Economie Et Organisation de L'immo 1ere Année

Réf.
: EI1-22CNU
Prix : 21,60 €
ISBN : 978-2-7446-4507-5
Corrigé professeur
Économie
et organisation
de l’immobilier
BTS Professions Immobilières / Licences
Jérôme GEORGEL
Marie-Christine RALU
Crédits photographiques : p. 14 shutterstock © Jakub Krechowicz - p. 38 Fotolia © Monet
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© FontainePicard, 2022
ISBN : 978-2-7446-4507-5
Sommaire
Économie et organisation de l’immobilier
BTS Professions immobilières / Licences
Première année
Partie 1 - L’analyse du marché de l’immobilier

Chapitre 1 : Du marché des biens et services au marché immobilier……………………………………………… 5
Auto-évaluation…………………………………………………………………………………………………………………… 9
Chapitre 2 : Les notions d’offre, de demande et de prix d’équilibre

sur le marché immobilier résidentiel……………………………………………………………………………… 11
SÉQUENCE 1 : Du parc résidentiel à l’offre de logements…………………………………………………… 12
SÉQUENCE 2 : La demande de logements…………………………………………………………………………… 14
SÉQUENCE 3 : Niveau et évolution des prix immobiliers…………………………………………………… 16
SÉQUENCE 4 : Les facteurs d’influence de l’offre et de la demande…………………………………… 19
Auto-évaluation…………………………………………………………………………………………………………………… 21
Prolongement : Le prix au mètre carré - un calcul dépassé………………………………………………… 22
Chapitre 3 : L’étude des caractéristiques et des conditions de logement
du parc immobilier résidentiel………………………………………………………………………………………… 23
Auto-évaluation…………………………………………………………………………………………………………………… 26
Prolongement : Comment lutter contre le développement des meublés de tourisme ?……… 27
Chapitre 4 : L’analyse des différents statuts d’occupation des logements du parc résidentiel… 29
SÉQUENCE 1 : É tude quantitative et qualitative du statut d’occupation des logements…… 29
SÉQUENCE 2 : Une mobilité et un parcours résidentiel en berne………………………………………… 31
Auto-évaluation…………………………………………………………………………………………………………………… 33
Prolongement : L’accès des jeunes au logement………………………………………………………………… 35
Chapitre 5 : Les principales caractéristiques du marché immobilier professionnel…………………… 37
SÉQUENCE 1 : Un marché diversifié et récent……………………………………………………………………… 37
SÉQUENCE 2 : Le marché d’immobilier de bureaux…………………………………………………………… 39
SÉQUENCE 3 : L’immobilier de commerce et l’immobilier d’entrepôts……………………………… 42
Auto-évaluation…………………………………………………………………………………………………………………… 44
Prolongement : Le développement des boutiques éphémères…………………………………………… 45
Partie 2 - L’analyse des structures d’entreprises opérant sur le marché immobilier

Chapitre 6 : Une multiplicité des intervenants…………………………………………………………………………………… 47
SÉQUENCE 1 : Construction et réhabilitation : les acteurs du logement……………………………… 48
SÉQUENCE 2 : Les acteurs de l’immobilier liés à la transaction immobilière……………………… 50
SÉQUENCE 3 : Les acteurs liés par l’activité d’administration de biens……………………………… 57
SÉQUENCE 4 : Les autres acteurs de l’immobilier……………………………………………………………… 59
Auto-évaluation…………………………………………………………………………………………………………………… 61
Prolongement : Du crowdfunding au crowdbuying …………………………………………………………… 62
Chapitre 7 : Les stratégies des entreprises dans le domaine de l’immobilier……………………………… 63

SÉQUENCE 1 : Le diagnostic interne et externe…………………………………………………………………… 64
SÉQUENCE 2 : La notion d’avantage concurrentiel……………………………………………………………… 68
SÉQUENCE 3 : Des axes aux options stratégiques……………………………………………………………… 69
Auto-évaluation…………………………………………………………………………………………………………………… 73
Pour se préparer à l’examen : Une « niche » : l’Usufruit Locatif Social………………………………… 74
©FontainePicard
Partie 3 - L’immobilier : poids dans l’économie et interaction sur la croissance
Chapitre 8 : Le poids de l’immobilier dans l’économie…………………………………………………………………… 75
SÉQUENCE 1 : Le poids du secteur immobilier dans la valeur ajoutée et le PIB………………… 76
SÉQUENCE 2 : L
e poids du secteur immobilier dans l’emploi
et le patrimoine des ménages……………………………………………………………………… 80
SÉQUENCE 3 : L’impact du secteur immobilier sur la croissance économique…………………… 81
Auto-évaluation…………………………………………………………………………………………………………………… 84
Pour se préparer à l’examen : L
’immobilier face aux nouvelles technologies
de l’information et des télécommunications (NTIC)…………… 85
Chapitre 9 : La notion de cycle économique en immobilier…………………………………………………………… 87

SÉQUENCE 1 : Du cycle économique au cycle immobilier…………………………………………………… 87
SÉQUENCE 2 : Du cycle immobilier à la bulle immobilière………………………………………………… 89
SÉQUENCE 3 : Les cycles immobiliers : comparaison internationale………………………………… 92
Auto-évaluation…………………………………………………………………………………………………………………… 94
Prolongement : Cycle immobilier - le « match » France/Allemagne…………………………………… 95
©FontainePicard
Chapitre 1
Du marché des biens et services
au marché immobilier…
PLAN DU CHAPITRE
Introduction : Définition de l’économie
1) Du marché des biens et services…
1.1) Le concept de marché
1.2) L’offre et la demande sur le marché des biens et services
2)…Au marché immobilier
2.1) L’objet de l’échange : le bien logement et/ou le service logement
2.2) Les caractéristiques spécifiques du marché immobilier
Introduction : définition de l’économie

Documents 1 et 2
1 - Explicitez la définition de l’économie proposée par l’économiste français Edmond Malinvaud.
On peut définir l’économie, comme une science qui étudie la manière dont une société emploie des ressources (qui
sont rares) à des fins de production, afin de répondre aux besoins des agents économiques (qui sont illimités), ainsi
que la façon dont elle redistribue les résultats de cette production.
2 - Mettez en évidence la double approche possible de l’économie.

L’économie se divise en deux zones d’étude : la microéconomie et la macroéconomie.
 La microéconomie est la branche de l’économie qui analyse le comportement des agents économiques (ménages,
entreprises…) dans le but de comprendre leur processus de prise de décision.
C’est sur le marché que se réalise la confrontation entre les décisions d’offre ou de demande des individus.
L’approche microéconomique consiste donc à concentrer son niveau d’analyse sur l’offre et la demande sur un
marché donné, sur la détermination des prix sur ce marché, ainsi que sur les facteurs qui influencent les choix des
offreurs (vendeurs) et des demandeurs (acheteurs).
Cette approche a pour père fondateur Adam Smith qui, en 1776, publia « Recherches sur la nature et les causes de
la Richesse des Nations ».
 En revanche, la macroéconomie a un point de vue différent puisqu’elle s’attache dès le départ à l’étude des
phénomènes économiques au niveau global, comme l’évolution de la consommation, de l’investissement, du taux
de chômage, du taux de croissance économique… Son champ d’étude est l’économie nationale dans son ensemble.
La pensée de John Maynard Keynes relève de cette approche.
1. Du marché des biens et services…

1.1 Le concept de marché
Document 3
3 - Comment peut-on définir un marché ?
Le marché se définit comme le lieu de confrontation des offres et des demandes pour un produit ou un service donné
permettant d’obtenir le prix d’équilibre pour ce produit ou ce service.
Le prix d’équilibre se définit comme étant le prix permettant d’atteindre la satisfaction d’un maximum d’offreurs et de
demandeurs.
4 - Quel est le rôle du prix sur un marché donné ?

Le prix est un indicateur de la situation de l’offre par rapport à la demande sur un marché donné (ou vice versa). Si la
demande est supérieure à l’offre, le prix aura tendance à progresser et vice versa.
©FontainePicard Chapitre 1 - Du marché des biens et services au marché immobilier… 5

5 - Pourquoi les libéraux considèrent qu’il faut laisser le prix s’ajuster librement ?
Pour les économistes libéraux il faut éviter toute intervention étatique sur le marché afin d’obtenir un équilibre à
terme. En effet, par un processus de tâtonnements, s’établira un prix d’équilibre où l’offre sera égale à la demande.
À titre d’exemple, pour les libéraux, l’instauration d’un salaire minimal (SMIC) explique les situations de déséquilibre
sur le marché du travail : l’impossibilité de baisser les salaires (prix de la force de travail) rend le facteur travail
trop coûteux pour la frange de la population active la moins qualifiée, expliquant de fait l’apparition d’un chômage
important pour cette catégorie de salariés.
1.2 L’offre et la demande sur le marché des biens et services

Document 4
6 - Expliquez la détermination de la courbe d’offre et de demande sur un marché donné.
Sur tout marché, on peut ainsi distinguer une demande et une offre.
 La courbe de demande permet de visualiser la quantité des biens que les consommateurs achèteront compte tenu
de son prix.
Si le consommateur est rationnel, il en achètera une quantité d’autant plus grande que son prix sera faible.
Ainsi, en agrégeant toutes les demandes individuelles des consommateurs, on obtient la fonction de demande
globale pour un produit donné qui est décroissante en fonction du prix.
Graphique 1 - La courbe de demande globale

Prix
Fonction de demande
Quantités
 Parallèlement un offreur (ou producteur) offrira une quantité de biens d’autant plus grande que le prix de ce bien
est élevé et que cela lui permettra de dégager un profit élevé.
En effet, chaque entreprise offre une certaine quantité de biens pour un prix donné. Si le prix du marché augmente,
à structure de coûts inchangée, l’offre de chaque producteur augmente car il a des perspectives de profits plus
importantes.
L’offre totale sur le marché n’est rien d’autre que la somme des offres de chaque producteur et elle est croissante
en fonction du prix.
Graphique 2 - La courbe d’offre globale
Prix
Fonction d’offre
Quantités
7 - Précisez comment se détermine le prix d’équilibre selon la théorie économique classique (marché de
concurrence pure et parfaite).
L’établissement du prix d’équilibre d’un bien est directement issu du résultat de la confrontation de l’offre et de la
demande, la première reflétant les conditions et contraintes de la production de ce bien (coût de production, marge…)
alors que la seconde reflète les caractéristiques des consommateurs (revenus, préférences…). Le prix d’équilibre est
celui pour lequel la quantité offerte est égale à la quantité demandée.
Graphique 3 - L’équilibre entre l’offre et la demande

Prix
Demande
Offre
Prix d’équilibre
Quantités
6 Partie 1 - L’analyse du marché de l’immobilier ©FontainePicard

Si les prix s’écartent du prix d’équilibre, il y a retour automatique au prix d’équilibre par un ajustement des quantités
offertes et demandées. Prenons, pour exemple, l’hypothèse que le prix d’un bien B augmente. En principe, la demande
de ce bien va diminuer car certains consommateurs ne pourront plus acheter ce bien compte tenu de leur contrainte
budgétaire ; en revanche, l’offre va s’accroître pour deux raisons : d’une part, à coût constant, la perspective de profit
sera plus importante pour les producteurs en place et d’autre part, en raison de l’absence de barrière à l’entrée,
d’autres entreprises vont se présenter sur le marché attirées par les perspectives de profit. Un déséquilibre va donc
apparaître sur ce marché du bien B avec un excès de l’offre par rapport à la demande : pour pouvoir écouler l’excès de
production, les entreprises vont devoir baisser le prix de vente du produit B, attirant de nouveaux consommateurs ce
qui fait que l’excès disparaîtra et qu’un nouveau prix d’équilibre s’établira.
1.3 Les différentes structures de marché
Document 5
8 - Complétez le tableau page suivante après avoir lu le document 5.
Type de marché Concurrence

Concurrence
pure Monopole Oligopole
monopolistique
Caractéristiques et parfaite
Nombre
Important Important Important Important
de demandeurs
Nombre d’offreurs Important Un seul Important Quelques offreurs
L’entreprise propose
Les agents une différentiation Possibilité pour les
L’entreprise disposant
économiques de son bien afin de se offreurs d’influencer le
d’un monopole peut
peuvent-ils avoir Aucune distinguer et apparaître marché mais contrôle d’un
influencer le prix
une influence temporairement comme régulateur (cf. Autorité de
du marché
sur le marché ? disposant d’un monopole la concurrence en France)
pour le produit concerné
Les anciens
monopoles publics,
Bourse - La Poste, Secteur de la téléphonie
Exemples
produits SNCF, ont disparu Apple avec l’iPod, l’iPad…
de marché Secteur automobile
alimentaires sous la pression
des directives
européennes
9 - Quelles conditions doit remplir un marché de concurrence pure et parfaite pour atteindre une situation
d’équilibre ?
Pour que l’équilibre soit obtenu sur un marché de concurrence pure et parfaite, il faut au préalable que les 5 postulats
suivants soient vérifiés :
•
il faut que le produit soit homogène c’est-à-dire unique : autrement dit, les caractéristiques techniques ou
commerciales des biens sur un marché donné doivent être identiques… à défaut, il s’agit de marchés différents ;
• il faut que le nombre d’offreurs et de demandeurs soit suffisamment important pour qu’aucun d’entre eux ne puisse
avoir une influence déterminante sur le prix du marché : on parle alors d’atomicité de l’offre et de la demande ;
• il faut qu’une variation des prix entraîne une réaction instantanée des offreurs et des demandeurs de capital et de
travail (mobilité des facteurs de production) ;
• il faut qu’il n’y ait aucune barrière à l’entrée ou à la sortie sur le marché pour les producteurs ;
• il faut une transparence du marché, autrement dit l’information des offreurs et des demandeurs doit être parfaite, et
chacun d’entre eux peut connaître parfaitement les conditions du marché.
Bien entendu, dans cette conception de l’économie, toute intervention de l’État est à proscrire car elle pourrait avoir
pour conséquence de fausser les prix ou les coûts de production entraînant la formation d’un prix qui ne serait plus
un prix d’équilibre, et qui ne correspondrait donc plus à une situation d’optimum économique.

2. … Au marché immobilier
2.1 L’objet de l’échange : le bien logement et/ou le service logement
Document 6
10 - D
onnez une définition du marché immobilier.
Le marché immobilier peut se définir comme le lieu d’échange de biens immobiliers (achat-vente de maisons,
terrains, bureaux…) ou de services immobiliers (location, gestion…).
11 - Pourquoi faut-il identifier deux marchés du logement ?

Sur le marché immobilier, il convient préalablement de distinguer le « bien logement » et le « service logement ».
En effet au sein du marché immobilier, il convient d’effectuer une distinction entre ceux qui acquièrent ou loue un
logement pour se loger eux-mêmes, et ceux qui l’acquièrent pour le louer à des tiers, cette distinction pouvant
s’appliquer aussi bien pour un usage d’habitation ou professionnel.
Dans le cas de la location ou l’accession à la propriété, les immeubles rendent un service.
Dans cette optique le logement est une des composantes de la consommation des ménages.
Par contre dans le cas de l’investisseur, l’immeuble doit être appréhendé en tant que bien réel ou « bien logement ».
Ici le logement est une des composantes de l’investissement des agents économiques qui effectuent régulièrement
un arbitrage entre différents actifs en fonction des perspectives de rendements (logement = bien d’investissement).
12 - Complétez le schéma à l’aide des termes suivants : « bureaux », « à usage d’habitation principale »,
« commerces », « bâtiments à usage professionnel », « investissement locatif », « autres usages
professionnels », « logement résidentiel ».
Marché immobilier
1 - Terrains 2 - Bâtiments
(foncier)
Logement résidentiel Bâtiment à usage professionnel
À usage
Investissement
d’habitation Bureaux Commerces Autres usages
locatif
principale
2.2 Les caractéristiques spécifiques du marché immobilier

Document 7
13 - Le marché immobilier respecte-t-il les critères de marché de concurrence pure et parfaite ? Justifiez votre
réponse en complétant le tableau de synthèse ci-après.
Caractéristiques du marché
Oui/Non Justification
de concurrence pure et parfaite
Oui, en Un grand nombre de vendeurs et d’acheteurs de logements, sauf

Atomicité
principe pour les micro-marchés (ex.: biens de luxe).
Chaque logement, chaque terrain est différent d’un autre par sa
Homogénéité Non superficie, la date de sa construction, sa taille, sa localisation, sa
destination.
Les vendeurs peuvent effectuer de la rétention d’informations
notamment sur les caractéristiques de leurs biens d’où la mise
Transparence Non
en place des différents diagnostics pour réduire cette rétention
d’informations.
Dans la construction, les entreprises sont plutôt locales.
Mobilité des facteurs de production Non Mais c’est moins vrai pour les agences immobilières… quoique
la méconnaissance du marché local puisse être un frein à
l’implantation d’une agence hors de son implantation initiale.
Barrière à l’entrée ou à la sortie Limitée Les investissements à réaliser pour l’ouverture d’une agence.

Chapitre 1 AUTO-ÉVALUATION
QCM
1. La demande est une fonction croissante du prix.
 Vrai n Faux. Décroissante en fonction du prix.
2. L’offre de biens et de services par les ménages est d’autant plus importante que les prix sont élevés.
 Vrai n Faux, car l’offre est issue des entreprises.
3. La loi de l’offre et de la demande est censée s’appliquer théoriquement sur toutes les structures de marché.
 Vrai n Faux, uniquement sur le marché de concurrence pur et parfaite.
4. L’oligopole est un marché où peu de demandeurs sont présents.
 Vrai n Faux, marché sur lequel peu d’offreurs sont présents
5. Le prix est le résultat de la confrontation de l’offre et de la demande.
n Vrai  Faux. Mais uniquement sur le marché de concurrence pure et parfaite.
6. Le prix de marché augmente quand l’offre est supérieure à la demande.
 Vrai n Faux, le prix augmente quand la demande est supérieure à l’offre.
7. La différenciation des produits invalide l’hypothèse de :
 la transparence  l’atomicité n l’homogénéité
8. Le marché immobilier est un marché de concurrence imparfaite.
n Vrai  Faux
9. Les terrains sont considérés comme des biens immobiliers.
n Vrai  Faux
10. Il est possible d’ajuster rapidement l’offre à la demande sur le marché immobilier.
 Vrai n Faux en grande partie compte tenu des délais de construction, de rénovation ; cependant la
remise en location des biens vacants peut être plus rapide.
Classez les caractéristiques du marché immobilier selon les deux types de structure de marché : concurrence
pure et p
arfaite et concurrence imparfaite.
Caractéristiques du marché
Concurrence pure et parfaite Concurrence imparfaite
immobilier
• La destination différente X (chaque destination
des immeubles correspondant à un marché)
• La localisation différente
des immeubles X
• Un grand nombre de logements

à la vente et à l’achat X
• Des difficultés pour connaître l’état

réel d’un immeuble X

Chapitre 2
Les notions d’offre, de demande et de prix
d’équilibre sur le marché immobilier résidentiel
PLAN DU CHAPITRE
SÉQUENCE 1 : Du parc résidentiel à l’offre de logements
1) Le parc de logements
1.1) Structure du parc de logements
a) Selon la catégorie de logements
b) Selon le type de logements
1.2) Le statut d’occupation du parc résidentiel
2) L’offre sur le marché immobilier résidentiel
2.1) L’offre de logements anciens
2.2) L’offre de logements neufs
a) Le concept de mise en chantier
b) Les principales catégories de constructions
c) Le poids croissant des logements sociaux dans les mises en chantier
SÉQUENCE 2 : La demande sur le marché immobilier

1) Principales raisons justifiant la demande d’un logement
2) La demande portant sur la transaction-vente de logements
2.1) La demande de logements anciens
2.2) La demande de logements neufs
3) La demande de logement sur le marché locatif
3.1) Au sein du parc privé
3.3) Au sein du parc social
SÉQUENCE 3 : Niveau et évolution des prix immobiliers

1) La formation des prix : une demande élastique, une offre rigide
2) Niveau et évolution des prix en transaction-vente
2.1) Niveau et évolution des prix de vente au sein du parc ancien
2.2) Niveau et évolution des prix de vente au sein du parc neuf
3) Niveau et évolution des prix en location
3.1) Les loyers dans le parc privé
3.2) Les loyers dans le parc social
SÉQUENCE 4 : Les facteurs d’influence sur l’offre et la demande

1) Influence des facteurs sociodémographiques
2) Influence des facteurs économiques sur l’offre et la demande de logements
3) Influence des facteurs législatifs et réglementaires
©FontainePicard Chapitre 2 - Les notions d’offre, de demande et de prix d’équilibre sur le marché immobilier résidentiel 11
SÉQUENCE 1 : Du parc résidentiel à l’offre de logements
1. Le parc de logements
1.1 Structure du parc de logements
Document 1
1 - Comment se décompose le parc de logements en 2021 (catégorie et type de logements).
- La catégorie de logements (résidences principales - résidences secondaires - logements vacants)
Ce parc est constitué de biens immobiliers au titre de résidences principales (81,8 %), de résidences secondaires
(9,9 %) mais également de logements laissés vacants (8,3 %).
- Le type de logements (individuel-collectif)
Le parc est constitué majoritairement de logements individuels (55,5 %), les logements collectifs représentant
(44,5 %).
2 - Comment a évolué le parc résidentiel depuis 2005 ?

2021 : 27,2 millions de logements
1982 : 24 millions de logements
 Soit une hausse de plus de 54,9 % du parc résidentiel. En fait, le parc de logements s’accroît en moyenne de 1,1 %
par an.
1.2 Le parc résidentiel selon le statut d’occupation

Document 2
3 - Identifiez les différents statuts d’occupation d’un logement. Définissez-les.
Les différents statuts d’occupation sont :
• le statut de propriétaire,
• le statut de locataire. On peut distinguer la location privée (par des investisseurs privés) et la location sociale (par
des bailleurs sociaux).
4 - Analysez du point de vue statique et dynamique la structure du parc résidentiel selon le statut d’occupation.
Aujourd’hui :
• 57,9 % des ménages sont propriétaires ;
• 39,8 % sont locataires (dont 22,9 % dans le secteur privé et 16,9 % dans le parc social).
On note une progression continue du statut d’accession à la propriété (de 4,2 points en 34 ans).
2. L’offre sur le marché résidentiel

2.1 L’offre de logements anciens
Documents 3 et 4
5 - Quelle différence faites-vous entre parc de logements et offre de logements ?
Le parc de logements ne doit pas être assimilé à l’offre de logements car le parc représente à la fois les logements
occupés (et de ce fait non disponibles sur le marché) et les logements inoccupés.
En revanche, l’offre de logements correspond aux logements disponibles sur le marché, du fait de la création de
nouveaux logements (mises en chantier) ou du fait de la remise sur le marché des logements anciens (vente d’un
logement pour cause de décès, de déménagement, départ d’un locataire…).
6 - Quels sont les principaux mouvements affectant l’offre de biens anciens du parc locatif privé ?

La taille du parc locatif privé évolue en fonction des entrées et des sorties de logements sur le marché considéré.
Les entrées se composent :
 des acquisitions de logements neufs par les investisseurs (voir la question suivante),
 de mise en location suite à un déménagement,
 du changement de destination d’un bien…
Les sorties se font suite à :

 la récupération de logements par les bailleurs pour les occuper personnellement ou y loger un membre de leur
famille,
 la destruction de logements anciens,
 un changement de destination du bien (ex.: logement transformé en local professionnel.
Aucune source ne permet de chiffrer avec précision ces différents flux, mais on peut néanmoins constater par certains
rapprochements que l’investissement dans le neuf joue un rôle essentiel dans la croissance du parc privé locatif.

2.2 L’offre de logements neufs
a/ Le concept de « mises en chantier »
Documents 4 et 5
7 - Que faut-il entendre par « mises en chantier » ? Comment ont-elles évolué ces dernières années ?
L’offre nouvelle de logements est appréciée à partir du suivi des mises en chantiers, c’est-à-dire les constructions
autorisées (ayant obtenu un permis de construire) commencées au cours de l’année et qui seront bientôt disponibles.
Ces mises en chantier ont été en baisse constante depuis 2011 pour atteindre environ 335 000. Mais l’année 2015 est
une année de reprise avec des mises en chantier en progression, reprise qui s’est accélérée en 2016 pour se maintenir
à un haut niveau en 2018. Depuis 2018, les mises en chantier ont réculé pour atteindre un plus bas en 2020 année
du confinement. Une lègère progression en 2021. Globalement l’objectif gouvernemental d’atteindre un niveau des
mises en chantier proche des 500 000 logements n’a jamais été atteint.
8 - Quels sont les acteurs immobiliers alimentant cette offre ?

Cette offre nouvelle est mise en place par :
- les promoteurs privés (qui construisent pour l’essentiel du logement collectif et sont aussi présents dans le logement
individuel groupé dans le cadre de lotissements),
- les promoteurs publics (bailleurs sociaux),
- ainsi que les constructeurs de maisons individuelles.
9 - Quelle est la part relative de chaque type de logements en 2021 ?
2021
Logements individuels (purs et groupés) 41,8 %
Logements collectifs 58,2 %
Contrairement à ce qui prévaut au niveau du parc de logement où les logements individuels dominent (cf. Document 1),
en flux ce sont les logements collectifs qui dominent chaque année.
b/ Les principales catégories de constructions

10 - Identifiez les différentes catégories de logements présentées ci-après.
A) Logements individuels B) Lotissements (individuels groupés)
C) Logements collectifs D) Logements en résidence
c/ Le poids croissant des logements sociaux dans les mises en chantier

À partir du document 6 et des recherches personnelles
11 - Décrivez sur le plan statique et dynamique la part des logements sociaux dans l’ensemble des mises en
chantier.
La part des logements sociaux représentent 23 % de l’ensemble des mises en chantier en 2020. Cependant cette part
a été plus importante les années passées, notamment 2014 et 2015 où cette part représentait 29 %. En fait lorsque le
secteur privé est en difficulté, ce qui était le cas entre 2013 et 2015 où les mises en chantiers étaient au plus bas en
volume, le secteur social joue un rôle de soutien au marché en achetant par exemple une partie du stock de logements
invendus des promoteurs privés. Cependant, en cas de reprise d’activité, ce qui est le cas depuis 2016, ce soutien est
moindre et la part des logements sociaux diminue. Notons également que le volume de production de logements
sociaux s’éloigne de l’objectif gouvernemental de 100 000 nouveaux logements par an, alors que la crise du logement
persiste dans les zones tendues où se loger est toujours aussi difficile.
SÉQUENCE 2 : La demande de logements
1. Principales raisons justifiant la demande d’un logement
1 - Complétez le schéma ci-dessous à l’aide des termes suivants : résidence principale - locataire - résidence
secondaire - investissement locatif - propriétaire - parc privé - parc social.
Document 1
Se loger Investissement locatif
Résidence principale Résidence secondaire
Deux statuts possibles
Propriétaire Locataire
Parc privé Parc social

2. La demande portant sur la vente de logements
2.1 La demande de logements anciens
Document 2
2 - Quelle est la tendance du marché des transactions de logements anciens depuis 2018 ?
Depuis 2018 le volume des transactions est sur un trend croissant avec un décrochage en 2020 lors du premier
confinement. Chaque année, depuis 2019, le volume des transactions a dépassé le cap du million de transactions, avec
un record en 2021 avec près de 1,2 million de biens anciens vendus.
3 - Expliquez les fluctuations dans l’évolution des transactions de logements anciens depuis 2000.
Avec la crise des subprimes, le nombre de transactions a fortement chuté, après des volumes de ventes supérieures à
800 000 transactions sur la période 2000-2007. Après un point bas touché courant 2009 (environ 570 000 transactions),
le marché s’est sensiblement redressé de la mi-2009 à 2012 pour retrouver les sommets d’avant crise. Le marché a
ensuite connu à nouveau une baisse sensible courant 2012 et, la reprise s’est accélérée en 2015 pour retrouver un
volume de transaction supérieur à 800 000 transactions, porté notamment par la faiblesse des taux d’intérêt (inférieur
à 2 %). En 2019 le nombre de transactions a atteint le million de transactions. Ce haut niveau des transactions a été
confirmé en 2020 puis en 2021 mais une grande incertitude subsiste pour les années à venir avec la remontée des taux
d’intérêt et les exigences accrues des banques notamment en termes d’apport personnel… L’âge d’or des transactions
immobilières dans l’ancien est-il terminé ? À suivre…
2.2 La demande de logements neufs

Document 3 et 4
4 - Dans quel but peut-on être amené à acheter un logement neuf chez un promoteur. En fonction de quoi la
part des investisseurs varie-t-elle dans le temps ?
Un particulier s’adresse à un promoteur soit pour faire construire son logement, soit pour réaliser un investissement
locatif.
Les ventes aux investisseurs varient en fonction du régime juridique de défiscalisation proposé. Le régime Duflot trop

contraignant par rapport au régime précédent, le Scellier, explique la chute de la part des investisseurs. Les assouplissements
proposés par le régime Pinel (ex. : la possibilité de louer aux ascendants ou descendants) ont permis une reprise sensible
des ventes aux investisseurs en 2015 (+ 44 % et + 11 points en part relative), confirmée en 2016 et 2017. En 2018 et 2019 si
le volume des ventes se maintient autour des 130 000 unités, par contre la part des investisseurs a diminué de 4 points au
profit de l’accession. 2020 est une année de récul en lien avec la crise sanitaire, avec un léger rebond en 2021 mais loin
des niveaux d’avant crise sanitaire. De fortes inquiétudes demeurent de la part des professionnels inquiets de l’envolée
des coûts de contruction et de la remontée prochaine des taux d’intérêt. Le premier semestre est déja marqué par un recul
sensible des ventes de logements neufs.
5-R
epérez les principales phases de variation des ventes de logements neufs (promoteurs et constructeurs de
maisons individuelles). Est-ce que les deux marchés ont été affectés aussi fortement l’un que l’autre ?
 2011-2014 : on constate un ralentissement de l’activité depuis 2011. Le contexte d’un fort chômage et d’une crise
économique qui perdure n’incite pas à l’acquisition d’une maison individuelle. Ainsi entre 2011 et 2014, les ventes
ont chuté de près de 31 %. Comme pour les constructeurs de maisons individuelles, les ventes pour les promoteurs
ont également baissé surtout sur le segment des investisseurs mais la baisse est toutefois moins sensible que
pour les constructeurs de maisons individuelles (- 16 %).

 2014-2019 : reprise du marché tant au niveau des maisons individuelles que des logements collectifs. Le faible
niveau des taux d’intérêt, et l’assouplissement du dispositif Pinel ont permis de soutenir le marché. Toutefois
le marché de la maison individuelle marque le pas en 2018/2019, de manière plus prononcée que de la part des
promoteurs.

 Recul sensible en 2020 en lien avec la crise sanitaire avec une chute de 22,6 % des ventes pour les promoteurs
mais de seulement en 8,5 % pour les constructeurs de maisons individuelles. Si ces derniers ont réalisé une année
record en 2021 avec une volume des ventes supérieur à celui d’avant crise (+ 21,5 %), ce n’est pas le cas des
promoteurs immobiliers où la reprise est moins soutenue (+ 15 %).
3. La demande de logements sur le marché locatif

3.1 Au sein du parc privé
Document 5
6 - Comment calcule-t-on le taux de mobilité résidentielle ? Comment a-t-il évolué depuis 2007 ? Justifiez
votre réponse.
Le taux de mobilité résidentielle mesure la proportion de logements du secteur locatif privé qui est remise chaque
année sur le marché. Il s’obtient en rapportant au parc de logements le nombre de logements ayant connu un
emménagement au cours de l’année.
Après une baisse sensible du taux de mobilité résidentielle à partir de 2007, (du fait des conséquences de la crise des
subprimes qui a amené bon nombre de locataires à reporter leur projet de déménagement), le taux de mobilité s’est
relativement stabilisé entre 2009 et 2014 pour progresser autour de 30 % jusqu’en 2018.
Ainsi, à l’instar de ce que l’on a pu constater dans la vente de logements, la location de logements s’est redynamisée
en 2015 : autrement dit, près d’un tiers des ménages locataires a changé de logements. Ce taux de mobilité s’est
stabilisé à ce haut niveau depuis 3 ans, en sachant que le taux de mobilité à commencer à décroitre en 2019, baisse
qui a dû se confirmer en 2020 avec la crise sanitaire où le contexte est moins propice à un déménagement.
7 - Quelles peuvent être les motivations et les freins d’une telle mobilité ?
Les motivations : cette mobilité peut être volontaire (disposer d’un appartement plus grand…) ou subie (baisse de
revenus consécutifs à un divorce, une perte d’emploi…).
Les freins : de façon générale, en période de ralentissement économique, la mobilité volontaire a tendance à diminuer.
Enfin, notons que les loyers élevés dans certaines régions et les conditions d’éligibilité demandées par les bailleurs
sont également un frein à cette mobilité.
3.2 Au sein du parc social

Document 6
8 - Recherchez les conditions d’accès à un logement social en France.
Pour accéder à un logement social, il faut effectuer une demande auprès d’un bailleur social qui va vérifier notamment
que les revenus du ménage ne dépassent pas un certain plafond de ressources.
Le candidat doit être également de nationalité française ou s’il est de nationalité étrangère, il doit être en situation
régulière.
9 - Toutes les demandes de logements au sein du parc HLM sont-elles satisfaites ?

Non, toutes les demandes de logement au sein du parc HLM ne sont pas satisfaites.
Il convient de distinguer le nombre de dossiers de demandes et le nombre d’emménagements dans le parc HLM.
Il y a eu environ 2 100 000 demandeurs de logements sociaux en 2018 dont 33 % sont déjà logés dans le parc HLM
(= changement de logement). Compte tenu du nombre d’emménagements (489 000 en 2018), il est évident que toutes
les demandes sont loin d’être satisfaites.
10 - Appréciez l’évolution du nombre d’emménagements dans le parc HLM depuis 2011.

Depuis 2011, le nombre de logements sociaux attribués est resté à un niveau globalement stable, sauf en 2020 où
on peut constater une baisse sensible des emménagements en lien avec les incertitudes et en lien avec la crise
sanitaire. Ces emménagements ont été possibles grâce, d’une part, aux départs des locataires en place, et d’autre
part, à la construction ou l’acquisition de nouveaux logements sociaux.
11 - Calculez approximativement le taux de mobilité du parc social.

Sachant que le parc HLM est estimé à 4,6 millions de logements en 2020, ainsi près d’un logement sur dix du parc
social a fait l’objet d’un emménagement : on parle alors de taux de rotation ou de mobilité du parc de l’ordre de
8,9 %, bien inférieur au taux de mobilité du parc locatif privé (autour de 29 %).
SÉQUENCE 3 : Niveau et évolution des prix immobiliers
1. La formation des prix : une demande élastique, une offre rigide

Document 1
1 - Expliquez
l’allure des courbes de demande de logements et d’offre de logements.
À cet égard, montrez les spécificités du marché immobilier.
Comme toute courbe de demande, la courbe de demande de logements est décroissante en fonction du prix (prix
de la location ou de prix de vente). En effet, sur le marché locatif par exemple, plus le loyer sera élevé, moins la
demande de logements sera importante car un grand nombre de ménages ne pourront plus satisfaire aux conditions
d’éligibilité.
En revanche, l’offre présente une rigidité à court terme : elle est inélastique. En effet, compte tenu du délai de
construction d’un logement, l’offre ne peut pas s’accroître instantanément, du moins à court terme. C’est l’une des
spécificités du marché immobilier (Voir chapitre 1).
2 - À quoi correspondent les points A et B ?

 Le point A correspond à la rencontre entre l’offre et la demande à un instant T.
 Le point B correspond à la rencontre entre l’offre et la demande au même instant t lorsque l’on constate sur le
marché une hausse de la demande.
Ainsi, si la demande de logement augmente, l’offre étant constante à court terme, le prix constaté sur le marché (ex. :
le loyer) va s’accroître, traduisant ainsi une tension entre l’offre et la demande.

2. Niveau et évolution des prix en transaction - Vente
2.1 Niveau et évolution des prix à la vente au sein du parc ancien
Document 2
3 - Qu’est-ce qu’une médiane et un prix médian ?
La médiane est la valeur qui permet de couper l’ensemble des valeurs étudiées en deux parties égales. Le prix médian
est donc celui qui permet de couper les prix constatés dans une ville en deux parties égales.
4 - Comment ont varié les prix en un an dans la majorité des grandes métropoles ?
Globalement les prix ont progressé, en 2021, dans la plupart des grandes villes mais de manière plus limitée par
rapport aux villes moyennes. À Paris le prix des logements anciens a même reculé légèrement.
5 - Recherchez des éléments d’explications.
La hausse des prix est directement liée à la hausse de la demande dans les grandes métropoles, stimulée par la
faiblesse des taux d’intérêt.
6 - Repérez les 3 prix médians les plus bas et les 3 prix médians les plus élevés.
Prix médians les plus bas (par m2) : Prix médians les plus élevés (par m2) :
- Saint Étienne : 1 150 € - Paris : 10 600 €
- Mulhouse : 1 250 € - Lyon : 5 090 €
- Limoges : 1 470 € - Bordeaux : 4 610 €
Document 3
7 - Montrez qu’il n’existe non pas un seul marché immobilier en France mais des marchés immobiliers.
La hausse des prix n’est pas uniforme sur tout le territoire. Ces derniers mois, la demande s’est davantage déplacée
vers les villes moyennes et les villes balnéaires, d’où une hausse sensible au niveau du prix au m² dans ces villes.
Ainsi, raisonner sur une hausse moyenne au niveau national n’est pas très significatif. Il est préférable d’analyser ville
par ville voire quartier par quartier…
Document 4
8 - Quelles principales conclusions pouvez-vous tirer de l’évolution sur le long terme des prix des logements
anciens ?
On peut constater que depuis 2000 la hausse du prix des logements anciens a été sensible, notamment du prix des
appartements en Île-de-France qui ont vu leur prix multiplié par 3,5 pendant cette période. En province la hausse a été
également importante mais moindre qu’en Île-de-France, avec des prix multipliés par 2,5 tant au niveau des maisons
individuelles que des appartements.
2.2 Niveau et évolution des prix de vente dans le parc neuf

Documents 5 et 6
9 - Quelles informations principales peut-on tirer des documents 5 et 6 ?
Le prix des logements neufs a également progressé ces dernières années avec trois principales raisons.
• Une hausse sensible du prix du foncier.
• Une hausse continue des coûts de construction en lien avec la hausse du prix des matières premières notamment
depuis la fin du confinement et la guerre en Ukraine.
• La multiplication des normes de construction et l’arrivée au 1er janvier 2022 de la nouvelle norme RE2020.
En moyenne, le prix d’un logement neuf en France est de l’ordre de 4 600 € avec un écart entre l’Île-de-France (5 410 €)
et 4 307 € en province en raison notamment du prix du foncier bien plus élevé en Île-de-France.
Enfin si le prix d’un logement neuf est plus élevé qu’un logement ancien (4 600 €/m² contre 2 730 €/m²) cela n’est pas
le cas dans les grandes métropoles notamment à Paris où en 2021 le prix au m² a dépassé 10 000 €. Cet écart, qui peut
paraître surprenant, s’explique en fait par le fait qu’à Paris très peu de programmes neufs sont lancés : par conséquent
c’est la localisation du logement qui est valorisée dans le prix immobilier. En revanche, dès que l’on s’éloigne du
centre ville, le prix des biens anciens chute fortement.
3. Niveau et évolution des prix en location
3.1 Les loyers dans le parc privé

Document 7
10 - M
ontrez que le marché locatif n’est pas homogène sur le plan géographique en termes de loyers.
Il existe, comme en transaction, des disparités géographiques : Paris compte les loyers les plus élevés : 26,70 € m2,
alors qu’à Saint-Étienne le loyer moyen est de l’ordre de 7 €/m2, soit des loyers près de 4 fois inférieurs à ceux
constatés à Paris.
Document 8
11 - Comment a évolué le loyer du parc privé sur la période 1998-2018 ? Comparez cette évolution par rapport
à celle constatée sur la même période pour le prix des logements anciens (Document 4).
Le loyer moyen a connu une hausse continue depuis 1998 de l’ordre de 54 %, hausse sensible mais inférieure à celle
constatée sur le marché des biens anciens (x 2,5 en moyenne - cf. Document 4)
3.2 Les loyers dans le parc social

Document 9
12 - Recherchez à quoi correspondent les PLAI, PLUS, PLS et PLI.
Ces sigles correspondent aux différents prêts accordés par la Caisse des Déports et Consignations aux bailleurs
sociaux pour la construction de logements sociaux. Les loyers proposés dans le secteur social sont ainsi liés au type
de financement accordé pour sa construction. Ainsi le loyer le plus faible (5,31 €/m2) correspond au financement des
logements très sociaux par un Prêt Locatif Aidé d’Intégration (PLAI). Toutefois ce type de financement est minoritaire
contrairement au financement PLUS (Prêt Locatif à Usage Social) avec en contrepartie des loyers plus élevés car
les logements sont accessibles notamment aux classes moyennes (75 % de la population française peut y accéder).
Le Prêt Locatif Social (PLS), destiné à des ménages aux revenus supérieurs à ceux des plafonds du PLUS, constitue
ainsi un produit intermédiaire entre le PLUS et le Prêt Locatif Intermédiaire (PLI) qui finance des logements sociaux
qui n’ouvrent pas droit à l’APL.
13 - Recherchez comment est fixé le montant des loyers dans le secteur social.
Les loyers sont déterminés à partir de la surface utile (surface habitable + moitié des annexes (dans la limite de
8 m2)) à laquelle est appliqué un prix au m2 variable selon le prêt accordé par la CDC.
14 - Recherchez de quoi dépend l’évolution des loyers au sein du parc social.

Les loyers évoluent chaque année en fonction de la variation de l’indice IRL.
15 - Comparez le niveau des loyers du parc social à celui constaté dans le secteur privé (cf. Document 7).
Le niveau des loyers dans le logement social est sensiblement inférieur à celui constaté en moyenne dans le parc
privé (13,10 €/m2), en sachant que ces prix au m2 sont identiques dans le parc social sur l’ensemble du territoire ce
qui n’est pas le cas pour les loyers du parc privée locatif (cf. 26,70 €/m2 à Paris). Ainsi l’écart entre les deux parcs
locatifs est d’autant plus élevé que le marché locatif est tendu.

SÉQUENCE 4 : Les facteurs d’influence de l’offre et de la demande
1. Influence des facteurs sociodémographiques

Documents 1 et 2
1 - Comment calcule-t-on la densité de population d’un pays ?
La densité de population est une mesure du nombre d’habitants d’une population au km2.
2 - Qu’appelle-t-on diagonale du vide ?

La diagonale du vide est une large bande du territoire français allant de la Meuse aux Landes où les densités de
population sont très faibles.
3 - Identifiez les deux extrêmes en termes de densité de population en France métropolitaine.

La densité de population en France est de 100 habitants/km2 en 2011 mais il existe de fortes disparités géographiques,
avec des régions (cf. Île-de-France 987 hab/km2), et d’autres inférieures ou proche de 60 hab/km2 (cf. Bourgogne
Franche-Comté…).
4 - Comment a évolué la population en France entre 2010 et 2018 ?

La France a vu sa population progresser de 0,4 % pour atteindre près de 67 millions d’habitants.
5 - Quelle est la contribution du solde naturel et du solde apparent des entrées-sorties ?

L’essentiel de la hausse s’explique par le solde naturel (naissances > décès) plutôt que par le solde apparent des
entrées-sorties (solde migratoire au niveau national). Le solde apparent des entrées-sorties est la différence entre
le nombre de personnes entrées sur un territoire donné et le nombre de personnes qui en sont sorties, au cours de
la période considérée. Il est obtenu par différence entre la variation totale de la population au cours de la période
considérée et le solde naturel.
6 - Dressez un portrait démographique régional de la France ?

La population française a globalement progressé de 0,4 %, certaines régions ont connu un dynamisme plus important
(Guyane : + 2,6 %, Corse : + 1,1 %, Occitanie : + 0,9 %) alors que d’autres ont connu une faible progression (Grand-Est
et Normandie : + 0,1 %) voire une baisse en Guadeloupe et Martinique.
7 - Quelle influence la densité de population peut-elle avoir sur l’offre et la demande de logements ?
Plus la densité est importante, plus la demande de logements sera élevée, ce qui va engendrer le lancement de
programmes de constructions (d’où un dynamisme économique local) mais si l’offre ne suit pas, des tensions à la
hausse sur les prix immobiliers vont apparaître.
2. Influence des facteurs économiques sur l’offre et la demande de logements
Documents 3 et 4
8 - Expliquez le lien qui existe entre évolution des taux d’intérêt et capacité d’achat des acquéreurs.
’évolution des taux d’intérêt influence directement la capacité d’emprunts des ménages et donc la demande de biens
L
immobiliers. Ainsi une baisse des taux augmente la capacité d’emprunt et, toute chose égale par ailleurs, contribue à
la hausse des prix de l’immobilier du fait de la hausse de la demande que cela va induire.
9 - Même question pour la durée de prêts immobiliers.

La durée de prêts doit également être prise en compte. Ainsi avec l’envolée des prix de l’immobilier dans les années
2000, et compte tenu d’une évolution des revenus qui ne suivait pas le même rythme, les banques ont allongé la
durée des prêts jusqu’à 30 ans afin de maintenir la solvabilité des ménages et éviter ainsi un retournement du marché.
10 - Pourquoi peut-on affirmer que le pouvoir d’achat immobilier des acquéreurs s’est accru depuis quelques
années ?
Plusieurs facteurs ont contribué à la hausse du pouvoir d’achat immobilier des acquéreurs, à savoir la baisse sensible
des taux d’intérêt qui ont atteint des niveaux historiquement bas (proche des 1 %) et l’allongement de la durée des
prêts immobiliers.
3. Influence des facteurs législatifs et réglementaires
11 - À partir des exemples présentés ci-dessus, précisez l’impact des différentes mesures sur l’offre ou la
demande de logements.

1. La naissance de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) : moindre investissement dans l’immobilier d’où le
ralentissement de la demande.
2. Assouplissement des normes de construction : cela va stimuler l’offre de logements car les délais de construction
vont se réduire.
3. L’APL accession c’est fini : cela va engendrer une baisse de la demande car les ménages les plus modestes ne vont
plus pouvoir accéder à la propriété.
4. Durcissement pour les locations saisonnières : retour des investissements vers la location meublée ou location
nue, d’où hausse de l’offre de logements à la location.
Document 5
12 - Justifiez la hausse de la demande de logements ces dernières années ? Pourquoi l’offre de logements n’a
pas suivi cette progression de la demande ?
Plusieurs facteurs ont contribué à soutenir la demande ces dernières années, à savoir : la baisse des taux d’intérêt,

la hausse de la population et le développement de la cohabitation avec la hausse du nombre de divorce ou le départ
des jeunes du domicile famillial. Or, l’offre n’a pas suivi le même rythme car le parc ne progresse que de 1 % par an :
le choc de l’offre avec la mise en chantier de 500 000 logements n’a jamais été atteint ces 10 dernières années.
13 - Le gouvernement peut-il mener une politique de logement uniforme sur le territoire ? Comment peut-il
permettre de réduire les tensions sur les prix immobiliers ?
Certaines études montrent la nécessité de mener une politique differenciée sur le territoire en fonction de l’état de

la demande de l’offre et de la demande. Agir sur les logements vacants semblent par exemple, peu pertinent car ils
se positionnent majoritairement dans les zones non tendues. De plus, pour désengorger les grandes métropoles, les
pouvoirs publics doivent redynamiser les villes moyennes afin d’attirer la population. Le programme Action Coeur
de Ville s’inscrit dans cette logique.

QCM
1. Le parc de logement est évalué à 43 millions de logements.

 Vrai n Faux, 36 millions.
2. Le nombre de logements collectifs est plus important que celui des logements individuels.

 Vrai n Faux, seulement 44 %.
3. Les mises en chantier annuelles ont sensiblement augmenté ces dernières années.
 Vrai n Faux, c’est l’inverse.
4. Quelle est la part des propriétaires en France ?
 50 %  54 % n 58 %
5. Quelle est la part approximative des investisseurs dans les ventes de logements neufs par les promoteurs ?
 25 %  44 % n 49 %
6. Le niveau élevé des prix immobiliers à Paris est lié à un excès de l’offre par rapport à la demande.
 Vrai n Faux, excès de la demande par rapport à l’offre.
7. Le niveau moyen des loyers du parc locatif est de 10 €/m² en 2021
 Vrai n Faux, 13,10 euros.
8. Le niveau des loyers du parc social varie en fonction du revenu des locataires.
 Vrai n Faux, en fonction du type de prêt.
9. Le pouvoir d’achat immobilier augmente avec la baisse des taux d’intérêt.
n Vrai  Faux
10. Le régime de défiscalisation Pinel permet de stimuler la demande de logements anciens.
 Vrai n Faux, il stimule la demande de logements neufs.
Explicitez les notions de « logements autorisés » et « logements commencés ».

Les logements autorisés correspondent aux logements ayant obtenu un permis de construire alors que les logements
commencés sont des logements qui sont mis en chantier.
Comment expliquer le décalage entre les deux courbes notamment ces derniers mois ?
Il faut quelques mois pour instruire le dossier de permis de constuire en mairie avant d’accorder l’autorisation qui va
rendre possible la mise en chantier. Or, à la fin de l’année 2021, avant l’entrée en vigueur de la nouvelle réglementation
environnementale RE2020, on a constaté une forte hausse des dépôts de demande de permis de construire, pour y
échapper. Comme il faut quelques mois pour instruire le dossier avant d’accorder l’autorisation, on constate un
décalage croissant début 2022 entre les autorisations accordées et les mises en chantier, décalage qui devrait se
réduire à terme quand les surplus de dépôts fin 2021 seront traités.
Prolongement
Le prix au mètre carré - un calcul dépassé
Montrez en quoi une approche d’un bien immobilier à travers son prix au m² présente certaines limites.
Les médias communiquent très fréquemment sur les prix au m2 des logements en France, et notamment en insistant sur
le niveau élevé atteint à Paris ces dernières années (10 000 €/m2 en 2021). Or, ce prix a-t-il un intérêt très important pour
expliquer l’acte d’achat ?
Constatons en premier lieu que très peu d’appartements se négocient à 10 000 € le m2 : il s’agit d’une moyenne et comme
nous l’avons maintes fois souligné dans ce chapitre il existe une multitude de micro-marchés immobiliers. Communiquer
sur ce prix au m2 record peut induire en erreur un acquéreur potentiel car dans certaines rues parisiennes, le prix observé
y est bien inférieur (autour de 4 700 €) ou inversement bien supérieur (environ 21 000 € du m2).
En second lieu face à un projet d’achat d’un logement, le candidat acquéreur ne raisonne pas en premier lieu en termes
de prix au m2 : il va acheter un logement et non des m2, et il va donc plutôt s’intéresser aux caractéristiques de ce bien
(surface, nombre de pièces), à sa localisation, à son environnement proche (école, commerce…). Ainsi, s’il a des enfants,
il sera plus sensible au nombre de chambres qu’aux mètres carrés. Ce n’est que dans un second temps que le prix
interviendra avec des arbitrages qui pourront en découler (ex. : acceptation d’une réduction de la surface d’un logement
pour être à proximité de son lieu de travail).
Enfin alimenter l’information immobilière en se focalisant sur le seul prix au m2 assimile le logement à un objet de
spéculation, l’objectif étant d’acquérir un logement à tel prix dans l’espoir de réaliser à terme une plus-value. Or, le
logement a une tout autre vocation : celui de satisfaire un besoin primaire, à savoir pouvoir se loger mais surtout celui de
pouvoir accéder à la propriété, ce rêve que bon nombre de Français n’ont toujours atteint (seuls 58 % des Français sont
propriétaires).
Il semble donc bien nécessaire d’arrêter de se focaliser sur cette notion de prix au m2 qui semble apparaître futile voire
inutile. Une information axée sur une fourchette de prix par nombre de pièces en fonction des quartiers semble plus
pertinente pour satisfaire les besoins réels des clients.

Chapitre 3
L’étude des caractéristiques et des conditions
de logement du parc immobilier résidentiel
PLAN DU CHAPITRE
1) Structure du parc résidentiel selon la catégorie de logements
1.1) La suprématie du parc de résidences principales
1.2) La France championne du monde de la résidence secondaire
1.3) Le parc de logements vacants en France
2) L’évolution des conditions de logements dans le parc de résidences principales
2.1) Analyse de l’ancienneté et de la localisation du parc de résidences principales
2.2) Évolution de la surface et des conditions sanitaires des logements.
a) La surface des logements est en hausse…
b) … et un inconfort sanitaire en baisse
1. Structure du parc résidentiel selon la catégorie de logements
1.1 La suprématie du parc de résidences principales

Documents 1 et 2
1 - Présentez la définition des différentes catégories de logements identifiées par l’INSEE.
L’INSEE distingue ainsi trois catégories de logement en fonction de l’usage du logement :
Résidence principale (logement occupé la majeure partie de l’année par un ménage, 8 mois minimum).

Résidence secondaire (logement utilisé occasionnellement pour les loisirs (vacances, fins de semaine, professionnel-
lement, etc.).
Logement vacant (local à usage d’habitation sans occupant).
2 - Quelles sont les informations principales à tirer de ce tableau ?

Les résidences principales dominent en représentant près de 81,8 % du parc de logements, suivies par les résidences
secondaires 10 % et les logements vacants 8,2 %.
Ces données sont relativement stables depuis 20 ans si ce n’est la vacance qui a progressé (+ 1,5 point entre 2001
et 2021).
1.2 La France championne du monde de la résidence secondaire

Documents 2 à 4
3 - Retrouvez la définition d’une résidence secondaire.
ne résidence secondaire est, au sens de l’Insee, un logement utilisé pour les week-ends, les loisirs ou les vacances.
U
Sa durée d’occupation par une même personne ne doit pas excéder six mois par an.
4 - Comment expliquer l’engouement des Français pour les résidences secondaires ?

Avec 3,2 millions de maisons et appartements, la France est championne du monde de la résidence secondaire.
Passion ancienne qui remonte à l’Ancien régime, c’est avec l’enrichissement général des Trente Glorieuses que les
résidences secondaires se sont démocratisées pour atteindre aujourd’hui le nombre de 3,2 millions.
La France ne comptait qu’1,7 million de résidences secondaires en 1975, mais le développement duTGV, les 35 heures…
ont été des accélérateurs dans l’acquisition des résidences secondaires sans oublier la présence des investisseurs
étrangers, à l’instar des Anglais en Normandie ou dans le Périgord.
5 - Où sont principalement situées géographiquement les résidences secondaires ?

Les résidences secondaires sont principalement situées au bord de la mer, à la montagne mais également dans les
grandes métropoles.
Toutefois il est à noter de fortes distorsions régionales : ainsi, la part des logements secondaires dans le parc total
représente plus de 80 % du parc dans certaines stations balnéaires.
©FontainePicard Chapitre 3 - L’étude des caractéristiques et des conditions de logement du parc immobilier résidentiel 23
6-
Pourquoi la location saisonnière se développe-t-elle en Île-de-France ? Quels sont les impacts de ce
développement sur l’offre de logement ?
Capitale de la France, Paris attire de nombreux touristes et, de ce fait, la location saisonnière y est développée.
Force est de constater que ces locations saisonnières sont en hausse sensible ces dernières années sous l’influence
notamment du développement de sites internet tel que Airbnb. Certains propriétaires préfèrent opter pour ce type
de location en raison d’une meilleure rentabilité, entraînant une sous-occupation de ces logements dans la durée
alors que les tensions sur le marché locatif traditionnel sont toujours aussi fortes. En effet, ces logements ne sont
plus loués à l’année, créant de nouvelles tensions sur le prix des logements, la demande étant toujours supérieure à
l’offre. Toutefois ces locations ont des effets positifs notamment dans les communes qui manquent d’hébergements
touristiques (Marne-la-Vallée, Versailles...).
Document 5
7 - Comment l’INSEE qualifie-t-elle la vacance de logements ?
Un logement vacant est un logement inoccupé se trouvant dans l’un des cas suivants :
- proposé à la vente, à la location ;
- déjà attribué à un acheteur ou un locataire et en attente d’occupation ;
- en attente de règlement de succession ;
- conservé par un employeur pour un usage futur au profit d’un de ses employés ;
- gardé vacant et sans affectation précise par le propriétaire (ex. : un logement vétuste).
8 - Pourquoi est-il pertinent de distinguer la vacance frictionnelle et la vacance structurelle ?

Lorsque la période de vacance entre deux occupants est courte (ex. : logement vacant suite au congé d’un locataire,
ou dans l’attente du règlement d’une succession), cette vacance temporaire est dite « conjoncturelle » ; dans les autres
cas, elle est qualifiée de « structurelle » car elle est volontaire et présente un caractère durable.
9 - Un logement en cours de rénovation avec des travaux d’entretien relève-t-il de la vacance frictionnelle ou
structurelle ?
Un logement en cours de rénovation relève de la location frictionnelle car ce logement est destiné à alimenter
rapidement l’offre dès que les travaux seront terminés.
10 - Comment justifier le haut niveau de la vacance à Paris ? Quelle catégorie de vacance domine ?
Spécificité du parc de logements parisien, la dominance du parc locatif sur le parc de propriétaires. Par conséquent
la mobilité y est plus importante, expliquant la dominance de la mobilité frictionnelle. De plus certains propriétaires
laissent vacants leurs logements dans l’espoir que les prix franciliens vont retrouver le sommet des années passées
afin de réaliser une plus-value à la revente : ce comportement relève de la vacance structurelle.
2. L’évolution des conditions de logements dans le parc de résidences principales
2.1 Analyse de l’ancienneté et de la localisation du parc de résidences principales

Document 6
11 - Quel est l’intérêt de classer les résidences principales en fonction de leur année de construction ?
Ce critère de classement permet, d’une part, d’apprécier l’ancienneté du parc, et, d’autre part, le caractère énergivore
ou non du logement en sachant que la première réglementation thermique date de 1975.
12 - Que dire du parc des résidences principales au regard de son ancienneté ?

Le parc de résidences principales est relativement ancien puisque près d’un quart des logements ont été construits
avant 1949 (c’est-à-dire que ce parc a plus de 65 ans) et près d’un tiers a été construit de 1949 à 1974. Ainsi près de
57 % des logements ont été construits avant 1974. Ceux relativement récents, c’est-à-dire construit après 1995, ne
représentent que 8,5 %.
Document 7
13 - Menez une analyse du point de vue statique et dynamique.
En 2019, près de 78,9 % du parc de résidences principales se situaient dans les zones urbaines et notamment dans
les zones urbaines de moins de 100 000 habitants (31,6 %) suivies par les zones urbaines de plus de 100 000 habitants
(31,2 %) l’agglomération parisienne représentant 16,0 %.
En revanche, la part des communes rurales n’a cessé de baisser de 1985 à 2019 (- 1,8 point à 21,1 %)
La baisse de la part relative de l’agglomération parisienne sur la période 1985-2019 s’explique par un rythme de
construction inférieure à celui constaté dans les autres zones géographiques en raison d’un foncier disponible de plus
en plus rare.

2.2 Évolution de la surface et des conditions sanitaires des logements
a/ La surface des logements est en hausse…
Document 8
14 - Quelles principales informations tirer de ce tableau ?
La surface moyenne des logements s’est accrue de 6 m2 entre 1988 et 2013, passant de 85 à 90,9 m2. Cette hausse
concerne surtout les logements individuels dont la surface moyenne en 2013 était de 112,2 m2 contre 100 m2 en
1988 alors que la surface des logements collectifs a diminué (- 3 m2 à 63 m2 en 2013). Comme la part des maisons
individuelles domine dans le parc résidentiel (56 % et a même progressé sur la période (+ 1,2 point)) on comprend
mieux l’influence de la hausse de la surface moyenne de ces logements dans la moyenne observée pour les résidences
principales prises dans leur globalité.
La conséquence directe est une hausse de la surface moyenne par personne qui s’établit à 40,3 m2 contre 32 m2 en
1988 d’autant plus que le nombre de personnes par ménage a diminué pendant cette période de référence (de 2,6 à
2,3). Ce constat prévaut tant pour les logements individuels que pour les logements collectifs même si la hausse est
plus soutenue pour les premiers.
Document 9
15 - Quelle est la différence entre suroccupation et surpeuplement ?
La suroccupation mesure l’inadéquation entre la composition du ménage et la surface du logement alors que le
surpeuplement mesure l’inadéquation entre la composition du ménage et le nombre de pièces du logement.
16 - Présentez chacun de ces deux indicateurs pour une famille de deux enfants de sexe différent.
Un ménage constitué de 4 personnes est en suroccupation lourde s’il occupe un logement d’une surface de 36 m2 ou
moins, et en situation de suroccupation légère si la surface est comprise entre 36 et 48 m2.
Pour éviter la situation de surpeuplement, il faudra pour cette famille un logement d’au moins 4 pièces.
Document 10
17 - Quelle est la situation actuelle en matière de suroccupation et de surpeuplement ? A-t-elle favorablement
évolué ? Justifiez.
En 2013, la suroccupation touche 2,9 % des logements contre 3,0 % en 2011. Elle est en recul dans tous les parcs. Le
parc locatif privé (où 5,3 % des logements sont sur-occupés) reste le plus concerné par ce phénomène, vient ensuite
le parc social (4,1 %) tandis que les propriétaires occupants sont les moins concernés (1,6 %).
es disparités géographiques sont très fortes. Ainsi la suroccupation est essentiellement localisée en Île-de-France
L
où elle peut atteindre 20 % des résidences principales dans certains quartiers. Le phénomène concerne également le
Sud-Est.
La situation de surpeuplement ne touche que 8,5 % des ménages (contre 16,40 % en 1984). Sont concernés notamment
les jeunes ménages à revenus modestes, résidant dans les logements collectifs et situés dans les grandes zones
urbaines dont Paris.
Document 11 et 12
18 - Quelles sont les informations principales à tirer des documents 11 et 12 ?
es conditions de confort des logements se sont améliorées : seuls 1,1 % des logements en 2017 ne disposent pas de
L
confort (absence d’eau chaude ou de sanitaires contre 15 % en 1984). La part des logements sans chauffage central est
passée de 7,1 % à 4,4 % entre 2005 et 2017.
outefois la notion de confort va au-delà de ces équipements élémentaires. En 2017, 10,5 % des ménages déclarent
T
un ou plusieurs des problèmes suivants : toit percé, humidité, moisissures sur les montants de fenêtres ou sur les
sols. Enfin de nouveaux désagréments peuvent apparaître, notamment avec la hausse du prix de l’énergie : 20,8 %
évoquent des difficultés à y maintenir une température adéquate à un coût mesuré.
19 - Recherchez les mesures qui permettent de faire reculer l’inconfort thermique.

our faire reculer l’inconfort thermique, il semble nécessaire d’effectuer des travaux d’isolation en profitant des aides
P
de l’État en vigueur.
AUTO-ÉVALUATION Chapitre 3
QCM
1. Les résidences principales dominent en représentant 75 % du parc de logements.
 Vrai n Faux, 81,7 % du parc en 2019.
2. La France est championne du monde de la résidence secondaire
avec 2 millions de logements.
 Vrai n Faux, plus de 3 millions de résidences secondaires.
3. Les résidences secondaires sont nombreuses dans l’Est de la France.
 Vrai n Faux (Ouest-Sud et Paris).
4. Quelle est la part relative du parc de logements vacants ?
n 8 %  12 %  18 %
5. Les 2/3 des logements ont été construits avant 1974 ?
 Vrai n Faux
6. Quelle est la part relative des résidences principalessituées dans les communes rurales ?
n 21 %  30 %  35 %
7. Le nombre moyen de personnes par logement a augmenté ces dernières années avec une surface
moyenne des logements qui a diminué.
 Vrai n Faux, c’est l’inverse.
8. La suroccupation mesure l’inadéquation entre la composition du ménage et le nombre de pièces
principales d’un logement.
 Vrai n Faux, inadéquation entre le nombre de personnes du ménage et la surface habitable du
logement.
9. La suroccupation et le surpeuplement sont essentiellement concentrés en région parisienne.
n Vrai  Faux
10. Plus de 10 % des résidences principales présentent un ou plusieurs défauts d’inconfort.
 Vrai n Faux, 1 % en 2017.
Classez les différentes situations de vacance d’un logement selon leur caractère conjoncturel ou structurel.
Situations de vacance Vacance conjoncturelle Vacance structurelle
• Le propriétaire du logement vacant habite en maison de retraite X
• Logement obsolète X
• Départ du locataire en place X
• Logement en réhabilitation X
• Mise en vente d’un logement à la suite d’une mutation X

Prolongement
Comment lutter contre le développement des meublés de tourisme ?
Après avoir explicité l’engouement au profit des locations meublés de tourisme, justifiez les modalités
mises en place à pour juguler l’engouement pour ce type de location.
Dans les grandes métropoles régionales, le succès d’Airbnb ne s’est pas démenti ces dernières années. Paris connait
ainsi un engouement pour ce type de location qui présente cet avantage d’offrir une forte rentabilité tout en sachant qu’il
existait un cadre juridique flou pour ce type de location.
Conséquence directe : une réduction de l’offre locative traditionnelle qui a amené les pouvoirs publics à intervenir en
établissant des règles plus strictes. Ainsi désormais les bailleurs parisiens doivent s’immatriculer auprès de la mairie
avec l’obligation de faire figurer le numéro d’immatriculation sur les annonces immobilières. De plus, il est désormais
impossible de louer plus de 120 jours par an sous peine de sanction pénale lourde, à charge pour les plates-formes qui
diffusent ces annonces de vérifier ce seuil.
Pour les locations de meublé de courte durée de logements ne constituant pas la résidence principale du bailleur, il
faudra obtenir une autorisation de changement d’usage avec compensation, cette dernière consistant à transformer des
surfaces commerciales en logements, pour compenser la perte de surfaces d’habitation.
Enfin la majoration de la taxe d’habitation pour les résidences secondaires situées dans les zones tendues, majoration
qui peut atteindre 60 %.
Chapitre 4
L’analyse des différents statuts d’occupation
des logements du parc résidentiel
PLAN DU CHAPITRE
SÉQUENCE 1 : Étude quantitative et qualitative du statut d’occupation des logements
1) Répartition et évolution des différents statuts d’occupation
1.1) Répartition et évolution des différents statuts d’occupation
1.2) Des disparités géographiques : le cas de l’Île-de-France
2) Étude qualitative des logements et de ménages selon le statut d’occupation
SÉQUENCE 2 : Une mobilité et un parcours résidentiel en berne
1. Une mobilité résidentielle en baisse
1.1) Le concept de mobilité résidentielle
1.2) Les principaux motifs de la mobilité résidentielle
1.3) Le rôle clé du parc locatif dans la mobilité résidentielle
1.4) Disparité et évolution de la mobilité résidentielle
2) La remise en cause du parcours résidentiel ascendant
2.1) Le principe du parcours résidentiel
2.2) Une panne de l’ascenseur résidentiel
SÉQUENCE 1 : Étude quantitative et qualitative du statut d’occupation

des logements
1. De plus en plus de propriétaires
Document 1
1 - Quels sont les deux principaux statuts d’occupation des logements en France ?
Il convient de distinguer deux grands statuts d’occupation des logements : les propriétaires et les locataires.
Les propriétaires représentent l’ensemble des ménages propriétaires de leur résidence principale (accédants ou non).
En effet parmi ceux-ci, l’INSEE distingue :
 les propriétaires non-accédants : propriétaires de leur résidence principale, sans prêt immobilier en cours pour cette
résidence principale,
 les propriétaires accédants : accédants à la propriété de leur résidence principale ayant un ou plusieurs prêts
immobiliers en cours de remboursement.
Les locataires regroupent l’ensemble des ménages qui louent un logement, vide ou non.
Les locataires d’un logement loué vide sont ventilés selon le secteur de location en distinguant :
 locataires du secteur social se composant des locataires HLM (conventionné ou non) et des locataires d’un logement
soumis à la loi de 1948,
 locataires du secteur libre louant un logement vide à loyer « libre ».
2 - Quel est le statut d’occupation dominant en 2020 ? Comment a-t-il évolué dans le temps ?
Le statut de propriétaires domine en 2020 en représentant 57,7 % des résidences principales, soit 2,8 points de plus
qu’en 1995 au détriment du statut de locataires (54,9 %).
On peut constater que parmi les propriétaires, la part des non-accédants s’est accrue sensiblement du fait du
vieillissement de la population (les emprunts sont alors remboursés à cette période de la vie).
Quant au statut de locataire, il est à noter la part relative plus importante du parc privé (24,7 % des résidences
principales) contre 17,6 % pour le parc social. Si la part relative du parc privé a baissé de 1,2 point par rapport à 1995,
celle du parc social a baissé de 1,5 point.
©FontainePicard Chapitre 4 - L’analyse des différents statuts d’occupation des logements du parc résidentiel 29
1.2 Des disparités géographiques : le cas de l’Île-de-France
Document 2
3 - Montrez la spécificité des grandes communes par rapport au reste de la France en ce qui concerne le sta-
tut d’occupation des logements.
Si la tendance est bien à la croissance du taux de propriétaires, force est de reconnaître qu’il faut toutefois relativiser ce
constat dans les grandes zones urbaines où le statut de propriétaires est minoritaire au profit de locataires.
2. Étude qualitative des logements et des ménages selon le statut d’occupation

Documents 3 et 4
4 - Présentez le profil des ménages selon leur statut d’occupation en complétant le tableau ci-dessous.
Locataires Locataires
Propriétaires Commentaire
parc privé parc social
Être propriétaire ou locataire nécessite des moyens
Couple Personne Personne
financiers supérieurs à celui du statut de locataire
Type de ménage (avec ou sans seule seule
dans le parc social, d’où la part plus importante des
enfants) (47 %) (42 % )
personnes en couple.
Ce sont les personnes qui travaillent ou en retraite
Actifs occupés
qui sont propriétaires. Quelque soit le statut
53 % suivis par Actif occupé Actif occupé
Rapport à l’emploi d’occupation ce sont les actifs qui dominent
les retraités à (63 %) (53 %)
car il faut un minimum de revenus pour y accéder
43 %
y compris dans un logement social.
On retrouve la même conclusion observée dans le
Niveau de vie 24 300 € 18 030 € 14 550 €
premier commentaire.
L’âge médian (58 ans) est élevé au niveau des
propriétaires par rapport à celui observé pour
les locataires (41 ans car plus faibles ressources
Âge médian 58 ans 41 ans 50 ans au début de la vie active). Le niveau élevé de
l’âge médian dans le parc social traduit bien un
vieillissement de sa population (cf. principe du
maintien dans les lieux).
On change moins souvent de logements lorsque l’on
Ancienneté
Faible Forte Faible est propriétaire. En revanche, la mobilité est forte dans
d’occupation
(tous les 20 ans) (tous les 6 ans) (tous les 12 ans) le parc locatif privé (emploi temporaire, changement du
(mobilité)
statut familial…).
5 - Présentez les caractéristiques du parc de logements selon le statut d’occupation en complétant le tableau
ci-dessous.
Locataires Locataires
Propriétaires Commentaire
parc privé parc social
Le logement individuel domine très fortement
Individuel Collectif Collectif (80 %) lorsque l’on est propriétaire alors que dans
Type de logements
(80 %) (69 %) (83 %) le parc locatif privé ou social, ce sont les logements
collectifs qui dominent.
Dans les zones
urbaines de
39 % dans 38 % dans Les logements en location se situent principalement
moins de
les unités les unités dans les grandes villes (cf. accès à l’emploi…) et sont
100 000 hab
Localisation urbaines de urbaines de peu représentés dans les zones rurales. En revanche,
(32 %) suivies
100 000 à 100 000 à les propriétaires sont situés majoritairement dans les
par les
2 M hab 2 M hab villes moyennes et en zone rurale.
communes
(30 %)
Puisque les logements individuels dominent chez les
propriétaires, il est logique que la surface moyenne
Surface moyenne 109,2 m 2
65 m 2
69 m 2
d’un logement soit très supérieure à celle constatée
dans le parc social.
Seulement
68 % du parc 48 % du parc
Parc plus ancien :
Année de construit construit Le parc locatif social est plus récent que le parc
29 % construit
construction avant 1974 : avant 1974 : social privé et que le parc des propriétaires.
avant 1949
parc ancien parc plus
récent

SÉQUENCE 2 : Une mobilité et un parcours résidentiel en berne
1. Une mobilité résidentielle en baisse
1.1 Le concept de mobilité résidentielle
Document 1
1 - Définissez le concept de mobilité résidentielle.
La mobilité résidentielle désigne le changement de lieux de résidence d’un ménage au cours de sa vie.
2 - Quel est l’impact de la mobilité résidentielle sur la demande et l’offre de logements ?

Cette mobilité libère certains logements (hausse de l’offre) et aboutit à une hausse de la demande de nouveaux
logements. Cette mobilité va donc avoir un impact sur le marché immobilier, tant au niveau de l’accession que de la
location.
1.2 Les principaux motifs de la mobilité résidentielle

Document 2
3 - Citez les principaux motifs justifiant une mobilité professionnelle pour l’ensemble des ménages.
Le changement de logements se justifie par :
- la volonté d’accéder à un logement plus grand,
- des raisons familiales (séparation, mise en couple, naissance),
- des raisons liées à l’emploi (nouvel emploi…).
1.3 Le rôle clé du parc locatif dans la mobilité résidentielle

Document 3
4 - Pourquoi le parc locatif joue-t-il un rôle essentiel au sein du parcours résidentiel ?
Le parc locatif joue un rôle essentiel au sein du parcours résidentiel car être locataire est logique au début de la vie
active : les ménages n’ont pas un emploi stable (CDI), n’ont pas les ressources financières suffisantes pour accéder
à la propriété, alors que sur le marché locatif, les coûts de transaction sont plus faibles (et réglementés depuis 2015,
dans les zones tendues).
1.4 Disparité et évolution de la mobilité résidentielle

Document 5
5 - Commentez la mobilité résidentielle selon le statut d’occupation sur le plan statique et dynamique.
Si en 2013 (dernière enquête Insee du Logement) la mobilité d’ensemble est de 7,5 %, la mobilité résidentielle est
élevée au sein du parc locatif privé (18,5 %) contrairement à celle constatée au sein du parc social (8,5 %) et pour les
propriétaires (3,6 %).
ð Par rapport à 1984, on constate une hausse de la mobilité dans le parc locatif privé alors que celle du parc social a
sensiblement diminué, notamment à partir de 2002 (- 5 points entre 1984-2012) en raison d’une demande importante
par rapport à une offre qui n’augmente pas suffisamment, notamment dans les zones tendues. Citons également le
niveau élevé des loyers dans le parc privé, amenant les locataires du parc social à conserver leur logement.
Celle des propriétaires, déjà faible à 5 %, n’a cessé de baisser également en raison de la hausse des prix immobiliers dans
le parc ancien, déconnectée de celle des revenus obligeant les propriétaires à reporter leur projet de déménagement
pour, par exemple, un logement plus grand.
Enfin, il ne faut pas négliger l’influence de la conjoncture économique, et notamment l’importance du chômage, sur
le moral des ménages : la dégradation de la situation en termes d’emploi n’est en effet pas favorable globalement à la
mobilité, quel que soit le statut d’occupation.
6 - Comment expliquer la baisse de la mobilité résidentielle ?

Cette baisse de la mobilité résidentielle concerne essentiellement les locataires tant du parc privé que du parc social.
En effet, la forte hausse du niveau des prix immobiliers ces dernières années, condamnent les locataires à conserver
leur statut étant donné que les prix immobiliers ont progressé à un rythme supérieur à celui des revenus, réduisant
ainsi le pouvoir d’achat immobilier.
7 - Quelles mesures ont été prises ou pourraient être prises pour accroître cette mobilité résidentielle ?
Plusieurs mesures réglementaires ou législatives ont été prises pour favoriser notamment la mobilité dans le parc
social afin de réserver ce dernier aux ménages les plus modestes. Ainsi la remise en cause du droit au maintien dans
les lieux pour les ménages les plus aisés (Loi Boutin) ou l’instauration d’un supplément de loyer de solidarité ont été
instaurés pour inciter les ménages les plus aisés du parc à rejoindre le parc locatif privé ou l’accession à la propriété.
La Cour des Comptes préconise de fixer desormais le loyer non plus en fonction du prêt obtenu par le bailleur social
pour financer la construction de logements sociaux mais en fonction du revenu du ménage.
2. La remise en cause du parcours résidentiel ascendant
2.1 Le principe du parcours résidentiel
Document 7
8 - En vous aidant du tableau du document 7, complétez le schéma ci-dessous en indiquant le statut d’occu-
pation (S) dominant selon l’âge.
À partir de 50 ans
S : propriétaire non-accédant
De 40 à 49 ans
S : propriétaire accédant (39 %)
De 30 à 39 ans
S : propriétaire accédant (41 %)
Moins de 30 ans
S : locataire du parc privé (53 %)
2.2 Une panne de l’ascenseur résidentiel

Document 8
9 - Pourquoi parle-t-on de panne de l’ascenseur résidentiel ?
L’ascenseur résidentiel est en panne dans la mesure où :
- si pour les ménages les plus riches, l’ascenseur résidentiel a fonctionné dans le temps : ainsi la part des locataires
(parc privé et social) n’a cessé de diminuer au profit du statut de propriétaires ;
- ce qui n’est pas le cas pour les ménages les plus pauvres : les ménages locataires du parc privé sont restés locataires
en 25 ans et leur part relative s’est même accrue au détriment de l’accession à la propriété. Quant à la part des
locataires du parc social, elle est restée stable pendant cette même période.

QCM
1. Le parc résidentiel est dominé par les propriétaires à hauteur de 58 %.
n Vrai  Faux.

2. Les propriétaires non-accédants doivent encore rembourser des mensualités de leur emprunt immobilier.
 Vrai n Faux, car ils ont déjà remboursé leur emprunt ce qui n’est pas le cas des propriétaires accédants.

3. La part des propriétaires non-accédants est plus importante que la part des propriétaires accédants.
n Vrai  Faux.

4. Les propriétaires sont majoritairement logés dans les immeubles collectifs.
 Vrai n Faux à 80 % dans les logements individuels.

5. Le pourcentage de propriétaires est plus élevé chez les retraités.
 Vrai n Faux, plus élevé chez les actifs occupés.

6. À Paris, les locataires sont plus nombreux que les propriétaires.
n Vrai  Faux.

7. Il y a davantage de locataires dans le parc privé que dans le parc social.
n Vrai  Faux.

8. Les locataires du parc privé sont plus jeunes que les propriétaires.
n Vrai  Faux.

9. Il y a davantage de personnes âgées dans le parc locatif social que dans le parc locatif privé.
n Vrai  Faux.

10. Le parc locatif est relativement faible dans les zones rurales.
n Vrai  Faux.

11. L’ancienneté d’occupation des locataires est plus importante dans le parc privé que dans le parc social.
 Vrai n Faux.

Faut-il encourager l’accession à la propriété ?

À l’aide de vos connaissances, complétez le tableau de synthèse ci-joint et concluez sur l’idée reçue suivante :
« Louer, c’est jeter de l’argent par les fenêtres ! ».
Caractéristiques Accession à la propriété Location

Plus aisé car les loyers ont
Assez difficile en raison du prix
Facilité des conditions d’accès progressé moins fortement que les
élevé des biens immobiliers.
prix à l’achat.
Possibilité de constitution Non : le ménage sera tenu de verser

Oui.
d’un patrimoine un loyer en permanence.
Limitée en raison du coût à Les ménages sont bien plus

Mobilité géographique des ménages supporter (frais de notaire, risque mobiles lorsqu’ils sont locataires
de moins-value lors de la revente). (coût de transaction plus faible).
Charges financières plus
importantes, notamment en
Charges financières à supporter
intégrant la taxe foncière et charges Charges financières plus réduites.
(coût du logement) liées au gros œuvre et biens
d’équipements.
Conclusion : accéder à la propriété, le Graal pour bon nombre de ménages. Mais accéder à la propriété n’est une alternative
que lorsque le ménage s’est stabilisé tant sur le plan de sa situation privée que sur le plan professionnel. En effet elle
permet de se constituer un patrimoine dans la perspective de la retraite puisque le ménage ne sera plus tenu de verser
un loyer, un plus puisqu’au départ la retraite est associée à une perte sensible de revenu. Toutefois accéder à la propriété
est de plus en plus difficile compte tenu du niveau élevé des prix immobiliers1, d’où la mise en place de dispositifs
réglementaires visant à favoriser l’accès à la propriété notamment pour les primo-accédants (cf. PTZ).
Mais qui peut être certain de vivre 20 ans au même endroit ? : entre les divorces, la recomposition des familles et la
nécessité d’être mobile au travail, l’espoir de rentabiliser l’acquisition d’un bien immobilier est plus incertain.
Ainsi en cas d’instabilité, notamment professionnelle, il est préférable de rester locataire afin de garantir une certaine
mobilité qui renforce l’employabilité du ménage dans la perspective de la recherche d’un emploi. De plus les charges
financières à supporter seront moindres.
Enfin notons qu’auparavant un ménage achetait avec l’espoir de faire une belle plus-value : or désormais il semble difficile
de compter sur cette dernière dans les années à venir : les prix restent encore à un niveau très élevé. Les facteurs de
soutien, taux d’intérêt et aides de l’État, sont fragiles. Ainsi l’achat d’un bien sera plus difficile à rentabiliser qu’auparavant
si les prix stagnent voire baissent sur le long terme.
Ainsi les deux statuts présentent chacun des avantages : tout dépend de la position du ménage lorsqu’il doit effectuer
un arbitrage entre location et accession à la propriété et cela dépend aussi des perspectives d’évolution des prix dans la
zone géographique envisagée.
La mensualité pour l’achat d’un appartement de 60 m2 absorbe 79 % du revenu médian d’un foyer moyen standard sans tenir compte
1
des charges de copropriété ou de la taxe foncière.

Prolongement
L’accès des jeunes au logement
1 - Quelles sont les principales difficultés des plus jeunes sur le marché du logement ?
Compte tenu de la contrainte budgétaire et de leur mobilité notamment professionnelle (cf. multiplication de CDD…),
les plus jeunes s’orientent davantage vers le marché de location et non vers celui de l’accession à la propriété.
De plus, ils sont confrontés à un taux d’effort net consacré au logement bien supérieur à la moyenne, expliquant ainsi
que 25 % des jeunes de 18 à 29 ans vivent sous le seuil de pauvreté.
2 - Présentez les raisons du faible poids des jeunes au sein du parc social.
La part des jeunes au sein du parc social est relativement faible car le parc social ne dispose pas majoritairement
de petites surfaces, le portefeuille de logements étant davantage orienté vers les familles. D’autre part, la procédure
d’attribution n’est pas adaptée pour les plus jeunes qui sont très mobiles et qui ont besoin d’une réponse rapide du
bailleur lorsqu’ils prospectent pour l’obtention d’un logement.
Enfin les plus jeunes recherchent des logements essentiellement en centre-ville où les bailleurs sociaux sont peu
présents.
3 - Quelles solutions peuvent être envisagées pour infléchir cette solution ?
Pour contrebalancer cette évolution, il faut favoriser tout d’abord, le développement des logements de petite taille
au sein du parc social, de favoriser la colocation, de développer les formules d’hébergement quasi-hôtelière pour
accueillir les plus jeunes sur de courtes durées lorsqu’ils sont en stage ou en formation, et enfin, de réformer en partie
les procédures d’attribution pour tenir compte de la mobilité des plus jeunes ménages. Il faut également que les
collectivités favorisent la libération gratuite du foncier mais aussi réhabilitent des immeubles vacants en logements
étudiants. Enfin, il faut aider les universités à mieux gérer leur patrimoine et notamment à mieux gérer leur parc de
logements car seuls 7 % des étudiants ont accès aux logements du CROUS.
Chapitre 5
Les principales caractéristiques du marché
immobilier professionnel
PLAN DU CHAPITRE
SÉQUENCE 1 : Un marché diversifié et récent
1) Le champ d’application du marché immobilier professionnel
2) Un marché dominé par les utilisateurs
3) Un marché récent
SÉQUENCE 2 : Le marché de l’immobilier de bureaux

1) Un marché prédominant en Île-de-France
2) Le marché de bureaux en Île-de-France
2.1) Le parc existant
2.2) L’offre de bureaux en Île-de-France
2.3) La demande placée de bureaux en Île-de-France
2.4) Confrontation de l’offre et la demande - prix d’équilibre
3) Le marché des bureaux en région
SÉQUENCE 3 : L’immobilier de commerce et l’immobilier d’entrepôt

1) L’immobilier de commerce
1.1) Les principales composantes du parc de commerce
1.2) L’immobilier de commerce, un actif prisé
1.3) L’immobilier de commerce face à de nouveaux enjeux
2) L’immobilier d’entrepôts
SÉQUENCE 1 : Un marché diversifié et récent
1. Le champ d’application du marché immobilier professionnel
Document 1
1 - À la lumière de ces quelques photos, que recouvre la notion d’immobilier d’entreprise ?
L’immobilier d’entreprise est le marché au niveau duquel se font les transactions d’achats, de ventes et de locations de
biens immobiliers d’entreprise. Ces derniers sont représentés par : les bureaux, les usines, les entrepôts, les centres
commerciaux, les boutiques, les parkings, les terrains… en sachant que de nouveaux actifs se sont développés ces
dernières années, reposant pour l’essentiel sur des actifs de services tels que les hôtels, les maisons de retraite, les
cliniques…
Actifs immobiliers traditionnels : respectivement : bureaux, centre commercial et entrepôts.
Actifs immobiliers spécifiques : respectivement : hôtel, maison de retraite et hôpital.
©FontainePicard Chapitre 5 - Les principales caractéristiques du marché immobilier professionnel 37

2. Un marché dominé par les utilisateurs (locataires)
Document 2
2 - Définissez le rôle des différents acteurs intervenant sur le marché immobilier professionnel.
L’immobilier d’entreprise est composé de deux marchés distincts mais complémentaires sur lesquels interviennent
des acteurs spécifiques.
Le marché
Le marché de l’investissement
de la demande placée (marché d’utilisateurs)
ð Objectifs : placements de fonds financiers importants ð Objectifs : marché où les entreprises sont à la re-
avec l’acquisition de biens immobiliers (essentielle- cherche de biens immobiliers professionnels à louer
ment bureaux et commerces). ou à acheter.
ð Les principaux acteurs ð Les principaux acteurs
• Les foncières : … Klepierre, Icade, Unibail-Rodemco. • Les sociétés de conseils en immobilier d’entreprise
• Les SCPI. (CB Richard Ellis ; BNP Real Estate…) qui jouent le rôle
d’intermédiaires.
• Les banques.
• Les entreprises (pour la demande).
• Les compagnies d’assurances.
Ces acteurs sont chargés de collecter l’épargne des
agents à capacité de financement.
3 - Identifiez le marché sur lequel interviennent les différents acteurs présentés ci-après.

(Société en conseil immobilier d’entreprise)

(Foncière)
Le marché
 d’investisseurs


 Le marché
d’utilisateurs
(Entreprise à la recherche de locaux)

(Foncière)
3. Un marché récent
Document 3
4 - Pourquoi peut-on affirmer qu’il n’existait pas de marché d’immobilier d’entreprise dans les années 50 et
60 en France ?
Un marché suppose la présence d’offreurs et de demandeurs. Or jusque dans les années 60 les immeubles sont
directement réalisés et conçus par les entreprises qui les occupent : on parle alors de production pour compte propre.

5 - Quelles sont les raisons qui ont poussé les investisseurs britanniques à s’implanter en France ?
Ces intervenants britanniques ont déjà une très longue tradition et connaissance des marchés immobiliers en
Angleterre, où la plupart d’entre eux existent et opèrent depuis le XIXe siècle, comme la société Richard Ellis, fondée
en 1873.
De plus, ils sont en quête de rendements attractifs supérieurs à ceux des investissements dans l’immobilier de bureaux
ou d’habitation en Grande-Bretagne (rendements attendus de 10 à 12 % à Paris).
6 - Que faut-il entendre par programmes immobiliers locatifs spéculatifs « en blanc » ? Devinez le sens de
l’expression « programme immobilier en gris ».
Les programmes immobiliers en blanc sont des programmes immobiliers locatifs construits et commercialisés sans
connaissance préalable de l’utilisateur final. Inversement, un programme est qualifié « en gris » lorsque le chantier ne
sera lancé qu’après la location ou la vente de tout ou en partie à un utilisateur.
7 - À quel moment sont apparus les premiers promoteurs français ? Quelle était alors leur stratégie ?
Les premiers promoteurs français qui commencent à s’intéresser à l’immobilier tertiaire apparaissent dès 1972-1973.
Ils sont déjà présents sur le secteur du logement depuis le début des années 1960, comme Cogédim ou Meunier, et
décident d’investir dans le secteur de l’immobilier d’entreprise afin de diversifier leurs portefeuilles d’activité.
8 - Comment expliquer le développement de la construction de bureaux à Paris au début des années 1970 ?
À cette époque, il existait une véritable pénurie de bureaux : par conséquent les entreprises arrêtent la construction
pour compte propre, caractéristique des années 1950 et 1960 pour se lancer dans des opérations de promotion
immobilière : le développement des constructions d’immeubles de bureaux locatifs au début des années 1970 met en
place un véritable marché de l’offre à Paris.
SÉQUENCE 2 : Le marché d’immobilier de bureaux
1. Un marché prédominant en Île-de-France

Documents 1 et 2
1 - Quel est le montant investi en immobilier d’entreprise en France pour l’année 2021. Calculez la part relative
des investissements réalisés en Île-de-France. Justifiez l’importance de cette part relative.

Sur l’ensemble de l’année 2021, 25,4 milliards d’euros d’investissements en immobilier d’entreprise ont été
recensés en France, en sachant que l’Île-de-France concentre à elle seule 15,1 milliards d’euros, soit près de 60 %
des investissements. C’est en Île-de-France que se situent les principaux sièges sociaux des grandes entreprises
nationales et internationales, d’où l’attrait des investisseurs pour ce marché captif.
2 - Dans quels actifs les investissements se sont-ils concentrés ces dernières années au niveau national ?
Les investisseurs institutionnels (assureurs, SCPI…) portent très majoritairement leurs investissements sur les actifs
suivants.
1 - Les bureaux.
2 - L’actif «logistique et locaux d’activités» à 26 % et l’actif «commerces» à 12 %.
L’actif « commerces » se retrouve ainsi derrière l’actif « logistique et locaux d’activité ». Au plus bas depuis 2009, le
commerce ne fait plus rêver les investisseurs. En effet, près de 3,2 milliards d’euros ont été investis sur le marché
français des commerces en 2021, un chiffre en forte baisse de près de 30 % en un an. Cette chute importante confirme
l’impact de la crise sanitaire sur les commerces, pénalisés par la prudence des investisseurs. Petite exception sur le
commerce alimentaire qui lui, a toujours la côte.
Le secteur immobilier de la logistique, lui, bas de nouveaux records. Avec près de 6,5 milliards d’euros investis en
2021 (+ 75 % sur un an), les actifs industriels captent 26 % des sommes engagées en France. Il s’agit d’un record
historique. Les entrepôts XXL restent le moteur de l’activité.
3 - Que faut-il entendre par rentabilité d’un investissement immobilier ? Quelle est la spécificité de cette
rentabilité dans l’immobilier d’entreprise par rapport aux placements alternatifs ?
Par rentabilité d’un investissement immobilier, il faut entendre la part des revenus perçus issus d’un investissement
immobilier. Or actuellement, l’engouement pour l’immobilier d’entreprises s’explique notamment parce que ce
secteur d’activité présente une bonne rentabilité sur le long terme par rapport aux autres placements alternatifs
(notamment les obligations d’État). De plus cette rentabilité est peu volatile contrairement à celle constatée sur le
marché des actions.

2. Le marché de bureaux en Île-de-France
2.1 Le parc existant

Documents 3 et 4
4 - Quelle différence existe-t-il entre le parx existant de bureaux et l’offre de bureaux ? Que représente l’offre
immédiate de bureaux en 2021 ?
Le parc existant de bureaux représente l’ensemble des journaux, occupés ou disponibles. L’offre immédiate représente
l’ensemble des locaux vacants immédiatement disponibles, soit 4 millions de m2 en Île-de-France. Elle est en forte
hausse depuis 2020, conséquence directe de la crise sanitaire. Avec le développement du télétravail, la plupart des
entreprises sont en phase de redéfinition de leur stratégie immobilière post-covid. En dépit de la reprise de la demande
placée (cf. 2.3), l’important volume de livraison enregistré au cours de l’année 2021 n’a pas pu trouvé preneur d’où
cette hausse sensible de l’offre immédiate. Il faut dire que ces livraisons ont porté sur des projets lancés en blanc
avant la crise.
.B. : un autre indicateur est également disponible, il s’agit de l’offre à un an représentant l’ensemble des locaux
N
disponibles à moins d’un an, incluant l’offre neuve non pré commercialisée et l’offre de seconde main libérée de
manière certaine (baux résiliés) proche des 4 millions de m2 disponible en 2019.
Parmi l’offre immédiate de bureaux, il convient de distinguer : les locaux neufs/restructurés et les locaux de seconde
main.
Les locaux neufs/restructurés regroupent les locaux construits depuis moins de 5 ans et n’ayant jamais été occupés
alors que les locaux de seconde main sont des locaux ayant déjà été occupés par un utilisateur.
5 - Quel est le taux de vacance en Île-de-France en 2021 ? Que représente-t-il ? Comment est-il calculé ?
Le taux de vacance représente la part de l’offre immédiate de bureaux disponibles à la location ou la vente dans le
parc de bureaux. Il est calculé en rapportant l’offre immédiate de bureaux sur le parc de bureaux. Il s’élève à 7,1 % en
2021.
6 - Le taux de vacance est-il uniforme en Île-de-France ?

Ce taux de vacance n’est pas uniforme en Île-de-France. le taux moyen de 7,1 % cache des disparités importantes.
Ainsi dans le Quartier Central des Affaires ce taux est faible (3,1 %), traduisant même une tension entre l’offre et
la demande car ce quartier concentre les principaux sièges sociaux et les grands projets de construction neuve
de bureaux. En revanche, en périphérie le taux de vacance est plus élevé (12,7 %), avec une offre pléthorique par
rapport à la demande, traduisant la présence notamment de bureaux de seconde main, qui ne correspondent plus aux
exigences de la demande actuelle (cf. le volet dépenses d’énergie).
2.3 La demande placée de bureaux en Île-de-France

7 - Que faut-il entendre par demande placée ? Comment est-elle mesurée ?
La demande placée correspond à l’ensemble des transactions à la location ou à la vente. Elle se mesure soit en m2
vendus, soit loués.
8 - Est-elle supérieure ou inférieure à l’offre immédiate de bureaux ?

En 2021 et en Île-de-France, l’offre immédiate de bureaux (4 millions) est supérieure à la demande placée (1,9 million).
9 - Quels principaux enseignements pouvez-vous tirer de l’évolution de cette demande placée depuis 2008 ?
La demande placée est ainsi directement liée au niveau de l’activité économique, au dynamisme du marché de
l’emploi. Après une année 2020 difficile en lien avec les incertitudes liées à la crise sanitaire, la demande placée
marque un rebond de près de 35 % en 2021. On a constaté le même phénomène lors de la crise des subprimes avec un
recul de la demandé en 2009. On peut ainsi constater que la correction a été sévère avec l’impact de la crise sanitaire
et le developpement du télétravail risque à terme de peser sur le volume des transactions.
2.4 Confrontation de l’offre et la demande - prix d’équilibre

Document 6
10 - Comment s’exprime un loyer en immobilier de bureau ?
Le loyer s’exprime en €/m2/an.
11 - Que faut-il entendre par loyer « prime » ? Comment a-t-il évolué ces dernières années ?
Les loyers « prime » correspondent aux loyers les plus élevés proposés pour des bureaux de qualité situés dans les
quartiers d’affaires en croissance. Il est à un haut niveau depuis trois ans, en hausse constante.
12 - Comment expliquer la hausse des loyers « prime » en lien avec l’évolution de l’offre et de la demande ?
Le loyer prime est élévé au niveau du QCA car le taux de vacance y est faible et la demande ne pouvant y être
intégralement satisfaite, cela pousse à la hausse des prix.

3. Le marché de bureaux en région
Document 7
13 - Comparez l’investissement en immobilier d’entreprise et immobilier de bureaux en Île-de-France et en
région en complétant le tableau ci-dessous.
Île-de-France Région
En milliard En milliard
En % En %
d’euros d’euros
Investissement en
25,4 11,1
immobilier d’entreprise
Investissement en
12,8 85 % 3,3 30 %
immobilier de bureaux
14 - Quel est le premier marché régional en termes de demande placée ?

Lyon est le premier marché régional en termes de demande placée, avec 292 000 m².
15
- Comparez les caractéristiques des principaux marchés régionaux en immobilier de bureaux par rapport
à celles prévalant à Paris. Vous pouvez vous appuyer notamment sur la location d’un local de bureau de
120 m² en calculant le loyer trimestriel.
On peut constater des différences importantes quant aux caractéristiques du marché de l’immobilier de bureaux
entre Paris et la Province :
- un parc de bureaux à Paris intra-muros équivalent à celui des 4 premiers marchés régionaux cumulés,
- une demande placée à Paris plus de 2,5 fois supérieure au premier marché régional lyonnais,
- un taux de vacance globalement faible en région, mais supérieur à celui constaté à Paris,
- enfin, pour les loyers « prime », un écart important, avec, pour un local de bureau de 120 m², un loyer trimestriel de
28 050 € à Paris contre 10 200 € à Lyon, premier marché régional.
4. Les problématiques actuelles du marché des bureaux

Documents 8
16 - Quels sont les avantages et les inconvénients de ces nouvelles pratiques du travail ?
Avec la légalisation du télétravail en 2017, de plus en plus d’entreprises y ont recours. La crise sanitaire de 2020 n’a fait
qu’accentuer le recours à cette nouvelle pratique de travail notamment dans les grandes métropoles. Il permet ainsi de
réduire le temps de transport, le stress, favorise l’équilibre vie privée/vie professionnelle. Mais à terme cela peut créer
un sentiment d’isolement qui peut être pesant d’où le maintien nécessaire d’une présence au sein de l’entreprise avec la
mise en place de bureaux en flex-office : plus de bureau attitré et la possibilité de travailler et se connecter à n’importe quel
endroit. D’autres entreprises ont cependant décidé de recourir au coworking pour maintenir un lien social, en louant des
espaces de travail où se rejoignent les salariés de l’entreprise. Mais cette moindre présence des salariés rend plus difficile
la mise en place d’une culture d’entreprise, importante pour créer une cohésion sociale de l’ensemble du personnel.
Dernière tendance : le coliving où les salariés vivent dans des résidences cumulant colocation et coworking afin de
favoriser les interactions entre les jeunes entrepreneurs. Il s’agit de créer un environnement où le salarié se sent à
l’aise afin qu’il développe son esprit de créativité : il s’agit notamment de fidéliser les bons éléments.
17 - Quelles seront les implications de ces nouvelles pratiques sur le marché des bureaux ?
Au niveau de l’offre, la nécessité pour les promoteurs de proposer de nouveaux bureaux dont la structure répond aux
nouveaux besoins des entreprises (bureaux flexibles, mise en place de nouveaux services pour fidéliser les salariés…).
Conséquence directe, l’offre de seconde main risque d’être de plus en plus inadaptée à cette nouvelle demande d’où une
pression à la baisse des loyers contrairement à l’offre nouvelle qui devrait trouver preneur assez facilement. Une partie
de cette offre de seconde main, notamment en périphérie pourrait alors faire l’objet d’une reconversion en logements.

SÉQUENCE 3 : L’immobilier de commerce et l’immobilier d’entrepôts
1. L’immobilier de commerce
1.1 Les principales composantes du parc de commerce

Document 1
1 - Qu’appelle-t-on « immobilier de commerce » ? Trouvez des exemples dans votre ville.
L’immobilier de commerce englobe un ensemble d’actifs regroupant les commerces traditionnels au pied des
immeubles, les centres commerciaux et les parcs d’activités commerciales.
1.2 L’immobilier de commerce, un actif prisé

Document 2
2 - Dans quelle catégorie d’actifs investit la société Klépierre ? Quels services propose-t-elle ?
Klépierre est une société foncière spécialisée dans l’immobilier de commerce, en sachant qu’elle maîtrise l’ensemble
des activités qui vont de la prospection foncière jusqu’à la gestion administrative du site en passant par sa construction.
Elle gère près de 155 centres commerciaux dans 16 pays, qui accueillent en moyenne 1,1 milliard de visiteurs.
3 - Citez les motifs justifiant l’investissement dans cette catégorie d’actifs pour Unibail Rodamco.
Le choix de cette spécialisation dans l’investissement de surfaces commerciales s’explique par le fait qu’il s’agit d’une
activité qui offre des revenus réguliers, et plus sûrs que l’immobilier résidentiel. Le rachat de Westfield offre en outre
une complémentarité géographique, permettant de répartir les risques.
1.3 L’immobilier de commerce face à de nouveaux enjeux

Document 3
4 - Quelles sont les principales raisons expliquant la baisse de fréquentation des centres commerciaux ?
Symbole de la société de consommation de masse, les centres commerciaux traditionnels connaissent depuis
quelques années une baisse de leur fréquentation. Plusieurs raisons peuvent être invoquées, avec notamment une
évolution des habitudes de consommation avec ce souhait de privilégier les commerces de proximité afin de limiter
les déplacements des véhicules dans le contexte de hausse du prix de l’énergie : les consommateurs deviennent ainsi
des consommacteurs avec également la volonté de consommer différemment et plus équitablement. De plus dans les
centres villes, la population vieillissante a tendance à privilégier le commerce de proximité.
Autre explication, le développement de l’e-commerce avec le recours à des multiples canaux de distribution (ex. : le
succès du drive…).
5 - De quels leviers d’actions disposent les centres commerciaux pour infléchir la baisse de leur fréquenta-
tion ?
Les gestionnaires des centres commerciaux ont eu tendance dans le passé à uniformiser leurs démarches commerciales.
Il convient donc désormais de s’engager dans la voie de la différenciation tout en proposant de « réenchanter le
parcours client » en proposant des espaces de loisirs ou culturels, des outils numériques à la disposition de la clientèle
afin de créer une complémentarité entre l’e-commerce et le commerce traditionnel (cf. service click and collect…).
Différenciation et innovation sont donc les clés pour inventer le commerce de demain.
6 - Quels rôles peuvent jouer les sociétés foncières dans cette perspective ?

Les sociétés foncières doivent devenir les chefs d’orchestre de ces mutations afin d’offrir à leur clientèle une
complémentarité entre les différentes enseignes tout en proposant des opérations événementielles (cirque, show
culinaire…). En agissant ainsi, il s’agit de mener une stratégie de différenciation en sachant qu’une telle politique
nécessitera des moyens financiers conséquents.

Complément : c’est dans cette logique que s’est par exemple engagé Unibail-Rodamco, en proposant certaines
enseignes en exclusivité, des opérations événementielles tout en proposant des concepts culinaires attractifs.
Document 4
7 - Pourquoi le commerce de centre-ville pourrait être amené à retrouver un nouvel attrait ces prochaines
années ?
Le commerce de centre-ville pourrait retrouver un certain attrait dans les prochaines années , notamment dans les
villes moyennes où les ménages y retrouvent une certaine qualité de vie avec possibilité de pouvoir concilier vie
professionnelle et vie personnelle grâce au télétravail. De plus avec le vieillissement de la population, les personnes
âgées ont tendance à déménager vers les centre-villes afin d’être à proximité des commodités. Enfin dans une logique
de développement durable, habiter en centre ville permet d’utiliser des moyens de transports doux, c’est-à-dire des
modes de déplacement alternatifs aux modes de déplacement motorisés. Toutes ces raisons expliquent un attrait
nouveau pour le centre-ville dont le commerce devrait en profiter.

8 - Recherchez les actions concrètes sur le plan commercial menées dans le cadre du programme « Action
Cœur de Ville » ou « Petites villes de demain ».
Travail personnel des étudiants.
Document 5
9 - À partir du document ci-dessus, pourquoi peut-on conclure que le commerce physique n’est pas mort ?
Certes le nombre de transactions en ligne ne cesse de progresser ces dernières années pour représenter plus de
deux milliards en 2021. Toutefois il convient de relativiser ces chiffres dans la mesure où l’e-commerce ne représente
que 14 % du commerce de détail.
D’autre part il faut de moins en moins opposer commerce physique et commerce électronique : ils apparaissent de
plus en plus complémentaires, chacun présentant des avantages spécifiques. Les consommateurs ont tendance ainsi
à s’informer sur internet avant d’acheter le produit en magasin : les marques et enseignes intègrent cette réalité dans
leur stratégie en développant le concept de web-store. Elles développent une présence sur internet afin de permettre
aux internautes d’établir un premier contact avec le produit ou le service sans négliger les magasins physiques car
le consommateur est toujours à la recherche de rencontres en face-à-face avec le vendeur afin d’obtenir un conseil
personnalisé, tout en pouvant essayer le produit.
Amazon, pure-player par définition, a compris cette logique puisque la société a décidé d’ouvrir quelques boutiques
dans les grandes métropoles afin de satisfaire les besoins des consommateurs (ex. : leur permettre de tester la liseuse
Kindle…). Ainsi le commerce physique n’est pas mort, justifiant la présence de locaux commerciaux et de sociétés de
conseils en immobilier d’entreprises.
2. L’immobilier d’entrepôts
Documents 6 à 8
10 - Qu’est-ce qui différencie l’actif « immobilier d’entrepôt » par rapport à l’actif « immobilier de commerce » ?
L’immobilier d’entrepôt se distingue de l’immobilier de commerce par le fait que l’entrepôt est un lieu de stockage
de marchandises où la clientèle ne pénètre pas.
11 - Expliquez le développement des transactions portant sur les entrepôts ces dernières années.
Le développement des transactions portant sur les entrepôts s’explique par le developpement des ventes en ligne,
par le succès du drive, avec plus de 6 000 sites de drive recensés en 2021. Chaque mois 32 % des foyers optent pour
ce circuit pour faire ses courses compte tenu de ses avantages : praticité, gains de temps… De plus compte tenu des
perspectives de rendement, proche de 3,5 % pour les entrepôts « prime », l’investissement en logistique s’est accru
ces dernières années.
Notons qu’à côté des entrepôts XXL qui se sont fortement developpés en lien avec le commerce en ligne, on constate
depuis peu le dévdeloppement des « darks stores » en centre ville, c’est-à-dire des mini-entrepôts urbains avec la
volonté des e-commerçants de pouvoir livrer rapidement les clients en centre-ville.
Le développement des drive piétons s’inscrit dans cette logique.

QCM
1. Le marché immobilier professionnel est dominé par l’immobilier de commerce.
 Vrai n Faux, par l’immobilier de bureaux.

2. Le marché des bureaux est un marché qui s’est développé à partir des années 1970.
n Vrai  Faux

3. Le marché des bureaux est essentiellement dominé par les locataires.
n Vrai  Faux, avec près de 90 % des transactions.

4. L’Île-de-France est le premier marché de bureaux en France avec 100 millions de m².
 Vrai n Faux, 1er marché mais le parc est estimé à 58 millions de m2.

5. En Île-de-France l’offre de bureaux est insuffisante par rapport à la demande.
 Vrai n Faux, l’offre est supérieure à la demande, sauf pour l’offre nouvelle.

6. Les loyers des bureaux en Île-de-France sont les plus élevés d’Europe.
 Vrai n Faux, car les loyers à Londres sont plus élevés.

7. Avec le développement du télétravail, le parc de bureaux va être sensiblement affecté.
 Vrai n F
aux, certes l’immobilier de bureaux sera affecté mais cela va jouer à la marge.
De plus de nouvelles offres vont apparaître pour développer le co-working.
8. Klépierre est le premier investisseur européen dans l’immobilier de commerce.
 Vrai n Faux, le 2e, le premier investisseur étant Unibail-Rodamco.

9. Le « Web to store » traduit une complémentarité entre le commerce traditionnel et l’e-commerce.
n Vrai  Faux.

10. Avec le développement du commerce en ligne, les entrepôts vont jouer un rôle de plus en plus important.
n Vrai  Faux, les entrepôts jouant le rôle de stockage des marchandises vendues en ligne.

L’immobilier professionnel, une alternative

de placement
Quelle principale conclusion pouvez-vous tirer des informations ci-dessous ?
- En 2021, le taux de rendement « Prime » des bureaux à Paris était de l’ordre de 3 %…
- Évolution du taux d’intérêt des obligations d’État – Échéance 10 ans, proche de 0 % en 2021.
Les investisseurs poursuivent leurs investissements en immobilier professionnel car il s’agit d’un actif qui
présente une rentabilité satisfaisante avec un risque limité, par rapport à d’autres actifs tels que les obligations
d’État dont la rémunération n’a cessé de baisser ces dernières années, avec un taux d’intérêt proche de 0 %.

Prolongement
Le développement des boutiques éphémères
À partir de vos connaissances et des documents ci-joints.

1 - Définissez le concept de commerce éphémère.
Le commerce éphémère correspond à un point de vente qui existe de manière temporaire.
2 - Présentez les avantages de ce commerce en faisant référence aux marques, aux investisseurs-bailleurs et
aux clients.
Ce commerce présente de nombreux avantages. En effet, outre le fait qu’il est adapté pour les produits
saisonniers ou les périodes de festivités (ex.: Noël), il permet pour les enseignes de tester un produit ou un
service pendant une période donnée avant de prendre la décision de généraliser ou non son lancement.
De plus il permet d’accroître la notoriété d’entreprises qui ont des ressources financières limitées et qui,
temporairement, décident de s’installer dans des artères ou centres commerciaux. Ainsi le loyer est limité,
les investissements dans la boutique restreints. Ce type de commerce permet également d’établir une
complémentarité avec une activité basée essentiellement sur internet, à l’instar d‘Amazon, le but étant de
rencontrer ses clients ou de présenter quelques produits phares.
En ce qui concerne les bailleurs, les boutiques éphémères présentent cet avantage de combler la vacance
dans les centres commerciaux en assurant ainsi la continuité commerciale, avec des enseignes qui vont
varier dans le temps, installant l’idée de nouveautés régulières ce qui pousse la clientèle à venir plus
régulièrement dans le centre commercial.
3 - Quelles sont les limites de ce type de commerce ?
Un bailleur préférera la stabilité d’une seule enseigne à la multiplication de contrats commerciaux pour
une même boutique. En effet, le bailleur est un investisseur à la recherche d’une rentabilité : or le recours
à ces boutiques éphémères ne permet pas d’encaisser des loyers conséquents, le bailleur étant souvent
obligé d’accorder des remises commerciales pour inciter l’enseigne à combler la vacance. En outre, le
risque de dégradations du local commercial n’est pas négligeable. Enfin ce sont des conventions de mise
à disposition et non des baux commerciaux qui sont signés, conventions qui sont moins protectrices pour
le bailleur en termes de durée de bail.

Chapitre 6
Une multiplicité des intervenants
PLAN DU CHAPITRE
SÉQUENCE 1 : Construction et réhabilitation : les acteurs du logement
1) Le montage d’opérations immobilières - Les promoteurs-constructeurs
2) Le métier d’aménageur
3) Les constructeurs de maisons individuelles
4) Les acteurs de la réhabilitation
4.1) Les marchands de biens
4.2) Les sociétés de rénovation
SÉQUENCE 2 : Les acteurs de l’immobilier liés à la transaction immobilière
1) Les acteurs en amont de la transaction immobilière
1.1) Les experts immobiliers
1.2) Les diagnostiqueurs immobiliers
1.3) Les intermédiaires en opérations de banques, ex-courtiers en prêts immobiliers
2) Les acteurs liés à la négociation immobilière
2.1) Les agences immobilières traditionnelles
2.2) Les différents statuts des négociateurs immobiliers
2.3) Les réseaux de mandataires immobiliers
2.4) De nouveaux acteurs : les Protechs
2.5) Les notaires
2.6) La négociation de particulier à particulier
3) Les acteurs en aval de la transaction immobilière
3.1) Les notaires
3.2) Le service de publicité foncière
SÉQUENCE 3 : Les acteurs liés par l’activité d’administration de biens
1) Dans le secteur privé
2) Dans le secteur social
2.1) Les acteurs facilitant d’accès au logement social
1 - Les principaux organismes HLM
2 - Bienveo : site d’annonces immobilières du mouvement HLM
3 - Les agences immobilières à vocation sociale
2.2) L es partenaires des organismes sociaux
1 - Les partenaires spécifiques aux organismes HLM
2 - Les autres acteurs en lien avec les organismes HLM
SÉQUENCE 4 : Les autres acteurs de l’immobilier
1) Les acteurs liés à l’immobilier « pierre-papier »
1.1) Les sociétés d’investissement
1.2) De l’ASSET management au property management : un lexique indispensable
2) Les financeurs
2.1) Le financement bancaire
2.2) De nouvelles techniques de financement : le crowdfunding immobilier
©FontainePicard Chapitre 6 - Une multiplicité des intervenants 47

SÉQUENCE 1 : C
onstruction et réhabilitation : les acteurs du logement
1. Le montage d’opérations immobilières - Les promoteurs-constructeurs

Le rôle du promoteur constructeur
Documents 1 et 2
1 - Complétez le schéma présenté ci-après visant à identifier les principaux acteurs intervenant dans un
projet de construction (entrepreneurs, bureau de contrôle, architectes, coordonnateur SPS – Sécurité et
Protection de la Santé –, bureau d’études techniques).
Projet
immobilier
Immeuble collectif
de 60 logements
Promoteur immobilier : il est :
n Maître d’ouvrage  Maître d’œuvre Clientèle Répartition Typologie
Fonctions principales : 4 studios,
Prend l’initiative de la réalisation Étudiants 10 %
2 T1
du bâtiment en réunissant
les financements nécessaires Jeunes 10 T2
30 %
couples 8 T3
15 T3
Familles 40 %
9 T4
8 T2
Séniors 20 %
4 T3
S’entoure de certains intervenants dont :
Mission principale :
Maître d’œuvre, il est le chef d’orchestre du projet de construction,

Architecte en contrôlant le respect des délais, du budget, tout en assurant la
direction des travaux. Il est responsable devant le maître d’ouvrage.
Ensemble de métiers qui permettent d’analyser des données (cf. par
Bureau d’études
ex. le calcul de résistance des matériaux) afin de les traduire en plans
techniques
d’exécution, plans qui seront utilisés par les entreprises de gros œuvre.
Chargé de vérifier les calculs, les plans des architectes et du bureau

Bureau de contrôle
de contrôle technique.
Chargé de coordonner les entreprises sur le chantier vis-à-vis des

Le coordonnateur SPS risques professionnels. En cas d’accident grave, il est responsable
pénalement.
Correspondent aux différents corps de métier intervenant sur un
Entrepreneurs projet de construction : entreprise de gros œuvre (GO), de VRD (voirie
réseaux divers), de plomberie, d’électricité, de carrelage…
2 - Faites, par groupe, une recherche sur les cinq principaux promoteurs immobiliers (nom du dirigeant
actuel, derniers programmes immobiliers…).
Bouygues
Nexity Kaufman/Broad Altarea Cogedim Icade Promotion
Immobilier
Date création 1956 2000 1968 1994 1954
Société
d’Investissement
Statut juridique Société Anonyme Société Anonyme Société Anonyme Foncière
Immobilier Cotée
(SIIC)
Emmanuel
Dirigeant Olivier Durix Alain Dinin Nordine Hachemi Alain Taravella
Desmaizières
Chiffre d’Affaires
(en milliards 2,10 4,84 1,28 3,02 1,70
d’euros en 2021)
Effectif 1 640 8 500 720 1 980 1 130
48 Partie 2 - L’analyse des structures d’entreprises opérant sur le marché immobilier ©FontainePicard
2. Le métier d’aménageur
Document 3
3 - Quel est le rôle principal de l’aménageur ?
Spécialiste des questions foncières et des techniques d’infrastructures, il organise l’espace en fonction des opérations
futures de construction des promoteurs, ces derniers étant l’interlocuteur principal de l’aménageur.
L’aménageur est un maître d’ouvrage qui dirige une équipe et travaille en lien avec une collectivité locale.

L’aménageur s’entoure d’une équipe de conception pluridisciplinaire regroupant, pour les projets importants,
bureaux d’études, architectes urbanistes, paysagistes, géologues, géomètres experts, ingénieurs VRD, écologues,
voire sociologues.
4 - Afin de distinguer les différents statuts des aménageurs, complétez le tableau ci-dessous.
Statut des aménageurs Actionnaires majoritaires Champ d’action
Possibilité d’intervention pour d’autres

Les SEM (Sociétés d’Économie clients que les actionnaires, mais avec
50 à 85 % du capital est public.
Mixte) une obligation de mise en concurrence
préalable.
Le capital est exclusivement public Leurs interventions sont limitées aux

Les aménageurs publics appelés
détenu par au moins deux collectivités missions au profit de leurs actionnaires
Société Publique Locale
locales ou leurs regroupements. et à leur territoire.
Le capital détenu majoritairement par

Les aménageurs privés Peuvent intervenir sur tout le territoire.
des actionnaires privés.
3. Les constructeurs de maisons individuelles
Document 4
5 - Précisez ce qui différencie un constructeur de maison individuelle d’un promoteur.
1 - Type de construction : logements individuels alors les promoteurs se concentrent sur les logements collectifs.
2 - Étendue de leur mission : se limite à construire le logement alors que le promoteur propose également à la vente
le terrain.
3 - Activité ne gérant pas de stocks : les constructeurs n’ont pas de stocks de logements à gérer puisque la construction
n’est engagée qu’à partir du moment où un contrat est signé, alors qu’un promoteur peut commencer un programme
de construction sans avoir vendu la totalité des logements.
6 - Pourquoi parle-t-on d’atomicité du secteur ? Comment a-t-elle évolué ces dernières années ? Expliquez les
causes de cette évolution.
Le secteur de la maison individuelle est dominé par les PME-PMI régionales : il s’agit d’un secteur atomisé en raison
du grand nombre d’acteurs, soit environ 2 100 entreprises dont près de 63 % de petits constructeurs (moins de
20 maisons par an). Cette atomicité s’explique par le fait que la demande exprimée est bien spécifique à chaque
région, et qu’il n’est pas possible pour un groupe de mener une stratégie globale qui s’imposerait sur tout le territoire.
Toutefois la tendance est à la concentration dans ce secteur puisque le nombre de petits constructeurs a baissé en
20 ans (75 % en 2000), phénomène de concentration qui touche également les constructeurs de taille moyenne et
les gros constructeurs. Globalement le nombre de constructeurs a diminué de 54 % en 15 ans. Cette concentration
s’explique par le fait qu’il faut disposer de ressources importantes pour faire face aux nouveaux enjeux (RE2020…).
7 - Quel est l’acteur dominant de ce secteur ? Faîtes une recherche personnelle sur cette société.
En raisonnant en parts de marché, c’est-à-dire en prenant en compte le volume des ventes annuelles, le bilan fait
apparaître que ce sont les gros constructeurs qui dominent avec 52 % de part de marché alors qu’ils ne représentent
que 7 % des constructeurs de maisons individuelles.
En 2021, le leader est HEXAOM qui a livré 8 578 maisons individuelles (soit une faible part de marché de 6 % :
rappel cf. document 4 chapitre 2 de l’ouvrage), confirmant ainsi l’atomicité du secteur et le fait qu’aucune société ne
s’impose clairement sur ce marché, y compris parmi les gros constructeurs. La société a réalisé un Chiffre d’Affaires
de 882 millions d’euros en 2021.
En octobre 2015, HEXAOM a accéléré le déploiement de ses relais de croissance avec l’acquisition de la totalité du
capital de la société CAMIF HABITAT et de sa filiale ILLICO TRAVAUX, devenant ainsi le leader de la rénovation de
maisons en France.

4. Les acteurs de la réhabilitation
4.1 L es marchands de biens

Document 5
8 - Quelle est la principale mission d’un marchand de biens ?
Le marchand de biens a le statut de commerçant qui achète des immeubles le plus souvent pour les rénover et, ainsi,
réaliser une plus-value lors de la revente.
9 - Quelles sont les principales différences entre marchands de biens et promoteurs ?
Les promoteurs interviennent dans le secteur du logement neuf en construisant les immeubles alors que les marchands
de biens réhabilitent les logements anciens afin de réaliser une plus-value lors de la revente à un particulier ou à un
investisseur.
Leur nombre est estimé à environ 24 900 dont la très grande majorité est constituée de petites structures par rapport
aux sociétés de promotion.
4.2 L es sociétés de rénovation

Document 6
10 - Justifiez la présence du groupe HEXAOM sur le marché de la rénovation.
Les sociétés de rénovation disposent d’un potentiel de croissance dans les années à venir, avec la nécessité de
rénover le parc ancien de logements face aux nouveaux enjeux énergétiques (près de 60 % du parc ont été construits
avant 1974, date de la première réglementation thermique).
De plus, il s’agit de disposer d’un relais de croissance pour les sociétés spécialisées dans la production de logements
neufs en cas de ralentissement de leur activité principale.
SÉQUENCE 2 : Les acteurs de l’immobilier liés à la transaction immobilière
1. Les acteurs en amont de la transaction immobilière
1.1 Les experts immobiliers

Document 1
1 - Présentez les missions principales d’un expert immobilier. Quels sont ses principaux clients ?
L’expert a pour mission d’estimer la valeur d’un bien immobilier de manière rigoureuse et justifiée à la demande de
particuliers mais également de notaires, juges, services fiscaux…
2 - L’accès à la profession est-il réglementé ?

La profession n’est pas réglementée c’est-à-dire qu’il ne faut pas justifier d’un diplôme pour l’exercer. Néanmoins il
faut disposer de connaissances très polyvalentes (juridiques, fiscales, de génie civil…).

Par conséquent le marché est très atomisé, organisé autour d’experts indépendants souvent spécialisés dans
l’évaluation de biens immobiliers spécifiques, côtoyant des structures plus importantes (telle Immogroup Consulting)
disposant d’une couverture nationale aux compétences très élargies capables d’expertiser tout type de biens et
entourées de collaborateurs formés.
1.2 Les diagnostiqueurs immobiliers

Document 2
3 - À quel moment est apparu le métier de diagnostiqueur immobilier ? L’accès à la profession est-il libre ?
Le métier de diagnostiqueur s’est réellement développé à partir de 1996, date à laquelle l’obligation de métrage des
logements (Loi Carrez) a été instituée. Depuis, les pouvoirs publics ont rendu obligatoires de nouveaux diagnostics
dans l’optique de protéger et renseigner au mieux les futurs acquéreurs ou locataires. C’est ainsi que de nouveaux
diagnostics immobiliers plomb, termites, DPE… se sont peu à peu développés et ont été renforcés par la loi Alur du
24 mars 2014 (installation électricité, gaz, mérules…).
L’accès à la profession n’est pas libre : en effet depuis le 1er novembre 2007 les obligations légales des diagnostiqueurs
se sont renforcées puisque, pour être diagnostiqueur, il faut être certifié par un organisme indépendant agréé par la
Cofrac (Comité Français d’Accréditation), certification qui doit être obtenue pour chacune des compétences suivantes :
amiante, plomb, DPE, termites, gaz, électricité, en sachant que la durée de validité maximale de chaque certificat de
compétence est de 5 ans.
4 - Après avoir rappelé sa mission principale, vous présenterez les caractéristiques des acteurs intervenant
sur ce marché.
Le diagnostic technique immobilier est devenu une composante obligatoire de la transaction immobilière, que ce soit
en vente ou en location. Le diagnostiqueur est chargé de réaliser un état des lieux relatif à la situation sanitaire et
sécuritaire d’un logement.
La plus grande partie d’entre eux exerce leur métier dans le cadre de Très Petites Entreprises (TPE) employant aucun
salarié (pour 70 % d’entre eux) et a le statut d’indépendant (85 %).
Quelques sociétés rassemblent un certain nombre de ces TPE sous une enseigne commune, par le biais d’un contrat
de franchise (cf. Agenda, Diagamter…).
Les statuts de franchise ou de réseau vont se développer dans les années à venir avec cette perspective de proposer
une offre complète en matière de conseil et de financement des travaux de rénovation énergétique.
5 - Pourquoi ce secteur d’activité est amené à terme à se structurer davantage ?

Les professionnels sont de plus en plus amenés à envisager de se regrouper pour favoriser la mutualisation des
services et des compétences pour couvrir le marché national et ce en raison du contexte ultra-concurrentiel et
compétitif, avec une guerre des prix et l’apparition des cabinets low-cost, avec la nécessité d’obtenir des certifications
de plus en plus pointues et techniques.
1.3 Les intermédiaires en opérations de banques, ex-courtiers en prêts immobiliers

Document 3
6 - Présentez le métier de « courtier » en prêts immobiliers.

Le courtier en prêts immobiliers est un intermédiaire, chargé, par un emprunteur, de rechercher et d’obtenir
les meilleures conditions auprès des établissements bancaires. Il est également compétent pour les crédits à la
consommation. Il a également une mission de conseils, par exemple sur le montage de différents prêts ou sur les
prêts aidés.
7 - Quels sont les principaux avantages pour un emprunteur de recourir à ces intermédiaires ?
Le courtier ne représente pas les banques : il est en effet mandaté par le client et travaille dans son intérêt, avec en
plus un devoir de conseils. L’opération ne peut être que gagnante pour le client d’autant que le courtier ne perçoit de
rémunération (1 % environ du montant du prêt) que si le client accepte la proposition financière, ce qui sera le cas si
les conditions financières sont intéressantes.
8 - Quels sont les principaux acteurs de ce marché ?

La profession, très atomisée, est composée de réseaux de courtiers (Cafpi, ACE, Meilleurtaux, Empruntis…) et d’une
multitude de courtiers indépendants. Les courtiers se sont progressivement installés dans le paysage : près de 39 %
des crédits immobiliers accordés par les banques ont été négociés par un courtier, contre 15 % en 2000.
Actuellement c’est la société CAPFI qui a une position de leader : créée en 1971, elle est aussi le réseau le plus ancien.
La famille du fondateur en est restée propriétaire. S’il est possible de remplir une demande de crédit en ligne, le client
est ensuite toujours reçu dans l’une des 245 agences.
Meilleurtaux.com est le numéro 2 du marché. Cette société est propriétaire du fonds Equistone Partners. Le client
a le choix entre un parcours 100 % à distance, par Internet et téléphone, et un service en face-à-face dans l’une des
355 agences franchisées.
2. Les acteurs liés à la négociation immobilière
2.1 Les agences immobilières traditionnelles

Document 4
9 - Définissez la mission principale d’un agent immobilier.
Les agents immobiliers ont pour fonction essentielle de mettre en relation les personnes souhaitant acheter ou louer
un appartement ou une maison avec celles cherchant à mettre en location ou à vendre leur bien.

10 - Au niveau de l’organisation du marché de la transaction immobilière, quelles sont les deux principales
structures d’agences rencontrées ? Quels sont les avantages et inconvénients de chaque structure ?
Au niveau de l’organisation du marché, on peut y distinguer :
- Les agences indépendantes qui sont très largement majoritaires, et dont l’atout principal est la proximité du service
vis-à-vis de la clientèle, avec le plus souvent un interlocuteur unique. Toutefois elles ne peuvent pas proposer un
portefeuille étoffé de biens immobiliers à vendre et n’ont pas l’assise financière des réseaux.
- Les agences en réseau, de plus en plus nombreuses, et qui captent une part croissante du Chiffre d’Affaires du
secteur grâce à leur couverture nationale et à l’image de professionnalisme qu’elles ont développée (fichier
commun, techniques de ventes spécifiques…). Les grands réseaux d’agences immobilières françaises pour le
marché résidentiel sont ORPI, CENTURY 21, LAFORÊT, GUY HOCQUET, ERA… Leur principal inconvénient est le
manque de proximité conjugué au turn-over important des salariés ou agents commerciaux.
11 - Comment a évolué le nombre d’agences immobilières depuis les années 1990 ? Justifiez votre réponse.
Le nombre d’agences immobilières est estimé à environ 30 000. Elles n’étaient que 15 000 dans les années 1990.
2.2 Les différents statuts des négociateurs immobiliers

Document 5
12 - À l’aide de vos connaissances et du document 5, remplissez le tableau ci-dessous.
Caractéristiques du contrat
Avantages Inconvénients
(à cocher ou compléter)
Négociateur  Prestation de travail  Pour l’employeur :  Pour l’employeur :
Salarié  Rémunération Peut contrôler le travail Coût fixe même si une partie
du salarié peut être liée au performance
 Lien de subordination
 Pour le salarié : commerciale
Nom du contrat :
Salaire fixe et bonne couverture  Pour le salarié :
Contrat de travail
sociale Peu d’autonomie et un salaire
moindre
Agent  Prestation de travail  Pour le mandant :  Pour le mandant :
commercial  Rémunération Pas de cotisations patronales Ne peut pas contrôler le travail
à payer et une rémunération  Pour le mandataire :
 Lien de subordination
en fonction de la performance Instabilité de la rémunération
Nom du contrat : de l’agent commercial
Contrat agent commercial
 Pour le mandataire :
Autonomie dans le travail
et possibilité de percevoir
une bonne rémunération
2.3 Les réseaux de mandataires immobiliers

Document 6
13 - Présentez les principales caractéristiques des réseaux de mandataires indépendants.

Sur le marché de la transaction immobilière ce sont développés des acteurs, mandataires indépendants, qui
« surfent » sur le développement des nouvelles technologies de l’information et des télécommunications. Ils
effectuent les principales missions d’un agent immobilier mais ils ne possèdent aucun local car ils travaillent à
domicile ou dans un bureau indépendant en sachant que toutes leurs annonces se trouvent sur internet.
14 - Quels sont leurs principaux atouts par rapport aux agences immobilières traditionnelles ?
Ayant des frais de fonctionnement limités, ils peuvent proposer des honoraires réduits par rapport aux agences
immobilières classiques.
De plus ils profitent des services de la tête de réseau et notamment la diffusion de leurs annonces sur de nombreux sites
internet grâce à la négociation en amont du réseau de conditions tarifaires importantes (compte tenu du volume d’achats
en mutualisant l’ensemble des annonces des mandataires du réseau), compensant l’absence de vitrine physique.
15 -
Le développement de ces réseaux signifie-t-il à terme la disparition des agences immobilières
traditionnelles ?

Certes 95 % des clients acquéreurs utilisent internet comme outil de recherche et cette nouvelle concurrence
se développe rapidement et même si ces nouveaux arrivants risquent de prendre une part croissante dans les
prochaines années, les agences immobilières traditionnelles sont encore loin de disparaître, et elles doivent jouer
sur des axes d’action qui peuvent les différencier des nouveaux arrivants : une relation de proximité et des conseils
de qualité.
16 - Faites une recherche sur les principaux réseaux de mandataires immobiliers.
Les deux principaux qui sont apparus sur le marché sont Capifrance et Optimhome.

Créé en 2002, Capifrance est leader des réseaux mandataires immobiliers indépendants et constitue la filiale
d’Artemis, holding de la Financière Pinault. La société gère environ 3 000 mandataires indépendants. Aucun droit
d’entrée, la redevance publicitaire mensuelle est de 360 €. Les commerciaux perçoivent de 70 à 98 % des honoraires
de vente.
Quant à Optimhome, fondé en 2006, le réseau compte plus de 2 370 conseillers en immobiliers indépendants
présents en France, en Allemagne et au Portugal. Il est également une filiale du groupe Artemis, holding patrimoniale
de la famille Pinault.
Ainsi, sous la férule de la holding Artémis, les deux réseaux qui avaient jusque-là conservé leur indépendance, se
regroupent avec la création de Digit RE Group en février 2016 afin de mutualiser l’ensemble des technologies et
compétences au sein du réseau, et de renforcer le leadership du pôle immobilier de la holding, dans un contexte de
marché concurrentiel. Ainsi 20 informaticiens vont être mobilisés pour l’ensemble du réseau. Un site d’évaluation en
ligne, Drimki, sera proposé et le groupe vise à réaliser des économies d’échelle pour les achats, en particulier auprès
des sites d’annonces.
Toutefois chaque filiale conservera son indépendance dans la définition de son offre, de son recrutement, de la
formation de ses conseillers, etc.
Tableau de synthèse à compléter sur les différents acteurs de la négociation
Agence immobilière Réseau

Agence indépendante Réseaux de mandataires
Exemples Agences locales Century 21, ORPI… Optimhome, Capifrance
Collaborateurs Négociateur salarié et/ou agent commercial Agent commercial
Le directeur du réseau
immobilier doit obligatoirement
Loi Hoguet : Qui détient la Le créateur (indépendant ou franchisé) de l’agence
être titulaire de la carte T afin
carte professionnelle T ? immobilière doit détenir la carte professionnelle T.
de pouvoir mandater des
agents commerciaux.
Carte professionnelle
Le négociateur doit détenir une attestation professionnelle le rattachant
détenue par le négociateur
à celle de son mandant ou de son employeur.
ou l’agent commercial
Inscription obligatoire au
Pour les agents commerciaux : inscription obligatoire
Formalité administrative registre spécial des agents
au Registre Spécial des Agents Commerciaux (RSAC)
commerciaux
Obligatoire depuis la loi Obligatoire depuis la loi
Formation Obligatoire depuis la loi ALUR
ALUR ALUR
Salaire minimum avec Agent commercial
Commission
Rémunération commission variable commission
(environ 75 % en moyenne)
selon les agences (environ 35 %)
2.4 De nouveaux acteurs : les protechs

17 - Explicitez les termes soulignés de façon succincte
Crowdfunding (immobilier) : financement participatif de projets immobiliers : le principe est de mettre en contact

des promoteurs immobiliers en recherche de fonds pour financer un projet immobilier, avec des internautes prêts
à investir. Ces derniers reçoivent des actions ou des obligations en échange des fonds qu’ils ont donnés et une fois
le chantier terminé et le bien immobilier vendu, ils se partagent les bénéfices au prorata de leur quote-part dans le
financement du projet.
ð BIM : le BIM ou Building Information Modeling est un processus intelligent basé sur un modèle 3D qui offre
aux professionnels de l’architecture, de l’ingénierie et de la construction (AEC) les informations et les outils
nécessaires pour planifier, concevoir, construire et gérer plus efficacement des bâtiments et des infrastructures.
https://www.autodesk.fr/solutions/bim
ð Big data : littéralement, ces termes signifient mégadonnées, grosses données ou encore données massives. Ils
désignent un ensemble très volumineux de données qu’aucun outil classique de gestion de base de données
ou de gestion de l’information ne peut vraiment travailler. En effet, nous procréons environ 2,5 trillions d’octets
de données tous les jours. Ce sont les informations provenant de partout : messages que nous nous envoyons,
vidéos que nous publions, informations climatiques, signaux GPS, enregistrements transactionnels d’achats en
ligne et bien d’autres encore.
ð Disruptif : le mot « disruption » signifie « rupture » ou « fracture ». Ce terme utilisé depuis une quinzaine d’années
dans les milieux économiques pour caractériser les « innovations » de certaines start-up. On pense notamment
à Uber, Airbnb ou Netflix, qui ont cassé les systèmes qui paraissaient établis des taxis, de l’hôtellerie ou de la
location de films ou de séries, en proposant des services innovants (devenir soi-même chauffeur de sa propre
voiture, louer son ou ses appartements et permettre, pour un prix réduit, d’accéder à des catalogues entiers de
contenus culturels).
ð PropTech : c’est un terme collectif qui est utilisé pour les startups qui fournissent des produits innovants,
technologiques ou des modèles nouveaux pour les marchés immobiliers.
En un mot, il s’agit de toutes les entreprises qui se lancent dans l’industrie immobilière pour l’améliorer, en
tenant compte du contexte digital changeant et des nouveaux modes de consommation.
h ttps://immo2.pro/tendances-immobilier/proptech-definition-et-enjeu-de-la-nouvelle-vague-de-startups-
immobilieres/

ð Service numérique B to B : le B to B, qui est une abréviation du terme anglais business to business, est un terme
qui est utilisé pour désigner l’ensemble des relations commerciales entre deux entreprises. En français, on peut
le traduire par « commerce interentreprises ».
Un exemple pour illustrer le B to B pourrait être une entreprise de service de ménage qui commercialise une
offre d’entretien chez Apple. Il s’agit ici d’une entreprise qui contractualise avec une autre entreprise. Le B to B
s’oppose au secteur du B to C, business to consumer, qui désigne l’ensemble des relations commerciales entre
une entreprise et le grand public, soit les consommateurs finaux.
ð Service numérique : le B to B to C, Business to business to consumer, abréviation qui désigne l’activité des
entreprises qui commercialisent des biens et des services auprès de sociétés qui, elles-mêmes, les revendent au
grand public.
Le meilleure exemple à donner est celui d’un grossiste qui vend des produits à une boutique qui, elle-même les
vend aux consommateurs.
http://www.joptimisemonsite.fr/B to B-b-to-b-b2b-definition-exemple/
https://www.marketing-etudiant.fr/b-to-c.html
ð Home staging : mise en valeur des espaces intérieurs et du mobilier, changements de décoration pour un rendu
plus neutre… : le home staging a pour but de favoriser chez le potentiel acheteur le coup de coeur indispensable
à l’achat.
ð Service de matching digital / Offre de matching : le matching est le mot anglais pour correspondance. Il y a une
notion de couplage dans ce terme.
Le matching peut faire allusion aux affinités, aux ressemblances ou aux différences entre deux entités.
En web marketing, le matching est essentiellement utilisé pour faire la correspondance entre les rubriques d’un
flux d’un site marchand et un éditeur qui propose des fiches produits à ses internautes comme les comparateurs
de prix ou les places de marché.
Ex. : PriceMatch
ð Plate-forme de mise à disposition d’espaces de travail : = coworking = un espace de coworking est un espace de
travail équipé et partagé par plusieurs utilisateurs issus d’entreprises différentes, dans le but de mutualiser les
ressources, occuper les espaces, former une communauté… C’est un espace de travail dans l’ère du temps. Il
est une solution aux problématiques de flexibilité et de productivité rencontrées par de nombreuses structures
légères ou jeunes.
18 - Quelles sont les 2 grandes catégories de PropTech ? Explicitez clairement leurs actions et missions.
ð Les complémenteurs : apporte des compléments de solutions à ce qui existe déjà ; ils font du facility management.
Ex. : les logiciels de syndics, Chouette Copro, les legalbox et autres services d’envois de documents, les acteurs
de la visite virtuelle, les spécialistes de la photo pour les annonces…
ð Les disrupteurs : il s’agit d’avoir des pratiques en complète rupture par rapport à ce qui existait :
- Home Loop et Open Door pour la vente,
- le crowfunding pour le financement,
- Airbnb pour la location ;
- Edison Lite propose une copropriété sans charges et en co-gestion ; il propose des logements sur-mesure à
7 990 €/m2 avec 25 % des surfaces de la co-résidence en espaces partagés : toit-terrasse et potager, cuisine
partagée, atelier, salle polyvalente… ;
- HabX (= plate-forme numérique qui fait du futur habitant le 1er concepteur du logement) = « Nous inversons
complètement le processus habituel de la promotion immobilière. Avec ce nouveau concept, nous partons de
la demande, pour offrir un logement sur-mesure »…
19 - Recherchez quelles solutions CHOUETTE COPRO propose aux agences immobilières pour améliorer leur
efficacité.
Chouette Copro est une plate-forme de gestion de la relation client qui met en relation les occupants, le gestionnaire
et ses prestataires techniques dans le but d’accélérer la résolution des incidents techniques constatés dans
une copropriété suite à leur signalement, en permettant à chacun de pouvoir suivre en direct chaque étape de
l’intervention.

Objectifs
ð Gérez plus efficacement les incidents techniques
Communiquer facilement vers l’ensemble de vos clients et fournisseurs et gagner en efficacité dans la gestion
des incidents techniques : moins d’appels/emails à traiter de la part des occupants et moins d’appels/emails à
passer vers les fournisseurs pour pouvoir se concentrer sur la relation client et le conseil.
ð Améliorer l’expérience client et se différencier sur le marché
Sensibiliser les occupants à l’entretien de l’immeuble grâce à une plate-forme ludique qui permettra de prendre
soin de leur bien commun. Rester en contact avec ses clients et faciliter le lien avec les prestataires techniques
afin de réduire la chaine d’information et le temps de résolution d’un incident.
ð Rendre son travail visible auprès de ses clients
Souvent les actions du quotidien d’un gestionnaire sont peu reconnues par les occupants d’un immeuble et
entrainent des insatisfactions non justifiées. Avec Chouette Copro, l’efficacité du gestionnaire est valorisée et il
est en mesure d’anticiper les réclamations de ses clients.
20 - Expliquez le conceptde HOME LOOP/OPEN DOOR ; en quoi ces modèles constituent-ils une rupture sur
le marché de l’achat/vente ?
Le français Home Loop – copie de l’américain Open Door – a mis au point un algorithme permettant d’évaluer la
valeur précise d’un appartement à la vente. Elle peut ainsi acheter en 48 h chrono un bien immobilier pour mieux le
revendre ensuite (avec une plus-value), ou s’engager à le vendre sous trois mois.
Lancée en 2016, la start-up Homeloop (Trophée de la start-up 2016 lors du salon RENT) chamboule les codes de la
transaction en proposant de racheter les biens qui n’ont pas trouvé d’acquéreurs passé un délai de 90 jours. Une
promesse alléchante, destinée aux vendeurs les plus pressés, évidemment soumise à conditions…
Sur Homeloop.fr, tout commence par l’estimation en ligne. En renseignant plusieurs champs tels que le type de
bien, l’année de construction de l’immeuble, la surface, le nombre de pièces…, les internautes peuvent recevoir
une première idée du prix de leur logement. Vient ensuite l’étape de la prise de RDV avec un expert (professionnel
de l’immobilier, artisan de la rénovation, diagnostiqueur…), dont le rôle est d’affiner cette première estimation.
Jusqu’ici, rien de très disruptif par rapport aux pure players de l’estimation immobilière. C’est à partir de l’étape
suivante qu’Homeloop se différencie. Sous 24 h, la start-up s’engage à envoyer, au propriétaire vendeur, une
proposition d’offre d’achat ferme, à un prix minimum garanti. Si le bien n’est pas vendu sous 90 jours malgré les
investissements de la start-up sur les portails d’annonces, elle le rachète.
Une estimation grâce au Big Data
Pour s’engager sur le rachat des biens invendus au prix minimum garanti, Homeloop a bétonné son outil d’estimation
en ligne, qui détermine le montant des offres d’achat en s’inscrivant dans la mouvance du Big Data, c’est-à-dire
en croisant plusieurs sources différentes. « Pour réaliser nos estimations de prix, nous nous appuyons sur des
données publiques comme privées, notamment celles de Castorus. Elles nous permettent de connaître la durée de
mise en ligne d’une annonce, les délais de transactions d’un bien, les montants des transactions réalisées… Pour
être encore plus transparents, nous présentons, aux propriétaires vendeurs, les biens comparables qui ont été
vendus dans leur zone géographique », explique Aurélien Gouttefarde.
Des prix 10 à 15 % moins chers
Certaines mauvaises langues diront qu’Homeloop formule des propositions d’achat à un prix inférieur à celui du
marché, pour être certain que le bien se vende vite… Certes, l’offre au prix minimum garanti est généralement
inférieure de 10 à 15 % par rapport au prix du marché. Aurélien Gouttefarde tient toutefois à rassurer. « Nous avons
tout intérêt à ce que le bien se vende dans les 90 jours étant donné notre modèle économique, qui repose sur le
prélèvement d’une commission fixe de 2 % puis de 20 % entre le prix de vente garanti et le prix de vente réel du
bien. » À noter que depuis son lancement en début d’année, la start-up n’a jamais eu à mettre la main au portefeuille
pour racheter un bien.
Document 8
21 - Quelle est la principale valeur ajoutée de ces services de conciergerie ?
Recourir à une plate-forme de location type Airbnb peut occasionner pour certains bailleurs des contraintes (remise
des clés, ménage…) que s’efforcent de lever ces nouveaux acteurs en prenant en charge toutes les démarches liées
à la mise en location d’une chambre ou d’un logement sur les plates-formes de location.
2.5 Les notaires

Document 9
22 - Au niveau de l’activité de transaction immobilière d’un office notarial, quelles sont les principales diffé-
rences par rapport à une agence immobilière traditionnelle ?
L’activité de transaction immobilière est une activité annexe en sachant qu’il n’est pas possible pour le service
négociation d’effectuer de la prospection : les offices notariaux ne peuvent présenter à la vente que des biens
immobiliers issus d’une succession ou proposés par des propriétaires qui se sont présentés spontanément à
l’office. Pour la détermination du prix de vente, ils disposent de bases de données spécifiques (Base BIEN à Paris et
Base PERVAL en province) alimentées par tous les notaires de France, permettant ainsi de mener une analyse par
comparaison pertinente.
Si les honoraires de négociation étaient encadrés, ce n’est plus le cas depuis le 1er mars 2016 (cf. Loi Macron).
2.6 La négociation de particulier à particulier

Document 10
23 - À partir des documents ci-dessus et de vos connaissances, présentez les avantages et les inconvénients
du marché de Particulier à Particulier.

Le principal avantage du marché de PAP est d’économiser les honoraires de transaction perçus par les agences
immobilières. De plus en plus de sites offrent aujourd’hui de nouveaux services qui permettent de faciliter les
rapprochements entre particuliers (géolocalisation, suivi des visites…). Toutefois les candidats acquéreurs ne
bénéficieront pas des conseils de tout professionnel et qui peuvent être confrontés à des situations d’insécurités
juridiques compte tenu de la complexité croissante des obligations légales pesant sur les opérations de transactions
immobilières.

3. Les acteurs en aval de la transaction immobilière
3.1 Les notaires

Document 11
24 - Précisez quelles sont les différentes missions du notaire dans le cadre d’une opération de transaction
immobilière.
En tant qu’officier ministériel, il va être chargé de recueillir les actes, de les authentifier et de les conserver dans le
cadre d’une opération immobilière.
En effet, entre le compromis et la vente définitive, un certain nombre de formalités doivent être accomplies par le
notaire.
1/ Il vérifie la propriété du bien. Le vendeur doit lui remettre son titre de propriété et le notaire doit vérifier sa validité
juridique.
2/ Il encaisse le chèque d’acompte ou d’indemnité d’immobilisation, le plus souvent 10 % du prix de vente versés par
l’acquéreur sur un compte séquestre.
3/ Il adresse à la mairie la Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA) pour purger l’éventuel droit de préemption de la
commune.
4/ Il demande un état de situation hypothécaire du bien pour vérifier qu’il n’est pas grevé d’une hypothèque
supérieure au prix de vente.
5/ Il adresse un questionnaire au syndic de l’immeuble pour connaître les travaux et les procédures en cours et pour
vérifier que le vendeur est à jour dans le paiement de ses charges.
6/ Il vérifie l’état civil des parties en demandant des extraits d’actes de naissance des parties.
7/ Il demande en mairie un certificat d’urbanisme pour vérifier que le bien n’est pas grevé de charges ou servitudes.
8/ Il vérifie que les différents diagnostics préalables à la vente ont été effectués. Dès l’acte authentique signé par les
parties, il le transmet au service de publicité foncière pour sa publication afin que l’acte puisse être opposable aux tiers.
N.B. : environ 9 800 notaires (4 570 offices notariaux), établissant 4 millions d’actes authentiques en sachant que
l’immobilier (vente, baux, construction…) représente 50 % de leur Chiffre d’Affaires.
3.2 Le service de publicité foncière

Document 12
25 - Précisez quelles sont les principales missions du service de publicité foncière.
Le service de publicité foncière (anciennement appelé « Conservation des Hypothèques ») tient à jour le fichier
immobilier en recensant l’ensemble des éléments juridiques relatifs aux biens immobiliers et à leurs propriétaires. Il
a également pour principale mission de garantir la sécurité juridique des transactions immobilières en enregistrant
les actes notariés afin qu’ils puissent être opposables aux tiers.
Il perçoit également les impôts relatifs à ces formalités d’enregistrement (cf. droit de mutation), et répond
aux demandes d’informations des usagers (la situation patrimoniale de personnes ou la situation juridique
d’immeubles…).
SÉQUENCE 3 : Les acteurs liés par l’activité d’administration de biens
1. Dans le secteur privé

Document 1
1 - Précisez quelle est la place de l’administrateur de biens par rapport aux autres acteurs de l’immobilier
déjà étudiés.
L’administrateur de biens intervient en aval de la filière lorsque le bien immobilier a déjà été acheté. Il a en charge la gestion
de ces biens immobiliers dans le cadre d’un mandat, en sachant que sa mission peut recouvrir deux types d’activités :
ð la gérance pour le compte d’investisseurs, personne physique ou personne morale, qui souhaite se constituer
un portefeuille locatif et décide de déléguer la gestion courante (encaissement des loyers, gestion des travaux
d’entretien…) ;
le syndic de copropriété mandataire d’un syndicat de copropriétaires (entretien, conservation des biens et
ð
équipements, gestion du personnel de gardiennage, recouvrement des charges communes…).
2 - Recherchez quels sont les principaux acteurs du secteur de l’administration de biens. Quelle est la ten-
dance observée ces dernières années quant au nombre d’acteurs ? Justifiez votre réponse.
La profession, qui compte environ 6 500 cabinets, distingue 3 types d’intervenants.
ð Les administrateurs indépendants, composés de petites entreprises familiales, dont le principal atout par rapport
aux grands groupes est la proximité.
ð Les réseaux de gestion immobilière, disposant d’une couverture nationale tel que le groupe Foncia, Nexity. Si leur
activité principale relève de la gestion immobilière, ils se sont tous diversifiés dans la transaction, voire dans la
promotion immobilière.
ð Les réseaux d’agents immobiliers, tel Century21, qui décident d’élargir leur offre vers l’administration de biens,
permettant d’obtenir des revenus récurrents très utiles en période de ralentissement économique.
Il s’agit d’un marché atomisé, avec un nombre important de petits cabinets indépendants, même si le processus de
concentration se développe ces dernières années du fait du renforcement des contraintes en matière de la gestion
d’une copropriété.
3 - Expliquez la phrase soulignée dans le texte.

En se concentrant, les cabinets recherchent à atteindre une certaine taille, mesurée par le nombre de lots gérés,
afin de répartir les coûts fixes (location, logiciels spécialisés coûteux, personnel…) et de réaliser des synergies qui
permettront d’améliorer la rentabilité du cabinet.
N.B. : marché très professionnalisé puisque les syndics bénévoles représentent moins de 5 % des syndics en France.
2. Dans le secteur social

2.1 Les acteurs facilitant l’accès au logement social
1 - Les principaux organismes HLM
Document 2
4 - Complétez le schéma de synthèse ci-après.
Schéma de synthèse sur les principaux acteurs facilitant l’accès aux logements sociaux
Union Sociale de l’Habitat (USH)

Mission principale : un rôle de représentation nationale auprès des pouvoirs publics, des médias, ou
de l’opinion publique tout en menant des réflexions et des études sur la politique sociale de l’habitat.
FNAR OPH ESH Coopératives HLM PROCIVIS

Objectif : faire Statut juridique : Statut juridique : Mission : favoriser Mission : proposer
le lien entre les établissement public société anonyme l’accession sociale à des financements
associations local (rattaché à une (actionnaires privés la propriété. pour accéder
régionales collectivité). et publiques) à la propriété.
d’organismes HLM Missions : construire Missions : construire
et l’USH. Anime le et gérer plus et gérer plus
réseau et recherche de 2 millions de de 2 millions de
des synergies. logements sociaux. logements sociaux.

5 - Recherchez le nom et le statut juridique des principaux acteurs du logement social dans votre région.
2 - Bienveo, le site d’annonces immobilières du mouvement HLM
6 - Identifiez les raisons du lancement du site Bienveo.
Plusieurs motifs : faciliter la recherche d’un logement pour les candidats. Réduire la vacance et proposer davantage de
biens à la vente (cf. projet ELAN avec 40 000 ventes annuelles contre 8 000 actuellement).
3 - Les agences immobilières à vocation sociale

Document 3
7 - Qu’est-ce qui distingue une AIVS d’un organisme HLM ?
Une AIVS est une organisation privée à but non lucratif (c’est-à-dire qu’il n’y a pas partage des bénéfices entre les
associés) dont le principal objectif est de favoriser l’accès au logement des personnes les plus fragiles socialement
grâce à la mobilisation des logements du parc privé. Ainsi l’AIVS gère principalement un patrimoine dont-elle n’est
pas propriétaire contrairement à un organisme HLM.
8 - Quel est le principal avantage pour un bailleur de confier la gestion de son bien à une AIVS ?
Le bailleur va profiter d’une sécurisation du risque locatif en garantissant le montant des loyers, d’un accompagnement
dans ses démarches administratives, sociales et fiscales. Contrairement à une agence immobilière classique, le
locataire est accompagné par l’AIVS pendant toute la durée du bail, ce qui peut rassurer le bailleur.
2.2 Les partenaires des organismes sociaux

1 - Les partenaires spécifiques aux organismes HLM
2 - Les autres acteurs en lien avec les organismes HLM
Documents 5 et 6
9 - Complétez le schéma de synthèse ci-après à partir des documents 5 et 6.
Synthèse des acteurs intervenant dans le secteur social
L’ÉTAT -
Ministre du logement
Olivier Klein
DREAL
ANCOLS
Direction régionale de l’environnement,
Gendarme du logement social
de l’aménagement et du logement
Contrôle Transmet les objectifs de l’ÉTAT
Les 5 fédérations d’HLM : OPH, ESH, Société coopératives, Procivis

et l’Union Nationale pour l’Habitat
Apportent des financements Les AIVS
Action logement Les banques

La CDC
Collecte ressources 1 %
Caisse des dépôts
logement auprès
et des Consignations Proposent des logements
des entreprises
Locataires
ou
accédants à la propriété
Proposent des aides
CCAPEX CAF FSL

Commission de coordination des Caisse d’allocations Fonds de Solidarité
actions de prévention des expulsions familiales Logement
SÉQUENCE 4 : Les autres acteurs de l’immobilier
1. Les acteurs liés à l’immobilier « pierre-papier »
1.1 Les sociétés d’investissements

Document 1
1 - Quel est le principe d’un investissement en pierre-papier ?
L’expression « pierre-papier » désigne les placements immobiliers sous forme de titres de sociétés : en effet au lieu
d’acheter un appartement ou une maison pour le gérer lui-même, l’épargnant achète des parts dans des sociétés qui
investissent directement dans l’immobilier résidentiel ou professionnel.
2 - Identifiez les principaux atouts de ce placement pour un épargnant.

L’investissement indirect présente de nombreux avantages.
ð Le ticket d’entrée pour investir dans l’immobilier est faible par rapport à un investissement direct puisque pour
quelques milliers d’euros, il est possible d’acheter des parts d’une société civile de placement immobilier.
ð L’investisseur est libéré de la gestion du parc d’immeubles qui est assurée par des professionnels qui disposent par
exemple d’un réel pouvoir de négociation pour gérer au mieux les dépenses (ex. : primes d’assurance) compte tenu
du nombre d’immeubles qu’ils possèdent.
ð Il bénéficie également d’une mutualisation et d’une diversification des risques en termes de rendement et de plus-
values car ces sociétés investissent dans différents supports (résidentiels, bureaux, commerces…) répartis sur le
plan géographique (Paris, province, France, étranger…).
ð Le plus souvent investis dans l’immobilier de bureaux et de commerce, les baux ont une durée plus longue que les
baux d’habitation, offrant une grande stabilité des locataires et une meilleure visibilité sur les recettes à long terme,
ce qui explique le meilleur rendement qu’offrent ces supports.
Document 2
3 - Complétez le tableau de synthèse ci-dessous.
SCPI de rendement SCPI de plus-values SCPI fiscales (SCPI Pinel…)
Faire bénéficier aux

Proposer un rendement Assurer une plus-value à la
Objectifs épargnants d’une réduction
régulier aux épargnants revente
d’impôt
Types d’actifs Immobilier d’entreprise
Actif à fort potentiel Immobilier d’habitation
immobiliers principalement
1.2 De l’asset management au property management : un lexique indispensable

Document 3
4 - Résumez la principale mission de chacun des métiers liés à l’investissement en « pierre-papier ».
Au sein des sociétés d’investissements coexistent différents métiers : le fund manager, l’asset manager et le property
manager.
e fund manager est chargé de collecter des capitaux auprès des grands investisseurs privés et institutionnels
L
(assurances, fonds de pensions…).
L’asset manager qui va ensuite réaliser des investissements immobiliers grâce aux capitaux collectés par le fund
manager.
Enfin le property manager sera chargé d’effectuer toutes les tâches de gestion courante telles que la facturation des
loyers, le contrôle technique des immeubles…
N.B. : La financiarisation de l’immobilier

La financiarisation de l’immobilier se manifeste par la présence sur le marché immobilier français de grands
investisseurs institutionnels français et étrangers qui lèvent des capitaux sur les marchés financiers afin d’investir et
de détenir des portefeuilles d’actifs immobiliers, essentiellement non résidentiels, tels que des centres commerciaux
ou des immeubles de bureaux, pour ensuite revendre des parts représentatives de leur patrimoine à d’autres
investisseurs, personnes physiques ou personnes morales. Ainsi l’immeuble, actif physique par nature, est désormais
considéré, géré et arbitré comme un actif financier – comme le sont les actions et les obligations sur les marchés
financiers – et devient ainsi une classe d’actifs à part entière pour les investisseurs institutionnels.

2. Les financeurs
2.1 Le financement bancaire

Document 4
5 - Identifiez les motifs pouvant justifier le recours à un crédit immobilier.
Compte tenu des sommes en jeu, un crédit immobilier peut se justifier pour l’acquisition de sa résidence principale,
de sa résidence secondaire, d’un investissement locatif ou pour financer des travaux d’entretien ou d’amélioration.
6 - Quelle est la principale différence entre un crédit bancaire immobilier accordé, d’une part, à un particulier
et, d’autre part, à un promoteur immobilier ?
Si le crédit bancaire accordé à un particulier vise à financer une grande partie du coût de l’investissement, les banques
accordent également des financements auprès des promoteurs pour financer les premiers engagements à supporter
dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (cf. acquisition du foncier, premiers travaux…) le solde étant
constitué par les sommes versées progressivement par les acquéreurs au fur et à mesure de l’avancement des
travaux.
2.2 De nouvelles techniques de financement : le crowdfunding immobilier

À partir des documents 5 à 8
7 - Présentez le principe du crowdfunding immobilier.
Le crowdfunding (appelé également placement participatif) consiste à rapprocher, via une plate-forme internet, les
agents qui ont des besoins de financement liés à un projet immobilier, et ceux ayant des capacités de financement à
la recherche d’un placement rémunérateur.
8 - Quel est le principe de cette nouvelle technique pour un promoteur ?

Pour un promoteur, cette technique permet de collecter des fonds propres qui serviront de garantie auprès des
banques afin d’obtenir les financements nécessaires pour lancer une opération de promotion. Le fait de pouvoir
montrer à la banque que des investisseurs sont présents permet de démontrer la pertinence du projet envisagé. Ainsi
en collectant plus facilement des fonds propres, les promoteurs, notamment les plus petits, peuvent débloquer une
situation, contribuant ainsi à relancer le secteur de la construction.
9 - Le crowdfunding immobilier est-il un investissement risqué ?
ette technique permet de mutualiser les risques en avançant une somme limitée tout en devenant copropriétaire d’un
C
même bien. Mais il ne s’agit pas d’un placement sans risque notamment en cas de défaillance du promoteur : l’épargnant
peut perdre sa mise de fonds si le promoteur se trouve en situation de liquidation bancaire (cf. promoteur TERLAT). Ce
risque montre l’intérêt de bien sélectionner dès le départ le sérieux de la plate-forme. En outre, l’argent est investi sur une
longue période et il est difficile de pouvoir récupérer facilement sa mise en cas de besoins financiers (faible liquidité du
placement).
10 - Recherchez quelles sont les principales plates-formes spécialisées dans le crowdfunding.

Il existe des plates-formes généralistes et d’autres spécialisées dans des secteurs d’activités précis.
Le début des années 2010 a vu se développer rapidement des plates-formes généralistes, proposant tous types de
projets (technologiques, artistiques, sportifs, solidaires, etc.), des plates-formes comme Ulule, Kisskissbankbank en
France ou Kickstarter aux États-Unis.
Plus récemment sont apparues de nombreuses nouvelles plates-formes de crowdfunding spécialisées.
Ex. : Fundimmo : première plate-forme de crowdfunding immobilier dédiée, créée en 2015.
Mais également…
1 - Les plates-formes de financement de start-up/PME positionnées sur l’immobilier :
- Anaxago ;
- Wiseed.
2 - Les plates-formes de crowdfunding spécialisées dans l’immobilier :
- Buildeeg ;
- Crowd-Immo ;
- Hipipimmo ;
- Lymo.
http://www.xerfi.com/etudes/5ABF23.pdf
Répartir le travail de recherche entre les différents étudiants, chacun travaillant sur une plate-forme spécifique
(cf. concevoir par exemple un diaporama…).
QCM
1. Le promoteur immobilier est le maître d’œuvre dans le lancement d’une opération de construction.
 Vrai n Faux, le maître d’ouvrage.

2. L’activité principale des promoteurs est l’immobilier résidentiel.
n Vrai  Faux

3. Nexity est le principal constructeur de maisons individuelles.
 Vrai n Faux, c’est le principal promoteur après Bouygues immobilier.

Le principal constructeur de maisons individuelles est la société Maison France Confort.
4. On estime à environ 15 000 le nombre d’agences immobilières en France ?
 Vrai n Faux, environ 30 000.

5. Capifrance est un réseau qui travaille avec des mandataires indépendants.
n Vrai  Faux

6. Le métier de diagnostiqueur est apparu au début des années 80.
 Vrai n Faux en 1996.

7. Les intermédiaires en opérations de banque (ex-courtiers) demandent une avance sur une rémunération dès la
signature du contrat.
 Vrai n Faux, uniquement si le contrat de prêt est signé avec la banque.

8. La Caisse des dépôts et consignations apporte des financements aux organismes sociaux grâce à l’émission
d’obligations.
 Vrai n Faux, à partir de la collecte de l’épargne déposée sur les livrets A.

9. La « pierre-papier » permet d’acquérir des parts de sociétés qui investissent dans l’immobilier.
n Vrai  Faux

10. Les banques accordent essentiellement des prêts pour acquérir un bien immobilier neuf.
 Vrai n Faux, pour l’achat de biens immobiliers anciens.

Quelles conclusions tirez-vous des informations ci-dessous ?

La part des agences immobilières n’a cessé de progresser dans l’aboutissement d’une transaction immobilière
(signature de l’acte authentique) : de 20 % de part de marché dans les années 1950, leur part de marché a
atteint 63 % d’après une étude menée en 2016. En revanche, la part des relations de particuliers à particuliers
n’a cessé de diminuer. En fait si ces relations sont majoritaires lors de la première étape, c’est-à-dire lors de
la tentative de ventes (petites annonces, signature d’un mandant non exclusif…), la conclusion définitive de
la vente est davantage concluante pour les professionnels de l’immobilier.

Prolongement
Du crowdfunding au crowdbuying
À l’aide du document présenté ci-dessous :

1 - Rappelez quel est le principe du crowdfunding immobilier.
Le crowdfunding (appelé également placement participatif) consiste à rapprocher, via une plate-forme internet, les
agents qui ont des besoins de financement liés à un projet immobilier, et ceux ayant des capacités de financement à
la recherche d’un placement rémunérateur.
2 - Pourquoi qualifier d’investissement solidaire le crowdbuying ?

Le crowdbuying est une technique qui consiste à aider un propriétaire confronté à des difficultés financières en
achetant son bien, tout en permettant à ce dernier de rester locataire, avec la perspective de pouvoir racheter le bien
à terme si les difficultés financières ont disparu, d’où le qualificatif d’investissement solidaire associé à la technique
du crowdbuying, d’autant que l’opération est confidentielle, contrairement à une opération de saisie immobilière.
3 - Récapitulez les différentes alternatives qui vont s’offrir au particulier qui décide de vendre son bien immo-
bilier avec la procédure du crowdbuying.
ð Après examen du dossier par le professionnel (cf. société Stay Home) achat du bien immobilier par un investisseur
avec une décote de 20 à 30 % du prix de marché.
ð Fixation dès le départ des modalités de location et de revente car le logement est vendu occupé par l’ancien
propriétaire : l’objectif est d’assurer à l’investisseur un rendement de l’ordre de 7,5 %.
ð À l’échéance initialement prévue, soit le locataire peut racheter le logement soit, dans le cas contraire, l’investisseur
peut revendre son logement en sachant qu’il a initialement acheté le bien avec une décote, ce qui limite le risque
de « négative équity » (prix de vente < prix d’achat).
Chapitre 7
Les stratégies des entreprises dans le domaine
de l’immobilier
PLAN DU CHAPITRE
SÉQUENCE 1 : Le diagnostic interne et externe
1) Qu’est-ce qu’une décision stratégique ?
2) La définition d’une démarche stratégique
3) La réalisation d’un double diagnostic stratégique
3.1) Un préalable : la segmentation stratégique des métiers et des domaines d’activités stratégiques (DAS)
3.2) Le diagnostic stratégique externe
a) L’analyse de l’environnement global (ou macro-environnement)
b) Analyse du micro-environnement : le concept des forces concurrentielles
3.3) Le diagnostic stratégique interne
SÉQUENCE 2 : La notion d’avantage concurrentiel

1) Qu’est-ce qu’un avantage concurrentiel ?
2) Comment maintenir un avantage concurrentiel ?
SÉQUENCE 3 : Des axes aux options stratégiques

1) Les principaux axes stratégiques
1.1) Une stratégie de spécialisation ou de diversification
1.2) Une stratégie d’internationalisation
2) Le choix d’une ou plusieurs options stratégiques
2.1) Une croissance interne ou externe
a) Présentation des modalités de la croissance
b) Les modalités juridiques et financières de la croissance externe
2.2) Les stratégies par domaine d’activité
2.3) Stratégie d’intégration ou d’impartition des acteurs de l’immobilier
a) La stratégie d’impartition ou d’alliance
b) La stratégie d’intégration
©FontainePicard Chapitre 7 - Les stratégies des entreprises dans le domaine de l’immobilier 63

SÉQUENCE 1 : Le diagnostic interne et externe
1. Qu’est-ce qu’une décision stratégique ?
Documents 1 et 3
1 - Repérez les mots clés de la définition de la stratégie. Explicitez-les et donnez des exemples.
Caractéristiques Stratégique Tactique Opérationnelle

Utilisation des ressources
Relations avec
Domaine de la décision Gestion des ressources dans le processus de
l'environnement
transformation
Horizon de temps Long terme Moyen terme Court terme
Réversibilité de la décision Nulle Faible Forte
Procédure de décision Non programmable Semi programmable Programmable
Directions fonctionnelles
Niveau de la prise de
Direction générale (service commercial, Responsable d’équipes
décision
service administratif…)
Presque complètes et
Nature des informations Incertaines et exogènes Complètes et endogènes
endogènes
Embauche de nouveaux Renforcement de la
Exemples Rachat d’une société
négociateurs prospection terrain
La stratégie sert à matérialiser les orientations à long terme de la politique générale d’une entreprise. Ainsi elle va
déterminer les objectifs à long terme à atteindre puis va choisir les modes d’action et d’allocation de ressources qui
permettront d’atteindre ces objectifs.
Ex. : Lancement d’un nouveau service – Rachat d’une entreprise déjà existante.
2 - Replacez les différents niveaux de la décision dans la pyramide.

Le niveau de la décision
Sens
de l’« importance »
Stratégique croissante
(poids, échéance,
standing du
décideur, etc.).
Tactique
Opérationnelle
3 - En vous appuyant sur la méthode START, définissez un objectif tactique et un objectif opérationnel en
rapport avec l’objectif stratégique fixé dans le document 3.
Objectif tactique : recruter deux négociateurs salariés au cours de l’année.
Objectif opérationnel : réaliser 2 heures de prospection téléphonique tous les jours pendant 15 jours.
Document 4
4 - Repérez les décisions stratégiques évoquées dans le document 4. Justifiez votre réponse.
Deux décisions stratégiques, prises par la Direction Générale, sont évoqués dans ce document. Le groupe Foncia a
changé de nom à l’international en devenant Emeria, Foncia étant désormais une des filiales françaises du groupe.
De plus, le groupe Emeria a mené sa stratégie de développement international en rachetant FirstPort le leader de la
gestion de copropriétés au Royaume-Uni, décision qui mobilise des fonds financiers importants, qui est unique et qui
engage le groupe sur le long terme.
2. La définition d’une démarche stratégique
Document 5
5 - Résumez les étapes de la démarche stratégique en complétant le schéma ci-dessous.
1 - Réaliser un diagnostic externe 2 - Réaliser un diagnostic interne
Permet d’identifier : les menaces Permet d’identifier : les forces et les

et les opportunités du macro- faiblesses de l’organisation
environnement
3-P
rise d’une décision
stratégique
4-M
ise en place
de plans d’actions
Feed-back
ontrôle des résultats par

5-C
rapport aux objectifs fixés
3. La réalisation d’un double diagnostic stratégique
3.1 U
n préalable : la segmentation stratégique des métiers et des Domaines d’Activités
Stratégiques (DAS)
Documents 6 à 8
6 - Complétez le schéma ci-dessus en identifiant les différents métiers et DAS du groupe Bouygues.
Bouygues
Activités de construction Médias Télécoms Métiers
Bouygues Bouygues Bouygues

Colas TF1 DAS
Construction Immobilier Télécom
7 - Pourquoi est-il utile de mener, d’une part, une stratégie globale, et, d’autre part, une stratégie d’activités ?
Vous pouvez illustrer votre réponse en suivant l’actualité concernant la société Bouygues.
ne double approche en termes de stratégie doit être menée lorsqu’un groupe est diversifié, c’est-à-dire présent dans
U
plusieurs métiers ou plusieurs domaines d’activités stratégiques.

Ainsi la stratégie globale dite « corporate strategy », menée au niveau de la société mère, consiste à choisir des
domaines d’activités stratégiques dans lesquels celle-ci souhaite se développer ou se retirer. On parle alors de gestion
d’un portefeuille d’activités. Ainsi Bouygues réfléchit pour savoir s’il doit ou non conserver l’activité Bouygues Télécom
(cf. échec de la cession au groupe Orange en 2016).
En revanche, la stratégie d’activité dite « business strategy » est menée au niveau de chaque domaine d’activité et
visant à acquérir un avantage concurrentiel. Ainsi Bouygues construction a décidé de mener une approche durable
dans la construction de bâtiments en allant au-delà de la réglementation nationale en vigueur.

3.2 L e diagnostic stratégique externe
a/ Analyse de l’environnement global (ou macro-environnement)
Document 9
8 - Quel est le principal objectif de la méthode PESTEL ?
’approche PESTEL permet de mener un diagnostic externe afin d’identifier au sein du macro-environnement, c’est-à-dire
L
l’environnement sur lequel l’entreprise n’a pas d’influence, les opportunités et les menaces. Il s’agit de repérer les variables
pivots parmi l’environnement Politique, Économique, Sociologique ou Social, Technologique, Écologique et Législatif.
9 - À partir de vos connaissances, appliquez la méthode PESTEL en reliant chaque exemple macroéconomique
cité au facteur externe approprié.
La rénovation des logements en plein essor : Écologique.
Le développement du logement intergénérationnel : Sociologique
Miser sur l’Intelligence Artificielle (IA) : Technologique.
Le co-working en pleine croissance : Sociologique.
Le viager pourra à terme connaître un développement conséquent : Sociologique.
La mutation du travail : Légale.
Le développement des résidences secondaires : Sociologique.
L’imprimante 3D : Technologique.
b/ Analyse du micro-environnement : le concept des forces concurrentielles

Document 10
10 - Montrez que Porter a une conception élargie de la concurrence.
Porter identifie 5 forces concurrentielles : l’intensité de la rivalité entre les concurrents, le pouvoir de négociation des
clients, le pouvoir de négociation des fournisseurs, la menace des produits de substitution, la menace d’entrants
potentiels sur le marché.
Porter considère que l’attractivité d’un secteur d’activité donné ne se mesure pas aux seuls concurrents directs. En
fait il propose une conception de la concurrence élargie puisqu’il qualifie de concurrent tout intervenant qui peut
réduire la capacité des entreprises en présence à générer du profit.
11 - Identifiez les principales forces concurrentielles de Porter en complétant le schéma ci-après.
Entrants potentiels
Pouvoir de Entreprises
Pouvoir de négociation
négociation des et concurrents des clients
fournisseurs directs
ÉTAT(1)
Produits de
substitution Force concurrentielle ajoutée
(1)
après les travaux de Porter.
12 - Parmi les différentes forces concurrentielles qui structurent l’activité de transaction immobilière, quelle
est celle qui diminue sensiblement l’attrait de ce secteur d’activité ?

ð La menace d’entrants potentiels sur le marché : elle est importante car les formalités de création d’une agence
immobilière ne sont pas très contraignantes et les faibles investissements initiaux attirent des candidats
potentiels : en effet les équipements sont restreints et ne nécessitent pas de gros investissements, à l’exception
de l’acquisition de véhicules professionnels.
Ou ð L’intensité de la rivalité entre les concurrents : les concurrents sont multiples sur le marché de la transaction et avec
le succès d’internet, les agences immobilières doivent faire face à la concurrence des mandataires indépendants
et du succès de sites spécialisés. Les agences immobilières vont devoir mettre en avant la valeur ajourée qu’elles
peuvent donc apporter.
13 - Pourquoi le secteur de l’administration de biens dispose-t-il de barrières à l’entrée plus importantes

qu’en transaction ?
Il est assez rare que se créent de nouveaux cabinets en raison de la difficulté de se constituer un portefeuille de
mandats, les mandants étant fidèles à leur cabinet : la reprise de portefeuille est alors la forme d’installation la plus
fréquente d’où un coût financier non négligeable. De plus la création d’un cabinet nécessite également un personnel
plus important et mieux formé.
Entraînement : construisez cet hexagone sectoriel pour l’activité de transaction immobilière et d’administration de
biens du groupe Foncia. Comparez les deux secteurs quant à leur attractivité. Justifiez votre réponse.
Le secteur de la transaction immobilière Le secteur de l’administration de biens
Menace Intensité Menace Intensité

des entrants concurrentielle des entrants concurrentielle
potentiels Forte potentiels Forte
Forte Forte
Pouvoir de Pouvoir Pouvoir de Pouvoir

négociation de négociation négociation de négociation
des fournisseurs 0 des clients des fournisseurs 0 des clients
et distributeurs et distributeurs
Fort Fort
Fort Fort
Pouvoir de l’État Menace Pouvoir de l’État Menace

Fort des produits Fort des produits
de substitution de substitution
Forte Forte
ð La surface de l’hexagone est plus importante pour le secteur de la transaction immobilière, traduisant une
moindre attractivité par rapport au secteur de l’administration de biens.
3.3 L e diagnostic stratégique interne

Document 11
14 - Rappelez quel est le principal objectif d’un diagnostic interne.
Le diagnostic interne vise à définir le potentiel stratégique d’une entreprise c’est-à-dire les forces, les atouts sur
lesquels elle pourra s’appuyer pour définir ses principales orientations stratégiques, tout en corrigeant certaines des
faiblesses identifiées.
15 - À l’aide des informations du document 10 et de vos connaissances, menez un diagnostic interne du

groupe Foncia en vous focalisant sur ses principales ressources et en complétant le tableau ci-dessous.
Ressources Forces Faiblesses
Marque ayant une forte notoriété
Immatérielles - en France, leader en administration
Marque de biens résidentiels en France avec près 600
agences.
Turnover important du personnel
Humaines - Personnel nombreux, bien formé
dans le secteur de la transaction, pouvant entraîner des
personnel (cf. politique de formation avec ESC-PAU).
dysfonctionnements internes.
Présents dans les principaux métiers de l’immobilier
surtout dans le secteur résidentiel-administration
de biens (position de leader). À l’exception des Cette forte présence suppose
Les services
activités Transaction, les activités du Groupe une mobilisation des ressources humaines et financières
proposés
sont récurrentes et peu dépendantes des cycles importantes, avec un risque de dispersion des moyens.
Immobiliers. Développement des activités digitales
avec notamment le portail « My foncia ».
Des fonds d’investissement qui peuvent
Financières Trois actionnaires, dont deux fonds d’investissement.
se désengager rapidement si la rentabilité n’est pas satisfaisante*.
*Cinq ans à peine après avoir acquis Foncia, leader français de la gestion immobilière avec 1,2 million de lots de copropriétés gérés et
400 000 biens loués, ses deux actionnaires, les fonds d’investissement Bridgepoint et Eurazeo, le remettent sur le marché avec un prix
de vente de 2 milliards d’euros, alors qu’ils l’avaient acheté en juillet 2011 à la Banque Populaire Caisses d’épargne (BPCE) 1,017 milliard
d’euros… C’est finalement le fonds suisse Partners Group qui s’est porté acquéreur pour 1,83 milliard d’euros.

Synthèse du diagnostic externe et interne : la matrice SWOT
La matrice SWOT
15 - Complétez cette matrice SWOT en qualifiant ses principales composantes.
Application pour le groupe NEXITY
}
S : Forces (Strenghs)
Diagnostic interne
• Numéro un de la promotion immobilière
résidentielle en France. W : Faiblesses (Weaknesses)
• Bonne notoriété de la marque.
• Érosion des marges.
• Diversité de l’activité (promotion,
transactions immobilières, administration
}
de biens…).
Diagnostic externe
T : Menaces (Threats)
O : Opportunités (Opportunities)
• Faiblesse de la croissance en France.
• Succès du dispositif
• Manque de confiance des ménages.
de défiscalisation Pinel.
• Hausse des coûts de construction.
• Développement des outils numériques.
• Montée des taux d’intérêt.
SÉQUENCE 2 : La notion d’avantage concurrentiel
1. Qu’est-ce qu’un avantage concurrentiel ?
Documents 1 à 4
1 - Identifiez sur quels éléments chacune de ces entreprises a tenté de bâtir son avantage concurrentiel ? Vous
préciserez la nature de cet avantage concurrentiel.
L’avantage concurrentiel peut porter sur le prix du bien ou du service (on parle alors de compétitivité-prix) ou sur la
qualité, l’originalité du bien ou service (on parle également compétivité hors-prix).
Ainsi l’agence « Comm’il vous plaira » opte pour un avantage concurrentiel prix puisque c’est le client qui fixe le
montant de la commission en fonction de son niveau de satisfaction.
En revanche, Capifrance qui s’appuie depuis plusieurs années sur une commission plus faible que les agences
traditionnelles (avantage prix) tend aujourd’hui à se différencier en offrant de nouveaux services (Bien à l’essai ou
Préventes) qui s’inscrivent dans une logique d’un avantage concurrentiel hors prix.
2 - L’avantage concurrentiel développé par ces entreprises est-il définitivement garanti ?

Quelque soit l’avantage concurrentiel, ce dernier n’est que temporaire car la concurrence réagit et peut ensuite
proposer par exemple des services similaires annulant l’avantage concurrentiel initial.
2. Comment maintenir un avantage concurrentiel ?

3 - Comment les entreprises peuvent-elles réagir face à l’attaque de leur avantage concurrentiel ?
Toute société doit en permanence tenter de se différencier en consacrant du temps et de l’argent à une démarche
d’innovation permanente en sachant qu’une activité de veille informationnelle est nécessaire pour identifier une
nouvelle opportunité (cf. participation à des salons autour des nouvelles technologies…).
4 - Quel était le principal avantage concurrentiel de la marque « Maisons Phénix ». Justifiez votre réponse.
Maisons Phénix disposait d’un avantage concurrentiel prix qui a permis à la classe moyenne d’accéder à la propriété.
Cette société a été l’une des premières à industrialiser la fabrication de certaines composantes d’une maison afin de
réaliser des économies d’échelle et de faciliter le montage rapidement des maisons.
5 - Comment expliquer la liquidation judiciaire du groupe Géoxia en vous appuyant sur l’approche PESTEL.
Maisons Phénix a dû subir un environnement macroéconomique défavorable, notamment sur le plan politique et
économique. En effet, la crise des subprimes puis la crise sanitaire a pesé sur le volume des ventes, notamment
parce que leur clientèle a été la première affectée par les conséquences économiques (licenciements, modération
salariale...). De plus, depuis 2021, Maisons Phénix subit de plein fouet l’envolée des coûts de construction impossible
à répercuter sur la clientèle qui a négocié son prix d’acquisition plusieurs mois en amont. Les marges ont donc fondu
et la société a été confrontée à des soucis de trésorerie.
SÉQUENCE 3 : Des axes aux options stratégiques
1. Les principaux axes stratégiques
1.1 U
ne stratégie de spécialisation ou de diversification
Documents 1 et 2
1 - Identifiez les différents domaines d’activités stratégiques du groupe HEXAOM.
Ce groupe dispose désormais de 4 DAS :
– la construction de maisons individuelles pour les particuliers ;
– la construction de maisons individuelles pour les bailleurs sociaux ;
– la marché de la rénovation ;
– achat de foncier pour y aménager des lotissements.
2 - Pourquoi parler de « choix stratégique » ?

Il s’agit d’une décision stratégique de diversification, prise par la direction générale, afin de ne plus être dépendant
uniquement du marché de la maison individuelle pour les particuliers.
Documents 1 et 3
3 - Précisez l’axe stratégique choisi par Klépierre et Unibail Rodamco.
Ces deux sociétés ont choisi deux stratégies différentes, à savoir la spécialisation pour Klépierre dans l’immobilier
commercial, et la diversification pour Unibail-Rodamco avec une présence dans les centres commerciaux mais
également dans les immeubles de bureaux et centres de congrès.
4 - Présentez pour chaque société les avantages et les inconvénients de chaque stratégie.
La spécialisation dans un type d’activité de l’investissement professionnel permet de maîtriser parfaitement ce
secteur d’activité, l’objectif étant de devenir le référent. Mais elle peut se révéler risquée en cas de retournement
de la conjoncture économique, la croissance économique ayant une influence forte dans ce secteur d’activité
(cf. ralentissement de la consommation des ménages et donc de l’activité des centres commerciaux en période de
croissance économique atone).
Quant à la diversification, elle permet d’atténuer les risques car, avec un portefeuille d’activités distinctes, le
ralentissement d’une activité peut être compensé par la croissance d’une autre activité. En revanche, cela suppose
de disposer des moyens financiers importants avec ce risque de diluer les ressources financières et empêcher de
s’imposer sur tel ou tel marché.
1.2 U
ne stratégie d’internationalisation
Document 4
5 - Quelle stratégie a décidé de développer OptimHome depuis 2013 ? Montrez l’intérêt d’une telle stratégie.
OptimHome a décidé de s’internationaliser c’est-à-dire de développer son activité à l’étranger, et plus précisément
au Portugal et en Allemagne. Il s’agit de poursuivre le développement de la société à l’étranger en s’appuyant sur
l’expérience acquise en France.
6 - Quel intérêt présente l’arrivée de l’actionnaire Artémis dans le capital du groupe OptimHome ?
L’arrivée de l’actionnaire Artémis dans le capital du groupe OptimHome permet de disposer de capitaux nécessaires
pour financer cette internationalisation de l’activité.

2. Le choix d’une ou plusieurs options stratégiques
2.1 U
ne croissance interne ou externe
a/ Présentation des modalités de la croissance
Documents 5 et 6
7 - Que faut-il entendre par croissance organique ou interne ?
Il s’agit pour une société de croître par ses propres moyens, grâce à la conquête d’une nouvelle clientèle, en réduisant
par exemple le non-renouvellement de mandats, en proposant de nouveaux services, en utilisant un nouveau canal
de distribution, en créant de nouvelles agences…
8 - Sur quel mode de croissance s’est appuyé le groupe Arche pour se développer ?
Le groupe Arche connaît un développement important grâce à une politique de croissance externe soutenue.
9 - Quels sont les objectifs stratégiques du groupe dans le domaine de la transaction ? Comment peut-il y
parvenir rapidement ?
Le groupe entend occuper à terme une position de leader dans les métiers de la Transaction, et pour y parvenir le plus
rapidement il devra continuer à privilégier la croissance externe.
b/ Les modalités juridiques et financières de la croissance externe

10 - Synthétisez les différentes modalités juridiques de la croissance externe sous forme de schémas en com-
plétant le document ci-après :
}
AVANT APRÈS
Au moins 10 % du capital
Société A Société B Société A Société B La prise

de
participation
Société A
Société B
Société C
} La fusion
Société A
Société B
Société A
} La fusion
absorption
Société A
Société B
Société A
Société B
} L’apport
partiel
d’actifs
Documents 7 et 8
11 - Quelle modalité juridique a donné naissance au groupe Nestenn ?
Nestenn est née de la fusion d’Avis-immobilier et de Solvimmo.
12 - Recherchez les avantages de ce type de rapprochement.

Ce rapprochement permet de réaliser des synergies, source de réduction de coûts dont une partie profitera aux
clients sous forme de baisse de prix des prestations. Il permet également de renforcer les moyens en mutualisant les
ressources, d’accroître le pouvoir de négociation à l’égard des fournisseurs…
Document 9
13 - Comment qualifier, en termes de croissance, l’opération menée par le groupe allemand A. Springer ?
En prenant le contrôle de Logic-immo.com, Axel Springer mène une politique de croissance externe.
14 - Repérez les principales forces concurrentielles de Porter sur le marché des annonces immobilières en
ligne
Intensité concurrentielle : importante Leboncoin, Bien d’Ici…
Nouveaux entrants : Facebook.
Produits de substitution : les vitrines des agences immobilières, les petites annonces dans la presse…
État : exerce une influence en imposant des règles juridiques pour la rédaction des annonces.
Clients : un pouvoir de négociation non négligeable puisqu’ils peuvent passer d’un réseau à un autre, d’où tenter de
le fidéliser en offrant une prestation de qualité.
2.2 L es stratégies génériques par domaine d’activités

Documents 10 et 11
15 - À partir des Documents 10 et 11, identifiez la stratégie générique associée à chaque société en complétant
le schéma de synthèse.
Société
Domination Eiffage
Immobilier
par les coûts
Totalité Par Bouygues
Construction
du marché le haut
Différenciation Les agences

Stratégies de Papa
Maison
génériques Par Mikit
le bas
Sans vis-à-vis
Segment et RDC.com
Focalisation
du marché
N.B. : il convient de bien distinguer la stratégie de domination par les coûts et celle de la différenciation par le bas
(ou low cost) : dans la première, l’entreprise tente d’optimiser son coût de production afin d’accroître sa marge en
sachant qu’elle souhaite offrir une certaine qualité au produit offert, alors que dans le second cas l’entreprise propose
un produit le plus épuré possible afin de proposer le prix le plus bas possible en sachant qu’elle va communiquer
sur ce prix dans les médias. Ainsi Eiffage Immobilier relève de la première stratégie car elle s’efforce de réaliser des
travaux d’optimisation technique pour diminuer son coût de revient alors que la société Mikit communique sur le
fait qu’il est possible de réaliser une économie de 30 % en achetant une maison où seul le gros œuvre est réalisé.
De même, les agences de Papa communiquent sur le montant des honoraires limités à 2 000 €, en sachant que les
services proposés sont réduit, puisque les visites sont assurées par les propriétaires eux-mêmes.
Document 12
16 - Justifiez que le marché du viager est un marché de niche.
Le viager ne concerne que 5 500 transactions par an, à coparer aux 1 200 000 transactions constatées dans l’immobilier
ancien en 2021. Le marché du viager est donc un segment étroit du marché de l’immobilier.
17 - En vous appuyant sur l’approche PESTEL, justifiez l’intérêt des investisseurs pour ce marché.
On assiste au vieillissement de la population française, ce qui correspond à la variable sociologique de l’outil Pestel.
Avec l’arrivée de l’âge de la retraite le montant de la pension de la retraite, plus faible que le revenu perçu pendant
la période d’activité, peut justifier le recours au viager.

2.3 S tratégie d’impartition ou d’intégration des acteurs de l’immobilier
a/ La stratégie d’impartition ou d’alliance
Documents 13 à 17
18 - Expliquez ce que sont une franchise et une coopérative.

La franchise est un contrat par lequel une entreprise, le franchiseur, accorde à une autre entreprise, le franchisé,
le droit de commercialiser ses biens ou ses services, en échange d’une compensation financière directe, appelée
« royalties », fonction du Chiffre d’Affaires réalisé en sachant que le franchisé va s’appuyer sur la réussite et
l’expérience du franchiseur.

Une coopérative est une structure juridique dirigée où les membres décident de mener des actions communes
(publicité, fichiers communs, formation…) dans le cadre d’un Groupement d’Intérêt Économique (GIE) moyennant
le paiement d’une contribution financière, appelée cotisation calculée en fonction du Chiffre d’Affaires réalisé.
19 - Recherchez les avantages et les limites de chaque type d’organisation.

Pour les réseaux en franchise, les agences bénéficient de la notoriété de la franchise (cf. l’exemple de Century 21
avec un taux proche de 89 %). De plus le personnel bénéficie d’une formation reposant sur le management, les
techniques commerciales, les aspects juridiques, financiers et fiscaux du secteur de l’immobilier. Certains réseaux
proposent également une assistance juridique sous forme d’une hot-line et des outils d’estimation des biens.
Ainsi très rapidement une agence, intégrant un réseau, devient opérationnelle.
La principale contrepartie est financière avec un ticket d’entrée à financer ainsi que des royalties versées régulièrement
en fonction du Chiffre d’Affaires réalisé, en sachant que la liberté d’action est en fait très limitée.
Pour les réseaux en coopérative, ils sont structurés sous la forme de GIE (Groupement d’Intérêts Économiques) en
sachant que les membres, tout en restant indépendant, décident de mutualiser des ressources (formation, publicité,
fichier commun…). De plus ils sont mutuellement « propriétaires » de la marque.
Chaque agent participe à la vie et aux décisions du réseau (selon le principe un associé = une voix) en décidant par
exemple des plans d’actions à mettre en œuvre.
Les membres travaillent légalement avec un Fichier Commun (intercabinet) qui met à la disposition de chaque agent
immobilier l’ensemble des biens mis en vente au sein de sa zone de chalandise.
L’organisation en coopérative permet également de réduire les coûts pour les associés puisque les cotisations
représentent moins de 5 % du Chiffre d’Affaires. En effet l’activité étant pilotée par les agents immobiliers eux-
mêmes, ce sont eux qui votent les cotisations en fonction des plans d’actions qu’ils ont eux-mêmes approuvés.
Document 18
20 - Pourquoi le portail « Bien’ici » constitue-t-il une révolution sur le marché de l’immobilier ?
Ce portail est la concrétisation de la volonté de la majorité de la profession immobilière de travailler en commun
pour offrir à la clientèle le plus large choix de biens immobiliers à vendre, tout en proposant des services spécifiques
tels que la géolocalisation et la possibilité ainsi d’avoir une vision complète de l’environnement du bien.
21 - Présentez les principaux objectifs recherchés par les co-créateurs de ce portail.
Outre le fait de montrer la capacité de la profession de travailler de concert, le nouveau portail permet d’une part de
constituer une réponse au succès des sites comme Leboncoin ou Seloger.com. En centralisant plus de 1,3 million
d’offres, il vise également à gagner des parts de marché vis-à-vis du marché de particulier à particulier ou vis-à-vis
des mandataires indépendants.
b/ La stratégie d’intégration
Document 19
22 - Quel a été le mode de croissance choisi par le groupe Stradim ?
Le groupe Stradim mène une stratégie de croissance externe pour accélerer son développement.
23 - Sur quel principe repose la stratégie d’intégration verticale ? Quels sont les atouts pour les clients du
groupe ?
Le groupe Stradim a opté pour une stratégie d’intégration afin d’être présent à toutes les étapes, tant en amont
(prospection foncière…) qu’en l’aval (réseau de distribution), de la filière de promotion immobilière. Les clients sont
donc amené à gagner du temps dans les démarches tout en limitant le nombre d’interlocuteurs.
QCM
1.
Toute entreprise doit identifier ses différents domaines d’activité avant de définir sa stratégie.
n Vrai  Faux
2.
Le diagnostic externe permet d’identifier les forces et les faiblesses de l’entreprise par rapport à son marché.
 Vrai n Faux, les menaces et les opportunités de son macro-environnement.

3. L’approche PESTEL permet d’analyser le micro-environnement d’une société.
 Vrai n Faux, le macro-environnement.

4. Les barrières à l’entrée sont importantes sur le marché des agences immobilières.
 Vrai n Faux

5. La stratégie de spécialisation nécessite des capitaux importants pour maîtriser le marché.
 Vrai n Faux. Pas forcément, la stratégie de diversification est plus coûteuse.

6. Le groupe Emeria a diversifié son activité vers les métiers de l’administration de biens.
 Vrai n Faux, vers les métiers de la transaction immobilière.
7. Pour se développer rapidement, une entreprise doit opter pour la croissance interne.
 Vrai n Faux, croissance externe.

8.
La stratégie de domination par les coûts vise à conjuguer prix bas et faible qualité du bien ou du service.
 Vrai n Faux, car l’entreprise souhaite maintenir une certaine qualité du produit ou du service.

9. La société Mikit mène une stratégie de focalisation.
 Vrai n Faux, stratégie de différenciation par le prix bas.

10. La franchise commerciale est le principal statut de la stratégie d’impartition.
n Vrai, pour les agences immobilières.  Faux
11. ORPI est le principal réseau de franchise.
 Vrai n Faux, réseau de coopératives.

Classez les différentes informations concernant le métier Construction du groupe Bouygues dans la matrice
SWOT présentée ci-après.
S : Strenghs (forces) W : Weaknesses (faiblesses)
}
• N° 1 mondial pour Bouygues Construction. • Part importante de la France
• Engagement poussé et reconnu dans le Chiffre d’Affaires.
dans l’éco-construction pour le groupe
Bouygues.
Diagnostic
• Partenariat avec les collectivités locales interne
pour la construction d’ouvrages publics.
• Forte implantation à l’international.
• Présent dans trois secteurs : BTP (Bouygues
Construction), Promotion immobilière
(Bouygues immobilier) et routes (Colas).
}
O : Opportunities (opportunités) T : Threats (menaces)
• Concurrence chinoise dans le secteur
du BTP.
• Risque géopolitique dans certains
pays. Diagnostic
externe
• Ralentissement économique
dans les pays émergents.
• Hausse des taux d’intérêt.
• Hausse des coûts de construction.

Pour se préparer à l’examen
Une « niche » : l’Usufruit Locatif Social
Trouver de nouveaux relais de croissance, tel est l’objectif recherché par de nombreux dirigeants de sociétés. À ce titre,
l’Usufruit Locatif Social offre une nouvelle opportunité de développement.
1 - Présentez le concept d’Usufruit Locatif Social.

’usufruit locatif social repose sur la distinction du droit de propriété, pour une durée temporaire et contractuelle de
L
15 à 20 ans, entre le droit d’usage (l’usufruit) et le droit portant sur le patrimoine (la nue-propriété). L’investisseur, nue
propriétaire, disposera de la pleine propriété du bien immobilier à l’échéance du contrat. Le bailleur social n’acquiert
que l’usufruit, ce qui limite notamment l’apport en fonds propres tout en lui permettant de développer son parc social
notamment en entre ville. Quant au locataire, qui doit respecter au départ les plafonds de ressources pour accéder au
logement, il devra quitter les lieux à l’échéance avec possibilité de relogement s’il ne dépasse pas certains plafonds
de ressources.
2 - Comment qualifier la stratégie générique développée par la société PERL ?

orter, professeur de stratégie d’entreprise de l’Université Harvard, définit des stratégies génériques qui vont
P
permettre à une entreprise donnée de disposer d’un avantage concurrentiel.
Il identifie ainsi trois stratégies possibles :
- la stratégie de domination par les coûts consiste à produire moins cher que les concurrents, en essayant de jouer
sur un effet volume ;
- la stratégie de différenciation proposant au consommateur un service ou produit présentant une ou des
caractéristiques spécifiques qui permet ainsi de se distinguer de la concurrence tout en évitant une guerre des prix.
Le client est plutôt à la recherche d’un produit ou d’un service de qualité ;
- la stratégie de focalisation ou niche qui concentre l’action sur un groupe de clients spécifiques afin de les servir au
mieux en leur offrant le maximum de satisfaction.
Ici, la société PERL mène une stratégie de focalisation (ou de niche) selon les travaux de Porter car la société est
spécialisée sur un segment très étroit du marché immobilier.
3 - Pourquoi peut-on qualifier de stratégique la prise de participation de la société PERL par Nexity ?
La prise de participation de la société PERL par Nexity est qualifiée de stratégique car il s’agit d’une décision prise par
la direction générale, qui l’engage sur le long terme, qui nécessite des moyens financiers importants et qui n’est pas
facilement réversible.
4 - Démontrez qu’avant de prendre sa décision stratégique Nexity a mené un diagnostic stratégique externe.
L’objectif du diagnostic stratégique externe est de permettre d’identifier au sein de l’environnement dans lequel évolue
l’entreprise les opportunités et les menaces.
L’analyse PESTEL permet d’une part d’identifier les opportunités et les menaces de son macro-environnement, c’est-
à-dire celui sur lequel l’agence n’a pas d’influence. Or parmi les composantes de cet environnement, on peut se
référencer à la composante P (politique) : ainsi la loi ALUR de mars 2014 a créé un nouvel outil de placement collectif
pour la nue-propriété, ce qui a favorisé la naissance d’une nouvelle demande.
5 - Après avoir qualifié le mode de croissance choisi par Nexity dans cette opération, décrivez quel est le
principal intérêt pour Nexity de prendre le contrôle de cette société.
En prenant le contrôle de la société PERL, Nexity mène une stratégie de croissance externe, c’est-à-dire acquiert une
société déjà existante. Cette modalité de croissance permet d’accélérer le développement de Nexity qui diversifie
ainsi son activité sur un nouveau créneau porteur. Cette nouvelle activité va lui permettre de percevoir des revenus
récurrents pendant 15 à 20 ans (les loyers perçus) et ainsi lisser l’impact des cycles immobiliers notamment par
rapport à l’activité de promotion ou de transaction plus instable.
Chapitre 8
Le poids de l’immobilier dans l’économie
PLAN DU CHAPITRE
SÉQUENCE 1 : Le poids du secteur immobilier dans la valeur ajoutée et le PIB
1) Le poids de l’immobilier dans la valeur ajoutée
1.1) La valeur ajoutée : calcul et exemple
a) Qu’est-ce que la valeur ajoutée ?
b) Exemple de calcul de la valeur ajoutée d’une agence
c) C onstruction et activités immobilières : la valeur ajoutée ne représente pas le même poids
dans la production
1.2) Comment augmenter sa valeur ajoutée dans l’immobilier
a) Comment une agence immobilière peut-elle augmenter sa valeur ajoutée ?
b) Comment le secteur de la construction peut-il augmenter sa valeur ajoutée ?
2) La part du secteur immobilier dans le PIB

2.1) Qu’est-ce que le PIB ?
2.2) Le secteur immobilier représente 11 % du PIB français
2.3) Des différences notables avec les autres pays européens
SÉQUENCE 2 : Le poids du secteur immobilier dans l’emploi et le patrimoine des ménages

1) Le poids du secteur immobilier dans l’emploi des ménages
1.1) Le poids de l’immobilier est plus faible en termes d’emploi
1.2) Emplois salariés et emplois non salariés dans l’immobilier
2) Le poids du secteur immobilier dans le patrimoine des ménages
SÉQUENCE 3 : L’impact du secteur immobilier sur la croissance économique

1) Du PIB à la croissance économique
2) La croissance du PIB, un bon indicateur économique ?
3) Les interactions entre la croissance économique et l’immobilier
©FontainePicard Chapitre 8 - Le poids de l’immobilier dans l’économie 75

SÉQUENCE 1 : Le poids du secteur immobilier
dans la valeur ajoutée et le PIB
1. Le poids de l’immobilier dans la valeur ajoutée

Document 1
1 - Expliquez la phrase soulignée et donnez des exemples. Relevez les deux types d’activités qui, dans la
comptabilité nationale, relève de l’immobilier.
Le terme « immobilier » recouvre à la fois des biens et des services.
1er type d’activité de l’immobilier = La construction de biens immeubles ; sous cet aspect, l’immobilier est un bien
matériel, pouvant faire l’objet de ventes et d’achats, selon un prix fixé généralement en fonction du marché, pouvant
faire l’objet de spéculation, de placements…
2e type d’activité de l’immobilier = Les activités immobilières ; il s’agit principalement de la mise en location et de la
gestion de biens immobiliers propres ou pour compte de tiers, destinés à rendre un service à un occupant (dans ce
cas de figure un locataire), celui de pouvoir occuper le bien, de s’en servir.
2 - Dans la dernière phrase du document, l’auteur cite quelques critères selon lesquels on peut évaluer le poids
de l’immobilier dans l’économie ; ces critères sont-ils d’ordre macro-économique ou micro-économique ?
Trouvez un autre critère, micro-économique, usuellement utilisé.
Les critères cités sont d’ordre macro-économique (= production, de valeur ajoutée, de patrimoine, mais aussi d’emploi
ou de contribution aux recettes fiscales).
On peut également avoir une approche plus micro-économique en mesurant le poids de l’immobilier dans le
patrimoine des ménages (voir tome 2) ou dans le poids les charges d’une entreprise ou d’un commerçant…
1.1 La valeur ajoutée : calcul et exemple

a) Qu’est-ce que la valeur ajoutée ?
Document 2
3 - Comment calcule-t-on la valeur ajoutée d’une entreprise ? En quoi la valeur ajoutée se distingue-t-elle du
Chiffre d’Affaires ?
La valeur ajoutée correspond à ce qui reste du Chiffre d’Affaires réalisé lorsqu’on a enlevé le coût des consommations
intermédiaires. Ainsi on a : VA = CA – CI
N.B.1 : le Chiffre d’Affaires correspond au produit des ventes réalisées par l’entreprise.
N.B.2 : les consommations intermédiaires correspondent aux biens et services incorporés au produit final (ex. : la
farine dans la fabrication du pain) et aux biens et services détruits au cours du processus de production (ex. : électricité
pour faire fonctionner les machines, service comptable, location…).

Le Chiffre d’Affaires n’est donc qu’une composante de la valeur ajoutée, à laquelle on enlève la valeur des
consommations intermédiaires qui ont permis à l’entreprise de produire.
b) Exemple de calcul de la valeur ajoutée d’une agence

Document 3
4 - Recherchez toutes les charges qui incombent usuellement à une agence immobilière, et parmi celles-ci,
distinguez celles qui relèvent de consommations intermédiaires et celles qui consistent en une répartition
de la valeur ajoutée.
La réponse à cette question peut être présentée sous forme de tableau, l’important étant que la réponse soit structurée.
Consommations Utilisation
intermédiaires de la VA
}
Achats de fournitures : papier, encre… X
Électricité, eau, carburants X
Achat + abonnements logiciels X
Locations : local… X Diminuer le coût
Frais postaux et de télécommunication X des CI va permettre
Frais de photocopies X d’augmenter la VA
Abonnements revues, newsletters… X

Assurances, garantie financière, X
Entretiens, réparations X
76 Partie 3 - L’immobilier : poids dans l’économie et interaction sur la croissance ©FontainePicard

}
Rémunération du personnel X Diminuer la part de
Charges sociales X la VA versée aux
Impôts et taxes X tiers (personnel,
banques, État…)
Amortissement du matériel X va permettre
Intérêts d’emprunt X d’augmenter le
Bénéfice (conservé ou distribué aux associés) X bénéfice
5 - Si on prend la formule mathématique du calcul de la valeur ajoutée, sur quelles variables une agence
immobilière peut-elle agir pour augmenter sa valeur ajoutée ?

ð Formule mathématique de la valeur ajoutée : VA = CA - CI
ð L’agence immobilière qui veut augmenter sa VA peut donc agir :
Ø soit sur son CA, en l’augmentant : comment ? Voir question suivante,
Ø soit sur ses consommations intermédiaires, en les diminuant.
N.B. : l’action d’une entreprise qui tente de réduire ses frais de personnel, par exemple, en n’ayant recours qu’à des
agents commerciaux plutôt qu’à des négociateurs salariés, ne fait pas augmenter la valeur ajoutée de l’entreprise,
mais par contre, permet d’augmenter son bénéfice en faisant diminuer la rémunération du personnel (Voir tableau du
corrigé de la question précédente).
c) Construction et activités immobilières : la valeur ajoutée ne représente pas

le même poids dans la production
Document 4
6 - Résumez de façon synthétique les informations données dans ce document et recherchez les raisons des varia-
tions de la part de la valeur ajoutée du secteur immobilier dans l’économie française depuis 1995.
La part de la valeur ajoutée du secteur immobilier dans l’économie française représentait 10,6 %, il représente 13,8 %
en 2020, soit 3,2 points supplémentaires en 35 ans.
Cette progression n’a pas été uniforme, et en particulier, lors de chaque crise (1997-1998, 2002-2003, 2008-2009), cette
part de la valeur ajoutée de l’immobilier a chuté ; la santé du secteur immobilier est donc très dépendant de la santé
de l’économie toute entière.
1.2 Comment augmenter sa valeur ajoutée dans l’immobilier ? Exemples

a) Comment une agence immobilière peut-elle augmenter sa valeur ajoutée ? Exemple
Document 5
7 - Pourquoi se démarquer en tant qu’agent immobilier permet à l’agence d’augmenter sa valeur ajoutée ?
Se démarquer permet à une agence immobilière d’attirer de nouveaux clients et de fidéliser les anciens.
Ce « plus » peut également permettre à l’agence de prétendre à des honoraires plus élevés.
Dans les deux cas de figure, l’agence va pouvoir augmenter sa valeur ajoutée.
8 - Recensez les moyens proposés dans cet article pour qu’un agent immobilier se démarque et, à partir de
votre expérience personnelle, de vos connaissances ou de vos recherches, complétez cette liste.
onseil méthodologique important : même si on ne vous le précise pas dans la question posée, vous devez toujours
C
structurer votre réponse si celle-ci s’y prête, en particulier en créant des sous-parties et en rassemblant, de façon
logique, vos idées dans ces sous-parties.
• Qualités personnelles
— Être à l’écoute ; être rigoureux ; aimer apprendre et continuer à le faire (et donc, en particulier se former en
permanence) ; être passionné (la passion est perceptible par le client) ; être disponible pour accompagner au
mieux le client et se rendre indispensable.
• Qualités professionnelles
— Être compétent : sur le plan juridique (connaissance de l’encadrement juridique des opérations de transaction
et de gestion, connaissance des règles d’urbanisme ; et surtout, savoir où rechercher les informations
pertinentes) ; sur le plan économique (connaissance du marché, des nouvelles attentes des clients, des taux
d’intérêt et de leurs possibles évolutions, …) ; en matière de technique du bâtiment…
• Outils
— Visites virtuelles ; Annonces en vidéo.
— Site internet accueillant avec des contacts faciles à trouver, des photos et des descriptions de biens attirantes
(à cet égard, on peut, par exemple, avoir recours à des techniques de marketing telles que A.I.D.A.) ; contenus à
forte valeur ajoutée sur le blog immobilier de l’agence, afin d’aider les prospects à mieux connaître le marché,
et à les « accompagnant tout au long de leur parcours client ».
— Fidéliser les clients : exemples, goodies.
— Soigner et varier sa publicité : floquer les voitures de l’agence, faire de la publicité sur des arrêts de bus ou
encore faire du boitage…
— Soigner sa e-réputation.

b) Comment le secteur de la construction peut-il augmenter sa VA ? Exemple
Document 6
9 - Quel est le but de la plate-forme Noé ?
Le but de la Plate-forme est de permettre à des entreprises de travailler ensemble sur un même site pour proposer
tous les services liés aux métiers de la filière construction (approvisionnement en matériaux, location/achat de matériel,
décharge, location de salles pour les réunions de chantiers, location de bureaux…) et même en allant bien au-delà de la
filière (formation, insertion professionnelle, liens avec les associations et habitants du quartier…).
10 - Montrez en quoi ce type d’organisation permet aux entreprises concernées d’augmenter leur valeur ajoutée.
Les entreprises de bâtiment organisées de la sorte peuvent baisser leurs coûts de diverses façons :
– gain de temps (déplacement, stationnement, approvisionnement en matériaux…) ;
– limitation des pertes et vols ;
– baisse des coûts par la mutualisation de services annexes tels que la restauration, location de salles de réunion et
de bureaux, location de matériel… ;
– baisse du coût de décharges…
11 - Recherchez ce qu’est une filière et ce qu’elle représente par rapport à une branche ou un secteur.

Le secteur d’activité regroupe toutes les entreprises ayant la même activité principale.

La branche d’activité regroupe les entreprises fabriquant la même catégorie de produits. Une entreprise n’appartient
qu’à un seul secteur mais peut être classée dans plusieurs branches suivant ses fabrications.

La filière constitue une chaîne d’activités complémentaires partant des matières premières (amont) pour aboutir à
l’utilisateur final (aval).
12 - Recherchez ce que l’on appelle « économie circulaire ». Cette notion sera également étudiée dans le tome 2.
L’économie circulaire désigne un modèle économique dont l’objectif est de produire des biens et des services de
manière durable, en limitant la consommation et les gaspillages de ressources (matières premières, eau, énergie)
ainsi que la production des déchets. Il s’agit de rompre
avec le modèle de l’économie linéaire (extraire, fabriquer,
consommer, jeter) pour un modèle économique
« circulaire ».
http://www.ademe.fr/expertises/economie-circulaire
13 - Recherchez en quoi consiste une « monnaie clima-

tique » telle que celle que la plate-forme Noé en-
visage de mettre en œuvre en 2018. Notion revue
dans le tome 2.

Pas de difficulté, voir document : « Il s’agit en fait de
proposer des tarifs préférentiels liés à l’économie de
CO2 réalisée par le fait de venir sur la plate-forme. Le
bénéficiaire (qui peut être n’importe quel acteur de la
construction, mais aussi n’importe quel habitant de la
zone faisant appel à la plate-forme) peut, soit bénéficier
d’un tarif réduit immédiatement, soit mettre cette
monnaie sur un compte dont il profitera ultérieurement. »
14 - Recherchez ce qu’est une OIN. Transversalité avec le cours de droit de l’urbanisme.

La création d’une « OIN » est opération d’urbanisme décidée par l’État afin de répondre aux objectifs d’une politique
nationale d’aménagement et d’urbanisme sur des territoires présentant des enjeux particulièrement forts s’inscrivant
dans les politiques nationales prioritaires.
L’État conserve dans ces zones la maîtrise de la politique d’urbanisme : il est compétent pour délivrer les autorisations
d’occupation ou d’utilisation des sols. De même, le préfet peut créer, après avis des collectivités concernées, une
Zone d’Aménagement Concerté (ZAC) à l’intérieur d’une OIN. De plus, pour la mise en œuvre et l’aménagement
d’une opération d’intérêt national, l’outil privilégié est l’Établissement Public d’Aménagement.
Cette classification au rang d’Opération d’Intérêt National (OIN) permet au Préfet d’exercer une fonction régulatrice
dans la maîtrise du foncier, de coordonner les actions pour l’émergence du projet d’ensemble et de mobiliser des
investissements publics majeurs. Elle marque aussi la volonté de l’État de jouer un rôle de premier plan au côté des
collectivités territoriales.
15 - Si l’on s’en réfère à l’analyse PESTEL, quel type d’environnement a joué pour rendre un jour possible la
création de projets tels que NOE ? Transversalité avec chapitre 7 sur les stratégies d’entreprises.
Les environnements concernés :
– politique (ex. : politique de la ville avec l’OIN) ;
– économique : de nouvelles activités sont créées, agissant en tant que complémenteurs ou facilitateurs pour les
entreprises ; les relations mutuelles clients/fournisseurs facilitées, par exemple ;
– socioculturel : formation, insertion, par exemple ;
– technologique : mise en place d’une plate-forme numérique, possibilité de location de matériel… ;
– écologique : recyclage, incitation à la réduction de CO2 par la création d’une monnaie verte, réduction des déplacements… ;
– législatif : réglementations en matière d’environnement, d’OIN…

2. La part du secteur immobilier dans le PIB
2.1 Qu’est-ce que le PIB ?
Document 7
16 - Comment est calculé le PIB ?
Sommes des VA des unités résidentes sur le territoire.
2.2 Le secteur immobilier représente 11 % du PIB français

Document 8
17 - L’auteur de l’article parle de « valeur générée » (voir expression soulignée) ; donnez un synonyme à cette
expression.
La valeur générée correspond en fait à ce que les économistes et l’INSEE appellent la valeur ajoutée.
18 - Donnez des exemples concrets de valeurs générées parmi les 8 secteurs d’activité cités dans l’article.
Des éléments de réponses sont déjà donnés en réponse à la question 8 ci-dessus. Beaucoup de ces conseils peuvent
s’appliquer à tous les secteurs d’activités cités… Pour l’architecture, l’urbanisme, l’aménagement, la construction et
la promotion, on peut aussi citer, par exemple, le recours à la réalité augmentée…
19 - Comment le secteur immobilier a progressé par rapport à l’ensemble de l’économie française ?

En 2021, le secteur immobilier a progressé plus rapidement que l’économie (respectivement 7,7 % et 7 %). Cela
peut être attribué à un phénomène de rattrapage : les mutations prévues au cours de l’année n’ayant pas pu être
concrétisées du fait du confinement.
2.3 Des différences notables avec les autres pays européens

Document 9
20 - Quelles principales informations peut-on tirer de ce tableau ? Comment expliquer ces différences ?

Remarque : bien noter la différence de dates des données.

Aucune difficulté : les réponses sont dans le texte.

SÉQUENCE 2 : L e poids du secteur immobilier dans
l’emploi et le patrimoine des ménages
1. Le poids du secteur immobilier dans l’emploi des ménages
Documents 1 et 2
1 - Combien de personnes travaillent dans le secteur de l’immobilier en France ? Quel part des emplois fran-
çais cela représente-t-il ?
2,3 millions d'employés dans le secteur, soit 8,5 % du total des emplois en France.
2 - Quels sont les enjeux de ce secteur en matière d’emploi ?

Le premier des enjeux pour le secteur est que l'immobilier rencontre des difficultés pour recruter de bons profils :
concurrence accrue, pression sur les salaires et manque de profils qualifiés. La réponse pourrait être de recruter de
nouveaux collaborateurs, en proposant des CDI et des profils expérimentés (90 %) dans les trois prochaines années.
L’autre enjeu du secteur se situe au niveau de la transition écologique : les entreprises vont devoir s'adapter aux
nouvelles règles mais aussi aux attentes des citoyens. Or, 75 % d’entre eux déclarent avoir à cœur d’avoir un logement
respectueux de l’environnement… Ce souci environnemental et sociétal ne peut être que renforcé par l’augmentation
des prix du gaz et de l’électricité, augmentation amorcée au lendemain de la fin du déconfinement sanitaire et renforcé
par la guerre en Ukraine.
Le problème aujourd’hui est que l’offre de bâtiments résidentiels passifs ou à énergie positive est très en deçà de la
demande, ce qui peut générer des perturbations sur le marché immobiliers et par ricochet sur l’activité du secteur
immobilier.
2. Le poids du secteur immobilier dans le patrimoine des ménages

Document 3
3 - Quels sont les deux grands types d’actifs détenus par les ménages ?
Le patrimoine des ménages est composé d’actifs financiers (dépôts sur des comptes bancaires, assurances vie,
épargne retraite, actions, obligations…) et d’actifs non financiers (principalement des logements, des terrains mais
aussi de l’or, des œuvres d’art…).
4 - Quelle part représente l’immobilier dans le patrimoine brut des ménages ?

En 2020, le logement et les terrains représentaient un total de (3 943 + 4 196) 8 139 milliards d’euros soit 53,21 % du
patrimoine brut des Français (évalué à 15 295 milliards d’euros).
5 - Quelle part représente le patrimoine net des ménages dans le patrimoine de l’ensemble de l’économie
française ?
L’opération à faire est la suivante : 13 440/17 685 soit : 76 %.

SÉQUENCE 3 : L’impact du secteur immobilier
sur la croissance économique
1. Du PIB à la croissance économique

Documents 1 à 3
1-
Quelle différence et quel lien faites-vous entre valeur ajoutée, produit intérieur brut et croissance
économique ?
• La Valeur Ajoutée (VA) correspond au Chiffre d’Affaires (CA) réalisé par une entreprise diminuée de la valeur de
ses Consommations Intermédiaires (CI) ; on a : VA = CA – CI.
• Le PIB (Produit Intérieur Brut) correspond à l’addition de toutes les valeurs ajoutées qui ont été réalisées par
les entreprises résidentes (c’est-à-dire, pour ce qui concerne le PIB français, par les entreprises situées sur le
territoire français (que ces entreprises aient ou non la nationalité française).
• La croissance économique, exprimée en pourcentage, correspond à la variation du PIB du pays, par rapport au
PIB réalisé l’année précédente.
2 - Recensez et expliquez les causes du ralentissement de la croissance économique de la France en 2022 et,
a minima, dans les deux prochaines années.
On voit bien que le PIB du pays a chuté lors de chaque crise majeure (crise des subprimes en 2008, crise sanitaire en
2020-2021, crise géopolitique lié à la guerre menée par la Russie en Ukraine - non représentée sur le graphique).
La croissance économique de la France en 2022
– En 2021, levée des restrictions sanitaires ➙ Par effet de rattrapement, augmentation de la demande sur de
nombreux marchés ➙ Tensions sur les prix des matières premières (= inflation).
– Début de 2022 rétablissement de mesures de confinement dans certaines régions de Chine + déclenchement de
la guerre en Ukraine ➙ Difficultés croissantes d’approvisionnement + Augmentation accrue du prix des énergies.
Ainsi, au premier trimestre 2022, « recul marqué de la consommation des ménages (– 1,5 %) et des exportations
moins dynamiques qu’attendu. »
Par ailleurs, au 2e trimestre 2022, « des services (notamment l’hôtellerie-restauration) profiteraient de la suppression des
dernières restrictions sanitaires et de la reprise du tourisme y compris étranger, tandis que l’amélioration de l’activité
dans l’industrie et le bâtiment serait un peu freinée par les difficultés d’approvisionnement et le renchérissement des
coûts de production. »
En mai, l’inflation en France se situe autour de 5,8 % ; la croissance française en 2021 était de 6,8 % ; au premier
semestre 2022, elle est de – 0.2 % !
La croissance économique de la France attendue en 2023 et 2024 : une inflation élevée qui grèverait les perspectives
de croissance.
En effet, « les conséquences de la guerre en Ukraine, qui sont venues s’ajouter aux tensions préexistantes sur les
approvisionnements, alimentent cette inflation élevée à travers la forte contribution des prix de l’énergie en lien avec
le prix du pétrole ».
La banque de France prévoit un retour de l’inflation autour de 2 % en 2024, mais cette prévision peut être sujet à
caution, tant les incertitudes sur le futur sont importantes : poursuite ou non de la guerre menée par la Russie en
Ukraine, sécurité et pérennité des approvisionnements en énergies, sécurité alimentaire sujette aux aléas climatiques
liés au réchauffement des températures et à l’accélération et l’intensification des phénomènes climatiques extrêmes…
Document 4
3 - Expliquez pourquoi l’inflation et la guerre en Ukraine vont peser sur l’immobilier ? Comment Arnaud Tho-
mas, agent immobilier qui témoigne dans cet article, a-t-il prévu de survivre à la crise et de maintenir son
Chiffre d’Affaires ? Quelles sont les limites d’une telle stratégie ?
« L’explosion du coût des matières premières et l’inflation rendent surtout les acheteurs plus frileux. = > fléchissement
du marché immobilier car les acheteurs hésitent à se projeter… Les biens partent encore assez rapidement, en moins
d’un mois en moyenne, à des prix élevés. Mais la tendance pourrait s’inverser dans les mois à venir. » (article paru le
14/04/2022)

Comment Arnaud Thomas, agent immobilier qui témoigne dans cet article, a-t-il prévu survivre à la crise et de
maintenir son Chiffre d’Affaires ?
L’agent immobilier a développé un service de gestion locative et va développer un service de syndic de copropriété,
activités de gestion permettant de générer des revenus récurrents.
Quelles sont les limites d’une telle stratégie ?

La gestion locative et le syndic de copropriété sont des métiers bien différents de ceux de la transaction immobilière
(et d’ailleurs, leurs compétences sont certifiées par des cartes professionnelles distinctes) ; L’enjeu majeur sera de
trouver un personnel compétent faute de quoi l’image de l’agence pourrait s’en trouver affecter affectée au point
même de toucher son métier premier qui était celui de la transaction.

2. La croissance du PIB, un bon indicateur économique ?
Document 5
4 - Expliquez en quoi, de façon générale, le PIB est un indicateur imparfait.
Indicateur uniquement quantitatif qui ne prend pas en compte la qualité de vie, le travail bénévole, l’économie
souterraine, la dégradation de l’environnement engendrée par l’activité de production…
5 - Expliquez en quoi, concernant l’immobilier, le PIB est un indicateur inadéquat.

Le PIB ne permet pas de prendre en compte les changements qualitatifs concernant le secteur immobilier, avec
notamment, par exemple, des espaces collaboratifs (cf. le co-working), le fait que les immeubles vont devoir s’adapter
aux usages recherchés par les utilisateurs, usages qui vont varier dans le temps : ces immeubles doivent être capables
d’être flexibles, modulables… Enfin notons que pour mesurer le poids de l’immobilier dans le revenu des ménages
par exemple, il est préférable de se référer à la notion de PIB en parité de pouvoir d’achat.
3. Les interactions entre la croissance économique et l’immobilier

6 - Indiquez par une croix le sens de l’interaction entre immobilier et économie, et répondez aux questions
posées.
Impact de Impact de
l’immobilier l’économie ou
N° (ou des prix des politiques COMMENTAIRES
de l’immobilier) économiques
sur l’économie sur l’immobilier
Expliquez : augmentation dans construction ➞ augmentation créations
d’emplois + augmentation achat produits intermédiaires ➞ ruissellement
1 ✘ sur d’autres secteurs de l’éco car les revenus distribués vont être utilisés
pour consommer.
En quoi le confinement a eu un impact sur l’activité immobilière ? À court
terme, les agences immobilières, obligées de fermer leurs locaux, ont
2 ✘ fortement réduit leur activité ; les transactions ont été particulièrement
touchées.
Expliquez « l’effet richesse » évoqué : un ménage propriétaire de sa
résidence principale, aura une capacité de consommation accrue (surtout
une fois son emprunt immobilier remboursé) par rapport à un ménage
3 ✘ locataire. Cela lui permettra donc de dépenser ses revenus dans d’autres
consommation d’où un effet positif sur le reste de l’économie (voir ci-dessus,
doc. 1 : ruissellement sur d’autres secteurs de l’éco, effet multiplicateur).
Expliquez : la guerre en Ukraine et l’inflation ont pour effet une augmentation
générale des prix ce qui va provoquer une hausse des taux d’intérêt décidée
4 ✘ par la BCE pour limiter cette augmentation ; cette hausse des taux va avoir
un effet d’éviction pour certains candidats acquéreurs qui n’auront plus les
moyens d’acheter ; cela va donc freiner l’activité immobilière.
Expliquez : si les revenus des ménages baissent, ils auront moins les
moyens d’acheter un bien immobilier (baisse du pouvoir d’achat) ; il en est
5 ✘ de même si les taux d’intérêt augmentent, cela fera augmenter leur coût
d’acquisition d’où un effet d’éviction possible.
Expliquez : quand les taux d’intérêt sont faibles, cela diminue le coût final
6 ✘ d’acquisition d’un bien immobilier et cela permet donc à plus de personnes
d’acheter, ce qui favorise l’activité immobilière.
En quoi ces mesures peuvent impacter le marché immobilier et l’économie ?
Le prix du foncier étant un élément important du prix total d’un bien
7 ✘ immobilier neuf, favoriser la cession de foncier permettra d’en détendre les
prix et de limiter le prix de revient des constructions neuves ; d’où les effets
positifs sur l’économie (voir ci-dessus)
Explicitez les effets potentiels du « Brexit » sur le marché de bureaux
parisiens : le marché parisien de bureaux, assez attractif avec des prix
relativement moins élevés qu’à Londres, devrait attirer les implantations
8 ✘ provenant de cette ville ; mais c’est surtout le quartier des affaires de la
Défense qui est attractif, or le marché immobilier de bureaux dans ce
quartier est déjà très tendu, ce qui aurait pour effet d’augmenter les prix
des transactions.

Impact de Impact de
l’immobilier l’économie ou
N° (ou des prix des politiques COMMENTAIRES
de l’immobilier) économiques
sur l’économie sur l’immobilier
En quoi cette mesure peut impacter le marché immobilier et l’économie ?
9 ✘ Réduction des cas d’éligibilité au PTZ ➞ moins de travaux d’économie
d’énergie, donc impact négatif sur la branche construction.
En quoi consiste le choc d’offre évoqué ? = favoriser la création de
logements, en particulier en en abaissant leur coût en supprimant ou
10 ✘ réduisant certaines normes qui avaient pour effet de renchérir le coût des
constructions ; mesure en faveur du bâtiment, et par ricochet des ménages.
En quoi cette mesure peut impacter le marché immobilier et l’économie ?
ISF supprimé mais impôt sur le patrimoine immobilier maintenu : l’idée
est de faire en sorte que l’épargne des agents économiques s’oriente plus
11 ✘ ✘ vers les placements financiers (ceux qui permettent le financement des
entreprises) que vers les placements non financiers, comme l’immobilier,
considérés comme improductifs. Mais d’un autre côté, la branche
construction peut être amenée à pâtir de cette mesure.
Expliquez : les allocations logement peuvent avoir un effet inflationniste
12 ✘ sur le prix des locations de logements et donc réduire le pouvoir d’achat
des ménages, d’où un impact négatif sur l’économie.

QCM
1. La valeur ajoutée est égale au Chiffre d’Affaires réalisé par une entreprise.
 Vrai n Faux, somme des VA des unités résidentes.
2. Une agence immobilière peut augmenter sa valeur ajoutée en améliorant son offre de services.
n Vrai  Faux
3. Le secteur immobilier représente près de 14 % de la valeur ajoutée de l’économie française.
n Vrai  Faux
4. Le secteur immobilier représente 20 % du PIB français en 2021.
 Vrai n Faux, (11 %).
5. Le PIB français mesure la richesse créée par toutes les entreprises françaises.
 Vrai n Faux, par toutes les unités résidant sur le territoire français (françaises ou étrangères).
6. Le secteur immobilier représente 8,5 % du total des emplois en France.
n Vrai  Faux
7. Les contraintes futures de la transition écologique vont pénaliser lourdement l’activité immobilière.
n Vrai, potentiellement à court terme (insuffisance de biens répondant à des normes écologiques
satisfaisantes, prix plus élevés de ces biens avec conjointement des taux d’intérêt plus élevés).
n Faux, à moyen terme : opportunités de constructions nouvelles, de rénovations…
8. Les incertitudes économiques ou politiques contribuent à inciter les agents économiques à investir pour se prémunir
des aléas du futur.
 Vrai n Faux, l’épargne financière augmente mais l’investissement immobilier stagne ou baisse.
9. Le « Brexit » n'aura aucun impact sur l'activité immobilière en France.
 Vrai n Faux1
10. L’immobilier ne représente qu’une part infime dans le patrimoine des ménages.
 Vrai n Faux, en 2020, le logement et les terrains représentaient 53,21 % du patrimoine brut
des ménages français.
1. Cf. séquence 3 - question 9 - cas 10 du livre élève.
1 - Par des exemples précis, montrez en quoi les activités immobilières ou le bâtiment peuvent avoir une
action sur les déterminants de la demande interne (demande sur le territoire national) et donc sur la crois-
sance économique.
Si on construit, cela crée des emplois (emplois dans le bâtiment) et dans les activités connexes au bâtiment (matériaux,
par exemple). Mais aussi, il faudra meubler les immeubles construits, aménager des infrastructures routières, etc. Or
ces revenus seront dépensés dans l’ensemble des secteurs de l’économie ce qui aura un effet d’entraînement. C’est
pour cela que l’on dit que « Quand le bâtiment va, tout va ! ».
2 - Et à l’inverse, montrez par quels mécanismes, les 3 déterminants de la demande interne peuvent avoir des
répercussions sur les branches « activités immobilières » et « construction ».
Lors d’une crise économique, les agents économiques ralentissent leurs investissements dans l’immobilier, retarde
des projets de déménagements, etc. Ce qui induit un ralentissement de l’activité immobilière et de la construction.

Pour se préparer à l’examen
L’immobilier face aux nouvelles technologies
de l’information et des télécommunications (NTIC)
1 - Quelle nouvelle variable les agences immobilières vont-elles devoir intégrer dans leur diagnostic externe
pour décider de leur stratégie future ?

Préalable : pensez à définir le diagnostic externe avant de répondre à la question.
Le diagnostic externe repose notamment sur l’analyse du macro-environnement, c’est-à-dire une analyse portant sur
l’ensemble des variables qui influencent positivement ou négativement l’activité des agences immobilières alors que
ces dernières n’ont aucune influence sur ces variables. Il est fréquent de se référer à l’outil PESTEL pour identifier la
nature de ces variables. Or pour définir leur stratégie, les agences immobilières ne peuvent ignorer le développement
des NTIC, c’est-à-dire la variable Technologique dans l’approche PESTEL.
2 - Cette nouvelle variable constitue-t-elle une menace ou une opportunité pour les agences immobilières ?
Justifiez votre réponse en vous référant au concept de « destruction créatrice » et en vous appuyant sur
des exemples concrets.
L’émergence et le fort développement des portails immobiliers constituent à la fois une menace et une opportunité
pour les agences immobilières :
- Une menace dans la mesure où les contractants peuvent être tentés de se passer de l’intermédiation des agences
immobilières (= phase de destruction) en traitant directement de particulier à particulier (ex. : le succès du site
Leboncoin).
- Une opportunité (phase de création) car les agences immobilières qui sont dès à présent convaincues de l’apport
des nouvelles techniques de communication via internet, peuvent se servir de ce levier pour améliorer ou compléter
leur offre de services : dématérialisation des documents (ex. : signature électronique), habitudes de travail plus
collaboratives, aide à la prospection, outils d’aide à l’évaluation du bien immobilier, visites virtuelles en 3D…
3-C
omment les agences immobilières peuvent-elles s’informer de ces nouvelles opportunités ?
Il s’agit pour les agences de mener une activité de veille informationnelle. Les sources sont variées (exemples).

ð La fédération française de l’internet de l’immobilier.

ð Le salon RENT : real Estate and new technologies.
4 - Montrez comment les NTIC appliquées aux activités immobilières pourraient avoir un impact sur la
croissance économique.
Les nouveaux services en ligne que peuvent proposer les agences immobilières à leurs clients constituent une
ð
réelle source de valeur ajoutée pour ces agences, donc de revenus. On peut donc retrouver le schéma suivant : plus
de revenus ➞ plus de dépenses et donc ➞ plus de croissance.
Par ailleurs, les nouveaux outils au service des professionnels de l’immobilier sont, intrinsèquement eux-mêmes,
ð
générateurs de valeur ajoutée et donc de revenus et de croissance.

Chapitre 9
La notion de cycle économique en immobilier
PLAN DU CHAPITRE
SÉQUENCE 1 : Du cycle économique au cycle immobilier
1) Le cycle économique et ses composantes
2) La notion de cycle immobilier
3) Cycle économique et cycle immobilier : interdépendance
3.1) Les canaux d’influence du cycle économique sur le cycle immobilier
3.2) Influence du cycle immobilier sur le cycle économique : le cas de la crise des subprimes
SÉQUENCE 2 : Du cycle immobilier à la bulle immobilière

1) Que faut-il entendre par bulle immobilière ?
2) Une bulle immobilière en France ?
2.1) Une bulle immobilière dans les années 90
2.2) Une nouvelle bulle immobilière de 1998 à 2008
2.3) Les facteurs explicatifs de la création de la bulle immobilière française
2.4) Vers un éclatement de la bulle immobilière ?
a) Pourquoi les prix immobiliers baissent si peu en France ?
b) Un différentiel d’évolution des prix immobiliers par rapport au revenu intenable à long terme
c) Impact de la démographie sur l’évolution des prix futurs
SÉQUENCE 3 : Les cycles immobiliers : comparaison internationale

1) Japon : une crise immobilière qui perdure depuis 1990
2) La crise immobilière américaine
3) La crise espagnole
4) Vers l’apparition de nouvelles bulles immobilières : le cas de la Chine
SÉQUENCE 1 : Du cycle économique au cycle immobilier
1. Le cycle économique et ses composantes

Documents 1 et 2
1 - Retrouvez le qualificatif adéquat associé aux différents moments du cycle économique d’un pays à travers
les exemples ci-après.
a) Le krach de 1929 est une crise boursière qui se déroula à la Bourse de New York à partir du jeudi 24 octobre et qui va
marquer le début de la Grande Dépression, le PIB américain reculant entre 1929 et 1933.
b) Les Trente Glorieuses désignent la période de forte croissance qu’a connue la grande majorité des pays développés
entre 1945 et 1973.
c) À l'automne 1973, le quadruplement du prix du baril de brut décidé par l'OPEP, pour faire pression sur les pays
occidentaux lors de la guerre israelo-arabe du Yom Kippour, a déclenché la crise.
d) Avec un recul de plus de 7,9 % de son PIB en 2020, la France a connu sa pire récession depuis la Seconde guerre
mondiale.
©FontainePicard Chapitre 9 - La notion de cycle économique en immobilier 87

2 - En observant l’évolution du PIB français de 1950 à 2021 (graphique ci-dessous), justifiez l’assertion sui-
vante : « Depuis les années 1950, les périodes de ralentissement économique sont relativement fréquentes,
mais les récessions sont plus rares ».
Une récession se distingue d’un simple ralentissement de l’économie dans la mesure où l’INSEE parle de récession
lorsqu’un pays connaît deux trimestres consécutifs de recul du PIB. On peut en effet constater qu’entre 1950 et 2021,
seules 4 années se caractérisent par un recul du PIB : en 1975, 1993, 2009 et 2020. En revanche, les périodes de
ralentissement de la croissance économique sont nombreuses (début des années 80, puis des années 90, début des
années 2000 et depuis 2012).
2. La notion de cycle immobilier : mesure et données

Documents 3 et 4
3 - Commentez les cycles immobiliers :
- sur le marché du logement neuf en France,
- sur le marché des biens immobiliers anciens.
Les cycles du marché immobilier sont représentés schématiquement par les variations des prix au m2 des actifs
immobiliers (document B) ou du volume des ventes (document A).
Les variations peuvent être haussières ou baissières. La crise immobilière n’est qu’un moment particulier du cycle
immobilier, celle où une phase de baisse des prix de l’immobilier succède à une phase de hausse continue des prix.
Le critère du prix s’applique plus facilement pour le marché immobilier ancien alors que pour le neuf pour lequel les
prix ont tendance dans un premier temps à se stabiliser, on peut prendre comme référence le volume des ventes. En
effet, une chute du volume des ventes aboutira à terme à une baisse des prix pour écouler les stocks de logements
disponibles.
our le marché du neuf, on constate une période d’expansion des ventes de 2000 à 2007 avec une forte inflexion en
P
2008 en lien avec la crise des subprimes, suivie par une reprise en 2009 et 2010. Toutefois cette reprise a été de courte
durée puisque dès 2011 le marché a connu une baisse continue des ventes jusqu’en 2014. Dès 2015 une reprise des
ventes est constatée interrompue par la crise sanitaire avec une chute de 22 % des ventes. Une légère reprise est
constatée en 2021.
n ce qui concerne le marché de l’ancien, on constate une évolution similaire au niveau des ventes de logements
E
anciens avec une chute de l’activité avec la crise des subprimes, une reprise dès 2009 pour constater une rechute
en 2011. Toutefois, une différence majeure est constatée sur la dernière période : en effet, si la crise sanitaire a eu un
impact négatif pendant quelques mois, sur l’année 2020 le volume des ventes a été soutenu. En fait, depuis 2019, le
seuil du million de transactions a été dépassé, activité soutenue par la faiblesse du niveau des taux d’intérêt.
insi, on assiste à un cycle haussier du volume des ventes depuis 2014, cycle qui devrait être interrompu en 2022 avec
A
la remontée des taux d’intérêt.
3. Cycle économique et cycle immobilier : interdépendance

3.1 L es canaux d’influence du cycle économique sur le cycle immobilier
Document 5
4 - Décrivez par quels canaux s’exerce l’influence du cycle économique sur le cycle immobilier résidentiel en
partant des deux hypothèses suivantes.
a) Hausse de la production (croissance économique) ou de l’emploi.
b) Baisse des taux d’intérêt.
Parmi les variables qui agissent sur le cycle immobilier résidentiel, on peut identifier les éléments suivants.
ð La hausse de la croissance et de l’emploi qui va avoir une influence sur le pouvoir d’achat des ménages impactant
positivement la demande de logements (changer pour un appartement plus spacieux, mieux localisés, accéder à la
propriété…) : si la demande s’accroît plus fortement que l’offre (peu flexible à court terme), les tensions sur les prix
vont apparaître.
ð Le coût du crédit joue également un rôle crucial sur la demande de logements. Or celui-ci est lié au cycle économique.
Lors des reprises économiques, la demande de crédit est faible et les taux d’intérêt réels sont bas. Cela stimule
l’activité immobilière. Lorsque l’expansion gagne en force, la demande de crédit grandit, ce qui tend à exercer
une pression à la hausse sur les taux d’intérêt réels renforcée par la réaction des autorités monétaires (BCE, FED)
craignant une expansion économique potentiellement inflationniste.

3.2 I nfluence du cycle immobilier sur le cycle économique : le cas de la crise des subprimes
Documents 6 et 7
5 - Rappelez quelle est l’origine de la crise des subprimes.
La hausse sans précédent des prix immobiliers américains depuis la fin des années 1990 jusqu’en 2008 peut s’expliquer
de diverses raisons.
ð L’assouplissement des conditions de crédit - et la hausse de l’endettement des ménages qui l’a accompagnée –
peut en effet expliquer cette forte hausse, d’autant que même les ménages ne présentant pas toutes les garanties
nécessaires (prêts subprimes) ont pu accéder à la propriété… La part des prêts subprime, à taux variable, dans le
volume total des prêts émis est passée de 5 % en 1994 à 20 % en 2006.
ð Ont également soutenu le marché, la faiblesse des taux d’intérêt et la bonne situation financière des ménages (en
particulier : taux de chômage faible, croissance du revenu disponible).
ð L’anticipation de la poursuite de la hausse des prix de l’immobilier par les agents économiques a poussé ces
derniers à acheter avant que la hausse ne soit trop importante.
ð L’investissement immobilier a été également encouragé par le gouvernement américain pour qui l’accession fait
partie du « rêve américain ». Ainsi de nombreuses mesures fiscales telles que la déductibilité des intérêts des
emprunts ou la réduction d’impôt sur les plus-values ont favorisé les investissements immobiliers.
Or dès 2004, avec les tensions inflationnistes liées notamment à l’envolée du prix du pétrole, la Banque Centrale
Américaine (FED) décide de remonter progressivement les taux d’intérêt qui passeront ainsi de 2 % à plus de 5 % en
2007.
Devant l’incapacité des propriétaires les plus fragiles de rembourser leurs prêts en raison de la montée des taux
d’intérêt, les subprimes ayant été accordés à des taux variables, les banques sont obligées de saisir les biens
immobiliers qui avaient été apportés en garantie.
Les saisies records (1,2 millions en 2006) et les ventes aux enchères qui ont suivi ont contribué à la chute des prix
immobiliers, chute parfois excessive, créant « une bulle dans la bulle », avec des prix qui sont parfois insuffisants pour
rembourser le crédit bancaire en cours.
6 - Expliquez comment l’économie réelle a été affectée par la crise immobilière américaine des subprimes.Vous
insisterez notamment sur l’impact de cette crise sur les principaux moteurs de la croissance économique.
Une crise d’origine immobilière puis financière avec la chute des cours boursiers et les difficultés des banques peut
se répercuter sur l’activité économique (sphère réelle) par une série de trois effets :
-
un effet psychologique : une crise de confiance gagne l’ensemble des agents économiques et modifie leurs
anticipations. Les entreprises stoppent leurs investissements et diminuent leurs volumes de production. Les ménages
restreignent leur consommation et épargnent davantage par précaution : l’activité économique est affectée ;
-u
n effet de trésorerie pour les banques ayant enregistré des pertes importantes sur les marchés financiers. Cela
engendre notamment une raréfaction du crédit bancaire (creditcrunch) qui freine l’investissement et la consommation,
et ainsi la croissance et l’emploi ;
- un effet de richesse négatif : la baisse sensible de valeur du patrimoine des agents économiques (avec la baisse des
prix des biens immobiliers et la valeur des cours des actions cotées en Bourse) a abouti à une baisse de la demande.
On parle alors de crise systémique lorsque, enclenchée dans le secteur financier, la crise se propage dans le secteur
réel et impacte l’activité économique, puis l’emploi.
Enfin citons la transmission par le canal du commerce international : une baisse de l’activité dans un pays diminue,
par le canal de la contraction de ses importations, les exportations et donc l’activité de ses partenaires commerciaux.
Par ce mécanisme, les pays à l’origine de la crise exportent la crise. Or les États-Unis sont les 1er importateurs au
monde et ont fortement réduit les importations au lendemain de la crise des subprimes.
SÉQUENCE 2 : Du cycle immobilier à la bulle immobilière
1. Que faut-il entendre par bulle immobilière ?
Documents 1 et 2
1 - Qu’est-ce qu’une bulle immobilière ?
Une bulle immobilière apparaît lorsque les prix immobiliers augmentent sans lien avec les fondamentaux d’une
économie (croissance, évolution du revenu, du chômage…) la hausse étant auto-alimentée par des anticipations des
investisseurs, ces derniers envisageant un niveau encore plus élevé des prix immobiliers dans le futur.

2 - À quel moment la hausse des prix immobiliers s’emballe-t-elle ?
On peut identifier différentes étapes dans la formation d’une bulle immobilière avec une montée progressive des
prix. La première phase dite cachée correspond au moment où des investisseurs très éclairés vont se positionner. La
seconde phase qualifiée d’enthousiaste est suivie par l’arrivée d’un afflux d’investisseurs informés par les médias
mais peu éclairés sur les mécanismes de valorisation du marché. La troisième est la phase dite de mania, paroxysme
de la bulle spéculative où le seul fait que les prix grimpent entretient la hausse et suffit à drainer les investissements
d’investisseurs à la recherche de plus-value rapide et qui ont recours à un endettement massif.
3 - Pourquoi peut-on dire que la période « Mania » est découplée de l’activité économique ?
Cette phase est découplée de l’activité économique car le niveau des prix est tel qu’il ne reflète en rien les indicateurs
macroéconomiques du pays (évolution du PIB…) ou le niveau des revenus des ménages.
2. Une bulle immobilière en France ?

2.1 Une bulle immobilière dans les années 90
Document 3
4 - Identifiez les grandes périodes du cycle immobilier présenté sur le graphique.
Le cycle immobilier se caractérise par les phases suivantes :
1980-1990 : Phase d’expansion (indice 50 à 150) avec une accélération de la hausse dès 1987, sous l’influence notamment
des marchands de biens : l’envolée des prix a ainsi une origine spéculative.
1991 : crise, sous l’influence notamment de la Guerre du Golfe qui entraîne une perte de confiance.
1991-1997 : Phase de récession.
1997-2008 : Phase d’expansion.
5 - Comment qualifier la bulle immobilière des années 1990 ?

La bulle immobilière est limitée géographiquement à Paris, contrairement à l’évolution actuelle des prix. En France la
hausse des prix n’est véritablement conséquente qu’à partir de 1997, avec une évolution parallèle des prix à Paris et
province.
6 - La baisse des prix a-t-elle été brutale ? Quantifiez-la.

La baisse des prix a été progressive, pour atteindre environ 35 % en l’espace de 6 ans et retrouver ainsi une valorisation
en adéquation avec les fondamentaux économiques du pays ce qui permettra un redémarrage du volume des ventes.
2.2 Une nouvelle bulle immobilière de 1998-2008

Document 4
7 - À l’aide des informations contenues dans le document 4, expliquez en quoi la France a connu une bulle
immobilière entre 1998 et 2008 ?
Nous avons constaté précédemment qu’en période de bulle immobilière le niveau des prix immobiliers est découplé
de l’activité économique car le niveau des prix est tel qu’il ne reflète en rien les indicateurs macroéconomiques du
pays (évolution du PIB…) ou le niveau des revenus des ménages. Or si l’on se réfère à l’évolution du prix en valeur, on
peut constater qu’entre 1995 et 2008, les prix immobiliers ont progressé 4 fois plus vite que le PIB. Même constat en
comparant l’évolution des prix immobiliers avec le revenu disponible moyen des ménages : l’indice des prix a augmenté
de plus de 60 % par rapport au revenu alors que sur le long terme la hausse des prix suit sensiblement celle des revenus.
2.3 Les facteurs explicatifs de la création de la bulle immobilière française

Documents 5 à 9
8 - Retrouvez les différents facteurs expliquant l’envolée des prix immobiliers de 1998 à 2008.
Plusieurs éléments expliquent la présence d’une bulle immobilière en France. En premier lieu l’État y a contribué
avec l’ensemble des dispositifs (prêt à taux zéro, défiscalisation des intérêts d’emprunt…), favorisant l’accession à
la propriété. En second lieu il y a eu la baisse des taux d’intérêt (4 % en 2010 contre 8 % en 1995) et des pratiques
bancaires qui ont solvabilisé artificiellement des ménages, via la hausse de la durée des prêts, bien au-delà de ce
que permettraient leurs revenus. Ces ménages s’endettent sur du très long terme, malgré les incertitudes qui pèsent
toujours sur le marché de l’emploi.
Les acquéreurs sont d’autant plus enclins à acheter, en dépit du haut niveau des prix, qu’ils anticipent une poursuite
de cette hausse, et selon la théorie des anticipations auto-réalisatrice, cette croyance engendre une hausse des prix
du fait d’une demande supérieure à l’offre.
Les particuliers déjà propriétaires contribuent également à tirer les prix vers le haut car ils souhaitent assurer la
revente de leur bien au prix fort afin de financer en partie le rachat d’une nouvelle résidence.
Enfin de nombreux investisseurs se sont détournés des marchés boursiers gardant en mémoire les mauvaises
performances boursières des dix dernières années, marquées par deux krachs, et anticipant une répétition à terme de
ces derniers, les conduisant à privilégier les placements immobiliers (défiscalisation ou Pierre Papier). Valeur refuge,
l’immobilier est apprécié comme un placement moins risqué, qui ne peut pas connaître une valeur nulle comme ont
pu le connaître certaines valeurs boursières. De plus ils extrapolent dans le futur la performance exceptionnelle de
ces placements en logement constatée au cours des dix dernières années, sans prendre conscience que ce placement
peut également connaître une dévalorisation.

2.4 V
ers un éclatement de la bulle immobilière ?
a/ Pourquoi les prix immobiliers baissent si peu en France ?
Document 10
9 - Avancez les deux arguments pouvant expliquer la faible baisse des prix immobiliers en France.
Contrairement à la baisse importante des prix immobiliers constatée aux États-Unis, la baisse des prix a été modérée
en France.
En France la correction moins brutale des prix s’explique en premier lieu par la spécificité de la politique de prêts des
banques qui prennent en compte les revenus des ménages et non la valeur du bien immobilier pour l’octroi de crédit,
afin de se protéger au maximum contre les risques de non-remboursement des crédits immobiliers alors qu’aux
États-Unis l’octroi des prêts est lié en partie au prix des biens immobiliers : le nombre de sinistres emprunteurs a donc
été limité contrairement aux États-Unis où les saisies importantes de biens immobiliers ont alimenté l’offre de biens
immobiliers et contribué à la baisse sensible des prix.
De plus les promoteurs immobiliers français sont restés très prudents dans le lancement de nouveaux programmes
pour éviter d’alimenter en excès l’offre et ont pu, sous l’impulsion des pouvoirs publics, écouler une partie de leur
production invendue au secteur du logement social (période 2009-2010).
b/ Un différentiel d’évolution des prix immobiliers par rapport au revenu intenable à long terme
Document 11
10 - Que représente le « tunnel » de Friggit ? Interprétez le rapport à 1,60 en 2010.
L’économiste Jacques Friggit a établi que l’indice du prix de l’ancien rapporté au revenu disponible des ménages ne
devrait pas dépasser 1,1 selon une tendance observée sur le long terme (= tunnel). Or ces dernières années, pendant
que les prix du logement faisaient plus que doubler, la hausse du revenu disponible des ménages n’a pas suivi cette
évolution. Le rapport s’est donc éloigné du tunnel pour atteindre 1,60 fin 2010 : les prix immobiliers ont progressé de
60 % par rapport à l’évolution du revenu disponible moyen des ménages.
11 - Pourquoi J. Friggit estime-t-il la baisse des prix immobiliers inéluctable ?
Si l’on se réfère à la tendance observée sur le long terme, nous devrions assister à une baisse sensible des prix
immobiliers : la baisse est inéluctable en raison du blocage du marché imposé par le niveau des prix trop élevé qui
empêchent de nombreux ménages de pouvoir acquérir un bien immobilier.
12 - Le scénario A s’est-il réalisé ?
Le scénario A d’une baisse sensible des prix immobiliers entre 2007 et 2015 ne s’est pas réalisé : il semble donc que
si il y a baisse, elle devrait être progressive et sur le long terme.
c/ Impact de la démographie sur l’évolution des prix futurs

Document 12
13 - En quoi la démographie peut-elle influencer à terme l’évolution des prix immobiliers ?
Si la demande a été soutenue ces dernières années par un contexte démographique porteur, ce contexte est en train de
changer radicalement. En effet entre 20 et 59 ans, un ménage est considéré comme un « acheteur net » de logement,
c’est-à-dire que chaque année, il y a plus de biens achetés que vendus par des ménages de cette tranche d’âge.
Après 60 ans, la tendance s’inverse et on parle de « vendeurs nets ». Or, le rapport acheteur/vendeur est en train de
s’inverser avec le vieillissement des générations issues du baby-boom (cf. pyramide des âges). Par conséquent le
nombre d’accédants potentiels à la propriété devrait se stabiliser sur les niveaux actuels alors que celui des vendeurs
potentiels (les plus de 60 ans) va augmenter, contribuant à alimenter l’offre et donc la baisse des prix de l’immobilier.

SÉQUENCE 3 : Les cycles immobiliers : comparaison internationale
1. Japon : une crise immobilière qui perdure depuis 1990
Documents 1 et 2
1 - À partir des documents 1 et 2, commentez l’évolution des prix immobiliers au Japon.
Le Japon a connu une bulle immobilière dans les années 1990 concentrée notamment dans les plus grandes villes
(pour lesquelles les prix ont été multipliés par 3 en 4 ans) et on peut observer que cela fait 20 ans que les prix
immobiliers baissent de manière continue. Il est à noter que le pays est confronté comme en Allemagne à une baisse
de sa population depuis 2005 en raison de la faible natalité (taux de fécondité à 1,3 en 2021), expliquant une part
importante de la population âgée (vendeurs nets). Actuellement un bien immobilier résidentiel ne vaut plus que 10 %
de sa valeur de 1990. Cette baisse des prix a impacté l’activité des banques, a provoqué un krach boursier et a affecté
l’économie réelle (baisse de la production, baisse du chômage…).
N.B. : à partir du milieu des années 1980, le secteur financier connaît une dérégulation : alors que jusqu’ici les grandes
banques japonaises faisaient partie d’un « keiretsu », c’est-à-dire un conglomérat industriel dans lequel leur rôle
consistait à fournir du crédit bancaire permettant le développement des industriels, la déréglementation va leur
permettre d’orienter leurs capitaux vers des segments plus rentables de l’économie, tel que le secteur immobilier en
prenant l’actif immobilier comme garantie. Toutefois, les banques n’intègrent pas suffisamment la notion de risque et
se trouvent alors fortement exposées.
On peut alors parler de bulle immobilière au début des années 1990 car la valeur immobilière de l’Archipel dépasse la
valeur immobilière de l’ensemble du reste de la planète
Or au début des années 90, face à une remontée de l’inflation la Banque du Japon décide de remonter ses taux d’intérêt,
ce qui va peser sur l’activité immobilière, ce ralentissement provoquant un retournement de l’évolution des prix.
Si la chute des prix a été brutale entre 1990 et 2010, les prix ont ensuite légèrement remonté. En fait si les grandes
métropoles sont encore dynamiques au niveau immobilier, ce n’est pas le cas des villes moyennes et dans la ruralité où
il existe de nombreux logements inoccupés en lien avec la baisse de la population.
2. La crise immobilière américaine

Document 3
2 - Quelle est l’information principale à tirer de ce document ? Expliquez.
Ce graphique permet de montrer que de 1996 à 2008, les prix immobiliers français et américains ont connu une
évolution identique à la hausse des prix immobiliers anciens, avec même une progression plus importante en France.
Toutefois, la crise des subprimes n’a pas eu le même impact sur les prix immobiliers : si les prix américains ont
sensiblement baissé, ils ont rapidement retrouvé le niveau constaté en 1996. En France les prix ont dans un premier
temps baissé, mais modérément, pour ensuite répartir à la hausse en 2010-2011. La baisse constatée depuis 2012 est
très limitée (cf. les explications de cette divergence séquence 2 – Document 10).
3. Marché immobilier espagnol : une reprise après l’éclatement de la bulle

immobilière de 2008
Documents 4 à 6
3 - Présentez les principales explications de la création d’une bulle immobilière en Espagne.
L’Espagne est un pays de propriétaires, statut correspond à une tradition culturelle qui concerne 83 % des ménages
contre 58 % en France. Pour favoriser cette accession, et devant la montée des prix, les banques ont allongé la durée
des crédits pouvant aller jusqu’à 50 ans pour les ménages les plus jeunes afin de réduire le montant des mensualités.
Ainsi on constate une envolée de l’encours des crédits : alors que la population française est de 60 % supérieure à celle
de l’Espagne, les encours de crédits dépassent dès 2002 ceux de la France. Ainsi les promoteurs ont pu construire
jusqu’à près de 700 000 logements par an, quasiment autant que la France, l’Allemagne et le Royaume-Uni réunis.
4 - Appréciez les conséquences directes de l’explosion de cette bulle.
Or avec le retournement des marchés en raison de la crise des subprimes, on constate une explosion des incidents de
paiements. L’Espagne détient ainsi le record de 7,15 % de crédits douteux début 2011, ce qui est bien plus que le pic de
défauts sur les crédits immobiliers aux États-Unis en raison des subprimes.
Autre conséquence : des villages fantômes, avec la faillite de nombreux promoteurs : entre 700 000 et 1,5 million de
logements inoccupés paralysent le marché, et contribuent à la pression à la baisse des prix. De nombreux ouvriers du
bâtiment ont perdu leur emploi. Et comme l’immobilier était le principal moteur de l’économie, c’est la croissance qui
a été durement affectée. Aujourd’hui il y a plus de 24 % de chômeurs dont près d’un jeune sur 2.
Pour aller plus loin : Séquence vidéo
https://www.youtube.com/watch?v=S6eTuKRKDrw

5 - Le marché immobilier espagnol est-il à nouveau en situation de « surchauffe » ?
Le marché immobilier est certes plus dynamique tant au niveau des transactions immobilières qu’au niveau des prix
mais les fondamentaux sont plus sains. En effet, la construction de logements neufs est limitée autour de 100 000
logements, la demande s’appuie pour l’essentiel sur la demande intérieure et non étrangère et le marché est soutenu
sur l’ensemble du territoire. Rien à voir avec la surchauffe du marché immobilier avant la crise des subprimes.
4. Vers l’apparition de nouvelles bulles immobilières : le cas de la Chine

Document 7
6 - Identifiez les différents facteurs qui ont alimenté la bulle immobilière chinoise.
Plusieurs facteurs ont contribué à alimenter la bulle immobilière chinoise à savoir :
- un taux d’urbanisation rapide,
- la volonté des ménages de se constituer un patrimoine en investissant dans l’immobilier, même inoccupé : la
demande est telle que certains promoteurs opèrent des tirages au sort.
7 - Comment expliquer les difficultés rencontrées par bon nombre de promoteurs immobiliers, dont le pro-
moteur Evergrande ?
Les difficultés rencontrées par le promoteur Evergrande est le symbole de la politique menée par le gouvenement
chinois en matière immobilière depuis quelques années. Avec la crise des subprimes et le ralentissement économique
mondial, les autorités chinoises ont souhaité s’appuyer davantage sur la demande intérieure pour soutenir la
croissance économique afin d’être moins dépendant de l’étranger via les exportations. La politique monétaire a donc
été plus souple avec un abaissement des taux d’intérêt. Le gouvernement a voulu s’appuyer sur le secteur immobilier
qui peut facilement être mobilisé et qui emploie une main d’œuvre importante. Une bulle immobilière a donc été
créée avec une construction de logements neufs record , et une envolée des prix en lien avec la demande soutenue,
le patrimoine immobilier des ménages chinois étant important (cf. question 6).
Mais face à l’envolée de l’endettement privé des ménages et des entreprises, le gouvernement a décidé de changer
de politique monétaire dès 2020 en restreignant l’accès au crédit . Conséquence directe : une chute des ventes, un
ralentissement des prix et des promoteurs qui se retrouvent avec un stock de logements neufs invendus pour les
promoteurs déséquilibrant leur trésorerie. Certains ne peuvent plus rembourser les échéances de prêts faute de
rentrée d’argent suffissantes.

QCM
1. La crise est la période baissière d’un cycle.
 Vrai n Faux, point de passage de la période haussière à la période baissière.

2. La France a connu une phase haussière des prix immobiliers pendant plus de 10 ans.
n Vrai  Faux

3. Une baisse des taux d’intérêt stimule la demande de logements.
n Vrai  Faux

4. La hausse des prix immobiliers est liée, en partie, à la hausse de la maturité des prêts immobiliers.
n Vrai  Faux

5. L’évolution des prix immobiliers est déconnectée de l’évolution du revenu des ménages.
n Vrai  Faux

6. Les prix immobiliers ont chuté fortement en France en raison de l’éclatement de la bulle immobilière.
 Vrai n Faux, la baisse a été modérée.

7. Les taux d’intérêt sont actuellement trop élevés pour inciter à l’acquisition de biens immobiliers.
 Vrai n Faux, les taux d’intérêt n’ont jamais été aussi bas (1,2 % en 2019).

8. Le Japon connaît une crise immobilière depuis la crise des subprimes en 2008.
 Vrai n Faux, depuis les années 1990.

9. La crise des subprimes est la conséquence de la crise économique aux États-Unis.
 Vrai n Faux, la crise économique est la conséquence de la crise des subprimes.

10. L’immobilier représente 20 % du PIB Chinois.
 Vrai n Faux, avec des prix dont la hausse a été modérée, mais accélération de la hausse des prix ces

dernières années.
Quelle principale conclusion peut-on tirer des informations ci-dessous ?

Le graphique traduit l’effet de richesse négatif sur le patrimoine des ménages en lien avec la chute de l’indice boursier
Standard and Poor’s 500 à la suite de la crise des subprimes. Cet effet richesse négatif a un impact direct sur l’économie
réelle, les ménages ayant adapté à la baisse consommation et investissement : on peut alors parler de crise systémique
dans la mesure où la crise immobilière s’est répercutée dans l’ensemble de la société, amenant les gouvernants à agir
rapidement pour éviter une crise générale de son fonctionnement.

Prolongement
Cycle immobilier - le « match » France/Allemagne
À partir de vos connaissances et des informations ci-dessous, présentez une comparaison du marché
immobilier allemand et français.
La France et l’Allemagne présentent d’importantes disparités quant à leur marché immobilier. En premier lieu, l’Allemagne
doit loger une population plus importante (83,2 contre 67,1 millions en France) : de ce fait le parc de logements allemand,
avec 42 millions de logements, est plus important de celui de la France (36,3 millions). Comme la superficie de l’Allemagne
est plus faible que celle de la France, avec 233 habitants au km2 la densité allemande est plus importante que celle de la
France (121 habitants au km2).
En ce qui concerne le statut d’occupation, on peut constater également une importante disparité car si en France, 58 %
des ménages sont propriétaires, le taux de propriétaires en Allemagne est encore inférieur à 50 %. Mais spécificité
allemande en Europe : 40 % de la population est logée dans le parc locatif privé contre 22 % en France. En revanche,
le parc social allemand est très minoritaire (6 %) contre 17 % en France. C’est le régime juridique protecteur allemand
(difficulté d’évincer un locataire), associé à une bonne qualité des logements et des loyers modérés, qui expliquent cette
spécificité allemande. Ainsi le niveau du loyer est de 12 € dans la capitale Berlin, avec un maximum de 14 € à Munich alors
qu’à Paris ce niveau est proche de 25 € et dans les principales agglomérations françaises les loyers y sont plus élevés
que dans les principales villes allemandes. Notons enfin que le gouvernement n’a pas mené de politique volontariste en
faveur de l’accès à la propriété.
En ce qui concerne l’évolution des prix immobiliers, on peut également constater une importante divergence entre la
France et l’Allemagne. Ainsi entre 1996 et 2013, le prix des biens immobiliers anciens n’a pas progressé, avec même une
baisse entre 2002 et 2008, alors que les prix en France, ont été multipliés par 2,5. De même, si les loyers allemands ont
progressé de 25 % pendant cette même période, la hausse en France atteint 45 %.
L’une des raisons pouvant expliquer la stabilité des prix immobiliers dans l’ancien parc est liée à la structure de l’économie
allemande avec la présence de sept grandes métropoles, chacune accueillant 1,2 million d’habitants, ce qui permet de
répartir la demande de logements sur le territoire alors qu’en France, Paris concentre plus de 2 millions d’habitants
(10 millions en Île-de-France) et aucune grande ville ne dépasse un million d’habitants (cf. Marseille 800 000 habitants).
On peut également à nouveau citer le poids non négligeable des locataires en Allemagne, ce qui limite la pression de
la demande, locataires qui peuvent représenter jusqu’à 84 % des ménages à Berlin. Le vieillissement de la population
allemande n’est pas un facteur qui devrait inverser la tendance ces prochaines années puisque la demande de logements
y sera moins dynamique1. Toutefois notons ces dernières années, un effet de rattrapage car les prix immobiliers allemands
ont progressé plus vite qu’en France, notamment à Berlin .
1. Cf. Document 12 - Séquence 2 - Chapitre 9 du livre élève.

Economie Et Organisation de L'immo 1ere Année

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BTS Professions Immobilières / Licences

Maquette de couverture et maquette intérieure : FontainePicard

Partie 1 - L’analyse du marché de l’immobilier

Chapitre 2 : Les notions d’offre, de demande et de prix d’équilibre

Partie 2 - L’analyse des structures d’entreprises opérant sur le marché immobilier

Chapitre 7 : Les stratégies des entreprises dans le domaine de l’immobilier……………………………… 63

Chapitre 9 : La notion de cycle économique en immobilier…………………………………………………………… 87

Introduction : définition de l’économie

2 - Mettez en évidence la double approche possible de l’économie.

1. Du marché des biens et services…

4 - Quel est le rôle du prix sur un marché donné ?

©FontainePicard Chapitre 1 - Du marché des biens et services au marché immobilier… 5

1.2 L’offre et la demande sur le marché des biens et services

Graphique 1 - La courbe de demande globale

Graphique 3 - L’équilibre entre l’offre et la demande

6 Partie 1 - L’analyse du marché de l’immobilier ©FontainePicard

1.3 Les différentes structures de marché

Type de marché Concurrence

Nombre d’offreurs Important Un seul Important Quelques offreurs

©FontainePicard Chapitre 1 - Du marché des biens et services au marché immobilier… 7

11 - Pourquoi faut-il identifier deux marchés du logement ?

Logement résidentiel Bâtiment à usage professionnel

2.2 Les caractéristiques spécifiques du marché immobilier

Oui, en Un grand nombre de vendeurs et d’acheteurs de logements, sauf

8 Partie 1 - L’analyse du marché de l’immobilier ©FontainePicard

• Un grand nombre de logements

• Des difficultés pour connaître l’état

©FontainePicard Chapitre 1 - Du marché des biens et services au marché immobilier… 9

SÉQUENCE 2 : La demande sur le marché immobilier

SÉQUENCE 3 : Niveau et évolution des prix immobiliers

SÉQUENCE 4 : Les facteurs d’influence sur l’offre et la demande

2 - Comment a évolué le parc résidentiel depuis 2005 ?

1.2 Le parc résidentiel selon le statut d’occupation

2. L’offre sur le marché résidentiel

Les sorties se font suite à :

12 Partie 1 - L’analyse du marché de l’immobilier ©FontainePicard

8 - Quels sont les acteurs immobiliers alimentant cette offre ?

9 - Quelle est la part relative de chaque type de logements en 2021 ?

b/ Les principales catégories de constructions

c/ Le poids croissant des logements sociaux dans les mises en chantier

1. Principales raisons justifiant la demande d’un logement

Se loger Investissement locatif

Résidence principale Résidence secondaire

Deux statuts possibles

Parc privé Parc social

14 Partie 1 - L’analyse du marché de l’immobilier ©FontainePicard

2.2 La demande de logements neufs

3. La demande de logements sur le marché locatif

3.2 Au sein du parc social

9 - Toutes les demandes de logements au sein du parc HLM sont-elles satisfaites ?

10 - Appréciez l’évolution du nombre d’emménagements dans le parc HLM depuis 2011.

11 - Calculez approximativement le taux de mobilité du parc social.

SÉQUENCE 3 : Niveau et évolution des prix immobiliers

1. La formation des prix : une demande élastique, une offre rigide

2 - À quoi correspondent les points A et B ?

16 Partie 1 - L’analyse du marché de l’immobilier ©FontainePicard

2.2 Niveau et évolution des prix de vente dans le parc neuf

3.1 Les loyers dans le parc privé

3.2 Les loyers dans le parc social

14 - Recherchez de quoi dépend l’évolution des loyers au sein du parc social.

18 Partie 1 - L’analyse du marché de l’immobilier ©FontainePicard

1. Influence des facteurs sociodémographiques

Chapitre 2 : Les notions d’offre, de demande et de prix d’équilibre

11 - Pourquoi faut-il identifier deux marchés du logement ?

• Un grand nombre de logements

• Des difficultés pour connaître l’état

9 - Toutes les demandes de logements au sein du parc HLM sont-elles satisfaites ?

10 - Appréciez l’évolution du nombre d’emménagements dans le parc HLM depuis 2011.

11 - Calculez approximativement le taux de mobilité du parc social.

19 - Recherchez les mesures qui permettent de faire reculer l’inconfort thermique.

SÉQUENCE 1 : Étude quantitative et qualitative du statut d’occupation

1.3 L’immobilier de commerce face à de nouveaux enjeux