Les principes de base :

La logique d'ensemble du respect des obligations réglementaires repose sur

trois actions principales :

1. Développer une connaissance de la réglementation applicable au

patrimoine et aux activités qu'il supporte.

2. Vérifier la conformité du patrimoine en regard de ces obligations et

détecter les actions à entreprendre pour les satisfaire. Cela regroupe
deux actions, à savoir :

o Identifier les contrôles réglementaires

o réaliser les contrôles réglementaires

3. Mettre en conformité les ouvrages par la réalisation de modifications et

d'aménagements. En matière de bilan, il convient de s'intéresser à
l'aspect coût de cette activité de respect des obligations réglementaires
qui constitue un poste de dépense non négligeable de l'activité de
maintien en condition opérationnelle.

Le schéma suivant présente une décomposition de ce processus de

respect de la réglementation

Assurer la conformité réglementaire : décomposition du processus

Assurer la veille réglementaire :

A la base, cette activité s'appuie sur une bonne connaissance des diverses
réglementations opposables afin que le gestionnaire puisse les appliquer et
les faire appliquer par les utilisateurs. Il doit aussi s'informer des nouvelles
réglementations applicables à son patrimoine immobilier et aux activités
qu'il supporte. Cette veille réglementaire n'est pas seulement utile
directement pour la mise en place des contrôles et de leurs conséquences,
elle s'avère aussi fondamentale pour l'analyse de l'évolution du patrimoine.
En effet, l'anticipation des changements prévisibles de réglementation
constitue un des paramètres de choix dans le cadre de la définition du plan
pluriannuel de maintenance.

• Par exemple :

Un changement de réglementation prévisible peut conduire à avancer

la programmation de travaux pour éviter de tomber dans le cadre d'une
nouvelle réglementation qui introduira des contraintes
supplémentaires et donc des surcoûts. Un changement d'activité peut
introduire un changement de domaine réglementaire, ainsi un bâtiment
peut devenir un ERP par l'adjonction d'une salle d'exposition ouverte au
public, alors qu'il s'agissait simplement d'un immeuble de bureau
dépendant du code du travail, avec toutes les conséquences
économiques qui peuvent en découler.

Les contrôles réglementaires :

La vérification de la conformité réglementaire du patrimoine immobilier

repose essentiellement sur une obligation de mise en oeuvre de contrôles
réglementaires, mais qui ne constituent pas pour autant une liste
exhaustive, le gestionnaire ayant la responsabilité de la vérification de
l'ensemble de la conformité réglementaire. Ainsi, le respect de la
réglementation s'appuie sur la notion de contrôle dont la gestion nécessite
une première étape d'identification des diverses vérifications à
entreprendre. Une des clefs de cette action, déterminer les contrôles,
consiste à confronter les textes réglementaires avec le parc patrimonial et
les activités qu'il supporte pour en déduire la liste des contrôles à effectuer.
Il convient de définir pour chaque élément de patrimoine (un bâtiment, une
installation électrique, une chaufferie, un extincteur, etc.) les contrôles
réglementaires qui lui sont applicables.

Identifier un contrôle réglementaire consiste à :

• faire référence aux textes réglementaires,

• définir l'objet du contrôle,

• fixer une fréquence,

• définir le profil du contrôleur (technicien compétent, personne habilité,

bureau de contrôle, etc.).

« Ces aspects seront développés à travers l'exemple suivant : La planification

des contrôles réglementaires). »

La seconde étape consiste à programmer les contrôles réglementaires. Sur

la base d'une stratégie d'exécution, il convient de définir le planning des
contrôles. Cette action s'effectue sous la double contrainte de la
réglementation et du budget. L'arbitrage tient compte de la notion de risque
afin de satisfaire au mieux les exigences réglementaires dans un budget fixé.
 Cette programmation étant arrêtée, il s'agit d'organiser les contrôles
réglementaires, c'est à dire de définir les moyens à mobiliser pour effectuer
les contrôles, puis de déclencher ces contrôles dans le respect du planning.

• soit il s'agit de ressources internes notamment dans le cas où le profil

du contrôleur est un technicien compétent, auquel cas la visite sera
déclenchée par un ordre de travail.

• soit il est fait appel à de la sous-traitance spécialisée, ce qui nécessite

l'établissement de marchés de service, dans le respect des procédures
propres au gestionnaire (contexte des marchés publics par exemple).

Après exécution du contrôle, la dernière étape consiste à collecter, analyser,

diffuser et archiver les PV de contrôle réglementaire.

La mise en conformité :
Cela consiste à définir les actions nécessaires pour maintenir ou rendre
conforme un ouvrage vis à vis des exigences réglementaires. Les actions de
mise en conformité réglementaires découlent de deux origines :

• l'interprétation des comptes rendus de visite (ou PV) de contrôle qui

permet d'identifier les éléments de non-conformité détectés par le
contrôleur, pour en déduire les actions à entreprendre,

• la prise en compte de nouvelles réglementations applicables soit suite à

l'évolution de la réglementation soit suite à un changement d'usage.

Il s'agit de prévoir et de planifier les actions correctives qui peuvent soit

déclencher des actions immédiates, entreprises dans le cadre de la
maintenance courante (demande d'intervention pour changer un extincteur
par exemple), soit nécessiter des travaux plus importants, définis dans un
plan pluriannuel de travaux de mise en conformité réglementaire, qui sera
 traité comme la maintenance pluriannuelle dans le cadre du plan de
conservation du patrimoine (mettre à niveau l'installation électrique), soit
générer des besoins d'évolution qui seront pris en compte dans le plan
stratégique patrimonial (prévoir un dispositif de lutte contre l'incendie suite
à un changement de statut du bâtiment).

Enfin, il s'agit de s'assurer de la réalisation des actions correctives et de

valider la mise en conformité des biens modifiés. Cela peut conduire
éventuellement à gérer une autorisation de mise (ou remise) en service des
équipements dans le cas où l'usage est conditionné à cette mise en
conformité. La clôture d'une action de mise en conformité permet de
dresser le bilan financier de l'opération.

L'aspect budgétaire :
La part budgétaire globale relevant de cette problématique s'avère très
importante en rapport du budget total de maintien en condition
opérationnel, et elle est souvent diluée dans les opérations de maintenance
courante et pluriannuelle. Même s'il s'agit d'une obligation, la connaissance
réelle de ces coûts peut constituer un élément de réflexion non négligeable
au niveau stratégique, sur lesquels il existe des gains en matière de
rationalisation. Le coût du respect des obligations réglementaires se
décompose en deux postes d'un point de vue opérationnel, trois si l'on
ajoute la veille réglementaire.

• Le budget des contrôles réglementaires Cette part s'avère non

négligeable car en plus des ressources internes compétentes, le recours
à des prestataires extérieurs spécialisés est quasiment indispensable
(bureaux de contrôles) pour effectuer de nombreux contrôles.
 • Le budget de mise en conformité. En rapport avec les trois possibilités
de mise en conformité, il convient d'identifier les centres de coûts
correspondants :

o les actions urgentes, souvent traitées dans la maintenance

corrective,

o les actions programmées, prises en charge dans les travaux

prévisionnels pluriannuels,

o les évolutions du patrimoine qui seront intégrées dans la stratégie

d'évolution des biens.

Conclusion :
• L'approche réglementaire constitue un point de passage obligé pour le
gestionnaire immobilier. Cependant, elle ne représente qu'une étape
dans la maîtrise des risques et malgré sa complexité déjà importante,
elle n'épargne pas au gestionnaire la mise en place d'une analyse plus
complète, notamment il devra entreprendre une réflexion plus poussée
sur les enjeux.
• Le gestionnaire devra intégrer cette approche dans une démarche plus
globale de maîtrise des risques.