Étude de cas en groupes (5 étudiants maximum)

Exercice 1 : 4 points

1. Le contrat de travail est un contrat spécifique. Quelles en sont les caractéristiques ?

2. Max, 15 ans, revend son scooter à un copain. De quel(s) recours disposent ses
parents ?

3. Monsieur Collectionneur a acheté un tableau de Picasso. Il s'avère que le cadre, que les
parties croyaient être en bois précieux, est en pin. De quel vice du consentement est
entaché le contrat ?

 l'erreur

 le dol

 la violence

 il n'y a aucun vice.

4. M. Barilleto, commerçant, a lu trop rapidement le catalogue fournisseur et a noté la

mauvaise référence de pâtes sur son bon de commande. De quel vice du consentement
est entaché le contrat de vente qui s'est formé?

 l'erreur

 le dol

 la violence

 il n'y a aucun vice du consentement.

5. M. Padebol a acheté, très cher chez un brocanteur, une bague en or ornée de pierres
précieuses pour l'offrir à Noël à sa petite amie. Celle-ci l'apporte chez un bijoutier pour
la mettre à sa taille : ce dernier lui apprend que les pierres sont fausses. De quel vice
du consentement est frappé le contrat de vente ?

 l'erreur

 le dol

 la violence

 il n'y a aucun vice.

6. M Fojeton a vendu sa voiture après avoir trafiqué le compteur pour abaisser le
kilométrage. De quel vice du consentement est entaché ce contrat de vente ?

 l'erreur

le dol

 la violence

 il n'y a aucun défaut.

7. Marie, 10 ans, a commandé sur internet la nouvelle console de jeux que ses parents lui
refusent pour Noël au vu de ses mauvais résultats scolaires. De quel défaut de
formation est entaché ce contrat ?

 un vice du consentement

 un défaut de capacité

 un défaut sur l'objet

 un défaut sur la cause.

8. Jean Betetoulemonde jette tous les jours ses ordures dans le jardin de ses voisins pour
les forcer à partir et pouvoir acheter leur maison afin d'y installer son fils aîné qui vient
de se marier. Si le contrat de vente se conclut, de quel défaut sera-t-il entaché ?

 un vice du consentement

 un défaut de capacité

 un défaut sur l'objet du contrat

 un défaut concernant la cause.

9. M et Mme Prudence achètent une maison sur plan. Le prix convenu sera de 150 000 €
et pourra évoluer de +/- 10 000 € en fonction de l'indice du coût de la construction. De
quel défaut est entaché ce contrat ?

 un vice du consentement

 un défaut de capacité

 un défaut d'objet

 un défaut de cause

 il n'y a aucun défaut.

10. M. Jean Brouille vend sa voiture à un autre particulier. Il encaisse le prix mais ne livre
pas la voiture. De quel défaut de formation est entaché le contrat ?

 un vice du consentement

 un défaut de capacité

 un défaut d'objet

 un problème de cause

 il n'y a aucun défaut de formation

Exercice 2 : 2 points

Monsieur et Madame ARNOLD ont fait l’acquisition d’un château. En mettant de l’ordre dans
le cellier, ils ont trouvé tout un lot de tableaux, plus ou moins détériorés, dont ils ont décidé
de se débarrasser lors de la foire à la brocante du village. L’un d’eux a retenu l’attention d’un
client qui s’est empressé de l’acheter au prix fixé de 100€. Quelques mois plus tard, en
consultant le catalogue d’une vente aux enchères de toiles de « maître », ils ont reconnu le
tableau qu’ils avaient vendu comme étant attribué à un peintre italien renommé avec une
mise à prix fixée à 100.000€.

Ils voudraient savoir s’il existe des moyens juridiques d’obtenir la restitution de leur
tableau ?

Exercice 3 : 2 points

Monsieur HERVÉ, qui est reconnu travailleur handicapé, souhaite contester devant le juge la
validité d’un contrat de bail immobilier d’un appartement lui appartenant, et qu’il a conclu
l’année dernière sous le fondement de son incapacité contractuelle. En effet, il n’a été ni
représenté, ni assisté lors de la conclusion de cette convention ; son état physique dégradé
n’ayant pas pu échapper au cocontractant.

Monsieur HERVÉ a-t-il des chances d’obtenir gain de cause sur ce fondement ? Peut-il
éventuellement invoquer d’autres arguments pour obtenir la nullité de ce contrat, et avec
quelles chances de succès ? Vous informerez Monsieur HERVÉ des conséquences juridiques
qui seraient attachées à cette éventuelle nullité ?

Exercice 4 : 2 points

Résoudre le cas pratique suivant : M. D a vendu à Mme P un immeuble à usage d’habitation.

En 2021, la construction d’un lotissement avec des tours de 15 étages sur les parcelles
voisines est lancée. L’immeuble de monsieur P ne bénéficiera plus de la belle vue dégagée
sur les côteaux et la perte d’ensoleillement est importante.

Cette construction était un projet ancien, connu de tous. M JD était au courant de sa mise en
œuvre puisqu’il avait vendu trois ans plus tôt les parcelles constructives.
Mme P considère que M.D a commis une réticence dolosive et réclame la nullité de la
vente. Qu’en pensez-vous ?

Exercice 5 : 2 points

La Société ALFRED a conclu avec la Société ÉCLAIR un contrat de représentation de ses

produits dans le sud de la France pour une durée indéterminée, sans que n’ait enté fixées de
dispositions relative à la résiliation du contrat.

Auprès quatre ans de collaboration, la Société ALFRED a notifié à la Société ÉCLAIR la fin de
la collaboration. Dans son courrier, elle précise que cette décision est le résultat d’une baisse
constante du chiffre d’affaires réalisé par la Société ÉCLAIR au titre de la représentation de
ses produits.

La Société ÉCLAIR, qui a engagé récemment des sommes importantes pour assurer la
représentation des produits de la Société́ ALFRED, souhaite savoir si elle peut contester
cette décision, et selon quels arguments juridiques ?

Exercice 6 : 2 points

Madame Leroy possède un pavillon en Normandie dans un lotissement de 10 maisons

identiques. Trop âgée pour s’occuper de l’entretien, elle décide de mettre en vente le
pavillon.

Le bien est vendu par un agent immobilier au prix de 150 000 euros nets pour le vendeur. Six
mois plus tard un pavillon voisin, identique est vendu 364 000 euros nets vendeur.

Madame Leroy s’estime lésée. Quelle action peut-elle intenter, sous quelle condition, dans
quel délai et auprès de quelle juridiction ?

Exercice 7 : 4 points

Thomas R est chef d’entreprise. Il dirige depuis 2013 une SAS à associé unique, basée à Paris.
Il exerce une activité de conseil et formation dans le domaine du marketing digital. Il a
réalisé en 2021 un chiffre d’affaires de 2 millions d’euros. Il emploie 3 salariés. Thomas
souhaite investir dans un bien immobilier à Vincennes mais il est hésitant eu égard de sa
situation professionnelle et familiale. En effet, il souhaite réaliser cet investissement avec
Charlotte, sa compagne. Il hésite à solliciter son notaire et son expert-comptable. Ami avec
Thomas, vous êtes fraichement diplômé d’une école de management et lui proposez votre
aide. Vous possédez des compétences en droit des contrats, ce qui va vous permettre de
l’assister dans ses démarches.
Il s’agira ici de comprendre le fonctionnement d’un contrat et plus particulièrement le
compromis de vente qui sera signé pour un achat immobilier.
La situation proposée met en scène deux protagonistes, Thomas et Charlotte qui souhaitent
effectuer ensemble un achat immobilier à Vincennes. Il s’agit d’un trois pièces pour un
montant de 422 000 euros.
Thomas a 45 ans, il n’a jamais été marié et n’a pas d’enfants. Il est aujourd’hui à la tête
d’une entreprise qui n’a pas de problèmes de trésorerie et qui génère un chiffre d’affaires en
constante hausse. Il n’a jamais été propriétaire d’un bien immobilier et n’a pas d’apport
personnel. Son patrimoine financier est limité aux parts de sa société.

Charlotte, quant à elle a 46 ans. Veuve, elle a un enfant majeur. Elle est salariée, chargée de
communication dans une entreprise privée et dispose du montant nécessaire à
l’investissement immobilier.
L’objectif de Charlotte est Thomas est d’investir dans un bien immobilier à usage de
résidence principale et éventuellement d’y domicilier l’entreprise de Thomas. Ils souhaitent
chacun protéger au mieux leurs intérêts patrimoniaux.

Annexe 1 : Extrait de compromis

ENTRE : LES SOUSSIGNES

Acquéreur
1°) Thomas, chef d’entreprise, demeurant à Paris

Né à Charenton le pont, le 5 mai 1973 .

Marié à la mairie de Paris à Charlotte le 5 avril 2018 sous le régime de la communauté

réduite aux acquêts, à défaut de contrat de mariage préalable.
Ce régime matrimonial n'a pas fait l'objet de modification.
De nationalité française.
Résident au sens de la réglementation fiscale

2°) Charlotte, chargée de communication, demeurant à Paris, née à Yvry sur seine le 3 mars
1972.
Veuve de Bernard, et mariée à Thomas à la mairie de Paris le 5 avril 2018 sous le régime de
la communauté réduite aux acquêts à défaut de contrat de mariage préalable.
Ce régime matrimonial n'a pas fait l'objet de modification.

De nationalité française.
Résidente au sens de la réglementation fiscale

Ci-après désigné(s) par abréviation l’ « acquéreur».

D’UNE PART
Vendeur
Philippe, demeurant à Vincennes
Né à Cherbourg, le 8 juillet 1980.
Célibataire.
De nationalité française.
Résident au sens de la réglementation fiscale.

Ci-après désigné(s) par abréviation le « vendeur».

D’AUTRE PART

QUOTITES ACQUISES

Thomas acquiert 40 %

Charlotte acquiert 60%

CAPACITE

Les parties, et le cas échéant leurs représentants, attestent que rien ne peut limiter leur
capacité pour l'exécution des engagements qu'elles prennent aux présentes, et elles
déclarent notamment
Que leur état civil et leurs qualités indiqués en tête des présentes sont exacts.
1. Qu'elles ne sont pas en état de cessation de paiement, de rétablissement
professionnel, de redressement ou liquidation judiciaire ou sous procédure de
sauvegarde des entreprises.
2. Qu’elles n’ont pas été associées dans une société mise en liquidation judiciaire
suivant jugement publié depuis moins de cinq ans et dans laquelle elles étaient
tenues indéfiniment et solidairement du passif social ou seulement conjointement, le
délai de cinq ans marquant la prescription des actions de droit commun et de celle en
recouvrement à l'endroit des associés.
3. Qu'elles ne sont concernées :
 Par aucune des mesures légales relatives aux personnes protégées qui ne
seraient pas révélées aux présentes.
 Par aucune des dispositions du Code de la consommation sur le règlement des
situations de surendettement, sauf là aussi ce qui peut être spécifié aux
présentes.
 Et pour l'acquéreur spécialement qu'il n'est, ni à titre personnel, ni en tant
qu'associé ou mandataire social, soumis à l'interdiction d'acquérir prévue par
l’article 225-19 5 bis du Code pénal.

PRESENCE-REPRESENTATION

- Charlotte, à ce non présente mais représentée par Madame Ledoux, clerc de notaire en
vertu des pouvoirs qui lui ont été conférés aux termes d’une procuration sous signature
privée à la mairie de Paris en date du 4 avril 2018, dont l'original est annexé.
- Thomas, est présent à l’acte.
- Philippe, est présent à l’acte.

IL EST CONVENU ET ARRETE CE QUI SUIT :

NATURE ET QUOTITE DES DROITS IMMOBILIERS

Le VENDEUR vend, sous réserve de l'accomplissement des conditions stipulées aux

présentes, à l'ACQUEREUR, la pleine propriété du BIEN dont la désignation suit.
IDENTIFICATION DU BIEN Un appartement de 3 pièces, sis au 23 rue de Paris, à Vincennes.

EFFET RELATIF

1°) Acquisition par Monsieur et Madame Dupont, suivant acte reçu par Maître Leblanc,
notaire à Vincennes le 12 juin 2014, publié au service de la publicité foncière de Vincennes
le 10 juillet 2014, volume 198, numéro 35.

ETABLISSEMENT DE PROPRIETE

Le VENDEUR s’oblige à justifier pour la constatation authentique de la réalisation des

présentes d’une origine de propriété trentenaire et régulière de l’immeuble sus-désigné. Il
déclare en être seul propriétaire en vertu du ou des actes ci-dessus relatés.

PROPRIETE-JOUISSANCE

L'ACQUEREUR sera propriétaire des biens ci-dessus désignés, à compter du jour de la

réalisation de la vente par acte authentique.
Il en aura la jouissance à compter du même jour par la prise de possession réelle et effective.
L’entrée en jouissance ayant lieu par la prise de possession réelle, lesdits biens immobiliers,
devront à la date ci-dessus fixée pour l’entrée en jouissance, être libres de toute location,
occupation, ainsi que de tout mobilier ou objets quelconques pouvant se trouver tant dans
les locaux principaux qu’accessoires.

CONDITIONS
La vente sera consentie et acceptée aux conditions ordinaires et de droit en pareille
matière et, notamment, sous celles suivantes à la charge de l’ACQUEREUR :
1°) - Il prendra les biens dans l'état où ils se trouvent actuellement, tel qu'il les a vus et
visités, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit. La présente clause
ne s’appliquera pas si le VENDEUR est un professionnel de l’immobilier.
Le VENDEUR s'interdit formellement d'apporter à compter de ce jour des
modifications matérielles ou juridiques aux biens dont il s’agit.
2°) - Il jouira des servitudes actives et supportera celles passives, de toute nature.
A cet égard, le VENDEUR déclare qu'à sa connaissance, il n'existe aucune servitude
pouvant grever les biens autres que celles pouvant résulter :
- des règles d’urbanisme,
- de tous titres antérieurs et de la loi,
- de la nature et de la situation des lieux,
- et de celles pouvant être énoncées le cas échéant aux présentes.
 3°) - Il acquittera à compter du jour fixé pour l'entrée en jouissance toutes redevances
résultant des abonnements à l'eau, gaz, électricité, ainsi que les impôts et charges de toutes
natures afférents aux biens.
Il sera purement et simplement subrogé dans les droits et obligations du VENDEUR à l’égard
du ou des fournisseurs d’énergie, qu’il s’agisse ou non de contrats avec un tarif régulé. Le
VENDEUR s’interdit de changer de fournisseur d’énergie.
La taxe d'habitation sera acquittée entièrement par l'occupant au premier janvier de l'année
de cession, et les taxe foncière et d'enlèvement d'ordures ménagères, si elles existent,
seront réglées par le VENDEUR et lui seront remboursées par l'ACQUÉREUR prorata
temporis à compter du jour du transfert de propriété.
Les parties conviennent que le règlement du prorata de taxe foncière interviendra le
jour de la signature de l’acte authentique de vente, soit au vu de l’avis d’imposition de
l’année en cours s’il a été émis à cette date, soit au vu de l’avis d’imposition de l’année
précédente, à titre forfaitaire et définitif.
4°) - Il fera son affaire personnelle de la souscription des assurances pour le jour de la
réitération des présentes par acte authentique, le VENDEUR faisant son affaire personnelle
de résilier son assurance à compter du même jour. Ce dernier conservant l’obligation de
maintenir assuré le BIEN jusqu'à la signature de l’acte authentique.
5°) - Enfin, il paiera les frais, droits et émoluments de l’acte authentique.

DEPOT DE GARANTIE

L'ACQUEREUR déposera immédiatement à la suite des présentes par virement, à titre de

dépôt de garantie, à un compte ouvert à son nom à la comptabilité de l’Etude de Maîtres
LEBLANC et LESEC , Notaires à Vincennes (Val de marne), la somme de 34 000 euros (Trente
quatre mille euros).
Cette somme, qui ne sera pas productive d’intérêts, restera audit compte jusqu'à la
réitération de l'acte authentique de vente.
Lors de la passation de l’acte authentique, elle sera imputée sur la partie du prix payée
comptant.
En aucun cas, cette somme ne peut être considérée comme un versement d’arrhes tel que
prévu par 1590 du code civil permettant aux parties de se départir de leur engagement,
l’ACQUEREUR en s’en dessaisissant et le VENDEUR en en restituant le double.
L’ACQUEREUR ne pourra recouvrer le dépôt de garantie versé que s’il justifie de la non-
réalisation, hors sa responsabilité telle qu’elle est indiquée au premier alinéa de l’article
1304-3 du Code civil, de l’une ou l’autre des conditions suspensives énoncées aux présentes,
ou de l’exercice d’un droit de préemption.
Dans le cas contraire, cette somme restera acquise de plein droit au VENDEUR à titre de
stipulation de pénalité.
A défaut d’accord entre les parties, la somme restera bloquée en la comptabilité du
détenteur des fonds jusqu’à production d’un jugement ordonnant la restitution du dépôt à
l’ACQUEREUR ou sa perte en faveur du VENDEUR.
En cas d’exercice du droit de rétractation par l’ACQUEREUR, dans la mesure de son
applicabilité aux présentes, ce dernier reconnaît avoir été informé que cette somme devra
lui être restituée dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la date de
rétractation.
Tous les versements doivent être effectués par virement sur le compte de l'Office Notarial (cf
RIB ci -après)

FINANCEMENT DE l’ACQUEREUR

Les parties reconnaissent avoir été informées des dispositions de l’article L 313-40 du Code
de la consommation, relative à l'information et à la protection de l'emprunteur dans le
domaine immobilier. En conséquence, la vente est faite sous la condition suspensive de
l'obtention par l'acquéreur du ou des prêts dont les caractéristiques sont les suivantes :
(1) Conditions du ou des prêts.
Montant : 300 000 euros
Durée : 25 ans
Taux d'intérêts maximum hors assurance : 4%

Afin de garantir le VENDEUR, l'ACQUEREUR fait les déclarations suivantes :

- qu'il n'a jamais été en état de règlement ou liquidation judiciaire ou fait l'objet d'une
condamnation pouvant entraîner légitimement le refus d'aucune offre de prêt de la part des
banques.
- que sa signature n'est pas exclue par la Banque de France.
Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles quant au montant emprunté,
au taux, et à la durée de l'emprunt entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du
premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil.
I - Obligations de l'ACQUEREUR vis-à-vis du crédit sollicité
L'ACQUEREUR s'oblige à faire toutes les démarches nécessaires à l'obtention du prêt.
L'ACQUEREUR devra informer, sans retard le VENDEUR de tout événement provoquant la
réalisation ou la défaillance de la condition suspensive, étant précisé que l'article L 313-41 du
Code de la consommation impose un délai minimum d'un mois de la date des présentes
comme durée de validité de cette condition suspensive.
II - Réalisation de la condition suspensive
Le prêt sera réputé obtenu et la condition suspensive sera réalisée par la remise par la
banque à l'ACQUEREUR de l'offre écrite, telle que prévue aux articles L 313-24 et suivants du
Code de la consommation, de consentir le crédit aux conditions principales sus-énoncées et
dans le délai de réalisation des présentes.
La réception de cette offre devra intervenir au plus tard le ..
L’obtention ou la non-obtention du prêt devra être notifiée par l’ACQUEREUR au
VENDEUR par lettre recommandée avec avis de réception adressée dans les trois jours
suivant l’expiration du délai ci-dessus.
A défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le VENDEUR aura la faculté de
mettre en demeure l’ACQUEREUR de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou la
défaillance de cette condition.
Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception
adressée au domicile dudit ACQUEREUR.
Passé ce délai de huit jours sans que l’ACQUEREUR n’ait apporté les justificatifs, la
condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit, sans
autre formalité, et ainsi le VENDEUR retrouvera son entière liberté mais l’ACQUEREUR ne
pourra recouvrer le dépôt de garantie qu’il aura, le cas échéant, versé, qu’après justification
de l’accomplissement de sa part des démarches nécessaires à l’obtention du prêt, et que la
condition n’est pas défaillie de son fait, à défaut le dépôt de garantie restera acquis au
VENDEUR.
Les parties déclarent que la présente condition suspensive est stipulée dans le seul
intérêt de l’ACQUEREUR, ce dernier pouvant renoncer à son bénéfice et notifier à tout
moment au VENDEUR qu’il dispose des sommes nécessaires pour le financement de
l’opération. Cette notification devra contenir la mention manuscrite prévue à l’article L 313-
41 du Code de la consommation.

REITERATION PAR ACTE AUTHENTIQUE

De convention expresse, la vente sera réitérée par le Ministère de Maîtres LEBLAN et LESEC
Notaires Associés de la Société Civile Professionnelle LEBLAN-LESEC.
Cet acte interviendra au plus tard le
(2) Passé cette date :
HUIT JOURS APRES ACCUSÉ DE RÉCEPTION D’UNE LETTRE RECOMMANDÉE ADRESSÉE PAR LA
PARTIE LA PLUS DILIGENTE SOMMANT L’AUTRE DE S’EXÉCUTER, ET DEMEURÉE SANS EFFET.

(3) 1°) - Si les conditions suspensives sont toutes réalisées

Et si l'une des parties ne pouvait ou ne voulait réitérer les présentes conventions par acte
authentique :
S'il s'agit du VENDEUR : l'ACQUEREUR aura la possibilité de l'y contraindre par toute voie de
droit, sans préjudice de l'obtention éventuelle de dommages-intérêts.
S'il s'agit de l'ACQUEREUR : le VENDEUR aura la possibilité soit d'exiger la vente soit de
mettre fin aux présentes.
Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une
des parties ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations
alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 42200 euros à titre de
dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du Code civil.
Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement
excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l'engagement a été exécuté en
partie.
Sauf inexécution définitive, la peine n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en
demeure.
La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des
parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente.
(4) 2°) - Si les conditions suspensives ne sont pas toutes
réalisées
Le VENDEUR et l’ACQUÉREUR reprendront leur entière liberté, et le dépôt de garantie
éventuellement versé sera restitué à l’ACQUEREUR, le VENDEUR autorisant d’ores et déjà le
notaire à effectuer cette restitution.
FACULTE DE RETRACTATION
En vertu des dispositions de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation, le
BIEN étant à usage d’habitation et l’ACQUEREUR étant un non-professionnel de l’immobilier,
ce dernier bénéficie de la faculté de se rétracter.
A cet effet, le présent acte avec ses annexes lui sera notifié par lettre recommandée avec
accusé de réception. Dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première
présentation de la lettre de notification, l’ACQUEREUR pourra exercer la faculté de
rétractation, et ce par lettre recommandée avec accusé de réception ou exploit d'huissier, à
son choix exclusif.
A cet égard, le VENDEUR constitue pour son mandataire Office Notarial LEBLANC/LESEC aux
fins de recevoir la notification de l’exercice éventuel de cette faculté.
Il est ici précisé à l’ACQUEREUR que :
4. dans l’hypothèse où il exercerait cette faculté de rétractation, celle-ci sera considérée
comme définitive.
5. en vertu de l'article 642 du Code de procédure civile, le délai expirant un samedi, un
dimanche, un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable
suivant,
6. en cas de pluralité d'acquéreurs, il est expressément convenu que la rétractation
d'un seul d'entre eux emportera automatiquement résolution des présentes.

Les dispositions de l’article L 271-2 du Code de la construction et de l’habitation sont

rapportées aux présentes :
"Lors de la conclusion d'un acte mentionné à l’article L. 271-1, nul ne peut recevoir de
l'acquéreur non professionnel, directement ou indirectement, aucun versement à quelque
titre ou sous quelque forme que ce soit avant l'expiration du délai de rétractation, sauf
dispositions législatives expresses contraires prévues notamment pour les contrats ayant
pour objet l'acquisition ou la construction d'un immeuble neuf d'habitation, la souscription
de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles
d'habitation et les contrats préliminaires de vente d'immeubles à construire ou de location-
accession à la propriété immobilière. Si les parties conviennent d'un versement à une date
postérieure à l'expiration de ce délai et dont elles fixent le montant, l'acte est conclu sous la
condition suspensive de la remise desdites sommes à la date convenue.
Toutefois, lorsque l'un des actes mentionnés à l'alinéa précédent est conclu par
l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente,
un versement peut être reçu de l'acquéreur s'il est effectué entre les mains d'un
professionnel disposant d'une garantie financière affectée au remboursement des fonds
déposés. Si l'acquéreur exerce sa faculté de rétractation, le professionnel dépositaire des
fonds les lui restitue dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la date de
cette rétractation.
Lorsque l'acte est dressé en la forme authentique, aucune somme ne peut être versée
pendant le délai de réflexion de dix jours.
Est puni de 30 000 euros d'amende le fait d'exiger ou de recevoir un versement ou un
engagement de versement en méconnaissance des alinéas ci-dessus."

Questions : de quel type de document s’agit-il ?

Dans le compromis proposé, indiquez en quoi consistent les notions suivantes :

- Capacité
- Procuration
- Condition suspensive

Y-a-t-il une clause pénale ?

Y-a-t-il une clause résolutoire ?

- Capacité : consiste à pouvoir contracter. Ne pas être radier des listes .

Dans le contexte, les Acheteur sont en capacité de contracter, car la société de Thomas se
porte bien, le chiffre d’affaire est en constante augmentation. Les acheteur sont majeur.
- Effet relatif : n’a d’effet qu’entre les partie contractante, elles ne nuisent point au tiers.
L'acquéreur aura la jouissance, le bien devra être vide : il aura l’usus: utiliser la chose dont
on est propriétaire, le fructus: droit de recevoir les fruits d'une propriété et l’abusus:
disposer de son bien. Ils prennent le bien en l’état, sans recours contre le vendeur.
- Procuration : le mandat ou procuration est un acte par lequel un personne donne a une
autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom.
Le contrat ne ce forme que par acceptation du mandataire.
Dans ce contexte Madame Ledoux, clerc de notaire représentera Charlotte.

- Condition suspensive :
La condition suspensive est partie intégrante du contrat, si cette dernière n’est pas
respecté le contrat ne sera donc pas former. Si Thomas et Charlotte n’ont pas obtenus
l’accord de prêt avec dépôt signé à la date prévue le contrat est déclaré nul et non-
équivoque.
- Clause pénale : C’est une clause qui comporte la fixation à l‘avance d’un montant
correspondant aux dommages et intérêts dus par le débiteur, en cas de retard ou
d’inexécution de son obligation
•Il s’agit d’un moyen de pression sur le débiteur pour l’inciter à exécuter ses obligations.
La clause pénale s’applique en cas d’inexécution fautive ou de violation du contrat
•Elle possède un caractère indemnitaire (ex : ne clause pénale « typique » du bail
d’habitation est celle mettant à la charge du locataire des pénalités de retard en cas de
non- paiement du loyer)
- Clause résolutoire : C’est une cause qui prévoit la résolution automatique du contrat en
cas de manquement à une obligation contractuelle

Exercice 8 : 2 points

En pleine crise de la quarantaine, Michel s’est offert le dernier cabriolet d’une célèbre
marque de voiture allemande. Fier de son acquisition, Michel ne souhaite pas garer
sa nouvelle voiture dans la rue, de peur que son véhicule soit abîmé. Il décide, donc,
d’acquérir un garage dans son quartier. À Nice - ville où réside Michel - ce type de
bien est rare et relativement cher. Finalement, après avoir consulté de nombreuses
annonces en ligne et dans la presse locale, Michel trouve le garage idéal à
seulement 50 mètres de son domicile. Le vendeur, Louis, lui propose le bien pour la
somme de 50 000 euros. Michel ne peut verser l’intégralité de la somme
immédiatement. Louis - trop heureux de vendre son garage - s’engage
à lui réserver le bien pendant deux mois soit jusqu’au 20 juin. En contrepartie, Michel
verse à Louis une indemnité d’immobilisation de 15 500 euros.

Le 12 juin, Michel obtient finalement le crédit nécessaire à l’acquisition du garage de

Louis. Michel s’empresse d’aller à La Poste afin d’avertir Louis - par lettre
recommandée avec accusé de réception - que la vente peut être finalisée. À La
Poste, dans la file d’attente, Michel consulte ses mails sur son téléphone. Il s’aperçoit
que Louis lui a envoyé un mail, la veille. Louis informe Michel qu’il ne souhaite plus
vendre son garage. Michel, désemparé, quitte immédiatement La Poste sans
envoyer son courrier.

Pour ne rien arranger, au même moment, sa concubine - Marine - lui téléphone pour
lui annoncer qu’elle vient de s’acheter le robot MIXMAGIC multi-cuiseur intelligent et
interactif pour la somme de 1 200 euros. Or, Michel avait décidé d’offrir le même
robot à Marine pour son anniversaire. À cette fin, la veille soit le 11 juin, Michel a
répondu à l’annonce suivante : « Vends, Robot multi-cuiseur automatique, état neuf,
jamais servi, prix à négocier, plus ample information concernant le modèle sur
demande, écrire à Martin ». Dans son courriel, Michel a précisé qu’il est très
intéressé et qu’il acceptait l’achat, selon le prix et selon le modèle. Michel, même s’il
n’a pas encore reçu de réponse de Martin, est accablé en pensant être propriétaire
de ce robot multi-cuiseur. Finalement, dans la soirée de ce 12 juin éprouvant pour
Michel, ce dernier décide de se remettre à la recherche d’un garage. À son grand
étonnement, Michel découvre que Louis n’a pas retiré l’annonce concernant le
garage en cause des différents sites d’annonces en ligne et que le prix du garage est
annoncé à 65 000 euros. Fou de rage, Michel vous contacte immédiatement afin que
vous l’éclairiez sur sa situation.

Plus précisément, il vous demande s’il peut forcer Louis

à lui vendre le garage et, inversement, s’il est contraint d’acheter le robot multi-
cuiseur de Martin.