................................52
Tableau 7 : Orientations et axes stratégiques du PNL ........................................................55
Tableau 8 : Rôles et activités de la SEIMad..........................................................................58
Tableau 9 : Détail des catégories pour les zones résidentielles ........................................65
Tableau 10 : Surface minimale utile par logement ...................................................66
Tableau 11 : Procédure d’expropriation ....................................................................67
Tableau 12 : Procédure de la délivrance des permis de construire.......................68
Tableau 13 : Procédure de la délivrance des permis de construire.......................71

Page vii/viii
LISTE DES CARTES
Carte 1: Localisation du Grand Tana ......................................................................................19
Carte 2 : Délimitation du Grand Tana .....................................................................................20
Carte 3 : Relief du Grand Tana.................................................................................................22
Carte 4 : Utilisation actuelle du sol ...........................................................................................24
Carte 5 : Incendies et inondations dans le Grand Tana .......................................................41
Carte 6 : Taux de croissance de la population entre 2009 à 2018......................................43
Carte 7 : Densité de la population en 2015 ............................................................................47
Carte 8 : Projection du développement de l'agglomération en 2025 ...............................49
Carte 9 : Fokontany les plus demandé pour des logements à loués .................................51
Carte 10 : Plan de zonage du Grand Tana ............................................................................62
Carte 11 : Projet structurant et valorisant les nouveaux pôles du Grand Tana .................63
Carte 12: Projet d’extension de la commune Ambohijanaka.............................................64

Page viii/viii
LISTE DES FIGURES
Figure 1 : Evolution d'un quartier de 67Ha en 2007 à 2019 ...................................................32
Figure 2: Disposition de la cité Ambanilalana ........................................................................33
Figure 3 : Revenue par habitant et taux de croissance du PIB entre 1960 à 2014............37
Figure 4: Evaluation du taux de pauvreté de Madagascar ................................................38
Figure 5 : Opinion de la population sur leur propre niveau de vie ......................................39
Figure 6 : Densité moyenne de la population par district.....................................................46
Figure 7 : Les 7 axes stratégiques de l'IEM ...............................................................................54

Page ix/viii
LISTE DES PHOTOS
Photo 1 : Modèle de logement dans une cité jardin par Cassaigne ...................................5
Photo 2 : Cité jardin pour indigène prévu par Géo Cassaigne en 1924 .............................. 5
Photo 3 : Cité Analamahitsy........................................................................................................6
Photo 4 : Cité Ambanilalana.......................................................................................................6
Photo 5 : Trano Mora Anosiala ....................................................................................................7
Photo 6 : Cité AKAMASOA...........................................................................................................7
Photo 7 : Bidon ville Nanterre ....................................................................................................11
Photo 8 : Cité jardin des Trois Fontaines, rue Léonard de Vinci ...........................................11
Photo 9 : Logement de masse, Villiers le Bel (Val d’Oise) .....................................................12
Photo 10 : Une cité d’habitat collectif construite après l’indépendance par la Société
immobilière du Cameroun : la « Cité Verte », Yaoundé .......................................................16
Photo 11 : système en boucle à double sens, Ambanilalana..............................................31
Photo 12 : système en boucle, en cul de sac, Analamahitsy ..............................................30
Photo 13 : Système en résille hiérarchisé, Ampefiloha ..........................................................29
Photo 14: Système en résille non hiérarchisé, avec ramification, 67Ha..............................28
Photo 15 : Cité Ambanilalana 2019 .........................................................................................34
Photo 16 : Cité Ambanilalana 1965 .........................................................................................34
Photo 17 : Habitat à caractère mixte ......................................................................................34
Photo 18 : Logement type immeuble ......................................................................................34
Photo 19 : Logement en bois ....................................................................................................45
Photo 20 : Construction sur des terrains marécageux...........................................................45

Page x/viii
INTRODUCTION
L’accessibilité à tous au logement est une priorité par tous les pays du monde. Il fait
partis de l’une des objectifs de développement durable énoncés par l’ONU pour 2030,
l’objectif 11, cible 11.1 exprimant l’accès universel au logement et aux services de base
adéquats. D’après les données statistiques1 sur l’Europe en 2004, certains pays ne sont
plus touchés par la pénurie de logement comme la France qui compte 513 logements
sur 1000 habitants, ou l’Allemagne qui compte 477 sur 1 000, la Suède 486 et ou 456 au
Danemark. Par contre, ces pays continus de construire des logements suite à la
pertinence du mal logement. En France, par exemple, on compte 133 000 personnes
sans domicile, et 177 000 personnes logeant dans des hôtels ou sont hébergés sans
avoir les moyens d’accéder à des logements autonomes.
Selon le PNUD, le gap de logement pour Madagascar serrait estimer à 1 700 000 unités.
Avec une demande en logement évaluée à une hauteur de 130 000 unités par an. Ce
gap caractérise non seulement la naissance de nouveau ménage, mais aussi, la
présence des constructions non formelles qui concerne 85% des ménages à
Madagascar. Pour Antananarivo, le dernier recensement en 2010 indique que les
constructions illicites représentaient 70%2 des habitats.
Malgré l’initiative de nombreux dirigeant qui ont succédé, et malgré l’élaboration des
outils de cadrage et d’orientation dans le domaine de l’habitat (Politique National de
l’Habitat en 2006, et la Politique National des Logements en cours de validation), le
projet de construction de logement pour toute catégorie de ménage demeure
insatisfaisant. Les rapports de l’ODI (Overseas Development Institute) en 2018 sur
l’atteinte de l’ODD dans son objectif 11, cible 11.1 mentionné tout à l’heure indique
une régression.
Dans les années 1970, la société d’Equipement Immobilier de Madagascar (SEIMad)
avec la subvention de l’Etat et la Caisse Centrale de Coopération Economique (CCCE
remplacée par l’AFD), a pu construire 6.848 logements3 répartis dans plusieurs villes
pour répondre au besoin public. Malgré le retrait du bailleur et l’absence des
programmes financiers au sein du budget de l’Etat, les ambitieux programmes de
20 000 et 35 000 logements en 1977 et 1997 n’ont jamais aboutis. D’une part, depuis le
lancement du programme « Trano Mora » en 2010, 600 logements ont pu été réalisé ou
en train de l’être. En outre, les organismes nationaux et internationaux tel que, la ENDA
OI, l’HFH ou l’association AKAMASOA accordent plus d’importance à la réalisation des
logements pour les plus démunis à Madagascar.
Certes, la population dans l’agglomération d’Antananarivo ne cesse de s’accroitre, de
même pour la ville qui devient saturé, ce qui va rendre la ville plus vulnérable, déjà
avec la majorité de la population à revenue assez modeste. Aussi, l’Etat actuel veut
faire de l’agglomération d’Antananarivo une métropole des services et des industries,

1 Article sur le « logement » de Wikipédia en Français

2Rapport pays-Madagascar, « en vue de la préparation de la conférence Habitat III », 2014
3 Politique National de Logement, « Garantir l’accès à un logement décent pour chaque

ménage afin de réduire la pauvreté et de veiller au bien-être de la population malagasy »

Page 1/90
et espère booster son économie par la création des nouveaux pôles de croissance, y
compris la création de la nouvelle ville de Tanamasoandro et d’Ivato.
Ces ceux qui nous ramènent à notre problématique, « En quoi la construction des
logements sociaux contribue-t-elle à l’amélioration de l’habitat dans l’Agglomération
d’Antananarivo? »
Nombreuses sont les questions qui nous viennent en tête, pour améliorer notre
recherche, lorsqu’on appréhende cette problématique. Quel est le rôle de l’Etat dans
la construction des logements sociaux? Qui seront les bénéficiaires ? Qu’elles
pourraient être les blocages pour la réalisation du logement social ? L’esprit de
logement social avec ce qui ont été réalisé ont-t-elles été respecter et est-ce que ces
logements était rentable? Quel type de logement s’adapte mieux à la ville de nos
jours ? Et à quoi le logement social contribue-t-il à l’amélioration de la ville et des
niveaux de vie de la population ?
Bref, notre thème qui s’intitule : « Le logement social, un programme à relancer dans
l’agglomération d’Antananarivo » aura pour objectif principale de mettre en évidence
l’importance d’un programme et construction de logements sociaux pour
l’agglomération. Il répond aux objectifs suivants :
 Déterminer les faiblesses au niveau de la politique du logement y compris le
volet social
 Définir le type de logement qui convient le plus dans la ville d’Antananarivo
 Trouver des solutions à long terme pour diminuer, voir même éliminer les
constructions illicites et les constructions non règlementaires
 Consacré un volet pro-pauvre dans la nouvelle Politique Nationale de Logement
 Faire du logement social un des axes prioritaires pour la politique de l’Etat
 Promouvoir le financement des programmes de construction de logements
sociaux.
Donner une réponse à cette problématique, nécessite une approche méthodologique
basée sur les collectes de données, surtout sur le cadre institutionnel et juridique ; Une
descente sur terrain nous permettrons de constater l’état des sites actuels ; Des
enquêtes auprès des acteurs clés nous permettront aussi d’élaborer notre analyse. Et
enfin, une lecture sur l’environnement du logement social serrait établie pour mieux se
baigner dans le sujet.
Nous devons en premier temps nous focaliser sur le mécanisme du logement social tant
aux pays extérieur qu’à l’intérieur, surtout dans l’agglomération d’Antananarivo. Nous
devons également tenter d’analyser les besoins, ainsi que l’importance du logement
social, avant de finalement déterminer des solutions pour l’amélioration du politique sur
l’aménagement de logement social et le politique de financement et de gestion de
ces logements.

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PARTIE 1: LE LOGEMENT SOCIAL, UN CONCEPT LONGTEMPS
OUBLIE A MADAGASCAR
CHAPITRE 1 : CADRE CONCEPTUEL ET THEORIQUE DU LOGEMENT SOCIAL
La construction de logement adéquat n’est pas toujours conçue à la portée de tous.
C’est pour satisfaire cette impuissance qu’est née l’idée de créer des logements
sociaux. Aussi, le logement social possède divers critères spécifiques selon le pays. Dans
ce chapitre, nous allons tout d’abord définir ce que l’on entend d’un logement social.
Ensuite, nous allons illustrer les acteurs qui ont contribué aux constructions des
logements sociaux à Madagascar avant de se focaliser sur les politiques de logement
social adoptées dans d’autre pays.

I. Quelque définition
D’après sa définition, « le logement désigne des locaux à usage d’habitation »4. Le
logement doit répondre à un certain niveau de satisfaction par rapport aux besoins et
aux équipements. D’un autre point de vue, le logement n’est, non seulement un lieu où
l’on peut s’abriter contre les vents, la pluie ou le coup de soleil, mais c’est aussi « le
siège de l’intimité, un lieu où la subjectivité se déploie avec sérénité »5.
A ne pas confondre au logement, l’habitat quant à lui, possède un caractère plus
vaste car celui-ci contient en outre, l’ensemble des équipements socio-économiques
et les infrastructures de viabilisation. On peut aussi considérer l’habitat comme « l’aire
que fréquente un individu, qu’il y circule, y travaille, s’y divertisse, y mange, s’y repose
où y dorme. »6.
Selon l’article logement social de Wikipédia, « un logement social est un logement
destiné, à la suite d’une initiative publique ou privée, à des personnes à revenus
modestes qui auraient des difficultés à se loger sur le marché privé. » D’après cette
définition, le logement social est un logement conçus, par nombreux acteurs, pour
faciliter l’acquisition des logements pour tous.
Pour la France, par exemple, le logement social se différentie du logement privé par
différents critères, à citer :
 La condition d’attribution : le revenu du demandeur doit être inférieur à un seuil
imposé.
 Les démarches : le dossier devrait être unique pour chaque département.
 La fixation du loyer : le niveau du loyer doit être réglementé.
Une autre définition dans le Dictionnaire d’Architecture désigne le logement social
étant : « un habitat subventionné, soumis à des règles particulières de financement et
d’attribution ».Cette définition met le point sur la différence entre le mode de gestion,
de chaque pays, de leur logement social. En effet, certains pays comme l’Espagne ou
l’Italie, concentre le rôle du logement social sur l’accueil des plus pauvres, tandis que

4Article« Logement » de Wikipédia en Français.

5JEAN-MARC STEBE, HERVE MARCHAL : « La sociologie urbaine », Que sais-je, éd. 8e mille
6J.E. HAVEL: op. Cité, P.10

Page 4/79
d’autre, comme le Pays-Bas et la Suède en font avant tout un instrument de régulation
globale du marché, ce qui va exercer une influence directe au prix.
D’un autre point de vue, dans les pays sous développé, le logement social, aussi
considéré comme logement pour tous, est un logement qui doit répondre aux besoins
primaire de sa population étant donné que la majorité des habitants dans ces pays
règne dans la pauvreté. Dans ce contexte, on parle souvent du logement social
comme lutte contre la précarité.
On retrouve ce même cas pour Madagascar. La Politique Nationale du Logement
définie les logements sociaux étant des logements destinés pour les populations à
revenus limités.

II. Revue sur les logements sociaux à Madagascar

A. LES LOGEMENTS SOCIAUX DEJA DEPUIS L’EPOQUE COLONIAL
La réalisation des logements sociaux à Madagascar a déjà débuté pendant les temps
des colonies, avec la réalisation des cités jardins pour loger les européens, et des
villages jardins pour les indigènes qui travaillent dans des usines, des nouvelles formes
de logement pour marquer la présence française. La politique de l’Etat en son temps
ne consacrait pas beaucoup d’importance à la conception des logements sociaux
mais à l’urbanisation de la ville par l’implantation d’équipement, hôpitaux, des écoles
et lycées, des ouvrages d’art, d’industrie.

Photo 2 : Modèle de logement dans une cité Photo 1 : Cité jardin pour indigène prévu par
jardin par Cassaigne Géo Cassaigne en 1924
Source : PNL Rapport N°01, Etat des lieux du Source : PNL Rapport N°01, Etat des lieux du
politique successive, SEIMad 2013 politique successive, SEIMad 2013

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Puis après l’indépendance, l’Etat s’est axé sur la politique de logement pour satisfaire
les besoins des citoyens qui ne pouvait jouir de ces logements durant les époques
coloniales. 849 logements7 ont été conçus pour les populations à faible revenu à
Analamahitsy par collaboration de l’Etat avec la municipalité d’Antananarivo entre
l’année 1960 à 1962. La cité Tsaramandroso Mahajanga a été créée pour reloger des
sinistrés suite aux dégâts cycloniques, de même pour les cités Ambanilalana Itaosy qui
ont été conçus pour accueillir les sinistrés suite à l’inondation de la plaine
d’Antananarivo en 1959. Et enfin, pour les populations à revenus moyenne, des
logements ont été offerts par l’intermédiaire d’un marché locatif comme les immeubles
d’Ampefiloha, et les cités d’Itaosy, conçus par les syndicats des assureurs.

Photo 4 : Cité Ambanilalana Photo 3 : Cité Analamahitsy

Source : https://www.seimad-immo.com Source : https://www.seimad-immo.com

L’année entre 1970 et 1984 a marqué la multiplication de production des logements

locatifs par l’appuie financière du CCCE, un financement par lequel la SEIMad a pu
réaliser 6 848 logements à travers la grande île. Puis, par l’arrêt du financement du
CCCE et suite aux plans d’ajustement structurels, l’Etat a dû procéder à la liquidation
progressive du parc locatif en les vendant aux locataires, un système aussi pour
relancer les activités de la société. Entre 1986 et 1988, par l’intermédiaire de son fond
propre, l’Etat a pu réaliser par la suite 426 logements. L’entre 1990 et 2009, l’Etat avec
des conventions de partenariat entre la BOA et la Banque Shelter Afrique a réalisé 440
logements de gamme variée.
Aussi, durant les années 1990, pour l’agglomération d’Antananarivo, la forte
augmentation de la démographie urbaine ainsi que le non maîtrise des constructions
illicites va accroître la prolifération des bidons villes à l’époque. C’est ce qui va inciter
les organismes internationaux et nationaux à élaborer de nouvelle politique de
logement consacré plus précisément pour les personnes les plus démunis. Les
organismes internationaux comme l’Enda OI et l’HFHI ont réalisé dans les années 2000,
environ 400 logements, et l’association AKAMASOA, depuis sa création, enregistre à

7 « Etat des lieux des politiques successives », Rapport N°01 PNL, 2013
Page 6/79
peu près 100 logements chaque année. Ces initiatives restent néanmoins insuffisantes
pour satisfaire les besoins en logement de ces personnes.
En 2010, l’Etat a relancé la politique de logement social par l’intermédiaire du
programme « Trano Mora » qui est destiné pour les couches moyennes des populations.
En 2013, la SEIMad a réalisé environ les 500 logements situés à Fianarantsoa, Toamasina,
Ambatondrazaka, Alasora et Antananarivo.

Photo 6 : Cité AKAMASOA Photo 5 : Trano Mora Anosiala

Source : Rapport d’activité 2018 et projet Source : Cliché de l’auteur
2019, AKAMASOA Mars 2019

B. LES ACTEURS LES PLUS DISTINGUES AVEC SES REALISATIONS

1. Les organismes rattachés à l’Etat
a. La SEIMad
La SEIMad a réalisé le plus grand nombre de logements social après l’indépendance
sous un financement public. Elle tient une place importante dans la ville par l’attribution
de l’Etat à son rôle en tant que concepteur et réalisateur de projet d’aménagement et
de construction, en tant que maitre d’ouvrage délégué, aménageur, agence foncière,
gestionnaire de projet et agent syndic.
Elle a été créée en 1970 par la fusion de la SIM créée en 1950, et de la SEURMad. Plus
tard, la SEIMad a absorbé à son tour l’OHE. En 2005, elle est devenue une société
anonyme, sous la tutelle maintenant, du ministère de l’aménagement du territoire de
l’habitat et des travaux publics sur le plan technique et du ministère des finances et du
budget sur le plan financier.
Depuis sa création jusqu’en 2013, la SEIMad a enregistré 7 916 logements, avec 7 726
logements sociaux présentés par le tableau ci-après.
Tableau 1 : Logements sociaux réalisés par la SEIMad
SEIMad 2013

Année de Nombre de
Type de logement Localité
réalisation logements

482 Diego
1970 à 1990 Ex parc locatif
40 Nosy Be
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 598 Mahajanga
639 Toamasina
40 Mananjary
35 Manakara
110 Toliara
127 Fianarantsoa
4 950 Antananarivo
Total 7 021

Antananarivo, Toamasina,
1990 à 2010 Type économique Antsiranana, Ivohibe,
Maevatanana, Ikalamavony,
397 Ambatolampy

2010 à 2013 Moyen standing Antananarivo, Toamasina,

308 Antsiranana, Sambava
Total 7 726

b. L’ANALOGH
L’ANALOGH, jouissant d’un statut d’établissement public à caractère administratif
(EPC) a été créée le 27 septembre 2011, suivant le décret n°2011-609. Elle a pour
mission de mettre en œuvre la politique du gouvernement en matière de logement et
de l’habitat. Cet organisme a été créé pour répondre aux besoins de logement pour
toutes catégories de personne. Bref, ses rôles sont de coordonner la création des
logements économiques et sociaux, et aussi d’apporter, dans le concert de l’ancrage
territorial de la politique de logement et de l’habitat, son concours aux CTD pour la
réalisation de leur projet en matière de logements économiques sociaux.
Depuis le lancement du programme « Trano Mora » par l’ANALOGH, nombreux
logements sociaux ont pu être créés dans nombreuses parties de l’île. Depuis son
lancement, on compte environ 500 logements construits, répartis à Fianarantsoa,
Tamatavy, Ambatondrazaka, Alasora, et à Anosiala pour Antananarivo. Ces logements
étaient vendus par le début, aux jeunes ménages moyens de 35 ans, puis, aux
fonctionnaires d’Etat avant que sa vente soit ouverte à toutes catégories de personnes
choisis par tirage au sort.

2. Les organismes humanitaires

a. L’association AKAMASOA
L’association AKAMASOA est une association à œuvre humanitaire destinée au recours
des personnes les plus pauvres. Elle a pour but d’apporter une aide d’urgence
temporaire aux personnes démunies, d’accompagner le retour des familles sans travail
à leurs villages d’origine, de construire des logements familiaux pour les sans-abri, de
scolariser les enfants, de fournir de soins de santé, de conduire à l’emploi, par les

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activités de l’association et de l’extérieur, d’assurer une formation professionnelle et de
faire accéder à ses services tous les pauvres des villages alentours.
L’association a été créé par le Père Pedro Opeka en 1989 pour venir en aide aux
personnes pauvres d’Antananarivo, qui vivaient sur la décharge d’Andralanitra et dans
les rues de la capitale (sous les tunnels, les arcades, près des bacs à ordure, le long des
voies ferrées…). Ensemble, ces familles ont construit leur propre maison en bois, puis en
dur dans le centre d’Antolojanahary (60km du centre ville vers la route d’Ankazobe),
un lieu où ils ont pu avoir la possibilité de travailler et où ils ont pu installer la première
cité AKAMASOA.
A Antananarivo, l’association intervient dans cinq centres, le centre d’Antolojanahary,
de Manantenasoa, d’Andralanitra, de Mahatsara et d’Ambatomitokana. Dans la
province de Fianarantsoa, il y a le centre Alakamisy Ambohimaha et Safata, et à
Toliara, le centre Farafangana, Vangaindrano, Ranomena, Midongy et Ampitafa.
L’association enregistre en fin 2018, 3 139 logements.
Tableau 2 : Logements sociaux réalisés par l’AKAMASOA entre 2010 et 2018
Rapport d’activité AKAMASOA 2010 à 2018

Localisation Manantenasoa Andralanitra Mahatsara Ambatomitokana

2010 1 598 476 187 3

2011 1 657 477 193 3
2012 1 701 488 225 3
Nombre 2013 1 695 499 230 3
de
2014 1 730 536 242 3
logement
réalisé en 2015 1 763 576 269 3
2016 1 810 590 303 3
2017 1 839 657 314 3
2018 1 877 715 314 3

Extérieur
Localisation Antolojanahary Ambohimalaza Total
AKAMASOA
2010 134 27 2 425
2011 139 39 2 508
2012 146 40 2 603
Nombre 2013 146 47 2 620
de
2014 146 58 2 715
logement
réalisé en 2015 146 61 2 818
2016 148 70 7 2 931
2017 148 70 7 3 038
2018 148 75 7 3 139

b. L’ENDA OI

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L’ENDA OI est une association française représentant l’ONG internationale ENDA Tiers
Monde basée au Sénégal et agit depuis 1972 en Afrique, en Asie et en Amérique
Latine. Elle a pour objectifs de créer un monde solidaire et en paix, respectueux des
droits et de la dignité humaine, de la justice sociale et de la diversité culturelle, où les
différentes ressources sont réparties équitablement et gérées dans l’intérêt des
générations actuelles et futures. Ainsi, elle intervient dans l’appui des populations
vulnérable, dans les milieux urbains. Cet organisme agit sur quatre domaines : l’eau et
l’assainissement, l’habitat, la lutte contre les violences conjugales et l’éducation
formation.
Implantée à Madagascar depuis 1996, ENDA OI est une association de droit malgache
depuis 2010, et est devenue en ENDA Madagascar en Janvier 2018. Le système d’Enda
n’est pas de relocaliser les pauvres dans d’autre endroit mais plutôt, de réhabiliter ou
de reconstruire leurs habitats. Depuis 2001, et avec l’appui notamment de la Fondation
Abbé Pierre, ENDA OI a réalisé plus de 200 logements avec un système de microcrédit
et d’accompagnement technique des familles. Les partenaires pour le crédit (OTIV et
CEFOR) atteignent un taux de remboursement proche de 100%. Les techniques de
construction utilisées sont à moindre coût, conçues avec des matériaux durables.

c. L’HFH
L’HFH est une organisation chrétienne à but non lucratif, fondée en 1976, ayant pour
objectifs d’éliminer les logements précaires et insalubres dans le monde, d’apporter
une solution au phénomène des sans-abris et de sensibiliser le public à la question du
droit au logement.
L’HFHI construit ou rénove des maisons avec l’aide de bénévoles et avec la
participation des familles bénéficiaire. Par l’intermédiaire de son « programme
d’Entraide Communautaire », les familles participent non seulement à la construction
de leur maison, mais aussi des maisons d’autres familles. Ces maisons seront
remboursées dans un fonds commun de renouvellement appelé Fond Humanitaire, qui
sera à la suite, réinvestis dans la construction de nouvelles maisons.

Ainsi, après avoir constaté l’évolution des logements sociaux ainsi que les acteurs
concernés sur ses réalisations à Madagascar, il nous convient maintenant d’analyser les
circonstances de ces logements dans d’autre pays pour se référencier.

III. Autres références à voir sur les logements sociaux

A. LES LOGEMENTS SOCIAUX EN EUROPE OCCIDENTALE
1. La genèse du logement social
La révolution industrielle au 19ème siècle à causer une impressionnante poussée
démographiques suit à l’exode rural dans les villes, une démographie qui va provoquer
par la suite, une misère urbaine, aussi considérer comme misère ouvrière qui est
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caractérisé par le délabrement de l’hygiène de ces ouvriers. Ainsi est née en
mouvement philanthropique qui expérimente de nouveau mode d’occupation,
comme la coopérative d’habitation, et institue les premières sociétés à but non lucratif.
Ces efforts marquent l’avènement de la période pré-urbaniste, à l’origine du
mouvement des cités jardins.

Photo 7 : Bidon ville Nanterre

Source : https://www.matierevolution.fr/

Les premiers textes adoptés en Grande Bretagne et en Belgique au cours des années
1860 à 1880 sur le soutien public des investissements des sociétés privées à but non
lucratif ont incité les autres législations à y faire pareil. En France, la « loi Siegfried » a été

Photo 8 : Cité jardin des Trois Fontaines, rue Léonard de

Vinci
Source : FORESTIER Marcel et Nicolas, « J.de la Moinerie. Le
Foyer Rémois. Cité jardin des trois Fontaines » La
construction moderne, 27 janvier 1929, 44ème année. P.195
créée le 30 Novembre 1894, une loi relative aux habitations à bon marché. La politique
de logement c’est ainsi accéléré entre 1918 et 1945. En France par exemple, l’entre
deux guerres marque l’apogée du municipalisme et l’implication directe de l’Etat en
matière de logement. La Grande Bretagne, le Portugal, la Finlande, la Norvège et
l’Irlande établissent des cadres d’intervention centralisés. L’Allemagne, la Suisse,
l’Autriche optent pour des cadres d’intervention décentralisés. Et enfin, la Belgique ainsi
que le Luxembourg ont choisi de créer une société nationale, la SNHLBM pour la

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Belgique le 11 Octobre 1919 et la SACHBM pour le Luxembourg le 19 Octobre 1919. Les
gestions des logements se font par contre par collaboration entre structure publique et
privée. En Grande Bretagne ou en Irlande, ils sont gérés par les collectivités, en France,
ils sont gérés par des organismes publiques, notamment les offices publics d’HLM, et En
Belgique, ils sont gérés par des structures privées sous direction publique.

Après la seconde guerre, suite aux pertes économiques et sociales, la question qui se
pose pour les Etats européens est : comment accroître en quantité et en qualité l’offre
de logements afin de permettre à tous d’accéder à un logement décent sans que
l’effort à supporter ne soit trop élevé ? Cette vision ainsi que l’aide financière par
l’intermédiaire du plan Marshall a fait de ces Etats, un Etat investisseur, non plus
incitateur. Ainsi, la politique de logement providence, nommé par analogie de l’Etat
providence, a été crée sous la conjonction de quatre facteurs. Le facteur économique
par la nécessité de reconstruire les parcs immobiliers détruits et de réguler le marché, le
facteur politique par l’arrivé au pouvoir des gouvernements sociaux démocrates, le
facteur idéologique par la mobilisation des urbanistes pour incarner le pôle utopique
de l’Etat, et enfin le facteur juridique par l’apparition et la proclamation du droit de
logement. Depuis, pendant trente ans, le « logement de masse » a connu son
avènement, de nouveau logement caractérisé par ses aspects massifs et élevés. Des
constructions qui à remplacer peu à peu les constructions des logements d’un ou deux
étages d’entre les deux guerres.
Avant les années 1970, en Europe, un logement sur dix est un logement locatif social. Le
parc locatif dans ce continent était considéré à 18.4 millions d’unités avec 36% du parc
au Pays-Bas, 22% pour la Suède, 21% au Danemark, et 14% pour la Finlande et la
France.8

Photo 9 : Logement de masse, Villiers le Bel (Val

d’Oise)
Source : Pierre Badant et Pierre Roux-Dorlut,
architectes « le grand ensemble des carreaux »
44ème année p.195

8 JACQUES DE WITTE : « Le logement social dans l’Union Européenne », SRLB Info N°46, Juin 2006
Page 12/79
Les années 1970, marqué par l’abondant des pays à l’Etat providence et l’apparition
des crises pétrolières à provoquer le déclin de la construction des logements de masse.
La crise a dégradé l’économie de nombreux pays. En Suède, les compagnies
logement municipal n’arrivaient plus à demander des loyers suffisants. Nombreux
immeubles demeurent vacants, le nombre de SDF a augmenté et le phénomène de
bidon ville commence à réapparaitre. Nombreux pays ont confié l’affaire du logement
social aux collectivités locales suite au réajustement de l’Etat providence, ce qui va
bouleverser la morphologie de système européen d’intervention publique. L’Espagne
est devenue ce que l’on appelle un Etat régional, l’Italie a connu un important
mouvement de décentralisation et la Belgique s’est clairement engagée dans une voie
fédérale. Le transfert de la gestion des services collectifs aux niveaux décentralisés
conduit à un déséquilibre de financement à bon nombre d’Etat providence
occidentaux.
Pendant le début des années 1980, l’Etat Britannique adopte une nouvelle loi prenant
des mesures d’encouragement à la propriété pour diminuer le niveau de subvention
versée aux organismes de logements sociaux. Sa proportion en logements sociaux est
passée de 32% à 23% pendant l’année 1979 à 1989. Des mesures adoptées par la suite,
par d’autre Etat comme la Suède en 1982 et l’Italie en 1992. Pour l’Allemagne, le statut
de logement social est temporaire, les habitations concernées sont à terme d’un délai.
Nombreux logements sort de sa vocation social chaque année pour devenir des
logements locatifs privés.
La politique du logement social a pris depuis une nouvelle envergure, au lieu de se
consacrer à l’aide à la construction, ou l’aide à la pierre, les subventions semblent se
détourner à l’aide à la personne. Le nouvel objectif est d’offrir des logements décents
pour éradiquer le mal logement. Les logements sociaux engagent alors deux rôles, un
logement ayant un rôle très social, en vue d’accueillir les plus vulnérables suivant leurs
conditions physiques et les sans-abris. Ensuite, un rôle économique, pour que les parcs
soient plus attrayants pour pouvoir accueillir un grand nombre de ménage et pour
qu’ils soient plus accessibles.
En 2008, suite à la crise financière mondiale, la vocation du logement social s’est de
nouveau bouleversée. Cette crise a touché de manière particulièrement forte les pays
qui avaient assoupli les conditions d’accès aux crédits immobiliers, pour faciliter l’essor
de l’accession à la propriété comme au Royaume-Uni, en Espagne ou en Irlande.

2. Logement social assez maitrisé en Allemagne

Le secteur locatif en Allemagne est le plus développé dans les pays européens. Il est
plus important que celui des propriétaires occupants. Le marché locatif s’est évolué en
même temps que l’accession à la propriété. La crise financière n’a pas eu d’impact sur
les prix de l’immobilier, par contre, depuis 2014, une augmentation de ces prix a été
enregistrée. Une hausse surtout observée pour les appartements urbains. Aussi, l’offre
de logement depuis 2010 n’a pas pu combler la demande dans les villes universitaires
et dans les zones métropoles. Ce qui est du, suite aux nombreuses immigrations
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étrangères et aussi, à la hausse des prix des matériaux de construction. Des matériaux
fournissant aux logements de nouvelles normes d’exigences comme la protection
contre l’incendie, l’insonorisation et les développements techniques dans les domaines
de l’efficience énergétique.
La responsabilité de la politique du logement social se situe au niveau des Etats
fédéraux, et les stratégies menées aux niveaux régional et local diffèrent
considérablement à travers l’Allemagne. Le parc de logements sociaux est passé de
2 570 600 en 2002 à 1 538 700 en 20129. Les bénéficiaires des logements sociaux ont
bénéficié une aide directe par une subvention d’Etat à la dépense de chauffage et à
l’allocation des logements. En 2013, 4,8 millions de ménages ont bénéficié de ces
allocations sur un budget de 17 milliards d’euros consacré au logement social. L’Etat
aussi intervient dans la règlementation de l’augmentation des prix locatifs des loyers en
imposant des marges.

3. La Grande-Bretagne et son système de vente location

La réalisation des logements sociaux en Grande-Bretagne se fait soit par des
associations en logement qui occupent la majorité des constructions avec un effectif
de 27 160 logements réalisés entre 2012 et 2013 ; soit par les autorités locales qui en ont
réalisé 2 330. Durant les décennies passées, le nombre des locataires privés a connu
une forte augmentation contrairement à celui des occupants propriétaires. La
réalisation de nouvel parc de logement ne répond pas au besoin annuel. Ainsi, le prix
de l’immobilier devient très coûteux surtout à Londres qui constitue l’un des marchés les
plus chères d’Europe de même pour les secteurs locatifs privés. Ces faits expliquent
l’augmentation des nombres des sans-abris, estimés à 53 000 ménages en 2015 et
l’augmentation des demandes en logements sociaux avec 1 368 300 ménages sur les
listes d’attente.
La politique de l’Etat est dirigée sur un système de vente location par l’intermédiaire de
l’aide à l’achat. En 2010, la subvention de l’Etat a diminué de 63%, ce qui a provoqué
un endettement important des associations auprès des organismes privés. Entre autre,
les organismes de logement ont été encouragés à appliquer des loyers abordables à
une part majoritaire des nouvelles mises en location, à 80% du niveau des prix du
marché locatif local.

4. Logement social confié aux organismes internes en France

Suite à la dégradation des logements de masse, l’Etat s’est orienté à une nouvel aide
social consistant à payer une part du loyer à l’HLM. La loi sur l’aide public au logement
ou l’APL consistait a aidé les locataires à payer leur loyer, à facilité l’aide à l’accession
et de réhabilité les anciens logements. Entre 2007 et 2014, le nombre de logement livré
est de 133 000 unités, une offre très faible par-rapport-à l’objectif de l’Etat à fournir

9 Analyse d’Housing Europe : « La situation du logement dans l’Union Européenne en 2015 »

Page 14/79
500 000 logements par an. Une des causes de cette crise est due au manque de terrain
pour l’implantation de chantier de construction. Le secteur du bâtiment pourtant un
levier pour le développement local a provoqué la perte de plus de 100 000 emplois et
le manque de millions d’euros pour les recettes fiscales du gouvernement. Suite à la
diminution de moins en moins du ZAC, et au foncier qui devient de plus en plus rare,
l’Etat s’est consacré à promouvoir la réhabilitation des patrimoines fonciers comme
l’ancien caserne de 19ème siècle à Paris qui est en train d’être reconvertir en logement
social. Ces logements devraient avoir l’obligation de remettre en cause les dispositions
de confort ainsi que développement durable.
L’Etat français aussi participe à l’aide à l’adaptation de la construction de logement
social à destination des ménages les plus pauvres. Un pacte a été signé en juillet 2013
entre l’union social pour l’habitat et l’Etat. Ce pacte vise à bâtir 10 000 logements qui
seront loués à moins de 20% de la moyenne du prix des loyers des logements sociaux.
En 2018, suite à l’augmentation des prix de l’immobilier, à la demande très éloignée à
l’offre et à l’explosion des demandes en APL, l’Etat espère amputer de 60 euros sa
subvention. La même somme retirée au loyer par l’intermédiaire de son projet de
finance 2018, car d’après le président actuel, avec les 700 organismes HLM en France,
tous ayant une situation financière différente, tout le monde doit faire un effort. Une
décision male prise par les HLM qui pensent qu’avec moins de revenu, on a moins
d’argent d’où moins de construction ou de rénovation.10

B. LES LOGEMENTS SOCIAUX DANS LES ANCIENS PAYS COLONISES PAR LA FRANCE
1. Un aspect politique semblable pour les pays en voies de développements
Etant des anciens pays colonisés par la France, ces pays, faisant aussi partis des pays
sous développés, subissent les mêmes problèmes qu’à Madagascar. Ces Pays ont eu
leur indépendance en 1960, et entament un régime présidentiel encore marqué par la
présence de la France par l’intermédiaire des diverses coopérations.
Entre l’année 1960 et 1980 marques la construction de quelque cité bâtis par des
sociétés de construction nationale, encore sous l’impulsion de l’ancienne puissance
française. Ces cités étaient en générale, destinées pour héberger les fonctionnaires de
l’Etat. Ces logements étaient attribués soit par location, soit par vente location, des
logements qui restent non accessible à des familles modestes. Sous l’influence des
plans d’ajustements structurels du Fonds Monétaire International, due à la crise de la
dette des pays en voie de développement11, l’Etat s’est forcé de privatiser les
logements aux locataires occupants. De plus, cette crise a entrainé la dégradation de
l’urbanisation de la ville, et les initiatives de créer des logements sociaux ont été
complètement oubliées.

10
Reportage France 24 « Logement social - les HLM, une histoire française »
11
La crise de la dette des pays en voie de développement a été déclenchée en 1982 par
l'incapacité de plusieurs de ces pays à rembourser leurs emprunts
Page 15/79
 Photo 10 : Une cité d’habitat collectif construite
après l’indépendance par la Société immobilière
du Cameroun : la « Cité Verte », Yaoundé
Source : https://www.metropolitiques.eu/Le-
logement-social-en-Afrique-un.html

En même temps, depuis l’année 1990, la Banque Mondiale a lancé les opérations de
« parcelle assainit ». Ces opérations consistaient à ce que les populations les plus
démunis pussent se procurer eux-mêmes des terrains où ils puissent construire leur
propre logement. Parallèlement, elle encourage la quête à la compétitivité et aux
investissements directs étrangers, afin de favoriser les grands projets de construction,
entraînant ainsi l’éviction des citadins les plus démunis. Ainsi, durant les années 2000,
plusieurs projets ont incité à l’éviction des populations les plus démunis, et ceux, pour
titre d’amélioration du quartier. Et pourtant, l’expulsion de ces citoyens ne débouche
aucun relogement. Prenant l’exemple de la capitale du Burkina Faso, à laquelle la
construction du ZACA a conduit à l’expulsion de 12 500 habitants en 201012. Même cas
pour le « vieux centre » du Nouakchott, dans la capitale du Mauritanie, qui a été détruit
en 2009, pour accueillir des tours. Ces opérations de déguerpissement sont aussi
constatées dans la capitale du Cameroun.
L’initiative de l’Etat pour l’intégration du « logement social » dans les projets de
constructions des investissements étrangers reste néanmoins inaccessible pour les
populations pauvres, puisque l’acquisition de ces logements nécessite des pièces
justifiant son activité salariée ainsi que l’obtention d’un crédit bancaire. C’est le cas du
programme de 10 000 logements sociaux lancés par le gouvernement de l’Etat
Burkinabé, du même pour la Cameroun qui a lancé le programme de 10 000
logements en 2013. En outre, la société mauritanienne de construction immobilière
(Socogim) a clairement rompu avec sa vocation initiale de logement social en
construisant 1 200 villas pour des clients solvables.

12
Alexandra Biehler, Armelle Choplin et Marie Morelle, « Le logement social en Afrique : un
modèle à (ré)inventer ? », Métropolitiques, 18 mai 2015
Page 16/79
Malgré ses contraintes, les organisations non gouvernementales essaient de ramener
leurs aides pour faciliter l’acquisition par tous aux logements. L’opération « Twize » en
Mauritanie entre 2002 et 2008 a permis aux habitants d’accéder facilement à des
logements par une offre de microcrédit solidaire. La capitale du Cameroun a pu
bénéficier de dizaine de logements par l’intermédiaire de la coopérative entre l’Union
Européen, la coopération française (service de coopération et action culturelle), et un
ONG Néerlandaise (Cordaid). Un projet devenu facile par la volonté de l’Etat dans la
recherche des terrains viables, et par la réduction des taux d’intérêts des crédits
fonciers.

2. L’Algérie, un pays qui s’est investi à l’éradication de la bidon ville

L’Algérie, ancien colonie française, est l’une des pays de l’Afrique qui prend en
conscience l’amélioration de la politique des logements sociaux. Ce fait s’explique par
son histoire. La migration étrangère s’est toujours développée pendant l’époque
coloniale. Dès 1870, le nombre des étrangers dépassait 60% des nationaux. Les colons
commencèrent a installé des villages partout sur les terres riches, et commence a
amélioré les villes existants par l’aménagement et la construction des habitats
verticaux. Entre temps, après la première guerre mondiale, l’exode rural a commencé
à surgir au niveau des villes. Depuis, la démographie des villes commence à s’accroitre,
et l’année 1930 marque l’apparition des premières bidons villes. A partir de 1954, le
nombre de la population Algérienne s’est multiplié jusqu’à deux fois ce des étrangers.
A son indépendance, en 1962, les étrangers sont partis en laissant derrière eux de
nombreux logements vacants et des constructions pas encore achevées. Avec
l’autorisation de l’Etat, de nombreuses personnes sont passées directement de la
campagne, du bidonville, et du camp de regroupement, aux beaux quartiers et à leurs
logements. En 1964, le nombre des logements commence à être en manque, ce qui a
incité l’Etat à investir dans la finalisation des constructions des chantiers non achevés.
Ce n’est qu’aux années 1970, à travers les ZHUN que s’enclenche en Algérie
indépendante la construction en masse de logements collectifs. La réalisation des
ZHUN était obligatoire pour les zones d’habitats dépassant les 1 000 logements. Cette
procédure qui vise surtout à éviter la création des zones dortoirs en programmant dès
le départ, les équipements de bases, nécessaires pour une ville et aussi l’implantation
d’emplois secondaires ou tertiaires. Dans ce cadre, la construction des logements par
l’intermédiaire de ZHUN s’inscrit donc, sur la création d’une nouvelle ville.
Les autorités algériennes considèrent que la lutte contre les habitats précaires est la
solution pour proposer à tous, un logement décent et abordable. Les rentes pétrolières
étaient donc consacrer pour l’amélioration du sort des plus démunis, pour combler
leurs besoins concernant les services publics de bases, en priorité à l’eau potable. Les
logements précaires sont démolis sans concertations, les populations étaient
transférées par des camions sous l’escorte policière dans des nouveaux appartements
et les bulldozers entre immédiatement en action. Par défaut d’accompagnement
social pour aider les ménages défavorisés dans leur nouvelle résidence, les autorités,
maintenant sont confrontés aux problèmes de banlieues, ressemblant à la France.

Page 17/79
Nous pouvons constater ainsi que le problème sur l’élaboration des logements sociaux
ne réside pas qu’à Madagascar mais aussi, dans d’autre pays sous développés de
l’Afrique. Même les pays développés rencontrent des problèmes vue que la demande
ne cesse d’augmenter. Par contre, la connaissance de leur politique, ainsi qu’à leurs
réussites nous permettront d’approfondir l’amélioration de la notre.
Nous allons maintenant passer dans l’analyse des logements sociaux existants dans
l’agglomération d’Antananarivo.

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CHAPITRE 2 : SITUATION DES LOGEMENTS SOCIAUX DANS L’AGGLOMERATION
D’ANTANANARIVO
Caractérisée par une vaste plaine, l’agglomération d’Antananarivo était depuis
longtemps considérée comme le pilier au développement du pays. Le nombre de la
population qui y réside ne cesse de se multiplier. Dans ce chapitre, nous allons en
premier, présenter l’aspect global du Grand Tana, y compris ses différents types de
logement. Puis, en second, nous allons analyser les spécificités des logements sociaux
existants déjà dans cette agglomération.

I. Présentation du Grand Tana

A. INFORMATION ADMINISTRATIVE
1. Localisation et découpage administratif
Le Grand Tana aussi appelé agglomération
d’Antananarivo est la capitale administrative de
Madagascar. Avec une superficie de 776, 86
km2, elle compte environ 2 511 829 habitants13
en 2018, soit une densité moyenne de 3 233
habitants par km2. Il est inclus dans la région
Analamanga et plus récemment, a pris une
partie da la région d’Itasy en y additionnant la
commune d’Ambatomirahavavy.
Avec les six arrondissements de la CUA, le Grand
Tana compte dans ses périphéries, 8 communes
dans le district d’Ambohidratrimo, au Nord
Ouest, 8 communes d’Avaradrano au Nord Est,
20 communes dans le district d’Atsimondrano
au Sud Ouest et la commune
d’Ambatomirahavavy, district d’Arivonimamo à
l’Ouest soit 38 communes au total.
Il est traversé par 4 routes nationales, la RN3, qui
relie Antananarivo vers Anjozorobe au Nord Est, Carte 1: Localisation du Grand Tana
la RN2 reliant Antananarivo et Tamatavy à l’Est, Source : Base de données MEDAIR,
Réalisation de Joy Noah Rabeharison
La RN7 reliant Antananarivo à Tuléar vers le Sud,
la RN1 d’Antananarivo à Tsiroromandidy à l’Ouest et la RN 4, qui relie Antananarivo à
Mahajanga au Nord Ouest.

13RGPH – 3 et nombre de population à Madagascar 1993, 2009, 2018, Base de donné INSTAT,
2018
Page 19/79
Carte 2 : Délimitation du Grand Tana
Source : Base de données INSTAT, Réalisation de Joy Noah Rabeharison

Page 20/79
 2. Historique du développement de l’agglomération
Betsimitatatra était déjà au bien avant un endroit stratégique vue son immensité et sa
richesse en terre pour la riziculture. Cette plaine est entourée par 12 collines où y
résidaient à chaque colline un roi. Andrianampoinimerina après avoir unifié le royaume
en un, a aménagé la plaine en endiguant l’Ikopa et en aménageant la plaine. Les
habitations étaient construites aux alentours du « rova » ou y résidait le roi, dans les
hautes terres pour pouvoir se préparer à des invasions, notamment les invasions
sakalava. La ville s’étalait peu à peu, et s’étende vers l’Est à Ambanidia et vers le Nord
à Ambatonakanga dans les années 1800.
Pendant l’époque coloniale, l’urbanisation commence dans les hautes terres et
s’évolue dans les quartiers à proximité. En 1890, l’urbanisation s’étale encore vers le
Nord arrivant jusqu’à Isotry, Antanimena et Andrahavoahangy. Les colons ont ainsi
planifié la ville identiquement à celle de Paris (voir annexe), sous forme mono-centrique
avec les routes, menant vers les provinces, (RN1, RN2, RN4 et la RN7) reliés au centre. A
l’époque, les colons ont eu déjà la volonté d’élargir l’urbanisation dans les périphéries
et dans les couronnes intermédiaires, en construisant un hôpital dans l‘ancien contant
d’Itaosy et à Soavinadriana. En 1924, suite à l’expansion démographique de la ville, le
premier plan d’urbanisme, le Plan Géo Cassaigne a été réalisé par ce géographe
reconnue. Cela, en vue d’exploiter les terres basses, les sites périphériques et les sites
d’échanges.
Après la colonisation, on peut constater l’évolution de la ville par l’expansion des
constructions aux bords des routes nationales et dans les périphéries. L’Etat à l’époque
a laissé le droit des citoyens à l’auto-construction, et a commencé à étendre la ville
dans les terrains agricoles en les remblayant. De nos jours, la surface des terrains
agricoles connait une diminution excessive, sans parler du projet de création d’une
nouvelle ville sur un terrain agricole de 1 000 Ha.

B. ASPECTS PHYSIQUES
1. Relief et climat
Le Grand Tana est caractérisé en générale de la plaine du Betsimitatatra au centre,
entouré par des seuils rocheux de montagne dans l’extrémité des périphéries. L’altitude
des plaines varient entre 1225 à 1250 mètres. Dans une partie de la CUA, placé sur le
sommet de l’une des flancs plissés de montagne qui s’étend du centre à l’Est, le rova
atteigne les 1453 mètres. La majorité des terrains dans les périphéries surtout sur la partie
Nord et la partie Est, par contre est formée par des « tanety », une spécificité de la
haute terre centrale caractérisée par ses collines à pente douce.
Antananarivo a un climat de hautes terres subtropicales caractérisé par deux saisons,
l’hiver sec entre juillet à septembre et un été pluvieux entre novembre et avril. Plus de
80% des précipitations se produisent pendant la période de l’été. Ces saisons
rencontrent depuis quelque temps des bouleversements au niveau de leur durée, dû
aux changements climatiques.

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Carte 3 : Relief du Grand Tana
Source : Base de données FTM, Réalisation de Joy Noah Rabeharison

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 2. Topologie
Du point de vu géographique, la superficie de l’agglomération d’Antananarivo est
marquée par le mélange entre le milieu rural et le milieu urbain. Dans le milieu rural, la
savane, considérée aussi comme terrain non urbanisé, occupe environ 19 % de la
surface totale. Les terrains de cultures occupent 39 % de la superficie, avec 26% pour
les rizières et 9% pour les champs maraîchers. La superficie des forêts est très peu avec
seulement 1.61%, et le zone de reboisement compte 2.28%.14
Dans le milieu urbain, la superficie totale urbanisée est de 153 km2, ce qui représente
20% de l’agglomération. La ville peut comporter des caractéristiques spécifiques qui la
caractérisent des autres. La CUA comporte 4 centres. Premièrement, un centre
commercial se trouvant à Analakely, où il y a le marché de pochard, de la petite
vitesse, et les centres commerciales. Aussi, elle est caractérisée par l’existence des
marchés hebdomadaires comme le marché de Mahamasina, d’Ambodin’Isotry et
d’Andrahavoahangy. On y trouve aussi un centre politique et financière à
Antaninarenina marqué par la banque centrale et le palais d’Ambohitsirohitra. Un
centre industriel à Ankadimbahoaka et un nouvel centre urbain caractérisé par ses
activités dans le secteur tertiaire à Akorondrano. Puis enfin, un centre Administratif à
Anosy où est aménagé le quartier du gouvernement central. Dans les périphéries, on
peu y trouver des grandes surfaces ainsi que des quincailleries et divers banques mais
ce sont les industries qui sont nombreux par rapport à la CUA, à préciser les zones
franches.
Selon les études menées par la JICA, l’urbanisation occupe surtout une place
important dans la CUA avec 52% des terres urbanisées, différemment des périphéries
qui ne compte que 15 à 17%. Avec 90% des surfaces urbanisées, les zones résidentielles
dominent l’espace urbain. Dans les 427 309 recensés en 2016, 96% sont des bâtiments
résidentiels, avec 40% se situant dans la CUA, et le reste dans les périphéries.

14
Agence Japonaise de Coopération Internationale, « Projet d’Elaboration du Schéma
Directeur pour le Développement de l’Axe Economique TaToM (Antananarivo-Toamasina,
Madagasikara) », Avant-Projet du Rapport Final, Juillet 2019
Page 23/79
Carte 4 : Utilisation actuelle du sol
Source : Base de données FTM, Réalisation de Joy Noah Rabeharison

Page 24/79
 C. LES LOGEMENTS DANS LES ZONES RESIDENTIELLES
1. Types de logements selon une étude menée par l’INSTAT
Selon l’étude sur l’EPM mené par l’INSTAT, les types de logements peuvent être classifiés
en 5 catégories par rapport aux nombres des pièces dans un immeuble intérieur du
logement.
L’appartement qui est une habitation intégrée dans un immeuble, pouvant contenir
plusieurs pièces y compris les cuisines et les toilettes. Dans la CUA ainsi que sur les
périphériques, la construction des appartements se fait de plus en plus, la majorité des
agences immobilières ont la tendance à concevoir ces logements.
Le studio, qui est aussi un appartement mais ne comporte qu’une seule pièce
principale avec éventuellement des toilettes et des cuisines. On peut trouver ces types
de logements dans le centre ville, des logements en générale conçus pour les hôtels.
La chambre, une maison composant qu’une seule pièce servant à la fois de chambre
à coucher et de séjour. La cuisine et les toilettes sont éventuellement partagées avec
d’autre personne. On retrouve ce type de logement dans les parties dense de la ville.
La maison individuelle de type traditionnel, une forme d’immeuble indépendant
composant plusieurs pièces, appartenant qu’à un seul ménage. On peut voir ces
logements dans les milieux ruraux d'Antananarivo, et aussi dans les villages anciens
comme à Andohalo ou Antanimena.
Une villa qui se différencie de la maison individuelle de type traditionnel par son aspect
moderne, voir même contemporaine. Ces formes d’habitations se trouvent en
générale dans les quartiers résidentiels de l’agglomération.

2. Les logements selon leurs types d’habitats

Les habitats dans le Grand Tana peuvent être répartis en 5 types ayant chacun leurs
caractéristiques spécifiques.
Les habitats résidentiels qui sont caractérisés par l’existence, en majorité des logements
de types villas. Dans ces quartiers, les propriétaires construisent chacun leurs logements
selon leurs aspects sur une parcelle assez vaste.
Les habitats traditionnels, que l’on trouve dans les milieux ruraux. Ils sont caractérisés par
l’aspect ancien des bâtis, éparpillés en petit groupe sur les tanety, ou sur le long d’une
route en terre. Il est caractérisé par des logements de types individuels traditionnels.
Les habitats diffus qui sont caractérisés par des logements de types maisons construits
dans les villes par les habitants venant des milieux ruraux. Ces logements sont en
générale, classés parmi les habitations illicites, ne respectant pas les prescriptions
d’urbanismes.
Les habitats précaires, une forme d’habitat existant dans toutes les agglomérations.
Ceux sont des groupements de logements de type maison, caractérisés par des
matériaux de construction très vulnérable face aux aléas.

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Les lotissements caractérisés par leurs structures bien planifiées qui respectent
respectivement les mêmes formes architecturales. Les lotissements existant dans
l’agglomération sont de type appartement, studio, de maison individuelle de type
traditionnel et de type villa.

Bref, après avoir constaté ample connaissance sur l’organisation spatiale de

l’agglomération d’Antananarivo, il nous vient maintenant de s’exercer sur les modes de
fonctionnements des logements sociaux dans cette zone.

II. Caractéristiques des logements sociaux dans l’agglomération

A. FORMULE FINANCIERE DES LOGEMENTS SOCIAUX
Dans le domaine du logement social, le financement sert à réserver l’argent nécessaire
à l’achat des terrains et à la construction des logements en vue de les louer ou de les
revendre aux bénéficiaires qui ne sont pas en mesure de le faire eux-mêmes par leurs
propre moyens. Les politiques de financement adoptées dans l’agglomération peuvent
être catégorisées en 3 types suivant les financements dans la construction.

1. Le financement des logements par l’intermédiaire des prêts : cas de la

SEIMad
L’Etat voulant élaborer un programme de logement social d’envergure, sans avoir les
moyens ou la possibilité en main peuvent faire des près envers les bailleurs étrangers
par l’intermédiaire des prêts.
Les cités 67Ha ainsi que nombreux projets ont pu être réalisées par l’intermédiaire de la
collaboration de la SEIMad avec la CCCE, ancien AFD. Après la période de
décolonisation, la CCCE proposait à ses anciens pays coloniser d’investir beaucoup
d’argent pour la réalisation de nombreux logements sociaux. L’offre proposée par
l’organisme était bien assez abordable car cette prêt possède des taux préférentiels
d’entre 3,5 à 5% remboursables dans un délai de 10 à 20ans, voir même 25 ans. Les
logements réalisés par la SEIMad étaient mis sur location, mais suite à la crise du aux
chocs pétroliers en 1971, et à l’ajustement financière, la SEIMad a du vendre tous ces
logements par l’intermédiaire d’une vente location. Les logements étaient vendus à un
prix rentable aux locataires dans un intervalle de 15 ans.
Parmi la Politique Générale de l’Etat en 1997, sur le lancement du projet de 35 000
logements sociaux, seulement 440 logements ont été réalisés sous le financement de la
BOA ainsi que la Banque Shelter Afrique. Pour la BOA, le taux d’intérêt était élevé à
12%15 remboursable jusqu’à un délai de 20 ans, et pour la banque Shelter Afrique, le

15 Article «ANALOGH – BOA : main dans la main pour favoriser l’accès aux logements décent»
sur matv (en ligne), 2018
Page 26/79
taux d’intérêt était élevé à 15%16 sur un délai de remboursement compris entre 5 à 7
ans.

2. Financement avec une subvention de l’Etat : cas de l’ANALOGH

La politique de l’ANALOGH se résume par l’offre de logement à toute catégorie de
personne par l’intermédiaire de facilité de payement, en faisant une vente location. A
part cette facilitation de payement, les bénéficiaires auront aussi le privilège de la
parcelle contenant le logement. Certes, l’ANALOGH ne font leur construction que sur
des domaines privés de l’Etat. Cet établissement public travail avec la BOA, qui lui offre
des prêts avec un taux d’intérêt de 12% (prêt « akany ») pour la réalisation des travaux.
Le programme «Trano Mora », faisant partie d’un du PGE en 2010, a reçu une
subvention de 900 millions d’Ariary, versé à l’ANALOGH pour payer la moitié du prix du
logement. Parmi les 485 logements sociaux réaliser à Anosiala, seulement 60 d’entre
eux ont pu bénéficier de cette offre, soit pour le prix de logement de 30 millions
d’Ariary, seulement 15 millions est payé par le locataire durant une durée de 10 ans
(125 milles Ariary).
Des critères ont été posés pour choisir les personnes bénéficiaires. Au début, les
logements étaient réservés seulement aux jeunes hommes âgés d’environ 35 ans ayant
une famille, puis aux fonctionnaires de l’Etat avant que l’acquisition de ces logements
soit ouverte à tous personnes par l’intermédiaire d’un tirage au sort.

3. Financement par l’intermédiaire de don : cas de l’association AKAMASOA

Les cités AKAMASOA comportent non seulement des logements, mais aussi, d’école,
de cabinet de santé, divers équipements de base, et offre aussi de nombreuses
opportunités de travails. Situées dans un endroit assez isolé de la ville, ces cités peuvent
être considérer comme un nouveau quartier ne se trouvant pas encore dans une
situation d’autofinancement. L’association, bien connue par de nombreuses
personnes, reçoit directement des aides financières versées dans son compte bancaire
pour pouvoir rémunérer ces employés. L’association compte 820 maçons, travaillant en
permanence dans la construction des bâtiments.
L’association bénéficie de l’Etat, d’un titre de reconnaissance d’utilité publique, ce qui
la dispense des taxes aux aides alimentaires ainsi qu’aux dons humanitaires. L’Etat aussi
intervient dans l’aide à la personne. 10% des enseignants, 6 médecins sont à la charge
de l’Etat.17 L’association accueil en permanence de nouveau personne dans le centre
d’accueil. Pour pouvoir s’inscrire dans l’association, la personne devrait travailler tous
les jours, scolariser ses enfants, payer un loyer mensuel de 6 000 Ariary et prendre en

16
Youssouph Sané, « La politique de l’habitat au Sénégal : une mutation permanente », les
cahiers d’Outre Mer (en ligne), 2013
17
Article, « Akamasoa_ action, espoir et solidarité », site Akamasoa 2019
Page 27/79
charge l’entretient de son logement. Le logement après revient au locataire après
l’avoir loué pendant 5 ans.

B. SITUATION DE LA COMPOSITION URBAINE DES ANCIENS LOGEMENTS SOCIAUX

1. Analyse du système viaire
Les rapports topologiques sur les logements sociaux dans le Grand Tana se
caractérisent en deux types qui sont les systèmes en boucle et les systèmes en résille.
Pour les systèmes en boucle, les réseaux viaires sont tous hiérarchisés, comme le cas de
la cité d’Ambanilalana et d’Analamahitsy. Par contre, Ambanilalana est caractérisé
par un système à double sens, différemment de l’Analamahitsy, du Mandroseza ou
d’Andoharanofotsy.
Ensuite, pour le système en résille, tous les systèmes sont conçus en double sens. Par
contre, pour 67Ha par exemple, les systèmes viaires ne sont pas hiérarchisés
contrairement à ce d’Ampefiloha.

Photo 11: Système en résille non hiérarchisé, avec ramification, 67Ha

Source : Erf Tana2007

Page 28/79
Photo 12 : Système en résille hiérarchisé, Ampefiloha
Source : Erf Tana2007

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Photo 13 : système en boucle, en cul de sac, Analamahitsy
Source : Erf Tana2007

Page 30/79
Photo 14 : système en boucle à double sens, Ambanilalana
Source : Erf Tana2007

2. Analyse du système bâtis

a. Rapports topologiques : Figure 01
La plus part des logements sociaux, après avoir été vendu à leur locataire ont subit des
transformations. Les propriétaires exploitent les espaces vides de leur parcelles pour
étendre leur habitation, d’où la transformation des bâtis ponctuels en bâtis ponctuels
ramifiés.

b. Rapports topologiques : Figure 02

Les logements sociaux dans le Grand Tana, en générale, ont tous été réalisés en
adoptant un aspect pavillonnaire avec les espaces vides, d’où leurs caractéristiques
de bâtis ponctuels. Par contre, aux fils du temps, les bâtiments se ramifient et
s’accolent aux points de ne laisser entre eux des espaces vides, comme le cas de la
cité d’Ambanilalana. Pour ce cas, le bâti peu être considéré comme un bâti planaire.

c. Rapports géométriques
Les dispositions des bâtiments ont tous été planifiées avant d’être réaliser, ce qui font
son homogénéité. Certaine rues ont tendance à basculer les dispositions des bâtis,
Page 31/79
mais n’empêche leur homogénéité lorsque les fronts des bâtis sont continus au long
d’une certaine rue, comme nous pouvons voir dans la seconde illustration.

d. Rapports dimensionnels
Dans notre première illustration, on peut constater que les bâtis ont les mêmes
dimensions, à part l’église et l’hôtel qui ont été récemment construits. Dans la seconde
par contre, les dimensions des bâtis sont quasiment différentes. Certes, la dimension
assez large des parcelles incite les occupants à construire ou à étendre leurs logements
selon leurs choix.

Figure 1 : Evolution d'un quartier de 67Ha en 2007 à 2019

Source : Erf Tana2007, Google Earth, Réalisation de Joy Noah Rabeharison

Page 32/79
Figure 2: Disposition de la cité Ambanilalana
Source : Erf Tana2007, Réalisation de Joy Noah Rabeharison

C. USAGE ACTUEL DES ANCIENS LOGEMENTS SOCIAUX

1. Cas de la cité Ambanilalana
La cité Ambanilalana était conçue pour une vente location avant d’accueillir les
sinistrés de l’inondation de la plaine de Betsimitatatra en 1959. Puis, la majorité de ces
sinistrés à eux ont vendu leurs terrains à d’autre personne. Après une enquête menée,
les occupants sont à 80% des propriétaires ou des descendants du propriétaire. Suite
au prix du foncier élevé dans les villes et à l’attachement au quartier, les propriétaires
préfèrent étendre leur bâtis au lieu d’acheter un nouveau terrain. Le nombre des
habitants dans ces quartiers ne cesse d’augmenter, même pour le développement des
bâtiments qui tend vers une extension verticale.
La cité peut être considérée comme une cité dortoir. Le nombre des bâtiments à
usage commerciale reste très peu, ce fait qui est du a cause de son aspect
topologique, en système de boucle s’éloignant de la route principale.

Page 33/79
Photo 16 : Cité Ambanilalana 1965 Photo 15 : Cité Ambanilalana 2019
Source : www.seimad-immo.com Source : Cliché de Joy Noah Rabeharison

2. Cas de la cité 67 Ha
67Ha a été créée suite à l’extension de l’agglomération d’Antananarivo après
l’indépendance du pays. Une partie de ces cités ont été louée par des personnes des
provinces qui étudiaient à l’université d’Antananarivo. Suite à son système de voirie, la
majorité des bâtis faisant face à la parcelle ont tous été modifiés en habitat
commercial, d’où, la qualification de ces logements en habitat mixte.

Pareil que la cité Ambanilalana, la majorité des bâtis tend aussi vers une extension
verticale pour les logements de types individuels, mais les logements de types
appartements n’ont pas changé. Les habitats commerciaux sont en générale loués par
ces propriétaires à un prix élevé, de même pour quelque logement qui vaut environ les
400.000 Ariary pour un ménage de 5 personnes.

Photo 18 : Logement type immeuble Photo 17 : Habitat à caractère mixte

Source : Cliché de Joy Noah Rabeharison Source : Cliché de Joy Noah Rabeharison

L’agglomération d’Antananarivo, dans les zones résidentielles est composée de divers

types de logement parmi lesquels les habitats précaires qui sont présents presque dans
tous les zones urbaines de l’agglomération. La construction de nouveaux logements
sociaux reste modeste malgré le manque de politique de financement de grands
projets consacrée pour les logements sociaux. Cependant, on peut constater que les
anciens logements sociaux construits dans les zones urbaines se sont évolués dans le
temps en étant plus dense.
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PARTIE 2 : LOGEMENT SOCIAL FACE A DES CONTRAINTES

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CHAPITRE 1 : IDENTIFICATION DES PROBLEMES ET DES BESOINS
La construction des logements illicites ne cesse de se multiplier bien que nombreuse de
la population dans l’agglomération d’Antananarivo y vie. L’identification des
problèmes ainsi que des besoins en logement nous semble nécessaire pour pouvoir
adopter les meilleures stratégies pour le lancement des logements sociaux. Ce chapitre
se divise en deux parties, la première qui parle de tous problèmes impactant le secteur
du logement. Puis la seconde qui évoque les besoins nécessaires de la population
concernée.

I. Analyse des problèmes existants aux alentours du logement

A. ECONOMIE FAIBLE
1. PIB et IDH
Le PIB du pays est estimé à 12,76 milliards de dollars pour une population de 27.06
millions d’habitants18, soit environ les 471 dollars par habitant, ce qui le classe parmi les
pays les plus pauvres du monde. L’économie faible du pays est due, non seulement
aux catastrophes naturelles mais principalement, suite aux troubles politiques successifs
subits par le pays.
Le taux de croissance du PIB ne synchrone pas avec le développement de la
population. Les travaux informels se multiplient de plus en plus, de même pour les
micros entreprises qui tendent vers une augmentation des sous-emplois. Le taux de
chômage par contre n’a pas augmenté, sauf pour les universitaires qui sont estimés à
4,9% contre 1,3% de la population active19.
L’IDH est un indicateur déterminant le développement humain d’un pays ou d’une ville
par l’intermédiaire de l’espérance de vie, du niveau d’étude et du revenu. Par cet
indicateur, le PNDU estime un pays à développement humain très élevé pour un IDH
supérieur à 0,800 ; élevé pour un IDH comprise entre 0,700 à 0,800 ; moyen entre 0,550 à
0,700 et faible pour tout ce qui est inférieur à 0,550. Madagascar est classé parmi les
pays à développement humain faible, par contre, pour Analamanga, son IDH est
classé moyen avec un effectif de 0,583.20

18Article« 5e : Madagascar, 471 dollars de PIB par habitant » JDN (en ligne), 2019
19 Plan National de Développement 2015-2019, page 05
20 Rapport National sur le Développement Humain (RNDH) - Madagascar 2018, page 57

Page 36/79
 Figure 3 : Revenue par habitant et taux de croissance du PIB entre 1960 à 2014
Source : INSTAT

Page 37/79
 2. Taux de pauvreté et d’extrême pauvreté élevé
Selon le rapport sur l’EPM de l’INSTAT du 2010, avec un seuil de pauvreté de 468 800 Ar
/personne /ans (environ les 1 300 Ar par jour), le taux de pauvreté à Madagascar était
estimé à 76,5 %, avec 54,5 % pour Analamanga et 52,4 % dans les milieux urbains. En
2002, le taux de pauvreté connait une forte montée, dû à la crise politique. Cela nous
permet d’affirmer que beaucoup de personne reste encore vulnérable face à la
pauvreté.

100,0%
90,0%
80,0%
70,0%
60,0%
Urbain
50,0%
Rural
40,0%
Ensemble
30,0%
20,0%
10,0%
0,0%
1993 1997 1999 2001 2002 2004 2005 2010

Figure 4: Evaluation du taux de pauvreté de Madagascar

Source : EPM, INSTAT, 2010

Aussi, d’après les données de l’ENSOMD effectué par l’INSTAT, par rapport aux pouvoirs
d’achat des ménages, seulement 2,2% de la population dans la capitale pensent vivre
aisément. La majorité de la population n’ont pas la faculté de s’approprier la somme
d’argent pour obtenir des terrains et aussi des logements pour eux. Les quartiers
deviennent saturés. Le nombre des locataires, estimés à 40% des ménages ainsi que les
nombres des constructions illicites augmentent de plus en plus.

Page 38/79
 Vivre aisément

Vivre moyennement

Vivre d'une façon

moderée
Vivre en difficulté

Figure 5 : Opinion de la population sur leur propre niveau de vie

Source : ENSOMD, INSTAT, 2010

Les populations en extrême pauvreté, considérer ayant un revenu journalier de 900 Ar

en 2010 étaient estimées à 4,3 % dans la capitale. Pour l’association AKAMASOA, le
centre d’accueil reçoit en permanence de nouveau personne. Le nombre de
logement social pour l’association ne suffit plus, de plus, le travail notamment dans la
carrière commence à devenir rare pour les nouveaux membres.

B. URBANISATION MAL MAITRISE

1. Vulnérabilité face aux cataclysmes
L’agglomération d’Antananarivo, par rapport à sa démographie, connait un fort retard
sur le développement au niveau de l’urbanisme. Le centre ville qui est censé accueillir
40 000 personnes à largement dépasser cette limite. La politique de l’auto construction
des habitats est l’une des facteurs provoquant les inondations, faute aux constructions
qui bouleversent l’assainissement de la ville mais surtout aux remblais non contrôlés de
la plaine. Dans le Grand Tana, l’inondation de 2007 a provoqué 17 033 sinistrées et 3
morts, et l’inondation récente de 2015 a provoqué 14 morts et plus de 24 000 sinistrées.21
Tableau 3 : Nombre de sinistrés lors de l’inondation 2007 par district
BNGRC

Nombre de Nombre des

District Décédés
Fokontany touchés Personnes sinistrées

Antananarivo Renivohitra 23 10 728 3

Nord 4 871
Sud 6 3 262
Ambohidratrimo 2 2 172

21 Article : « Madagascar : au moins 14 morts dans des inondations à Antananarivo » AFP, 2015
Page 39/79
 Total 35 17 033 3

Cette politique a aussi accentué la vulnérabilité face aux incendies. Les interventions
des pompiers deviennent difficiles, pour cause de l’accès difficile dans les quartiers
denses. De plus, la cause de ces incendies est par la plus part, selon les statistiques du
sapeur pompier, due à la surexploitation du logement. Selon les statistiques des sapeurs
pompiers aussi, Antananarivo a enregistré en 8 mois pendant l’année 2018, 207
incendies qui a provoqué 84 morts et 44 blessés sans parler des pertes matériels.22

22Article : « Antananarivo : 207 incendies, 84 morts et 44 blessés en huit mois » midimadagasikara

(en ligne), 2018
Page 40/79
Carte 5 : Incendies et inondations dans le Grand Tana
Source : Base de données BNGRC, Réalisation de Joy Noah Rabeharison

Page 41/79
 2. Agglomération mono-centrique non maitrisée
L’Agglomération d’Antananarivo continue de s’évoluer dans les périphéries. En espace
de 10 ans, l’effectif de la population dans les périphéries a connu une forte hausse. La
croissance de la population dans les périphéries qui entour la CUA a doublé voir même
triplé par rapport à ce dernier. La commune d’Ampitatafika a connu la plus forte
croissance avec une évolution de 118 %, soit deux fois plus de sa population en espace
de 10 ans. Les communes, n’ayant pas la faculté de gérer le développement de cette
croissance souffrent en générale aux niveaux des services, malgré le développement
progressive du commerce ainsi que les annexes des banques dans ces zones.
Bien que le taux de croissance de la population dans la CUA soit faible, la ville reste
comme même très dense. Le non maitrise des différents centres urbains dans les
périphéries conduit à la forte dépendance de ces zones à la CUA. La circulation
devient incontrôlable. Depuis environ une décennie, ces fléaux commencent à peser.
Les embouteillages permanant dans tous les entrés de la ville comme les
embouteillages à Ambohibao, Analamahitsy, Mahazo, Anosizato et d’Itaosy
provoquent des pertes économiques pour le pays.

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Carte 6 : Taux de croissance de la population entre 2009 à 2018
Source : Base de données INSTAT, Réalisation de Joy Noah Rabeharison

Page 43/79
 C. PROPAGATION DES BIDONVILLES
1. Concept du bidonville
« Le bidonville est un habitat humain prenant la forme d’un regroupement de
logements qui se caractérise, en comparaison avec les villes modernes et planifiées,
par sa précarité, sa pauvreté en infrastructures et équipements collectifs, son
organisation spatiale apparemment anarchique, sa densité élevée de population et
fréquemment mais non exclusivement, son implantation dans des secteurs considérés
comme impropres à l’habitation : proximité de dépotoirs, zones marécageuses ou
inondables, pentes prononcées, terrains contaminés, etc. »23
Dans le monde, on estime qu’une personne sur huit vit dans des bidonvilles. Ce
phénomène est observé dans l’agglomération, notamment dans la CUA. Selon l’UN-
Habitat, les bidonvilles peuvent être définis selon 5 critères. D’une part, par l’absence
d’approvisionnement en eau, d’autre, par l’absence d’installation sanitaire améliorée,
aussi, par l’absence d’espace de vie insuffisant, la non durabilité du logement et enfin
par l’absence de sécurité foncière. Selon l’EPM, le nombre des ménages pauvres
vivants dans des taudis en 2010, est de 67.6 % pour Analamanga.
Tableau 4 : Nombre des pauvres vivants dans des taudis
EPM, INSTAT, 2010
Ménages pauvres vivants dans les
Région taudis Total
Non Oui
Analamanga 26,0 67,6 54,4

2. Urbanisation difficile à rénover : Cas du Fokontany Anosibe Andrefana I et

II
Les bidonvilles dans l’agglomération d’Antananarivo, aussi nommés « ambany tanana »
ou « bas quartier » sont caractérisés par un groupement d’habitation spontanée qui
s’évolue très rapidement sans aucune prescription d’urbanisme et règlement respecté.
Pour le cas du Fokontany Anosibe Andrefana, seulement quelque personne bénéficie
de réseau de distribution d’eau potable dans leur logement. Le projet des quelques
bailleurs a permit, dans ces quartiers, de fournir d’eau potable par la construction des
bornes fontaines.
La plupart des logements sont construits en dur, d’autre sont construits soit en tôle, soit
en bois. La construction des ces logements se fait dans des terrains marécageux, des
fois même, des constructions en bois y sont construites sous formes de pilotis. La majorité
des logements ne sont pas équipés d’installation sanitaire améliorée. Il y a même des
personnes qui font leurs défécations à l’air libre ou bien dans une latrine portable puis

23Jean Goulet, L’organisation des services urbains : Réseaux et stratégies dans les bidonvilles de
Port au Prince, 2006
Page 44/79
jettent leurs excréments dans des réseaux d’évacuations d’eaux usées. Les quartiers
sont pollués, les réseaux d’assainissements sont insalubres, et l’accès aux sites est
difficile.

Photo 19 : Logement en bois Photo 20 : Construction sur des terrains marécageux

Source : Prise par Joy Noah Source : Prise par Joy Noah Rabeharison
Rabeharison

3. Population dépendant du quartier

Les travaux dans des bidonvilles sont en majorité des travaux illicites. Les personnes
dans ces lieux pratiquent les petits métiers, la manutention, la lavandière, les travaux
HIMO, le transport et vente de l’eau, le recueil et revente des déchets solides récupérés
dans les ordures, les petits commerces ambulants aux bords des rues et ruelles, les
travails domestiques, les transports par charrette, etc.

Après avoir constaté les divers problèmes qui mènent vers la dégradation des zones
résidentielles dans l’agglomération d’Antananarivo, nous allons maintenant passer à
l’analyse des besoins de la population en termes de logement.

II. Analyse sur les besoins en logement

A. SITUATION DEMOGRAPHIQUE
1. Densité concentrée dans le centre urbain
On peut constater une très forte densité de la population dans la CUA. D’après les
données fournis par l’équipe du JICA, environ 48 Fokontany ont une densité supérieure
à 500 personnes/Ha. On peut aussi constater que la CUA est plus dense par rapport aux
périphériques, exceptés les quelques commune comme Anosizato Andrefana,
Bemasoandro, Tanjombato et Andranonahoatra, où la densité dépasse les 100
personnes/Ha. Bref, la densité est élevée pour la couronne intermédiaire Ouest de
l’agglomération par rapport à l’Est, dans la partie d’Alasora et d’Ambohimangakely.
On peut aussi voir une partie dense dans les périphéries éloignés du centre, traversés
par la route nationale, notamment à Fenoarivo, à Ivato et à Sabotsy Namehana.
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 Densité (personne/Ha)
Grand Tana

Arivonimamo

Avaradrano

Atrimondrano Densité (personne/Ha)

Ambohidratrimo

Antananarivo Renivohitra

- 50,0 100,0 150,0 200,0

Figure 6 : Densité moyenne de la population par district

Source : Données TATOM, Réalisation de Joy Noah Rabeharison, 2019

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Carte 7 : Densité de la population en 2015
Source : Base de données INSTAT, Réalisation de Joy Noah Rabeharison

Page 47/79
 2. Forte évolution de l’effectif de la population et les nombres des ménages
D’après l’analyse de l’équipe d’étude de la JICA sous les données fournis par l’INSTAT,
le taux de croissance de la population dans la CUA est estimé à 2,99% alors que pour
les périphéries comme Alakamisy Fenoarivo, Bongatsara, Ambohimangakely et
Ambatomirahavavy, le taux de croissance est supérieur à 6%. Le nombre de la
population dans les périphéries dépasserait celle du centre dans les 10 ans à venir.

Avec une taille moyenne de 4,4 personnes pour un ménage dans la région
d’Analamanga, dans 15 ans, le nombre de ménage dans l’agglomération
augmentera de 400 000 ménages par rapport à sa taille actuelle. Pour accueillir alors
les nouveaux ménages, il faut construire à peu près 30 000 logements chaque année.

Tableau 5 : projection sur l’évolution de l’effectif de la population et du nombre des

ménages en 2033
Base de donné de l’équipe du JICA et de l’EPM
2018 2023 2028 2033
Nombre de
1 483 033 1 715 166 1 979 727 2 260 628
personne
CUA
Nombre de
337 053 389 810 449 938 513 779
ménage
Nombre de
1 182 349 1 567 145 1 958 775 2 426 652
personne
Périphéries
Nombre de
268 716 356 169 445 176 551 512
ménage
Nombre de
2 665 382 3 237 844 3 874 550 4 603 731
personne
Grand Tana
Nombre de
605 769 735 874 880 580 1 046 303
ménage

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Carte 8 : Projection du développement de l'agglomération en 2025
Source : Base de données INSTAT, Réalisation de Joy Noah Rabeharison

Page 49/79
 B. ETUDE DE LA DEMANDE SOLVABLE DE LOGEMENT
Cette étude permet de déterminer la taille, la qualité de logement ainsi que le prix
pour correspondre aux besoins de la population. Cette étude est principalement
conçue aux personnes vivants d’une façon modérée ou moyenne, soit environ 60 % de
la population de l’agglomération. L’enquête a été menée par l’intermédiaire des
groupes immobiliers dans les réseaux sociaux, en prenant un échantillon de 40
personnes.

1. Localisation des zones à forte demande

La majorité des demandes se trouve à proximité du centre ville. Dans la CUA, les
demandes sont plutôt dirigées vers la partie Ouest qu’à l’Est. Les Fokontany concernés
sont, soit traverser, soit juxtaposer du route nationale. Nous constatons aussi ces cas
dans les périphéries. Les demandes sont faibles dans les parties non traversés par la
route nationale à part le quartier d’Ambohimanambola qui se trouve à environ 5 km du
By Pass et le quartier d’Itaosy. Nous constatons ainsi une demande élevée dans les
communes considérées comme des nouveaux pôles de croissance comme à Ivato,
Antehiroka, Sabotsy Namehana, Ankadikely Ilafy, Andoharanofotsy et Fenoarivo.

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Carte 9 : Fokontany les plus demandé pour des logements à loués
Source : Réalisation de Joy Noah Rabeharison

Page 51/79
 2. Type de logement convenable
Nous pouvons constater que le nombre de logement à la demande ne dépasse pas
en général les 3 à 4 pièces. Ce qui signifie que deux chambres avec cuisine peuvent
suffire humblement aux personnes moyennes.
Tableau 6 : Type de logement demandé selon sa localisation
Réalisation de l’auteur
1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces Total
Centre 0,26 0,38 0,03 0,03 0,71
Périphéries 0,15 0,15 - - 0,29
Total 0,41 0,53 0,03 0,03 1,00

3. Prix
La majorité des personnes cherchent en moyenne, des logements à un prix de 100 000
Ar avec une écartype d’environ 7000, soit en minimum, 93 000 Ariary pour le cas d’une
seule pièce. La détermination de ce prix nous permet d’en déduire un prix pour les
logements sociaux à caractère locatif.

La majorité de la population dans l’agglomération d’Antananarivo n’ont pas les

moyens nécessaires pour financer la construction de leur propre logement sur de
nouveaux terrains malgré que la non-maîtrise de l’urbanisation de la ville conduise à la
vulnérabilité des logements face aux catastrophes. Or, la demande de logement reste

Page 52/79
plus considérable dans le centre ville. De plus, l’évolution constante de l’effectif de la
population ne satisfait largement pas aux nombres de logement créés chaque année.

Page 53/79
CHAPITRE 2 : ANALYSE INSTITUTIONNEL ET JURIDIQUE
L’urbanisation dans l’agglomération d’Antananarivo ainsi que la construction de
nouveaux logements pour les résidents reste un enjeu majeur pour le développement
de la ville. La promotion des logements faisait toujours partie des programmes
politiques de l’Etat et comme tout autre pays, des règlements sont en vigueur pour la
construction de ces bâtiments selon les zones concernées. Nous allons voir en premier
l’analyse des programmes de l’Etat touchant les logements et en second, la
réglementation et prescription aux constructions.

I. Analyse des programmes de l’Etat

A. ANALYSE DES OUTILS DE PLANIFICATIONS STRATEGIQUES
1. PGE axée sur la normalisation du logement
Depuis le retrait de la CCCE dans l’investissement sur la réalisation des logements
sociaux, aucun grand projet de logement social n’a plus été établi. Les ressources
publiques allouées à ce secteur que ce soit au niveau de l’Etat ou au niveau de la CTD
restent très faible. Dans la PGE actuelle, l’Etat parle de «programmer des habitations et
des logements adéquats et décents », dans son 93 défis sur l’axe d’épaulement N°03 :
« équilibre social, protection sociale et droit humain ».
Un autre défi parlant « d’aménager de nouvelles villes suivant de nouveaux plans
d’urbanisme » sur le premier socle d’émergence : « émergence territorial et spatiale :
aménagement du territoire, infrastructure et décentralisation » pourrait être un atout
pour relancer la promotion des logements sociaux. Le projet Tana Masoandro sur
l’extension de la ville prévoit d’accueillir 100 000 personnes dans une espace de 200
Ha, avec un aménagement de logements sociaux sur 150 Ha, réservé pour les
personnes de classe moyenne et les plus démunis.

Figure 7 : Les 7 axes stratégiques de l'IEM

Source : IEM, 2019

2. PNAT concentrée vers une réorganisation de l’espace

Page 54/79
La PNAT exprime la volonté et l’engagement de la Nation à construire,adapter,
enrichir, en un mot à aménager le territoire national en vue de son utilitsation optimale
et sa valorisation économique rationnelle pour le bien être social du peuple malagasy.
Dans l’une de ses orientations stratégiques, parlant du développement urbain, il insiste
sur la réstructuration et normalisation des secteurs urbains insalubres ou non
réglementaire. Aussi, elle parle de la résorption des logements dans les zones à risques
qui devrait faire partir de son programme pour la capitale.
Une des programmes aussi, à considérer pour la capitale et la revalorisation du centre
ville par la revalisation de ses fonctions de commerce et d’animation culturelle et
touristique, ainsi que la protection de son patrimoine. L’Etat aussi veut faire des
réajustements au niveau de l’aménagement foncier, vu les problèmes, notamment, sur
les titres fonciers, d’où la non reconnaissance des terrains domaniaux.

3. PNL, programme visant à résoudre les problèmes de logement

Le ministère de l’aménagement du territoire s’est longtemps engagé à l’élaboration de
la PNL suite à la constatation des problèmes liés aux logements. Cet outil défini un
ensemble de mesure et de principe d’action qui vise le développement d’une offre de
logements décents et abordables pour toutes les couches de population.
Ainsi, la PNL définis 5 objectifs spécifiques développés comme suit :
 Assurer un cadre institutionnel propice à toutes les parties prenantes du secteur
de logement afin de garantir le leadership de l’Etat
 Assurer l’effectivité de la cohérence de la Politique Nationale du Logement
avec les autres politiques sectorielles et renforcer les cadres juridiques et
institutionnels
 Renforcer l’utilisation des techniques et technologies innovantes et résilientes aux
aléas climatiques pour promouvoir de logement convenable, résilient et durable
 Asseoir un environnement favorable pour assurer l’offre de logement abordable
suivant un mécanisme de financement incitatif, efficace et souple à long termes
 Renforcer la prise en compte des groupes vulnérables pour une appropriation
nationale du concept de logements sociaux, accessibles à tous, pour améliorer
leur condition de vie
Pour répondre à ses objectifs, la PNL propose des orientations stratégiques suivies par
des axes d’interventions cités dans le tableau ci après

Tableau 7 : Orientations et axes stratégiques du PNL

DPLE, 2019
Orientation Axes stratégiques
Orientation 1 : Mettre en place
Identifier tous les acteurs dans la chaîne de
une gouvernance durable et
production immobilière et leurs rôles respectifs et
partagée du secteur du
exploiter au maximum leurs capacités contributives
logement

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 Créer des nouvelles structures pour développer la
synergie et la cohérence des interventions des parties
prenantes dans un processus inclusif et participatif

Disposer d'une loi d'Orientation du Logement

Orientation 2 : Mettre en place
un cadre juridique qui optimise,
rationnalise, et pérennise la
production immobilière et
l'accès au logement
Elaborer et mettre en vigueur des lois et règlements
qui incitent la construction de logements à coût
raisonnable et la facilité d'acquisition immobilière en
termes financier et procédural
Elaborer et mettre en vigueur des lois et règlements
en matière de planification et d'urbanisme qui assure
la pérennité des projets réalisés
Etablir le profil d'un "Logement décent"
Labelliser, normaliser et standardiser les matériaux
locaux et les constructions au niveau national

Orientation 3 : Promouvoir les Appuyer les recherches sur les technologies

recherches techniques et
technologiques qui assurent la
durabilité des projets de
construction de logement
innovantes, alternatives, écologiques et adaptées au
contexte actuel
Accompagner le développement des compétences
dans la chaîne de promotion immobilière

Fournir une assistance technique aux ménages

Gérer les risques liés aux aléas
Mettre en place une structure financière dédiée à la
promotion du logement et adaptée à la réalité

Inciter l'implication des organismes financiers et

établissements de crédits nationaux et internationaux
dans la constitution du Fonds de Garantie (MIGA/
Banque Mondiale, BAD, UE, AFD, SOLIDIS, ONU,
Assurances, SONAPAR, FIARO, CNAPS, Caisse
Orientation 4 : Mettre en place d'Epargne de Madagascar, etc.)
et en œuvre des mécanismes
de financement efficaces et sur Développer le système de partenariat PPPC
le long terme
Développer un système de crédit pour le logement,
de concert avec les institutions financières dans le
financement des opérations et des constructions ainsi
qu'avec les potentiels locataires-acheteurs

Encourager la contribution des employeurs au

logement de leur personnel en octroyant des mesures
de préférences fiscales

Page 56/79
 Promouvoir des mesures incitatives, notamment, par
le biais d'avantages fiscaux en faveur des promoteurs
immobiliers (publics et privés) et des investisseurs qui
réalisent des constructions dans des conditions
préétablies

Déterminer juridiquement les critères des logements

sociaux

Orientation 5 : Concevoir et Former, éduquer, informer et sensibiliser la population

réaliser le maximum de projets
de constructions de logements
sociaux afin de garantir le droit
à un logement décent pour
tous
Identifier les ménages les plus nécessiteux et
concevoir des projets adaptés à leur besoins avec le
concours des CTD
Résorber les taudis et bidonvilles
Mettre en place un système de redistribution sociale
pour les logements sociaux

L’accompagnement d’action pour ces stratégies serrait la clé pour renforcer la mise en
place du logement adéquat pour tous. Bref, pour parler du PNL, il est primordial, à part
l’orientation 5 sur le logement social, de mettre un point sur la création de l’Autorité
National du Logement, le Programme Immobilier National, et de la Loi d’Orientation du
Logement. Aussi, pour l’aménagement, elle parle de la création de zones réservées
pour le logement au niveau des CTD, de l’identification des zones d’habitation et du
respect et de l’opération du PUDi et du PUDé. Enfin, pour faciliter la réalisation, la PNL
parle de détaxation des projets de construction de logements, d’amoindrir les coûts de
construction et de vente et de créer un cadre de Partenariat Public Privé et
Collectivité.

B. CADRE INSTITUTIONNEL
Au plan institutionnel, la volonté de faire du logement un priorité national existe avec la
création d’une Direction de la Promotion du Logement au sein du DGATH. Par ailleurs,
la SEIMad qui contribue à la production de logement a été renforcé plus récemment
par l’ANALOGH pour instorer les logements à voccation social.

1. DPLE
La DPLE tient un rôle important dans le secteur du logement. Selon l’article 22 du
DECRET N° 2019 – 063 fixant les attributions du Ministre de l’Aménagement du Territoire,
de l’Habitat et des Travaux Publics ainsi que l’organisation générale de son Ministère, la
Direction de la Promotion des Logements et des Equipements (DPLE) est notamment
chargée de :

Page 57/79
  assurer la réalisation des logements conformément aux engagements inscrits
dans l’IEM ;
 initier les partenariats public privé ainsi que le partenariat bilatéral ou multilatéral
rentrant dans le cadre de la promotion des logements ;
 adopter et mettre en œuvre le Code des Equipements à tous les niveaux ;
 procéder aux actions de communication et de sensibilisation relatives aux
logements et aux équipements ;
 contribuer à la mise en œuvre de la politique et des stratégies relatives à
l’assainissement urbain, aux réseaux d’irrigations et d’adduction d’eau potable
ainsi qu’aux équipements communautaires.

2. Nouvelle politique de logement non social pour la SEIMAD et l’ANALOGH

a. SEIMAD
La SEIMad a été certifiée ISO 9001 : 2008 depuis l’année 2006 avec comme périmètre
certifié des activités de conception, de construction et de vente des logements à
usage principal d’habitation. Depuis le lancement de la nouvelle politique générale de
l’Etat, la SEIMad intervient selon les rôles suivants.
Tableau 8 : Rôles et activités de la SEIMad
https://www.seimad-immo.com
Rôle Activités
Etude des conditions de lancement ou de démarrage
Concepteur et Réalisateur d’une opération.
de Projets d’Aménagement
et de Construction Contrôle et surveillance
Réalisation et Commercialisation des produits.
Restructuration et extension urbaines.
Création de villes nouvelles.
Maître d’Ouvrage Délégué
Etude des conditions de lancement ou de démarrage
d’une opération.

Etude de faisabilité et commercialisation des projets

urbains dans leurs objectifs de programmation; aspects
urbanistiques, techniques, fonciers et juridiques

Conduite des procédures d’urbanisme et mise au point

Aménageur du dossier de Zone d’Aménagement Concerté (ZAC).

Réalisation des travaux de viabilité portant sur la

création des espaces publics et commercialisation des
charges foncières auprès des promoteurs.

Pilotage des projets d’aménagement

Etude des stratégies foncières.
Agence Foncière
Gestion des outils de la maîtrise foncière.
Page 58/79
 Définition des démarches de valorisation du patrimoine

Gestion des patrimoines fonciers et immobiliers

Remembrement urbain.
Gestionnaire de Projet
(Project Management)
Gestion Syndic

La SEIMad, étant devenue une société anonyme ne se souci plus vraiment à la

construction des logements sociaux. Elle commence à diversifier ses constructions avec
des appartements vendus jusqu’à 150 millions d’Ariary pour les types F4. Grace au
financement de 30 milliards d’Ariary accordé par la BOA, des projets peuvent être
réalisés. Il s’agit d’« Ainga Tana résidence », construction d’un complexe d’immeubles
résidentiels, de bureaux et de commerces aux 67Ha ; de « SEIMad Soa Fanantenana »,
construction de ville et de logements en bande ainsi que de parcelles viabilisées à
Anosiala Ambohidratrimo. Bref, la SEIMad possède encore 480 Ha de réserves foncières
dans tout Madagascar pour poursuivre ses activités.24

b. ANALOGH
En tant qu’organisme d’intérêt public, l’ANALOGH a pour mission prioritaire de favoriser
l’accès à un logement pour tous et de créer les conditions pour l’amélioration du
cadre de vie de la population.
A ce titre, l’agence est chargée, entre autres :
 De coordonner la création des logements économiques et sociaux
 D’apporter, dans le concert de l’ancrage territorial de la politique du Logement
et l’Habitat, son concours aux Collectivités Territoriales Décentralisées pour la
réalisation de leurs projets en matière de logements économiques et sociaux.
Dans ce cadre, il s’agit de traiter de la question du développement du Logement et de
l’Habitat par des activités :
 D’études et conception, de recherche et développement, d’intérêt général liés
au logement et à l’Habitat : situation des sites, localisation, prospection et
production foncière, aménagement, urbanisme, construction, assainissement et
voies de servitude,…

24Article Midi Madagascar (web), « SEIMAD 50 ans : 10 000 logements construits, un retard de 30
ans à rattraper » Septembre 2014

Page 59/79
  De programmation et de mise en œuvre par des procédures réglementaires et
financières
 De supervision technique de la réalisation ;
 De gestion administrative et financière du programme ;
 De communication et développement de partenariat ;
Selon toujours ce décret, l’ANALOGH assure, pour le compte du Gouvernement et en
qualité de Maître d’Ouvrage délégué, la tutelle technique, le conseil et l’assistance
technique et administrative auprès des organismes publics de logement économique
et social.
L’ANALOGH a toujours procédé à la construction des logements sociaux depuis 2011
sur des terrains domaniaux par lequel il a effectué sa procédure de demande.
Actuellement, l’Agence dispose encore de réserves foncières d’une totale de plus de
1 000 Ha de terrains partout à Madagascar. Plus récemment, l’ANALOGH a corrompu
cette politique par son projet de construction à Antananarivo de 40 immeubles R+4,
comprenant chacun 16 appartements, un parking, un terrain de foot à 7, un terrain de
basket, des équipements de loisirs, des parcs pour enfants et adultes, un
environnement paysagé, etc.

C. ANALYSE DES OUTILS DE PLANIFICATION TERRITORIALE

1. PUDi : Plan sans accompagnement d’action
Les zones d’habitations précaires dans la CUA ont été identifiées dans le PUDi 2004 et
ont été classées parmi les zones à restructurer. Aucune précaution d’envergure n’a été
encore entreprise depuis son lancement. Ce qui s’explique par la dégradation encore
plus de ces zones qui se densifient encore plus, bien qu’il parle d’élimination des
constructions en bois et le déplacement des personnes y habitants dans des quartiers
plus salubres. Ses zones sont situées à :
 Ambohimanarina
 Antetezana Afovoany, Andavamamba Anjezika, Anatihazo, Andranomanalina,
Ankazomanga Atsimo
 Anosizato Atsinanana
 Mandrangombato Les environs d’Andraisoro, Ambohidahy et Ambatomaro
 Analamahitsy
 Soavimasoandro

2. Ministère : proposition d’aménagement de nouveau quartier

Dans son proposition d’aménagement, l’Etat propose de créer un pôle de logement
dans la commune d’Anosiala. Ce projet devrait fournir, à part les logements sociaux,
des équipements éducatifs et sportifs et des commerces à proximités. A part les
logements sociaux déjà implanter dans ce site, après les catastrophes survenus à
Ambanin’Ampahamarinana, l’Etat a voulu construire dans ce zone des nouveaux
logements pour accueillir les sinistrés. La construction n’a pas encore débuté suite au

Page 60/79
litige foncier entre l’Etat et aux personnes qui ont déjà aménagé dans le zone du
projet.

Page 61/79
Carte 10 : Plan de zonage du Grand Tana
Source : Rapport PUDi 2004

Page 62/79
Carte 11 : Projet structurant et valorisant les nouveaux pôles du Grand Tana
Source : TATOM, 2019

Page 63/79
 3. PUDé : seulement quelque commune en possède
Le plan d’urbanisme détaillé peut être utilisé pour améliorer les zones de peuplements
informelles et promouvoir le développement de zones résidentielles et d’infrastructures.
On peut dire que le PUDé est l’outil qui sert à réaliser le PUDi. La Commune d’Ivato
Aéroport est la première à avoir élaboré son PUDé. En 2016 le PUDé du By-pass et de la
Bretelle a été réalisé et celui d’Akorondrano Andraharo Massay est encore en cours.
Pour l’Ivato, le PUDé de 2007 ne parle que du réaménagement des infrastructures du
quartier par l’offre à la satisfaction des besoins communautaires. Pour le By Pass,
chaque commune est prévue d’accueillir des nouvelles zones d’habitation. Le type de
logement dans ces zones n’est parcontre pas encore défini.

Carte 12: Projet d’extension de la commune Ambohijanaka

Source : PUDé By Pass

Page 64/79
Après avoir effectué les analyses concernant les programmes politiques de l’Etat sur la
promotion des logements, il nous est maintenant nécessaire de déterminer les
réglementations et prescriptions qui érigent les constructions dans l’agglomération
d’Antananarivo.

II. Réglementation et prescription aux constructions

A. PRESCRIPTION TECHNIQUE
1. Hauteur des bâtiments et surface de parcelle et de CES
Dans le PUDi 2004, le territoire est divisé en 7 zones. La haute ville ancienne à préserver,
le centre ville, la zone à restructurer et à densifier, la zone à urbaniser et extension
future, le pôle de développement et le zone d’équipements et d’activités
économiques. La parcelle minimale des résidences dans le règlement du PUDi était de
200 m2 puis, cette valeur est rectifiée en 150 m2 dans la nouvelle loi LUH en 2015.

Tableau 9 : Détail des catégories pour les zones résidentielles

Equipe JICA, TATOM 2019
Surface min. de Hauteur des
Zone CES (%)
la parcelle (m2) bâtiments
Zone résidentielle à faible densité 1 500 40 RDC+2
Zone résidentielle à faible densité 2 300 50 RDC+2
Zone résidentielle à densité moyenne 1 150 50 RDC+3
150 60 RDC+3
Zone résidentielle à densité moyenne 2
300 40 RDC+6
Zone résidentielle à forte densité 1 150 70 RDC+3
Zone résidentielle à forte densité 2 150 70 RDC+3

2. Vue et ensoleillement, réserve d’emprise

Pour mieux harmoniser le bon voisinage, des règles de vue et d’ensoleillement sont à
respecter en ce qui concerne la limitation, selon les zones prédéfines, de la hauteur des
constructions. Celle-ci est calculée suivant la distance séparant les façades voisines
donnant sur la voie d’accès. Beaucoup ne respecte pas cette règle vue les concours,
dans les parties denses, vers l’extension verticale.

Page 65/79
La hauteur de la construction H ne devrait pas dépasser la limite L.

Figure 8 : Règlementation de l'hauteur du bâtiment

Source : De l’auteur

3. Norme des surfaces intérieures du logement

Tableau 10 : Surface minimale utile par logement
Composition des logements Surface minimale (m2)
1 pièce principales + cuisine + salle d'eau + WC 25
2 pièces principales + cuisine + salle d'eau + WC 35
3 pièces principales + cuisine + salle d'eau + WC 50
Page 66/79
4 pièces principales + cuisine + salle d'eau + WC 65
5 pièces principales + cuisine + salle d'eau + WC 80
6 pièces principales + cuisine + salle d'eau + WC 95
7 pièces principales + cuisine + salle d'eau + WC 110

B. PRESCRIPTION REGLEMENTAIRE
1. Expropriation difficile à appliquer
Pour la sauvegarde ou au profit de l’intérêt général, l’Etat ou les collectivités
décentralisées peuvent bien procéder à l’expropriation d’une ou de plusieurs parcelles
de terrains, en entier ou partiellement, appartenant soit à un particulier soit à une
institution, moyennant au cas échéant des indemnités compensatoires actualisées. Les
responsables recours toujours à l’expropriation pour une restucturation ou un projet
d’extension de l’agglomération. L’application de cette procédure n’a jamais été facile
pour les acteurs responsables de l’expropriation ni aux victimes, ce qui abouti souvent à
des émeutes.
Tableau 11 : Procédure d’expropriation
Procédure Autorité Concerne
Arrêté ouvrant une enquête de Ministère
Zone concernée
commodo et incommodo CTD

Dirigée par le service état parcellaire

Commission ad hoc
des domaines évaluation

District
Affichage cahier des doléances
CTD
Décret déclarant d'utilité
publique et fixant les conditions Conseil des ministres
d'expropriation
Requête auprès du tribunal de
Tribunal Propriétaires concernés
première instance
Notification Tribunal Propriétaires concernés
Paiement des indemnités Trésor public Propriétaires concernés

2. Permis de construire : Manque de corrélation entre l’Etat et la CTD

Toutes les constructions de bâtiments ou d’édifices doivent faire l’objet d’un permis de
construire, sur tout le territoire de Madagascar, tant dans les communes urbaines que
dans les zones rurales dites de première catégorie. Le lotissement est parlé dans la LUH
dans l’article 129 à l’article 138. Dans ces articles, l’exigence sur les équipements
publics correspondant aux besoins du lotissement est important.
Des fois, la CTD ne prend pas leur rôle pour les lotissements pris en charge par le
ministère. Certe, la commune comme celle d’Anosiala ne fait qu’évacuer les ordures
ménagères dans ces lotissements. Nombreux encore sont les propriétaires dans ces
Page 67/79
lotissements qui ne payent pas leurs impôts après les 5 ans de la délivrance du permis
d’habiter. Certe, le problème provient de manque de communication entre l’Etat et la
commune.

Tableau 12 : Procédure de la délivrance des permis de construire

Concerné Dépôt Dossiers Instruire Délivrer Dossier remis

Permis de Commune si
construire commune 1 demande : Commune 1 permis de
construire (validité)
1 alignement Surface = 1 année)
2 plans officiels totale des
2 CISJ planchers 1 jeu de plan
3 plans : inférieure à approuvé
1 000 m2
implantation
Assainissement
Fondations Ministère si :
Plans des Supérieur à
niveaux 1 000 m2
4 façades
Toiture
Coupure
Clôture et
portail

Permis de Commune 1 demande Ministère Commune 1 permis de lotir

lotir si S inf. si S inf. 1 plan de
2 plans officiels
5 000 m2 5 000 m2 lotissement
2 CISJ approuvé
4 plans de 1 cahier des
lotissement charges approuvé
Région si S 4 cahiers des Région si S 1 statut Association
sup. à charges sup. à des propriétaires
5 000 m2 5 000 m2 approuvé
4 projets des
statuts
Association des
Propriétaires

On peut ainsi dire que l’Etat se focalise sur les problèmes de logements et a déjà mise
en place des outils de planification stratégique y concernant. Cependant, aucunes
actions pour la création des logements décents pour tous n’ont pu être réalisées
malgré l’existence des outils de planification territoriale. Les prescriptions techniques

Page 68/79
aux constructions ne sont pas restées par les nouvelles constructions, de plus, la mise en
œuvre de nouveau projet pour l’amélioration des bidonvilles et pour la création des
nouveaux logements sociaux reste difficile à accomplir.

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PARTIE 3 : PERSPECTIVES ET RECOMMANDATIONS

Page 70/79
CHAPITRE 1 : PERSPECTIVES
La réalisation de logement sociaux accessible à tous reste un enjeux majeur pour l’agglomération d’Antananrivo. Dans cette partie,
nous allons en premier présenter un analyse AFOM, puis en second, présenter les problèmes que empêche l’avancement de la
construction de ces logements et en dernier, nous allons proposer les enjeux pour le dévellopement de ces logements.

I. Analyse AFOM
L’analyse AFOM permet de résumer en toute sort les analyses faitent. Aussi, l’étude pesttel permet de bien catégoriser les analyses aux
niveau interne ou externe des avantages et des faiblaisses. Bref, ces analyses parle non seulement des logements sociaux existant mais
aussi de l’univers du logement afin de déduir des solutions pérènnes.
Tableau 13 : Procédure de la délivrance des permis de construire
De l’auteur
Facteur Atouts Faiblesse Opportunité Menaces
La politique Générale de La SEIMad et l'ANALOGH Les organismes étrangers La discrimination sociale
l'Etat promu le logement s'oriente vers la veulent lancement le PPAB pourrait augmenter
décent construction des logements dans l'agglomération
standing
Politique
Une politique nationale de Le cadre foncier pose des Le projet de nouveau Les terrains deviennent
logement est en cours de problèmes pour les projets quartier intéresse les onéreux
validation d'aménagement investisseurs étrangers

L'activité dans les secteurs Le revenu par habitant est L'échange avec l'extérieur L'économie est menacée
secondaire et tertiaire est très faible s'élargisse face à l'apparition des
Economique majoritaire par rapport aux troubles politiques
autres villes

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 Il existe de nombreuse
centralité économique
Il y a une corrélation entre
population rurale et
population urbaine
(fournisseur-
consommateur)
L'IDH de l'agglomération
est classé parmi les moyens
Social
L'association AKAMASOA
aide les ménages les plus
démunis
L’ENDA Madagascar et
l'HFH construisent des
logements décents pour les
personnes pauvres
Les ressources Le Grand Tana peut Les catastrophes naturelles
économiques dans les devenir une métropole provoquent toujours une
communes sont très faibles industrielle grosse perte pour
l'économie
L'agglomération est Il existe nombreux Le nombre de la
caractérisée par la partenariats entre les population pauvre se
disparité sociale organismes humanitaires multiplie rapidement
étrangers
Les plus démunies souffrent La politique du Les populations pauvres a
en logement développement durable se tendance à attendre les
focalise sur l'amélioration aides extérieurs
de vie des personnes
pauvres
52,4% de la population sont
considérés comme pauvre
et 4,3% sont considérés
comme très pauvres
La majorité de la
population n'arrive pas à
construire eux même leur
logements
Page 72/79
 Les habitats se
développent vers les
périphéries (en suivant l'axe
des routes nationales)
Les nouvelles extensions
sont encadrées par l'outil
d'aménagement du
territoire
Technique
Les projets de la banque
mondiale passe à
l'amélioration de
l'assainissement et à
l'accessibilité des sites
Il existe encore de
nombreux terrains
urbanisables
Technologique
Les matériaux de
construction sont des
matériaux locaux
Les logements dans les
périphéries souffrent en
approvisionnement en eau
potable
Nombreuse communes
sont touchés par
l'inondation pendant les
saisons de pluie
L'urbanisation du sol n'est
pas maitrisée
Les risques d'incendies sont
très élevés dans les zones
d'habitation dense
Les constructions dans des
terrains marécageux se
multiplient
Les zones d'habitation sont
saturées dans les zones à
forte densités
Les collaborations entre les Les constructions illicites, les
pays étranger permettent bidonvilles se développent
d'acquérir des expériences rapidement
sur le développement de la
ville
L'urbanisme intéresse plus Les rizières sont
de personne consommées par
l'extension des
constructions illicites
Les nouveaux matériaux de Les ressources naturelles
construction sont exploités s'épuisent
L'énergie renouvelable est
abondante
Page 73/79
 Les bidons villes sont Les terrains urbanisables se
caractérisées en majorité trouve dans les périphéries
par des constructions en éloignés du centre
dure

67,6% des populations

pauvres vivent dans des
taudis

Le relief est caractérisé par L'espace verte est très peu Il n'existe que deux saisons Les changements
des plaines au centre et (chaud et humide, froid et climatiques impactent la
des "tanety" à la périphérie sec) population

Environnement A part l'eau de la rivière, les La pollution est Les constructions sur les
réserves en eau sous terrain incontrôlable dans les terrains à forte pente sont
sont encore abondantes bidonvilles menacées par le
phénomène de glissement
de terrain

La loi sur le règlement L'expropriation pour droit Il existe des normes sur les
d'urbanisme est à jour d'utilité public rencontre logements adéquats
toujours un problème

La police de Les CTD n'arrive pas à

Législatif l'aménagement du concevoir des logements
territoire est mise en place

Les règlements ne sont pas

toujours respectés

Page 74/79
 II. Arbre des problèmes
Ainsi, l’analyse menée a permis de tirer conclusion au problème centrale, à son cause et à sa conséquence qu’on peut voir dans cet
arbre à problème

Il devient vulnérable Il devient pollué Les logements sont Les infrastructures ne

surexploités suffisent plus
RESULTATS
ATTENDUS
L’habitat se détériore Les zones d’habitation
deviennent saturé

OBJECTIF L’offre en logement

SPECIFIQUE est faible
L’Etat néglige la
La plupart des construction de
personnes sont pauvre logement
ACTIVITES
Cela crée l’inégalité Ils n’ont pas accès aux La gestion foncière Les ressources
sociale terrains présente des failles financières est faible

Figure 9 : Arbre des problèmes

Source : Réaliser par l’auteur

Page 75/79
 III. Les enjeux pour les développements des logements sociaux
Ainsi, pour que la construction des logements sociaux contribue à l’amélioration de
l’habitat dans l’Agglomération d’Antananarivo, on a pu fixer un objectif principale
suivit des objectifs spécifiques.
Objectif principale : mettre en évidence l’importance de la politique du logement, y
compris le volet social.
Objectif spécifique 1 : Améliorer la politique du logement y compris le volet social.
Cet objectif cherche des moyens pour améliorer le niveau des politiques entreprises
par les acteurs concernés dans le domaine du logement. Ce sont l’ANALOGH,
laSEIMad, les organismes humanitaires, l’Etat, les CTD et les agences immobilier.
Objectif spécifique 2 : Proposer des logements qui conviennent le plus dans la ville
d’Antananarivo.
Cet objectif parle des types de logement, que ce soit sur le niveau
physique,architecturales, composition interne et même au niveau de sa disposition.
Objectif spécifique 3 : Trouver des solutions à long terme pour diminuer, voir même
éliminer les constructions illicites et les constructions non règlementaires.
Cet objectif parle du mode de gestion et de production de logements sociaux pour
que le programme soit pérenne.
Objectif spécifique 4 :Promouvoir le financement des programmes de construction de
logements sociaux.

Page 76/79
CHAPITRE 2 : RECOMMANDATIONS
Le logement social est destiné aux personnes pauvres et défavorisés de la population.
Ces personnes étant considérer majoritaire et n’ont pas la faculté de s’approprié
euxmême leur logement. Ceux qui resente qu’ils vivent aisément ne fait que 2,2 % de la
population. Pour une population estimé à 2 511 829, avec 67,6% des personnes pauvres
vivant dans des taudis, on estime à peu près un chiffre de 16 117 logements précaires
pour le grand Tana. Et selon le taux de croissance de la population, le nombre de
logements sociaux que l’on doit fournir annuellement est estimé entre les 30 000 et40
000 unités.

Type de logement qui convient le plus dans la ville :

 Pavillonnaire dans un système viaire en boucle dans les périphéries
Etant donné que dans les périphéries existent des terrains libres de construction, des
projets de construction de logement social de type pavillonnaire pourront y être
réalisés pour les populations moyennes n’ayant pas la faculté de réaliser leur propre
logement.
 En résille dans le centre ville de type Immeuble Groupé
Pour le centre ville où réside les principaux centres d’activité financière, les logements
sociaux devront être caractérisés par des immeubles groupés situés dans un système
viaire. La construction de ces immeubles nécessite la restructuration complète du
secteur concerné. Ces construtions pourront acceuillir les populations les plus démunies
mais aussi les personnes travaillant dans le centre ville.
 Type maison R+1 comme celle d’AKAMASOA
Les maisons de type R+1 semblable à celle des maisons d’AKAMASOA devront être
réalisées dans les milieux ruraux de l’agglomération d’Antananarivo. Ces logements
sont destinés à acceuillir les populations les plus démunies qui n’ont pas de foyer. Se
situant dans un milieu rural, la création de logement devront être accompagnée par
des activités pérènne pour subvenir aux besoins de ces résidents.

Solution à long terme pour diminuer les constructions illicite et non règlementaire
 Location dans les centres villes
La réalisation d’un immeuble dans le centre ville nécessite de grand investissement.
Aussi, les logements sociaux de type immeuble nécessite des entretiens réguliaire. C’est
pour cela qu’il est primordiale d’adopter un sytème de location pour ces logements.
 Vente location dans les nouveux zones de développement (Ivato, By Pass,
Sabotsy Nahamena, Anosiala)
Le vente location des logements sociaux est la solution abordable pour pouvoir
développer l’extension de la ville dans les périphériques bien qu’au fil du temps,
l’extension de ces logements de type pavillonnaire pourront se faire. Cependant, il

Page 77/79
devrait y adopter une suivie stricte des plans d’urbanismes pour concerver la
régularition de ces sites.
 Restructuration du quartier et aide à la personne pour les plus démunis
La construcition des immeubles dans le centre ville pourront se faire dans les bidonvilles
dans le centre ville. Dans ces logements, les personnes les plus démunis pourront s’offrir
d’eau potable et de l’éléctricité. Pour pouvoir payer les loyers, des subventions pour
aide à la personne devrait être prise.

Promouvoir le financement des programmes de construction

 Fondation des agences immobilières privées accompagnées par des logements
sociaux
A part les organismes favorisés dans la construction des logements sociaux, la
contruction de logements sociaux devrait être imposée par les agences immobilières
privées existantes.
 Amélioration de la fiscalité et des recherches de partenariat au niveau des CTD
Les logements sociaux créés devront être une opportunitée pour développer les
activités des CTD. Ceci n’est possible que par l’amélioration de la fiscalité dans ces
communes. Aussi, la recherche de partenariat pour investir dans la construction des
logements sociaux pourrait être envisagable pour ainsi developper la commune.
 ANALOGH et SEIMad recours à loccation des logements de différents types
De même pour les agences immobilières privées, on doit imposer la construction de
logements sociaux pour ces organismes bien que ces organismes se sont créées pour
promouvoir la construction des logements sociaux.

Page 78/79
CONCLUSION
Les logements sociaux réalisés par l’Etat sont tous caractérisés par un système de vente
location. Cette statégie est pareille qu’au Royaume Unie. L’Etat n’a jamais pris en
charge la situation des plus démunies. Cette tâche était confiée au organisme
humanitaire.
La majorité des pays optent pour l’aide à la personne. Pour ces pays, l’Etat investi
beaucoup, vue aussi les pouvoirs économiques de ces pays.
Dans l’agglomération, il existe encore de nombreux terrains urbanisables situés dans les
prériphéries éloignées du centre. Les constructions commencent à élargir dans ces
zones en suivant l’axe de la route nationale.
Les logements sociaux deviennent des zones d’habitation mixte dans un système viaire
en damier, différemment des systèmes bouclés qui tiennent en générale leur usage. La
majorité des logements sociaux, étant déjà vendus ne maintiennent pas sa forme
originale.
L’économie faible de l’Etat empêche les subventions par une aide à la personne. La
moitié de la personne vivant dans le grand Tana sont tous pauvre.
Les bidonvilles se dévellopent rapidement, le centre urbain est très dense et saturé. De
même pour les bâtiments bordant les routes nationnales.
Les politiques sont orientées vers la promotion du logement. Et le logement social fait
partie de l’un des axes stratégiques.
Depuis l’indépendance, Madagascar a mené, en matière de logement, une politique
libérale, mais les résultats ont été limités par des financements insuffisants. Par ailleurs,
les institutions financières s’impliquaient de moins en moins, entrainant des difficultés
financières.
Par conséquent, la production de logement est restreinte et inéquitable. Les opérations
entreprises par le secteur privé sont commerciales et spéculatives. Il est utile
deremarquer que le manque de logements répondant aux normes et d’un coût
abordable est un des principaux indices de pauvreté urbaine. Or, en ville, l’offre
d’habitat décent et de logements sociaux pour les pauvres est quasi-inexistante.
Cependant, le fait de trouver des solutions pour relancer le logement social est
élaborer.
Les opérations de lotissement permettent d’apporter une valeur ajoutée aux parcelles
de terrain. Le projet d’opération d’aménagement dudit lotissement concourront à la
mise en place de tissus urbains gage des villes Malagasy modernes, prospères et
durables.

Page 79/79
REFERENCES
1 Article sur le « logement » de Wikipédia en Français

2 Rapport pays-Madagascar, « en vue de la préparation de la conférence Habitat III », 2014

3Politique National de Logement, « Garantir l’accès à un logement décent pour chaque

ménage afin de réduire la pauvreté et de veiller au bien-être de la population malagasy »

4 Article « Logement » de Wikipédia en Français.

5 JEAN-MARC STEBE, HERVE MARCHAL : « La sociologie urbaine », Que sais-je, éd. 8e mille

6 J.E. HAVEL: op. Cité, P.10

7 « Etat des lieux des politiques successives », Rapport N°01 PNL, 2013

8 JACQUES DE WITTE : « Le logement social dans l’Union Européenne », SRLB Info N°46, Juin 2006

9 Analyse d’Housing Europe : « La situation du logement dans l’Union Européenne en 2015 »

10
Reportage France 24 « Logement social - les HLM, une histoire française »

11
La crise de la dette des pays en voie de développement a été déclenchée en 1982 par
l'incapacité de plusieurs de ces pays à rembourser leurs emprunts

12
Alexandra Biehler, Armelle Choplin et Marie Morelle, « Le logement social en Afrique : un
modèle à (ré)inventer ? », Métropolitiques, 18 mai 2015

13 RGPH – 3 et nombre de population à Madagascar 1993, 2009, 2018, Base de donné INSTAT,
2018

14
Agence Japonaise de Coopération Internationale, « Projet d’Elaboration du Schéma
Directeur pour le Développement de l’Axe Economique TaToM (Antananarivo-Toamasina,
Madagasikara) », Avant-Projet du Rapport Final, Juillet 2019

15
Article «ANALOGH – BOA : main dans la main pour favoriser l’accès aux logements décent»
sur matv (en ligne), 2018

16
Youssouph Sané, « La politique de l’habitat au Sénégal : une mutation permanente », les
cahiers d’Outre Mer (en ligne), 2013

17
Article, « Akamasoa_ action, espoir et solidarité », site Akamasoa 2019

18 Article « 5e : Madagascar, 471 dollars de PIB par habitant » JDN (en ligne), 2019

19 Plan National de Développement 2015-2019, page 05

20 Rapport National sur le Développement Humain (RNDH) - Madagascar 2018, page 57

21 Article : « Madagascar : au moins 14 morts dans des inondations à Antananarivo » AFP, 2015

Page I/IX
22Article : « Antananarivo : 207 incendies, 84 morts et 44 blessés en huit mois » midimadagasikara
(en ligne), 2018

23Jean Goulet, L’organisation des services urbains : Réseaux et stratégies dans les bidonvilles de
Port au Prince, 2006

24Article Midi Madagascar (web), « SEIMAD 50 ans : 10 000 logements construits, un retard de 30
ans à rattraper » Septembre 2014

Page II/IX
ANNEXES

Page III/IX
ANNEXE 1 : PARIS, UNE VILLE MONOCENTRIQUE

Page IV/IX
ANNEXE 1 : EVOLUTION DE L’AGGLOMERATION D’ANTANANARIVO SUR CARTE

ANTANANARIVO 1810 ANTANANARIVO 1890 ANTANANARIVO 1902

ANTANANARIVO 1910 ANTANANARIVO 1934 ANTANANARIVO 1953

ANTANANARIVO 1975 ANTANANARIVO 1996 ANTANANARIVO 2006

Page V/IX
ANNEXE 3 : DONNES SUR L’AGGLOMERATION D’ANTANANARIVO
Liste des 38 communes de l’agglomération d’Antananarivo

Page VI/IX
Page VII/IX
ANNEXE 4 : SONDAGE SUR LES BESOINS EN LOGEMENT

Nombre de
Nom Cuisine WC Douche Budget
pièce
Rojo 1 C NC 100 000
Arotiana 80 000
Lou lou 2 PP C NC 100 000
Larissa 2 GP NC NC 150 000
Eliane 1 Oui C NC 100 000
Patricia 2 Oui C NC 120 000
Agnès 2 150 000
Sandra 1 100 000
Ranthu 2 100 000
Mialisoa 140 000
Anjara 2 120 000
Erick 2 Oui NC NC 200 000
Andria 1 Oui 100 000
Saida 1 NC NC 150 000
Andria 2 Oui C NC 180 000
Varotra Mora 1 Oui NC NC 115 000
Amboara 2 220 000
Danny 2 Oui 150 000
Volana 300 000
Haingo 2 Oui NC NC 200 000
Rinahh 4 400 000
Nah 2 Oui NC NC 300 000
Fitiavana NC NC 160 000
Natanael 1 Oui 140 000
Rinah 200 000
Fany 1 Oui C NC 100 000
Tsiry 150 000
Richard 2 Oui 300 000
Abi 1 GP Oui NC NC 300 000
Fy'thia 3 Oui C NC 100 000
Miangoty 1 60 000
Mimie NC NC 200 000
Liva 2 NC NC 200 000
Aina 2 Oui 200 000
Manu 2 C NC 100 000
Fredy 1 50 000
Julien 300 000

Page VIII/IX
Melo 100 000
Hasiniavo 1 GP NC NC 200 000
Shanie 1 Oui NC NC 160 000

Page IX/IX
TABLE DES MATIERES
REMERCIEMENTS..............................................................................................................i

AVANT-PROPOS ............................................................................................................. ii

GLOSSAIRE..................................................................................................................... iii

LISTE DES ACRONYMES OU NOMENCLATURES .............................................................v

LISTE DES TABLEAUX ..................................................................................................... vii

LISTE DES CARTES......................................................................................................... viii

LISTE DES FIGURES..........................................................................................................ix

LISTE DES PHOTOS...........................................................................................................x

INTRODUCTION ..............................................................................................................1

PARTIE 1: LE LOGEMENT SOCIAL, UN CONCEPT LONGTEMPS OUBLIE A

MADAGASCAR ..............................................................................................................3

CHAPITRE 1 : CADRE CONCEPTUEL ET THEORIQUE DU LOGEMENT SOCIAL............................. 4

I. Quelque définition ................................................................................................ 4
II. Revue sur les logements sociaux à Madagascar ............................................5
A. LES LOGEMENTS SOCIAUX DEJA DEPUIS L’EPOQUE COLONIAL ......................5
B. LES ACTEURS LES PLUS DISTINGUES AVEC SES REALISATIONS............................ 7
1. Les organismes rattachés à l’Etat ........................................................... 7
a. La SEIMad ............................................................................................ 7
b. L’ANALOGH......................................................................................... 8
2. Les organismes humanitaires ...................................................................8
a. L’association AKAMASOA .................................................................8
b. L’ENDA OI ............................................................................................ 9
c. L’HFH...................................................................................................10
III. Autres références à voir sur les logements sociaux.......................................10
A. LES LOGEMENTS SOCIAUX EN EUROPE OCCIDENTALE ...................................10
1. La genèse du logement social..............................................................10
2. Logement social assez maitrisé en Allemagne ...................................13
3. La Grande-Bretagne et son système de vente location...................14
4. Logement social confié aux organismes internes en France ...........14
B. LES LOGEMENTS SOCIAUX DANS LES ANCIENS PAYS COLONISES PAR LA
FRANCE.............................................................................................................................15
1. Un aspect politique semblable pour les pays en voies de
développements.................................................................................................15
Page X/IX
 2. L’Algérie, un pays qui s’est investi à l’éradication de la bidon ville.17
CHAPITRE 2 : SITUATION DES LOGEMENTS SOCIAUX DANS L’AGGLOMERATION
D’ANTANANARIVO ......................................................................................................................19
I. Présentation du Grand Tana ..............................................................................19
A. INFORMATION ADMINISTRATIVE.........................................................................19
1. Localisation et découpage administratif.............................................19
2. Historique du développement de l’agglomération...........................21
B. ASPECTS PHYSIQUES ............................................................................................21
1. Relief et climat .........................................................................................21
2. Topologie..................................................................................................23
C. LES LOGEMENTS DANS LES ZONES RESIDENTIELLES...........................................25
1. Types de logements selon une étude menée par l’INSTAT ...............25
2. Les logements selon leurs types d’habitats .........................................25
II. Caractéristiques des logements sociaux dans l’agglomération .................26
A. FORMULE FINANCIERE DES LOGEMENTS SOCIAUX..........................................26
1. Le financement des logements par l’intermédiaire des prêts : cas
de la SEIMad ........................................................................................................26
2. Financement avec une subvention de l’Etat : cas de l’ANALOGH 27
3. Financement par l’intermédiaire de don : cas de l’association
AKAMASOA..........................................................................................................27
B. SITUATION DE LA COMPOSITION URBAINE DES ANCIENS LOGEMENTS
SOCIAUX ...........................................................................................................................28
1. Analyse du système viaire ......................................................................28
2. Analyse du système bâtis .......................................................................31
a. Rapports topologiques : Figure 01 .................................................31
b. Rapports topologiques : Figure 02 .................................................31
c. Rapports géométriques...................................................................31
d. Rapports dimensionnels ..................................................................32
C. USAGE ACTUEL DES ANCIENS LOGEMENTS SOCIAUX.....................................33
1. Cas de la cité Ambanilalana ................................................................33
2. Cas de la cité 67 Ha................................................................................34
PARTIE 2 : LOGEMENT SOCIAL FACE A DES CONTRAINTES .......................................35

CHAPITRE 1 : IDENTIFICATION DES PROBLEMES ET DES BESOINS ............................................36

I. Analyse des problèmes existants aux alentours du logement ....................36
A. ECONOMIE FAIBLE ...............................................................................................36
1. PIB et IDH...................................................................................................36
2. Taux de pauvreté et d’extrême pauvreté élevé................................38
B. URBANISATION MAL MAITRISE ............................................................................39

Page XI/IX
 1. Vulnérabilité face aux cataclysmes .....................................................39
2. Agglomération mono-centrique non maitrisée ..................................42
C. PROPAGATION DES BIDONVILLES ......................................................................44
1. Concept du bidonville............................................................................44
2. Urbanisation difficile à rénover : Cas du Fokontany Anosibe
Andrefana I et II...................................................................................................44
3. Population dépendant du quartier ......................................................45
II. Analyse sur les besoins en logement ...............................................................45
A. SITUATION DEMOGRAPHIQUE ............................................................................45
1. Densité concentrée dans le centre urbain .........................................45
2. Forte évolution de l’effectif de la population et les nombres des
ménages ..............................................................................................................48
B. ETUDE DE LA DEMANDE SOLVABLE DE LOGEMENT .........................................50
1. Localisation des zones à forte demande ............................................50
2. Type de logement convenable ............................................................52
3. Prix..............................................................................................................52
CHAPITRE 2 : ANALYSE INSTITUTIONNEL ET JURIDIQUE.............................................................54
I. Analyse des programmes de l’Etat...................................................................54
A. ANALYSE DES OUTILS DE PLANIFICATIONS STRATEGIQUES..............................54
1. PGE axée sur la normalisation du logement .......................................54
2. PNAT concentrée vers une réorganisation de l’espace ...................54
3. PNL, programme visant à résoudre les problèmes de logement.....55
B. CADRE INSTITUTIONNEL .......................................................................................57
1. DPLE ...........................................................................................................57
2. Nouvelle politique de logement non social pour la SEIMAD et
l’ANALOGH...........................................................................................................58
a. SEIMAD...............................................................................................58
b. ANALOGH..........................................................................................59
C. ANALYSE DES OUTILS DE PLANIFICATION TERRITORIALE ..................................60
1. PUDi : Plan sans accompagnement d’action ....................................60
2. Ministère : proposition d’aménagement de nouveau quartier .......60
3. PUDé : seulement quelque commune en possède ...........................64
II. Réglementation et prescription aux constructions.........................................65
A. PRESCRIPTION TECHNIQUE .................................................................................65
1. Hauteur des bâtiments et surface de parcelle et de CES ................65
2. Vue et ensoleillement, réserve d’emprise............................................65
3. Norme des surfaces intérieures du logement .....................................66
B. PRESCRIPTION REGLEMENTAIRE .........................................................................67
1. Expropriation difficile à appliquer .........................................................67
Page XII/IX
 2. Permis de construire : Manque de corrélation entre l’Etat et la CTD
67
PARTIE 3 : PERSPECTIVES ET RECOMMANDATIONS ....................................................70

CHAPITRE 1 : PERSPECTIVES ........................................................................................................71

I. Analyse AFOM .....................................................................................................71
II. Arbre des problèmes ..........................................................................................75
III. Les enjeux pour les développements des logements sociaux ....................76
CHAPITRE 2 : RECOMMANDATIONS ..........................................................................................77
CONCLUSION...............................................................................................................79

REFERENCES.....................................................................................................................I

ANNEXES .......................................................................................................................III

ANNEXE 1 : PARIS, UNE VILLE MONOCENTRIQUE ..................................................................... IV

ANNEXE 1 : EVOLUTION DE L’AGGLOMERATION D’ANTANANARIVO SUR CARTE................. V
ANNEXE 3 : DONNES SUR L’AGGLOMERATION D’ANTANANARIVO ...................................... VI
ANNEXE 4 : SONDAGE SUR LES BESOINS EN LOGEMENT ........................................................VIII
TABLE DES MATIERES...................................................................................................... X

Page XIII/IX
 Nom : RABEHARISON
Prénom : Joy Noah
Tél : 0 34 56 541 06
Mail : joynoah94@gmail.com

Nombre de pages : 79 Nombre de Tableaux : 13 Nombre de figures : 7

Nombre de cartes : 12 Nombre de photos : 20

Thème : LE LOGEMENT SOCIAL, UN PROGRAMME A

RELANCER DANS LA CAPITALE DE MADAGASCAR
Résumé
La construction des logements sociaux à Madagascar se détériore de plus en plus.
L’augmentation de l’effectif de la population ainsi que de la pauvreté accélère la
formation des taudis. Dans cet ouvrage, nous essayerons d’analyser les
problèmes, que ce soit physiquement ou moralement lié à la réalisation des
logements sociaux. Nous essayerons aussi d’analyser les différents types de
logement social dans l’agglomération, ainsi que leurs dispositions. Ainsi les
analyses faites, les dernières étapes seraient de proposer des objectifs spécifiques
sains et pérennes au niveau des logements sociaux et de proposer des
recommandations de son élaboration.

Mots-clés : logement décent, pauvreté, personne démunis, expansion urbaine,

construction non réglementaire.

Abstract

The construction of socials accommodations in Madagascar becomes worse more

and more. The increase of population’s standing and poverty quickens hovel’s
founding. In this work, we will try to analyze the problems either physically or
morally attached to the realization of the socials accommodations. We will also
try to analyze the different types of socials accommodation in the agglomeration
and their disposition. After doing the analysis, the last steps will be to suggest
specifics salubriously and permanent targets in social accommodation and to
suggest some recommendations of its elaboration.

Rapporteur : Monsieur Harifidy ANDRIANIRINA