1.

Clause de révision des prix

La loi Breyne impose que le prix soit fixé à l’avance.

De manière générale, en vertu du principe de convention-loi, la révision des prix n’est possible que si
une clause a été prévue à cet effet dans le contrat, sauf dans le cas de l’article 5.74 du Code civil 1 et
de la théorie de l’imprévision.

Les clauses de révision sont encadrées par plusieurs garde-fous :

Code de droit économique et autres

 L’art. VI.83, 2°, 3° du Code de droit économique (entre entreprises et
consommateurs) empêche les parties de modifier le prix sur une base discrétionnaire ; les
clauses doivent être fondées sur des critères objectifs déterminés contractuellement « tels
que le coût des matières premières, les variations du prix officiel du prix du carburant ou
même les modifications du cadre législatif »2
 A côté du Code de droit économique, l’art. 57 de la loi du 30 mars 1976 rappelle également
l’exigence des paramètres objectifs de révision du prix (« paramètres représentants des coûts
réels ») pour les formules d'indexation des prix industriels et/ou commerciaux.

Loi Breyne
D’après l’article 1 de l’arrêté royal du 21 octobre 1971 portant exécution de la loi Breyne

 Seul le prix du bâtiment peut être révisé, pas le prix du terrain.

 Le prix du bâtiment ne peut être révisé qu’à concurrence de 80%, « en raison des
fluctuations des salaires et des charges sociales y afférentes, et en raison des fluctuations du
prix des matériaux, matières ou produits utilisés ou mis en œuvre dans la construction. »
 Les salaires ne peuvent impacter le prix du bâtiment que pour maximum 50% de celui-ci.
 Pour le coût des matériaux, seuls 30% du prix du bâtiment peuvent être révisés

1
« (…) le débiteur peut demander au créancier de renégocier le contrat en vue de l'adapter ou d'y mettre fin
lorsque les conditions suivantes sont réunies :
1°un changement de circonstances rend excessivement onéreuse l'exécution du contrat de sorte qu'on ne
puisse raisonnablement l’exiger ;
2°ce changement était imprévisible lors de la conclusion du contrat ;
3°ce changement n'est pas imputable au sens de l'article 5.225 au débiteur ;
4°le débiteur n'a pas assumé ce risque ; et
5°la loi ou le contrat n'exclut pas cette possibilité. »

2
M. HOUBBEN, « Les clauses abusives potestatives », in Les clauses abusives B2B après la loi du 4 avril 2019 :
Comparaison avec le B2C et implications pratiques, E. DE DUVE et R. JAFFERALI (dir.), Limal, Anthemis, 2020,
pp. 219 et 233.
Le prix dans le contrat d’entreprise :

« Trois modes de fixation du prix des contrats d'entreprise peuvent être distingués :

– le premier consiste à déterminer de manière préalable et définitive le prix dès la conclusion du contrat ; il
s'agit du marché à forfait absolu ;
– le deuxième consiste à déterminer dès la conclusion du contrat la manière dont seront rémunérées les
prestations réalisées conformément au contrat sans qu'un prix forfaitaire global ne soit toutefois convenu.
La rémunération s'opère alors, soit sur la base de prix unitaire pour des quantités définies, mais sous réserve
que celles-ci soient modifiées en cours d'exécution – on parle alors de forfait relatif –, soit sur la base
de prix unitaires pour des quantités présumées – on parle alors de marché à bordereau de prix –, soit
finalement sur la base des travaux qui seront effectivement exécutés en appliquant des critères préétablis
d'un autre type – il s'agit du contrat en régie ou des contrats dits « américains ;
– le troisième mode consiste à laisser la détermination du prix à la discrétion de l'entrepreneur.
Il y a donc marché à forfait absolu lorsque l'entrepreneur prend l'engagement d'effectuer un travail défini
pour un prix global et invariable fixé dès l'accord des volontés ou pour un prix unitaire par prestation avec
indication des quantités nécessaires à la réalisation de l'ouvrage.
Parfois, le forfait ne sera que « partiel » lorsque seule une partie des travaux fait l'objet d'un prix forfaitaire,
l'autre partie faisant l'objet d'une méthode de fixation du prix différente ; les principes applicables au forfait
absolu s'appliquent donc à la partie couverte par celui-ci.
Ainsi, la pratique des marchés mixtes – le marché étant à forfait, mais les parties mentionnant des réserves
à l'égard de certains postes, indiqués en quantités présumées – quand elle est voulue et assumée comme
telle par les parties, est parfaitement valable.
Le système du forfait relatif réserve au maître de l'ouvrage la faculté d'imposer des modifications à
l'ouvrage projeté initialement et prévoit, en cas de modifications, un décompte des travaux en plus ou en
moins avec indication de prix unitaires
Le marché à bordereau de prix est celui aux termes duquel les parties fixent invariablement des prix
unitaires sans mesurer autrement qu'à titre purement indicatif (l'on parle d'ailleurs aussi de marchés « à prix
unitaires » ou « en quantités présumées ») l'importance réelle des ouvrages ; le prix final est ainsi la
résultante du produit obtenu par la multiplication des prix unitaires par les quantités effectivement mises en
œuvre.
La quantité établie en fin de chantier, sur la base du mesurage effectué, s'imposera donc aux parties.
À cet égard, les quantités portées en compte en cours d'exécution ne sont que provisoires et les paiements
effectués sur cette base ne constituent que des à-valoir. Il n'en est cependant ainsi que dans la mesure où il
est encore possible de procéder à un mesurage. À défaut, ce sont les quantités portées en compte au cours
de l'exécution et éventuellement consignées dans des attachements détaillés qui sont à prendre en compte.
Le fait que les modalités quant à la notification des quantités exactes aux p.-v. de chantier n'ont pas été
respectées par l'entrepreneur ne suffit pas à mettre en doute le caractère de marché à bordereau de prix de la
partie du marché ayant donné lieu à une offre en quantité présumée, la détermination des quantités exactes
pouvant encore être effectuée lors de l'établissement du décompte définitif du chantier et de la réception
provisoire. »

2. Résiliation ou résolution – articles 1184 et 1794 C. civ.

« Alors que l’art. 1794 C. civ. octroie, au maître de l’ouvrage uniquement, la faculté de résiliation
unilatérale du contrat d’entreprise indépendamment de toute faute dans le chef de l’entrepreneur et
moyennant indemnisation, l’art. 1184 C. civ. permet à chacune des parties de demander, en justice ou
par la mise en œuvre d’une clause résolutoire expresse, la résolution du contrat avec dommages et
intérêts en cas de manquement de l’autre partie à ses obligations. 

Fréquemment, le maître de l’ouvrage met fin au contrat d’entreprise sans préciser clairement la voie
qu’il emprunte. Lorsqu’il a mis un terme au contrat sans préciser les motifs de cette décision, la
tendance est de considérer qu’il a fondé sa notification sur l’art. 1794 C. civ., avec pour conséquence
la possibilité pour l’entrepreneur de réclamer l’indemnisation des frais qu’il a déjà exposés (damnum
emergens) ainsi que de son bénéfice manqué (lucrum cessans). Ce n’est généralement qu’au moment
où il est confronté à la demande d’indemnisation de l’entrepreneur que le maître de l’ouvrage
invoque divers manquements graves de celui-ci et prétend avoir mis ou avoir voulu mettre fin au
contrat sur la base de l’art. 1184 C. civ. La jurisprudence est habituellement assez sévère dans cette
situation et n’admet pas facilement la « requalification » de la résiliation en résolution : il ne serait
pas possible de résoudre un contrat que la résiliation notifiée au prestataire aurait préalablement fait
disparaître »

1794
L’article 1794 du Code civil n’étant ni d’ordre public ni impératif, il peut faire l’objet
d’adaptations contractuelles. Les parties peuvent donc y déroger pour supprimer ou limiter
l’exercice du droit de résiliation.

«  Elles peuvent également préciser le montant, les modalités de calcul ou les composantes de
l’indemnité due à l’entrepreneur. Le montant de cette indemnité conventionnelle est parfois
fort élevé. Même si l’on peut être tenté d’y voir une clause pénale illicite, la Cour de cassation
rappelle la différence entre ces deux clauses et refuse d’étendre la qualification de clause
pénale à la clause qui se limite à préciser le montant de l’indemnité due en vertu de l’art.
1794 C. civ  »

Le critère de distinction réside dans la présence ou non d’une inexécution fautive.

1184
Quand le créancier invoque l’exception d’inexécution suite à des manquements pour mettre
fin au contrat, le juge va vérifier que les griefs sont suffisamment graves pour justifier la
résolution réclamée.

 Gand 18 mars 2008

Sur la base d'une offre, un contrat d'entreprise à prix fixe est conclu pour la construction
d'une véranda. Par la suite, il s'avère que les mesures n'ont pas été prises correctement par le
représentant de l'entrepreneur. Suite à un deuxième mesurage, une nouvelle offre de prix
(majorée) est établie, mais n'est pas acceptée par les maîtres de l'ouvrage. Le refus de
l'entrepreneur d'exécuter le contrat d'entreprise au prix fixe établi initialement constitue un
manquement contractuel, sur base duquel les maîtres de l'ouvrage peuvent demander la
résolution en vertu de l'art. 1184 C.civ. (avec dommages-intérêts).

Incompatibilité 
Le MO qui poursuit la résolution du contrat peut faire volte-face et préférer dissoudre le contrat sur
la base de l’article 1794 du Code civil, mais lorsqu’il a résilié le contrat sans invoquer de motifs
(1794), « le juge refusera en principe de requalifier après coup la dissolution du contrat en une
résolution ». « La volte-face est impossible quand bien même les fautes reprochées ont, en réalité,
fondé la résiliation du contrat »

3. Clause pénale

Comme vu ci-dessus, en cas d’application de résiliation unilatérale de l’art. 1794, la Cour de cassation
refuse d’étendre la qualification de clause pénale à la clause qui se limite à préciser le montant de
l’indemnité due :

Justifie légalement sa décision de ne pas apprécier le montant de l'indemnité conventionnellement

prévue en cas de mise en œuvre d'une clause de résiliation unilatérale, le juge qui considère que cette
dernière ne peut s'analyser en une clause pénale (art. 1226 et 1229 C.civ.). 3

Le juge ne pourra donc pas réduire le montant de l’indemnité de dédit librement fixée par les parties
dans ce cas-là.

3
Cass., 22 octobre 1999, J.L.M.B., 2000, p. 476