DROIT DE L’URBANISME

Les sanctions en droit de l’urbanisme

Il existe 3 types de sanctions :
- Les sanctions pénales
- Les sanctions civiles
- Les sanctions administratives

Les sanctions pénales

Elles sont prévues par le code de l’urbanisme par l'article L480-4 de ce code.
Exemples d’infraction :
- Réaliser des travaux en absence d’autorisation (ex : construction d’une maison sans permis de construire).
- Réaliser un ouvrage sur le fondement d’une autorisation caduque, est considéré comme une construction
sans autorisation (ex : permis périmé).
- Continuer des travaux malgré une suspension de l’autorisation. (ex : construire pendant suspension par le
juge).
- Commencer les travaux avant l’obtention de l’autorisation.
- Commencer les travaux malgré un refus de permis de construire. Le fait d’attaquer le refus ne changera rien
à l’infraction.
- Le fait de construire en méconnaissance d’une autorisation (ex : construire en R+3 au lieu de R+2).
- Ne pas respecter les prescriptions de l’autorisation.
- L’obtention de l’autorisation par fraude. (ex : mentir sur la hauteur actuelle du terrain).
- Le changement de destination sans autorisation (ex : transformation du garage en chambre -> fiscalement
une pièce de vie diffère d’un garage).

Ce qui n’est pas constitutif d’une infraction :

Sauf en cas de fraude, on ne peut pas être en infraction si on construit conformément à l’autorisation. Si le
permis est annulé ou retiré, cela ne rend pas illicites les actes de construction, ils ne sont pas constitutifs
d’une infraction.
Infraction = un élément matériel et un élément intentionnel
→ Aucune mesure de régularisation ne peut faire disparaître l’infraction.
→ Il n’existe que des délits et des contraventions en matière d’urbanisme (pas de crimes). Les contraventions
sont jugées devant le tribunal de police et les délits devant le tribunal conventionnel.

Qui peut constater une infraction ?

Une infraction peut être constatée par tout agent ou officier de police judiciaire et tout fonctionnaire ou agent
d’État assermenté par le maire ou l’État.

Mode de preuve de l’infraction :

La preuve de l’existence d’une infraction est établie généralement par procès verbal mais peut être également
rapportée par tout moyen.

Qui est responsable d’une infraction / Qui peut être condamné ?

Peuvent encourir une sanction :
- Les utilisateurs du sol
- Les bénéficiaires des travaux
- Les architectes
- Les entrepreneurs
- Toute personne responsable de l'exécution des travaux
Une fois que l’infraction est constatée (étape 1), l’information est transmise au procureur de la république qui
va décider de l’opportunité des poursuites (étape 2).

Quelles sont les peines encourues ?

La peine encourue est une amende comprise entre 1200€ et un montant qui ne peut excéder 6000€/m² de
surface de plancher et dans le cas d’une construction sans surface de plancher, la maximum est de 300 000€
(ex : modification de façade). En cas de récidive, outre la peine d’amende, on peut encourir une peine
d’emprisonnement de 6 mois. On ne sanctionne pas tout le monde de la même manière (casier judiciaire ou
non).
Dans le cadre du procès, toute association ou fondation reconnue d’utilité publique peut se porter partie civile
(= demander dommages et intérêts) si elle démontre la réalité et l’existence d’un préjudice direct ou indirect
(ex : tailler les haies des espaces boisés classés sans autorisation).

Les sanctions civiles

Les sanctions en matière civile sont examinées par le tribunal judiciaire. Les autorisations d’urbanisme sont
délivrées sous réserve des droits des tiers. Dès lors qu’ils estiment leurs intérêts lésés, les tiers peuvent
demander réparation. Ils le peuvent même si la construction est légale. Il leur appartiendra de démontrer la
réalité d’un préjudice et le lien de causalité avec une faute du constructeur.
- La responsabilité pour faute
- La réparation du préjudice de responsabilité pour faute, article 2240 du code civile. Il faudra démontrer la
responsabilité d’une faute. La prescription est de 5 ans.

Exemples de fautes :
Si la construction est édifiée en violation de l’autorisation ou sans autorisation.
- La violation d’une servitude d’urbanisme
- La violation d’une servitude de droits privés (ex : on est propriétaire et on a besoin de passer sur le terrain
du voisin : obligation)
- La démolition

- Lorsque le permis de construire a été annulé.

Le propriétaire ne peut être condamné à démolir sa construction si elle méconnaît une règle d’urbanisme que
si le permis a préalablement été annulé par excès de pouvoir par la juridiction administrative. Si on a
pas attaqué le permis on ne peut pas demander la démolition de l’ouvrage. L’action de démolition devra être
introduite dans les deux ans qui suivent la décision administrative définitive. Le constructeur quand à lui
pourra être condamné à des dommages et intérêts que si le permis a été annulé ou que son illégalité a été
constatée par le tribunal administratif. L’action en responsabilité du constructeur doit être engagée au plus
tard 2 ans après l’achèvement des travaux.

- En cas d’empiétement
Le droit de propriété étant absolu, il est interdit de construire et d’empiéter sur le terrain voisin. Difficulté : la
tolérance de la cour de cassation est entre 5 et 10 cm.
- Le trouble anormal du voisinage
Responsabilité civile, sans faute = pas besoin de dénoncer une faute pour utiliser cette théorie. Le droit
absolu de pouvoir jouir de sa propriété est limité par le respect de la loi et par l’obligation de ne causer à la
propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage. (ex : les travaux sont
un inconvénient normal mais ne pas pouvoir stationner pdt des mois à cause des travaux dépassent les
inconvénients normaux). Décrire un caractère excessif.
Les architectes peuvent être condamnés solidairement avec le maître d’ouvrage pour des troubles anormaux
du voisinage. L’architecte a l’obligation de proposer un projet qui ne nuit pas aux propriétés voisines. La
victime/le responsable du trouble anormal du voisinage est le propriétaire. (Si le locataire cause le trouble,
c’est quand même le propriétaire qui est responsable). La prescription est de 5 ans. Pas de nécessité de mise
en demeure préalable avant de saisir le juge.
→ La possibilité d’exonération en matière de trouble du voisinage.
Les troubles du voisinage ne peuvent pas être exonérés par la force majeure. Possibilité de s’exonérer avec
l’antériorité de l’activité (ex : propriétaire d’une parcelle à côté d’une usine polluante ou d’un chenil, l’activité
existe avant la construction de la maison).

Exemples de troubles :
- Nuisances sonores,
- Nuisances visuelles (privation de vue, gène esthétique (ex: trop moderne))
- Nuisances olfactives (fumées).
L’action en référé : C’est une action en urgence pour faire cesser un trouble. Il faut prouver l’existence d’un
trouble, prouver qu’il est manifestement illicite.

Les sanctions administratives

- Un refus de permis n’est pas une sanction.
Le maire dispose d’un pouvoir de police, il peut donc, en cas d’infraction, prendre des mesures de police.

- Insalubrité et relogement.
Il peut également prendre des mesures en cas d’insalubrité des logements. Si le préfet prend un arrêt
d’insalubrité, le maire doit reloger l’occupant en cas de carence de propriétaire.
- Interruption des travaux par le maire.
Elle peut être ordonnée soit sur réquisition du ministère public soit d’office par le maire. Elle sera prononcée
par un arrêté du maire et cet arrêté doit être motivé. Le maire doit mettre en demeure le propriétaire avant
l’arrêté. A cette occasion le propriétaire va pouvoir faire ses observations. Le maire pourra prendre toute
mesure de coercition nécessaire... Il peut aussi procéder à la saisie du matériel de chantier. Le non-respect
de l’interruption des travaux s’apparente à des travaux sans autorisation.
- Le refus de raccordement.
Il peut être prononcé pour toute construction irrégulièrement implantée. On ne peut pas s’opposer à un refus
de raccordement s’il n’y a pas d’autorisation obligatoire. ….
L’autorité compétente est le maire de la commune et non le gestionnaire du réseau. Si le raccordement est
illégal, la commune va enjoindre à EDF à arrêter l’approvisionnement. (Le refus de raccordement à l’eau
potable est illégal.) Le refus de raccordement est attaquable dans les 2 mois suivant la décision devant le
tribunal administratif.