Master : Droit privé comparé

Espace Afrique Francophone et Commonwealth

Module : Droit Foncier Comparé

Semestre 1

Sous la direction du Professeur :

Mr BOUJRADA Abdallah

La procédure d’immatriculation

Préparé par :
DRIOUICH El habib
ELMAHJOUB Rachida
FARKI Najoua

Année universitaire : 2020-2021

 Sommaire

INTRODUCTION

PARTIE I : LA PROCEDURE NORMAL DE

L’IMMATRICULATION AU MAROC

CHAPITRE I : LES PHASES DE L’IMMATRICULATION FONCIERE

CHAPITRE II : LES EFFETS DE L’IMMATRICULATION FONCIERE

PARTIE II : LES PROCEDURES SPECIALES

CHAPITRE I : PROCEDURES D’IMMATRICULATION PARTICULIERES :

CHAPITRE II : :L’IMMATRICULATION D’ENSEMBLE ET

REMEMBREMENT RURAL

CONCLUSION
 INTRODUCTION
Le régime foncier marocain se caractérise par une dualité du régime juridique,

un régime traditionnel (immeuble Melk) régi par le droit musulman et les coutumes
légales selon lesquels les droits sont sacrés et authentifiés par des actes adoulaires avec
les inconvénients1 qu’il comporte citons notamment l’absence de publicité des droits
prétendus ainsi qu’un régime dit moderne il s’agit du régime d’immatriculation foncière
qui a été instauré à partir de 1913 régi actuellement par le dahir de 12 aout 1913 tel qu’il
a été complété et modifié par la loi 14-07 qui se caractérise par la procédure de publicité
et la force probante des inscriptions sur les livres fonciers et qui présente de nombreux
avantages juridiques, topographique, économique et sociaux cependant il demeure
facultatif ce qui entrave sa généralisation .
C’est ainsi que le droit foncier marocain dans sa dimension moderne en d’autre
terme le régime foncier tel qu’il a été inspiré par l’acte Torrent et dont la mise en œuvre
a été confié à l’ANCFCC ayant régi deux opérations principales.
Les opérations en question sont essentiellement l’immatriculation foncière et
l’inscription sur le livre foncier, la deuxième opération sera donc écartée du champ de
notre intervention se focalisera lors de cette étude sur l’immatriculation foncière. Cette
dernière peut être définie comme étant le fait de reconnaitre au propriétaire de
l’immeuble une existence juridique au moyen de son enregistrement sur le livre foncier.
Le dit bien une fois immatriculé recevra un numéro de titre foncier et deviendra
inattaquable et inaliénable.
L’opération d’immatriculation est tantôt facultative, lorsqu’il s’agit d’une
procédure ordinaire d’immatriculation (partie 1). Et tantôt obligatoire lorsqu’elle est
spéciale (partie 2). De ce fait se pose la question de savoir les modalités d’application
de l’immatriculation ainsi que ses caractéristiques en tant que procédure ordinaire et
quelle législation applicable en matière de des procédures d’immatriculation particuliè

1
V.à ce sujet l’intervention de Mohamed M'HASSNI, Mohamed FELJY et Hamid KHALALI, sous
le titre « Le système foncier au Maroc : Une sécurité et un facteur de développement durable, Au
milieu urbain et rural »
 PARTIE I : LA PROCEDURE NORMALE
D’IMMATRICULATION AU MAROC

La procédure de l’immatriculation au Maroc est administrative, toutefois elle est

judicaire en cas d’opposition ou en cas de refus d’immatriculation (chapitre I). Dans
certains pays comme la Tunisie, l’immatriculation est judiciaire, elle est prononcé par
le tribunal immobilier2 , par contre au Maroc elle est décidé par le conservateur de la
propriété foncière. Cette procédure donne lieu à l’établissement d’un titre foncier qui
annule tous titres et purge tous les droits antérieurs (chapitre II)

CHAPITRE I : LES PHASES D’IMMATRICULATION AU

MAROC.

En principe, la demande d’immatriculation est facultative, toutefois le

demandeur n’a pas le droit de retirer sa demande3 au moment qu’il veut. La phase
administrative commence par le dépôt et l’enrôlement de la réquisition
d’immatriculation, elle passe par la publication au bulletin officiel, par l’affichage
des avis et annonces et, par le bornage ces derniers sont appelés la phase en-cours
d’immatriculation. Durant ce processus il est possible pour tout intéressé de déposer
une demande d’opposition devant le conservateur du titre foncier, qui peut conduire
la réquisition d’immatriculation devant le tribunal de premier instance .

Section I : la phase administrative

Le déclenchement de la procédure d’immatriculation s’opère par le dépôt de

la réquisition à la conservation foncière (annexe1). Dès lors quels sont les personnes
habilitées à requérir l’immatriculation.

L’article 10 de la loi 14.07 énumère les personnes pouvant requérir

l’immatriculation :

2
Art 331 code du droits réels tunisienne, 2011.
3
Art 6 de la loi 14.07.
 1° Le propriétaire ;

2° Le copropriétaire, sous réserve du droit de chefâa de ses copropriétaires,

lorsque ceux-ci se trouvent dans les conditions requises pour l’exercice de ce droit;

3° Le bénéficiaire de droits réels énumérés ci-après: usufruit, superficie,

emphytéose, Zina, houa et surélévation, habous.

4° Le bénéficiaire de servitudes foncières avec le consentement du

propriétaire.

D’autres personnes sont habilitées à requérir l’immatriculation sont énuméré

par la loi précitée dans les articles 11 et 12 (créancier hypothécaire qui entreprend
une saisie immobilière ou le cas du tuteur ou du curateur qui agit au nom de
l’incapable).

Au-delà de ces personnes physiques, on note aussi des personnes de droit

public tels que l’Etat ou encore les personnes morales de droit privé telles que les
sociétés de droit privé, les coopératives agricoles ou d’Habitat.

Le requérant d’immatriculation remet au conservateur de la propriété foncière

qui en délivre récépissé immédiatement, une réquisition, signée par lui-même ou d’un
mandataire muni d’une procuration régulière, qui doit contenir les indictions citées à
loi 14.074 et parmi ces indications l’origine de propriété 5 qui se considère comme une
présomption de propriété devant le tribunal. L’obligation de ses formalités à la
réquisition d’immatriculation foncière a pour but de sécuriser la propriété en cas
d’opposition et limiter les demandes de toute personne qui prétendait être
propriétaire.

Dès lors, les dispositions de l’article 14 al 2 de la loi précitée sont décisives,

le requérant doit déposer les originaux ou les copies certifies confirment des titres,
actes et documents de nature à faire connaitre le droit de propriété et les droit réels

4
Art 13 de la 14.07
5
« les titres évoques par le requérant en tant qu’origine de propriété peuvent être combattus par la preuve
contraire devant le tribunal » arrêt CC n 1090 du 21/03/2001, dossier civil n 633/1/99.
 existants sur l’immeuble. En effet, l’immatriculation résulte d’une vérification
minutieuse des prétentions du requérant par le conservateur du titre foncier, ce dernier
n’a pas un rôle passif6. Après la vérification et le payement des frais
d’immatriculation, s’y ajoute une publicité de grande en envergure7.

Pour la Tunisie la demande de réquisition doit être déposée par un avocat au

Greffier en Chef du tribunal immobilier , avec le payement d’une somme égale le
montant présumé d’immatriculation 8.

De plus, La publicité de la réquisition d’immatriculation se fait par la publicité

de l’extrait de réquisition au bulletin officiel et par son affichage dans divers lieux.

Aux termes de l’article 17 du dahir sur l’immatriculation foncière, une fois la

réquisition d’immatriculation est reçue par le conservateur foncier, et dans les dix
jours de dépôt, en dressant un extrait qui fera l’objet d’une publication au bulletin
officiel (annexe2).

Aux termes de l’article 18 du dahir 12 aout 1913 , l’extrait de réquisition et

l’avis (annexe 3) ; contenant la date et l’heure de bornage ; dressé par le conservateur
de la propriété foncière dans les deux mois qui suivent la publication au bulletin
officiel9 ; qui doivent être envoyés vingt jours avant la date fixée pour le bornage avec
accusée de réception( annexe4), au président du tribunal de première instance, au
représentant de l’autorité locale et au président du conseil communal, du territoire sur
lequel se trouve l’immeuble concerné ; pour le mettre obligatoirement dans les
tableaux des avis.

Le représentant de l’autorité locale fait en outre publiée le placard d’extrait et

l’avis avec la date et l’heure du bornage sur les marchés de son territoire, jusqu’au
jour du bornage10.

6
V. note de service du conservateur général n 5656 du 12 mai 2010
7
Le reforme apportée par la loi 14.07 face aux dysfonctionnements du régime de l’immatriculation foncière,
1°éd., 2014
8
Art.320.321 da loi du droits réels tunisienne
9
Art 17 al.2 de la loi 14.07
10
Al 3art 18 de la loi op.cit
 Pour la Tunisie c’est le greffier qui adresse l’extrait de la réquisition au bulletin
officiel après 10 jours de son dépôt. Il envoie un placard d’extrait du journal officiel
de la république tunisienne à la topographie et à la cartographie, au juge civil, au
délégué territorial compétent. Tous ces derniers doivent notifier dans les 48 heures
l’accomplissement de l’affichage dans leurs tableaux d’affichage11.

Aux termes de l’article 19 de la loi de l’immatriculation, le conservateur de la

propriété foncière convoque personnellement à l’opération de bornage :

● Le requérant d’immatriculation
● Le riverain indiqué dans la réquisition d’immatriculation.
● Les intervenants et les titulaires des droit réels et charges
foncières qui se seraient régulièrement révélés.

En effet, la présence du requérant doit être en personne ou par mandataire pour

assister aux opérations de bornage

Le bornage est considéré la phase la plus importante de la procédure

d’immatriculation qu’on peut appeler opération spectacle.

A la date et l’heure de bornage plusieurs personnes peuvent y assister ;

certains par invitation – requérant, les riverains, les opposants ; d’autres se
trouvent sur les lieux par crainte de perdre un droit que par curiosité.

Le bornage est le moyen efficace de publicité au cours de la procédure

d’immatriculation, c’est phase qui précède l’établissement du titre foncier en cas
d’absence d’opposition.

Le bornage est une opération d’une nature complexe, opération

topographique, acte de publicité et enquête juridique.

Selon l’article 19 de la loi précitée l’opération du bornage est dirigée par

le conservateur de la propriété foncière dont l’exécution est déléguée à un

11
Art 322 des les droits réels tunisiens
 géomètre topographe assermenté du cadastre, inscrit au tableau de l’ordre
national des ingénieurs géomètres topographes. Le rôle de topographe est de
délimiter le périmètre indiqué par le requérant, le cas échéant, pour préciser les
parties comprises dans périmètres qui font l’objet d’opposition de la part de tiers.
Une borne est placée à chaque changement de direction si la ligne droite est
longue tous les cent cinquante à deux cents mètres. La constatation est faite par
un plan sommaire, dit croquis de bornage12.

Durant l’opération du bornage provisoire le topographe interroge le

requérant, les riverains, les opposants, les intervenants et les titulaires de droits
réels et charges foncières ; il constate le fait et la durée de la possession ainsi
l’état des lieux et procède à toutes autres constations. Puis il dresse un procès-
verbal (annexe5) de bornage signé par lui et toutes les parties comparantes 13 qui
font foi de son contenu jusqu'à preuve contraire. L’absence du requérant au
bornage est considéré comme non avenue est la procédure est classée sans suite14.
Un bornage définitif sera faite accompagne d’un plan définitif appelle levé
cadastrale. Si le premier bornage contient certains erreurs le conservateur peut
procéder un bornage modificatif avant la publication de l’avis de clôture au
bulletin officiel15 .

D’ailleurs, après 4 mois, du bornage définitif et l’établissement du plan

définitif le conservateur ordonne la publication de l’avis de clôture de bornage
(annexe 6) dans les formes prescrites à l’article 18 du dahir sur l’immatriculation.

. De plus, la loi 14.07 prévoit un délai de deux mois pour déposer les
oppositions à compte de la date d’y publier dans le bulletin officiel.

S’il n’a pas d’opposition le conservateur de la propriété financière donne

lieu à l’établissement du titre foncier.

12
Le reforme apportée par la loi 14.07 face aux dysfonctionnements du régime de l’immatriculation foncière,
aissam zine dine 1°éd., 2014,p 95
13
Art 21
14
Art 23 du dahir du 12aout 1913
15
Arret CC N 3760DU 14.09.2010 Dossier civile n 225/1/1/2009
 S’il y a opposition le dossier est envoyé par le conservateur du titre foncier
au tribunal de première instance compétant. Ainsi, si le requérant apporte la
mainlevée des opposantes ou un accord entre eux, le conservateur de la propriété
foncière procède à l’immatriculation.

En Tunisie le chef de service topographe doit adresser l’avis de clôture le

bornage dans un délai de trois mois de l’insertion au bulletin officiel au greffier
du tribunal immobilier, toutes les phases de la procédure d’immatriculation sont
sur la surveillance du juge rapporteur désigne par le président du tribunal pour
l’affaire. Si le dossier est en état le juge rapporteur envoie le dossier à l’audience
pour prononcer le rejet ou la recevabilité de l’immatriculation.

Si la demande est recevable le demandeur prend le jugement rendu et le

plan définitif à la conservation foncière pour l’établissement du titre foncier.

Section II la phase judicaire

En cas d’opposition, dans les deux mois qui suivent la publication de l’avis
de clôture du bornage au bulletin officiel, dans la plupart des cas le conservateur
du titre foncier transmet la réquisition d’immatriculation et les pièces relatives au
tribunal de première instance du lieu de situation de l’immeuble.

En effet, dans tous les cas où le conservateur de la propriété foncière rejette

la réquisition d’immatriculation, sa décision est susceptible de recours devant le
tribunal de première instance16.

En vertu de l’article 34 de la loi 14.07 le président du tribunal de première

instance désigne dès réception du dossier en cours d’immatriculation le juge
rapporteur chargé de mettre l’affaire en état et de prendre toutes mesures
appropriées.

Lorsque le juge estime que l’affaire est en état il notifie les parties du jour
où elles seront appelées en audience, selon les règles de la procédure civile

16
Art 37 du dahir du 12 aout 1913 sur l’immatriculation foncière
 Lorsque l’affaire indique des questions à résoudre le juge rapporteur ouvre
des débats Pour chercher les réponses de chaque questions ainsi il peut ordonner
des jugements avant dire droit comme mesure d’instruction pour recueillir toutes
déclarations ou témoignages utile pour l’affaire.

D’ailleurs, après la réalisation de toutes les mesures indispensables à

l’affaire ils prononcent un jugement en premier ressort indique les limites et la
superficie des parcelles reconnues au profit des opposants et en cas d’indivision,
la part revenant à chacun d’entre eux, le jugement rendu est susceptible de recours
par voie d’appel ainsi l’arrêt rendu par la cours d’appel est susceptible de recours
en cassation.

La décision finale du tribunal est opposable au conservateur du titre

foncier, lorsque le requérant qui gagne donc le conservateur continue la
procédure d’immatriculation à son faveur et lorsque les opposants qui gagnent,
le conservateur invite les gagnants à constituer un nouveau dossier pour
déclencher la procédure d’immatriculation et il dresse un extrait rectificatif qui
va être publiée au bulletin officiel.

CHAPITRE II LES EFFETS DE

L’IMMATRICULATION

La décision du conservateur immatriculant un immeuble met fin à la

procédure d'immatriculation, qui avait été ouverte par le dépôt de la réquisition.
Ainsi, la décision du conservateur « titrant » l'immeuble, lui donne une situation
juridique nouvelle, et produit deux sortes d'effets importants : Un effet «négatif»
à savoir l'effet de purge (Section1), et un effet négatif consistant à rendre le titre
foncier définitif et inattaquable (Section2). Un troisième effet, rend toute
inscription concernant les droits figurant sur le titre foncier, inutile et ne produit
aucun effet (Section 3)
 SECTION 1 : L'EFFET DE PURGE : EFFET NEGATIF :
L'effet de purge est prévu à l'article premier de la loi 14.07 qui prévoit que
l'immatriculation foncière consiste à « immatriculer un immeuble suite à une procédure
de purge, donnant lieu à l'établissement d'un titre foncier qui annule tous titres et purge
tous droits antérieurs qui n'y seraient pas mentionnées». En d'autres termes, il fait table
rase du passé de l'immeuble, dès lors que ce passé n'a pas été retenu par le conservateur.
Le bénéficiaire d'une décision d'immatriculation est propriétaire de l'immeuble
immatriculé, non parce qu'il a été héritier, acquéreur, donataire, possesseur ou autre,
mais par le seul effet de l'immatriculation prononcée à son profit.
L'effet de purge présente en cela un effet négatif, en ce qu'il permet de reconnaître
la propriété de l'immeuble au requérant, même si celui-ci n'avait eu aucun droit valable
antérieurement.
Le titre établi à son nom constitue un titre juridique nouveau, qui se suffit à lui-
même, qui ne se rattache à aucun passé juridique, c'est pourquoi il est inattaquable,
même si le requérant a usé de manœuvres dolosives. Cet effet de purge présente même
un caractère d'ordre public. C'est ainsi que la cour suprême avait décidé que les règles
prévues aux articles 2, 62, et 64 du dahir sur l'immatriculation foncière sont des règles
impératives ( erga emmeness) qui revêtent un caractère d'ordre public et que le tribunal
doit soulever d'office chaque fois qu'il lui apparaît que le droit revendiqué a été purgé
par l'établissement du titre foncier17. La jurisprudence marocaine a eu l'occasion à
plusieurs reprises de confirmer l'effet de purge qui se produit après l'achèvement de la
procédure l'immatriculation par une décision du conservateur immatriculant l'immeuble.
Ainsi, dans un ancien arrêt du tribunal de Fès en date du 3 janvier 193418. En
l'espèce, après le décès du propriétaire d'un terrain non immatriculé, laissant comme
hérédité sa sœur et sa femme veuve comme usufruitière de la moitié de son patrimoine,
sa sœur avait entamé une procédure d'immatriculation du terrain qui s'est achevée par
l'établissement du titre, bien qu'entre temps soit né un enfant posthume, enfant légitime,
et donc véritable héritière de son père. Certes, plus tard, l'enfant n'a pu voir la propriété

17
Décision rendue par la Cour suprême en deux chambres, en date du 29/01/1992, dans le : ‫ادريس‬
‫ الفخاري صفحة‬171. 87/2075° n civil dossier.
18
Tribunal de Fès, 3 janvier 1934, (note PAUL DECROUX, op.cit, page:103).
de l'immeuble revenir en ses mains que par un transfert de l'immeuble immatriculé entre
vifs, et non pas du simple fait qu'il est héritier ; son droit a été purgé par l'établissement
du titre foncier. C'était donc le simple moyen qui lui a permis de regagner la propriété
du terrain.
Une deuxième affaire remonte à 1950, dans laquelle la cour d'appel de Rabat a
eu l'occasion de préciser la portée de l'effet de purge, qui s'applique sans restriction,
même à l'égard de mineurs ou d'incapables dont les droits n'ont pas été défendus en
temps utile ; et sans distinction des droits résultant d'un contrat de vente et ceux nés
d'une hérédité.
L'effet de purge se réalise donc : - que ce soit des droits ou d'actions réels
appartenant à des personnes capables ou incapables ; - ou lorsqu’il s’agisse de droits
résultant d'une hérédité ou d'un contrat19. Cependant, une question relative à cet effet de
purge est toutefois restée longtemps en discussion. La purge s'applique, sans doute aux
droits conclus par des tiers, qui ne prétendent pas tenir leurs droits du requérant, mais
joue-t-elle également pour les actes consentis par le requérant lui-même, en ce qui
concerne l'immeuble en cause, dès lors que ses cocontractants, ses ayants-cause, ne se
sont pas manifestés au cours de la procédure d'immatriculation, ne serait-ce que par le
dépôt de leurs actes à la conservation foncière en temps utile ?
-Dans un premier temps après de longues hésitations, la jurisprudence marocaine,
avait répondu positivement à cette question. Ainsi, un arrêt de la cour d'appel de Rabat
en date du 19 mai 1926, avait décidé que la purge ne s'applique pas au droit de propriété
qui a été consenti par le requérant avant l'immatriculation et que l'acquéreur est fondé à
reconnaître son droit de propriété (dès lors du moins qu'une pareille demande ne doit
avoir effet qu'entre parties, ne devant atteindre aucun droit acquis après la décision
d'immatriculation par des tiers, régulièrement inscrits), l'effet de purge jouant seulement
à l'égard des droits prétendus par des personnes étrangères au requérant et non à l'égard
des droits revendiqués par des ayants-cause du requérant20. Des décisions postérieures
sont allées dans le même sens.

19
Cour d'appel de Rabat, 29 Avril 1950, ( Note Paul decroux, op.cit, page : 104).
20
Cour d'appel de Rabat, 19 mai 1926, (Paul DECROUX).
 Toutefois, à partir de 1935, la jurisprudence française avait adopté une position
différente. Ainsi, une décision de la cour d'appel de Rabat avait précisé la portée de
l'effet de purge, qui «s'applique non seulement pour la décision d'immatriculation elle-
même, constituant le titre de propriété, mais aussi pour les droits qui ont été inscrits sur
le titre foncier par le conservateur lors de l'établissement de ce titre, c'est-à-dire pour les
droits dont les actes constitutifs ont été déposés au cours de la procédure
d'immatriculation»21. Cette position a été confirmée plus tard par un arrêt du 4 novembre
1950. La cour d'appel avait ainsi décidé que la non production par l'acquéreur de son
titre d'acquisition au cours de la procédure d'immatriculation a pour effet de rendre son
acte d'acquisition nul et non susceptible de ratification, par le seul de l'immatriculation
; que l'acquéreur ne lui reste cependant que la possibilité d'exercer un recours en
remboursement de ce qu'il a payé au vendeur22.

Section 2 : le caractère définitif et inattaquable

Sous-section 1 : le principe du titre foncier

À côté de l'effet de purge, la décision du conservateur d'immatriculer l'immeuble
et d'établir le titre foncier a pour effet de rendre ce titre définitif et inattaquable. C'est ce
que prévoit l'article 62 du dahir sur l'immatriculation foncière tel qu’il a été modifié et
complété par la loi 14.07. Le texte dispose : «Le titre foncier est définitif et inattaquable
; il forme le point de départ unique des droits réels et des charges foncières existant sur
l'immeuble, au moment de l'immatriculation, à l'exclusion de tous autres droits non-
inscrits»
Le caractère définitif du titre foncier concerne non seulement le droit de propriété
lui-même quant à sa portée et quant à son étendue, Mais intéresse également les
concomitantes à l'établissement du titre, qui bénéficient donc des bienfaits de ce
caractère. «L'inscription d'un droit, lors de l'établissement du titre, fait partie de la
décision d'immatriculation et en possède les effets et l'autorité et le droit qu'elle consacre
est lui aussi définitif et inattaquable» 23. Un autre arrêt du 3 juillet 1950 consacre la même

21
Cour d'appel de Rabat, 2 mars 1935.
22
Cour d’appel de Rabat, 4 novembre 1950 de Drisse Fakhori page 172
23
Arrêt du 2 mars 1935, déjà cité.
règle en prévoyant que «les inscriptions concomitantes à l'établissement du titre foncier
font corps avec l'immatriculation et possèdent la même force probante» 24.
Le caractère définitif et inattaquable du titre foncier bénéficie le propriétaire de
l'immeuble en exclusivité, s'il est unique. Si l'immeuble est titré en état de copropriété,
la décision d'immatriculation bénéficie, avec tous les effets qui y sont attachés, aux
divers copropriétaires, dans les proportions retenues par cette décision et portées sur le
titre foncier. La difficulté se pose plutôt, dans le cas où la décision d'immatriculation
n'aurait pas mentionné la part de chacun des copropriétaires.
-Dans ce cas une simple référence au droit commun, permet de retenir l'égalité des
parts des copropriétaires. C'est ce que prévoit l'article 961 du DOC qui dispose : « Dans
le doute, les portions des communistes sont présumées égales ». Cette présomption-
légale-est selon l'article 453 du DOC irréfragable. L'article 453 dispose : « La
présomption légale dispense de toute preuve celui au profit duquel elle existe. Nulle loi
n'est admise contre la présomption de la loi ». C'est ainsi que le titre établi par le
conservateur est un titre nouveau, qui ne se rattache en rien au passé, et il n'est pas
possible de modifier les parts, présumées légalement égales, des copropriétaires. Si
quelques-uns se trouvent ainsi dépouillés de leurs droits, ils le sont du fait de la purge
juridique, et le titre qui constate leurs droits ainsi amenuisés, est inattaquable. Une autre
difficulté réside dans la détermination de la portée matérielle du titre foncier. Autrement
dit, pour quels biens, le titre foncier, résultant d'une décision d'immatriculation, est-t-il
définitif ? Quelle est la portée matérielle de ce titre ?
Le titre foncier résultant d'une procédure d'immatriculation établit-t-il, d'une
manière définitive, seulement la propriété du sol ou à la fois celle du sol et des
constructions qui s'y trouvent édifiées ? En réponse à cette question, une première
opinion a été développée dès les premières années de l'apparition du dahir sur
l'immatriculation foncière25, et qui veut que l'immatriculation foncière concerne
essentiellement le terrain, à l'exclusion des constructions et même des plantations faites
sur ce sol. Louis Gauchat, auteur de cette opinion estime qu' «il ne faut pas oublier,...que

24
1 Paul Decroux, op.cit, page : 110.
25
Cette conception a été développée par Louis Gauchat, qui était inspecteur de l'enregistrement en France, et
conservateur de la propriété foncière à Menkés.
l'immatriculation ne s'applique qu'au sol… que le caractère définitif et inattaquable du
titre foncier qui résulte de l'article 62 du dahir du 12 août 1913, est accordé seulement
au sol. Les plantations et constructions n'en reçoivent le bénéfice que lorsqu'elles
constituent, au profit de leurs propriétaires, un droit réel de superficie ou un droit
coutumier musulman. Et même dans ces derniers cas, ce droit réel est « inscrit » sur le
livre foncier comme démembrement du droit de propriété du sol ; c'est exclusivement
ce droit de propriété du sol qui est «immatriculé».
Toutefois, l'admission de cette opinion n'aurait-t-elle par pour effet de
compromettre, sinon de réduire la valeur du régime des livres fonciers ? L'institution de
l'article 62 du dahir sur l'immatriculation foncière, ne perdrait-t-elle pas une grande
partie de son intérêt ?
D'une part, le législateur n'utilise pas le terme, sol ou terrain mais le terme plus
général d'immeuble et il concerne l'immatriculation de l'immeuble et non seulement du
sol.
D'autre part, la réquisition d'immatriculation comporte la description de
l'immeuble avec l'indication des constructions et des plantations qui s'y trouvent ; et ces
mêmes indications sont portées ultérieurement sur le titre foncier qui sera établi. Le
caractère définitif et inattaquable est ainsi accordé à l'ensemble de l'immeuble ainsi
immatriculé, voire même comme on l'a vu, aux inscriptions concomitantes. Les
constructions et implantations ne peuvent ainsi être comprises dans le titre foncier établi
qu'en présence de contre-indications.
⇒ Le caractère définitif et inattaquable du titre foncier n'est donc pas accordé
seulement au sol, mais bien à l'ensemble de l'immeuble immatriculé, aux constructions,
aux plantations … . La jurisprudence a eu l'occasion de confirmer cette portée matérielle
du caractère définitif et inattaquable, notamment dans un arrêt du 18 novembre 1941.
La cour d'appel de Rabat avait décidé que le titulaire du titre foncier était fondé à faire
expulser, par le juge des référés, des occupants qui invoquaient des droits, sur des
constructions et plantations qu'ils attribuaient, dont les droits étaient antérieurs à
l'établissement du titre26.

26
Cour d'appel de Rabat, 18 novembre 1941. (Note : Paul Decroux, page : 114).
 Sous-section 2 : exceptions au caractère définitif et inattaquable du titre
foncier.
Des droits réels, bien que non retenus au profit d'un tiers par le conservateur dans
sa décision immatriculant un immeuble, peuvent survivre et être opposés au bénéficiaire
de la décision d'immatriculation ; inversement des droits retenus par le conservateur au
profit du requérant peuvent être sans portée juridique, et donc inexistants. Il y'a bien
alors exception à l'effet de purge et atteinte au caractère définitif et inattaquable du titre
foncier. Les exceptions au caractère définitif et inattaquable du titre foncier concernent
les cas suivants :
● le domaine public
La purge trouve une limite dans les droits qui peuvent être opposés au
bénéficiaire de l’immatriculation les rendant ainsi sans portée juridique. Les hypothèses
qui font exception à la purge sont nombreuses et correspondent à des situations
spécifiées par des dispositions législatives. Tel est le cas notamment du domaine public
qui ne peut faire l’objet que d’une décision d’immatriculation au profit de l’Etat ou
d’une collectivité locale. L’immatriculation au nom d’un particulier d’un immeuble
appartenant au domaine public reste sans valeur juridique, puisqu’en vertu d’un principe
jurisprudentiel bien établi : les droits du domaine public ne peuvent être lésés par
l’immatriculation et subsistent malgré la transformation du régime juridique qui en
découle, et cette raison de leur caractère inaliénable et imprescriptible
● immeubles Habous
Le même principe jurisprudentiel peut être appliqué aux immeubles HABOUS
qui sont en principe inaliénables et surtout imprescriptible ce qui les place en dehors du
champ de l’immatriculation foncière privée.
● droits privatifs d'eau
Les droits privatifs d'eau ne peuvent également être purgés par une décision
d'immatriculation au profit d'un tiers requérant. L'eau au Maroc est régi par le dahir du
1er juillet 1914, modifié et complété par les dahirs de 1919 puis 1925, qui considéraient
que les eaux relèvent du domaine public. À partir de 1995, l'eau est régi par la loi 10.95
du 5 juillet 1995 entrée en vigueur le 16 août 1995.
 Section 3 : l'impossibilité pour les tiers de se prévaloir de la prescription
sur un immeuble immatricule ou sur les droits qui y sont inscrits :
L’article 63 du dahir sur l'immatriculation tel qu'il a été modifié et complété par
la loi 14.07 prévoit que : «la prescription ne peut faire acquérir aucun droit réel sur un
immeuble immatriculé à l'encontre du propriétaire inscrit, ni amener la disparition
d'aucun des droits réels inscrits sur le titre foncier ». Ainsi, qu'il s'agisse de la
prescription acquisitive ou de la prescription extinctive, la décision du conservateur
immatriculant l'immeuble a pour effet comme on l'a dit de purger l'immeuble, et rend
donc toute tentative d'acquérir l'immeuble désormais immatriculé ou un droit inscrit sur
le titre27 « Article 2 du dahir du 26 septembre 1963 tel qu'il a été complété par le dahir
du 27 juillet 1970 ».28 Foncier établi par le conservateur, par la prescription, inutile 29
Les droits inscrits sur le titre foncier acquièrent la force probante à l'égard des tiers et ne
peuvent être affectés ou remis en cause par l'effet de la prescription ; ils ne peuvent
cependant être radiés du titre foncier qu'en présence d'une cause légale justifiant leur
extinction et par conséquent leur radiation du titre foncier. La cour suprême en a même
confirmé cette inefficacité de la prescription à faire perdre un droit inscrit sur le titre
foncier. C'est ce qu'a décidé la cour suprême dans un arrêt du 18 mai 2005 lorsqu'elle a
confirmé que la prescription ne peut faire acquérir aucun droit réel sur un immeuble
immatriculé à l'encontre du propriétaire qui y est inscrit 30. La prescription en tant que
mode d'acquisition des droits réels, a vu son champ d'application se restreindre par
l'application du régime de l'immatriculation foncière ; elle ne peut cependant faire
acquérir un droit réel que sur les immeubles immatriculés et se trouve soumise à
certaines conditions.

27
6 Article 2 du dahir du 26 septembre 1963 tel qu'il a été complété par le dahir du 27 juillet 1970.
28
Paul Decroux, op.cit, p. 121.
29
Le système d’immatriculation fonfiere ;Drisse Fakhori p. 179
30
9 Cour suprême, décision n° 1447, en date du 18 mai 2005, dossier civil n° 3095/04. Driss elfakhori.
 PARTIE 2 : LES PROCEDURES SPECIALES

Le législateur marocain a édicté, dans certains cas, des procédures spéciales

d’immatriculation, qui dérogent plus ou moins à la procédure normale
d’immatriculation, réglementé par le titre premier du dahir 12 aout 1913.

Ces procédures spéciales, sont plus simple parce que faisant suite à une
délimitation administrative d’immeuble, d’où l’appellation parfois employée
d’immatriculation latérale, soit collective, obligatoires avec des règles appropriées soit
adaptées à certaines zones, région d’Agadir, ancien zone espagnole 31

31
Droit foncier marocain, Paul DECROUX ,p.147
 CHAPITREI: PROCEDURES D’IMMATRICULATION
PARTICULIERES
Il existe des textes autres que le dahir de 1913 qui prévoient des législations
applicables aux procédures d'immatriculations autres que celles prévues par ce dernier
et ce pour des raisons différentes. S’agissant notamment de la procédure
d’immatriculation en zone nord (Section 1) ainsi que l’immatriculation des biens
appartenant à l’Etat (Section 2).

Section 1 : La procédure d’immatriculation en zone nord et des biens

appartenant à l’Etat

Pendant la période du protectorat, le Maroc était divisé en trois zones : la zone

de Tanger, la zone du protectorat espagnole et celle sous le protectorat français. Cette
division du territoire a engendré des différences au niveau des effets de l'immatriculation
foncière dues notamment à la différence des législations en vigueur

Les biens Habous ne sont soumis à aucune procédure spéciale en matière

d'immatriculation foncière et ce malgré le fait que l'organisme qui en assure la gestion
et le contrôle fasse amie du gouvernement, il s'agit notamment du Ministère des Habous.
Concernant ces biens, la procédure d'immatriculation est normale mais gratuite.

Avant de procéder à l'immatriculation des biens appartenant à l'Etat, les

administrations concernées doivent d'abord respecter une procédure de "délimitation
administrative". Le Conservateur ne va donc pas faire de bornage, mais c'est
l'administration concernée qui va établir elle-même le plan et le soumettre au Ministre
des Finances qui va émettre un arrêté (d'homologation) sur la base duquel, le
Conservateur de la propriété foncière va procéder automatiquement à l'immatriculation
du bien en question. Il s’agit principalement de :

● Immatriculation des immeubles expropriés : En vertu du dahir du 25 juin

1927, l'immatriculation d'un immeuble exproprié pour cause d'utilité publique,
par jugement ou cession amiable, est réalisée d'office sur simple requête de
l'expropriant.

● Immatriculation en cas de déclassement, du domaine public au domaine privé.

 La procédure d'immatriculation des immeubles domaniaux provenant du
déclassement du domaine public est régie par un autre dahir du 25 juin 1927. Aux termes
de ce, dahir, l'immatriculation des parcelles du domaine privé de l'Etat, provenant d'un
déclassement du domaine public, se réalise d'office à la requête de l'Etat .

Section 2 : Les immeubles à caractère particulier

● Immatriculation des terres collectives délimitées

Les terres dites collectives appartiennent collectivement aux tribus ou à des
fractions de tribus ou encore à des "Douars". La propriété de ces fonds revient à
l'agglomération et la jouissance est attribuée aux membres de celle-ci.

L'article 10 du dahir du 18 février 1924 prévoit que l'immatriculation des terres

collectives, ayant fait l'objet d'une délimitation homologuées, est prononcée sur simple
requête du tuteur des tribus, qui n'est autre que le Ministère de l'intérieur, après
récolement du bornage et levé du plan foncier de l'immeuble par les services de la
conservation foncière.

● Immatriculation des immeubles urbains sis dans un périmètre syndical

C'est précisément le dahir du 10 juin 1922 relatif à l'immatriculation des
immeubles compris dans un périmètre syndical, la procédure d'immatriculation de
ces biens. La procédure d'immatriculation est globale et obligatoire pour tous les
immeubles compris dans le périmètre syndical. La commission syndicale des
propriétaires urbains donne son approbation à la redistribution des terrains et intervient
tout le long de la procédure.

● Procédure spéciale en cas de remembrement.

● Immatriculation des propriétés rurales sises dans des zones

d'immatriculation d'ensemble.
 CHAPITRE 2 :L’IMMATRICULATION D’ENSEMBLE ET
REMEMBREMENT RURAL

En vue de généraliser au maximum l’immatriculation étant l’un des objectifs de

l’ANCFCC deux procédures à caractère particulier ont été promulguées par le dahir de
25 juillet 1969 et qui porte principalement sur la procédure d’immatriculation foncière
d’ensemble (section 1) et celle du remembrement rural (section 2)

Section 1 : Immatriculation foncière d'ensemble

Il s’agit d’une procédure spéciale d’immatriculation prévue par le Dahir du 25

juillet 1969relatif à l’immatriculation d’ensemble des propriétés rurales. Elle est

facultative et gratuite, sauf en cas d’oppositions, car il incombe à l’opposant de
s’acquitter de la taxe judicaire et des droits de plaidoirie 32.

Conformément aux dispositions du dahir n°1-69-174 du 25 juillet 1969, le

Ministre de l'agriculture est habilité, dans le cadre de l'encouragement à
l'immatriculation foncière, définir et délimiter. Hors du périmètre urbain, une "zone
d'immatriculation d'ensemble", dans laquelle la procédure d'immatriculation est
gratuite et collective. Elle est dite collective parce qu'elle (la procédure
d'immatriculation) s'ouvre au nom de tous les propriétaires; une manière donc de
gagner du temps car on aura pas à traiter dossier par dossier, réquisition par réquisition
et à la fin de la procédure, chacun aura droit à son titre foncier indépendamment des
autre requérant.

Les formalités inhérentes à l'immatriculation des biens compris dans la zone

d'immatriculation se fait sans frais, à condition que les requérants déposent leurs
dossiers dans un délai d'un an (qui peut être prorogé de six mois) à compter de la date
de la publication au B.O de l'arrêté ministériel ouvrant une zone d'immatriculation
d'ensemble. La gratuité des procédures ne concerne pas les oppositions.

32
V. https://www.ancfcc.gov.ma/ProceduresSpeciales/
 Section 2 : le remembrement rural
Le remembrement rural est une procédure spéciale, obligatoire et gratuite,
prévue par le Dahir du 30 Juin 1962 tel qu’il a été modifié et complété. Le
remembrement a pour but essentiel d’améliorer les conditions d’exploitation des
propriétés foncières dispersées et divisées en petites parcelles, par leur regroupement,
de manière à constituer des domaines d’un seul tenant et ayant une bonne
configuration tout en les dotant d’accès et de systèmes d’irrigation.

La procédure de remembrement porte spécialement sur les terrains à vocation

agricole. Cette procédure a été instaurée par l'État, dans le cadre de la réforme agraire,
pour garantir une certaine rentabilité aux terrains qui vont bénéficier de projets
d'irrigation. Pour qu'un terrain irrigué soit suffisamment rentable et puisse produire les
résultats escomptés, certaines conditions relatives à la superficie et surtout au
morcellement de ces terrains doivent être respectées (il faut éviter le cas de plusieurs
propriétaires installés sur une superficie minime).

C'est ainsi qu'un dahir du 30 juin 1962, modifié par le dahir n°1-69-32 du 25
juillet 1969 â prescrit une procédure d'immatriculation obligatoire des propriétés
soumises à remembrement.

Les projets de remembrement sont établis par les offices de mise en valeur
agricole et sont soumis au Ministre de l'agriculture qui les homologue par décret.
L'arrêté fixant le périmètre à remembrer est notifié au Conservateur qui,, soit va
procédé à la rectification des titres fonciers déjà établis, soit va mettre aussitôt en
demeure les propriétaires, dont les biens n'ont jamais fait l'objet ,d'une quelconque
procédure d'immatriculation, de souscrire dans un délai d'un mois une réquisition
d'immatriculation (pour les immeubles en cours d'immatriculation, la procédure va être
suspendue et reprise en conformité avec l'arrêté de remembrement).

Concernant les biens non immatriculés, à l'expiration du délai d'un mois, le

Conservateur dépose le dossier de remembrement contenant un état et un plan
parcellaire du secteur auprès de l'autorité locale, puis publie un avis de ce dépôt au
B.O. Si aucune des personnes concernées par le remembrement ne se manifeste dans
un certain délai, le conservateur procède d'office à l'immatriculation sur la base de
l'arrêté de démembrement. S'agissant des immeubles ayant déjà fait l'objet d'une
immatriculation, le Conservateur va uniquement procéder à leur mise en concordance
avec l'arrêté en question.

Les oppositions sont recevables jusqu'à l'expiration du délai de six mois qui
court à partir de la date de la publication au B.0 du décret portant homologation du
plan de remembrement. Ces oppositions sont traitées selon la procédure en vigueur 33

Conclusion

L’immatriculation foncière constitue l’une des principales opérations régies par le

droit foncier marocain dans son enveloppe le plus moderne et qui a été appliquée sur
les immeubles dites non immatriculés ainsi hérités du droit traditionnel .la procédure
en question a été instaurée en vue de réaliser un certain nombre d’objectifs citons a cet
égard :

● Offrir un cadre juridique capable de protéger tout immeuble en le détachant

aussi bien de son ancien régime islamique et coutumier et les inconvénients
que représente ce dernier marqué plus particulièrement de l’absence de toute
sécurité foncière et des droits du propriétaire.

● En outre l’immatriculation comme étant une procédure juridique vise à

encourager au maximum le taux des investissements en criant une certaine

33
SalmaEl MelloukiRiffi, PA à l’Université Hassan II- Casablanca-Mohammedia, FSJES Mohammedia, p.
confiance dans l’esprit des futures investisseurs vis-à-vis du système foncier
marocain.

Annexes
Annexe 4
 BILIOGRAFIE
● code des droits réels tunisiens.
● Code des droits réels marocain
● La loi 14.07 sur l'immatriculation foncière
● note de service du conservateur général n 5656
● Aissam ZIN DINE Le reforme apportée par la loi 14.07 face aux
dysfonctionnements du régime de l’immatriculation foncière, a 1°éd., 2014
● Arrêt CC N 3760DU 14.09.2010 Dossier civile n 225/1/1/2009
● Décision rendue par la Cour suprême en deux chambres, en date du 29/01/1992,
dans le DRISS FAKHOURI 171. 87/2075° n civil dossier.
● Tribunal de Fès, 3 janvier 1934, note paul decroux.
● Cour d'appel de Rabat, 2 mars 1935.
● Cour d’appel de Rabat, 4 novembre 1950 de Drisse Fakhori
● Arrêt du 2 mars 1935, déjà cité.
● Louis Gauchat, qui était inspecteur de l'enregistrement en France, et
conservateur de la propriété foncière à Menkés.
● Cour d'appel de Rabat, 18 novembre 1941. (Note : Paul Decroux
● Article 2 du dahir du 26 septembre 1963 tel qu'il a été complété par le dahir du
27 juillet 1970.
● Le système d’immatriculation fonfiere ;Drisse Fakhori
● Cour suprême, décision n° 1447, en date du 18 mai 2005, dossier civil n°
3095/04. Driss elfakhori
● Droit foncier marocain, Paul DECROUX
● SalmaEl MelloukiRiffi, PA à l’Université Hassan II- Casablanca-
Mohammedia, FSJES Mohammedia,
● l’intervention de Mohamed M'HASSNI, Mohamed FELJY et Hamid
KHALALI, sous le titre « Le système foncier au Maroc : Une sécurité et un
facteur de développement durable, Au milieu urbain et rural
● https://www.ancfcc.gov.ma/ProceduresSpeciales/
 INTRODUCTION.............................................................................................................. 2
PARTIE I : LA PROCEDURE NORMALE D’IMMATRICULATION AU MAROC ............ 4
CHAPITRE I : LES PHASES D’IMMATRICULATION AU MAROC. ............................. 4
Section I : la phase administrative...................................................................................... 4
Section II la phase judicaire ............................................................................................... 9
CHAPITRE II LES EFFETS DE L’IMMATRICULATION .................................................. 10
SECTION 1 : L'EFFET DE PURGE : EFFET NEGATIF : ................................................ 11
Sous-section 1 : le principe du titre foncier.................................................................. 13
Sous-section 2 : exceptions au caractère définitif et inattaquable du titre foncier. .... 16
Section 3 : l'impossibilité pour les tiers de se prévaloir de la prescription sur un
immeuble immatricule ou sur les droits qui y sont inscrits : ............................................ 17
PARTIE 2 : LES PROCEDURES SPECIALES ...................................................................... 18
CHAPITREI: PROCEDURES D’IMMATRICULATION PARTICULIERES .................. 19
Section 1 : La procédure d’immatriculation en zone nord et des biens appartenant à l’Etat
.......................................................................................................................................... 19
Section 2 : Les immeubles à caractère particulier ............................................................ 20
CHAPITRE 2 :L’IMMATRICULATION D’ENSEMBLE ET REMEMBREMENT
RURAL ................................................................................................................................ 21
Section 1 : Immatriculation foncière d'ensemble ............................................................. 21
Section 2 : le remembrement rural ................................................................................... 22
Conclusion ................................................................................................................................ 23
Annexes .................................................................................................................................... 24