COURS DE CADASTRE 2022-2023

LE CADASTRE

SOMMAIRE
Première partie : Le cadastre de Côte d’Ivoire
I – LES ORIGINES DU CADASTRE
1- Le cadastre dans la période antique
2- Le cadastre Napoléonien
II - LES DÉFINITIONS DU CADASTRE
III- DIFFERENTS TYPES DE CADASTRE
1- Le cadastre de type fiscal
2- Le Cadastre de type juridique
IV - LE CADASTRE DE LA COTE D’IVOIRE
1- Origine
2- Création du service du cadastre
 3- Les attributions du cadastre
4- les Missions actuelles du cadastre
A- La mission fiscale
B- La mission technique
C- La mission foncière et juridique
D- La mission d’évaluation immobilière
E- La mission Documentaire
F- La mission économique, statistique
Deuxième partie : les travaux cadastraux
I- TRAVAUX PRELIMINAIRES
II- LES TRAVAUX D’IMMATRICULATION FONCIERE DU PERIMETRE DE LA
LOCALITE A CADASTRER.
II-A- La reconnaissance et la matérialisation des limites de la localité
II-B- La construction des bornes définissant les limites de la localité
II-C- Observation des bornes
II-D- Elaboration de fiches signalétiques
III- LES TRAVAUX CADASTRAUX INCORPORES AU SIG E-CADASTRE
III-A- La mise en place des bornes secondaires
III-B- La réalisation du parcellaire cadastral
III-C- La réalisation d’enquêtes cadastrales
III-D- La mise en forme des fichiers pour leur intégration dans le système
d’information
IV- LES AVANTAGES DES TRAVAUX CADASTRAUX

Troisième partie : la documentation cadastrale

I- La documentation graphique
1- Le Plan cadastral Foncier (mappe foncière)
2- Le Plan Cadastral fiscal (mappe fiscale)
3- Le Tableau d'Assemblage
4- Le Dossier technique
5- Le plan de titre foncier

II- La documentation littérale

1- Le dossier parcellaire
2- Les états des sections
3- Les bottins généraux
4- La matrice cadastrale

Conclusion générale
Première partie : Le cadastre de Côte d’Ivoire

I - ORIGINE DU CADASTRE
La notion du cadastre en quelque lieu ou à quelque époque que ce soit,
est toujours liée à la possession du sol et à ses modalités d'occupation.
Son histoire se confond pratiquement avec l'histoire économique des peuples.

En effet, dès l'origine des sociétés, la possession de la terre a joué un rôle

essentiel. Elle constitue notamment l'une des bases de la richesse individuelle. Il est
donc aisé de comprendre pourquoi les collectivités ont pensé de tout temps à opérer
un prélèvement sur cette forme de richesse facile à déceler et à identifier. C'est là le
point de départ de la contribution foncière.
Or, pour assurer une répartition correcte de cette contribution, il fallait
connaître l’étendue, la nature, la valeur des biens. D'où la nécessité d'établir un état
descriptif et évaluatif du sol.
La possession de la terre entraîne d'autre part les problèmes de
transmission et de partage. Dans ce domaine aussi, la description des possessions
de chaque individu et la connaissance de leur limite revêt une importance
particulière. Ainsi, dès les temps les plus reculés, le cadastre apparaît sous des
formes diverses comme un instrument nécessaire à la vie des hommes en société.

1- Cadastre dans la période antique

▪ EGYPTE: L’un des Cadastre les plus anciens que l'histoire nous ait légué est
celui des égyptiens. En effet, dès l'époque thinite (3200-2800 avant J.C) un
recensement fut institué tous les deux ans sur l’initiative du roi. Ce
recensement permettait à la fois d'établir l'assiette de l'impôt, payé en nature
et de reconstituer les fonds dont les limites avaient été détruites par les crues
du Nil. Cette tâche incombait aux harpedonates : ancêtre de nos géomètres
experts actuels.

▪ GRECE: Au moment de l'éclosion du premier mouvement urbain on faisait

apparaître l'existence d'un plan au tracé régulier représentant une division
territoriale en parcelles homogènes.
Les villes d'Agrigente et de Syracuse se présentaient comme des alignements
de propriétés, laissant présumer une organisation cadastrale et système
juridique qui conféraient, un caractère inaliénable à ces lots conservés par la
communauté, mais dont le droit de jouissance se révélait transmissible. Ces
plans en damier avec des parcelles et des îlots de proportions constantes font
songer à une volonté de maîtriser l'occupation du sol; On pratiquait le relevé
général et l'évaluation de l'ensemble du territoire

▪ ROME: Selon toute vraisemblance, les romains ont tiré parti des modèles mis
en œuvre par les Grecs dans les villes notamment en Italie du Sud. Ainsi, la
perception du sens (impôt) est sur le revenu des biens fonds par citoyen. Les
censitores procédaient à la vérification quinquennale (ancêtres des
géomètres).

2- FRANCE: C’est pratiquement la même loi qu'à Rome avec une double
imposition en argent et en nature au moyen d'un registre de matrices
cadastrales
Le Cadastre Napoléonien
Au Moyen-Age, la répartition de la taille reposait sur des cadastres locaux
appelés terriers, polyptyques ou pouilles.

Sous la Monarchie, à mesure que s'affirmait la puissance royale le besoin d'un

système fiscal cohérent ainsi que celui d'un cadastre général s'imposait.

Après plusieurs tentatives infructueuses d'établissement d'un arpentage de toutes les

parcelles du territoire, le premier cadastre parcellaire général fut décidé par la loi du
15 Septembre 1807 suivi par un règlement impérial du 27 Janvier 1808.

Ce cadastre, connu sous le nom de Cadastre Napoléonien ou d'Ancien Cadastre,

constitue la base du Cadastre français contemporain.

Il faut remarquer, toutefois, que le grand but que Napoléon voulait lui assigner, à
savoir d'être le complément du Code Civil et de constituer la garantie de la propriété
individuelle, ne fut pas atteint. Le Cadastre Napoléonien garda essentiellement un
rôle fiscal permettant la détermination des bases de la contribution foncière pour en
assurer une répartition équitable.

Une commission présidée par le Mathématicien Delambre, mit au point un véritable

code cadastral publié en 1811 sous le titre de "Recueil Méthodique des lois, décrets,
règlements, instructions et décisions sur le Cadastre de la France".

Ainsi le cadastre a été établi en France entre 1808 et 1850. Napoléon voulait en faire
à la fois un instrument juridique pour établir la possession du sol et un outil fiscal qui
permettrait d'imposer équitablement les citoyens aux contributions foncières.

II - DEFINITIONS DU CADASTRE
La notion de cadastre a évolué au fil des siècles soit pour s'adapter à des
besoins nouveaux, soit pour appliquer des techniques nouvelles. Toutefois, il est
possible de dégager une définition générale quelque soit le type de cadastre
envisagé.
1) Dans son sens le plus large, le cadastre peut être considéré comme
l'inventaire de la propriété foncière dont il donne une description
plus ou moins détaillée destinée à répondre aux besoins individuels
ou collectifs en matière fiscale, juridique, foncière et économique.
Cet inventaire se traduit par une documentation graphique (plans
cadastraux) et par une documentation littérale (registre, fichiers).

2) Selon certains auteurs qui prétendent donner une conception plus

précise, le cadastre est considéré comme tout dénombrement
foncier établit par l'Etat et qui comporte trois opérations essentielles:
- Opération d’arpentage et de levé destiné à établir des plans
parcellaires.
- Opération d'assiette fiscale par laquelle le fisc détermine les
contributions foncières des propriétés bâties, non bâties, et applique l'imposition sur
les personnes qui ont le devoir de la payer.
- Opération de définition juridique qui permet de préciser le statu
des terres et de déterminer les droits et devoirs des occupants.

3) On peut définir le cadastre en d'autres termes, comme l'état civil de

la propriété foncière.

4) Enfin, on peut considérer le cadastre comme l'administration fiscale

chargée d'établir, de mettre à jour, de conserver l'ensemble de la
documentation graphique et littérale.

5) Toutefois, l'on peut considérer le cadastre comme l'ensemble de la

documentation graphique et littérale qui définit la propriété foncière
et qui sert à la répartition de l'impôt foncier.

REMARQUE :
L'origine étymologique du mot cadastre proviendrait du terme grec " katastikhon " qui
signifie liste ou encore d'un mot emprunté au bas latin " capitastra ", terme qui
désignait dans la Rome antique registre contenant la liste des biens et l'indication de
leurs possesseurs.
Le cadastre de la Côte d'Ivoire s'inscrit en particulier dans les
définitions générales qui viennent d'être données. Il est constitué d'une Direction
centrale composée de trois Sous-directions :
1 – la sous-direction du foncier et de la production;
2 – la sous-direction de l’évaluation foncière et de la documentation
cadastrale;
3 – la sous-direction de l’assiette et du contrôle de l’impôt foncier.

III- DIFFERENTS TYPES DE CADASTRE

L'étude du droit comparé permet de dégager deux types de cadastre: celui à
caractère fiscale et celui à dominante conception philosophique du droit de propriété
et du comportement de l'Etat face à la preuve de ce droit.

1- Le cadastre de type fiscal

Dans le cadastre de type fiscal, la législation ne reconnaît pas à l'Etat la capacité de
prouver le droit de la propriété. La compétence de la preuve du droit de propriété est
laissée aux propriétaires eux-mêmes. Ainsi, à l'occasion de la confection ou de la
mise à jour du cadastre, l'administration respectera le principe du consensualisme,
en refusant de se hasarder sur le terrain de la preuve.

Elle organisera une publicité foncière permettant l'information des tiers sur les droits
relatifs à la propriété et un cadastre assurant la représentation parcellaire la plus
crédible. Ces deux documentations ne constituent pas la preuve du droit, elles le
constatent seulement à charge pour celui qui se prétend propriétaire de le démontrer
(les cadastres Yougoslave, Belge, Britannique ou Hollandais à quelques nuances
près relèvent de cette conception).

2- Le Cadastre de type juridique

Dans le cadastre de type juridique, l'administration intervient directement dans la
détermination de la preuve du droit de propriété, en organisant une publicité foncière
et un cadastre qui établissent, respectivement, la présomption de l'existence et celle
de la consistance de la propriété. Les documents des services de publicité foncière
et du cadastre sont complémentaires et s'apparentent à un titre de propriété assuré
par l'Etat, (c'est le cas en Allemagne Fédérale, en Suède et au Kenya).

Outre ces deux types de cadastre, on distingue selon le mode de confection des
documents (plans cadastraux) trois types de cadastre:

- le cadastre graphique : c'est un cadastre dont les plans sont confectionnés

graphiquement sans élément numérique
- le cadastre normal : il respecte toutes les règles de confection des documents
cadastraux :
- le cadastre simplifié, c'est un cadastre ayant pour support essentiel la
documentation littérale réalisée par recensement des propriétaires fonciers et
leurs immeubles à partir des plans déjà confectionnés avec des informations
issues de levés topographiques sur le terrain

IV - LE CADASTRE DE LA COTE D’IVOIRE

1- Origine
L'administration française, installée en Côte d'Ivoire en 1893 à Assinie et
Grand-Bassam, a tenu compte des dispositions relatives au respect des coutumes.
Ainsi donc le cadastre n'a pas été introduit sur-le-champ d'une part par
manque de moyens financiers et d'autre part par manque d'activités fiscales. Et aussi
à cause de nombreux projets de révision envisagés dans le cadastre français. La
Côte d'Ivoire a profité des leçons tirées de ces difficultés lorsque le décret du 20
juillet 1900 a créé le régime foncier de l'immatriculation. Il n'a pas été envisagé de
créer un cadastre général. La méthode progressive a été utilisée.
Le législateur n'a pas rendu obligatoire l'immatriculation des terrains
cultivés et des parcelles habitées. Les opérations de délimitation et de confection de
plans ont été faites au fur et à mesure des immatriculations volontaires des
particuliers ou sur l'initiative de l’administration des domaines.
Il s'agissait donc d'un cadastre partiel qui n'a pas pour but que la
constitution de l’état civil de la propriété foncière.

2- Création du service du cadastre

En 1903, il y a eu la création du service topographique rattaché à la
Direction des Travaux Publics. Cet organisme était chargé de réaliser des travaux
relatifs à la constitution progressive du cadastre foncier (service qui recensait tous
les titres fonciers). Mais, à cause de son rattachement au Ministère des TRAVAUX
PUBLICS, priorité était donnée aux travaux tels que l’état des lieux, lotissement,
étude des routes.
Des retards se sont accumulés en matière de réalisation du cadastre
(foncier) à cause de l'insuffisance des géomètres rattachés à la Conservation
Foncière.
La loi de finance du 17 février 1962 et l'arrêté d'application du 20 avril
1962 ont dégagé des crédits nécessaires pour la création d'un service du Cadastre
au sein du Ministère de l'Économie et des Finances à la Direction Générale des
Impôts. Le service prendra les attributions cadastrales du service topographique.
La loi de finance pour la gestion 1963 a autorisé la transformation du
service des domaines du Ministère de Économie et des Finances en service de
recettes domaniales, de la Conservation Foncière et du Cadastre, après
rattachement du Domaine Rural et du Domaine Urbain respectivement au Ministère
en charge de l'Agriculture et au Ministère en charge de la construction.
En 1968, par arrêté 88-37 plus précisément le 27 décembre 1968, le
Cadastre est séparé du Service des Recettes Domaniales et du Service de la
Conservation Foncière et devient un service autonome au sein de la Direction
Générale des Impôts (D.G.I).
Par décret du 14 mars 1973, le service du cadastre est érigé en Direction
du Cadastre.
Plus tard, par décret n°91-55 du 20 février 1991, cette Direction devient
une Sous-Direction de la Direction des Recettes Domaniales, de la Conservation
Foncière et du Cadastre.
En 1993, par décret n°93-679du 19/8/1993 la sous-direction du Cadastre
devient une sous-direction de la Direction de l'Enregistrement du timbre, du
Domaine, de la Conservation Foncière et du Cadastre.

Le décret n°98-616 du 11/11/1998 portant organisation du Ministère de

Économie et des Finances a divisé la direction du cadastre et du domaine de la
conservation foncière, de l’enregistrement et du timbre en 2 directions. Depuis lors
l’administration du Cadastre est une Direction à part entière.
Les décrets n°2000-361 du 10 mai 2000 et n° 2000-814 du 15 novembre
2000 portant organisation du Ministère de l’Économie et des Finances en leurs
articles 10-f et 11-f ont redéfini les missions et réorganisé la direction du cadastre.

3 - Les attributions du cadastre

A l'origine, le cadastre de Côte d'Ivoire, n'avait qu'une mission technique,
juridique et foncière avant que ne vienne s'ajouter la mission fiscale qui a commencé
seulement à partir de 1962, date de création du service du Cadastre au sein de la
Direction Générale des Impôts (D.G.I).
Ces attributions sont :
- Réalisation de l'infrastructure cadastrale dans le cadre du
programme de l'administration générale et du plan.
- Conservation et protection de cette infrastructure.
- Conservation et reproduction des plans cadastraux et délivrance des
plans de titre foncier.
- Incorporation au plan cadastral de l'ensemble des travaux effectués par
les services publics et les particuliers.
- Service de renseignement permanent pour les services privés et les
particuliers.
- Coordination, vérification et centralisation des levés à grande échelle
(par les géomètres).
- Liaison avec les services des autres ministères effectuant les travaux
topographiques pour éviter au budget, des frais d'exécution formant double emploi.
- Vérification des dossiers techniques d'immatriculation, de morcellement
et de fusion transmis par le conservateur de la propriété foncière.
- Assistance au conservateur de la propriété foncière dans le cadre de la
procédure d'immatriculation, de morcellement et de fusion.
- Etablissement de l'assiette de l’impôt foncier.
- Recouvrement de l’impôt foncier (décret de 1998).

4 - Missions actuelles du cadastre

A l’origine, le cadastre dont les attributions étaient confiées au service
topographique n’avait qu’un but technique, juridique et foncier. A savoir le
recensement de toutes les propriétés foncières, leur identification et leur description
physique.
A partir de 1962, date de création du service du cadastre à la D.G.I, qu’est
apparue l’activité fiscale.
Les attributions du Cadastre confèrent quatre missions principales :
▪ la mission technique;
▪ la mission juridique et foncière;
▪ la mission fiscale;
▪ la mission d’évaluation immobilière.

Et deux missions induites

▪ la mission documentaire,
▪ la mission statistique et économique.

Nous examinerons d'abord la mission fiscale.

A – Mission fiscale
Elle consiste à établir l'assiette des impôts fonciers sur les propriétés bâties et
non bâties.
1- L'assiette des impôts fonciers
Les opérations qui nécessitent l'établissement de l'assiette des impôts
fonciers peuvent se résumer en trois points :
- Recenser les immeubles imposables à la contribution foncière des
propriétés bâties et non bâties.
- Identifier le débiteur de l'impôt correspondant.
- Attribuer une évaluation à chacun de ces immeubles, c'est à dire
déterminer le montant de l'impôt foncier correspondant.

. 1-a-Recensement des immeubles

Le recensement des immeubles bâtis et non bâtis est obtenu à partir du
plan de titre foncier ou du plan cadastral fiscal (lorsqu’il existe). Ce plan donnant la
représentation de toutes les parcelles de la zone concernée, permet d'identifier sans
ambiguïté les immeubles bâtis et non bâtis.
Le recensement est aussi effectué d'après les déclarations souscrites par
les propriétaires des propriétés bâties ou non.
Le recensement peut être effectué par des agents recrutés pour la
circonstance par le cadastre.
1-b- Identification du débiteur de l'impôt foncier
Il est en général le " propriétaire " de l'immeuble imposable. Toutefois, il
peut en être autrement dans certains cas particuliers (l'usufruitier, le bailleur
emphytéote).
L'identification correcte du débiteur de l'impôt foncier (contribuable)
nécessite la connaissance précise de la personne (nom, prénoms, date et lieu de
naissance, désignation du conjoint, l'adresse complète).
1-c- Détermination de l'impôt foncier
 La loi de finance 1992 votée le 20 décembre 1991 a modifié le code
général des impôts et à créer pour compter du 1er janvier 1992 un nouvel impôt
foncier. Cet impôt unique, fondé sur la valeur locative est à la charge du propriétaire
qui occupe ou non le logement. Un abattement sera prévu pour l'habitation
principale.
L'ancien impôt avec ses multiples taxes était en définitif très lourd. Le
prélèvement au total était de 27,50 % de la valeur locative. Alors que le nouvel impôt
foncier avec son tarif normal, exception faite des taux préférentiels énumérés ci-
après est de 12 % de la valeur locative.
Malgré cette baisse significative de 45 %, il laisse compter une
augmentation des recettes budgétaires.

2- Taux de l'impôt des propriétés bâties

D'après l'article 156 du code général des impôts (CGI 2019), les taux de
l'impôt foncier sont :
• 12 % de la valeur locative pour les habitations mises en location. Ce taux
est porté à 15% en ce qui concerne les immeubles appartenant aux
entreprises ou aux personnes morales;
• 3 % de la valeur locative pour l'habitation principale. Ce taux est porté à
4% en ce qui concerne les immeubles appartenant aux entreprises ou
aux personnes morales;
• 3 % de la valeur locative pour les immeubles vacants. Ce taux est porté à
4% en ce qui concerne les immeubles appartenant aux entreprises ou
aux personnes morales;
• 6 % de la valeur locative pour une habitation dont la vacance est estimée
à six mois.

Exemple : Calculer l’impôt Foncier (I F) de Monsieur N’GUESSAN Hyacinthe. Il

habite un immeuble dont la valeur locative est estimée à 70 000 francs par
appartement. Monsieur. N’GUESSAN occupe le rez de chaussée Le premier étage
comportant trois appartements dont deux sont mis en location et l'autre inoccupé.
Monsieur. N’GUESSAN étant le propriétaire.
I.F = (70 000 x 0,03) + 2 (70 000 x 0,12) + (70 000 x 0,03)
I.F = ………………. frs / mois
I.F = ……………. frs / an

• Cas particulier des établissements hôteliers :

S’agissant des établissements hôteliers, la valeur locative qui est retenue pour
calculer l’impôt foncier sur le revenu foncier et l’impôt sur le patrimoine foncier des
propriétés bâties, est déterminée à partir d’un revenu locatif annuel auquel on fait
subir un abattement pour tenir compte de la quote-part des charges normalement
supportées par l’exploitant (telles que l’électricité, le lavage, le repassage,
etc…).
a- Le revenu locatif annuel
Revenu locatif = total du prix cumulé de toutes les chambres de l’hôtel pour une
journée x 360 jours.
b- La base d’imposition à l’impôt sur le revenu foncier et l’impôt
sur le patrimoine foncier est égale à :
• Pour les établissements de moins de 3 étoiles (1 et 2 étoiles) : VL = Revenu
locatif x 10 %
• Pour les autres établissements (à partir de 3 étoiles) : VL = Revenu locatif x 20
%

3- Réclamation pour vacance

Les réclamations pour vacance de maison doivent être adressées à la
Direction Générale des Impôts dans les mois qui suivent l'expiration de la période
pour laquelle le dégrèvement est susceptible d'être obtenu.
Dans le cas de la destruction volontaire en cours d'année, les
propriétaires peuvent demander la remise gracieuse ou une modération de la
contribution foncière frappant ces immeubles.
Les demandes doivent être adressées à la Direction Générale des Impôts
dans le mois de l'achèvement de la destruction ou de la démolition.
Le dégrèvement est accordé à partir du 1er jour du mois suivant la
destruction ou de l'achèvement de la destruction.
4- Les exonérations permanentes
Sont exonérés d'impôt foncier :
- Les immeubles appartenant à l’État, aux départements, aux
communes, aux établissements publics lorsqu’ils sont affectés à un service public ou
d’utilité générale et s’ils improductifs de revenus.
-Les immeubles d'outillage public accordé par l'ETAT aux chambres
de commerce, d'agriculture, d'industrie.
- Les ouvrages établis pour la distribution d'eau potable ou
d'énergie électrique.
- Les édifices servant à l'exercice public des cultes.
- Les immeubles à usage scolaire non productif de revenus.
- Les immeubles affectés à des œuvres d'assistance médicale ou
sociale.
- Les immeubles servant aux exploitants agricoles pour loger les
animaux ou entreposer les récoltes.
- Les cases en paille, les bâtiments et installation de chemin de fer,
de l’Etat.
- La résidence du Président de la république, la résidence du ministre
les résidences des ambassadeurs.
- Bureaux de l’administration, prison
- Immeubles affectés aux logements des diplomates
- Hôtels de ville, préfectures, sous – préfectures

5- Valeur locative
L'impôt foncier se calcule à partir de la valeur locative annuelle à compter
du 1er janvier de l'année d'imposition.
Cette valeur locative se définit par le prix de location que le propriétaire
touche en vertu des baux écrits qu'il a signés.
En l'absence de bail, cette valeur locative est déterminée par comparaison
avec les loyers d'immeubles comparables.

6- Procédure d'imposition
Chaque année, entre le 1er et le 15 novembre, chaque propriétaire doit
souscrire une déclaration en double exemplaire, lorsque la consistance de son
immeuble ou la valeur locative a subi une modification, précisant notamment :
- la situation de l'immeuble;
- la liste des locataires;
- le montant du loyer annuel.
En cas de non-déclaration, l'administrateur des impôts peut établir une
imposition d'office jusqu'au 31 décembre de l'année suivant celle de l'imposition.
Une majoration de 100 % est perçue dans ce cas.
Les contribuables peuvent en cas d'erreur d'imposition demander la
rectification dans un délai de douze mois suivant la date d'exigibilité des impôts.

7- Impôt sur le patrimoine foncier des propriétés non bâties

Sont imposables à l’impôt annuel sur le patrimoine foncier des
propriétés non bâties, les immeubles urbains.
Sont également imposables les exploitations d’hévéa, de palmier à huile,
de coco, de café, de cacao, d’anacarde, de banane, d’ananas, de mangue, de citron,
de canne à sucre, de papaye ou de fleurs, appartenant ou exploitées par les
personnes morales ou les entreprises agro-industrielles; ou encore d’une superficie
d’au moins 100 hectares appartenant ou exploitées par des personnes physiques.
 7-a- Tarifs et Taux d'imposition
Le taux d’imposition est de 1,5% de la valeur vénale du terrain urbain.
Ce taux s’applique à partir de la fin de la deuxième année suivant l’année
d’acquisition du terrain.
Exploitations agricoles Tarifs
(en francs /hectares
planté)
Hévéa 5000
Cacao
Café
Banane
Ananas
Coco
Palmier à huile
Fleurs
Canne à sucre 2500
Mangue
Anacarde
Citron
Papaye

8- Répartition des recettes de l’impôt foncier

Bénéficiaires Collectivités Fonds Organism Organisme Etat

territoriales d’entretien e de chargé de
Impôts (communes routier l’assainiss la gestion
Régions) et ement des
districts et du ordures
autonomes drainage
Impôt sur le patrimoine
65 % Néant 10% 25% Néant
foncier
Impôt sur le revenu
Néant Néant Néant 100% Néant
foncier
Impôt foncier sur les
90% Néant Néant Néant 10%
exploitations agricoles
Taxe de voirie, d’hygiène
Néant Néant Néant 100% Néant
et d’assainissement
La taxe d’habitation 40% Néant Néant Néant 60%
9- Principe de l’annualité
Les impôts fonciers constituent l'une des principales ressources des
communes dont le budget est arrêté pour un an : Du 1er Janvier au 31 Décembre.
Une partie de l'impôt foncier alimente le budget de l'exercice.
 Pour asseoir ces différents impôts, il est bien attendu nécessaire de
recenser la matière imposable (les biens qui sont frappés par l'impôt foncier). Or
cette matière imposable évolue en permanence (construction nouvelle, démolition,
changement divers). Il faut donc choisir une date à laquelle on photographierait tous
les ans, les biens soumis à l'impôt foncier. Le législateur a retenu le 1er janvier.

Ce principe comprend deux règles :

• L'impôt est établi d'après les faits existants au 1er janvier de
l'année d'imposition. En conséquence, il est nécessaire de
recenser la matière imposable à une date aussi proche que
possible du 1er janvier de l'année d'imposition.
• Les changements postérieurs au 1er janvier de l'année
d'imposition ne sont pas pris en considération.

B – Mission technique
Le cadastre, pour accomplir ses missions fiscale et foncière, se doit de disposer d’un
instrument fondamental : Le plan support direct et indispensable a tout indentification
et description physique de la propriété foncière.
Le cadastre assure la confection et le maintien des plans cadastraux (
plan cadastral fiscal et plan cadastral foncier ).
Il vérifie en outre les dossiers techniques d'immatriculation, de
morcellement et de fusion transmis par le conservateur de la propriété foncière.
Il coordonne et centralise tous les levés à grande échelle.
Il incorpore au plan cadastral l'ensemble des travaux effectués par les
services publics et les particuliers.
Il est chargé de réaliser les infrastructures cadastrales au niveau national.

C – Mission foncière et juridique

Le cadastre établit la description physique des immeubles et détermine
leurs limites et leurs surfaces (mission foncière).
Il identifie en outre les propriétés foncières par l'attestation d'un procès-
verbal de son Géomètre assermenté, en vertu de l'article 101 du décret foncier et de
l'article 161 à 164.
Le Géomètre assermenté doit procéder aux cinq vérifications ci-après
(condition sine qua non pour rédiger le PV de bornage) :
- Vérification au bureau de la valeur intrinsèque du plan du titre foncier
(distance, angle, surface, rattachement, report sur un plan cadastral
foncier)
- Vérification sur place de la concordance entre le plan du TF et la
réalité d'implantation des bornes sur le terrain.
- Vérification sur place de la reconnaissance des limites par le
"propriétaire" et les riverains.
- Vérification sur place de l'approbation de ces limites par le
"propriétaire, l'attributaire et les riverains.
L'article 101 du décret foncier mentionne explicitement : Ce n'est que
l’acquiescement des limites par les intéressés qui donne une valeur juridique au plan
de titre foncier, lequel n'avait qu'une valeur matérielle d'indication des limites
revendiquées, mais non encore reconnue par tous les intéressés.
- Attestation qu'il n'a été constaté sur le terrain aucun litige ou mention de
réclamation par les personnes convoquées soit par notification
individuelle soit par des avis de bornage publiés et affichés.
Ce n'est qu'au vu de l'attestation de ces cinq (5) vérifications effectuées que le
Géomètre assermenté du cadastre rend compte au conservateur de la propriété
foncière sous forme de procès-verbal de bornage qui a la valeur authentique d'un
constat d’Huissier ou d'un acte notarié.
Ce procès-verbal autorise le conservateur de la propriété foncière à créer
le titre foncier au nom de l'Etat.
N.B : Comme on le constate dans la procédure de création du titre
foncier, le Directeur du Cadastre, le Directeur de l'Enregistrement du timbre, du
Domaine, de la Conservation foncière et du Cadastre n'interviennent jamais en tant
que tel.
La responsabilité entière, aussi bien la partie civile, pénale et pécuniaire
repose uniquement et entièrement sur le Conservateur de la propriété foncière et le
Géomètre assermenté du Cadastre.

D- Mission d’évaluation immobilière

La Direction du cadastre est entrain de mettre progressivement en place une banque
de données fiable permettant de disposer des valeurs cadastrales de tous les biens
immobiliers sur l’ensemble du territoire national. A ce jour, aucun tableau financier ne
retrace les actifs immobiliers de l’Etat de Côte d’Ivoire. Cette situation empêche notre
pays d’être actif sur le marché hypothécaire.

Par ailleurs, avec le système fiscal ivoirien qui est de type déclaratif, plusieurs
constats sont faits :
- faible taux de déclarations foncières ;
- beaucoup de déclarations foncières inexactes ;
- plusieurs contentieux liés aux contestations des bases d’imposition ;
- sous-évaluation des montants des transactions immobilières en vue de la
minoration des impôts fonciers et des droits d’enregistrement ;
- quasi-inexistence de l’impôt foncier en milieu rural.

Les insuffisances sus-citées ont induit une insuffisance d’émission de l’impôt foncier
comparativement au potentiel réel du pays.

Les travaux d’évaluation immobilière visent donc à :

- déterminer les valeurs locatives et les valeurs vénales des biens immeubles ;
- contrôler les transactions immobilières (ventes, mutations, cessions,
successions…) ;
- maîtriser les actifs immobiliers de l’Etat en Côte d’Ivoire et à l’extérieur ;
- maîtriser les valeurs des immeubles sur le marché hypothécaire ;
- organiser et encadrer la Chambre Nationale des Experts Immobiliers de Côte
d’Ivoire ;
- créer une base de données immobilières de Côte d’Ivoire et un site web à large
diffusion y afférent à l’attention des investisseurs, des élus, des
administrations, des particuliers…

E- Mission Documentaire
Le cadastre, source d'informations fiscales, foncières et économiques d'une richesse
exceptionnelle est appelé à jouer un rôle documentaire important face à un nombre
croissant d'utilisateurs, simples particuliers, collectivités ou administrations.

Aussi la documentation cadastrale est- elle mise à la disposition des usagers, soit
dans les mairies, soit dans les bureaux du cadastre où elle peut être consultée.
Par ailleurs, le service du cadastre est en mesure de délivrer des extraits ou
reproductions de sa documentation sous diverses formes : photocopie de
documents, reproduction complète de plans sur différents supports, informatique
calque stabiphane.
F- Mission économique, statistique
Aux missions de base ci-dessus, il convient d'ajouter, pour être exhaustif, une
fonction économique et statistique très importante qui tient au fait :
D'une part, que les données incluses dans la documentation cadastrale intéressent
un très grand nombre d'utilisateurs publics ou privés, surtout depuis que
l'informatisation de ces données permet la délivrance rapide de masses
d'informations concernant les propriétés, tant bâties que non bâties.
D'autre part, qu'étant le seul plan parcellaire à grande échelle couvrant la totalité du
territoire, tenu à jour au surplus d'une façon permanente, le plan cadastral actuel est
un document indispensable à tout projet d'aménagement foncier, à toute procédure
d'expropriation, à toute étude devant prendre en compte l'implantation ou l'affectation
des propriétés.
Le Cadastre étant le support matériel de la propriété, ses données sont
indispensables aux inscriptions faites sur les registres du Livre Foncier.
La connaissance des renseignements contenus dans ces documents est
indispensable en cas de vente, succession, location, remembrement, expropriation.
Deuxième partie: Les travaux cadastraux

La réalisation des travaux cadastraux d’une localité vise à assurer une maitrise du
patrimoine immobilier. Il en résultera des ressources nouvelles pour l’Etat et les
collectivités décentralisées ainsi qu’une meilleure sécurisation de la propriété
foncière, susceptible de stimuler l’investissement et le développement sur toute
l’étendue du territoire national.

I- LES TRAVAUX PRELIMINAIRES

Les travaux nécessaires à la réalisation des travaux cadastraux sont :
a- La recherche documentaire
Elle consiste en la collecte de tous les plans de lotissement disponibles des
différents plans de lotissements exécutés auprès de tous les services utilisateurs de
plans (Construction, Mairie, SODECI, CIE, domaine préfecture et sous-préfecture,
géomètres experts, topographes….).

b- La réalisation des plans parcellaires numériques

Les plans de lotissement collectés et les éléments numériques y relatifs font l’objet
d’un traitement spécifique pour obtenir des plans parcellaires numériques des
lotissements.

c- le rattachement des plans de lotissement au RGID

Des travaux de terrain sont réalisés dans la localité concernée. Ces travaux
consistent d’une part, à identifier tous les points géodésiques en exploitant les fiches
signalétiques, et d’autre part, à rattacher les plans de lotissement au RGID sur la
base des coordonnées desdits points géodésiques.

d- la réalisation des plans d’assemblage cadastraux des villes.

Au cours de cette phase, les plans parcellaires numériques de la localité servent de
support pour la réalisation du plan d’assemblage de ladite localité.
Au terme de cette phase, le plan d’assemblage numérique de la localité est
disponible.

Le projet de cadastrage comporte deux (02) composantes essentielles à savoir :

- Les travaux d’immatriculation foncière du périmètre de la localité à
cadastrer,
 - Les travaux cadastraux incorporés au SIG e-cadastre.

II- LES TRAVAUX D’IMMATRICULATION FONCIERE DU PERIMETRE DE LA

LOCALITE A CADASTRER.
Dans le cadre de l’exécution des travaux d’immatriculation foncière, les activités à
réaliser sont les suivantes :
- La reconnaissance et la matérialisation des limites de la localité ;
- Construction des bornes définissant les limites de la localité ;
- Observation des bornes ;
- Elaboration de fiches signalétiques.

II-A- La reconnaissance et la matérialisation des limites de la localité

Les limites de la localité à immatriculer doivent être matérialisées par les bornes
RGID et les bornes d’azimut. Elles doivent être construites obligatoirement avant les
observations sur le terrain conformément à la norme cadastrale.
La mise en place du Réseau Géodésique Ivoirien de Détail (RGID) avec des bornes
d’azimut» a pour mission d’établir un référentiel géodésique permettant de réaliser
une cartographie numérique précise du parcellaire des villes retenues dans le cadre
du projet.

II-B- La construction des bornes définissant les limites de la localité

L’operateur doit construire les bornes tout RGID en respectant les caractéristiques
suivantes :
• Bornes RGID
✓ Tuyaux PVC de diamètre 200 mm avec une de 1.00 m seront utilisés comme
coffrage perdu pour la partie supérieure de la borne.
✓ Le repère métallique devra être scellé dans le béton et centré à l’intérieur du
PVC,
✓ La profondeur de la fouille devra être de 60 cm.

• Bornes d’azimut
Les bornes d’azimut sont de type bornes classiques de lotissement avec les
dimensions suivantes :
✓ Partie supérieure visible : un béton cubique de dimension 15cmx15cmx15cm
✓ Partie inferieure enfouillie dans le sol : un trapèze 15cmx20cmx25cm

II-C- Observation des bornes

Les observations sont menées avec les outils modernes de détermination de
coordonnées de points avec précision.
II-D- Elaboration de fiches signalétiques
A l’issue de l’observation des bornes, des fiches signalétiques sont élaborées pour
chaque borne afin de faciliter leur identification sur le terrain.
III- LES TRAVAUX CADASTRAUX INCORPORES AU SIG E-CADASTRE

L’exécution des travaux cadastraux incorporés au SIG e-cadastre comporte les

étapes suivantes :
• La mise en place des bornes secondaires,
• La réalisation du parcellaire cadastral ;
• Réalisation d’une enquête cadastrale dans les villes ;

• Mise en forme des fichiers pour leur intégration dans le système

d’information géographique cadastral.

III-A- LA MISE EN PLACE DES BORNES SECONDAIRES

Cette composante a pour mission d’établir un référentiel géodésique permettant de
réaliser une cartographie numérique précise du parcellaire des villes retenues dans
le cadre du projet.
De manière spécifique, il s’agit de :
 - construire aux endroits projetés, tant que possible, les bornes,
- observer les points et en déterminer leurs coordonnées géographiques ;
- produire une fiche signalétique pour chaque point observé;
- réaliser la cartographie des points observés pour la localité concernée.
III-A-1- METHODOLOGIE DE MISE EN ŒUVRE

La mise en œuvre de la composante se déroule en trois (03) phases :

a- Construction des bornes ;
En s’appuyant sur le plan-projet, l’opérateur construit en béton armé lesdites bornes
in situ, aux endroits projetés. Les sites sont choisis en tenant compte des critères de
pérennité et de conditions idéales d’observation.
Les bornes secondaires sont de type bornes classiques de lotissement.

b- Observation des bornes

Il s’agit dans le cadre du projet d’observer les différents points de ce réseau afin d’en
déterminer les coordonnées.
c- Elaboration des fiches signalétiques
A l’issue de l’observation des bornes, des fiches signalétiques sont élaborées pour
chaque borne afin de faciliter leur identification sur le terrain.

III-B- LA REALISATION DU PARCELLAIRE CADASTRAL

L’objectif de cette composante « Réalisation du parcellaire cadastral» est la
réalisation du plan d’assemblage cadastral de la localité concernée.
De manière spécifique, il s’agit de réaliser:
- la recherche documentaire,
- les plans parcellaires numériques de la localité ;
le rattachement des plans de lotissement au RGID ;
- le plan d’assemblage cadastral.

III-C- LA REALISATION D’ENQUETES CADASTRALES

L’objectif de résultat de la composante « Réalisation d’enquêtes cadastrales » est la
réalisation d’enquête cadastrale dans la localité concernée.
Il s’agit de :
- réaliser des enquêtes de terrain en vue d’identifier les contribuables et leurs
biens dans toute la zone d’intervention du projet ;
- saisir les données d’enquêtes dans la base de données cadastrales existante.

La mise en œuvre de la composante se déroulera en deux (02) phases :

a- Réalisation des enquêtes de terrain
Les fiches d’enquêtes sont utilisées aux fins de la collecte d’informations nécessaires
à la constitution ou à la mise à jour de la base de données cadastrales de la localité
concernée.
Les informations collectées concernent :
• L’identifiant de la parcelle (lot, ilot, TF, quartier ou lotissement) ;
• L’identité du détenteur (noms et filiation) ;
• La référence cadastrale de la parcelle (section, n° de parcelle) ;
• La description de la parcelle (terrain bâti, terrain nu…) ;
• L’évaluation du bien (valeur locative, valeur vénale…).

La réalisation des enquêtes de terrain consistera à parcourir chaque parcelle de la

localité en effectuant des prises de vue des façades et environnement immédiat du
bien.
Les fiches de recensement renseignées seront transmises à la Direction du Cadastre
pour validation.
b- Mise à jour de la base de données cadastrale
Les données collectées à l’occasion des enquêtes de terrain (fiches validées) feront
l’objet de saisies informatiques par des opérateurs en vue de l’immatriculation des
biens et de leur prise en compte fiscale.

III-D- La mise en forme des fichiers pour leur intégration dans le système
d’information
géographique cadastral
Cette composante a pour objectif de constituer des fichiers en faisant la saisie des
données alphanumériques et graphiques issues des travaux de réalisation du
Réseau Géodésique Ivoirien de Détail (RGID), de réalisation du parcellaire cadastral
et d’enquête cadastrale dans la localité concernée. Ces fichiers seront au format
DWG pour faciliter leur intégration au SIG existant.
Il s’agit de :
- La constitution de la base de données géographique,
- La mise en forme des fichiers au format DWG.

La mise en œuvre de la composante se déroulera en deux (02) phases :

a- La constitution de la base de données géographique
A cette étape, il s’agit de faire la saisie des informations géographiques sous forme
numérique.
Ensuite, des traitements spécifiques seront effectués sur ces documents en vue de
la constitution de la base de données.
L’assiette du foncier (base de données foncières de la DGI) sera mise à jour en
intégrant les données issues des travaux d’enquête cadastrale (fiche d’enquête
cadastrale).
b- Mise en forme des fichiers au format DWG
Les données acquises feront l’objet d’un traitement spécifique pour être convertis au
format DWG.
IV- LES AVANTAGES DES TRAVAUX CADASTRAUX
Le cadastrage d’une localité permet entre autres de :
- Disposer d’un référentiel géodésique permettant de réaliser une cartographie
numérique précise de la ville,
- Réaliser le plan d’assemblage de la localité concernée ;

- Mettre à jour la base de données cadastrale ;

- Disposer d’un SIG dénommé e-cadastre

- Traiter les dossiers de demande d’ACD avec célérité ;

- Disposer de biens en toute sécurité

- Accéder aux prêts bancaires à travers les hypothèques.
Troisième partie : La documentation cadastrale

La documentation cadastrale comprend pour chaque commune du territoire national,

deux types de documents constituant le cadastre proprement dit. On a une
documentation graphique et une documentation littérale.

I- La documentation graphique

1- Le Plan (ou Section) cadastral Foncier (mappe foncière)

C'est un plan à grande échelle, représentant graphiquement le détail du
morcellement du territoire en propriétés. Il est produit sur un canson armé de format
"grand aigle" 75 cm X 105 cm et porte les uns par rapport aux autres toutes les
parcelles de terrain ou lot soumises au régime foncier de l'immatriculation. C'est en
quelque sorte le tableau d'assemblage des Titres Fonciers. Chaque plan ou mappe
foncière représente une section cadastrale.

En milieu urbain, ces plans cadastraux fonciers sont représentés à l’échelle du

1/1000 ; 1/2000 (section cadastrale) ;
En milieu rural par des plans au 1/20000è. A défaut de ces plans, on peut, on peut
utiliser des cartes géographiques au 1 / 50000è ou au 1 / 200000è.

2- Le Plan Cadastral fiscal (mappe fiscale)

C'est une représentation graphique à grande échelle couvrant tous les territoires
communaux et figurant les détails de leurs morcellements en propriétés et en
cultures. Il se compose uniquement de parcelles cadastrales.
C’est un plan qui recense toutes les parcelles soumises à l’impôt foncier, qu’elles
soient immatriculées ou non.
Il est également représenté sur un canson armé de format "grand aigle" 75 cm X 105
cm.

Les deux documents plans foncier et fiscal sont superposables.

- La parcelle cadastrale
La parcelle est une portion de terrain d'un seul tenant, située dans un même lieu-dit,
appartenant à un même propriétaire ou à une même indivision et constituant une
unité foncière indépendante selon l'agencement donné à la propriété. Le numérotage
parcellaire est effectué, à l'origine, sans interruption et par sections. Toute parcelle
nouvelle ou modifiée reçoit un nouveau numéro pris à la suite du dernier attribué
dans la section ; le numéro de la parcelle primitive n'est jamais réutilisé mais il
permet de localiser la nouvelle parcelle créée qui fait référence à la parcelle primitive.

Elle est l'élément unitaire de propriété, présentée par ses limites.

Dans tous les cas, les parcelles sont identifiées par un numéro attribué à l'intérieur
de chaque section.
 3- Le Tableau d'Assemblage
La représentation du territoire communal est assurée sur une planche appelée
tableau d’assemblage (T.A.) qui indique, outre le découpage en sections, le tracé des
principales voies de communication et des cours d’eau, la position des
agglomérations des hameaux, des fermes isolées, ainsi que le nom des communes
limitrophes.

Ce document permet d’identifier facilement la section sur laquelle se trouve dessinée

la parcelle recherchée.

Le dessin du tableau d’assemblage est assuré à une échelle plus petite que l’échelle
de représentation des sections. Les échelles le plus communément retenue sont le
1/10 000e et le 1/20 000e et parfois le 1/5 000e.

Le choix de l’échelle est fonction de la superficie du territoire communal qui doit être
représenté sur une feuille au format grand aigle (75 cm x 105 cm).

Le tableau d’assemblage ne comporte en général qu’une seule feuille, cependant

pour des communes possédant de vastes territoires communaux, la représentation
du tableau d’assemblage est assurée sur plusieurs feuilles. Dans ce cas une mappe
d’ensemble est également constituée.
 4- Le Dossier technique
C’est la contre partie administrative de toute délimitation, qu’il s’agisse
d’immatriculation, de morcellement ou de fusion.
Il comporte, à l’intérieur d’une chemise cartonnée, modèle cadastre :
- Un plan côté sur papier calque mentionnant les limites du terrain ;
- un tableau des coordonnées ;
- un tableau de calcul retour ;
- le calcul des surfaces ;
- le rapport du géomètre expert ;
- l’identification des titres fonciers ;
- Une fiche de renseignements permettant d’identifier le demandeur
- 21 tirages du calque

5- Le plan de titre foncier

Il constitue l'annexe du livre foncier dont la section I donne la description sommaire
de la propriété et ses limites.
Le plan de titre foncier n'a de valeur juridique que dans la mesure où les limites ont
été reconnues et approuvées par toutes les parties concernées. Notamment les
riverains et le requérant en présence du Géomètre assermenté du cadastre après la
procédure publique et contradictoire appelée bornage contradictoire.
Les articles 42 et 43 du décret foncier donnent les informations que le plan de titre
foncier doit comporter (situation géographique de la parcelle, les distances entre
bornes, la contenance calculée numériquement, un tableau de coordonnées des
points calculés et les angles intérieurs du polygone...)
 II- La documentation littérale
1- Le dossier parcellaire
Il est ouvert une chemise de dossier pour chaque parcelle. Sur cette chemise de
dossier parcellaire est inscrit le code de la section cadastrale et le numéro de la
parcelle. Ce dossier contient les éléments ci-dessous énumérés qui donnent des
renseignements sur le propriétaire et sur la parcelle. Ce sont :
- les désignations cadastrales de la parcelle et la surface ;
- les renseignements concernant le propriétaire ;
- la nature et la description de l’immeuble ;
- la fiche de calcul des valeurs locatives (le nombre d’unités, la valeur locative
par unité, la valeur locative totale par type de local) ;
- les demandes de dégrèvements ;
- les déclarations foncières concernant les modifications intervenues sur le
bâtiment ;
- les avis d’imposition foncière.
2- Les états des sections
Ce sont des volumes de recueil des sections. Les sections sont recensées par ordre
alphabétique des matricules des sections et par ordre des numéros croissants des
parcelles.
Nous avons les renseignements suivants :
- le code de la ville;
- le numéro parcellaire, la surface de la parcelle;
- la nature du terrain et sa localisation;
- le numéro de compte contribuable.

3- Les bottins généraux

Ils sont de deux types. Ce sont les volumes de recueil de renseignements. Il y a les
bottins généraux alphabétiques et les bottins généraux numériques. Ils constituent le
recensement de tous les propriétaires fonciers du territoire ivoirien. Le recensement
est soit par ordre alphabétique; ce qui donne donc lieu aux bottins généraux
alphabétiques, soit par ordre numérique croissant des numéros de compte des
contribuables; d'où des bottins généraux numériques.
Ces bottins donnent les renseignements suivants :
- numéro de compte contribuable;
- nom et prénoms, adresse complète, profession.

4- La matrice cadastrale
La matrice cadastrale est un document à caractère personnel récapitulant, par
propriétaire (ou plus exactement, par débiteur de l'impôt foncier) les renseignements
relatifs aux propriétés bâties et non bâties que celui-ci possède dans la commune.
Elle permet à chaque contribuable de contrôler les bases de l'impôt dont il est
redevable.

La documentation littérale concourt au bon fonctionnement du cadastre. Elle permet

l'évaluation ou l'expertise cadastrale qui est la qualité de l’œuvre cadastrale. Elle
permet en outre de rechercher un contribuable ou une parcelle donnée en cas de
besoin.
La mise à jour de la documentation littérale est annuelle.

Conclusion générale