Azelmad Mounir

Mémoire de fin d’études
Evaluationet amortissement
desimmeubles dansle cadre
dela "JusteValeur"
Préparé par:
Mounir AZELMAD
Encadré par:
M’Hammed EL HAMZA
05-06
Sommaire
Dédicaces
Discours Royal
Remerciement
Introduction
Partie I : ANALYSE DE LA REGLEMENTATION ACTUELLE ET LIMITES DES

METHODES DE VALORISATION ……………………………………………………..…7
I. Présent ation de l’o rgane normalisate ur ( IASB) …………………………………. 9

1 . C onseil des administ rateurs…………………………………………………. . .1 0
2 . Board………………………………………………………………………. . .. 1 0
3 . SAC (Standards adv isory C ouncil) ………………………………………….. . .1 1
4 . IFRI C ( Int ernational Financial Repo rting I nterpret ations C omm it tee ) ………. 11
II. Présent ation des principales no rm es IAS/IFR S

5 . IAS 1 6……………………………………………………………………… 1 3
6 . IAS 1 7……………………………………………………………………. . .. . 17
7 . IAS 3 6……………………………………………………………………. . .. . 19
8 . IAS 4 0……………………………………………………………………. . .. . 21
III. Diagnos tic des p rincipales div ergences compt ables …………………………….2 4
A. La réglement ation compt able franç ais e : « p rincipaux ac teurs et métho des
d’ évaluation » ………………………………………………………………. . .2 4
1 ) Les act eurs de la normalis ation com ptable en France……………………. .. .2 6
2 ) Les mé thodes d’év aluat ion en France…………………….………………. . .2 8
3 ) C onv ergence ent re les règles françaises et les no rm es IFR S ? …………….. . 31
B. Les U S G AAP et les no uv elles normes internat io nales ……………………… 34

1 ) La rivalité ent re les normes US GAA P et IAS…………………………. .. …34
2 ) Prin cip aux acteurs aux U. S.A. ………………………………………. .……3 4
3 ) Div ergences IFRS / US GAA P……………………………………………3 5
C . LE CO NTEX TE MAR OCA IN……………………………………………. .. 3 8

1 ) Aperçu s ur la réglem entation du plan com ptable gén éral marocain………. .. 3 8
2 ) Prin cip es compt ables fondament aux …. ………………………………….. . 39
3 ) Mét hodes et règles d’ évaluation……………………………………………4 0
IV. Passag e du C oût His torique à la « Juste Valeur » ……………………….………6 5

1 ) Le modèle comp table traditionnel : fondement s et limit es…. ….…. . …66
2 ) L’em ergence du concep t de juste v aleur : enjeux et déterm in an ts…. …. 69
Partie II : Evaluation et amortissement des immeubles par composant dans le cadre de
la juste valeur ………………………………………………………………………………73
I. Méth odes d’ évaluations et Imp ac ts s ur les profess io nnels de l‘imm obilier …… 7 5
A. La jus te v ale ur d’ un immeuble de placement ……………………………75

B. La jus te v ale ur d’ un immeuble d’ exploitat ion………………………….. . 79
C. C as des immo bilisat io ns financées par locat ion …………………………8 0
D. Impact s sur le comport ement de s entreprises et des profes sionnels de
l’imm obilier……………………………………………………………. 82
II. L’app roche par compos ants ………………….……………………. …………. .. 8 3
A. Les C ompos ants ……….………………. ………. ………………….…. . .8 3

B. Quand doit-on iso ler les c omposant s ? …….…………………. . .………8 4
C. A quel moment utiliser les compo sants ? ………………………………8 5
D. C omment déterm ine r les compos an ts ? ……………………………….. . 86
E. Quel sera le poids de chaque comp osant ? .……………………………. . 88
F. L’app roche p ar comp osant s : une application diffé re nte dans le référent iel
français et en n ormes IFR S…………………………………………….. 90
G. Quel sera l’imp act de l’approc he par compos ants ? ……………………. 93
H. Les C ompos ants et les C ont rat s de Locat io n? …………………………. 94
III. Sim ulat io ns…………………. …………………………….………. …………. .. 9 5
A. C oût hist orique et amort is semen t par comp osant s…………………. ….9 5
B. Ré évaluation à la just e v aleur et amortiss ement s par comp osant s………9 8
C . Evaluation perm anente à la juste v aleur………….. …….………………9 9
IV. Exem ples de recons titut ion du co ût hist orique amort i ………….……. . .. …. …. 1 03
V. Synthès e générale…………………. …………………………….……. .. . ….…. 1 09
Conclusion………. …….. .…. …………. .…………………. …………………. .. ……. …….. . .. 11 1

……. …….. . …. ………….. ………………….…………………. . .……. ……. .. . .1 15
Bibliographie…
Lexique …… ……….……. .. …. ………….. …………………. ………………….. . …….……. . .. .1 1 6
Acronymes ………….……. . .…. ………….. …………………………………. .. ……… …. .. .1 1 6
Evaluation et amortissement des immeubles dans le cadre de la "Juste Valeur"
DÉDICACE
A ma famille et mes ami(e)s,

dont l’amour et le soutien, tout au long de ces
années, ont permis de réaliser ce travail
et lui ont donné un sens
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AZELMAD Mounir
DISCOURS ROYAL
Nous ne devons pas perdre de vue que la qualité de la

formation revêt une extrême importance. En ce sens
qu’elle constitue l’élément fondamental qui assure
l’emploi et sa permanence aux lauréats des centres de
formation et permet a l’entreprise nationale
d’améliorer sa productivité et de prendre la place
qui lui revient.
...Extrait du message royal

adressé au colloque national sur la formation professionnelle
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AZELMAD Mounir
REMERCIEMENTS
La réalisation de ce travail, qui me tient tant à cœur, ne s’est pas faite sans
embûches. Toutefois, l’heureux dénouement auquel je suis parvenu a été
possible grâce à de nombreuses aides.
Aussi je tiens à remercier tous ceux qui de prés ou de loin ont participés à la
réussite de ce travail. Les uns avec des conseils francs et déterminants, les autres
encore avec des mots d’encouragements ou même des paroles réconfortantes.
C’est avec un grand plaisir que j’exprime ma vive reconnaissance à tous les
membres du Cabinet Ernst&Young pour leur aide et leur collaboration lors des
nombreuses missions auxquelles j’ai assistées.
Je remercie vivement Monsieur M’Hammed EL HAMZA pour son

encadrement, ses orientations ainsi que ses conseils judicieux tout au long de
l’élaboration de ce mémoire de fin d’études.
Je ne saurais, enfin, clore cette liste sans une pensée toute particulière pour le
corps professoral et administratif de l’ISCAE qui ne cesse de déployer des
efforts considérables afin de parfaire notre formation et rendre notre passage à
l’ISCAE instructif, enrichissant et mémorable.
3
AZELMAD Mounir
INTRODUCTION
L’information financière publiée a pris une grande importance avec le développement des
marchés financiers et l’expansion de l’épargne collective.
Avec la mondialisation, les investisseurs exigent une information comparable entre les
différentes places boursières pour pouvoir effectuer les arbitrages nécessaires. Or, les normes
comptables nationales évoluent de manière contrastée d’un pays à un autre.
D’autre part, les scandales des manipulations comptables qui ont faussé les résultats de
sociétés aussi emblématiques qu’Enron ou Worldcom ont jeté, dans beaucoup d’esprits, un
doute profond et durablement nocif sur la véracité des chiffres annoncés par les grandes
entreprises. Dans un contexte de ralentissement économique, cette crise de confiance que
traverse actuellement le capitalisme est sans doute encore plus lourde de conséquences… Elle
touche les fondements du système. Elle s’est immiscée au cœur de son mécanisme.
Afin de rétablir un certain équilibre dans le paysage financier mondial, il s’avère primordial
que la confiance du public dans la qualité, la fiabilité et la transparence des données
financières soient restaurées. Ceci implique irrémédiablement le développement au plan
mondial d’un ensemble de principes comptables universels.
Dans ce contexte actuel, la recherche d'une croissance économique durable passe par la mise
en place d'outils de gestion performants et d'une comptabilité reflétant l’image fidèle.
La comptabilité n’a donc pas échappé à cette globalisation, ainsi l’élaboration des nouvelles
normes comptables IAS/IFRS s’est avérée indispensable pour essayer d’harmoniser les
différents systèmes comptables existants en vue de permettre une comparaison objective entre
les entreprises et renforcer la transparence financière de ces dernières.
Avec l’arrivée de ces nouvelles normes, nombreux se demandent si elles seraient appliquées à
titre provisoire. La réponse est certes négative, leur application sera sûrement irréversible et
4
AZELMAD Mounir
définitive. Quel sera donc leur impact sur la comptabilité internationale ? Profond, il faudra
compter avec ces normes internationales qui vont modeler la comptabilité du 21 ème siècle.
Jusqu'à une époque récente l'étude de la normalisation comptable internationale était plutôt
une affaire de spécialiste. À présent, les évènements se bousculent et le monde de la
comptabilité, tant celui des professionnels que celui des entreprises, doit se préparer à de
profonds changements.
Historiquement, les conventions de la comptabilité ont été choisies davantage pour favoriser
la présentation des comptes aux autorités de contrôle que la prise de décision des
investisseurs. Ainsi, elles s'avéraient inadaptées pour faire face, par exemple, aux risques
encourus par l'utilisation croissante d'instruments financiers de plus en plus complexes alors
que les marchés subissent une forte volatilité.
Elles ont de même révélé leurs limites lors des graves défaillances d'institutions financières
américaines alors que l'application du principe du coût historique n'avait pas permis de
révéler à temps leurs situations critiques sur des produits dérivés qui mobilisent de faibles
capitaux lors de l'engagement initial mais qui recèlent un risque très important.
De plus, le principe d'évaluation au coût historique accorde une marge de manœuvre

démesurée aux dirigeants en matière d'intégration de l'incertitude. Leur appréciation
subjective des risques concernant des charges prévisibles ou des dépréciations d'actifs leur
fournit un puissant instrument de stratégie comptable susceptible d'influencer fortement la
présentation de leur résultat. Ils peuvent de même utiliser de façon opportuniste les cessions
d'actifs recelant des plus ou moins-values latentes.
Dans ce contexte, le remplacement (partiel) de ce principe par celui de la juste valeur est
censé apporter de « meilleures » solutions pour accorder plus de crédibilité aux évaluations
des actifs et des capitaux propres. Dans les normes IAS, il concerne de nombreux domaines
comme les regroupements d'entreprises, les engagements sociaux, les actifs incorporels, le
portefeuille de titres, la réévaluation des immobilisations. Cependant certaines de ces normes
suscitent encore beaucoup d'interrogations et tardent à être adoptées par l'UE. La norme
IAS39, qui prescrit par exemple la comptabilisation et l'évaluation de certains instruments
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AZELMAD Mounir
financiers à la juste valeur tout au long de leur détention, est très critiquée par la communauté
financière, d'autant plus que l'IASB souhaiterait l'étendre dans le cadre de l'application du
concept de Full Fair Value (juste valeur généralisée à tous les niveaux du bilan).
Ce dernier, qui est pour l'instant mis en sommeil, étendrait l'usage de l'évaluation à la juste
valeur à tous les actifs et passifs financiers, quelle que soit l'intention de leur détention, afin
d'améliorer les suivis de l'exposition aux risques qu'ils engendrent et de la création de valeur.
Concernant les actifs immobiliers, une première conséquence réside dans la dissociation du
terrain et des bâtiments. La ventilation des composants pose cependant la question du degré
de ventilation des composants du bâtiment, notamment des installations techniques. Dès lors
que l’amortissement d’un actif immobilier doit être modulé en fonction de ses composants,
jusqu’où faut-il aller dans la décomposition ? Et comment assurer un suivi efficient de la
valeur résiduelle de ces composants, sous l’angle de la valeur effective ?
Il est important de souligner que l’approche ici détaillée n’émane pas d’un expert comptable,
mais plutôt de professionnels de l’immobilier. Même si la comptabilité tient une grande part
dans ce développement, notre analyse est principalement immobilière. Notre réflexion, qui
n’en est qu’à son début, pourra évoluer dans un proche avenir. Dès l’année prochaine avec la
mise en pratique, l’horizon sera plus clair.
A la lumière de ces interrogations nous présenterons dans un premier temps les normes
IAS/IFRS en essayant de comprendre leurs fondements et les effets qu’elles doivent produire.
Dans un second temps, nous évoquerons pour l’immobilier les normes directement impliquées
et les problèmes attendus.
Et enfin nous nous pencherons plus précisément sur l’une des problématiques, à savoir les
critères de choix des composants, leurs calculs, leurs impacts, avant de terminer sur des
études de cas, qui faciliteront l’application de ces normes.
6
AZELMAD Mounir
ANALYSE DE LA
REGLEMENTATION
ACTUELLE ET LIMITES
DES METHODES DE
VALORISATION
7
AZELMAD Mounir
Partie
Dans cette partie,

nous allons traiter les
éléments suivants :
1
P résentation de l’organe
normalisateur (IAS B)
ANALYSE DE LA
P résentation des p rincipales REGLEMENTATION
normes IAS/IFRS
ACTUELLE ET
LIMITES DES
Diagnostic des principales
divergences com ptables METHODES DE
VALORISATION
P assage du Coût
Historiq ue à la
« Ju ste Valeur »
8
AZELMAD Mounir
1- PRESENTATION DE L’ORGANISME
NORMALISATEUR DES IAS/IFRS
L’IASC (International Accounting Standards Committee) est un organisme international de

normalisation comptable qui vise à promouvoir un jeu de normes comptables applicables à
l’échelon mondial.
Crée en 1973, à l’initiative des organismes comptables de neuf pays (Allemagne, Australie,
Canada, Etats-Unis, France, Japon, Mexique, Pays-Bas, Royaume-Uni), et ce dans le but de
réaliser deux principaux objectifs, comme énoncés dans ses statuts :
« Formuler et publier dans l’intérêt général des normes comptables à observer pour
présenter les états financier, et promouvoir leur acceptation et leur application dans
le monde » ;
« Travaille de façon générale pour améliorer et harmoniser les réglementations,
normes comptables et procédures relatives à la présentation des états financiers »
Cet organisme a changé le 1 er Avril 2001 d’appellation. Il se prénomme désormais IASB

(International Accounting Standards Board). Ce changement de dénomination témoigne de la
volonté de cet organisme d’étendre son champ d’application à l’information financière.
L’IASC connaît désormais une structure fondée sur quatre organes, que l’on peut schématiser
comme suit :
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AZELMAD Mounir
1. Conseil des administrateurs
Les trustees sont au nombre de 19 représentant les différents organes nationaux et

internationaux, dont les missions sont :
 La nomination pour 5 ans du board ;
 Le financement de l’organisme ;
 Le contrôle du fonctionnement des sous-organes.
2. Board
Formé de 14 personnes indépendantes, dont 12 à plein temps, il est l'instance technique qui,
seule, élabore les normes comptables internationales. Le Collège doit respecter un équilibre à
la fois géographique et de « background », les membres sont choisis sur des critères de
compétence. Il est chargé de :
 Préparer, adopter et modifier les IAS ;
 Réaliser des études dans les pays développés et émergeants à fin de s’assurer
de l’applicabilité des normes adoptées.
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AZELMAD Mounir
3. SAC (Standards advisory Council)
Dirigé par le président de l’IASB, cette corporation compte 49 membres désignés par le
comité des trustees et constitue un forum consultatif pour l’IASB en vue de désigner les
thèmes de travail prioritaires et examiner les implications des normes proposées. Des
professionnels portant un intérêt particulier à l’information financière internationale siègent
également au sein de ce conseil.
4. IFRIC (International Financial Reporting Interpretations Committee)
Il est composé de 12 membres et est chargé, d’une part, d’assister l’IASB pour résoudre les
problèmes d’interprétation et d’application et, d’autre part, de publier les projets
d’interprétation et de les soumettre à l’approbation de l’IASB.
11
AZELMAD Mounir
2- PRESENTATION DES PRINCIPALES

NORMES IAS/IFRS
Cette partie vise à passer en revue les caractéristiques comptables et financières des normes
comptables internationales IAS/IFRS.
L’étude documentaire a été faite en se référant notamment aux textes officiels des normes
extraites du journal officiel de l’union européenne.
Il est à noter que seules les principales dispositions et présentant des divergences avec leurs
similaires marocaines ont été retenues.
L’immobilier est notamment concerné par les normes suivantes :
IAS 16………………………………………………………………………….. 13
IAS 17………………………………………………………………………….. 17
IAS 36………………………………………………………………………….. 19
IAS 40………………………………………………………………………….. 21
12
AZELMAD Mounir
1) IAS 16 « Immobilisations corporelles»

Les immobilisations corporelles constituent souvent une part majeure de l'actif total d'une
entreprise et par conséquent elles sont importantes dans la présentation de sa situation finan-
cière. De plus, le fait de savoir si une dépense représente un actif ou une charge peut avoir un
effet significatif sur la présentation des résultats des activités d'une entreprise.
a) Objectif
L'objectif de la norme lAS 16 est de prescrire le traitement comptable des immobilisations
corporelles. Les questions fondamentales concernant la comptabilisation des immobilisations
corporelles portent sur la date de comptabilisation des actifs, la détermination de leur valeur
comptable ainsi que la Comptabilisation des dotations aux amortissements correspondantes.
b) Champs d’application
La norme lAS 16 doit être appliquée pour la comptabilisation des immobilisations corpo-
relles, sauf lorsqu'une autre norme comptable internationale impose ou autorise un traitement
comptable différent.
c) Principales caractéristiques
i) Définition
Les immobilisations corporelles sont des actifs corporels :
Qui sont détenus par une entreprise soit pour être utilisés dans la production ou la
fourniture de biens ou de services, soit pour être loués à des tiers, soit à des fins admi-
nistratives ;
Dont on s'attend à ce qu'ils soient utilisés sur plus d'un exercice.
ii) Comptabilisation (approche par composants)

Un élément d'immobilisation corporelle doit être comptabilisé en tant qu'actif lorsque:
Il est probable que les avantages économiques futurs associés à cet actif iront à
l'entreprise;
Le coût de cet actif pour l'entreprise peut être évalué de façon fiable.
13
AZELMAD Mounir
C'est-à-dire lorsqu'il répond aux critères du Cadre conceptuel relatifs à la définition et la

comptabilisation d'un actif.
Lors de la comptabilisation initiale, l'approche par composants est désormais généralisée: il y

a obligation de comptabiliser et d'amortir de manière séparée chaque partie de
l'immobilisation dont le coût est significatif par rapport au coût total de l'immobilisation.
iii) Évaluation initiale et dépenses ultérieures
Une immobilisation corporelle qui remplit les conditions pour être comptabilisée en tant
qu'actif doit être initialement évaluée à son coût. Ledit coût d'une immobilisation corporelle
est constitué:
De son prix d'achat, y compris les droits de douane et taxes non récupérables ;
Et de tous les frais directement attribuables engagés pour mettre l'actif en état de
marche en vue de l'utilisation prévue.
Les dépenses ultérieures relatives à une immobilisation corporelle déjà comptabilisée devront
être immobilisées si, et seulement si, elles remplissent les conditions d'inscription à l'actif des
immobilisations.
Toutes les autres dépenses ultérieures doivent être comptabilisées en charges de l'exercice au
cours duquel elles sont encourues.
iiii) Évaluation postérieure à la comptabilisation initiale

La norme prévoit deux possibilités de traitement:
Traitement dit de référence

Il prescrit, qu'après sa comptabilisation initiale en tant qu'actif, une immobilisation corporelle
doit être comptabilisée à son coût diminué du cumul des amortissements et du cumul des
pertes de valeur.
Un autre traitement autorisé
Prévoit qu'une immobilisation corporelle doit être comptabilisée à son montant réévalué, à
14
AZELMAD Mounir
savoir sa juste valeur à la date de la réévaluation, diminué du cumul des amortissements

ultérieurs et du cumul de pertes de valeur ultérieures.
L’utilisation de cette méthode n'est désormais possible que si la juste valeur des immobili-
sations concernées peut être déterminée de manière fiable. Les réévaluations doivent être
effectuées avec une régularité suffisante pour que la valeur comptable ne diffère pas de façon
significative de celle qui aurait été déterminée en utilisant la juste valeur à la date de clôture.
La juste valeur des terrains et constructions est en général leur valeur de marché. Cette valeur
est déterminée sur la base d'une estimation effectuée en général par des évaluateurs
professionnels qualifiés.
iiiii) Amortissement
Le montant amortissable d'une immobilisation corporelle (déterminé après déduction de la
valeur résiduelle de l'actif) doit être réparti de façon systématique sur sa durée d'utilité.
La dotation aux amortissements de chaque exercice doit être comptabilisée en charges à

moins qu'elle ne soit incorporée dans la valeur comptable d'un autre actif.
Le mode d'amortissement utilisé doit refléter le rythme selon lequel les avantages écono-
miques futurs liés à l'actif sont consommés par l'entreprise. Différents modes d'amortissement
peuvent être utilisés pour répartir de façon systématique le montant amortissable d'un actif sur
sa durée d'utilité: le mode linéaire, le mode dégressif et le mode des unités de production.
Les plans d'amortissements (comprenant la durée d'utilité, le mode d'amortissement, la valeur

résiduelle,...) doivent être réexaminés au minimum à chaque clôture d'exercice.
iiiiii) Mises hors service et sorties
Une immobilisation corporelle doit être éliminée du bilan lors de sa sortie ou lorsque l'actif
est hors d'usage de façon permanente et que l'entreprise n'attend plus d'avantages
économiques futurs de sa sortie.
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AZELMAD Mounir
Les profits ou les pertes provenant de la mise hors service ou de la sortie d'une immobilisation
corporelle sont égaux à :
Produits de sortie nets estimés - Valeur comptable de l'actif et doivent être comptabilisés
en produits ou en charges dans le compte de résultat.
iiiiiii) Informations à fournir

Selon la norme lAS 16, les états financiers doivent indiquer, pour chaque catégorie
d'immobilisations corporelles:
Les conventions d'évaluation utilisées pour déterminer la valeur brute comptable;

Les modes d'amortissement utilisés;
Les durées d'utilité ou les taux d'amortissement utilisés;
La valeur brute comptable et le cumul des amortissements (regroupé avec le cumul
des pertes de valeur) à l'ouverture et à la clôture de l'exercice ;
Un rapprochement entre la valeur comptable à l'ouverture et à la clôture de l'exercice
montrant les variations (entrées, sorties, augmentations ou diminutions suite à
réévaluations et pertes de valeur).
L’IAS 16 prescrit donc les traitements comptables à appliquer aux immobilisations

corporelles et s’applique donc aux immeubles utilisés par une entreprise dans le cadre de
l’exercice de son activité. Elle propose un mode de détermination des montants de ces
immobilisations, ainsi que leurs conditions de dépréciation. Bien que le traitement de
référence repose sur l’évaluation du coût historique, les principes posés par la norme 16
mettent l’accent sur l’actualisation des avantages économiques futurs. Cette approche
suppose une ventilation par composants en fonction des durées d’utilisation.
16
AZELMAD Mounir
2) lAS 17 « Contrats de location»

Le principe de la norme lAS 17 est que les transactions et autres événements sont comp-
tabilisés et présentés en fonction de leur substance et de leur réalité financière et non pas
seulement de leur forme juridique.
a) Objectif
L'objectif de la norme lAS 17 est d'établir, pour le preneur et le bailleur, les principes comp-
tables appropriés et les informations à fournir au titre des contrats de location-financement et
des contrats de location simple.
La norme lAS 17 s'applique aux accords qui transfèrent le droit d'utilisation des actifs, même
s'ils imposent au bailleur des prestations importantes dans le cadre de l'exploitation ou de la
maintenance desdits actifs. En revanche, elle ne s'applique pas aux contrats de services qui ne
transfèrent pas le droit d'utilisation des actifs de l'une des parties contractantes à l'autre partie.
i) Classification
Un contrat de location financement est un contrat de location ayant pour effet de transférer au
preneur la quasi-totalité des risques et des avantages inhérents à la propriété d'un actif loué.
Le transfert de propriété peut intervenir ou non, in fine. A contrario, tout autre contrat est un
contrat de location simple.
ii) Contrats de location financement

 Chez le preneur (locataire)
Les contrats de location financement doivent être comptabilisés
à l'actif et au passif (au commencement du contrat de location) ;
pour des montants égaux à la juste valeur du bien loué (ou, si celle-ci est inférieure, à
la valeur actuelle des paiements minimaux au titre de la location).
Les paiements au titre de la location doivent être ventilés entre:

la charge financière;
et l'amortissement du solde de la dette.
17
AZELMAD Mounir
Pour chaque exercice comptable, un contrat de location financement donne lieu à une charge
d'amortissement de l'actif amortissable et à une charge financière.
 Chez le bailleur
Le bailleur doit comptabiliser dans son bilan les actifs détenus en vertu d'un contrat de loca-
tion-financement et les présenter comme des créances pour un montant égal à l'investissement
net dans le contrat de location. Le bailleur transfère la quasi-totalité des risques et des
avantages inhérents à la propriété juridique. En conséquence, il comptabilise le paiement à
recevoir au titre de la location en remboursement du principal et en produits financiers.
iii) Contrats de location simple

 Chez le preneur (locataire).
Les paiements doivent être comptabilisés en charges dans le compte de résultat sur une base
linéaire pendant toute la durée du contrat de location.
 Chez le bailleur
Les actifs faisant l'objet de contrats de location simple doivent être présentés au bilan selon la
nature de l'actif. Les revenus locatifs liés doivent être comptabilisés en produits de façon
linéaire sur toute la durée de contrat de location.
iiii) Cas particulier: les contrats de cession bail

Une transaction de cession-bail est une opération par laquelle 1e propriétaire d’un bien le cède
à un tiers pour le reprendre à bail. Le paiement au titre de la location et le prix de vente sont
généralement liés car ils sont négociés ensemble.
La comptabilisation d'une opération de cession-bail dépend de la catégorie du contrat de

location. Si la transaction débouche sur:
un contrat de location-financement => l'excédent éventuel des produits de cession par
rapport à la valeur comptable (la plus value) doit être différé et amorti sur la durée du
contrat de location;
un contrat de location simple (et s'il est clair que la transaction est effectuée à la juste
valeur) => tout profit ou perte doit être comptabilisé immédiatement.
18
AZELMAD Mounir
Si le prix de vente est supérieur à la juste valeur, l'excédent doit être différé et amorti sur la
durée d'utilisation attendue de l'actif.
iiiii) Informations à fournir

L'information à fournir est très détaillée et comprend notamment, par catégorie d’actifs, le
détail des paiements minimaux (ventilés à moins d'un an, de 2 à 5 ans et à plus de 5 ans)et la
description des principales dispositions des contrats de location.
3) lAS 36 « Dépréciation d'actifs »

L'unité Génératrice de Trésorerie d'un actif est le plus petit groupe d'actifs qui inclut l'actif et
dont l'utilisation continue génère des entrées de trésorerie qui sont largement indépendantes
de celles générées par d'autres actifs ou groupes d'actifs.
a) Objectif
L'objectif de la norme lAS 36 est de prescrire les procédures qu'une entreprise applique pour
s'assurer que ses actifs sont comptabilisés pour une valeur qui n'excède pas leur valeur
recouvrable.
La norme lAS 36 doit s'appliquer à la comptabilisation de la dépréciation de tous les actifs
autres que ceux traités spécifiquement dans une norme existante.
i) La perte de valeur d'un actif
Une entreprise doit apprécier à chaque date de clôture s'il existe un quelconque indice
montrant qu'un actif a pu perdre de la valeur. S'il existe un tel indice, l'entreprise doit estimer
la valeur recouvrable de l'actif.
La norme lAS 36 impose d'évaluer la valeur recouvrable comme la valeur la plus élevée entre
le prix de vente net de l'actif et sa valeur d'utilité:
Le prix de vente net étant le montant qui peut être obtenu de la vente d'un actif lors -
d'une transaction dans des conditions de concurrence normale entre des parties bien
informées et consentantes, après déduction des coûts marginaux directs de sortie;
19
AZELMAD Mounir
La valeur d'utilité est la valeur actuelle des flux de trésorerie futurs estimés attendus de
l'utilisation continue d'un actif et de sa sortie à la fin de sa durée d'utilité.
ii) Evaluation
Pour déterminer la valeur d'utilité d'un actif, la norme lAS 36 impose qu'une entreprise ..::lise,
entre autres:
des projections de flux de trésorerie, construites sur des hypothèses raisonnable et
documentées qui reflètent l'actif dans son état actuel, et représentent la meilleure
estimation par la direction de l'ensemble des conditions économiques qui existeront
pendant la durée d'utilité restant à courir de l'actif;
un taux d'actualisation avant impôt reflétant les appréciations actuelles par le ma_ de
la valeur temps de l'argent et des risques spécifiques à l'actif.
iii) Comptabilisation
La norme lAS 36 impose de comptabiliser une perte de valeur, lorsque la valeur comptable
d'un actif est supérieure à sa valeur recouvrable:
pour les actifs comptabilisés au coût, en charges dans le compte de résultat;

pour les actifs comptabilisés à leur montant réévalué, traitée comme une diminution ce
réévaluation.
Après la comptabilisation d'une perte de valeur, la dotation aux amortissements De l'actif doit
être ajustée pour les exercices futurs, afin que la valeur comptable révisée œl'actif, moins sa
valeur résiduelle (s'il y a lieu), puisse être répartie de façon systématique sur sa durée d'utilité
restant à courir. La perte de valeur doit être revue à chaque clôture éventuellement reprise, le
cas échéant en produits.
 Les unités génératrices de trésorerie (UGT)

S'il n'est pas possible d'estimer la valeur recouvrable de l'actif pris individuellement, une
entreprise doit déterminer celle de l'unité génératrice de trésorerie (UGT) à laquelle l'actif
appartient L'identification de l'UGT d'un actif implique une part de jugement
20
AZELMAD Mounir
iiii) Test de dépréciation

Pour tester la dépréciation d'une unité génératrice de trésorerie, la norme lAS 36 impose de
prendre en compte le goodwill et les actifs de support (tels que. les actifs du siège social) qui
sont liés à l'UGT. La norme spécifie comment cela doit être fait.
Une perte de valeur doit être comptabilisée pour une UGT si, et seulement si, sa valeur
recouvrable est inférieure à sa valeur comptable. La perte de valeur doit être répartie, afin de
réduire la valeur comptable des actifs de l'unité, dans l'ordre suivant:
En premier lieu, au goodwill affecté à l'unité génératrice de trésorerie (s'il y a lieu) ;

Puis, aux autres actifs de l'unité au prorata de la valeur comptable de chacun des actifs
de l'unité.
Le montant de la perte de valeur qui autrement aurait été affecté à l'actif, doit être réparti au
prorata entre les autres actifs de l'unité. Toutefois, lors de la répartition d'une perte de valeur,
la valeur comptable d'un actif ne doit pas être ramenée en dessous du plus élevé de : son prix
de vente net (si on peut le déterminer), sa valeur d'utilité (si on peut la déterminer) et zéro.
iiii) Informations à fournir

Pour chaque catégorie d'actifs, les états financiers doivent indiquer le montant des pertes de
valeur (et des reprises) comptabilisées dans le compte de résultat au cours de l'exercice et les
postes affectés, ou directement dans les capitaux propres au cours de l'exercice.
4) IAS 40 « Immeubles de placement»

Un immeuble de placement est un bien immobilier (terrain ou bâtiment - ou partie d'un -
bâtiment- ou les deux) détenu (par le propriétaire ou par le preneur dans le cadre d'un contrat:
de location financement voir d'un contrat de location simple) pour en retirer des loyers ou
pour valoriser le capital ou les deux, plutôt que pour:
L'utiliser dans la production ou la fourniture de biens ou de services ou à des fins

administratives;
Le vendre dans le cadre de l'activité ordinaire.
21
AZELMAD Mounir
a) Objectif
L'objectif de la norme lAS 40 est de prescrire le traitement comptable des immeubles de
placement et les dispositions correspondantes en matière d'informations à fournir.
La norme lAS 40 doit être appliquée à la comptabilisation, à l'évaluation et aux informations à
fournir sur les immeubles de placement.
i) Évaluation initiale
Un immeuble de placement doit être évalué initialement à son coût. Les coûts de transaction
doivent être inclus dans l'évaluation initiale.
ii) Évaluation postérieure à la comptabilisation initiale

Une entreprise doit choisir comme méthode comptable
soit le modèle de la juste valeur;
soit le modèle du coût;et doit appliquer cette méthode à tous ses immeubles de
placement.
 Modèle de la juste valeur

Après la comptabilisation initiale, une entreprise qui choisit le modèle de la juste valeur doit
évaluer tous ses immeubles de placement à leur juste valeur.
Un profit ou une perte résultant d'une variation de la juste valeur d'un immeuble de placement
doit être inclus dans le résultat net de l'exercice au cours duquel il se produit.
La juste valeur est évaluée comme le prix le plus probable pouvant être raisonnablement
obtenu sur le marché à la date de clôture de l'exercice.
Cependant, lorsque l'entreprise n'est pas capable de déterminer la juste valeur de l'immeuble
de placement de façon fiable et continue, elle doit évaluer cet immeuble de placement en
utilisant le traitement de référence de la norme lAS 16, «Immobilisations corporelles».
22
AZELMAD Mounir
 Modèle du coût
Après la comptabilisation initiale, une entreprise qui choisit le modèle du coût doit évaluer
tous ses immeubles de placement en utilisant le traitement de référence de lAS 16, «
Immobilisations corporelles», c'est-à-dire à leur coût diminué du cumul des amortissements et
du cumul des pertes de valeur.
L’IAS 40 définit donc la notion de placement immobilier, les méthodologies de

reconnaissance et méthodes de mesure. La valeur d’un immeuble d’investissement est
initialement déterminée par son prix d’acquisition. L’IAS 40 n’impose pas la comptabilisation
de l’immeuble à sa « fair value », mais si la méthode du coût historique est adoptée, le
«discounted cash flow » doit être communiqué. Si la méthode de la « fair value » est adoptée,
elle doit être poursuivie tant que l’immeuble demeure un actif d’investissement. La « fair
value » d’un immeuble d’investissement doit refléter les cash flows sur la durée de vie de
l’actif, net de charge. Les pertes et les gains de réévaluation doivent se refléter dans le compte
de pertes et de profits. L’approche IAS 40, animée par un souci de « vérité », reste tributaire
des données accessibles, et donc du degré de transparence des marchés immobiliers.
Concernant les actifs immobiliers, une première conséquence réside dans la dissociation du
terrain et des bâtiments. La ventilation des composants pose cependant la question du degré
de ventilation des composants du bâtiment, notamment des installations techniques. Dès lors
que l’amortissement d’un actif immobilier doit être modulé en fonction de ses composants,
jusqu’où faut-il aller dans la décomposition ? Et comment assurer un suivi efficient de la
valeur résiduelle de ces composants, sous l’angle de la valeur effective ?
Traitement de référence
Traitement autorisé
23
AZELMAD Mounir
3- DIAGNOSTIC DES DIVERGENCES

COMPTABLES
L’objectif de cette partie de l’étude sera de cerner les principes et règles comptables
actuellement admis pour les comparer avec ceux poursuivis par les normes IAS/IFRS pour
ensuite dégager les divergences et similitudes apparentes destinés à servir de socle pour le
l’étude des impacts financiers sur les états financiers du groupe ONA.
N.B : Les divergences relevées concernent uniquement les normes sélectionnées au préalable par nos
soins et non toutes les normes, d’où le caractère non exhaustif de celles-ci.
A) La réglementation comptable française : « principaux acteurs et méthodes

d’évaluation »
Depuis le milieu des années 90, la France –comme de nombreux Etats membres de l’Union
européenne- a fait évoluer sa réglementation comptable pour améliorer l’information
financière publiée par les entreprises. En particulier, la création en 1998 du CRC a permis à
cet organisme, sous la double tutelle du Ministère de l’Economie et des Finances et du
Ministère de la Justice, de disposer d’un pourvoir réglementaire et d’accélérer en conséquence
les réformes comptables.
Ainsi, les règles d’établissement des comptes consolidés ont fortement évolué depuis 1999,
les nouveaux textes, règlements du CRC et avis du CNC et de son Comité d’Urgence,
intégrant le plus souvent les principes internationaux dans le droit français. Par exemple, le
principe de réalité économique ou substance over form principle figure désormais dans le
règlement CRC 99-02 sur les comptes consolidés; il oblige notamment les sociétés à intégrer
dans le périmètre de consolidation les entités ad hoc dès lors que la société mère détient au
moins une action de cette entité.
En outre, l’évolution de la normalisation comptable en France est liée aux changements qui
s’opèrent à l’échelon européen. Ces derniers sont marqués par deux événements récents:
24
AZELMAD Mounir
d’une part, l’adoption en juin 2002 du Règlement européen sur l’application des normes
comptables internationales et, d’autre part, les modifications des 4e et 7e directives.
Dans le premier cas, le règlement s’applique obligatoirement aux sociétés faisant appel public
à l’épargne (près d’un millier de sociétés françaises devront établir leurs comptes consolidés
sur la base des normes internationales, au plus tard en 2005) et de manière facultative aux
sociétés non cotées. Cette option a été retenue par le CNC pour les 8000 sociétés françaises
non cotées publiant des comptes de groupe. Celles-ci pourront donc appliquer les normes
IAS/IFRS en lieu et place des règles françaises dans leurs états financiers consolidés.
En ce qui concerne les comptes individuels, les normes IAS ne seront pas autorisées en
France dans un futur proche. En effet, des organismes tels que l’INSEE ou la DGI sont très
réservés sur l’application de normes internationales à des comptes individuels qui servent de
base aux déclarations fiscales. Mais le CNC, même s’il ne souhaite pas envisager
actuellement une déconnexion entre les comptes individuels et les comptes fiscaux, va devoir
adapter la réglementation française aux modifications des directives européennes qui
remettent en cause certains principes du référentiel continental, notamment dans le domaine
de la « juste valeur ». A ce titre la directive du 27 septembre 2001 a déjà introduit l’évaluation
de certains instruments financiers à la juste valeur (c’est-à-dire à la valeur de marché).
Ainsi, l’ensemble de la réglementation française existante va continuer de converger vers les

normes IAS. Une étape importante a été franchie avec d’une part, l’application de nouvelles
règles dans le domaine des passifs et des provisions pour risques et charges et, d’autre part, la
parution en juillet 2002 de l’avis du CNC sur les amortissements et dépréciations d’actifs. Ces
deux textes sont en ligne avec les normes internationales, respectivement IAS 37 et IAS 36.
Aujourd’hui, un des principaux enjeux de la normalisation comptable en Europe réside dans

le choix donné aux Etats membres de faire appliquer ou non les IAS à des sociétés non cotées
car ces décisions nationales pourront influencer les options retenues par les autres pays. Pour
le moment, au moins 5 millions de sociétés européennes non cotées continueront à utiliser le
référentiel européen (4e et 7e directives) alors que 6 700 sociétés européennes placées de
facto sous le référentiel IAS sont amenées à modifier leurs systèmes d’information comptable,
à former leur personnel, à communiquer aux utilisateurs des comptes (analystes financiers,
25
AZELMAD Mounir
investisseurs) les répercussions des nouvelles règles IAS sur leurs résultats et leur situation
financière.
Ce bouleversement touche aussi les professionnels de la comptabilité (auditeurs, experts

comptables) et les enseignants. C’est pourquoi certains auteurs n’hésitent pas à parler de
«révolution comptable».
1) Les acteurs de la normalisation comptable en France
a) Le Conseil National de la Comptabilité (CNC)

Le CNC est un organe consultatif placé sous la tutelle du Ministère de l'Économie et des
Finances. Le CNC coordonne des recherches théoriques et méthodologiques, formule des avis
à propos d'adaptations professionnelles du PCG, de certains points particuliers de la
comptabilité.
Les membres du CNC ont également la lourde tâche de formuler des avis analysant chaque
norme internationale IAS ou IFRS. Les avis du CNC n'ont pas force de loi ; ils doivent être
adoptés par le CRC et faire l'objet d'arrêtés ministériels.
b) Le Comité de la Réglementation Comptable (CRC)

Créé en 1998 et composé de 15 membres renouvelables tous les trois ans, le CRC établit des
règlements comptables au vu des recommandations ou après avis du CNC.
Les règlements adoptés par le CRC doivent être homologués par des arrêtés ministériels et
sont applicables aux professionnels et entreprises. Le CRC est, par exemple, à l'origine de la
refonte du PCG de 1999.
c) L'Ordre des Experts Comptables (OEC)

Organisme de droit privé, l'OEC a une mission déontologique et disciplinaire vis à vis de ses
membres.
L'OEC mène des travaux de réflexion sur les missions de l'expert comptable, les principes
comptables contenus dans les normes IASC, le comportement professionnel émis par le
comité d'éthique de l'IFAC.
26
AZELMAD Mounir
d) La Compagnie Nationale des Commissaires aux Comptes (CNCC)

Le CNCC publie des normes déontologiques qui s'imposent à tous ses membres, des avis, des
guides techniques, des notes d'informations relatives à des aspects particuliers dont
l'application des normes internationales.
La réglementation de l’exercice de la profession est en cours d’évolution. En particulier, il ne

sera plus possible d’exercer simultanément des missions de conseil et de contrôle pour une
même entité ; une rotation des commissaires aux comptes est également prévue.
Le projet de loi de la CNCC prévoit la création d’un Haut Conseil du Commissariat aux
Comptes. Il sera chargé d'assurer la surveillance de la profession en liaison avec la CNCC et
avec les compagnies régionales, en veillant particulièrement au respect de la déontologie. Il
formulera des avis sur les normes d'audit. Ces normes seront applicables également aux
sociétés cotées, mais après avis de l’AMF.
e) La Commission des Opérations de Bourse (COB)

Créée par l'ordonnance du 28 septembre 1967, la COB a pour mission de protéger les
investissements faisant appel public à l'épargne (APE), de faciliter l'information des
investisseurs et de veiller au bon fonctionnement des marchés de valeurs mobilières et de
produits financiers cotés.
La COB est habilitée à publier au Journal Officiel certaines instructions ou recommandations

concernant la doctrine comptable applicable aux personnes morales faisant appel public à
l'épargne.
Un projet de loi prévoit la fusion de la COB et la CMF (Conseil des Marchés Financiers) en
vue de créer l’AMF (Autorité des Marchés Financiers). L’AMF, future autorité publique
indépendante dotée de la personnalité morale, sera le gendarme du marché boursier français.
27
AZELMAD Mounir
2) Les méthodes d’évaluation en France
a) Critères de reconnaissance d’une immobilisation

Dans les règles françaises actuelles, la notion d’immobilisation corporelle n’est pas définie.
Cette lacune sera bientôt comblée puisqu’un projet d’avis du Conseil National de la
Comptabilité (CNC), portant sur la définition, la comptabilisation et l’évaluation des actifs,
propose les définitions suivantes :
“Un actif est un élément identifiable du patrimoine ayant une valeur économique
positive pour l’entité, c’est-à-dire une ressource que l’entité contrôle du fait
d’événements passés et dont elle attend des avantages économiques futurs” ;
“Une immobilisation corporelle est un actif physique détenu, soit pour être utilisé dans
la production ou la fourniture de biens et services, soit pour être loué à des tiers, soit à
des fins administratives et dont l’entité attend qu’il soit utilisé au-delà de l’exercice en
cours”.
L'actif immobilisé : tout les éléments qui constituent l'outil de production de
l'entreprise ainsi que les éléments qui ont une incidence durable sur le fonctionnement
de l'entreprise. Donc des éléments corporels et des éléments incorporels.
Les éléments incorporels :

 Dépenses figurant a l'actif du bilan (ce sont des travaux qui ont pour effet de
permettre le développement de l'entreprise).
 Dépenses correspondant a l'acquisition de certains droits (ex. : acquisition
d'une licence d'exploitation, d'un droit au bail, d'une autorisation
d'exploitation).
Dans les règles françaises actuelles, une dépense représente une immobilisation
corporelle si :
 Elle a pour résultat l’entrée d’un nouvel élément destiné à rester durablement
dans le patrimoine de l’entreprise;
 Elle a pour effet d’augmenter la valeur d’un élément d’actif ou d’augmenter sa
durée probable d’utilisation.
28
AZELMAD Mounir
b) Règles d'évaluation
L’évaluation initiale (en vue de l'inscription des actifs au bilan)
Inscription pour leur coût réel d'achat ou de production: évaluation selon la méthode du coût
historique. En principe, ces inscriptions ne peuvent pas faire l'objet d'une réévaluation, (la
valeur ne peut pas évoluer). Mais si pour des raisons diverses, l'entreprise décide de réévaluer
tel ou tel élément de l'actif, cette réévaluation est possible à condition que l'entreprise en
tienne compte dans son bénéfice imposable. Il y aura donc une plus value imposable (comme
un bénéfice).
Toutes les dépenses correspondant à l'entrée d'un élément d'actif ne constituent pas
des dépenses déductibles
Lorsque les éléments comptabilisés font l'objet de dépréciation et sont susceptibles
de remplacement, ils peuvent faire l'objet d'amortissement.
Si l'élément d'actif vient à être vendu ou est retiré du bilan, la différenciation entre
le bilan d'ouverture et celui de fermeture, constitue une plus-value ou une moins-
value.
L’évaluation postérieure à la date d’entrée des immobilisations corporelles

La méthode de référence demeure le coût d’origine sous déduction des amortissements et des
provisions pour dépréciation. L’avis 2002-12 du CNC et le Règlement 2002-10 du CRC
relatifs à l’amortissement et à la dépréciation des actifs ont précisé les conditions de
comptabilisation et les modalités d’évaluation des amortissements et des dépréciations dans
un souci de convergence avec les normes IFRS. S’agissant des amortissements, il a été ainsi
précisé que :
Le montant amortissable d’un actif est sa valeur brute sous déduction de sa valeur
résiduelle ;
L’amortissement d’un actif est la répartition systématique de son montant amortissable
en fonction de son utilisation.
La notion de valeur résiduelle était déjà prévue dans les textes français, mais rarement
appliquée notamment pour des raisons fiscales. La norme IAS 16 définit la valeur résiduelle,
tout en précisant que cette valeur, en pratique, est souvent non significative.
Le règlement CRC précité ne modifie pas fondamentalement les anciens textes du PCG mais
insiste, à l’instar de l’IAS 16, sur l’aspect résolument économique des plans d’amortissement.
29
AZELMAD Mounir
Toutefois, il ne résoud pas les divergences qui peuvent exister avec la position fiscale, dans la
mesure où les durées d’amortissement admises par l’Administration Fiscale sont normalement
dictées par les usages, et peuvent ainsi être différentes des durées réelles d’utilisation des
biens.
Les conditions de dépréciation

Quant aux amortissements, il faut distinguer entre deux catégories :
• L’amortissement linéaire généralement pour les constructions
1 5 10 15 20 25
30
Années
• L’amortissement dégressif pour les équipements, le matériel…
1 2 3 4 5 6
Années
30
AZELMAD Mounir
Il est également important de bien comprendre qu’en comptabilité, on a deux notions

différentes :
D’une part les comptes sociaux, légaux, qui doivent correspondre à la législation
fiscale du pays dont relève une société.
Et d’autre part les comptes au sens de la consolidation d’un groupe, qui sont publiés
pour
l’information des investisseurs.
3) Convergence entre les règles françaises et les normes IFRS ?

Autant la comptabilité française ne change pas. Autant pour les groupes depuis longtemps
déjà, il existe des normes utilisées pour la consolidation. Les plus connues sont les US GAAP
(Generally Accepted Accounting Principles), qui sont d’origine anglo-saxonne. Dès lors
qu’une entreprise est cotée aux USA, elle doit présenter obligatoirement ses résultats selon
ces normes.
La notion de coût historique chère au droit comptable français est appelée à disparaître. C’est
le concept de juste valeur (« fair value ») qui va progressivement s’imposer, non seulement
aux instruments financiers mais à l’ensemble des éléments d’actif.
Le coût historique représente la valeur d’acquisition des éléments d’actifs. L’enregistrement

des actifs à cette valeur est fixe. Avec le temps, d’importantes différences peuvent exister
entre le coût historique et la valeur marchande du bien sur le marché. Cela peut se traduire par
des « survaleurs » enregistrées lors d’opérations de fusions (exemple typique : Vivendi
Universal). Pour éviter ces écarts, les normes IAS imposent l’évaluation des actifs à la juste
valeur, c'est-à-dire à la valeur du marché et ce, à chaque clôture d’exercice. Ce principe est a
priori séduisant car enfin, l’actif net comptable deviendrait proche de l’actif net économique,
aspect fondamental en matière de transparence financière.
Les règles comptables sont encore applicables aujourd’hui en France selon le Plan Comptable
Général de 1982, modifié en 1999. Les entreprises et sociétés françaises étaient soumises aux
règles de ces textes nationaux. Le plan comptable définissait pour les comptes sociaux des
entreprises, les règles applicables, étant précisé ici que les entreprises qui établissaient des
comptes consolidés pouvaient ou devaient appliquer d’autres règles dans les comptes
31
AZELMAD Mounir
consolidés (nous citerons comme exemple le crédit bail qui dans les comptes individuels est
une charge comme un loyer, et dans les comptes consolidés comme une acquisition
amortissable avec un emprunt).
Dès lors, on pouvait légitimement s’interroger : existait-il plusieurs vérités comptables ?

D’une façon encore plus flagrante, les divergences comptables entre les règles françaises,
américaines (US GAAP), allemandes ou anglaises furent nombreuses. Les sociétés françaises
cotées en France et aux Etats-Unis présentaient dans les deux pays des comptes
complètements différents en raison des règles comptables.
Le constat est flagrant : il existe un réel manque de transparence et de comparabilité au sein

de l’Europe. A l’heure de la mondialisation, et sur une échelle plus petite à l’heure
européenne, il devenait urgent de trouver une voie à l’harmonisation des règles comptables et
financières au niveau européen et mondial.
Trois solutions s’offraient ainsi à la Commission européenne :
Modifier les directives comptables européennes en s’inspirant des meilleures pratiques

européennes et mondiales
Laisser au marché le soin de choisir parmi les 2 référentiels existants : US GAPP ou
IAS/IFRS
Imposer aux sociétés européennes l’utilisation d’un de ces deux référentiels.
Les options retenues ont été dans un premier temps de vouloir être à l’origine et d’imposer un
seul référentiel pour assurer la comparabilité de l’information financière. Par la suite, c’est
une réelle décision politique qui s’est imposée en s’écartant volontairement des normes
américaines. Et enfin de choisir les normes IAS/IFRS.
Le but des normes IAS est d’uniformiser les principes comptables utilisés, afin de fournir aux
investisseurs des informations plus claires et plus comparables. Tout un projet, toute une
ambition auxquels l’Union Européenne se devait de participer activement.
32
AZELMAD Mounir
C’est en novembre 1995 que la Commission européenne a souligné « la nécessité pour

l’Union d’agir sans tarder afin que les préparateurs et les utilisateurs de comptes aient
l’assurance que les entreprises désireuses de lever des capitaux sur le marché américain, et les
autres marchés mondiaux, n’auraient pas à sortir du cadre comptable de l’Union ».
Aujourd’hui, l’intention est devenue réalité. Le règlement européen du 19 juillet 2002 impose
à toutes les sociétés cotées européennes l’utilisation des normes IAS/IFRS pour leurs comptes
consolidés, au plus tard pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2005. Depuis le
29 septembre 2003, toutes les normes, à l’exception de celles relatives aux instruments
financiers, sont homologuées par la Commission européenne.
Le règlement européen a laissé a chacun des Etats membres le soin d’étendre ou non
l’utilisation des normes IAS/IFRS aux groupes non cotés, d’une part, et à l’ensemble des
entreprises pour leurs comptes consolidés comme pour les comptes individuels, d’autre part.
Déjà les pays comme le Royaume-Uni et le Portugal ont indiqué qu’ils permettraient cette
extension pour les comptes consolidés comme pour les comptes individuels. En France,
l’option d’établir des comptes consolidés en IFRS en lieu et place des règles françaises sera
proposée aux 8 000 groupes non cotés.
Elle sera, par contre interdite, pour l’élaboration des comptes individuels. Temporairement,
deux langages comptables vont ainsi co-exister dans chacun des pays européens : celui du
référentiel de l’IASB et celui du référentiel national. A terme cette pluralité ne peut que
disparaître.
Aujourd’hui, ce sont donc plus de 800 groupes français, et leurs 30 000 filiales, qui se
préparent à publier leurs premiers états financiers IFRS, pour les exercices ouverts à compter
du 1er janvier 2005, avec une information comparative 2004.
33
AZELMAD Mounir
B) Les US GAAP et les nouvelles normes internationales
1) La rivalité entre les normes US GAAP et IAS
Les normes IAS pourraient connaître une large diffusion dans le monde. Elles pourraient être
adoptées par bon nombre de pays en développement dont les référentiels comptables sont
faibles, par des ex-pays de l'Est soucieux de se rapprocher des standards occidentaux et par
l'Europe.
Toutefois, les normes US GAAP sont connues et généralement admises dans le monde. La
SEC n'a, a priori, aucun intérêt à obliger les entreprises américaines à abandonner les normes
US GAAP au profit des normes IAS, d'autant plus que sur les 13 000 sociétés cotées aux
U.S.A. seulement environ un millier sont d'origine étrangère et publient déjà leurs états
financiers selon les normes américaines.
Ceci constitue un handicap très important pour la diffusion mondiale des normes IAS.
Bien que les normes IAS ne soient pas d'essence européenne, la rivalité entre les normes
comptables se traduit par une rivalité Europe-U.S.A.
2) Principaux acteurs aux U.S.A.
a) La Securities and Exchange Commission (SEC)

La SEC est le gendarme redouté du marché boursier américain. Cette institution est dotée de
moyens financiers et de pouvoirs juridiques très importants en matière de normalisation
comptable.
b) Le Financial Accounting Standards Board (FASB)

A la suite d'efforts menés depuis les années trente en direction d'une normalisation comptable,
le FASB a vu le jour en 1973. Le FASB établit les normes comptables de manière
indépendante en vertu d'une reconnaissance générale de son rôle accordée par la SEC. Le
cadre conceptuel comptable américain a été élaboré par le FASB au terme de six études, les
Statements on Financial Accounting Concepts (SFAC 1 à 6).
34
AZELMAD Mounir
Alors que l'information financière est essentiellement destinée aux investisseurs, que le chef
d'entreprise est libre dans le choix de la présentation des documents, qu'il n'existe pas de
nomenclature précise des comptes telle que le PCG, les Generally Accepted Accounting
Principles (US GAAP, normalisation des principes comptables) forment une réglementation
très détaillée, parfois très sophistiquée. C’est la propension américaine aux procédures
judiciaires qui justifie cette réglementation très précise.
Le FASB élabore des normes américaines nommées SFAS (Statements on Financial

Accounting Standards) suivi du numéro de la norme. C'est l'American Institute of Certified
Public Accountants (AICPA) qui est à l'origine des US GAAP.
Les normes américaines de présentation des états financiers ont pour objectif essentiel de
fournir une image réaliste du potentiel économique actuel et futur d’une société sans subir de
pressions excessives de l’environnement juridique ou fiscal.
Compte tenu de l'ampleur du marché financier américain et de l'implantation des firmes

transnationales dans le monde, les normes US GAAP et SFAS constituent une référence au
niveau international.
3) Divergences IFRS / US GAAP
a) Des approches de normalisation opposées

Une approche américaine historiquement fondée sur des règles détaillées avec une
évolution vers des normes « objective oriented »
– Source de complexité croissante du fait du volume et du degré de précision des règles
– Risque de structuration des opérations et de « gestion » des données comptables
– Etude de la SEC sur l’adoption d’un « Principle Based Accounting System» (juillet
2003)
– Réponse globalement favorable du FASB (juillet 2004)
Une approche internationale fondée sur les principes suivants :
– Marge importante accordée à l’interprétation et au jugement professionnel
– Moins de seuils chiffrés
– Moins d’options ouvertes
35
AZELMAD Mounir
b) Différences clés entre IFRS / US GAAP

Regroupements d’entreprises (IFRS 3 – SFAS 141)
IFRS US GAAP
Détermination de la date Date de transfert du contrôle ‘Consumation date’

d’acquisition
Évaluation des minoritaires Part des actifs et passifs valorisée à la Valeur nette comptable dans les
juste valeur comptes de la société acquise
Provision pour Comptabilisation uniquement si à la Comptabilisation si existence d’un plan

restructuration date d’acquisition, la société acquise de restructuration entamé avant
a un passif comptabilisé selon IAS 37 l’acquisition et finalisé dans l’année qui
suit l’acquisition
Frais de recherche et Comptabilisés en immobilisations Comptabilisés en charges

développement acquis incorporelles à durée d’utilité
indéfinie ou alloués au goodwill (si
estimation non fiable)
Goodwill négatif Comptabilisé en produits Alloué à certains actifs long terme non
immédiatement financiers – excédent comptabilisé en
résultat
Regroupement d’entreprises Non traité en IFRS Méthode de la mise en commun

sous contrôle conjoint d’intérêt
(‘at cost’)
Variation de pourcentage Non traité en IFRS Purchase accounting et SAB 51

d’intérêt sans changement
du traitement comptable
Dépréciation des actifs (IAS 36 – SFAS 142 & 144)
Autres divergences
 Actifs à durée d’utilité indéfinie
– IFRS : inclus dans les Unités Génératrices de Trésorerie incluant des goodwills
– US GAAP : testés séparément des goodwills
 Reprises des pertes de valeur
– IFRS : Reprises des pertes de valeur possibles sous condition (hors goodwill)
– US GAAP : Aucune reprise de perte de valeur
36
AZELMAD Mounir
Contrats de location (IAS 17 – SFAS 13)
Paiements minimaux
 IFRS
– Des critères d’appréciation en substance
– Sont inclues les garanties aux tiers liées aux paiements minimaux
– Taux d’actualisation = taux implicite
 US GAAP
– Des critères quantitatifs précis
– Sont exclues les garanties aux tiers liées aux paiements minimaux
– Taux d’actualisation = taux marginal d’endettement
Profits sur des transactions de cession-bail résultant en un contrat de location simple

 IFRS : Comptabilisation immédiate en résultat (si transaction à la juste valeur)
 US GAAP : Amortissement sur la durée du contrat
Actifs disponibles à la vente et activités abandonnées (IFRS 5 – SFAS 144)
IFRS US GAAP
Définition d’une activité Une composante représentant une part Définition moins restrictive
abandonnée importante d’une ligne d’activité / zone (segment de reporting, unité de
géographique ; filiale achetée détenue reporting, filiale ou groupe d’actifs)
en vue d’être cédée  Applicabilité plus large
Présentation des activités Au compte de résultat : présentation du Au compte de résultat : présentation

abandonnées résultat après impôt du résultat avant et après impôt
Évaluation initiale d’une Écarts de change cumulés maintenus en Écarts de change cumulés reclassés
activité disponible à la vente capitaux propres en ‘actifs disponibles à la vente’
37
AZELMAD Mounir
C) LE CONTEXTE MAROCAIN
1) Aperçu sur la réglementation du plan comptable général marocain
Le Maroc a entrepris des réformes et actions visant à moderniser l’environnement juridique et

économique de l’entreprise. Sur le plan comptable, un effort considérable été effectué qui
s’est traduit notamment par :
L’adoption en 1992 de la loi comptable 9.88 relative aux obligations comptables des
commerçants, promulguée par le Dahir n° 1-92-138 du 25 décembre 1992, qui a édicté
des règles répondant aux standards internationaux ;
La promulgation de la loi n° 17.95 sur les sociétés anonymes, la loi n° 5-96 du
13/02/1997, relative aux autres sociétés commerciales et la loi n° 15-95 du 1/08/1996,
relative au nouveau code de commerce qui comportent des prescriptions visant une
plus grande transparence des affaires : certification des comptes, publication des
informations financières, responsabilisation des dirigeants etc…
Dans le même cadre, des plans comptables sectoriels ont été adoptés par le CNC : OPCVM,
entreprises d’assurance, établissements de crédit, coopératives, titrisation des créances
hypothécaires, Etat. Le secteur immobilier ne pouvant rester en marge de cette mouvance, le
Département de l’Habitat et de l’Urbanisme a initié l’élaboration d’un plan comptable propre
au secteur immobilier, couvrant aussi bien les entreprises publiques que privées. En plus de
ces considérations, trois facteurs ont favorisé l’élaboration de ce plan :
Les opérations de production immobilière comportent des particularités qui les

différencient des entreprises d’autres secteurs, comme le démontre, à titre d’exemple :
 Leur cycle de production dépassant généralement une année,

 L’importance de leurs stocks et des charges financières,
 La possibilité de vente avant l’achèvement,
 La spécificité d’évaluation des stocks à l’achèvement (prise en
charge des dépenses restant à effectuer).
38
AZELMAD Mounir
Les Organismes Sous Tutelle (OST) du Ministère de l’Habitat et de l’Urbanisme ont

utilisé, jusqu’en 1998, comme référentiel comptable un mémorandum datant de 1982
qui ne répondait plus aux besoins comptables et fiscaux ;
Le Département de l’Habitat et de l’Urbanisme a élaboré un manuel des procédures
comptables pour les Organismes sous sa tutelle, rendu applicable à partir de l’exercice
comptable 1999, en vue de remédier à l’absence de normes comptables en la matière
et d’unifier les pratiques dans le secteur public.
Compte tenu de l’expérience acquise au niveau des OST, le Département de l’Habitat et de

l’Urbanisme, a demandé au Conseil National de la Comptabilité (CNC) l’institution d’une
Commission Technique Spécialisée (CTS) pour élaborer un plan comptable propre au secteur
immobilier.
Le CNC a décidé lors de sa VIème Assemblée Plénière, tenue le 15 juillet 1999, la création de
cette CTS dont la présidence a été confiée à ce Département.
2) Principes comptables fondamentaux
Les principes comptables fondamentaux du Plan Comptable reposent sur les aspects généraux
suivants :
Les entreprises doivent établir à la fin de chaque exercice comptable les états de
synthèse aptes à donner une image fidèle de leur patrimoine, de leur situation
financière et de leurs résultats.
La représentation d'une image fidèle repose nécessairement sur un certain nombre de

conventions de base - constitutives d'un langage commun - appelées principes
comptables fondamentaux.
Lorsque les opérations, événements et situations sont traduits en comptabilité dans le respect
des principes comptables fondamentaux et des prescriptions du Code Général de la
Normalisation Comptable, les états de synthèse sont présumés donner une image fidèle du
patrimoine, de la situation financière et des résultats de l'entreprise.
39
AZELMAD Mounir
Dans le cas où l'application de ces principes et de ces prescriptions ne suffit pas à obtenir des
états de synthèse une image fidèle, l'entreprise doit obligatoirement fournir dans l'état des
informations complémentaires (ETIC), toutes indications permettant d'atteindre l'objectif de
l'image fidèle.
Dans le cas exceptionnel où l'application stricte d'un principe ou d'une prescription se révèle
contraire à l'objectif de l'image fidèle, l'entreprise doit obligatoirement y déroger.
Cette dérogation doit être mentionnée dans l'ETIC et dûment motivée, avec indication, de son
influence sur le patrimoine, la situation financière et les résultats de l'entreprise.
Les principes comptables fondamentaux retenus sont au nombre de sept :
Le principe de continuité d'exploitation ;

Le principe de permanence des méthodes ;
Le principe du coût historique ;
Le principe de spécialisation des exercices ;
Le principe de prudence ;
Le principe de clarté ;
Le principe d'importance significative.
3) Méthodes et règles d’évaluation
Les méthodes d'évaluation couvrent les principes, bases, conventions, règles et procédures
adoptés pour la détermination de la valeur des éléments inscrits en comptabilité. Ces
méthodes, servent de base à l'enregistrement des opérations et à la préparation des états de
synthèse. Elles trouvent leur application au niveau des éléments patrimoniaux et par
répercussion au niveau des produits et des charges.
3-1) Principes d'évaluation
L’évaluation des éléments patrimoniaux de l’entreprise doit se faire sur la base de principes
généraux.
40
AZELMAD Mounir
a) Evaluation
Les méthodes d'évaluation dépendent étroitement des principes comptables fondamentaux
retenus et notamment des principes de continuité d'exploitation, de prudence et du coût
historique. Et par conséquent, la réévaluation des comptes constitue une dérogation à ce
dernier principe.
La valeur d'un élément revêt trois formes distinctes :
La valeur d'entrée dans le patrimoine

La valeur actuelle à une date quelconque et notamment à la date de l'inventaire
La valeur comptable nette figurant au bilan.
L'entreprise procède à la fin de chaque exercice au recensement et à l'évaluation de ses

éléments patrimoniaux qui doivent être évalués séparément.
b) Corrections de valeur
Le passage de la valeur d'entrée à la valeur comptable nette, lorsqu'elles sont différentes,
s'effectue sous forme de corrections de valeur constituées en général par des amortissements
ou des provisions pour dépréciation. Dans ce cas, la valeur d'entrée des éléments est
maintenue en écriture en tant que valeur brute. Et les corrections de valeur doivent se faire en
période déficitaire comme en période bénéficiaire. Notons au passage que si des éléments font
l'objet de corrections de valeur exceptionnelles pour la seule application de la législation
fiscale, il y a lieu d'indiquer dans l'ETIC le montant dûment motivé de ces corrections.
c) Derogations
Des dérogations aux principes d'évaluation précédents sont admises dans des cas
exceptionnels; lorsqu'il est fait usage de ces dérogations, celles-ci doivent être signalées dans
l'ETIC et dûment motivées avec indication de leur influence sur le patrimoine, la situation
financière et les résultats.
41
AZELMAD Mounir
3-2) Règles générales d’évaluation
a) Formes de la valeur
En comptabilité, la valeur revêt trois formes : la valeur d'entrée, la valeur actuelle et la valeur
comptable nette.
La valeur d'entrée dans le patrimoine d'un élément d'actif, déterminée en fonction de l'utilité
économique présumée de cet élément, est constituée :
Pour les éléments acquis à titre onéreux par la somme des coûts mesurés en
termes monétaires que l'entreprise a dû supporter pour les acheter ou les
produire;
Pour les éléments acquis à titre gratuit par la somme des coûts mesurés en
termes monétaires que l'entreprise devrait supporter si elle devait alors les
acheter ou les produire.
La valeur actuelle d'un élément du patrimoine est une valeur d'estimation, à la date
considérée, en fonction du marché et de l'utilité économique pour l'entreprise.
La valeur comptable nette, inscrite au bilan, est égale à la valeur d'entrée après correction le
cas échéant, dans le respect du principe de prudence et par comparaison avec la valeur
actuelle.
b) Evaluation à la date d'entrée

Lors de leur entrée dans le patrimoine, les éléments sont portés en comptabilité selon les
règles générales d'évaluation qui suivent :
Biens et titres : Les biens et les titres sont inscrits en comptabilité :
A leur coût d'acquisition pour les biens acquis à titre onéreux;
A leur prix d'achat pour les titres acquis à titre onéreux;
A leur coût de production pour les biens produits.
A leur valeur d'apport stipulée dans l'acte d'apport pour les biens et titres apportés;
A leur valeur actuelle pour les biens et titres acquis par voie d'échange, cette valeur
étant déterminée par la valeur de celui des deux lots dont l'estimation est la plus sûre ;
A leur coût calculé pour les biens acquis conjointement ou produits conjointement
pour un montant global déterminé :
42
AZELMAD Mounir
 Pour les biens acquis, par la ventilation du coût global d'acquisition

proportionnellement à la valeur relative qui peut être attachée à chacun des
biens dans leur valeur totale, dès qu'ils peuvent être individualisés;
 Pour les biens produits de façon liée et indissociable, par la ventilation
du coût de production global selon la valeur attribuée à chacun d'eux dans la
valeur totale dès qu'ils peuvent être individualisés.
Créances, dettes et disponibilités: Les créances, les dettes et les disponibilités sont inscrites en
comptabilité pour leur montant nominal. Concernant celles libellées en monnaies étrangères
sont converties en monnaie nationale à leur date d'entrée.
c) corrections de valeur
Pour l'arrêté des comptes, la valeur comptable nette des éléments patrimoniaux est déterminée
conformément aux règles générales qui suivent :
La valeur d'entrée des éléments est intangible sauf exceptions prévues par le CGNC
notamment en matière de créances dettes et disponibilités libellées en monnaies étrangères ou
indexées.
Cependant, la valeur d'entrée des éléments de l'actif immobilisé dont l'utilisation est limitée
dans le temps doit faire l'objet de corrections de valeur sous forme d’amortissement.
L'amortissement consiste à étaler le montant amortissable d'une immobilisation sur sa durée

prévisionnelle d’utilisation par l'entreprise selon un plan d'amortissement.
La valeur d'entrée diminuée du montant cumulé des amortissements forme la valeur nette
d'amortissements de l'immobilisation.
À la date d’inventaire, la valeur actuelle est comparée à la valeur d'entrée des éléments ou
pour les immobilisations amortissables à leur valeur nette d’amortissements, après
amortissement de l'exercice.
Seules les moins-values dégagées de cette comparaison sont inscrites en comptabilité :
Sous forme d'amortissements exceptionnels, si elles ont un caractère définitif

Sous forme de provisions pour dépréciation si elles n'ont pas un caractère définitif.
43
AZELMAD Mounir
La valeur comptable nette des éléments d'actif est :
Soit la valeur d'entrée ou la valeur nette d'amortissements si la valeur actuelle leur est
supérieure ou égale ;
Soit la valeur actuelle si elle leur est inférieure.
Toutefois, en ce qui concerne les immobilisations autres que financières, et pour autant que
leur valeur actuelle n'est jugée ni notablement ni durablement inférieure à leur valeur d'entrée
ou à leur valeur nette d'amortissements, celle-ci n'est pas corrigée.
3-3) Modalités d'application des méthodes d'évaluation aux comptes du bilan
a) Actif immobilisé
a-1) Immobilisation en non valeurs
L'immobilisation en non-valeurs de certains coûts (frais préliminaires, charges à répartir sur
plusieurs exercices, primes de remboursement des obligations) présente les particularités
suivantes :
Valeur d'entrée
La valeur d'entrée est constituée :
Par la somme des charges dont l'étalement sur plusieurs exercices est opéré en vertu
de leur caractère propre (frais préliminaires) et en vertu d'une décision
exceptionnelle de gestion (charges à répartir).
par le montant total des primes de remboursement des obligations (différence entre
le montant futur à rembourser hors intérêts, et le montant versé par le prêteur).
Amortissement
L'amortissement de ces éléments constitue l'étalement par report sur plusieurs exercices (dont
le premier) d'une charge déjà subie ou consommée : tel est par exemple le cas des frais de
constitution engagés dans l'exercice, réparti exceptionnellement sur les exercices ultérieurs
pour des raisons de gestion.
Cet étalement par amortissement doit être effectué selon un plan préétabli sur un maximum de
cinq exercices y compris celui de constatation de la charge à l'exception des primes de
remboursement des obligations.
44
AZELMAD Mounir
En vertu du principe de prudence, le plan d’amortissement des immobilisations en non valeurs

doit comporter des amortissements annuels avec un minimum linéaire de 20% à appliquer dès
la fin du premier exercice.
Valeur actuelle
La valeur actuelle d'une immobilisation en non-valeurs est, par prudence, présumée nulle,
bien qu'elle puisse dans certains cas ne pas l'être dans le cadre du principe de continuité
d'exploitation. Ses éléments ne peuvent, en conséquence, donner lieu à constatation de
provisions pour dépréciation. Les postes d'immobilisation en non-valeurs figurent donc au
bilan pour leur valeur nette d’amortissement.
a-2) Immobilisations incorporelles et corporelles
Valeur d'entrée : cas général

Les immobilisations incorporelles et corporelles sont inscrites à :
Leur coût d'acquisition pour les immobilisations acquises à titre onéreux;

Leur coût de production pour celles qui sont produites par l'entreprise pour elle
même.
Le coût d'acquisition est formé :
Du prix d'achat augmenté des droits de douane et autres impôts et taxes non
récupérables et diminué des réductions commerciales obtenues et des taxes
légalement récupérables;
Des charges accessoires d'achat y afférentes, tels que:
 Transports
 Frais de transit
 Frais de réception
 Assurances-transport ...
 ...A l'exclusion des taxes légalement récupérables.
Sont cependant à exclure des charges accessoires d'achat des
immobilisations, les frais d'acquisition d' immobi1isations qui
consistent en:
 Droits de mutation (enregistrement);
45
AZELMAD Mounir
 Honoraires et commissions;
 Frais d'actes.
Ces frais sont à inscrire en « charges à répartir sur plusieurs exercices »
et à amortir sur cinq exercices au maximum.
Des charges d'installation qui sont nécessaires pour mettre le bien en état
d'utilisation à l'exclusion des frais d'essais et de mise au point qui sont à classer
dans les charges de l'exercice ou, le cas échéant, susceptibles d'être répartis sur
plusieurs exercices.
Les frais généraux et les charges financières engagés pour l'acquisition d'immobilisations sont
exclus du coût d'acquisition de ces immobilisations. Toutefois, dans le cas exceptionnel d'un
délai d'acquisition supérieur à un an, les frais financiers spécifiques de préfinancement se
rapportant à cette période peuvent être inclus dans le coût d'acquisition de ces immobilisations
; avec mention expresse dans l'ETIC.
Le coût de production des Immobilisations est formé de la somme :

Du coût d'acquisition des matières et fournitures utilisées pour la production de
l'élément;
Des charges directes de production tels les charges de personnel, les services
extérieurs, les amortissements;
Des charges indirectes de production dans la mesure où elles peuvent être
raisonnablement rattachées à la production de l'immobilisation.
Toutefois, ce coût de production réel et complet ne comprend pas, sauf conditions spécifiques
de l'activité à justifier dans l'ETIC:
 Les frais d'administration générale de l'entreprise ;
 Les frais de stockage ;
 Les frais de recherche et développement ;
 Les charges financières.
Néanmoins, le coût de production des immobilisations peut comprendre le montant des
intérêts relatifs aux dettes contractées pour le financement de cette production depuis le
préfinancement´´ spécifique jusqu'à la date normale d'achèvement de l'immobilisation ou de
46
AZELMAD Mounir
sa mise en service si elle est exceptionnellement antérieure à cette date. Mention doit être faite
dans l'ETIC de cette inclusion de charges financières.
Valeur d’entrée : cas particuliers
Immobilisations acquises par voie d'échange

Les immobilisations sont comptabilisées à la valeur actuelle du bien cédé, présumée égale à
celle du bien acquis. Toutefois, lorsque l'une de ces deux valeurs actuelles est difficilement
déterminable (exemple:valeur actuelle d'une ´´servitude´´ foncière), est retenue comme valeur
d'entrée, la valeur actuelle dont l'estimation est la plus sûre.
Immobilisations acquises à titre gratuit

La valeur d'entrée est égale à la valeur actuelle, ´´valeur estimée´´ à la date de l'entrée en
fonction du marché et de l'utilité économique du bien pour l'entreprise.
Immobilisations acquises à titre d'apport

La valeur d'entrée est égale au montant stipulé dans l'acte d'apport.
Immobilisations acquises au moyen de subventions d'investissement

Ces immobilisations sont à enregistrer à leur coût d'acquisition ou à leur coût de production,
sans déduction de la subvention (portée au passif du bilan dans la rubrique ´ćapitaux propres
assimilés´´).
Paiement à terme
La valeur d'entrée des biens, fondée sur le prix convenu, est indépendante des modalités
futures de règlement en cas de paiement différé.
Clauses d'indexation de la dette
En cas de règlement différé avec indexation de la dette, les variations de l'indice retenu restent
sans influence sur la valeur d'entrée.
Clauses de révision de la dette
Lorsque le prix n'est pas définitivement fixé à la date d'entrée de l'immobilisation, la valeur
d'entrée est modifiée, en hausse ou en baisse, en fonction des stipulations du contrat, jusqu'à
fixation du prix définitif.
47
AZELMAD Mounir
Immobilisations obtenues en ´ćrédit-bail´´

Ces biens n'entrant pas dans le patrimoine de l'entreprise ne peuvent figurer à l'actif de son
bilan aussi longtemps que n'est pas levée ´´l'option d'achat´´.
En cas de levée de cette option, le bien est inscrit en ´ímmobilisations´´ pour le prix résiduel
fixé dans le contrat.
Ensembles immobiliers
La valeur d'entrée d'un ensemble immobilier, tel un terrain construit ou un immeuble acheté,
doit être ventilée entre ses deux éléments constitutifs :
 La valeur d’entrée du terrain ;
 La valeur d'entrée de la construction.
Immobilisations acquises conjointement ou produites conjointement
La valeur d'entrée de ces immobilisations est déterminée à partir de leur coût global d'achat ou
de production, proportionnellement à la valeur relative qui peut être attachée à chacune de ces
Immobilisations dès qu'elles peuvent être individualisées.
a-3) Immobilisations amortissables : valeur nette d'amortissements
Immobilisations amortissables
Ce sont celles dont le potentiel de services attendus s'amoindrit normalement avec le temps en
raison :
 Du phénomène d'usure ou de désuétude ;
 D’inadaptation aux conditions changeantes de la technique ou de
l'économie (obsolescence) ;
 De toute autre cause.
Ces amoindrissements de potentiel, de caractère prévisible et définitif ont pour conséquence

la constatation d'une réduction progressive de la valeur de l'immobilisation, tout au long de
son utilisation, jusqu'à une ´´valeur résiduelle´´ souvent très faible, voire nulle, à la fin de la
durée d'utilisation de l'immobilisation.
Amortissement des immobilisations
L'amortissement est la répartition de la différence entre la valeur d'entrée et la valeur
résiduelle (ou montant amortissable sur la durée d'utilisation de l'immobilisation).
Cette durée d'utilisation prévisionnelle peut être :
48
AZELMAD Mounir
 Soit la ´´ durée de vie ´´ probable de l'immobilisation, laquelle est

appréciée en fonction de facteurs physiques (usure...) ou économiques
(obsolescence, marché...) qui la conditionnent. A la fin de la ´´durée de
vie´´, la valeur résiduelle prévisionnelle est généralement à considérer
comme nulle le montant amortissable est alors égal à la valeur d'entrée;
 Soit une ´´durée d’utilisation´´ propre à l'entreprise, inférieure à la durée de
vie, et choisie en fonction de sa politique ou de sa stratégie
(renouvellement systématique au bout de n années...), ou d'autres facteurs
(exemple : limites juridiques légales ou contractuelles d'utilisation ...).
Dans cette hypothèse, la valeur résiduelle prévisionnelle est en principe relativement

importante, elle doit faire l'objet d'une estimation raisonnable en fonction du prix de cession
probable exprimé en dirhams de la date d'entrée, ramené le plus souvent à un pourcentage de
cette valeur d'entrée; le montant amortissable est alors égal à la différence entre la valeur
d'entrée et cette valeur résiduelle.
Plan d'amortissement
La répartition systématique du montant amortissable sur chaque exercice pendant la durée
d'utilisation du bien constitue le ´´plan d'amortissement´´ de l'immobilisation. Ce plan prend
la forme d'un tableau préétabli faisant apparaître le montant des amortissements successifs,
leur cumul à la fin de chaque exercice ainsi que ´´la valeur nette d'amortissements´´ en
résultant.
Dans le cas particulier où ce tableau ne peut être préétabli, du fait que l'amortissement annuel
est calculé en fonction d'un paramètre physique ou économique (exemple: nombre d'heures
d'utilisation, nombre d'unités physiques fabriquées, nombre de kilomètres parcourus ...). La
règle retenue doit être clairement mentionnée dans le tab1eau d'amortissement (mention du
nombre d'unités préétabli correspondant au montant amortissable).
Le mode de répartition de l'amortissement sur les différents exercices doit être choisi sur la
base de considérations essentiellement économiques: il peut conduire à des amortissements
annuels constants (méthode de l'amortissement linéaire), dégressifs ou plus
exceptionnellement progressifs.
49
AZELMAD Mounir
Début et fin du calcul de l'amortissement

Le calcul de l'amortissement est opéré dans les conditions suivantes :
 Début du calcul : L'amortissement est calculé à compter de la date de
réception de l'immobilisation acquise ou de la livraison à soi-même de
l'immobilisation produite. L'entreprise peut différer le calcul de
l'amortissement jusqu'à la date effective de mise en service lorsque
l'immobilisation ne se déprécie pas notablement dans l'intervalle;
 Fin de calcul : l'amortissement est calculé jusqu'à la date de sortie du
patrimoine de l'immobilisation dans la limite de la valeur d'entrée;
En cas de sortie de l'immobilisation en cours d'exercice, il y a lieu de comptabiliser
l’amortissement couru depuis le début de l'exercice jusqu'à la date de sortie du bilan, pour
déterminer ´´la valeur nette d'amortissements´´ de l'immobilisation à cette date.
Lorsque le cumul des amortissements est égal à la valeur d'entrée, le calcul est arrêté, et le
bien figure au bilan pour une ´´valeur nette d'amortissements´´ nulle et y reste inscrit aussi
longtemps qu'il n'est pas cédé ou retiré du patrimoine.
Amortissements ´´ dérogatoires ´´
Devant être justifié exclusivement par des considérations d'ordre économique,
l'amortissement comptable ne coïncide pas nécessairement avec l'amortissement fiscalement
ou réglementairement autorisé :
 Lorsque l'amortissement fiscal est inférieur à l'amortissement comptable,
ce dernier est maintenu en écritures, la différence faisant l'objet d'une
´´réintégration´´ fiscale extra-comptable;
 Lorsque l'amortissement fiscal, supérieur à l'amortissement comptable, doit
être, en vertu des textes législatifs ou réglementaires, enregistré dans les
écritures comptables (et non simplement déduit de façon extra-comptable),
il y a lieu de porter dans les ´´provisions réglementées´´ l'excédent de
l'amortissement fiscal sur l'amortissement comptable dénommé
´ámortissement dérogatoire ´´.
Cette règle n'est toutefois à appliquer que si le montant des amortissements dérogatoires est
significatif dans les états de synthèse, eu égard à l'objectif d'obtention d'une ´ímage fidèle´´.
50
AZELMAD Mounir
Immobilisation en recherche et développement

Cette immobilisation doit être normalement amortie selon un plan et sur un maximum de cinq
exercices.
A titre exceptionnel, ce délai peut être supérieur, dans la limite de la durée d'utilité de ces
actifs, et une mention de cette dérogation devant être faite dans l'ETIC.
En cas d'échec du projet de recherche-développement, la valeur nette d’amortissements doit
immédiatement être ramenée à zéro.
Informations relatives aux amortissements

Pour chaque catégorie principale d'immobilisations amortissables (correspondant à un
´´poste´´ du bilan, ou, pour les postes d'un montant important, à des éléments significatifs de
ce poste) l'ETIC doit mentionner la méthode d'amortissement utilisée.
Les méthodes d'amortissement retenues doivent être appliquées de façon constante d'un
exercice à l'autre, à moins que des circonstances nouvelles ne justifient un changement
(exemple: innovation technologique devant rendre rapidement obsolète un équipement
installé).
A la fin de l'exercice au cours duquel intervient la révision du plan d'amortissement, il y a lieu

de faire mention de ce changement dans l'ETIC, en y indiquant ses motifs et son influence sur
le patrimoine, la situation financière et les résultats.
Valeur actuelle des immobilisations

Conformément aux méthodes d'évaluation, la valeur actuelle d'une immobilisation
incorporelle ou corporelle est déterminée à partir du marché et de l'utilité du bien pour
l'entreprise.
La référence du marché est normalement le prix actuel d’achat de l'immobilisation (à la date

de l'inventaire), majoré des charges accessoires d'achat et d'installation, ou le coût actuel de
production pour les immobilisations produites par l'entreprise pour elle-même et n'ayant pas
d'équivalent sur le marché; ces coûts sont corrigés en baisse en fonction de l'usure ou de l'âge
de l'immobilisation.
51
AZELMAD Mounir
L'utilité du bien pour l'entreprise doit être tout particulièrement prise en considération, car
l'immobilisation doit être évaluée dans l'état et le lieu où elle se trouve en fonction de son
utilisation future par l'entreprise. Dans cette évaluation, il est normalement supposé que
l'entreprise restera en continuité d'exploitation tout au long de la durée d'utilisation prévue du
bien.
Tenant compte de ces références, la valeur actuelle de l'immobilisation peut être considérée
comme étant le prix qu'accepterait d'en donner un acquéreur éventuel de l'entreprise dans l'état
et le lieu où elle se trouve. La valeur actuelle de l'immobilisation ne doit pas, en conséquence,
être confondue avec son prix actuel de revente éventuelle.
En revanche, en l'absence de continuité d'exploitation, la valeur actuelle doit tenir compte de

la perspective plus ou moins proche de cession voire de liquidation de l'entreprise ou de la
branche d'entreprise concernée, ou de celle de la cession de l'immobilisation; la référence de
marché devient alors le prix probable de cession sous déduction des frais relatifs à cette
cession (tels que démontage, transport...).
Valeur au bilan : valeur comptable nette

La valeur comptable nette devant figurer au bilan est :
La valeur d'entrée (immobilisations non amortissables) ou la valeur nette

d'amortissements (immobilisations amortissables), dans le cas général;
La valeur actuelle dans le cas où celle-ci est notablement inférieure soit à la
valeur d'entrée, soit à la valeur nette d'amortissement révélant une moins-
value latente.
Les plus-values latentes n'étant pas comptabilisées en vertu du principe de prudence car non
réalisées, sont conservées comme valeur comptable nette, soit :
La valeur d'entrée pour les immobilisations non amortissables;

La valeur nette d'amortissements pour les immobilisations amortissables.
Les moins-values latentes sur immobilisations, si elles sont d'un montant relatif notable,
donnent lieu à constatation de ´´provisions pour dépréciation´´, ou, dans le cas exceptionnel
52
AZELMAD Mounir
où elles présenteraient un caractère définitif, ´´d’amortissements exceptionnels´´.
L'observation d'écarts importants entre la valeur actuelle et la valeur nette d’amortissements

d'une immobilisation est de nature à conduire à une révision du plan d'amortissement si les
causes de ces écarts risquent de se maintenir durablement.
a-4) Immobilisations financières
Créances Immobilisées
Les dispositions régissant l'évaluation des créances de l'actif circulant s'appliquent également
aux créances immobilisées.
Titres de participation et autres titre immobilises
Valeur d'entrée : cas général

Quels que soient leur nature et leur classement comptable (titres de participation, autres titres
immobilisés...) les titres sont portés en comptabilité pour leur prix d'achat à l'exclusion des
frais d'acquisition, lesquels sont inscrits directement dans les charges de l'exercice.
Valeur d'entrée : cas particuliers

-Actions gratuites
L'obtention d'actions dites juridiquement ´´gratuites´´ est sans influence sur la valeur globale
d'entrée des titres correspondants détenus dont le coût unitaire moyen se trouve diminué.
- Droits de souscription ou d'attribution
La cession des droits de souscription ou des droits d'attribution réduit la valeur globale
d'entrée du montant du prix de cession et réduit en conséquence le coût unitaire moyen d'achat
des titres correspondants.
- Titres de même nature
Lorsque des ´´sorties´´ de titres ont été opérées (à la suite de cessions notamment), portant sur
des ensembles de titres de même nature conférant les mêmes droits, la valeur d'entrée des
titres restants est déterminée par la méthode du ´ćoût d'achat moyen pondéré´´ après chaque
entrée ou, à défaut, par la méthode du ´´premier entré, premier sorti ´´ dite F.I.F.O (first in,
first out).
53
AZELMAD Mounir
Valeur actuelle
-Valeur actuelle des titres de participation
Les titres de participation doivent être évalués moins en fonction du marché, souvent
inexistant qu'en fonction de l'utilité que la participation présente pour l'entreprise ; dans cette
utilité, il doit notamment être tenu compte des perspectives de rentabilité des titres, de la
conjoncture économique, des capitaux propres réels de la société contrôlée, des effets de
complémentarité technique, commerciale ou économique susceptibles de résulter de la
participation selon le niveau de celle-ci.
Lorsqu'une cession de titres de participation fait perdre soit le ´ćontrôle´´ de la société, soit la
minorité de blocage, il doit en être tenu compte dans l'estimation de la ´´valeur actuelle´´.
Cette valeur actuelle est donc appréciée comme celle de toute immobilisation: c'est le ´´prix
qu'accepterait d'en donner un acquéreur éventuel de l'entreprise, compte tenu de l'utilité de la
participation pour l'entreprise´´.
-Valeur actuelle des titres immobilisés autres que les titres de participation
A une date quelconque et en particulier à la date de l'inventaire, les titres ont une ´´valeur
actuelle´´ égale :
 Au cours moyen du dernier mois s'ils sont cotés ;
 A leur valeur probable de négociation s'ils ne sont pas cotés.
Cette valeur probable de négociation est à apprécier dans la perspective d'une éventuelle
cession à longue échéance (plus d'un an).
Valeur au bilan
La comparaison de la valeur d'entrée et de la valeur actuelle fait apparaître des plus-values ou
des moins values par catégories homogènes de titres (même nature, mêmes droits).
Les plus-values ne sont pas comptabilisées; les moins values doivent l'être, sous forme de
provisions pour dépréciation.
Aucune compensation n'est, en principe, pratiquée entre plus-values et moins-values;

toutefois, s'agissant des titres immobilisés cotés autres que les titres de participation,
l'entreprise peut, sous la responsabilité de ses dirigeants, compenser les moins-values résultant
54
AZELMAD Mounir
d'une baisse des cours paraissant anormale et momentanée, par les plus-values constatées sur
d'autres titres et dans la limite de ces plus-values.
b) actif circulant (stock de biens immobiliers)

Compte tenu de la durée du cycle de production dans le secteur de l’immobilier
généralement supérieure à un an et de la nécessite de dégager un coût de revient pour chaque
unité produite, l’évaluation des stocks est effectuée selon la méthode de l’inventaire
permanent.
Ainsi, les stocks comprennent le coût de revient grâce au principe de l’affectation des
charges directes et indirectes au projet immobilier considéré. Les charges directes d’un
projet déterminé sont imputées, au cours de l’exercice directement dans les comptes de
stocks. Les charges indirectes (charges internes de gestion de l’entreprise, charges
financières…) sont imputées aux stocks en fin d’exercice.
Les stocks de biens immobiliers incluent le coût complet:

 Des terrains non encore affectés à être lotis ou construits (réserve
foncière) ;
 Des travaux immobiliers de lotissement ou de constructions en cours ;
 Des travaux de lotissement et/ou de constructions achevés en attente
d’être livrés ou vendus.
b-1) Terrains
Les terrains acquis dans la perspective d'être lotis ou pour y édifier des bâtiments
destinés à la vente, sont considérés comme étant un élément de stock. Un terrain en stock
sera en définitive vendu comme terrain non aménagé ou comme un lotissement viabilisé.
Valeur d’entrée : cas général

Conformément aux méthodes d’évaluation, les terrains sont enregistrés à leur coût complet
qui comprend généralement les éléments suivants :
Prix du terrain (prix d'acquisition, valeur d'apport,...) ;
Frais de courtage, honoraires d'avocats, de notaire ;
Frais de défrichage du terrain ;
55
AZELMAD Mounir
Impôts fonciers pris en charge;

Coût de démolition des structures ;
Frais d'expertise pour l'amélioration des terrains ;
Frais juridiques ;
Coût de l'amélioration du terrain ;
Frais d'enregistrement ;
Indemnités d'expropriation ;
Frais financiers générés par les emprunts de financement des acquisitions foncières ;
Coûts internes de gestion constitués des frais de fonctionnement qui peuvent
raisonnablement être rattachés aux terrains.
Le transfert du coût d’un terrain faisant partie de la réserve foncière au compte d’un
lotissement ou d’une construction en cours est effectué à la survenance de l’un des
événements ci-après :
Approbation de la construction ou du lotissement par les autorités ou organes

compétents
Demande soumise aux autorités pour commencer les travaux ;
Autorisation de construire délivrée par l’autorité compétente.
Valeur d’entrée : cas particulier

-Terrains acquis par voie d'échange
La valeur d’entrée du terrain acquis est en principe égale à sa valeur actuelle. Toutefois, si
cette valeur actuelle n'est pas significativement différente de sa valeur comptable, cette
dernière est retenue comme valeur d'entrée.
- Terrains acquis à titre gratuit

La valeur d'entrée est égale à la valeur actuelle, valeur estimée à la date de l'entrée, en
fonction du marché et de l'utilité économique du bien pour l'entreprise.
-Terrains acquis à titre d'apport

La valeur d'entrée est égale au montant stipulé dans l'acte d'apport.
56
AZELMAD Mounir
-Paiement à terme
La valeur d'entrée des terrains, déterminée selon les dispositions précédentes et fondée sur le
prix convenu, est indépendante :
Des modalités futures de règlement, en cas de paiement différé;

Des variations de l'index retenu en cas de règlements indexés.
Cas exceptionnels
Dans les cas exceptionnels où il n'est pas possible de calculer le coût d'achat en raison
notamment de contraintes ou de dépenses excessives au niveau de l'organisation ou du calcul
des coûts, la valeur d'entrée est déterminée :
Comme égale au coût d'achat de terrains équivalents constaté ou estimé à une

date aussi proche que possible de la date d'entrée ;
A défaut, comme égale au prix de vente estimé à la date du bilan sous déduction
d'une marge normale sur coût d'acquisition.
Mention doit être faite dans l'ETIC de la justification de l'emploi de cette méthode.
b-2) Stock de lotissements et de constructions:

-Lotissement en cours :
En général, le coût de production d'un lotissement comprend :
Le coût d'achat du terrain tel que défini ci-dessus,

Le coût des études : confiées aux architectes, géomètres, métreurs, topographes,
bureaux d'étude etc…;
Les travaux de lotissement et de viabilisation : travaux d'assainissement, de voirie,
d'électrification, d’adduction d’eau potable, de réseau téléphonique, d’aménagement
des abords etc...;
Les charges financières imputées dans les conditions mentionnées ci-dessous ;
Les coûts internes de gestion.
57
AZELMAD Mounir
Constructions en cours:
Le stock des constructions en cours est évalué au coût complet à la date considéré. Ce coût
comprend :
Le coût de production du terrain loti tel que défini ci-dessus ;

Le coût de revient des travaux de construction réalisés, ce coût comprend :
 Les coûts des études telles que celles réalisées par les bureaux d'études, les
métreurs et les architectes ;
 Les dépenses relatives aux travaux de construction tels que les gros
oeuvres, les travaux de plomberie, d'électricité, de peinture...etc.
 Les charges financières imputées dans les conditions mentionnées ci -
dessous;
 Les coûts internes de gestion constitués des frais de fonctionnement qui
peuvent être rattachés à la production.
Lotissements et constructions achevés

Le coût de production des projets achevés est constitué par l'ensemble des coûts engagés
majoré des provisions pour travaux restant à effectuer. Ces coûts comprennent notamment :
Le coût d'achat du terrain ;

Le coût de revient des travaux ;
Les coûts associés à la structure des projets et aux installations communes y compris
l'aménagement paysager et les installations récréatives ;
Les frais annexes : impôts et taxes, frais de publicité et de commercialisation...
Les frais commerciaux comprennent habituellement les frais de publicité du projet, le coût du
mobilier de l'appartement témoin, les brochures etc. Ces éléments sont également inclus dans
le coût du projet.
En revanche, le coût d'une publicité générale et les coûts directs liés à la vente (rémunération,
commissions sur vente) ne sont pas inclus dans le coût des stocks et constituent des charges.
58
AZELMAD Mounir
A l'arrêté des comptes, il y a lieu de retraiter en charges constatées d'avance les frais de
commercialisation se rapportant à des programmes non encore livrés.
Les charges financières : il s'agit des frais financiers de la période de réalisation du
projet qui s’étend de la date de début des travaux à la date à laquelle les produits sont
en état d'être livrés. Les programmes ne doivent plus supporter de frais financiers
après la date de leur achèvement.
Les coûts internes de production constitués des frais généraux qui peuvent être
rattachés à la production du logement ou du lotissement pendant la période de
réalisation. Ces éléments sont inclus dans le coût du projet.
Si l’entreprise ne dispose pas d’une comptabilité analytique, ces frais généraux peuvent être
imputés aux stocks sous forme d’une commission d'intervention calculée de manière
forfaitaire.
Les coûts nécessaires à l'achèvement constitués de la valeur des travaux et études restant à
effectuer ainsi que, éventuellement, du coût du terrain à payer qui constitue le support foncier
du projet.
Dès l'achèvement du projet, c'est à dire la date à laquelle il est en état d'être livré, son coût de
production, tel que défini précédemment, est viré du compte de projet en cours au compte de
projet achevé. Dès lors, aucune imputation de charges audit projet ne peut être opérée. En
revanche, une provision pour dépenses restant à effectuer pour obtenir le coût définitif de
production doit être constatée.
Ne sont pas imputés au coût de production des stocks :
Les charges financières courues postérieurement à l'achèvement du projet ;

Les frais de publicité et de commercialisation intervenus après l’achèvement du
projet
Les charges d'entretien et de co-propriété des logements restés invendus ;
Les frais internes de gestion engagés après l'achèvement du projet.
59
AZELMAD Mounir
b-3) Particularités d’évaluation des stocks de biens immobiliers

Provisions pour dépréciation des stocks
Compte tenu du mode de comptabilisation des coûts de revient, l’évaluation des provisions
pour dépréciation des stocks et encours doit être calculée en respectant, notamment, le
principe de la prudence.
A ce titre, il est essentiel de vérifier que le coût des stocks reste constamment inférieur à la
valeur probable de vente, frais de commercialisation déduits. Une comparaison périodique
de ce coût avec les tarifs de vente pratiqués permet une appréciation rapide de la situation du
bien en stock. Pour être pris en considération, ce tarif doit exprimer la situation réelle du
marché.
En cas de difficultés de vente de certains projets immobiliers, l’entreprise est tenue de
s’assurer de l’opportunité de constater des provisions pour dépréciation des stocks.
L’entreprise doit mettre en place des procédures permettant la détection et la dépréciation

comptable de valeurs non réalisables et d'opérations à risques, notamment par la mise en
place de procédures de suivi des coûts par programme et une mise à jour du coût
prévisionnel des programmes à la clôture de chaque exercice. Ce coût sera comparé au prix
de vente net de frais de vente directs estimés afin de dégager les provisions éventuelles à
constater.
La provision pour dépréciation doit être constituée, même pour les programmes en cours de
réalisation, s’il paraît probable qu’ils se solderont par des déficits.
Les frais ultérieurs générés par les invendus, du fait de méventes, devraient faire l’objet
d’une provision dès lors que leur montant s’avère supérieur au montant du bénéfice
prévisionnel à dégager sur la cession desdits invendus.
Incorporation des charges financières au coût de production des
opérations immobilières
Principe
Le CGNC prévoit la possibilité, pour les entreprises dont le cycle normal de production est
supérieur à douze mois, d'inclure dans le coût de production les charges financières courues
pendant la période de production et relatives à des dettes contractées pour le financement
spécifique desdites productions.
60
AZELMAD Mounir
Conditions d'incorporation
Les charges financières sont issues d'emprunts spécialement contractés pour la réalisation d'un
projet immobilier : lotissement et/ou construction.
Les emprunts sont spécifiquement affectés à un programme déterminé. Dans le cas où ces
emprunts financent simultanément plusieurs opérations, les charges financières sont affectées,
par répartition entre ces opérations en justifiant, au niveau de l’ETIC, les modalités de
répartition.
L'incorporation des charges financières a lieu jusqu'à l'achèvement de l'opération

(construction- lotissement).
La durée d'incorporation des charges financières au coût de production est subordonnée à la

détermination de la date d'achèvement qu'il convient de retenir. L'achèvement technique doit
générer l'achèvement comptable.
Pour la réserve foncière, l'incorporation des charges financières au coût des terrains est opérée
à partir de la matérialisation de la décision d’acquisition par le versement partiel ou total du
prix d’achat entre les mains d’un notaire, Adoul ou du ou des vendeurs.
Pour les lotissements, l'incorporation des charges financières au coût des stocks est effectuée à
partir de la date de la première autorisation de lotir.
Pour les constructions, le fait générateur de l'incorporation des charges financières est
constitué par la date de délivrance de l’autorisation de construire.
Opérations en Maîtrise d'Ouvrage Déléguée (MOD)

Conformément à la convention entre le mandataire et le mandant, les travaux ne sont engagés
sur ces opérations que si les financements propres à ces opérations sont disponibles.
Un programme MOD ne pourra supporter de charges financières que si la convention entre le
mandataire et le mandant le stipule expressément.
61
AZELMAD Mounir
Incorporation des charges commerciales et de publicité

Les charges de commercialisation telles que :
Fléchage et signalisation d’un chantier ;

Achat de maquette ;
Aménagement de bureaux de vente provisoires ou d’appartements – témoins ;
Plaquettes commerciales ;
Publicité de lancement de programme ;
Constituent un élément du coût du projet. Elles sont ainsi incluses dans les stocks.
Dans les projets de grande envergure, la construction et l’aménagement d’un complexe de
vente pourra être considérée comme une immobilisation amortissable sur la durée
d’utilisation dudit complexe. Le même traitement peut être appliqué aux frais de publicité et
de prospection de ces grands projets. L’usage de cette option devra être explicité et justifié
au niveau de l’ETIC.
Par contre, les dépenses courantes de commercialisation et de publicité constituent des

charges de l’exercice. Tel est le cas des frais de publicité générale et des coûts directement
liés à la commercialisation comme les rémunérations d’intermédiaires commerciaux qui ne
peuvent pas constituer des éléments du coût de revient sous réserve, d’être retraitées
notamment pour les charges payées d’avance.
Honoraires et frais
Les honoraires et frais hors fonctionnement, pouvant être rattachés à des programmes en
cours de réalisation, sont compris dans le coût de revient. Il s’agit notamment des frais
suivants :
Assurances propres aux programmes,

Honoraires des architectes,
Honoraires des avocats,
Honoraires des notaires,
Frais de courtage,
Frais d’expertise,
62
AZELMAD Mounir
Frais juridiques,
Frais d’appels d’offres,
Annonces et insertions propres aux programmes en cours.
Ces frais sont à comptabiliser directement dans les comptes de stocks. Les autres honoraires
de conseils, d’audit, de commissariat aux comptes ainsi que les frais d’actes et de contentieux
sont comptabilisés en charges.
Provisions pour travaux restant à effectuer

Ces provisions correspondent au coût des travaux à effectuer postérieurement à la constatation
de l'achèvement d'un programme pour permettre d'arrêter le coût total d'un projet. Ces
dépenses, connues dans leur principe, ne peuvent pas être chiffrées avec précision au moment
de l’achèvement des opérations. Il s’agit notamment :
Des révisions de prix basées sur des indices non encore arrêtés ;
De travaux de finition ou de parachèvement des ouvrages dont la nécessité est apparue
à la fin du chantier ; -de la réparation de malfaçons ou autres, dont le montant ne peut
être répercuté aux entreprises, architectes ou assureurs ;
Des travaux d'aménagement des abords qui peuvent s'étaler sur une durée assez
longue après la vente du programme concerné.
Les provisions doivent comprendre également des provisions pour acquisition de terrain
permettant de couvrir un éventuel litige sur la fixation des prix des terrains déjà aménagés
ou construits par l’entreprise, et dont la propriété n’est pas encore transférée (apurement
foncier).
Les charges correspondantes doivent être évaluées et comptabilisées en majoration du coût

de revient, à l’exclusion de :
Coûts commerciaux et de publicité à venir postérieurement à la date d’achèvement

Frais financiers postérieurs à l’achèvement ;
Charges d’entretien et de copropriété des logements invendus ;
Frais internes de gestion de l’entreprise après l’achèvement.
63
AZELMAD Mounir
Les travaux qui restent à effectuer doivent faire l'objet de notes détaillées permettant
d'apprécier la réalité et le montant de la provision constituée. La détermination du montant de
la provision pourrait être basée sur les données statistiques fondées sur les dépenses engagées
dans le passé et rapportées au coût définitif des projets achevés.
Il convient de mentionner dans l'ETIC les méthodes utilisées pour le calcul des provisions et
leurs montants par catégories de projets.
c) Eléments dont la valeur dépend des fluctuations de monnaie étrangère
c-1) Immobilisations corporelles et incorporelles

VALEUR D'ENTREE
La valeur d'entrée des immobilisations acquises en monnaie étrangère ou dont la production a
été élaborée à l'étranger (coût de production exprimé en devises) est calculée par conversion
en dirhams du coût en devises sur la base du cours de change du jour de l'entrée.
Dans le cas de versement d'avances ou d'acomptes, leur montant en monnaie étrangère

s'impute sur le prix convenu; la valeur d'entrée du bien en dirhams est égale à la somme de :
La contre valeur en dirhams des avances et acomptes versés convertis au

cours de change du jour de leur paiement;
La contre valeur en dirhams du solde en monnaie étrangère restant dû à la
date d'entrée, sur la base du cours de change à cette date d'entrée.
VALEUR AU BILAN
La valeur d'entrée au bilan est maintenue en écritures. Les amortissements et les provisions
pour dépréciation sont calculés sur cette valeur.
c-2) Titres
Les titres de participation, les autres titres immobilisés et titres de placement acquis en
monnaie étrangère sont convertis en dirhams au cours de change à la date d'entrée.
Les provisions pour dépréciation sont à calculer par rapport à cette valeur sur la base :
Du cours du titre à l'étranger converti au cours de change à la date
d'inventaire pour les titres cotés seulement à l'étranger;
Au cours en dirhams si les titres sont cotés au Maroc.
64
AZELMAD Mounir
4- Passage du Coût Historique à la

« Juste Valeur »
Dans la continuité du courant d'internationalisation des marchés financiers, avec la volonté

d'accroître la transparence, la pertinence et la fiabilité des informations comptables tout en
appréhendant mieux les risques encourus, l'Union Européenne tente d'harmoniser les règles
comptables utilisées par ses États membres.
N.B : Cette partie présente succinctement les incidences de la mise en oeuvre de ces nouvelles règles
IFRS et en particulier de la substitution partielle du concept de juste valeur à celui du coût historique.
La juste valeur est définie par l’IASC comme étant : « le montant pour lequel un actif peut
être échangé ou un passif émis entre deux parties volontaires et bien informées dans le cadre
d’une transaction à intérêts contradictoires ». Le concept de juste valeur est plus large et d’un
usage plus général que celui de valeur de marché : en effet, à défaut de prix de marché
observé sur un marché actif, l’évaluation sera déterminée par la valeur d’échange sur laquelle
s’accordent deux parties indépendantes, par le prix de marché d’un élément aux
caractéristiques proches ou par le calcul de la valeur actuelle nette des flux futurs.
L’évaluation à la juste valeur concerne potentiellement un grand nombre d’actifs et de passifs
non financiers ; elle peut être le fondement d’un nouveau modèle de représentation comptable
de l’entreprise dont l’objectif serait de mieux traduire dans les états financiers l'incertitude
affectant les prévisions de cash-flows et les opportunités d'investissement.
La norme SFAS 107 (1991), Disclosures about Fair Value of Financial Instruments donne la
définition suivante : « la juste valeur est le montant contre lequel un actif peut être échangé
dans le cadre d'une transaction courante entre deux parties volontaires, en dehors de tout
contexte de vente ou de liquidation forcées ». La valeur de marché est le « prix que pourrait
obtenir le vendeur (ou qu’accepterait de verser l’acquéreur) … sur un marché actif ».
Nous commencerons par examiner les fondements et les limites du modèle comptable
traditionnel ; nous analyserons ensuite les déterminants et le processus d’émergence de la
juste valeur au regard du rôle assigné aux états financiers et des besoins des utilisateurs.
65
AZELMAD Mounir
A) LE MODELE COMPTABLE TRADITIONNEL : FONDEMENTS ET LIMITES
La représentation comptable de l’entreprise est une construction contingente qui, dans un

contexte historique et économique donné, repose sur des principes conventionnels
généralement admis, dont l’ensemble spécifie un modèle. Ce modèle de représentation fonde
sa légitimité dans sa capacité à appréhender, à évaluer et à synthétiser, mais aussi à suivre
dans le temps, les informations relatives aux transactions qui ont un impact sur la richesse de
la firme. Idéalement, ce modèle doit permettre de définir une métrique du résultat et des fonds
propres de l’entreprise qui soit socialement reconnue, mais aussi conforme aux attentes des
utilisateurs des états financiers.
Le cœur du modèle de représentation comptable de l’entreprise est fondé sur une conception
sous-jacente de la valeur qui, comme en sciences économiques, peut faire référence soit au
coût, soit à la valeur d’échange, soit encore à l’utilité. Un tel choix étant très structurant, il
conditionne totalement les propriétés attendues de la mesure du résultat et de la richesse.
Le modèle comptable actuellement dominant est principalement fondé sur le concept de
valeur coût, c’est-à-dire sur les coûts antérieurement accumulés, associé au principe de
réalisation mais aussi, de façon variable selon les pratiques nationales, au principe de
prudence. Enfin les variantes de ce modèle se différencient selon le degré de reconnaissance
du principe de prééminence de la réalité (économique) sur l’apparence (juridique).
Les premiers travaux visant à évaluer empiriquement l'utilité décisionnelle des données
comptables sont dus à Ball et Brown (1968) ainsi qu'à Beaver (1968). Relayés par de
nombreux chercheurs dans les années 1970-80, ces travaux utilisent l’hypothèse d'efficience
des marchés de capitaux et la méthodologie d'études d'événements. Ils avaient pour objectif de
mettre en évidence la réaction du marché, sous la forme de rendements anormaux, à la
publication d'informations comptables (rapports annuels ou intérimaires). De façon
convergente, toutes ces recherches empiriques établissent que le contenu informationnel pour
le marché se limite au seul résultat. Paradoxalement, ces travaux mettent surtout en évidence
l'importante anticipation par le marché du contenu informatif des données comptables bien
avant leur divulgation dans les états financiers. Mettant en cause l’utilité présumée des «
nombres comptables » et leur pertinence pour la prise de décision, ces résultats ont engendré
un courant de recherche suggérant leur utilité contractuelle (Watts et Zimmerman, 1986) et
66
AZELMAD Mounir
privilégiant le rôle disciplinaire de la comptabilité, c’est-à-dire la fonction de reddition des

comptes.
Ayant pour objectif de redonner pertinence et utilité au modèle comptable traditionnel, de

nombreuses conventions d’évaluation ont été proposées par les chercheurs. Face à cette offre,
une première typologie conduit à différencier les modèles comptables en fonction de deux
types de critères indépendants (Boussard, 1997) : le premier a trait au choix de la méthode
d’évaluation des actifs (coût historique versus concept de « valeur ») ; le second critère porte
sur le choix de l’unité de mesure monétaire (valeur nominale versus pouvoir d’achat). En
l’absence d’inflation, cette typologie s’affine en croisant le critère de la « méthode
d’évaluation » avec le critère de respect (ou de relaxation) du principe de réalisation, mettant
ainsi en évidence le caractère dichotomique de la formation du résultat (résultat de transaction
versus résultat de détention).
Selon le concept de valeur retenu comme référentiel, il convient de distinguer dans la

littérature trois types principaux de modèles :
Le modèle « Current entry values », fondé sur la valeur d’entrée qui renvoie soit au
prix d’acquisition, soit au coût de remplacement ; il a été défendu par Edwards et
Bell (1961) dans une perspective de maintien du capital physique.
Le modèle «Current exit values », fondé sur la valeur de sortie qui est le prix
auquel un actif pourrait être vendu ou liquidé ; il a été défendu par Chambers (1966)
et par Sterling (1970).
Le modèle de la valeur d’usage « value-in-use », fondé sur le supplément de valeur
de la firme attribuable à cet actif et qui peut être mesuré par la valeur actuelle des
flux de trésorerie.
En 1984, lors de l’adoption de son cadre conceptuel, le FASB reconnaissait comme base
d’évaluation: (1) le coût historique, (2) le coût actuel ou valeur de remplacement, (3) la valeur
de marché, la valeur nette de réalisation (en dehors de tout contexte de liquidation forcée) et
(4) la valeur actuelle nette des flux de trésorerie. La méthode (2) respecte le principe de
transaction, alors que les modèles (3) et (4) relaxent cette exigence.
67
AZELMAD Mounir
La période 1973-1983, caractérisée par une inflation à deux chiffres affectant les économies
occidentales, a été marquée par une volonté des normalisateurs anglo-saxons — plus
particulièrement de l’Accounting Standards Committee (ASC) en Grande-Bretagne — de
réduire les distorsions engendrées par la hausse durable des prix sur les mesures comptables
du résultat et des fonds propres. Face aux tenants du principe de maintien du capital financier,
qui défendaient un modèle de coût historique corrigé de la perte de pouvoir d’achat de la
monnaie, le rapport Sandilands recommande en 1975 une comptabilité d’inflation fondée sur
le maintien du capital physique, prenant comme référence le coût de remplacement ou plus
exactement la valeur de dépossession (deprival value).
Les difficultés de mise en œuvre ont souvent conduit les auteurs à considérer cette méthode
7
comme peu opérationnelle. La valeur de dépossession constitue un exemple
d’implémentation opérationnelle du concept de Value to the owner de Bonbright (1937) dans
un modèle combinant exit value, entry value, conception qui a fortement marqué la norme
SFAS 33 (1979) aux Etats-Unis et surtout, en Grande-Bretagne, la norme SSAP 16 (1980)
intitulée Current Cost Accounting. Alors que la norme SFAS 33 opta pour une présentation en
annexe de l’information sur la valeur courante, le SSAP 16, s’attaquant à la pierre angulaire
du modèle d’évaluation au coût historique, imposa aux grandes entreprises une comptabilité
en valeur courante, tant pour la mesure du résultat que pour l’évaluation des postes du bilan,
tout en acceptant plusieurs modalités de reporting. Emise en 1980, cette norme a fait l’objet
de vives contestations émanant tant des entreprises que des utilisateurs ou des auditeurs. Elle
est devenue facultative en 1985, puis a été supprimée en 1988. Cependant, comme le
montrent Walton (2001) et Boussard (1997), l’éphémère introduction du coût de
remplacement a eu des conséquences sur l’ensemble de la normalisation comptable, tant dans
les pays anglo-saxons qu’en Europe.
Cependant, aucune des nombreuses recherches empiriques qui ont été menées sur le sujet n’a
pu établir que l’information élaborée sur la base du coût de remplacement avait un contenu
informatif significativement supérieur pour le marché. Dès lors, l’absence d’identification
réelle des besoins des utilisateurs par les normalisateurs, le surcoût supporté par les
entreprises pour produire une information en valeur courante au regard de son caractère plus
subjectif et facilement contestable, la vive opposition des auditeurs sont autant de causes —
68
AZELMAD Mounir
associées à l’impossibilité de mettre en évidence l’utilité de cette information — qui ont

conduit à l’abandon rapide de ces normes dans un contexte de diminution de l’inflation.
Comme le souligne Walton, le « normalisateur considérait que l’inflation n’était qu’un

problème technique sans se rendre compte qu’un changement majeur dans le système
comptable d’évaluation était aussi un problème sociopolitique ». L’échec de cette remise en
cause du modèle comptable dominant éclaire le débat actuel sur la pertinence de
l’introduction de la juste valeur.
B) L’EMERGENCE DU CONCEPT DE JUSTE VALEUR : ENJEUX ET

DETERMINANTS
On a remarqué ces dernières années que les comptabilités financières traditionnelles en

vigueur en Europe et aux USA s'appuient sur des principes bien établis (coûts historiques,
prudence, etc.). Elles fournissent une mesure du résultat et des fonds propres légale mais
souvent contestée, même si elle ne manque pas de défenseurs. Or l'importance accordée à ces
deux piliers de l'information comptable, sur lesquels s'appuient des décisions essentielles (en
interne comme en externe), exige une approche renouvelée pour atteindre le meilleur degré de
pertinence possible.
C'est pourquoi, après plusieurs décennies de contestation du modèle comptable de référence,

les normalisateurs anglo-saxons sont parvenus à faire accepter par l'Union Européenne une
remise en cause d'un de ces principes fondamentaux qu'ils jugeaient incapable de fournir une
évaluation suffisamment représentative de la situation des entreprises.
L'évolution la plus significative, et la plus discutée, apportée par les mesures adoptées en
2003 par la Commission de la réglementation comptable européenne et applicables dès 2005,
remplace en effet dans de nombreuses situations le principe du coût historique, imposé pour
l'évaluation des actifs et passifs avec les conventions actuelles, par le concept de «Juste
Valeur» (fair value).
Cette décision signifie qu'une orientation nouvelle a été prise. En effet l'IASC a défini la juste
valeur comme « le montant pour lequel un actif peut être échangé ou un passif émis entre
69
AZELMAD Mounir
deux parties volontaires et bien informées dans le cadre d'une transaction à intérêts
contradictoires ».
Cette « juste valeur » est donc une valeur d'échange qui n'implique pas nécessairement
l'existence d'un marché pour l'élément concerné, ce qui la rend de portée générale. Elle
n'impose pas une méthode unique d'évaluation. Elle pose plutôt un principe et reconnaît tout
instrument de mesure conforme à celui-ci.
Ainsi, lors de l'entrée d'un actif dans l'entité, la juste valeur retenue peut être le coût
d'acquisition qui correspond effectivement au montant de l'échange accepté par les parties.
Pour les évaluations ultérieures, l'objectif sera de cerner au mieux la réalité économique.
Selon la nature de l'actif et l'objet de la possession (motif de transaction ou de détention),
différentes méthodes pourront être retenues (par exemple pour un actif détenu à des fins de
transaction, le prix du marché si un marché actif existe).
Les normalisateurs seraient donc parvenus à ébranler deux des principes fondamentaux (coûts
historiques, prudence) de la comptabilité financière. En réalité, les choses ne sont pas si
simples.
Historiquement, les conventions de la comptabilité ont été choisies davantage pour favoriser
la présentation des comptes aux autorités de contrôle que la prise de décision des
investisseurs. Ainsi, elles s'avèrent inadaptées pour faire face, par exemple, aux risques
encourus par l'utilisation croissante d'instruments financiers de plus en plus complexes alors
que les marchés subissent une forte volatilité. Elles ont de même révélé leurs limites lors des
graves défaillances d'institutions financières américaines alors que l'application du principe du
coût historique n'avait pas permis de révéler à temps leurs situations critiques sur des produits
dérivés qui mobilisent de faibles capitaux lors de l'engagement initial mais qui recèlent un
risque très important.
De plus, le principe d'évaluation au coût historique accorde une marge de manoeuvre

démesurée aux dirigeants en matière d'intégration de l'incertitude. Leur appréciation
subjective des risques concernant des charges prévisibles ou des dépréciations d'actifs leur
fournit un puissant instrument de stratégie comptable susceptible d'influencer fortement la
70
AZELMAD Mounir
présentation de leur résultat. Ils peuvent de même utiliser de façon opportuniste les cessions
d'actifs recelant des plus ou moins-values latentes.
Dans ce contexte, le remplacement (partiel) de ce principe par celui de la juste valeur est
censé apporter de « meilleures » solutions pour accorder plus de crédibilité aux évaluations
des actifs et des capitaux propres. Dans les normes IAS, il concerne de nombreux domaines
comme les regroupements d'entreprises, les engagements sociaux, les actifs incorporels, le
portefeuille de titres, la réévaluation des immobilisations. Certaines de ces normes suscitent
encore cependant beaucoup d'interrogations et tardent à être adoptées par l'UE. La norme IAS
39, qui prescrit par exemple la comptabilisation et l'évaluation de certains instruments
financiers à la juste valeur tout au long de leur détention, est très critiquée par la communauté
financière, d'autant plus que l'IASB souhaiterait l'étendre dans le cadre de l'application du
concept de Full Fair Value (juste valeur généralisée à tous les niveaux du bilan). Ce dernier,
qui est pour l'instant mis en sommeil, étendrait l'usage de l'évaluation à la juste valeur à tous
les actifs et passifs financiers, quelle que soit l'intention de leur détention, afin d'améliorer les
suivis de l'exposition aux risques qu'ils engendrent et de la création de valeur. Pour ses
partisans, il assurerait la neutralité de l'information produite par l'entreprise et faciliterait les
comparaisons interentreprises.
Ainsi, l'évaluation à la juste valeur, qui concerne potentiellement un grand nombre d'actifs et
de passifs non financiers, pourrait être le fondement d'un nouveau modèle de représentation
comptable de l'entreprise visant à mieux traduire dans les états financiers l'incertitude
affectant les prévisions de flux financiers et les opportunités d'investissement.
Véritable mutation conceptuelle, l’émergence de la juste valeur comme convention centrale

du modèle comptable trouve son origine et sa justification dans plusieurs considérations
convergentes, mais aussi dans un certain nombre de croyances partagées.
Le premier déterminant tient directement aux orientations qui marquèrent l’élaboration des
cadres conceptuels anglo-saxons — celui du FASB (1984), puis de l’IASC (1989) — en
termes d’arbitrages effectués entre différentes conceptions du rôle de la comptabilité.
71
AZELMAD Mounir
Le deuxième déterminant relève de l’utilisation croissante d’instruments financiers de plus en

plus complexes et de la forte volatilité des marchés. Accroissant les risques, l’usage
généralisé de ces instruments a posé avec acuité le problème de la pertinence de l’information
comptable et surtout celui de leur reconnaissance dans les états financiers; c’est
particulièrement le cas des produits dérivés qui mobilisent de faibles flux financiers lors de
l’engagement initial, bien qu’engendrant un risque ultérieur très important. Les graves
défaillances d'institutions financières observées aux Etats-Unis à la fin des années 1980 ont
mis en évidence les limites du modèle comptable standard : le modèle d’évaluation au coût
historique a montré, dans ce contexte, son incapacité à révéler en temps utile, aux utilisateurs
de l’information comptable, la situation financière des banques utilisant des produits dérivés.
Pour certains, la logique de prévention des crises systémiques du secteur financier et la
recherche d’une plus grande pertinence de l’information financière sont à l’origine de la
formulation d’une offre d’évaluation à la juste valeur.
La dernière considération procède de la volonté, notamment de Securities and Exchange

Commission (SEC), de réduire le pouvoir discrétionnaire laissé aux dirigeants de façonner le
résultat comptable. Avec le modèle d’évaluation au coût historique, leur marge de manœuvre
est relativement importante tant au plan de la constitution de provisions, et donc de
l'intégration de l’incertitude, que de la création de résultats « ad hoc ». Fondées sur une
appréciation subjective des risques, des charges prévisibles ou des dépréciations non
définitives d'actifs, les provisions constituent alors un instrument de politique comptable.
Inversement, utilisant de façon opportuniste le concept de résultat de transaction, les
dirigeants peuvent céder des actifs recelant des plus-values latentes (tout en différant la
cession des actifs grevés de moins-values potentielles) afin d'engendrer des bénéfices, de
retarder l'apparition de pertes ou de lisser des résultats. Dès lors, l’utilisation de la juste valeur
est présentée, notamment par le régulateur de marché américain, comme une solution
permettant de sécuriser l’évaluation des actifs et des capitaux propres.
Face aux dysfonctionnements dus à l’utilisation perverse du modèle d’évaluation au coût
historique, qui n’a pas joué son rôle de garde–fou, et afin d'améliorer la pertinence de
l’information relative à certains instruments financiers, les organismes de normalisation ont
mis en œuvre un programme visant à déroger à l’utilisation du coût historique — le plus
souvent en fonction de l’intention de l’entreprise en matière de détention de ces actifs — et à
promouvoir le concept de juste valeur.
72
AZELMAD Mounir
Evaluation et
amortissement des
immeubles par
composant dans le
cadre de la juste
valeur
73
AZELMAD Mounir
PARTIE
Dans cette partie,

nous allons traiter les
éléments suivants :
2
M éthodes d’évaluations et
I mpacts sur les
p rofessionnels de
l‘immobilier Evaluation et
amortissement des
immeubles par
L ’ap proche par composants
composants dans
le cadre de la
Simulations juste valeur
Synthèse générale
74
AZELMAD Mounir
1- METHODES D’EVALUATIONS ET IMPACTS

SUR LES PROFESSIONNELS DE
L‘IMMOBILIER
1) La juste valeur d’un immeuble de placement
« La juste valeur est le montant pour lequel un actif pourrait être échangé entre des parties
bien informées, consentantes et agissant dans des conditions de concurrence normales».
Cette définition semble très proche des notions de « valeur vénale » et de « market value »
retenues par les experts immobiliers français et britanniques :
« La valeur vénale correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait
raisonnablement être cédé en cas de vente amiable au moment de l’expertise, les conditions
suivantes étant supposées préalablement réunies :
La libre volonté du vendeur et de l’acquéreur,

La disposition d’un délai raisonnable pour la négociation, compte tenu de la nature du
bien et de la situation du marché,
Le maintien de la valeur à un niveau sensiblement stable pendant ce délai,
Que le bien ait été proposé à la vente dans les conditions du marché, sans réserves,
avec une publicité adéquate,
L’absence de facteurs de convenance personnelle. »
a) Définition de l’immobilier de placement
Il s’agit des biens immobiliers détenus pour en retirer des loyers ou pour valoriser le capital.
Le détenteur peut être le propriétaire lui-même, ou bien un preneur dans le cadre d’une
location-financement. Le bien peut être un terrain, un immeuble – ou une partie d’immeuble -,
ou les deux.
La norme cite quatre exemples d’immeubles de placement :
75
AZELMAD Mounir
Les terrains détenus pour valoriser le capital à long terme ;

Les terrains détenus pour une utilisation future encore indéterminée. Il en va ainsi des
réserves foncières figurant à l’actif de certains groupes ;
Les bâtiments détenus par l’entreprise (en pleine propriété ou pris en location-
financement) et loués en location simple. Citons, par exemple, les bailleurs de locaux
d’habitation ;
Les bâtiments vacants destinés à être loués en location simple.
Sont exclus du champ d’application de la norme les biens immobiliers :
Destinés à être revendus dans le cadre des activités ordinaires de l’entreprise, couverts
par l’IAS 2 sur les stocks ; on peut citer l’activité de marchand de biens et celle de
promoteur immobilier ;
En cours de construction pour des tiers, couverts par l’IAS 11 sur les contrats de
construction, exemple : immeuble en cours de construction par une entreprise générale
du bâtiment ;
Destinés à l’exploitation : sièges sociaux, immobilier de production (usines) couverts
par l’IAS 16.
Sont également exclus les immeubles de placement en cours de construction couverts par
l’IAS 16 jusqu’à leur achèvement, et les biens immobiliers pris en location simple couverts
par l’IAS 17.
b) Approche d’évaluation :
La valeur d’entrée est le coût historique. En revanche, l’évaluation postérieure à la date

d’entrée doit être réalisée :
A la juste valeur (méthode encouragée) ; les variations de juste valeur sont alors
comptabilisées en résultat (l’évaluation par un expert indépendant étant recommandée)
Ou au coût historique.
Dès lors que l’une des deux méthodes est choisie, elle doit être appliquée à l’ensemble des
76
AZELMAD Mounir
immeubles de placement. Néanmoins, si la méthode du coût historique est choisie, la juste

valeur doit être indiquée en annexe.
Dans le cas où la méthode de la juste valeur a été choisie, il se peut que, dans des cas
exceptionnels, celle-ci ne puisse être déterminée pour un bien particulier. Son évaluation
devra alors être réalisée au coût historique jusqu’à sa cession, avec une valeur résiduelle
supposée nulle.
L’approche par les Discounted Cash Flow est plus complexe. L’approche d’évaluation la
plus communément utilisée consiste :
A définir la « valeur locative » d’un immeuble, en fonction de ses caractéristiques

(localisation, équipement, état d’entretien, niveau des charges…) et de l’observation
du marché,
A capitaliser cette valeur locative à un taux de rendement (le « yield » des
britanniques), lui-même fonction des caractéristiques de l’immeuble et des conditions
locatives,
A ajuster la valeur obtenue pour prendre en compte un éventuel écart entre loyers
effectifs et valeur locative, sur la durée ferme restant à courir du bail.
Signalons au passage que le cas des actifs non courants destinés à la vente est traité par la
nouvelle norme (IFRS 5), largement inspirée de la norme américaine SFAS 144, qui n’a pas
d’équivalent en règles françaises.
La norme IFRS 5 prévoit une classification spécifique sur une ligne séparée du bilan réservée
aux actifs non courants destinés à être vendus dans un proche avenir. L’utilisation de cette
classification n’est possible que si les quatre conditions suivantes sont remplies :
L’actif doit être “prêt” à la vente et ne pas subir de modifications significatives en vue
de sa cession ;
La vente doit être hautement probable, condition qui est remplie si des acquéreurs
potentiels ont été trouvés ;
Le prix de la vente doit être connu ;
77
AZELMAD Mounir
La vente doit avoir de très fortes chances de se concrétiser dans un délai d’un an.
La classification de l’actif ou groupe d’actifs en “actifs non courants destinés à la vente”
s’accompagne de la mise en oeuvre d’un test de dépréciation, qui consiste à comparer la
valeur nette comptable des actifs à leur prix de vente, sous déduction des coûts de cession.
Toute perte donne lieu à la constitution d’une provision. En revanche, les gains latents ne sont
pas comptabilisés.
A compter de leur classification en “actifs non courants destinés à la vente“ et jusqu’à la

réalisation de leur vente, les actifs non courants ne sont plus amortis.
La juste valeur va se traduire par une grande « volatilité » des bilans des sociétés détenant des
immeubles de placement, mais l’impact d’une forte variation des valeurs locatives et des taux
de rendement sera néanmoins en partie compensé par la relative stabilité offerte par le bail,
comme illustré par l’exemple simplifié ci-après.
Données Année N Année N+1

Durée ferme du bail restant à courir 6 5
Loyer annuel( indexé) 1 000 1 020
Valeur locative 800 600
Taux de rendement 8% 8%
Valeur de l'immeuble supposé libre 10 000 7 500
Surplus de valeur résultant du bail (a) 925 1 677
Valeur de l'immeuble loué 10 925 9 177
Variation de la valeur locative -25,0%

Variation de la valeur -16,0%
(a) actualisation de l’excédent de loyer sur la valeur locative
Dans cet exemple, on constate que la réduction de valeur engendrée par la baisse de valeur
locative (25%) est contenue à (16%), du fait du nombre d’années restant à courir au bail :
la juste valeur crée de la volatilité dans les comptes des entreprises, mais le mécanisme du
bail en réduit les effets.
78
AZELMAD Mounir
2) La juste valeur d’un immeuble d’exploitation
Les professionnels s’interrogent depuis longtemps sur la valeur des immeubles d’exploitation.
Cette catégorie d’actifs recouvre des immeubles standards, dont l’archétype est l’immeuble de
bureau, utilisé par leurs propriétaires d’une part, et des immeubles de production d’autre part.
On admet généralement que les immeubles standards doivent être évalués à leur valeur
vénale, tout comme les immeubles de placement, mais l’expert peut arrêter des hypothèses
de calcul de cette valeur vénale qui conduiront chacune à des évaluations radicalement
différentes :
Si l’on recherche la valeur vénale de l’immeuble libre d’occupation, on prendra

éventuellement en compte l’absence de revenu pendant la période de recherche d’un
locataire, ainsi que le coût de vacance de l’immeuble et d’éventuels travaux,
Si l’on recherche la valeur vénale de l’immeuble supposé occupé par le propriétaire
utilisateur, on capitalisera la valeur locative à la date de l’expertise.
Il est judicieux de noter ici que le mécanisme décrit au paragraphe précédent, relatif à
l’effet de stabilité procuré par le bail, ne joue pas pour un immeuble d’exploitation, faute
de bail les valeurs subissent directement les évolutions du marché.
La lisibilité des comptes des entreprises détenant d’importantes immobilisations

d’exploitation serait donc directement affectée par la volatilité engendrée par la variation des
valeurs locatives et des taux de rendement, sans bénéficier du mécanisme protecteur que
79
AZELMAD Mounir
constitue le bail. Cette considération devrait amener les entreprises à opter pour la
comptabilisation en coût historique, et à affronter les difficultés inhérentes à l’analyse par les
composants, ou à externaliser le patrimoine.
3) Cas des immobilisations financées par location
Le Règlement 99-02 encourage, au titre des méthodes “préférentielles”, le retraitement des

contrats de location-financement, sans toutefois énoncer les critères permettant de les
identifier.
Ce retraitement donne lieu à l’inscription, au bilan consolidé du preneur, d’une

immobilisation correspondant au bien pris en location, et à un emprunt équivalent. Au compte
de résultat, la dotation aux amortissements du bien pris en location et les charges financières y
afférentes sont substituées au loyer.
Selon la norme IAS 17, ce retraitement est obligatoire pour les contrats de location-
financement ou “finance-lease” dans lesquels la quasi totalité des risques et avantages
inhérents à la propriété d’un bien sont transférés au preneur, sans qu’il y ait nécessairement
transfert de propriété in fine.
Cette norme utilise huit critères pour distinguer les contrats de location-financement des
contrats de location simple (“operating leases”). Ces derniers sont définis de façon négative et
correspondent à tous les contrats autres que ceux qui sont qualifiés de location-financement.
En fait, la norme 17 ne fixe pas, à proprement parler, de critères absolus mais des exemples de
situations qui, rencontrées isolément, ou combinées dans un contrat, devraient conduire à le
qualifier de location-financement. En pratique, on peut considérer qu’il s’agit de critères dont
il suffit qu’un seul d’entre eux soit satisfait pour qualifier un contrat de location-financement :
1 - Le contrat de location prévoit à son terme que la propriété de l’actif est transférée automatiquement
au preneur. Dans le contexte juridique français, cette situation ne devrait normalement pas se
rencontrer, car une telle clause requalifierait le contrat de location en une location-vente (accord sur la
chose et sur le prix dès la signature avec paiement échelonné du prix).
80
AZELMAD Mounir
2 - Le preneur dispose d’une option d’achat sur l’actif à un prix suffisamment incitatif à la date de
levée de l’option pour que, dès la signature du contrat, il y ait une certitude raisonnable que l’option
sera effectivement levée. En général, les contrats de crédit-bail devraient donc normalement constituer
des contrats de location-financement, dans la mesure où, en raison de la valeur généralement faible du
prix d’exercice de l’option, il est hautement probable que le preneur l’exercera.
3 - La durée du contrat de location couvre la majeure partie de la durée de vie économique de l’actif.
Dans l’hypothèse où le contrat de location couvre une très longue durée, par exemple trente ans pour
un immeuble “banalisé“, ce critère a toutes les chances d’être satisfait. La norme américaine (FAS 13)
retient, pour ce critère de couverture de la durée de vie estimée du bien, un seuil de 75 %, au delà
duquel le contrat sera qualifié de location-financement.
4 - La valeur actualisée des paiements minimaux que doit effectuer le preneur au titre de la location est
proche de la juste valeur de l’actif loué. Le taux d’actualisation à retenir est, s’il est connu, le taux
d’intérêt implicite du contrat chez le bailleur (taux de rendement égalisant la somme des paiements
minimaux – comprenant le prix d’exercice de l’option si l’exercice de celle-ci est raisonnablement
certaine - et de la valeur résiduelle non garantie avec la juste valeur de l’actif augmentée des frais
directs du bailleur) ou sinon, le taux d’endettement marginal du preneur. La norme américaine (FAS
13) retient pour ce critère de couverture de la juste valeur par les paiements minimaux un seuil de 90
%, au delà duquel le contrat est qualifié de location-financement.
5 - Les actifs loués présentent des caractéristiques tellement spécifiques que seul le preneur est en
mesure de les utiliser sans leur apporter des transformations majeures.
6 - En cas de résiliation possible du contrat de location, le preneur est tenu de dédommager de façon
très substantielle le bailleur (par exemple, le preneur devra payer une indemnité représentant la quasi
totalité des loyers restant à courir depuis la date de résiliation du contrat jusqu’à son terme).
7 - Les risques liés à la variation de la valeur résiduelle sont supportés par le preneur. Ainsi, par
exemple, ce dernier bénéficie, sous la forme d’une diminution de loyer, du profit dégagé par la vente
de l’actif au terme du contrat de location ou inversement, le preneur peut être tenu au remboursement
au bailleur, de tout ou partie de la perte dégagée par la vente de l’actif.
8 - Le preneur a la possibilité de demeurer locataire pendant une seconde période moyennant un loyer
sensiblement inférieur au prix du marché.
81
AZELMAD Mounir
Un traitement particulier pour les terrains

Selon les règles IFRS, les contrats de location-financement qui portent sur des terrains sont
assimilés à des contrats de location simples si la propriété des terrains n’est pas transférée au
preneur à la fin des contrats.
4- Impacts sur le comportement des entreprises et des professionnels de l’immobilier
La pression de la concurrence internationale devrait amener la plupart des foncières cotées à

adopter le système de la juste valeur. En effet, ce système est plus transparent pour
l’investisseur, et les sociétés nationales ne pourront pas refuser d’adhérer à cette approche si
leurs compétitrices européennes montrent l’exemple.
Les enjeux sont différents pour les utilisateurs. Ils pourront craindre que la constatation
comptable de plus ou moins-values qui n’étaient autrefois que latentes ne trouble la lisibilité
de leurs résultats.
Qu’ils choisissent la juste valeur ou le coût historique et l’amortissement par composants, les
directeurs immobiliers sont invités à entreprendre une réflexion d’ensemble sur leur
patrimoine, qui pourrait remettre en cause la façon dont les entreprises abordent la question de
l’immobilier.
En particulier, le système préexistant de comptabilisation au coût historique ne faisait peser

que peu de responsabilités sur les dirigeants des entreprises et de ses auditeurs : les comptes
n’étaient pas impactés – sauf circonstances exceptionnelles – que de l’effet de
l’amortissement, qui de plus est calculé linéairement en ce qui concerne les biens
immobiliers. Désormais, les dirigeants vont être amenés à prendre en ce domaine, et sous le
contrôle de leurs auditeurs, des options comptables entraînant des effets directs sur les
résultats de l’entreprise, et bientôt son dividende.
L’expert immobilier sera consulté soit par l’entreprise, soit par ses commissaires aux comptes,
qui lui demanderont de valider l’estimation faite par les dirigeants ou par un confrère, ou
encore par un expert judiciaire en cas de soupçon de faux bilan. Il va se trouver au centre des
débats sur les performances des entreprises, et il sera soumis à des pressions nouvelles.
82
AZELMAD Mounir
2- APPROCHE PAR COMPOSANTS
Nous avons opté à ce niveau pour le traitement d’un problème particulier concernant
l’application des normes IAS dans l’immobilier : l’amortissement des composants. Ce sujet
n’a pas de valeur prédominante mais permet d’illustrer les problématiques en jeu.
A) LES COMPOSANTS
L’amortissement par composants s’applique aux immeubles évalués au coût historique et,
entre deux réévaluations, aux immeubles évalués à la juste valeur.
Nouvelles normes :
1 2 3 4 5
Années
83
AZELMAD Mounir
Compte tenu de l’ampleur des fluctuations de valeur auxquelles s’exposeront les sociétés qui
prendront l’option de la juste valeur, on peut s’attendre à ce que, dans leur grande majorité,
les entreprises utilisatrices décident, au moins dans un premier temps, de choisir la voie du
coût historique et donc d’analyser les immeubles en fonction de leurs composants.
B) QUAND DOIT-ON ISOLER LES COMPOSANTS ?
Il est approprié de ventiler le coût d’un actif en composants et de comptabiliser chacun

séparément lorsque les différents composants :
Ont des durées de vie différentes,
Ou procurent des avantages à l’entreprise selon un rythme différent, nécessitant
l’utilisation de taux et de mode d’amortissements différents,
Ou faisant l’objet de remplacement à intervalles réguliers.
Une étude préalable doit être faite par les services techniques quant aux possibilités de
ventilation des éléments principaux en composants et aux fréquences de renouvellement. Ces
données techniques doivent être rapprochées des règles de comptabilisation des actifs. Les
propositions techniques confrontées aux données historiques de remplacement ou, le cas
échéant, de constatation de provisions pour grosses réparations seront, le plus souvent, revues
pour arrêter un nombre plus réduit de composants.
Suivant la nature de l’activité et son importance, un élément pourra être considéré comme
composant par une entreprise ou un groupe et pas pour une autre selon l’utilisation de
l’immobilisation (activité principale, activité annexe ou…)
Le composant doit être significatif et doit conserver ce caractère au moment du remplacement

et de la dé-comptabilisation (sortie de la valeur nette). Concrètement, la détermination des
composants est loin d’être simple. On doit séparer les éléments qui ont des rythmes
d’utilisation différents, sans pour autant favoriser une multiplication à outrance. Ils doivent
être significatifs pour cela chacun doit représenter au minimum 5% de la valeur totale de
l’immeuble, tout en restant identifiable techniquement.
84
AZELMAD Mounir
C) À QUEL MOMENT UTILISER LES COMPOSANTS ?
Le Comité d’urgence du Conseil National de la Comptabilité a apporté quelques précisions

concernant les modalités de première application de ce dispositif. En particulier, le Comité
analyse les méthodes suivantes pour le passage à l’amortissement par composant :
La reconstitution du coût historique,

La réallocation des valeurs comptables,
L’évaluation à la juste valeur, à la date de première application, et l’allocation de son
montant aux composants.
La méthode de reconstitution du coût historique semble, à première vue, poser peu de

problèmes conceptuels, puisqu’elle consiste à « remonter » aux différents éléments du prix de
revient et à substituer leurs montants au montant brut de l’immobilisation. En pratique, on
peut considérer que cette méthode pourra s’avérer coûteuse et anti-productive dans de
nombreuses situations. En effet, la reconstruction du prix de revient d’immeubles construits il
y a de nombreuses années amènera à se poser un certain nombre de questions :
Celle de la comparabilité des instruments de mesure monétaires au fil des ans,

Celle de l’accès aux informations relatives aux prix de revient, quand l’immeuble
aura, par exemple, été livré par un promoteur,
Celle de la reconstitution et du suivi des travaux faisant précédemment l’objet de
provisions pour grosses réparations…
Pour pallier ces difficultés, le C.N.C. envisage la possibilité de « décomposer les valeurs
brutes des immobilisations selon la répartition du coût actuel à neuf en fonction des données
techniques».
La méthode de réallocation des valeurs comptables consiste à analyser en composants, non

pas la valeur « brute », mais la valeur « nette » comptable, alors que la troisième méthode
présentée consiste à évaluer la juste valeur d’un bien et à analyser ensuite ce montant en
composants.
85
AZELMAD Mounir
En pratique, et hormis le cas où il sera possible de reconstituer un historique, les entreprises

auront à évaluer les composants en fonction de la structure des coûts de construction des
différents types d’immeubles.
D) COMMENT DETERMINER LES COMPOSANTS ?
Les textes ne précisent pas quels sont les composants qui doivent être pris en compte : la
philosophie des nouvelles normes consiste à laisser l’entreprise définir une méthodologie, et
à donner toutes précisions sur cette méthodologie afin de fournir une information complète
aux utilisateurs des états financiers.
Chacun devra donc analyser son patrimoine et tirer les règles les plus appropriées compte
tenu de ses particularités, en attendant qu’une doctrine, puis qu’une jurisprudence se dégage.
Sauf à pouvoir reconstituer l’historique des prix de revient des immeubles, nous suggérons de
privilégier des approches pragmatiques, permettant d’analyser, selon le cas, la valeur brute
comptable, la valeur nette comptable ou la juste valeur, en composants suffisamment précis
pour servir de base à une politique d’amortissements.
Les composants seront identifiés en fonction de deux critères :
La durée de vie : certains éléments de l’immeuble peuvent faire l’objet d’un
remplacement en cours de vie des autres,
La possibilité de céder ou de valoriser certains éléments séparément.
Nous serons donc amenés à nous interroger sur ce qui définit la durée de vie d’un composant :
La prise en compte du critère de durée de vie « technique » conduira, par exemple, à

identifier les équipements qui, telle une chaudière, ont une durée de vie inférieure à
celle de l’immeuble.
La durée de vie « commerciale » amène parfois à remplacer périodiquement des
composants qui sont encore techniquement viables: cela peut être le cas d’installations
de climatisation, d’ascenseurs…
Par ailleurs, il ne faut pas oublier que la réglementation peut elle-même avoir une
influence sur la durée de vie des composants (nouvelles normes…).
86
AZELMAD Mounir
Dans le cadre des composants pouvant être valorisés séparément, citons les droits à construire
afférents à un terrain n’optimisant pas les possibilités ouvertes par l’urbanisme.
Un débat porte actuellement sur la nature et le nombre des composants à identifier. Certains
souhaitent une décomposition à l’extrême des prix de revient. Aujourd’hui, il convient
d’adopter une approche pragmatique qui conduira à limiter le nombre de composants au
minimum requis pour satisfaire aux obligations comptables. Tout en gardant à l’esprit que
pour être efficaces et représentatifs, les composants devront s’adapter aux caractéristiques
techniques du bâtiment, au type de construction.
Dans cette optique, nous proposerons une grille d’analyse relativement simple, et pouvant être
complétée en fonction des caractéristiques de chaque immeuble tout en gardant un nombre
restreint :
 Terrain
Terrain proprement dit
Aménagements du terrain
Droits à construire résiduels
 Gros œuvre
Ossature et dalles
Revêtement et étanchéité de toiture
Façades
 Equipements techniques
Ascenseurs
Système de production d’air conditionné, de chaleur…
 Agencements intérieurs
Décoration intérieure, câblages
L’expert pourra ainsi estimer, et ventiler, le coût de construction d’un immeuble ancien, par
analogie avec la structure des coûts des constructions neuves.
Dans la méthode de reconstitution du coût historique, ce coût sera déduit de la valeur brute
comptable de l’immeuble, pour déterminer la valeur du terrain. Il conviendra enfin de
recalculer – par composants – les amortissements déjà pratiqués, et donc de constater une
correction des fonds propres.
87
AZELMAD Mounir
E) QUEL SERA LE POIDS DE CHAQUE COMPOSANT ?
Un des enjeux principaux des travaux actuels des équipes d’experts est là. Une fois les
composants déterminés, il faut établir l’influence de chacun sur la valeur globale.
Comme nous l’avons souligné dans les chapitres précédents, il est très difficile de retrouver
les coûts d’origine, en effet les factures font souvent défaut. On a alors recours à une
répartition selon le coût à neuf.
En conséquence nous avons tenté de mettre en place une grille, qui pour chaque composant,
nous renseigne sur son poids et sa durée d’utilisation en fonction du type de construction.
Signalons que dans le tableau ci-dessous, les constructions sont décomposées suivant quatre
composants bien déterminés :
1. Gros œuvre qui comprend les structures, les VRD, les charpentes…
2. Façade qui comprend les façades, les fenêtres, les couvertures, l’étanchéité…
3. Agencement qui comprend les cloisons, les chapes, la plâtrerie, les divers revêtements, la
plomberie, le câblage, l’électricité…
4. IGT qui comprend le chauffage, la climatisation, les ascenseurs, la sécurité…
A cette cartographie des immeubles, il convient d’ajouter et de donner un aperçu d’un

cinquième composant : le terrain.
Il est vrai que beaucoup préfèrent encore user l’ancienne ventilation du 90/10, qui apparaît
aujourd’hui bien obsolète. Ceci ne sera pas sans conséquence.
Pour un immeuble de bureaux aux normes internationales situé à Casablanca, on peut
88
AZELMAD Mounir
considérer que le poids du terrain est supérieur à 35 %.
On pourra prendre à titre d’exemple : des bureaux vendus 12 000 DH /m². Le coût de
construction s’élève à environ 3 000 DH / m². A cela ajoutons les honoraires techniques et la
marge du promoteur, environ 20 %. On obtient un prix de revient de 5 400 DH / m². Par
déduction on obtient le prix du terrain, environ 6 600 DH / m². Soit un poids de 55 %.
Pour le même type de bureaux dans une ville secondaire, on peut considérer que le poids du
terrain dans le coût de construction est sensiblement plus faible. Pour un prix de bureaux
neufs sur Meknes de 5 000 DH / m². Les honoraires techniques et la marge du promoteur,
seront toujours d’environ 20 %, pour un coût de construction identique. On obtient alors un
prix de revient de 4 000 DH / m². Par déduction on obtient le prix du terrain, environ 1 000
DH / m². Soit un poids de 20 %.
Ce raisonnement n’a rien d’exhaustif mais permet d’avoir une vision globale du problème et
peut être un outil de travail performant. En effet dès que la juste valeur sera choisie, la valeur
du terrain devra être isolée. Si elle est estimée réellement à la valeur actuelle, les écarts avec
les anciens exercices pourront être considérables. On ne pourra pas faire évoluer la valeur du
terrain de + 400% en un an. C’est inconcevable, et les autorités administratives de contrôle ne
pourront le tolérer, telle le FISC. Car cela dévoilera au grand jour une pratique largement
répandue : augmentation de la masse amortissable pour faire baisser la base d’imposition.
Chaque société pourra trancher en fonction des risques.
89
AZELMAD Mounir
F) L’APPROCHE PAR COMPOSANTS : UNE APPLICATION DIFFERENTE DANS

LE REFERENTIEL FRANÇAIS ET EN NORMES IFRS
La comptabilisation des immobilisations corporelles par composants est obligatoire à compter

du 1er janvier 2005 :
En application des normes IFRS dans les comptes consolidés des groupes cotés ;
En application du Règlement 2002-10 du Comité de la Réglementation Comptable
relatif à l’amortissement et à la dépréciation des actifs portant tant sur les comptes
individuels que sur les comptes consolidés.
1) présentation des principes dans les deux référentiels
Dans les deux référentiels, si dès l’origine, un ou plusieurs des éléments constitutifs d’un
actif, ont chacun des utilisations différentes, chaque élément est comptabilisé séparément et
un plan d’amortissement propre à chacun de ces éléments est retenu. Selon les règles
françaises, ces éléments peuvent être de deux natures :
“Les éléments principaux d’immobilisations corporelles devant faire l’objet de

remplacement à intervalles réguliers, ayant des utilisations différentes ou procurant
des avantages économiques à l’entreprise selon un rythme différent et nécessitant
l’utilisation de taux ou de modes d’amortissement propres, doivent être comptabilisés
séparément dès l’origine et lors des remplacements”.
Cette définition porte sur les dépenses dites de “1ère catégorie”. Elle ne vise pas,
implicitement, les dépenses d’amélioration.
“Les dépenses d’entretien faisant l’objet de programmes pluriannuels de grosses

réparations ou de grandes révisions en application de lois, règlements ou pratiques
constantes de l’entreprise, doivent être comptabilisées dès l’origine comme un
composant distinct de l’immobilisation, si aucune provision pour grosses réparations
ou grandes révisions n’a été constituée. Sont visées les dépenses d’entretien ayant
pour seul objet de vérifier le bon état de fonctionnement des installations et d’y
apporter un entretien sans prolonger la durée de vie au-delà de celle prévue
initialement”, sous réserve de répondre à deux conditions :
90
AZELMAD Mounir
Les avantages économiques futurs associés à l’actif iront probablement à

l’entreprise ;
Le coût peut être évalué de façon fiable.
Cette définition porte sur les dépenses dites de “ 2ème catégorie”.
En IFRS, l’approche par composants est obligatoire, avec pour corollaire l’interdiction stricte
de constituer des provisions pour grosses réparations, alors que les règles françaises, pour des
raisons essentiellement fiscales, laissent la possibilité de continuer à constituer des provisions
pour grosses réparations, renommées à cette occasion “dépenses de gros entretien et de
grandes révisions”, au titre des dépenses dites de 2ème catégorie.
2) Des dispositions transitoires spécifiques dans les deux référentiels
En règles françaises, les dispositions transitoires prévues pour l’application de ce nouveau

texte, ont été précisées par l’avis 2003-E adopté par le Comité d’Urgence lui-même modifié
par l’avis 2003-F du 5 décembre 2003 et par le Règlement 2003-07 du CRC du 12 décembre
2003.
Cas où l’entreprise avait

Cas où l’entreprise Cas où l’entreprise ne
constitué pour la 1ère
constatait des provisions constatait pas de
fois des provisions pour
pour grosses réparations provisions pour grosses
grosses réparations au
antérieurement au 1/1/03 réparations
30/06/03
Maintien du traitement Interdiction de constituer des
Maintien du traitement
jusqu’au 31/12/04 ou provisions pour grosses
Dépenses jusqu’au 31/12/04 ou option
annulation des provisions par réparations pendant la période
de 1ère par anticipation pour
capitaux propres au 31/12/03 transitoire. Option possible
catégorie l’approche par composants
ou option par anticipation pour pour l’approche par
l’approche par composants composants par anticipation.
Constitution obligatoire de
Dépenses Maintien ou option par Maintien ou option par
provisions ou option par
de 2ème anticipation pour l’approche anticipation pour l’approche
anticipation pour l’approche
catégorie par composants par composants
par composants
91
AZELMAD Mounir
L’option anticipée pour l’approche par composants est irrévocable.

Il est important de préciser que l’administration fiscale n’a pas encore rendu ses conclusions
quant aux conséquences fiscales du passage à la méthode des composants. Il en résulte qu’une
application anticipée de cette méthode n’est pas conseillée, pour l’instant, dans les comptes
sociaux.
3) Modalités pratiques de la première application de l’approche par composants : une

seule méthode compatible dans les deux référentiels
Les normes IFRS ne donnent pas de précisions sur la mise en oeuvre de l’approche par
composants dans le bilan d’ouverture. L’avis 2003-E du Conseil National de la Comptabilité
propose plusieurs méthodes de détermination des composants. La démarche générale se
décompose en trois étapes essentielles :
Identification des éléments principaux de l’immobilisation corporelle ;

Détermination des durées et méthode d’amortissement pour chaque élément
identifié ;
Evaluation des valeurs des composants.
92
AZELMAD Mounir
Pour déterminer les valeurs respectives à attribuer à chaque composant, l’avis du CNC
présente les trois solutions suivantes :
Reconstitution Réallocation Juste valeur
du coût historique des valeurs nettes des
amorti comptables composants
• La valeur brute d’origine des composants est reconstituée à • Ventilation des valeurs • Ventilation de la
partir : nettes juste valeur de
- des factures d’origine de l’acquisition ; comptables sur les l’actif déterminée
- ou, à défaut, en fonction de données techniques récentes ou différents composants à la date de
en appliquant le pourcentage de ventilation des catégories de de l’actif ; transition sur ses
composants constaté sur des immobilisations récentes •Amortissement différents
ou rénovées, pondéré, le cas échéant, par les variations de des valeurs ainsi composants ;
conditions économiques et d’évolutions techniques. affectées sur la durée •Amortissement
• Pour les composants ayant déjà fait l’objet d’un d’utilité résiduelle des des valeurs ainsi
remplacement, la valeur différents composants. affectées sur la
brute d’origine correspond au coût du dernier remplacement durée d’utilité
(ou dernière résiduelle des
révision) comptabilisé en charges, la valeur brute des autres différents
composants composants.
étant déterminée à partir des factures d’origi ne de
l’acquisition (ou d’une autre méthode alternative) ;
• Les amortissements sont recalculés rétroactivement en
fonction des composants identifiés et de leur durée d’utilité.
G) QUEL SERA L’IMPACT DE L’APPROCHE PAR COMPOSANTS ?
En effet l’approche d’estimation et de ventilation des coûts par composants aura pour
conséquence de modifier les bases amortissables. Jusqu’à présent, tout était simple : les
montants du terrain et des constructions étaient fournis soit par le notaire qui passait l’acte,
soit encore par un expert immobilier.
Dans les deux cas, l’approche était approximative et pouvait être influencée par des
considérations fiscales (augmentation de la base amortissable par exemple) alors que,
désormais, la valeur du terrain devrait être calculée par différence entre la valeur globale et
l’estimation de la valeur des constructions. Si l’on considère le patrimoine de bureaux
parisiens, la nouvelle approche pourrait se traduire par un accroissement de la valeur des
terrains (non amortissables) et une diminution de celle des constructions (amortissables).
93
AZELMAD Mounir
En conséquence, toute appréciation (et toute dépréciation) ultérieure de la valeur d’un

immeuble s’impactera directement sur la valeur du terrain (non amortissable), que cette
variation de valeur résulte d’une évolution de marché, ou de la signature des nouveaux baux.
L’approche par composants va également imposer des taux d’amortissement différents. Si
l’on considère, par exemple, que certaines façades protégées ont une durée de vie supérieure à
celle du reste du gros œuvre, on réduira d’autant la base amortissable.
Au-delà de l’aspect comptable, ce sont également les bases de distribution des dividendes des
sociétés qui seront touchées, dès que les normes deviendront applicables aux comptes
sociaux, ce qui pourrait arriver assez rapidement.
H) LES COMPOSANTS ET LES CONTRATS DE LOCATION?
C'est à propos de la distinction entre terrains et constructions dans les ensembles immobiliers
qu'IAS 17 aborde l'approche par composants. Selon le paragraphe 11 de cette norme, les
terrains ne peuvent que rarement faire l'objet d'une location-financement. Dans l'hypothèse où
les bâtiments feraient l'objet d'une telle location-financement, la partie du loyer concernant les
terrains devrait être traitée comme une location simple, c'est-à-dire répartie de façon le plus
souvent linéaire sur la durée du contrat de location.
Le projet d'amélioration confirme l'interprétation décrite par la norme en matière de location

de terrains et de bâtiments. Il ajoute que la ventilation des loyers se fait sur la base des justes
valeurs respectives en début de contrat, sauf lorsque la juste valeur du terrain n'est pas
significative par rapport à l'ensemble (25 %), auquel cas il peut ne pas être traité distinctement
du bâtiment.
Le projet précise en outre que lorsque la ventilation des justes valeurs n'est pas connue, il
convient de traiter la totalité de la location comme une location-financement, sauf à ce que la
location du bâtiment soit à l'évidence une location simple.
94
AZELMAD Mounir
3- SIMULATIONS
Nous allons à présent à l’aide de graphes illustrer des cas pratiques à travers différentes
méthodes d’évaluation.
A) COUT HISTORIQUE ET AMORTISSEMENT PAR COMPOSANTS
Exemple d’un immeuble construit par un utilisateur occupant
Reconstitution du coût réel historique des composants :

 Décomposition selon la répartition actuelle du coût à neuf et l’âge du bâtiment au
moment de l’acquisition
 Terrain par déduction (valeur brute historique moins constructions)
Reconstitution des amortissements qui auraient dû être appliqués en

fonction des nouvelles durées d’utilisation :
 S’il n’y a pas eu de remplacement, la valeur d’origine de l’immobilisation n’est pas
modifiée
 S’il y a eu des remplacements, il convient de reconstituer le coût du dernier
remplacement et de l’inscrire à l’actif après avoir sorti la VNC de l’élément remplacé
 Prise en compte des travaux réalisés en cas d’acquisition d’un immeuble nécessitant
une rénovation
95
AZELMAD Mounir
Exemple d’un immeuble acheté neuf
 A partir des factures de l’époque

 S’il est impossible d’identifier les factures d’origine, décomposition selon la
répartition actuelle du coût à neuf
 Valeur du terrain par déduction des constructions de la valeur brute comptable
historique
Reconstitution des amortissements qui auraient dû être appliqués en fonction

des nouvelles durées d’utilisation :
modifiée
96
AZELMAD Mounir
Exemple d’un immeuble ancien au moment de son acquisition

 Décomposition selon la répartition actuelle du coût à neuf et l’âge du bâtiment au
moment de l’acquisition
 Terrain par déduction (valeur brute historique moins constructions)

fonction des nouvelles durées d’utilisation :
modifiée
 Prise en compte des travaux réalisés en cas d’acquisition d’un immeuble nécessitant
une rénovation
97
AZELMAD Mounir
B) REEVALUATION A LA JUSTE VALEUR ET AMORTISSEMENTS PAR

COMPOSANTS
Estimation de la juste valeur

 A partir des factures de l’époque
 S’il est impossible d’identifier les factures d’origine, décomposition selon la
répartition actuelle du coût à neuf

fonction des nouvelles durées d’utilisation
Valeur du terrain obtenue par déduction de la VNC des

constructions de la juste valeur de l’actif
98
AZELMAD Mounir
C) EVALUATION PERMANENTE A LA JUSTE VALEUR
99
AZELMAD Mounir
La décomposition des immobilisations dans le cadre des normes IAS connaît aujourd’hui un
profond intérêt pour de nombreuses sociétés, et un réel enjeu pour d’autres. Nous avons pu
constater qu’il sera essentiel de mettre en place une organisation spécifique, d’étudier au cas
par cas les données, et d’instaurer au sein des entreprises des simulations en interne afin de
juger des conséquences de cette réforme. Du fait de leur caractère significatif, les composants
seront désormais un élément supplémentaire de la carte d’identité d’un immeuble.
Parallèlement à cela, le problème induit de la ventilation terrain / construction demeure sujet à

débat. On ne peut pas continuer à persister dans le contexte actuel, où cette ventilation reste
floue. On devra tendre vers plus de clarté, synonyme de réalité de marché.
Nous sommes encore dans une période d’amorce. Les mises en situation vont bon train et
vont se poursuivre activement dans l’avenir. Après démarrera une période de bilan qui
permettra d’élaborer une doctrine, et bien plus tard une jurisprudence. Peut être que les
hypothèses exposées ici ne seront pas suivies, et que des principes divergents émergeront.
Dans tous les cas, on peut estimer que les normes IAS/ IFRS dans leur ensemble apportent
une meilleure lisibilité des comptes, contribuent à rendre plus fiable l’information financière
et risquent certainement de favoriser l’émergence d’un marché financier européen.
Néanmoins, la facture de ce chantier est aujourd’hui au cœur des préoccupations. On peut
estimer que cette réforme est aussi importante en terme de coût que le passage à l’euro.
Par ailleurs, pour la profession d’expert immobilier, les normes IAS/IFRS créent de nouvelles
opportunités. Que ce soit pour l’analyse des composants, une réévaluation à la juste valeur,
une préparation à l’externalisation ou un simple conseil, les sociétés cotées se rapprochent
inévitablement des experts.
100
AZELMAD Mounir
Récapitulation :
Il n’est pas envisageable de donner une méthode de décomposition des immobilisations par
secteur d’activité avec des durées propres à chaque composant.
En revanche, le Comité propose d’appliquer les éléments de méthodologie suivants pour

déterminer de façon générale les composants.
Il s'agit :
 D'identifier les éléments principaux d’immobilisations corporelles ;
 devant faire l’objet de remplacement à intervalles réguliers ;
 ayant des durées d’utilisation différentes ou procurant des avantages
économiques à l’entreprise selon un rythme différent.
Étape technique
Une étude préalable doit être faite par les services techniques quant aux possibilités de
ventilation des éléments principaux en composants et aux fréquences de renouvellement.
Étape comptable
Ces données techniques doivent être rapprochées des règles de comptabilisation des actifs.
Les propositions techniques confrontées aux données historiques de remplacement ou le cas
échéant de constatation de provisions pour grosses réparations, seront le plus souvent revues
pour arrêter un nombre plus réduit de composants.
Suivant la nature de l’activité et son importance, un élément pourra être considéré comme un
composant par une entreprise ou un groupe et pas pour une autre selon l’utilisation de
l’immobilisation (activité principale, activité annexe ou autre…).
Le composant doit être significatif et doit conserver ce caractère au moment du

remplacement.
 ATTENTION !
La comptabilisation d'un composant s'effectue au sein du coût initial d'une immobilisation

dès l'entrée de l'immobilisation dans l'actif de l'entreprise.
La décomposition en plusieurs composants distincts ne modifie donc en rien le coût global
de l'immobilisation. Mais le renouvellement d'un composant pour un montant différent de
celui d'origine modifie la valeur globale de l'immobilisation.
Pour une même immobilisation, les plans d'amortissements des composants diffèrent non
seulement en raison des durées d'utilisation différentes mais également selon le mode
d'amortissement choisi pour chacun des composants.
Les éléments d'une immobilisation (neuve ou d'occasion) qui ne seraient pas comptabilisés
sous forme de composants à l’origine lors de l’acquisition ou de la première application
(alors qu’ils étaient identifiables), seront obligatoirement comptabilisés en résultat lors du
remplacement sauf si les conditions de constatation d’un nouveau composant sont remplies
(par exemple durée d’utilisation qui s’avère plus courte pour l’élément considéré).
101
AZELMAD Mounir
Les composants sont classés en deux catégories :
 La première catégorie regroupe les dépenses de remplacement (composants

faisant l’objet de remplacement à intervalles réguliers durant la durée de vie de
l’immobilisation entière) – pour cette catégorie, la comptabilisation comme
composant distinct est une obligation dès l’exercice 2005 ;
Par exemple, le Conseil national de la comptabilité (avis 2004-11) prévoit une décomposition
minimale en cinq composants pour les immeubles appartenant aux organismes sociaux :
Durées d'utilisations les plus fréquentes

Composants (marge de + ou – 20 % si durées réelles et
justifiées)
Structure et ouvrages assimilés 50 ans
Menuiseries extérieures 25 ans
Chauffage collectif ou individuel Respectivement 25 et 15 ans
Étanchéité 15 ans
Ravalement avec amélioration 15 ans
Trois composants supplémentaires peuvent être identifiés selon l'état de l'immeuble. Ils sont
alors déduits du composant "Structure et ouvrages assimilés" :
Durées d'utilisations les plus fréquentes

Composants (marge de + ou – 20 % si durées réelles et
justifiées)
Électricité 25 ans
Plomberie/sanitaire 25 ans
Ascenseurs 15 ans
 La seconde catégorie regroupe les dépenses qui font l'objet de programmes

pluriannuels de grosses réparations ou de grandes révisions en application des lois,
règlements ou pratiques constantes de l'entreprise.
102
AZELMAD Mounir
4- Exemples de reconstitution du coût

historique amorti
A. Reconstitution à partir des factures d’origine
1 - Aucun composant n’a été renouvelé entre l’acquisition et la date de première

application au 1 er janvier 2005
Soit un immeuble acquis le 01/01/1999 avec une durée d’amortissement de 10 ans
valeur brute 100
amortissements comptabilisés 40
valeur nette comptable 60
L’entreprise parvient à reconstituer le coût d’origine du composant A soit 27 (facture), qui

doit être renouvelé tous les 6 ans (donc réduction de 10 à 6 ans).
valeur brute du composant 27
amortissements à comptabiliser sur le composant 27*(4/6) = 18
valeur nette du composant 9
amortissements antérieurs déjà constatés 27*(4/10) = 10.8
écart négatif à comptabiliser en capitaux propres 10.8–18 = 7.2
Schéma d’écritures, la durée d’amortissement de la structure n’est pas modifiée (10 ans)
Constatation des composants
2…Composant A 27
2…Composant B (structure) 73
2…Immobilisation 100
103
AZELMAD Mounir
Rattrapage des amortissements
1…Variation de capitaux 7.2

propres
28..Amortissements 40 (100*4/10)
Immobilisation
28..Amort Composant A 18 (27*4/6)
28…Amort Composant 29.2 (73*4/10)

B
Schéma d’écritures, la durée d’amortissement de la structure est modifiée (allongement de

10 à 15 ans)
Constatation des composants : sans changement
immobilisation
1..Variation de 2.54 (1)

capitaux propres 1
28…Amort Composant 19.46

B (73*4/15)
1
Dans ce cas, la variation sera positive du fait de l’allongement de l’amortissement sur la structure.
2 - Le composant a déjà été renouvelé avant la date de la première application au

1er janvier 2003
Soit un immeuble acquis le 01/01/1989 avec une durée d’amortissement de 20 ans
valeur brute 100
amortissements comptabilisés 70
valeur nette comptable 30
104
AZELMAD Mounir
L’entreprise parvient à reconstituer le coût d’origine du composant A soit 27 (facture), qui est
renouvelable tous les 6 ans. Ce composant a été renouvelé en 1995 et pour 42 en 2001. Il
convient de retenir la valeur du dernier renouvellement soit :
amortissements antérieurs du composant 27-27*(14/20) = 8.1
Ecart positif sur amortissement à comptabiliser en capitaux propres 70- 4.9

(14+51.1)=4.9
écart positif sur valeur brute à comptabiliser en capitaux propres 42-27=15 15
Au rattrapage des amortissements, s’ajoute une augmentation due à la différence de valeur du

composant entre la date d’origine (27) et celle du dernier remplacement (42).
2…Composant A 42
2….Composant B (structure) 73
2….Immobilisation 100
1. Variation de capitaux 15 (42-27)

1
propres
28..Amortissements Immobilisation 70(100*14/20)
1…Variation de capitaux 4 .9
propres
28…Amort Composant B 51.1 (73*14/20)
105
AZELMAD Mounir
Schéma d’écriture, la durée d’amortissement de la structure est modifiée (augmentation à

25 ans)
28..Amortissements 70
Immobilisation (100*14/20)

propres
28..Amort Composant 14 (42*2/6)

A
28…Amort Composant 40.88*(73*14/25)

B
1
(70 – 14 - 40,88 = 15,12)
B. Reconstitution à partir de données fondées sur des données techniques actuelles
Première application au 1er janvier 2005.
Soit un immeuble acquis pour 100, il y a 4 ans et amortissable sur 10 ans.
Des données actuelles montrent que le composant A, renouvelable tous les 6 ans, représente
30% du coût à neuf d’une immobilisation identique.
Valeur brute Amort antérieurs Valeur nette

déjà constatés comptable
Composant A (100 * 30) 30 (30 * 4/10) 12 18
Composant B (100 * 70) 70 (70 * 4/10) 28 42
Total 100 40 60
106
AZELMAD Mounir
Calcul du rattrapage d’amortissement sur le composant
amortissements antérieurs déjà comptabilisés 12
écart négatif à comptabiliser en capitaux propres 12–20 = 8
2…Composant A 30
2….Composant B (structure) 70
2….Immobilisation 100
1…Variation de capitaux 8
propres
Immobilisation
28…Amort Composant 28 (70*4/10)

B
107
AZELMAD Mounir
Schéma d’écriture, la durée d’amortissement de la structure est modifiée (allongement à

11ans)

propres
Immobilisation
28…Amort Composant 25.45

B (70*4/11)
108
AZELMAD Mounir
5- SYNTHESE GENERALE
Si la nécessité d'harmonisation des normes comptables internationales et la légitimité des

organismes normalisateurs ne sont pas contestées, la comparaison des méthodes d'évaluation
des actifs, au coût historique ou avec prise en compte de la valeur, n'est pas aisée. À défaut de
prix de marché observé, l'évaluation à la juste valeur sera déterminée soit par la valeur
d'échange sur laquelle s'accorderaient deux parties indépendantes, soit par le prix de marché
d'un élément aux caractéristiques proches, soit encore par le calcul de la valeur actuelle nette
des flux futurs générés. Cette dernière méthode, satisfaisante à priori sur le plan conceptuel,
présente de grandes difficultés pratiques (estimation des flux, choix du taux d'actualisation).
Ainsi, l'application, pourtant limitée à ce jour, du principe de juste valeur crée une inquiétude
certaine auprès des praticiens qui redoutent autant les difficultés techniques et les coûts qu'ils
auront à surmonter qu'ils contestent son intérêt réel. La fronde des banquiers européens en
2003 face aux normes IAS 32 et IAS 39, qui concernent les instruments financiers, fait
craindre des oppositions voire des conflits entre les autorités normalisatrices et les
professionnels non demandeurs de ce brutal changement. Non pas que les banquiers, comme
les assureurs d'ailleurs, soient fondamentalement opposés au principe de la comptabilisation à
la juste valeur. Leur argument est que ce concept de juste valeur, qui induit l'existence d'une
valeur de marché, est en fait théorique puisque aucun marché n'est réellement efficient au sens
de la théorie financière (information parfaite des agents, aversion au risque, liquidité, etc.). Il
n'est donc pas d'un grand soutien à la comptabilité dont l'objet est aussi de réduire l'asymétrie
d'information entre les agents sur les marchés.
L'objectivité et la neutralité de la juste valeur sont contestables et la position de l'IASB est

inconfortable car les incidences de ses propositions ne sont pas totalement maîtrisées.
Manquant de recul, les professionnels craignent des coûts élevés d'obtention, une volatilité
accrue des données comptables et des difficultés pour évaluer et comparer les actifs non
négociés sur des marchés efficients. Le nouveau modèle risque de renforcer l'incitation au
pilotage de court terme de l'entreprise et la prégnance des marchés financiers. De plus, aucun
109
AZELMAD Mounir
travail scientifique empirique ne permet à ce jour de montrer une supériorité du modèle conçu
sur la juste valeur par rapport au modèle traditionnel au coût historique. En revanche, certains
auteurs anticipent un lien entre la pratique de l'évaluation à la juste valeur et le cours en
bourse.
Ainsi, on peut dire que beaucoup de ces critiques ont trait à l’accroissement de la volatilité
des mesures comptables en juste valeur ainsi qu’à ses conséquences. Elles renvoient
cependant à une interrogation fondamentale sur la fonction du modèle comptable et sur la
pertinence de filtrer, ou au contraire de mieux traduire, la volatilité réelle de l’activité
économique. Inversement, d’autres critiques soulignent l’accroissement injustifié de la
volatilité du résultat et des fonds propres qui serait lié à un abandon implicite du principe de
continuité de l’exploitation.
Les critiques les plus nombreuses concernent la valorisation des actifs qui ne sont pas
négociés sur des marchés efficients et dont l’estimation renvoie à des modèles internes. Elles
mettent en évidence le manque d’objectivité et de neutralité de ces valorisations. Elles mettent
aussi l’accent sur la réduction de la fiabilité et de la comparabilité engendrée par l’utilisation
de modèles internes.
110
AZELMAD Mounir
Conclusion
Tous les groupes implantés en Europe et émettant des actions et des obligations sur le marché
européen devront appliquer les normes IAS/IFRS à partir du 1er janvier 2005, conformément
au règlement adopté en 2002 par le Parlement Européen. Ainsi, ces sociétés devront adopter
toutes les normes applicables en 2005, en retraitant les comptes 2004 et en publiant ceux de
2005, pour permettre la comparaison.
Le passage aux nouvelles normes devra être complet dès le premier exercice. Il ne sera pas
possible de sélectionner ou d’exclure certaines normes, ni se contenter d’en respecter l’esprit.
Si pour l’instant en France, toutes les sociétés ne sont pas concernées, les normes ont vocation
à s’appliquer à terme à l’ensemble des entreprises. En effet le bureau du Conseil National de
la Comptabilité précise que la coexistence de deux référentiels, IAS et PCG, ne peut perdurer
indéfiniment.
L’Union Européenne a dès 1995 souligné « sa nécessité d’agir sans tarder afin que les
préparateurs et les utilisateurs de comptes aient l’assurance que les entreprises désireuses de
lever des capitaux sur le marché américain, et les autres marchés mondiaux, n’auraient pas à
sortir du cadre comptable de l’Union ». Elle a ainsi opté pour les normes IAS/IFRS, en
s’écartant volontairement et politiquement des US GAPP.
L’application de ces normes diffère de ce que nous connaissons avec le Plan Comptable
Général français sur de nombreux aspects. En ce qui concerne l’immobilier, un des grands
principes comptables français basé sur les coûts historiques n’est que très partiellement mis en
place par les IFRS. En effet, la plupart des actifs font l’objet d’un rapprochement à la juste
valeur, « fair value ». Ceci impliquera pour les comptes, la mise en œuvre de méthodes de
calculs et de suivi de ces justes valeurs : il devra être intégré la possibilité d’une volatilité plus
grande de la valeur de certains actifs.
L’introduction de ces nouvelles normes comptables impose aux entreprises de nombreux

changements dans leurs habitudes. Cependant c’est l’occasion pour elles de revoir leurs
111
AZELMAD Mounir
stratégies commerciales et de créer une dynamique nouvelle pour affronter avec clarté et
dynamisme le marché mondial.
L’immobilier est notamment concerné par les normes IAS 16, Immobilisations Corporelles et
IAS 40, Placements Immobiliers. Nous allons tenter de les décrypter sous l’angle de
professionnels de l’immobilier.
Jusqu’à présent, les actifs immobiliers étaient inscrits à l’actif du bilan sur la base du prix
d’acquisition ou du prix de revient (le coût historique). Seule la partie correspondant à la
construction faisait l’objet d’un amortissement, calculé linéairement.
Les nouvelles normes retiennent, pour les immeubles d’exploitation, ce principe de la

comptabilisation au coût historique, mais assortissent cette méthode de l’obligation d’amortir
les immeubles non plus sur le montant global de la construction, mais sur la base des «
composants » de cette construction, dès lors que ces derniers représentent une valeur
significative par rapport à l’ensemble. Elles permettent cependant des réévaluations
périodiques à la « juste valeur ».
En ce qui concerne les immeubles de placement, elles préconisent l’évaluation permanente à

la juste valeur, mais autorisent néanmoins les sociétés à maintenir leurs immobilisations au
bilan au coût historique, en les amortissant en fonction de la durée de vie des composants.
La pression de la concurrence internationale devrait amener la plupart des foncières cotées à
adopter le système de la juste valeur. En effet, ce système est plus transparent pour
l’investisseur, et les sociétés nationales ne pourront pas refuser d’adhérer à cette approche si
leurs compétitrices européennes montrent l’exemple. Les enjeux sont différents pour les
utilisateurs. Ils pourront craindre que la constatation comptable de plus ou moins-values qui
n’étaient autrefois que latentes ne trouble la lisibilité de leurs résultats.
Qu’ils choisissent la juste valeur ou le coût historique et l’amortissement par composants, les
directeurs immobiliers sont invités à entreprendre une réflexion d’ensemble sur leur
patrimoine, qui pourrait remettre en cause la façon dont les entreprises abordent la question de
l’immobilier.
112
AZELMAD Mounir
En particulier, le système préexistant de comptabilisation au coût historique ne faisait peser

que peu de responsabilités sur les dirigeants des entreprises et de ses auditeurs : les comptes
n’étaient pas impactés – sauf circonstances exceptionnelles – que de l’effet de
l’amortissement, qui de plus est calculé linéairement en ce qui concerne les biens
immobiliers. Désormais, les dirigeants vont être amenés à prendre en ce domaine, et sous le
contrôle de leurs auditeurs, des options comptables entraînant des effets directs sur les
résultats de l’entreprise, et bientôt son dividende.
L’expert immobilier sera consulté soit par l’entreprise, soit par ses commissaires aux comptes,
qui lui demanderont de valider l’estimation faite par les dirigeants ou par un confrère, ou
encore par un expert judiciaire en cas de soupçon de faux bilan. Il va se trouver au centre des
débats sur les performances des entreprises, et il sera soumis à des pressions nouvelles.
Evoquons à présent une des problématiques engendrée par ces nouvelles normes :
l’amortissement par composants. Il s’applique aux immeubles évalués au coût historique et,
entre deux réévaluations, aux immeubles évalués à la juste valeur. Il est approprié de ventiler
le coût d’un actif en composants et de comptabiliser chacun séparément lorsque les différents
composants :
Ont des durées de vie différentes,
Ou procurent des avantages à l’entreprise selon un rythme différent,
nécessitant l’utilisation de taux et de mode d’amortissements
différents,
Ou faisant l’objet de remplacement à intervalles réguliers.
Un débat porte actuellement sur la nature et le nombre des composants à identifier. Certains
souhaitent une décomposition à l’extrême des prix de revient. Il nous semble qu’il convient,
aujourd’hui, d’adopter une approche pragmatique qui conduira à limiter le nombre de
composants au minimum requis pour satisfaire aux obligations comptables. Tout en gardant à
l’esprit que pour être efficaces et représentatifs, les composants devront s’adapter aux
caractéristiques techniques du bâtiment, au type de construction.
L’approche d’estimation et de ventilation des coûts par composants aura pour effet de
modifier les bases amortissables. Jusqu’à présent, tout était simple : les montants du terrain et
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AZELMAD Mounir
des constructions étaient fournis soit par le notaire qui passait l’acte, soit encore par un expert
immobilier. Dans les deux cas, l’approche était approximative et pouvait être influencée par
des considérations fiscales (augmentation de la base amortissable par exemple) alors que,
désormais, la valeur du terrain devrait être calculée par différence entre la valeur globale et
l’estimation de la valeur des constructions. Si l’on considère le patrimoine de bureaux
parisiens, la nouvelle approche pourrait se traduire par un accroissement de la valeur des
terrains (non amortissables) et une diminution de celle des constructions (amortissables).
En conséquence, toute appréciation (et toute dépréciation) ultérieure de la valeur d’un

immeuble s’impactera directement sur la valeur du terrain (non amortissable), que cette
variation de valeur résulte d’une évolution de marché, ou de la signature des nouveaux baux.
L’approche par composants va également imposer des taux d’amortissement différents. Si
l’on considère, par exemple, que certaines façades haussmanniennes protégées ont une durée
de vie supérieure à celle du reste du gros œuvre, on réduira d’autant la base amortissable.
Au-delà de l’aspect comptable, ce sont également les bases de distribution des dividendes des
sociétés qui seront touchées, dès que les normes deviendront applicables aux comptes
sociaux, ce qui pourrait arriver assez rapidement.
On ne saurait trop recommander aux entreprises de procéder à des simulations pluriannuelles

afin de pouvoir bien jauger les conséquences de leurs choix.
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AZELMAD Mounir
BIBLIORGAPHIE
Les ouvrages :
Laurent Bailly, Comprendre les IFRS aux éditions Maxima, 215 pages
Pascal Baneto, Normes IAS/ IFRS, aux éditions Danod, 300 pages
Robert Obert, Pratique des normes IAS/IFRS aux éditions Dunod, 544 pages
Les avis du Conseil national de la Comptabilité
Les avis de l’AFREXIM
Le journal officiel de l’Union Européenne
Le magazine trimestriel de la finance immobilière : Performance
Dossier immobilier du journal Les Echos
Les sites Internet :

www.comptalia.com
www.deloitte.fr
www.iasc.org.uk
www.finances.gouv.fr
www.france.ey.com
www.lentreprise.com
www.lexpansion.com
www.mazars.com
www.paris.europlace.net
www.rfcomptable.com
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LEXIQUE
Composants : Une immobilisation doit être considérée comme une somme de composants,
dont chacun doit être enregistré pour sa valeur et amorti pour sa durée d’utilité.
Consolidation : Méthode comptable qui intègre à due proportion les comptes des filiales
(comptes sociaux) dans ceux de la société mère.
Discounted cash flow : Méthode originaire des Etats-Unis, ayant pour principe que la valeur
économique d’un bien ne vaut que par les flux financiers futurs qu’il est capable de générer.
Durée d’utilité : Il s’agit de la période durant laquelle une entreprise s’attend à utiliser un
actif.
Immobilisations : Eléments destinés à servir de façon durable à l’activité de l’entreprise. Ils

ne se consomment pas par le premier usage.
Juste valeur ou « fair value » : Elle correspond au montant pour lequel un actif pourrait être
échangé, entre des parties bien consentantes, dans le cadre d’une transaction normale.
Valeur brute comptable : C’est la valeur de comptabilisation de l’immobilisation au moment

de son entrée au bilan.
ACRONYMES
CNC : Conseil National de la Comptabilité GAAP : Generally Accepte Accounting Practices
IAS : International Accounting Standards
IASB : International Accounting Standard Board
IASC : International Accounting Standard Committee
IFRS : International Financial Reporting Standards
IGT : Installations Générales Techniques
PCG : Plan Comptable Général
VNC : Valeur Nette Comptable
VRD : Voirie et Réseaux Divers
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Mémoire de fin d’études

Partie I : ANALYSE DE LA REGLEMENTATION ACTUELLE ET LIMITES DES

I. Présent ation de l’o rgane normalisate ur ( IASB) …………………………………. 9

II. Présent ation des principales no rm es IAS/IFR S

B. Les U S G AAP et les no uv elles normes internat io nales ……………………… 34

C . LE CO NTEX TE MAR OCA IN……………………………………………. .. 3 8

IV. Passag e du C oût His torique à la « Juste Valeur » ……………………….………6 5

I. Méth odes d’ évaluations et Imp ac ts s ur les profess io nnels de l‘imm obilier …… 7 5

A. La jus te v ale ur d’ un immeuble de placement ……………………………75

II. L’app roche par compos ants ………………….……………………. …………. .. 8 3

A. Les C ompos ants ……….………………. ………. ………………….…. . .8 3

III. Sim ulat io ns…………………. …………………………….………. …………. .. 9 5

V. Synthès e générale…………………. …………………………….……. .. . ….…. 1 09

Conclusion………. …….. .…. …………. .…………………. …………………. .. ……. …….. . .. 11 1

A ma famille et mes ami(e)s,

Nous ne devons pas perdre de vue que la qualité de la

...Extrait du message royal

Je remercie vivement Monsieur M’Hammed EL HAMZA pour son

De plus, le principe d'évaluation au coût historique accorde une marge de manœuvre

Dans cette partie,

L’IASC (International Accounting Standards Committee) est un organisme international de

Cet organisme a changé le 1 er Avril 2001 d’appellation. Il se prénomme désormais IASB

1. Conseil des administrateurs

Les trustees sont au nombre de 19 représentant les différents organes nationaux et

3. SAC (Standards advisory Council)

4. IFRIC (International Financial Reporting Interpretations Committee)

2- PRESENTATION DES PRINCIPALES

L’immobilier est notamment concerné par les normes suivantes :

1) IAS 16 « Immobilisations corporelles»

ii) Comptabilisation (approche par composants)

C'est-à-dire lorsqu'il répond aux critères du Cadre conceptuel relatifs à la définition et la

Lors de la comptabilisation initiale, l'approche par composants est désormais généralisée: il y

iii) Évaluation initiale et dépenses ultérieures

iiii) Évaluation postérieure à la comptabilisation initiale

Traitement dit de référence

savoir sa juste valeur à la date de la réévaluation, diminué du cumul des amortissements

La dotation aux amortissements de chaque exercice doit être comptabilisée en charges à

Les plans d'amortissements (comprenant la durée d'utilité, le mode d'amortissement, la valeur

iiiiii) Mises hors service et sorties

iiiiiii) Informations à fournir

Les conventions d'évaluation utilisées pour déterminer la valeur brute comptable;

L’IAS 16 prescrit donc les traitements comptables à appliquer aux immobilisations

2) lAS 17 « Contrats de location»

ii) Contrats de location financement

Les paiements au titre de la location doivent être ventilés entre:

iii) Contrats de location simple

iiii) Cas particulier: les contrats de cession bail

La comptabilisation d'une opération de cession-bail dépend de la catégorie du contrat de

iiiii) Informations à fournir

3) lAS 36 « Dépréciation d'actifs »

pour les actifs comptabilisés au coût, en charges dans le compte de résultat;

 Les unités génératrices de trésorerie (UGT)

iiii) Test de dépréciation

En premier lieu, au goodwill affecté à l'unité génératrice de trésorerie (s'il y a lieu) ;

iiii) Informations à fournir

4) IAS 40 « Immeubles de placement»

L'utiliser dans la production ou la fourniture de biens ou de services ou à des fins

ii) Évaluation postérieure à la comptabilisation initiale

 Modèle de la juste valeur

L’IAS 40 définit donc la notion de placement immobilier, les méthodologies de

3- DIAGNOSTIC DES DIVERGENCES

A) La réglementation comptable française : « principaux acteurs et méthodes

Ainsi, l’ensemble de la réglementation française existante va continuer de converger vers les