Economie de la Construction S7-04 – Etude des coûts

S7
ETUDE DES COÛTS
04
1. DEFINITIONS
Le devis est l'estimation correcte du prix de vente d'un travail déterminé.

L'établissement d'un devis présente de nombreuses difficultés, notamment du fait que l'étude s'effectue avant
l'exécution des travaux. Il s'ensuit une part d'incertitudes auxquelles s'ajoutent les impondérables pouvant survenir
en cours de chantier.
Il en résulte que tout devis à un caractère d'approximation et que le prix correct d'un ouvrage sera celui qui se
rapprochera le plus du prix de revient réel, majoré du montant de la marge bénéficiaire que l'entreprise espère
réaliser.

Il peut exister plusieurs sortes de devis selon que les documents de base sont complets.
Le devis estimatif : c'est un devis détaillé où figurent toutes les quantités d'ouvrages et leur prix unitaire ainsi que
le prix proposé pour l'ensemble des travaux.
On demande parfois à l'entrepreneur, une estimation approchée, plus ou moins bien définie. En aucun cas ces
estimations ne pourront être utilisées pour traiter un travail.
Parfois le devis remis au client ne comporte que l'indication globale du prix demandé par l'entreprise. Il s'agit alors
d'une somme forfaitaire.

Remarque : lorsque les documents remis à l'entreprise en vue de l'établissement du devis comportent un devis
quantitatif (avant-métré, métré, cadre de décomposition du prix global et forfaitaire – DPGF), ce document ne peut
être pris en considération que si le client s'engage expressément, par écrit, à accepter la responsabilité des
quantités qui y figurent. Même dans ce cas, il est de l'intérêt de l'entreprise de vérifier les quantités qui lui sont
présentées.

2. A QUOI SERT UN DEVIS ?

" Le devis est avant tout un instrument de prévision
Il constitue l'estimation du coût d'un ouvrage et à ce titre sert de base à la conclusion du marché.
Selon qu'il aura été bien ou mal établi, l'affaire traitée pourra devenir bénéficiaire ou déficitaire.

" Le devis est également un instrument de contrôle

Le devis permettra de rapprocher les prix réels de main d’œuvre et des matériaux de ceux qui ont été
prévus.
Il permettra de comparer les rendements réels avec ceux figurant dans les sous-détails.

" Le devis est également un instrument d'analyse

En permettant le rapprochement des prévisions et des réalités quant aux dépenses, le devis constitue un
instrument d'analyse particulièrement précieux en vue de l'amélioration de l'organisation et des conditions
de travail de l'entreprise. Il permet, notamment, d'établir pour l'avenir, des bases d'estimations serrant de
plus en plus près la réalité.

" Le devis est également un instrument de référence

Le devis constitue en outre un document permettant, le cas échéant, de discuter avec un client, et tout
spécialement avec une administration, en vue d'une réclamation, d'une résiliation de marché ou, plus
simplement, d'une mise au point en cours de travaux. C'est d'ailleurs pour cette raison que le devis devra
être suffisamment précis et détaillé. On peut donc dire qu'à ce titre, le devis constitue un instrument de
travail de tous les instants.

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3. STRUCTURE DES COUTS DE BATIMENT

La structure du prix d'un ouvrage comporte les éléments suivants :
- le coût de la main d’œuvre (compris charges salariales, primes, indemnités, etc...),
- le coût des matériaux,
- le coût des matières consommables (énergie, eau, lubrifiants,...),
- les frais de locations de matériel (compris amortissement et entretien),
- les frais de chantier (installation, repliement, personnel,...),
- les frais généraux (industriels, communs à plusieurs chantiers et frais de siège),
- le bénéfice (et les aléas),
- les taxes (TVA), pourcentages divers, charges exceptionnelles.

Il est indispensable d'introduire dans la structure du coût de tout travail l'ensemble des dépenses énumérées ci-
dessus, sans exception aucune, sous peine de retrouver ces dépenses en comptabilité à la rubrique "PERTE".

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4. TERMINOLOGIE
4.1 CORRESPONDANCE ENTRE TRAVAUX ET ESTIMATION
Travaux Estimation
Production Chiffre d'affaires (C.A.)
Ensemble des réalisations de l'entreprise pour un Montant général H.T. ou T.T.C. de l'activité de
temps donné (mois, trimestre, année, …). l'entreprise durant cette même période,
représentatif de l'importance financière de la
production.
Ouvrage Montant total des travaux
Réalisation de l'entreprise prise dans son ensemble Montant H.T. ou T.T.C. pour la réalisation d'un
(pavillon, immeuble, …) ouvrage donné.
Ouvrage élémentaire (O.E.) Montant partiel
Partie d'un ouvrage qui se distingue par la nature Montant forcément H.T. relatif à un ouvrage
particulière du travail demandé. élémentaire donné.
Exemple : décapage de terre végétale ép. 20 cm ;
maçonnerie en B.B.M. creux 20x20x50 ; cloison en
carreaux de plâtre ép. 70 mm.
Unité d'ouvrage élémentaire Prix de vente unitaire
Plus petite décomposition usuelle de l'ouvrage Elément de base de l'estimation et de facturation
élémentaire qui sert d'unité de mesurage et représentant la valeur H.T. de vente d'unité
d'estimation. Les prix unitaires se rapportent à des d'ouvrage élémentaire.
unités d'ouvrage élémentaire.

Remarques :
- Lorsque la proposition de prix a été acceptée par le maître d'ouvrage et que le marché a été conclu, les
P.V.H.T. sont scellés avec lui. Ils sont alors réputés définitifs, éventuellement actualisables ou révisables
mais ne pouvant être modifiés en absence de modification aux travaux auxquels ils se rapportent.
- Leurs utilisations pour le calcul du montant total H.T. des travaux faits qu'ils sont, sauf besoin particulier,
toujours établis hors taxes.

4.2 ELEMENTS CONSTITUTIFS DU PRIX DE VENTE

" Déboursés secs (D.S.) ou directement affectables, sont constitués des éléments suivants :
- Main d’œuvre productive (ou d'exécution),
- Matériaux mis en oeuvre,
- Matériels utilisés,
- Parfois matières consommables entrant dans la composition des ouvrages élémentaires.

" Frais de chantier (F.C.) comprenant :

- Les frais d'encadrement et de personnel non productif (conducteur de travaux, …) ;
- Les frais de matériel indivisible (bungalow de chantier, grue, …) ;
- Les frais d'installation et de repliement (aménagement d'accès au chantier, …) ;
- Les frais complémentaires de chantier (dépenses relatives à l'hygiène et à la sécurité des
personnes, eau, électricité, téléphone, …).
Les frais de chantier représentent, selon la taille et la nature de l'entreprise, entre 3 et 12 %
généralement calculés sur les D.S.

" Coût de production (C.p.) autrefois coût de réalisation comprenant l'ensemble des dépenses
exigées par la mise en oeuvre. Il regroupe donc les D.S. et les F.C.
C.p. = D.S. + F.C.
Selon les besoins nous parlerons du C.p. d'un ouvrage élémentaire O.E. (semelles béton, coffrage,
mur en briques,...) ou du C.p. de l'ouvrage en totalité (maison d'habitation).

" Frais généraux (F.G.) ils se décomposent en 2 grandes catégories :

- Les F.G. d'exploitation ou industriels (dépenses de production communes à plusieurs
chantiers), par exemple :
$ Prestations des services méthodes, structures, achats, études de prix ;
$ Frais d'atelier ;
$ Frais matériel roulant non affectable aux chantiers (voiture de service ou de fonction,
camions de livraisons, …)
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- Les F.G. de siège (dépenses indispensables à la direction et à la gestion de l'entreprise), par

exemple :
$ Services généraux de l'entreprise (direction générale, DRH, comptabilité, …) ;
$ Valeurs immobilières (amortissement, entretien, …) ;
$ Frais de fonctionnement du siège (frais de gestion, restauration d'entreprise, …).
Ils peuvent être estimés en pourcentage du PVHT, en fonction des statistiques tirées du compte
d'exploitation de l'entreprise.
Mais une analyse plus fine peut amener une entreprise (notamment dans le domaine du génie
climatique) à imputer ses frais généraux sur les seuls déboursés secs de main d'œuvre, ou en les
répartissant sur les DS de main d'œuvre et les DS de matériaux.

" Frais d'opération (F.op.) autrefois frais spéciaux conjoncturels. Ce sont des dépenses affectables à
un ouvrage mais qui ne sont pas impérativement nécessaires à l'exécution ou à la gestion du chantier.
Plusieurs types de dépenses relatives à une affaire peuvent être reprises en "frais d'opération".
Il s'agit des frais suivants:
- Frais d'adjudication,
- Frais de cautionnement,
- Frais d'études provenant de l'intervention de bureaux extérieurs imposés par le client,
- Frais qu'entraîne l'intervention des bureaux de contrôle,
- Frais d'assurance complémentaire du groupe,
- Frais dits "de plans",
- Certaines commissions,
- Certains frais divers et variables selon les cas.
A noter que certains frais sont connus en pourcentages, alors que d'autres connus directement en
valeurs imposent un calcul préliminaire en vue de leur récupération.
Ces frais sont souvent amortis sans bénéfice.

" Coût de revient (C.R.), la composition du C.R. peut se résumer à l'égalité ci après :
C.R. = D.S. + F.C. + F.G. + F.op.
On distingue :
- Le C.R. (sens général) : coût réel, toutes dépenses confondues, relatif à l'exécution d'un
ouvrage donné.
- Le C.R. prévisionnel : coût établi après études des nombreux paramètres qui le composent, en
vue de fixer le prix de vente hors taxes P.V.H.T. nécessaire à la réalisation d'un devis estimatif.
- Le C.R. réel : coût établi après coup à partir des données réelles de l'exécution.

" Marges entre le C.R. et le P.V.H.T..Trois termes permettent de désigner avec précision ces marges :
- Bénéfice et aléas : marge séparant le coût de revient prévisionnel du P.V.H.T. lors de l'étude
de prix initial en vue de l'établissement du devis estimatif ;
- Bénéfice : marge séparant, selon les cas, le C.R. réel constaté du P.V.H.T. de l'unité d'O.E., du
montant H.T. de l'O.E. ou encore du montant H.T. de l'ouvrage lorsque :
P.V.H.T. (ou montant H.T.) > C.R. réel constaté
- Perte : marge séparant, selon les cas, le C.R. réel constaté du P.V.H.T. de l'unité d'O.E., du
montant H.T. de l'O.E. ou encore du montant H.T. de l'ouvrage lorsque :
P.V.H.T. (ou montant H.T.) < C.R. réel constaté

" Prix de vente hors taxes P.V.H.T. et coefficient de vente "K" applicable aux D.S.
P.V.H.T. = C.R. + B.
P.V.H.T. = D.S. + F.C. + F.G. + F.op. + B.
P.V.H.T. = D.S. x K

" Prix de vente toutes taxes comprises P.V.T.T.C.. Au P.V.H.T. il conviendra d'appliquer la
majoration qui correspond à la taxe sur la valeur ajoutée (T.V.A.) dont le taux est actuellement fixé à
er
19,6 % du P.V.H.T. (depuis le 1 avril 2000). Il existe aussi un taux de T.V.A. réduit à 5,5 % pour un
certain nombre de travaux.

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4.3 TERMINOLOGIE DE CONTROLE DE RENTABILITE ET GESTION

" Coût direct (C.d.) représente l'ensemble des dépenses directement affectables à l'opération de
construction. A ce titre, il regroupe le coût de production et les frais complémentaires d'opération.
C.d. = C.p. + F.op.

" Marge brute (M.b.) et Résultat

- La marge brute est la marge séparant le coût direct du P.V.H.T. ou du montant H.T.
correspondant. Elle sert en premier lieu à amortir les frais généraux.
- Le résultat brut est le reliquat de marge brute après amortissement des frais généraux. Il se
décompose en résultat net (véritable bénéfice) et impôt sur les sociétés.
M.b. = P.V.H.T. (ou montant H.T.) – C.d.
R. brut = M.b. – F.G.
R. net = R. brut – I./S.

5. DEVIS ET CONTROLE DE RENTABILITE

5.1 PREVISION ET REALITE
Les P.V.H.T. ont un caractère fixe, leurs évolutions sont liées aux dispositions convenues dans le C.C.A.P.
(prix ferme et définitif, actualisation et/ou révision de prix).
Les coût de production, coût direct et coût de revient ne sont pas des coûts figés, ils évoluent entre la
prévision (devis) et la réalité constatée (contrôle de rentabilité). La prévision peut être bonne ou mauvaise
les coûts constatés après travaux sont rarement égaux aux coûts prévus lors de l'étude.
Etudes Conclusions
Prévisions % devis Réalisation Contrôle de rentabilité
C.p. / C.R. prévisonnels C.p. / C.D. / C.R. réels

5.2 SCHEMATISATION

Etude de Prix Composants Contrôle de rentabilité/Gestion

PV.H.T. PV.H.T. / Montant H.T.
B.
C.R. C.R.
M.b.
F.G.
C.d.
F.op.
C.p. C.p.
F.C.
D.S.

D.S.

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6. METHODES D'ESTIMATION
Hors les méthodes d'estimation rapide employées aux stades de l'A.P.S. (Avant projet sommaire) ou de l'A.P.D.
(Avant projet détaillé), et qui ne conviennent pas en la circonstance, l'entrepreneur dispose essentiellement de
deux méthodes :
a) l'estimation ou la facturation d'élément d'ouvrage (cas général) sur la base de :
- P.V.H.T. issus de bordereau ou de série de prix (prix préétablis) ;
- P.V.H.T. spécialement étudiés pour l'affaire (sous détails de prix).

b) la facturation des dépenses contrôlées de :

- main d'œuvre ;
- matériaux ;
- matériels,
engagées par l'entreprise pour la réalisation d'un travail donné.

6.1 ESTIMATION AU MOYEN D'OUVRAGE ELEMENTAIRE

Les travaux étant définis en nature et qualité (C.C.T.P.), formes (documents graphiques) et parfois quantités
(devis quantitatif), l'entrepreneur doit les estimer :
- soit O.E. après O.E. (P.V. unitaires H.T.) ;
- soit en bloc (prix global forfaitaire), lequel nécessite au préalable une détermination de P.V.
unitaires H.T..

" Le prix (voire les prix unitaires) est l'affaire de l'entreprise. C'est l'entrepreneur qui propose un prix au
maître d'ouvrage et c'est lui qui sera directement engagé par la proposition faite.

" L'entrepreneur ne possède pas, sauf cas exceptionnel, toutes les informations utiles. Son étude exige
des renseignements complémentaires or il manque généralement de temps. Par ailleurs, son étude est
souvent effectuée en pure perte (devis infructueux).

" Le devis estimatif demandé est un document "commercial" dans lequel figurent :
• les quantités d'O.E. à réaliser ;
• les P.V. unitaires H.T. et les montants partiels H.T. correspondants, ainsi qu'en fin de devis : le
montant total H.T., la T.V.A., le montant total T.T.C. des travaux.
Sauf exception, ce devis ne comprendra pas les détails de l'avant métré.

" Lorsque le devis quantitatif est fourni par l'équipe d'ingénierie, il importe de le vérifier et parfois de le
remanier pour amener l'analyse quantitative en correspondance avec le mode d'estimation habituel de
l'entreprise.

" Lorsque le devis quantitatif est fourni par l'équipe d'ingénierie et lorsqu'un mode d'estimation est imposé
à partir de prix 'préétablis" (série ou bordereau imposé), il convient de déterminer le rabais,... voire la
surenchère, que peut consentir... ou que souhaite obtenir l'entrepreneur.
Le travail de base ne change pas puisque le quantitatif est à vérifier et que le calcul du pourcentage de
rabais ne peut se faire que par référence à une estimation parallèle effectuée à prix d'entreprise (sous
détails).

" Il est excessivement rare que l'entrepreneur étudie dans le détail chacun des P.V. unitaires H.T. Il peut
se référer soit à une étude antérieure proche (P.V.H.T. du même type), soit à une statistique connue et
maîtrisée (exemple : x % de rabais sur telle série et pour tel type d'ouvrage).
En fait les modes d'estimation par sous détails, grâce à des prix "préétablis", voire même par ratios
(statistiques globales de prix) sont complémentaires.
En effet, il est tout à fait concevable qu'un entrepreneur se contente d'étudier 15% des prix qui
représentent environ 80% du montant des travaux, fixe les prix complémentaires grâce à une série ou un
bordereau (ou par analogie à un devis antérieur) et vérifie ponctuellement ou en totalité le niveau de sa
proposition grâce à des ratios concernant des travaux antérieurs analogues.

" Il est évident qu'au stade prévisionnel l'entrepreneur n'a pas choisi des options de réalisation définitives
(méthodes, moyens de production, installation de chantier). L'estimateur doit pourtant les envisager, au
minimum en avoir une idée (appréciation correcte et vraisemblable des conditions ultérieures de
réalisation).

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Prix pré-établis Prix calculés par sous-détails

Avantages
- Rapidité de mise à prix,
- Bien pour des fourchettes rapides de prix,
- Tous les travaux ou presque peuvent être estimés.
Inconvénients
- Obligent souvent à une estimation parallèle,
- Manque de souplesse dans l’emploi,
- Prix souvent très larges,
- Le réajustement par coefficients conduit à une
détérioration des prix dans le temps,
- Inadaptation à l’entreprise,
- Inadaptation à l’ouvrage,
- Ne permettent pas d’estimer les travaux d’un genre
nouveau.
Avantages
- Réalisme de la prévision,
- Adaptation à une situation donnée,
- Adaptation aux possibilités de l’entreprise,
- Utilisation possible en préparation de
chantier, pour le contrôle des temps passés,
emploi des matériaux,
- Base de bilan de chantier et de l’analyse des
écarts de prévision,
- Appréciation des possibilités de l’entreprise,
- Applicables à tous types de travaux.
Inconvénients
- Calculs longs et fastidieux en l’absence
d’organisation interne.
Remarque : ce système oblige d’une façon
générale à dominer tous les secteurs de
l’entreprise, de la gestion à l’exécution
(rendements emploi de matériaux, etc...).

Remarque : l’analyse quantitative doit s’inspirer des

possibilités d’estimation de l’ouvrage de référence.

6.2 LA FACTURATION EN DEPENSES CONTROLEES

Toutes les dépenses de réalisation (Main d’œuvre, matériel., matériels) sont facturées en valeurs P.V. H.T..
De ce fait, la notion d'O.E. disparaît.

" Toutes les dépenses de main d’œuvre (M.O. : ouvriers et encadrement), matériaux, fournitures et
composants (MAT.), matériels (MTL.) et matières consommables, engagées par l'entreprise à l'occasion
des travaux ou de la prestation de service sont - enregistrées régulièrement (attachements écrits) et
contrôlées (signature du maître d'ouvrage ou de son représentant), - récapitulées dans des états
périodiques (cas de demande d'acomptes), et/ou une récapitulation finale (facture définitive), - facturées
suivant le principe ci-après :

M.O. MAT. MTL.

coût horaire de M.O.
(souvent/catégorie)
+ frais généraux
+bénéfice
= P.V.H.T. horaire de M.O.
coût H.T. rendu chantier
(sauf si transport facturé)
+ frais généraux
+ bénéfice
= P.V.H.T. du MAT.
coût d'utilisation du MTL
(horaire, au km, …)
+ frais généraux
+ bénéfice
= P.V.H.T. du MTL

" La notion de frais de chantier disparaît avec la notion d'O. E. (tous les composants des F.C. étant
automatiquement facturés).

" Les taux de F.G. et de B., préalablement convenus entre le maître d'ouvrage et l'entrepreneur, sont
appliqués sous forme de coefficients majorateurs, prenant en compte si nécessaire des frais
complémentaires d'opération (frais commerciaux, ...).

" Comme pour une facture par O.E., la T.V.A. n'apparaît qu'en fin de facture. Tous les P.V. unitaires sont
H.T.

" Ce mode de facturation ne peut se concevoir que pour des travaux de faible importance ou difficiles à
estimer avant réalisation (travaux sur de l'ancien par exemple) ou pour des prestations de services car
tout le risque soit supporté par le client. L'entrepreneur étant, quant à lui, certain d'être rémunéré.

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7. TECHNIQUE DES SOUS-DETAILS

Un sous-détail de prix est un ensemble de calculs conduisant à la détermination du P.V.H.T. d'une unité d'ouvrage
élémentaire, voire parfois directement du montant H.T. d'un ouvrage élémentaire.
Un devis estimatif nécessite donc autant de sous-détails qu'il y a d'ouvrage élémentaire à évaluer.

Chaque sous-détail est constitué au départ du chiffrage des composants de base (main d'œuvre, matériaux,
matériels spécifiques et matières consommables) qui se rapportent sans ambiguïté à l'unité d'ouvrage élémentaire
ou à l'ouvrage élémentaire analysé. Ce chiffrage permet de déterminer le D.S. de l'unité d'O.E. ou de l'O.E.
Le sous-détail est ensuite constitué du calcul du P.V.H.T. de l'unité d'O.E. ou du calcul du montant H.T. de l'O.E. à
partir du D.S., en tenant compte des parts respectives de F.C., de F.op., de F.G. et de B. prévu pour l'opération.

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