CHAPITRE 6

EMPRUNTS INDIVIS
Il existe une grande variété d'emprunts qu'on peut aisément regrouper en trois grandes
catégories: les prêts personnels aux particuliers (pour des achats de biens de consommations
durables tels que les voitures, les motos appareils ménagers), les prêts immobiliers (pour des
constructions de maison individuelle, achat de maison ou d’appartement et/ou
d’agrandissement de maison d’habitation) et les crédits à moyen terme (financement
d’investissement en matériels, machines-outils, véhicules de services). Les conditions et
modalités de remboursement diffèrent selon le prêteur ou l’emprunteur.
A la fin de la séance les étudiants seront capables de :
- Décrire les emprunts indivis
- Traiter les emprunts indivis selon les modalités d’amortissement
- Déterminer les taux de revient des emprunts

Caractéristiques.
1.1. Définition
Un emprunt indivis est un contrat entre un et un seul prêteur et un seul et un seul emprunteur.
Un tel emprunt fait l'objet d'un remboursement selon différentes modalités contractuellement
fixées au moment du contrat et appelées modalités d'amortissement. L'emprunteur verse au
prêteur des intérêts à intervalles réguliers sur le capital détenu au cours de la période écoulée
et rembourse le capital emprunté soit en une seule fois à l'échéance soit en plusieurs fois.
Le tableau d'amortissement.
Pour construire le tableau d'amortissement, il faut disposer des éléments suivants figurant
dans le contrat d'emprunt :
Le capital emprunté (nominal) à la date t=0 et noté Co ;
Le taux fixe de l'intérêt facial ou nominal, noté i ;
Le mode d'amortissement du capital ;
La durée de l'emprunt, noté T.

Périodes Capital restant dû en Intérêt payés Amortissements Annuités

début de période
1 Co I1 = Coi R1 A1

C1 = Co – R1 I 2 = C1i R2 A2

T CT-1= CT- 2 – RT- 1 IT= CT-1i RT AT

Dans le tableau ci-dessus le terme annuité de remboursement peut être une semestrialité. Elle
peut comprendre 2 éléments ; les intérêts payés (It) sur la période écoulée et le capital amorti
(Rt) :
At = It + Rt

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Les intérêts payés à la fin de chaque période sont calculés en appliquant le taux minimal au
capital dû en début de période.
It = Ct-1 x i
N.B Le calcul du capital amorti dépend du mode d'amortissement retenu.
Propriétés d'un emprunt indivis
a) Le capital restant dû, après le payement des k premières annuités, est égal au
capital initial diminué des k premiers amortissements:
k
CK = C0 − ∑t =1
At

b) Le capital remboursé après le payement des k premières annuités est le montant Ak

tel que:
k
Ak = ∑ At
t =1

c) La somme des amortissements est égale au C0 à la fin de la période de

remboursement soit en T : et le capital restant dû à la période k
T
C0 = ∑ At
t =1

d) Le montant des intérêts payés après le versement des k premières annuités est le
montant Ik tel que :
K
I k = ∑ It
t =&

e) Le coût total de l'emprunt est égal à la somme des intérêts versés. Soit I, ce coût :
T
I = ∑t = 1
It

f) Le dernier amortissement et la dernière annuité sont liés entre eux par une relation.
En effet:
g)
   
 ∗

h) 
        ∗ 1 


Etude des systèmes d'emprunts selon les modalités les plus usitées.
2.1. L'amortissement in fine ou l'emprunt remboursable en une
seule fois.
Il s'agit des emprunts à taux fixe dont les caractéristiques sont les suivants:
- Le K emprunté Co est remboursé à la fin de la dernière période soit en T.
- Le capital dû en début de période étant la même (Co) l'intérêt payé à chaque période
est une constante.

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 - Toutes les annuités sont constantes et égales au montant de l'intérêt sauf la dernière
qui comprend le remboursement total du capital emprunté et l'intérêt de la dernière
période.

Périodes K restant dû en début de période Intérêt payés Amortissement Annuités

s
1 Co Coi = I1 _ A1 = I1
2 Co Coi =I2 _ A2 = I2

T Co Coi = IT RT = Co AT = Co

Tableau d'amortissement.

L'avantage de ce mode de remboursement est de permettre de différer le remboursement du

capital jusqu'à la fin de l'année. Néanmoins, le payement du capital à l'année T peut être
difficile ; de plus le prêteur ne perçoit qu'une faible rentrée de fonds pendant les (T-1)
premières périodes.
Lorsque l'emprunteur prévoit le remboursement en plaçant chaque année sur un compte les
sommes nécessaires, on dit qu'il est en train de constituer un fonds d'amortissement. Ce
système est appelé Sinking Fund ou système américain.
Exemple
La société X souscrit le 15 mai 1998 en emportant de 100 000 frs auprès de l'Etablissement de
crédit Campus Nord, cet emprunt doit être remboursé en une seul fois le 15 mars 2002 le taux
annuel s'élève à 9 %.
Faire un tableau d'amortissement si l'intérêt est payé annuellement.
Au taux annuel de 9 % quelle somme constante la société X devrait placer à la date du
payement des intérêts des trois premières périodes afin de disposer le 15 mai 2002 de la
somme lui permettant d'amortir le capital à cette date ?
- Tableau d'amortissement
Soit I le montant de l'intérêt annuel. Ce montant est constant pendant les quatre années de
remboursement.
I = 100 000 x 9 % = 9 000Frs.
L'amortissement des 3 périodes est nul. Celui de la dernière période est égal au capital soit
100 000frs.
Ainsi, l'annuité dans la dernière période est :
A4 = I4 + R4 = 9 000 + 100 000 = 19 000

Périodes Rang de Restant dû en Intérêts Amortissem Annuit

période début payés ent és
15-5-98 au- 15-5/ 99 1 100 000 9 000 0 9 000

15-5-99- au 15-5-2000 2 100 000 9 000 0 9 000

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 15-5-2000 au 15-5-2001 3 100 000 9 000 0 9 000
15-5-2001 au 15-5-2002 4 100 000 9 000 100 000 0

2)- La somme à placer doit devenir le 15 mai 2002 une somme égale à 100 000.
Soit S le montant constant placer à la fin des 3 premières périodes.
Le 1er rapporte 10 % pendant 3 ans.
Le 2 rapporte 10 % pendant 2 ans.
Le 3 rapporte 10 % pendant 1 an.
On sait que la valeur future de l’ensemble de ces placements placement est 100 000 francs.
D'où 100 000 = S (1,1)3 + S (1,1)2 + S (1,1)
S= 27464,98215francs.

−1
4
(1,1)
Or, S (1,1)3 + S (1,1)2 + S (1,1) + S = S
0,1
4 4
(1,1) −1 (1,1) −1
3
Dès lors: S (1,1) + S (1,1) 2
+ S (1,1) = S − S = S ([ ) − 1]
0,1 0,1

Et 100000 = 27464,98215
−1
4
(1,1)
[ ) − 1]
0,1
2.2. Remboursement par amortissement constant
Définition et tableau d'amortissement.
Il s'agit d'un emprunt dont le remboursement est fait par amortissement constant ou séries
égales / les caractéristiques générales sont :
A la fin de chaque période on rembourse une part constante du capital emprunté ; cette part
est égale au capital divisé par le nombre de période de remboursement.
Le capital restant dû et les intérêts à payer diminuent régulièrement.
Les annuités de remboursement sont la somme du capital remboursé et des intérêts payés.
- On peut donc construire le tableau d'amortissement :

Périodes Capital restant dû en Intérêts payés Amortisseme Annuités

début de période nt
1 Co I1= Co*i A a1=I1+A
2 C1= Co -A I2=C1*i A Aa=I1+A

T CT-1=CT-2 - A IT=CT-1*i A aT=IT+A

Co
- Le capital amorti chaque année est obtenu par la relation A =
T

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 - A la fin de chaque année It = Ct-1i
Propriétés particulières.
- Lorsqu’un emprunt est remboursé par un amortissement constant, alors on peut écrire :
C 1
- 1ère annuité : a1 = o + C0i = C0 ( + i )
T T
C C C C C
a2 = C1i + o = (C0 − o )i + o = iC0 − 0 i + 0 )
T T T T T
- 2ème annuité :
1 C C
= C0 ( + i ) − i 0 = a1 − i 0
T T T
- On constate que les annuités de remboursement diminuent au cours du temps et
1 C
forment une progression arithmétique de premier terme C0 ( + i ) et de raison − i o
T T
C
- On peut donc écrire que aT = aT −1 − i 0
T
- De même, l’annuité de l’année p est égale à la somme de la fraction de capital
remboursé et des intérêts par le capital, soit Cp-1 dû à la fin de l’année p-1 :
- ap= Co +Cp-1. i = Co + Cp-1.i
T T
- À l’année p+1
- ap+1 = Co + Cp-1.
T
- Cp = Cp-1.- Co
T
- Cp+1 = Co + (Cp-1- Co )i = Co + Cp-1i - Co i
T T T
Co
- ap+1 = ap - i.
T
2.3. Remboursement par annuités constantes
(Les amortissements sont en progression géométrique)
Présentation du problème
Il s’agit d’un emprunt remboursé par annuités constantes dont les caractéristiques sont les
suivantes :
- L’annuité de remboursement de fin de chaque période, composée des intérêts
et du capital amorti, est une constante.
- Le capital remboursé à la fin de chaque période est égal à la différence entre
l’annuité de remboursement et l’intérêt périodique ;
- L’intérêt périodique est obtenu par multiplication du capital restant dû par le
taux d’intérêt nominal.
- Le montant d’intérêt périodique diminue au cours du temps.
- L’annuité de remboursement est obtenue à partir de la relation donnant la
valeur actuelle d’une suite de flux constants versés en fin de période pendant T
périodes au taux i A = Coi
1−(1+i)−T

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 Le tableau d’amortissement

Périodes Capital restant dû au Intérêts Amortissement Annuités

début de période payés
1 Co I1= Co*i R1 = A-I1 A

2 C1=Co-R1 I2=C1*i R2 = A-I2 A

. . . . .
… … … … …
T CT-1 = CT-2-RT-1 IT=CT-1*i RT = A -IT A

Remarques: propriétés particulières

On constate que les amortissements forment une suite géométrique de raison (1+i) et de
−T
premier terme A(1+i) .

On peut écrire, en effet : R1 = A – I1 = Co.i −Co.i

−T
1−(1+i)
−T
(C o i ) − (C o i ) + (Coi )(1 + i )
= −T
1 − (1 + i ) Co i −T
= −T
(1 + i)
1 − (1 + i)

−T
= A(1 + i )

Co i
R2 = −T
− (C o − R1 )i
1 − (1 + i)
et

−T
= Coi −(Coi)+  A(1+i) .i 
−T  
1−(1+i)

=
= A (1 + i )
−T
[
+ A(1 + i )
−T
.i ]
R2 = A (1+ i ) (1 + i )
−T

De même on peut écrire que : RT = A(1+i) −T (1+i) −T Si R est la somme des amortissements on a :

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R = A(1+i) −T + A(1+i) −T (1+i) −T + (1+i) 2 +...+ A(1+1) −T (1+i)T −1 = A(1+i) −T [1+ (1+i)+...+ (1+i)T −1 ]

On voit aisément que les crochets contiennent une somme des T premiers termes d’une suite
géométrique de premier terme A(1+ i) −T et de raison (1+i).
Autres propriétés : Capital remboursé après les k premières amortissements

Soit Rk le capital amorti après la k en annuité.

Rk = R1 + R2 + ... + Rk

R k = A(1 + i ) − T + A(1 + i ) − T (1 + i ) + ... + A(1 + i ) − T (1 + i ) k −1

= A(1+i) −T [1+ (1+i)+...+ (1+i) k −1 ]

(1 + i) k − 1  (1 + i) k − 1 
Il vient : Rk = A(1 + i) . =
−T
Co  
i  (1 + i )T − 1 
2.4. Emprunt à paliers
Généralités
Les établissements de crédit adaptent de plus en plus leur offre de crédits aux évolutions
prévisibles des charges et revenus de l'emprunteur. C'est ainsi qu'est né le crédit personnalisé.
Exemple : les jeunes couples ont des revenus très faibles en début de carrière et vers la fin de
leur carrière, ils ont des rentrées d'argent plus importantes que des sorties.
Un palier correspond à un laps de temps (plusieurs périodes) pendant lequel les annuités sont
constantes. Un emprunt à palier est un emprunt remboursé par annuités constantes.
Un emprunt à trois paliers sera remboursé pendant n1 périodes par une annuité constante a1
puis pendant n2 périodes par une annuité constante a2 puis enfin pendant n3 périodes par une
annuité constante a3 . On établit les propriétés suivantes :

La valeur actuelle d'un emprunt C o au taux i à plusieurs paliers est tel que :

1 − (1 + i ) − n1 1 − (1 + i ) − n2 − n1
1 − (1 + i ) − nk
Co = a1 + a2 x(1 + i ) + ... + ak x(1 + i ) − nT − nk
i i i
Avec nk = durée en nombre de périodes du dernier palier.
T = Échéance du prêt.
nT − nk = Nombre de périodes entre le début de l'échéancier de remboursement et le début du
dernier palier.

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 Exemple
Soit un emprunt remboursable par six(6) annuité comportant chacune intérêts et
amortissement. Il s’agit d’un emprunt à 3paliers d’une durée de deux années chacun.
La première annuité constante est de 7500F, la deuxième de 8000F et la troisième de 9000F.
Sachant que l’amortissement contenu dans la dernière annuité du 24-4-2001 est de 7700F.
Calculer le montant initial de l’emprunt.
Il faut en premier lieu déterminer de taux de l’emprunt (respectivement du prêt.)

On sait que la dernière annuité et le dernier amortissement sont liés par la relation suivante :
a T = A T (1 + i )

aT
1+ i =
AT

1+i = 7000=1,12 le taux d’intérêt est de 12 %.

6250

Partant du taux il est alors possible de calculer le montant initial de l’emprunt.

1−(1,12)−2 1−(1,12)−2 1−(1,12−2

Co =5000 +6000 x(1,12)− 2 +7000 .x(1,12)− 4
0,12 0,12 0,12

1 − (1,12) −2 
= [ −2
. 5000 + 6000(1,12) + 7000(1,12)
−4
]
 0,12  =24052

On peut alors établir le tableau d’amortissement.

2.5. Remboursement par annuités en progrès géométrique.
Caractéristiques.
Il s'agit d'un emprunt Co au taux i remboursé pendant T années par des annuités en
progression géométrique de raison 1+ r et dont la première est A , est:

A(1 + r ) A(1 + r )
T −1
A
Co = + +
1 + i (1 + i ) 2 (1 + i ) T

1  1+ r (1 + r )T −1 
=A + 1 + + ... + 
1 + i  (1 + i ) 2 (1 + i )T 

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On remarque que la partie droite de l'égalité correspondant à la somme d'une suite
A 1+ r
géométrique de premier terme et de raison et contenant T termes.
1+ i 1+ i
On a alors :

1+ r 
T
1 + r  1 + r 
T T

  −1   −1 1−  
A  1+ i   1+ i   1+ i 
Co = x =A Ou encore : = A
1+ i 1+ r r −i i−r
−1
1+ i

Si les annuités de remboursement croissent en progression géométrique de raison (1 + i ) la

relation entre le montant emprunté et la somme actualisée des annuités de remboursement se
simplifie et on obtient :
A
Co = T .
1+ i
Exemple
Soit un emprunt de 700 000frs au taux de 7,5 % sur 20 ans remboursables par annuités
progressant à un taux de 5 % à partir de la première annuité.
Déterminer le montant de la dernière annuité.
Ce mode de remboursement coûte-t-il plus cher ou moins cher qu'un remboursement par
annuités constantes ?
Corrigé
Évaluation de la dernière annuité de remboursement
On sait que A20 = A1 (1,05)19 .

Il faut déterminer la première annuité de remboursement :

1 + r 
T

1−  
 1+ i 
Co = A1
i−r
0,075 − 0,05
A1 = 700000 20
= 46619,57 f
 1,05 
1−  
Et
 1,075 

A20 = 46619,57(1,05)19 = 117805,33 f

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Si le remboursement est fait par annuités constantes A (cette annuité) serait :
A = 700000 x 1− (10, ,075
075
) − 20
= 68 .664 ,53

Cette deuxième solution est plus rapide et les intérêts à payer diminueraient plus vite.
Le remboursement par annuités progressives coûte plus cher. Même s'il atténue les charges de
l'emprunt de remboursement.
2.6. Remboursement anticipé.
La clause du remboursement anticipé
La clause du remboursement anticipé est une disposition d'un contrat de prêt qui permet à
l'emprunteur de pouvoir rembourser son emprunt en cas de baisse sensible de taux d'intérêt.
Il va de soi que l'emprunteur rembourse sa dette à l'aide d'un héritage.
La dette de remplacement est sûrement plus favorable que la précédente.
Mais le recours à cette clause peut générer des pénalités qui varient selon les établissements.
Le remplacement de l'ancienne dette peut se faire de deux façons différentes :
L'échéancier de remboursement de la nouvelle dette se termine à la date d'échéance prévue de
la dette antérieure, mais les nouvelles annuités de remboursement sont réduites.
Les annuités de remboursement de la nouvelle dette sont identiques aux précédentes mais la
durée de remboursement est plus courte que la durée résiduelle de l'emprunt antérieur.
Exemple
Un emprunt immobilier de 800 000F est accordé à un jeune couple au taux de 10, 5 % le 1er
juin 1991 remboursable par annuités constantes sur 20 ans.
Au début de la 6ème période (du 1/6/96 au 1/6/97 les taux par anticipation.
On suppose une absence totale de pénalités.
Déterminer le capital restant dû après le versement des 5 premières annuités.
Quel est le montant de la nouvelle annuité, si le remboursement anticipé se fait par réduction
des annuités ?
Quelle est l'échéance du nouvel emprunt, si le remboursement anticipé se fait par réduction de
la durée ?
Capital restant dû au début de la 6ème période
 (1 + i )T − (1 + i )6 
C6 = Co   Voir l'amortissement par annuités constantes.
 (1 + i ) − 1 
T

(1,105) 20 − (1,105)6
C6 = 800000 = 696902 francs.
(1,105) 20 − 1

C 6 = nouvel emprunt en l'absence de pénalités.

La nouvelle annuité devient :
La durée résiduelle est de 14 ans.

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Nominal = 696902 taux =7,5 durée 14.
696902x0,075
A= = 82093
1 − (1;075)14

Réduction de la durée :
Annuité est la même que celle de l'ancien :
800000x0,105
A= = 97195
1 − (1,105) − 20

Nominal =696 902. Tx= 7,5 % annuité =97195

 696902 x0,075 
ln 1 − 
Coi
T =   = 10,65années
97195
A=
1 − (1 + i ) −T ln(1,075)

Cette durée est inférieure à la durée résidentielle.

2.7. Le leasing ou le crédit-bail
Généralités
Le crédit-bail est un instrument de financement qui met en relation trois intervenants :
- Un établissement de crédit dont le rôle est essentiellement le financement de
l’investissement,
- Un locataire qui à l’avantage particulier du choix de l’équipement et qui jouit du bien
acquis en leasing dans le cadre de son activité de production,
- Un fournisseur d’équipement qui livre le matériel en d’autres termes c’est le vendeur
ou le fabricant du bien.
Un peu d’histoire…
C’est aux Etats-Unis d’Amérique en 1952 qu’est né le leasing ou crédit-bail, pour satisfaire
une importante commande de l’armée américaine engagée dans la guerre de Corée. La société
californienne D.P BOOTHE, une entreprise de conditionnement de produits alimentaires, ne
disposait pas de fonds nécessaires pour l’acquisition de biens d’équipements appropriés pour
l’exécution d’une commande importante de l’armée, il trouva un financier pouvant élargir son
domaine d’activité par l’acquisition, pour le donner à bail, de tel matériel dont les
caractéristiques sont définies par l’utilisateur, obligatoirement locataire.
C’est la réussite de l’opération, qui poussa D.P BOOTHE à créer une société spécialisée dans
le leasing et d’équipement de production US Leasing. C’est à partir de 1960 seulement que les
banques commerciales sont autorisées à le pratiquer.
Au Togo, la Loi uniforme n° 2019-004 du 17/06/2019 relative au crédit-bail au Togo autorise
et réglemente la pratique du leasing.
Le crédit-bail ou le leasing est une modalité de financement d'un bien. Le bénéficiaire de ce
crédit-bail verse pendant une certaine période des loyers et peut, s'il le désire, acheter le bien
pour sa valeur résiduelle à l'issue de cette période. Il s'agit donc d'une option d'achat.
Le coût d'une opération de leasing dépend des caractéristiques suivantes figurant dans le
contrat :
Vo = Valeur du bien en t = 0.

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Lt = Montant des loyers périodiques.
OA = Valeur de l'option d'achat à l'issue de la période de location.
T = Fin de la période (durée totale) ici coût de leasing.

Le coût réel de leasing ici est tel que :

T
Lt OA
Vo = ∑ + On peut constater qu’ici est un taux actuariel.
t −1 (1 + ic ) (1 + ic)T
t

Exemple
Une voiture est vendue à 100 000frs. L'acheteur a le choix entre deux modes de financement :
- Faire un emprunt classique auprès d'une banque en versant pendant 5 ans 1990 par
mois.
- Faire une opération de leasing en versant pendant 5 ans 1570 francs par mois avec une
option d'achat de 3200.
En raisonnant en taux effectif global, quel est le mode de financement le moins coûteux ?
Taux effectif global de l'emprunt.
On détermine d'abord le taux mensuel de l'emprunt selon la méthode actuarielle.
Soit im ce taux ; il est tel que :
1 − (1 + im) −60
100000 = 1990x
im
im = W = 0,06 soit 6% = tm
Le taux effectif global est le taux annuel proportionnel à ce taux mensuel :
TEG = 0,06 x12 = 7,2% .
Taux effectif global du leasing
On calcul d'abord le taux mensuel :
1 − (1 + im) −59 32000 + 1570
100000 = 1570 +
im (1 + im)60

On trouve im = 0,0635 t = 6,35%

Le taux proportionnel est de : 12 * 0,0635 = 7,62%
L'emprunt auprès de la banque s'avère moins coûteux que l'opération de leasing.
2.8. Exercice corrigé : Financement et emprunts
Le 1 janvier un emprunt de 200 000 est contracté auprès de la banque. Durée 8 ans ; taux
12%.
1 - Faire les tableaux d’amortissement (tableaux des annuités) de cet emprunt en envisageant
les deux possibilités de remboursement.
Annuités Dégressives
Années Emprunt restant Intérêts Amortissement Annuités Valeur nette

Séance 8 Chap 6 Emprunts Indivis FIN 200 Support de cours H 2020_21.docx Page 12
 dû

2005 200 000,00 24 000,00 25 000,00 49 000,000 175 000,00

2006 175 000,00 21 000,00 25 000,00 46 000,000 150 000,00
2007 150 000,00 18 000,00 25 000,00 43 000,000 125 000,00
2008 125 000,00 15 000,00 25 000,00 40 000,000 100 000,00
2009 100 000,00 12 000,00 25 000,00 37 000,000 75 000,00
2010 75 000,00 9 000,00 25 000,00 34 000,000 50 000,00
2011 50 000,00 6 000,00 25 000,00 31 000,000 25 000,00
2012 25 000,00 3 000,00 25 000,00 28 000,000

Annuités constantes
 ∗
Formule:   = 200 000x0,12/(1-(1,12)^-8) = 40 260,568


Emprunt restant
Années Intérêts Amortissement Annuités (a) Valeur nette
dû
2005 200 000,00 24 000,00 16 260,57 40 260,568 183 739,43
2006 183 739,43 22 048,73 18 211,84 40 260,568 165 527,60
2007 165 527,60 19 863,31 20 397,26 40 260,568 145 130,34
2008 145 130,34 17 415,64 22 844,93 40 260,568 122 285,41
2009 122 285,41 14 674,25 25 586,32 40 260,568 96 699,09
2010 96 699,09 11 603,89 28 656,68 40 260,568 68 042,42
2011 68 042,42 8 165,09 32 095,48 40 260,568 35 946,94
2012 35 946,94 4 313,63 35 946,94 40 260,568 0,00

Séance 8 Chap 6 Emprunts Indivis FIN 200 Support de cours H 2020_21.docx Page 13