L’urbanisme 

Nahed Beyrouti 
Architecte 
Enseignante Universitaire

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Sommaire 

• La planification des villes et l’urbanisme
• Exemples de planification de ville: 
• La genèse de la notion d’urbanisme
• Le premier urbaniste et ses apports
• La différence entre la planification 
urbaine et l’urbanisme
• L’urbanisme
• La définition de l’urbanisme
• Étapes d’une étude urbaine
• Les instruments de planification urbaine 
• Le code de l’aménagement du 
territoire et de l’urbanisme:
• Les schémas nationaux 
d’aménagement  du territoire 
• Le schéma directeur 
d’aménagement
• Le plan d’aménagement urbain
• Le plan d’aménagement de 
détail
• Le lotissement

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• Exemples de planification de ville: 
La ville grecque‐La ville romaine‐La ville islamique‐La ville médiévale
• La genèse de la notion d’urbanisme
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• La différence entre la planification urbaine et l’urbanisme
 • La ville grecque
• La ville romaine
• La ville islamique
a. Exemples de
planification • La ville médiévale
de villes:

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 • La Grèce est un pays pauvre en 
eau , avec 80% de montagnes et  
i. La ville grecque :  des problèmes de culture.

« urbanisme grecque »   • La naissance de cité état  ( polis ) 

composée:
• D'un territoire (ville et 
campagne)  de taille réduit  
• D'une communauté 
d'hommes ( 10<H<100 000).

• Ces cités états  sont  
indépendantes politiquement 
les unes des autres ( lois, 
gouvernement, ..) mais forment 
une même nation  ( ses citoyens 
parlent la même langue, croient 
aux mêmes dieux et ayants les 
mêmes coutumes).

Le monde grecque au VIème siècle A‐ J‐C

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 • Le territoire de la cité est composé d’une ville protégée 
i. La ville  par une muraille,  de la campagne qui est autour et  d’un 
port.
grecque :  • la structuration de l'espace de la ville  se base sur :
• la division entre la ville haute (l’Acropolis) portant 
« urbanisme  l'acropole (colline sacrée : c’est un espace réservé 
aux  temples) où le citoyen peut venir s’y réfugier.

grecque »   • la ville basse (l’asty)  où se situe l'agora ou grande 

place  (marché, discussion..).

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ii. La ville 
romaine : 
« urbanisme 
romain »

Les villes de la Rome antique
adoptent un prototype régulier 
, sacré , strict, sans évolution. 

1.Choix du site:
‐À proximité d’une source 
d’eau 
‐Un point haut la colline, une 
stratégie militaire
‐facilité d’accès du desserte et 
d’un approvisionnement
Rome sous l'Empire

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 Les caractéristiques de la ville

Les axes aboutissent au 
porte principale en arc de 
triomphe le cardo dans l'axe nord‐sud

4 régios 
le decumanus dans l'axe 
est‐ouest

les plans sont  réguliers, 
divisés selon deux 
perpendiculaires
Forum: centre économique, 
politique et social  entouré par 
des bâtiments publics et des 
colonnades  • La ville est entourée par 
un mur épais : l’enceinte 
percée par 4 portes
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iii. La ville islamique :  « urbanisme musulman »
• Ce sont les villes les plus grandes et les plus riches du moyen‐âge : Bagdad, Cordoue, …
• La ville est un organisme compact, enfermé dans ses murailles. 
• Ce sont des villes sans théâtres, amphithéâtres,  stades,  gymnases mais uniquement des 
habitations privées maisons ou palais. Avec des édifices publics ( les bains et les 
mosquées…°
• L’organisation « concentrique »  est souvent présente: il y a le centre et les périphéries. 
• Les plus riches étaient au centre alors que les pauvres se trouvent rejetés vers les 
périphéries.
• Les activités nobles à savoir les bijoutiers, les marchands de tissus dans la kissaria… 
alors qu’à la périphérie vers les portes, les activités polluantes
Madinat al‐Salam ( bagdad) ( 8ème siècle)

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iii. La ville islamique :  « urbanisme musulman »
• La ville  est tournée vers l’intérieur : tous les éléments du bâti forment des enceintes 
où les bâtiments s'ouvrent sur des espaces intérieurs, les murs étaient aveugles, les 
ouvertures comme les portes étaient réduites.
• la ville un agrégat de maisons, les rues sont étroites .Les boutiques sont alignées dans 
la rue et non regroupées sur une place

La médina de  Sfax ( IXème siècle) La médina de Fès ( IXème siècle) 10
iv. La ville médiévale : « urbanisme médiéval »
Urbanisme désordonnée à 
Système radio  l’intérieur d’une fortification 
concentrique

Noyau central (un 
élément 
d'attraction, 
l'église, le château, 
la halle, le marché 
ou l'hôtel de ville)

Système de convergence    
( 15km)  vers le centre Contour est 
généralement 
circulaire
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Genèse de la notion d’URBANISME

Révolution  industrielle 

Exode rural 

Forte croissance urbaine 

Densification et dégradation des 
villes

Science de planification urbaine : 
l’urbanisme 
( fin 19e siècle)  

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C. Le premier urbaniste 

• La notion d’ « urbanisme » apparait avec 
l'ingénieur catalan, Ildefonse Cerdà
(ingénieur des ponts et chaussées ) et 
son ouvrage « Théorie générale de 
l'urbanisation »(1867).  Il defonso Cerda(1815‐
1876)
créateur de l’urbanisme: 

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• Plan d’extension  de Barcelone (1859)

La révolution industrielle

Développement de la ville

Pression foncière

Démolition des murs 
d’enceinte de Barcelone

Le plan d’extension de la 
ville fait par cerda

Objectifs:
•Hygiénistes (ville traditionnelle congestionnée)
•Prise en charge de l’accroissement de la mobilité (réseaux)
• Principe de reparcelation (restructuration), juridiquement novateur à l’époque
•Inspiration égalitaire: des équipements pour tous (intérêt général)

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Quelques apports de Cerda

• Analyse l’existant pour développer un modèle l’organisation de 
la ville nouvelle.
• La trame en échiquier permet d’assurer l’équivalence de toutes 
les situations spatiales et résulte en un système régulier et 
homogène : elle vise l’égalité sociale.
• Précurseur de l’urbanisme fonctionnaliste.

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 LA PLANIFICATION DES VILLES  L’URBANISME

L’urbanisme ajoute donc aux pratiques de planification antérieures les notions essentielles 
d’analyse de l’existant, de diagnostic, de prospective qui doivent fonder les choix 
politiques et la programmation urbaine qui en découle. 
Ces analyse doivent permettent de connaître aussi bien la situation matérielle du site que 
ses dynamiques sociales et économiques et doit conduire à définir les enjeux techniques 
(réseaux, ville durable) de l’opération. Il oublie par contre les pratiques rituelles de  16
fondation.
 La définition de l’urbanisme
Étapes d’une étude urbaine
Les instruments de planification 
urbaine
Le code de l’aménagement du 
territoire et de l’urbanisme
schéma national 
d’aménagement  du territoire 
Le schéma directeur 
d’aménagement
Le plan d’aménagement urbain
Le plan d’aménagement de 
détail
Le lotissement

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a. Définition de 
l’urbanisme  

Définition:
L’urbanisme est l’ensemble 
des méthodes et des 
techniques permettant de 
mieux adapter la ville aux 
besoins des hommes que se 
soit pour la création ou la 
transformation. 

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 b. Étapes d’une étude urbaine  

L’ Analyses techniques et sociales à caractère « scientifique 

Connaître l’état de l’existant

Le diagnostic

le bilan

Le Fondement  des choix politiques de programmation, et le projet 

Adapter l’habitat urbain aux besoins des hommes.

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 d. Les instruments de planification urbaine 
• La planification urbaine est l’ensemble des outils et des moyens ayant pour 
objectif la rationalisation de la gestion urbaine et de l’utilisation du sol:

i. Le code de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme
ii. schéma national d’aménagement  du territoire 
iii. Schéma Régional d’Aménagement et du développement du 
Territoire
iv. Le schéma directeur d’aménagement
v. Le plan d’aménagement urbain
vi. Le plan d’aménagement de détail
vii. Le lotissement

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 Définition de l’aménagement du territoire selon Le code 
de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme :

• L’aménagement du territoire est l'ensemble des choix, des orientations 
et des procédures fixés à l'échelle nationale ou régionale pour organiser 
l'utilisation de l'espace et même d'assurer notamment la cohérence 
dans l'implantation des grands projets d'infrastructures, d'équipements 
publics et des agglomérations

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 i. Le code de l’aménagement du territoire et de 
l’urbanisme:

• Le code fixe les règles à suivre pour l’organisation et l’exploitation optimale de l’espace, la 
planification, la création et le développement des agglomérations urbaines afin de:

• Conditionner le cadre de vie.

• Assurer l’exploitation rationnelle des ressources

• Protéger les sites naturels et culturels y compris les sites archéologiques, les zones de 
sauvegarde.

• Garantir une répartition rationnelle entre les zones urbaines et rurales, et ce dans le cadre 
d’une harmonisation entre développement économique, social et équilibre écologique en 
vue de garantir un développement durable et le droit du citoyen à un environnement sain

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 L’aménagement du territoire s’appuie sur l’optimisation dont les principes 
23 peuvent être résumés par les plus récurrents :
• Le polycentrisme, la régionalisation et la hiérarchisation du territoire 
national : 
le territoire s’organise toujours autour de plusieurs pôles, centres ou 
métropoles sous forme de régions et de « pays ». La régionalisation et la 
partition de l’espace est incontournable.
• L’équité, la réduction des inégalités et l’équilibre spatial.
• L’efficacité, l’efficience technique et économique et la rationalité des 
choix, de l’affectation et de l’utilisation des moyens.
• La décentralisation, la participation, le partenariat et la gouvernance 
permettant la démocratie locale participative des différents acteurs.
• L’amélioration du cadre de vie, l’équipement territorial et le 
développement durable
• La durabilité à la fois globale, spatiale et sectorielle ; l’anticipation et la 
flexibilité
 ii. Schéma National 
d’Aménagement du 
Territoire 
• Le Schéma National 
d’Aménagement du Territoire 
(SNAT) est un acte par lequel l’État 
affiche son projet territorial. Le 
SNAT montre comment l’État 
compte assurer, dans un cadre de 
développement durable, l’équilibre, 
l’équité et l’attractivité du territoire 
dans toutes ses composantes
• Le SNAT constitue un document 
censé proposer sur l'échelle de 
temps d'une génération (20 ans) 
,une stratégie, des nouvelles 
orientations, des politiques et une 
approche innovante en matière 
d'équipement du territoire et de 
préservation des ressources, en 
particulier l'eau, le sol et l'énergie, 
richesses rares et épuisables.
Les six régions selon le Schéma National 
d'Aménagement du Territoire de 1985 24
• Le SNAT n’est pas seulement un 
document d’orientation fixant des 
grands principes. Car les propositions 
qu’il contient doivent être concrétisées 
sur le terrain et sur tout le territoire : 
(l’autoroute, la ligne ferroviaire à grande 
vitesse, la création de grands barrages, 
les grands transferts hydrauliques 
interterritoriaux,, le développement des 
technologies de l’information et de la 
communication TIC, l’agriculture, 
l’éducation, la formation, la santé et la 
construction d’universités, la recherche 
et l’innovation, la généralisation de 
l’habitat, et le développement...). 
• Ils s’inscrivent dans une perspective 
d’actions et de mises en application 
déclinées en programmes d’actions.

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Étude démographique ; SNAT 1997 Étude du milieu naturel ; SNAT 1997
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27
28
 iv. Schémas Directeurs d'Aménagement 
(SDA)

• Les objectifs des SDA:
• Fixer les relations inter‐régionales et conserver les équilibres entre villes 
et campagnes
• Préserver les sites culturels et naturels
• Orienter les développements des agglomérations

• Les pièces constitutives des SDA
Un rapport de présentation ( constat de ce qui existe)
Des documents graphiques  ( plan 1/25 000 à 1/10 000) à l’échelle de 
plusieurs communes

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• Le continu des SDA
1. l'utilisation générale des sols
2. le tracé des grandes 
infrastructures
3. l'organisation générale du 
transport
4. la localisation des équipements 
structurantes, des services et des 
activités les plus importantes ( des 
sites culturels ,sites 
archéologiques, les zones de 
sauvegarde et les monuments 
historiques , les pôles..)
5. Les orientations générales du 
développement des 
agglomérations urbaines.

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31
 Plan d‘Aménagement Urbain: PAU

• Les objectifs des PAU:
• Fixer les règles et les servitudes d’utilisation du sol 

• Élaboration des PAU:
• Ils sont élaboré par  La collectivité publique locale ( les communes) 
concernée en collaboration avec les services territorialement compétents
relevant du Ministère chargé de l'Urbanisme

• Les pièces constitutives des PAU

• Un rapport de présentation
• Des documents graphiques ( échelles: 1/5000 à 1/1000)
• Un règlement d’urbanisme

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plan d’aménagement 
urbain de Sidi Amor 
Bou Hajla (1998)
• Le continu des PAU
• Les  différentes zones et leurs usages ( 
zone industrielle, activités interdites..) 
• La densité des constructions autorisée 
• Le tracé des voies de circulation
• Les zones  protégées (les zones de 
sauvegarde, les sites culturels, 
archéologiques, agricoles et naturels )
• La localisation des équipements collectif 
ou d’utilité public( Les emplacements 
réservés aux ouvrages, aux équipements 
collectifs, aux équipements d'utilité 
publique,…)
• Les règles d'urbanisme relatives au droit 
d'implantation des constructions, à leur 
nature et à leur affectation

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 vi. Plan d‘Aménagement de Détail: PAD

• Objectifs:
L’étude de l’aménagement et d’équipement des terrains bâtit ou non, en vue de réalisation de 
lotissement  ou d’installation d’équipement publics .

Ce plan est établi dans le cadre d’un périmètre d’intervention foncière qui prend ses limites 
dans le plan d’aménagement urbain.

• Les périmètres d’intervention foncière:
les zones à l’intérieure desquelles sont appelés à intervenir, l’Etat, les collectivités publiques 
locales et les agences foncières, pour réaliser des programmes d’aménagement, d’équipement, 
de rénovation ou de réhabilitation fixés par les autorités compétentes en conformité avec le 
plan d’aménagement urbain ou les schémas directeur d’aménagement. 

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• Élaboration des PAD:
L’Etat, les collectivités locales et les agences foncières peuvent préparer des plans 
d’aménagement de détail des zones destinées à réaliser des programmes d’aménagement, 
d’équipement ou de rénovation fixés par les autorités compétentes conformément aux 
plans d’aménagement urbain ou aux plans directeurs d’urbanisme s’ils existent.

• Les pièces constitutives des PAD:
• Un rapport de présentation indiquant le programme des constructions et des 
équipement par type de construction (isolées, jumelées ,….)
• Des documents graphiques à l’échelle 1/1000 à1/500 
• Un règlement d’urbanisme qui complètera celui du PAU

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 • Le continu des PAD:
Le plan d’aménagement de détail fixe :
1. les emplacements des 
constructions, des ouvrages et des 
équipements collectifs ou privés 
2. la nature et la destination des 
constructions et tout autre mode 
d’utilisation des sols. 
3. le réseau routier, les réseaux divers 
et les servitudes devant être 
observées. 

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 vii. Lotissement 
• C’est toute opération de division d'une 
parcelle de terrain en un nombre de lots 
supérieur ou égal à trois, destinés, après 
aménagement, à la construction de 
locaux   (à usage d'habitation, 
professionnel, industriel, touristique …) 
• NB: Le morcellement est une division 
d’une parcelle en deux lots
Les avantages d'un terrain en lotissement
• le terrain est toujours constructible  
et  borné.
• Un terrain  Viabilisé (voirie, 
l'alimentation en eau, l'électricité, 
l'évacuation des eaux usées, mais 
aussi l'éclairage, les aires de 
stationnement et les espaces 
collectifs sont réalisés)

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• Les pièces constitutives du dossier de Lotissement:
1. une demande sur formulaire spécial délivré par l’administration signée par le ou les 
propriétaires.
2. Une note de présentation de l’opération de lotissement exposant les dispositions 
réglementaires prévus par le PAU, les caractéristiques physiques de la parcelle de 
terrain, le parti urbanistique adopté pour l’opération…
3. Un plan de situation du terrain à lotir,
4. Un plan de titre foncier si le terrain est immatriculé si non un levé dressé par un 
géomètre
5. Un plan de côte à l’échelle 1/1000 au minimum dressé par un géomètre, ce plan fera 
apparaître les constructions existantes, les équipements publics limitrophes, la partie 
que le pétitionnaire n’envisage pas lotir, si la demande d’autorisation ne concerne pas la 
totalité du terrain.
6. Un plan de lotissement à l’échelle 1/1000 au minimum portant indication de la 
numérotation, de la superficie et de la vocation des lots, de la desserte du lotissement 
par les différents réseaux…
7. Un cahier des charges du lotissement fixant les droits et obligations du lotisseur, des 
acquéreurs ou locataires des lots ainsi que le programme d’aménagement et 
d’assainissement.
Ledossierdemorcellementcomportelesmêmespiècesconstitutivesdudossierdelotissementà
l’exceptionducahierdescharges

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• Le projet Mrazga, plan de lotissement
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bibliographie

Urbanisme:

• Code de l’aménagement du territoire et d’urbanisme 

• Loi n°89‐9 du 1er février 1989 relative aux participations, entreprises et établissements publics

• Cours module d'urbanisme 4eme année, ecol e poly t e c h n iqu e d 'ar c h i t e c t u r e e t d 'ur b an i sme:

• Définitions et éléments introductifs, g e n è s e d e l ' u r b a n i s m e

• Cour l’univers des cités‐états (poleis) de l’ancienne Grèce,  claude Bélanger, département des sciences humaines, collège marianopolis.

• Http://www.Histoire de la ville  urbanisme et architecture ‐ cddp91_php.Mht

• Http://www.La médina est la matérialisation de la ville arabo‐islamique ‐ lemonde_fr.Htm

• Http://www.Le moyen âge  urbanisme – aménagement – fiscalité.Mht

• Http://www.Site du ministère de l'equipement_php.Mht