Mandat du syndic

Le syndic représente l’ACP, donc la mission du syndic fera l’objet d’un mandat.
Ce mandat est partiellement conventionnel, s’il repose sur les décisions de l’AG, les dispositions du
règlement de copropriété/règlement d’ordre intérieur et le contrat de syndic, le mandat est cependant
aussi partiellement légal, dans la mesure où le syndic puise beaucoup de pouvoirs de la loi.

Le syndic aura donc des pouvoirs et missions :

- Légaux ;
- Statutaires ;
- Conventionnels.

D.6. Les pouvoirs légaux

- Loi impérative : il n’est pas possible de limiter les pouvoirs du syndic ou de les partager entre
les différents organes.
 Donc le syndic est l’organe exécutif de l’ACP.

Acte conservatoire : l’objectif est de conserver l’immeuble ou des droits dans son état actuel et
d’empêcher la survenue d’un dommage et de ne pas le laisser dépérir.
Acte d’administration provisoire : sont ceux qui engendrent un besoin immédiat d’agir pour ne pas
compromettre la valeur du patrimoine.

Il faut utiliser un compte courant pour le fonds de roulement et un compte épargne pour le fond
de réserve.
Interdiction au syndic de puiser dans le fonds de réserve pour renflouer le fonds de roulement. Sauf
pour des travaux urgents qui devront être ratifié ultérieurement en AG.
Ces fonds sont constitués par des “apports périodiques” : des appels provisionnels. Le syndic a le
pouvoir de prendre des mesures judiciaires et extrajudiciaires pour récupérer les charges impayées
sans passer par l’accord de l’AG.
Le syndic représente l’ACP, il doit :
- Réceptionner tous les courriers et y accorde la suite voulue.
- Signer certains documents au nom de l’ACP.
- Dans le cas contentieux, c’est l’ACP qui a la qualité pour agir en justice est urgente ou
conservatoire, le syndic devra faire ratifier la procédure par une AG ultérieure. A l’inverse, si
une action est intentée envers l’ACP, le syndic la représentera en justice.
Le droit d’incitative pour l’intentement d’une action en justice appartient à l’AG. Donc si
l’association des copropriétaires souhaite introduire une demande en justice, l’assemblée générale doit
préalablement donner son approbation.
Il existe 2 cas dans lesquels le syndic n’est pas tenu d’obtenir l’autorisation préalable de
l’assemblée générale.
 1. Le syndic sollicite devant le tribunal des mesures urgentes ou conservatoires. Le syndic peut
introduire cette demande conformément à l’article 3.92 §1 alinéa 3 du Code civil, de sa
propre initiative, à la condition d’en obtenir la ratification pour l’assemblée générale dans les
plus brefs délais. Si la demande en justice n’est pas ratifiée par celle-ci, le tribunal doit alors
la déclarer irrecevable.
2. Le syndic peut intenter une procédure sans autorisation préalable de l’assemblée générale,
pour le recouvrement des arriérés de contributions et de coûts. Cela fait partie de la gestion
efficace du patrimoine de l’ACP.

Le syndic est dans l’obligation de transmettre à son successeur TOUT le dossier de gestion dans les
30 jours qui suivent à la fin de son mandat. Le syndic n’a pas le droit d’une rétention de documents.
Le but : permettre au successeur de reprendre le plus rapidement possible la gestion de l’immeuble.
Si le dossier complet n’est pas transmis, l’association des copropriétaires, représentée par son nouveau
syndic peut intenter une action envers l’ancien syndic.
Le juge peut obliger l’ancien syndic à transférer le dossier ou les pièces manquantes sous peine d’une
astreinte. Si l’association des copropriétaires a subi un préjudice l’ancien syndic pourra être condamné
à l’indemnisation de celui-ci.
Au vu des nombreuses responsabilités du syndic, le législateur a estimé important qu’un syndic non
professionnel soit couvert par une assurance responsabilité. C’est le syndic lui-même qui paie son
assurance.

Pas de possibilité de copier les documents. Ce n’est donc pas le but qu’un copropriétaire puisse
demander la copie gratuite des documents dont il a besoin. Le syndic peut faire payer le copropriétaire
qui demande les copies de certains documents.
Le Dossier d’intervention Ultérieur (DIU) : dossier qui comprend des éléments en matière de
sécurité et de santé pour les futurs travailleurs sur un chantier éventuel futur.
Il n’y a aucune façon précise pour conserver ce dossier mais étant donné que ce dossier concerne des
risques éventuels liés à la sécurité et à la santé d’Intervenants et doit suivre la copropriété, il serait
plus prudent de le conserver sans cesse !

Le DIU contient les informations suivantes :

- Les éléments structurels et essentiels du bâtiment
- Les informations concernant la nature et l’emplacement des risques apparent ou cachés, en
particulier sur les conduits utilitaires incorporés
- Les éléments architecturaux, techniques et d’organisation liés à la réalisation, à la
conservation et à l’entretien du bâtiment
- Les informations pour les chefs de chantier des travaux prévisibles ultérieurs.
Au vu que le syndic représente l’ACP dans les conclusions des contrats, il est important que cette
dernière reçoive assez d’info afin d’accroitre la transparence de cette prise de décision, un certain
nombre de chose est donc obligatoire :
- L'interdiction de principe de conclure des contrats pour une durée plus longue que celle du
mandat du syndic ;
 - L'obligation de rédiger un devis et de demander des offres dans certains cas ;
- L'obligation de faire un rapport d’évaluation concernant les fournitures courantes ;
- L'obligation de demander l’approbation de l’AG en cas de conflit d’intérêts.

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Seuls les noms, adresses, quotes-parts et références des lots sont stipulés. Le syndic reçoit souvent des
demandes de la part de copropriétaire pour obtenir le numéro d’un autre.
La commission pour la protection de la vie privée est d’avis que la communication des adresses mails
et des numéros de téléphone doit être possible lorsque 3 conditions sont remplies :
1. Les copropriétaires doivent être informés de la communication de leurs données ;
2. Le but de la communication doit être en lien avec le fonctionnement normal de la
copropriété ;
3. Le syndic est tenu de mentionner au copropriétaire qui demande la communication de ces
données, que celles-ci ne peuvent pas être utilisées à des fins contraires au fonctionnement
normal de la copropriété.
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Le syndic doit réaliser un budget qui sera soumis aux votes de l’AG. Ce budget doit tenir compte des
dépenses courantes mais aussi réaliser un budget des dépenses extraordinaires...
Si la dépense a été prévue par l’AG, le syndic plus facile de prévoir un budget précis mais si ce n’est
pas le cas c’est plus compliqué.

Quelques soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement d’ordre intérieur, le syndic
est impérativement chargé de :

- Exécuter et faire exécuter les décisions de l’assemblée générale ;

- Accomplir tous les actes conservatoires et tous les actes d’administration provisoire :
Le pouvoir du syndic est limité au règlement provisoire d’une situation qui nécessite une intervention
urgente pour assurer le maintien, la sauvegarde de la chose administrée.
Cependant le syndic confronté à un manque d’argent pour exécuter certaines réparations à l’immeuble
permettant d’en assurer la conservation ou d’effectuer certains travaux aux équipements devenus
nécessaires pour respecter les exigences légales, dispose désormais d’un pouvoir d’appréciation.

- Administrer les fonds de l’association des copropriétaires :

Celle-ci dispose d’un certain patrimoine, sous la forme d’un compte en banque. Depuis 2010, la loi
impose au syndic de placer les fonds intégralement sur divers comptes, dont obligatoirement un
compte distinct pour le fonds de roulement et un compte distinct pour le fonds de réserve. Tous ces
comptes sont ouverts au nom de l’association des copropriétaires. Il en découle l’obligation pour le
syndic qui gère plusieurs copropriétés de tenir une comptabilité séparée pour chacune d’elles.
- Représenter l’association des copropriétaires, tant en justice que dans la gestion des affaires
communes :
La représentation d’une personne morale par l’un de ses organes est nécessaire pour lui permettre de
poser concrètement des actes juridiques (conclure un contrat avec un entrepreneur). Si le pouvoir de
gestion du syndic est relativement limité, le pouvoir de représentation est tout à fait général. Le syndic
n’a pas, vis-à-vis des tiers, à apporter la preuve que l’assemblée générale l’a chargé de représenter
l’association. Il lui suffira de prouver qu’il a bien été désigné comme syndic, ce qu’il fera utilement en
produisant le procès-verbal d’assemblée générale portant sa nomination. Dans le cadre de cette
représentation, il est non seulement normal qu’il réceptionne la correspondance recommandée à son
domicile ou à son siège social.
- Fournir au notaire, en cas de transmission de la propriété d’un lot, le relevé des dettes à la demande
de celui-ci ;
- Communiquer aux personnes occupant l’immeuble en vertu d’un droit personnel ou réel mais ne
disposant pas du droit de vote à l’assemblée générale la date des assemblées afin de leur permettre de
formuler par écrit leurs demandes et observations relatives aux parties communes ;
- Transmettre à son successeur (ou en l’absence de celui-ci, au président de la dernière assemblée
générale) l’ensemble du dossier de gestion de l’immeuble dans les 30 jours qui suivent la fin du
mandat ;
- Souscrire une assurance responsabilité couvrant l’exercice de sa mission ;
- Permettre aux copropriétaires d’avoir accès à tous les documents ou informations à caractère non
privé relatifs à la copropriété ;
- Conserver, le cas échéant, le dossier d’intervention ultérieure ;
- En cas de missions et contrats (dépassant un montant fixé par une assemblée générale), présenter
plusieurs devis établis sur la base d’un cahier des charges préalablement élaboré
;
- Soumettre à l’assemblée générale ordinaire un rapport d’évaluation des contrats de fournitures
régulières ;
- Solliciter l’autorisation préalable de l’assemblée générale pour toute convention entre l’association
des copropriétaires et le syndic (ses préposés, alliés prévus par la loi etc.)
- Tenir à jour la liste des coordonnées des personnes en droit de participer à l'assemblée générale (les
copropriétaires peuvent réclamer cette liste) ;
- Tenir les comptes de manière claire, précise et détaillée ;
- Préparer le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes, ainsi qu’un budget
prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles (les budgets prévisionnels sont soumis, chaque
année, au vote à l’assemblée générale).
- Mise à jour du règlement d’ordre intérieur ainsi que la communication de ses dispositions et des
décisions de l’assemblée.
Il ne doit pas disposer du feu vert de l’assemblée, il peut y procéder d’initiative et le cas échéant, il en
informera l’assemblée générale à sa prochaine réunion.
Cette liste constitue le socle minimal des fonctions du syndic. Ces différentes tâches sont
généralement classées en trois grandes catégories : La gestion administrative, financière et technique.
 D.7. Pouvoirs conventionnels
Le syndic dispose d’un pouvoir conventionnel : des missions lui sont confiées par décision de l’AG.

Nomination du syndic
La procédure de désignation n’est accomplie que lorsque le syndic a reçu correctement sa mission et
qu’il l’a accepté. A partir de ce moment, un contrat peut être conclu et le syndic peut entrer en
fonction.
Ce contrat est obligatoire qu’il soit bénévole ou professionnel !

Contenu du mandat
- Identité des parties ;
- Etendu des compétences ;
- La date de prise en cours du contrat
- La durée du mandat (durée max de 3 ans, mais peut être renouvelé par décision, reconduction
tacite) ;
- Les modalités de résiliation et prolongation du mandat ;
- Les obligations découlant de la fin du mandat ;
- La description des prestations ordinaires et extraordinaires ;
- Les honoraires et le remboursement des frais et des frais extraordinaires ;
- Les modalités de décharge ;
- Les règles de fonctionnement propre à l’organisation du syndic.

Mandat du syndic
Lors de la prise en cours de sa mission, le syndic inscrira cette dernière à la Banque Carrefour des
Entreprises (BCE). => obligatoire.
Le syndic devra afficher l’acte de désignation dans les communs de l’immeuble.
Ces 2 actions qui suivent le mandat sont très importantes : un syndic ne peut pas être obligé
d’apporter la preuve de son mandat aux tiers avec qui il traite pour le compte de l’ACP.
Il doit se référer à la publication de son acte de désignation ou à la mention de sa qualité de syndic au
sein de la BCE.
Le mandat ne peut dépasser 3 ans et est renouvelable tacitement par décision de l’AG.
Sauf pour le syndic désigné une première fois évidemment qui lui a sa mission qui se termine avec la
première AG si on ne renouvelle pas son mandat.
Si le syndic venait à réaliser des actes en absence de mandat, ces actes seraient inopposables à l’ACP.
 D.8. Fin de la mission de syndic

La mission de syndic prend fin :

- S’il n’est pas désigné par la 1er Assemblée Générale lorsque le syndic avait été désigné par
le Règlement d’ordre intérieur
- A l’échéance du terme du contrat : si cette échéance devait arriver avant l’Assemblée
Générale, le syndic doit convoquer une Assemblée Générale extraordinaire afin de désigner
un syndic provisoire (qui peut être le syndic même).
- Lors de la révocation du syndic : l’Assemblée Générale doit décider à la majorité absolue
de cette révocation
- Lors de la démission du syndic : il devra signifier sa démission sur l’ordre du jour d’une
AG qui sera effective le jour de l’AG ou moyennant un délai de préavis
- A la dissolution de l’association des copropriétaires
- Lors du décès du syndic.

E. L’ASSOCIATION DES COPROPRIETAIRES

E.1. La personnalité juridique de l’association des copropriétaires

 Personne juridique - définition

Être capable d’avoir des droits et des devoirs et caractérisé par certains éléments lui conférant une
existence propre et indépendante.

 Si la personne juridique est physique

Elle sera caractérisée par un nom, un domicile, un état civil et une nationalité.

 Si la personne juridique est morale

Elle ne peut pas exercer ses droits et obligations que par l’intermédiaires des personnes physiques
(qui constituent ses organes) et qui agissent en son nom et pour son compte.

 L’ACP aura donc une existence propre

Elle est indépendante des copropriétaires. Si ces derniers meurent, l’ACP pas !
Cette personnalité juridique n’est pas conférée automatiquement à l’ACP, pour être opposable aux
tiers, elle devra respecter l’art. 3.86 §1 du Code civil.

Attribut
Les attributs de la personnalité sont :
- Nom de l’ACP
- Adresse de l’ACP
- Patrimoine de
Nom et siège
Le siège social de l’ACP est établi dans l’immeuble (pas à l’adresse du syndic).
La copropriété possède donc la personnalité juridique d’association des copropriétaires, cette
association existe donc même titre qu’une société ou une personne physique.

Nom et BCE
Tous les documents émanant de l’association des copropriétaires mentionnent le numéro
d’entreprise de ladite association.

BCE
Le syndic doit mentionner le numéro d’entreprise de l’ACP sur tous documents.
Pour les nouvelles copropriétés, le notaire instrumentant s’occupent des démarches pour
l’attribution d’un numéro d’entreprise aux associations de copropriété.
Si les statuts ne sont pas transcrits, il n’y a donc pas de numéro BCE.
Ce numéro est obligatoire !

Patrimoine
L’actif de l’association des copropriétaires se compose au moins d’un fonds de roulement et d’un
capital de réserve.

Le patrimoine de l’ACP est composé d’argent mais aussi de biens meubles  :

- Les fournitures de nettoyage pour les parties communes,
- Le matériel pour l’entretien des pelouses,
- Une réserve de petites pièces de rechange (boulon, lampes, etc.).
L’argent provient des sommes versées par les copropriétaires dans les fonds de roulement et de
réserve, et aussi de la location des parties communes.
Les biens immeubles ne peuvent jamais faire partie du patrimoine de l’association des
copropriétaires, qui ne peut comprendre que des biens meubles. Donc, les parties communes de
l’immeuble ne font pas partie du patrimoine.
La propriété de ces parties communes revient aux propriétaires individuellement : ils sont
copropriétaires de leur lot privatif et des parties communes de l’immeuble, chacun à concurrence
des quotes-parts qui ont été attribuées à leur propre lot privatif.

Quelques petites questions :

L’ACP peut-elle faire un prêt ?
Oui, il n’y a aucun obstacle légal si cela a été voté en AG.
L’ACP peut-elle faire l’acquisition d’œuvre d’art pour décorer les communs ?
Non, car le patrimoine de l’ACP est intimement lié à sa finalité qui est le maintien et la gestion de
l’immeuble.
L’ACP peut-elle acheter un terrain voisin à la copropriété ?
Oui sous réserve de décision d’AG.
L’ACP peut-elle faire louer une cave commune ?
Oui.

Les organes
L’ACP a des organes :
- L’assemblée générale (obligatoire)
- Le syndic (obligatoire)
- Le conseil de copropriété (facultatif dans les petites copropriété)
- Le commissaire aux comptes* (obligatoire)
*Commissaire aux comptes : organe qui contrôle si le syndic effectue bien son travail.

La personnalité juridique
Le fait que l’ACP possède une personnalité juridique n’exclut pas la responsabilité des
copropriétaires pour les fautes de la collectivité : Article 3.86 §4.

Les associations partielles

Les solutions :
1. Créer des parties communes “générales” et des “particulières” : Les parties communes
générales concernaient alors ces parties de l’immeuble qui intéressaient tous les
copropriétaires alors que les parties communes particulières concernaient les parties de
l’immeuble qui intéressaient seulement un certain groupe de copropriétaires.
Seuls ces derniers copropriétaires avaient des droits de propriétés sur ces parties communes
particulières.
Mais en 2004, la cours de cassation a sanctionné cette pratique par un arrêt qui dit que la création
d’association partielles avec une personnalité juridique séparée dans les associations de
copropriétaires est exclue.
Ce qui signifiait qu’un grand nombre d’immeubles ne pouvaient plus fonctionner : chaque
copropriétaire pouvait prendre des décisions sur des préoccupations dont il n’avait rien à faire et
qu’une structure très lourde avec de nombreux blocs par exemple ne pouvait faire qu’une seule
assemblée générale avec tous les points tendancieux qui seraient engendrés.
2. Créer des associations partielles de fait (sans personnalité juridique) qui prenaient alors des
décisions, lesquelles étaient par la suite ratifiées par une assemblée générale.
3. Reprendre chaque immeuble dans un acte de base et créer des servitudes entre les
immeubles. (=> aucune cohérence)

LA SOLUTION
Créer des associations partielles a été retenue mais en lui conférant une personnalité juridique.
La création d’association partielles a pour conséquence qu’une distinction est faite entre :
 1. Les préoccupations communes particulières (parties communes particulière), sur lesquelles
les associations partielles sont exclusivement compétentes.
2. Les préoccupations communes générales (parties) qui tombent sous la compétence
exclusive de l’association générale des copropriétaires.

Vu que l’association partielle a sa personnalité juridique, elle aura ses propres organes.
Elle sera compétente pour les seules parties communes particulières.
L’association partielle pourra donc agir en justice, même contre l’association principale.
Pour qu’une association partielle (avec sa personnalité juridique) puisse être constituée dans
un immeuble ou un groupe d’immeuble, 4 conditions doivent être respectées :
1. Critère numérique
2. Critère physique
3. Critère conventionnel

La loi est impérative pour les associations partielles avec les conséquences suivantes :
- Des statuts doivent être établis pour ces associations partielles et transcrits à
l’Administration générale de la Documentation patrimoniale
- Que l’association partielle acquiert la personnalité juridique aux mêmes conditions que
l’Association principale, c’est-à-dire à partir du moment où l’acte de base et le règlement de
copropriété de l’association partielle sont transcrits
- Que l’association partielle a la capacité séparée d’agir en justice.
- Qu'il y a tous les organes d’une ACP normale
- Que son propre fonds de roulement et son propre fonds de réserve doivent être constitués,
via un apport séparé des copropriétaires de l’association partielle
- Que l’association partielle doit tenir sa propre compta

E.2. Dissolution et liquidation de l’association des copropriétaires

Dissolution

3 évènements entraînent donc la dissolution de l’ACP :

 Lorsque cesse l’état d’indivision : dissolution de plein droit
Lorsque tous les lots reviennent dans les mains d’un seul propriétaire, l’association des
copropriétaires est dissoute de plein droit.
Lorsque le bâtiment est exproprié dans son entièreté. L’immeuble reviendra dans sa totalité à
l’autorité expropriante et tous les lots sont la propriété d’un seul et même propriétaire ? Ici aussi il y
a dissolution de plein droit de l’association des copropriétaires.
Lorsque l’association des copropriétaires décide de faire usage de la possibilité prévue par la loi de
ne pas rester soumise au droit de la copropriété par appartements. L’assemblée générale des
copropriétaires pourrait ainsi décider à l'unanimité que la nature de l’immeuble ne justifie plus que
le droit de la copropriété s’y applique, et en application de l’article 3.84. Cette décision implique
immédiatement la dissolution de plein droit de l’association des copropriétaires.
  Par décision d’AG
À l’unanimité des voix des copropriétaires et devra faire l’objet d’un acte authentique.

 Par décision du juge de paix

Les copropriétaires et tiers peuvent demander la dissolution de l’association auprès du juge de paix
territorialement compétent, s’il peut invoquer une raison fondée.
Cette raison fondée doit être d'une nature telle que la pérennisation de l’ACP est mise en danger

Liquidation de l’ACP
Lorsqu’elle est dissoute, elle survie en vue de sa liquidation, tout en conservant sa personnalité
juridique.
Liquidez signifie réaliser l’actif de l’association pour acquitter le passif.
Tous les documents qui proviennent de l’association dissoute doivent mentionner que celle-ci est en
liquidation.
En ce qui concerne le mode de liquidation : Les statuts de l’immeuble ou une autre convention
peuvent déterminer comment la liquidation doit être faite. Si rien n’est prévu, l’AG fixera le mode
de liquidation et désignera les liquidateurs. Si aucun liquidateur n’est nommé par l’AG, le syndic
devient alors le liquidateur de plein droit.

Comme le patrimoine de l’ACP ne contient que les valeurs mobilières nécessaires à son but qui est
le maintien et la gestion de la copropriété, la liquidation ne portera donc que sur les fonds dont elle
dispose.
La clôture de la liquidation sera constatée par acte authentique car elle doit obligatoirement être
transcrite à l’administration générale de la documentation patrimoniale, ce qui induira forcément
une décision d’assemblée générale !

L’acte authentique contiendra :

- Le lieu où les livres et documents comptables de l’ACP doivent être conservés pendant 5
ans.
- Les mesures, prises pour la consignation des fonds et valeurs qui reviennent aux créanciers
ou aux copropriétaires et qui n’ont pas pu leur être remis.

Si la liquidation est déficitaire : l’actif n’est pas assez élevé pour apurer le passif, chaque
copropriétaire devra mettre la main à la poche par rapport à sa quote-part !
Par contre, la liquidation est déficitaire mais il existe aussi un créancier qui devra obtenir un
jugement contre chaque copropriétaire. Le recouvrement de cette créance lui coûtera très cher...
F. LE COPROPRIÉTAIRE

Définition
Personne qui possède quelque chose en copropriété.
Une qu’une société peut être copropriétaire mais elle doit être représentée par son gérant ou son
représentant légal.
Rien ne s’oppose à ce que plusieurs personnes soient copropriétaires d’un même appartement
(copropriétaire indivis).
Le droit de vote à l’AG est reconnu à l’usufruitier mais il faut admettre une réserve lorsque le sujet
aborde de grosses réparations ou des actes de disposition qui là, intéressent le nu-copropriétaire.

F.1. LES DROITS DU COPROPRIÉTAIRE

Chaque copropriétaire est propriétaire exclusif de son lot privatif et ses droits sur son lot sont aussi
complets que ceux du propriétaire unique. Toutefois, les droits du propriétaire sont tempérés par
les stipulations du règlement de copropriété qui oblige le respect de la tranquillité des voisins.
Le copropriétaire a le droit d’user matériellement des parties communes.
Le propriétaire peut également donner son appartement en hypothèque, sans qu’il ait besoin
d’une autorisation quelconque.
L’hypothèque portera à la fois sur la fraction divise et sur la quote-part indivise des choses
communes ; elle ne saurait porter sur un seul des deux éléments.

F.2. LES OBLIGATIONS DU COPROPRIÉTAIRE

Le copropriétaire doit :
- Respecter les conditions de jouissance du bien propre et des biens communs
- Participer aux charges de la conservation, de l’entretien et de l’administration des parties
communes
Ces charges communes doivent être précises, nettes et définies clairement dans le règlement de la
copropriété ou à défaut, précisées dans le budget à présenter en assemblée générale.

F.3. LES RESPONSABILITÉS DU COPROPRIÉTAIRE

La responsabilité individuelle de chaque copropriétaire se trouve engagée pour tous les dommages
résultant des objets lui appartenant ou qu’il a directement sous sa garde.
Exemple : la chute d’un pot de fleurs d’un balcon, propriété privative, ne concerne pas la
communauté mais le copropriétaire de l’appartement.
Cette responsabilité individuelle du copropriétaire n’est pas dégagée lorsque le préjudice réparable
est causé par un locataire ou un occupant à un titre quelconque : le copropriétaire-bailleur reste
responsable de son occupant !

H. L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE
L’Assemblée Générale est l’organe décisionnel de la copropriété.

Pouvoirs
- C’est l’organe décisionnel de l’ACP
- Elle a une voix souveraine
- Elle ne peut pas être au-dessus des lois
- Elle ne peut se substituer aux compétences du syndic
- Certaines décisions ne sont que de la compétence exclusive de l’assemblée générale

Qui doit être convoqué ?

Tous les copropriétaires de la copropriété doivent être convoqués.
Lorsqu’un syndic reprend une ACP en gestion, il enverra un document signalétique aux
copropriétaires et demandera justement de désigner ce mandataire qui devra être seul
convoqué.
Dans le cas de ce mandat :
- Syndic doit-il contrôler la validité ? C’est aux intéressés de communiquer par écrit au
syndic l’identité de leur mandataire mais le syndic doit aussi procéder aux
vérifications adéquates dans les limites de ses possibilités.
- Cette loi s’applique-t-elle aussi au copropriétaire personne morale ? Vu que cet
organe intervient comme un ensemble indivis, le syndic peut exiger que seule l’une
des personnes désignées pour cet organe participe aux délibérations et au vote. D’un
point de vue pratique, il est en tout état de cause indiqué que la personne morale
procure un mandat à une personne pour participer au nom de la personne morale à la
délibération et au vote.
- Cette loi s’applique-t-elle aux conjoints ? Non, si la partie privative fait partie du
régime matrimonial commun. Le régime matrimonial entre les conjoints est une
indivision avec un statut spécial. Le patrimoine commun est géré par l’un ou l’autre
époux qui peut exercer seul les pouvoirs de gestion, à charges pour chacun de
respecter les actes de gestion accomplis par son conjoint.
Les 2 conjoints peuvent donc décider, assemblée par assemblée, lequel d’entre eux y
assistera. Ils peuvent y assister tous les 2, mais n’y émettre qu’un seul vote.
Il est aussi accepté pour les mêmes raisons que les conjoints ne doivent pas avoir de mandat.
Un conjoint peut représenter son autre conjoint de plein droit à l’assemblée générale sans
devoir présenter de mandat.
Oui, lorsque la partie privative appartient aux conjoints sous le régime de la séparation des
biens ou s’ils ont acheté le bien avant le mariage.
Non, lorsque le lot privatif est la propriété de l’un des conjoints en raison du contrat de
mariage, de la séparation des biens, de la succession ou de la donation, de l’acquisition de
propriété avant le mariage. Seul le conjoint qui est propriétaire du bien a le droit d’assister
aux délibérations et de voter à l’assemblée générale.

Que se passe-t-il si le syndic ne convoque pas un ou plusieurs copropriétaire(s) ?

Si certaines décisions sont contestées par le copropriétaire non convoqué, ces dernières
pourraient être frappées de nullité. Toutefois, le Tribunal accepterait cette nullité si la
décision portait préjudice au copropriétaire en question. Mais aussi, il sera vérifié si le poids
du vote de copropriétaire aurait changé quelque chose dans le vote !

Qui doit être présent ?

- Les copropriétaires ayant un droit de vote ou leurs mandataires
- Le syndic et ses collaborateurs
- Les copropriétaires n’ayant pas de droit de vote et les titulaires d’un droit réel
- Les titulaires d’un droit de jouissance personnel
- Les résidents qui n’ont aucun droit de jouissance personnel
- Tous les autres tiers

Qui peut convoquer ?

 Le syndic
Le syndic doit donc convoquer au moins une assemblée générale : cette assemblée générale
annuelle obligatoire est appelée indifféremment :
- Assemblée générale ordinaire (AGO)
- Assemblée générale statutaire
Il devra également convoquer une assemblée générale urgente s’il y a un intérêt pour la
copropriété et qui ne peut attendre l’AGO => Assemblée générale extraordinaire (AGE).

 Le syndic sur demande des copropriétaires

Cette requête est adressée au syndic par lettre recommandée à la poste et celui-ci adresse la
convocation aux copropriétaires dans les 30 jours de la réception de la requête.
Précisons que le syndic doit dès lors convoquer l’AG dans les 30 jours qui suivent la requête
mais cela ne signifie pas que l’assemblée générale même doit avoir lieu dans les 30 jours.
 Si le syndic ne donne pas suite à cette requête, un des copropriétaires qui a cosigné la requête
peut convoquer lui-même l'assemblée générale.

 Le conseil de copropriété, le président de la dernière assemblée générale ou un ou

plusieurs copropriétaires.
Si pas de syndic  le conseil de copropriété, si pas  le président de la dernière AG, si pas
 un ou plusieurs copropriétaires ayant au moins 1/5 des quotes-parts dans les parties
communes peuvent convoquer l'assemblée générale aux fins de nommer un syndic.

 Le juge de paix
Tout copropriétaire peut demander au juge d'ordonner la convocation d'une AG.
Le copropriétaire doit prouver devant le juge de paix qu'il a demandé au syndic de convoquer
une AG mais que celui-ci a refusé. Le copropriétaire peut fournir cette preuve en soumettant
un courrier recommandé dans lequel la demande a été formulée au syndic.

Mode de convocation

Le syndic inscrit à l'ordre du jour les propositions écrites des copropriétaires, du conseil de
copropriété, qu'il a reçues au moins 3 semaines avant le 1er jour de la période, fixée dans le
règlement d'ordre intérieur, au cours de laquelle l’AG ordinaire doit avoir lieu.
La convocation est envoyée par lettre recommandée à moins que les destinataires n'aient
accepté par écrit, de recevoir la convocation par un autre moyen de communication.

Les mentions obligatoires de ces convocations seront donc :

- Le lieu de l’assemblée générale
- La date de l’AG
- L’heure de l’AG
- L’ordre du jour
- Les modalités de consultation des documents en lien avec l’ordre du jour

Délais de convocation
La convocation est communiquée 15 jours (calendriers) avant la date de l’assemblée.
Le délai ne prend pas en compte le jour de l’envoi et le jour de la réunion.
Le 2e délai à respecter est la période annuelle de 15 jours prévue dans le règlement d’ordre
intérieur.

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Lorsqu’un copropriétaire change d'adresse, ne signale pas le changement au syndic et ne
reçoit aucune convocation pour l'assemblée générale, il doit considérer qu'il s'agit de sa
propre responsabilité. Il ne pourra pas invoquer la nullité des décisions de l'assemblée
générale parce qu'il n'a pas reçu la convocation. La convocation qui a été envoyée à son
ancienne adresse est considérée comme étant valable.
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Les frais administratifs afférents à la convocation à l'assemblée générale sont à charge de
l'association des copropriétaires.

AVIS ASSEMBLÉE GÉNÉRALE

Le syndic ira apposer dans les communs une affiche pour indiquer la prochaine date d’une
assemblée générale.

NOTION

Le mandat ou la procuration : acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir
de faire quelque chose pour le mandant et en son nom. Le contrat ne se forme que par
l'acceptation du mandataire.
Différence procuration/mandat ; la procuration n'est qu'un document écrit qui permet au
représentant de justifier de ses pouvoirs
Pour le copropriétaire ayant procuration, c'est le document qui lui permet de participer aux
délibérations de l'Assemblée Générale et d'émettre les voix de celui qu'il représente.
Il faut être en mesure de justifier de ce pouvoir devant le syndic.