Chapitre 3 

: Les organes de la copropriété

A) Le conseil syndical

Une copropriété est composée des copropriétaires appelé le syndicat qui se réunit à
l’assemblée.
Depuis 1985, le syndicat à la possibilité de donner une partie de ses pouvoirs à un conseil
syndical, il a comme fonction principal le contrôle de l’activité, et le contrôle du syndic. C’est
le lien entre les copropriétaires et le syndic. Il élu par les copropriétaires. La décision de la
copropriété par vote, plus la décision est faible ou peu couteuse plus le vote sera facile.
A l’inverse, plus on avance dans des décisions compliquées plus c’est couteux, plus la
majorité est compliqué à obtenir.

4 majorités : Majorité simple, majorité absolue, double majorité, l’unanimité des voies.

C’est la loi BONNEMAISON, en 1985, elle a créé le conseil syndical (article 26 : la création
d’un conseil syndical, elle se décide à l’AG des copropriétaires c’est-à-dire la double
majorité).
Ce conseil syndical va être composé de copropriétaires en nombre impair pour ne pas faire
d’égalité. Il va disposer ainsi ? élu d’un président ou d’une présidente.

Si aucune majorité ne se dégage pour élire ce conseil, tout copropriétaire peut saisir le
tribunal de grande instance, le juge prendra « de force » parmi les candidats présentés,
porté volontaire, si non, pas de conseil syndical.

Le règlement de copropriété peut prévoir 2 types de votes :

- Vote par personne
- Un scrutin de liste (on vote directement pour une liste).
Une fois élu, le conseil syndical va élire son président(e)

Qui peut se présenter au conseil syndical  ?

Tous les copropriétaires, les conjoints des copropriétaires s’ils ont mandat, les usufruitiers.
Durée du mandat : 1,2 ou 3ans maximum. Le président peut démissionner à tout moment,
ce qui imposera un nouveau vote. Procès-verbal, qui est transmis par recommandé dans un
délai maximum d’un mois.

La mission c’est le contrôle des comptes signifie la préparation conjointe du budget (il est
déjà voté). Et on va contrôler la réalité des dépenses et le conseil syndical peut demander
toutes les pièces comptables, toutes les preuves à tout moment.
Alors qu’un copropriétaire lambda à une demande par an au conseil syndical.

Le conseil syndical
Il appartient au conseil syndical d’apporter toute amélioration dans l’immeuble.
 B) Les règles relatives de l’assemblée des copropriétaires

Une assemblée générale des copropriétaires, c’est ce que dit la loi du 10 juillet 1965, une
réunion au minimum, c’est l’assemblée générale ordinaire, c’est le vote du budget et
l’approbation du budget d’avant. Il peut y avoir autant d’assemblée générale extraordinaire
possible en fonction des demandes que l’on fait, pour décider du changement d’une partie
commune, travaux…

1) La convocation
Toutes les règles relatives à l’assemblée des copropriétaires sont d’ordre publique, cela
signifie qu’il est impossible de mettre une dérogation, impossible d’avoir un règlement de
copropriété qui vient apporter des modifications. Qui convoque ? le syndic, c’est l’une de ses
obligations, quelques petites exceptions, le président du conseil ; syndic peut
exceptionnellement convoquer une assemblée après une mise en demeure du syndic rester
sans réponse sous huit jours (exemple : un problème qui tient à une convocation de
l’assemblée, il demande au président d’envoyer un recommandé, sans réponse, il va
remplacer le syndic)
Les copropriétaires peuvent convoquer eux-mêmes une assemblée s’ils représentent un
quart des voies de la copropriété, ou demander au syndic une convocation avec un motif
dedans. Tous les copropriétaires doivent être convoquer.
Jusqu’en octobre 2015, la seule possibilité de convoquer c’était en recommandé, depuis le
24 octobre 2015 il est possible d’opter pour une convocation par mail, il faut l’accord écrit de
chaque copropriétaire.
En cas d’indivision, c’est à dire en cas de plusieurs copropriétaires un seul suffit de la même
manière pour un SCI, cette convocation doit être reçue au moins 21 jours avant la date de
l’assemblée, ce délai est impératif sauf urgence. Il est possible de prévoir un délai plus court,
lorsqu’il y a eu première assemblée, et que les copropriétaires ne se sont pas entendus sur
un vote, la deuxième assemblée qui vient derrière c’est 8 jours.
Il peut y avoir exceptionnellement une urgence absolue, il faut prendre une décision
maintenant il n’y a plus de délai.
Cette convocation doit contenir un ordre du jour ; toutes les questions qui vont être soumise
au vote. Il est préparé par le syndic et le conseil syndical, tous copropriétaire peut fournir
son ordre du jour par recommandé.
Dans les copropriétés ou il y a plusieurs bâtiments il y a des sous assemblées, pour la
question qui concerne que le bâtiment.
Chaque question sera votée séparément.
Le lieu de convocation c’est n’importe où dans la même ville si le syndic est dans la même
ville.
Il est possible pour un copropriétaire de donner mandat a un autre ; une procuration. Il doit
y avoir le vote des copropriétaires. On peut avoir autant de procuration que l’on veut, on
peut représenter autant de copropriétaires (on ne peut dépasser 3 si on dépasse 15% des
voies Il est possible autant d’avoir mandat possible si le % des tantièmes est supérieurs à
10% il se limite à 3 mandats.
 2) Le déroulement de l’assemblée
Il est possible désormais grâce à la loi ELAN, la vidéo conférence. Le déroulement de
l’assemblée générale obéit à un rituel très strict, si ce rituel n’est pas respecté on peut faire
annuler l’ AG.
La feuille de présence peu se faire sur papier, sous forme électronique, cette feuille va être
au procès-verbal
Désignation à la majorité simple, article 24 de la loi 65. Vote du président de l’assemblée,
tous copropriétaires/conjoint peut être présidents. Obligatoire 1 secrétaire, sans ça pas de
réunion. C’est un des membres du syndic.

De façon optionnel, ce qu’on appelle des scrutateurs, ce sont les adjoints du président (il
vérifie tous les mandats, procédé tous les votes, et la synthèse du procès-verbal). La
secrétaire rédige tout, une grande partie du procès-verbal, les scrutateurs aident et assistent
le président dans sa tâche.
Les décisions vont être classés par numéro.
La procédure de vote, tout vote doit être public et interdiction de vote secret.
Toute personne présente lors de l’assemblée sera forcément cataloguer dans une des
colonnes de vote (oui, non abstention).
Le vote est proclamé définitif après proclamation des résultats par le président, ce vote deux
mois pour la contesté devant le TGI.
PV rédiger

3) Les règles de vote

Il existe 4 articles importants ; 22,24,25, et 26 de la loi du 10 juillet 1965 (un tantième= une
voie)
Article 22 ; tous copropriétaires disposant de plus de la moitié des voies donc plus de la
moitié des tantièmes généraux, voit ces tantièmes/voies réduits à l’assemblée générale
 On peut procéder à des votes uniquement sur la base des tantièmes ascenseur/
chauffage
Article 24 ; C’est ce que l’on appelle les règles de la majorité simple, toutes les décisions
concernant la gestion courant de l’immeuble et qui ne sont pas couteuse et qui ne nécessite
pas de débat.
Majorité simple= Tous les absents et les abstentionnistes sont retirés du vote, que les oui et
les non présents.
Article 25 ; c’est ce que l’on appelle la majorité absolue, ce sont des décisions un peu plus
importantes (choix d’un gardien…) tout ce qui est plus chère
Tous les tantièmes + 1. Si la majorité de l‘article 25 n’a pas été obtenue ; deux possibilités
- Soit le oui représente malgré tout plus d’un tiers des tantièmes, on peut demander
un second vote dans la foulée dans la même assemblée, on revote à l’article 24 pour
éviter les blocages.
- S’il y a moins tiers des voies on peut re-convoquer une assemblée
Pour revoter l’article 24.
Article 26 ; la double majorité il faut deux tiers des voies, pour les cas où on touche à la
structure de la copropriété (création de parking…)
L’unanimité, il faut avoir 100% des voies, changement de destination.
Il est possible de décider une deuxième assemblée pour une double majorité allégée, 50%
des voies, ont votés pour.
A ce moment-là, on ne tient plus compte des absents et des abstentionnistes.

C) Le syndic

Le syndic a été mandaté, on peut le révoquer, c’est la loi ALUR qui organise la fonction du
syndic, il est professionnel est facturé (80%) et dans 20% des cas le syndic est bénévole, il se
dévoue, alors la loi autorise qu’il soit copropriétaire et syndic (syndic bénévole) il n’est donc
pas rémunéré pour ça.
La loi ALUR, dans cette organisation est venue préciser la répartition des rôles et encadrer la
fonction du syndic.

Le statut du syndic de copropriété a été reformée très massivement par la loi ALUR.
- Professionnelle (dépend la loi HOGUET)
Bénévole (statut est libre). Il n’est pas réglementé, et la seule obligation est d’être
copropriétaire et habitant. Il se fait rembourser par note de frais, mais il n’a pas de
garantie financière, la copro prend la responsabilité de prendre un amateur et ni
d’assurance syndic.
Il ne peut pas faire partie du conseil syndical. Il pourra voter dans la copropriété voir
pour lui-même.

1) Le mandat

Tout d’abord, article 21 de la 65 : obligation de mise en concurrence du syndic pour éviter le
copinage, au moins tous les 3ans. Depuis 2015, c’est mise en obligation de mise ne
concurrence peut être annulé par l’assemblée.
Le premier syndic de la copro est en générale le promoteur immobilier, à la première
assemblée générale, l’obligation est d’élire un syndic.
La nomination du syndic se fait à la majorité de l’article 25(la moitié+1, majorité absolue)
Si aucun vote n’est possible, on repasse à l’article 24.
Le renouvellement du mandat du syndic aux mêmes règles de majorité. S’il n’y pas vote
quoiqu’il arrive si les copropriétaires ne s’entendent pas sur le vote c’est la crise, on a ce que
l’on appelle une administration judiciaire de la TGI va désigner un administrateur provisoire.
Il y a forcément un administrateur.
La durée du mandat est règlementée par la copropriété qui fixe la durée à 3ans maximum.
Si le syndic à participer à la construction de l’immeuble pendant les dix premières années, le
mandat est d’un an. C’est la durée de la garantie décennale.
Le syndic peut démissionner à tout moment, il faut 3 mois de préavis, s’il ne respecte pas
son préavis il doit rembourser l’équivalent de ces 3 mois d’indemnités à la copro.
L’assemblée de la copropriété à l’article 25 peut renvoyer le syndic à n’importe quel
moment.
Soit c’est motivé, on aperçoit que le syndic a détourné des fonds= révocation pour faute
grave
Soit l’assemblée décide de révoquer sans motif, la copropriété va payer en indemnité tout le
reste du contrat.
 OU non renouveler, il doit rendre à la copropriété dans le mois qui suit les archives, la
trésorerie, les fonds disponibles, et envoyer à chaque copropriétaire pour renvoyer toutes
les régularisations.

2) Les missions et les contrats du syndic

Depuis la loi ALUR, le contrat du syndic est un contrat type, un contrat identique pour
l’ensemble des copropriétés françaises.
Dans ce contrat, il y a toutes les missions, la rémunération et la responsabilité du syndic. Ce
contrat contient une obligation qui est nouvelle, qui est l’inscription.
Qui est l’inscription de toutes les copropriétés au registre national de toutes les
copropriétés. Elle s’est faite 31 décembre 2018.

3) La responsabilité du syndic

Responsabilité civile : Elle est indemnisable, il s’agit de faire prendre par le syndic la
responsabilité financière dans le cas où le syndic se trompe sur le budget, il dispose une
garantie il a souscrit une assurance on peut aller jusqu’à l’annulation du contrat mais il n’y
aura pas forcement de dommage et intérêts
Responsabilité pénale : Intervient en cas de malversation commise dans son activité vis-à-vis
de la copropriété
Un syndic va emmètre un abus de confiance (demandé de l’argent au copropriétaire, pour
payer autre chose que prévu). Délits pénaux : Faux et usage de faux, vol banqueroute.