Sommaire

1- LA NOTION DE L’URBANISME

1-1 Définitions
1-2 Histoire de la notion
1-3 Histoire de la ville
1-3-1 Apparitions des villes
1-3-2 Définition de la ville
1-3-2 L’urbanisation un phénomène mondial
et en croissance exponentielle
2- LE METIER DE L’URBANISTE
3- TYPOLOGIE :
urbanisme réglementaire et urbanisme opérationnel
4- ESPACE PUBLIC

5- RÈGLEMENT ET OUTILS D’AMÉNAGEMENT

 Urbanisme
L’urbanisme est à la fois un champ disciplinaire et
un champ professionnel recouvrant l’étude du
phénomène urbain,
L’action d’urbanisation est l’organisation de la ville et
de ses territoires.
Les personnes qui exercent ce métier sont des
urbanistes.
Selon les traditions, cette discipline est associée tantôt
à l’architecture, tantôt à la géographie, selon l’aspect
en avant, l’intervention urbaine ou l’étude théorique.
1- LA NOTION DE L’URBANISME :
 1-1 – Définitions :

En tant que champs disciplinaire (ou scientifique), les

théories de l’urbanisme sont en étroite relations avec les sciences
humaines (géographie, aménagement, économie, science juridique,
écologie, anthropologie, science politique, sociologie).

En tant que champs professionnel, les pratiques et

techniques de l’urbanisme découlent de la mise en œuvre des
politiques urbaines (logements, transport, environnement, zones
d’activités économiques et appareil commercial).

Cette deuxième dimension recoupe la planification urbaine et

la gestion de la cité( au sens antique du terme), en maximisant le
potentiel géographique en vue d’une meilleure harmonie des
usagers et du bien-être des utilisateurs (résidents, actifs,
touristes…)
 1-2 – Histoire de la notion d’urbanisme :

La notion apparaît avec l’Ingénieur catalan, Ildefons Cerdà et son

ouvrage « Théorie générale de l’urbanisation » paru en 1867.

En 1911, la société française des urbanistes est fondée .

ssues des courants humanistes et hygiénistes de la fin du XIX ème siècle,
cette société réunie depuis ses origines les urbanistes de tous modes
d’exercices (public, semi-public et privé) sur la base de critères
professionnels.
Les actions de la société constituent une véritable force de propositions, qui se
manifeste notamment dans la vision des urbanistes pour la ville du XXIème
siècle et la nouvelle Charte d’Athènes.
Aujourd’hui, on peut « définir l’urbanisme comme
recouvrant l’ensemble des activités humaines,
du moment qu’elles s’articulent dans le temps,
avec les territoires ».
1-3 – Histoire de la ville :

Une ville est une unité urbaine (un « établissement humain » pour
l'ONU) étendue et fortement peuplée (par opposition aux villages) dans
laquelle se concentrent la plupart des activités humaines: habitat,
commerce, industrie, éducation, politique, culture.

Les principes qui gouvernent la structure et l'organisation de la ville sont

étudiés par la sociologie urbaine et l'urbanisme.
Le terme ville est parfois utilisé de manière officieuse pour
désigner un gros village mais l'organisation politique qui dirige
l'endroit portera le nom de commune et non de ville.
Au Canada, il s'agit aussi d'un statut officiel pour les
municipalités.
En France, où l'organisation municipale est devenue uniforme,
l'INSEE définit la ville selon le critère de l'importance du
peuplement et de la continuité de l'habitat.
L'ONU estime que 2008 fut l'année où pour la première fois dans
l’histoire de l'humanité, plus de 50 % des humains résident dans
une ville.
 1-3-1 Apparition des villes

Les villes apparaissent entre 3500 et 1500 avant J-C dans

les régions fertiles de Syrie, d'Égypte, de Mésopotamie, de la vallée du
Jourdain, de la vallée de l'Indus et du Yangzi Jiang.
Selon la tradition biblique, ce serait les descendants de Caïn qui
ont fondé les premières villes, et la plus ancienne serait Jéricho.
Les premières villes apparaissent dans la Haute Antiquité avec la
civilisation des palais dans les quatre grandes plaines alluviales
fertiles de la Mésopotamie, du Nil, du Fleuve Jaune et du Gange.
L'apparition de villes coïncide avec l'émergence de l'agriculture
durant la période du néolithique. À cette époque, la ville se
caractérise par 3 éléments :
*le mur d'enceinte monumental,
*la superficie (la ville mésopotamienne d'Uruk s'étend sur 400 ha),
*la population (la population de Xi'an est estimée à un million
d'habitants 1000 ans avant l'ère chrétienne).

Les raisons de l'apparition des villes sont probablement liées aux

richesses des civilisations rurales capables de dégager des surplus de
production, mais surtout au développement d'une division du travail.
Les cultures relativement intensives favorisent la spécialisation des
personnes dans d'autres domaines que l'agriculture, et tout
particulièrement dans les fonctions religieuses, artisanales puis
administratives et militaires.

Des décisions politiques furent à l'origine de la création de villes

nouvelles comme Brasilia.
1-3-2 Définition de la ville

La difficulté de la définition de la ville tient à ses propres

caractéristiques : une taille, mais également des fonctions diverses et
surtout une autonomie politique.

Pour les géographes contemporains comme Pierre George, une ville

se définit comme « un groupement de populations agglomérées
caractérisé par un effectif de population et par une forme
d'organisation économique et sociale ».

On fait aussi souvent la distinction entre ville et village avec les

activités dominantes, en tenant compte de la population : la ville n'a
pas une activité essentiellement agricole ou artisanale, contrairement
au village, elle a aussi une activité commerciale, politique,
intellectuelle.
Avec cette définition, une ville pourrait être plus petite qu'une
agglomération fortement peuplée à partir d'un réseau de communication.
Ainsi, une ville peut être identifiée suivant :

*/ Par son statut

*/ Par la population et densité de population

*/ Par la fonction principale

*/ Par son statut
En France, par exemple, la différence entre une ville (plus exactement un bourg) et
un village est historique.
Elle n'est pas une question de population ou de forme, mais de statut politique.
Un village désigne ordinairement une paroisse ou une partie de paroisse dont le
seigneur local assure la sécurité, la justice et l'administration, soit directement,
soit au moyen d'un procureur fiscal qui applique la coutume locale.

Avec la renaissance des villes, à partir du Xe siècle, dans les paroisses

ayant le titre de bourg, les habitants portent le titre de bourgeois et
possèdent le droit collectif de s'administrer et de se défendre.

Ils sont dotés, d’une chartre municipale passée avec le seigneur haut-
justicier dont ils dépendent, d'une personnalité juridique collective,
d'un trésor; ils ont le droit d'élire un conseil municipal, de délibérer, de
tenir un marché, de former des communautés de métiers, de lever des
taxes, une milice et de se clore de murs pour assurer leur défense.
 Les droits municipaux des villes varient considérablement selon leur ancienneté et
leur importance : les plus ordinaires ne possèdent que la basse et moyenne justice, c'est-
à-dire la voirie et la police, tandis que les villes anciennes, qui ont le titre de cité, possèdent
la haute justice, c'est-à-dire le statut d'une baronnie ou d'une vicomté.

Du fait que leurs échevins, consuls ou capitouls exercent les fonctions nobles de la
haute justice et de la guerre en fournissant un contingent d'hommes d'armes, du fait qu'ils
dépendent directement du comte ou du roi et qu'ils envoient des députés aux États
généraux, les charges de consul ou d'échevins de ces villes sont souvent anoblissantes.

L'appellation de ville repose par conséquent sur l'existence d'une municipalité

dont l'origine est soit un usage conservé depuis l'Antiquité, soit un acte rédigé lors de leur
fondation par le seigneur supérieur qui accorde à tous ses habitants présents et à venir
des coutumes, libertés ou des franchises, c'est-à-dire un règlement d'administration
publique qui vient compléter la coutume locale.
 Cette distinction administrative entre village, bourg et cité a été
supprimée avec tous les autres privilèges de la noblesse sous la
Révolution française.

Toutes les anciennes paroisses des bourgs et de la campagne, au

nombre de 36 000, sont transformées en autant de municipalités pour
lesquelles est promulgué un Code des communes uniformes.

Avec cette réforme, et la vente comme biens nationaux de tous

leurs bâtiments municipaux (collèges, hôpitaux, bien-fonds…) les anciens
bourgs perdent une grande partie de leur richesse, de leur autonomie et
de leurs pouvoirs, notamment pour la fiscalité, les affaires sociales,
l'instruction, la culture ou l'urbanisme, qui se trouvent centralisés au niveau
de l'administration départementale ou centrale.

À partir de cette époque, les appellations de ville, de bourg et de

village se spécialisent pour distinguer les agglomérations urbaines selon
leur taille, les bourgs étant des petites villes ou de gros villages établis à la
campagne.
 */ Par la population et densité de population

Le seuil à partir duquel on parle de ville varie selon les époques

et les pays. Il pose la question des représentations de la ville selon les
pays.

Les statistiques des Nations unies montrent les différences de

seuil entre les instituts nationaux de statistiques (il en existe presque 200
à travers le monde).

Si en France ou en Allemagne, le seuil est de 2 000 habitants

agglomérés, il est au Danemark de 200, en Islande de 300, au Canada
de 1 000, aux États-Unis de 2 500, en Suisse et en Espagne de 10 000,
au Japon de 50 000.

Les Nations unies se réfèrent quant à elles au seuil de

20 000 habitants.

Une définition statistique internationale de la population urbaine

a été déterminée lors de la Conférence de Prague en 1966.

La densité de population est un des critères possibles, qui est notamment

influé par la hauteur des bâtiments.
En Europe, les urbains occupent un pour-cent de la superficie totale
du continent, mais leur empreinte écologique s'étend bien au-delà
de la surface des villes.

La ville consomme plutôt moins de ressources (renouvelables ou

non- renouvelables) par habitants que dans les zones de
périurbanisation (grâce notamment aux transports en communs,
plus efficients et à de moindres besoins de mobilité), mais dans les
années 1990, une ville européenne d'un million d'habitants
consommait environ 11500 t/jour de combustibles fossiles,
320 000 t d'eau et 2 000 t de denrées alimentaires, en produisant
25 000 t de CO2, 1 600 t de déchets solides et en évacuant
300 000 t d'eaux usées.
 */ Par la fonction principale
Malgré la diversité des situations, il est possible de dresser une
typologie des villes :

*-ville industrielle : le secteur secondaire occupe une part importante de la

population.

*-ville administrative : les capitales nationales ou des États fédérés ;

exemples : Yamoussoukro, Abuja, Bruxelles, Berlin, Washington DC,
Brasilia, La Haye, etc.

*-ville touristique : vivant du tourisme culturel (Paris, New York, Venise),

balnéaire (Hammamet, Sousse,Nice, Miami), thermal (Aix-les-Bains, Évian-
les-Bains, Spa), hivernal (Morzine, Courchevel, Chamonix) ou estival (Saint-
Tropez) etc.

*-ville portuaire : qui s'est développée grâce à son port (Anvers, Marseille,
Singapour, Hambourg, Rotterdam, Hong Kong, Durban, Abidjan, Dakar, etc.)

*-ville universitaire : Boston, Oxford, Grenoble, Louvain-la-Neuve, Poitiers,

Yamoussoukro, Cambridge, Florence, Cergy-Pontoise, etc.

*-cité militaire (ville forteresse): Metz, Belfort, etc.

 */ Par la taille
Les grandes villes sont le produit de l'étalement urbain ainsi
que de la concentration des pouvoirs stratégiques de commandements
dans de multiples domaines (politique, administratif, économique,
culturel, militaire, etc.). On utilise généralement le terme de
"métropole" pour les désigner.

Toutefois, de nouvelles expressions permettent de les

distinguer, notamment selon leur rayonnement au niveau mondial :

*-Les mégapoles, villes de plus de 10 millions d'habitants

*-Les mégalopoles et le réseau de l'archipel mégalopolitain

mondial

*-Les villes globales (Global Cities) ou villes mondiales, selon

l'expression de Saskia Sassen (1996), centres de la mondialisation.

*-Les méta polis, selon l'expression de François Ascher (1995),

désignant les très grandes villes dans lesquelles on observe une hyper
concentration des pouvoirs de commandement et sa primauté dans la
hiérarchie des réseaux.
 1-3-3 L’urbanisation un phénomène
mondial et en croissance exponentielle.

L'urbanisation est un mouvement historique de transformation

des formes de la société que l'on peut définir comme l'augmentation de
ceux qui habitent en ville par rapport à l'ensemble de la population.

L'urbanisation est faite de préférence autour de villes existantes,

généralement dans des territoires jugés attractifs ou pour des raisons
culturelles et historiques (capitales) ou religieuses (La Mecque,), ou
sur des zones commercialement, industriellement ou militairement
stratégiques (ex : bases militaires).
 Certaines villes champignons sont nées autour de ports et
d'industries positionnées autour de ressources minérales,
énergétiques ou humaines (main d'oeuvre bien formée,
et/ou bon marché).

L'urbanisation présente un caractère exponentiel (nettement

avéré depuis les années 1800) qui semble être vécu comme une
fatalité par la plupart des gouvernements et aménageurs.
2/ LE METIER DE L’URBANISTE :
L'objectif de l'urbaniste est de donner une lecture de la ville et d'un
territoire.

Son travail porte sur l'aménagement des espaces publics et privés,

sur l'organisation du bâti et des activités économiques, la
répartition des équipements (services publics), et d'une manière
générale sur la morphologie de la ville et l'organisation des
réseaux qui la composent. (la forme anciennement établie)

Le travail de l'urbaniste, loin de se réduire à un aspect réglementaire,

vise à mettre en forme le projet territorial des collectivités. Son
rôle est d'anticiper les besoins des populations afin de proposer
un développement urbain efficace sur le plan socioéconomique et
durable sur le plan environnemental.
 Pour ce faire, il contribue à l'élaboration de documents
d'urbanisme pour la collectivité territoriale concernée, en planifiant les
équipements nécessaires (espaces publics, espaces verts, réseaux
d'eau potable, d'assainissement, éclairage public, électricité, gaz,
réseaux de communication).

L'urbanisme peut ainsi s'exercer dans un cadre public

(collectivités territoriales ou services de l'État) ou dans un cadre privé
(bureaux d'études), dont le rôle s'apparente principalement à de
l'assistance à la maîtrise d'ouvrage ou de la maîtrise d'œuvre .

L'urbanisme, compte tenu de son caractère pluridisciplinaire,

intéresse plusieurs catégories professionnelles selon le domaine d'étude:
des architectes, des ingénieurs, des économistes, et des juristes, des
sociologues, des géographes, des paysagistes, et même des
archéologues, des historiens et des psychologues, auquel il devrait être
fait appel pour l'établissement des plans d'urbanisme ou pour le
lancement des opérations d'urbanisme, en fonction des moyens
disponibles.
 3/ TYPOLOGIE :

Urbanisme Réglementaire
et
Urbanisme Opérationnel
 Dans le champ professionnel, on peut considérer deux
catégories d'urbanisme :

*/ L'urbanisme règlementaire (. Droit de

l'urbanisme):

Il s'agit de créer un document d'urbanisme (comme au Maroc, le

Plan d’aménagement ( PA) Le Schéma Directeur d’aménagement urbain
(SDAU), en France le Plan d'occupation des sols remplacé par le Plan local
d'urbanisme depuis la loi Solidarité et Renouvellement Urbain de 2000, ou
la Carte communale, ou au Québec le schéma d'aménagement et le plan
de zonage, en Belgique le Plan de secteur , ou en Tunisie Plan
d’Aménagement Urbain PAU) qui définit des règles d'urbanisation a priori
au sein de périmètres découpés sur le territoire communal.
Ce travail, également appelé planification, peut dans certains cas concerner
plusieurs communes, afin d'obtenir une cohérence sur l'ensemble d'une
agglomération (tel qu'en France pour le Schéma de cohérence territoriale,
SCOT ou le Plan local d'urbanisme communal ou intercommunal).
 */ L'urbanisme opérationnel :

En France cette notion recouvre, l'étude et la mise en œuvre des

opérations publiques d'aménagements telle qu'elle sont définies à l'article
L300-1 du Code de l'Urbanisme (français) :
"Les actions ou opérations d'aménagement ont pour objets de mettre en
œuvre un projet urbain, une politique locale de l'habitat, d'organiser le
maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques, de favoriser le
développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements
collectifs ou des locaux de recherche ou d'enseignement supérieur, de lutter
contre l'insalubrité, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou
de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels.",

sachant que la notion d'opération définie par la jurisprudence comprend un

certain degré de complexité nécessitant plusieurs actions d'aménagements.

Une opération d'aménagement conduite sur le territoire d'une

commune va s'inscrire dans les orientations prévus par la plan local
d'urbanisme de cette dernière et notamment dans ce qui est inscrit au Plan
d'aménagement et de développement durable (PADD) ou dans les
orientations particulières d'aménagements lorsqu'elles existent.
 L'opération en tant que telle est définie par un périmètre (qui peut
éventuellement être multi site), un programme (sur la base de la typologie
des actions énumérée ci-dessus) et enfin d'un bilan financier intégrant les
dépenses et les recettes afférentes et qui déterminera si l'opération
nécessite un investissement public ou pas.

Les modalités de réalisation de l'opération sont multiples et

suivant sa nature nécessite la plupart du temps, mais pas obligatoirement,
l'application de certaines procédures prévues par les textes.

Enfin, l'autorité publique compétente pour prendre l'initiative de

cette opération va, si elle ne la met pas en œuvre avec l'appui de ces
propres services (ce que l'on appelle "en régie"), passer un contrat
d'aménagement avec la personne morale qu'elle désignera suivant les
procédures applicables.

C'est à ce titre qu'intervienne alors les aménageurs, principaux

acteurs de l'urbanisme opérationnel, sur la base de concession
d'aménagement.
 Ces deux aspects de l'urbanisme sont complétés en amont par
une réflexion globale sur le fonctionnement et l'avenir du quartier,
de la ville ou de l'agglomération.

Ce travail pose les bases d'une stratégie sur l'aménagement

d'un ensemble cohérent, voire d'une politique d'appréhension de la
ville. Cela consiste le plus souvent à formaliser en amont un
diagnostic territorial.
4/ - ESPACE PUBLIC
 L'espace public représente dans les sociétés humaines, en particulier
urbaines, l'ensemble des espaces de passage et de rassemblement qui est
à l'usage de tous, soit qui n'appartient à personne (en droit par ex.), soit qui
relève du domaine public ou, exceptionnellement, du domaine privé.

La définition générale ci-dessus implique un état de droit qui

garantisse droits et libertés des citoyens dans le domaine public, dont la
liberté de circulation ; elle n'exclut pas de développer les concepts qui
précèdent l'espace public républicain ou qui en dérivent dans les métropoles
contemporaines ou bien encore qui s'y substituent dans les régimes
autoritaires.
Par exemple :
*- Dans les villes protohistoriques, antiques (notions d'espace
civique, d'espace religieux, etc.)
*- Dans les sociétés isolées, rurales, insulaires, montagnardes, etc.
*- Dans les sociétés médiévales et modernes en Occident, jusqu'à la
Révolution française: droits et servitudes de passage liés à l'activité, à
l'entretien des berges, rivières et fossés, à l'accès aux récoltes (arbres
fruitiers, murs, haies).

Certains traits subsistent dans le Code rural belge (droit d'échelle) et

le monde rural contemporain.
 La définition générale implique aussi que soient
définis le domaine public, les autorités qui le gèrent et les
réglementations ou restrictions qui encadrent le statut ouvert
et anonyme de l'espace public. Par exemple, les fleuves et
rivières, bois et forets, parcs et squares, rues et places....

En Belgique, le domaine public n'est pas cadastré et

trouve son fondement dans un levé topographique qui en
définit les contours, parcelles et constructions riveraines
("Atlas des chemins et sentiers vicinaux", vers 1840).

Il définit les voiries qui relèvent du domaine public et

sont placés sous la responsabilité des autorités
communales (la voirie vicinale) ou supérieures (la voirie de
grande communication).
 * Servitude de passage public : droit de passage
public existant sur fond privé ; elles font partie de l'espace
public.

*Inclusion d'office dans le domaine public :

servitude de passage dont le fond n'est pas revendiqué, et
tombant dans le domaine public par prescription (à préciser).

*Droit des riverains des voiries publiques : « Les

propriétés riveraines des voies spécialisées non ouvertes à la circulation
générale et, notamment, des autoroutes, voies de défense de la forêt
contre l'incendie, pistes pour cyclistes et sentiers de touristes ne jouissent
pas des droits reconnus aux riverains des voies publiques », extrait du
Code de la voirie français.

*Valorisation foncière et voiries : l'accès à l'espace

public ouvre des droits aux riverains et apporte impétrants,
espaces collectifs, équipements publics.
Simultanément, il forme la structure spatiale des voiries qui relie les parcelles
privées groupées en îlots, favorise leur relation et leurs commerces (marchés
ouverts, quais, réseaux de circulation, ...), leur subsistance (égouttage,
adduction d'eau, ...), leur densification (la dimension des îlots), ou codifie
leurs statut (hiérarchisation géo-sociale, monumentale, fonctionnelle,) à
travers un vocabulaire formel basé, sommairement, sur la rue et la place.

Simultanément à ces fonctionnalités, il favorise l'expression de la vie et des

libertés publiques, et par nature constitue le champ des conflits sociaux
(places publiques).

Comme structure, il détermine le développement naturel des villes

(l'extension du damier urbain par exemple) et s'adapte au site (réseau des
rues et réseau des eaux usées) et aux flux de déplacement (ports, quais,
gares, autoroutes, boulevards...).
 Son évolution historique est généralement le fil conducteur
selon lequel est décrite l'histoire urbaine; l'archéologie (villes-
protohistoriques), la cartographie comparée des villes, les écrits
théoriques ont repéré les principaux modèles, par exemple :

*- la ville grecque,
*- le damier romain,
*- la ville coloniale romaine,
*- française (Tunis,Casablanca, Maroc),
*- américaine (New York, USA)
*- les figures et articulations renaissance ou baroques (exp :
trident de la Piazza del Popolo, Rome, XVIIe siècle)
*- les réseaux de boulevards dans l'urbanisation
haussmannienne (à Paris)
*- les tracés Beaux-Arts, Art Nouveau, Art déco
*- les évolutions techniques principalement des modes de
déplacement qui voient les villes adapter leurs espaces publics au
chemin de fer, au tramway ou au métro et à l'automobile.

Dans les cas extrêmes des grandes villes, cette adaptation

réduit l'espace public à un espace monofonctionnel et technique.
 Les spéculations sur l'espace public urbain contemporain incluent un
retour du piéton dans les préoccupations urbanistiques, et donc une évolution
formelle qui lui donne une dimension (au moins) symbolique prépondérante :
piétonniers, "zones trente" et "zone de wohnerf" dans le Code de la Route
belge, recours aux archaïsmes de "forum" ou "agora" dans les créations
d'espaces publics (années 1980).

L'espace public urbain est aussi un champ d'action régalien:

organisation générale de la ville, interventions symboliques ou monumentales,
planification, équipements urbains (ponts, rues, égouts, etc.), police, etc.
Le terme urbanisme, même s'il est tardif (mi XIXe ), est étroitement lié
à l'expression du droit régalien( royal) sur la ville et à l'exercice de la
transformation de l'espace public.

Simultanément, il est champ de libertés beaucoup plus larges que la

liberté de circuler : liberté de manifestation, de parole, d'expression (musicale
par exemple), de commercer...
Ce champ se définit constitutionnellement, est restreint par les corps
des lois, règlements et pratiques (policières par ex.) et forme le théâtre de
l'opposition au pouvoir, de la plupart des conflits politiques et sociaux (sit-in,
occupations de carrefours, dérives de fêtes collectives, volontés de s'identifier -
repli identitaire par ex.-), de s'approprier (contrôle maffieux par ex.) les espaces
publics d'une ville ou d'une zone.
 Enfin, l'espace public constitue l'espace de vie collective de ses riverains
(habitants, commerçants, artisans, etc.) et les formes locales de la vie collective le
marquent de manière multiforme : l'aménagement, l'ambiance, la couleur et les
décorations de la rue, les marchés, les activités économiques (vendeurs ambulants,
étals, ...) ou collectives (terrasses, jeux, processions, carnavals, etc.) préservent
plus ou moins le statut social et l'anonymat de chacun, avec dans les villes une très
grande variétés de situations (des ghettos homogènes aux zones les plus
diversifiées).

En urbanisme contemporain, le terme est aussi utilisé :

*- sous son angle politique (la politique des -, la convivialité dans les - ),
*- sous son angle esthétique et culturel (typologies des - ; composition
des - ; prescriptions d'aménagement des - ; fêtes dans l'- ; etc.),
*- sous son angle technique et gestionnel (construction, entreprises,
entretien, éclairage, plantations, matériaux des -, etc.).
Le terme s'oppose par définition :
*- aux espaces privés où une clôture doit être franchie (porte,
grille, accès) et où l'anonymat doit être levé sauf exception, tels le
domicile, le siège social, l'entreprise,

*- aux espaces où une clôture doit être franchie (porte, grille,

accès, ...) et qui accueillent le public anonyme sous condition (prix
d'entrée, règlement d'ordre intérieur, ... dénommés en Belgique lieux
publics) tels que cafés et restaurants, théâtres, parc d'attraction,
centre commercial, centre culturel, etc. Les comportements
sécuritaires et l'évolution récente des lois peuvent abolir cet anonymat.
5 - RÈGLEMENT ET OUTILS
D’AMÉNAGEMENT
 LA PLANIFICATION URBAINE AU
MAROC
1 – Le Schéma Directeur d’Aménagement Urbain
(S.D.A.U.)
Le Schéma Directeur d’Aménagement Urbain est un
instrument de planification spatiale, introduit au Maroc
vers le début des années 70, il est constitué d’un
ensemble de documents graphiques (cartes d’utilisation
des sols, plan de sauvegarde et de mise en valeur du
patrimoine historique,…) accompagné d’un rapport
justifiant le plan d’aménagement et les mesures à
prendre pour sa réalisation.
Il a notamment pour objet de :

 Déterminer les choix et options

d’aménagement devant régir le
développement économique et social du
territoire concerné;
 Déterminer les zones nouvelles
d’urbanisation et les dates à compter
desquelles elles pourront être ouvertes à
l’urbanisation;
 Fixer la destination des sols en déterminant
la localisation des différentes zones :
agricoles, habitat avec leur densité,
industrielles, commerciales, touristiques,
les zones de servitudes, les sites à protéger
ou à mettre en valeur, les principaux
espaces verts, les grands équipements et les
zones à régime juridique particulier.
 Déterminer les secteurs à restructurer ou à
rénover;
 Définir les principes d’assainissement et les
points d’évacuation des eaux usées et les
dépotoirs;
 Définir les principes d’organisation des
transports;
 Programmer les différentes phases de sa
mise en œuvre et de préciser les priorités,
notamment d’ordre technique, juridique et
institutionnel.
 Le S.D.A.U. s’applique à un territoire, dont
le développement doit faire l’objet d’une étude
globale, ledit territoire peut comprendre une ou
plusieurs Communes Urbaines et,
éventuellement, une partie ou la totalité des
Communes Rurales avoisinantes. Il est
applicable pendant une durée n’excédant pas
25 ans et coordonne les actions
d’aménagement entreprises par tous les
intervenants.
 Le S.D.A.U. se fait à l’initiative de l’Autorité
Gouvernementale chargée de l’Urbanisme avec la
participation des Communes concernées et, le cas
échéant, de la Communauté Urbaine. Préalablement à
son approbation, le S.D.A.U. est soumis à l’examen des
Conseils communaux et, le cas échéant, à celui de la
Communauté Urbaine. Ils peuvent formuler, dans un
délai de 3 mois, des propositions étudiées par
l’Administration en liaison avec les Conseils
Communaux concernés. Si ces Conseils ne se
prononcent pas dans ce délai, ils sont considérés
n’avoir aucune proposition à émettre.
2 – Le Plan de Zonage (P.Z.)

Le Plan de Zonage (P.Z.) se présente

sous la forme d’un document graphique et
d’un règlement définissant les règles
d’utilisation des sols. Il a pour objet de
permettre à l’Administration et aux
Collectivités Locales de prendre les mesures
nécessaires à la préparation du plan
d’aménagement et à préserver les
orientations du S.D.A.U.
Pour cela, il :
 Définit l’affectation des différentes zones
(agricoles, habitat, industrielles, commerciales,
touristiques);
 Délimite les zones non aedificandies;
 Localise les emplacements réservés aux
équipements;
 Définit les zones à l’intérieur desquelles un
sursis à statuer peut être opposé par le
Président du Conseil Communal à toute
demande d’autorisation de lotir, de créer un
groupe d’habitation et à toute demande de
permis de construire.
 Le P.Z. est établi à l’initiative de l’Administration
avec la participation des Collectivités Locales.
Préalablement à son approbation,
le projet de P.Z. est soumis à l’examen des
Conseils Communaux concernés. Ils peuvent
formuler des propositions dans un délai de deux
mois, qui sont étudiés par l’Administration (Autorité
Gouvernementale Chargée de l’Urbanisme).
Les P.Z. sont applicables pendant 2 ans à
partir de la publication du texte d’approbation (Art.
17).
3 – Le Plan d’Aménagement (P.A.)
Le Plan d’Aménagement (P.A.), tel que le définit la
Loi sur l’Urbanisme de 1952 dans sont Titre III,
est un document comprenant un plan et un
règlement.
Il définit les limites et la destination de la voirie, les
limites et les dispositions des espaces publics,
ainsi que les zones non aedificandies.
Les P.A. sont préparés par le Département
Chargé de l’Urbanisme, ils doivent recevoir
l’approbation d’une commission interministérielle
et être publiés au Bulletin Officiel pour être
homologués.
Le P.A. a pour objet de définir :

 L’affectation des différentes zones suivant

l’usage principal qui doit en être fait ou les
activités dominantes pouvant y être exercées;
 Les zones non aedificandies;
 Les limites de la voirie à conserver, à modifier
ou à créer;
 Les limites des espaces verts publics et les
autres espaces libres à conserver, à modifier
ou à créer;
 Les limites des espaces destinés aux activités
sportives à créer;
 L’emplacement des équipements collectifs et
installation d’intérêts général, dont la réalisation
relève du secteur privé (centres commerciaux,
centres de loisirs);
 Les quartiers, monuments, sites historiques ou
archéologiques,… à protéger ou à mettre en
valeur;
 Les règles d’utilisation des sols et les règles
applicables à la construction;
 Les servitudes établies dans l’intérêt de
l’hygiène, circulation, esthétique et de la
sécurité et salubrité publique,…
 Les zones à ouvrir à l’urbanisation suivant une
périodicité déterminée;
 Les périmètres des secteurs à restructurer ou à
rénover;
 Les zones, dont l’aménagement fait l’objet d’un
régime juridique particulier.
 Préalablement à l’établissement d’un P.A.,
un Arrêté de mise à l’étude du P.A. fixe les
limites du territoire concerné.
Cet Arrêté est effectif pendant 6 mois et
peut être renouvelé une seule fois pour une
période de 6 mois. Dés sa publication, le
Président du Conseil Communal sursoit à
statuer sur toutes les demandes d’autorisation
de lotir, de créer un groupe d’habitations ou de
construire dans le territoire concerné. Toutefois,
il peut délivrer des autorisations de lotir, après
accord de l’Administration si le projet est
compatible avec les dispositions du S.D.A.U.
 Le P.A. est élaboré par l’Administration de
l’Urbanisme.
Les Communes sont associés aux études à deux
occasions. La première est la présentation des
documents de première concertation. Il s’agit de la
présentation du Conseil Communal de deux ou trois
variantes d’aménagement, afin qu’il exprime sont point
de vue et qu’il arrête après délibération son choix de
l’une des variantes présentées.
La seconde, dite deuxième concertation, consiste
dans la présentation du P.A. élaboré sur la base de la
variante retenue et des remarques formulées par le
Conseil lors de la première concertation et retenue par
l’Administration provinciale.
 Suite à la deuxième concertation, et après
avis du Conseil Communal, le P.A. est soumis à
l’enquête publique durant deux mois.
Elle a pour objet de permettre au public de
prendre connaissance du projet et de formuler
d’éventuelles observations. Observations qui
seront étudiées par le Conseil Communal, lors
de l’examen par ses soins du projet de P.A.,
avant d’être soumises à l’Administration.
Les modifications du P.A. sont effectuées
dans les formes et conditions prévues pour son
établissement et son approbation.
 Le texte d’approbation du P.A. vaut déclaration
d’utilité publique des opérations nécessaires à la
réalisation des équipements prévus.
Les effets de la déclaration d’utilité publique
cessent après 10 ans à compter de la date de
publication au «bulletin Officiel» du texte
d’approbation du P.A.
Lorsque les propriétaires reprennent la
disposition de leur terrain, ces terrains bénéficient
alors du statut des terrains avoisinant.
Les Conseils Communaux prennent toutes
mesures nécessaires en concertation avec
l’Administration pour la réalisation et le respect des
dispositions du P.A.
Plan d’aménagement de Sefrou
4 – Les Arrêtés d’alignement
Les Présidents des Conseils
Communaux peuvent décider de la création
des voies, places et parkings ; la modification
de leur tracé ou leur largeur ou leur
suppression, totale ou partielle par des
Arrêtés valant portant cessibilité des terrains
nécessaires.
 A cette fin, ils désignent les propriétés et leurs
propriétaires présumés.
Ces Arrêtés sont pris après avis de l’Administration,
ils doivent recueillir les visas prévus par la
réglementation en vigueur, préalablement à l’ouverture
d’une enquête publique.
La durée de cette enquête est fixée à un mois pour
les Arrêtés d’alignement et à deux mois pour les Arrêtés
d’alignement portant cessibilité.
Les Arrêtés pris valent déclaration d’utilité publique
pendant une durée de 10 ans. Cette durée est ramenée
à 2 ans pour les Arrêtés portant cessibilité.
5 – Les autorisations d’urbanisme

5-1 Le permis de construire

Le permis de construire est obligatoire pour
tout type de construction dans les périmètres
désignés par l’Article 1 (Communes Urbaine, Centres
délimités, zones périphériques, groupement
d’urbanisme) et dans les zones à vocation spécifique.
Ainsi qu’à l’extérieur de ces périmètres, des
agglomérations rurales dotées d’un P.D.A.R. (Plan
de Développement d’Agglomération Rurale) et dans
les lotissements autorisés.
 Le permis de construire est également
obligatoire dans le cas de modification de
construction existante, si la modification porte
sur des points visés par les règlements. Le
permis de construire est délivré lorsque la
construction projetée est reconnu satisfaire aux
dispositions législatives et réglementaires par le
Président du Conseil Communal.
Le permis de construire est refusé :

 Dans les Communes Urbaines, dans le cas

d’immeuble de 3 ou 4 niveaux comportant 6
logements, ou tout immeuble à usage commercial ou
industriel d’une surface au sol supérieure à 500 m,
si le projet ne prévoit pas l’installation des lignes
nécessaires au raccordement desdits immeubles au
réseau de télécommunication;
 Si le terrain concerné n’est pas raccordé à un réseau
d’assainissement ou de distribution d’eau potable
(des dérogations peuvent être accordées après avis
des services compétents en la matière).
 Dans le cas de silence du Président du
Conseil Communal, le permis de construction
est accordé à l’expiration d’un délai de deux
mois à compter de la date du dépôt de la
demande. Il est périmé si les travaux de
fondations ne sont pas entrepris après un an de
sa délivrance.
5-2 Le rôle de l’Architecte

Dans les Communes Urbaines, les Centres

délimités et leurs zones périphériques, ainsi que
dans les zones à vocation spécifique, le recours à
un architecte est obligatoire pour :
Toute construction nouvelle;
Toute modification apportée à une construction
existante nécessitant l’octroi du permis de
construire;
Tous travaux de restauration des monuments.
 Le recours à un architecte est nécessaire
pour l’obtention du permis de construire. En
dehors des périmètres cités auparavant, le
recours à un architecte est obligatoire pour tout
bâtiment public ou à usage public.
L’architecte est obligatoirement chargé de:
 La conception ou la modification architecturale de
l’œuvre;
 L’établissement de tous documents
architecturaux graphiques et écrits relatifs à la
conception ou la modification de la construction,
en particulier ceux à fournir à la Commune pour
l’obtention du permis de construire,
conformément à la réglementation en vigueur;
 Veiller à la conformité des études
techniques réalisées par les ingénieurs
spécialisés en construction avec la
conception architecturale;
 Effectuer un suivi de chantier jusqu’à la
délivrance du permis d’habiter ou du
certificat de conformité.
 Les ingénieurs spécialisés sont
obligatoirement chargés de :
 L’étude et l’établissement des documents techniques
nécessaires relatifs à la conception de la
construction;
 Suivre la réalisation des travaux se rapportant aux
études techniques effectuées par eux.
Le recours à l’architecte n’est pas obligatoire
dans le cas de construction de superficie inférieure à
150 m².
5-3 Le permis d’habiter et le certificat de
conformité
Le propriétaire ne peut utiliser la
construction une fois les travaux achevés, que
s’il obtient le permis d’habiter ou s’il s’agit
d’immeuble à usage autre que d’habitation, un
certificat de conformité. Ces pièces sont
délivrées dans les formes et conditions fixées par
le Président du Conseil Communal sur demande
du propriétaire qui doit obligatoirement déclarer
l’achèvement de la construction.
Le permis d’habiter des immeubles ne peut être
délivré qu’après vérification par les services
compétents, en matière de télécommunication,
de l’existence des lignes dont l’installation est
obligatoire.
 Lorsque dans un lotissement, les
constructions sont réalisées par le lotisseur, le
permis d’habiter et le certificat de conformité
ne peuvent être délivrés avant la réception
provisoire du lotissement. L’affectation de toute
construction, qui a donné lieu à la délivrance
du permis de construire et du permis d’habiter,
ne peut être changée. Le Président du Conseil
Communal peut autoriser un changement si le
changement est conforme avec la vocation du
secteur concerné.
6 – Opération d’aménagement

6-1 Le lotissement
Le lotissement est défini comme étant toute
division par vente, location, partage d’une propriété
foncière en deux ou plusieurs lots destinés à la
construction d’immeubles à usage d’habitation ou à
usage industriel ou touristique, ou encore commercial
ou artisanal. La création des lotissements est
précédée obligatoirement par l’autorisation de lotir.
6-2 L’autorisation de lotir

Cette autorisation est délivrée par le

Président du Conseil Communal duquel
relève le lotissement. Quand le lotissement
relève de plus d’une Commune, l’autorisation
est accordée par le Ministre de l’Intérieur ou
sur délégation par le Wali ou Gouverneur
concerné.
Le lotisseur doit joindre à sa demande
d’autorisation de lotir les pièces suivantes:

Le plan topographique du périmètre à lotir;

Les documents relatifs à la conception
urbanistique du projet;
Les documents techniques V.R.D.;
Le cahier des charges mentionnant,
notamment, les servitudes de toute nature
grevant l’immeuble.
La demande d’autorisation de lotir est :

Irrecevable si le terrain n’est pas

immatriculé ou en cours d’immatriculation.
Dans ce cas (en cours d’immatriculation)
pour que la demande soit acceptée, il ne doit
pas avoir été formulé d’opposition pendant le
délai fixé. Elle est également irrecevable s’il
manque une pièce dans le dossier qui
l’accompagne;
 Délivrée quant le lotissement projeté est
reconnu satisfaire aux dispositions
législatives et réglementaires, ainsi qu’à
celles des plans de zonage et des plans
d’aménagement;
 Refusée si le lotissement n’est pas raccordé
aux réseaux. V.R.D., sauf si ces réseaux
n’existent pas (Art. 20) ou que l’exécution des
travaux de raccordement ne se justifie pas
par la destination ou la situation du
lotissement (Art. 20).
 L’autorisation de lotir est périmée si le
lotisseur n’a pas réalisé les travaux
d’équipements à l’expiration d’un délai de 3 ans
à partir de la date de délivrance de l’autorisation
ou du délai de 3 mois de silence administratif.
6-3 Dispositions spéciales applicables aux
lots réalisés par tranche

Le lotisseur peut être autorisé à réaliser

l’équipement du lotissement par tranche
successive, en fournissant un dossier
comprenant, en plus des pièces demandées :
 Un programme d’échelonnement des travaux
assortis de leur estimation et désignant les
lots pour lesquels l’autorisation de vente ou
de location sera demandé;

 Une déclaration légalisée fournissant les

renseignements sur les modalités de
financement des tranches successives des
travaux et sur les garanties pour assurer ledit
financement (caution personnelle, caution
bancaire et nantissement).
 La réception provisoire des travaux est
opérée à l’achèvement de chaque tranche. Le
P.V. de réception provisoire est alors
accompagné d’une attestation du Président du
Conseil Communal désignant les lots, dont la
vente ou la location peut être effectuée. La
réception définitive intervient un an après la
réception provisoire de la dernière tranche.
6-4 Restructuration des lotissements
irréguliers

Les lotissements irréguliers sont définis

par l’Article 49 de la Loi 25-90 comme étant
les lotissements qui ont été réalisés sans
autorisation préalable et les lotissements dont
les travaux d’équipement ne sont pas
conformes avec les documents ayant permis
l’obtention de l’autorisation de lotir.
 L’Etat ou les Collectivités Locales peuvent
procéder à l’expropriation pour cause d’utilité
publique. Dans ces lotissements, le lotisseur et
les propriétaires des lots participent aux frais
d’exécution des équipements non réalisés. Ces
frais sont répartis par moitié entre le lotisseur et
les propriétaires des lots.
 Le montant de la contribution due par chaque
propriétaire est calculé sur la base de la
superficie cumulée des planchers de la
construction que peut recevoir le lot;
 Le montant de la contribution pour la
réalisation de la voirie est calculé, quant à lui,
sur la base de la longueur de la façade.
 6-5 Les groupes d’habitations

Un groupe d’habitations est, selon l’Article 56,

constitué par les immeubles individuels ou
collectifs à usage d’habitation édifiés sur une
seule ou plusieurs parcelles contiguës ou
voisines, simultanément ou successivement
par le propriétaire ou les copropriétaires de la
ou des parcelles en cause.
Les groupes d’habitations sont soumis aux
dispositions prévus par le titre premier de la
Loi 25-90.
6-6 Les morcellements

Dans les Communes Urbaines et toute

autre partie du territoire couverte par un
document d’urbanisme approuvé, tel que le
S.D.A.U. et le P.D.A.R. (Plan de
Développement d’une Agglomération Rurale)
est soumise à autorisation préalable de
morcellement :
 Toute opération de vente ou de partage,
ayant pour objet ou effet la division d’une
propriété foncière en plus d’un lot non
destinés à la construction;
 Toute vente en indivision d’une propriété
foncière qui aurait pour effet d’attribuer à l’un
au moins des acquéreurs des droits de
copropriétés, dont la superficie serait
inférieure à la superficie prévue par les
documents d’urbanisme (2.500 m² par
défaut).
 L’autorisation de morcellement est délivrée
par le Président du Conseil Communal sur la
base d’un dossier comportant :
Un plan de situation de la parcelle
concernée à l’échelle 1/2.000 ou 1/5.000,
rattaché au réseau géodésique, comportant
l’orientation, les voies de desserte avec leur
dénomination et les points de repère
permettant de localiser le terrain;
 Un certificat de la Conservation de la
Propriété Foncière;
 Un plan-masse faisant apparaître les
bâtiments existants;
 Le plan du projet de morcellement régulier
établi au 1/500 ou au 1/1.000 lorsqu’il ne
s’agit pas d’une vente en indivision .
 Cette demande est accordée si le
Président n’a pas statué dans un délai de 2
mois à compter de la date du dépôt de la
demande.
Par contre, la demande est irrecevable si
le terrain est situé dans une zone constructible
en application d’un document d’urbanisme.
 Les adouls, notaires et conservateurs de
la Propriété Foncière, ainsi que les receveurs
de l’Enregistrement sont tenus de refuser de
dresser, de recevoir ou d’enregistrer tous
actes afférents aux opérations de vente ou de
partage non assortis de l’autorisation du
Président Communal ou d’une attestation de
celui-ci certifiant que l’opération ne tombe
pas sous le coup de cette loi.
 L’acte de vente ou de partage doit
mentionner l’autorisation de morcellement ou
l’attestation du Président du Conseil Communal.