Au Maroc le fonds de commerce et régit par loi n°15-95 formant le code de

commerce modifié et complété par la loi n°49-16 relative aux baux d’immeubles
ou de locaux loués à usage commercial, industriel et artisanal, publiée au
bulletin officiel n°6490 du 11aout 2016. Elle est entrée en vigueur le 11février
2017, en comptabilité, ces acquisitions génèrent des écritures particulières.

I. Identification du fonds de commerce:

A. Conception juridique :

L’article 79 de la loi N°15-95 formant code de commerce modifié et compléter

par la loi La loi n° 49-16, du 11 août 2016 définit « le fonds de commerce
comme un bien meuble incorporel constitué par l’ensemble de biens mobiliers
affectés à l’exercice d’une ou de plusieurs activités commerciales.»
Selon l’Article 80 :
« Il comprend aussi, tous autres biens nécessaires à l’ exploitation du fonds tels
que le nom commercial, I’ enseigne, le droit au bail, le mobilier commercial, les
marchandises, le matériel et l’ outillage, les brevets d’ invention, les licences, les
marques de fabrique, de commerce et de service, la dessins et modèles
industriels et, généralement, tous droits de propriété industrielle, littéraire ou
artistique qui y sont attachés. »

B. Les éléments du fonds de commerce

1. Les éléments corporels :

Les éléments corporels se répartissent en deux catégories principales :
 Matériel et outillage :
C’est l’ensemble des biens mobiliers corporels qui servent durablement à
l’exploitation et qui de ce fait présentent une stabilité réelle : outillage
industriel, matériel d’équipement, meubles de bureaux, mobiliers…
 Les marchandises :
Ce sont les matières premières destinées à être transformées ou les produits et
biens, destinés à la vente, en raison de leur instabilité, elles ne sont pas
comprises dans le nantissement du fonds de commerce.

2. Les éléments incorporels :

Les éléments incorporels confèrent au fonds de commerce l’essentiel de sa
valeur. On y trouve : la clientèle et l’achalandage, le nom commercial et
l’enseigne, le droit au bail commercial et les droits de propriété industrielle.
a) La clientèle et l’achalandage :
D’après l’article 80 du code de commerce cite expressément la clientèle comme
un élément obligatoire du fonds de commerce.
La clientèle et constituée par les clients permanents et fidèles de l’entreprise qui
sont attirés par les qualités personnelles du commerçant. Tout d’abord la
clientèle doit être aussi réelle et personnelle : il faut qu’elle soit au titulaire du
fonds de commerce et qu’elle lui soit rattachée en propre.
L’achalandage concerne les clients de passage, attirés par l’implantation du
fonds de commerce. On utilise le terme de clientèle pour viser l’ensemble de
ceux qui s’approvisionnement habituellement ou occasionnellement auprès d’un
commerçant déterminé.

b) Le nom commercial et l’enseigne :

Le nom commercial : c’est l’appellation sous laquelle le commerçant personne
physique ou morale exerce son activité, est un moyen de ralliement de la
clientèle. Il peut être un nom patronymique, celui de d’exploitant individuel ou
celui d’un ou plusieurs associés incorporés dans la dénomination sociale de la
société.
L’enseigne: est un signe extérieur qui permet d’individualiser l’établissement, le
magasin. Il peut être le nom patronymique du commerçant, une dénomination de
fantaisie ou un emblème.

c) Les droits de la propriété industrielle :

La Propriété Industrielle est une composante de la Propriété Intellectuelle qui
désigne les œuvres de l’esprit. Elle permet la protection et la valorisation des
inventions, des innovations et des créations.
La propriété intellectuelle comporte deux volets :
• La propriété industrielle, qui comprend les Brevets d’invention, les marques,
les dessins et modèles industriels, et les indications géographiques.
• Le droit d’auteur, qui s’applique aux œuvres littéraires telles que romans,
poèmes et pièces de théâtre, aux films, aux œuvres musicales, aux œuvres
artistiques telles que dessins, peintures, photographies et sculptures et aux
œuvres d’architecture.
Les droits de propriété intellectuelle sont des droits de propriété comme les
autres : ils permettent au créateur ou au propriétaire, d’un brevet, d’une marque
ou d’une œuvre protégée par le droit d’auteur de tirer profit de son travail ou de
son investissement.
Les droits de propriété intellectuelle récompensent la créativité et l’effort
humain, qui sont le moteur du progrès de l’humanité.

II. L’exploitation du fonds de commerce

L’exploitation du fonds de commerce passe par l’utilisation, dans le but de
réaliser un profit, de l’ensemble des éléments constitutifs du fonds selon des
procédés commerciaux permettant de développer la clientèle liée à ce fonds de
commerce. On distingue deux principales formes d’exploitation du fonds de
commerce :

A. L’exploitation du fonds par le propriétaire

Le propriétaire peut exploiter personnellement son fonds de commerce il prend

alors la fonction de gérance en main, dans ce cas il est exploitant, il a à la fois le
statut de commerçant et de gérant. Le propriétaire peut être une personne
physique ou morale. En effet il peut s’agir d’une société commerciale et ce sont
ses organes de gestion qui assurent la gestion du fonds de commerce en son nom.
Le propriétaire peut aussi faire appel à un gérant pour lui confier la gestion du
fonds en contrepartie d’un salaire (contrat de travail), on parle alors de gérant
salarié. Le gérant dans ce cas n’a pas le statut de commerçant, il agit au nom et
pour le compte du propriétaire du fonds lequel court les risques et recueille les
profits de l’activité commerciale. C’est ce que l’on appelle la gérance salariée.

B. La location-gérance ou gérance libre

1. Notion de gérance libre

La location gérance est une formule contractuelle selon laquelle le propriétaire

d’un fonds de commerce donne ce dernier en location à une autre personne dite
locataire gérant ou encore gérant qui l’exploite à ses risques et périls moyennant
une redevance. Elle est différente du bail commercial car il porte sur le fonds
même et sur l’immeuble où le fonds est exploité. Elle est différente aussi de la
gérance salariée.
Article 153 « Le gérant libre a la qualité de commerçant et il est soumis à toutes
les obligations qui en découlent. »
Article 154 « Le gérant libre est tenu d’indiquer sur tous documents relatifs à
son activité commerciale ainsi que sur toutes pièces signées par lui à cet effet ou
en son nom, son numéro d’immatriculation au registre du commerce et le siège
du tribunal où il est immatriculé et sa qualité de gérant libre du fonds »

2. Utilité de cette opération

Celle-ci permet tout d’abord à un incapable (exemple : un mineur) de conserver

la propriété du fonds dont il a hérité mais qu’il ne peut gérer personnellement.
Ensuite c’est une solution adaptée pour le commerçant qui voudrait se retirer des
affaires tout en garantissant une retraite avec les redevances qu’il peut tirer de la
location de son fonds. Enfin c’est une technique de redressement des entreprises
en difficulté.

3. Conditions de forme

 Le propriétaire du fonds doit être commerçant pendant 7 ans au moins, ou

avoir exercé pendant la même durée les fonctions de gérant salarié ou de
directeur commercial ou technique. En plus il doit avoir exploité le fonds de
commerce mis en gérance pendant 2 ans ;
 Le locataire doit avoir la capacité commerciale ;
 La gérance libre doit être constatée par un écrit (contrat) ;
 Mesures de publicité : tout contrat de gérance libre doit être publié dans la
quinzaine qui suit sa date sous forme d’extrait du bulletin officiel et dans un
journal d’annonces légales ;
 La fin de la location doit également être publiée.

Sanction en cas de violation des conditions légales : nullité du contrat d’une

nullité absolue.

4. Les effets entre les parties

Les conséquences sur la tête du gérant :

 Le gérant a la qualité de commerçant et il est soumis à toutes les obligations
qui en découlent ;
 Tous les biens composant le fonds doivent être laissés à la disposition du
gérant ;
 Le gérant doit verser au propriétaire un loyer ou une redevance ;
 Le gérant est tenu de continuer les contrats de travail qui avaient été conclu
par le bailleur.

Les conséquences sur la tête du bailleur de fonds :

 Il doit délivrer au gérant la jouissance de tous les éléments du fonds dont il est
titulaire ;
 Il est tenu soit de se faire radier du registre de commerce soit de faire modifier
son inscription personnelle avec la mention expresse de la mise en gérance
libre ;
 Il ne doit pas troubler le gérant dans sa jouissance et en particulier ne pas
enfreindre la clause de non rétablissement.

III. Les opérations relatives au fonds de commerce

A. La vente du fonds de commerce

La vente est le contrat par lequel une personne (le vendeur) transfère ou
s’engage à transférer un bien à une autre personne (l’acheteur) qui a l’obligation
d’en verser le prix en argent.
Selon l’article 81 «Toute vente ou cession de fonds de commerce ainsi que tout
apport en société ou toute attribution de fonds de commerce par partage ou
licitation est constatée par acte en la forme authentique ou sous seing privé. Le
montant de la vente est déposé auprès d’une instance dûment habilitée à
conserver les dépôts ».
Cet acte mentionne: (condition de forme)
1) le nom du vendeur, la date et la nature de son acte d’acquisition, le prix de
cette acquisition en spécifiant distinctement les prix des éléments incorporels,
des marchandises et du matériel;
2) I’ état des inscriptions des privilèges et nantissements pris sur le fonds;
3) s’il y a lieu, le bail, sa date, sa durée, le montant du loyer actuel, le nom et
l’adresse du bailleur;
4) I’ origine de la propriété du fonds de commerce.

Article 82 :« Lorsque l’une des mentions prescrites à l’article précédent ne

figure pas dans l’acte de vente, I’ acheteur peut demander l’annulation du
contrat si l’absence de cette mention lui a porté préjudice. Lorsque les mentions
figurant à l’acte sont inexactes, I’ acheteur peut demander l’annulation du
contrat ou la réduction du prix si l’inexactitude des mentions lui a porté
préjudice. »

Article 83 :« Après enregistrement, une expédition de l’acte notarié ou un

exemplaire de l’acte sous seing privé doit être, dans les quinze jours de sa date,
déposée au secrétariat-greffe du tribunal dans le ressort duquel est exploité le
fonds ou le principal établissement du fonds si la vente comprend des
succursales. »

Un extrait de l’acte de vente doit être enregistré au registre de commerce. Cet

extrait doit contenir les informations suivantes :
– la date de l’acte, noms, prénoms et domiciles de l’ancien et du nouveau
propriétaire ;
– la nature et le siège du fonds de commerce ;
– l’indication et siège des succursales s’il y en ;
– le prix de vente stipulé ;
– l’indication du délai pour les oppositions ;
– et l’élection de domicile dans le ressort du tribunal.
Et de la publication au bulletin officiel et au Journal d’Annonce Légal (J.A.L)
L’extrait inscrit au registre de commerce est publié en entier et sans délai par les
soins du secrétaire-greffier, aux frais des parties, au Bulletin Officiel et dans un
J.A.L.
Cette publication est renouvelée à la diligence de l’acquéreur entre le huitième et
le quinzième jour après la première insertion.

1. Les mesures prises en faveur du vendeur de fonds de commerce

La loi n° 15-95 formant code de commerce a organisé en faveur du vendeur à

crédit de fonds de commerce une double garantie : un privilège et une action
résolution.
A/ Le privilège du vendeur
Le privilège du vendeur s’applique au fonds de commerce et garantit le vendeur
en cas de non-paiement du prix par l’acheteur.
Autrement dit, le privilège tend à garantir le prix ou ce qui en reste dû, il
s’exerce distinctement sur les prix respectifs de la revente relatifs aux
marchandises, au matériel et aux éléments incorporels du fonds.
– Le privilège est inscrit au registre du commerce;
– La même formalité d’inscription est remplie au secrétariat-greffe de chaque
tribunal dans le ressort duquel est située une succursale du fonds comprise dans
la vente.
Ces inscriptions ne sont pas soumises à la publication dans les journaux.
B/L’action résolutoire
L’action résolutoire permet d’effacer juridiquement et rétroactivement le contrat
de vente de fonds de commerce. Elle a lieu lorsque le vendeur veut reprendre le
fonds de commerce pour défaut de paiement du prix des mains de l’acquéreur ou
du tiers qui lui succède.

2. Les mesures prises en faveur des créanciers du vendeur de fonds de commerce

A/ L’opposition
Tous les créanciers du vendeur peuvent former opposition au paiement du prix
par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au secrétariat.
L’opposition doit être faite dans les quinze jours, au plus tard, après la seconde
insertion et doit mentionner, à peine de nullité, le montant et causes de la
créance et contenir une élection de domicile dans le ressort du tribunal de
commerce.
L’opposition bloque le prix de la vente entre les mains de l’instance dépositaire.
Pendant les délais d’opposition et après une opposition, le prix ne peut plus être
valablement versé au vendeur.

Si l’opposition a été faite sans juste titre et sans cause ou si elle est nulle en la
forme, et s’il n’y a pas instance engagée au principal, le vendeur peut demander
en référé l’autorisation de toucher le prix malgré l’opposition.

B/ la surenchère du sixième
Article 94 : Pendant le délai fixé à l’ article précédent, tout créancier inscrit ou
qui a formé opposition dans le délai de quinze jours fixé à l’ article 84 peut
prendre au secrétariat-greffe du tribunal communication de l’ acte de vente et
des oppositions et, si le prix de vente est insuffisant pour désintéresser les
créanciers visés ci-dessus, former, en se conformant aux prescriptions de l’
article 123 et suivants, une surenchère du sixième du prix principal du fonds de
commerce non compris le matériel et les marchandises.
Article 95 : La surenchère du sixième n’est pas admise après la vente judiciaire
du fonds de commerce ou la vente poursuivie à la requête d’ un syndic de
redressement ou de liquidation judiciaire ou de copropriétaires indivis du fonds,
faite aux enchères publiques et conformément aux articles 115 à 117.

3. Les mesures prises en faveur de l’acheteur du fonds de commerce

Ces mesures concernent surtout les obligations que le vendeur doit remplir vis-à-
vis de l’acquéreur du fonds de commerce.
Il y’a d’abord le transfert de la propriété du fonds de commerce. Le transfert se
caractérise par la tradition des éléments du fonds, la signification pour la cession
des créances, l’acceptation des dettes par les créances, la publicité en cas de
privilège.
Ensuite le vendeur s’oblige à garantir l’acquéreur contre son fait personnel, ce
qui se concrétise par les clauses de non rétablissement ou de non concurrence ou
profit de l’acquéreur.
B. L’apport en société d’un fonds de commerce
L’apport d’un fonds de commerce à une société peut intervenir pour plusieurs
motifs : passage d’une entreprise individuelle en société, association au sein
d’une société avec d’autres associés, préparation d’une future transmission de
l’entreprise…
Le commerçant personne physique peut apporter son fonds de commerce soit à
une société qu’il crée avec d’autres personnes, soit à une société déjà crée. Cette
transformation d’un structure individuelle en une structure sociale peut être
inspiré par des préoccupations très variées : * juridiques : le commerçant entend
limiter sa responsabilité et soustraire son patrimoine personnel aux risques de
l’exploitation.
*financière : pour développer son affaire il a besoin de capitaux extérieurs.
Article 104 : Tout apport de fonds de commerce à une société doit être publié
dans un journal d’annonce légales et au bulletin officiel.

C. Le nantissement du fonds de commerce

Le nantissement d’un fonds de commerce est une convention par laquelle le
propriétaire du fonds accepte d’affecter celui-ci en garantie au profit d’un
créancier pour le paiement d’une dette.
Le nantissement peut porter sur les éléments du fonds de commerce autres que
les marchandises parce qu’elles sont destinées à la vente et la sureté serait peu
efficace.
En l’absence d’énumération des biens composant le fonds de commerce, le
nantissement porte sur le nom commercial, l’enseigne, le droit au bail, la
clientèle et l’achalandage, le mobilier commercial, le matériel et l’outillage, les
brevets d’invention, les licences, les marques de fabrication, les dessins…, De
même, les succursales doivent être expressément désignées.
Le nantissement doit être constaté par acte sous seing privé ou par acte
authentique. Un extrait de l’acte doit être inscrit au registre du commerce dans
les quinze jours de sa date. L’inscription n’est pas soumise à la publication dans
les journaux (article 108, al 3)

IV. Le droit au bail commercial (nouvelle loi 49.16)

Avec la promulgation de la loi 49-16 relative au bail à usage commercial,

industriel ou artisanal qui remplace l’ancien régime du Dahir du 24 mai 1955, le
législateur marocain vient de franchir un nouveau pas en matière de statut des
baux commerciaux mettant ainsi fin à toutes les incertitudes et au manque de
prévisibilité qui l’ont marqué.
La mise à niveau de la législation passe nécessairement par une refonte complète
du statut du bail commercial à même de remédier aux dysfonctionnements
constatés et favoriser l’installation de nouveaux commerces, tout en sécurisant
ceux d’ores et déjà établis. Il convient dès lors de mentionner les principaux
apports de cette loi.

Le droit au bail fait généralement partie intégrante du fonds de commerce. Il

représente le montant que l’acheteur verse ou doit au locataire précédent, afin de
bénéficier des dispositions et droits garantis par les baux commerciaux (droit à
renouvellement, indemnité d’éviction…).
Les principaux apports du nouveau texte sont notamment les suivants:

A. Un champ d’application élargi et quelques exclusions

La loi 49-16 soumet au nouveau régime du bail commercial les baux
d’immeubles ou de locaux relevant du domaine privé de l’Etat, les baux des
immeubles loués par les coopératives, les établissements d’enseignement privés,
les cliniques privées, les laboratoires pharmaceutiques et autres organismes
assimilés dans le cadre de leurs activités.
La nouvelle loi ne s’applique pas à plusieurs contrats comme dispose l’article de
2 de la loi. Ainsi, la liste des contrats exclus du champ d’application de la loi se
dressent comme suit :
– Les contrats de bail qui ont pour objet les locaux situés à l’intérieur des Malls
qui sont gérés sous une seule enseigne (Morocco Mall est un cas de figure),
– Les locaux destinés à recevoir des investissements dans le secteur de
l’industrie et de l’informatique.
– Les contrats qui ont pour objet les locaux situant dans les zones offshores,
– Les contrats de leasing immobilier.
– Les contrats qui ont pour objet les locaux commerciaux appartenant aux
Habous.
– Les baux emphytéotiques.

B. Contrat écrit et états des lieux

Les contrats de bail devront désormais être rédigés et datés. Au moment de la
livraison du local, les deux parties devront désormais procéder à un état des
lieux par écrit, qui pourrait être utilisé en cas de litige.

C. Détermination du loyer et de loyers impayés

Les loyers et charges sont librement négociés entre les parties. Les charges sont
présumées être comprises dans le loyer au cas où le contrat ne donnerait aucune
précision.
Les conditions ouvrant au bailleur le droit de demander en référé la reprise des
locaux et la résiliation du contrat de bail lorsqu’un locataire cumule trois mois
de loyers impayés consistent dorénavant en l’existence d’une clause résolutoire
dans le contrat et la preuve que le locataire ait vainement été mis en demeure de
payer. Dans ce cas, le locataire évincé ne peut prétendre à aucune indemnité.

D. Pas de porte officialisée

L’un des principaux apports de la loi sur le bail commercial concerne
l’officialisation du principe du pas de porte. C’est une disposition importante car
elle permettra de calculer l’indemnité en cas d’éviction d’un locataire. Elle ne
peut être inférieure au montant du pas de porte. L’indemnité correspond à la
perte du fonds de commerce et au dédommagement des transformations et des
travaux de réparation et d’entretien du local. Il faut s’attendre à une avalanche
de conflits au regard des difficultés actuelles en cas de rupture du contrat de bail.
Par conséquent, elle doit obligatoirement être inscrite sur le contrat de bail ou
tout autre contrat sous seing privé.

E. Renouvellement du bail, droit au bail et éviction

 Le locataire bénéficie du droit au renouvellement du contrat de bail lorsque la
durée de l’occupation est d’au moins deux années consécutives, si le bailleur
refuse le renouvellement il doit verser au locataire une indemnité égale au
préjudice occasionné par l’éviction.
 L’indemnité d’éviction correspond à la valeur marchande du fonds de
commerce, aux frais d’aménagement et travaux réalisés par le locataire et aux
frais normaux de déménagement.
 L’indemnité d’éviction octroyée au locataire en cas de refus de
renouvellement du bail commercial est égale au préjudice subi lors de l’éviction.
L’indemnité correspondra à la valeur marchande du fonds de commerce établie
sur la base des déclarations fiscales des 4 dernières années, les frais supportés
par le locataire pour les réparations et améliorations du local ainsi que les
éléments du fonds de commerce perdus et les frais de changement de
domiciliation. Néanmoins, le bailleur peut prouver que le préjudice subi par le
locataire est moindre.
 L’éviction du locataire est possible lorsque le bailleur décide de démolir et de
reconstruire le local. Cependant, celle-ci est conditionnée par le paiement au
locataire d’une indemnité égale à 3 années de loyer et la garantie de la reprise du
bail lorsque les travaux seront achevés. Le locataire peut demander au juge
d’astreindre le bailleur à prendre en charge les frais d’attente. Le bailleur à un
délai de 2 mois pour entamer les travaux à compter de la date d’éviction, faute
de quoi, il devra payer au locataire l’indemnité d’éviction, sauf en cas de force
majeure.
F. Possibilité d’élargissement du l’usage commercial
Le locataire peut élargir l’usage commercial du local à des activités non prévues
par le contrat de bail, à condition (i) que ces activités ne soient pas
incompatibles avec l’objet et les caractéristiques de l’immeuble, (ii) ne
compromettent pas la sécurité de la construction et que l’accord du bailleur ait
été obtenu.

G. Sanction de l’abandon des locaux loués

Plusieurs magasins restent fermés pendant de longues années sans que le bailleur
puisse retracer son locataire ni récupérer son bien. Ce qui est préjudiciable au
propriétaire mais aussi au Trésor. La nouvelle loi devrait remédier à cette
situation. Ainsi, dès qu’un locataire ferme un local et disparaît sans laisser
d’adresse pendant au moins 6 mois, le propriétaire peut introduire une action en
justice en référé pour récupérer son local. Pour ce faire, il doit faire constater la
fermeture du local et sa durée par un huissier de justice, présenter un PV, une
copie du contrat de bail et de la mise en demeure adressée au locataire, même si
la notification n’a pas été possible. Le président du tribunal déclenche
rapidement une enquête aux fins de vérification avant de prononcer l’ordre de
réouverture du local. Un relevé des effets et biens meubles est ensuite établi car
ils seront vendus aux enchères et le produit de la vente déposé au bureau d’ordre
du tribunal.

Toutefois, si le locataire réapparaît au cours de l’exécution de la procédure

d’éviction, le président du tribunal lui accorde un délai de 15 jours pour
régulariser sa situation. Sinon, le jugement devient exécutoire. Si le locataire
réapparaît dans un délai inférieur à 6 mois après l’exécution de la procédure
d’expulsion, il peut encore s’adresser au président du tribunal pour prendre
possession de nouveau du local à condition d’avoir réglé ses impayés.