DROIT DES CONTRATS SPECIAUX

Semestre 5

FAC DE DROIT
Licence 3
TABLE DES MATIÈRES

Qu’est-ce qu’un contrat spécial ?..........................................................................................5

titre 1 : la vente............................................................................................................................12

SECTION 1. avant contrat préparatoire à la vente......................................................................12

I. LE pacte de preference.............................................................................................................12

A. CONDITIONS...................................................................................................................12

B. le régime.........................................................................................................................13

1. La formation du pacte de préférence :.......................................................................13

2. L’execution du pacte de préference............................................................................14

II. la promesse unilatérale de vente.............................................................................................15

A. CONDITIONS...................................................................................................................15

2. Régime............................................................................................................................16

SECTION 2. Formation de la vente.............................................................................................17

I. LA chose..............................................................................................................................18

A. L’existence de la chose...............................................................................................18

1. Le devoir d’information :...................................................................................18

2. Délais de réflexion et de rétractation................................................................19

B. L’existence de la chose...............................................................................................20

1. L’existence matérielle........................................................................................20

2. L’aliénabilité.......................................................................................................21

C. La détermination de la chose :...................................................................................22

1. Détermination et déterminabilité..........................................................................22

2. L’individualisation..................................................................................................22

II. le Prix..................................................................................................................................23

A. Elément de qualification.................................................................................................23

B. le prix reel et serieux.......................................................................................................23

C. le prix lesionnaire............................................................................................................24

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 D. la détermination du prix.................................................................................................25

SECTION 3. Execution de la vente..............................................................................................26

I. Transfert de propriete : effet translatif.....................................................................................26

A. le transfert de propriétés et le transfert des risques......................................................26

1. TRANSFERT DE PROPRIETE..........................................................................................26

2. TRANSFERT DE RISQUES..............................................................................................27

B. Aménagements conventionnels......................................................................................27

II. obligation acheteur..................................................................................................................28

1. Payer le prix................................................................................................................28

1. Les conditions....................................................................................................28

2. Les sanctions de l’inexécution (lorsque l’acquéreur ne verse pas le prix de

vente).........................................................................................................................29

1. Prendre livraison........................................................................................................30

III. obligations vendeur............................................................................................................30

A. Délivrer.......................................................................................................................30

1. La délivrance..........................................................................................................30

2. La conformité.........................................................................................................31

B. L’obligation de garantir...............................................................................................32

IV. L’ANEANTISSEMENT DE LA VENTE......................................................................................41

A. effets inter partes.......................................................................................................41

1. la retroactivite........................................................................................................41

2. les restitutions........................................................................................................41

B. effet erga omnes........................................................................................................42

titre 2 : le bail...............................................................................................................................43

titre 3 : le prêt..............................................................................................................................43

Titre 4 : le dépot...........................................................................................................................43

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Examens : Mini cas pratiques

Ouvrages : contrat spéciaux (alain benadent), contrat spéciaux précis dalloz, contrats spéciaux
nextenso (laurent enes et philippe…)

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INTRODUCTION
Cs : contrat spéciaux / dc : droit commun / ds : droit spécial

QU’EST-CE QU’UN CONTRAT SPÉCIAL ?

Contrat de bail, contrat de vente, contrat d’assurance, contrat de dépôt, de prêt, de gage,
transaction, cautionnement, travail.

Quels sont leurs points communs ? ils sont prévus et nommés par la loi.

Un contrat spécial est un qui reçoit une réglementation spécifique, il a un nom et il a un régime
particulier, un régime qui lui est propre. Dans le régime qui va être propre à chaque contrat spécial il
y a des règles qui peuvent dérogées au droit commun. Dans un contrat de vente il y a des vices de
consentements, et donc des règles de droit communs.

Un contrat spécial est à la fois soumis à des règles du droit commun et à des règles de droit spécial
(transaction : règles particulières car contrat spécial, il y a aussi des règles générales comme la
théorie des vices du consentements).

Il y a un autre corps de règles, les règles qui sont propres à chaque contrat (ex : on prend une vente,
il y a des règles de droit communs, ensuite il y a des règles qui sont propres à la vente, puis il y a des
règles spécifique qui ont été choisi entre les parties (sur mesure). Il y a 3 corps de règles.

Dès lors qu’on a une coexistence de règles on peut avoir des conflits, des contradictions, il se peut
que la règle spéciale déroge à la règle générale. L’articulation n’est pas toujours évidente.

Pourquoi existe-t’il un droit des contrats spéciaux ? car la théorie générale du contrat est du prêt à
porter (c’est suffisamment large ce n’est pas du sur mesure, il faut s’affiner pour aller à chaque
contrat). Si il y n’avait pas ce droit on devrait tout prévoir dans le contrat. (les contrats « Common
Law » sont plus gros que les nôtres car ils prévoient tout). Il est utile d’avoir un corps de règles prévus
dans le code civil de manière à tout prévoir.

Est ce qu’il y a des règles qui sont communes et qui sont partagées entre plusieurs contrats
spéciaux ? on pourrait se dire que non puisque les contrats sont très différents. En réalité il y a des
règles qui sont transverses à différents contrats spéciaux, comme la garantie des vices cachés dans la
vente et dans le contrat entreprise. Il y aura aussi des règles qui seront communes dans le jeu des
restitutions, sur les responsabilités.

Il y a un éclatement des CS, un même CS peut donner naissance à un petit CS. Il y a différentes types
de ventes qui vont être réglementées différemment à partir d’un contrat de vente (subdivision de
contrats très spéciaux). Toutes les ventes n’ont pas le même régime.

Cette matière a plusieurs caractéristiques :

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 - Un aspect concret : ce n’est pas un cours théorique, elle est pratique car les CS sont nés de la
pratique, des besoins de la pratique, on a répondu à des besoins venant de la pratique =
DROIT PRAGMATIQUE
- Un droit qui est vivant : qui doit s’adapter à la pratique (ex : le droit de la vente va
prochainement être modifié pour tenir compte du développement numérique)
- Un droit moderne : il y a une forme de modernité même si les textes datent de 1804. On a
une progression irrégulière.

NOUVEAUTES :

- Directive européenne du 20 mais 2019 : va modifier le droit de la vente et qui va poser une
question difficile et récurrente qui est celle de la place à donner au droit européen. Question
qui a été posé en 1999. L’alternatives est simple, soit on modifie le droit de la consommation
soit on modifie le droit de la vente. En 1999 on fait le choix d’avoir les deux systèmes, on a
une coexistence des remèdes (entre vente et consommation européenne ou non).
- L’offre de loi, de réforme du droit des contrats spéciaux proposé par l’association Henri
Capitan (a pour mission de faire rayonner le droit français dans le monde, elle propose des
offres de réforme dans tel ou tel domaine du droit au législateur) lors de la loi pact, le
législateur a suivi la proposition de l’association Henri Capitan pour suivre les grandes lignes
du droit des suretés.

Un contrat nommé : dire qu’un contrat est nommé veut dire qu’il a reçu un nom (vente, bail, dépôt,
mandat..) a contrario qu’est-ce qu’un contrat innomé ? c’est un contrat qui n’est pas prévu par les
textes de loi, ils n’ont pas de régime prévu par les textes civils (cela ne veut pas dire qu’ils n’ont pas
de noms) = (contrat d’abonnement, fourniture de gaz et électricité, déménagement, sponsoring,
diffusion, Airbnb, animation d’un mariage (DJ)). Beaucoup de contrats ne sont pas définis par le code,
il faut donc les faire entrer dans des cases.

Ex : le déménagement, le déménageur fait un service en mettant les meubles dans un camion puis il
les transporte et les décharge ensuite. Il stock plus ou moins les meubles. On a une partie de
prestation de service, un contrat de transport et de dépôt. Un même contrat est susceptible de
plusieurs qualification. Certains sont tellement autonomes qu’on ne peut pas les rattacher à un
contrat déjà existent ; par exemple un contrat de sponsoring, ce n’est pas un contrat de service. Pour
un contrat de diffusion avec un chaine câblée : si il n’y a pas de CS, il est « sui generis » il sera soumis
aux règles de droit commun mais ne sera pas rattaché à un statut particulier.

Les parties peuvent avoir donné un nom à leur contrat : contrat de sponsoring etc…, le juge n’est
jamais tenu par la qualification choisie par les parties. Au terme de l’article 12 du code de procédure
civile, le juge doit restituer aux faits leur exacte qualification, on est pas tenu de respecter le nom
que les parties ont choisi. Ex : celui de l’utilisation du contrat de prestation de service, pour un
livreur Uber Eats il n’y a pas de contrat de travail, ce sont donc des prestataires de service. Les parties
ont choisies de donner une qualification qui ne reflète pas la réalité. Cependant le juge doit voir la
réalité, est ce que livreur est soumis à un lien de subordination ? est-il indépendant ou soumis ? on
requalifie cela de contrat de travail (ce qui n’a pas été le cas pour Uber Eats et Deliveroo)

Articulation difficile entre droit commun et droit spécial.

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 - 1ere articulation : Chaque CS est soumis aux règles DC et règles de DS. Le DC a été réformé il
y a peu de temps (ordonnance du 10 février 2016 avec la loi de ratification 20 avril 2018) cela
vient irrigué le droit dans les contrats spéciaux. Toutes modification dans le droit commun
peut retentir sur les contrats spéciaux. Cette réforme oblige les habitués des CS à revoir leurs
pratiques. Le DC a prévu les contrats de l’article 1110 : contrat d’adhésion, contrat qui n’a
pas été librement adressé et dont le contenu n’est pas déterminé. Le juge détient le droit de
neutralisé les clauses déséquilibrées article 1111 (elles sont réputées non écrites).
- 2ème articulation : Article 1195 imprévision avec des règles de droit spécial, un contrat
d’entreprise à forfait dans lequel l’entrepreneur s’engage à remplir une prestation en
échange d’un prix forfaitaire (il ne peut pas évoluer, ce n’est pas un prix qui dépend des
coûts d’exécution). Maintenant on a une règle de droit commun dans cet article qui nous dit
que « dans les contrats lorsque survient un changement imprévisible qui rend l’exécution
trop onéreuse, le débiteur peut demander une renégociation du contrat (une modification).
Une règle dit le contraire. Qui l’emporte ? ca résulte d’un adage latin « les règles spéciaux
dérogent aux générales » mais aussi à l’article 1105 qui dit que les règles générales
s’appliquent sous réserve des règles particulières. Cet adage s’explique par l’idée que la règle
spéciale serait plus adaptée. Le texte sur les contrats spéciaux date de 1804 et l’autre de
2016. La dérogation n’a pas de sens, la volonté du législateur n’est pas possible, on ne sait
pas si il y a une volonté de dérogée. C’est assez incertain. La cour de cassation n’a pas encore
tranché pour savoir si on utilisait 1195.
- 3ème articulation : La législation relative aux clauses abusives (qui se trouve dans les contrats
de consommations). Dans un contrat de consommation elles entrainent un déséquilibre
significatif des droits et obligations au détriment du consommateur (le consommateur est
une personne physique qui n’agit pas pour les besoins de son activité professionnelle) le
code de la consommation prévoit que les clauses qui causent un déséquilibre significatif au
consommateur sont réputées non écrites. L’article 1171 du CC nous dit que « dans un contrat
d’adhésion les clauses non négociables créant un déséquilibre significatif entre les droits et
obligations sont réputées non écrites ». Le champs est plus large indépendamment de la
qualité des parties. Le fonctionnement est le même. Le code de commerce, article L442-1
sanctionne certaines pratiques, et notamment le fait pour un professionnel de soumettre ou
de tenter de soumettre son partenaire à une clause créant un déséquilibre significatif. Le
champs d’application ici est différent. Quand a l’obligation d’information, en droit commun
l’article 1112-1 CC contraint toutes parties qui a connaissance d’une information
déterminante pour l’autre de lui communiquer. Ce texte a une portée très large car il
s’applique à toutes parties qui a une information indépendamment de savoir si c’est un
professionnel ou un consommateur. L’acquéreur consommateur peut être tenu de dire ce
qu’il sait. Dans les textes spéciaux du prêt, la banque doit informer de certains éléments, et
notamment du taux annuel effectif globale, si la banque nous a mal informé sur le TAEG elle
peut être déchu de son droit à obtenir des intérêts. Dans la vente d’immeuble il y a un
certain nombre d’information que le vendeur doit communiquer à l’acquéreur, celle qui sont
dites dans la loi et celles qu’il sait sans pour autant qu’elle soit écrite dans la loi, donc droit
général et droit spécial.

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Les contrats spéciaux peuvent être prévus par différent corps de loi. Il y a des lois qui ne sont pas
codifiés comme la loi de 1989 sur les baux d’habitation ou le décret de 1963 sur les baux
commerciaux. Il y a des lois qui sont codifiés dans le code monétaire et financier, code de la
consommation, autant de code qui contiennent des règles qui définissent les régimes applicables aux
contrats spéciaux.

 Les sources du droit des contrats spéciaux

Les lois peuvent être supplétives, incitatives, impératives :

- La loi : supplétive de volonté loi qui s’applique qui s’applique à défaut de volonté contre elle.
Si je n’ai rien prévu ou applique la loi. C’est le propre d’une disposition supplétive de volonté,
elle s’applique que si on ne la pas écarté. Si on prend le droit commun des contrats, il est
supplétif de volonté on peut le prévoir différemment mais toutes les règles du droit des
contrats sont aussi impératives et qu’on ne peut pas écarté. Dans le nouveau droit des
contrats on ne peut pas écarté, l’obligation d’information, le devoir de bonne foi. Ces
dispositions sont d’ordre public on ne peut pas y déroger. Certaines sont supplétives et
d’autres sont impératives. Par exemple les règles relatives au bail d’habitation loi de 1989, on
peut l’aménager comme on le veut donc elles sont supplétives et d’autre sont impératives,
au sein d’un même contrat on peut avoir des dispositions impératives (on ne peut pas y
déroger) et supplétives (on peut y déroger). Les dispositions impératives : on ne peut pas y
déroger. Entre les deux il y a les dispositions incitatives : j’ai un modèle qui existe et on
incite les parties à s’inscrire dedans. Si on veut soumettre volontairement son contrat à cette
réglementation on a un ensemble de règle qui est déjà prévu. C’est le cas pour les règles des
contrats spéciaux on a un de 1984 ou on peut citer les crédits baux. On a 3 degrés différents
que l’on va trouver dans les contrats spéciaux. A cote de la loi on a le règlement qui n’est pas
adopté par l’assemblée nationale et le sénat mais qui résulte de l’exécution et qui bien
souvent va définir les règles applicables en matière de contrats spéciaux. Le texte
règlementaire peut évoluer rapidement par un nouveau décret.

- Autre source des contrats spéciaux, c’est le législateur européen, lorsque le législateur
propose un nouveau modèle de contrat de vente, il veut qu’il soit applicable sur tous les pays
européens. La protection des voyageurs est définit par les droits de l’UE. L’UE impose d’offrir
les même droits à tous les passagers en cas d’annulation de vol ou autre. Il y a aussi les AAI,
comme l’autorité de la concurrence, l’autorité des marchés financiers, ces autorités émettent
des guides de bonnes conduites, des recommandations, elles incitent les acteurs
économiques à avoir des comportements sains.

- Les droits de l’Hommes ont une influence dans les contrats spéciaux : logement insalubres,
esclavage, impossibilité d’interdire de recevoir de la famille chez soi dans un contrat de bail,
etc…

- QPC : remet en cause des règles des contrats spéciaux devant le conseil constitutionnel =
influence nette du droit constitutionnel sur le droit des contrats spéciaux.

- D’autre branche du droit (conso , distribution, concurrence,…), ces droits ont une influence
sur le droit des contrats spéciaux.

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 - La jurisprudence : le juge est source de droit, il va combler les lacunes de la loi. En droit des
contrats spéciaux c’est la qualification qui applique le régime, il suffit que le juge change la
qualification pour changer le régime et appliquer les conséquences qui s’y attachent.

- La pratique : elle crée des contrats spéciaux. Contrat déménagement , sponsoring, … c’est la
pratique qui fait émerger des contrats spéciaux qui après peuvent être consacrés par le
Code. Exemple de la fiducie (trust à la française) technique qui permet de confier des biens à
une personne à charge à elle de la rentre à une certaine date. La fiducie est le transfert
temporaire de propriété = création pratique consacrée par le législateur en 2007.
Les AAI , organismes variés créés par la loi qui interviennent au nom de l’Etat dans des
domaines spécifiques (ex concurrence…), créent du droit, des normes, elles vont sanctionner
les mauvaises pratiques mais vont aussi établir des codes de bonne conduite, elles
établissent de la régulation.

- Les usages : les habitudes que l’on prend. On retrouve ces usage dans le domaine agricoles ,
règles coutumière , de l’usage de la profession, façonne le droit des contrat spéciaux (vente
de vins, …).

 Les grandes évolutions dans le temps du droit des contrats spéciaux

Le droit des contrats spéciaux prend sa source à Rome, le droit Romain ne ressemble pas au droit
français. Les romains n’ont pas de théorie générale du contrat, pas de règles communes applicables à
tous les contrats mais des règles spécifiques. C’est un droit de praticiens qui a été créé par le juge. A
Rome on disait que le droit naissait de l’action. Si on avait pas une action nommée reconnu par le
préteur on ne pouvait rien exigé. En France c’est l’action qui nait du droit. Historiquement ce droit
des contrats spéciaux est né à Rome. Le droit de la vente s’est développé par la vente d’esclave
(développement de la garantie des vices cachés). C’est un droit formaliste qui est attaché au respect
des formalités solennelles, le contrat à Rome ne se fait pas par l’échange de consentement mais par
l’application de solennités. La mancipation était la formalité pour la remise de biens de valeurs (avec
des témoins pour transfert de la propriété).

Au moyen-âge le droit des contrats spéciaux évolue sous l’influence principale de l’église
catholique. Il y a une confusion du pouvoir temporel et spirituel. La religion va avoir un impact sur le
droit. Le gros changement juridique est le consensualisme (échange de consentement). Il n’y a plus
besoin de formule ou de jurer devant les dieux (il sait ce que fait l’homme). La deuxième évolution
est la prise en compte de l’intérêt du cocontractant, parce que pour les chrétiens le cocontractant est
aussi mon frère dans l’église donc je ne dois pas abuser de ma force et de sa faiblesse, il faut se
comportement de manière correct à son égard, c’est d’ailleurs le travail de St Thomas D’Aquin qui
s’interroge sur les abus de puissance que l’on peut avoir dans les contrats.

On assiste à un développement du phénomène contractuel. Le contrat est un outil, personne ne

contracte par plaisir, pour la joie. Il y a une utilité au contrat et souvent le commerce qui le justifie.
Ex : le contrat de mandat, c’est le contrat par lequel on nous donne le pouvoir d’agir au nom de qqn
d’autre. On a commencé à avoir des fondé de pouvoir, des gens à qui on faisait confiance qui nous
représentaient ailleurs. Le phénomène est si fort que Rousseau parle de contrat social, pour parler de

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l’adhésion de citoyens à un projet de vie sociale. Depuis le code civil ce phénomène d’essor du
contrat ne se finit pas. On en conclue tous les jours.

La professionnalisation aussi fait partie des gros développement, ce sont des contrats souvent à
titre gratuits : le mandat et le dépôt (accepte de conserver quelque chose pour le déposer à la fin).
Aujourd’hui les dépositaires sont à titre onéreux (location d’un box source de revenus) dès que c’est
rémunéré on va être plus exigeant. Le mandat était un service d’ami, aujourd’hui les mandataires
sont souvent rémunérés, on va être plus exigeant avec le mandataire.

La réglementation est de plus en plus présente. La revanche des petits contrats sur les grands
contrats fait partie des grandes évolutions. A l’époque du CC on opposait ces deux contrats. Certains
contrats seraient plus nobles que d’autres, la vente par exemple qui était considérée comme un
contrat noble. Les petits contrats étaients ceux qui avaient moins d’importance économique, le prêt
le dépôt, le mandant, le cautionnement. C’était des contrats qui étaient souvent des services d’ami,
dits gratuits. Aujourd’hui les petits contrats ont pris leur revanche, comme les prêts, le mandat
aujourd’hui est indispensable, une personne morale peut avoir payer une addition mais n’existe pas
sans représentant on ne peut pas diner avec elle. L’avant dernier trait de caractère est le
développement des contrats en ING, tous ces contrats qu’on essaie en France d’acclimater.

Le dernier trait est la dématérialisation, les CS sont de plus en plus dématérialisé, on conclut avec
une empreinte, un visage, un code, un signature électronique.

Ne seront pas traités : Les contrats administratifs, les contrats de travail, la fiducie, le contrat
d’échange, le contrat de crédit-bail, contrat de jeu et de pari, les contrats ruraux

On va parler de la vente (acheter), du bail (louer), du contrat d’entreprise (prestation accomplie), du

mandat (prestation, conclusion d’actes juridique), du prêt, du dépôt et des contrats relatifs aux litiges
qui permettent de régler un litige.

 La question de la qualification, comment qualifier un contrat ?

La qualification est l’opération par laquelle on rattache un acte à une catégorie juridique. Il consiste
à catégoriser, à ranger dans un tiroir. C’est un phénomène intellectuel qui nous permet de trouver la
solution à un litige. On fait rentrer les faits dans une catégorie juridique.

Cette opération peut être nécessaire dans plusieurs cas de figure :

- Lorsque les parties n’ont pas qualifiés l’acte. Il y aura écrit accord ou agreement. Le juge doit
trouver le type de contrat présent
- Celui d’une fausse qualification (qui ne lui correspond pas, volontairement ou non)

Le plus souvent on a une qualification unitaire, ou tous les atouts sont présents. Le plus dur c’est
dans les cas difficiles, il y en a qui sont à la frontière entre deux qualifications par exemple, la vente
d’herbes pour le bétail qui est proche de la vente et du bail. Le plus complexe est lorsqu’on a un
contrat qui mélange deux contrats spéciaux, le crédit-bail est à la fois un crédit et un bail. Le contrat
de déménagement est une partie de prestation de service, de transport et de dépôt. Le contrat de
location de coffre-fort dans une banque est un contrat, on peut se demander si c’est un contrat de
bail ou de dépôt, mais un bail on ne peut pas jouir à 100%.

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La méthode la plus simple est de se dire que l’accessoire suit le principal. Dans un contrat il faut
distinguer ce qui est le principal et ce qui est accessoire, c’est le principal qui donne la qualification.
Quand on vend la maison on dit qu’on le fait en échange d’un prix mais des travaux doivent être fait,
c’est une obligation, ici le principal est la vente. on a aussi une qualification chronologique, ce qui
consiste à distinguer des phases dans le temps (exemple du déménagement) un contrat peut avoir
plusieurs qualification en fonction du moment concerné. On peut également se dire que le contrat
peut être soumis à deux contrats spéciaux. En fonction du type d’obligation concernée. C’est un
découpage thématique. On peut avoir un contrat complexe avec deux sous-ensembles. Il y a aussi
des situations d’échec, quand on arrive pas à qualifier « sui généris » de son propre genre de sa
propre espèce qui ne peut pas être rattaché à un contrat spécial.

Quand on a un contrat complexe, on recherche la prestation caractéristique, l’obligation sans

laquelle le contrat ne peut exister. Généralement ce n’est pas le paiement de quelque chose, c’est
pas le prix qui distingue les contrats (pour la vente la prestation caractéristique est le transfert de
propriété, dans un bail c’est la mise à disposition d’une chose).

Lorsqu’un contrat est complexe, on peut aboutir à différents résultats :

o Une qualification exclusive : on va lui donner qu’une seule qualification malgré le fait qu’il y
ait plusieurs caractéristiques, c’est l’argument selon lequel l’accessoire suit le principal.

o On peut aussi faire une qualification distributive : on va disséquer le contrat, le couper, et lui
attribuer plusieurs qualification , par exemple on va soumettre une partie du contrat au
régime de la vente et une autre partie au régime du prêt. Cette dissection peut aussi se faire
dans le temps (chronologiquement).

o Refus de qualification : on ne trouve pas de qualification appropriée, le contrat demeure un

contrat innommé.

PARTIE 1 : CONTRATS RELATIFS À UNE

CHOSE
3 attributs :

L’usus est le droit d’user de la chose. si on est propriétaire d’une voiture, d’un vélo, on peut l’utiliser.

Le fructus est le droit de désirer de la chose, c’est aussi ce que produit régulièrement une chose : il y
des fruits industriels. Il y a des fruits civils (sommes d’argents), si on est propriétaire d’un immeuble il
y a des loyers qui vont sortir tous les mois, ces fruits sont des fruits civils.

On a l’abusus : seul le propriétaire d’une chose a le droit de vendre, on ne peut pas détruire une
œuvre d’art qui ne nous appartient pas.

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Ces attributs peuvent être séparé en droit réel. On peut donner le droit de l’usus, le droit du fructus
et certaines prérogatives.

TITRE 1 : LA VENTE

La vente a pour particularité de porter sur une chose et non sur un service, c’est le contrat par lequel
une personne (le vendeur) accepte de transférer la propriété d’une chose moyennant un prix.

L’Article 1582 Code Civil dispose que la vente est une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer
une chose et l’autre à payer.

On parle d’un vendeur et d’une venderesse, d’un acquéreur et d’une inquisitrice.

SECTION 1. AVANT CONTRAT PRÉPARATOIRE À LA VENTE

Un avant contrat est un contrat, ce n’est pas un accord informel ou qui relèverait de la moral. Il est
soumis aux conditions de validités du contrat et à toutes les conditions applicables au contrat. C’est
une étape sur la route de la conclusion du contrat définitif. C’est un contrat qui en prépare un autre.

Un avant contrat est un contrat qui prépare le contrat définitif. On parlera aussi de contrat
préparatoire, mais il y a une multitude de contrats préparatoires. Tous les contrats ne sont pas
précédés d’avant-contrats. On a parfois des accords de principes (document où l’on atteste certains
principes qu’on accepte de négocier de bonne foi) ou des gentlemens agreement en common law.

Avant 2016, il n’y avait aucune règle dans le code, depuis la réforme on y trouve le pacte de
préférence.

La pratique connaît 3 types d’avant contrats. Pourquoi le législateur de 2016 a omis la promesse
synallagmatique ? c’est un contrat pour lequel on a déjà donné son accord mais celle-ci ne se fera
que lorsque certaines conditions seront remplis.

On va se focaliser sur le pacte de préférence et la promesse unilatérale de vente.

I. LE PACTE DE PREFERENCE

pacte de préférence : c’est un contrat par lequel un personne qu’on appelle le promettant s’engage à
proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle se déciderait de
contracter.

Ce contrat est prévu par l’article 1123 du code civil qui dispose que le pacte de préférence est un
contrat par lequel une partie s’engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec
lui pour le cas où elle déciderait de contracter.

A. CONDITIONS

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On peut raccrocher le droit de préférence au droit de présomptions. C’est un droit de préférence
conventionnel. Il se peut que nous ayons des pactes de préférences croisés. Il y a assez régulièrement
des pactes de préférences dans les sociétés, dans le droit de la distribution.

Qu’est que ce droit de préférence donne au bénéficiaire ? ça donne le droit d’acquérir par le pacte de
préférence

La logique de ce pacte est celui de la priorité. Dans la pratique le pacte de préférence

Arrêt 10 juillet 2002, 3ème chambre civile : le pacte prévoyait que le promettant, notifie au bénéficiaire
le prix et les modalités auxquels il se proposé de vendre le bien » = c’est à prendre ou à laisser. Pas
de droits de négociation offerts. .

Le promettant s’est engagé si il décide un jour de vendre, il n’est pas obligé de vendre, il peut très
bien ne jamais vendre, il peut très bien s’engager à vendre ou non son bien.

Certains disent que ces pactes portent atteintes aux droits fondamentaux et aux principes de libre
choix des cocontractants. Lorsqu’on contracte ce pacte, il a le droit de disposer de ses biens tant qu’il
n’a pas vendu.

Il y a dans ce pacte une atteinte à la liberté de choisir son cocontractant. Une fois qu’on a donné
préférence on ne peut plus vendre à qui on veut. L’engagement est volontaire, le promettant a
tranché et décidé de donner la propriétaire au bénéficiaire.

Le promettant peut restreindre sa liberté de choisir le bénéficiaire.

Ces pactes sont souvent limiter dans le temps, on est contraint de proposer le bien à une personne
avec qui je n’ai plus les même relations. Même si les relations sont exécrables on est tenu de donner
la priorité à la personne choisie. Cette liberté est retreinte volontairement. On arrive dans un
problème de contrat perpétuel, on restreint à vie sa possibilité de disposer de la personne qu’on
choisit.

Cette obligation du promettant est éventuelle, que si il DECIDE DE VENDRE. Si celui-ci ne décide
jamais de vendre son bien il n’aura pas à offrir la priorité, c’est un droit éventuel.

Est ce qu’on peut dire que le droit du bénéficiaire est un droit sous conditions suspensives ?
l’obligation de donner priorité n’existera que par la volonté du promettant. Une condition
suspensive n’est valable que si elle dépend d’un évènement aléatoire, quelque chose qui échappe
au pouvoir des parties. La volonté de vendre du promettant conditionne tout cela. C’est une
condition potestative. Les conditions suspensives progestatives sont nulles lorsqu’elle dépendent du
bon vouloir du débiteur. On considère que toutes les conditions sont nulles, toutes les obligations.

Le promettant peut décider ou non de vendre. Si il décide de ne pas vendre le bénéficiaire n’aura
jamais de droit de propriété. On admet que c’est admissible en la matière.

Je ne peux pas forcer le promettant à décider de vendre, on ne peut pas forcer la naissance de
l’obligation. Sois il décide de vendre et j’ai un droit de propriété soit il décide de ne pas vendre et je
n’aurai pas de droit de propriété.

13
B. LE RÉGIME

1. LA FORMATION DU PACTE DE PRÉFÉRENCE :

1. Du à un contrat consensuel : qui se forme par la seul échange des consentements c’est le
contraire d’un acte solennel, pas besoin de formalité particulière.
2. On applique pas la théorie dite du parallélisme des formes .Pas de formalisme.
3. Ce pacte ne concerne pas des éléments de la choses (prix ou autre) il n’y a pas de
parallélisme. On peut donc stipuler ce pacte de la forme que l’on souhaite. Comme c’est un
contrat on applique les règles de droit des contrats, les règles de pouvoirs, les règles relatives
à l’objet, à la cause, aux règles relatives aux consentement toutes ces règles son
transposables du droit commun vers le pacte de préférence. Le code civil ne donne aucune
règles propres au pacte de préférence.

Est-ce que ce pacte doit contenir un prix ? ce n’est pas une obligation (arrêt de la 3ème chambre civile
du 15 janvier 2003) la prédétermination du prix n’est pas une condition du pacte de préférence =>
avantage d’en donner un : intangibilité du prix celui-ci n’est pas modifiable pour lutter contre la
stipulation.

Faut-il stipuler une durée ? la stipulation d’un délais n’est pas une condition de validité du pacte de
préférence. Si on a prévu un délais, l’obligation est à terme extinctif passé ce délais l’obligation du
promettant n’existe plus. Si on a pas stipuler de délais : c’est la règle de la prohibition des
engagements perpétuels, il veut qu’on ne puisse pas être engagé à vie. L’idée qu’on puisse s’engager
à vie était gênante d’un point de vue économique.

Sanction d’un engagement perpétuel ? avant 2016 la sanction était la nullité absolue. Comment sait-
on qu’une nullité est absolue ou relative ? la différence est l’intérêt protégé par la règle, si la règle
protège un intérêt particulier elle est relative, si l’intérêt est générale la nullité est absolue. Sur le
régime il n’y pas de différences entre les deux. Toutes nullités rayonnent partout. Pour la nullité
relative seule la personne protégée peut agir, pour la nullité absolue tout le monde peut agir.

Depuis 2016 on a changé, on n’annule plus, on requalifie un engagement perpétuel en CDI.

L’avantage c’est que le CDI est résiliable, unilatéralement, tous CDI comportent une faculté de
résiliation, on peut le sortir sans avoir à démontrer des cas de forces majeurs ou non.

Le pacte de préférence dans durée est-il un CDI ? oui on pourrait imaginer que c’est un CDI résiliable
à tout moment. Mais on ne peut pas donner le régime de résiliation CDI au promettant du pacte de
préférence sinon il pourrait se désengager sa promesse.

La prescriptibilité du pacte ? les droits personnels se prescrits par 5ans. Le bénéficiaire a bien un
droit décisionnaire. La prescription sanctionne l’inaction d’un créancier, mais le bénéficiaire du pacte
peut-il être reproché d’être inactif alors que le vendeur ne voulait pas vendre ? l’inaction n’est pas
coupable dans ce cas puisque le vendeur ne voulait pas vendre, même au bout de 5 ans.

2. L’EXECUTION DU PACTE DE PRÉFERENCE

14
La question n’a de sens qu’à partir du moment où le promettant a décidé de vendre. Le
dénouement normal de ce pacte est : je décide de vendre et l’intention du bénéficiaire.

Le problème est que ce pacte ne se passe pas toujours de manière aussi paisible. Il peut être violé,
de manière innocente ou de manière délibérée on peut avoir une violation de ce pacte lorsque le
débiteur a oublié, ou ignore qu’il y a existence du pacte (ex : j’ai hérité du promettant et j’ai reçu une
obligation de donner la priorité au bénéficiaire). La violence de l’engagement est dans ce cas
innocente. Certaines personnes décident de violer ce pacte, car ils ne s’entendent plus avec le
bénéficiaire

Je suis bénéficiaire du pacte, j’apprends que le promettant fleurte avec un acquéreur potentiel. Que
pouvons-nous faire ? on écrit au tiers, en expliquant qu’on est le bénéficiaire et qu’on entend le
prévaloir. Si on fait ça on constitue le tiers de mauvaise foi, ce qui veut dire qu’il n’a plus le droit
d’ignorer que le pacte existe et si il l’achète il viole le pacte. On a tout intérêt à en avertir le potentiel
acquéreur.

Maintenant on inverse la perspective : je veux acheter une maison, on utilise la faculté offerte par le
code civil (accord d’une action interrogatoire = suspections). Si la personne ne répond pas dans un
délias d’un mois sur sa volonté d’acheter le bien, elle ne pourra pas acheter le bien.

Le bénéficiaire peut en obtenir l’exécution forcée, il n’est pas contraint de se satisfaire de dommages
et intérêts. On peut obtenir deux choses :

- La Cour de cassation dit que le bénéficiaire peut obtenir l’annulation du contrat conclu
entre les deux tiers et la substitution du bénéficiaire dans les droit du tiers (le bénéficiaire
prendra la place du tiers) = il faut démontrer que le tiers avait connaissance du pacte de
préférence et de la volonté du bénéficiaire de s’en prévaloir. Il faut prouver qu’il savait deux
choses. Cette preuve est tellement difficile à apporter qu’on l’a appelée « probatio
diabolica » => ces deux conditions de preuves sont gardées en 2016

Arrêt du 6 décembre 2018 (fin des effets du pacte de préférence 28 septembre 2009) => dans la
promesse on s’engage définitivement à vendre le bien. Martinique , pacte de pref de 10ans , mais le
promettant signe une promesse de vente avec un tiers. Le bénéficiaire demande la nullité de la
vente. Selon le promettant , il n’avait pas violer l’obligation , il considérait que le pacte l’empêcher
seulement de vendre pas de signer une promesse de vente, il estimait que la promesse n’était pas
une vente car l’option n’avait pas été levée. On a ici un promettant pas malin ,il aurait pu attendre 5
semaines de plus. L’argument du promettant est inexacte , on signant la promesse de vente il a
promis de ventre, il a donné son accord consentement définitif de ventre. « le pacte de préférence
implique l’obligation au promettant de donner la préférence au bénéficiaire dès lors qu’il veut
vendre le bien ».

II. LA PROMESSE UNILATÉRALE DE VENTE

A. CONDITIONS

Le code civil ne traite pas de la promesse de vente mais de la promesse de contrat.

15
Article 1124 du code civil : La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le
promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont
les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le
consentement du bénéficiaire.

- C’est un contrat = force obligatoire

- Il y a un promettant et un bénéficiaire : le promettant promet de vendre son bien au
bénéficiaire à un certain prix, il a donné définitivement son consentement à la vente. le
bénéficiaire lui, ne s’est pas engagé à acheter, il a une option (acheter ou non)

Le promettant est irrévocablement engagé. On a une précision sur les éléments essentiels. Le
propre de la promesse de vente est que tout est déjà dans la promesse il ne manque plus que le
consentement du bénéficiaire. L’idée est qu’il y a une espèce d’asymétrie ou l’un a dit oui et ou
l’autre a l’option de choisir la conclusion du contrat. Cette promesse est un vrai contrat. Il est soumis
aux conditions du contrat.

Cette promesse n’est pas une offre. La promesse est un contrat car il y a un accord de volonté, les
conditions de la promesse de vente ont été acceptées. L’offre = une seule volonté. La promesse
unilatérale est un contrat, un accord de volonté. L’obligation de vendre ne signifie pas obligation
d’acheter.

Très fréquemment cette promesse unilatérale de vente comporte une indemnité d’immobilisation :
somme d’argent qui est d’ores et déjà versée entre les mains du notaire et qui restera acquise au
promettant si le bénéficiaire ne lève pas l’option. . (Ex : volonté d’acheté une maison a 1M on va
demander de verser 100 000 euros sur la trésorerie du notaire, si vous levée l’option il restera a payer
900 000 si ne lève pas l’option (hors justificatif) la somme restera acquise. On fait perdre au
promettant la chance de vendre à un autre, il a réservé le bien pour le bénéficiaire, il n’ a rien pu faire
dessus). Si le bénéficiaire lève pas l’option, il garde la somme. Le promettant a immobilisé le bien. =
REMUNERATION DE L’IMMOBILISATION DU BIEN

Est-ce que l’indemnité peut être assimiler à une clause pénale ? La clause pénale est prévue par l’art
1131 -5 CC, c’est une évaluation forfaitaire en cas de non-exécution , dommages et intérêts prévus
en cas de violation d’obligation. Si il n’achète pas il n’est pas en violation d’une obligation. Cette
indemnité n’est pas une clause pénale car il n’y a pas de violation de contrat, le bénéficiaire n’a pas
d’obligation d’acheter donc pas de violation si il ne lève pas l’option.

Que reçoit le bénéficiaire ? un droit d’option, qu’on analyse pas comme une créance mais comme un
droit d’option entre choisir et ne pas acheter. Le promettant a déjà dit oui et le bénéficiaire a le
choix, donc il peut choisir l’une ou l’autre des alternatives.

2. RÉGIME

La promesse unilatérale étant un contrat elle est soumise à la formation du contrat.

La promesse doit avoir tout ce qui est nécessaire pour le contrat définitif. Si on a besoin de
renégocier c’est qu’on est mal engagé.

Conditions de formation d’une PUV :

16
 - Les conditions de droit commun : c’est un contrat, obligation d’information, vice du
consentement
- Contenu : tous les éléments essentiels du contrat de vente : chose et prix
- Droit de rétractation en matière immobilière
- Le plus souvent il y aura un délais pour la levée d’option : passé ce délais le droit d’option
devient caduque, sans délais le promettant peut révoquer la promesse à condition qu’il
mette en demeure le bénéficiaire de levée l’option dans un délais raisonnable (arrêt 25 mars
2009 = révocation sans mise en demeure)

Est-ce qu’une promesse unilatérale de vente doit être enfermé dans un délais ? non on peut stipuler
une promesse sans délais. Par forcément une très bonne idée mais il peut arriver qu’on ait prévu un
délais et qu’il devienne un élément essentiel du dossier. C’est le cas des promesses de vente portant
sur un immeuble (loi HOGUET prévoit que sont nulles les promesses qui ne comportent pas une
stipulation de délais)

Il y a une zone d’incertitude quant à la possibilité de sortir d’une promesse.

- Par principe une promesse n’est pas soumise à une forme particulière mais le principe de
consensualisme est battu en brèche, du côté fiscal : les promesse doivent être sous seing
privée ou par acte notarié. Les promesses sont toutes enregistrées (avec le prix)
- Deuxième exigence de forme, pour protéger le futur acquéreur certaines ventes nécessitent
un écrit (fonds de commerce, terrain à bâtir ou pour les lots de propriétés) en matière de
vente immobilière lorsque c’est une personne physique qui vend la promesse ne peut pas
avoir une durée de plus de 10 mois.
- En matière de vente d’immeuble on a un certain nombres de documents qui doivent être
annexés à la promesse, avec la loi Duflos et Alur ça a été renforcé. Ces lois imposent aux
promettant de communiquer toute une série de diagnostics (plomb, thermique, amiante,
présence de gaz…)

Pour ce qui est de leur exécution : lorsque le promettant ne veut plus donner d’effets à la promesse.
Le premier cas de figure :

- Le promettant vend à quelqu’un d’autre : promesse de ventre valable mais Michel décide de
vendre son bien à quelqu’un d’autre. Aucune substitution est possible mais on peut obtenir
une annulation du contrat, en montrant la mauvaise foi du bénéficiaire en montrant son
intention de s’en prévaloir et qu’il connaissait l’existence de la promesse. Comment savoir
que quelqu’un connaissait l’existence de la promesse ? les promesses en matière
d’immeuble, sont publiés à la conservation des hypothèques, on est présumé irréfragable-
ment avoir connaissance, dès lors qu’il y a publication on ne peut pas dire qu’on ne sait pas.
- Que se passe t’il lorsqu’avant l’expiration du délais le promettant averti au bénéficiaire qu’il
ne veut plus donner effet à la promesse ? on sait la promesse et 3 jours après on veut
reprendre sa promesse est ce possible ? jusqu’en 2016 la sanction était seulement des
dommages et intérêts (arrêt CONSTANT CRUZ : la cour nous dit qu’il n’existe pour un
promettant que l’obligation de faire, mais il ne peut y avoir que des dommages et intérêts)
en 2016 on brise la JP mais l’ordonnance de 2016 a obligé l’exécution forcée : si le
promettant se rétracte au bout de quelques jours, sa rétractation sera inefficace. Le 17
octobre 2019 la cour de cassation a refusé de transmettre au CC une QPC critiquant l’article

17
 1124 (qui serait contraire à la liberté contractuelle) question pas sérieuse donc pas de
transmission, l’article est conforme à la constitution.

SECTION 2. FORMATION DE LA VENTE

La vente suppose un accord de volonté, comme tout contrat il faut un échange de consentement. En
espèce deux parties se mettent d’accord sur la chose (part sociale) et le prix, donc il y a vente et on
peut passer à la phase d’exécution mais au cas d’espèce les parties étaient restées en négociation,
car il y avait d’autres éléments essentiels du contrat, la CA ….. ( ?) il n’y a pas eu de consentement à la
vente.

I. LA CHOSE

Différence entre la chose et un bien : un bien est une chose susceptibles d’appropriation on peut en
être propriétaire (corporelle, incorporel, meuble présents ou futurs) pour que la vente soit valable il
faut que l’acquéreur ait pu contracter de manière libre et éclairée, il faut une bonne connaissance de
la chose, la chose doit exister, si la vente sur une chose, l’absence de chose consiste à l’absence de
vente. Il faut que la chose soit suffisamment déterminée

A. L’EXISTENCE DE LA CHOSE

1. LE DEVOIR D’INFORMATION :

N’est pas un devoir qui est propre à la vente. Aujourd’hui dans le code civil on a un article 1112-1
qui est applicable à tous contrats.

Le droit des contrats spéciaux a fait naître un devoir d’informer à la charge du vendeur. Ce devoir
n’était pas stipulé dans les contrats. Ce n’est pas une obligation qui a été librement consenti par les
parties.

Il y a cependant sur le vendeur une obligation d’information. Article 1135 (ancien du code civil) –
1193 nouveau ex : dans les contrats de transports le passager devait arriver d’un point A à un point
B, il n’était pas écrit en sécurité, cependant maintenant il y a un devoir de sécurité dans les contrats
de transports. On force les contours du contrat, on a utilisé la méthode des contrats spéciaux. Dans
la vente il existe une obligation d’information à la charge du vendeur.

L’article 1112-1 ne concerne pas le vendeur mais toutes parties à un contrat, tous contractants, il y
a des critères :

Le type de contrat n’est pas dans le critère L’obligation pèse aussi sur l’acquéreur : quoi que
l’acquéreur sache il faut le dire au vendeur. Toutes personnes peut être redevable de l’information

- Le devoir d’information pèse sur celui qui connaît l’information

- Il faut que cette information soit d’une importance déterminante pour l’autre partie, je n’ai
pas à informer de tout mais uniquement de ce qui est déterminant dans son consentement.
- Je dois informer celui qui ignore légitimement, je dois informer celui qui devrait savoir

18
La question du droit d’information est très factuelle et pose des difficultés pratiques. (ex : personne
qui achète des parts sociales et qui se plaint du bilan de la société). On ne peut pas être contraint
sous la menace à donner une information.

Qu’est qui se passe si on ne fait pas son devoir d’information ? sanction du vendeur qui ne donnerait
pas les informations nécessaires ? article 1112-1 prévoit la sanction, pour qu’il y ait vice il faut une
erreur ou un dole, l’erreur est très proche de ce manquement d’obligation essentielle. Il faut que
l’élément qui n’a pas été communiqué ait une circonstances déterminantes.

Quelle différence entre le dole et le manquement d’information ? le dole suppose outre le silence la
volonté de tromper le consentement de l’autre. On peut regarder la jp sur la réticence dolosive pour
voir ce qu’on peut dire ou ne pas dire (arrêt de la 3ème chambre civile du 11 juillet 2019 : le propriété
d’un mas décide de le vendre, il a projet de la route départementale la faisant passer à 300m de la
maison, il sait qu’il y a un projet de déplacement, mais ne le dit pas à l’acquéreur et laisse l’agent
immobilier présenter le bien, la CA relève que le vendeur veut vendre à cause de ce pb il l‘a vendu
avant que la route se construise / chambre commerciale 9 janvier 2019, on cède des parts dans la
société de graphisme mais le cédant oublie de révéler que sa compagne dirige une société qui a le
contact exclusive avec l’acquéreur / nuisance sonore à côté d’un immeuble (arrêt du 4 janvier 2006)
(25 mai 2011) en l’espèce il y a un promoteur qui vend ses appartements sur plan, appartement à
côté d’une usine.

Le devoir d’information ne porte jamais sur la valeur.

Le vendeur professionnel a un devoir d’information qui est plus lourd.

Il y a une nécessaire obligation de coopération entre les parties. Il faut que les parties coopèrent pour
avoir la meilleure information c’est le cas en matière en prestation informatique. On a besoin d’une
coopération des parties.

Les dommages et intérêts sont les sanctions qu’on peut qualifier de perte de chance. Il y a des arrêts
à qui on donne une indemnisation intégrale au vendeur.

- Arrêt chambre mixte du 8 juillet 2015 : il s’agit d’un diagnostiqueur, en l’espèce il se trompe
dans un diagnostic de thermite, il se rend compte que la charpente est rongée par les
termites, donc soit on se dit que c’est une perte de chance, ou un préjudice certain. La CA
estime qu’il faut compenser aux acquéreurs le coût des travaux. Si les acquéreurs avaient su
ils auraient déduit du prix de vente le montant des travaux, la cour estime que le préjudice est
actuel et certain et il faut donc indemniser intégralement le coût des travaux.
- Arrêt 3ème chambre civile du 21 novembre 2019 : il s’agit du diagnostic de performance
énergétique, en l’espèce le diagnostiqueur se trompe et classe l’appartement à un niveau
supérieur à ce qu’il vaut. L’acquéreur demande comme indemnisation le montant des travaux
d’isolation pour le faire passer en catégorie C. la cour d’appel suivie par la CC estime que ce
préjudice ne peut être indemnisé mais le seul qui peut être indemnisé est la perte d’une
chance d’avoir pu contracter à de meilleurs conditions. La DDE n’a qu’une valeur informative.
On leur donnera une estimation du prix.

2. DÉLAIS DE RÉFLEXION ET DE RÉTRACTATION

19
Le droit commun ne prévoit pas de délais.

Ex : relatif à l’acquisition d’un immeuble d’habitation, lorsqu’on est professionnel et qu’on achète un
immeuble il y a un délais de réflexion de 10 jours (avant le contrat) on ne peut pas signer le contrat à
l’intérieur de ce délais.

Il y a des délais de rétractation aussi, hypothèse dans laquelle le contrat est formé mais je peux
reprendre mon consentement. En droit spécial dans certains contrat on a des délais de rétractation
(droit de la consommation : consommateur conclu un contrat à distance par internet, on achète une
paire de chaussure et on a 14 jours de la réception pour se rétracter) depuis la loi Amont on est passé
à 14 jours de rétractation.

B. L’EXISTENCE DE LA CHOSE

Est-il possible de la céder ?

1. L’EXISTENCE MATÉRIELLE

La chose existe au moment de la vente. Si on vend un appartement, il doit exister. On sait

maintenant que l’appartement. Si la chose a disparu avant la vente, la vente n’existe pas. Si on vent
une voiture qui a explosé avant on ne peut pas la vendre.

En matière de société, les parts sociales d’une société dissoute et liquidée. Les parts sociales ne
peuvent pas être vendus car elles n’existent plus (26 mai 2009 arrêt).

Article 1601 : Si au moment de la vente la chose vendue était périe en totalité, la vente serait nulle. Si
une partie seulement de la chose est périe, il est au choix de l'acquéreur d'abandonner la vente, ou
de demander la partie conservée, en faisant déterminer le prix par la ventilation.

La version de l’offre de réforme de 2020 nous dit que si au moment de la conclusion de la vente, le
bien avait perdu tout au parti de ces utilités, l’acheteur qui établit qui aurait acheté ou n’aurait pas
acheté peut annuler le contrat par voie de notification. Il y a une différence entre la version de 2017
et 2020, en 2017 on parle de destruction parfaite, en 2020 on parle de la perte des utilités de la
chose. La chose peut toujours exister mais peut être devenue inutile. Elle peut avoir perdue une
partie de ces utilités.

 Annulation des contrats d’aujourd’hui par voie de notification

La vente de la chose future : peut-on vendre quelque chose qui n’existe pas aujourd’hui ?
appartement EFM, la précommande (Apple). Les choses futures peuvent être l’objet d’une
obligation, article 1130 du code civil. Le droit spécial de la vente ne dit rien sur la vente de choses
futures. L’offre de réforme de Henri Capitan, envisage la vente de chose future « lorsque la vente
porte sur une chose future le transfert de propriété a lieu lorsque la chose vient à exister ». Si on
vent une chose qui n’existe pas encore la propriété sera acquise au moment où la chose existe.

Le contrat de vente d’une chose future peut avoir deux finalités, il peut être commutatif ou
aléatoire :

- Contrat commutatif : les parties savent à l’avance ce à quoi elles s’engagent

20
 - Contrat aléatoire : lorsque l’étendue d’une des obligations dépend de la survenance d’un
aléa. (ex : celui de la vente en viager : l’étendue du prix dépend de la personne qui a vendu sa
maison)

Si on sait que la chose a existé il n’y a pas d’aléa. Il y a des situations ou ne sait pas ce qu’on achète.
Pour le raisin par exemple on ne sait pas la tonne de raison et la qualité qu’il y aura l’an prochain.

2. L’ALIÉNABILITÉ

Qualité d’être aliénabilité. Donner à un autre. Toutes les choses ne peuvent pas être aliéner, on ne
peut pas vendre une chose inaliénables. On ne peut pas vendre ce qui est hors du commerce
juridique.

Le corps humain est indisponible. Il faut distinguer entre le commerce à titre gratuit et à titre
onéreux ? On peut donner son sang, ses gamètes, ses organes mais on ne peut pas les vendre.
Certains produits du corps humain peuvent être donné mais pas vendu idem pour les organes.

La GPA n’est pas autorisé en droit français au nom de l’indisponibilité du corps humain, on ne peut
pas s’exposer avec un contrat sur son corps mais aussi au nom de l’indisponibilité de l’état des
personnes. On ne peut pas renoncer à rattacher l’enfant qui sort de son ventre à sois.

On ne peut pas vendre nos droits extra patrimoniaux, ni les droits paternels. On ne peut pas vendre
des objets contrefaits, ou des fichiers qui ne sont pas déclarés à la CNIL (cour de cassation du 25 juin
2013). On peut vendre sa clientèle (professions libérales) jusqu’en 2010 on a considéré que ce n’était
pas des clients civils (28 novembre 2000) qui disait que la clientèle pouvait être saisible à condition
que soit sauvegardé la liberté de choix des ( ?).

Les choses qui sont par nature aliénable mais qui sont composé d’une clause d’inaliénabilité ? (ex : en
matière de donation, notre gm nous donne sa maison de campagne mais elle avait interdiction de
l’aliéner, cette stipulation porte atteinte à la liberté de jouir de ses biens, elle est temporaire et
justifiée par un intérêt légitime et généralement la conservation d’un bien dans la famille).

Ces clauses doivent être limité dans le temps. Même lorsque la clause est justifiée il existe un moyen
de la contourner, on peut saisir le juge d’une demande d’autorisation d’aliéner (article 900-1 du code
civil) on peut demander au juge de se libérer de cette clause.

Le juge vérifie quel est l’intérêt le + important : celui du donateur ? ou l’intérêt du donataire à aliéner
le bien. On a un arrêt de la 3ème chambre civile du 30 janvier 2020, on a des parents qui donne à leur
fils un terrain, la donation est composée d’une clause d’inaliénabilité et d’un droit de retour (bien
repars aux parents) avant le décès de ces parents le fils consent une promesse synallagmatique sur le
bien mais ce bien est inaliénable. L’acquéreur agit en nullité car il lui était promis le bien, mais la cour
dit qu’il faut donner effet à la promesse «comme la promesse ne contenait pas de conditions, elle n’a
pas disparu dans le temps, vu que les parents sont décédés il n’y a plus de clause d’inaliénabilité ».

Les biens de famille sont des biens qui appartiennent à une famille au sens large et que l’on se
transmet de génération en génération, ces biens n’appartiennent pas à une personne au sens propre
mais à une famille. Ces biens sont en quelque sorte inaliénable on ne peut pas les faire sortir de la

21
famille c’est ce qu’on appelait les biens de « main morte ». Jp : arrêt compte de paris 2eme chambre
civile 29 mars 1995. La famille voulait vendre des choses ayant appartenu à Louis Philippe, mais la CC
dit bien que c’est une valeur affective importante et une valeur financière importante ils restent des
biens de famille, même si ces biens ont une valeur pécuniaire importante on ne leur retire pas leur
qualité de bien inaliénables.

Est ce qu’on peut vendre la chose d’autrui ?

- Hypothèse de l’indivision : on vend un bien dont je ne suis pas le seul propriétaire. (ex : on a
un gâteau au chocolat et chacun a une part de droit sur le gâteau mais le tout est entier, cela
arrive qd deux personnes achètent ensemble) au décès d’une personne son héritage est
indivisé tant qu’on a pas procéder au partage. L’efficacité de la vente dépendra du partage.
- Hypothèse où je vends une chose dont je ne suis pas propriétaire : je ne suis pas indivisaire
cette chose ne m’appartient pas du tout : article 1599 « la vente de la chose d’autrui est
nulle ». Qui peut agir en nullité ? seul l’acquéreur pourra agir en nullité (depuis années 1970).
Le propriétaire peut agir en revendication « verus dominus ».
 La théorie de l’apparence : lorsque l’acquéreur a cru faire un contrat avec le
véritable propriétaire on assure l’acquéreur, on préserve l’intérêt de celui qui
a cru contracter avec le véritable propriétaire
 Le premier qui publie l’emporte : la jurisprudence avait pendant un temps
mis une nuance à l’arrêt « celui qui publie de bonne foi l’emporte » le
rapport de la commission NEF propose de supprimer la publication de bonne
foi, bonne ou mauvaise foi on gagne.
 Article 19 : la vente du bien d’autrui oblige le vendeur à l’acquérir avant le
moment convenu pour le transfert de propriété, on ne peut valablement
vendre de choses qui ne nous appartient pas. On vend aujourd’hui un
tableau de Picasso mais qui m’appartient pas, elle sera valable que si au
moment de la vente on a réussi à en devenir propriétaire.

C. LA DÉTERMINATION DE LA CHOSE :

1. DÉTERMINATION ET DÉTERMINABILITÉ

La chose objet de la vente doit être déterminée, en droit commun l’article 1129 (ancien) « il faut que
l’obligation ait pour objet une chose au moins déterminée quant à son espèce » dans l’article 1163
nouveau « l’obligation a pour objet une prestation présente ou future, celle-ci doit être possible et
déterminée ou déterminable » : l’idée est que le contrat contienne déjà tout ce que doit détrminer la
chose.

On vend sa récolte de raisin de septembre 2021 sur la parcelle cadastrée W42. Je vous achète, le plus
cher des MacBook pro qui sera sorti sur le site d’Apple là aussi inutile d’avoir un nouvel accord, le
texte de l’article 1163 nous dit « qu’une chose est déterminable lorsque du contrat ou des usages ou
des relations antérieures entre les parties » l’article 14 de l’offre de réforme capitan dit que la vente
d’un contrat consensuel est convenu du bien et du prix lorsque ceux-ci peuvent l’être sans contrat
ultérieur de la vente. Les ventes ou la chose ne serait ni déterminé et ni déterminable serait nulle. Je

22
vends la prime d’assurance que je vais recevoir (2 octobre 2013 dans lequel une personne vend une
porte, porte intérieur en bois vitrée avec des mesures, on commande quelque chose de précis.
L’acheteur reçoit la porte et estime que ce n’est pas du tout ce qu’il voulait et la cour de cassation va
observer que les mentions figurantes sur le bon de commande n’était pas suffisamment précise dès
lors que l’objet de la vente n’était pas suffisamment déterminée)

2. L’INDIVIDUALISATION

Contrat d’une chose de genre : corps certain qui n’existe qu’en un seul exemplaire qu’on ne peut
confondre avec une autre et qui est interchangeable avec une autre (bouteille de coca, bidon d’huile,
iphone qui sortent que chez apple)

Article 585 CC « chose n’est pas parfaite tant qu’elle n’a pas été individualisée » article 23 (capitan)
« individualisation… ».

II. LE PRIX

____________________ 29/09

A. ELÉMENT DE QUALIFICATION

On oppose la vente ou il y a un prix et le contrat où il y a un prix. Le prix est consubstantiel. On ne

peut pas concevoir une vente sans prix.

Le juge a une alternative, sois on a une intention libérale que je requalifie en donation soit il n’y a pas
d’intention libérale et je dois annuler le contrat = car la vente prévue ne contient pas tous les
éléments essentiels en l’occurrence le prix.

Lorsqu’on annule la vente pour absence de prix ? est-ce que c’est une nullité absolue ou relative ?

Il n’y a pas de mise en cause de l’intérêt générale, seul l’intérêt personnel est ici en cause. Du coup,
un revirement a eu lieu par un arrêt de la chambre commerciale du 22 Mars 2016 la cour nous dit
« attendu que la cour de cassation jugeait depuis longtemps que la vente consenti à vile prix était
nulle » la chambre commerciale site un arrêt de 2007 « nullité absolue ». La cour nous dit qu’en 2012
a été relevé que la Chambre Civile a abandonné cette solution en jugeant que l’absence de prix
entrainé une nullité relative. La première chambre civile et la troisième ont admis en 2004 et 2012
que c’était un pb de nullité relative, ce raisonnement se fait par un autre biais, la première chambre
civile et la 3eme estimaient que l’absence de prix était une absence de cause, on s’engage à donner
son bien et à ne pas recevoir en échange et comme l’absence de cause était une nullité relative on a
fait un raccourcie. La cour de cassation dit qu’il y a lieu d’adopter la même position, en effet on
raisonne au regard de la nature de l’intérêt protégé. Est-ce que c’est un intérêt privé ou général ?
comme en l’espèce seul l’intérêt privé est conservé alors la nullité est relative.

B. LE PRIX REEL ET SERIEUX

Le prix doit d’abord être réel, le prix stipuler dans le contrat de vente doit être celui versé par
l’acquéreur.

23
On rencontre parfois des pratique plus ou moins honnête : dessous de table, complément de prix ou
la simulation (la simulation au sens juridique est une opération par laquelle les parties à un contrat
passent deux actes parallèles on a l’acte apparent et la contre lettre qui est un acte secret) = deux
éléments différents. Pourquoi on recouvrirait à de tel stratagèmes ? pour ordre fiscal pour ne pas
payer de droit de mutation au lieu de déclarer qu’on reçoit 2 millions on dit qu’on en reçoit qu’1 pour
ne pas payer plus d’impôts.

En matière d’immeuble, le code général des impôts sanctionnent cette partie que l’on cache. « La
dissimulation lorsqu’elle porte sur un immeuble est nulle » = intérêt général qui est en cause.

Il arrive en effet que les parties déguisent en vente une donation. Ici on ne parle pas de donation
indirecte mais de donation déguisée. La donation indirecte consiste à donner à quelqu’un de
manière indirecte. Cela va consister en une vente à bas prix (ex : j’ai un immeuble qui vaut 1million je
le vend à 500 000€ = je donne la différence).

Ce qui nous intéresse est la donation déguisée qui consiste elle à conclure une vente qui comporte
un prix mais à convenir de manière secrète que le prix ne sera pas payer (ex : gm nous vend sa
maison pour 400 000€ mais elle nous dit de pas la payer = pour essayer de diminuer les droits de
mutations (les impôts, les taxes de donations). On peut le faire aussi pour contourner une
interdiction légale) on ne peut pas donner au médecin qui nous a soigné de notre dernière maladie.
On peut par la donation déguisée donner à quelqu’un en faisant passer par une vente où l’on ne
reçoit rien (on démontre que le prix n’a jamais été versé).

Le vile prix est la même chose que le prix dérisoire : un prix qui est vile est un prix bas pas de rapport
de proportionnalité entre la chose et le prix. La vente à vile prix veut dire qu’il n’y a pas quasiment
pas de prix donc = à 0. En droit Français, le code civil prévoit à l’article 1169 que un contrat à titre
onéreux est nul lorsque la contrepartie est dérisoire (tellement faible que ça ou rien c’est pareil) le
principe est lorsque le prix est microscopique alors la vente est nulle (ex : des parts sociales qu’on
vendrait pour un prix (dividendes). Tous prix symbolique n’est pas forcément un vile prix.

Il se peut que l’on cède un bien pour 1€ symbolique sans pour autant qu’il y ait lieu d’annuler le
contrat (ex : lorsqu’on achète une entreprise en faillite pour 1€, en fait on rachète l’entreprise mais
aussi ses dettes, donc le prix qu’on paye c’est 1€ plus tout le passif de la société) dans un arrêt du 15
septembre 2016 un vendeur cède à une commune un terrain pour 1€ symbolique il entend ensuite
faire annuler la vente pour vile prix (le prix ici n’est pas vile car la commune payait 1€ mais avait
repris à sa charge les couts de démolition) donc dès que je paye 1€ + un passif il n’y a pas vile prix on
assume ici les dettes associées à la chose achetée) toutes ventes à 1€ n’est pas forcément nulle dès
lors qu’on assume d’autre charges

Il y a aussi des biens à valeurs négatives = c’est un bien dont le passif est plus important que l’actif si
on achète un sol pollué la terre vaut peut-être 30 000€ mais comme le coût de dépollution est
énorme on l’achète à un prix négatif.

- Prix vil : est un prix tellement bas qu’il est équivalent à 0

- Prix lésionnaire : est qui est sens être équivalent à 0 est insuffisant (la lésion n’est pas une
cause de nullité des contrats (ancien 1118 du code civil)

24
C. LE PRIX LESIONNAIRE

Lorsqu’on achète un immeuble aux enchères il n’y a pas de lésion possible mais pour les immeubles
commutatif c’est possible.

Article 1614 du code civil prévoit la rescision pour lésion « Si le vendeur a été lésé de plus de sept
douzièmes dans le prix d'un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente, quand
même il aurait expressément renoncé dans le contrat à la faculté de demander cette rescision, et
qu'il aurait déclaré donner la plus-value. » ca veut dire que l’action est ouverte dès lors que le prix de
vente est inférieur au 7/12ème de l’immeuble. (ex : immeuble qui coute 5millions d’€, si prix de vente
est inférieur au 5/12ème il y a possibilité d’une action en rescision pour lésion) si on vente à 50% on a
pas d’action ouverte ce n’est qu’en cas de lésion énorme. L’article 42 de l’avant-projet (lésion).

Rescision pour lésion : article 1676 CC. Dans l’avant-projet capitan on parle de nullité. Cette action
suppose de donner la différence entre le prix payé et la valeur de l’immeuble, c’est un test objectif.
Combien vaut l’immeuble combien il a été vendu. Lorsqu’on réussit à établir une différence on peut
demander une nullité. Il y a un moyen d’échapper à la nullité : article 1681 du CC on paye un
supplément du juste prix (ex : d’une dette de valeur qui calcule le % manquant, on multiplie par la
valeur de l’immeuble on ne peut pas monter à 5/12ème mais au prix totale de l’immeuble).

- Si erreur sur le prix du bien à vendre

- Contrainte économique : vendre son bien (comparaison avec certains pays en guerre)

L’article L441-2 du code de commerce : « déséquilibre significatif »

L’article 1171 du CC « Le contrôle du déséquilibre significatif ne porte pas sur le prix »

La cour de cassation a décidé qu’elle pouvait (arrêt du 25 janvier 2017) contrôler les prix. La grande
distribution a déclaré que cet arrêt était contraire à la constitution et aussi à la liberté
contractuelle. Une QPC a été formé devant le Cconsti et une décision a été faite le 30 novembre
2018 (549 QPC) « non il n’y a pas d’atteinte à la constitution dans ce contrôle judiciaire des prix » le
juge ne contrôle pas le contrôle décisionnaire du prix.

D. LA DÉTERMINATION DU PRIX

Dans les années 90 certains avocats ont tenté d’obtenir la nullité de ces contrats au motif que les prix
étaient ni déterminés ni déterminable. On a plaidé la nullité de ces contrats. La cour de cassation n’a
pas donné suite à cette idée. La cour de cassation nous a dit que l’article 1129 ancien du CC qui
prévoyait que l’objet du contrat devait être déterminé ou déterminable, la cour nous dit « l’article
n’est pas applicable à la vente » texte qui concerne l’objet mais pas le prix.

Les arrêts de 1995 sont déterminants : 4 arrêts : « 1129 ancien n’est pas applicable » « si celui qui
fixe le prix commet un abus engage sa responsabilité ou résiliation du contrat ». la solution est claire.
Son champs d’application reste un pb, ne concerne-t-elle que les contrats cadres ou tous les
contrats ?

L’article 1164 du CC : dans les contrats cadres il peut être convenu que le prix sera fixé
unilatéralement par une des parties à chaque pour elle d’en motiver le montant en cas de

25
contestation (bornée par la cour de cassation) il ne concerne que les contrats cadres. On sait que la
vente n’est pas concernée, on ne peut donc pas dans une vente prévoir que le prix sera fixée par une
des parties. Dans une vente le prix doit être déterminée ou déterminable on ne peut pas le laisser à
la main de une des parties.

Les parties peuvent confier à qqn d’autre le soin de fixer le prix : article 1592 du CC qui nous dit que
le prix peut être laissé à l’estimation d’un tiers. (en matière d’évaluation de parts sociales) on peut
contester le prix qu’en cas d’erreur grossière du tiers.

SECTION 3. EXECUTION DE LA VENTE

I. TRANSFERT DE PROPRIETE : EFFET TRANSLATIF

Il ne peut pas exister de vente sans transfert de propriété c’est un effet légal du contrat. C’est un
effet de la loi, les parties ne peuvent pas transférer la propriété.

Le CC évoquait 3 types d’obligations : faire, ne pas faire et donner

On a eu tendance à confondre l’obligation de donner et celle de transférer. Or, nul ne sait transférer
la propriété.

Comme on ne peut pas transférer soit même, on peut aménager les conditions de transfert de la
propriété. A la propriété sont attachés des risques. La propriété conserve aussi la garde (le
propriétaire est gardien on est responsable alors)

A. LE TRANSFERT DE PROPRIÉTÉS ET LE TRANSFERT DES RISQUES

1. TRANSFERT DE PROPRIETE

Réserve de propriété article 1583 : Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de
droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la
chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé. Lorsqu’il y a rencontre des volontés on a transfert de
propriété entre acheteur et vendeur (on devient alors propriétaire même sans livraison ou paiement
du prix).

Cette règle est à nuancer : la notion d’opposabilité. L’article 1583 nous dit que le transfert de
propriété a lieu entre les parties au moment de l’échange des consentements, donc pas à l’égard des
tiers puisque les tiers ne peuvent pas savoir quand les consentements ont été échangés. On raisonne
différemment pour les tiers.

On va différencier bien meubles et bien immeubles pour les tiers :

- pour les meubles le transfert est opposable au prix de la chose. c’est l’envoie en possession
qui indique le transfert de propriété
- pour les immeubles c’est la publicité foncières il peut y avoir un décalage entre les parties et
son opposabilité au tiers

26
Les choses fongibles sont définies par leur espèce et sont interchangeable : billet de banque, batterie
de téléphone. Pour ce qui est de ces choses, le transfert ne se fait non pas lors de l’échange de
consentement mais lors de l’individualisation des biens. Lorsqu’on sépare le bien acheté du stock
lorsqu’on le sort du lot pour le mettre à part.

Exceptions :

- chose de genre :
- Pour la vente en libre-service : le transfert a lieu lorsque je paye et que je passe en caisse et
non pas quand je le prend dans le rayon.
- la chose future : le transfert de propriété est retardée jusqu’au jour où la chose existera

Ces règles sont dans l’avant-projet capitan aux articles 22/23 et 24.

2. TRANSFERT DE RISQUES

On applique l’adage « res perit domino » la perte est pour le propriétaire. Il est important de réaliser
que les risques sont transférés avec la propriété alors même que le prix n’a pas été payé (dès qu’on
s’est mis d’accord).

Cas particuliers :

- Dans un arrêt de la cour de cassation du 10 octobre 1995 au sujet de la vente d’un bateau,
les parties s’entendent sur la vente d’un bateau puis le bateau est volé : qui supporte les
risques ? c’est le cas dans le droit de la consommation. Il doit payer le prix même si il n’a pas
reçu le bateau. On paye le bateau qui a été volé.
- Celui de la vente internationale de marchandises : article 67 : échange se fait lors de la
remise au premier transporteur.

Si une vente est annulée le vendeur n’a jamais cessé d’être le propriétaire et il supporte le risque de
perte de la chose.

B. AMÉNAGEMENTS CONVENTIONNELS

Les règles supplétives du CC qui prévoient un transfert de prop et des risques ne sont pas toujours
satisfaisantes on peut avoir envie de choisir d’autres règles plus adaptées au besoin des parties.
L’article 1196 prévoit que les parties peuvent aménager le transfert de propriété.

La liberté s’explique de 3 façons :

- On peut retarder le transfert de propriété

- On peut avancer le transfert
- On peut découpler les risques et la propriété

27
Lorsque l’acheteur paye à crédit (en plusieurs échéances) le vendeur va stipuler une clause de
réserve de propriété jusqu’au paiement de la totalité du prix de l’acquéreur.

Le créancier chirographaire en liquidation judiciaire ne sera pas payé. Car il n’est pas propriétaire. Il
faudra faire une clause de réserve de propriété pour passer en priorité.

???

On peut découpler le transfert de risques et de propriété : rien n’interdit d’aménager

conventionnellement ce transfert. Le transfert passe bien lors de l’échange des consentements mais
rien n’empêche le transfert de risques « incoterms » (ce sont des modèles contractuels que les
parties peuvent choisir dans une vente internationale. On peut choisir de soumettre sa vente à tel ou
tel incoterms « ex works » tout se fait à la sortie de l’usine du vendeur le « le fas : free alongside
ship » il est responsable dès lors que la marchandise est au long du bateau, les risques ensuite
passeront à l’acquéreur. on a aussi le « free on board » et le « delivery at place » : le vendeur
supporte les risques jusqu’à l’acquéreur. On peut déterminer alors le moment de transfert des
risques.

La loi prévoit un transfert solo cosincus mais on aime faire appelle des aménagement conventionnels
pour décaler le moment du transfert de propriété.

II. OBLIGATION ACHETEUR

1. PAYER LE PRIX

Obligation principale qui est mise à la charge de l’acheteur. L’obligation caractéristique n’est jamais
une obligation financière, mais celle-ci est une obligation principale que met la vente à la charge de
l’acheteur. La vente est un contrat onéreux.

L’article 1650 du CC dispose que la principale obligation de l’acheteur est de payer le prix ou jour et
au lieu régler par la vente (convenu par la vente).

1. LES CONDITIONS

La première chose que doit faire l’acheteur est de payer le prix convenu, ce qui veut dire qu’on paye
la somme fixée par le contrat. On ne peut pas payer moins ou différemment de ce qui est convenu.

On ne peut pas contraindre le vendeur à recevoir un paiement partiel. Si on a convenu d’un prix de
100 on doit donner l’intégralité de la somme exigée.

Il se peut que le prix soit indexé (faire évoluer le prix en fonction d’un indice, cet indice n’appartient
pas aux parties, par exemple on va dire que le montant du bail suivra le coût de la construction). Les
règles de l’indexation sont prévues à l’article L112-1 du code monétaire et financier.

On peut également prévoir un paiement en plusieurs fois : soit un paiement au comptant, soit d’un
paiement échelonné. Cela peut être des fractions du prix qu’on libère en fonction de l’avancement
des travaux (10% du prix lorsque fondation faites, murs, toit… ect)

28
Il faut payer en temps utiles, le jour réglé par la vente. Les parties peuvent fixer le moment où le prix
doit être payé. Une limite va exister en droit de la consommation, on a une interdiction de recevoir
certains paiement immédiatement, par exemple des ventes à correspondance ou à distance il y a des
droits de rétractation, donc on ne peut pas toucher le prix pdt ce délais de repentir. Lorsque les
parties sont convenus à la date. L’article L221-10 du code de la consommation : Le professionnel ne
peut recevoir aucun paiement ou aucune contrepartie, sous quelque forme que ce soit, de la part du
consommateur avant l'expiration d'un délai de sept jours à compter de la conclusion du contrat hors
établissement.

Que se passe t’il si les parties n’ont pas prévus de dates de paiement ?

la réponse se trouve dans l’article 1651 du CC qui dispose que : S'il n'a rien été réglé à cet égard lors
de la vente, l'acheteur doit payer au lieu et dans le temps où doit se faire la délivrance.

Sur ce point, on voit que le droit spécial de la vente déroge au droit commun, car en droit commun
lorsqu’il n’y a aucune stipulation on applique l’article 1342-6 qui dispose que : A défaut d'une autre
désignation par la loi, le contrat ou le juge, le paiement doit être fait au domicile du débiteur.

2. LES SANCTIONS DE L’INEXÉCUTION (LORSQUE L’ACQUÉREUR NE VERSE PAS LE PRIX

DE VENTE)

La première question est une question de charge de la preuve : est ce qu’il appartient à l’acquéreur
de dire qu’il n’a pas payé ou au vendeur qu’il n’a pas été payé ?

Charge de la preuve : article 1353 du code civil : Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la
prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit
l'extinction de son obligation. L’acquéreur en suite, doit prouver qu’il a payé et donc qu’il s’est libéré
de son obligation. La charge de la preuve repose sur l’acquéreur. On donne une quittance pour
prouver ce paiement, elle est commune en matière immobilière mais pas en matière mobilière (sauf
dans les loyers), lorsqu’on a pas de quittance, comment on va prouver le paiement ? cela dépend de
savoir si le paiement est un acte juridique ou un fait juridique : la cour de cassation a tranché et a
estimé que le paiement était un fait juridique. La cour de cassation a jugé que le paiement se
prouvait librement. Même si la somme est supérieur à 1500€.

Si l’acquéreur ne paye pas qu’est-ce que le créancier peut faire contre lui ? pour ce qui est du droit
commun l’article 1217 du code civil prévoit une liste de sanctions de l’inexécution.

La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :

- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;

- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;

- obtenir une réduction du prix ;

- provoquer la résolution du contrat ;

- demander réparation des conséquences de l'inexécution.

29
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts
peuvent toujours s'y ajouter.

L’article 1219 dispose que : Une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-
ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Lors de la vente émanent vente viager : il n’y a pas de résolution pour inexécution en matière de
viager, simplement des dommages et intérêts.

1. PRENDRE LIVRAISON

Elle est prévue au code civil sous le terme de revirement : article 1657 du code civil : En matière de
vente de denrées et effets mobiliers, la résolution de la vente aura lieu de plein droit et sans
sommation, au profit du vendeur, après l'expiration du terme convenu pour le retirement.

Pourquoi vouloir que l’acquéreur retire la chose ? : il y a deux raisons : pratique car la chose
encombre le vendeur mais aussi pour la périssabilité, puis une raison d’ordre juridique.

III. OBLIGATIONS VENDEUR

Classiquement on dit que le vendeur a deux obligations principales : livrer et garantir la chose qu’il
vend. Article 1603 du code civil

Article 26 Henri capitan : « le vendeur doit à l’acheteur la délivrance du bien vendu ainsi que les
garanties des vices et d’éviction »

A. DÉLIVRER

le code civil nous parle simplement de délivrance, le fait de mettre la chance en la puissance et la
possession de l’acheteur. La jp a étendu le champs de la délivrance et cela s’entend d’une délivrance
conforme. Délivrance au sens propre et la conformité.

1. LA DÉLIVRANCE

Article 1604 du cc dispose que : « la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et
possession de l’acheteur »

Livraison : c’est matériel apporter la chose

Délivrance : consiste juridiquement à remettre la chose en la puissance, possession de l’acquéreur

Article 27 avant-projet Henri Capitan : « le vendeur doit mettre à disposition de l’acheteur le bien
vendu conformément aux stipulations convenus. Sauf stipulations contraires, il doit délivrer un bien
en bon état. Il doit fournir à l’acheteur toute information sur la situation juridique du bien et ses
caractéristiques, notamment au regard de l’usage spécifique par l’acheteur » = conformément aux
spécifications contractuels.

30
On droit délivrer la chose vendue. Lorsque cette chose vendue est un corps certains elle est dans
l’acte de vente. Si elle est chose de genre, on parle de son individualisation avant de la mettre à
disposition de l’acheteur. L’article 1615 prévoit aussi qu’on doit délivrer « tous les accessoires et ce
qui a été destiné à l’usage perpétuel de la chose » un droit peut-être l’accessoire d’une chose (= les
suretés qui peuvent bénéficier à une créance par exemple, gage, caution, hypothèque alors on
bénéficie aussi de l’accessoire, ainsi on détient la chose et l’accessoire.) => l’accessoire suit le principal
« accessorium sequitur principale »

Ex : plombier qui intervient dans la maison a mal travaillé est ce qu’en vendant la maison on a vendu
l’action en responsabilité contre le plombier ? non.

Ex 2 : Je subi un trouble anormal de voisinage, il a une porcherie sur sa parcelle qui dépasse les
inconvénients normaux du voisinage, est ce qu’en vendant la maison est ce que je vends l’action en
troubles anormaux de voisinage ? => assemblée plénière du 7 février 1989 « le sous acquéreur jouit
de tous les droits et actions attachés à la chose qui appartenaient à son auteur »

Ex 3 : 3ème chambre civile du 12 décembre 2018 : « l’action engagée par les consorts X… sur le
fondement de la faute dolosive du constructeur, s’analysait en une action contractuelle et que,
attachée à l’immeuble elle était transmissible aux acquéreurs successifs ».

En droit prospectif l’avant-projet capitan nous dit à l’article 25 que « les droits et actions du vendeur
qui sont l’accessoire du bien vendu sont transmis à l’acheteur. Le vendeur conserve les actions en
réparation de son préjudice personnel de jouissance »

Deux droits et actions à distinguer :

- Accessoires : actions en garantie qui sont transmis en même temps que le bien
- Actions en réparation du préjudice personnel de jouissance : action en réparation que le
vendeur a lui-même subit

Article 25 de l’offre de réforme du projet Capitan dispose que : « les droits et actions du vendeur qui
sont l’accessoire du bien vendu sont transmis à l’acheteur. Le vendeur conserve, les actions en
réparation de son préjudice personnel »

Cas particuliers pour la délivrance des choses complexes : ex machine d’une tournage fraisage «
l’obligation de délivrance n’est pleinement exécutée qu’une fois réalisée la mise au point effective de
la chose vendue » (Com 10 février 2015 n°13-24.501)

2. LA CONFORMITÉ

Le code civil ne disait rien pour les choses complexes dans leur mise en service. Quant à la
conformité le code civil était silencieux et ne parlait que de délivrance. C’est une création de la jp que
d’exiger que la délivrance soit conforme. Conforme à ce qui est prévu au contrat. Comme le disent
les américains « you get what you paid for ». On doit remettre la chose qui est convenu, ce n’est pas
une question de valeur mais ça doit être la chose même dont on ait convenu. On doit délivrer ce qui
était convenu. On a donc pas le droit délivrer un « aliud », ce qui veut dire « autre chose ». on doit
fournir la chose convenu quel que soit sa valeur.

31
Dans un arrêt 1ere ch civile du 9 avril 2014 n°12-20250 : voiture commandée avec un toit ouvrant et
livrée sans.

De même pour un autre arrêt du 28 janvier 2015 Civ 3 : l’immeuble vendu avait été vendu comme
étant raccordé au réseau public d’assainissement, ce qu’il n’était

L’article 27 de l’offre de réforme Capitant dispose que « le vendeur doit mettre à disposition de
l’acheteur le bien vendu conformément aux stipulations convenus »

La jp a dépassé cette conception classique de la conformité, elle a donc parfois exigée que la chose
soit conforme à sa destination : arrêt ch civile 1ere, du 14 février 1989 : « si le vice de conception
relevé ne devait pas s'analyser, eu égard aux circonstances de la cause, en un manquement du
vendeur installateur à son obligation de délivrer une chose conforme à sa destination normale »

Civ 1, 20 mars 1989 : « l'obligation de délivrance ne consiste pas seulement à livrer ce qui a été
convenu, mais à mettre à la disposition de l'acquéreur une chose qui corresponde en tous points au
but par lui recherché » on étend les contours de la conformité, on fait donc peser le poids de l’erreur
sur le vendeur. C’est très lourd pour le vendeur.

On a élargie l’obligation de délivrance. Le sens est excessif, car cela va faire un double emploi avec la
garantie des vices cachés.

Dans un autre arrêt du Cass. civ. 3e, 28 février 2018 : maison d’habitation vendue avec un système
de chauffage qui ne marche pas l’acquéreur demande résolution de la vente, le vendeur ne veut pas
(il s’agit d’un vice caché) or on peut réparer ses vices donc inutile de résoudre la vente. La cour de
cassation nous dit que : le fait de vendre une maison avec des radiateurs qui ne fonctionnement pas
est considéré comme un manquement aux obligations de délivrance conformes de la vente. «
s'agissant de la vente d'une maison d'habitation, le système de chauffage dont elle doit être pourvue
constitue un accessoire indispensable sans lequel elle ne peut être vendue et que l'absence d'un tel
système ou le fait que celui-ci soit hors d'état de fonctionner constitue un manquement à l'obligation
de délivrance et relevé que le système de chauffage de la maison acquise par M. et Mme Z... était
hors d'état de fonctionner, la cour d'appel en a déduit à bon droit que leur demande devait être
accueillie sur le fondement du manquement à l'obligation de délivrance »

L’acquéreur doit émettre des réserves immédiatement. Si on prend la chose sans faire de réserve on
ne pourra pas se prévaloir du défaut de conformité sauf si celui-ci n’est pas immédiatement visible.

B. L’OBLIGATION DE GARANTIR

Garantir contre l’éviction et contre les vices cachés. On a deux garanties mises à la charge du vendeur
dans le code civil. En dehors du CC il existe une troisième garantie le chevauchement des actions
d’une directive de 1999.

1. CONTRE L’EVICTION

Celle-ci découle de l’article 1626 du code civil : « quoique lors de la vente il n’ait été fait aucune
stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l’acquéreur de l’éviction qu’il

32
souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non
déclarées lors de la vente ».

De manière l’impide, l’article 1er de l’offre de réforme capitan nous dit la chose suivante : « La
constitution ou le transfert d’un droit réel à titre onéreux oblige l’auteur à délivrer à son ayant cause
un bien exempt de vices et à le garantir contre l’éviction »

De même l’article 8 de l’offre de réforme nous dit que : « La garantie d’éviction couvre les troubles
du fait personnel de celui qui la doit. Si le contrat est à titre onéreux, elle couvre également les
troubles de droit du fait des tiers »

L’article 25 (spécifique à la vente) : « Le vendeur doit à l’acheteur la délivrance du bien vendu, ainsi
que les garanties des vices et d’éviction ».

Qu’est-ce que l’éviction ? article 34 : « L’éviction résulte de la révélation, après la vente, d’une charge
ou servitude non apparente qui n’avait pas été déclarée lors de la vente, opposable à l’acheteur, et
que ce dernier pouvait légitimement ignorer ». c’est un aspect négatif du bien, cette garantie peut la
scinder en deux choses : on a une garantie du fait personnel mais aussi du fait d’un tiers, on garantit
contre son propre fait mais aussi contre le fait des tiers.

 La garantie du fait personnel

Adage « qui doit garantir ne peut évincer » lorsque l’on vend notre bien on ne peut pas évincer
l’acquéreur. On ne peut commettre aucun trouble ni de fait, ni de droit contre notre acquéreur. Le
vendeur, doit s’abstenir de tout acte qui puisse troubler la propriété de son acquéreur.

Le trouble de fait est un acte ou un fait, qui vient troubler la propriété de l’acquéreur, par exemple
un empiétement (on empiète sur la propriété de quelqu’un) ; le fait pour un boulanger de vendre son
fonds de commerce et s’installer à côté constitue un trouble de fait. Les troubles de droit sont des
actes de justice visant à contester les droit de l’acquéreur, la validité de la vente oui, mais le vendeur
qui a vendu son bien livre ne peut pas revendiquer la qualité de locataire ou d’usufruitier d’un bien.
Cette garantie est d’ordre publique, on ne peut pas l’écarter on le retrouve en droit positif mais aussi
en droit prospectif (offre de réforme capitan : article 35 « La clause de non-garantie est réputée non
écrite lorsque l’éviction est le fait du vendeur ». la seule limite c’est lorsque l’acquéreur connaissait
l’existence du trouble.

Que se passe t’il quand le vendeur a commis une éviction ? on va pouvoir déclencher certaines
sanctions : si l’éviction est totale on va résoudre la vente avec une restitution de la vente, en cas
d’éviction partielle si l’acheteur est évincer d’une partie de la chose il peut faire résilier la vente, si la
partie dont on est évincée est déterminante ou peut obtenir résiliation de la vente, si elle n’est pas
déterminante on aura des dommages et intérêts.

Article 36 : « En cas d’éviction totale, la vente est résolue de plein droit. En cas d’éviction partielle,
l’acheteur peut se prévaloir des mesures prévues à l’article 1217, mais ne peut provoquer la
résolution de la vente que s’il établit qu’il n’aurait pas acheté dans ces conditions »

 La garantie du fait d’un tiers

Article 1635 du cc : à copier

33
On peut garantir qu’aucuns tiers ne viendra mettre en cause notre droit de propriété. La garantie
du fait des tiers porte uniquement sur les troubles de droit.

Ex : je vous vends mon immeuble et après la vente la banque nous dit qu’elle déteint une
hypothèque sur l’immeuble et elle le prend. Ou une personne nous vend son immeuble et un tiers
vient le revendiquer. Je vous vend ma maison et on oublie de dire que le voisin possède sur le terrain
une servitude de passage, si on oublie de le dire on a oublié de dire que des tiers avaient un droit sur
ces biens = garantie de trouble de droit sur les tiers

Pour ce qui est du fait des tiers on ne donnera la garantie que si l’acquéreur est de bonne foi, si
l’acquéreur achète en connaissance du risque d’éviction alors il ne peut pas venir se plaindre de la
réalisation de ce risque. Tous les troubles du faits de droit sur un tiers donne droit à garantie.

A la différence de la garantie du fait personnel, la garantie du fait des tiers n’est pas d’ordre public,
les parties peuvent donc l’aménager. L’article 35 al. 2 Offre Capitant : « la clause de non-garantie est
valable lorsque l’éviction est le fait d’un tiers, pourvu que le vendeur n’en ait pas connu le risque ou
que les parties l’aient toutes deux connu au moment de la conclusion de la vente ».

2. CONTRE LES VICES CACHES

C’est un sujet épineux en droit des contrats spéciaux, car les garanties fluctuent. Il y avait une
différence entre la garantie de délivrance et des vices cachés mais la jp a brouillé les frontières entre
ces deux options. Elle a fait gonfler le domaines évictions conformes et des vices cachés.

La garantie des vices cachés trouve sa source à l’article 1641 du Code civil : « le vendeur est tenu de
la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel
on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en
aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ». = on doit garantir l’acheteur contre des
défauts cachés à la différence du non-conformité, le vice caché est bien caché. Il faut que ce vice soit
tel que la chose ne soit plus propre à l’usage auquel on la destine. Il faut que le vice soit tellement
grave que si on avait su son existence on l’aurait pas acheter ou pour d’autre raison.

Les besoins particuliers, les désirs de l’acheteur seraient pris en compte mais dans l’offre Capitant on
parle de l’usage normal de la chose. Il y a moins de subjectivité.

Article 28 Capitant : « Sauf dans les ventes judiciaires, le vendeur doit à l’acheteur la garantie des
vices qui rendent le bien impropre à l’usage auquel il est normalement destiné, ou qui en diminuent
gravement les utilités ».

L’article 29 du projet Capitan nous dit que : « Le vendeur ne répond de tels vices que s’ils existaient
au moment de la délivrance, même s’ils ne se sont révélés qu’ultérieurement. Il ne répond pas des
vices que l’acheteur connaissait ou aurait dû connaître au moment de la conclusion du contrat ou de
la réception sans réserves du bien acquis ». On ne répond pas des vices qui étaient connus ou qui
aurait été connu de l’acheteur cela dépend de la qualité de l’acheteur : professionnel ou particuliers.

 le champs d’application de la garantie des vices cachés :

le fait que la chose soit d’occasion n’exclut pas qu’elle soit garantie. Si on achète un bien d’occasion
ce bien est également couvert par la garantie des vices cachés.

34
Exceptions : pour les animaux il y a des vices cachés prévus dans le code rural. De même pour la
vente d’immeuble à construire il y a un régime particulier qui est prévu pour ces immeubles à
construire. De même pour la vente de fond de commerce qui a un régime particulier prévu à l’article
L141.3 du code de commerce et les ventes aux enchères contraintes.

La garantie des vices cachés est un accessoire de la chose, ce qui veut dire que cette garantie est
transmise en même temps que la chose. Lorsqu’on a un objet qu’il le vend à quelqu’un puis à une
troisième personne cette personne connaît la garantie des vices cachés, on peut remonter le courant
et retrouver le vendeur initial car on a une action directe en la matière pour la garantie des vices
cachés.

Quel est le vice pour lequel on est garanti ? le plus souvent, c’est un défaut de fabrication ou de
conception, ce vice peut être interne à la chose ou externe, par exemple, on achète une ford pinto
(fabrication d’une voiture donc le réservoir était proche des roues arrières, défaut de conception) =>
ford a été condamné, mais la conception n’avait pas été modifié.

Le vice peut être interne ou externe. Pour ce que le vice puisse donner lieu à garanti il doit être grave
(la chose doit être impropre à son usage ou bien qu’on en diminue tellement son utilité que le bien
aurait été acquis à moindre prix). L’exigence de gravité est primordial.

Ex 1 : 1ère ch civile 4 juillet 2001, dans cet arrêt il y a une maison qui est achetée et l’acquéreur se
plaint d’inondation dans le sous-sol, il demande la garantie des vices cachés, la CC dit que comme les
juges du fond ont estimé que le vice ne rendait pas l’immeuble impropre à son utilisation il n’y avait
pas de garantie (défaut minime ne donne pas lieu à garantie)

Ex 2 : Cass 3ème civ 11 juillet 2049, on vend une propriété, un parc et deux étant. Les acquéreurs se
rendent comptes que les étant sont pollués, l’expert dit que la pèche est compromise, les promenades
sont déconseillés. L’acquéreur demande résolution du contrat. La CC rejette la demande, car « le vice
n’entraînait qu’une perte d’usage partielle du plan d’eau qui n’affectait qu’un élément de l’agrément
extérieur de la propriété ».

Le vice doit être grave et porter sur l’usage normal de la chose, si on achète la chose pour un usage
spécifique il faut le faire rentrer dans le champs contractuel.

Arrêt récent : Cass, civ 3ème 21 mars 2009, j’achète un appartement locatif pour le louer mais
l’acquéreur se plaint de la faible rentabilité économique. La CC nous dit que le défaut devait être
inhérent à la chose vendu ; le vendeur si il devait garantir le potentiel technique de rendement du
bien vendu, ne pouvait garanti la rentabilité économique, faute d’avoir la maitrise de son utilisation
ultérieur » = la rentabilité éco n’est pas un vice caché.

L’article 33 de l’offre de réforme nous dit que : « Le vendeur ne répond de tels vices que s’ils
existaient au moment de la délivrance, même s’ils ne se sont révélés qu’ultérieurement »

Dernière exigence, le vice doit être caché. Article 1642 du CC : « le vendeur n’est pas tenu des vices
apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même »

35
Dans un arrêt de la cour de cassation ass plén du 27 octobre 2006 nous dit que : « qui juge que les
acquéreurs devaient être assistés d’un homme de l’art » pour les professionnels on exige un degrés
plus poussé

Si jamais on ne peut pas même après un examen de la chose déceler le vice, alors, on sera protégé.

Ex : un pro achète une machine et on lui dit que si il avait soulevé le capot il aurait vu les pb, mais là
le professionnel sera sanctionné.

 Comment mettre en œuvre la garantie des vices cachés ?

Il y a une question probatoire, il appartient à l’acquéreur de prouver l’existence du vice. La jp est

parfois conciliante avec les acquéreurs, dans un arrêt du 15 juillet 1999 (1è ch civile cour de cass) il
était question de l’incendie d’un camion frigorifique. Les juges du fond ont eu raison dès lors que les
causes de l’incendie n’était pas extérieur c’était nécessairement un vice de construction. L’absence
d’autres explications peut caractérisée l’existence du vice. La charge de la preuve repose sur
l’acquéreur, lors de la délivrance. C’est facile à prouver lorsque le vice se révèle peu de temps après
la vente. Ça peut être imputable à une mauvaise utilisation.

Ex : un embrayage qui lâche prématurément, qui s’explique par un vice de construction ou mauvaise
utilisation de la chose = apporter la preuve de l’antériorité est plus compliqué.

 Quel est le délais pour agir en garantie des vices cachés ?

Avant ordonnance du 17 février 2005 l’action en garantie des vices cachés devaient être faites dans
un bref délais (article 1648 du cc). Laissé à l’appréciation du juge. La jp avait tendance à faire
déborder l’action en délivrance conforme. On avait tout intérêt à basculer sur le terrain de la
garantie. On a donc eu des frictions entre les deux domaines.

Depuis cette ordonnance on a deux ans à compter la découverte du vice. Depuis un arrêt du 6 juin
2018 la cour de cassation juge qu’en ce qui concerne les commerçant on a un double délais pour agir.

Article L110-4 du code commerce : (délai de prescription) « Les obligations nées à l'occasion de
leur commerce entre commerçants ou entre commerçants et non-commerçants se prescrivent par
cinq ans si elles ne sont pas soumises à des prescriptions spéciales plus courtes. »

Ici il y a un vrai souhait de purger le contentieux : Com., 16 janvier 2019 : l'action en garantie des
vices cachés, même si elle doit être exercée dans les deux ans de la découverte du vice, est aussi
enfermée dans le délai de prescription prévu par l'article L. 110-4 du code de commerce, qui court à
compter de la vente initiale

On met une date butoir : art. 32 projet Capitant : « L’action en garantie des vices caches doit être
intentée par l’acheteur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice, sans pouvoir
l’être plus de dix ans après la délivrance du bien ». on met fin à la garantie au bout de 10 ans.

 Les effets de la garantie des vices cachés

36
article 1644 : l’acquéreur a « le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la
chose et de se faire rendre une partie du prix »

nous avons l’action rédhibitoire et l’action estimatoire. l’action rédhibitoire vise à anéantir la vente.
L’action éliminatoire elle vise à obtenir une diminution du prix. Le choix appartient à l’acquéreur, la
seule limite est quand le débiteur ne peut plus restituer au vendeur.

1645 C. civ. : « Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix
qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur » pour l’action indemnitaire
(uniquement si le vendeur est de mauvaise foi) un vendeur professionnel est irréfragablement censé
connaître le vice qu’il y a sur la chose. On ouvre alors à l’acquéreur l’action indemnitaire qui peut
être exercée de façon autonome ou alors en complément d’une autre (estimatoire par exemple) on
ne peut subir un préjudice qui dépasse la diminution de l’utilité de la chose.

Ex : client qui est confronté à des disjoncteurs électriques qui ne fonctionnaient pas qui pouvaient
présenter un danger, on dit au client que si on fait une action estimatoire, le vendeur peut rendre une
partie du prix de vente (cela ne répare pas son préjudice) mais le client allait devoir démonter les
produits changer le disjoncteur et renvoyer au client. Le préjudice peut être plus importante que la
simple indemnisation par le vendeur.

Offre Capitant, article 31 : « Le vendeur professionnel ainsi que le vendeur qui connaissait le vice ou
ne pouvait l’ignorer sont en outre tenus à tous dommages et intérêts envers l’acheteur »

Parfois on va un peu loin avec l’action indemnitaire : Cass. civ. 3e, 30 janvier 2020, n° 19-10176 il
s’agit d’une personne qui achète une maison qui est dans un état déplorable, à tel point qu’un expert
avant la vente avait demandé la destruction totale de celle-ci, il y a donc un vice caché, si j’exerce une
action rédhibitoire (je récupère le prix de vente), estimatoire (je reçois une partie du prix) et pour une
action indemnitaire (on récupère l’indemnisation du préjudice). La cour lui demande de rembourser le
prix de vente au titre de dommages et intérêt moins le prix du terrain et de prendre à sa charge tous
les frais de démolition/reconstruction, le pourvoi estime que c’est excessif mais au final le vendeur se
trouve à payer plus du double du prix de vente. la cour de cassation rejette le pourvoi et l’acquéreur
qui a choisi de garder l’immeuble peut obtenir du vendeur de mauvaise foi des dommages allant
jusqu’au remboursement du prix de vente ainsi que le prix de destruction/reconstruction.

Pouvons-nous stipuler des clauses limitatives de dommages et intérêts ?

Arrêt 29 juin 2017 : vente d’un garage automobile, l’individu veut le refaire pour y vivre, cependant
de l’hydrocarbure est présent. La cour estime que cette pollution est un vice caché. La cour de
cassation estime que le vendeur du garage était au courant de cette pollution et a vendu de
mauvaise foi.

L’action en garantie des vices cachés peut mener à trois remèdes : la rédhibition de la vente, une
diminution du prix de vente (estimatoire), des dommages et intérêts si le vendeur est de mauvais foi,
et la réparation ou le remplacement de la chose. C’est une forme d’exécution de la chose. Une
garantie.

Le vendeur pro (par principe est de mauvaise foi) ne peut se prévaloir d’une clause d’exclusion des
vices cachés, sauf si il vend à un acquéreur professionnel qui a la même capacité que lui.

37
Ces 4 remèdes possibles sont prévus dans les article 31 et 32 de l’offre de réforme Capitant : article
31 : « En cas de vice caché, l’acheteur peut réduire le prix dans les termes de l’article 1223 ou
résoudre la vente. Les parties peuvent aussi convenir que l’acheteur pourra exiger du vendeur qu’il
fasse disparaître le vice ». Article 32 : « Le vendeur professionnel ainsi que le vendeur qui connaissait
le vice ou ne pouvait l’ignorer sont en outre tenus à tous dommages et intérêts envers l’acheteur ».

On retrouve tous les remèdes mais depuis 2020 on a modifié l’article 31 de l’offre capitan avec l’offre
de réforme : « art. 31 : « en cas de vice caché, l’acheteur peut réduire le prix dans les termes de
l’article 1223 ou résoudre la vente dans les termes de l’article 1224 ».

3. LE CHEVAUCHEMENT DES ACTIONS

On ne s’interroge plus sur les possibilités offertes à l’acquéreur mais à la concurrence entre
différentes actions : actions en réparation des vices cachés, actions des droits de la consommation et
de droit commun fondé sur l’erreur ou sur le dole.

a. Les actions

Lorsque le vendeur se retrouve avec une chose qui se présente avec des défauts il peut être tenté
d’invoquer soit le défaut de conformité sois le vice caché.

Il existe aussi un troisième fondement qui est celui de la garantie de conformité qui est une garantie
particulière qui n’est accordé qu’au consommateur (personne physique et par morale, qui agit pour
les besoin de son activité professionnelle mais pour un besoin personnelle). Cette action est issue
d’une directive européenne du 25 mai 1999 selon celle-ci le vendeur est tenu de livrer au
consommateur un bien conforme au bien de vente. Dans la notion de conformité en droit européen
se retrouve la notion de vice ce qui veut dire que ce qu’on appelle garantie de conformité est plus
large que la seule conformité de droit français, l’action englobe nos deux catégories française.

Il y a aujourd’hui une coexistence des actions, lorsque l’acquéreur est un consommateur il a le choix.
(garantie de conformité du code de consommation, garantie des vices cachés, garantie de délivrance
de la conformité…) Dans la garantie européennes de conformité ne sont pas concernés les
immeubles ni les meubles incorporels, seuls entre dans le champs de la directive européenne les
meubles corporels ceux qu’on peut toucher. Dans un arrêt du 10 juillet 2014 : une personne achète
un chaton et peu de temps après celui-ci décède, au sens européen il est couvert par la garantie.

Ce sont les articles L217-4 et suivants qui définissent ce que c’est que la conformité : « il faut :

1° Etre propre à l’usage habituellement attendu d’un bien semblable et, le cas
échéant : •correspondre à la description donnée par le vendeur et posséder les qualités que celui-
ci a présentées à l’acheteur sous forme d’échantillon ou de modèle ; •présenter les qualités qu’un
acheteur peut raisonnablement attendre eu égard aux déclarations publiques faites par le vendeur,
par le producteur ou par son représentant dans la publicité ou l’étiquetage

2° OU présenter les caractéristiques définies d’un commun accord par les parties ou être propre à
tout usage spécial recherché par l’acheteur, porté à la connaissance du vendeur et que ce dernier a
accepté »

38
Les défauts de conformités qui apparaissent dans un délais de 24 mois à partir de la délivrance sont
présumés exister au moment de la délivrance, sauf preuve contraire. Pour les biens vendus
d’occasion, ce délais est fixé à six mois. Il y a une présomption, si le vice se révèle dans les 2 ans de la
délivrance il est donc présumé avoir existé au moment de la vente. on simplifie le travail de
l’acquéreur, c’est une présomption d’antériorité.

Ex : Cass, civ 1, 7 mars 2018 on a un acquéreur qui achète une machine Nespresso, il se plaint que le
café est tiède, il établit qu’il a ramené deux fois la machine au magasin et il obtient une
condamnation de Nestlé à lui rembourser la somme de la machine, il y avait bien un défaut de
température du café. L’action du code de la consommation ne bénéficie qu’au consommateur qui
acquiert auprès d’un professionnel, entre professionnel cette action n’existe pas. Cela peut poser
difficulté dans les chaines de transitions d’action. (ex : on a un vendeur pro, on a un acquéreur pro
et un consommateur, entre les deux premiers pas de garantie de conformité au sens européen)

Ex de ce propos : arrêt du 6 juin 2018 Cass 1è civile, un acheteur achète une voiture Hyundai, sa
voiture ne marche pas, il porte plainte donc contre celui qui transporte les voitures en France, il ne
porte pas plainte contre le vendeur professionnel. Cette action n’existe pas donc entre l’acquéreur pro
et le vendeur pro. « le vendeur agissant dans le cadre de son activité professionnelle ou commerciale
est tenu, à l’égard de l’acheteur agissant en qualité de consommateur, de livrer un bien conforme au
contrat et de répondre des défauts de conformité existant lors de la délivrance ; que, n’agissant pas
lui-même en qualité de consommateur à l’égard de son propre auteur, le vendeur ne bénéficie pas
d’une telle garantie et ne peut donc en transmettre les droits, ce qui exclut toute action directe de
l’acheteur à ce titre ».

La prescription est très courte pour ce qui est du code de consommation, (garantie de conformité)
qui doit être faite dans les deux ans de la délivrance du bien. Article L217-12 du code de
consommation « L'action résultant du défaut de conformité se prescrit par deux ans à compter de la
délivrance du bien, sans préjudice des deux derniers alinéas de l'article L. 217-9. »

L. 217-9 : En cas de défaut de conformité, l'acheteur choisit entre la réparation et le remplacement

du bien. Toutefois, le vendeur peut ne pas procéder selon le choix de l'acheteur si ce choix entraîne
un coût manifestement disproportionné au regard de l'autre modalité, compte tenu de la valeur du
bien ou de l'importance du défaut. Il est alors tenu de procéder, sauf impossibilité, selon la modalité
non choisie par l'acheteur.

L217-10 : « Si la réparation et le remplacement du bien sont impossibles, l'acheteur peut rendre le

bien et se faire restituer le prix ou garder le bien et se faire rendre une partie du prix »

Le principe est le remplacement ou réparation, et l’exception c’est si les deux sont impossibles on
bascule alors sur la rédhibition et l’action indémnisatoire. On sait qu’en fonction des cas d’espèces
ont peut invoquer la délivrance conforme, la garantie des vices cachés ou la garantie de conformité si
on est un consommateur.

b. Les conflits possibles

Le premier conflit est un conflit entre l’action en garantie des vices cachés et de délivrance
conforme il y a des cas ou le défaut peut être traité comme un vice caché ou un défaut de
conformité.

39
Ex : on commande une voiture de 120 ch on reçoit une voiture de 115ch on peut y voir un vice caché,
mais une perte de 5 ch n’empèche pas l’utilisation de la chose, mais on ne devrait pas confondre la
délivrance conforme et la garantie des vices cachés.

Civ. 1, 27 octobre 1993 : « les défauts qui rendent la chose vendue impropre à sa destination
normale constituent les vices définies par l’article 1641 du Code civil, qui est donc l’unique
fondement possible de l’action intentée par l’acquéreur. » cela signifie que lorsque le défaut rend la
chose impropre à sa destination normale ce n’est pas un normal de délivrance conforme mais de vice
caché. Avant 1993 il y avait une sorte de confusion entre la délivrance conforme et la garantie des
vices cachés. Cette confusion était entretenu par la Cour de Cassation qui avait tiré les contours de la
délivrance conforme parce que l’action en garantie de vice caché avait un délais de délivrance très
cours. Depuis 1993 on a essayé de remettre une frontière entre les deux.

On a de ce fait une affaire des tuiles gélives, les tuiles gèlent et cassent, est-ce un problème de
conformité ou vice caché ? la cour de cassation avait dressé une option à l’acquéreur mais depuis
1993 ce n’est plus possible de dresser d’option.

Cass. 3e civ., 6 déc. 2018, no 17-27604 : on a un talus de 16 M de profondeur qui ici « constituait une
anomalie grave et diminuait dans des proportions particulièrement importantes le terrain non bâti ».

On a pas en théorie depuis 1993 plus de risques de confusions entre les vices cachés et la délivrance
conforme.

Le deuxième conflit possible est celui entre les vices cachés et les vices de consentements. Civ.
1, 14 mai 1996 : « la garantie des vices cachés constituant l’unique fondement possible de l’action
exercée, la cour d’appel n’avait pas à rechercher si l’acquéreur pouvait prétendre à des dommages et
intérêts sur celui (le fondement) de l’erreur ». en 2003 la cour nous dit qu’on peut cependant agir sur
l’action de l’erreur pour une non-conformité. La garantie de conformité n’exclut donc pas celle-ci.

Concernant le droit prospectif, l’article 31 de l’avant-projet Capitant on nous dit qu’ « en présence
d’un vice caché on ne peut se placer sur le terrain de l’erreur ou du dole. Cet article a disparu de
l’offre de réforme de 2020. »

Pouvons-nous agir sur le terrain du dole ? Cass. civ. 3e, 23 septembre 2020, n° 19-18104 : une
personne agit sur le terrain des vices cachés et elle laisse l’instance se périmer elle ne peut plus agir
sur ce fondement là, mais elle va changer de fondement et se placer sur le terrain de la réticence
dolosive, la cour d’appel estime que ce n’est pas possible. Cassation : « L'action en garantie à raison
des défauts cachés de la chose vendue n'est pas exclusive de l'action en responsabilité délictuelle
fondée sur le dol ou la réticence dolosive commis avant ou lors de la conclusion du contrat ». L’action
en garantie des vices cachés peut être positionner sur le terrain du dole ce qui laissera 5 ans pour
voir si il y a eu mensonge.

Articulation du droit commun et la garantie de conformité du code de consommation, pouvons-nous

agir sur un des deux ? Cass. civ. 1re, 1er juillet 2020, n° 19-11119 : il s’agit d’une personne qui achète
une voiture Renault et qui se plaint de disfonctionnement, (bruit anormal dans le tableau de bord)
l’acquéreur agit à titre principal sur le fondement du vice caché. La réponse est que ce défaut
n’empêche pas l’utilisation normale de la chose, la cour rejette la conformité des vices cachés. Cela
n’empêche pas la sécurité du véhicule. La cour de cassation nous dit qu’il est possible de cumuler

40
l’action en garantie de vices cachés et de conformité du code de la consommation. L’action est
donc irrecevable. Choix d’invoquer la GVC ne prive pas l’acquéreur de la possibilité d’invoquer la
garantie de conformité prévue par le code de la consommation.

L217-13 : Les dispositions de la présente section ne privent pas l'acheteur du droit d'exercer l'action
résultant des vices rédhibitoires telle qu'elle résulte des articles 1641 à 1649 du code civil ou toute
autre action de nature contractuelle ou extracontractuelle qui lui est reconnue par la loi.

IV. L’ANEANTISSEMENT DE LA VENTE

Il n’y a plus de vente mais quelles en sont les conséquences

A. EFFETS INTER PARTES

1. LA RETROACTIVITE

En ce qui concerne la nullité il n’y a pas de doutes sur le fait qu’elle s’accompagne de rétroactivité
« ce qui est nul ne produit aucun effet » (quod nullum est nullum producit effectum)

En matière de résolution ? le critère est celui de l’article 1229 al. 3 C. civ. : « Lorsque les prestations
échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l'exécution complète du contrat résolu, les
parties doivent restituer l'intégralité de ce qu'elles se sont procuré l'une à l'autre. Lorsque les
prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat,
il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa
contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation ».

Premièrement on se dit que ce qu’on a reçu au début du contrat n’a servi à rien, donc la résolution
est rétroactive. Deuxième on se dit qu’elle a apporté quelque chose pour l’avenir et donc elle n’est
pas rétroactive et on l’appelle résiliation (qui elle n’est pas rétroactive).

2. LES RESTITUTIONS

Que doit on se rendre lorsque le contrat a disparu de manière rétroactive ? on peut distinguer avant
la réforme de 2016 et après la réforme de 2016. Avant la réforme il n’y avait pas de règles dans le
code civil concernant les restitutions, c’était les juges qui décidaient des conséquences de la nullité
ou de la restitution.

Ex : Cass. civ. 1re, 19 février 2014, une personne achète une Mercedes en 2002 et cette voiture
tombe en panne en 2006 à la suite de cette panne l’acquéreur assigne Mercedes Benz en résolution
de la vente sur le fondement des vices cachés (action rédhibitoire). La cour d’appel ordonne la
résoluion de la vente, la sortie de rétroactivité et nous dit que l’acquéreur doit rendre la voiture et le
vendeur le prix de vente (soit 35 000€) ce qu’on lui rend ne correspond donc plus à ce qu’il avait
vendu (+ de km, détressassions du fait de son usage et la voiture est décotée). Soit on fait ce qu’à fait
la cour d’apple dans ce cas il y a un plus pour l’acquéreur qui a roulé pdt 4 ans dans le véhicule

41
(gratuitement) à l’inverse si on pratique une diminution du prix de restitution alors on léserait les
intérêts de l’acheteur qui hésiterait à agir en résolution. La logique en matière de restitution est de
faire un contrat inversé, il suffit alors d’inverser ce qui a été fait, si on a payé 35 000€ on doit nous
rendre les 35 000€. La cour de cassation nous dit alors la chose suivante : le vendeur était tenu de
restituer le prix sans diminution lié à l’utilisation de la chose et à l’usure en résultant.

Cass. civ. 1re, 8 mars 2015 : pas de prise en compte de la vétusté. On restitue ce qu’on a donné.
Contrat inversé.

Depuis l’ordonnance du 10 février 2016 : l’article 1352-3 « la restitution inclut les fruits et la valeur
de la jouissance que la chose a procuré » les fruits c’est ce que procure une chose, il n’altère pas le
bien, il n’abime pas la substance du bien, le produits plus on en prend plus sa appauvrit le bien
(charbon si on en prend + il y en aura moins) il faut tenir compte de la jouissance de la chose, on doit
restituer la voiture mais aussi une indemnité de jouissance de la chose (prix de location de la voiture
pdt 4 ans)

On ne tient pas compte ici des modification des valeurs de la chose. Si la valeur de la chose a baissé
on en tient compte pour ce qui est de l’acquéreur.

B. EFFET ERGA OMNES

Effet à l’égard de tous, des tiers. En effet, l’anéantissement de la vente peut avoir des conséquences
sur les tiers.

Ex : on vend notre maison en 2020 et en 2021 je la revend à qqn, puis en 2022 la vente est annulée.
On vend la maison en 2020, je la donne à bail, qque temps plus tard vente annulé.

Ce qui se passe sur les parties, se répercute sur les tiers. L’anéantissement rétroactif devrait faire
partir tous les droits des tiers rétroactivement. Donc je n’ai jamais été propriétaire.

Si après avoir acheté une maison je la loue à qqn, l’annulation ne fera pas tomber le bail, c’est le
vendeur qui deviendrait bailleur.

Concernant les actes de dispositions : ce sont les actes les plus graves qui exprime l’abusus du
propriétaire qui est le droit de disposer de la chose. La constitution d’une certitude ou les baux de
longues durées.

1352 C. civ. : « La restitution d'une chose autre que d'une somme d'argent a lieu en nature ou,
lorsque cela est impossible, en valeur, estimée au jour de la restitution ».

Il existe une limite à ce principe qui est celle de la théorie de l’apparence : dit autrement, si
l’acquéreur pensait qu’il contracté légitimement avec le vrai propriétaire il n’y a pas lieu de casser la
vente. on privilégie l’acquéreur de bonne foi. Les annulations en cascade sont limitées par la théorie
de l’apparence : conséquence => on lieu de rendre la chose on rend la valeur.

1352-2 : « celui qui l’ayant reçue de bonne foi a vendu la chose ne doit restituer que le prix de la
vente ». vente entre A et B si B est de bonne foi, et qu’il a vendu à C qui est de bonne foi aussi on ne
pourra pas casser la vente entre les deux donc B devra restituer le prix. Mais cet article 1352 dit que

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si il est de bonne foi il ne donne que le prix de vente on protège l’acquéreur de bonne foi qui a
revendu derrière

TITRE 2 : LE BAIL

Le bail est le nom donné dans le langage courant mais ce n’est pas celui retenu par le code civil qui lui
retient le bail comme un contrat de louage de chose (article 1703 du CC)

Les articles du code civil relatif au bail ont beaucoup vieillis, ils sont datés par les références qui sont
visées. Par ailleurs, la structure même du CC quant au bail est très vieille. Il ne comprend pas
l’intégralité des dispositions pertinentes, nous trouvons dans d’autres codifications des textes qui
nous concernes (code des baux ruraux, code du commerce…)

Il est donc utile d’envisager un renouvellement des dispositions relatives au bail dans le code civil.

Définition du bail : (consacrée par l’offre de réforme Capitant article 52) « le contrat de location aussi
dénommé bail est celui par lequel le loueur confère au locataire un droit personnel de jouissance sur
un bien en contrepartie du paiement d’un loyer. »

L’offre de réforme entant simplifier le nombre de dispositions du code civil relatives au bail
(aujourd’hui il y a 70 articles sur le bail dans le CC et on voudrait redescendre à 15..)

Ce qu’on peut relever, c’est que le bail a servi de laboratoire pour dégager des règles plus générales,
c’est à l’occasion du contrat de bail qu’on a dégagé des règles de droit commun (= cession de
contrat de bail qui a donné lieu à cession de contrat et la tacite reconduction aussi).

Pour étudier le bail, on va dégager un rythme en 3 temps :

- Section 1 : les éléments constitutifs du bail

- Section 2 : le régime du bail
- Section 3 : les baux spéciaux

SECTION 1 : LES ÉLEMENTS CONSTITUTIFS DU BAIL

Pour identifier ces éléments constitutifs on peut partir des textes, notamment de l’article 1709 du
code civil : «Le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir
l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de
lui payer » . Dans l’offre Capitant article 52 on a pas de référence à la durée, il se borne à nous dire
que « c’est un contrat auquel on confer au locataire un bien de jouissance en contrepartie du
paiement d’un loyer ».

On peut trouver 4 éléments constitutifs dans le bail :

- La jouissance d’une chose

- Assurée par un bailleur
- Pour un certain temps (durée)
- En contrepartie d’un loyer (paiement)

A. LA JOUISSANCE D’UNE CHOSE

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Le contrat de bail confère au preneur non pas la propriété de la chose, mais la jouissance (fait de
jouir d’une chose).

On se pose deux questions : quel est l’objet de la jouissance ? (sur quel objet s’exerce ce droit) et qui
a le droit de faire jouir du bien ?

1. L’OBJET DE LA JOUISSANCE

L’article 1713 du CC : « On peut louer toutes sortes de biens meubles ou immeubles. » on peut aussi
bien louer un appartement, qu’une voiture, une grue ou autre…

Le principe est que lorsque la loi ne distingue pas il ne faut pas distinguer non plus (adage latin : ubi
lex non distinguit)

Bien corporel / incorporel ?: On peut aussi bien donner à bail un bien corporel (vélo) ou un bien
incorporel (fonds de commerce)

Bien consomptible ou non ? : le bien consomptible ne peut pas faire l’objet d’un bail car on ne peut
pas rendre le bien. Le bail oblige une restitution. On ne pourrait pas imaginer de rendre l’équivalent.

Seul les choses qui sont dans le commerces peuvent faire l’objet d’un contrat de bail. Si on a un
immeuble qui fait l’objet d’un arrêté de péril (le maire en a interdit l’accès) on ne peut pas le louer.

2. LE POUVOIR DE FAIRE JOUIR (QUI PEUT DONNER LA JOUISSANCE DU BIEN ?)

Le propriétaire d’un bien peut donner à bail son bien à quelqu’un. Ce n’est pas de l’abusus, c’est
l’expression du fructus (tirer des fruits). Il peut y avoir des restrictions (ex : A Paris on ne peut pas
louer son appartement au AIRBNB plus de 120 jours/ an.)

Pour ce qui est de l’usufruit : Il est possible dans les successions où le conjoint survivant peut avoir
l’usufruit du bien décédé, ou même du vivant des personnes lorsqu’on a un schéma pour faciliter la
transmission du patrimoine, les parents ont l’usufruit mais les enfants en ont déjà la nu propriété
(qui est moins taxé).

Lorsqu’on a l’usufruit est-il possible de donner la chose à bail, de la louer ? Oui on peut car louer la
chose c’est donner les fruits (article 595 du code civil autorise l’usufruitier à louer la chose sans avoir
besoin de demander l’accord du nu propriétaire) à contrario, un bail d’habitation je peux le donner
sans solliciter l’accord du nu propriétaire.

Pour résumer : on peut donner librement donner un bail d’habitation sans accord du propriétaire.
Pour les immeubles il faut l’accord du propriétaire

La sous location : peut-on sous louer l’appartement à quelqu’un (je suis locataire) ? Article 1717 du
code civil « Le preneur a le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un autre, si cette faculté
ne lui a pas été interdite. » Si le bail ne dit rien il peut sous-louer, si le bail lui interdit il ne peut pas
sous-louer.

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Ex : arrêt 3ème chambre civil cour de cassation du 12 septembre 2019 : on a un preneur à bail qui a
sous louer l’appartement sans autorisation du bailleur, le contrat lui interdisait la sous loc. il a sous
loué pendant plusieurs année. Il lui a été demandé de restituer toutes les sommes qu’il avait perçues.

Lorsqu’on est marié il existe les régimes matrimoniaux qui définissent les pouvoirs des époux sur
leurs biens : le principe est que chacun peut faire ce qu’il veut sur ses biens propres (les biens qui lui
appartiennent à titre individuel) le principe connaît des exceptions notamment inscrits dans l’article
215 ali 3 du code civil qui nous dit que « les époux ne peuvent l’un sans l’autre disposer des droits
par lesquels est assuré le logement de la famille » ce qui veut dire, qu’un époux ne peut pas seul
accomplir un acte qui porterait atteinte au logement de la famille. Un époux a le droit de donner un
bail sur la résidence secondaire sans avis du deuxième époux (sauf baux rural ou commercial)

L’indivision : hypothèse du gâteau au chocolat dans laquelle plusieurs personnes sont propriétaire
d’une fraction du gâteau. (même régime que la vente par un indivisaire) La loi prévoit que pour
donner la chose indivise à bail il faut 2/3 des droits indivis en faveur du droit de location. Si jamais on
n’a pas respecté ces règles de majorités et donc que c’est un indivisaire tout seul qui a décidé du bail,
si ça tombe dans son lot rétroactivement il a toujours été propriétaire donc c’est valable, mais si ça
tombe dans un autre lot que le sien (autre indivisaire), rétroactivement, celui qui a consenti le bail
n’avait pas la qualité de propriétaire donc le bail ne sera pas émis.

Résumé : Même régime que pour la vente par indivisaire : tout dépend du résultat du partage (fin
de l’indivision). Soit le bien tombe dans le lot de l’indivisaire, soit non. Si c’est le cas alors
l’indivisaire a toujours été proprio et il avait le droit de donner à bail. Sinon, alors celui qui a
consenti le bail n’avait pas la qualité de proprio et sera inopposable.

Le bail de la chose d’autrui : la cour de cassation considère que ce bail est valable entre les parties,
entre le bailleur et le preneur mais il sera inopposable au véritable propriétaire de la chose. (ex : je
suis propriétaire de l’appart, mais le locataire de mon appart propose un bail de location à son beau-
frère, le propriétaire a le droit de faire sortir le preneur de chez lui. C’est une action en revendication
qui pourra être exercée).

B. LA JOUISSANCE ASSURÉE PAR LE BAILLEUR

C’est un des traits caractéristiques du contrat.

1. L’IDENTIFICATION DE L’OBLIGATION DE FAIRE JOUIR

Le propre du bail c’est l’engagement du bailleur de faire jouir le preneur de la chose louée, article
1719 du CC « le bailleurs est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune
stipulation particulière de faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ». Ici on parle
de droit personnel, de droit que l’on exerce contre qqn directement.

La jouissance du preneur doit s’exercer librement, si le preneur ne peut pas jouir librement de la
chose alors ce n’est pas un bail, c’est ce qui fait que le contrat de location de coffre fort dans une
banque n’est pas considérée comme un contrat de bail car le preneur ne peut pas en jouir à 100%
(pas de jouissance libre).

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Il faut que le jouissance soit exclusive ; si on met dans une résidence une piscine, un jardin commun
à plusieurs immeubles il est nécessaire qu’il y ait exclusivité. La jouissance doit en être exclusive.

Le droit de jouissance du locataire est limité par la destination du bien. On doit respecter ce pourquoi
le bien a été loué. Si on loue une maison à usage d’habitation on ne peut pas la transformer en local
commercial, de même pour une voiture qui visiterait la Camargue, on ne peut pas faire des courses
avec.

Si on réfléchit en terme d’obligation, comment peut-on faire en cas de jouissance paisible ?

l’obligation de jouissance est à mi-chemin entre une obligation de ne pas faire et de faire. Il y a un
aspect obligation de ne pas faire car le bailleur ne doit rien faire qui puisse troubler la jouissance du
preneur. Mais il y a une obligation proche de l’obligation de faire, il y a une obligation d’entretien à la
charge du bailleur (c’est une obligation hybride de jouissance)

2. BAIL ET CONTRAT VOISIN

Quelle est la différence entre le bail et la vente ?

bail = pas de transfert de propriété il a une créance envers son bailleur (pas de droit sur la chose)

vente = dans une vente on a un transfert de propriété, on recueille la propriété de la chose

Beaucoup de choses qui s’achetaient se louent désormais : ex : dans les entreprises, une voiture, une
box internet, la télé, les photocopieurs ou imprimantes.

Distinction entre bail et la situation d’usufruitier ?

La vrai distinction est droit personnel et droit réel. l’usufruit (s’arrête à la mort) est un droit réel, sur
la chose, tandis que le bail est un droit personnel, le preneur n’a de droit que contre son bailleur et
pas sur la chose.

Distinction entre le bail et le prêt à usage (article 1875 du CC contrat par lequel on livre une chose à
l’autre de s’en servir à charge pour le preneur de le rendre après s’en être servi) : le prêt à l’usage est
normalement gratuit tandis que le bail est nécessairement onéreux, la différence tient à la gratuité
ou non. il y a cependant des prêts à l’usage qui peuvent être rémunéré

La bail peut ressembler à la licence d’exploitation : qui peut porter sur une marque, un brevet
d’invention, une musique ou une création de l’esprit.

Distinction entre le bail et la convention précaire : la convention déroge au régime des baux, elle
donne un droit d’occupation à un preneur en contrepartie d’une modique compensation mais de
manière précaire

C. LA DURÉE DU BAIL

1. LES BAUX À DURÉE INDÉTERMINÉE

3 hypothèses où on rencontre les baux à durée indéterminée :

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 - Celle dans laquelle les parties n’ont pas convenues de terme extinctif (pas de stipulation de
fin)
- Le bail verbal qui n’est pas donné par écrit mais par oral (la durée ici est indéterminée)
- La tacite reconduction (hypothèse dans laquelle le preneur se maintient dans les lieux après
expiration du bail, le bail est alors tacitement renouvelé et devient un bail à durée
indéterminé conformément au droit commun)

Il peut arriver que le bail soit qualifier de bail perpétuel ? ce serait un bail qui serait conclu à
perpétuité et dont on ne pourrait pas sortir. On pourrait imaginer aussi que le contrat pourrait être
conclu pour qu’il soit amené à perpétuité.

Traditionnellement, ces contrats sont nuls. Ce n’est plus le cas depuis la réforme du 10 février 2016,
aujourd’hui l’article 1210 du cc nous dit que « Les engagements perpétuels sont prohibés. Chaque
contractant peut y mettre fin dans les conditions prévues pour le contrat à durée indéterminée » on
peut le résilier à tous moments.

Lorsque le bail est à durée indéterminé on peut le résilier à tout moment. On peut sortir du contrat.
Cet acte par lequel on résilie le contrat de bail s’appelle le congés « on donne congés » c’est un acte
unilatéral (le bailleur ou le preneur qui décide de mettre fin au bail : il n’a pas besoin d’être accepté
par l’autre) on pourra le faire en moyennant un préavis, à défaut, raisonnable. L’article 64 de l’offre
de réforme Capitant « Le contrat de location prend fin par l’échéance du terme, sans qu’il soit besoin
de délivrer congé, ou, à défaut de terme, par un congé.Il prend fin dès avant si, au cours de son
exécution, le bien loué est détruit entotalité par un cas de force majeure. Si la perte n’est que
partielle, le locataire peutdemander le maintien du bail aux conditions initiales ou sa résiliation. »
lorsqu’il n’y a pas de terme extinctif faut un projet pour mettre fin au bail.

2. LES BAUX À DURÉE DÉTERMINÉE

Un bail est à durée déterminée lorsque les parties ont stipulé un bail extinctif, ce n’est possible que
lorsque le bail est écrit (pas dans le bail verbal). Il prend donc fin par la seule échéance du terme, le
contrat prend fin à l’échéance (ex : le 31 décembre 2022 à 20 :30) l’article 1737 du cc « Le bail cesse
de plein droit à l'expiration du terme fixé, lorsqu'il a été fait par écrit, sans qu'il soit nécessaire de
donner congé. » les parties peuvent proroger le terme du contrat (repousser à une date ultérieure)
mais avant expiration, les parties peuvent aussi renouveler le contrat (c’est un nouveau contrat)

Pour ce qui est de la tacite reconduction l’article 1738 dispose que « Si, à l'expiration des baux écrits,
le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par
l'article relatif aux locations faites sans écrit. », si à l’expiration du bail le preneur se maintient dans
les lieux sans que le bailleur ne proteste on a alors tacite reconduction et le contrat est renouvelé
pour une durée indéterminée.

3. LES CAUSES D’EXTINCTION COMMUNES PEU IMPORTE LE TYPE DE BAIL

- la destruction de la chose louée : article 1741 du CC « le contrat de louage se résout par la perte de
la chose louée » l’offre de réforme Capitant nous dit également à l’article 64 « le contrat de location
prend fin si au cour de son exécution le bien est détruit en totalité en cas de force majeure ». L’offre
de réforme Capitant est plus raffinée que le Code civil. Il distingue suivant que la perte est totale ou

47
partielle, si la perte est totale dans l’offre Capitant le contrat est résilié, si la perte est partielle, le
bailleur peut demander l’extinction du bail.

L’article 63 de l’offre de réforme Capitant : « La vente du bien loué emporte cession de plein droit de
la location à l’acquéreur, dès lors qu’elle a date certaine ou que ce dernier en avait connaissance.Le
bailleur est libéré́ pour l’avenir. » Dès que le bail a une date certaine c’est opposable au nouvel
acquéreur qui est tenu de respecter le bail et l’ancien acquéreur est libéré pour l’avenir.

Le décès, la vente, ou la location n’emporte pas l’extinction du contrat de bail. Article 1742 « le
contrat de louage n’est point résolu par la mort du bailleur ni par celle du preneur »

D. LE LOYER

Le bail est un contrat onéreux, il n’y a pas de bail sans prix, sans loyer (ex : si on jouit gratuitement
d’un appartement que notre GM nous a mis à disposition ce n’est pas un bail (il faut un loyer))

1. L’EXISTENCE D’UN LOYER

Ce qui est important c’est le caractère périodique du loyer, il faut une période fixe pour le
versement du loyer. Cela peut être quotidien, hebdomadaire, mensuel, annuel. C’est une redevance
périodique qui est reversée par le preneur au bailleur. Il est nécessaires qu’il y ait versement d’un
loyer.

Le montant du loyer est libre mais doit être sérieux et réel. Si il n’y a pas de loyer le contrat est
disqualifié.

2. LA FIXATION D’UN LOYER

Le principe est celui de la liberté contractuelle, les parties peuvent être libres de choisir le loyer
dont elles désirent (il ne faut pas qu’il sorte des clous du marché). Pour ce qui est des immeubles
d’habitations il peut exister une limite non pas à la baisse mais à la hausse, la loi ALLUR mais aussi
loi DUFLOT du 27 mars 2014 qui a instauré dans les zones dites tendus un plafonnement des loyers
(cas de paris intramuros, un bailleur ne peut pas fixer librement le prix du loyer il est tenu par un
plafond) fixé par un arrêté préfectoral sur 4 critères :

- nombres de pièces
- époques de construction
- adresse
- types de construction

3. LA RÉVISION D’UN LOYER

La révision du loyer est l’hypothèse dans laquelle, le montant du loyer varis pendant la vie du
contrat. Les parties, peuvent stipuler dans le contrat une clause d’indexation (qui va faire varier le
prix à la hausse ou à la baisse en fonction de l’évolution d’un indice) pour ce qui est baux

48
d’habitation, l’indice pertinent est l’indice du coût de la vie, si le coût de la vie baisse de 3%, le loyer
baisse de 3% et de même pour une hausse.

Cette liberté n’est pas totale pour les baux commerciaux (où les loyers sont plafonnés toute l’année)
pour les baux d’habitation le loyer est aussi encadré à la relocation (je ne peux pas mettre fin à mon
bail pour un conclure un autre 30% plus cher derrière)

SECTION 2 : LE RÉGIME DU BAIL

I. LA CONCLUSION DU BAIL

A. LES CONDITIONS DE DROITS COMMUNS

Le contrat de bail étant un contrat, il est soumis à toutes les règles de droits communs, notamment
aux règles de vices de consentements, des majeurs protégés, de la qualité. Une limite à la liberté
contractuelle est contraire à l’ordre public : si elle porte sur un objet qui est interdit par exemple
pour un bien qui ferait l’objet d’un arrêté de péril, on ne peut pas y habiter ou alors dans le cas d’un
logement qui serait insalubre que je ne peux pas donner à bail. Mais un bail pourrait être aussi
contraire à l’ordre public par sa finalité, son but, comme par exemple pour faire une maison clause
ou un laboratoire de drogue ou d’embryons.

Au nom de la liberté contractuelle je peux choisir la personne de mon contractant, je peux accepter
ou non de donner mon bail à quelqu’un ou à quelqu’un d’autre : il y a des limites, car certains se
comportent de manière discriminatoire (ne pas donner à quelqu’un en raison de sa religion, ou de sa
sexualité), mais aussi dans l’hypothèse de l’article 285-1 qui prévoit l’hypothèse du logement de la
famille qui appartient à l’épouse (car séparé de son mari) mais il est possible de louer le bien par le
mari pour le bien de la famille.

La décence du lieu va être déterminée par l’absence de nuisibles, ou par son entretient. Quant au
droit commun pour ce qui est de la détermination de l’objet il faut que l’objet soit déterminée ou
déterminable on doit pouvoir identifier la chose qui est l’objet du droit de jouissance et c’est le cas
dans la loi du 6 juillet 89 article 2, relative aux baux d’habitations qui prévoit que le contrat de
location doit préciser certaines mentions et notamment la consistance, la destination, la surface, les
équipements et accessoire de l’immeubles, les TIC.

B. LES RÈGLES DE FORMES ET REGLES DE PREUVES

Quelle est la différence entre les deux ?

les règles de formes : le contrat de bail est un contrat consensuel qui se forme par le seul échange
des consentements, le contrat de bail n’a pas besoin d’être écrit. L’article 1714 du code civil nous dit
qu’on peut louer par écrit ou verbalement. Il n’y a donc pas de règles de formes requises pour la
validité du contrat de bail, mais il y a une exception pour les baux relatifs aux baux d’habitation qui
sont rendus par écrit (art 3 de la loi du 6 juillet 1989 « le contrat de bail d’habitation est rendu par
écrit ») les autres peuvent être conclu par oral.

49
Les règles de preuves : 1715 et 1716 du CC. : 1715 « Si le bail fait sans écrit n'a encore reçu aucune
exécution, et que l'une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique
qu'en soit le prix, et quoiqu'on allègue qu'il y a eu des arrhes données » en droit commun la preuve
est libre en dessous de 1500€ mais au-dessus par écrit, mais en droit de bail seule la preuve littérale
n’est admise (même pour une valeur de bail modique). Si ce bail verbal à fait objet d’un
commencement d’exécution alors la preuve pourrait être faite par témoins, des témoins pourraient
attester de l’occupation des lieux et des versements d’un loyer. La deuxième règles est posée par
l’article 1716 du CC qui conserve la contestation du le montant du loyer. « Lorsqu'il y aura
contestation sur le prix du bail verbal dont l'exécution a commencé, et qu'il n'existera point de
quittance, le propriétaire en sera cru sur son serment, si mieux n'aime le locataire demander
l'estimation par experts ; auquel cas les frais de l'expertise restent à sa charge, si l'estimation excède
le prix qu'il a déclaré. »

Pour ce qui est de la preuve de la durée du bail, elle ne peut être prouvée que par écrit et pas par
témoin. Ces règles de preuves ne sont pas applicables entre commerçants, car entre eux la preuve
est libre.

II. LES EFFETS DU BAIL

SECTION 3 : LES BAUX SPÉCIAUX

TITRE 3 : LE PRÊT

TITRE 4 : LE DÉPOT

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