TABLE DES MATIERES

INTRODUCTION

CHAPITRE 1 : COMPRENDRE LA TAXE FONCIERE

LA TAXE FONCIERE : UN IMPOT LOCAL
LES TAXES FONCIERES SUR LES PROPRIETES BATIES
Les personnes imposables
Les bâtiments soumis à la taxe foncière sur les propriétés bâties
Les dépendances des propriétés bâties
Les personnes exonérées de taxe foncière
Les exonérations permanentes
Les immeubles construits dans le cadre de contrats de partenariat
Les exonérations temporaires (1 à 5ans)
Les constructions nouvelles
L’exonération des immeubles situés en zone franche urbaine (ZFU)
L’exonération des immeubles situés en BER (bassins d’emploi à redynamise)°
Les exonérations longues durées (10-25ans)

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LES DIFFERENTES COMPOSANTES DE LA TAXE FONCIERE
Les éléments qui interviennent dans le calcul de la taxe foncière
La base d’imposition
Le taux
La cotisation
Les frais de gestion de la fiscalité locale
La feuille d’imposition
Descriptif des colonnes
Descriptif des lignes
Exemples
La valeur locative cadastrale
Définition
Une base de calcul désuète

CHAPITRE 2 : CALCULER ET VERIFIER SA TAXE FONCIERE

LE MODE DE CALCUL
Détermination de la superficie pondérée
Nature des éléments qui composent le logement
Les parties principales
Les annexes de pièces
Les éléments secondaires
Les dépendances bâties ou les éléments bâtis formant dépendance

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 Cas pratique n°1 : Détermination des éléments composant un appartement
Cas pratique n°2 : Détermination des éléments composant une maison de ville
Calcul de la surface pondérée
La superficie du local affectée à l’habitation
La catégorie du logement
Classification des locaux d’habitation et locaux à usage professionnel
L’importance du logement (la surface pondérée comparative)
Maisons individuelles
Locaux des immeubles collectifs
Exemple 1
Exemple 2
La superficie des dépendances (la superficie pondérée brute)
Le degré d’entretien, Exemple
La situation générale et la situation particulière
L’existence ou non d’ascenseur
Les éléments de confort
Détermination de la valeur locative cadastrale
Cas pratique n°1 : Calcul de la surface pondérée et de la valeur locative cadastrale de 1970
Cas pratique n°2 : Calcul de la surface pondérée et de la valeur locative cadastrale de 1970

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ACTUALISATION DE LA VALEUR LOCATIVE CADASTRALE
Coefficients d’actualisation de 1981
Coefficients de revalorisation forfaitaire nationale annuelle (1981 à 2010)

CHAPITRE 3 : CONTESTER LA VALEUR LOCATIVE DE SES BIENS

VERIFIER SA TAXE FONCIERE
LES SOURCES D’ERREURS
Les paramètres subjectifs de l’évaluation
Les changements de caractéristiques physiques et d’environnement
Les erreurs commises lors de la déclaration de l’immeuble par le contribuable
Formulaire de déclaration H1, H2
CONTESTATION DE LA TAXE FONCIERE
Les leviers de contestation
Les documents nécessaires
LES FORMES ET LE CONTENU DE LA RECLAMATION
Les étapes obligatoires
Le sort de la réclamation contentieuse
Requête devant le tribunal administratif
Le sort de la requête auprès du tribunal administratif
EXONERATIONS ET DEGREVEMENTS DE TAXE FONCIERE
Les exonérations
Les abattements

CONCLUSION

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 INTRODUCTION
La construction de masse, l'expansion urbaine, le développement des immeubles collectifs, la
promotion immobilière, la diversification et la popularisation de l'offre des emprunts bancaire,
ont permis en quelques décennies, de faciliter aux français l'accès à la propriété.

L'acquisition d'un bien immobilier constitue une étape importante, qui répond au besoin
primaire de se loger. Les formalités déclaratives dûment remplies, cette acquisition enclenchera
inévitablement au sein des services de l'administration fiscale, le mécanisme de calcul de la taxe
foncière.

« L'accédant » devient de ce fait, un contribuable redevable de l'impôt foncier auquel sont

soumises les propriétés bâties et non bâties.

Perdu dans la complexité de la fiscalité immobilière, il est difficile pour celui ci, de comprendre

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le langage technique, utilisé par l'administration fiscale pour déterminer le montant de la taxe
auquel il est assujetti.

S'il est aisé de lire le montant final inscrit dans la rubrique « somme à payer », il demeure une
véritable énigme sur le mode de calcul utilisé pour déterminer cette somme.
Comment est calculée ma taxe foncière ? Sur quelle base est elle déterminée ? Comment puis-je
la vérifier ? Comment expliquer que mon appartement soit autant taxé ? Comment contester ma
taxe foncière?
A la lecture de son avis d’imposition foncier, voilà, quelques unes des questions que tout
propriétaire se pose !!
Malgré l’opacité du calcul de cet impôt, il est possible de comprendre, vérifier, et le cas échéant
contester le montant de la taxe foncière.

En examinant sa définition, ses composantes et son mode de calcul, la documentation nécessaire

à sa vérification, vous apprendrez pas à pas, à établir le diagnostique de votre taxe foncière sur
les propriétés bâties et connaîtrez les processus à suivre pour son éventuelle contestation.

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la valeur locative de locaux de référence choisis dans la commune pour chaque nature et
catégorie de locaux.
En effet, lors de la révision générale foncière de 1970, chaque commune a défini, par nature de
construction (maisons individuelles, immeubles collectifs, etc.), les diverses catégories de locaux
d'habitation ou à usage professionnel existant sur son territoire en respectant la nomenclature
type de huit catégories (CGI, Ann. III, art. 324 H Voir nomenclature page 27). Au sein de
chacune de ces catégories, des locaux de référence ont été choisis par nature de construction
pour servir de termes de comparaison. La valeur locative de ces locaux a été déterminée par
application à leur surface pondérée d'un tarif fixé par commune ou secteur de commune, pour
chaque nature et catégorie de locaux, en fonction des loyers des locaux loués librement à des
conditions de prix normales et de manière à assurer l'homogénéité des évaluations dans la
commune et de commune à commune.
Comment trouver le local référence de son logement (local type) ?
Pour connaitre le local de référence qui a été choisi pour taxer votre immeuble, Il faut
demander à l’administration fiscale de vous fournir la fiche de calcul de votre ’immeuble (fiche
6675M)

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Chaque local de la commune a donc été classé dans l'une des catégories de la classification
communale, puis sa surface réelle a été pondérée au moyen de coefficients destinés à tenir
compte de la nature des différentes parties du local, ainsi que de sa situation, de son importance,
de son état et de son équipement (CGI, Ann. III, art. 324 L à 324 V)
La valeur locative du local a été obtenue en multipliant cette surface pondérée du local par le
tarif au mètre carré applicable au local de référence correspondant à sa catégorie

Une base de calcul inadaptée (désuète)

La valeur locative cadastrale de vos bien (à usage d’habitation), qu'ils soient récents ou pas,
repose sur des évaluations et des comparaisons d'immeubles datant de 1970; L'évaluation se
faisant toujours sur les bases de confort, d'habitabilité et de situation de l'époque, il est logique
que le système ne reflète plus le marché locatif actuel.
Ainsi, il ne serait pas étonnant qu'un appartement offrant d'excellentes prestations de confort en
1970 et ayant subi des dégradations au fil des années, continu à être évalué et imposé comme s'il
était neuf. Inversement, des immeubles vétustes de l'époque ont on pu être rénové.
Une opération de réhabilitation, la mise en place d'infrastructures publiques, le changement
d'environnement d'un immeuble, peuvent complètement changer le marché locatif d'un bien.

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Sans avoir à empiéter sur les développements ultérieurs, il est évident que le caractère subjectif
de l’appréciation établie par le trésor public pour déterminer la valeur locative de vos biens sera
l’une des causes de surtaxe les plus constatée.

De ces constats, il est légitime de connaître les processus d'élaboration et de vérification de la

valeur locative cadastrale. Cette procédure complexe et opaque est peu accessible au
contribuable qui ne maîtrise pas toujours le langage technique et juridique nécessaire à la bonne
compréhension de cette valeur.
En lisant attentivement les lignes qui suivent, vous éluciderez et maitriserez les fondements de la
construction de la valeur locative cadastrale et parviendrez à établir les diagnostiques nécessaires
à sa vérification.

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DETERMINATION DE LA VALEUR LOCATIVE CADASTRALE

Lorsque la superficie pondérée a été établi d’après toutes les règles décrites précédemment, celle ci
est multipliée par le prix au mètre carré pondéré du local de référence fixé à l'avance par les
services fiscaux. Vous obtiendrez ainsi la valeur locative cadastrale de 1970.

Prix au mètre carré pondéré du local de référence

Pour connaître le prix au mètre carré pondéré du local de référence de votre logement, vous devez
disposer de la fiche de calcul (fiche n°6675H) de la valeur locative de votre bien. Pour l’obtenir,
vous devez en faire la demande au centre des impôts auquel est rattaché votre bien.

CAS PRATIQUE : CALCUL DE LA SUFACE PONDEREE ET DE LA VLC70

Exemple 1
Calcul de la superficie pondérée nette d’un appartement T2 classée en Cinquième catégorie,
localisé dans un immeuble collectif neuf, au 5ème étage avec ascenseur
Ce logement bénéficie de l'eau et de l'électricité courante, d’une installation de chauffage centrale,

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et est relié au réseau du tout à l'égout ; Cet appartement est situé dans le département de
l’Ardèche, a proximité de petits commerces, avec une vue directe sur le parc fréquenté par des
marcheurs et randonneurs, L’immeuble possède un espace de stationnement collectif. Cependant
l’orientation du logement, ne lui permet pas de bénéficier d’un plein ensoleillement, et reste donc
au cours de la journée très sombre.

Appartement de type T2

Désignation Surfaces

Séjour 12.32

Cuisine 4.75

WC 1.44

Salle de bain 3.04

dégagement 3.47

chambre 9.60

varangue 10.56

total 45.18

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