BAIL COMMERCIAL

ENTRE LES SOUSSIGNEES :

- S.A.S APIS LOZERA - MAS D'ARDENNE

Société à actions simplifié au capital de 100.000 €
Ayant son siège social Mas d'Ardenne ,Chauvet48000 MONTS-DE-RANDON

Immatriculée au RCS MENDE sous le numéro 400 623 609

Représentée par Madame Christelle GONELLA,

Gérant

Ci-après dénommée "Le BAILLEUR"

D’UNE PART,

- LOUPASCHER
Société anonyme au capital de 523.000 euros
dont le siège social est 44 rue Saint Lazare 75009 PARIS
Immatriculée au RCS Paris sous le numéro 258 741 159

représentée par le Directeur Général,

Monsieur Serge DANSER

Ci-après dénommée "Le LOCATAIRE"

D’AUTRE PART,

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IL A PREALABLEMENT ETE EXPOSE CE QUI SUIT :

Le BAILLEUR est propriétaire des biens ou droits immobiliers suivants : dans un

ensemble immobilier sis Le mas d'ardenn , situé a CHAUVETS MONTS-DE-RANDON (48)
cadastré sous le numéro 199 de la section F, un local à usage commercial, composé de
bureaux pour une superficie de 600 m² et de locaux de stockage pour une superficie de 2.200
m², ainsi que les parkings y attenant.

Le LOCATAIRE s’étant déclaré intéressé par la jouissance de ces locaux, les parties
se sont rapprochées et ont conclu le bail commercial dont les termes sont exposés ci-après.

Il est expressément stipulé que les parties affirment et déclarent leur intention expresse
de soumettre la présente location au statut des baux commerciaux, tel qu’il résulte des articles
L 145-1 et suivants du Code de commerce et des dispositions du décret du 30 septembre 1953
non codifiées ainsi que des textes subséquents.

CECI EXPOSE, il est passé à la convention de bail commercial faisant l'objet des
présentes, étant fait observer que les droits et obligations du LOCATAIRE et du BAILLEUR
sont régis, en dehors des stipulations du présent contrat, par les dispositions des textes
subséquents.

CECI ETANT EXPOSE, IL A ETE CONVENU ET ARRETE CE QUI SUIT :

Par les présentes, LE BAILLEUR fait bail et donne à loyer au LOCATAIRE, qui
accepte, les locaux ci-après désignés dont il est propriétaire.

1. DESIGNATION DES LOCAUX

Le BAILLEUR loue à titre commercial au LOCATAIRE qui accepte, le bien suivant :

dans un ensemble immobilier sis Le mas d'ardenn , situé a CHAUVETS MONTS-DE-
RANDON (48) cadastré sous le numéro 199 de la section F, un local à usage commercial,
composé de bureaux pour une superficie de 600 m² et de locaux de stockage pour une
superficie de 2.200 m², ainsi que les parkings y attenant conformément au plan annexé aux
présentes (Annexe 1).

Le LOCATAIRE déclare parfaitement connaître les lieux loués pour les avoir vus et
visités en vue des présentes.

2. DUREE DU BAIL - CONGE

Le présent bail est consenti et accepté pour une durée de, trois, six, neuf années,
prenant rétroactivement effet à compter du 1er février 2007, et jusqu’au 31 janvier 2016.

2
 Le LOCATAIRE aura la faculté de mettre fin au présent bail à l’expiration de chaque
période triennale, en donnant congé par acte d’huissier au moins six mois à l’avance. En cas
de congé tardif ou donné selon des formes irrégulières, le bail se renouvellera pour une
nouvelle période de trois années avec toutes les obligations qui en découleront pour le
LOCATAIRE.

Il est rappelé par ailleurs que le BAILLEUR tient de l’article L 145-4 alinéa 3 du Code
de commerce (ancien article 3-1, alinéa 3, du décret n° 53-960 du 30 septembre 1953) la
faculté de donner congé à l’expiration de chaque période triennale s’il entend invoquer les
dispositions des articles L 145-18, L 145-21 et L 145-24 (anciens articles 10, 13, et 15 du
décret n° 53-960 du 30 septembre 1953), afin de reconstruire l’immeuble, de le surélever ou
d’exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration
immobilière.

3. CONDITIONS

3.1. A LA CHARGE DU LOCATAIRE

Le bail est fait et accepté aux conditions suivantes que le LOCATAIRE s’oblige à
exécuter et accepter, indépendamment de celles pouvant résulter de la loi ou de l’usage qui ne
seraient pas modifiées par la présente convention, sans aucune indemnité ni diminution du
loyer ci-après fixé, savoir :

1°) Etat des lieux

LE LOCATAIRE prendra les lieux dans l’état où ils se trouvent le jour de l’entrée en
jouissance, sans pouvoir exiger du BAILLEUR aucuns travaux ni réparations de quelque
nature ou de quelque importance que ce soit.

2°) Réparations, entretien

LE LOCATAIRE effectuera pendant la durée du bail et à ses frais toutes les réparations,
qu’elles soient menues ou grosses, et assurera l’entretien des locaux, le nettoyage et, en
général, toute réfection pour remplacement s'avérant nécessaire, pour quelque cause que ce
soit, notamment en ce qui concerne les ferrures des portes croisées, persiennes, volets
roulants, appareils sanitaires, robinetterie, canalisations d'eau, de gaz éventuellement, tuyaux
de vidange, etc..., sans que cette énumération soit exhaustive.

Il ne pourra exiger du BALLEUR, pendant cette même durée, aucune mise en état ni
aucune réparation de quelque nature ou de quelque importance que ce soit, sauf les grosses
réparations telles que prévues à l'article 606 du Code Civil et qui doivent s’entendre, de
manière strictement limitative, des réparations concernant la structure des murs porteurs ou du
toit de l’immeuble.

Le LOCATAIRE prendra également toutes précautions utiles pour éviter le gel de tous
appareils, conduits et canalisations d'eau ou de gaz, de chauffage ou autres.

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 Le LOCATAIRE supportera les frais de réparations ou dégâts de toute espèce causés par
l'inobservation des conditions ci-dessus.

Le LOCATAIRE devra en outre entretenir tous les équipements spécifiques tels que,
ventilations, installations électriques et téléphoniques, conformément aux normes en vigueur,
et les rendre en parfait état d'utilisation.

Enfin, Le LOCATAIRE devra rendre les revêtements de sols en parfait état, compte tenu
d'une usure normale, à l'exclusion des tâches, brûlures, déchirures ou décollements.

A défaut d'exécution de ces travaux, le BAILLEUR pourra se substituer au LOCATAIRE

et les faire réaliser par une entreprise de son choix, au frais exclusifs du LOCATAIRE, sans
préjudice de tous frais de remise en état consécutifs à des dommages causés par
l'inobservation des dispositions de la présente clause.

3°) Garnissement

Le LOCATAIRE devra tenir les lieux loués constamment garnis d’objets mobiliers et de
matériel en quantité suffisante pour répondre en tout temps du loyer en principal et de ses
accessoires, notamment les charges, ainsi que de l’entière exécution des conditions du bail.

4°) Travaux

LE LOCATAIRE devra souffrir les grosses réparations et tous travaux de canalisations

communes qui deviendraient nécessaires dans les lieux loués ou dans l’immeuble dont ils
dépendent, sans pouvoir réclamer aucune diminution de loyer, quand bien même la durée de
ces travaux excéderait quarante jours.

LE LOCATAIRE devra souffrir également toutes sujétions découlant éventuellement pour

lui de l'exécution de toutes les réparations, reconstructions, surélévations et travaux
quelconques, même de simple amélioration, que le BAILLEUR estimerait nécessaires, utiles
ou simplement convenables et qu'il ferait exécuter pendant le cours du bail dans les locaux
loués ou dans l'immeuble dont ils dépendent, et il ne pourra demander aucune indemnité ni
diminution de loyer ni interruption de paiement de loyer, quelles que soient l'importance et la
durée de ces travaux, même si cette durée excédait quarante jours, à la condition que les
travaux soient exécutés sans interruption.

5°) Changement de distribution - Améliorations

LE LOCATAIRE ne pourra faire dans les lieux loués aucun changement de disposition ou
de modification au gros-œuvre (création ou déplacement de cloisons, de portes, percement des
murs ou plafonds …), sans les autorisations éventuellement nécessaires de l’Administration,
et sans le consentement exprès et écrit du BAILLEUR. En cas d’autorisation, les travaux
seront entièrement exécutés aux frais du LOCATAIRE sous la surveillance de l’Architecte du
BAILLEUR, dont les vacations seront à la charge du LOCATAIRE. Toutes modifications qui
auront été apportées ainsi au gros-œuvre demeureront acquises au BAILLEUR sans indemnité
à la fin du bail, sauf si LE BAILLEUR préfère demander la mise des lieux loués en leur état
primitif aux frais exclusifs du LOCATAIRE, sauf pour les travaux qu’il aura expressément
autorisés.

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 Tous travaux, embellissements et améliorations quelconques qui seraient faits par le
LOCATAIRE, même avec l'autorisation du BAILLEUR, resteront en fin de bail la propriété
de ce dernier, sans indemnité. Le BAILLEUR pourra exiger en fin de bail la remise du bien
loué dans son état primitif au frais du LOCATAIRE, sauf ce qui concerne les travaux qu'il
aura expressément autorisés.

6°) Jouissance des biens loués

LE LOCATAIRE devra prendre toutes précautions nécessaires pour que l’exercice de son
activité ne puisse nuire en quoi que ce soit à l’entretien, au bon aspect et à la tenue tant de
l’immeuble loué que de ses abords.

LE LOCATAIRE devra jouir du bien loué en bon père de famille et ne rien faire qui puisse
apporter un trouble de jouissance quelconque ou causer des nuisances aux voisins.

LE LOCATAIRE devra notamment prendre toutes précautions pour éviter tous bruits,
odeurs ou trépidations et l'introduction d'animaux nuisibles, se conformer strictement aux
prescriptions de tous règlements sanitaires, arrêtés de police, et autres et veiller à toutes les
règles concernant l'hygiène, la salubrité, et autres.

7°) Impôts

LE LOCATAIRE devra payer les contributions mobilières, taxe professionnelle, taxes

locatives et autres de toute nature le concernant particulièrement ou relatives à son activité
auxquelles les locataires sont ou pourront être assujettis, et tous impôts pouvant être créées à
la charge des locataires, de la nature et sous quelque dénomination que ce puisse être.

8°) Assurances

LE LOCATAIRE devra maintenir assurés, pendant la durée du bail, contre l’incendie,

l’explosion et les dégâts des eaux et de l’électricité, ainsi que contre tous autres risques
existants compte tenu de l’activité exercée par le LOCATAIRE, les lieux loués ainsi que les
objets mobiliers, matériels et marchandises les garnissant et de s’assurer également pour le
risque locatif ainsi que pour la responsabilité civile à une ou des compagnies d’assurances
notoirement solvables et d’acquitter de ce fait exactement les primes y afférentes et justifier
du tout au BAILLEUR à première réquisition de sa part ;

Si l'activité exercée par le LOCATAIRE entraînait pour le BAILLEUR des surprimes

d'assurances, le LOCATAIRE devrait rembourser au BAILLEUR le montant de ces
surprimes.

9°) Sinistre - Démolition totale ou partielle des biens loués - Destruction - Expropriation

En cas de sinistre, le LOCATAIRE s'engage à remettre les locaux en leur état d'origine
conformément à l'état des lieux dressé contradictoirement entre les parties.

En outre, au cas où les lieux loués seraient détruits en totalité ou en partie pour quelque
cause que ce soit, dont LE BAILLEUR serait ou non tenu responsable, le LOCATAIRE ne
pourra, de convention expresse, réclamer aucune indemnité autre que celle qui sera allouée au
BAILLEUR par sa compagnie d’assurances pour les dommages causés au LOCATAIRE. Le
LOCATAIRE renonce expressément à tous recours et actions quelconques contre LE

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BAILLEUR du fait de la destruction totale ou partielle de ses matériels, meubles, objets,
mobiliers et marchandises, soit du fait de leur détérioration, soit du fait de la privation de
jouissance des lieux, et même en cas de perte totale ou partielle de son fonds de commerce y
compris les éléments incorporels attachés audit fonds.

Dans le cas où, par cas fortuit, force majeure ou toute autre cause indépendante de la
volonté du BAILLEUR, les biens loués venaient à être démolis ou détruits, totalement ou
partiellement, ou encore déclarés insalubres, le présent bail serait résilié purement et
simplement, sans indemnité à la charge du BAILLEUR.

En cas d'expropriation pour cause d'utilité publique, il ne pourra rien être réclamé au
BAILLEUR, tous les droits du LOCATAIRE étant réservés contre la partie expropriante.

Le LOCATAIRE devra prévenir LE BAILLEUR dans les cinq jours, par lettre
recommandée avec demande d’avis de réception, de tout sinistre, sous peine de demeurer
personnellement responsable des dégâts dont le montant n’aurait pu, par suite de l’omission
ou du retard de cette déclaration, être utilement réclamé à la compagnie qui assure
l’immeuble.

10°) Abonnements

Le LOCATAIRE devra contracter tous abonnements (gaz, électricité, téléphone, eaux …)

directement auprès des Administrations et de tous organismes concernés, en payer
régulièrement primes et cotisations à leurs échéances, de façon que LE BAILLEUR ne soit
jamais inquiété à ce sujet, et supporter toutes les réparations qui deviendraient nécessaires aux
compteurs, canalisations et robinets des lieux loués.

11°) Destination des lieux loués

Le LOCATAIRE devra utiliser les locaux à usage de location de matériel, et de bureaux

pour la partir bureaux, et respecter ce faisant les prescriptions administratives et autres
concernant l’activité exercée.

12°) Réglementation applicable

Le LOCATAIRE devra satisfaire à toutes les charges de ville, de police et de voirie, dont
les locataires sont ordinairement tenus, et notamment satisfaire aux normes d’hygiène et de
sécurité, le tout de manière que LE BAILLEUR ne puisse être aucunement inquiété ni
recherché à ce sujet.

13°) Matières dangereuses

Le LOCATAIRE ne devra pas entreposer de matières chimiques ou physiques susceptibles

d’entraîner des dangers d’explosion ou de gêne quelconque.

14°) Visite des lieux

Le LOCATAIRE devra laisser le BAILLEUR, son représentant ou son architecte et tous

entrepreneurs et ouvriers, pénétrer dans les lieux loués pour constater leur état quand le
BAILLEUR le jugera à propos, sous réserve que le LOCATAIRE ait été prévenu à l’avance.

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Il devra laisser visiter les lieux en cas de congé ou en cas de mise en vente et à défaut
d'accord, tous les jours de dix heures à dix neuf heures, sauf Dimanches et jours fériés.

15°) Remise des clefs

Le LOCATAIRE rendra les clefs des locaux le jour où finira son bail ou le jour du
déménagement si celui-ci le précédait, nonobstant tout prétendu délai de faveur, d'usage ou de
tolérance. La remise des clefs ou leur acceptation par le BAILLEUR ne portera aucune
atteinte au droit de ce dernier de répéter contre le LOCATAIRE le coût des réparations de
toute nature dont celui-ci est tenu suivant la loi, les clauses et conditions du bail.

16°) Cambriolages ou actes délictueux

Le LOCATAIRE devra renoncer à invoquer la responsabilité du BAILLEUR en cas de vol,

cambriolage, ou tout autre acte délictueux commis par un tiers dans les lieux loués ou ses
dépendances, le LOCATAIRE ne pouvant donc réclamer au BAILLEUR aucune indemnité ni
dommages et intérêts.

17°) Interruption des services d’eau, électricité, gaz ou autres

Le LOCATAIRE ne pourra faire auprès du BAILLEUR aucune réclamation pour

l’interruption dans le service des eaux, du gaz et de l’électricité ou tout autre fluide, provenant
soit du fait de l’Administration ou de tout autre organisme qui assure la distribution de ces
services, soit de travaux ou de réparations, soit de gelée, soit de tout autre cas de force
majeure.

18°) Climatisation

Si le LOCATAIRE décide d’installer un appareil agréé de climatisation, il devra

positionner l’appareil à l’endroit prévu à cet effet dans les locaux et fixé par LE BAILLEUR,
étant expressément entendu que le coût du matériel ainsi que les frais d’installation sont
exclusivement et intégralement à la charge du LOCATAIRE.

3.2. A LA CHARGE DU BAILLEUR

De con côté, le BAILLEUR :

1°) autorise le LOCATAIRE à effectuer tous travaux d'aménagement des locaux intérieurs
sous le contrôle d'un homme de l'art désigné par le LOCATAIRE ; toutefois, les plans ainsi
que le descriptif des matériaux dont l’emploi est envisagé devront être préalablement soumis
au BAILLEUR ;

2°) garantit le LOCATAIRE de la jouissance paisible des locaux objets du bail ;

3°) aura la charge de la réalisation des grosses réparations telles que prévues à l'article 606
du Code Civil et telles que définies à l’article 3.1. § 2 ci-avant.

3.3. TRAVAUX EXIGES PAR L'ADMINISTRATION

7
 Il est expressément convenu entre LE BAILLEUR et le LOCATAIRE, que tous les travaux
qui seraient imposés par quelque autorité que ce soit, pour mise en conformité des locaux avec
de nouvelles règles d'hygiène, de salubrité ou de sécurité, seront à la charge du LOCATAIRE.

4. CESSION - SOUS-LOCATION

1°) Le LOCATAIRE ne pourra céder son droit au présent bail, si ce n’est à son successeur
dans son propre fonds de commerce, sans l’autorisation expresse, écrite et préalable du
BAILLEUR.

2°) Toute cession, y compris à l’une des filiales du LOCATAIRE, pour être valable, devra
être constatée par un acte notarié ou sous-seing privé en présence du BAILLEUR ou lui
dûment appelé, le cédant restant garant, solidairement et indivisément avec les cessionnaires
successifs, du paiement des loyers et de l’exécution des conditions du présent bail, jusqu’à la
fin de la durée de la période triennale suivant celle où sera opérée la cession.

3°) Le LOCATAIRE ne pourra sous-louer ou mettre à disposition de tous tiers

quelconques, y compris à l’une de ses filiales, de quelque manière que ce soit, tout ou partie
des lieux faisant l’objet du bail, sans l’autorisation expresse, écrite et préalable du
BAILLEUR, lequel pourra refuser son autorisation sans avoir à motiver son refus et sans
recours du LOCATAIRE contre ce refus.

4°) En cas d’autorisation, le LOCATAIRE restera garant jusqu’à la fin du bail, solidaire et
indivis, de l’exécution de toutes les clauses du bail principal par son sous-locataire. En outre,
le BAILLEUR devra être appelé à concourir à l’acte de sous-location, conformément aux
dispositions de l’article L 145-31 du Code de commerce (ancien article 21 du décret du 30
septembre 1953).

5°) En cas de sous-location à une filiale du LOCATAIRE, ce dernier, qui devra obtenir
l’accord préalable et écrit du BAILLEUR, devra préalablement se constituer caution solidaire,
avec renonciation au bénéfice de discussion et de division, de ladite filiale pour le paiement
du loyer et des charges, faute de quoi la présente autorisation sera automatiquement caduque.

5. DOMICILIATIONS

Le LOCATAIRE ne pourra domicilier des sociétés filiales que s’il a, préalablement à

la signature de l’acte de domiciliation, demandé et obtenu l’autorisation préalable et écrite du
BAILLEUR, et s’il a en outre informé complètement et préalablement LE BAILLEUR sur
l’activité et l’identité de la ou les filiales.

LE BAILLEUR pourra refuser d’autoriser une telle domiciliation sans avoir à motiver
ce refus.

Il est convenu que l’immeuble faisant l’objet de la présente location constitue un tout
indivisible dans la commune intention des parties. LE BAILLEUR précise qu’il n’a en aucun
cas voulu consentir pour ces locaux une location susceptible d’être fragmentée et qu’il

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n’entend avoir affaire qu’avec le LOCATAIRE, les sociétés ou associations domiciliées par
lui ne pouvant en aucun cas prétendre à un droit personnel.

Si le LOCATAIRE quittait les lieux, le départ de celle-ci entraînerait automatiquement

celui des sociétés domiciliées, l’indivisibilité contractuelle ci-dessus stipulée l’étant
expressément pour éviter une fragmentation à laquelle LE BAILLEUR et le LOCATAIRE
seront également opposés.

En cas de départ du LOCATAIRE, celui-ci fera en conséquence son affaire

personnelle du départ de ses domiciliées qui prétendraient, nonobstant la clause ci-dessus, se
maintenir dans les lieux, et garantira LE BAILLEUR de tout préjudice à cet égard.

6. LOYER

Le présent bail est consenti moyennant un loyer annuel hors charges et prestations de
DEUX CENT MILLE EUROS (200.000 €) hors taxes, que le LOCATAIRE s’oblige à payer
trimestriellement et d’avance, le premier jour de chaque trimestre entre les mains du
BAILLEUR ou de tout mandataire qu’il désignera, à son siège social ou en tout autre endroit
désigné par lui.

Ce loyer s’entend hors taxe sur la valeur ajoutée ; le LOCATAIRE s’engage, en

conséquence, à acquitter entre les mains du BAILLEUR, en sus du loyer, le montant de la
T.V.A. ou de toute autre taxe complémentaire ou de substitution qui pourrait être créée, au
taux légalement en vigueur au jour de chaque règlement.

Ce loyer sera payable au domicile du BAILLEUR ou, le cas échéant, en tout autre
endroit indiqué par lui.

7. CLAUSE D’INDEXATION

Le montant du présent loyer a été fixé en tenant compte de la valeur de l’indice

trimestriel du coût de la construction publié par l’INSEE, l’indice pris pour base étant celui du
3ème trimestre 2006, soit 1381.

Le 1er février de chaque année, et chacune des années suivantes à cette même date, le
loyer variera automatiquement sans que LE BAILLEUR ou le LOCATAIRE n’ait à formuler
de demande particulière et préalable à cette fin, et sans qu’il soit notamment besoin d’une
notification par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception, ou
d’une mise en demeure, pour rendre exigible le montant du loyer révisé.

Cette variation annuelle et automatique sera proportionnelle à la variation de l’indice

national du coût de la construction publié par l’INSEE (base 100 au quatrième trimestre
1953). Les deux indices à comparer seront l’indice de base indiqué au premier alinéa et celui
du même trimestre de l’année précédant la date d’application de chaque indexation.

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 En cas de modification ou de remplacement de l’indice choisi, le nouvel indice sera de
plein droit substitué à l’ancien indice dans les conditions et selon le coefficient de
raccordement publié.

Au cas où l’indice viendrait à disparaître ou ne serait plus considéré comme valable,

les parties devront se mettre d’accord sur le choix d’un nouvel indice. A défaut d’accord, le
nouvel indice sera fixé par expert choisi d’un commun accord entre les parties, ou, à défaut
d’accord, désigné à la requête de la partie la plus diligente par Monsieur le Président du
Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l’immeuble statuant en la forme des
référés. L’indice ainsi déterminé entrera en vigueur à compter rétroactivement de la
disparition de l’indice stipulé à l’origine.

Si, pour une raison quelconque, l’une ou l’autre des parties néglige de se prévaloir du
bénéfice du précédent alinéa, il est précisé que le fait de payer ou d’encaisser le loyer à
l’ancien taux ne saurait être, en aucun cas, considéré comme une renonciation implicite à
invoquer le jeu de l’indexation. Pour pouvoir être prise en considération, cette renonciation
devra résulter d’un accord écrit.

L’indexation ainsi stipulée ne fera pas obstacle à l’application des dispositions légales
ou réglementaires concernant la révision des loyers commerciaux, chaque partie conservant le
droit d’en demander le bénéfice, indépendamment du jeu de la clause d’échelle mobile.

L'absence d'indice de référence n'autorisera pas le LOCATAIRE à retarder ou différer

le paiement de chaque terme de loyer, sur la base du dernier indice connu, sauf redressement
ultérieur aussitôt la difficulté aplanie.

8. CHARGES PARTICULIERES - PROVISIONS

Le LOCATAIRE remboursera au BAILLEUR sa quote-part des charges afférentes aux

locaux. De même, le LOCATAIRE remboursera toutes prestations ou services afférents à
l’immeuble, présents ou futurs.

Pour ce faire, une provision trimestrielle sera appelée en même temps que le loyer et la
TVA et acquittée par le LOCATAIRE dans les mêmes délais. Une régularisation de ces
charges sera faite une fois par an en fin d’exercice, la durée de l’exercice de charges
s’étendant du 1er février au 31 janvier de chaque année, étant précisé que le montant
prévisionnel des charges sera établi chaque année en fonction du montant des charges
acquittées l’année précédente.

9. PENALITES DE RETARD

En cas de retard de plus de trente jours dans le paiement des loyers ou tout autre
somme due par le LOCATAIRE, notamment les charges et prestations ou les impôts et les
taxes devant être remboursées au BAILLEUR, LE BAILLEUR percevra une indemnité égale
à 3 % des sommes dues par mois de retard, à dater de leur date d’exigibilité, soit le 1 er du
premier mois du trimestre considéré, tout mois de retard commencé étant entièrement pris en
compte.

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 Cette indemnité sera due par le LOCATAIRE et payable de plein droit à compter de la
date d’exigibilité des sommes sans autre avis, ni mise en demeure de la part du BAILLEUR

10. DEPOT DE GARANTIE

Le LOCATAIRE verse au BAILLEUR, qui le reconnaît à la signature du présent bail,

une garantie à première demande émise par une banque française, suivant un modèle agréé en
commun par les parties, dont une copie est annexée aux présentes (Annexe 2).

Cette garantie à première demande devra toujours correspondre à six mois de loyer, et
sera donc indexée à la même période et selon le même mode que le loyer. Le LOCATAIRE
devra donc remettre au BAILLEUR, lors de la prise d’effet de chaque indexation, une garantie
à première demande réactualisée.

La garantie à première demande devra être restituée lors du départ du LOCATAIRE,

et au plus tard deux mois après restitution des lieux, déduction faite éventuellement de toutes
sommes qui seraient dues au BAILLEUR à quelque titre que ce soit, ou dont le BAILLEUR
pourrait être tenu du fait de la défaillance du LOCATAIRE.

En aucun cas le LOCATAIRE ne pourra faire de compensation entre la garantie à

première demande et les loyers et accessoires, y compris lors de son départ.

11. IMPOTS ET TAXES

Le LOCATAIRE remboursera au BAILLEUR l’ensemble des taxes et impôts afférents

aux locaux loués soit notamment la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe
d’écoulement à l’égout, la taxe de balayage, toutes nouvelles contributions, taxes municipales
ou autres, ainsi que la taxe foncière et, s’agissant de locaux se situant dans la région Ile de
France, la taxe sur les bureaux.

12. ETAT DES LIEUX

Un état des lieux dressé contradictoirement entre les parties, au frais du LOCATAIRE,
sera annexé aux présentes.

13. PLAN DE PREVENTION DES RISQUES

Le BAILLEUR et le PRENEUR reconnaissent avoir été informés des dispositions de

l'article L.125-5 du Code de l'environnement qui instaure deux obligations distinctes
d'information des acquéreurs et des locataires de biens immobiliers:

11
 - une obligation d'information sur les risques technologiques et naturels : toute transaction
immobilière, vente ou location intéressant les biens situés dans des zones couvertes par un plan
de prévention des risques technologiques (PPRT) ou par un plan de prévention des risques
naturels prévisibles (PPRN), prescrit ou approuvé, doit s'accompagner d'une information sur
l'existence de ces risques à l'attention de l'acquéreur ou du locataire ;

- une obligation d'information sur les sinistres résultant de catastrophes technologiques ou

naturelles : le vendeur ou le bailleur d'un immeuble bâti, sinistré à la suite d'une catastrophe
technologique ou naturelle, reconnue par arrêté interministériel, devra informer l'acquéreur ou le
locataire des sinistres ayant affecté le bien.

Le BAILLEUR déclare, conformément aux dispositions de l'article L.125-5 du Code de

l'environnement, que l'IMMEUBLE objet des présentes n’étant pas situé dans une zone couverte
par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques
naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, les dispositions de l'article précité du Code de
l'environnement ne lui sont pas applicables.

La Mairie de Villebon a adressé aux représentants des parties un courrier en date du 8

février 2007 et annexé aux présentes (Annexe 3) précisant la situation de l’immeuble objet des
présentes au regard de cette réglementation.

En conséquence, un état des risques prévu aux articles L.271-4 et L.271-5 du Code de la
Construction et de l'Habitation a été établi entre les parties et annexé aux présentes (Annexe 4).

Le BAILLEUR déclare qu'à sa connaissance, l'immeuble objet du présent bail n'a subi
aucun sinistre ayant donné lieu au versement d'une indemnité d'assurance garantissant les risques
de catastrophes naturelles (C. assur., art L. 125-2) ou technologiques (C. assur., art L. 128-2).

14. ENREGISTREMENT - DROIT DE BAIL - MODALITES DE PAIEMENT

Le présent bail sera soumis à la formalité de l'enregistrement si le LOCATAIRE en fait

la demande et à ses frais.

15. CLAUSE RESOLUTOIRE

Il est expressément convenu, comme condition essentielle dudit bail, qu’à défaut de
paiement de tout ou partie des charges locatives et/ou d’un seul terme de loyer à son échéance,
ou d’inexécution d’une seule de ses clauses et un mois après un seul commandement de payer
ou d’exécuter resté infructueux, le présent bail sera alors résilié de plein droit, si bon semble
au BAILLEUR, sans qu’il soit besoin de faire prononcer cette résiliation en justice.

LE BAILLEUR reprendra la libre disposition des lieux par le seul fait de l’expulsion
du locataire, prononcée par une simple ordonnance de référé, la compétence de Monsieur le
Président du Tribunal de Grande Instance de Paris étant à cet effet expressément acceptée par
le LOCATAIRE.

Dans ces cas, la somme versée au BAILLEUR à titre de dépôt de garantie demeurera
acquise à ce dernier, à titre d’indemnité sans préjudice de son droit au paiement des loyers et

12
des charges courus ou à courir, y compris le terme commencé au moment de la sortie des
lieux et du prix des réparations, et sous réserve de tous les autres droits et actions.

16. FRAIS
Le LOCATAIRE paiera tous les frais des présentes ainsi que ceux qui en seront la
suite, notamment ceux encourus à l’occasion de tout avenant au présent bail.

17. CHANGEMENT DANS LA SITUATION DU LOCATAIRE

Le LOCATAIRE devra notifier au BAILLEUR par lettre recommandée avec accusé de
réception, dans le mois de l'événement, tout changement d'état civil ou de structure juridique
pouvant survenir au cours du présent bail ou de ses renouvellements.

18. TOLERANCES - MODIFICATIONS

Toute modification des présentes ne pourra résulter que d'un document écrit et
bilatéral.

Une telle modification ne pourra en aucun cas être déduite, soit de tolérances, soit de la
passivité du BAILLEUR, celui-ci restant libre d'exiger à tout moment et sans préavis le
respect et la complète application de toutes les clauses et conditions du présent bail.

19. ELECTION DE DOMICILE

Pour l’exécution des présentes et de leurs suites, les parties font élection de domicile :

- LE BAILLEUR : à son siège social,

- Le LOCATAIRE : en son siège social.
Fait à Paris le 6 mars 2014
en 4 exemplaires,

“Lu et approuvé” “Lu et approuvé”

Pour La S.A.S. APIS LOZERA -
MAS D'ARDENNE
Pour la S.A. LOUPASCHER
Le Directeur Général
Christelle Goella

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ANNEXE 1 – PLAN DE SITUATION DES LOCAUX

14
ANNEXE 2 – MODELE DE GARANTIE A PREMIERE DEMANDE

15
ANNEXE 4 – ETAT DES RISQUES NATURELS ET TECHNOLOGIQUES

16
17