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Paul Deheuvels Habitant de Bourg-la-Reine depuis 1951 7 avenue du Chteau 92340 Bourg-la-Reine Le 26 juin 2012 Monsieur le Maire, Mesdames et Messieurs les Maires Adjoints, Mesdames et Messieurs les Conseillers Municipaux, Lisez ce message avec attention, avant de vous prononcer sur le projet de PLU. Les lments qui suivent sont factuels, et il ne tient qu vous de les vrifier (le POS est consultable en Mairie, et vous disposez du projet de PLU, mis en ligne sur le site http://www.place-condorcet.fr). La Mairie nous dit que le PLU introduira une densification modre de notre ville. Jugez sur pices en comparant les dispositions actuelles (du POS) et futures (du PLU). Nous limiterons ici notre analyse au seul cas de la zone UA (grands immeubles). La zone UA, dans le POS, comprend trois parties principales (UAa, centre ville ancien, lot Leclerc-Joffre-Roeckel-place de la Gare - sud de la rue Margottin, UAb, entre de ville sud bordant la RD920 et lot Joffre-Margottin-rue du 8 mai, UAc, entre de ville nord depuis la rue de la Bivre et lot Joffre-Theuriet). Dans le POS, le rglement de la zone UA est donn Pice 3, pp.1-22, avec annexes. Dans le PLU, la zone UA est couverte par les pp.15-30 de la Pice 4.1, avec zonage et hauteurs, dans les Pices 4.3 et 4.4. Dans le PLU, la zone UA est unifie, lexception de ses parties UAx, Espace projet centre-ville, et UAy, Secteur Petit-Luxembourg, que nous nvoquerons pas ici. Le Rapport de prsentation du PLU (Pice 1, pp.216-218 du PLU) affirme que (voir Pice 1, p.217) La dlimitation de la zone UA du PLU reprend en grande partie celle du POS. Son rglement ne comprend pas de modifications majeures (hormis celles imposes par les lois SRU et UH). Toutefois, le COS de la zone UA nest plus rglement dans le PLU, la constructibilit tant encadre par des rgles de volumtrie et de gabarit (articles 6, 7, 8, 9, 10). Laffirmation que le rglement du PLU ne comprend pas de modifications majeures par rapport au POS est inexacte, et je vais vous le prouver dans la suite de cette lettre. Jy compare les rglements du POS et du PLU, qui dfinissent les rgles de constructibilit en UA. Les mmes constatations peuvent tre faites pour les autres zones de la ville, et je vous en pargnerai le dtail. Partout, le PLU augmente considrablement les possibilits de construire, tant en densit, quen hauteur. Le fait de prsenter le projet de PLU comme relevant dune

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densification modre et ayant fait lobjet dune large concertation ne tient pas. Jugez-en par vous mmes. (1) Les dispositions dtailles du rglement du PLU nont jamais t rendues publiques, avant leur communication au sein du projet dArrt de PLU, aux alentours du 15 juin 2012. La concertation est donc parfaitement inexistante sur ce point. (2) Le POS requiert (articles 7.1.2.2 et 7.1.3.3) pour un immeuble construit en zone UA, sur un terrain jouxtant la zone pavillonnaire UE que : Pour une construction de hauteur infrieure 8m, la distance la plus courte la limite sparative doit tre au moins gale la hauteur de cet lment. Pour une hauteur suprieure 8m, la distance du btiment la limite sparative doit tre au moins gale la hauteur du btiment. Ces dispositions du POS imposent donc un retrait des constructions par rapport aux limites sparatives de fond de parcelle, ainsi quune gradation de leur hauteur (transition entre des hauteurs voisines de 20m en zone UA, et celles de 11 m en zone UE) en frontire de la zone pavillonnaire. Le PLU limine compltement ces rgles. Aucune disposition spcifique ny limite la hauteur des constructions de la zone UA jouxtant la zone UE. Les rgles de retraits prsentes dans le POS sont supprimes. Les articles 7.1.1.1 et 7.1.1.2 du PLU prcisent mme que : Les constructions (de la zone UA) peuvent tre implantes sur la limite de fond de terrain condition que la faade sur limite soit aveugle . Dans le cas dune faade comportant des ouvertures, le retrait des constructions par rapport aux limites sparatives de fond de parcelle doit tre au moins gale 75% de la hauteur de faade (au lieu de 100% dans le POS) avec un minimum de 6 mtres (article 7.2.1.1), contre 8 mtres dans le POS. Dans le PLU, la seule limitation de hauteurs de constructions situes en zone UA, en limite sparative avec la zone pavillonnaire sexprime par des hauteurs plafond, dont les valeurs maximales sont prcises dans la Pice 4.4 (Plans hauteurs Bourg-la-Reine). Celles-ci se rpartissent en 3 catgories : - R+6 (hauteur plafond de 23 mtres) ; - R+5 (hauteur plafond de 20 mtres) ; - R+4 (hauteur plafond de 16 mtres). La confrontation entre le Plan zonage Bourg-la-Reine (Pice 4.3 du PLU) et le Plan hauteurs Bourg-la-Reine montre des exemples de frontires entre la zone UA (immeubles) et la zone UE (pavillonnaire), o la hauteur maximale autorise est de 23m en UA. Le PLU autorise donc, dans de tels cas la construction dun immeuble de 23 mtres de hauteur, en faade aveugle, et au ras des pavillons !

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Avant, le POS imposait (a) un retrait ; (b) une gradation des hauteurs, en limites de zones UA et UE. Est-ce l une densification modre ? Est-il acceptable que, lorsque des citoyens de la ville sopposent ce que de telles dispositions soient incluses dans le projet, et exhibes au dernier moment, ils soient qualifis de nostalgiques du pass , alors que ces dispositions du PLU vont pourrir leur avenir ? De qui se moque-t-on ? (3) Aussi bien le POS que le PLU se rfrent des bandes de constructibilit . La bande principale se situe en limite de rue, et la bande secondaire au del. Parlons maintenant des hauteurs limites autorises dans chaque cas : - Dans le POS, en zone UAa, centre-ville ancien, les hauteurs limites sont de 18m (dans une bande principale de 15m), et de 15m au del de cette bande; - En zone UAb, entre de ville sud, les hauteurs limites sont de 21m (dans une bande principale de 15m), et de 13m au del ; - En zone UAc, entre de ville nord, les hauteurs limites sont de 15m partout, sauf deux exceptions o elles sont remontes 18 m ou 21m. - Dans le PLU, la hauteur limite est fixe par la Pice 4.4 (Plans hauteurs Bourg-laReine). En faisant son analyse, secteur par secteur, on constate que les limites de hauteurs plafond, passent systmatiquement de 15, 18 ou 21 m, suivant les secteurs, 23 m ( lexception de quelques lots encore limits 16m). La progression est massive dans le centre-ville (o les hauteurs limites passent de 1518m 23m), mais ce secteur, du projet centre-ville est spcifiquement menac par des perspectives damnagement autorisant des hauteurs encore plus leves, et nous ne lvoquerons pas plus en dtail. Lentre de ville sud voit une progression spectaculaire des droits construire, particulirement dans la bande secondaire), o la hauteur limite passe directement de 13m 23m par endroits. Est-ce l une densification modre ? Pour comprendre lextraordinaire progression des hauteurs limites dans le PLU, il faut confronter le Plan zonage (Pice 4.3 du PLU) et le Plan hauteurs (Pice 4.4 du PLU), au POS. Le rsultat est accablant. (4) Jusquici, nous navons voqu que les rgles de construction en limite de zones et la hauteur maximale des immeubles. Alors que dans le POS, la transition entre les immeubles de la zone UA et les pavillons se faisait harmonieusement par des retraits et des chelonnements de hauteurs, avec le PLU, on pourrait construire 23 mtres de faade aveugle en fond de parcelle ras des pavillons. Cette simple vocation pourrait suffire asseoir notre dmonstration, mais nous nen sommes encore quaux prmisses.

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Lune des dispositions les plus pouvantables du PLU concerne lemprise au sol, rapport de la surface de la base dimmeuble sur la surface du terrain. Dans toute la zone UA, le POS limite lemprise au sol 50% pour les immeubles dhabitation, et 75% pour les constructions lusage dactivits ou de commerce. Le PLU autorise, quant lui une emprise au sol de 100% sur la bande principale de 15m, et de 50% pour la partie rsiduelle du terrain (bande secondaire, situe au del de 15 mtres des axes de circulation). Le PLU permettrait ainsi, sur un terrain de 1000 m2 = 50m x 20m, en bordure de la RD920, au nord de la rue de la Bivre (zone UAc), de construire un immeuble occupant la totalit 50 m x 15 m de la bande principale, et 50% des 50 m x 5 m de la bande secondaire, pour une surface au sol de 875 m2, avec seulement 125 m2 despace libre. Comme le Coefficient dOccupation des Sols (voir plus loin) nest pas limit par le PLU en zone UA, ceci autoriserait, avec une hauteur de R+6 et 23 mtres, une surface de plancher de 7 x 875 m2 = 6125 m2 pour 1000 m2 de terrain. Or, le POS naurait autoris, pour ce mme terrain en zone UAc, quune emprise au sol de 50% soit 500 m2 maximum de surface au sol, et 500 m2 despace libre, en y limitant la hauteur maximale 15-18m (R+4). Ceci ne permettrait pas de construire plus de 5 x 500 m2 = 2500 m2. A ces restrictions se rajoutent celle du Coefficient dOccupation des Sols (COS), dfini comme rapport de la surface de plancher (anciennement SHON) sur la surface de terrain. En zone UAc, le COS est limit par le POS 1.6 (immeubles dhabitation), ou 2 (immeubles dactivits, avec commerces, etc.). Pour 1000 m2 de terrain, la surface de plancher maximum admissible (suivant la prsence dactivits ou non) varierait donc ici de 1600 m2 2000 m2. Cet exemple montre que le PLU peut faire passer, sur le mme terrain de 1000 m2, la surface de plancher constructible de 1600m2 (ou 2000m2 en cas de commerces) 6125 m2. On multiplierait ainsi les droits construire par un facteur compris entre 3 4. Est-ce l une densification modre ? Ne serait-ce pas une modification majeure par rapport ce qui tait anciennement permis ? (5) Ces arguments eux seuls devraient suffire vous convaincre que les modifications introduites par le PLU sont considrables. Mais, nous sommes encore loin du compte, et les points suivants vous montreront que le PLU est truff de dispositions nouvelles et inacceptables. Le POS avait voulu viter le fractionnement des terrains. En effet, il serait toujours possible un oprateur peu scrupuleux dacheter un grand lopin, et de le dcouper en tranches pour augmenter la rentabilit de ses constructions. Dans son article 5.2, le POS prcise ainsi que :

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Les nouveaux terrains issus de division, dtachement, regroupement parcellaire, ... ne sont constructibles que sils possdent une largeur minimale de faade de 16 m, et soient de dimension suffisante pour y inscrire un rectangle de 8m x 20m minimum. Que dit le PLU ce sujet, cest trs simple (devinez la suite): Article 5 UA : Superficie minimale des terrains constructibles : Non rglement. Est-ce l le reflet dune densification modre ? Ne serait-ce pas une modification majeure par rapport ce qui tait anciennement permis ? (6) Continuons notre inventaire. Dans son article 11.1.3, le POS spcifie que : En UAa (centre-ville ancien), les toitures terrasses sont interdites sauf dans le cadre de raccordement des btiments existants, prsentant une toitureterrasse. Que dit le PLU ce sujet, cest trs simple (devinez!) : Dans larticle 11.1.2 du projet de PLU, il est spcifi que, dans toute la zone UA, Les toitures terrasses partielles ou totales et les toitures vgtalises sont autorises. Comme nous allons le voir par la suite, cette autorisation nouvelle est particulirement pernicieuse, quand on lassocie aux questions, voques plus loin, des espaces verts. Pour les stationnements, le POS prcise que des places doivent tre prvues lintrieur des constructions. Il prcise (article 12.1) que 50% au moins des emplacements de stationnement seront enterrs ou inclus dans le volume du btiment. Dans le PLU, larticle 12 UA stipule que : Ds lors que le nombre des places de stationnement raliser est gal ou suprieur 10 vhicules, 50% au moins de ces places doivent tre ralises en souterrain ou couvertes. Continuons notre lecture : larticle 12.2 du POS dit quil faut prvoir : une place pour 70m2 de SHON, avec au minimum une place par logement. Il prcise plus loin que cette rgle sapplique galement pour les surfaces affectes lusage de bureaux ou despace ouvert au public. Que dit le PLU? Dans son article 12.1, il requiert : une place par logement (sans rfrence la superficie de celui-ci) et, plus loin, pour les constructions usage de bureaux 1 place de stationnement par tranche de 100m2 de surface de

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plancher. Il donne ensuite toute une srie de drogations rgles, comme par exemple : aucune place nest exige pour les commerces de surface de plancher infrieur ou gale 100 m2. Le POS, requiert dans son article 12.2, pour les commerces de SHON < 100m2, 1 place minimum , et pour les commerces de SHON entre 100 et 300m2, 2 places minimum. Le PLU diminue donc trs notablement le nombre de places de stationnements requises dans ce cas. Ceci signifie, en clair, quun promoteur sera dispens de parking souterrain, soit sil construit moins de 10 logements (en sus dun nombre quelconque de commerces de moins de 100 m2), soit sil construit moins de 1000 m2 de surface de bureaux. Comme par ailleurs, il lui est permis de fractionner son terrain sans limite, il lui suffit de construire en accolant plusieurs petits immeubles (qui, en ralit, nen feront quun), pour chapper lobligation dy inclure des stationnements en sous-sol. Nous pourrions aussi mentionner lobligation de mettre 30% de limmeuble en HLM ds que sa surface de plancher dpasse 1500m2, dans les parties de la ville classes en mixit sociale . L encore, la possibilit admise de dcoupage des terrains btir dans le PLU permet dchapper cette obligation de construire des logements sociaux. Ces dispositions du projet de PLU sont donc pernicieuses, et labandon de certaines parties, mrement rflchies, du rglement du POS, est clairement plein de dangers pour la ville. Sur ces questions comme sur toutes les autres, la comparaison entre le POS est le PLU est difiante. Tout est fait dans le PLU pour simplifier la vie aux promoteurs et limiter leurs contraintes. Pourquoi affaiblir massivement toutes les rgles importantes, imposes dans le POS, et portant sur la qualit gnrale des ralisations ? Quel intrt cela prsente-t-il pour la population de la ville ? (7) Revenons dautres facteurs du PLU, encore plus importants que les prcdents. Le POS exige quune surface minimale de 20% du terrain soit affecte aux espaces verts. Que dit le PLU ? Il raisonne en fonction des espaces laisss libres par la construction, que ces espaces existent ou non. En admettant quil y ait encore une parcelle de terrain libre, le PLU impose quune proportion minimale de 25% de celle-ci soit classe en espaces verts. En admettant mme que lemprise au sol du nouvel immeuble soit limite 50% du terrain (valeur maximale possible en dehors de la bande de constructibilit principale), cela ne ferait, au mieux, quune proportion de 25% x 50 % = 12.5% despaces verts dans le PLU, contre 20% minimum despaces verts dans le POS ! Lorsque Monsieur le Maire affirme que le projet prvoit ... daugmenter les

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espaces verts , je ne puis que souscrire sa louable dclaration dintention. Toutefois, les faits sont ttus, et le diable est dans les dtails. Je lui recommande donc de bien relire le rglement de son PLU. Il constatera alors que TOUT, ABSOLUMENT TOUT, dans ce projet de PLU concourt REDUIRE ou DENATURER les espaces verts au lieu de les augmenter. (8) Parlons, justement, de quelques dtails du projet lis cette question. Quest-ce quun espace vert ? Le PLU joue sur les mots en adoptant une dfinition biaise de cette notion importante, qui nest pas celle communment admise par les usages de lurbanisme. En effet il stipule au sujet des espaces verts quil peut sagir despaces amnags sur dalle avec un minimum de 60 centimtres de terre vgtale, de 80 centimtres en cas de plantations darbustes et de 1,50 mtre en cas de plantation darbre. Cest ainsi que, stricto sensu, selon le PLU, une terrasse vgtalise pourrait constituer, en partie, ou en totalit, un espace vert . Le PLU fait disparatre, en passant, la qualification despace de pleine terre , or ces espaces sont indispensables lcologie du territoire de la ville, pour que les prcipitations ne soient pas vacues en ruissellement, et alimentent les nappes phratiques. On se rend compte, nouveau, du caractre pernicieux du projet. Personne naurait pu imaginer sans lavoir lu que le PLU pourrait ranger des espaces sur dalle , avec 60 cm de terre seulement, dans la catgorie des espaces verts ! La dalle pourrait trs bien se trouver au 7eme tage dun immeuble. Pourquoi pas les plantes en pot et les graniums des fentres, pendant que nous y sommes ? On comprend mieux ce que veut dire l augmentation des espaces verts . Il suffit, simplement, den changer la dfinition. Est-ce un procd vritablement acceptable ? Jugez-en de par vous-mme. En conclusion, tous ces lments factuels montrent lvidence que la diffusion dinformations fausses nest pas de notre fait. Il ne sagit pas non plus de dramatisations outrancires . Les parties les plus contestables du projet de PLU ont t dissimules jusquen dernire minute par un discours lnifiant et moralisateur. La Mairie parle de lenqute quelle a mene avec lIFOP. Nimporte qui est capable denvoyer un questionnaire. Tout dpend de la manire dont on en interprte les rsultats, et ceci ne peut tenir lieu de concertation sur un texte juridique de cette envergure. Il aurait fallu, normalement, diffuser le texte dtaill du PLU plusieurs mois avant son vote darrt, afin dtablir une concertation SUR PIECES. En lieu et place de cela, la Mairie na communiqu que de faon lacunaire sur son projet, et cherche, aujourdhui, le faire voter sans discussion. Quitte me rpter, je vous pose la question simple : Oui ou non, avez-vous eu pleinement connaissance, avant de lire ma lettre, des informations techniques que je vous transmets aujourdhui ? Je veux bien admettre, par exemple, que le coefficient de 100% demprise au sol ait t

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annonc, mais quen est-il du plan de hauteurs (Pice 4.4), et des 119 pages denses du rglement du PLU (Pice 4.1) ? Chacun sait que ces documents ont t remanis, plusieurs reprises, et un point tel quils sont trs diffrents des versions connues de fin 2011. AVEZ-VOUS DONC LU CES TEXTES EN DETAIL ? AVEZ VOUS REPRIS LE POS POUR LE COMPARER AVEC LE PLU? A moins que vous ne soyez un membre assidu de la Commission dUrbanisme, jai bien peur que la rponse aux deux questions soit ngative. Les vagues informations qualitatives de la revue du bulletin municipal sont et ont t, ce sujet, dune vacuit extraordinaire. Que peut-on dire du PLU avec, comme seule source, le bulletin municipal ? Il ne faut pas prendre les habitants de la ville pour des analphabtes, et je pense que nombre dentre eux ne seront pas rebuts par la lecture de documents techniques srieux. Dans ces conditions, comment vous est-il possible dapprouver un tel projet, sans attendre quil ait t bien diffus et analys? Par ailleurs, je nagis pas ici en tant quopposant systmatique de lquipe municipale. Ma dmarche, comme celle de lassociation AQVBLR, que jai lhonneur de prsider, recherche seulement le maintien de la qualit de vie dans notre ville. Si le projet de PLU navait pas t une vritable caricature, augmentant massivement tous les droits construire par rapport au POS, et diminuant, tout aussi massivement les contraintes quune collectivit se doit imposer aux promoteurs immobiliers pour quils ne fassent pas nimporte quoi, je ne crois pas que nous aurions appel la mobilisation. Dj, il y a une dizaine dannes, au moment du POS, javais constat de graves carences dans le fonctionnement dmocratique de la municipalit. Laffaire du PLU est limage de celles-ci. Elle a t mal prpare, mal gre, et force est de constater quaujourdhui, le projet que la Mairie veut faire passer en force est inacceptable. Il est encore temps de faire machine arrire, pour viter un conflit srieux entre la municipalit et les habitants de la ville. Il sagit, effectivement dun passage en force. Qui pourrait prtendre quil en est autrement, lorsque la dcision sera prise par un vote bloqu, en labsence de toute opposition, lors dun conseil extraordinaire runi un vendredi 29 juin 19h00 , veille de vacances? Pourquoi pas le 15 aot minuit ? De qui se moque-t-on ? Alors quon arrte les affirmations ridicules. Comment prtendre aussi que le PLU va crer des espaces verts , alors que toutes ses dispositions concourent les faire disparatre ? Nous aimerions, galement, que la Mairie affiche clairement ses intentions immobilires sur le centre ville, au lieu de dire aux uns que rien ne changera, tout en prsentant, aux autres, des projets pharaoniques de dmolition-reconstruction . Ou est la vrit l dedans ? Est-ce que la place Condorcet sera reconstruite ou sera-t-elle maintenue ? On ne peut pas dire tout et son contraire, et nous demandons davantage de sincrit venant de la part des autorits municipales. On ne peut pas dissimuler le chamboulement complet

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du centre-ville lintrieur du projet de PLU. Il importe que le dbat et les enjeux restent clairs et prcis. Javais demand par lettre adresse au Conseil Municipal un report du vote du projet, prvu initialement le 20 juin. Il aurait fallu que je prcise quil faudrait dbattre de ceci en septembre, en laissant le temps tous de prendre connaissance du dossier. Au lieu de cela, le report naura t que dune semaine. Au moins, cela maura donn le temps de lire le document dans son intgralit, afin de pouvoir vous crire aujourdhui. Trs honntement, ce projet est mauvais. Il faut changer durgence des pans entiers de son rglement, faute de quoi, les promoteurs pourront sen donner coeur joie. Je crains normment la priode des deux ou trois annes qui viennent, qui verront, si le PLU est adopt, invitablement, des murailles dimmeubles levs sriger un peu partout, sans que cela apporte quoi que ce soit qui que ce soit, exception faite des grands groupes constructeurs. Ces derniers profiteront des ambiguts du rglement pour dposer des permis de construire pouvantables tous les points de vue, mais financirement trs profitables, cela va de soi. Je vous demande donc de ne pas approuver ce projet en ltat, de prendre le soin de le lire en dtail, de le comparer lexistant, et de bien prendre conscience de ce quil entranerait dirrversible, terme. Quelle honte peut-il y avoir rflchir avant dagir ? Pour toute personne sense, la rflexion doit sappuyer sur des documents, et ceux-ci nexistent et ne sont disponibles que depuis ces dernires semaines. Cest aujourdhui que la concertation devrait commencer, et cest maintenant quon veut la tuer dans loeuf. Jespre que ce langage de raison sera cout. Cela nous viterait, certainement, davoir descendre dans la rue cet automne. Personnellement, jai mieux faire, et je suis certain que vous partagez ce sentiment. Il est parfaitement possible de construire un PLU auquel lensemble de la population de la ville accepte dadhrer. La premire tape pour y arriver consiste raliser une consultation vritable. Il est, ce titre, assez ahurissant que les informations les plus importantes (comme le dossier du PLU) ne soient pas encore diffuses par les services de la Mairie, mais par des associations comme la ntre, ou des sites web indpendants. La vrit rend libre, mais pour la rendre accessible, il faut dabord que les informations soient diffuses ouvertement et sans rserve Recevez, Monsieur le Maire, Mesdames et Messieurs les Maires Adjoints, Mesdames et Messieurs les Conseillers Municipaux, lassurance de tout mon dvouement. Paul Deheuvels