Poumon et maillon faible de lconomie mondiale Par AKRAM BELKAD * * Journaliste.

Lorsquon voque limmobilier, on pense immdiatement la bulle spculative, relve Adam S. Posen, conomiste au Peterson Institute, Washington. Mais, la base, il y a bel et bien une demande relle. Sans elle, il ne pourrait y avoir de phnomne spculatif. De fait, on constate une hausse continue de la demande en logements. Selon une tude statistique tablie par Euromonitor International, les classes moyennes dans le monde sont en augmentation constante i , ce qui se traduit par une pression accrue sur le march immobilier. Tensions dmographiques et amlioration sensible du pouvoir dachat dans nombre de pays mergents concourent ainsi faire progresser cette demande une moyenne annuelle mondiale de 8%. Bien entendu, celle-ci est loin dtre satisfaite totalement et le manque de logements est une ralit que partagent nombre de pays, quils appartiennent au club des nations riches (Italie, Grce, GrandeBretagne) ou non (Algrie, Egypte, Argentine). De plus, cette tendance est renforce par laugmentation, constante elle aussi, des mnages composs dun seul adulte, notamment en Amrique du Nord, en Europe de lOuest et au Japon.

Cest ce dsquilibre global entre la demande et loffre qui est, entre autre, lorigine du dveloppement sans prcdent de lactivit immobilire dans le monde. Comme le note une tude du cabinet Xerfi, depuis le dbut des annes 2000, la croissance continue du chiffre daffaires mondial des activits immobiliresii a t sans prcdent. Avec un taux moyen de progression de 4 % par an (et un pic record de 10 % en 2001), ce secteur a t lun des plus dynamiques, contribuant au maintien de lessor de lconomie mondiale malgr le dgonflement brutal de la bulle des nouvelles technologies partir de mars 2000. Limmobilier tend sa sphre dinfluence dans plusieurs domaines : lactivit conomique relle , le crdit, la consommation des mnages et lemploi de leur pargne en vue de se constituer un patrimoine. Selon les valuations les plus frquentes, le secteur immobiler expression qui regroupe dune part les agences, les financements, le courtage et dautre part la construction hors travaux publics est le huitime employeur au monde et 80 % des postes quil cre concernent le btimentiii. En France, o il contribuerait 18 % de la croissance du produit intrieur brut (PIB) selon lInstitut de lpargne immobilire et foncire (IEIF), limmobilier reprsenterait le principal moteur de lconomie, le deuxime producteur de richesses derrire les services aux entreprises, et le sixime employeur avec 7 % des effectifs iv. Aux Etats-Unis, il totalise 15 % de lactivit conomique ; avec une

vingtaine dindicateurs le concernant, cest lactivit la plus surveille par les instituts de conjoncture amricaine. Une loi simple sapplique la majorit des conomies dveloppes, rappelle lconomiste amricain William Fleckenstein. Tout repli de

limmobilier est synonyme de ralentissement de la croissance et daugmentation du nombre de demandeurs demploisv. Il reste que, dans de nombreux pays, il est trs difficile dvaluer sa contribution exacte lconomie nationale en raison de labsence de statistiques fiables. On a par exemple tendance minorer limportance du travail non dclar sur les chantiers. Le btiment est, avec lhtellerie et la restauration, lune des activits qui emploie le plus de travailleurs au noir. Cette immixtion dans lconomie informelle est une aubaine pour les trafiquants en tout genre, quil sagisse des rseaux de clandestins ou de groupes mafieux la recherche dactivits lgales pour blanchir une partie de leurs revenus. Par ailleurs, limmobilier est une activit essentielle pour la consommation et les dpenses dquipement. Dans les pays industrialiss, il figure au premier rang de la consommation des mnages, qui y consacrent en moyenne entre 20 % et 30 % de leur revenu. Outre le loyer, ce poste englobe toutes les dpenses concernant le logement (crdit, assurance, etc.) et son quipement dont la part ne cesse de progresser. Il devrait mme continuer crotre de faon importante au cours des prochaines annes car le secteur va attirer plusieurs centaines de

milliards de dollars dinvestissements au titre de la lutte contre le rchauffement climatique. Les btiments existants mettent la moiti des missions de dioxyde de carbone et absorbent 40 % de la consommation nergtique. Lmergence annonce dune conomie verte piste de plus en plus voque pour contrer la rcession devrait tre lorigine du lancement de travaux de modernisation et de mise aux normes environnementales ; les premires estimations de ce march tablent sur un minimum de 1 000 milliards de dollars pour les seuls pays dvelopps. Mais limmobilier nest pas quun simple acteur conomique, aussi important soit-il. Cest aussi un produit dinvestissement puisque plus dun tiers de lpargne mondiale des particuliers lui est ddi, des fins dacquisition ou de constitution dun patrimoine (limmobilier reprsente 70 % de celui des Franais). Contrairement une ide reue, ce ne sont pas les mnages qui sont lorigine de la bulle spculative, mais essentiellement les investisseurs institutionnels et les fonds divers : alimentant la tendance haussire naturelle de ce march, ils ont plac travers le monde plus de 10 000 milliards de dollars dans le secteur (y compris les investissements dans limmobilier de luxe), au cours des huit dernires annes. Comme lexplique un grant de fonds parisien qui tient garder lanonymat, la bulle spculative trouve son origine dans la convergence de deux mouvements de fonds : le premier est le dsir, spontan ou non, de nombreux mnages daccder la proprit ; le

second est celui de lindustrie financire dont la stratgie consiste, ces dernires annes, recycler une partie de ses liquidits dans des prts trs rmunrateurs destination des particuliers. Pour convaincre les premiers, les socits immobilires et les lobbys financiers ont encourag les pouvoirs politiques tenir des discours favorables laccession la proprit (lire larticle de Marc Endeweld). Cela a t le cas par exemple aux Etats-Unis lors des campagnes prsidentielles de 2000 et 2004. Lors de celle qui a prcd sa rlection, M. George W. Bush avait mme plaid pour une socit de propritaires ( ownership society ). Largument est repris par M. Nicolas Sarkozy, en septembre 2006 : Notre projet est de rendre possible laccs la proprit pour tous vi , a-t-il indiqu dans un discours lectoral. En Chine, les autorits ont lgifr la fin des annes 1990 pour permettre aux Chinois daccder aux prts hypothcaires et la part des mnages qui ont contract un tel crdit est passe de 1 % en 1998 13 % en 2006, cette proportion devant passer 24 % en 2015. Depuis la crise des prts hypothcaires (subprime), on sait que lintrt de lindustrie financire pour limmobilier ne rsidait pas uniquement dans loctroi de prts aux particuliers. Une fois titriss, ces crdits ont aliment un march secondaire de la dette et ont servi dlment de rfrence llaboration de produits drivs divers dont les fameux Credit Default Swap (CDS) qui permettaient des investisseurs de sassurer, entre autres, contre les risques de non-

remboursement des emprunteurs. Ce march a enfl en dehors de tout contrle et lincapacit de certains mnages faire face leurs engagements, a provoqu la brutale dprciation des CDS, entranant par ricochet dimportantes pertes pour le secteur bancairevii. Toutefois, la crise immobilire aurait pu tre vite ou moins importante si la Rserve fdrale amricaine (FED) navait pas men une politique montaire aussi laxiste au dbut des annes 2000. Des taux directeurs passs de 6,25 % 1 % en moins de deux ans ont permis aux banques demprunter facilement et dtre plus disposes accorder des crdits aux mnages. Dans ses mmoires, lancien prsident de la FED Alan Greenspan se dfend davoir voulu alimenter dessein une bulle immobilire et explique ses choix par des raisons politiques : Je me rendais bien compte que l'assouplissement du crdit hypothcaire accroissait le risque financier et que l'accession la proprit immobilire grce des prts subventionns dformait les verdicts du march. Mais j'ai galement estim, et j'estime toujours, que l'augmentation du nombre de propritaires renforait le soutien aux capitalisme de marchviii. Plusieurs conomistes de renom, dont le prix Nobel Paul Krugman ix accusent lancien prsident de la FED davoir sciemment transform ce secteur immobilier en levier pour doper de manire artificielle la consommation et la croissance. Le mcanisme utilis est trs simple. Pour le dtenteur dun prt hypothcaire, la baisse des taux signifiait la possibilit de rengocier ce crdit de manire avantageuse et de

dgager des liquidits pour consommer. Cest dautant plus important que la consommation des mnages quivaut aux deux tiers de lconomie amricaine. On comprend ds lors limportance pour Washington de maintenir son dynamisme par tous les moyens. La Rserve fdrale, dplore lconomiste amricain Jeff Faux, a fait de limmobilier et du dsir de proprit un prtexte pour que les mnages se rendettent en permanence. Le but du jeu tait de leur permettre de continuer consommer dans un contexte o il leur tait impossible dobtenir des hausses de salaires. Cela peut paratre irrationnel, mais les gens se sentaient riches aprs avoir acquis un bien immobilier, mme crdit. Rares sont ceux qui les ont mis en garde en leur expliquant que cette richesse tait virtuelle et que la valeur de ce bien pouvait se dprcier tout moment en fonction de lvolution du march. En France, M. Sarkozy a lui aussi dfendu le recours aux prts hypothcaires rechargeables dans le dbat autour de laugmentation du pouvoir dachat des Franais (lire encadr page XX). En simplifiant, ce dispositif repose sur lhypothque dun prt immobilier laquelle sert de garantie un ou plusieurs prts la consommation. Au fur et mesure des remboursements, dautres prts peuvent tre obtenus, ce qui prsente le risque daggraver les cas de surendettement. La combinaison entre taux bas, irruption des fonds spculatifs dans limmobilier et endettement rcurrents des mnages a finalement conduit la catastrophe aux Etats-Unis puis dans le reste du monde.

La spculation a pouss les oprateurs construire toujours plus (40 % des emplois crs aux Etats-Unis entre 2001 et 2007 lont t dans le btiment) et, lorsque les logements en surnombre nont plus trouv preneurs, les mnages faibles revenus ont t encourags entrer dans la danse pour alimenter la bulle en achetant des logements quils navaient mme pas la possibilit de louer. Cet enchanement des faits a conduit la crise des subprime puis la quasi-faillite de plusieurs grandes banques qui avaient spcul sur ces produits risqusx. Mais tous les pays dvelopps nont pas t touchs de la mme manire. Cette crise a montr que les dispositions dordre sociologique peuvent constituer de srieux obstacles aux stratgies politiques recourrant lendettement immobilier pour soutenir la consommation et la croissance. La France et surtout lAllemagne ont jusqu prsent limit les dgts car une majorit de mnages y considrent quil est plus sr de louer son logement que de lacheter. Outre-Rhin, par exemple, seuls 44 % dentre eux possdent un actif immobilier, les autres prfrant viter de sendetter, mme si le nombre de crdits hypothcaires progresse de 5 % chaque anne. Dans ces deux pays, la notion dhypothque revt un aspect social dvalorisant, contrairement aux Etats-Unis ou la Grande-Bretagne.

Pljua in ibki len svetovnega gospodarstva Akram Belkad* * asnikar e omenimo nepreminine, takoj pomislimo na

pekulativni balon, poudari Adam S. Posen, ekonomist pri Peterson Institute v Washingtonu. Toda v osnovi je resnino povpraevanje. Brez njega spekulativni pojav ne bi mogel obstajati. Dejansko ugotavljajo stalno rast povpraevanja po stanovanjih. Po neki statistini tudiji, ki jo je opravil Euromonitor International, tevilo srednjega razreda po svetu stalno raste,xi kar se izraa v naraajoem pritisku na nepremininski trg. Demografske napetosti in obutno izboljanje kupne moi v tevilnih dravah s porajajoimi se trgi tako sodelujejo pri naraanju povpraevanja, ki v svetovnem merilu dosega povpreje 8% letno.

i Housing Trends, (cest un rapport, un journal ?) + Lieu de publication, 15 juillet 2008 ii Activits immobilires dans le monde , cabinet Xerfi, Lieu de publication novembre 2007 iii Donnes que lon retrouve dans les organisations internationales : Fonds montaire international, Banque mondiale, Organisation de coopration et de dveloppement conomique. iv Limmobilier dans lconomie , IEIF, Paris, 2008. v Lire Economy sinks as we save banks , Contrarian Chronicles, 3 novembre 2008. http://contrarianchronicles.blogspot.com/ vi Contre la prcarit, permettre chacun dtre propritaire, Nicolas Sarkozy, prsident de l'Union pour un Mouvement Populaire, discours tenu la Convention pour la France d'aprs, 14 septembre 2006 vii Lire Le Krach du libralisme , Manire de Voir, Paris, n102, dcembre2008-janvier 2009 viii The Age of Turbulence. Adventures in a New World, The Penguin

Press, New York, 2007, 531 pages, 35 dollars. ix Lire notamment Paul Krugman, The conciense of a liberal, W. M. Norton & Company, New York, 2007. x Lire Ibrahim Warde, Fannie et Freddie tombent leau Le Monde
diplomatique, octobre 2088. xi Housing Trends, 15. julija 2008.