Le Retour Des Commerces en Centre-Ville Comme Stratégie D'aménagement Local

Le retour des commerces en centre-ville comme stratégie
d’aménagement local
Le cas d’Albi
Ygal Fijalkow, Elsa Martin, Cédric Calvignac
Dans Espaces et sociétés 2017/1 (n° 168-169), pages 109 à 128
Éditions Érès
ISSN 0014-0481
ISBN 9782749255019
DOI 10.3917/esp.168.0109
© Érès | Téléchargé le 07/03/2023 sur www.cairn.info (IP: 86.192.142.126)
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Le retour des commerces en centre-ville
comme stratégie d’aménagement local
Le cas d’Albi
Ygal Fijalkow,
Elsa Martin,
Cédric Calvignac
Les études encore peu nombreuses qui portent sur la vacance commerciale des
territoires urbains affirment que les villes moyennes sont davantage affectées

par ce phénomène que ne le sont les grandes (Madry, 2013) 1. Les commerces
situés au cœur de ces villes auraient plus difficilement fait face au développement
Ygal Fijalkow, maître de conférences en sociologie, Institut national universitaire Champollion,

chercheur au centre d’étude et de recherche Travail Organisation Pouvoir, CNRS, Toulouse
ygal.fijalkow@univ-jfc.fr
Elsa Martin, attachée temporaire d’enseignement et de recherche, Institut national universitaire
Champollion, chercheur au centre d’étude et de recherche Travail Organisation Pouvoir, CNRS,
Toulouse
elsa.martin@univ-jfc.fr
Cédric Calvignac, maître de conférences en sociologie, Institut national universitaire Champol-
lion, chercheur au centre d’étude et de recherche Travail Organisation Pouvoir, CNRS, Toulouse
cedric.calvignac@univ-jfc.fr
1. La fédération professionnelle Procos identifie plusieurs villes (Béziers, Alençon, Arras,
Vierzon, Châteauroux, etc.) particulièrement affectées par un phénomène de « désertification
commerciale ». En 2013, elle confirme chiffres à l’appui que c’est dans les villes petites et
moyennes que l’on relève le plus fréquemment des taux de vacance commerciale supérieurs à
10 % en centre-ville.
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Espaces et sociétés 168-169 110
des zones commerciales périphériques, à l’implantation des nouveaux quartiers

excentrés, à l’apparition de pratiques de consommation plus variées et davantage
distribuées dans l’espace. La situation actuelle ne serait guère plus propice à la
présence des commerces en centre-ville étant donné le niveau élevé de concur-
rence que le développement du e-commerce ne fait qu’accentuer.
Pour faire face à cette menace, les villes concernées sont le plus souvent
intervenues sur l’aménagement de l’espace public et ont cherché à valoriser et
à promouvoir leurs centres-ville. Toutes les mesures engagées ne connaissent
pas un égal succès mais certaines villes semblent aujourd’hui moins menacées
que d’autres. Pour l’expliquer on peut suivre différentes pistes et notamment
montrer que les villes moyennes ne disposent pas toutes des mêmes atouts et
des mêmes ressources (passé industriel, offre touristique, dynamique démo-
graphique, taux de chômage, etc.) mais aussi que l’intervention de l’action
publique locale, le niveau d’investissement consenti, constituent des facteurs
qui ne sont pas sans effets comme cela a été montré à Annecy et à Chambéry
(Henri et Laslaz, 2014). C’est ce que nous avons cherché à identifier en interro-
geant le rôle de l’action publique engagée par la ville d’Albi sur les commerces
en centre-ville. L’étude du cas albigeois est tout à fait pertinente dans la mesure
où, dès les années 1970, cette ville constate – comme beaucoup de villes fran-
çaises – le déclin commerçant de son centre et que depuis, une intervention
publique d’envergure est menée pour le rendre plus attractif.
Notre travail de recherche a consisté à établir un lien entre la présence des
commerces, leur mobilité, leur localisation, leur spécialisation et les actions
engagées par la ville 2. Nous avons pour cela utilisé les données quantitatives
longitudinales de la chambre de commerce et d’industrie du Tarn 3 que nous
avons mises en relation avec l’histoire des aménagements, de l’embellisse-

ment et de la patrimonialisation du centre-ville 4. Des récits de commerçants,
d’acteurs institutionnels et des articles publiés dans la presse locale ont servi
à enrichir l’analyse 5. Les résultats auxquels nous aboutissons montrent que
2. Ce travail a été réalisé dans le cadre du LabEx sms portant la référence anr-11-labx-0066.
3. Nous remercions la chambre de commerce et d’industrie (cci) du Tarn de nous avoir donné
accès aux données et Frédéric Martorell pour sa précieuse contribution au traitement cartogra-
phique de ces dernières.
4. La patrimonialisation du centre-ville est ici définie comme la mise en patrimoine, c’est-à-dire
la valorisation du bâti historique, de la culture locale mais aussi sa désignation comme espace
patrimonial par une institution (Unesco par exemple) habilitée à accorder ce titre.
5. À l’occasion d’un diagnostic commercial effectué rue par rue, commerce par commerce, pour
le compte de la cci, plus de 200 rencontres ont eu lieu avec des commerçants. La plupart d’entre
elles ont donné lieu à des échanges informels réalisés par Adeline Courreges dans le cadre de son
stage de master 2 au centre universitaire Jean-François Champollion. Des acteurs institutionnels
(élu au commerce, directeur du service d’urbanisme, président de l’office de tourisme et des
personnels de la cci se sont prêtés à des entretiens. Des articles du quotidien La Dépêche du
Midi ont également été utilisés.
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les commerces sont présents mais polarisés en centre ancien. 6 Nous l’analy-
sons comme la conséquence des choix d’aménagements urbains, des straté-
gies d’investissement pour la conservation et la valorisation du patrimoine.
Mais au-delà du sens immédiat qu’impose ce bilan, notre analyse dévoile une
importante mobilité des commerces qui atteste du fait que les conditions d’une
installation durable ne sont pas réunies pour tous. À y regarder de près, on note
même que certains types de commerces sont plus enclins que d’autres à s’im-
planter. On l’observe à partir du niveau de gamme de l’offre, de la répartition
entre enseignes et commerces indépendants mais aussi à partir de la spéciali-
sation marchande. Il apparaît en somme que l’intervention publique contribue
à attirer dans le centre ancien d’Albi des dynamiques proches de celles que
l’on observe dans les commerces des grandes villes, même si quelques aspects
spécifiques à une ville moyenne demeurent comme la présence de commerces
familiaux et l’organisation du temps marchand.
Pour présenter ces résultats, nous commencerons par retracer l’évolu-
tion de l’intervention publique pendant une période allant de la description
d’un centre-ville délaissé et en déclin jusqu’aux aménagements réalisés pour
renforcer son attractivité. Les données statistiques dont nous disposons vien-
dront compléter cette première approche. Elles permettront d’établir des liens
entre la présence des commerces et les actions engagées par la municipalité,
mais aussi d’interroger les mobilités commerçantes. L’analyse menée sur la
propriété commerçante et l’offre marchande permettront d’identifier l’influence
des dynamiques nationales mais aussi les spécificités locales qui échappent à
l’initiative et au contrôle de l’action publique.
un projet urbain pour une stratégie d’attractivité


Nous faisons débuter l’histoire du centre-ville d’Albi en 1966 lorsque
son maire déclare aux médias son intention d’investir le cœur de ville pour
restaurer les habitations anciennes qui s’y trouvent et relancer l’activité écono-
mique. Il faut dire que, durant les dix années qui précèdent, Albi s’est essen-
tiellement consacrée à l’arrivée de nouveaux résidents qui s’installent dans les
quartiers neufs de la périphérie 7.
« Il faut prévoir encore dans les années à venir une extension démographique
accrue. Albi a été amenée par conséquent à construire des quartiers neufs. Mais
la volonté de l’administration municipale, […] c’est de ne pas laisser perdre à son
centre sa véritable qualité. Albi a son cœur autour de sa cathédrale, de son palais
des évêques, de ses vieux quartiers. Et les projets actuels de l’administration sont
de rénover précisément les îlots de ce centre. » (Laurent Mathieu, maire d’Albi
de 1959 à 1977, document ina, 1966)
6. Le centre ancien fait référence à l’ensemble urbain tracé par la continuité du bâti historique et
se différencie du centre-ville, entité plus large, qui tient compte des rues commerçantes situées
en deçà des voies naturelles (routes, rivière, places urbaines).
7. Albi qui comptait 37 000 habitants en 1955 en compte 45 000 en 1966.
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Au moment où la valeur historique et architecturale du centre ancien

devient une préoccupation municipale, le patrimoine est ostensiblement
dégradé et connaît une désaffection croissante de la part des résidents 8 et des
commerçants. Il faut préciser qu’il abrite plusieurs quartiers médiévaux où se
trouvent les édifices emblématiques de la ville (cathédrale Sainte-Cécile, palais
épiscopal, etc.) mais aussi des maisons à colombages, des hôtels particuliers
de la Renaissance, des cours intérieures, des rues pittoresques. Au milieu des
années 1960, l’image qui domine est celle d’un espace à l’abandon, particuliè-
rement fragilisé par le temps. La généralisation de l’automobile et l’installation
d’hypermarchés en périphérie confortent cette tendance d’autant que le nombre
de locaux commerciaux inoccupés augmente de façon significative. Face à
l’inquiétude grandissante de voir dépérir cet espace central, la municipalité
albigeoise obtient en 1968, avec le soutien du comité de sauvegarde du vieil
Albi 9, par un arrêté interministériel (ministre chargé des Affaires culturelles
et ministre de l’Équipement), le classement d’une partie du centre-ville en
« secteur sauvegardé » 10. À partir de cette date, la protection du patrimoine
bâti et sa mise en valeur feront partie des préoccupations qui ne quitteront plus
l’ensemble des équipes municipales élues.
Il faudra tout de même attendre la fin des années 1970 et l’élection de
Michel Castel (maire d’Albi de 1977 à 1995) pour que l’on passe du simple
registre des préoccupations à celui d’une intervention publique d’envergure.
La mise en œuvre d’une opération programmée d’amélioration de l’habitat
va permettre d’entreprendre la réhabilitation du patrimoine privé, mais aussi
l’implantation de logements sociaux. À cet égard, Albi fait partie des villes
moyennes qui font exception dans le paysage français. Elle n’est pas restée
insensible aux incitations étatiques qui invitent à substituer « aux interventions

massives qui bouleversent les centres et mutilent le patrimoine, des opérations
plus modestes de réhabilitation », à « accorder une priorité à l’aspect social de
la réhabilitation » et à en finir avec les grands ensembles que l’on trouve à la
périphérie des villes (Jacquemart et al.,1981). La piétonisation des principales
artères du cœur de ville intervient quasiment au même moment et contribue
aussi à revitaliser les lieux. L’ensemble de ces aménagements permet, dans un
premier temps, de freiner les départs du centre-ville et de stabiliser le nombre
des commerces encore présents, et, dans un second temps, d’entraîner un
8. Les années 1950 marquent le début du recul démographique en centre ancien, qui ne va cesser
de grandir dans les années 1960. Par exemple, on note entre 1962 et 1968, que le centre ancien
perd 12,4 % de sa population, et près de 30 % entre 1968 et 1975.
9. Le comité de sauvegarde du vieil Albi est une association créée en 1966 et pilotée par un
notable local.
10. Le secteur sauvegardé, mesure initiée en 1962 par Malraux permet la protection d’un péri-
mètre à « caractère historique, esthétique ou de nature à justifier la conservation, la restauration,
et la mise en valeur de tout ou partie d’un ensemble d’immeubles bâtis ou non » (Merlin et
Choay, 1988).
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renouveau de la population résidante et l’installation de nouveaux commerces

(Gasnier, 1991 ; Van Criekingen, 2003). Dès les années 1980, le centre-ville
enregistre ainsi une augmentation du nombre d’habitants (+33% entre 1982
et 1990) essentiellement constitué de petits ménages, de jeunes, de locataires,
et de célibataires (Geindre, et al., 1997). Mais l’attractivité du centre-ville
n’empêche pas le vieillissement de la population du territoire de l’Albigeois.
La part des personnes de plus de 60 ans croît depuis 1975 pour représenter
28 % de la population de la ville en 1999. Il faut dire qu’Albi dispose d’un
tissu économique où l’industrie 11 est peu active et l’agriculture très faiblement
représentée. Le commerce, les transports et les services constituent le premier
secteur des actifs occupés (de l’ordre de 65 % des établissements) devant l’ad-
ministration, la santé et l’enseignement. Le renforcement de la présence de
l’enseignement supérieur engagé depuis les années 1990 a permis d’attirer de
nouveaux étudiants 12 sans toutefois modifier la structure de la population et
freiner le vieillissement.
Avec la municipalité dirigée par Philippe Bonnecarrère (maire d’Albi
de 1995 à 2014) la démarche est sensiblement différente. Le centre-ville repré-
sente désormais ce qu’il désigne comme un « discriminant positif » dans la
compétition qu’il entend mener pour renforcer l’attractivité économique et
démographique de la ville. D’ailleurs, dès 1996, un an à peine après son élec-
tion, la candidature de la Cité épiscopale d’Albi est présentée à l’Unesco. La
ville ne l’obtiendra que 14 ans plus tard à l’issue d’aménagements importants et
coûteux qui seront souvent contestés par l’opposition municipale. Mais, pour le
maire, c’est le prix de l’effort qu’une ville doit consentir à faire si elle souhaite
se rendre attractive. Son poste de vice-président de la Fédération des maires des
villes moyennes, le rend vraisemblablement plus attentif que d’autres au fait que

les villes les plus visitées en dehors de Paris sont des villes moyennes jouissant
d’une forte image culturelle. Les informations qui lui parviennent indiquent que
les villes faisant leur apparition sur la liste du patrimoine mondial de l’Unesco
connaissent, dans les mois ou années qui suivent leur inscription, une augmenta-
tion du nombre de leurs visiteurs. Cette augmentation, bien que difficile à évaluer
précisément 13 sert d’horizon prophétique à l’équipe municipale qui semble ne pas
11. Le secteur charbonnier de Carmaux-Blaye-les-Mines qui est situé à proximité d’Albi décline
à partir des années 1960 avant de totalement disparaître.
12. Au début des années 1990 la ville accueille 500 étudiants. En 2000 on en recense plus
de 4000 dans les différents établissements d’enseignement supérieur (Centre universitaire
Jean-François Champollion, École des Mines d’Albi, classes préparatoires aux grandes écoles,
etc.), ce qui correspond à près de 8 % de la population albigeoise.
13. Prigent (2013) nous apprend que « les statistiques publiées attribuent généralement au label
“patrimoine mondial” un effet d’augmentation de fréquentation de l’ordre de 25 à 50 % selon
les publics et les sites. » L’auteur précise immédiatement que « si les enquêtes des organismes
spécialisés, comme Atout France, corroborent le plus souvent ces analyses, les travaux scien-
tifiques se montrent plus circonspects » sur la réalisation systématique d’une telle évolution.
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douter des retombées positives d’une telle démarche. Dans l’environnement que
le maire décrit comme « une compétition territoriale » où Albi subit l’influence
de la métropole toulousaine et rencontre – comme d’autres villes moyennes – un
contexte économique difficile, la stratégie qu’il défend est clairement offensive.
« L’imprudence serait pour Albi et l’Albigeois d’abandonner les efforts d’attrac-
tivité, d’embellissement, d’amélioration du cadre de vie. Nous ne sommes pas
seuls au monde. D’autres villes travaillent bien et dur. Le destin des villes est en
permanence remis en cause. » (Philippe Bonnecarrère, maire d’Albi, juin 2011,
dossier de presse [en ligne], [url : http://www.mairie-albi.fr])
La municipalité revendique une identité caractérisée par le patrimoine, la
culture et l’enseignement supérieur 14. Cette identité est perceptible dans le projet
urbain lorsqu’il s’agit de valoriser le patrimoine historique, renforcer la présence
d’équipements culturels et mieux connecter l’offre d’enseignement supérieur
avec le centre-ville. Les différentes opérations d’aménagement réalisées sont
conçues comme autant d’étapes d’un même programme (figure 1). La création
d’une place centrale piétonne (place du Vigan) et de ses abords (requalification
du Jardin national et des Lices) en constitue le premier jalon. Cette place qui
n’en était plus une et qui avait laissé beaucoup d’espace à la voiture devient le
centre urbain de la ville et accueille désormais un parking souterrain. Les travaux
se déroulent de 1999 à 2003. Suit, entre 2004 et 2005, le réaménagement des
abords de la place qui accueille la cathédrale Sainte-Cécile. Il s’agit de rendre son
parvis accessible au piéton mais aussi d’offrir une place d’envergure à l’édifice
emblématique de la ville. Ces aménagements créent une continuité entre les rues
pavées du centre-ville et la cour d’honneur du palais de la Berbie qui abrite le
musée Toulouse-Lautrec. Ce dernier rouvre définitivement en 2012 après onze
ans de réfection. Afin de rendre cohérents les travaux effectués avec le projet de

soutenir la candidature de la Cité épiscopale d’Albi à l’Unesco, une spécialiste
d’histoire de l’art et du patrimoine est spécialement recrutée en 2002. De 2005
à 2007, les travaux se poursuivent par la réhabilitation du marché couvert dont le
bâtiment est classé aux monuments historiques. Ce sera l’occasion de former une
large place circulaire dont la halle triangulaire constitue le centre et de construire
un parking souterrain sous le même bâtiment. L’aménagement d’une nouvelle
place passante devenue parfaitement fonctionnelle et la mise en valeur du bâti
sont censés provoquer un regain d’activité au sein du marché couvert et chez les
commerçants qui entourent la place.
À la politique centrée sur certains monuments s’adjoint la réhabilitation
de l’ensemble du centre ancien. La restauration des immeubles, des rues et des
ruelles respecte l’architecture initiale et conforte le paysage historique. Comme
14. Rares sont les villes moyennes qui disposent d’un pôle d’enseignement supé-
rieur et de recherche. On dénombre aujourd’hui plus de 5 000 étudiants et près de
200 chercheurs.
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dans d’autres villes identifiées par Choay (1994), on note une attention particu-
lière attribuée au mobilier urbain, aux œuvres 15 de rue, à tout ce qui doit mettre
en valeur le patrimoine du quartier. Du fait qu’Albi draine une population
touristique venue de toute l’agglomération, de la région et même de l’étranger
(Calvignac et al., 2014), la mise en valeur de l’espace public se traduit aussi
par une extension des possibilités de stationnement et une limitation du station-
nement de surface afin de préserver l’esthétique des lieux. À côté de ces réali-
sations, qui s’apparentent parfois plus à un travail d’embellissement qu’à de
l’aménagement, des projets plus complexes, plus coûteux et plus ambitieux ont
vu le jour, qui auront une influence décisive sur l’implantation de commerces.
Figure 1 – Le projet urbain en 2009

(Source [en ligne] : [url : http://www.mairie-albi.fr])
15. Une œuvre de l’artiste contemporain Jeppe Hein orne la place Lapérouse réinventée.
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À partir de 2010, la piétonisation du centre-ville est étendue et la ville

se dote d’une nouvelle porte d’entrée touristique plus en adéquation avec
l’identité culturelle qu’elle entend se donner. Le périmètre opérationnel de ces
aménagements urbains est de 3,5 ha environ et comprend de nouvelles places
publiques, mais surtout un bâtiment d’architecture contemporaine 16 qui abrite
un espace des arts vivants et de congrès (une salle de spectacle de 900 places,
une autre de 250 places) et un complexe cinématographique (8 salles de cinéma
de 1 400 fauteuils) sous lequel est bâti un autre parc de stationnement souter-
rain. Cet équipement culturel de prestige est présenté comme un atout pour
aménager un lien d’articulation entre le périmètre patrimonial et l’ensemble
de la ville.
« La construction de ce nouvel équipement et les aménagements des espaces
urbains du site constituent un enjeu d’attractivité supplémentaire et essentiel pour
notre ville dans la compétition que nous devons mener. » (Philippe Bonnecarrère,
maire d’Albi, juin 2011, dossier de presse [en ligne], [url : http://www.mairie-
albi.fr])
Tous ces aménagements ont été conduits avec l’intention de pouvoir être
utilisés pour soutenir la candidature de la ville devant l’Unesco ou du moins
pour ne pas la desservir. C’est ainsi que le classement d’une partie du centre
ancien dénommée Cité épiscopale intervient en 2010 et revêt la forme d’une
concrétisation pour les efforts entrepris jusqu’alors.
L’action publique en faveur du dynamisme culturel et du patrimoine n’est
pas seulement destinée aux Albigeois et à la volonté de soutenir l’activité
économique par le tourisme (Dubois et Ceron, 2001). C’est aussi une poli-
tique de valorisation et de promotion adressée à des publics plus jeunes et plus
éduqués. C’est clairement à la « classe créative » que pensent les édiles lors-

qu’ils soutiennent de tels projets (Rousseau, 2008) même si aucun indicateur en
termes de dynamique d’emploi ou de composante sectorielle ne laisse espérer
des changements importants dans ce domaine (Tallec, 2014).
« Nous voulons faire de ce classement un point de départ et non d’arrivée, ne
pas le réduire au tourisme, mais en tirer les bénéfices pour attirer des entreprises,
des étudiants, des médecins… » (Philippe Bonnecarrère, maire d’Albi, Le Point,
mai 2011)
La dynamique locale de l’économie résidentielle est donc également envi-
sagée sous l’angle de l’évolution démographique et en particulier de l’attrait
de nouveaux actifs. L’action publique visant à promouvoir le centre ancien
16. Cet équipement culturel (Les Cordeliers) est réalisé par un architecte de renom (Dominique
Perrault) qui est à l’origine de la Très Grande Bibliothèque de Paris, du centre olympique de
tennis Magic Box de Madrid, de la Cour européenne de Luxembourg, du Palais des congrès et
du Hall d’exposition de Léon (Espagne), etc. Les travaux dureront 3 ans pour un coût estimé à
43 millions d’euros.
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s’adresse en somme autant aux résidents, aux touristes de passage qu’à ceux
qui voudraient s’y installer pour y vivre (Martin, 2014a).
Alors que dans les années 1980, il s’agissait surtout de mettre en place des
mesures pour revitaliser les lieux en restaurant les façades délabrées, en créant
des rues piétonnes, depuis le milieu des années 1990, l’approche est résolument
orientée vers la question de l’attractivité et du développement local (Cusin
et Damon, 2010). Les aménagements longs et coûteux du bâti, des espaces
publics ou des équipements servent à embellir la ville tandis que le marketing
urbain cherche à consolider son identité singulière, à valoriser sa renommée et
à marquer sa différence en termes de cadre de vie (requalification des places
urbaines), de dynamisme culturel (restauration du musée Toulouse-Lautrec,
construction du théâtre des Cordeliers) et d’offre patrimoniale (inscription
Unesco). Cette politique ambitieuse de captation (Cochoy, 2004) a-t-elle pour
autant permis de faire du centre-ville un lieu attractif pour les commerces ?
une présence commerçante toujours renouvelée
Parmi l’ensemble des commerces recensés en 2012 dans le centre-ville

d’Albi, 15,8 % se sont installés avant 1989, 18,3 % ont ouvert leurs portes
entre 1989 et 2000, et 65,9 % ont débuté leur activité entre 2001 et 2012
(tableau 1). Une part importante des commerces se sont donc récemment
installés ce qui atteste d’un renouvellement rapide du parc commercial du
centre-ville. Ce renouvellement s’est accompagné d’un redéploiement géogra-
phique des commerces qui n’est pas sans lien avec les différents aménagements
publics conduits au cours des deux dernières décennies. Nous pouvons ainsi
établir un parallèle entre les chantiers municipaux engagés et les déplacements

concomitants ou subséquents des commerces dans le centre-ville. Il faut bien
entendu ajouter que l’inscription en juillet 2010 de la Cité épiscopale sur la
liste du patrimoine mondial de l’Unesco a assurément contribué à dynamiser
le processus en marche.
Tableau 1 – Période d’installation des commerces du centre-ville

en activité en 2012 (en %)
(Source : données brutes cci-Tarn, 2012)
1989-1991 1992-1994 1995-1997 1998-2000 2001-2003 2004-2006 2007-2009 2010-2012

2,6 3,7 6,0 6,0 9,1 15,0 18,4 23,4
1989-2000 2001-2012
18,3 65,9
Lorsque l’on prend l’ensemble du centre-ville comme référence, on

remarque que le centre-ancien est devenu l’espace le plus attractif. La
quasi-totalité des commerces y est rassemblée avec un niveau de densité peu
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comparable avec ce que l’on trouve dans le reste de la ville. L’étude de la

localisation des points de vente montre une concentration dans les rues où les
travaux et les aménagements ont eu pour effet de créer une unité paysagère et
des espaces propices à la déambulation des piétons (carte 1). Les artères tradi-
tionnellement les plus commerçantes sont logiquement concernées, mais égale-
ment les rues et ruelles qui étaient auparavant délaissées. Lorsque l’on sait que
la configuration originelle des lieux ne facilite pas toujours l’installation des
commerces, on mesure l’influence des aménagements effectués. Ces espaces
sont désormais accessibles et accueillent de petites structures commerciales. La
présence des commerces dans les rues plus excentrées n’est pas nécessairement
dense, mais elle s’est naturellement imposée au fur et à mesure de l’harmoni-
sation du centre ancien et de la constitution d’un nouveau circuit marchand.
Carte 1 – Emplacement des commerces en fonction de leur ancienneté

L’augmentation significative de l’installation des commerces en centre-

ville au cours de la période 2001-2012 17 ne touche pas de façon égale l’en-
semble des rues (carte 1). Les rues Mariès et Timbal qui, à elles deux forment
l’arc circulatoire marchand le plus ancien d’Albi (tracé noir sur la carte 1) sont
les moins concernées par ce renouveau commerçant. Sur les 71 commerces
présents sur cet axe, 26 se sont installés avant 1989 (soit 36,6 %), 15 entre 1989
17. Près d’un quart des commerces en activité se sont installés entre 2010 et 2012.
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et 2000 (soit 21,1 %), 31 entre 2001 et 2012 (soit 43,7 %) 18. Ce sont les rues
et ruelles adjacentes à l’axe circulatoire identifié qui accueillent la part la
plus importante des commerces installés sur la période la plus récente. Elles
deviennent des zones attractives une fois les opérations d’aménagement de
l’espace public et de valorisation du centre ancien achevées.
L’étude longitudinale des ouvertures commerciales et des fermetures
confirme elle aussi l’influence de l’intervention publique (tableau 2). Chacun
sait que les travaux de voirie constituent un préjudice important pour l’acti-
vité commerçante qui parfois conduit même à la cessation d’activité. Il n’est
pas rare, durant ces périodes, d’observer une augmentation du nombre de
fermetures et un ralentissement des ouvertures. Suivant la même dynamique,
les mois suivants sont plutôt propices à un renouveau commerçant. C’est ce
processus qui a été observé entre 2002 et 2005 avec la piétonisation du centre
ancien (place du Vigan, place Sainte-Cécile) et l’embellissement des zones
entourant les édifices touristiques. Durant cette période, le nombre d’ouver-
tures des commerces dépasse sensiblement celui des fermetures.
Tableau 2 – Ratio ouvertures/radiations en centre-ville
2002-2003 2004-2005 2006-2007 2008-2009 2010-2011 2012-mi 2013

Fermetures 16,0 18,5 19,6 21,2 16,2 8,4
Ouvertures 17,1 18,7 19,1 16,5 19,1 9,6
Ratio O/R +1,1 +0,2 -0,5 -4,7 +2,9 +1,2
Reste que l’intervention municipale n’est pas seule à influencer la

présence des commerces. Lorsque le contexte général est celui d’une crise

financière nationale (2006) qui devient économique (2008), le temps est peu
propice à l’investissement 19. C’est sans doute pour cette raison que, durant la
période 2008-2009, le nombre d’ouvertures diminue sensiblement. L’inscrip-
tion de la Cité épiscopale sur la liste du patrimoine mondial met fin à cette
tendance et permet de relancer le nombre d’ouvertures. La médiatisation crois-
sante du classement Unesco renforce le mouvement de commercialisation du
centre ancien. Entre 2010 et 2011, cet espace attire à nouveau, même si la part
des radiations se maintient à un niveau constant. Durant cette période d’instal-
lation, on observe même une soudaine augmentation des créations de fonds de
commerce (73 % contre 62,6 % en moyenne sur la période).
18. À titre de comparaison, rappelons que sur l’ensemble des commerces du centre ancien, seuls
15,8 % se sont installés avant 1989, 18,3 % entre 1989 et 2000 et 65,9 % entre 2001 et 2012.
19. Il est sans doute délicat de dater le début et la fin d’une crise même si on peut s’accorder sur
le fait que le contexte général de « récession » économique (Bourven et Zehr, 2009) participe à
une morosité ambiante peu propice à l’investissement.
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La part qui revient à l’intervention publique apparaît encore plus nette-

ment lorsque l’on distingue les secteurs du centre ancien et que l’on divise
les données par période de deux ans (tableau 3). En procédant de la sorte, on
confirme que les ouvertures se produisent au lendemain des aménagements
urbains et sont localisées dans les espaces où ils ont été réalisés.
Tableau 3 – Ratio ouvertures/fermetures selon les secteurs
2002-2003 2004-2005 2006-2007 2008-2009 2010-2011 2012-2013

Place du Vigan
0,90 1,16 0,99 1,06 0,84 1,46
(fin des travaux : 2003)
Cathédrale Sainte-Cécile
1,65 0,86 1,12 0,86 0,92 0.81
Marché couvert
0,74 1,14 1,28 0,33 1,75 1,73
Espace des Cordeliers
1,44 0,96 0,19 0,77 0,48 7,74
(fin des travaux : 2012-13)
La nouvelle place du Vigan inaugurée en 2003 est réinvestie par les
commerces dans les mois qui suivent, la place de la cathédrale et ses abords
connaissent le même sort après 2005, comme le marché couvert après 2008
ou encore le quartier des Cordeliers après 2012. De nouveaux commerces
s’installent, comme cette boutique de pâtisseries et de chocolat haut de gamme
en lieu et place d’un magasin de luminaires. Les immeubles qui sont désor-
mais situés sur un axe passant intéressent des investisseurs. Les mouvements
commerciaux enregistrés sont d’ampleur inégale mais le nombre d’ouvertures
est systématiquement supérieur à celui des fermetures après chaque période

d’aménagement et ce même lorsque le contexte économique est défavorable.
Cette attractivité se tasse dans le temps, laissant supposer que la place dispo-
nible pour de nouveaux commerces vient à manquer.
Grâce aux aménagements publics consentis au cours des dernières années,
la vacance commerciale épargne non seulement l’axe des rues traditionnelle-
ment commerçantes mais également les trois grandes places (Sainte-Cécile,
Vigan et Lapérouse) délimitant le cœur du centre ancien. Lorsque l’on sort de
ce périmètre mais que l’on reste en centre-ville, les commerces sont davan-
tage en difficulté. Le nombre élevé de locaux vacants que l’on peut observer
dans certaines rues (Croix-Verte et Séré-de-Rivières) confirme que l’attractivité
s’est concentrée sur le centre ancien. Les rues qui sont à proximité immé-
diate ont vraisemblablement pâti de cet effet de rétraction. L’observation de
la vacance commerciale effectuée en 2015 confirme cette analyse. Parmi les
66 commerces vacants en centre-ville, un tiers (21 d’entre eux) se concentrent
dans ces deux rues.
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L’attrait pour le centre ancien ne rend pas compte du fait qu’il existe
presque autant de commerces qui s’installent que de commerces qui dispa-
raissent (tableau 3). Sur l’ensemble de la période 2002-2013, on enregistre
même un nombre à peine plus élevé de fermetures (871) que d’ouvertures
(854). Ce relatif équilibre entre les départs et les arrivées est la manifestation
d’un taux de rotation commerciale relativement élevé. Ce phénomène ne favo-
rise pourtant pas le développement de vacance commerciale, même s’il est le
symptôme manifeste d’une difficulté à ancrer durablement l’activité 20. Parmi
l’ensemble des ouvertures recensées sur la période étudiée, seule une moitié
des commerces (54,3 %) est encore ouverte en 2013. Il faut préciser que les
ouvertures dont il est question correspondent pour l’essentiel à des créations
de fonds de commerce (62,6 %) plutôt qu’à des reprises d’activité (32 %) 21.
L’activité marchande n’est sans doute pas aussi rentable que le laisse
supposer le cadre urbain et la fréquentation des lieux. De toute évidence, le
choix d’ouvrir un commerce en centre ancien n’est pas fondé sur une connais-
sance approfondie du marché local et du rendement qu’il permet. C’est égale-
ment pour cette raison que nous pensons que les leviers promotionnels utilisés
par la ville ont produit un effet incitatif. L’aménagement des rues, la mise en
valeur des espaces, mais aussi la reconnaissance par l’Unesco d’un patrimoine
exceptionnel, créent un climat de confiance et donnent le sentiment qu’il existe
un potentiel commercial. La qualité de l’emplacement en centre ancien et l’idée
de pouvoir bénéficier d’une clientèle plus touristique semble avoir convaincu
certains commerçants. Reste que tous les commerces ne sont bien évidem-
ment pas concernés comme le révèle l’analyse des caractéristiques de l’offre
marchande.

dynamiques nationales et spécificités locales
Si l’on peut reconnaître l’influence de l’action publique locale dans la

présence des commerces, on doit en même temps ajouter que ceux qui se
trouvent en centre-ville ne sont globalement pas différents de ceux que l’on
trouve dans des villes de plus grande taille. Plus exactement, Albi 22 semble être
soumise à l’influence de dynamiques que l’on observe ailleurs dans de grandes
villes (Mangin, 2004 ; Péron 2004 ; Navereau, 2011). Le centre-ville accueille
un nombre important de commerces de l’habillement (vêtements, chaussures
et accessoires) et de l’entretien de la personne (salon de coiffure, institut de
20. Le nombre de commerces en centre-ville reste stable dans le temps, ce qui garantit une
permanence de l’attractivité et du dynamisme du centre-ville. Cette constance semble si ce
n’est encourager, tout du moins ne pas freiner l’accroissement de la population de ce secteur
intra-urbain. Ainsi, entre 1990 et 2011, on assiste à une augmentation de 14,5 % des effectifs
des habitants du centre ancien (Martin, 2014b).
21. La nature du fonds de commerce n’est pas spécifiée pour 5,4 % des ouvertures.
22. L’unité urbaine d’Albi compte en 2012, selon l’Insee, 73 510 habitants.
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beauté). En effet, 38,1 % des commerces relèvent de ces deux catégories

(graphique1). Ce qui caractérise également l’espace étudié c’est le nombre
important d’hôtels, de restaurants et de cafés. L’immense majorité d’entre eux
est implantée dans le centre ancien, attestant ce faisant de la double identité
du lieu : il est à la fois le cœur de l’activité touristique et le centre-ville d’Albi.
Graphique 1 – Répartition du commerce selon l’activité,

centre-ville d’Albi, 2012 23
Comme d’autres villes en France, Albi a, au fil des ans, transformé son
centre ancien en un lieu privilégié pour la consommation de produits de
bouche et d’articles de mode (Melé, 2004). L’offre marchande s’adresse prio-

ritairement à une clientèle qui ne réside pas nécessairement sur place. Cette
tendance se manifeste également par la montée en gamme des commerces
indépendants. Dans le domaine de l’alimentation, on constate ainsi que les
boutiques traditionnelles (boulangerie, pâtisserie, boucherie, etc.) ont été
remplacées par des épiceries fines, des traiteurs et des fromagers affineurs qui
s’adressent à une clientèle aisée qui n’habite pas les lieux. Les résidents locaux
23. Ici, nous nous sommes inspirés du classement catégoriel des activités commerciales proposé
par la commission Géographie et Commerce du Centre national français de géographie. Nous
devons l’actualisation de ce classement à Bernadette Mérenne-Schoumaker et Jean Soumagne.
Nous nous en éloignons toutefois en introduisant deux changements d’importance. Tout
d’abord nous procédons à la subdivision de la catégorie « service à caractère commercial » –
bien trop large et variée – en cinq catégories distinctes : « entretien de la personne (coiffeur,
institut de beauté, laverie…) », « services financiers et immobiliers (banque, assurance, agence
immobilière…) », « lieux de loisirs (cinéma, théâtre, boîte de nuit…) », « services à caractère
professionnel (imprimerie, informatique, agence d’intérim…) », « transports (taxi, ambulance,
auto-école…) ». Nous créons ensuite une catégorie supplémentaire réunissant exclusivement
les « commerces de santé » (pharmacie, optique, orthopédiste).
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aux revenus modestes (Martin, 2014b) et plutôt captifs (ménage peu ou pas
motorisé) s’orientent plus naturellement vers des supérettes appartenant à de
grands groupes de distribution (Carrefour, Super U, Casino). Dans le secteur
de l’habillement et des chaussures, la tendance est sensiblement la même.
Les commerçants indépendants gèrent des boutiques plutôt cossues alors que
les points de vente appartenant à des enseignes nationales s’adressent à un
marché plutôt milieu de gamme (Célio, André, Bailly, etc.). L’accueil d’en-
seignes nationales n’a rien de spécifique à Albi et conforte cette idée d’une
banalisation de l’offre marchande, d’une uniformisation des centres-ville qui
pourrait faire disparaître les singularités des villes (Desse, 2010).
On peut également analyser la présence des commerces haut de gamme
en lien avec l’identité patrimoniale du centre ancien. Le capital symbolique
que procure l’environnement architectural du lieu n’est sans doute pas pour
rien dans la présence des boutiques et notamment de celles qui s’adressent à
une clientèle plutôt bourgeoise. Suivant en cela le travail de Mermet (2013), on
pourrait ainsi montrer que le patrimoine historique de la ville est utilisé pour
le décor architectural de la boutique, pour valoriser l’image de marque. Cette
dynamique n’est pas spécifique aux villes moyennes. On l’observe chaque
fois que des commerçants s’emparent du patrimoine urbain pour séduire des
clients et que l’action publique se saisit des commerces pour renforcer son
patrimoine (Calvignac et al., 2014). Sous cet angle, on peut même dire que les
commerces participent à la politique ambitieuse de promotion et de valorisa-
tion du centre ancien, même si l’on doit garder à l’esprit que la ville est à l’ori-
gine de cette « scénographie commerciale » qui favorise l’expression d’une
ambiance urbaine (Lemarchand, 2008) qu’elle cherche à contrôler par une
charte de qualité urbaine qui vise à réglementer la devanture des commerces

(stores, luminaires, panneaux publicitaires ou encore terrasses).
L’arrivée de boutiques destinées à une clientèle plus touristique et qui
vendent des produits locaux (articles de rugby, vin de Gaillac, foie gras,
cassoulet, magret, etc.) mais aussi des biscuits, des bonbons, des confiseries et
des chocolats (Délices Lamarque, Léonidas, Yves Thuries, etc.) dans le centre
ancien est une autre tendance que connaît Albi. Les espaces les plus concernés
par cette spécialisation marchande à la faveur des touristes sont ceux qui sont
situés à proximité des monuments les plus visités (cathédrale, palais de la
Berbie, musée Toulouse-Lautrec, etc.). Aussi, certaines rues et ruelles tendent
à se spécialiser, comme en atteste la présence de restaurants dont le menu met
en avant une gastronomie du terroir ou la vente de souvenirs et de spécialités
locales. En invitant l’office du tourisme à créer des circuits de visite en centre
ancien, la ville a également participé à orienter l’installation des commerces
dans des rues où ils ne seraient pas spontanément allés (Gravari-Barbas, 1998).
En s’établissant dans certaines zones du centre ancien, ces commerces parti-
cipent au marquage de l’espace et attirent des publics spécifiques. Cela a pour
conséquence d’opérer une division de l’espace marchand : certains espaces
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étant tantôt privilégiés par les touristes et tantôt par les Albigeois (Fijalkow et
Lalanne, 2014). Là encore, il s’agit d’un phénomène qui n’est pas propre aux
villes moyennes. En patrimonialisant le centre ancien, l’intervention publique
a encouragé cette présence marchande alors même qu’elle veut la contenir et
éviter un phénomène de contagion qui pourrait conduire à une spécialisation
touristique des lieux. Cet aspect est particulièrement sensible à l’échelle d’une
ville moyenne où l’implantation de quelques boutiques touristiques en centre
ancien suffit à transformer l’identité de l’espace public.
Ce qui est caractéristique et sans doute plus spécifique aux villes
moyennes, c’est la répartition spatiale des commerces au regard du statut d’in-
dépendant ou de succursaliste. Il est clair que l’aménagement du centre-ville
et sa valorisation ont contribué à augmenter la valeur foncière des lieux et à
renforcer la hiérarchie des places marchandes. Plus l’on se rapproche de l’axe
passant réunissant la place Sainte-Cécile et la place Savène (rue Mariés et
rue Timbal,), plus la proportion du commerce intégré (dépendant de grandes
enseignes nationales) augmente, alors que le centre-ville accueille globalement
plus d’indépendants (82,8 %). Le marché immobilier et son évolution ont ainsi
contribué à concentrer le commerce intégré dans l’axe circulatoire dominant
(rues Mariès et Timbal). Les prix de certains pas-de-porte et baux commer-
ciaux ont, selon la même logique, conduit les commerçants indépendants qui
n’ont pas les capitaux suffisants à rechercher d’autres possibilités d’installa-
tion vers des rues moins fréquentées. C’est d’ailleurs dans les ramifications
des rues les plus passantes que l’on observe un renouvellement plus soutenu
des commerçants. La stabilité des commerces situés dans les rues Mariès et
Timbal s’oppose ainsi à la rotation des commerces des rues plus excentrées.
Les quelques commerces indépendants qui continuent d’occuper les empla-

cements convoités de l’axe principal sont gérés par des familles albigeoises
implantées de longue date. C’est d’autant plus remarquable que leur présence
précède la piétonisation du centre ancien, c’est-à-dire la première intervention
publique d’envergure. Ces commerces sont le plus souvent spécialisés dans le
prêt-à-porter haut de gamme (Sultanes, La Ville de Paris, Bertossi), même si
on recense aujourd’hui une lingerie-mercerie et une chapellerie qui témoignent
de ce qu’a été l’activité d’une ville moyenne il y a encore quelques années.
Il reste un domaine vis-à-vis duquel le rôle de la municipalité est moins
déterminant. C’est celui de l’organisation du temps marchand. La volonté des
élus, de la chambre de commerce et d’industrie et de l’office de tourisme
d’agir sur le temps méridien n’est pas nouvelle et s’est même renforcée depuis
la reconnaissance attribuée par l’Unesco. Pourtant, l’immense majorité des
magasins reste porte close durant la pause déjeuner. La presse locale parle
de « désert commercial » pour décrire cette situation qui est courante en ville
moyenne. La plupart des commerçants refusent de modifier leurs pratiques
et les politiques incitatives (parking gratuit entre midi et quatorze heures,
classement du centre ancien en zone d’intérêt touristique) n’y changent rien.
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Pour les commerçants, le potentiel de consommation serait insuffisant pour

rester ouvert. Il faut dire que, pour un indépendant, le coût humain et écono-
mique d’une amplitude horaire plus élevée est plus difficile à absorber que
pour un succursaliste. Compte tenu du nombre de commerces indépendants,
on comprend que le centre-ville ait l’allure d’un désert entre midi et quatorze
heures. L’autre explication que l’on peut donner est peut-être plus culturelle. La
plupart des Albigeois ne fréquentent pas le centre-ville d’Albi à cette heure-là
parce que les distances travail-domicile ne sont pas appréhendées de la même
manière dans une ville moyenne que dans une ville plus grande. La majo-
rité des Albigeois peuvent déjeuner à la maison et cette habitude constitue
un modèle de comportement normalisé. Il reste l’affluence des touristes mais
comme celle-ci est surtout effective durant les vacances d’été, la plupart des
commerçants estiment avoir de bonnes raisons de rester fermé le reste de
l’année.
Conclusion
L’étude menée confirme que les différentes opérations d’urbanisme et de

valorisation ont profondément transformé le centre-ville d’Albi en un espace
attractif pour les commerces. Les investissements conséquents engagés, la
cohérence de l’action menée sur un temps long, expliquent pour partie les
résultats obtenus. En agissant de la sorte, la municipalité n’a pas fait qu’amé-
nager, embellir, et valoriser les lieux, elle a recréé de la valeur à un endroit qui
n’en avait plus pour des commerçants. En ce sens, on peut dire qu’elle a parti-
cipé à la commercialisation du centre-ville. Plus exactement, elle a orienté la
commercialisation du centre-ville vers le centre ancien et contribué ce faisant

à renforcer la hiérarchie urbaine. Il en ressort un niveau soutenu d’évasion des
commerçants même si l’attrait pour le centre ancien demeure effectif. Se pose
la question d’une limite, d’un seuil à l’activité marchande en centre-ville. Une
ville moyenne n’est-elle pas nécessairement plus limitée dans sa capacité à
accueillir des commerces ? Cette question est particulièrement vive à Albi où
la reconnaissance par l’Unesco a fait espérer un afflux touristique et de clients.
Si le rôle de l’intervention publique est indéniable, il demeure difficile de
savoir si elle n’a fait qu’initier, accompagner, amplifier ou accélérer un mouve-
ment déjà en marche. Les retombées de l’action publique sont difficiles à isoler,
notamment parce que d’autres facteurs qui ne relèvent pas de son initiative ont
un effet sur la présence des commerces. Il n’est par exemple pas aisé d’identi-
fier si la dynamique démographique des résidents en centre ancien précède le
retour des commerces, l’accompagne ou lui succède. Il est également difficile
de distinguer la part qui revient à l’action publique et celle qu’il faut attribuer
à l’action des commerces eux-mêmes. D’autant que l’on sait que la présence
de certains commerces est parfois suffisante pour attirer d’autres commerces
(Fraichard, 2006). C’est par conséquent en termes d’influence conjointe et
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réciproque qu’il convient plutôt d’analyser la présence des commerces. C’est

également sous l’effet de cette double contribution qu’il nous semble intéres-
sant d’analyser l’aspect plutôt haut et moyen de gamme de l’offre marchande
en centre ancien.
En revanche, certains aspects du commerce échappent plus nettement au
contrôle de l’action publique et ne sont pas nécessairement attendus ou désirés.
Il en va ainsi de la spécialisation des commerces et de la distribution spatiale
de l’économie destinée tantôt au commerce intégré et tantôt aux indépendants
mais aussi tantôt aux touristes et tantôt aux résidents. De même l’ouverture des
commerces durant la pause méridienne s’est imposée comme un des prochains
défis à résoudre pour la municipalité en place. Ainsi, à ce jour, la préoccupa-
tion de l’action publique n’est plus seulement d’attirer et de maintenir des
commerces, mais d’éviter d’aller vers un centre historique uniformisé, et peut-
être bientôt « touristifié ». En cela, les villes moyennes ne sont pas plus expo-
sées que les grandes villes, mais compte tenu de la taille de leurs centres-ville
elles sont certainement plus vulnérables.
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Le retour des commerces en centre-ville comme stratégie

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Ygal Fijalkow, maître de conférences en sociologie, Institut national universitaire Champollion,

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des zones commerciales périphériques, à l’implantation des nouveaux quartiers

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un projet urbain pour une stratégie d’attractivité

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Au moment où la valeur historique et architecturale du centre ancien

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renouveau de la population résidante et l’installation de nouveaux commerces

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Figure 1 – Le projet urbain en 2009

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À partir de 2010, la piétonisation du centre-ville est étendue et la ville

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une présence commerçante toujours renouvelée

Parmi l’ensemble des commerces recensés en 2012 dans le centre-ville

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Tableau 1 – Période d’installation des commerces du centre-ville

1989-1991 1992-1994 1995-1997 1998-2000 2001-2003 2004-2006 2007-2009 2010-2012

Lorsque l’on prend l’ensemble du centre-ville comme référence, on

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comparable avec ce que l’on trouve dans le reste de la ville. L’étude de la

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Carte 1 – Emplacement des commerces en fonction de leur ancienneté

L’augmentation significative de l’installation des commerces en centre-

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2002-2003 2004-2005 2006-2007 2008-2009 2010-2011 2012-mi 2013

Reste que l’intervention municipale n’est pas seule à influencer la

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La part qui revient à l’intervention publique apparaît encore plus nette-

2002-2003 2004-2005 2006-2007 2008-2009 2010-2011 2012-2013

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Si l’on peut reconnaître l’influence de l’action publique locale dans la

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beauté). En effet, 38,1 % des commerces relèvent de ces deux catégories

Graphique 1 – Répartition du commerce selon l’activité,

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Pour les commerçants, le potentiel de consommation serait insuffisant pour

L’étude menée confirme que les différentes opérations d’urbanisme et de

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