Coût global et transitions

L’architecte et l’économie de la construction

Isabelle Fortuné
Ingénieur ETP, Architecte DPLG
Docteur Génie Civil/ Professeur génie Civil
Maitresse de conférence ENSA Toulouse
Ingénieur Conseil en Réhabilitation 3E
Présidente ENSA-ECO ASSO
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Coût global et transitions
L’architecte et l’économie de la construction

Issu des cahiers du cercad/ Envirobat Occitanie

Atelier DA.U Sarl d’architecture

Pascale Arsène Henry (92)

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Coût global et transitions
L’architecte et l’économie de la construction

SOMMAIRE :

* possible rappel étude de prix

* enjeux et genèse du coût global

* définition du coût global/ coût total d’une opération : investissement

* coûts différés

* cycle de vie d’un bâtiment

* influence coût global vs architecture

* coût global et transitions (transition écologique)

* outils de calcul du coût global

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Coût global et transitions
L’architecte et l’économie de la construction

Qu’est-ce qu’un prix ?

Comment déterminer un prix ?

Architecte = économiste ?

Notion coût global ?

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Coût de la construction :
Etude de prix : rappel
Comment déterminer un coût ?
●
Etude de prix établie à partir :
– Étude complète (DS ; FC ; …)
calcul Ouvrage Elémentaire : Tâche la plus petite
à laquelle il est possible d'affecter une unité et
un prix unitaire (ex: poteau)
(Ouvrage : Action de travailler, de mettre en oeuvre des matériaux).

– Ratios € HT/m² SHON ; SU ; SHOB ; SDO (valeur d’AO établis sur la base des travaux
des bâtiments seuls), ex : 1500 € m² SU
●
Le ratio SDO/SU (caractérise l’architecture et la géométrie du bât; permet d’évaluer
la dimension et le coût de la construction)

– Étude par comparaison et par postes (ex. : comparaison du prix d’une paroi classique
avec celle du projet)/ plus-value

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Etude d’un prix
STRUCTURE D’UN PRIX
Le prix de vente d’un ouvrage est constitué de plusieurs éléments qui s’ajoutent les uns
aux autres

Matériaux Mo directe Matériel Matériel Mo indir. Fonctionn. Marge TVA

DS : Déboursé sec FC : Frais de chantier

- matériaux utilisés à la production - frais de personnel (mo indirecte)

- main d'œuvre directe (charges
salariales comprises)
- matériel affecté spécifiquement à
l’ouvrage élémentaire
ex. : chef de chantier
- frais d’installation Détermination du sous-
- coût de location de matériel non détail de prix en DS
affecté à l’ouvrage élémentaire
propre.

DT : Déboursés totaux

Dépenses nécessaires pour mise en

œuvre d’un ouvrage élémentaire
Ex sous-détail de prix d’une longrine
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Etude d’un prix
STRUCTURE D’UN PRIX
Le prix de vente d’un ouvrage est constitué de plusieurs éléments qui s’ajoutent les uns
aux autres

Matériaux Mo directe Matériel Matériel Mo indir. Fonctionn. Marge TVA

DT FG : Frais généraux

- assurances
- frais communs liés à plusieurs chantiers
(amortissements)
- frais de siège/ d’agence

PR : Prix de revient B : Bénéfice/ aléas

PVHT : Prix de vente hors taxe

PVTTC : Prix de vente toutes taxes

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Etude d’un prix
Matériaux Mo directe Matériel Matériel Mo indir. Fonctionn. Marge

DS FC FG B

PVHT : Prix de vente ou Prix unitaire

FC : 20 % DS
P.U.= PVHT = DS * K (Valeur de k entre 1,2 et 1,4) FG : 10 % PVHT
B : 5 % PVHT
MÉTHODE :

1/ Calcul DS de chaque ouvrage élémentaire

2/ Calcul du coefficient de vente K

3/ on obtient ainsi le prix de vente de chaque ouvrage

élémentaire

4/ On peut établir ainsi un DQE pour tous les ouvrages

élémentaires.
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Etude d’un prix
 Coût d’un poteau Diam 20 cm et 2,5 ht/ finition soignée
Etude d’un prix
●
Exemple de sous-détail de prix à traiter mur maçonné
Enjeux et genèse du coût global

Genèse du coût global ?

Durant la seconde Guerre mondiale, le général Patton

constate que certains chars tombent régulièrement en
panne. Il estime alors qu’il ne faut plus seulement
raisonner en terme d’achat de matériel mais inclure
également les dépenses de maintenance et
d’exploitation : le coût global était né. Char Patton

Après choc pétrolier de 1973 ; apparition en construction

incluant les coûts de l’opération et les coûts différés

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Enjeux et genèse du coût global

D’après MIQCP*, coût construction

prend en compte différents postes :
- de l’origine du projet à la
livraison au client.

A cela s’ajoute le coût engendré par

la vie du bâtiment

* Mission Interministérielle pour la Qualité des

Constructions Publiques (1977).

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Enjeux et genèse du coût global

Qu’est-ce que le coût global ?

En première approche :
somme du coût de l’investissement et de celui du fonctionnement.
Fonctionnement sur quelle durée ?
Peut-on évaluer le fonctionnement d’un bien occupé par différentes
personnes ?

l’idée sous-jacente est qu’un investissement plus important

génèrerait des économies de fonctionnement à postériori. ??

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 Enjeux et genèse du coût global

La norme ISO/DIS 15686-5 actualisé mai 2010

précise les objectifs, méthodologie et principes d’application

Le coût d’investissement initial : études, maîtrise d’œuvre,

travaux, emprunt…
Les coûts d’exploitation, y compris énergies et fluides (eau,
électricité, chauffage, rafraîchissement, éclairage…),
nettoyage, surveillance…
Les coûts de maintenance : maintenance préventive et
curative, maintenance corrective et gros entretien
Les coûts de fin de vie et de la démolition du bâtiment

Le coût global intègre les externalités environnementales et

sociétales : coût carbone, émission de gaz à effet de serre,
quantité de déchets produits, proximité avec les transports en
commun, etc.

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Enjeux et genèse du coût global

Enjeux économiques & écologiques :

l’approche du coût global est « naturelle » chez les

investisseurs, bailleurs sociaux
Investissement vs loyers + charges avec une
idée de rentabilité (enjeux économiques)

Investissement dans des produits « sensibles »

comme peinture anti-graffiti afin de réduire les
dépenses d’entretien.

Enjeu/ Transition écologique : investissement dans

l’isolation réduit les dépenses d’énergie/ analyse de
cycle de vie

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Enjeux et genèse du coût global

Enjeux et objectifs:

* maître d’ouvrage (garantir le bilan financier)

* entreprises (déterminer le coût réel des travaux)

* maître d’oeuvre

- bureaux études techniques (optimisation)

- économiste de la construction (budgétiser au plus juste
coût global; garant de l’enveloppe financière)
- architecte (être dans le budget : maîtrise et gain)
Propose les matériaux et équipements optimaux / budget
opération, à leur coût et leur pérennité dans le temps

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 Coût global d’une opération
Le coût de la « construction » du Viaduc est de 400 millions € (contre 396 estimé).
Les charges d’exploitation et de maintenance :
Les charges totales (salaires + entretiens ) sur la période de la concession ont été estimé à 2,5
milliards €.
Le chiffre d'affaire total d'Eiffage est donc d'environ 26 millions € en 2006.
le chiffre d'affaire sur les 75 ans de concession s'élève à 11,5 milliards d'euros.

Le bénéfice total d'Eiffage sur une période de 75 ans est

donc d'environ 10 milliards d'euros, que l'on peut comparer
avec les 400 millions d'euros investis dans la construction
du Viaduc !

Remarque : l'Etat, grâce à la TVA gagnera

l'équivalent de 650 millions € soit un peu plus
que le coût de la « construction » du Viaduc! Photo Viaduc de Millau source internet

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Coût global d’une opération
définition

Maîtriser le COÛT GLOBAL

c’est maîtriser l’investissement

Mais surtout maîtriser les dépenses dans le temps

Et la fin de vie du bâtiment

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Coût global d’une opération
définition
Coûts globaux : définition
Élémentaire/ direct :
Coût initial + différés
Dépenses faites par l’occupant

Elargi :
Incidence choix architecturaux sur
cadre de vie

Partagé/ étendu :
Impact environnemental (label
HQE, ...)

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Coût global d’une opération
définition
COÛT GLOBAL ELEMENTAIRE =

COÛT OPERATION ( INVESTISSEMENT)

+
COÛT DIFFERES ( COÛT MAINTENANCE + COÛT D’EXPLOITATION )
Coût global d’une opération :
fiche
Coût d’une opération :
investissement

22
Coût d’une opération :
investissement
Qu’est-ce que le coût d’une opération (investissement) ?

* coûts d’études préparatoires

à la réalisation

* coûts d’accompagnement

* coûts du foncier

* coûts de construction (travaux,

réalisation)

* coûts d’équipement

* coûts financiers et divers

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Coût d’une opération :
investissement
coûts d’études préparatoires à la réalisation (études
techniques,
relevés topographiques, sondages et essais géo-
techniques et hydro-géologiques, expertises foncières,
juridiques, financières, environnementales…)

coûts d’accompagnement (dépenses liées au recours à

une tierce personne pour prendre en charge une part
plus ou moins importante de la fonction de maîtrise
d’ouvrage, rémunération des organismes de contrôle)

coûts du foncier (acquisition d’un droit à construire ou

acquisitions foncières, indemnités d’éviction,
expropriations, démolitions, dépollution éventuelle des
terrains, mise en viabilité générale du terrain…),
coûts financiers et divers (frais d’emprunt, taxes, assurances,
frais de branchement aux réseaux)

24
Coût d’une opération :
investissement

coûts de travaux (terrassements, infrastructures, gros-oeuvre, clos couvert,

second-oeuvre, lots techniques, décoration intérieure, espaces verts…),
Dépend du type de bâtiment, des prestations (matériaux utilisés), etc...

coûts d’équipement « spécifique » (dépenses de mobilier, acquisition

d’équipements spécialisés…),

25
Coût d’une opération :
investissement
●
Coût d’investissement (opération) d’un logement
– Charge foncière ~ 20 % du prix de revient
– Coût des travaux ~ 69 % du prix de revient
– Honoraires ~ 11 % du prix de revient

26
Coût d’une opération :
construction
Répartition des coûts de construction en % :
* dépend
- matériaux choisis (écologiques)
- originalité et esthétique désirée,
- finitions (second-œuvre)

Prix construction 1500 €/ m² SHON ...

prix entre 1800 € et 2200 € par m² SHON pour une construction haut de gamme.

27
 Coût d’une opération : maîtrise
Médiathèque d’Oloron Sainte-Marie.

Souvent la maitrise du budget construction n’est pas tenue,

alors celle du budget global ??

Le coût de la « construction » :
Budget initial : 5,4 millions € HT médiathèque
+ 2,1 millions € HT (parvis+pk+promenade) Équerre d’argent 2010

2700 m² SHON médiathèque

Budget travaux final : 8 millions médiathèque

+ 2 millions parvis + 2 millions passerelle

Architecte : Pascale Guédot

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Coûts différés d’une opération

coûts différés :

les coûts de maintenance et d’exploitation sont ceux auxquels doivent faire face le
propriétaire, ainsi que les utilisateurs de l’ouvrage, tout au long de la vie de celui-ci.

Maintenance : bon état de conservation et de marche

Exploitation : fonctionnement des ouvrages

Modifications fonctionnelles : redistribution/ restructuration

A cela peuvent se rajouter :

Le coût total d’occupation

29
Coûts différés d’une opération

●
Coût de maintenance = dépenses d’entretien
La norme AFNOR X 60.100 définit la maintenance comme "la conservation du bien (bât et
installations techniques) en état de fonctionnement".
Toutes les opérations permettant à l'ouvrage de continuer à remplir ses fonctions malgré l'usure
naturelle ou la défaillance accidentelle de l'un de ses composants.

Elle comprend des opérations d’entretien et de remplacement.

- coûts d’entretien courant :(serrurerie, petite plomberie, changement de lampes,...), les visites
périodiques de contrôle, les diagnostics, le personnel de maintenance technique
- coûts gros entretien : grosses réparations / les remplacements des éléments défectueux,
ravalement de façade
- les frais de gestion et honoraires liés à la maintenance.
- coûts de maintenance préventive

30
Coûts différés d’une opération

●
Coût de maintenance = dépenses d’entretien
Coût de réfection d’une toiture
Coût de lasure sur les boiseries
Coût de remplacement d’une chaudière
Etc...

31
Coûts différés d’une opération

●
Coût d’exploitation
Ce sont les dépenses de fonctionnement liées à l'exploitation dans des conditions de sécurité,
sûreté, propreté, hygiène, confort et économie :

Exploitation technique :
• - les consommations d'énergie (éclairage, chauffage, ventilation mécanique, ascenseurs,...)
• - les consommations d'eau, de produits d'entretien…

Exploitation fonctionnelle :
• - les dépenses liées à l'accueil, le gardiennage, la sécurité… (prestataires ou personnels
fonctionnels)
• - l’entretien des espaces verts
• - les frais de gestion, de fonctionnement et honoraires liés à l'exploitation.

32
Coûts différés d’une opération

●
Coût d’exploitation
Chauffage/ECS :

Étude thermique : 50 kwh/m2ShonRT/an (RT 2012) / surface 100 m² : 500 kwh/an en besoins
prix du kwh dépendant de:
- l’énergie : fuel : 0,06 €/kwh / électricité : 0,16 €/kwh (en 2016)
- la puissance et consommation des équipements techniques :
(Si chaudière plus performante ; plus coûteuse en investissement mais moins énergivore)
économie d’énergie : OUI, économies ??

ex. : (étude Lesage/ Fortuné)

Besoins en chauffage/ECS : 8740 kwh/an
Coût final en énergie avec PAC : 526,8 €
Coût final en énergie avec une chaudière fioul : 533,7 €

33
Coût différés d’une opération

●
Coût d’exploitation
famille de 4 personnes :
Consommation et coût annuels en eau :
2 adultes (160 l/j)
2 enfants (60 l/j)
(prix m³ d’eau : 3,75€ ; kwh= 0,17€)
7j/sem sur 48 sem

conso ECS/ j:
43l/ log + 28 l/hab
2kwh/log + 1,3 kwh/ hab

Calculer, à partir des données fournies, les coûts

relatifs à la consommation d’eau chaude et froide ?

34
Coûts différés d’une opération

●
Coût d’exploitation Chauffer 1m3 d’eau=
50*0,17= 8,5 € d’électricité

Eau chaude sanitaire (Kwh):

La consommation d’eau annuelle
pour une famille 4 pers économe =
Type Unité/ jour Consomma Besoins 120 m³ dont 30 à 40 % en eau
tion (litre) (kWh) chaude.
Logement habitation 43/log+ 28/ 2/ log+
hab 1,3/ hab Enjeu : 306 et 408 €/ an à minima
- déperdition calorique ballon
Hôtel chambre 130 6 kwh (2kwh/j (200l)
- déperdition long des tuyaux
- rendement chaudière/ballon
Bureaux personne 5 0,22 kwh (moins performant en été : eau
refroidit)

Compter en moy 50 % en + :
Pour une Température de 450/ 600 €/an
chauffe à 45-50 kwh/m³
35
Coûts différés d’une opération

●
Coût d’exploitation 18ème siècle : 15 à 20 l jhab
1975 : 106 l/j/hab
2004 : 165 l/j/hab
Eau froide sanitaire : 2020 : 148 l/j/hab à domicile, hors
travail, espaces verts collectifs, etc...
Prix du m³ d’eau : 3,75 € y cp abonnement
Coûts différés d’une opération

●
Coût d’exploitation
Eclairage :

Dépend durée, puissance et des zones d’éclairage.

ex. logement : 52 sem -4 sem= 48 sem * (10h/j)* 7= 3360 h par an
Suivant niveau d’éclairage de 5 à 20 W/m², pour 100 m², on aura 5460 kWh/ an
5460 * 0,18= 983 € d’électricité pour l’éclairage d’une maison de 100 m²

Ampoule led 4W Ampoule Ampoule Ampoule

fluocompacte incandescence équi halogène
équiv 20W 60 W 300 w
Conso 8h/j 12 kwh/an = 60 kwh/an 175 kwh/an 876 kwh
1,86€/an = 9,6 €/an = 26 €/an = 131 €/an

Conso 24h/j = 5,6 €/an = 28,8 €/an = 79 €/an = 394 €/an

37
Coûts différés d’une opération

●
Coût d’exploitation
Autres appareils :

Coût électricité : 0,18€/ kwh

Réfrigérateur Téléviseur, Convecteur 1000w Lave-vaisselle, Cumulus

Ordinateur 150j Lave linge 3000w
150w 1,5kw/cycle 4h chauffe
150 cycles/ an
Conso 8h/j kwh/an = 1,86€/ 500 kwh/an 1200 kwh/an 225 kwh 12 kw/j
an = 80 €/an = 192 €/an = 36 €/an

Conso 24h/j = € = € = 576 €

38
Coûts différés d’une opération

●
Coût d’exploitation
VMC : puissance 20-40 watts ; 30* 24*360 = 260 kWh
Prix kwh élec : 0,18 € TTC coût annuel : 46,8 €
étude rapide : 3 Kwhep/ m² (SP) pour une SP= 100 m² : 300 Kwh

Climatisation : estimation Puiss mini en watt= Hauteur * surface* 45 W/m³

Ex T1= 35 m² ; Puissance : 4 à 5 kW
Rafraichissement deux mois d’été : 24h*60j Conso/an= 5760 kW

Coût investissement climatisation moyen : 2000 €

Coût d’exploitation /an : 4*24*60*0,18= 1036 €

39
Coûts différés d’une opération

●
Coût d’exploitation
Espaces verts :
Entretien avec tracteur : 0,02 h/an/m² (taux horaire plus élevé)
sans tracteur : 0,075 h/an/m²
Ex entretien collectifs en copropriété ? log:

Gardiennage : à définir en fonction de l’organisation

Nettoyage sols:
Se calcule en temps puis en produits d’entretien :
- ex : circulations : 0,42 h/an/m²
- produit entretien : 1 €/m²

Nettoyage vitrages :
Dépend accessibilité : nacelle ? Échafaudage ?

40
Coûts différés d’une opération

Maîtrise des coûts d’entretien du second œuvre :

(nettoyage, réfection de peintures...).

La réalisation de halls d’accueil et de circulations horizontales et
verticales généreusement dimensionnés constituent des facteurs
extrêmement positifs pour la conservation en bon état de ces espaces,
générateurs de gains substantiels d’entretien et de plus, participe à une
forte amélioration de la qualité d’usage, en termes de confort, de
possibilités d’échanges et de communication.

Siège Conseil de communauté

de Pays de Montbéliard
(coût global élémentaire)

41
Coûts différés d’une opération

●
Coût de modifications fonctionnelles
- les travaux liés à des déménagements de personnes ou de services

- les redistributions d’étage ou de plateau dans des bâtiments tertiaires ou administratifs, ou de

changement d’usages

- les restructurations liées à des besoins pédagogiques dans les établissements d’enseignement par
exemple

- coût de pilotage de l’ensemble de l’exploitation

42
Coûts différés d’une opération

●
Coût d’occupation
notion utilisée dans les transactions immobilières (bureaux, ...)
= somme des loyers, charges et taxes.
Bien que ≠ “coût global”, il reflète néanmoins une approche globale du coût de l’immobilier

Intéressant pour collectivités et structures publiques ayant recours à des locations d’immeubles de
bureaux pour héberger une partie de leurs services.

Le coût d’occupation est lié à l’activité du bâtiment : durée d’ouverture (scénario d’occupation) qui
sera déterminante dans les choix techniques (chauffage/ matériaux)
donc sur le coût de fonctionnement
donc sur la rentabilité

43
Coûts différés d’une opération

●
Coût de fin de vie
Ils comprennent les coûts de déconstruction, de transports, de
retraitement des déchets suivant leur classification

44
Cycle de vie d’un bâtiment
Une donnée importante : la durée de vie

En matière de “coûts”
prendre en compte le “cycle de vie immobilier »
au regard de :
- la durée des différentes phases de ce cycle
- l’impact des décisions prises au cours de
chacune d’entre elles.

45
Cycle de vie d’un bâtiment
Une donnée importante : la durée de vie

- phases amont à la réalisation :

* pré-opérationnelle : stratégie, programme,
évolution des besoins
* études opérationnelles : ens des études
jusqu’au DCE : phase décisive sur les coûts

les choix opérés lors de la conception

engagent 90% du coût global contre 10%
des dépenses d’investissement

Au cours de ces phases brèves au regard du cycle,

détermination quasi-totalité coût global du bâtiment

46
Cycle de vie d’un bâtiment
Une donnée importante : la durée de vie

- phases de réalisation :
* de l’OS à la réception
* préparation mise en service
- phases d’exploitation :
* principale caractéristique : importante
durée au cours de laquelle les choix architec-
turaux initiaux, d’ordre technique et fonctionnel,
Cycle de vie d’un bâtiment
Evolution de la performance de la fonction de
Une donnée importante : la durée de vie

Définition : durée de vie selon Afnor X60-010

Durée pendant laquelle un bien accomplit une
fonction requise dans des conditions d’utilisation
et de maintenance données, jusqu’à ce qu’un état
limite soit atteint.

* Durée de vie fonctionnelle et obsolescence

Causes : performance, catastrophes
naturelles, disparition des activités locales,
perte valeur patrimoniale

* Durée de vie technique est celle résultant

de l’usure liée à l’usage et à l’effet du temps.
Ex : Eurocode 0 calcul structures : 50 ans bât

Impacts de la rénovation sur la performance de la

fonction de service, Marc Mequignon, 2012
48
Cycle de vie d’un bâtiment
●
Durée de vie de différents matériaux
(évalué selon norme NF P01-010) en fonction de leurs propriétés et fonctionnalités

Produits Bureau d’étude / fabricant Date FDES Durée de vie

typique (années)
Éléments porteurs
Bloc de béton creux CERIB / Fédération de l’industrie du béton Septembre 2006 100

Monomur terre cuite 30 rectifié Briques de France Août 2006 150

Béton cellulaire 25 cm BIOIS / Syndicat national des fabricants de Novembre 2007 100
béton cellulaire
Banché C25/30 CEM II avec complexe de ECOBILAN / Syndicat national des bétons Septembre 2007 100
doublage thermo-acoustique Ultra ThA prêts à l’emploi
Éléments bois
Charpente bois traditionnelle (05-027 : FCBA Juin 2009 100
2009)
Panneau de lamelles de bois OBS FCBA Mars 2009 100
(Oriented Strand Board) N° 05-020 : 2009

Si entretenu
49
Cycle de vie d’un bâtiment
●
Durée de vie de bâtiments suivant l’usage
BATIMENTS A USAGE D’HABITATION
Logements collectifs 70 ans
Maisons individuelles 120 ans
BATIMENTS A USAGE SCOLAIRE
Ecoles Primaires, maternelles 50 ans
Lyçées, Grandes Ecoles, Universités (IUT, facultés) 100 ans
BATIMENTS A USAGE AGRICOLE,INDUSTRIEL OU
COMMERCIAL
Bâtiments agricoles, industriels 40 ans
Bâtiments commerciaux 20 ans
Bâtiments spécialisés(cuisine, laboratoires,etc) 30 ans
BATIMENTS A USAGE TERTIAIRE
Immeubles de bureaux 60 ans
Etablissements recevant du public 100 ans
Bâtiments tertiaires du transport (gare, aéroports...) 150 ans
BATIMENTS A USAGE SPORTIFS OU DE LOISIRS
Salles polyvalentes, omnisports, stades couverts 80 ans
BATIMENTS JUDICIAIRES
Palais de justice, centre pénitencier 100 ans
BATIMENTS A USAGE HOTELIER OU RESTAURATION
Hôtels, Restaurants 40 ans
BATIMENTS A USAGE CULTUREL/ SOCIO-CULTUREL
Bâtiments d'exposition, salle spectacles 200 ans
Bâtiments de culte (église, mosquées, etc...) 500 ans
BATIMENTS A USAGE SOCIAL/ MEDICO-SOCIAL
Crèches ou halte-garderie 50 ans
Cabinets médicaux et vétérinaires 50 ans
Centre de jeunesse, maisons associatives 40 ans
BATIMENTS A USAGE HOSPITALIER
Grands centre hospitaliers (CHU,CHR) 150 ans
Hôpitaux/cliniques/ Maisons de retraite médicalisées 60 ans
Centres spécialisés(radiologie, labo d'analyse...) 30 ans
OUVRAGES DE GENIE CIVIL
Génie hydraulique ou hydro-électrique ; voies ferrées 150 ans
Réseaux de déplacements routiers/ tunnels 500 ans
Parkings 80 ans
Ouvrages d'art Ponts 200 ans
Données fournies par l’Untec
50
Cycle de vie d’un bâtiment
●
Durée de vie des équipements et fonctions

Plomberie/ Sanitaires : 30 ans

Escaliers :durée de vie du bâtiment (bois?)
Menuiseries : 50 ans (peinture : 15 ans , à refaire tous les 5 ans si forte exposition)
Équipements techniques (chaudière, ...): 15-20 ans
Carrelage : 50 ans
VMC/ Climatisation : 15 ans
Electricité : 25 ans (en fonction des normes en vigueur)
Isolation : (dépendant du matériau ; polyuréthane/ LDV : 25 ans à refaire)
Lycées, centres médicaux : à refaire 30 ans
Cloisonnements bureaux : 10-15 ans en fonction de l’usage

51
Influence coût global vs architecture

Un bâtiment ne peut plus se concevoir sans prévoir les conséquences

financières et environnementales des choix constructifs et celles
inhérentes à la durée de vie de l’ouvrage.

- Des matériaux aux choix énergétiques,

- Des équipements à la prise en compte de la maintenance et de
l’exploitation…

Il faut être capable de chiffrer et de garantir le coût global.

Et pourtant !! investissement et fonctionnement

Modes de pensées et préoccupations ≠

52
Influence coût global vs architecture

Prise en compte des coûts différés = volonté Maîtrise d’Ouvrage dans son programme

Le maître d’oeuvre fait analyse comparative et pragmatique des différents choix architecturaux,
techniques et fonctionnels à différentes étapes du projet,

en fonction de leurs impacts sur la “vie ultérieure” du bâtiment.

Point fondamental : démarche efficace si mise en œuvre le plus en amont possible du projet
(phase de programmation).

Les concepteurs doivent prendre conscience de l’importance accordée par la maîtrise d’ouvrage
à l’économie globale du futur bâtiment, y compris en phase concours,
les propositions seront susceptibles d’évolutions.

53
Influence coût global vs architecture

concerne que des ordres de grandeurs et identification des facteurs significatifs de

suppléments importants de dépenses.
Ex :
- le nettoyage des différentes surfaces (accessibilité, ...)
- le remplacement des matériaux et matériels (durée de vie prévisionnelle)
- les équipements techniques nécessitant des contrats d’en-tretien : optimisation du nombre
- les choix énergétiques déterminants

54
Influence coût global vs architecture

Paramètres influant le coût de la construction (investissement) qui peuvent avoir

des incidences sur les coûts différés

* Adaptation au site (fondations spéciales, soutènement, …)

- pérennité de la construction
- si foncier moins cher car « mauvais » sol, coût des fondations plus élevé

* Dispositifs architecturaux
- grande hauteur sous plafond (entretien, chauffage à bien définir)
- menuiseries fixes aux étages (nettoyage, …)

* Prestations et choix techniques

- revêtements sols (carrelage + cher mais plus résistant, entretien)
- choix techniques (matériaux, structure, énergétique)

55
Influence coût global vs architecture
Influence des dispositifs architecturaux et constructifs :

Typologie hab shab Forme Ratio Shab/ Shon Performance

Log soc 1046 compact 0,8 BBC
Log inter 1175 compact 0,5 BBC
Log inter 1320/1400 Dévelop/gde ht 0,7 BBC/passif

La développée des façades ainsi que de grandes hauteurs, des annexes, terrasses,
porte à faux, casquettes augmentent le coût d’investissement.

Peuvent être compensé par les coûts différés moindre.

56
Influence coût global vs architecture
Influence des modes constructifs :
Coût construction : Bâtiment de 100 m²
Maison conventionnelle : 150 k€
Maison BBC : 160 k€
Maison ossature bois : 170 k€
Influence coût global vs architecture

Evolution du coût de la construction (coût €/m² SHON) due règlementations

2007 2009 2010 2013 2017

- A : investissement +300€/m²
BBC BBC
- quels travaux en 100 ans ?
1287 1472 1412 1571 1530
Source : Ademe/ Cstb/ MTES
sept 2017
Consommation bat
(100 m²) sur 100 ans

90000 €
162000
270000
414000
594000
810000

58
Influence coût global vs architecture

Réflexion consommation énergétique :

Dans le neuf et en réhabilitation

une connaissance approfondie des conditions environnementales du site d’implantation

(ensoleillement, vents dominants, orientations...),
- un travail “raisonné” sur le plan de masse afin de bénéficier de ces conditions
environnementales ou bien s’en prémunir,
- une analyse fine de l’utilisation du bâtiment et de son ou ses modes de fonctionnement,
- une conception technique réfléchie avec soin : matériaux, matériels, isolation, inertie, …
- une mise en relation entre consommation énergétique et ventilation/renouvellement
d’air, facteurs déterminants pour la qualité de l’air et donc pour la qualité sanitaire de
l’immeuble, …

déterminant dans l’approche du coût global

59
Coût global et transitions : transition écologique

Qualité d’usage :
replacer l’usage du bâtiment au centre de la réflexion

Sans « oublier » problèmes techniques et économiques de

construction, d’exploitation, d’entretien

- adapté pour l’usage des utiliseurs et évolutions.

Rendre flexible espaces pour
améliorer confort d’usage
- confort et la qualité sanitaire. Immeuble Campus verazzano (Lyon)

- la qualité d’usage résultant des choix architecturaux, techniques et fonctionnels faits lors de la
conception,
- la qualité de l’exploitation et de la maintenance ultérieures,

ont des impacts directs et significatifs sur :

- les coûts de maintenance,
- la qualité des activités,
- la “productivité” des utilisateurs,
- la valeur patrimoniale ou vénale de l’immeuble...

60
Coût global et transitions : transition écologique

Impacts environnementaux

relation entre le bâtiment et son environnement de la conception à sa fin de vie

secteur bâtiment France:

- source gaz effet de serre
- Énergie consommée : chauffage( 2/3 consommation), climatisation,
éclairage, ascenseurs, appareils électriques divers...,

-objectif : réduire de moitié en 30 ans consommation.

Cepmoy chauffage (bâtiments avant 1975) = 320 kWh/m2/an
Cepmoy (neufs) = 90 kWh/m2/an . L’objectif d’ici 2050 = 50 kWh/m2/an.

- la RE 2020 vise une plus grande performance énergétique des bâtiments comme dans
l’ancien

61
Coût global et transitions : transition écologique

Évolution du coût global/ RT

La RT 2012 a augmenté de 8 % à 15 % le coût de construction/ RT 2005 (source LCA-FFB)

Exemple maison RT 2005 RT 2012

93 m² hab.
Construction 113000 euros 125000 euros

Consommation annuelle 1000 euros 300 euros

(Chauffage/ ECS)

Investissement : 12000 euros

Gain 700 euros/an

Avance de plus de 15 ans de consommation

Coût global moindre après 15 ans
/ durée de vie bât ? / durée des équipements techniques ?

62
Coût global et transitions : transition écologique

Consommation énergétique :
●
Coût construction/ conso énergétique :
Bâtiment de 100 m² durée de vie de 50 ans
●
Maison ossature bois : 170 k€
●
Maison conventionnelle : 150 k€
●
Maison BBC : 160 k€

• Consommation énergétique : • Consommation énergétique :

120 kW par m2 par an 50 kW par m2 par an
• Prix du kW 0.18 € • Prix du kW 0.18 €
• Soit 100 m2x120 kW x 0.18 € =2160 €/an • Soit 100 m2x50 kW x 0.18 € =900 €/an
• x 50 ans = 108 k€ de consommation • x 50 ans = 45 k€ de consommation
énergétique. énergétique.

63
Coût global et transitions : transition écologique

Réflexion choix énergétique et coût global dans le neuf:

- électricité/ bois ou gaz ?

- 1 kwh élec = 0,18 €

- 1 kwh gaz = 0,08140 €
- 1 kwh bois = 0,038 €

Combien coûte une installation de chauffage/ ECS ?

- radiateur élect à inertie = 130€ + pose
- chauffe-eau élect = 800 €
- radiateur hydraulique : 400 € + pose
- chaudière gaz : 2000-3000 €

en fonction de l’usage quotidien ou temporaire

64
 Coût global et transitions : transition écologique

Réflexion choix énergétique et coût global en réhabilitation:

Scénarios 1 2 3 4 5 6 7 8
Label d'origine E-F E-F F E-F E-F E-F E-F F
Label final B B B C B B C B
Conso initiale chauffage 1841,1 2243,9 2445,7 1841,1 1841,11 2243,9 2243,9 2445,7
+ ECS (€/an)
Conso finale chauffage + 437,9 533,7 526,8 729,4 537,7 437,9 729,4 437,9
ECS (€/an)
Coût réhabilitation (€) 35584,4 36584,4 42584,4 37584,4 43584,4 35584,4 37584,4 35584,4
ANAH 12000,0 12000,0 12000,0 12000,0 12000 12000,0 12000 12000
Crédit d'impôt (30%) 7075,3 7375,3 9175,3 7675,3 9475,3 7075,3 7675,3 7075,3

Coût réel + coût pose 16509,1 17209,1 22409,1 18909,1 23109,1 17509,1 18909,1 17509,1

Economie (€/an) 1403,2 1710,1 1918,9 1111,7 1303,44 1805,9 1514,4 2007,8
Retour sur 11,8 10,1 11,7 17,0 17,7 9,7 12,5 8,7
investissement (an) 25 21 22 34 33 20 25 18

Extrait Etude Lesage, Fortuné, 2016

65
Coût global et transitions : transition écologique

Réflexion choix énergétique et coût global en réhabilitation: Prix des énergies en (€/kWh) juillet 2016

66
Coût global et transitions : transition écologique

Réflexion choix énergétique et coût global en réhabilitation:

Choix de l’énergie influant les équipements techniques GAZ PAC BOIS

Conso initiale 1841,1 1841,1 1841,1
chauffage +
ECS(€/an)
Ancienne Nouvelle
chaudière gaz chaudière gaz Conso finale 437,9 537,7 729,4
condensation chauffage +
ECS(€/an)
Conso (kWh/an) 38356,5 27777,7
Coût remplacement 3000 8000 5000
Conso (€/an) chauffage et/ou 1841,1 1333,3
chaudière
ECS
Coût isolation 32584 32584 32584
Conso (kWhEP/m²/an) 314,7 227,9
chauffage et/ou ECS Economie (€/an) 1403,2 1303,4 1111,7
Conso totale (chauffage- 321,8 235,0 Retour sur 25 33 34
ECS-éclairage-ventilation) investissement (an)
Prix chaudière + crédit 2816,5
d'impôt + pose (€)
Economie (€/an) 507,8
Retour sur investissement 5,5
(année)

67
Coût global et transitions : transition écologique

Coût chauffe-eau traditionnel (600-800 euros)

Coût chauffe-eau solaire en France en 2015 : 6000 euros.

Coût ECS solaire famille 4 personnes (mai 2015)

100 €/an pour 50 % des besoins
Unité ext. ECS solaire en toiture

Coût ECS traditionnel

400 euros par an d’électricité en eau chaude
300 euros avec gaz et fioul
⇒ économies réalisées = 135 euros/ an en moyenne
40 ans pour amortir.
1500 euros de subventions. (amortissement 30 ans)
durée de vie chauffe-eau ?

Pour être rentable 1000 euros (données EDF ) et amorti en 7 ans.

Prix fourniture ECS solaire

en Albanie sept.17

68
Coût global et transitions : transition écologique

Quelles conceptions aujourd’hui pour déterminer le coût global optimal de demain ?

Outils de calcul du coût global

Guides méthodologiques:
- Le guide de la MIQCP.
- Les guides de l'OEAP : qualité environnementale et marchés de fournitures énergétiques.
- Les guides d'élaboration du contrat de performance énergétique.

Normes :
- ISO 15686 fascicule 5 : recommandée à tout acheteur public souhaitant s'approprier la
méthodologie du calcul en coût global. Elle est disponible auprès de l'AFNOR.

Outils de l’ingenierie :
- guide pour l’optimisation des choix
- GC- Calc pour l'actualisation des coûts de maintenance et d'exploitation sur 30 ans.
- ICE (indicateurs des coûts d'exploitation) qui rassemble et agrège les coûts sur le cycle de vie.
- GESTEM qui calcule les coûts de maintenance de différentes parties d'une construction en
faisant varier les durées de vie et les coûts en fonction du choix des qualités de matériaux.

Logiciels accessibles au public :

- Simulateur de la MAPPP : Un simulateur simple d'emploi est accessible et téléchargeable sur le
site de la Mission d'appui aux partenariats publics privés.(MAPPP)
- Logiciel EQUER d el’école des mines
- Logiciel du MEEDDM : www-coutglobal-developpement-durable-gouv-fr.
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Bibliographie :

* MIQCP ; 2006 : Ouvrages publics et Coût global, Une approche actuelle pour les constructions
publiques

* Isabelle Vervisch-Fortuné ;Housing Policy in France, is it focused on people's needs? What real
economy the users do by insulating their housing? Conférence ENHR Lisboa 2015

* Marc Mequignon ; 2012 ; Durée de vie et développement durable ; Les Cahiers de la recherche
architecturale et urbaine

*https://intranet.toulouse.archi.fr/intranet; centre de ressources/information bibliothèque : accès

ressources : batichiffrage

*Mooc Untec, Le coût global appliqué dans la construction

* Maxime Trocmé, Bruno Peupotier ; 2007 : Analyse de Cycle de vie d’un bâtiment, Energie et
développement durable

* Guide relatif à la prise en compte du coût global dans les marchés publics de maîtrise d’oeuvre
et de travaux ; mai 2010 ; Observatoire économique de l’achat public ; Ministère de l’économie

* Anne Demerlé-Got ; oct 2009 ; Le coût global ; Approcher les projets dan sune optique et une
dynmique de coût global
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