CANADA COUR DU QUÉBEC

(Chambre civile)
PROVINCE DE QUÉBEC ____________________________
DISTRICT DE MONTRÉAL
No : 500-22-345654-122

Frank Gaudreau
Demandeur

c.

Alexandre Simard
Défendeur
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CAHIER DE JURISPRUDENCE ET DE DOCTRINE DE LA PARTIE

DEMANDERESSE

I : Jurisprudence :
Girard c. Simard, 2012 QCCQ 8492,
Onglet 1
Paragraphes pertinents : 71 et 81
Duchesne c. Robin, 2019 QCCQ 8503 (CanLII), 
OU Onglet 2
Marie-France Duchesne et David Allen c Louise Robin et Dany
Blais, 600-22-002533-173, 7 octobre 2019

Paragraphes pertinents : 45 et 46
Martinez c. Niro, 2018 QCCS 2121 (CanLII)
OU Onglet 3
Charles-Denis Martinez et Anne-Mélissa Beaudoin c Robert
Niro et Re/Max Imagine Inc., 505-17-008383-152, 18 mai 2018

Paragraphes pertinents :
Nadeau c. Fortier, 2019 QCCQ 3643 (CanLII), 
OU Onglet 4
Monique Nadeau c France Fortier et Alain Dufrense

Paragraphes pertinents : 134

II : Législation

Code civil du Québec :

1716.  Le vendeur est tenu de délivrer le bien, et d’en garantir le droit de propriété et
la qualité.
Ces garanties existent de plein droit, sans qu’il soit nécessaire de les stipuler dans le
contrat de vente.
[140]        La garantie du droit de propriété inclut celle concernant les limitations de
droit public prévues à l’article 1725 C.c.Q.[7] :
1725.  Le vendeur d’un immeuble se porte garant envers l’acheteur de toute violation
aux limitations de droit public qui grèvent le bien et qui échappent au droit commun
de la propriété.
Le vendeur n’est pas tenu à cette garantie lorsqu’il a dénoncé ces limitations à
l’acheteur lors de la vente, lorsqu’un acheteur prudent et diligent aurait pu les
découvrir par la nature, la situation et l’utilisation des lieux ou lorsqu’elles ont fait
l’objet d’une inscription au bureau de la publicité des droits.
1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires
sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage
auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait
pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.
Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice
apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et
diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.

Décision 1 :
43]        Par ailleurs, pour que le vice puisse être considéré comme caché, il doit
remplir certaines conditions :
1.   le vice doit être grave;
2.   le vice doit être inconnu de l’acheteur;
3.   le vice doit être caché, c’est-à-dire qu’il ne peut être découvert avant la vente par
un acheteur prudent et diligent, aucun indice de sa présence n’étant perceptible;
4.   le vice doit être antérieur à la vente.
[44]        Dans la situation actuelle tenant compte de l’ensemble de la preuve, les
quatre conditions sont définitivement remplies.
[45]        D’abord, il est bien reconnu en jurisprudence que la présence de petits
animaux ou d’insectes dans un immeuble constitue un vice grave.[4]

Décision 2 :
[46]        Quatre caractéristiques sont donc requises pour conclure à l’existence d’un
vice caché. Étudions chacune d’elles.
-  La gravité
[47]        Concernant cette première condition, les auteurs Jobin et Cumyn[16] nous
rappellent ceci :
[…] Pour décider si un vice est assez grave pour donner ouverture à la garantie, on
ne considère pas seulement le coût de sa réparation par rapport à la valeur du bien :
on regarde aussi tous les aspects, dont notamment la baisse de la valeur marchande
du bien, la diminution de son usage normal, souvent appelée déficit d’usage (comme
la présence de rats dans une résidence, même si le coût de l’élimination est minime),
les inconvénients, actuels ou prévisibles, du vice pour l’acheteur; il est cependant
entendu que les attentes légitimes de l’acheteur sont plus grandes pour un bien neuf
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que pour un bien usagé, à plus forte raison que pour un bien très ancien – parfois
une même lacune ne constitue pas un vice pour un bien passablement usagé alors
qu’elle l’est pour un bien neuf. […]

Décision 3 :
[203]        Afin de déterminer le caractère caché du vice, l’article 1726 réfère à la
norme de conduite de l’acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à
un expert.
[204]        Dans l’affaire Giagnotti c. Anania[17], la Cour d’appel reprend les propos
de la Cour Suprême selon laquelle le caractère caché du vice s’apprécie selon une
norme objective.  Il s’agit d’évaluer l’examen fait par l’acheteur en fonction de celui
qu’aurait fait un acheteur prudent et diligent de même compétence.  Un acheteur
raisonnable placé dans les mêmes circonstances aurait-il constaté la présence
du vice.

Décision 4

[34]        Dans Gaillardetz c. Houle[3], le juge Denis Le Reste, j.c.q., résume ainsi le

test de « l’acheteur diligent » pour déterminer si un vice est caché ou non :
[152] Le caractère caché d'un vice s'apprécie objectivement en examinant,
entre autres, le degré d'inspection du bien fait par l'acheteur, suivant les
critères d'un acheteur prudent et diligent.
[153] Bien sûr, il nous faut analyser le caractère caché d'un vice, en tenant
compte du niveau d'expertise de l'acheteur.
[154] Pour déterminer si le vice est caché, nous devons savoir si l'acheteur
connaissait ou aurait dû connaître le défaut lors de l'acquisition.
[155]  Les protections juridiques pour la garantie légale de qualité ne
constituent pas un système de protection pour un acheteur qui serait
imprudent ou incompétent.
[156] Un acheteur a une obligation de prudence et de diligence lors de
l'acquisition du bien et doit l'inspecter raisonnablement.  Il doit apporter une
attention particulière à tout indice pouvant lui laisser présager un problème
quelconque.
[157] Le comportement d'un acheteur doit aussi être examiné selon les
circonstances de chaque cas et nous devrons prendre en considération la
nature, l'âge et le prix du bien ainsi que le type de vice dont il est affecté.
[158]  Un vice sera considéré comme apparent si un acheteur raisonnable
avait pu le découvrir et la garantie pour vices cachés ne s'appliquera pas si
l'acheteur fait défaut d'exécuter son devoir d'inspection convenablement.

Votre nom et prénom : de Lima Benvindo, Helga

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