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Urbanisme opérationnel
Cours: Urbanisme et Aménagement / Urbanisme opérationnel
ICH – INAU 2016
L’action en l'urbanisme est en étroite relation avec les sciences humaines (la
géographie, l’aménagement, l’économie, la science
juridique, l’écologie, l’anthropologie, les sciences politiques et la sociologie)
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A travers
Rappel:
Pourquoi le Maroc?
• Chantier d’expérimentation;
• Liberté d’action et de création;
• Terrain fertile permettant l’application des règles les plus
modernes de l’urbanisme.
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Il s’agit :
• Le dahir de 1919 relatif aux lotissements: qui soumet ces derniers aux
autorisations administratives.
La 2ème vague des textes législatifs (1924-1945) permet la naissance des
centres villes modernes du pays:
Exemples:
• Le dahir de 1933 sur les lotissements
• Le dahir de 1951 sur les expropriations
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• Organisation institutionnelle
1967 : Direction de l’Urbanisme au sein du Ministère de l’Intérieur.
1972 : Création du Ministère de l’Habitat et de l’Urbanisme.
1976: Charte communale et renforcement des rôles des collectivités locales (gestion
urbaine).
1977 : Création du Ministère de l’Habitat et de l’Aménagement du Territoire.
1985 : Direction de l’Urbanisme au sein de Ministère de l’Intérieur.
Ceci a engendré :
o Une poussée démographique et un exode rural important;
o Une urbanisation accélérée et difficilement maitrisable;
o Une urbanisation non contrôlée marquée par une périurbanisation et un
développement des bidonvilles et de l’habitat clandestin;
o Un éclatement des villes et désarticulation des tissus urbains;
o Urbanisation de terrains exposés aux risques majeurs;
o Une densité tragique dans les tissus anciens accompagnée d’une forte
dégradation des constructions;
o Un espace urbain fragmenté;
o Un bouleversement des systèmes du fonctionnement des espaces tant
urbains que ruraux;
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o Une demande accrue en emplois, en logements et en équipements;
o Une dégradation des tissus urbains et des terrains à fortes potentialités
agricoles;
o Une dégradation du littoral par une urbanisation non planifiée; …
1992
Rappel
Deux volets importants dans le processus de la formation des espaces
(urbains et ruraux) à savoir:
I. Planification urbaine
Plan d’aménagement
Le plan d'aménagement a pour objet de définir l’affectation des différentes
zones d’un territoire telles que:
zone d'habitat,
zone industrielle,
zone commerciale, zone touristique,
zone agricole et zone forestière,
Les zones dans lesquelles toute construction est interdite,
Les limites de la voirie (voies, places, parkings) à conserver, à modifier ou
à créer,
Les limites des espaces verts publics, des terrains de jeux,
Les emplacements réservés aux équipements publics , ….etc.
Il précise également:
Les règles d'utilisation des sols et les règles applicables à la construction.
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Axes à développer:
1. Les lotissements
2. Les groupements d’habitations
3. Les morcellements
4. Les constructions
En plus de:
5. Les permis d’habiter et certificats de conformité
6. Le contrôle des infractions en matière d’urbanisme.
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• Par périmètre urbain d’un centre délimité on entend les limites de cette
partie d’une commune rurale fixées de manière réglementaire.
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Utilité :
• La délimitation des périmètres des communes urbaines et des
centres délimités sert de base pour l’établissement des documents
d’urbanisme ;
« Centres délimités»
= une partie du territoire d'une commune rurale, dont les limites sont fixées
par voie réglementaire.
Les zones périphériques des centres délimités sont définies dans chaque cas par
l'acte réglementaire qui fixe le périmètre du centre.
La ville se fabrique
Sous réserve de quelques exceptions, les travaux qui ne sont pas soumis à
autorisation d’urbanisme doivent être conformes aux règles d’urbanisme.
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LES LOTISSEMENTS
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Le régime juridique applicable aux lotissements est fixé en particulier par les
dispositions :
CHAMP D'APPLICATION
Dès lors qu'il n'y a pas de division du sol, il n'y a pas de division foncière.
Par conséquent, les divisions en volume échappent à la réglementation
lotissement.
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Lotissement
Dahir n°1-60-063
Par dérogation aux dispositions de la loi susvisée n°25-90, la création ou
le développement des lotissements dans les agglomérations dotées
d'un plan de développement est soumis à des dispositions spéciales
(art.9 du dahir n°1-60-063) ;
EQUIPEMENT DU LOTISSEMENT
Exception
Dans des cas exceptionnels, l’autorité communale peut déroger à la règle
générale concernant les équipements à prévoir obligatoirement dans le
projet de lotissement (art. 18 de la loi n° 25-90) ;
Cela se fait sur la base d’un accord conclu entre les deux parties.
Dans ce cas, les frais engagés peuvent être remboursés par la commune
qui percevra à son profit auprès des propriétaires des terrains bénéficiant
de ces nouveaux réseaux.
Cette indemnité est calculée comme en matière de taxe de premier
établissement.
Elle est recouvrée par la commune selon les modalités prévues par ladite
taxe auprès desdits propriétaires et reversée au lotisseur à concurrence
du montant des travaux qu’il a effectués aux lieu et place de la commune.
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Cette réception doit être faite dans les 45 jours qui suivent la
déclaration d’achèvement des travaux d’équipement.
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Si les travaux n'ont pas été réalisés dans ledit délai, la garantie prévue
à ce sujet, joue au profit de la commune à charge par elle ou par la
personne qu'elle déléguera à cette fin, d'exécuter les travaux
nécessaires.
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Secteur 1
Secteur 2
Règlement de copropriété
Pour les lotissements dont les parties communes telles que voirie,
espaces verts, terrains de jeux, restent propriété privée, un règlement de
copropriété doit être obligatoirement établi par le lotisseur.
o Documents écrits
Note de renseignements
Certificat foncier
Contrat d’architecte
Cahiers de charges
o Documents graphiques
Note de renseignements
Plan cadastral et plan topographique
Plan coté
Plans de lotissement
Ordonnancement architectural
• Une étude des normes des équipements collectifs a été réalisée par la
Direction de l’Urbanisme en 2005.
• L’étude s’est appuyée sur une démarche volontairement orientée vers
les enquêtes sur terrain et les concertations puisque les équipements
par leur nature d’usage public diversifié concernent :
o Les usagers (autant administrateurs qu’administrés) ;
o Les différents départements en charge de la planification des
équipements ;
o Les collectivités locales par leur rôle de gestionnaires du territoire.
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Objectifs de la grille:
• Une grille normative qui intègre des nouveaux critères de
localisation tel que l’emplacement adéquat ou les distances à
parcourir ;
Hammam
Mosquée de quartier
Poste de police
Ecole primaire
Maison service public
Collège
Mosquée du vendredi
Commissariat
Lycée
Maison de jeunes
Foyer féminin
Terrain de sport
Grand jardin public
Centre de santé
Taille des < ou = à 1 1< ou = 5 < ou = 10 < ou = 20 < ou = > à 50
lotissements (ha) à5 à 10 à 20 à 50
Hammam
Mosquée de quartier
Poste de police
Ecole primaire
Maison service public
Collège
Mosquée du vendredi
Commissariat
Lycée
Maison de jeunes
Foyer féminin
Terrain de sport
Grand jardin public
Centre de santé
Taille des < ou = à 1 1< ou = 5 < ou = 10 < ou = 20 < ou = > à 50
lotissements (ha) à5 à 10 à 20 à 50
Hammam
Mosquée de quartier
Poste de police
Ecole primaire
Collège
Mosquée du vendredi
Arrondissement de
police
Lycée
Maison de jeunes
Foyer féminin
Terrain de sport
Grand jardin public
Centre de santé
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Poste de police
Ecole primaire
Collège
Mosquée du vendredi
LES CONSTRUCTIONS
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En dehors desdits périmètres, cette obligation peut être étendue pour tout
ou partie du territoire national ou pour certaines catégories de
constructions définies par décret. Ce dernier fixe également les règles et
servitudes notamment d'implantation auxquelles devront satisfaire les
constructions dans l'intérêt de la salubrité, de la commodité, de la circulation,
de la sécurité et de l'esthétique.
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NB.
Dans les zones périphériques des communes urbaines, le président du
conseil de la commune rurale ne peut accorder le permis de construire
qu'après coordination avec le président de la commune urbaine à la
limite de laquelle s'étende la zone périphérique.
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Conditions de délivrance
o Cette autorisation est délivrée sous réserve des droits des tiers et des
autorisations prévues par les législations particulières et après obtention
des avis et visas prévus par les règlementations en vigueur notamment
l’avis obligatoire de l’Agence urbaine. (article 101 de la loi 113.14 portant
charte communale)
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3- Lot situé hors lotissement mais dans une zone couverte de document
d’urbanisme (secteurs engagés)
4- Lot situé hors lotissement mais dans une zone couverte de document
d’urbanisme (secteurs pas encore engagés)
Il s’agit là:
Dans le second cas, ledit permis est octroyé si le projet satisfait aux
dispositions suivantes :
Toutefois, avant de donner son avis, cette commission doit s’assurer que
la construction dont la réalisation est envisagée ne favorise pas,
notamment, par sa situation ou sa destination, une urbanisation
dispersée menaçant, particulièrement, la vocation de ladite zone
(agricole, touristique…)
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Renouvellement de l’autorisation :
Pour renouveler une autorisation, il suffit de déposer une demande en y
rappelant le numéro de l’ancienne autorisation.
LES MORCELLEMNTS
o toute vente en indivision d'une propriété foncière qui aurait pour effet
d'attribuer à l'un ou moins des acquéreurs des droits de copropriété
dont l'équivalence en superficie serait inférieure à la superficie prévue
pour les lots de terrains par les documents d'urbanisme et à défaut de
superficie ainsi prévue à 2500 mètres carrés.
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A RETENIR :
Merci