Commentaire de l’arrêt

Hélène : La leçon de cette décision se situe au niveau de deux points. L’une l’exclusion des
parts de sociétés semi-transparentes du champ du protocole additionnelle et l’autre
L'extension de la qualification de biens immobiliers aux titres de sociétés à prépondérance
immobilière semi-transparentes par une méthode de qualification du revenu en cause posé
assez particulier.
Le protocole additionnel de la convention franco-belge, dans son objectif de qualifier de biens
immeubles les parts sociales de société (à prépondérance immobilière) ne mentionne pas les
sociétés les sociétés semi transparentes mais que les sociétés transparentes. Cela se comprend
d’autant plus que la qualification mobilière ou immobilière, au sens conventionnel, des parts
de société civile semi-transparentes présente des incertitudes du fait qu’elle n’est pas
reconnue par certains Etat comme la belgique.
Johanna Question : Si je peux me permettre de vous interrompre, je suis vraiment désolée.
Pouvez vous nous éclairez ou mieux faire une distinction entre les sociétés transparentes et les
sociétés semi transparente, pour que nous puissions mieux appréhender les incertitudes dont
vous palier tout à l’heure ?
Hélène Réponse : Oui.
Les sociétés à prépondérance immobilière en France regroupent donc divers types de sociétés.
Les sociétés civiles dites « transparentes » (CGI, art. 1655 ter) ne posent généralement pas de
problème dans l'ordre international : dans la mesure où les associés sont traités comme s'ils
étaient directement propriétaires des locaux détenus par la société, les parts sociales de ces
sociétés civiles transparentes sont le plus souvent assimilées à des immeubles même par les
pays étrangers. À l'inverse, les sociétés civiles dites « semi-transparentes » (CGI, art. 8)
soulèvent plus de difficultés dans la mesure où elles constituent un véritable sujet de droit
fiscal, quand bien même l'imposition est appelée au nom de chaque associé. Le traitement de
ce type de société est particulièrement délicat lorsque celles-ci répondent à la définition de la
prépondérance immobilière. Leur régime fiscal particulier conduit en effet du point de vue
français : – à imposer directement l'associé sur sa quote-part de bénéfice réalisé par la société,
et ce dans la catégorie de revenus réalisés par la société civile (revenus fonciers, plus-values
immobilières...) ; – et en cas de cession des titres de la société civile immobilière, à se voir
appliquer le même régime d'imposition de plus-values que celui des immeubles.
Pour continuer mon propos, le Conseil d'État rappelle que ce protocole additionnel ne peut
être interprété de manière extensive, comme le soutenait l'administration fiscale. Son champ
d'application ne peut ainsi être étendu aux parts de sociétés semi-transparentes pour qualifier
celles-ci d'immeubles au sens conventionnel. Il a donc un unique objet : qualifier les SCI semi
transparente. Il convient en effet de rappeler que la convention fiscale est d'interprétation
stricte.
A contrario, dès lors que le protocole additionnel se limite à qualifier de biens immobiliers les
seules parts de sociétés transparentes, il aurait pu être soutenu que les parts de sociétés civiles
semi-transparentes à prépondérance immobilière en France, non couvertes par ce protocole,
ne constitueraient donc pas des immeubles au sens de la convention. On ne voit en effet pas
pourquoi la France et la Belgique auraient restreint ce protocole final aux sociétés
transparentes, si leur volonté était que les parts de ces sociétés semi-transparentes à
prépondérance immobilière en France soient qualifiées de biens immobiliers.
Mais, bon, il n’était pas ici question d’une interprétation. Ainsi, Le Conseil d'État refuse
l'annulation de la doctrine administrative parce que selon lui, la doctrine interprète
correctement la convention elle-même et notamment son article 3, ce qui revient à accepter
par renvoi au droit interne français l'assimilation des parts de sociétés à prépondérance
immobilière en France à des biens immobiliers.
Hélène : Je laisse la place, à notre très cher juge au Conseil d’Etat et expert en convention
fiscal pour nous éclairer pour nous éclairer sur la méthode de qualification utilisée par ses
confrères pour arriver à la qualification de biens immobiliers des titres de société à
prépondérance immobilière semi-transparentes.
Rédoine : Je vous remercie Madame.
Il serait bien de rappeler que les plus-values de cession de titres de sociétés à prépondérance
immobilière relèvent de dispositions différentes selon que le cédant est résident de France ou
non-résident. Le juge est donc face à deux méthodes. La Méthode n° 1 : qualification au
regard des dispositions applicables aux résidents français (CGI, art. 150 UB, 150-0A et s. et
Méthode n° 2 : qualification au regard des dispositions applicables aux non-résidents français
(CGI, art. 244 bis A).
Une première méthode consiste à se référer d'abord aux dispositions prévues pour les
résidents pour déterminer la nature mobilière ou immobilière de ces actifs. Dans cette
hypothèse, il convient de qualifier la plus-value réalisée par les associés, résidents français,
cédant des parts de société civile semi-transparentes, compte tenu des dispositions applicables
aux résidents français (CGI, art. 150 UB pour les personnes non soumises à l'impôt sur les
sociétés, articles 150-0 A et suivants pour les personnes soumises à l'impôt sur les sociétés).
Si, au regard de ces dispositions applicables dans un contexte franco-français, les cessions de
titres de société à prépondérance immobilière génèrent une plusvalue qualifiée d'immobilière,
alors cette même qualification doit être retenue au sens de la convention fiscale, conduisant à
une imposition en France de cette plus-value. Cette méthode a été appliquée par le tribunal
administratif de Montreuil dans un jugement du 7 juin 2019 (TA Montreuil, 7 juin 2019, n°
1705505 : JurisData n° 2019-024865 ; RJF 1/20, n° 57, concl. G. Thobaty) impliquant une
société belge (relevant du régime de l'impôt sur les sociétés), laquelle avait procédé à la
cession de parts d'une société civile immobilière soumise à l'impôt sur les sociétés.
Une seconde méthode consiste à qualifier la plus-value au regard des dispositions
effectivement applicables au cédant, soit celles de l'article 244 bis A du CGI. Cet article
prévoit plusieurs modalités d'imposition : • pour les associés soumis à l'impôt sur les sociétés
(CGI, art. 244 bis A, III), il convient de distinguer : – pour les personnes morales résidentes
d'un État membre de l'Union européenne ou d'un autre État partie à l'accord sur l'Espace
économique européen (EEE) ayant conclu avec la France une convention d'assistance
administrative en vue de lutter contre la fraude et l'évasion fiscales et n'étant pas non
coopératif au sens de l'article 238-0 A du CGI, le prélèvement sur la plus-value est déterminé
selon les règles d'assiette et de taux prévues en matière d'impôt sur les sociétés dans les
mêmes conditions que celles applicables à la date de la cession aux personnes morales
résidentes de France, – dans les autres cas, l'article 244 bis A prévoit un prélèvement
spécifique (imposition de la plus-value déterminée par différence entre, d'une part, le prix de
cession du bien et, d'autre part, son prix d'acquisition, diminué pour les immeubles bâtis d'une
somme égale à 2 % de son montant par année entière de détention) ; • pour les associés
soumis à l'impôt sur le revenu : il est renvoyé au régime applicable aux résidents français
(renvoi au I et aux 2° à 9° du II de l'article 150 U, aux II et III de l'article 150 UB et aux
articles 150 V à 150 VD par le II 1° de l'article 244 bis A du CGI). C'est cette seconde
méthode que le Conseil d'État semble suivre dans la mesure où il se contente de viser les
dispositions de l'article 244 bis A du CGI, sans évoquer l'article 150 UB du CGI applicables
aux résidents.
Selon le Conseil d'État, la qualification de biens immobiliers doit donc se faire au regard des
règles effectivement applicables au contribuable, soit en l'espèce les dispositions spécifiques
de l'article 244 bis A du CGI relatives au prélèvement sur les plus-values réalisées par les
non-résidents.

Johanna : Merci très cher intervenant. Au regard de vos différent passage nous constatons que
vous avez exposé, expliquer la décision du juge. Mais nous voudrons connaitre vos différentes
positions et vos critiques face à cette décision du juge.
Comme la coutume le veut nous commençons par les Dames d’abord, du moins par notre
premier intervenant. Comme qui dirait premier arrivé premier servir.
Nous vous écoutons Maitre TIANI.
Hélène : Je vous remercie Madame A. Johanna
De prime abord, je salue l’attitude de l’avocat en charge de ce litige qui a eu l’idée astucieuse
d’accélérer le contentieux en attaquant directement devant le Conseil d’Etat, par la voie de
recours pour excès d’un Recours pour excès de Pouvoir, l’instruction administrative. Nul
aurait été le refus du Conseil d’Etat d’annuler cette instruction, son client aurait pu être
décharger des suppléments d’impositions du fait de l’effet rétroactive de l’annulation. Mais
bon, nous risquons plutôt des mises en demeure par l’administration fiscale à raison des
cessions de parts de SCI opéré par le passé et non prescrites.
Pour répondre à votre question, Je suis surprise de la démarche du raisonnement du juge. Pour
qualifier la notion juridique des parts de société civiles à prépondérance immobilière semi
transparente, il fait un renvoient à son régime juridique.
Nous venons de le voir , l’article 3 de la convention opère un renvoie au droit interne de
l’Etat où se situe le bien pour la qualification de la notion de bien immobilier.
Classiquement, s'agissant d'une question de qualification, ce renvoi au droit interne de l'État
contractant devrait viser les dispositions civiles du droit interne concerné : en conséquence,
les titres de sociétés à prépondérance immobilière ne devraient donc pas être considérés
comme des biens immobiliers (Cass. 3e civ., 9 avr. 1970, n° 68-13.956. préc.). Cette analyse
rendrait donc les titres de ces sociétés (ou les revenus/plus-values de ces titres) imposables
uniquement dans l'État du domicile de la personne, quand bien même cette société serait à
prépondérance immobilière en France.
( Cependant, en 1995, le modèle de convention fiscale OCDE en matière d'impôt sur le
revenu a été revu pour prévoir que lorsque la convention renvoie au droit interne, cette
qualification doit s'entendre au sens de la législation fiscale applicable aux impôts visés par la
convention, « le sens attribué à ce terme ou expression par le droit fiscal de cet État prévalant
sur le sens que lui attribuent les autres branches du droit de cet État ». La qualification
mobilière ou immobilière des titres de société à prépondérance immobilière pour ces
conventions intégrant cette modification, ne relève donc plus du droit civil mais du droit
fiscal. La convention fiscale franco-belge en matière d'impôt sur le revenu a été négociée
avant cette modification du modèle OCDE, mais elle contient cependant une disposition
similaire : l'article 22 de cette convention stipule en effet que « tout terme non spécialement
défini [...] aura, à moins que le contexte n'exige une autre interprétation, la signification que
lui attribue la législation régissant, dans chaque État contractant, les impôts faisant l'objet de
la convention ». Argument qui peut être pris par Redoine pour venir me contredire)
Mais je vous précise aussi que selon l'administration fiscale (BOI-INT-CVB-BEL-10-10-
20120912, § 110 et s.), « par biens immobiliers entrant dans le champ d'application de l'article
3, il faut entendre d'une manière générale, ainsi que le précise le paragraphe 2 de cet article,
tous les biens auxquels ce caractère est reconnu par « les lois de l'État contractant ». Eu égard
à sa généralité, cette expression doit être interprétée comme comprenant aussi bien le droit
fiscal que le droit civil ».
Le droit fiscal ne donne pas la signification de ces parts, mais Nous savons vous comme moi ,
que le droit français a toujours regardé les parts sociales comme un biens mobiliers, on
pouvait penser que les gains de cette cessions de part de sociétés réalisé par ce résident belges
relevait, comme tout autre revenus « innomés » du pouvoir exclusif de l’Etat de la résidence ,
la Belgique. Et vu que la Belgique ne reconnait pas l’existence de société semi-transparente il
ne sera pas imposé.
De plus, Cette décision contredit frontalement un arrêt rendu par la formation la plus élevé de
la Cour de cassation (Cass. ass. plén., 2 oct. 2015, n° 14-14.256, préc.). Dans cet arret , la
haute juridiction judiciaire avait affirmé que les part de sociétés à prépondérance immobilière
sont des meubles en matière de droit de succession avec Monaco. (faire un powerpoint sur les
grands point de l’arret ) ;

Argument de Redoine

Johanna (porté de l’arrêt) : (voir commentaire que je t’ai envoyé : nouveau coup dur pour les
SCI) essaie de faire une synthèse comme une conclusion).
Je précise que La France et la Belgique ont signé le 9 novembre 2021 à Bruxelles une
nouvelle convention en vue d’éviter les doubles impositions et de prévenir l’évasion fiscale en
matière d’impôts sur le revenu et sur la fortune. Pour l’heure la convention n’est pas encore
rentrée en vigueur