MERCREDI 5 DÉCEMBRE 2018 // SUPPLÉMENT GRATUIT AU NUMÉRO 22838 | ISSN 0.153.

4831 | NE PEUT ÊTRE VENDU SÉPARÉMENT

IMMOBILIER SPÉCIAL IMMOBILIER D'ENTREPRISE

Panorama Les entreprises veulent du « co » et du « flex », et surtout être en ville // P. 2 | Idées Neuf innovations qui changent tout // PP. 4-5 |
Interview Nicolas Ferrand, président de Solideo // P. 7 | Mixité L’offre de bâtiments multifonctions plébiscitée // P. 8 | Commerce Centres
commerciaux, le compte est bon // P. 11 | // | Etude Ce que les patrons prévoient pour l’année 2019 // P. 13 |

Flex, co,

Les espaces de
mixtes,
les bureaux
se coulent

travail en pleine
dans la ville
LA
CHRONIQUE

mutation
de Catherine
Sabbah

L es entreprises déména-
gent… Elles ont loué
cette année plus de
2,6 millions de mètres carrés
et toutes les transactions ne
sont pas encore signées… Sans
bouger de 1 mètre, les immeu-
bles achetés et vendus en
Ile-de-France ont généré plus
de 26 milliards d’euros injectés
dans le marché par 60 %
d’investisseurs étrangers de
plus en plus friands de Paris
et de ses environs. Et encore, le
Brexit n’a pas produit tous ses
effets, les JO sont encore loin
et le Grand Paris Express en
retard… Ces bons chiffres
flirtent avec des records
de 2006 et 2007, sauf qu’en
dix ans tout a changé. La tech-
nologie, la transition énergéti-
que et les exigences d’une
nouvelle génération ont fait
exploser les codes des espaces
de travail. Plus encore qu’avant,
la localisation des entreprises
devient prépondérante pour
recruter des talents via des
immeubles attractifs, implan-
tés dans les centres-villes près
des transports en commun… Et
pour diminuer leurs temps de
transport, les salariés sont prêts
à sacrifier un peu de place…
Quoi qu’on dise sur la généro-
sité des espaces partagés ; le
flex-office, qui ne propose pas
un bureau tous les jours à tout
le monde, ou le co-working
répondent à cette économie de
surface qui condamne, peut-
Shutterstock

être, les campus et les quartiers

monofonctionnels à l’extérieur
des villes, même dans un
marché florissant. n
02 // SPÉCIAL IMMOBILIER D'ENTREPRISE
PANORAMA // Le mouvement de rationnalisation des espaces de bureaux se poursuit. Le co-working et le « flex
office » sont les tendances qui participent à ce mouvement.
Les entreprises veulent du « co »
et du « flex », et surtout être en ville
Catherine Sabbah
@csabbah
V
a-t-on dépasser le record
de 2006 ? Selon les bro-
kers, les surfaces de
bureaux louées par les entreprises
en Ile-de-France en 2018 devraient
atteindre entre 2,6 et 2,9 millions
de mètres carrés, c’est-à-dire
autant que lors des années folles
d’avant la crise de 2008. Le mouve-
ment de rationalisation des espa-
ces de bureaux entamé il y a cinq
ans se poursuit et les déménage-
ments se succèdent, sans que l’on
sache vraiment si la réorganisation
des entreprises correspond aussi à
une diminution globale des mètres
carrés utilisés. « Nous ne faisons
pas de la rétention d’information,
mais ce chiffre est très difficile à cal-
culer car les transactions se signent
bien avant que les surfaces soient
livrées. Il est probable néanmoins
que cette année, l’absorption nette
soit légèrement positive », affirme
Pierre-Edouard Boudot, le direc-
teur des études et de recherche du
conseil CBRE.
Les entreprises auraient donc
loué un peu plus de mètres carrés
qu’elles n’en abandonnent. En
témoigne la baisse des taux de
vacance à moins de 4 % dans Paris
et autour de 5 % à la Défense. Et la
hausse des loyers dans les zones les
plus demandées. Même si la courbe
générale reste plate depuis dix ans,
les prix ont monté dans Paris (qui
concentre d’ailleurs 42 % de la
demande des entreprises) et les
valeurs les plus élevées dépassent
La data arrive à petits pas dans les immeubles de bureaux Le coût élevé de la flexibilité
Monitorer les immeubles
est une idée qui se répand.
Suivre au jour le jour
le fonctionnement
d’une communauté dans
son espace pourrait donner
de précieuses informations
pour répondre à ses
besoins.
Faut-il investir massivement dans
la technologie embarquée dans les
immeubles de bureaux ? Et récolter
pour chaque bâtiment, un « lac de
données » (« data lake »), étendu et
profond, afin de mesurer son fonc-
tionnement à chaque instant ?
« C’est très important pour l’exploi-
tation, et c’est une manière de faire
vivre la maquette numérique au-delà
de la conception du bâtiment, le long
de son cycle de vie », pense Véroni-
que Bédague, la présidente de
Nexity Immobilier d’entreprise.
« On peut facilement intégrer une
colonne digitale au moment de la
construction d’un bâtiment, et
ensuite ajouter des capteurs là où on
le juge nécessaire, qui permettront de
voir ce qui se passe : quelles portes
sont très souvent ouvertes et seront
usées plus vite que les autres, lesquel-
les ne le sont jamais et pourquoi, de
repérer quels endroits sont les plus
consommateurs d’énergie, et là où
personne ne va pas parce que l’espace
est peu accessible, mal éclairé… »,
précise François Desgardin, le
secrétaire général de Nexity Solu-
tions Entreprise.
Le très puissant mouvement de
réorganisation des surfaces de tra-
vail provient de ce genre de constat :
des bureaux vides pendant 30 à
40 % de la journée et de plus en plus
avec la mobilité croissante de la plu-
part des métiers. Le co-working, le
« flex office », la mise à disposition
d’espaces différenciés, partagés ou
pas, répondent à cette demande qui
n’est pour l’instant quantifiée que
par des intuitions, des études empi-
riques et des retours d’expérience.
800 euros par mètre carré pour les
immeubles les plus convoités, des
quartiers les plus demandés.
Esprit start-up, où es-tu ?
Le « flex office », qui oblige à parta-
ger les postes de travail, se répand
en tout cas aussi vite que l’open
space en son temps… « Mais les sala-
riés ne disposent pas de moins
d’espace, ils en ont beaucoup plus à
leur disposition, de différente nature,
pour travailler seul, au calme,
La technologie embarquée permet d’améliorer l’exploitation
des immeubles de bureaux. Photo Shutterstock
Rien de très scientifique, car les son-
dages sont généralement menés
dans les grandes entreprises pari-
siennes, représentatives d’un mar-
ché, souvent précurseures, mais
pas toujours suivies.
Que faire de toutes
ces données ?
Certaines fonctions existent déjà,
comme la gestion de la tempéra-
ture, de la lumière, des serrures à
distance et en fonction de la fré-
quentation des espaces via des
détecteurs de présence (qui étei-
gnent par exemple les lumières si
l’on ne bouge pas pendant dix
minutes). La carte thermique des
bâtiments, un bilan d’éclairage
pièce par pièce, de consommation
debout, en réunion… », assurent
tous les brokers. Dans sa tradition-
nelle édition de Noël de « Mon
bureau de demain », la chaire
worpkplace management de
l’Essec a interrogé les étudiants et
futurs managers censés donner le
la des tendances alors qu’ils sont
encore à l’école… : 83 % d’entre eux
pensent qu’il est important d’avoir
un bureau attitré, 44 % que la hié-
rarchie doit être apparente, 31 %
rêvent encore d’un bureau indivi-
d’eau, du fonctionnement des
ascenseurs, de l’utilisation des
parkings tout cela est facilement
récupérables… Mais qu’en faire ?
Est-il possible de se servir de ces
résultats pour modifier la concep-
tion des immeubles et les adapter
parfaitement à la demande des uti-
lisateurs ? Une forme de réponse
prédictive à des comportements
peut-être même inconscients ?
« C’est l’idée, sans tomber dans une
s t a n d a rd i s a t i o n d o n t n o u s
essayons justement de sortir, mais
en en optimisant les coûts, poursuit
François Desgardin. Nous allons
entrer au capital d’Intent Techno-
logy, un spécialiste de la collecte et
du traitement de toutes ces infor-
mations, et tenter de généraliser
duel. Et 40 % que l’espace de travail
est déterminant dans le choix de
leur futur employeur.
Autre grand gagnante de
l’année, l’autre forme de bureaux
partagés continue de se dévelop-
per à l’extérieur des entreprises,
dans les centres de co-working.
D’après les chiffres de BNPRE, ils
concentrent 12 % des transactions
de plus de 1.000 mètres carrés à
Paris et font monter les prix, au
moins ceux qui sont affichés.
cette pratique. » Les tentatives
menées par des villes n’ont pas
encore donné de résultats très fla-
grants sur l’utilisation de la data
pour améliorer les politiques
publiques. Ce type de démarche
demande en tout cas réflexion. Car
la masse de données récoltées et la
manière de les croiser peuvent
servir des intérêts très divers.
Retour sur terre
« C’est important, mais ce que
demandent d’abord les occupants
des immeubles, c’est de pouvoir tra-
vailler normalement, et par exemple
de téléphoner. Notre étude sur la tech-
nologie révèle que 36 % jugent la
connectivité mauvaise sur les lieux de
travail et seulement 12 %, très
DR
bonne. Ensuite, ils réclament de bons
outils, des ordinateurs portables
pour ceux qui sont en “flex office”.
Seulement 19 % jugent que ces tablet-
tes, ces accès à distance sont suffi-
samment déployés. Quant aux appli-
cations liées à l’immeuble, 44 %
savent de quoi il s’agit mais n’y ont
pas accès et 14 % seulement en profi-
tent pleinement. Pourtant, l’appétit
est là, 69 % des personnes interrogées
estiment que l’évolution des techno-
logies est nécessaire à l’amélioration
de leur travail quotidien », explique
Delphine Grison, responsable de
l’innovation pour le conseil CBRE.
Reste à savoir si la vie au milieu
de capteurs va plaire aux occupants
des immeubles. Seront-ils au cou-
rant ? Accepteront-ils d’être eux-
mêmes appareillés, via leurs télé-
phones, des capteurs de la qualité
de l’air, des badges ? Beaucoup le
sont déjà et ne s’en soucient guère. A
quel moment les études sur la noci-
vité des ondes referont-elles leur
apparition ? Cela pourrait-il entraî-
ner une remise en question de la
technologie embarquée pour un
mouvement inverse et peut-être
tout aussi puissant vers le low-tech
et une forme de bon sens qui a long-
temps prévalu ? — C. S.
Mercredi 5 décembre 2018 Les Echos
« Lorsqu’ils s’installent dans des
localisations recherchées, ces opéra-
teurs négocient un loyer élevé qui
permet de valoriser l’immeuble
mais qui est lissé sur des baux de
longue durée par de très importan-
tes mesures d’accompagnement. En
particulier, des travaux de mise aux
normes de ces immeubles censés
accueillir plus de personnes. Ils
négocient aussi des franchises »,
poursuit Pierre-Edouard Bou-
dot. Malgré leur prix élevé (pour
3 QUESTIONS
À… GILLES
BETTHAEUSER
Président du conseil
Colliers International
Propos recueillis par C. S.
L
a flexibilité, le maître mot
de l’immobilier d’entre-
prise, a un coût. Peu évalué
aujourd’hui par les bailleurs
comme par les locataires, qui ont
du mal à sortir de leurs habitudes.
1 Le bail commercial n’est-il
plus adapté aux cycles
immobiliers des entreprises ?
En tout cas, les dirigeants se posent
la question : comment, d’une part,
financer tous ces travaux, ces amé-
nagements qu’exigent les espaces
de travail modernes, et, d’autre part,
ne pas s’engager sur le long terme.
Avant, c’était simple, le locataire et
le propriétaire se mettaient
d’accord sur un montant de travaux
et des mois de franchise, mais cela
ne tient plus si l’entreprise part au
bout de trois ans, et au moment où
elle emménage, elle ne voit pas si
loin. Est-il plus avantageux de
signer un bail 3-6-9 en se ména-
geant une porte de sortie, ou bien
un bail de 9 ans ferme avec plus de
mesures d’accompagnement, tout
en risquant d’être bloqué ? Finale-
ment, tout le monde préfère le bail
les locataires) et des conditions de
confort pas toujours appréciées
(t r o p d e m o n d e) , c e t y p e d e
bureaux intéresse autant les indé-
pendants et les petites entreprises
que les grandes qui y envoient des
équipes entières pour des mois ou
des semaines.
Ensemble et en ville
Contrairement aux intuitions pre-
mières, le co-working fonctionne
mieux dans des milieux denses
qu’en bout de ligne de métro où il
semblerait pourtant très utile
comme alternative au télétravail et
pour limiter les longs trajets. Mais
non… ou pas encore. Après avoir
baissé la voilure, Nexity va fermer
ses centres « Blue Office » et aban-
donner son petit réseau d’immeu-
bles déployé en satellites pour pren-
dre des parts dans un opérateur déjà
très bien implanté en centre-ville.
Le schéma est désormais classi-
que : les foncières, Covivio, Gecina,
Icade… proposent dans leurs pro-
pres immeubles des espaces parta-
gés ouverts à des visiteurs exté-
rieurs. Une bonne manière
d’animer les rez-de-chaussée sou-
vent difficiles à louer et de conser-
ver les locataires installés dans les
étages quand ils se sentent un peu à
l’étroit. Mauvaise nouvelle, les
futurs managers formés à l’Essec
n’aiment pas trop le co-working :
3 % seulement en feraient leur
bureau principal contre 30 % qui
n’en veulent pas du tout ou à la rigu-
eur comme bureau secondaire…
Peut-être changeront-ils d’avis une
fois confrontés à la vraie vie… n
long parce que son loyer est moins
élevé. La réflexion sur l’avenir de ces
contrats, dont la réglementation
date de 1953, n’est pas très avancée,
car tout le monde s’en accommode
très bien.
2 La flexibilité
a donc un coût élevé ?
Très. Les réorganisations et les
déménagements coûtent très cher,
et on évalue à peu près à un milliard
d’euros par an les indemnités
payées par les entreprises pour se
désengager avant la fin de leur bail.
Parce qu’elles s’aperçoivent qu’elles
se sont trompées, parce que l’attrait
des nouveaux immeubles est très
grand, parce qu’il faut recruter,
parce que les patrons discutent
entre eux… La vraie question est
aujourd’hui le coût de la non-flexi-
bilité. Les grandes entreprises la
résolvent en faisant appel aux sur-
faces de co-working qui accueillent
énormément d’équipes de grands
groupes, mais dont les services sont
facturés au prix fort.
3 Comment peut-on
mesurer les besoins
des entreprises sur ce plan ?
C’est encore très difficile et nous dis-
posons de peu d’études sur le sujet,
sinon que les bureaux sont souvent
vides et le flex-office répond en par-
tie à cette situation. La collecte des
données en est à ses balbutiements,
mais si l’on met à disposition toutes
les données d’un immeuble, en
aura-t-on pour autant une lecture
claire. Elle se fera à l’aune de nos
habitudes et de nos expériences,
alors que tout est en train de chan-
ger sous nos yeux. De plus, le
déploiement de ces outils n’est pas
toujours très bien ressenti et instille
des doutes justement sur les déci-
sions qui ont été prises et que ces
mesures pourraient corriger… Dif-
ficile de dire ce que seront les entre-
prises dans quelques années, et où
et comment elles travailleront. n
 Mesdames, Messieurs,
Conseils en Immobilier, Constructeurs et Collectivités locales.

Dans les Régions , les entreprises évoluent.

Mais les locaux dont elles ont besoin pour accompagner leur
transformation sont rares, l’offre disponible aux standards
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04 // SPÉCIAL IMMOBILIER D'ENTREPRISE Mercredi 5 décembre 2018 Les Echos

IDÉES // Nomade, digital, agile : le monde du travail évolue et, avec lui, les immeubles qui accueillent
les entreprises. Polyvalent et connecté, l’immobilier de bureau s’adapte aux nouveaux usages et se réinvente.

Ces neuf innovations

qui changent tout… ou presque
Par Eugénie Deloire

C ’est la star du secteur… Le flex-office, dont l’objectif

principal est de réduire la surface qu’occupent un
même nombre de collaborateurs, s’invite dans
tous les projets. A la fois justifié par une problématique de
coût au mètre carré et par des modes de travail de plus en
plus nomades, ce réaménagement des espaces génère une
foule de changements auxquels doivent se plier les sala-
riés. « On s’est vite rendu compte que la recherche d’optimi-
sation avait ses limites. En échange de la réduction directe du
confort des personnes, il a fallu apporter des compensations.
De là est née la mode du bien-être au travail », résume
100 % connecté
Jean-Marie Célérié, associé conseil en innovation chez Saegus a transformé un hôtel particulier
Stonup. Si le XXIe siècle sonne la fin des bureaux person- parisien de 5 étages en une vitrine interac-
nalisés et attribués, d’autres éléments, inspirés des con- tive et connectée. Faisant du digital un
cepts de co-working, font leur entrée dans les locaux vecteur de rapprochement entre les occu-
d’entreprise : les espaces collaboratifs, pour travailler pants, la start-up a développé, en collabo-
ensemble sur un projet ; les zones de confort et d’intimité, ration avec BMA Group, un outil global
pour s’isoler des open spaces ; les lieux de socialisation où, permettant de piloter l’ensemble des
parfois même, les commerces s’invitent, destinés à recréer ressources immobilières de l’entreprise
du lien au sein de l’entreprise. Ces mutations n’auraient
pas été possibles sans l’apport des nouvelles technologies. l Accès sans badge
« La connectivité est un prérequis au flex-office. Elle permet Les collaborateurs et les visiteurs ont accès
de libérer les gens de toutes contraintes physiques, de rendre à l’immeuble sans avoir besoin de badger.
virtuels les outils de collaboration et de faciliter le travail à L’enregistrement se fait sur leurs iPad ou
distance depuis n’importe quel lieu, en toute sécurité », smartphone.
observe Flore Pradère, responsable de la recherche chez
JLL. Cloud, outils digitaux, visioconférence 2.0 : la digitali- l SharingCloud
sation des bureaux modifie aussi le rapport à l’espace et au Le système SharingCloud permet de pilo-
temps des collaborateurs. Un changement de paradigme ter la ressource immobilière via le « room
qui nécessite un solide accompagnement. « La transfor- pad » : un écran connecté à chaque étage
mation de l’espace de travail doit venir en support d’une sur lequel il est possible (lorsqu’il fonc-
action managériale et d’un véritable projet d’entreprise. tionne) de réserver en temps réel des salles
Supprimer les cloisons ne suffit pas à abolir les frontières de réunion, se diriger dans le bâtiment et
invisibles entre les salariés », note Joël Larousse, directeur identifier les places de travail disponibles
de l’environnement de travail à la SNCF. Pour ne pas être ou réservées.
subie, l’innovation immobilière doit s’intégrer à la culture
d’entreprise et être acceptée par tous avant d’être déployée. l Pulse Box
Tour d’horizon de 9 projets d’entreprise innovants et Le système Pulse Box est installé dans les
inspirants. salles de réunion afin de simplifier la
connexion aux écrans. Il se présente sous
la forme d’un boîtier sans fil qui se con-
necte sans nécessiter l’installation d’un
logiciel.

l Surface Hub
Les salles de formation sont équipées
d’écrans tactiles intuitifs, les Surface Hub.
Tous les équipements, les services et les
aménagements favorisent le travail colla-
A boire boratif, les échanges et l’efficacité des
projets collectifs. l
et à manger
Pour son futur siège social livré en 2019, Altarea
Cogedim a jeté son dévolu sur un immeuble de
33.000 mètres carrés rue de Richelieu, à Paris.
Accompagné par le cabinet d’architecture Wil-
motte & Associés, le groupe a travaillé sur la
réversibilité du bâtiment. Le hall de l’immeuble a
été conçu comme l’un des passages fermés dont le
2e arrondissement regorge. Mais c’est surtout à
travers l’offre de restauration que s’exprime l’origi-
nalité de ce projet. Dans un quartier où les bonnes Le réaménagement des espaces de bureaux génère une foule de changements auxquels
adresses pour déjeuner ne manquent pas, la doivent se plier les salariés. Photo Laurent Grandguillot/RÉA
question de l’utilité d’une cantine se posait. L’entre-
prise a fait le choix d’en conserver le concept mais
en le déclinant selon les besoins des utilisateurs.
Le restaurant classique proposera un service à la
Le flex-office prudent
place. En dehors des heures de repas, il pourra être Tous les salariés de Deloitte se sont installés dans le nou-
utilisé en salle de réunion ou lieu de détente. « Le Cultiver son jardin veau siège du quartier de la Défense. Ce déménagement a
restaurant d’entreprise représente 3 % de la surface La vue imprenable du 6e étage du siège de BNPRE à Issy-les-Moulineaux a été l’occasion d’organiser les plateaux en flex-office total.
d’un immeuble. En le transformant en un lieu longtemps été réservée aux patrons et à leurs invités. Depuis le printemps Depuis 2016 et parce qu’il a participé aux tout premiers
polyvalent, on intensifie les usages et on rentabilise 2018, les 640 mètres carrés de terrasses des bâtiments A et B ont été trans- groupes pilotes sur le sujet, Christian Gillet, principal au
l’espace », indique Jean-Frédéric Heinry, président formés en une ferme urbaine. En collaboration avec les entreprises Mugo et sein du département conseil en immobilier de Deloitte,
de Cogedim Entreprise. Autre alternative, le food Peas & Love, ces terrasses ont été aménagées en deux espaces, le premier dédié à la mesure les limites de ce mode de travail. Premier constat :
court : une allée intérieure ponctuée de petits location de mini-terrains, l’autre à la recherche de solutions de culture potagère sur toit les jeunes n’en sont pas les plus fans. « Les enquêtes ont
kiosques alimentaires. « Nous prévoyons de nouer en milieu urbain. Le toit du bâtiment A abrite ainsi 26 parcelles où poussent plus de révélé que les jeunes souhaitaient réenfermer les chefs dans
des partenariats avec les restaurateurs du quartier 71 variétés de fruits, légumes et herbes aromatiques. Les collaborateurs qui le souhai- leurs bureaux car ils avaient l’impression d’être tout le temps
pour qu’ils viennent un jour par semaine faire tent peuvent les louer par équipe de 5 à 10 et y planter leur potager. Une expérience surveillés, écoutés », raconte-t-il. L’enquête « Mon bureau
découvrir aux salariés leurs spécialités », annonce- réussie, selon Sylvain Hasse, responsable des services chez BNPPRE, qui souligne la de demain », réalisée par la chaire Workplace Manage-
t-il. Une manière de se fondre un peu plus dans le fierté des salariés impliqués dans le projet : « Ils ont été ravis de prendre part à ce projet, ment de l’Essec, révèle de son côté que seuls 8 % des étu-
tissu local. l de se réapproprier les lieux et d’agir pour l’environnement. » Autre fruit tiré de ce jardin diants en management interrogés déclarent préférer le
partagé : le lien social et l’esprit de communauté, entre des salariés qui cohabitaient flex-office ! 26 % d’entre eux opteraient plutôt pour le
sans, parfois, jamais se croiser. l bureau fermé classique, à égalité avec l’open-space.
A peine 6 % aspirent au télétravail et 3 % au co-working.
Pour pallier les désagréments de l’horizontalité, Deloitte
a équipé l’espace de salles de téléphone et de zones de
confidentialité à l’écart du bruit et des regards. Et si cer-
La tendance pro-working tains managers ont souffert de perdre le signe extérieur de
pouvoir que représente le bureau fermé, d’autres se
Wellio est la marque d’espaces flexibles (co-working, corpo-working, pro-working) développée par le groupe Covivio. réjouissent, en contrepartie, d’une liberté et d’une autono-
En collaboration avec Orange, son locataire, la société a consacré au co-working un étage de 1.000 mètres carrés dans mie retrouvées, notamment grâce à la digitalisation des
l’immeuble de la rue Marcadet (Paris 18e), dont elle est propriétaire. Le lieu est également ouvert aux utilisateurs extérieurs. dossiers. « La disparition des limites peut être compliquée
A travers une offre multiple mêlant espaces de co-working nomades ou résidents, bureaux dédiés, suite offices et autres salles mais, sur le long terme et dans la majorité des cas, les choses
de réunion innovantes, Wellio met en avant un nouveau concept : le pro-working, une solution à destination des entreprises plus se rééquilibrent », constate Christian Gillet. A condition de
que des indépendants, et ambitionne de déployer quelque 70.000 mètres carrés de ces espaces d’ici à 2022. l ne pas opérer de changements trop brutaux. l
Les Echos Mercredi 5 décembre 2018 SPÉCIAL IMMOBILIER D'ENTREPRISE // 05

L’art du
storytelling
Lorsque, en 2014, Euronext a quitté
l’adresse mythique du Palais-Bron-
gniart, place de la Bourse à Paris, pour
s’installer dans une tour de la Défense,
il fallait recréer le lien entre le passé et
Vive le bureau libre ! le présent. Ce pont virtuel, la société
cotée l’a reconstruit à travers un
Libérer l’entreprise pour la rendre plus performante. C’est musée, véritable reconstitution histori-
le chantier ambitieux que mène l’assureur Aviva France, que de la Bourse, qui conduit les visi-
depuis 2017. « Nous avons construit un environnement de teurs jusqu’à la salle de surveillance
travail de façon à ce que les collaborateurs communiquent ultramoderne et sécurisée de ses
mieux et soient plus responsables », explique Sandra Sze- nouveaux locaux, en passant par un
kely, responsable du projet « Nouvel Environnement de data center évoquant la transforma-
travail », au sein de la direction ressources humaines, tion digitale de la finance. Rien n’est
communication et marque d’Aviva. Les espaces de travail oublié, dans ce parcours en images
sont articulés autour de trois grands principes : la connec- d’archives et objets symboliques
tivité (tous les salariés sont équipés d’ordinateurs porta- comme les cabines en bois des agents
bles avec téléphonie intégrée et système cloud), le cadre de de change et, bien sûr, la
vie (les bureaux ouverts facilitent la circulation de l’infor- corbeille. Pas même le
mation) et, enfin, une culture d’entreprise qui favorise rituel de la célèbre cloche
l’autonomie. L’entreprise a cassé les codes de la hiérarchie qui ouvre et ferme chaque
classique en n’attribuant de bureau fermé ou individuel à séance et introduction en
aucun des managers. Si les directeurs disposent d’un Bourse. l
périmètre dédié (quand même…), le placement reste libre
et les bureaux, accessibles à tous. « Simplifier la relation à
la direction a permis de casser les silos pour mieux travailler
ensemble. C’est à la fois humanisant et valorisant pour les
salariés », ajoute la responsable. Le principe de bureaux
libérés a été intégré dans 8 sites de province sur 9 et un En 2014, Euronext a quitté
tiers de ses bureaux parisiens. l le mythique Palais-Brongniart
pour une tour de la Défense.
Photo Euronext

Favoriser la créativité
Partie du constat que la moyenne d’âge de ses collaborateurs ne
dépassait pas 29 ans, Mathilde Le Coz, directrice développement
ENTREZ AU COUVENT
des talents et innovation du conseil Mazars, a soutenu le projet
d’ouverture d’un environnement collaboratif et décontracté en ORGANISEZ VOTRE ÉVÉNEMENT À RENNES
transformant le capital humain en même temps que l’espace :
« pour que les interactions puissent avoir lieu et qu’elles renforcent la
créativité de nos équipes, il fallait des bureaux adaptés », indique-t-
elle. Si cette transition, commencée il y a cinq ans, s’est déroulée
sans heurt, c’est parce qu’elle repose sur la co-construction.
Enquêtes, workshop en design thinking, showrooms : le cabinet
d’audit et de conseil a immergé, dès le début de l’initiative, les
salariés dans les problématiques actuelles de l’immobilier ter-
tiaire. A l’issue de cette phase de réflexion, un laboratoire d’inno-
vation doté d’outils numériques interactifs a été créé et occupe
aujourd’hui un quart d’étage de l’immeuble où sont logées les
start-up qui appartiennent au groupe ou qui en sont partenai-
res. « Tous les projets d’interentrepreneuriat sont animés à travers le
lab et deviennent, de cette façon, plus visibles », explique la direc-
trice. Une équipe de data scientists y réside à demeure, en support
technique à tous les programmes innovants qui sont lancés. Pour
diriger ces jeunes équipes, les managers ont été formés. « Leur
fonction n’est plus de contrôler mais de faciliter les relations entre les
individus. Ils endossent désormais le rôle de coach-manager », pour-
suit Mathilde Le Coz. l

Le bureau
hors des murs
Charles Ray, Boy with Frog, 2009 - Photo : Jean-François Mollière

Dans le cadre du projet « Agile »,

AXA France expérimente une façon
de travailler qui encourage le télétra-
vail. Précurseur sur le sujet, suite aux
premiers accords signés en 2008, la
société a réaffirmé son engagement pour
l’autonomie de ses collaborateurs. « Le télétravail allait
de pair avec notre projet “Agile” parce qu’il allège la
charge de transports de nos collaborateurs et participe à
leur bien-être, par exemple sur le site de Nanterre, exclu-
sivement desservi par le RER A », détaille Sandrine
#couventrennes
Duchêne, secrétaire générale d’AXA France. Le taux de
salariés en télétravail dans l’entreprise dépasse les
40 %. Depuis la renégociation des accords en 2016, il a
encore augmenté de 10 %. Pour autant, il n’est pas
question de distendre le lien social. La pratique se
limite à deux jours par semaine, voire huit par mois
pour les cadres. Grâce à des équipements mobiles, les
salariés sont joignables et connectés où qu’ils se trou- Sept siècles d’histoire au service de la vôtre.
vent. « Il n’y a pas de coupure, sur le plan du manage-
ment, entre le bureau et le domicile. Cela n’en reste pas Quoi de mieux qu’un couvent du XIVe siècle pour faire de votre événement une expérience unique ?
moins un vrai défi pour les managers qui ne sont plus Rennes vous accueille dans son centre des congrès, un lieu chargé d’histoire en plein coeur de ville et à
entourés de leur équipe », concède la secrétaire géné- seulement 1H25 de Paris.
rale. Une souplesse d’organisation façon start-up, que
l’entreprise met en avant comme facteur d’attractivité Réservez dès maintenant : couvent@destinationrennes.com
pour les jeunes générations. 2.000 de ses salariés sont
centre-congres-rennes.fr
passés au mode Agile en 2017. Une seconde phase de
conversion est actuellement en cours pour les
2.600 collaborateurs des bureaux de Nanterre. l
06 // SPÉCIAL IMMOBILIER D'ENTREPRISE Mercredi 5 décembre 2018 Les Echos

TERTIAIRE // Taxés d’obsolescence, les immeubles de bureaux du XXe siècle ont bel et bien la capacité à se
projeter dans un nouveau cycle de vie, pour peu qu’on sache identifier leurs qualités et y réinjecter de la valeur.

Un nouvel avenir s’annonce pour

le patrimoine des immeubles tertiaires
B ien-être, confort, lumière
naturelle, rafraîchisse-
ment… Les critères et labels
que réclament aujourd’hui les
immeubles tertiaires confortent le
discours sur l’obsolescence des
bureaux du XXe siècle, sans épar-
gner les immeubles construits au
milieu des années 1990. Ce patri-
moine relativement récent
n’aurait-il donc aucune perspective
d’évolution ? « Il y a une forme de
darwinisme en architecture. Si un
édifice ne peut pas s’adapter, il est
voué à la démolition », constate
l’architecte Xavier Gonzalez.
Tout n’est pas perdu pourtant…
Quelques opérations de restructu-
ration lourdes, livrées ou en chan-
tier à Paris et sa proche banlieue,
ouvrent une nouvelle voie à ce bâti
peu considéré, et font la démonstra-
tion de sa capacité à se renouveler
en profondeur. A l’heure de l’écono-
mie circulaire, voilà un marché qui
prend tout son sens dans une
métropole gagnée par la pénurie du
foncier. « En théorie, un immeuble
neuf coche toutes les cases, à une
près : ses occupants veulent vivre une
expérience unique, ils sont à la
recherche d’authenticité et à ce titre,
le patrimoine existant recèle un réel
potentiel », observe Olivier Estève,
directeur général délégué de Covi-
vio. Le patrimoine de cette foncière L’immeuble Steel OnePoint, qui possède une architecture de caractère, est situé au Trocadéro à Paris. Photo Olivier Ouadah
est notamment constitué d’immeu-
bles industriels acquis au cours ces environnementales une fois pétitives. Les prix s’alignent sur ceux l’intégration des équipements tech- tertiaire de manière neutre. Dans le nécessite de les dimensionner pour
d’opération de « sales and lease qu’elles auront évolué ? C’est un tra- de la construction neuve, et niques et les surcharges. Aux archi- bâti existant, le capital est déjà-là, et accueillir d’autres flux que ceux des
back » dans les années 2000 auprès, vail sur la matière, qui ne peut s’ins- l’antienne “on ne fera jamais mieux tectes de trouver des solutions pour on cherche à retrouver le squelette locataires. La foncière privilégie
par exemple, de France Télécom. crire que dans la durée », poursuit-il. qu’avec du neuf” est reconsidérée », préserver l’esthétique, ajouter de la d’origine, le volume, les planchers ; également la mixité des usages, en
Une architecture de caractère, bien Avec un patrimoine total de remarque Thibault Ancely, direc- valeur tout en intégrant les exigen- à partir de là, toutes les configura- introduisant des commerces en
située en centre-ville, à l’instar de 19,8 milliards d’euros, Gecina teur exécutif des investissements et ces de performances énergétiques tions d’aménagement deviennent rez-de-chaussée qui, loin de faire
l’immeuble Steel OnePoint au Tro- détient pour sa part l’essentiel de ses du développement de Gecina. et les normes de sécurité. De fait, ces possibles ». fuir les utilisateurs, apparaissent
cadéro à Paris. actifs dans la capitale et l’Ouest pari- restructurations coïncident avec comme un signe de modernité.
« Steel incarne une très belle his- sien et de nombreux immeubles Les nomades peuvent l’engouement pour le nomadisme, Patrimoine et innovation « Sur ce marché très compétitif, les
toire de régénération immobilière », historiques comme l’ancienne travailler n’importe où apparu à la faveur de la culture Ce patrimoine peut même être por- attentes ont beaucoup évolué. Les uti-
poursuit Olivier Estève. Pour la fon- abbaye de Penthémont dans le Cependant, certaines typologies se numérique. teur d’innovations. Gecina mise sur lisateurs sont à la recherche de mixité,
cière, ces acquisitions ont toujours 7e arrondissement qui abrite désor- prêtent mieux que d’autres à une Exit le diktat de la trame de 1,35 la création de socles de services de proximité des services, dans des
pour point de départ un partenariat mais le siège d’YSL, ou marqués par restructuration. Si les immeubles mètre pour le cloisonnement puis- dans l’idée d’ouvrir les immeubles à quartiers vivants, denses et bien des-
de long terme avec une grande leur passé industriel comme des années 1930 possèdent de beaux que désormais, on travaille aussi la ville et pas seulement aux occu- servis. Ils se focalisent sur la singula-
entreprise. Elles répondent aussi à l’ancien fief de PSA situé 75, avenue volumes, des grands plateaux, un bien sur un pouf qu’à une table, assis pants. L’immeuble Ibox, en cours rité de l’immeuble, analyse Olivier
plusieurs critères : la localisation de la Grande-Armée. éclairage naturel satisfaisant, la ou debout, à la cafét’ ou en terrasse de restructuration près de la gare de Estève. Dans ce contexte, l’immobi-
dans des quartiers dynamiques ou « La volonté publique de conserver remise aux normes de l’architecture équipée en wifi. Selon Xavier Gon- Lyon signé Data Architectes, lier est devenu un vecteur de perfor-
amenés à le devenir, une bonne le caractère patrimonial de ces édifi- d’après-guerre et des années 1970 zalez, « ces manières de travailler, où accueillera un business center, des mance et d’attraction des talents où,
connexion avec les réseaux de ces a fait émerger un nouveau mar- est plus délicate. Parmi les raisons le poste de travail est désormais la espaces de restauration pouvant par exemple, le modèle du campus
transport, sans oublier leur capa- ché d’entreprises dans le domaine de avancées, la faible hauteur sous pla- nouvelle unité de mesure, et non plus être ouverts au public et un bar au tertiaire en périphérie et fermé sur
cité à muter. « Gagneront-elles en la réhabilitation de sites, dotées de fond et la structure calculée au plus le bureau avec ses dimensions nor- 17e étage. Une manière d’optimiser lui-même doit évoluer. »
confort, en flexibilité, en performan- compétences spécifiques, et très com- juste, qui rendent plus complexes mées, invitent à appréhender l’espace la rentabilité du bâtiment, mais qui — Cyrille Véran

Gecina a permis au 55 rue d’Amsterdam de renouer avec les qualités architecturales originelles
Orchestrée par les architec-
tes Naud & Poux pour le
compte de Gecina, la
transformation du 55 rue
Amsterdam à Paris illustre
la souplesse des immeubles
de bureaux des années 1930
à se plier aux standards
actuels… et à offrir plus.
« Dans chaque intervention, nos
arbitrages sont toujours guidés par
une réflexion sur la lisibilité », expli-
quent les architectes Elizabeth
Naud et Luc Poux qui, depuis plus
de vingt ans, s’attachent à redonner
un nouveau souffle au patrimoine
tertiaire en privilégiant le confort de
l’usager. Leur solide expertise les a
amenés à ausculter tout type
d’architecture. Le « 55 Amster-
dam » est un cas particulier. Cons-
truit en 1929 par les architectes
Labussière et Réby, l’édifice avait
déjà fait l’objet d’une restructura-
tion lourde en 1995, pas très heu-
reuse ni dans son fonctionnement
(hall d’entrée relégué au niveau –1),
ni dans les techniques alors
choisies.
Une rénovation
qui rapporte
Entré dans le patrimoine de Gecina
en 2003, suite à l’absorption de la
société Simco, l’édifice affiche de
beaux atouts : plus de 10.000
mètres carrés en plein 9e, à deux pas
de Saint-Lazare. « Sa restructura-
tion est représentative de la stratégie
de création de valeur que Gecina
applique à son patrimoine », témoi-
gne Thibault Ancely, directeur exé-
cutif des investissements et du
développement. Livré en 2017, le 55
Amsterdam a obtenu six labels et
dont « WELL » qui prend en
compte la qualité de l’environne-
ment de travail et qu’il est le premier
à afficher en France.
Des lieux rendus
plus lisibles
La transformation s’attache à
renouer avec les qualités architec-
turales originelles. La reprise, com-
plexe de la structure, rajoutée dans
les années 1990 permet de retrou-
ver un rez-de-chaussée de plain-
pied avec la rue et de dégager un
étage supplémentaire en un rez-de-
jardin, lumineux. Ces mètres carrés
en plus, qui valorisent l’immeuble
comprennent tous les services, sal-
les de réunion et de conférence,
cafétéria et restaurant d’entreprise
dont les tables peuvent être affec-
tées à du co-working.
Les travaux ont rendu l’ensemble
plus lisible, dès l’entrée, un atrium-
galerie d’art en double hauteur, avec
des œuvres de l’artiste Jan Kalàb ; ce
« La restructuration
[du 55 rue
d’Amsterdam]
est représentative
de la stratégie
de création de
valeur que Gecina
applique à son
patrimoine. »
THIBAULT ANCELY
Directeur exécutif
des investissements et du
développement de Gecina
sas met à distance la rue bruyante et
compense l’absence de parvis,
impossible à aménager dans ce
tissu très dense. Les couloirs, jus-
qu’ici répartis en plusieurs points,
ascenseurs et escalier se concen-
trent désormais, comme dans le
plan initial, en un unique espace qui
facilite le repérage.
Les bureaux étant mono-orien-
tés sur la cour principale –
L’édifice du 55 rue d’Amsterdam affiche de beaux atouts : aujourd’hui plantée – il importait
dès l’entrée, un atrium-galerie d’art en double hauteur, « d’inviter la lumière partout », de
avec des œuvres de l’artiste Jan Kalàb. Photo Schnepp Renou donner des proportions « respiran-
tes » aux façades. Celles-ci se parent
d’une nouvelle vêture en Krion à la
texture lisse immaculée, et de zinc
pour les volumes supérieurs en
retrait. Les baies, dont les allèges
ont été baissées, sont équipées de
châssis vitrés pivotants. Elles peu-
vent donc s’ouvrir.Les architectes
tenaient, en effet, à offrir la possibi-
lité de ventiler et rafraîchir les piè-
ces la moitié de l’année sans avoir à
les climatiser. Le système s’épargne
aussi la nacelle de nettoyage.
Muter en hôtel
ou en logements
La technique est intégrée à un
équipement discret suspendu au
plafond, qui concentre toutes les
fonctions : chauffage-rafraîchisse-
ment, absorbant acoustique, éclai-
rage. Manière de donner toute lati-
tude à un éventuel cloisonnement
de ces plateaux. « Aujourd’hui, la
vision du bureau est plus intempo-
relle, on doit pouvoir accueillir diffé-
rents t ypes d’utilisateurs. La
demande est spécifique et évolu-
tive », constatent les architectes. Ils
vont plus loin, en s’attachant à la
réversibilité de leurs opérations.
Le 55 rue d’Amsterdam pourra
facilement muter en hôtel ou en
logements, ou en opération mixte,
dans une quatrième vie.
— C. V.
Les Echos Mercredi 5 décembre 2018 SPÉCIAL IMMOBILIER D'ENTREPRISE // 07

INTERVIEW // NICOLAS FERRAND Président de Solideo autour du plaisir de vivre en ville,

pour le piéton flâneur, comme pour

« Nous livrerons les équipements

l’habitant chargé ou le salarié
pressé. Ces grandes orientations
sont détaillées, avec des objectifs
précis et chiffrés.

des Jeux Olympiques à temps » Toutes ces démarches

l Nicolas Ferrand veut profiter des JO pour mener une réflexion
ambitieuse sur la ville 2030 et montrer de quoi la France est capable.
Propos recueillis par
Catherine Sabbah
Paris s’est engagé à organiser
des Jeux « bon marché » et
durables. C’est-à-dire ?
C’était le nouveau deal… De ne pas
tomber dans la surenchère qui a
caractérisé à peu près toutes les édi-
tions des Jeux. Nous, Solideo, avons
un budget de 3 milliards, le Cojo
(Comité d’organisation des Jeux
Olympiques), qui organise tout
l’événementiel, paiera 3,6 milliards.
Aujourd’hui, plus aucune ville
européenne ne veut candidater
pour accueillir cet événement, c’est
pourquoi le Comité international
olympique a édité de nouvelles
règles pour rendre les Jeux à nou-
veau attrayants. L’un des critères de
réussite aujourd’hui consiste à
prouver l’utilité de cette manifesta-
tion pour le territoire dans lequel
elle se déroule et booster l’activité
industrielle, comme la commande
publique ou le commissariat en
plan s’en sont longtemps chargés. A
Paris, nous allons beaucoup réutili-
ser les équipements qui existent
déjà. Néanmoins, nous avons
40 « objets » à construire avec
29 maîtres d’ouvrage, publics et pri-
vés, que nous sommes chargés de
coordonner. Chacun sera proprié-
taire de son équipement ou de son
bâtiment, après la compétition, ce
qui est un excellent garde-fou
contre les éléphants blancs… Ces
bâtiments qui, parfois, après les
Jeux, ne sont plus utilisés ni entrete-
nus et tombent vite en ruine.
Qu’allez-vous construire ? La
région parisienne a-t-elle
besoin de ces aménagements ?
Nos 40 projets sont, pour la plupart,
des rénovations et des aménage-
ments d’infrastructures. Sauf le Vil-
lage olympique, qui accueillera
17.000 athlètes et deviendra immé-
diatement après les Jeux un quar-
tier de 3.500 appartements où
6.000 personnes vivront. De même,
le Village des médias sera trans-
formé en une petite ville de 1.400
appartements ; le centre aquatique
sera en partie démontable et ses pis-
cines reconstruites après les Jeux
sur d’autres sites en Seine-Saint-De-
nis. Une salle de type Arena sera
bâtie porte de la Chapelle, et il faut
ajouter la Marina de Marseille, des
passerelles, des enfouissements de
lignes à haute tension, l’aménage-
ment de voies, d’échangeurs, la
rénovation d’équipements comme
le Stade de France, Rolland-Garros,
le Grand Palais, le stade Pierre de
Coubertin…
Les JO ne sont pas une exposi-
tion universelle, est-ce bien
l’endroit et le moment d’une
démonstration de puissance
industrielle ?
Cet événement attire 25.000 jour-
nalistes, à comparer aux quelque
3.000 qui se sont déplacés pour la
COP21. Il s’agit en premier lieu d’une
compétition entre athlètes, mais
aussi entre pays. Tokyo en 2020 va
se servir de cet événement comme
d’une vitrine pour la 5G et la ville-
« Nous avons
40 “objets” à
construire avec
29 maîtres d’ouvrage,
publics et privés. »
hydrogène, La Chine en 2022 pour
les Jeux d’hiver va aussi développer
ses propres stratégies et faire un
énorme effort sur le développe-
ment durable. Nous avons en
France des champions de la cons-
truction, du traitement de l’eau, des
déchets, le Village olympique, qui
deviendra ensuite un quartier du
Grand Paris, est l’endroit idéal pour
constituer un démonstrateur de
notre savoir-faire.
Comment allez-vous faire
et comment convaincre
vos partenaires ?
Ce n’est pas le plus difficile. Quand il
s’agit des Jeux, tous les dossiers pas-
sent en haut de la pile. Il faut définir
nos objectifs via des stratégies de
filières, ce que nous sommes en
train de faire en rencontrant les
grands développeurs, les exploi-
tants des services urbains, les éner-
géticiens, des architectes, des urba-
nistes… Nous travaillons dans cinq
directions : d’abord, atteindre en
2024 une étape intermédiaire avant
la ville postcarbone de 2050, ce qui
signifie des bâtiments adaptables et
réversibles, des constructions et
aménagements peu consomma-
teurs d’énergie et certains qui en
produiront. Ensuite, dans le cadre
des changements climatiques et en
nous appuyant sur l’hypothèse la
plus pessimiste du rapport du
GIEC, il nous faut inventer un nou-
veau confort urbain, moins sensi-
ble aux aléas climatiques. 100 % des
sites devront par exemple être
dotés d’outils de mesure et de maî-
trise de la qualité de l’air, de l’envi-
ronnement sonore et de la pollu-
tion lumineuse. Nous sommes à la
veille de la sixième grande extinc-
tion des espèces, il nous faut donc
penser à favoriser ou recréer une
biodiversité qui disparaît des villes,
et mettre en place des formes d’éco-
nomie circulaire ou de réemploi
portant sur les cycles de l’eau, des
matériaux de construction et des
déchets ménagers. Par exemple,
10 % des sites devront être équipés
de fontaines à eau potable et 100 %
de l’arrosage issu d’eaux de récupé-
ration. Enfin, il nous faut réaliser
Nicolas Ferrand.
Photo Xavier Popy/RÉA
une ville accueillante : favoriser
l’accessibilité physique, mais aussi
cognitive en repensant la signaléti-
que, le mobilier urbain… Ces enjeux
techniques sont tirés par une ambi-
tion plus grande : montrer qu’il
existe encore, au XXIe siècle, une
manière européenne de bâtir la
ville dense, une approche articulée
s’appuient-elles sur une forte
utilisation des technologies ?
Oui, car elles sont indispensables et
nous offrent des possibilités qui
vont encore évoluer au cours des
prochaines années. Cela va très vite,
et parfois plus vite que le rythme de
notre industrie de la construction.
C’est pourquoi nos choix ne sont
pas encore arrêtés… Doit-on truffer
la ville de capteurs, la gérer en fonc-
tion de flux de data et risquer une
obsolescence rapide dès que les
technologies sont dépassées ? Ou
bien opter pour le low-tech, moins
cher à construire et à entretenir ?
Les deux options répondent à la
demande de ville intelligente. Il faut
en tout cas que nos équipements
fonctionnent, pendant les Jeux et
après en toutes circonstances. Il
nous faut construire une ville qui
puisse se piloter précisément mais
qui soit robuste.
Vous n’avez pas évoqué
la question du risque ?
Elle est pourtant essentielle. En ter-
mes de sécurité, son niveau doit être
deux fois et demie supérieur à celui
de l’Euro 2016. Avec des mesures
comparables à celles appliquées à
un aéroport dans le cadre d’une
visite de chef d’Etat… tout en garan-
tissant un temps de transport aux
athlètes et en rendant la vie facile
pour 23 millions de spectateurs, qui
s’ajouteront aux habitants. Au mois
d’août, cela ne posera pas forcé-
ment de problème, car beaucoup
de Franciliens, même cet été-là,
seront en vacances, mais pour les
Jeux Paralympiques en septembre,
ils seront rentrés… Un bon réseau
de transports nous aiderait consi-
dérablement. n

PROPOSÉ PAR

3D. « Lagrande nouveauté de cet outilde projection 3D 3 questions à

interactif ? Il associe l’utilisateur final de l’immeuble à Jérôme Le Grelle , directeur exécutif retail chez CBRE
la phase de conception grâce à sa dimension temps
réel », précise Fabrice Allouche. « Il facilite ainsi l’ap-
« S’appuyer sur la data pour
propriation du projet par toutes les parties prenantes », trouver le meilleur
poursuit-il. En partant de l’analyse des besoins, les emplacement possible »
solutions proposées mêlent digital et conseil à
chaque étape d’un projet immobilier, depuis la Contrairement aux enquêtes
réflexion initiale jusqu’à la livraison du bâtiment construites à partir de
et à son usage, en passant bien sûr par le choix, ô questionnaires, cette source
combien stratégique, de l’implantation. Nourris d’information nous fournit des
au big dataet à l’intelligence artificielle, lesempla- données objectives. L’autre
cements sont analysés non seulement du point de innovation est qualitative :
vue de leur performance dans la durée pour les l’algorithme distingue des
investisseurs, mais aussi à travers le prisme de la profils de consommateurs très
mobilité pour les salariés : réseaux de transports précis que nous pouvons
Qu’est-ce que Calibrate ? étudier sur des durées variables
en commun, infrastructures routières, services de — C’est un outil digital créé par
proximité, éloignement des résidences des colla- (à l’heure, à la semaine, au
des professionnels du retail qui mois…). En corrélant leurs
borateurs… Une cartographie dynamique et des analyse les déplacements des déplacements à des événe-
scores de « compatibilité » entre le lieu et l’activité consommateurs sur des ments (fermeture d’une
envisagée (bureaux, commerce, logistique) permet territoires définis : une zone enseigne, route barrée…), nous
Grâce au numérique, il devient possible de se projeter dans ses futurs bureaux, d’affiner les choix. commerciale, une ville, une pouvons également analyser la
comme ici, dans la salle Odyssée conçue par CBRE. région… Il permet d’observer redistribution des flux en
Temps de trajets : la quadrature leurs comportements et de temps réel.

Le numérique réinvente
du cercle dresser des profils-types (lieux
— Conçu pour les entreprises à la recherche de de résidence, catégories Un exemple d’utilisation ?
nouveaux locaux, Hub Analytics de CBRE calcule, socio-professionnelles, — Pour implanter de nouveaux

l’immobilier d’entreprise par exemple, les temps de trajets des collabora- habitudes de consomma- magasins à Paris et Cannes, le
teurs pour chaque adresse envisagée. Grâce au tions…). Résultat : il devient fabricant de vêtements sportifs
fichier collaborateurs (adresses, modes de trans- possible de cartographier des Lululemon a étudié plusieurs
lieux de manière dynamique et
Le secteur de l’immobilier entre de plain-pied dans sa transformation port actuels…) et en tenant compte de tous les fac- sites avec Calibrate, en
teurs environnementaux, le logiciel permet de d’analyser leur attractivité. Pour observant les comportements
numérique, centrée autour des besoins des entreprises. Pour les les enseignes et les investis-
visualiser, sous forme de tableaux et de cartes, les de sa clientèle cible sur chaque
investisseurs et les locataires, le digital s’impose comme un outil d’aide seurs qui cherchent à emplacement. Calibrate a mis
impacts d’un déménagement. « Le comité de direc-
à la décision. — tion dispose alors d’éléments tangibles pour comparer
implanter un magasin ou en évidence les particularités
affiner une offre de services, des rues commerçantes du
l’accessibilité de chaque site et identifier les salariés les

C
haque nouveau projet immobilier in-
tègre aujourd’hui la notion de smart
building. La valeur et l’attrait des im-
meubles résident non seulement dans
leur performance économique mais aussi dans
leur capacité à rendre service aux collaborateurs,
c’est-à-dire à améliorer leur expérience, leur bien-
être et leur performance au travail. Plus humain,
plus durable, plus connecté, plus efficient : l’im-
mobilier a pris une place prépondérante dans les
stratégies des entreprises. « Il est indissociable des
c’est une aide formidable à la cœur de ville : temporalité de la
grands sujets qui animent les comités de direction : l’or- plus impactés », affirme Fabrice Allouche. Cette décision. fréquentation, types de
ganisation du travail, la culture d’entreprise, l’innova- connaissance affinée constitue une aide à la déci-
consommateurs… Les zones les
tion et la capacité de la marque à attirer les meilleurs sion précieuse. Elle participe aussi à la réussite Comment cette innovation plus actives sont apparues
talents », souligne Fabrice Allouche, Président de d’un déménagement et permet d’anticiper la mise fonctionne-t-elle ? clairement. Ces éléments
CBRE en France. en place de solutions adéquates comme le télétra- — Calibrate exploite les factuels ont permis à cette
Mettre le collaborateur au centre d’un projet im- vail.Indissociabledeconseilsdeplusenpluspoin- données anonymisées de enseigne de conforter ses
mobilier demande un accompagnement et des tus,ledigitals’imposedanslaprisededécisiondes géolocalisation des téléphones choix.
outils spécifiques. Développée par CBRE, l’appli- investisseurs et des locataires. Au-delà de la per- portables. À l’échelle euro-
cation Floored permet ainsi de personnaliser un formance, il permet d’enrichir l’expérience des péenne, nous nous appuyons
aménagement intérieur en temps réel, de le modi- utilisateurs finaux, devenue un enjeu straté- sur un échantillon de plus de
fier et de visualiser le résultat instantanément en gique.e 100 millions de mobiles.
08 // SPÉCIAL IMMOBILIER D'ENTREPRISE Mercredi 5 décembre 2018 Les Echos

MIXITÉ // Mélanger les usages dans les bâtiments rendrait la ville plus agréable, plus attractive.
Sur le papier tout le monde est d’accord. Le passage à l’acte est plus compliqué.

L’offre de bâtiments multifonctions

est plébiscitée, reste à la construire
Catherine Sabbah déré comme une avancée. Même si Le projet 1.000 arbres a pour but d’associer
@csabbah Covivio profite du nouvel intérêt architecture et végétation et de développer

L
’œuf ou la poule ? L’hybrida-
tion des codes et des prati-
ques entre les bureaux,
l’hôtellerie et les logements pousse-
t-elle à construire de plus en plus
d’immeubles mixtes ? Ou bien
l’offre de bâtiments aux multiples
fonctions incite-t-elle les citoyens à
gommer progressivement les fron-
tières entre vie professionnelle et vie
privée, entre travail et loisirs, détente
et consommation... Veut-on et pour-
ra-t-on tout faire sous le même toit ?
Il faut reconnaître aux collectivités
(en tout cas à certaines) leur cons-
tance à imposer avec de plus en plus
d’insistance le mélange des genres.
Ainsi, les appels à projets urbains
innovants, les « Réinventer » lancés
à Paris, le long de la Seine avec
Le Havre et Rouen, à Angers, à Tou-
louse et dans la Métropole du Grand
Paris sont tous assez clairs sur le
sujet : une ville durable et inclusive
doit accueillir tous les publics et tous
les usages. Le message a été
entendu : pour être lauréats de ces
consultations, les candidats devai-
ent proposer, dans le même îlot ou
dans le même immeuble, plusieurs
programmes. Les équipes sont
allées bien au-delà des attentes.
Working, co-working,
toujours des bureaux
Alors que les promoteurs expli-
quaient que les bureaux souffraient
de partager leurs entrées avec des
logements ou qu’il n’était pas souhai-
table de faire cohabiter des locatai-
res sociaux avec des acheteurs de
logements de standing, tous bran-
dissent désormais le bien-fondé de
ces mélanges et ont même organisé
des départements grands projets ou
innovations pour les mettre en
œuvre. La plupart justifiaient la
standardisation de leurs immeubles
ou leurs « produits immobiliers »
par les difficultés techniques et les
normes incendie différentes selon la
typologie des locaux. Toutes ces dif-
ficultés semblent aplanies... Oublié
aussi la fameuse « masse critique »
pour les immeubles atypiques et
anciennement industriels qui cons-
tituent une partie de son patrimoine,
« ils font partie de notre histoire, mais
nous ne recherchons pas à en acquérir
de nouveaux », explique l’une de ses
responsables. « On ne peut pas dire
que cela soit une tendance, en tout cas
les investisseurs ne nous demandent
pas de tout mélanger. Notamment
parce que les PLU ne sont pas très per-
missifs vis-à-vis de la mixité », pense
Véronique Bédague, PDG de Nexity
Immobilier d’Entreprise. « Ce genre
d’immeuble pourrait séduire des
investisseurs asiatiques très habitués,
mais pour l’instant il y en a peu »,
confirme Eric Siesse, directeur du
département transactions de
BNPRE.
Certes, le fonds TH Real Estate, qui
gère les retraites des enseignants
américains, a acquis des logements,
un hôtel et des bureaux dans
l’immeuble Morland Mixité Capi-
tale, boulevard Morland à Paris,
développé par Emerige. Il est proba-
ble que le programme 1.000 Arbres
de la Compagnie de Phalsbourg et
d’Ogic n’aura pas non plus de mal à
mobiliser les capitaux nécessaires à
sa construction. Mais ces deux
objets emblématiques par leur loca-
lisation comme par leur forte noto-
riété (avant même leur existence)
sont des cas à part.
Vers le logement, mais
à petits pas
Les tours Duo d’Ivanhoé Cam-
bridge construites porte d’Ivry vont
mélanger hôtel et bureaux, elles ont
trouvé preneur pour l’un et l’autre, à
l’inverse le projet Hermitage à la
Défense n’est pas parvenu, en dix
ans, à sécuriser ses financements.
Même Bouygues, l’un de ses parte-
naires, en vient à s’interroger sur
l’intérêt de sa mixité... « Les investis-
seurs les plus réactifs ou intéressés
sont ceux qui disposent de plusieurs
véhicules, un pour le logement, un
pour les bureaux, un pour les hôtels,
ces profils ne sont pas les plus cou-
rants », explique Olivier Gérard, le
des immeubles alliant habitation, travail
et loisirs.
Photo Sou Fujimoto Architects, Manal Rachdi OXO
Architectes -Compagnie de Phalsbourg, Ogic - Morph
La Poste se cherche
un avenir en ville
Poste Immo en appelle
à toutes les bonnes volontés
pour redonner à La Poste
une place dans les villes
et de la valeur à son
patrimoine.
« Vive les années 1970, c’est utopique,
optimiste et humain… »… Tout
comme Rémi Feredj, le directeur du
patrimoine de Poste Immo chargé
de faire vivre un patrimoine de
6,5 millions de mètres carrés répar-
tis en 11.000 immeubles dans toute
la France. Cet ensemble baroque
comprend des bureaux de poste,
des immeubles techniques, des
centres de tri, des plates-formes
logistiques et de très beaux bâti-
ments témoins de leur époque,
dont certains, même en centre-
ville, sont inoccupés.
Les années 1970 sont aussi très
datées, et en architecture, pas les
préférées. « A Cergy, en plein centre
de la ville nouvelle, et à Amiens, en
périphérie de la ville mais en sur-
plomb des hortillonnages, nous
avons deux sites de 10.000 mètres
carrés chacun, vides depuis trois ans,
il est temps de leur inventer un
futur », propose le directeur géné-
ral de Poste Immo. Pas facile de
transformer ces blocs souvent bas
de plafond, parfois construits sur
des dalles, dont la trame gêne par-
fois l’ouverture…
En quête d’idées neuves
C’est bien pour trouver de nouvelles
idées que Poste Immo lance un
appel à projets dont Rémi Feredj
attend beaucoup : « Le tête-à-tête
entre un maître d’ouvrage et un opé-
rateur immobilier ne donne plus
grand-chose, l’un veut vendre son ter-
rain cher, l’autre veut garantir sa
marge et le résultat n’est pas souvent
brillant. Il faut ouvrir à tous les
acteurs économiques, associations,
commerçants, citoyens, les utilisa-
teurs de la ville, c’est de là que viendra
la richesse. » Suivant un modèle
désormais connu, Poste Immo ne va
pas vendre ses immeubles à des
acheteurs uniquement contraints
par le prix et le PLU. Mais susciter de
la part de groupements privés qui
voudraient réaliser une opération
immobilière des idées de program-
mation et d’ingénierie financière
susceptibles de les rentabiliser. Ce
n’est pas gagné, jusqu’alors aucun
promoteur n’était venu s’enquérir
de leur devenir…
L’appel est lancé ce matin et
l’horizon ouvert. Poste Immo met à
disposition des candidats une data-
room contenant toutes les informa-
tions techniques, historiques et
financières sur les immeubles,
mais ne leur soufflera aucun cadre
programmatique. Il n’est pas non
plus précisé si les bâtiments seront
densifiés, démolis en partie, rasés,
vendus ou loués. Sans doute La
Poste en occupera-t-elle une partie,
et ces chantiers visent aussi à valori-
ser le patrimoine qui coûte pour
l’instant plus cher qu’il ne rapporte,
mais les réponses économiques
sont loin d’être figées.
La consultation se déroulera en
plusieurs phases jusqu’en septem-
bre pour ces deux premiers

de 300.000 mètres carrés censée
définir un quartier d’affaires et
décourager tout investisseur en
deçà. La tendance est largement dif-
fusée et commentée mais encore
peu construite. Elle se réduit parfois
à la coexistence de bureaux et de...
bureaux, les classiques dans les éta-
ges supérieurs, le co-working en des-
sous. Et ce mélange est déjà consi-
tout nouveau président de Colliers
International. Et même ceux-là,
comme Gecina, Covivio, AXA… sor-
tent prudemment des sentiers très
connus. Ils ont récemment réaf-
firmé leur intérêt pour le secteur du
logement, mais pas forcément
mixé à d’autres usages et dans des
conditions fiscales et de rentabilité
qui ne sont pas encore remplies. n
6,5
immeubles. Poste Immo lancera au
printemps 2019 deux autres consul-
tations sur un bâtiment à Merignac
près de Bordeaux et une tour à Gre-
noble. A chaque fois des « objets »
MILLIONS très caractéristiques des années
DE MÈTRES CARRÉS 1970. Seule piste, Rémi Feredj ne
Le patrimoine de Poste Immo, cache pas qu’il aimerait bien les
réparti en 11.000 immeubles conser ver dans le paysage.
dans toute la France. — C. S.

Le jeudi 6 décembre de 15h30 à 17h

A le plaisir de vous Au SIMI, Palais des Congrès de Paris
inviter à son atelier Salle 242 A - Niveau 2

La transformation Avec la participation de

Joachim Azan, Président de Novaxia

urbaine, ou comment
Albane Godard, Directrice de l’Urban Lab de Paris&Co
Vincent Delahaye, Sénateur, Vice-Président du Sénat
Nicolas Ledoux, Directeur d’Algoé,

demain, le citoyen en futur PDG d’Arcadis France

sera le décideur ?
Animé par :
Jean-Yves Guérin,
journaliste au Figaro Economie
Les Echos Mercredi 5 décembre 2018 SPÉCIAL IMMOBILIER D'ENTREPRISE // 09

AMÉNAGEMENT // Le territoire est immense et le projet prévu pour durer au moins vingt ans. Une bonne échelle
pour expérimenter sur tous les fronts.

Euratlantique,
territoire pionnier
Catherine Sabbah logements, bureaux et équipe- appels à projets en quête d’idées,
@csabbah ments publics et accueillir à terme plus que de simples réponses à un

L
e monde de l’aménagement
a les yeux braqués sur Bor-
deaux. Il y a quelques
années, Marseille tenait la corde, et
avant elle, Lille avait transformé
son cœur grâce à une grande opéra-
tion d’urbanisme pilotée et finan-
cée par l’Etat et un établissement
public. Euralille, Euroméditerra-
née, et désormais Euratlantique…
ces structures soutiennent ou sup-
pléent les collectivités. Leurs
actions s’inscrivent dans des terri-
toires souvent délaissés, en friche
ou en crise économique, que leur
intervention, grâce aux grands tra-
vaux et avec une petite aide du mar-
ché…, rend méconnaissables quel-
ques années plus tard.
Bordeaux Euratlantique a béné-
ficié de l’arrivée du TGV qui met la
capitale Aquitaine à deux heures de
Paris. Stéphan de Faÿ, le directeur
général de l’Etablissement public,
n’aurait eu aucun mal à vendre ses
terrains au plus offrant. Depuis son
lancement en 2010 en tout cas, les
candidats ne manquent pas pour
participer à ce grand chantier. Les
730 hectares à aménager sont
déployés entre Bordeaux, Bègles et
Floirac où devraient se construire
2,5 millions de mètres carrés de
40.000 nouveaux habitants et
30.000 emplois. « Nous défendons
une mission publique et politique,
explique-t-il, qui nous pousse à exi-
ger beaucoup des opérateurs immo-
biliers qui sont nos partenaires. Nous
apprécions qu’ils nous proposent de
nouvelles idées sur les usages, l’utili-
sation de matériaux, la mixité… »
Des petits pas contre
les monopoles et les lobbys
Ces petits pas sont censés apporter
un peu de souplesse au carcan de
normes qui encadrent l’aménage-
ment et la construction. De l’avis de
plusieurs aménageurs, mieux vaut
partir des opérations et se servir du
territoire pour expérimenter, plu-
tôt que d’attendre d’une loi la sup-
pression de telle ou telle contrainte.
Généralement, les textes en rajou-
tent. Et les grandes entreprises de
construction, les verriers, fournis-
seurs de matériel électrique… qui
sont aussi de grands lobbyistes,
n’ont aucun intérêt à voir vaciller
leur monopole. Plus directement
dépendants des collectivités ou des
aménageurs, les promoteurs sont
plus enclins à changer leurs habitu-
des, surtout si leur chiffre d’affaires
en dépend. Les récents appels à
manifestations d’intérêt ou les
programme préétabli, ont com-
mencé à chambouler leur paysage.
Les équipes de Bordeaux Eurat-
lantique sont plutôt volontaristes
en la matière : une cinquantaine de
personnes pour une cinquantaine
de bonnes pratiques développées
Les 730 hectares
à aménager sont
déployés entre
Bordeaux, Bègles
et Floirac.
ou testées depuis le début de l’opé-
ration. Parmi elles, l’encourage-
ment de la construction en bois par
l’organisation d’une consultation
extrêmement médiatisée pour
l’édification d’une tour, la première
et la plus haute de France… « Il y
avait beaucoup de communication
autour de notre concours pour notre
tour de 50 mètres, mais deux ans
plus tard, nous nous apercevons que
cet enthousiasme de la part des pro-
moteurs et des architectes a servi au
développement de la filière », expli-
que Stéphan de Faÿ. L’EPA n’est pas
toujours aussi disert, mais trace son
chemin au travers de montages
Bordeaux Euratlantique a bénéficié de l’arrivée du TGV qui met la capitale Aquitaine à deux heures
de Paris. Photo Philippe Caumes
juridiques originaux ou de formes
urbaines inédites. L’immeuble
mixte, signé Hobo architecture et
Bernard Bühler, par exemple : les
architectes ont superposé deux
cubes, les bureaux en bas jusqu’à
28 mètres, les logements hauts jus-
qu’à 50, en tenant compte des hau-
teurs limites, différentes pour cha-
cune des deux typologies.
L’immeuble échappe aussi pour les
deux à la réglementation Immeu-
ble grande hauteur (IGH) et aux
charges qui l’accompagnent. La
liste est longue et contient des pro-
grammes d’habitat participatif, la
construction en pierre massive, qui
supposait aussi de relancer une
filière, le portage foncier solidaire…
Le prix des terrains est fixe sur le
territoire d’Euratlantique, et le
même pour tous, afin d’éviter la
surenchère. Celui des logements
vendus est aussi imposé, environ
15 % sous le prix du marché libre
bordelais, ce qui, compte tenu de
l’offre, pourrait avoir l’effet déflation-
niste attendu. Cette contrainte-là ne
semble gêner personne si l’on en
croit le succès rencontré par les
appels d’offres. « Nous imposons une
fourchette qui permet aux promo-
teurs de dégager une marge de 7 à 8 %,
ce qui nous légitime à leur demander
aussi quelques efforts », poursuit le
DG d’Euratlantique. Par exemple, de
respecter le cahier des charges con-
cernant la manière de construire,
de rémunérer les architectes, autour
de 7,5 % du montant des travaux
pour une mission complète ; de limi-
ter le nombre de logements vendus à
des investisseurs dans les nouveaux
immeubles de logements. A défaut,
l’EPA ne s’interdit pas d’utiliser la
dissuasion qui consiste à casser une
promesse de vente tout en conser-
vant les 10 % du dépôt de garantie
déposés par l’acheteur du terrain qui
ne respecterait pas ses engage-
ments… C’est arrivé une fois. n

Mariage vertueux pour créer

un immeuble multi-usages
A Bordeaux, Elithis et Canal
Architecture s’associent
pour créer un immeuble
multi-usages. Une pre-
mière, car le bâtiment
devrait être destiné à
accueillir, en même temps
et à la fois, des bureaux, des
logements ou toute autre
activité…

Thierry Bièvre et Patrick Rubin ne

se connaissaient pas il y a un mois.
Le premier est ingénieur et pour-
suit des recherches autour du bâti-
ment durable. Il a conçu une tour à
énergie positive, Elithis, du nom de
sa société, à Dijon, et un immeuble
sans charges à Strasbourg. Le
second est architecte, a fondé Canal
Architecture et réfléchit depuis des
années à la manière de construire
des immeubles faciles à transfor-
mer, de bureaux en logements ou
l’inverse, à peu de frais et sans beau-
coup de travaux. Stephan de Faÿ, le
directeur général d’Euratlantique
les a rapprochés à la faveur d’un
appel à manifestation d’intérêt
lancé par l’établissement public
(EPA) qu’il dirige, autour du permis
d’innover.
« Bio-bâtiment »
Leur mission (et ils l’ont acceptée) :
construire un immeuble sans desti-
nation. Un « bio-bâtiment », capa-
ble d’accueillir tous les usages, y
compris ceux que l’on pourrait
inventer… Pour des coûts futurs en
carbone et en euros aussi bas que
possible. Ni les matériaux ni la
forme ne sont encore dessinés, et là
n’est pas le plus important : dès sa
livraison, ce bâtiment de
4.000 mètres carrés « petit dans ses
dimensions, mais grand par ses
ambitions », disent ses concepteurs,
devrait pouvoir accueillir des habi-
tants, des entreprises, des commer-
ces ou n’importe quelle activité qui
pourra d’ailleurs être amenée à
changer au gré des arrivées et des
départs des locataires. Ils pourront
ainsi travailler chez eux ou dormir
au bureau… « Nous allons essayer de
La mission d’Elithis et Canal Architecture est de construire
un immeuble capable d’accueillir des habitants, des entreprises,
ou des commerces. Photo Sebastien Ortola/RÉA
« Nous allons
essayer de déposer
un permis de
construire d’ici à
l’été, tout le travail
commence
maintenant, mais les
deux partenaires
s’entendent très
bien, c’est un bon
début. »
STEPHAN DE FAŸ
Le patron de l’EPA
déposer un permis de construire d’ici
à l’été, tout le travail commence
maintenant, mais les deux partenai-
res s’entendent très bien, c’est un bon
début », se réjouit le patron de l’EPA.
Car il va leur falloir batailler ferme :
Elithis conservera la propriété de
l’immeuble, associé à d’autres
investisseurs si besoin, ce n’est pas
le plus compliqué. Pas plus que la
construction, que Patrick Rubin a
théorisée dans un ouvrage, « Cons-
truire réversible », et commencé à
expérimenter dans plusieurs pro-
jets. Mais, quelles taxes s’applique-
ront à cet édifice ? Une TVA à 10 %
pour des logements locatifs inter-
médiaires ou à 20 % pour des
locaux tertiaires ? Comment défi-
nir ensuite si ces lots seront soumis
à la taxe foncière et à la taxe d’habi-
tation si ce sont des logements, ou à
la cotisation foncière des entrepri-
ses, si ce sont des bureaux ? Com-
ment mixer des baux commer-
ciaux avec des baux d’habitation et
surtout, comment passer de l’un à
l’autre ? Peut-être en rapprochant
les codes communs de ceux de
l’hôtellerie en optant pour des
contrats de prestations plus sou-
ples. Après tout, le co-living et le co-
working s’en accommodent et fini-
ront par se ressembler. « Il faut
modifier la loi, et il est probable que
cela ne se passera pas avant quelque
temps, notre bâtiment pourrait jus-
tement démontrer que ces configura-
tions sont possibles », affirme
Thierry Bièvre. Ce qu’intuitivement
tout le monde pressent…— C.S.
10 // SPÉCIAL IMMOBILIER D'ENTREPRISE Mercredi 5 décembre 2018 Les Echos

INNOVATION // Les bâtiments réversibles reviennent régulièrement parmi les innovations possibles,
souhaitables, mais jamais tout à fait réalisables.

Bureaux, logements ou les deux ?

Catherine Sabbah
@csabbah « Les bâtiments ont
plusieurs vies et ils

L ’intendance suivra… et la
technique aussi. En tout cas,
la fabrication d’un bâtiment
transformable, de bureaux en loge-
ments ou l’inverse, dans lequel
coûtent aujourd’hui
plus cher à rénover
qu’à reconstruire. »
PATRICK RUBIN
pourraient aussi venir s’insérer des Fondateur de Canal
commerces ou d’autres activités, Architecture
n’est pas le plus difficile. Et la ville
haussmannienne prouve depuis des
décennies que le mélange est possi-
ble. Tout comme l’adaptation aux financier, précise Véronique Béda-
usages. Parmi les lauréats de l’appel gue, la présidente de Nexity Immo-
à manifestation d’intérêt lancé par bilier d’entreprise. Nous annonçons
plusieurs établissements publics le prix que coûtera la transformation
(Euratlantique, Euroméditerranée du bâtiment le jour où il faudra pas-
et Grand Paris Aménagement), ser à l’étape suivante, ce qui nous

Patrick Rubin, le fondateur de Canal
Architecture espère pouvoir enfin
mettre en œuvre ses théories déve-
loppées dans l’ouvrage « Construire
réversible » publié en 2017.
Les bâtiments qu’il propose sui-
vent plusieurs principes construc-
tifs simples et des règles puisées
dans le meilleur de chaque typolo-
gie : d’ab ord, la structure en
poteaux-dalles évite les murs de
béton intérieurs et permet de sortir
de la « trame », dictée par des sché-
mas de descente de charges et de
taille de parking qui régit dans
nombre de bâtiments modernes, la
taille des bureaux et l’allure de la
façade. Les bâtiments, allongés,
encadrant un îlot ou organisés en
plot ne dépassent pas 13 mètres
d’épaisseur, contre souvent 15 ou 18
pour les immeubles tertiaires. Cette
finesse permet des bureaux tous
Canal Architecture propose, comme pour la résidence étudiante de Saclay, des bâtiments suivant plusieurs principes constructifs simples.
éclairés en premier jour ou des
logements traversants. La hauteur
d’étage conseillée ne dépasse pas
2,70 mètres (au lieu de 3,30 mètres
dans les bureaux et 2,50 mètres
dans les logements).
Doubles hauteurs
en rez-de-chaussée
Ces volumes optimisent l’éclairage
naturel des appartements, et si l’on
se passe de faux plafond et de faux
plancher, cela permet d’ajouter un
étage supplémentaire dans le cadre
d’un aménagement tertiaire. Les
escaliers sont installés en façade, à
l’extérieur à l’air libre, ou protégés.
Surtout, ils sont placés à 15 mètres
des portes des bureaux ou des loge-
ments, suivant la réglementation
incendie la plus exigeante. Des pon-
tons ou des coursives permettent de
desservir les différentes entrées. La
distribution des réseaux est organi-
sée depuis les paliers, les chemine-
ments techniques associés aux
cages d’escalier et d’ascenseur.
L’installation de pièces humides est
évidemment prévue : les planchers
peuvent être percés pour laisser
passer des gaines sans besoin de
reprise structurelle. L’expression de
la façade est suffisamment neutre
pour convenir à différentes fonc-
tions. Enfin, la possibilité d’installer
des doubles hauteurs en rez-de-
chaussée et aux derniers niveaux
ouvre la porte à des commerces, un
bar, un restaurant… L’organisation
des lieux permet en tout cas de la
classer en ERP, établissement rece-
vant du public.
« On y arrive, petit à petit, et parce
qu’il le faut, que les bâtiments ont
plusieurs vies et coûtent aujourd’hui
Canal architecture
oblige à anticiper cette mutation
dans notre conception initiale. »
Pour l’instant, aucun immeuble
dit « réversible » n’a passé l’épreuve
du réel ni même encore celle du
permis de construire. L’administra-
tion n’a pas encore franchi le pas qui
consisterait à modifier ses règle-
plus cher à rénover qu’à recons- ments pour mettre au point une
truire », explique Patrick Rubin qui autorisation de construire non pas
a t r ava i l l é ave c Vi n c i s u r u n des bureaux, des logements ou un
prototype industrialisé, hôtel, mais un bâtiment… Mais
« Conjugo », qui n’a finalement pas dans ce cas, quel régime fiscal lui
abouti. Lui s’engage à transformer imposer ? Comment savoir s’il
ces bâtiments pensés pour être serait éligible aux aides à la pierre ?
réversibles, pour 30 % de leur Quels aménagements prévoir
valeur. Bouygues, via sa filiale Link- autour ? La question encore simple
city, a également développé un pro- à l’échelle d’un immeuble se com-
jet dans le quartier de Lyon Con- plique à l’échelle d’un quartier, pour
fluence baptisé « Switch Home » lequel il faut penser les équipe-
qui sera d’abord un immeuble de ments que réclament les loge-
bureaux. Nexity travaille aussi sur ments… Et modifier les documents
le concept, « avec un engagement de programmation urbaine. n

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Les Echos Mercredi 5 décembre 2018 SPÉCIAL IMMOBILIER D'ENTREPRISE // 11

COMMERCE // Les compteurs de visiteurs dans les complexes commerciaux permettent de qualifier
les flux de personnes qui circulent et d’adapter l’offre des lieux de commerce.

Centres commerciaux :
le compte est bon
N ombre de centres commer-
ciaux savent en temps réel
combien de clients fran-
chissent leurs portes. Quantaflow
dit avoir équipé les entrées et sorties
ment des « gilets jaunes », il s’était
révélé un générateur de flux com-
parable à Noël et aux soldes en 2017.

Analyses à base d’algorith-

des 500 plus gros en France avec ses
capteurs de comptage (caméra,
laser), tandis que son principal con-
current, Shoppertrack, fait de même
mes et de données
Quantaflow a aussi mesuré que
durant les French Days, une autre
opération commerciale, les Fran-
sir leurs lieux d’ouverture de maga-
sins, et les grands conseils immobi-
liers, pour leur présenter les
meilleurs emplacements. Mais ce
système a encore des limites,
notamment techniques (précision
du wifi à 10 mètres, coupure de
signaux, échantillonnage, etc.), ou
liées aux règles de la protection des
type à se faire épingler par le gen-
darme des données personnelles,
depuis l’entrée en vigueur du nou-
veau règlement européen sur la
protection des données (RGPD), le
25 mai dernier. Avant elle, Fidzup,
Teemo et Singlespot se sont fait rap-
peler à l’ordre.
— Vincent Lepercq

-1,4 %
à l’étranger. Unibail Rodamco West- çais se sont plus déplacés en centres données.
field peut, par exemple, savoir si le commerciaux avant le début de la En novembre dernier, la CNIL a

flux du Forum des Halles, rénové et
agrandi, rattrape les 45 millions de
visiteurs des Quatre Temps, le cen-
tre commercial le plus visité du pays.
Ces données sont toutefois à pren-
dre avec précaution, car Les Quatre
Temps, ou Lyon-La Part Dieu sont
aussi traversés par des piétons qui se
rendent à leur bureau en coupant au
plus court ou en passant par des sur-
faces chauffées et sans bourse délier.
Mais ces résultats permettent de cal-
culer, année après année, le recul
global de la fréquentation des cen-
tres commerciaux en France, qui
s’établissait à – 1,4 % sur les douze
derniers mois, à fin octobre 2018,
selon l’indice du Conseil national des
centres commerciaux (CNCC).
Elles renseignent aussi les
bailleurs sur la fréquentation des
zones « chaudes et froides ». Et leur
révèle par exemple qu’avec 10 % du
flux moyen, les toilettes sont les
« boutiques » les plus prisées des
galeries. Une bonne raison de soi-
gner ces espaces et de les multiplier.
Ces cartes chromatiques servent
surtout à mesurer l’impact d’une
nouvelle enseigne sur le trafic total,
Primark aujourd’hui, ou Hollister
dans le passé. A constater que si
leur « Black Friday » a été fortement
perturbé cette année par le mouve-
Romain Beurrier/RÉA
promotion, sans doute pour des mis en demeure Vectaury, une
repérages, que pendant, préférant entreprise de ciblage et de comp-
peut-être commander en ligne. Les tage, de mieux informer les inter-
données sont également utiles pour nautes et utilisateurs de smartpho- DE FRÉQUENTATION
évaluer la relation entre l’hyper- nes et d’obtenir leur consentement DES CENTRES
marché, qui perd des clients, et les explicite avant d’accéder à leurs COMMERCIAUX EN FRANCE
boutiques voisines. Les Intermar- données de géolocalisation. L’entre- sur les douze derniers mois, à
ché, Système U et Leclerc, qui déve- prise a répondu qu’elle allait ache- fin octobre 2018, selon l’indice Les centres commerciaux (sur la photo, Beaugrenelle) utilisent
loppent eux aussi des galeries mar- ver son process de conformité. Ce du Centre national des centres les données sur leur fréquentation pour mesurer, par exemple,
chandes, se limitent d’ailleurs très n’était pas la première société de ce commerciaux (CNCC). l’impact d’une nouvelle enseigne sur le trafic total.
souvent au comptage des visiteurs
de leurs grandes surfaces alimen-
taires, à partir des tickets de caisse
notamment. Même les retail parks,
dont les circulations sont plus diffi-
ciles à appréhender, s’y mettent,
avec du repérage par les véhicules.
Les bailleurs les plus organisés
cherchent maintenant à aller plus
loin, et à connaître plus finement
leurs clients, au-delà des program-
mes de fidélité. Des start-up leur
proposent d’analyser les données
recueillies depuis les smartphones
des visiteurs, via le wifi ou la vidéo-
surveillance. Les centres commer-
ciaux qui les testent peuvent alors
savoir le temps que passe le client
dans le centre, combien de bouti- AU CŒUR DE LA MÉTROPOLE NICE CÔTE D’AZUR
ques il visite et lesquelles. Un argu-
ment précieux au moment des
négociations avec les locataires.
Des distributeurs ont eux aussi
recours à ces méthodes pour choi-

Les centres commerciaux

scrutent le Click & Collect
des enseignes
L’e-commerce est aussi du
commerce et les centres
commerciaux se deman-
dent comment en profiter.
Après avoir subi le développement
de l’e-commerce, les centres com-
merciaux se demandent mainte-
nant comment ils pourraient eux
aussi en tirer profit. La vente en ligne
n’est pas pour rien dans la baisse glo-
bale de leur fréquentation, mais les
sites d’e-commerce génèrent aussi
des flux de clients dans les magasins
physiques, lorsqu’ils se déplacent
pour récupérer un produit com-
mandé et payé en ligne (Click & Col-
lect) ou seulement réservé sur Inter-
net. « Là, il y a bien un chiffre
d’affaires qui nous échappe », disent
en chœur des propriétaires de cen-
tres commerciaux, dont les loyers
sont calculés sur les niveaux de chif-
fre d’affaires des commerçants. La
question est d’autant plus pré-
gnante que le Click & Collect se déve-
loppe fortement, alors que le chiffre
d’affaires global réalisé dans les cen-
tres commerciaux s’effrite.
Le Conseil national des centres
commerciaux (CNCC) a évalué
qu’entre 2017 et 2016, la baisse de
1,2 % de l’activité chez ses adhérents
aurait été ramenée à – 0,9 % si l’acti-
vité du Click & Collect n’avait pas été
intégrée à leurs résultats.
Une évaluation difficile
Le CNCC et les bailleurs reconnais-
sent néanmoins que l’évaluation de
ce flux demeure difficile, sauf quand
les distributeurs jouent clairement
le jeu comme la FNAC ou Darty.
Leurs locataires n’attribuent pas
forcément ces ventes au magasin du
RENDEZ-VOUS AU SIMI
DU 5 AU 7 DÉCEMBRE 2018
STAND C06 - NIVEAU 1
Palais des Congrès
centre commercial qui a vu passer le
Porte Maillot - Paris
client. Certains ne sont simplement
pas encore outillés pour l’évaluer.
Sans compter que les enseignes les
plus puissantes telles Apple ou Pri-
mark ne communiquent pas leur
chiffre d’affaires et que d’autres, déjà
remontées par les tensions autour
de l’augmentation des taux d’effort,
n’ont pas forcément envie de faire
avancer le sujet : ce Click & Collect
suppose d’abord chez elles des coûts
de réorganisation.
Le Click & Collect
se développe
fortement, alors
que le chiffre d’affaires
global réalisé
dans les centres
commerciaux s’effrite.
Des « clauses » Click & Collect
commencent néanmoins à apparaî-
tre depuis quelques mois dans les
baux des locataires qui pratiquent la
vente omnicanal, dans la partie
variable du loyer la plupart du
temps. Et les magasins des centres-
villes des métropoles n’en sont pas Présentation des grands projets qui transformeront l’Éco-Vallée
dispensés. Les renouvellements de
baux sont évidemment l’occasion et la Métropole Nice Côte d’Azur d’ici à 2020.
d’ouvrir les discussions sur ce sujet. La technopole urbaine de Nice Méridia devient réalité : focus sur l’enseignement et la recherche.
Mais nombre de bailleurs et de loca-
taires se demandent s’il ne faudrait MERCREDI 5 DÉCEMBRE 2018 À 11H
pas plutôt concentrer les efforts sur
les moyens de faire venir davantage
de clients dans les centres commer-
ciaux. Ou d’augmenter les taux de
transformation, c’est-à-dire de pous-
ser les clients, qui viennent moins
souvent, à acheter plus. — V. L.
12 // SPÉCIAL IMMOBILIER D'ENTREPRISE
DISTRIBUTION // Plus de produits, livrés de plus en plus rapidement et un peu partout… L’e-commerce fait
augmenter les flux tout comme les besoins en stockage et pousse les acteurs de la logistique à se réinventer.
L’essor de l’e-commerce révolutionne
aussi le domaine de la logistique
E n 2016, l’installation de Car-
refour à Poupry, en Eure-et-
Loir, sur 131.500 mètres car-
rés avait marqué les esprits, tout
comme l’implantation de Leclerc à
Castelnaudary, dans l’Aude, sur
89.000 mètres carrés. L’an dernier,
Conforama les a dépassés avec la
c o n s t r u c t i o n d ’u n e u n i t é d e
177.500 mètres carrés en Seine-et-
Marne, et Weldom a loué
82.000 mètres carrés à Breuil-le-
Sec dans l’Oise.
Amazon a lancé la construction
d’une nouvelle méga-plate-forme à
Brétigny-sur-Orge dans l’Essonne,
qui occupera 142.000 mètres car-
rés, stockera quelque 20 millions
d’articles et permettra une desserte
de l’Ile-de-France avec livraison
dans la journée. Cdiscount s’est ins-
tallé dans le parc d’activités de l’A5-
Sénart sur 62.000 mètres carrés.
Ces deux distributeurs ne comp-
tent pas s’arrêter là, puisque, en
2018, le premier a signé un projet
clefs en main presque trois fois plus
grand dans la banlieue lyonnaise,
tandis que le second louait
80.000 mètres carrés dans les envi-
rons de Sénart.
Certains de ces sites (Amazon
Brétigny, Ikea/Leroy Merlin Genne-
villiers) sont construits sur plu-
sieurs niveaux, comme cela se voit
depuis toujours en Asie. C’est une
réponse au manque de foncier.
L’entrepôt à étages permet aussi de
sectoriser les différents espaces de
stockage, ainsi que de limiter
l’espace occupé pour le charge-
ment des véhicules. La mécanisa-
tion et l’automatisation des proces-
sus dessinent une autre tendance :
les robots et les systèmes de con-
voyage remplacent ou complètent
l’activité humaine en augmentant
la productivité. S’appuyant sur le
principe « Goods to Man », le robot
parcourt les allées de stockage et
prélève les articles qu’il apporte
ensuite au préparateur, alors en
D’agiles start-up menacent INTERVIEW // ÉRIC HÉMAR PDG d’ID Logistics
le modèle du secteur « De très grands entrepôts seront encore construits »
Des solutions disruptives
pourraient demain générer
des marges dans un secteur
où le taux de rentabilité
est faible.
Même si le camion sans chauffeur,
qui existe, ne circulera pas tout de
suite sur les routes, des start-up font
bouger les lignes dans le transport
et la logistique. Les innovations
dans la livraison sur le dernier kilo-
mètre ont attiré beaucoup de finan-
cements depuis 2012. Ces modèles
posent néanmoins des questions
liées au droit du travail et sont
encore loin d’avoir démontré leur
rentabilité. Sans compter que des
défaillances ont refroidi le marché.
L’entreprise de livraison par vélos et
véhicules électriques Altern Mobile
(26 salariés, 1,2 million d’euros de
chiffre d’affaires), qui travaille pour
DHL, Chronopost ou Fedex, cher-
che aujourd’hui un repreneur
après avoir été placée en redresse-
ment judiciaire en octobre dernier.
Le transport consomme beaucoup
de cash et exige du volume. Sauf à
nouer d’entrée un partenariat
comme tousfacteurs.com l’a fait
avec Mondial Relay, ou passer chez
un plus gros, comme Stuart et ses
coursiers à vélo, avalée par La Poste.
Optimiser les solutions
de transport
D’autres jeunes pousses ont attiré
plus récemment des investisseurs.
Cubyn ou Wing, des spécialistes du
premier kilomètre qui collectent,
Les grands entrepôts servent à entreposer les produits et à préparer les commandes. Photo Shutterstock
mesure de travailler sur plusieurs
commandes à la fois. Certains
bailleurs et investisseurs s’interro-
gent toutefois sur la durabilité de
tels équipements très coûteux,
dédiés à un seul type d’activité et
livrés avec le bâtiment.
Ces grands entrepôts servent à
entreposer les produits et à prépa-
rer les commandes plutôt qu’à ser-
vir le client final. Ce n’est pas le cas
des plates-formes de livraison et
des messageries qui se développent
aussi, souvent sur des sites plus
petits, plus proches des bassins de
consommation et concentrés sur la
gestion rapide des flux. Ces plates-
formes de distribution sont très
recherchées, car elles sont bien
souvent le lieu de la dernière rup-
ture de charge avant la livraison au
emballent et expédient, pour de
petits (e)-commerçants, osent la
rupture de modèle. Boxtal, Fret-
Link, Convargo, Shippeo proposent,
elles, des logiciels qui optimisent les
solutions de transport. Stockboo-
king recense des surfaces de stoc-
kage vacantes et les propose à des
entreprises. Et d’autres enfin se con-
centrent sur le hardware, avec des
robots (Scallog, Exotec Solutions).
L’histoire de la jeune Kiva Systems a
marqué les esprits dans ce secteur,
car Amazon l’a avalée pour 687 mil-
lions de dollars pour que ses robots
se glissent sous les armoires du
géant afin de rapprocher les com-
mandes des préparateurs.
Initiatives de digitalisation
et d’ubérisation
Les opérateurs historiques du
transport et de la logistique ne res-
tent pas sans réaction face à ces ini-
tiatives de digitalisation et d’ubéri-
sation, perçues, par certains,
comme une menace concurren-
tielle. Couveuses, laboratoires,
capitaux placés dans des start-up
ou simple accompagnement finan-
cier, les solutions varient. Le secteur
a démarré tardivement sa digitali-
sation, tant dans ses services aux
clients que dans ses processus de
fabrication. Mais ces solutions
disruptives pourraient demain
générer des marges dans un secteur
où le taux de rentabilité est faible, de
l’ordre de 3 %, hors marché du colis
express facturé plus cher, qui s’en
sort beaucoup mieux. — V. L.
destinataire final. Selon une étude
de Colliers International sur les
défis de la logistique de demain,
leur développement en première
couronne essentiellement (sur les
pôles de Roissy, Gennevilliers, Orly
et Bonneuil-sur-Marne en Ile-de-
France) reste limité par le manque
de terrains.
Des espaces relais
dans les commerces
Ces petits centres peuvent se glisser
dans des locaux de parcs d’activités,
comme dans la zone de Bercy-Cha-
renton ou encore les entrepôts du
boulevard Ney, dans le 18e arrondis-
sement de Paris, dans lesquels
Amazon a installé les marchandi-
ses commandées et livrées via
l’offre Prime Now. Ces bâtiments,
Propos recueillis par
V. L.
Comment expliquez-vous
le grand intérêt en 2018
d’investisseurs, comme AEW
ou Allianz, pour l’immobilier
logistique en France ?
L’immobilier logistique est un mar-
ché dynamique, car les clients des
logisticiens ne sont pas encore au
bout de leur réorganisation et ils
veulent des bâtiments neufs, ce qui
veut dire sans grande transforma-
tion à faire dans les 10 ou 15 prochai-
nes années, et souvent de plus de
80.000 mètres carrés. Les investis-
seurs accompagnent ce mouve-
ment et obtiennent des baux plus
longs, autour de neuf ou onze ans,
pour ces outils spécifiques, contre
souvent trois ans, auparavant, pour
des sites standards et plus petits. Le
marché reste attractif pour les
actifs les plus prisés, à Paris, Lyon,
Lille ou Marseille. Mais la diffé-
rence avec le marché plus ordinaire
s’est accentuée. Sur les segments les
plus demandés, les rendements
sont inférieurs à 6 % – soit 2 % à 3 %
d’écart avec le reste – et n’ont pas
arrêté de baisser depuis plusieurs
années.
Pourquoi ce mouvement
vers les très grandes
plates-formes logistiques ?
Il est très lié au développement de
l’e-commerce. Les clients de logisti-
ciens font des arbitrages entre des
Le « dernier
kilomètre » se voit
chaque jour à Paris
au travers des quelque
100.000 véhicules
de transport
qui circulent.
pas forcément adaptés, ont l’avan-
tage d’être implantés en entrée de
ville. La réalisation de l’hôtel logisti-
que de Chapelle International sur
d’anciennes friches SNCF du
18e arrondissement de Paris s’ins-
crit dans cette logique. Cette opéra-
tion mixte de 45.000 mètres carrés,
dont 33.000 de logistique urbaine,
Eric Hémar revient sur le dynamisme du marché de l’immobilier
logistique. Photo Ian Hanning/RÉA
entrepôts régionaux plus proches
des lieux de livraisons, mais conte-
nant moins de références, et de
grands entrepôts centralisés plus
éloignés mais avec un lieu de stoc-
« L’e-commerce
nécessite un stock
de produits beaucoup
plus grand. »
kage unique. L’e-commerce, néces-
site un choix de produits beaucoup
plus grand. De très grands entre-
pôts seront encore construits. Mais
cette logique peut être remise en
Mercredi 5 décembre 2018 Les Echos
vise à répondre aux besoins de
livraison du dernier kilomètre. La
première phase a été livrée en mai
pour Sogaris qui va l’exploiter. Cette
entreprise à capitaux publics a
d’autres projets d’hôtels logistiques
à Vitry-sur-Seine dans le secteur
des Ardoines et à Bercy-Charenton.
Elle propose également des
espaces de proximité en centre-
ville de 1.000 à 5.000 mètres carrés
et réfléchit aux moyens d’utiliser
des surfaces de commerces physi-
ques p our en faire des bases
d’e-commerce. Les réseaux de
relais-colis constituent déjà une
réponse. Et ce sont maintenant les
consignes qui fleurissent sur les
lieux de fort passage comme les
gares, ou les centres commerciaux.
La distribution répond, elle aussi, à
cause par la hausse du gasoil et le
coût de transport. Il va falloir opti-
miser chaque trajet, en améliorant
le taux de remplissage des camions,
et l’organisation des routes de livrai-
son.
La mécanisation et l’automati-
sation des entrepôts, à l’image
du projet Monoprix/Ocado,
se généralisent-elles ?
C’est une tendance lourde sur une
partie de l’entrepôt en complément
d’une organisation manuelle, car la
productivité se dégrade quand les
opérateurs doivent préparer des
produits sur de très grandes surfa-
ces. La mécanisation ou l’automati-
sa façon à la livraison du dernier
kilomètre, en faisant venir ses
clients internautes jusqu’au maga-
sin via le « click & collect », ou dans
ses drive (auto/piéton). Le dévelop-
pement de cette logistique urbaine
doit tenir compte de la pression sur
la circulation des poids lourds, qui
s’accroît dans les grandes villes. Le
« dernier kilomètre » se traduit
chaque jour à Paris par quelque
100.000 véhicules de transport :
environ 300.000 livraisons, 60 %
étant effectués par des véhicules
légers, dont la plupart roulent au
diesel et se rentabilisent sur un seul
trajet. En moyenne, depuis dix ans
en France, un quart du trafic
généré par le fret routier de mar-
chandises se fait à vide.
— Vincent Lepercq
sation totale d’un site reste cepen-
dant exceptionnelle.
Ce mouvement touche aussi les
fournisseurs de la grande distribu-
tion. Les logiques d’optimisation
dans l’automobile ou l’aéronauti-
que par exemple n’ont rien à voir
avec cela.
« Nos clients
demandent souvent
un prestataire
logistique qui propose
d’être l’architecte
d’une solution
globale. »
Pensez-vous qu’une partie
du secteur de la logistique
ou du transport puisse se faire
ubériser, du fait de certaines
innovations ?
Nos clients demandent souvent à
un prestataire logistique d’être
l’architecte d’une solution globale.
ID Logistics opère toujours avec ses
équipes en propre dans ses entre-
pôts, mais peut être amenée à utili-
ser des auto-entrepreneurs, notam-
ment pour distribuer nos produits
en ville. Dans ce dernier domaine,
certaines solutions proposent un
modèle en pure sous-traitance,
d’autres au contraire prônent un
modèle classique de salariés. Le
marché se cherche…. n
Les Echos Mercredi 5 décembre 2018
ÉTUDE // Quelque 1.000 dirigeants des 8 grands secteurs de l’immobilier partagent leurs perspectives dans une étude
réalisée par EY, avec la Fondation Palladio et Business Immo. Des défis à relever dans un marché qui se porte bien.
Ce que
les patrons
prévoient
pour l’année
2019
Catherine Sabbah
@csabbah
P
as de crise à l’horizon… Les
risques de surchauffe font
au mieux frissonner de peur
ou d’excitation, jamais s’arrêter
avant la catastrophe. Le secteur de
l’immobilier tertiaire se porte bien,
et Paris peut compter, à coup sûr,
sur quelques-unes des retombées
du Brexit ; les développements
futurs sont également sur les rails…
même si le Grand Paris Express a
déjà pris un bon retard, les JO pro-
mettent quelques chantiers. Sur le
front du résidentiel, l’humeur est
moins euphorique d’autant que les
années électorales sont rarement de
bon crus pour la construction de
logements. Quant au commerce, il
se cherche sans se trouver et ce
questionnement n’est pas très bon
pour les affaires… Les dirigeants de
l’immobilier s’interrogent tout de
même sur leurs métiers.
•PROBLÉMATIQUES
RECRUTEMENTS
83 % des dirigeants interrogés envi-
sagent de recruter d’ici à trois ans,
mais 74 % d’entre eux trouvent diffi-
cile de repérer et d’attirer des bons
profils, contre 68 % en 2017 et 58 % il
y a deux ans. La « guerre des talents »
se gagne, selon eux, en renforçant
leur marques et en améliorant
l’image de la filière. Une communi-
cation plus claire serait bienvenue
pour commencer par la faire
connaître. Si tout le monde com-
prend ce que fait un architecte, qui,
hors du sérail, sait expliquer ce qu’est
un aménageur, un développeur fon-
cier ou même un promoteur ?
•PEUT
INNOVATION,
MIEUX FAIRE
Même optimistes, les patrons ne
sont pas dupes. Seulement 55 %
d’entre eux considèrent que la
filière est innovante, contre 52 % en
2017, « les lignes commencent à bou-
ger avec moins de communication et
plus d’exécution », disent-ils. Tout
dépend de l’endroit où l’on se place :
la proptech qui anime le monde des
start-up de l’immobilier constitue
la tête de pont de l’innovation mais
ne fait souvent que réinterpréter
des services existants mis au goût
du jour ou augmentés grâce à la
technologie. Les idées géniales peu-
vent évidemment révolutionner le
secteur, comme WeWork le fait
depuis 2010, mais elles ne courent
pas les rues. La véritable innova-
tion, qui suppose de fortes dépenses
en R&D, le dépôt de brevets et des
développements industriels est
plus rare dans l’industrie de la cons-
truction comme dans l’immobilier
qui peine, par exemple, à adopter la
maquette virtuelle.
•ENFABRICATION
PROGRÈS
DES VILLES,
Voilà qui est nouveau… 93 % des diri-
geants interrogés estiment que leur
métier sert l’intérêt général. Les
appels à projets urbains sont passés
par là ainsi que les contraintes
imposées par le Grenelle de l’envi-
ronnement et la prise en compte par
les entreprises, y compris dans leur
valorisation financière, de l’impor-
tance de la part sociale et solidaire
SPÉCIAL IMMOBILIER D'ENTREPRISE // 13
de leurs investissements ou de leur
production. Cette vision nouvelle est
partagée par les promoteurs, les
investisseurs, les constructeurs,
dont la responsabilité sociale et
environnementale n’était pas le pre-
mier souci il y a quelques années.
Peu de développeurs existent en
France, sur le modèle d’acteurs
anglo-saxons qui construisent,
exploitent et s’assurent du bon fonc-
tionnement dans le temps de leurs
immeubles ou de quartiers entiers.
Le modèle pourrait se développer
leur octroyant de facto une respon-
sabilité publique allant au-delà de
leurs propres intérêts.
•NOUVEAUX
NOUVEAUX USAGES,
VISAGES
79 % des dirigeants affirment avoir
fait évoluer leurs structures pour
prendre en compte de nouveaux # S M A R T P O R T
usages. La tendance est nette dans
l’espace des bureaux et reflète les
mouvements d’organisation au
sein des entreprises : les directions
de l’innovation ou les directions des
grands projets sont formées de nou-
Innovant
velles équipes qui vont piocher
dans les silos classiques dévolus,
chez les promoteurs, au bureau, au
logement et au commerce. Ces
départements sont, d’ailleurs, sou-
vent dirigés par des profils recrutés
dans d’autres secteurs de l’indus-
trie. Ils viennent vers l’immobilier
avec un regard neuf et n’hésitent
pas à casser de longues habitudes…
Le doublement des comex par des
équipes de moins de trente ans se
répand également, comme l’incu-
bation de start-up que les entrepri-
ses commencent par tester auprès
de leurs propres salariés.
• « LOST IN TRANSITION »
Le sujet est une priorité partagée :
75 % des dirigeants interrogés esti-
ment que la transition écologique
est un défi à relever, notamment via
la réhabilitation du parc immobilier
existant et la gestion des déchets,
deux sujets qui commencent à
s’imposer à leurs activités. 56 % pla-
cent la transition numérique juste
après, tandis que la lutte contre le
mal-logement préoccupe 40 % des
répondants à cette enquête. Malgré
le potentiel énorme que recèle la
filière, le manque de lisibilité des
politiques publiques et des systèmes
d’aides n’aide pas les entreprises à s’y
lancer sérieusement. Plusieurs pla-
tes-formes ont néanmoins investi
les marchés du réemploi et du recy-
clage pour tenter de mettre fin à un
énorme gâchis.
• LE MONDE LOINTAIN… Retrouvez HAROPA Niveau 1 – Stand B50
Casaniers les Français, immobiles ?
Seuls 39 % des patrons interrogés
considèrent l’ouverture à des mar-
chés à l’étranger comme importante
LES PORTS DU HAVRE ⁄ ROUEN ⁄ PARIS
ou stratégique dans leur activité. En transformant nos ports en hubs connectés et durables, nous apportons des solutions
Certes, l’immobilier n’est pas déloca-
lisable et le droit local souvent très
innovantes au service d’une supply chain vertueuse et dématérialisée. Notre ambition :
fluidifier, sécuriser et faciliter le passage de la marchandise pour nos clients.
spécifique en la matière. Mais cela • 1er Port du range nord-européen touché à foncières
n’empêche pas les grands acteurs l’import et dernier à l’export
financiers de travailler partout dans • 700 ports connectés dans le monde
• 57 terminaux maritimes et fluviaux 24h/7j #HAROPA
• Trafis Lab, 1er laboratoire public - privé de
le monde, en s’associant avec des
• Dessertes multimodales pour un hinterland recherche appliquée à la facilitation des
équipes d’experts et en s’adaptant.
D’autant que les problématiques des
européen échanges présidé par la Douane et réunissant
SOGET, l’Université du Havre et HAROPA.
www.haropaports.com
grandes métropoles se ressemblent • Nouveaux parcs logistiques et disponibilités
de plus en plus, tout comme les bon-
nes pratiques mises en œuvre ici et là
dans le monde pour y répondre. n